MARTHA TORIJA

SCARLETT MORA

SM 20
USOS DE
SUELO
• El uso del suelo tiene como función
establecer “las acciones, actividades e
intervenciones que realizan las personas
sobre un determinado tipo de superficie
para producir, modificarla o
mantenerla”(FAO, 1997ª; FAO/UNEP, 1999).
• Estas zonas se van desarrollando de
acuerdo a la gente que lo habita y las
necesidades que van surgiendo.
PLANO EN
AUTOCAD
Es parte de la mancha urbana de Cancún, siendo de las
primeras zonas en desarrollarse de Cancún.

DISTRITO 1 • Viviendas: 12,845

• Superficie: 851.41 Has
• Población: 42,389 habitantes
• Densidad poblacional: 49.79 hab/ha
• Densidad habitacional: 15.1 Viv/ha
• Delimitación: Norte: Av. López Portillo
• Sur: Distribuidor y confluencia de las Av. Bonampak y Kabah
• Ubicación: Al sur de la localidad tomando como referencia la • Este: Av. Bonampak
Av. López Portillo, congrega todas las Smz desarrolladas por
Fonatur, una Smz promovidapor Gob. Del Edo. y 4 Smz • Oeste: Av. Kabah
surgidas por invasión.
CORTE DE LA AV. TULUM
La avenida de mayor tamaño de la SM 20
Comparativa usos de suelo

HC- Habitacional Comercial

PDUCP CANCUN 2013-2030 PDUCP CANCUN 2014-2030 PMDU BENITO JUAREZ PMDU BENITO JUAREZ
DEROGADO 2018-2030 2018-2030
(consulta pública) (publicado)
 PROGRAMA DE DESARROLLO URBANO DEL CENTRO
DE POBLACIÓN CANCÚN, MUNICIPIO BENITO JUÁREZ,
QUINTANA ROO (2013-2030) (DEROGADO)

USO DE SUELO DENSIDAD VIVIENDAS/ha TAMAÑO FRENTE FRENTE FONDO LATERALES

NETA
MÍNIMO DE MÍNIMO
LOTE VÍA
HC/12/45/E PÚBLICA

1 m de
HC/6/30/C C 80 viv/ha 125 m2 7.5 m 5m 3m un solo
lado
100
D 110 m2 7.2 m 5m 3m Ninguna
HC/8/40/D HABITACIONAL Y viv/ha
MIXTO
1/3 de la
altura o 3
120 1 000
E 20.0 m 5m 5m mínimo
viv/ha m2
de un
lado

HC/12/45/E
 PROGRAMA DE DESARROLLO URBANO DEL CENTRO
DE POBLACIÓN CANCÚN, MUNICIPIO BENITO JUÁREZ,
QUINTANA ROO (2013-2030) (DEROGADO)

USO DE DENSIDAD VIVIENDAS TAMAÑO VIVIENDAS CONSTRUIBLES

SUELO /ha NETA LOTE
MARCADO

80 0.6439
C 51.512 viviendas
viv/ha ha
100 0.6471
D 64.71 viviendas
HABITACIONAL viv/ha ha
Y MIXTO

120 1.0682
E 128.184 viviendas
viv/ha ha
ANALISIS DE LA SM 20 DE ACUERDO AL
PDUCP CANCUN 2014-2030

hoy en día:
predomina el uso de suelos de “comercio
de subcentro urbano” y a los alrededores
la “zona de transformación”. y cuenta con
áreas verdes y un centro cultural.

H2M1C- ZONA MULTIFAMILIAR DE DENSIDAD

MEDIA, comercio
H2MO- zona densidad media, multifamiliar
CU- COMERCIO URBANO
SCU- COMERCIO SUB URBANO
H2UC- habitacional densidad media, uso
comercial
H2M1L- habitacional densidad media,
multifamiliar, densidad alta.
ANALISIS DE LA SM 20 DE ACUERDO AL PDU 2014-2030

ZONA SUPERFICI DENSIDAD Mínimo AL FRENTE CON CALLE FONDO PATIO

COMERCIAL E MÍNIMA NETA frente vía INTERIOR
DE LOTE
pública PRINCIPAL SECUNDARIA ANDADOR OTRO ANCHO
LOTE MINIMO

1/3 de la
250 G 10 10 5 - 5
altura
A LOS LADOS
NIVELES CUS COS CLAVE
COLINDANCIA CON
CENTRO
ÁREA
URBANO VERDE
OTRO LOTE MÍNIMO MÁXIMO

4 40% CU
- - 0.60 1.50

ZONA DE USO NOMENCLATURA

TRANSFOR
MACIÓN

H2M1c mixto habitacional

Habitacional, 2 niveles, 125 viv/ ha, cos 40%
con comercio
H2Uc Habitacional, 2 niveles, 125 viv / ha, cos 40%

H2M1o Habitacional, 2 niveles, 125 viv / ha, cos 40%

Mixto habitacional
con oficinas
H2Uo Habitacional, 2 niveles, 125 viv / ha, cos 40%
ANALISIS DE LA SM 20 DE ACUERDO AL PDU 2014-2030
ZONA RANGOS DENSIDA RESTRICCIONES MÍNIMAS (m) NIVELES CUS
SUPERFICIE D NETA MÁXIMOS
LATERALES MÍNIMO MÁXIMO
FRENTE FRENTE FONDO
LOTE
5m por
Minimo – cada lado
5,000 6. 10% del
E 50 5 5 frente del
4 0.3 0.7
Máximo –
15,000 predio por
cada lado

DENSIDAD COS CLAVE

MEDIA

AL NO EXISTIR LIMITANTES ADEMAS DEL FIN DEL LOTE EN LA FACHADA FRONTAL, SE TIENE
35% H2C
QUE ASIGNAR LA PLANTA BAJA DE LA CONSTRUCCION COMO ESTACIONAMIENTO.
TODA EL AREA TIENE UN LIMITE DE 4 NIVELES Y UNA LIMITANTE DE DEJAR 5 METROS EN
COLINDANCIA TRASERA Y 1/3 A LOS LATERALES
 ANALISIS DE LA SM 20 DE ACUERDO AL
PDUCP CANCUN 2014-2030

VIVIEDAS / ÁREA DE SUPERFICIE VIVIENDAS CONSTRUIBLES

HECTAREA

COMERCIO
CENTRO
URBANO
40 VIV / Ha 0.1448 ha 5.792 viviendas

ZONA DE VIVIEDAS / ÁREA DE SUPERFICIE VIVIENDAS CONSTRUIBLES

TRANSFOR
MACIÓN HECTAREA

H2Uc 0.1486 18.575 viviendas

125 VIV / Ha

H2Uo 0.3540 44.25 viviendas

PROGRAMA DE DESARROLLO URBANO DEL CENTRO DE
POBLACIÓN CANCÚN, MUNICIPIO BENITO JUÁREZ,
QUINTANA ROO (2018-2030) (consulta publica )

Predomina el uso de suelos de “mixto de

barrio ” y a los alrededores la “mixto,
corredor primario” .

Se puede notar que el cambio de uso de

suelo va acorde con las necesidades y el uso
que esta teniendo la zona al pasar del
tiempo, adaptándose así a las nuevas
necesidades de la población.
 PROGRAMA DE DESARROLLO URBANO DEL
CENTRO DE POBLACIÓN CANCÚN, MUNICIPIO
BENITO JUÁREZ, QUINTANA ROO (2018-2030)
(consulta publica )

ZONA CLAVE DENSIDA Mínimo FRENTE NIVELES COS CUS

D NETA MÍNIMO MÁXIMOS
frente vía
pública FRENTE FONDO LATERAL

1
128 - 300 7.20 4 80% - 3 -
vivienda
por cada
MIXTO 40 m2 301 – 3 500 12.00 8 70% - 3 -
CORREDOR MCp
PRIMARIO 3 C/ LADO
150 viv 3 501 – 10 000 50.00 15 70% - 5
/ ha
Mayor a 10 000 50.00 30 70% 5 5 3 C/ LADO

128 -300 7.20 4 70% - 2 -

1 viv /
4m2
MIXTO 301 – 5 000 12.00 6 70% 2 3 -
CORREDOR MB
DE BARRIO
150 viv Mayor a 5
30.00 10 70% 5 3 -
/ ha 001
 PROGRAMA DE DESARROLLO URBANO
DEL CENTRO DE POBLACIÓN CANCÚN,
MUNICIPIO BENITO JUÁREZ, QUINTANA
ROO (2018-2030) (consulta publica )
VIVIEDAS / ÁREA DE SUPERFICIE VIVIENDAS CONSTRUIBLES
HECTAREA

MIXTO DE
BARRIO

150 VIV / Ha 0.4998 ha 74.97 viviendas

VIVIEDAS / ÁREA DE SUPERFICIE VIVIENDAS CONSTRUIBLES

HECTAREA

MIXTO
CORREDOR
PRIMARIO
150 VIV / Ha 0.1444 ha 21.66 viviendas
PROGRAMA DE DESARROLLO URBANO DEL
CENTRO DE POBLACIÓN CANCÚN, MUNICIPIO
BENITO JUÁREZ, QUINTANA ROO (2018-2030)
(publicado)
Predomina el uso de suelos de “mixto de
barrio ” y a los alrededores la “mixto,
corredor primario” .

En este caso el uso de suelo se conservo

igual a la consulta pública
 CLAVE DENSIDA FRENTE NIVELES
ZONA Mínimo MÁXIMOS COS CUS
MÍNIMO
D NETA frente vía
FRENTE FONDO LATERAL
pública

80 – 128 7.20 4 80% - 2 20%

1
vivienda 5 – planta
por cada 3 – niv 20%
20 m2 128 – 300 7.20 4 80% 3
superiore
s

5–
planta
MIXTO 20%
301 – 3 500 12.00 8 70% 3 – niv 3
CORREDOR MCp
PRIMARIO superior
1 es
vivienda
por cada 5–
40 m2 planta
3 501 – 7 500 50.00 15 70% 3 – niv 5 3 C/ LADO
superior
es
Mayor a 7 501 50.00 20 50% 5 5 3 C/ LADO

80 – 128 7.20 4 80% - 2 20%

PROGRAMA DE DESARROLLO URBANO 1 viv /

5–
planta
20m2
DEL CENTRO DE POBLACIÓN CANCÚN, 128 - 300 7.20 4 70% 3 – niv
superior
2 20%

MUNICIPIO BENITO JUÁREZ, MIXTO es

CORREDOR MB
QUINTANA ROO (2018-2030) DE BARRIO
5–
planta
(publicado) 1 viv /
301 – 5 000 12.00 5 70% 3 – niv 2 20%
superior
40m2 es
3 C/
Mayor a 5 001 30.00 8 60% 5 3
LADO
 PROGRAMA DE DESARROLLO URBANO
DEL CENTRO DE POBLACIÓN CANCÚN,
MUNICIPIO BENITO JUÁREZ, QUINTANA
ROO (2018-2030) (publicado)
VIVIEDAS / ÁREA DE SUPERFICIE VIVIENDAS CONSTRUIBLES
HECTAREA

MIXTO DE
BARRIO

150 VIV / Ha 0.4998 ha 74.97 viviendas

VIVIEDAS / ÁREA DE SUPERFICIE VIVIENDAS CONSTRUIBLES

HECTAREA

MIXTO
CORREDOR
PRIMARIO
150 VIV / Ha 0.1444 ha 21.66 viviendas
PDUCP CANCUN 2013-2030 PDUCP CANCUN 2014-2030 PMDU BENITO JUAREZ PMDU BENITO JUAREZ
DEROGADO 2018-2030 (consulta pública) 2018-2030 (publicado)
 PDU 2013-2030 (DEROGADO)

AV. LABNÁ
TIPO COLINDANCIA SUPERFICIE MIN. FRENTE MIN. NIVELES ALTURA MAX. DE CUS
TRASERA DEL LOTE (M2) DEL LOTE MAX. ENTREPISOS (M)
(M)

HABITACIONAL
DE CONJUNTO
3M 500M2 50.00M2 2 3.5 1.50

TIPO DENSIDAD FRENTE FRENTE NIVELES ALTURA CUS

NETA SECUNDARIO PRINCIPAL MAX. MAX. DE
ENTREPISOS
(M)

COMERCIO DE
BARRIO
75 VIV/HA 3M 5M 2 3.5 1.50
 PDUCP 2014-2030

TIPO DENSIDAD NETA SUPERFICIE MIN. FRENTE MIN. NIVELES ALTURA MAX. COS
DEL LOTE (M2) DEL LOTE MAX. DE ENTREPISOS
(M) (M)

G 250 10M 4 3.5

COLINDANCIA PATIO
FRENTE CON CALLE CUS
COMERCIO CON OTRO LOTE INTERIOR
CENTRO 40%
URBANO PRINCIPAL 10M MÍNIMMO MÁXIMO
1/3 DE
5M
ALTURA
SECUNDARIA 5M 0.60 1.50

CLAVE RANGOS DE CUS FRENTE NIVELES ALTURA COS

SUPERFICIE MIN. DEL MAX. MAX. DE
LOTE (M) ENTREPISOS
(M)

400-3,500 MÍNIMO – 0.8

H2M1 VIV7H
6M 4 3.5 40%-60%
MÁXIMO – 1.6
 2018-2030
(CONSULTA PÚBLICA)
 2018-2030
CLAVE DENSIDAD NETA SUPERFICIE MIN. FRENTE MIN. NIVELES ALTURA MAX. DE COS
DEL LOTE (M2) DEL LOTE MAX. ENTREPISOS (M) PUBLICADO
(M)
1 VIVIENDA POR
ENTRE 80 Y HASTA
CADA 20 M2 DE 7.20 4 3.5 80%
PREDIO
128

128 HASTA 300 7.20 4 3.5 80%

MCp 1 VIVIENDA POR 301 HASTA 3,500 12.00 8 3.5 70%
CADA 40 M2 DE
PREDIO 3,501 HASTA 7,500 50.00 15 3.5 70%

MAYOR A 7,501 50.00 20 3.5 50%

CLAVE DENSIDAD SUPERFICIE FRENTE NIVELES ALTURA COS

NETA MIN. DEL MIN. DEL MAX. MAX. DE
LOTE (M2) LOTE (M) ENTREPISOS
(M)
1 VIVIENDA
POR CADA 20 ENTRE 80 Y
M2 DE
7.20 4 3.5 80%
HASTA 128
PREDIO

128 HASTA
7.20 4 3.5 80%
300

MB 301 HASTA
1 VIVIENDA
12.00 8 3.5 70%
3,500
POR CADA 40
M2 DE 3,501
PREDIO HASTA 50.00 15 3.5 70%
7,500
MAYOR A
50.00 20 3.5 50%
7,501
PMDU BENITO JUAREZ 2018-
2030
PUBLICADO

MODELADO CON
ALTURAS
 Al juntar lotes se logran tener áreas extensas de
hasta 6700 m2 con lo cual se pueden construir
torres con uso mixto de 15 pisos.

La zona tiene una densidad media y alta.

 De acuerdo a los
cambios:
1 vivienda por 40 m2

301-3,500 m2
301-3,500 m2
8-12 niveles 3,501-7,500 m2
8-12 niveles
301-3,500 m2 15 niveles
301-3,500 m2 8-12 niveles
3,501-7,500 m2 3,501-7,500 m2 8-12 niveles
15 niveles 80-128 m2
15 niveles
4 niveles
301-3,500 m2 301-3,500 m2
8-12 niveles 8-12 niveles
80-128 m2 80-128 m2 301-3,500 m2
4 niveles 8-12 niveles 301-3,500 m2
4 niveles
8-12 niveles
301-3,500 m2 301-3,500 m2
80-128 m2 8-12 niveles 8-12 niveles
301-3,500 m2
8-12 niveles 4 niveles
ARÉA VERDE
DENSIDAD DE ZONAS VERDES
12.82% DEL ARÉAS
METROS CUADRADOS DE ZONAS
VERDES Y ARÉAS DE ESPARCIMIENTO
/ METROS CUADRADOS DE ARÉA
URBANA
A
Esta sección de la SM 20 es comercial, sin
embargo se pueden encontrar en minoría
departamentos. Los negocios son pequeños o de
pequeñas expresas con gran cantidad de anuncios
y poco estacionamiento pero es suficiente.
B
El interior es de casas, edificios residenciales de
densidad media de máx. 4 pisos, y oficinas.

C
B
A

C
 A A
B

Esta área tiene comercios

que requieren mayor
estacionamiento ya que es
un área de oficinas, B
pequeñas plazas, negocios y
un área de gran transito ya
que es avenida principal.
Tiene mayor área de
banqueta.
El interior es utilizado para C
departamentos, casas,
oficinas, notarias y negocios
de comida.
 A

B
C B

De lado de la avenida
principal se encuentran
plazas, restaurants,
C
negocios, un centro
cultural
 Actualmente es un área totalmente mixta, se pueden
A encontrar tanto departamentos como negocios en la
avenida Labná, siendo los negocios los que tienen
mayoría.
El área exterior de la SM en general es principalmente
usada para negocios, plazas u oficinas.
Dejando el interior de la SM para viviendas
multifamiliares y unifamiliares en su mayoría, sin
embargo, igualmente se encuentran oficinas y notarias
en estas calles.
C
B

E
D
E

C
A

D
CONCLUSIÓN DE SCARLETT MORA
La SM es parte del centro urbano de la ciudad, por lo cual las construcciones del
lado de la avenida Tulum son en su mayoría comerciales o mixto (habitacional y
comercial), mismo hecho que ha influido en transformar los edificios de vivienda en
oficinas además de encontrarse cerca de una plaza que es un centro comercial
bastante recurrido en la ciudad, siendo un punto de referencia.
Por el otro lado de la avenida se ha mantenido en gran parte uso habitacional con
edificios departamentales que dan a la avenida Labná.
Siendo un espacio en el área con mas movimiento de la ciudad, pero siendo planeada
como zona habitacional, ha sufrido cambios de usos de suelo.
Por el crecimiento de la ciudad y necesidades de la población, la gente ha iniciado a
adaptar los espacios para convertirlos en negocios, siendo ahora zona mixta, siendo
utilizada como zona comercial en su mayoría, sin embargo, aun prevalece parte de
su uso de suelo habitacional especialmente en el interior de la SM, siendo los lotes
que dan a la avenidas los de uso comercial.
Actualmente se encuentra con uso de suelo en
transición convirtiendo los espacios en negocios y
oficinas, y al contar con varias construcciones de 2 a
4 pisos, se utilizan parte para negocios y la otra parte
como vivienda, ó en su totalidad con una sola función.
Ya que inicialmente fue una zona habitacional, el
estacionamiento se encuentra limitado, por lo que los
conflictos son evidentes… Aun sabiendo estos
problemas, el nuevo PDU establece que ahora donde
hay viviendas de máximo 4 pisos cambio a tener
permitido 8 niveles, con espacios reducidos y falta de
estacionamiento.
En cuanto a sus zonas verdes, cuenta con grandes
áreas al ser de las primeras SM de Cancún, esto tiene
una influencia positiva en el entorno y se puede
observar gente cruzando el parque en casi cada hora
del día, y durante la noche hay escasez en su
iluminación lo cual no transmite seguridad al usuario.
CONCLUSIÓN DE MARTHA TORIJA
La SM está ubicada en una zona cercana a puntos importantes como la glorieta del
albañil, la avenida Nader, y la entrada a la zona hotelera, alrededor de esta manzana
encontramos hoteles de negocios, de modo que es punto de transición entre la
parte urbana directa de la ciudad y la entrada al turismo, tambien pasa por la
avenida Tulum sobre la cual también se encuentra el palacio de gobierno de la
ciudad.

Concluyendo que, es una manzana que mezcla dos ámbitos de una misma ciudad en la
que también se mezclan dos tipos de vida de la misma, una zona que principalmente
fue pensada para viviendas pero que gracias al paso del tiempo y al crecimiento de
la ciudad fue cambiando este uso a uno mixto de oficinas y corredor primario,
denotando así los cambios en la misma ciudad y las nuevas necesidades de la zona.