DERECHO

NOTARIAL II
BOLILLA III
 QUE ES LA PROPIEDAD
HORIZONTAL?

“ES UN DERECHO REAL INMOBILIARIO, QUE ESTA

FUERTEMENTE PENETRADO DE RELACIONES
PERSONALES, NUEVO Y AUTÓNOMO, COMPLEJO
PERO ÚNICO, QUE SE EJERCE SOBRE UNIDADES P.H..?

INTERDEPENDIENTES, SUSCEPTIBLE DE
APROVECHAMIENTO INDEPENDIENTE, DE UN
EDIFICIO O DE UN COMPLEJO EDILICIO, SUJETO A
UN RÉGIMEN LEGAL, EL CUAL SE INTEGRA EN
FORMA INSEPARABLE CON FACULTADES
EXCLUSIVAS, PERO LIMITADAS, QUE DERIVAN DE
LA PROPIEDAD DE LA UNIDAD, Y DE LAS
FACULTADES COMPARTIDAS QUE DERIVAN DE LA
COPROPIEDAD Y DE LA GESTIÓN COLECTIVA DE
COSAS Y BIENES COMUNES.” (Laureano Moreira)
 CARACTERISTICAS
• 1- DERECHO REAL INMOBILIARIO: Tipo y naturaleza del derecho en cuestión.

• 2- RELACIONES PERSONALES: Aspecto subjetivo, relaciones que nacen de la

interdependencia de las unidades respecto de aquellas personas que lo integran. (“EL
PROPIETARIO ES COMO UN CIUDADANO DEL MUNICIPIO”)

• 3- NUEVO Y AUTÓNOMO Derecho real no regulado por el C. C.

originariamente

Encuentra su base en una teoría

dualista (dominio-condominio)

. 4- COMPLEJO-ÚNICO: Por que se representa a través de una fusión

indisoluble de un derecho de dominio, mas limitado
que el dominio común + un condominio de
indivisión forzosa de régimen también especial que
afecta los elementos y sectores comunes de un
edificio común.
. 5- UNIDADES INTERDEPENDIENTES: Susceptibles de
aprovechamiento independientes
mas limitado que el dominio
común (restricción de los
derechos de los copropietarios
en miras al interés de la vecindad)

. 6- SUJETO A UN RÉGIMEN LEGAL: Ley 13512 + Decreto reglamentario

18734/69

. 7- INTEGRADO POR a) FACULTADES EXCLUSIVAS PERO LIMITADAS:

Derivadas de la propiedad de la unidad

b) FACULTADES COMPARTIDAS: Derivadas de

la copropiedad y de la gestión colectiva de
cosas y bienes comunes.
CUANDO NACE LA PROPIEDAD HORIZONTAL?

OTORGAMIENTO + INSCRIPCIÓN DEL REGLAMENTO

EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
INMUEBLE

POR ESCRITURA
Requisito esencial previsto por la ley 13.512 para que nazca
la P. H.

IMPORTANCIA: “En ella se reúnen los requisitos de autenticidad y

publicidad necesarios para la existencia del sistema con
relación a los terceros, y se pone en manos del
profesional que reúne los conocimientos legales del caso
y los medios para evitar razonamientos y divergencias
entre los habitantes del edificio que podrían llegar a hacer
inoponibles el ejercicio de los derechos
comunes.”
 DEBE DISTINGUIRSE

ESTADO DE DERECHO
P. H REAL DE P. H.
Habrá Habrá

Mientras una o varias personas en Cuando existan titulares distintos

condominio (sin haberse realizado con relación a las partes privativas
la adjudicación de las unidades) y de condominio sobre las partes
sean propietarios de todo el comunes
inmueble

CONSTITUCIÓN JURIDICA POR Esto se adquiere:

1) con la transferencia de la unidad
2) con la adjudicación que de las
INSTRUMENTO NOTARIAL distintas unidades realicen los
condóminos
 TRADICIÓN TRASLATIVA DE DOMINIO
- Registra la voluntad de otorgar el
reglamento de copropiedad y
administración - TÍTULO SUFICIENTE (por escritura
- La inscripción del instrumento solo
pública)
perfecciona el acto (Art. 2505)
tornándose de ese modo oponible a - INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE
los terceros que no hayan intervenido LA PROPIEDAD INMUEBLE
en la propia escritura. - SE RETIENE EL I. T. I
- No hay transferencia de dominio (el
escribano no retiene I. T. I.)

EL NOTARIO DEBE TENER A LA

VISTA AL MOMENTO DE SOMETER
AL P. H.

1- TÍTULO DE PROPIEDAD
2- PLANO DE MENSURA DE IDENTIFICACIÓN DE INMUEBLE (ORIGINAL)
3- PLANO DE MENSURA DE DIVISIÓN (sirve al reglamento)
4- MINUTA DE REGLAMENTO QUE LA TIENEN QUE DAR LOS CONSORCISTAS
(es un extracto de su voluntad de afectar al Régimen de P. H., sirve como
medio en caso de oposición a la escrituración).
 ESCRITURA DE AFECTACIÓN

REDACCIÓN

1) COMPARECENCIA
2) LEGITIMACIÓN SUBJETIVA
3) EXPOSICIÓN: Designación del Inmueble según plano de mensura
4) DECLARACIONES DE COMPARECIENTES: Manifiestan someter a
propiedad horizontal y dividir en condominio
según plano de mensura de división
5) PUEDE O NO REDACTARSE EL REGLAMENTO (Art..9 de la ley):Estas
cláusulas tienen por objeto el goce y aprovechamiento material de las cosas comunes, lo
relativo a la administración y los asuntos de interés común, los actos del consorcio
considerado como ente colectivo o comunitario. Se las puede modificar por mayoría de 2/3
o la que fije en forma particular. Algunas de estas cláusulas son: a) Nombramiento y remoción de
administradores, b) convocatoria a asamblea, lo relativo al procedimiento, c) reglamentos internos,
d) constitución de propietarios no convivientes, e) personas que certifican actas, deudas y expensas
6) DECLARACIONES COMPLEMENTARIAS
7) LEGITIMACIONES NOTARIALES: sustantivas, registrales, certificados, la exhibición
de póliza de seguro
8) CIERRE FORMAL
 DEBE TENERSE PRESENTE:
1) SE AFECTA Y SE REGLAMENTA EN LA PRÁCTICA CONJUNTAMENTE,
EXISTIENDO A SU VES LA POSIBILIDAD DE QUE EN LA MISMA ESCRITURA
SE ADJUDIQUEN UNIDADES FUNCIONALES

2) ACTOS DE AFECTACIÓN- REGLAMENTACIÓN- ADJUDICACIÓN SON

ACTOS DISTINTOS ENTRE SÍ, PUDIENDO SER REDACTADOS EN
ESCRITURAS SEPARADAS, INDEPENDIENTEMENTE CADA UNO.

3) SOMETIMIENTO AFECTACIÓN NO HAY TRANSFERENCIA (no se

retiene el I. T. I.)
CREA EL ESTADO DE P. H.(necesario
para la adjudicación del derecho
real de P. H. (Art.. 2 del Decreto 18734/69)

4) ADJUDICACIÓN TRANSFERENCIA DE UNIDAD FUNCIONAL:

a) TRADICIÓN TRASLATIVA DE DOMINIO (se retiene I. T. I.)

b) INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
 ESCRITURA DE REGLAMENTO
DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN

IMPORTANCIA “BIEN ESTUDIADA Y MINUCIOSAMENTE ADAPTADA A LAS

MODALIDADES DE CADA INMUEBLE, DISMINUIRÁ NOTABLEMENTE
LOS RIESGOS DE CONFLICTO. TALES PREVISIONES SE CONFÍAN AL
PROFESIONAL COMPETENTE, POR QUE DE UN BUEN REGLAMENTO
DEPENDE CASI POR COMPLETO, EN NUESTRA LEGISLACIÓN, EL
NORMAL DESENVOLVIMIENTO DEL SISTEMA DE LA P. H., DADA LA
GRAN AMPLITUD DE FACULTADES QUE LA LEY CONFIERE A LOS
PROPIETARIOS EN LA REGULACIÓN DE SUS DERECHOS RECÍPROCOS”

es aquello que surge

COMPUESTO POR 1- PARTES ESTÁTICAS del plano (inmueble,
unidades funcionales
y complementarias,
cocheras y bauleras)
2- PARTES DINÁMICAS CLÁUSULAS ESTATUTARIAS

CLÁUSULAS REGLAMENTARIAS
 CLÁUSULAS REGLAMENTARIAS
CLÁUSULAS ESTATUTARIAS

“TIENEN POR OBJETO EL GOCE Y

APROVECHAMIENTO MATERIAL DE
“SON AQUELLAS QUE REQUIEREN
LAS COSAS COMUNES, LO
LA VOLUNTAD UNÁNIME DE LOS
RELATIVO A LA ADMINISTRACIÓN Y
TITULARES PARA CONSTITUIR O
LOS ASUNTOS DE INTERÉS
MODIFICARLAS. TRATAN SOBRE
COMÚN; TAMBIÉN LOS ACTOS DEL
DERECHOS REALES Y LOS
CONSORCIO CONSIDERADO COMO
PERSONALES SOBRE PARTES
ENTE COLECTIVO O
PRIVATIVAS Y COMUNES, ES DECIR,
COMUNITARIO.” (Son ubicadas por
TANTO INCLUYEN AL OBJETO COMO
exclusión de las cláusulas estatutarias)
LOS ACTOS DE LOS INTEGRANTES
SE LAS PUEDE MODIFICAR POR LA
COMO SUJETOS DE DERECHO EN SU
MAYORÍA DE 2/3 O LA QUE SE FIJE
SITUACIÓN PATRIMONIAL.”
EN FORMA PARTICULAR.

ALGUNAS CLÁUSULAS SON:

ALGUNAS CLÁUSULAS SON: 1) Mensura del inmueble; superficie de unidad
1) Nombramiento y remoción del administrador propia y de las comunes,
2) Convocatoria a asamblea; lo relativo al 2) Proporción de porcentuales de dominio;
procedimiento 3) Destino de unidades, uso de cosas y servicios
3) Reglamentos internos comunes,
4) Personas que certifican actas, deudas y expensas,4) Proporción de expensas, constitución de hipotecas
etc. 5) Nuevos pisos, obras nuevas que afectan al inmueble
 ESTRUCTURA DE LA ESCRITURA DE
REGLAMENTO
DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN

P
A
1- MEMBRETE
R 2- COMPARECENCIA
T 3- ESTIPULACIÓN INMUEBLE UBICACIÓN, PLANO, ÁNGULOS,
E TÍTULOS, CATASTRO
S
DISTRIBUCIÓN POR PISOS ENTRADAS
E SOTANOS
S PLANTA BAJA
T UNIDADES FUNCIONALES m2 y PORCENTUALES
Á
UNIDADES COMPLETARIAS ESPACIO-
T COCHERA
I
C SUPERFICIES COMUNES Y NOTAS DE PLANO
A
S PROPORCIONES ESPECIALES
 4- REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN
PROPIAMENTE DICHO

“SE REGULAN DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS TITULARES DE

UNIDADES Y LA VIDA COMÚN DEL CONSORCIO”
FINALIDAD: REGULAR LA VIDA EN COMÚN JURIDICA Y SOCIAL
P
A I - TIPOS DE PROPIEDAD
R . A) EXCLUSIVA “SE IDENTIFICA CON LAS UNIDADES FUNCIONALES DE CADA
T PROPIETARIO QUE INTEGRA LA P. H.”
E 1) a) CONSTITUCIÓN DEL CONSORCIO: Nombre del consorcio de propieta-
S rios que nace través del instrumento, domicilio y ciudad .
INTEGRACIÓN: Propietarios de las unidades funcionales de las cuales se
compone la P. H.
D
ÓRGANO DE GOBIERNO: Asamblea de propietarios (previsto con
I carácter obligatorio por ley 13512)
N
b) PRESUNCIONES: El hecho de ser titular de dominio importa cono-
Á cer y obligarse por este reglamento y por el o los
M reglamentos internos
I
c) DESTINO: Se refiere a las diferentes utilizaciones que se le adjudica-
C ran a los distintos sectores. Ej. sector “A” cochera
A
S d) LÍMITES Y PROHIBICIONES: Restricciones impuestas en miras
a la mejor relación entre copropietarios (Art. 6 ley 13512)
 B) COMÚN “SECTORES DESTINADOS A LA UTILIZACIÓN POR EL CONJUNTO DE PROPIE-
TARIOS” Ej. ascensores

P 1) a) CONDOMINIO: Sectores en donde los propietarios revisten la calidad de

A copropietarios indivisos. Ej. el terreno
R
b) EXPENSAS COMUNES: Gastos originados en servicios y por el uso de los
T
bienes comunes. Por ej. sueldos y pagos al administrador
E y a los empleados al servicio de la P. H.
S
c) PAGO E INCUMPLIMIENTO: Ni el propietario ni el ocupante puede liberarse
de contribuir a las expensas comunes por renuncia o
D abandono del uso o goce de los bienes y servicios comunes
I
N
I I- ÓRGANOS DE GOBIERNO
Á
M
A) ASAMBLEA: “ÓRGANO DELIBERATIVO DE LA COMUNIDAD QUE CUENTA CON
I LOS MÁXIMOS PODERES DENTRO DE ELLA Y QUE SE CONSTITUYE
C POR LA REUNIÓN DE LOS PROPIETARIOS EN NÚMEROS SUFICIEN-
A TES PARA ALCANZAR EL QUÓRUM CORRESPONDIENTE”
S ORDINARIAS: Se realiza una vez al año al cierre del ejer-
cicio. Considera: los informes del adminis-
1) CLASES trador, el ajuste de cuotas para gastos, ex-
pensas comunes y fondos de reserva.

EXTRAORDINARIAS: Convocadas por el administrador

o por los propietarios, con no menos del 2/3
de los propietarios.
 2) CITACIÓN : Al consorcista o su representante con anticipación no menor a
P 5 o 10 días según corresponda a asamblea ordinaria o extraordina-
A ria, por un medio fehaciente.
R
3) CONSTITUCIÓN : PROCEDIMIENTO Al constituirse, 1) cada consorcista acredi-
T tará su título ante el administrador o algún miembro del consejo, 2) presidirá la asamble,quien ésta elija,
E 3) declaración de la constitución legal de la asamblea + apertura de la cesión, 4) constitución valida: a) pa-
ra las ordinarias (1ra convocatoria, presencia de socios que representen el 50 %, 2da convocatoria, socios
S presentes si logran el quórum básico y legal), b) para las extraordinarias (1ra convocatoria 60% y 2da convo
catoria 30% del dominio), 5) se determinara cuanto tiene cada participante para hablar y las demás reglas
de forma. Solo votaran los socios que no adeuden al consorcio.
D
4) QUÓRUM PROPORCIONAL: En consideración al porcentual del dominio
I
5) QUÓRUM POR DOMINIO a) unanimidad de propietarios
N cláusulas estatutarias
Á
M b) propietarios que representen 2/3
I del dominio
cláusulas reglamentarias
C
A 6) ACTAS: Instrumento que contiene el resumen de las deliberaciones y resolu-
ciones de las asambleas. Debe contener entre otras cosas:1- lugar, fecha, hora, orden del día, 2-
S nombre y apellido de los titulares, presentes o representados, de sus unidades y porcentuales, 3-
declaración de constitución valida de la asamblea, 4- resoluciones a adoptadas que serán
obligatorias,etc
 III ADMINISTRADOR

P
A
R
T
1) GESTIÓN: - Es el mandatario legal y representante exclusivo del consorcio.
E - DURACIÓN: 2 años (reelección indefinida).
S - REMUNERACIÓN: Fijada por la cámara Argentina de la P. H.
2) ATRIBUCIONES: Ej. llevar libro de actas de administración, de registro de
D propiedad, informar sobre plan anual de gastos, atender
gastos necesarios para la conservación del inmueble
I
N 3) PODER JUDICIAL: En nombre y representación del consorcio y de los
Á propietarios, tiene potestad ante los tribunales de los
M fueros y jurisdicción correspondientes
I IV CONSEJO DE PROPIETARIOS INTEGRACIÓN (x número impar) SU FUNCION ES
C CONVOCATORIAS COLABORAR CON
FACULTADES EL
A ADMINISTRADOR
S
V SECTORES RÉGIMEN GENERAL PUEDE O NO
ASAMBLEAS SECTORIALES EXISTIR, DEPENDE DE LAS
RESOLUCIONES Y COLISIONES CIRCUNSTANCIAS DEL CASO. (no
CONSEJOS SECTORIALES obligatorio según ley 13512)
 VI REGIMENES ESPECIALES COCHERAS
NORMAS BÁSICAS
RESERVA DE PUBLICIDAD

CLÁUSULA COMPROMISORIA

5- DIVISIÓN DE CONDOMINIO Y ADJUDICACIÓN: Sometido el inmueble al régimen de

la ley 13512, las partes han decidido hacer cesar el condominio, para lo cual formulan la
adjudicación de bienes y la estimación de valores así:

(NOMBRES DE LOS PROPIETARIOS DE LAS UNIDADES FUNCIONALES Y DESCRIPCIÓN DEL MISMO Y ESTIMACION DE
VALORES)

6- LEGITIMACIONES NOTARIALES A- ANTECEDENTES DE DOMINIO

B- CERTIFICADOS
C- IMPUESTOS-RETECIONES AFIP (si existe
adjudicación)

7- CIERRE FORMAL
 PROPIEDAD EXCLUSIVA

COMPRENDE

LIMITACIONES
CONSORCIO

QUE ES UNA DESTINO Y

UNIDAD SECTORES DEL PROHIBICIONES

COSTITUCION
DEL DENOMINADION ACREDITACIÓN EXCLUSIVA EDIFICIO
CONSORCIO Y DE
Y DOMICILIO TITULARIDAD PRESUNCIONES
PERSONALIDAD DE
TITULARIDAD

OTRAS

ENUMERACIÓN LIMITACIONES
DE LOS
ÓRGANOS DE SITUACIÓN FONDO
GOBIERNO REGLAMENTO
PROCESAL DE
CARÁCTER ENUNCIATIVO
OBLIGATORIO
DE
DEL TITULAR RESERVA
LAS PROHIBICIONES
 CONSORCIO

COSTITUCION DEL DENOMINADION ACREDITACIÓN

CONSORCIO Y Y DE
PERSONALIDAD DOMICILIO TITULARIDAD

CONSTITUCION PERSONALIDAD A TRAVÉS DEL TÍTULO

DOMICILIO Ya sea que este tenga su origen
DENOMINACIÓN en sede notarial o judicial
(Ej. oficio que ordena una
Subasta pública)

POR DISCUCIÓN
INSTRUMENTO SUELE UTILIZARSE: Se encuentra ENUMERACIÓN DE LOS
La calle o avenida
PÚBLICO DOCTRINARIA donde se halla, el
constituido en el mismo
edificio, en la puerta ÓRGANOS DE
nombre de la empresa
principal

+
constructora, o un
Nombre de fantasía GOBIERNO
JURISPRUDENCIA
POSTERIOR ASAMBLEA
INSCRIPCIÓN ES EL ÓRGANO DE DONDE
EMANA LAS RESOLUCIONES
EN EL Es una persona jurídica IMPORTANTES.
restringida sujeta
REGISTRO
al mecanismo
de la ley ADMINISTRADOR
PERSONALIDAD JURIDICA PROPIA - ES UNA ES EL EJECUTOR DEL REGLAMENTO
PERSONA DISTINTA A LOS PROPIETARIOS Y DE LAS DESICIONES DE LA ASAMBLEA
 PRESUNCIONES
DE
TITULARIDAD

SITUACIÓN FONDO
REGLAMENTO
PROCESAL DE
OBLIGATORIO
DEL TITULAR RESERVA

COMPRENDE
REGLAMENTO OBLIGATORIO COMO GARANTIA
PARA ATENDER
RÉGIMEN RÉGIMEN
ADMINISTRATIVO JUDICIAL
NACE DEL COMPROMISOS GASTOS
ES EL ESTATUTO HECHO NO CUMPLIDOS IMPREVISTOS
REGULADOR DE POR DEUDORES
DE VIVIR IMPUESTOS EN FORMA
LAS RELACIONES MOROSOS
EN EL OBLIGATORIA
DEL CONSORCIO EDIFICIO
(DE ESTOS ENTRE SÍ Y
AÚN CON RELACIÓN A
TERCEROS)

CORTE SUPREMA: EL REGLAMENTO NO SOLO

OBLIGA A QUIENES LO ESTABLECIERON, SINO TAMBIEN
A LOS SUCESIVOS ADQUIRENTES
 LIMITACIONES
UNIDADES PROPIAS

DESTINO - SECTORES
QUE ES UNA UNIDAD
DEL PROHIBICIONES
EXCLUSIVA?
EDIFICIO (VARIDADES)
PREVISTO
EN EL Art.. 2
DE LA LEY 13512

ES EL ÁMBITO DEL PROPIO EL DESTINO “CONSISTE EN

DEPARTAMENTO, SEGÚN LA LA LEY ENUMERA
INDICAR LA FINALIDAD U ALGUNAS CONCRETAS EN
SUPERFICIE QUE LE ASIGNEN OBJETIVO DEL INMUEBLE Y DE
SU TÍTULO DE ADQUISICIÓN Y LOS ARTICULOS 5, 6, 7 Y 15
SUS PARTES, INDICANDO EL USO
EL PLANO DE SUBDIVISIÓN QUE DEBERÁ DÁRSELE”
DEL EDIFICIO

EL REGLAMENTO DEBERÁ DEBE TENERSE PRESENTE QUE

ESTABLECER SOBRE EL
DESTINO DE LAS DIFERENTES
PARTES DEL INMUEBLE EXISTEN DIFERENTES DESTINOS
(Art.. 3 Inc. 5 del decreto 18734/69) DEBE SER CONSIGNADO
EN FORMA CLARA Y PRECISA, 1- VIVIENDA COMO MORADA DEL TITULAR
PUEDE PREVERSE EN EL MISMO EL COMO ASÍ TAMBIEN DEBE
CONSIGNARSE LOS FINES
2- PARA OFICINAS (profesionales, etc.)
CAMBIO DE DESTINO, SIEMPRE QUE NO
SEA CONTRARIO A LA FINALIDAD ADMITIDOS Y RECHAZADOS 3- CENTROS COMERCIALES
GENERAL DEL EDIFICIO 4- ETC.
 PROPIEDAD COMÚN

COMPRENDE

CONDOMINIO EXPENSAS

LOS BIENES GRUPOS DE PROPORCIÓN PAGO

CAÑERÍAS EN DETALLE DE
COMUNES BIENES Y E
PARTICULAR GASTOS
SE DETALLAN? COMUNES INCUMPLIMIENTO
DEDUCCIONES

USO DE LOS SITUACIÓN PACTO DE

BIENES
COMUNES JUDICIAL SOLIDARIDAD
 CONDOMINIO

LOS BIENES GRUPOS DE USO DE LOS

CAÑERÍAS EN
COMUNES BIENES BIENES
PARTICULAR
SE DETALLAN? COMUNES COMUNES

DISCUSIÓN LA DEBE DEBE TENERSE EN

DOCTRINARIA DOCTRINA CONSIDERARSE CUENTA
LO
CLASIFICA EN

LA UNA COMO 1) LA LEY 13512 Art. 3

OTRA NORMA 2) LO QUE SURJA
MINORÍA GRAN 1- INEVITABLEMEN-
PARTE OPINIÓN GENÉRICA DEL REGLAMENTO
TE COMUNES
3) LOS QUE SURJA
POR EXIGENCIA
DEL REGLAMENTO
DE LA LEY (Art. 2 de
INTERNO (SI LO
La ley 13512)
HUBIERE)
NO ES TODO CUANTO EXISTE 4) Y AL LEGÍTIMO
QUE SE ES NECESARIO 2- PRESUMIBLEMEN-
IMPRESCIN- EL INTERIOR DE LAS DERECHO DE LOS
HALLEN DETALLAR TE COMUNES (SALVO
DIBLE PAREDES COMUNES DEMAS (SIN ABU-
CONTEMPLA SELECTIVAMEN- CONVENCIÓN)
DETALLAR- ES DE PROPIEDAD SO)
DO TE LOS BIENES
LOS EN EL COMÚN
LA MAYOR COMUNES 3- COMUNES EN GENERAL
REGLAMEN-
CANTIDAD QUE PUEDEN SER RECO-
TO
DE NOCIDOS O INCORPORA- SON COMUNES TODOS
COMO
SUPUESTOS DOS POR LA VOLUNTAD CLÁUSULA
LOS TRAMOS DE LAS
CAÑERÍAS

BIENES USO DE LOS
COMUNES + TITULARES
DETALLE DE
GASTOS
CARACTERISTICAS
- EXISTEN 3 CRITERIOS PARA ESTABLECER
- SE ENUNCIA A TRAVÉS DE DISTINTOS LAS CUOTAS PORCENTUALES:
RUBROS QUE LAS INTEGRAN
- CONSTAN EL LA LIQUDACIÓN
MENSUAL PRESENTADA POR EL
ADMINISTRADOR
- QUEDAN COMPRENDIDOS:
1- Los gastos efectuados en personal y
administrador, y en todos los trámites
indispensables para el andamiento del
consorcio.
2- Respecto a las cosas: se establece: a)
los gastos comunes, normales y previstos
que se producen, b) integran aquellas
situaciones que no son comunes, pero
pueden ser necesarias para la vida del
consorcio.
- QUEDAN COMPRENDIDAS LAS
EROGACIONES CAUSADAS POR EL
ÓRGANO DE GOBIERNO
=
EXPENSAS
PROPORCIÓN
Y E
DEDUCCIONES
CARACTERISTICAS
A) EL QUE SURGE DEL AFORO INMOBILIA-
RIO,
B) EL QUE SURGE DEL PLANO,
C) EL QUE POR CONVENCIÓN SE ATRIBUYE,
CON CONSIDERACIÓN A LOS ANTERIORES
- NORMALMENTE SE SUELE ACEPTAR EL
QUE FIGURA EN EL PLANO, POR QUE SE
ATRIBUYE A SU AUTOR EL CONOCIMIENTO
DE LOS VALORES MATEMÁTICOS
-ES UNO DE LOS PUNTOS DEL REGLAMEN-
TO QUE JAMAS SE PLANTEA EL ESCRIBANO
POR TAL RAZÓN ESTE SE LIMITA A TOMAR
LOS QUE TIENE LA DOCUMENTACIÓN QUE
SE LE ENTREGA.
-LA CAUSA DEL PAGO DE LAS EXPENSAS
RADICA EN LA POSIBILIDAD DE USO DE LOS
SERVICIOS
GASTOS POR
LOS QUE
DEBEN
PRINCIPIO DE
SOLIDARIDAD
CONTRIBUIR
PAGO
INCUMPLIMIENTO
CARACTERISTICAS
- EL PAGO SE HACE POR LIQUIDACIÓN
VENCIDA, YA QUE SE TRATA DE GASTOS
PROVOCADOS POR EL USO EFECTUADO DE
SERVICIOS Y BIENES COMUNES
- SE FIJA EL PLAZO DE DIEZ DÍAS DE CORRI-
DOS ENTRE EL UNO Y EL DIEZ DE CADA MES
- EL LUGAR DE PAGO ES EL DOMICILIO DEL
ADMINISTRADOR, SIENDO EN LA MAYOR
PARTE DE LOS CASOS EL PORTERO QUIEN
SE ENCARGA DE PERCIBIR CONTRA RECIBO
FIRMADO POR LA ADMINISTRACIÓN.
- EL REGLAMENTO DEBE CONTEMPLAR LAS
CIRCUNSTANCIAS EN CASO DE INCUMPLI-
MIENTO, Y FIJAR LOS INTERESES PUNITO-
RIOS Y COMPENSATORIOS PARA TALES
CASOS.
- RESPECTO A LA MORA, RESULTA CONVE-
NIENTE ESTIPULAR QUE LA FALTA DE PAGO
EN EL PLAZO SEÑALADO LA PRODUCE DE
PLENO DERECHO
 SITUACIÓN PACTO
DE
JUDICIAL SOLIDARIDAD

CARACTERISTICAS CARACTERISTICAS
- AQUÍ SE CONTEMPLA LA SITUACIÓN DE SERVICIOS
IMPAGOS - FUNDAMENTO: CADA CONSORCISTA INTEGRA
UNA COMUNIDAD Y, EN CUANTO TAL, NO
- COMO PREPARATORIA DEL JUICIO SE ESTIPULAN DOS PUEDEN PRESCINDIR DE ELLA.
NORMAS: 1) EXIGENCIA FEHACIENTE DEL PAGO, Y 2)
TRANSCURSO DE 48 HORAS. VENCIDO EL PLAZO SE - PARA EVITAR SITUACIÓN INCÓMODA QUE
CONSIDERA ABIERTA LA VIA EJECUTIVA, QUE PERMITE SUELE PERJUDICAR LA ARMONÍA NECESARIA,
SOLICITAR MEDIDAS CAUTELARES INMEDIATAS HASTA SE FORMULA LA PREVISIÓN DEL PACTO DE
LOGRAR LA SUBASTA PUBLICA DEL BIEN.
SOLIDARIDAD.
- TIENE FUERZA EJECUTIVA EL CERTIFICADO DE DEUDA
EXPEDIDO POR EL REPRESENTANTE DEL CONSORCIO SI
ASÍ SE HUBIESE ESTIPULADO EN EL REGLAMENTO.

- DEBE TENERSE PRESENTE:

A) LAS EXPENSAS COMUNES SON UN DERECHO PROTER
REM, SE TRANSMITEN ACTIVA Y PASIVAMENTE CON LA
COSA;
B) PERTENECEN AL CONSORCIO
C) SE LAS PERSIGUE POR VÍA EJECUTIVA
D) EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN SE HARÁ SEGÚN
REGLAMENTO Y EN AUSENCIA DE PREVISIONES SE APLICAN
LAS NORMAS PROCESALES .

- EL ADQUIRENTE DE UNA UNIDAD FUNCIONAL PUEDE

TOMAR A SU CARGO EL PAGO DE LA DEUDA POR EXPENSAS
COMUNES.
PLANO DE MENSURA
 Consorcio de Propietarios - Naturaleza Jurídica del Consorcio.
•
• Consorcio de propietarios naturaleza Jurídica.
•
CONSORCIO DE COPROPIETARIOS - NATURALEZA JURIDICA DEL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS -
PROPIEDAD HORIZONTAL –
•

Sumario:
La ley 13.512 no tipifica el consorcio ni define su naturaleza jurídica y sólo se refiere al mismo a través del art. 9° (al
establecer que "el consorcio de propietarios deberá redactar un reglamento de propiedad"). Dicho argumento es
utilizado básicamente por quienes se oponen a su existencia. Pero, a pesar de este silencio, el consorcio surge de la
propia economía de la ley, pues su mismo texto le da vida, cuando impone la necesidad de que los
propietarios, sin perder su calidad de tales, constituyan un organismo distinto, con capacidad para
realizar todos aquellos actos que hacen al manejo de las cosas comunes. Es una persona jurídica
restringida, sujeta al mecanismo de la ley. Está comprendida en el art. 33 del Cód. Civil, que incluye en
la categoría de persona jurídica de derecho privado a todos los entes con aptitud de adquirir derechos
y contraer obligaciones, como ocurre con el consorcio de propietarios.
•
(CApel. CC Mar del Plata, sala II, octubre 18 984. D'Ancor, Soc. en Com. por Accs. c. Saavedra de Gómez,
Carmen), LA LEY, 1986C, 547 (37.323S), JA, 985III 269.

CONSORCIO DE COPROPIETARIOS NATURALEZA JURIDICA DEL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS -

NATURALEZA JURIDICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD - PROPIEDAD HORIZONTAL -
Sumario:
No debe confundirse la esencia jurídica del consorcio de propietarios, dotado de personalidad cuando interviene en
función de la comunidad, con la naturaleza jurídica del derecho de propiedad horizontal del cual son titulares sus
componentes.
Datos: (CNCiv., sala D, marzo 30 979 De Angelis Roca, Alfonso H. c. Sociedad A. V. E. C. A., S. A.), LA LEY, 1979
C, 114JA, 979III421 ED, 83473

PROPIEDAD HORIZONTAL - REGLAMENTO DE COPROPIEDAD - CONSORCIO DE COPROPIETARIOS –

•

Sumario: La relación jurídica existente entre el consorcio de copropietarios y los titulares del dominio de las distintas
unidades del inmueble se consolida en el Reglamento de Copropiedad y Administración, que reviste naturaleza
contractual y obliga a las partes como la ley misma.
• Datos: (CNCiv., Sala F, marzo 29, 1996. - Consorcio de Propietarios del Complejo Náutico Marina del Sol c. Pía
Mangione, Carlos), LA LEY, 1997D, 119
 Conflictos en los PH- LA IMPORTANCIA DE UNA BUENA REGLAMENTACION Y LA CONVIVENCIA PACÍFICA

Los problemas entre vecinos de un PH son a veces de más difícil solución, por la ausencia de un consorcio o de un administrador que arbitre entre las partes.
Los departamentos de planta baja, uno o dos pisos, distribuidos a la manera de las “casas chorizo”, con un pasillo en común, más conocidos como PH, son
hoy buscados por su similitud con una casa y las bajas o nulas expensas que pagan sus habitantes.
Pero no todo lo que reluce es oro cuando de buena convivencia se trata en estas edificaciones. Al haber pocas unidades funcionales suele prescindirse del
administrador, que puede encarnar cualquiera de los condóminos, mientras los restantes se dividen las tareas de limpieza de las áreas comunes o de
eventuales compras o arreglos. Tienen un reglamento de copropiedad obligatorio por ley desde el momento en que se inscribe el inmueble en el Registro
oficial, pero pocas veces se lo consulta.
Es por eso que los roces entre los cohabitantes de un PH pueden sacar más chispazos que los causados por problemas similares en edificios con
administrador y consorcio conformado. Esta sensación de desamparo es la que motivó a escribirnos a Silvia, propietaria de un PH en la zona porteña de
Caballito, ya que debe enfrentarse continuamente con los vecinos del piso superior debido a los ruidos de pasos, carcajadas y música a todo volumen a
cualquier hora del día y de la noche.
“Ya he hablado con ellos, pero no hubo modificación en sus conductas”, dice en referencia a los bochincheros. Su última confrontación fue al descubrir que su
televisión captaba mal la señal de cable porque estos mismos vecinos decidieron colgarse del suyo.
Silvia asegura haber llamado a la policía varias veces, pero ni siquiera esto sirvió para intimidar a los contraventores. ¿Qué le queda por hacer?
¿Por qué norma se rigen los PH?
Además de contar con un reglamento interno de copropiedad, como dijimos, estas edificaciones tienen el mismo régimen legal que todos los edificios de
departamentos. La ley que los regula es la Nº 13.512, conocida como de Propiedad Horizontal.
“Se trata de una ley de carácter general que expresa los lineamientos básicos a ser cumplidos por los habitantes de inmuebles sujetos a su normativa, que
cada edificio acompaña y profundiza en detalles con su propio reglamento”, señaló el abogado civilista Esteban Otero.
¿Cómo denuncio los ruidos molestos?
La Ley 13.512 prevé esta circunstancia en su artículo sexto, donde dice que: “Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar
mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio”.
Cualquiera de los dos párrafos puede ser utilizado en contra de los revoltosos para llamarlos al decoro y la compostura.
Por su parte, el Código Civil establece en su artículo 2.618 límites a la emisión de ruidos, en cuyo caso “no deben exceder la normal tolerancia, teniendo en
cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquellas”.
La normal tolerancia puede resultar una expresión ambigua y subjetiva, de total variación según los parámetros que tenga cada individuo. No obstante, cuando
estos niveles se apartan de lo que dicta el sentido común, están los jueces y los peritos auxiliares para determinar la existencia o no de posibles excesos de
ciertos vecinos.
Otero lo explica de este modo: “A nadie pueden privarlo de escuchar música ni tener un equipo de audio puede ser motivo de reclamos; lo que sí debe probarse
son las molestias que esos ruidos generan en los otros vecinos”. Para mencionar un problema corriente en muchos edificios, el letrado hace referencia a la
prohibición de tener animales, prevista en la mayoría de los reglamentos internos de copropiedad: “Tener un animal puede violar una norma del consorcio,
siempre y cuando esa mascota ocasione algún perjuicio a terceros. Pero si yo tengo en mi departamento una tortuga o peces, nadie va a obtener éxito en su
reclamo en contra mío por la sola mención de dicha prohibición”, afirmó el abogado.
¿Conviene hacer la denuncia policial por ruidos molestos?
Se aconseja evitarla, puesto que lo único que va a producir en el demandado es más bronca de la que ya hay. El vecino que no respetó los códigos de las
buenas costumbres, difícilmente se amedrente con la denuncia policial y lo más probable es que tome el hecho policial como una provocación. Por esta vía, tal
vez lo que consiga el denunciante sea una mayor distancia y el cierre definitivo del diálogo con su vecino.
Por eso los especialistas del derecho recomiendan encauzar el reclamo por la vía de la negociación. Una buena idea es llamar a la otra parte a una audiencia de
conciliación, a los fines de obtener el cese de las molestias. En la Ciudad de Buenos Aires, los centros de gestión y participación (CGP) tienen instancias de
mediación para acercar a los vecinos confrontados y llegar a un arreglo.
Si la posibilidad de conversar está descartada, y se enviaron las cartas documento de rigor para intimarlos a terminar con las molestias, queda entonces abierta
la opción de la acción judicial, siendo la más viable la vía rápida del amparo, en la que se solicitará al juez que dicte las medidas necesarias para poner fin a los
excesivos ruidos.