Definición:

Cuando una de las partes se obliga a

transferir a la otra la propiedad de una
cosa y éste se obliga a recibirla y a
pagar por ella un precio cierto en dinero
• BILATERAL: al momento de perfeccionarse
surgen obligaciones para ambas partes, la
una de dar una cosa, la otra de pagar el
precio.
• ONEROSO: ambas partes derivan
beneficios y ambas se gravan.
• PRINCIPAL: no requiere de otro contrato
para su conformación o existente.
• CONSENSUAL: Se perfecciona por regla
general con el mero consentimiento de las
partes.
En Guatemala la regulación de la
compraventa la encontramos en los
artículos 1790 al 1851 del Código Civil
 PERSONALES: El vendedor y el
comprador
 REALES: El precio y la cosa
 FORMALES: La escritura Pública cuando
se trata de bienes que se inscriben en el
Registro.
1.) Documentos Personales de
Identificación de los otorgantes, sino
fueren conocidos por el Notario
2.) El título con que acredita la propiedad
del vendedor
3.) Si fuera hacerse una desmembración el
plano de la finca a formarse, autorizada
por el RIC en el caso que el municipio
estuviere catastrado.
4.) El tiempo de pago del IUSI y la
autorización municipal si fuere
1.) Testimonio especial para el Archivo
General de Protocolos dentro del plazo
de 25 días hábiles siguientes a la
autorización de la escritura;
2.) Testimonio o Primer Testimonio para el
cliente, el cual se presenta al Registro
General de la propiedad en duplicado
para su registro.
3.) Aviso a la Municipalidad de la
jurisdicción del inmueble
a) En el testimonio especial se cubre el
impuesto del timbre notarial, si es valor
determinado es del dos por millar, es decir
que por cada mil dos quetzales del
contrato monto que no debe exceder del
límite máximo de Q300.00; y el mínimo de Q
1.00 (Arto. 3°. Numeral 2, literal a) del Dto.
82-96 del Congreso de la República). Si el
contrato es de valor INDETERMINADO se
adhiere un timbre notarial del valor de
Q10.00.
b) En el primer testimonio se debe
acompañar el formulario del pago del
Impuesto al Valor Agregado que en la
actualidad es del 12% sobre el valor de
la venta en efectivo; o en su caso a si al
pago del Timbre Fiscal 3%.
 COMPRAVENTA POR
ABONOS CON PACTO DE
RESERVA DE DOMINIO
El artículo 1834 del código civil establece
“Es válida la venta en pacto de reserva de
dominio, mientras el comprador no pague
totalmente el precio o no se realice la
condición a que las partes sujetan la
consumación del contrato.
Por esta modalidad el comprador obtiene
la posesión y uso de la cosa, salvo
convenio en contrato, pero mientras no
haya adquirido la plena propiedad, le
queda prohibido cualquier enajenación o
gravamen sin previa autorización escrita
del vendedor.
 Hasta que el momento en que el comprador,
paga totalmente el precio o se cumple con la
condición, la propiedad plena, se transfiere al
comprador al comprador sin necesidad de
ulterior declaración, basta un aviso que el
vendedor debe dar al Registro General de la
Propiedad dentro de un plazo de 8 dias
después de haberse cancelado totalmente el
precio, para hacer la anotación respetiva.
 LA RESERVA DE DOMINIO se puede
constituir también para bienes
inmuebles, aunque en la práctica
notarial se utiliza sólo para bienes
MUEBLES plenamente identificables.
 COMPRAVENTA DE
INMUEBLE CON GARANTIA
HIPOTECARIA
En casos de venta el bien inmueble por
abonos, lo usual es constituir hipoteca
sobre el mismo bien que se compra, es
decir que en la misma escritura se lleva a
cabo la venta el mismo comprador, ya
siendo propietario constituye hipoteca
sobre el bien que ha comprado. Los
preceptos legales aplicables para la
compraventa (Artos. 1790 y siguientes, y
para la hipoteca 822 y siguientes, en
especial que la hipoteca debe constituirse
y aceptarse expresamente, tal como lo
exige el arto. 841 del C. Civil.)
COMPRAVENTA DE
FRACCION INMUEBLE
 Se procede en el caso que se quiere vender una
fracción de la finca matriz.
Esta desmembración puede hacerse en dos formas.
a) Desmembrando a favor del mismo dueño la fracción
que se desea vender para que forme un nuevo
cuerpo y una nueva finca con un número distinto al
que le aparece en la finca matriz.
b) Efectuarse la venta en la fracción, llevando a cabo
la desmembración en la misma escritura de venta.
• En el primer caso comparece el propietario del bien
en la escritura pública y otorga la desmembración,
por esa razón se le denomina a favor de si mismo.
• En el segundo caso comparece tanto el
vendedor como el comprador en la
escritura pública de desmembración. Para
ambos casos es necesario tener un plano
de desmembración elaborado por un Ing.
Civil, Agrónomo o Arquitecto en donde se
obtener el área, medidas y colindancias.
De acuerdo a lo que establece la Ley de
Parcelamientos Urbanos exige que la
partición o desmembración de un
inmueble urbano la autorización municipal,
sin embargo en la practica registral no
requiere autorización municipal cuando la
desmembración se hace para si mismo.
 COMPRAVENTA CON
RESERVA DE USUFRUCTO
VITALICIO
En la práctica se da que el VENDEDOR
venda el bien, pero se reserva para si el
usufructo en forma vitalicia. En este caso lo
que se vende es una NUDA PROPIEDAD,
reservándose el vendedor el usufructo
vitalicio. En este caso no se constituye un
usufructo, es simplemente una reserva.
Desde luego el usufructo también puede
ser objeto de venta, independientemente
de la nuda propiedad de la finca, o
constituirlo a título gratuito a favor de otra
persona, en estos casos si es necesario
estipular un precio en el caso de la venta, y
una estimación en el segundo, ya que se
entiende que es una donación.
COMPRAVENTA CON PACTO
DE RESCISION
El código civil permite que las partes
puedan estipular en el contrato de
compraventa pactos de rescisión,
aunque no es frecuente debido a la
inseguridad que se crea en el
comprador, vale la pena mencionar el
pacto comisorio y el pacto de adición al
día.
Cuando las partes estipulan el contrato,
que la venta se rescindirá si no se paga
el precio en cierto día determinado.
EJEMPLO: CUARTA: Convienen las partes
que la presente venta la sujetan al
pacto de rescisión, por el cual la venta
se rescindirá si el precio del objeto de la
venta no se paga el día 30 de
septiembre de 2005.
COMPRAVENTA CON PACTO
DE ADICION AL DIA
Por el pacto puede también estipularse
que la venta se rescindirá a solicitud del
vendedor, si dentro de un plazo máximo
de 3 mese, si se trata de bienes muebles,
o de 6 meses si se trata de inmuebles,
aparezca otra persona que pague más,
que lo que ofrece el comprador por el
bien objeto de la venta.
PROYECTO DE CLAUSULA DE
PACTO DE RESCISION:
PACTO DE ADICION AL DIA
CUARTA: Convienen las partes, que a
solicitud del vendedor, la presente venta
la sujetan al pacto de rescisión que si
dentro del plazo de 3 meses contados a
partir de la presente fecha, apareciere
un tercero que diere más por el bien
objeto de la venta, la presente venta
queda rescindida.
 LA COMPRAVENTA DE
DERECHOS DE POSESION O
DERECHOS POSESORIOS
En Guatemala, frecuente hablar de la venta de la
posesión y de los derechos de posesión, para
cuando los inmuebles no se encuentran inscritos en
el Registro General de la Propiedad, pero también
cuando están inscritos, no ha transcurrido el tiempo
legal para convertir la posesión en dominio. Por lo
tanto no hay que confundir la posesión de hecho,
con la posesión ya inscrita. Aunque en la práctica,
ambas son motivo de negociación.
La posesión de hecho se da cuando una persona
posee un inmueble, pero no ha llevado ningún
trámite de titulación supletoria, simplemente la
posee. Para inicial el trámite de titulación supletoria,
tiene que existir esa posesión en forma pacifica,
continua, de buena fe y a título de dueño por lo
menos diez años. El poseedor actual puede agregar
a la suya, la posesión de sus antecesores, siempre
que se cumplan con los requisitos legales.
El Código Civil regula la posesión en los
artículos 612 al 641. El primer párrafo del
artículo 637 del Código Civil regula “La
posesión registrada de un inmueble, una
vez consumado el término de diez años
desde la fecha de la inscripción del
título en el Registro de la Propiedad, se
convierte en inscripción de propiedad
relativa el mismo bien.
CONTRATO DE DONACION
ENTRE VIVOS
Se hace necesario diferenciar la
donación entre vivos como contrato
regulado en los artículos 1855 al 1879 del
código civil de la donación por causa
de muerte, que no es un contrato, sino
es un acto de última voluntad. La
donación entre vivos surte efecto
inmediatamente, mientras que la
donación por causa de muerte hasta el
fallecimiento del donante.
Aclarado lo anterior, DONACION ENTRE
VIVOS, es un contrato traslativo de
dominio muy usual entre padres e hijos,
en donde el padre en un gesto de
desprendimiento y de bondad transfiere
a favor de un hijo la propiedad de un
bien.
El Código Civil define la donación entre vivos como
“Un contrato por el cual una persona transfiere a
otra la propiedad de una cosa a título gratuito”.
Regula además de la pura y simple la remuneratoria
y la onerosa.
El código civil no hace una diferenciación entre
onerosa y remuneratoria, por lo que según la
doctrina en la DONACION ONEROSA se impone al
donatario alguna carga, gravamen o prestación
inferior al valor o utilidad de lo donado. Y la
DONACION REMUNERATORIA es la que se hace a
una persona por sus méritos o servicios prestados al
donante.
En el contrato de donación entre vivos
puede ser aceptado en la misma escritura
por el donatario o en escritura posterior.
En el primer caso, es necesario que
comparezca tanto el donante como el
donatario; y en el segundo caso, es
necesario notificarle al donatario para que,
la acepte por separado. Es importante
indicar si la donación se hace a través
mandatario o apoderado, éste debe ser un
mandato o poder especial, debiendo
designarse al donatario, especificar los
bienes objeto de la donación y
condiciones a que queda sujeta.
Si la donación se hace a favor de
menores, ausentes e incapaces la
pueden aceptar los representantes
legales, si se trata de donaciones puras y
simples. Ahora si es ONEROSA O
REMUNERATORIA es necesario obtener la
autorización judicial.
Finalmente la donación debe ser
estimada, es decir el donante debe
indicar el valor o precio que se estima la
donación.
a) PERSONALES: El donante y el donatario
b) REALES: La cosa
c) FORMALES: En Escritura Pública, si se
trata de bienes inmuebles inscritos.
a) Documento Personal de Identificación de
los otorgantes, sino fueren conocidos por el
Notario
b) Título justificativo de propiedad del
donante
c) Ultimo recibo del IUSI
d) Si la donación es de una fracción urbana o
rústica de acompañarse de plano de
localización elaborado por un Ingeniero o
Arquitecto
e) Autorización municipal
a) Extender testimonio especial para enviar
al Archivo General de Protocolos dentro
del plazo de 25 días hábiles a partir del
fraccionamiento del instrumento
público.
b) Testimonio o Primer Testimonio para el
donatario, el cual se presenta al Registro
General de la Propiedad en duplicado
c) Aviso a la Municipalidad de la localidad
donde esté asentado el inmueble
a) En el testimonio especial se cubre el
Impuesto del timbre notarial por tratarse de
valor determinado es del 2 por millar sobre
el valor del contrato, es decir dos quetzales
por cada mil. Este impuesto no debe
exceder del límite máximo de Q300.00
b) Testimonio o Primer Testimonio para el
cliente, debiéndose acompañar el recibo
del pago del Impuesto al Valor Agregado
(IVA) o se adhieren timbres fiscales en
razón del testimonio, el cual se pagará el
12% sobre el valor estimado en la Escritura
Se hace la observación si se trata de
una escritura de ACEPTACION DE
DONACION no se paga el impuesto IVA,
ya que esta se cubre en el testimonio de
la escritura de donación propiamente,
dicha aceptación resulta siendo valor
indeterminado. En el testimonio especial
si se cubre el Impuesto del Timbre
Notarial por valor indeterminado de diez
quetzales.