transferir a la otra la propiedad de una cosa y éste se obliga a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero • BILATERAL: al momento de perfeccionarse surgen obligaciones para ambas partes, la una de dar una cosa, la otra de pagar el precio. • ONEROSO: ambas partes derivan beneficios y ambas se gravan. • PRINCIPAL: no requiere de otro contrato para su conformación o existente. • CONSENSUAL: Se perfecciona por regla general con el mero consentimiento de las partes. En Guatemala la regulación de la compraventa la encontramos en los artículos 1790 al 1851 del Código Civil PERSONALES: El vendedor y el comprador REALES: El precio y la cosa FORMALES: La escritura Pública cuando se trata de bienes que se inscriben en el Registro. 1.) Documentos Personales de Identificación de los otorgantes, sino fueren conocidos por el Notario 2.) El título con que acredita la propiedad del vendedor 3.) Si fuera hacerse una desmembración el plano de la finca a formarse, autorizada por el RIC en el caso que el municipio estuviere catastrado. 4.) El tiempo de pago del IUSI y la autorización municipal si fuere 1.) Testimonio especial para el Archivo General de Protocolos dentro del plazo de 25 días hábiles siguientes a la autorización de la escritura; 2.) Testimonio o Primer Testimonio para el cliente, el cual se presenta al Registro General de la propiedad en duplicado para su registro. 3.) Aviso a la Municipalidad de la jurisdicción del inmueble a) En el testimonio especial se cubre el impuesto del timbre notarial, si es valor determinado es del dos por millar, es decir que por cada mil dos quetzales del contrato monto que no debe exceder del límite máximo de Q300.00; y el mínimo de Q 1.00 (Arto. 3°. Numeral 2, literal a) del Dto. 82-96 del Congreso de la República). Si el contrato es de valor INDETERMINADO se adhiere un timbre notarial del valor de Q10.00. b) En el primer testimonio se debe acompañar el formulario del pago del Impuesto al Valor Agregado que en la actualidad es del 12% sobre el valor de la venta en efectivo; o en su caso a si al pago del Timbre Fiscal 3%. COMPRAVENTA POR ABONOS CON PACTO DE RESERVA DE DOMINIO El artículo 1834 del código civil establece “Es válida la venta en pacto de reserva de dominio, mientras el comprador no pague totalmente el precio o no se realice la condición a que las partes sujetan la consumación del contrato. Por esta modalidad el comprador obtiene la posesión y uso de la cosa, salvo convenio en contrato, pero mientras no haya adquirido la plena propiedad, le queda prohibido cualquier enajenación o gravamen sin previa autorización escrita del vendedor. Hasta que el momento en que el comprador, paga totalmente el precio o se cumple con la condición, la propiedad plena, se transfiere al comprador al comprador sin necesidad de ulterior declaración, basta un aviso que el vendedor debe dar al Registro General de la Propiedad dentro de un plazo de 8 dias después de haberse cancelado totalmente el precio, para hacer la anotación respetiva. LA RESERVA DE DOMINIO se puede constituir también para bienes inmuebles, aunque en la práctica notarial se utiliza sólo para bienes MUEBLES plenamente identificables. COMPRAVENTA DE INMUEBLE CON GARANTIA HIPOTECARIA En casos de venta el bien inmueble por abonos, lo usual es constituir hipoteca sobre el mismo bien que se compra, es decir que en la misma escritura se lleva a cabo la venta el mismo comprador, ya siendo propietario constituye hipoteca sobre el bien que ha comprado. Los preceptos legales aplicables para la compraventa (Artos. 1790 y siguientes, y para la hipoteca 822 y siguientes, en especial que la hipoteca debe constituirse y aceptarse expresamente, tal como lo exige el arto. 841 del C. Civil.) COMPRAVENTA DE FRACCION INMUEBLE Se procede en el caso que se quiere vender una fracción de la finca matriz. Esta desmembración puede hacerse en dos formas. a) Desmembrando a favor del mismo dueño la fracción que se desea vender para que forme un nuevo cuerpo y una nueva finca con un número distinto al que le aparece en la finca matriz. b) Efectuarse la venta en la fracción, llevando a cabo la desmembración en la misma escritura de venta. • En el primer caso comparece el propietario del bien en la escritura pública y otorga la desmembración, por esa razón se le denomina a favor de si mismo. • En el segundo caso comparece tanto el vendedor como el comprador en la escritura pública de desmembración. Para ambos casos es necesario tener un plano de desmembración elaborado por un Ing. Civil, Agrónomo o Arquitecto en donde se obtener el área, medidas y colindancias. De acuerdo a lo que establece la Ley de Parcelamientos Urbanos exige que la partición o desmembración de un inmueble urbano la autorización municipal, sin embargo en la practica registral no requiere autorización municipal cuando la desmembración se hace para si mismo. COMPRAVENTA CON RESERVA DE USUFRUCTO VITALICIO En la práctica se da que el VENDEDOR venda el bien, pero se reserva para si el usufructo en forma vitalicia. En este caso lo que se vende es una NUDA PROPIEDAD, reservándose el vendedor el usufructo vitalicio. En este caso no se constituye un usufructo, es simplemente una reserva. Desde luego el usufructo también puede ser objeto de venta, independientemente de la nuda propiedad de la finca, o constituirlo a título gratuito a favor de otra persona, en estos casos si es necesario estipular un precio en el caso de la venta, y una estimación en el segundo, ya que se entiende que es una donación. COMPRAVENTA CON PACTO DE RESCISION El código civil permite que las partes puedan estipular en el contrato de compraventa pactos de rescisión, aunque no es frecuente debido a la inseguridad que se crea en el comprador, vale la pena mencionar el pacto comisorio y el pacto de adición al día. Cuando las partes estipulan el contrato, que la venta se rescindirá si no se paga el precio en cierto día determinado. EJEMPLO: CUARTA: Convienen las partes que la presente venta la sujetan al pacto de rescisión, por el cual la venta se rescindirá si el precio del objeto de la venta no se paga el día 30 de septiembre de 2005. COMPRAVENTA CON PACTO DE ADICION AL DIA Por el pacto puede también estipularse que la venta se rescindirá a solicitud del vendedor, si dentro de un plazo máximo de 3 mese, si se trata de bienes muebles, o de 6 meses si se trata de inmuebles, aparezca otra persona que pague más, que lo que ofrece el comprador por el bien objeto de la venta. PROYECTO DE CLAUSULA DE PACTO DE RESCISION: PACTO DE ADICION AL DIA CUARTA: Convienen las partes, que a solicitud del vendedor, la presente venta la sujetan al pacto de rescisión que si dentro del plazo de 3 meses contados a partir de la presente fecha, apareciere un tercero que diere más por el bien objeto de la venta, la presente venta queda rescindida. LA COMPRAVENTA DE DERECHOS DE POSESION O DERECHOS POSESORIOS En Guatemala, frecuente hablar de la venta de la posesión y de los derechos de posesión, para cuando los inmuebles no se encuentran inscritos en el Registro General de la Propiedad, pero también cuando están inscritos, no ha transcurrido el tiempo legal para convertir la posesión en dominio. Por lo tanto no hay que confundir la posesión de hecho, con la posesión ya inscrita. Aunque en la práctica, ambas son motivo de negociación. La posesión de hecho se da cuando una persona posee un inmueble, pero no ha llevado ningún trámite de titulación supletoria, simplemente la posee. Para inicial el trámite de titulación supletoria, tiene que existir esa posesión en forma pacifica, continua, de buena fe y a título de dueño por lo menos diez años. El poseedor actual puede agregar a la suya, la posesión de sus antecesores, siempre que se cumplan con los requisitos legales. El Código Civil regula la posesión en los artículos 612 al 641. El primer párrafo del artículo 637 del Código Civil regula “La posesión registrada de un inmueble, una vez consumado el término de diez años desde la fecha de la inscripción del título en el Registro de la Propiedad, se convierte en inscripción de propiedad relativa el mismo bien. CONTRATO DE DONACION ENTRE VIVOS Se hace necesario diferenciar la donación entre vivos como contrato regulado en los artículos 1855 al 1879 del código civil de la donación por causa de muerte, que no es un contrato, sino es un acto de última voluntad. La donación entre vivos surte efecto inmediatamente, mientras que la donación por causa de muerte hasta el fallecimiento del donante. Aclarado lo anterior, DONACION ENTRE VIVOS, es un contrato traslativo de dominio muy usual entre padres e hijos, en donde el padre en un gesto de desprendimiento y de bondad transfiere a favor de un hijo la propiedad de un bien. El Código Civil define la donación entre vivos como “Un contrato por el cual una persona transfiere a otra la propiedad de una cosa a título gratuito”. Regula además de la pura y simple la remuneratoria y la onerosa. El código civil no hace una diferenciación entre onerosa y remuneratoria, por lo que según la doctrina en la DONACION ONEROSA se impone al donatario alguna carga, gravamen o prestación inferior al valor o utilidad de lo donado. Y la DONACION REMUNERATORIA es la que se hace a una persona por sus méritos o servicios prestados al donante. En el contrato de donación entre vivos puede ser aceptado en la misma escritura por el donatario o en escritura posterior. En el primer caso, es necesario que comparezca tanto el donante como el donatario; y en el segundo caso, es necesario notificarle al donatario para que, la acepte por separado. Es importante indicar si la donación se hace a través mandatario o apoderado, éste debe ser un mandato o poder especial, debiendo designarse al donatario, especificar los bienes objeto de la donación y condiciones a que queda sujeta. Si la donación se hace a favor de menores, ausentes e incapaces la pueden aceptar los representantes legales, si se trata de donaciones puras y simples. Ahora si es ONEROSA O REMUNERATORIA es necesario obtener la autorización judicial. Finalmente la donación debe ser estimada, es decir el donante debe indicar el valor o precio que se estima la donación. a) PERSONALES: El donante y el donatario b) REALES: La cosa c) FORMALES: En Escritura Pública, si se trata de bienes inmuebles inscritos. a) Documento Personal de Identificación de los otorgantes, sino fueren conocidos por el Notario b) Título justificativo de propiedad del donante c) Ultimo recibo del IUSI d) Si la donación es de una fracción urbana o rústica de acompañarse de plano de localización elaborado por un Ingeniero o Arquitecto e) Autorización municipal a) Extender testimonio especial para enviar al Archivo General de Protocolos dentro del plazo de 25 días hábiles a partir del fraccionamiento del instrumento público. b) Testimonio o Primer Testimonio para el donatario, el cual se presenta al Registro General de la Propiedad en duplicado c) Aviso a la Municipalidad de la localidad donde esté asentado el inmueble a) En el testimonio especial se cubre el Impuesto del timbre notarial por tratarse de valor determinado es del 2 por millar sobre el valor del contrato, es decir dos quetzales por cada mil. Este impuesto no debe exceder del límite máximo de Q300.00 b) Testimonio o Primer Testimonio para el cliente, debiéndose acompañar el recibo del pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA) o se adhieren timbres fiscales en razón del testimonio, el cual se pagará el 12% sobre el valor estimado en la Escritura Se hace la observación si se trata de una escritura de ACEPTACION DE DONACION no se paga el impuesto IVA, ya que esta se cubre en el testimonio de la escritura de donación propiamente, dicha aceptación resulta siendo valor indeterminado. En el testimonio especial si se cubre el Impuesto del Timbre Notarial por valor indeterminado de diez quetzales.