HABILITACIONES

URBANAS
 Normativa aplicable

- Ley Nº 29090, modificada por las Leyes Nº

29300, N° 29476 y Nº 29566.
- D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA, modificado por el
D.S. N° 003-2010-VIVIENDA.
- D.S. N° 011-2006-VIVIENDA: Reglamento
Nacional de Edificaciones.
- Ley Orgánica de Municipalidades Nº 27972.
- Adecuación del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios: Resolución Nº 339-2008-
SUNARP/SN.
 Definición de habilitación urbana

Es el proceso de convertir un terreno rústico o

eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras
de accesibilidad, de distribución de agua y
recolección de desagüe, de distribución de
energía e iluminación pública, pistas y veredas.
Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes
para la distribución de gas y redes de
comunicaciones.

Art. 3º Ley 29090

 Entidad competente para aprobar las
HU

 Las municipalidades distritales en el ámbito de su

jurisdicción, las municipalidades provinciales y la
Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito
del Cercado. Art. 4 num. 9 de la Ley 29090.

 Todos los procedimientos establecidos en la Ley

29090, están sujetos a silencio administrativo
positivo.
 Según modificación efectuada por Ley 29476.
 Legitimados para tramitar una
habilitación urbana

Los propietarios, usufructuarios, superficiarios,

concesionarios, titulares de una servidumbre o
afectación en uso o cualesquiera que cuente con
derechos ciertos para llevar a cabo obras de
habilitación urbana sobre un predio.

 Art. 3 modificado del Reglamento de la Ley 29090.

 Jurisprudencia registral

 Intervención de copropietarios en habilitación

urbana
 “Siendo que la aprobación de la habilitación urbana importa
la modificación de la apariencia física de un inmueble, se
requiere la intervención de todos los copropietarios conforme
al inciso 1 del artículo 971 del Código Civil que exige
unanimidad para introducir modificaciones en el bien común.
 No se requiere la intervención de todos los copropietarios de
un predio cuando los copropietarios no intervinientes
adquirieron sus cuotas alícuotas referidas a un área específica
de la habilitación urbana no inscrita”.
 Resolución Nº 787-2010-SUNARP-TR-L.
 Actos inscribibles

1. Independización o parcelación de predios

rústicos para habilitaciones urbanas -
Planeamiento integral.

2. Documentos previos.

3. Proyecto de habilitación urbana (licencia de

habilitación urbana).

4. Recepción de obras de habilitación urbana.

 Independización de predios rústicos
 - Proceso de división de un predio rústico para destinar
las porciones resultantes a una habilitación urbana.
 - El título que da mérito a su inscripción es el FUHU y su
anexo “E”, con el número de resolución de autorización,
conjuntamente con los documentos técnicos
sustentatorios sellados y visados. Art. 28 modificado del
Reglamento de la Ley 29090.
 - La inscripción del planeamiento integral no es un acto
previo para la inscripción de la independización; sin
embargo, deberá dejarse constancia que no se solicitó
su inscripción. Art. 44 RIRP
 Documentos previos

Regulan el diseño o las condiciones técnicas

que afectarán el proceso de habilitación
urbana o de edificación de un predio y que,
por tanto, es necesario recabar o tramitar
ante una entidad, con anterioridad al trámite
de licencias de habilitación urbana y de
edificación.

Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

 Efectos de la inscripción de los
documentos previos
Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud
del propietario, cualquiera de los
documentos establecidos en el presente
artículo, para su respectiva publicidad. El
contenido del asiento de inscripción debe
resaltar las condiciones establecidas para el
aprovechamiento del predio, por lo que éste
será oponible frente a terceros.

Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

Certificado de Zonificación y Vías

Es el documento emitido por las

municipalidades provinciales o por la
Municipalidad Metropolitana de Lima, en el
ámbito de sus respectivas jurisdicciones, que
contiene los parámetros de diseño que
regulan el proceso de habilitación urbana de
un predio.

Art. 14.1 Ley 29090

Antecedente en la jurisprudencia
registral

La zonificación no constituye un acto

inscribible
La zonificación a la que está sujeta un predio,
no constituye un acto inscribible en el
Registro, por tratarse de una limitación al uso
del suelo que es aprobada mediante
ordenanza municipal, bastando para ser
conocida por todos, la publicación de la
norma correspondiente, es decir, la publicidad
legal.
Res. Nº 670-2006-SUNARP-TR-L
Certificado de Factibilidad de Servicios

Es el documento emitido por las entidades

prestadoras de servicios, que contiene:
a. Las condiciones técnicas bajo las cuales se
otorgará el servicio, precisando las obras e
instalaciones de infraestructura pública que
deberán efectuar las empresas prestadoras.
b. El plazo en que podrá accederse al servicio.
c. La fecha de emisión.
d. Fecha de vigencia.
Art. 14.3 Ley 29090
Anotación preventiva de documentos
previos

El Certificado de Zonificación y Vías y los

certificados de Factibilidad de Servicios se
anotarán preventivamente a solicitud del
propietario, en el rubro b) de la partida
registral del predio, en forma previa a la
inscripción de la habilitación urbana y siempre
que se encuentren vigentes.
El plazo de vigencia del asiento será el del
certificado.

Art. 31A del RIRP

 Etapas del procedimiento
administrativo de habilitación
urbana

a) Aprobación del Proyecto o licencia

de habilitación.

b) Recepción de las Obras.

Art. 16 Reglamento Ley 29090

 Modalidades de aprobación de
habilitación

Modalidad B: Con firma de profesionales

responsables.

Modalidad C: Aprobación con evaluación previa

de proyecto por revisores urbanos o
comisiones técnicas.

Modalidad D: aprobación con evaluación previa

de comisión técnica.

Art. 10 de la Ley, modificado por la Ley 29476

 Modalidad B: Con firma de
profesionales responsables

 El cargo de ingreso del FUHU constituye la

licencia temporal que permite iniciar las obras
preliminares.
 La municipalidad cuenta con un plazo de 20 días
para verificar el expediente, la idoneidad y
correcta ejecución del proyecto.
 Después de la verificación sin observaciones, se
otorga la licencia definitiva que autoriza la
continuación de las obras.
 Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
 Modalidad C: Evaluación previa de
proyectos por revisores urbanos o
comisiones técnicas

 1. Revisores urbanos:
 El cargo de presentación del expediente ante la
municipalidad constituye la licencia, previo pago de la
liquidación respectiva, pudiéndose a partir de este
momento iniciar las obras.
 2. Comisiones técnicas:
 La municipalidad convocará a la comisión en el plazo
de 5 días útiles; la comisión tendrá 40 días útiles para
evaluar el expediente. Vencido este plazo sin
pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.
 Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
 Modalidad D: Aprobación con evaluación
previa de comisión técnica

La municipalidad convocará a la comisión en el

plazo máximo de 5 días útiles; la comisión
tendrá 40 días útiles para evaluar el expediente.
Vencido este plazo sin pronunciamiento,
se aplica el silencio positivo.

 Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Inscripción registral de la primera etapa
de la H.U.

“La inscripción en Registros Públicos de las

habilitaciones urbanas autorizadas por las
modalidades B, C y D se realizará únicamente con la
recepción de obras, a excepción de las habilitaciones
urbanas con construcción simultánea y venta
garantizada de lotes en las que se realiza la
anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica
y la preindependización. Sin embargo, el proyecto
de habilitación urbana aprobado por la
municipalidad podrá ser inscrito, de ser el
caso, bajo responsabilidad del promotor.”

Art. 10, últ. párrafo pto. 4 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
 Anotación preventiva de la licencia de
habilitación urbana

- Habilitaciones urbanas con construcción simultánea

y venta garantizada de lotes.

- Habilitaciones urbanas aprobadas bajo cualquier

modalidad, bajo responsabilidad del promotor.

- Ha quedado modificado el artículo 31C del RIRP,

que recogía el anterior texto del artículo 10 de la
Ley 29090 según el cual solamente era registrable
la HU aprobada por la modalidad B y la C con
revisores urbanos.
 Título que sustenta la anotación
preventiva de la licencia

A) Modalidad B: Resolución municipal que

aprueba la licencia definitiva.

Modalidad C - Revisores urbanos: FUHU

debidamente sellado y con Nº de expediente
asignado, el anexo “D” con el sello de pago de la
autoliquidación y comprobante de pago.
Modalidad C - Comisión técnica y Modalidad
D: FUHU debidamente sellado y con Nº de
expediente asignado, comprobante de pago del
derecho respectivo.
 Título que sustenta la anotación
preventiva de la licencia

B) Planos de ubicación y localización del terreno, y

de trazado y lotización presentados ante la
Municipalidad respectiva.

C) Memoria descriptiva.

Se regula prevalencia del plano.

Se permite presentación de copia digital de planos y
memoria.
Art. 31D RIRP, modificado por la Ley 29476 y DS 003-2010-VIVIENDA
 Título que sustenta la anotación
preventiva de la licencia por silencio
administrativo positivo

A) Cargo del FUHU correspondiente a la licencia de

habilitación urbana presentado ante la
municipalidad.

B) Documentos técnicos (planos y memoria

descriptiva).

C) Cargo de recepción de la D.J. del propietario

presentada ante la municipalidad en el sentido
que operó el silencio administrativo positivo.
Ley del Silencio Administrativo Positivo Nº
29060
Art. 2º.- Aprobación automática
Los procedimientos administrativos, sujetos a silencio
administrativo positivo, se considerarán automáticamente
aprobados si, vencido el plazo establecido o máximo, la
entidad no hubiera emitido el pronunciamiento
correspondiente, no siendo necesario expedirse
pronunciamiento o documento alguno para que el
administrado pueda hacer efectivo su derecho (...).
Art. 3º.- Aprobación del procedimiento
No obstante (art. 2), los administrados podrán presentar
una D.J. ante la propia entidad que configuró dicha
aprobación ficta, con la finalidad de hacer valer el derecho
conferido ante la misma o terceras entidades (...)
constituyendo el cargo de recepción de dicho documento,
prueba suficiente de la resolución aprobatoria ficta de la
solicitud o trámite (...) puede remitirse por conducto
notarial, surtiendo los mismos efectos.
Ley del Procedimiento Administrativo General

Art. 188º.- Efectos del Silencio

Administrativo
188.1. Los procedimientos administrativos sujetos a
silencio administrativo positivo quedarán
automáticamente aprobados en los términos en
que fueron solicitados si transcurrido el plazo
establecido o máximo, al que se adicionará el
plazo máximo señalado en el numeral 24.1
del artículo 24 de la presente Ley*, la entidad
no hubiere notificado el pronunciamiento
respectivo. La declaración jurada a la que se refiere
el artículo 3 de la Ley 29060 no resulta necesaria
para ejercer el derecho resultante del SAP ante la
misma entidad.
* Reforma según D.Leg. Nº 1029
 Contenido del asiento de anotación
preventiva de la licencia

A) Número asignado al expediente y fecha de

recepción, o número de resolución, de ser el
caso.
B) Cuadro general de distribución de áreas (área
total de predio habilitado, área útil, cantidad de
lotes, área de aportes, área de compensación si
hubiere, área total de vías públicas + datos
relevantes).
C) De ser el caso, autorización de venta garantizada
Se prevé caducidad de anotación al
vencimiento de vigencia de licencia.
Art. 31E RIRP
 Preindependización

- Se extenderá sobre la base de planos de

trazado y lotización y memoria descriptiva.
- Puede presentarse documento privado simple
con la descripción de cada lote.
- Se regula prevalencia del plano.
- Se precisa que la caducidad comprende a
las “partidas preindependizadas”* y a las
“anotaciones preventivas” al caducar la
anotación del proyecto.
* Efecto: cierre
Art. 31F RIRP
 Compraventa garantizada

Se anotarán en la partida preindependizada:

- Compraventa garantizada
- Cesión de posición contractual

La inscripción definitiva se efectúa con

inscripción de la recepción de obras.

Art. 31G RIRP

Inscripción de la recepción de obras

“El FUHU con la recepción de obras de

habilitación urbana, el plano de replanteo de
trazado y lotización, la memoria descriptiva y
la resolución de recepción de obras,
debidamente sellados por la municipalidad
son los documentos que, en conjunto, dan
mérito a la inscripción registral de la
habilitación urbana y a la inscripción
individualizada de los predios urbanos
generados durante este proceso.”
Art. 20 Ley 29090
 Título inscribible conforme al RIRP

A) FUHU correspondiente a la recepción de obras.

B) Resolución de recepción de obras.
C) Plano de replanteo de trazado y lotización +
memoria descriptiva.
- Si el proyecto no sufrió modificaciones, no se
requerirá plano de replanteo, sino de trazado y
lotización.
- Si no se anotó la licencia: Plano de trazado y
lotización + memoria + Plano de ubicación y
localización presentado para obtención de
licencia.
Art. 31H RIRP
Título inscribible de recepción de obras
por silencio administrativo positivo

A) Cargo del FUHU correspondiente a la recepción

de obras presentado ante la municipalidad.
B) Documentos técnicos (planos y memoria
descriptiva).
C) Cargo de recepción de la declaración jurada del
propietario presentada a la municipalidad en el
sentido que operó el silencio administrativo
positivo.

Art. 31K RIRP

Contenido del asiento de recepción de obras

A) Número y fecha de la resolución municipal que

aprueba la recepción de las obras.
Cuando hubiese operado el silencio
administrativo positivo se indicará la
fecha de presentación del expediente a la
municipalidad y la D.J. (Ley 29060).
B) Cuadro general de distribución de áreas: área
del predio habilitado, área útil, cantidad de
lotes, área de aportes, área de compensación,
área de vías públicas, etc.
Se independizarán lotes o se convertirán
en definitivas las preindependizaciones.
Art. 31I RIRP
 Modificación de lotes preindependizados y
transferidos

1. Cuando en Recepción de Obras se varíe el área,

linderos y medidas de lotes transferidos:
Registrador inscribirá las modificaciones en las
partidas respectivas.
2. Si alguno(s) lote(s) hubiese(n) quedado
excluidos, se requerirá el previo
consentimiento* de titulares de dichos lotes.
3. Cumplido el requisito, se cerrarán partidas de
lotes excluidos. Art. 31J RIRP.

* Instrumento público (= transferencia)

 Jurisprudencia registral

 Rectificación en mérito al plano de replanteo de

ejecución de obras de una habilitación urbana
 “El plano de replanteo correspondiente a la ejecución
de obras de una habilitación urbana que forma parte
del título archivado, tiene mérito suficiente para
proceder a la rectificación de un asiento registral por
constituir un documento que fundamenta directa e
inmediatamente la inscripción de la recepción de
obras de una habilitación urbana”.
 Resolución Nº 158-2010-SUNARP-TR-L
 Reglas para identificación de lotes
modificados

1. Variación de los lotes puede ser verificada por el

Registrador.
2. Variación de los lotes puede requerir informe del
Área de Catastro.
3. Cuando el área de Catastro no pueda identificar
los lotes: se requerirá modificar o aclarar
título* que dio lugar a la anotación de la
transferencia.
* Mediante la misma formalidad.
Art. 31J RIRP
 Recepción parcial de obras
 Cuando se apruebe la recepción parcial de obras,
se independizará el área recepcionada, quedando
en la partida matriz el área pendiente de
ejecución.
 Si existen aportes pendientes de efectuar en la
etapa recepcionada, se extenderá un asiento en
el rubro d) de la partida matriz, haciendo constar
esta circunstancia.
 Constituye acto previo la inscripción del
planeamiento integral en la partida matriz.
 Art. 37 del Reglamento y Art. 31L del RIRP
 Regularización de habilitaciones
urbanas ejecutadas
 Presupuestos:
 Solo podrán regularizarse HU ejecutadas hasta el
25/9/2007, acreditadas mediante documento de
fecha cierta.
 Puede estar referida a la aprobación del proyecto o
a la recepción de obras.
 La municipalidad denegará la solicitud de
regularización si se incumple la zonificación y diseño
de vías.
 Se aprueba mediante resolución municipal.
 Arts. 23 Ley y 38, 40 de su Reglamento
Título inscribible para la regularización
conforme al RIRP

Resolución municipal que aprueba el proyecto

o la recepción de obras.

Planos de ubicación, localización y de trazado

y lotización.

Memoria descriptiva.
 Art. 31Ñ RIRP
 Habilitaciones urbanas de oficio

Presupuesto:
Predios registrados como rústicos pero que se
encuentran ubicados en zonas urbanas
consolidadas, con edificaciones y servicios
públicos.
* Las municipalidades deberán identificarlos y
emitir de oficio la resolución que lo declare de
naturaleza urbana. La inscripción en el Registro
será gestionada por el propietario.
 Art. 24 de la Ley.
 Título inscribible conforme al RIRP

 - Si la habilitación urbana comprende el íntegro

del predio inscrito: es suficiente la resolución
municipal.
 - Si el predio habilitado forma parte de otro de
mayor extensión: Además de la resolución, se
requiere, plano perimétrico del área habilitada y
de la remanente, memoria descriptiva cuando los
datos relativos al área, linderos y medidas
perimétricas no consten en el plano.
 - Se independizará el área habilitada.
 Art. 31-O RIRP
 Jurisprudencia registral

 Inaplicación del silencio administrativo pos¡tivo

a una habilitación urbana de oficio
 “A las habilitaciones urbanas de oficio a que se refiere
el artículo 24 de la Ley 29090, por tratarse de una
declaración de la administración que nace de oficio y
no como consecuencia de una solicitud de parte, no le
es de aplicación el silencio administrativo positivo”.

 Resolución Nº 174-2010-SUNARP-TR-A
 Compensación de áreas
 Es la permuta de áreas que realizan los propietarios de
predios colindantes con la finalidad de completar el
diseño del proyecto de habilitación urbana.
 No constituye acto previo para la inscripción de la
aprobación del proyecto o de la recepción de obras,
cuando la compensación de áreas es futura. En este
caso, se suspenderá la inscripción de los lotes que se
encuentran fuera del perímetro del predio registral.

 Inscrita la compensación, los lotes se integran a la

habilitación si fueron considerados dentro del área útil.
 Art. 31M RIRP
 Jurisprudencia registral
 Compensación de áreas en habilitaciones urbanas
 “No constituye un acto previo para la inscripción de la
compensación de áreas en habilitaciones urbanas, la
inscripción del proyecto de habilitación urbana o de la
recepción de obras a fin de incorporar dentro de la lotización
a las porciones compensadas. En tal sentido, como acto
posterior deberá registrarse la modificación de la habilitación
urbana a fin de integrar los lotes ya completos como
consecuencia de la compensación registrada, siendo que en
dicho título deberá precisarse el área, linderos y medidas
perimétricas de los lotes completos como consecuencia de la
compensación y el área útil de la urbanización”.
 Resolución Nº 1143-2009-SUNARP-TR-L

 HU para uso de vivienda con bienes
comunes

 1. Inscripción de la recepción de obras o la

aprobación del proyecto.

 2. Conjuntamente, debe inscribirse el reglamento

interno.
 No constituye acto previo la inscripción de la
declaratoria de fábrica.

 Art. 31N RIRP

 Habilitaciones urbanas aprobadas con
anterioridad

“La inscripción de la habilitación urbana y de la

declaratoria de fábrica se efectuará en mérito a
los instrumentos otorgados de conformidad con
las normas vigentes a la fecha de su aprobación
o declaración”.

 Décima disposición transitoria RIRP.

 Replanteo de urbanización o
reurbanización
“Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, se
denomina reurbanización al replanteo de una urbanización
o lotización que conlleve la recomposición de la trama
urbana existente mediante la reubicación o
redimensionamiento de las vías y la acumulación y
subdivisión de lotes.
Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, la
reurbanización está sujeta a los trámites correspondientes
a una habilitación urbana, razón por la que el título en
mérito al cual se inscribirá este acto, será la resolución
municipal que la aprueba, acompañada de los planos y
memorias descriptivas correspondientes”.
Resolución Nº 824-2010-SUNARP-TR-L