COLEGIO DE ARQUITECTOS

LEGALIDAD DE PREDIOS
DEL PERÚ

SANEAMIENTO FISICO
LEGA YLAS
HABILITACIONES
URBANAS

Dr. RIBBECK HURTADO Rodolfo.

EL SANEAMIENTO FISICO LEGAL Y
LAS HABILITACIONES URBANAS

Brasilia
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Dubái
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DE LA PARCELA RÚSTICA

A LA PROPUESTA URBANÍSTICA
 Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo
Urbano Sostenible
D. S. Nº 022-2016-VIVIENDA

Artículo 113.- Reajuste de suelos

El Reajuste de Suelos es un mecanismo de gestión de suelo para el
desarrollo urbano, en áreas urbanizables
Este medio de gestión se ejecuta a traves de algunas de las modalidades
asociativas previstas en la Ley general de Sociedades y consiste en la
acumulación de parcelas rústicas de distintos propietarios, previo
acuerdo de los mismos, para solicitar a licencia de habilitación urbana.
 Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo
Urbano Sostenible
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DEL PERÚ D. S. Nº 022-2016-VIVIENDA

Artículo 113.- Reajuste de suelos (2)

Se aplica en los proyectos de HU, cuando las formas o dimensiones individuales de las
parcelas rusticas dificultan la dotación fisica de las areas de aporte, la incorporacion
de las obras de carácter provincial o la subdivisión de lotes.
Ayuda a resolver la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y
recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública.
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PROBLEMAS FRECUENTES EN LAS HABILITACIONES URBANAS

Terrenos no saneados

Los terrenos eriazos o agrícolas adolecen de los siguientes. problemas:

El terreno no posee inscripción registral
La titularidad de los terrenos no está legalmente reconocida (posesionarios
o propietarios que no han regularizado su propiedad en los Registros
Públicos)
Problemas de titularidad con terrenos de las Comunidades Campesinas.
La realidad legal - registral de los terrenos no coincide con su realidad
física.
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SUPERPOSICION DE PROPIEDAD ENTRE COMUNIDADES CAMPESINAS

Confidencial 8
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PLANOS CATASTRALES ANTIGUOS

PREDIOS RUSTICOS INDIVIDUALES INSCRITOS

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BASE GRÁFICA ANTIGUA MINISTERIO BASE GRAFICA DIGITAL

AGRICULTURA

Plano Catastro año 1999 ESCALA 1:10,000

Plano Catastro año 1970 ESCALA 1:10,000
Vuelo fotogramétrico
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ACTUALIZACION CATASTRAL
CON NUEVA METODOLOGIA BASADA EN ORTOFOTOS Y PLANOS
GEOREFERENCIADOS, SE HA CONSTRUIDO UN NUEVO CATASTRO DIGITAL
CON ASIGNACIÓN DEL CODIGO CATASTRAL A LOS PREDIOS RURALES.

ETAPA DE CORRECIONES Y RECTIFICACIONES EN LOS DATOS TECNICOS

DEL AREA, PERIMETRO Y LINDEROS DE LOS PREDIOS QUE SE
ENCUENTRAN INSCRITOS EN LOS REGISTROS PUBLICOS

Posesiónes

Plano Catastral Actual Propietario

071795
071796

071795

Nueva Unidad Catastral en Corrección de perímetro

Plano Catastral PETT Y Cofopri linderos y área
Anterior inscrito en
RRPP (no
georeferenciado)
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ESTADO ACTUAL
La realidad física de los terrenos no coincide con
la realidad legal (registral) de los mismos.

El área, linderos o coordenadas de los terrenos,

resultante del levantamiento aerofotográfico y
verificación topográfica, no coincide en la gran
mayoría de los casos con los datos técnicos de la
Partida y/o polígono registral inscritos en los
Registros Públicos .
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CASUISTICA: Caso 1 - Respuesta A

Los polígonos registral y de posesión coinciden en forma (áreas y linderos) pero
con diferentes coordenadas. A B
E F

Polígono Topográfico
2. Se diseña la HU
(posesión) sobre el polígono
registral
Polígono Registral
E F

C D
G H

Respuesta A
1. Saneamiento físico legal:
Rectificación de coordenadas. G H
Plazo indeterminado.
Se notifica a colindantes
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CASUISTICA: Caso 1 - Respuesta B

Los polígonos registral y de posesión coinciden en forma (áreas y linderos) pero
con diferentes coordenadas. A B
E F

Polígono Topográfico
2. Se adecúa el diseño a la
(posesión) realidad física
(traslado de coordenadas)
Polígono Registral
A B

C D
E G F H

Respuesta B
1. Se diseña la HU sobre
el polígono registral C D

G H
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CASUISTICA: Caso 2 - Respuesta A A B

Los polígonos registral y topográfico
concuerdan en coordenadas pero el
Polígono
polígono registral tiene mayor área que
Topográfico
la posesión. (posesión)
Polígono Registral
E
C

A B

Respuesta A
Restringir diseño de HU al polígono de
posesión y propiedad.
En área de no posesión, plantear un área libre
(verde) ó área de reserva que puede formar
parte del Expediente Técnico de HU, pero NO
C E
puede considerarse para fines de ejecución en
obra. D
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Área en propiedad pero NO EN
CASUISTICA: Caso 2 - Respuesta B
POSESIÓN.
Los polígonos registral y topográfico concuerdan en NO PUEDE USARSE EN EL DISEÑO
coordenadas pero el polígono registral tiene mayor
área que la posesión. A B

Polígono
Topográfico
(posesión)
Polígono Registral
E
C
E F Respuesta B
D

1. Saneamiento físico legal:

2. Diseño de HU sobre Renuncia de área (rectificación
polígono registral del polígono registral al área de
rectificado (posesión) la posesión)

G H

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CASUISTICA: Caso 3
Los polígono de posesión tiene mayor área que el
polígono registral.
Polígono Topográfico
(posesión)
Polígono Registral
A B
C D
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A B
C D
F E
Solución 1
Restringir diseño de HU al
polígono registral y sobre el
área en posesión plantear un
área libre (verde) con fines de
ejecución en obra pero que
no formará parte del
Expediente Técnico de HU
municipal
Área en posesión pero NO EN
PROPIEDAD. NO PUEDE
USARSE EN EL DISEÑO
A B
F E
Solución 2
Saneamiento físico - legal: Rectificación
de área y linderos (rectificación del
polígono registral al área de la
posesión). Plazo indeterminado, implica
aceptación de colindantes. Vía notarial
o judicial
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CASUISTICA: Caso 3
Los polígonos registral y de Área en propiedad pero NO
EN POSESIÓN. NO PUEDE
posesión difieren en USARSE EN EL DISEÑO
A B
ubicación, forma (áreas y
linderos) Área en posesión pero NO EN
PROPIEDAD. NO PUEDE USARSE
EN EL DISEÑO FORMAL
Polígono Topográfico
(posesión) Polígono de intersección entre
levantamiento topográfico y
Polígono Registral registro
C
D

Respuesta 1
Saneamiento físico legal:
Renuncia de área de todas las
áreas en NO POSESION
Realizar el diseño de la HU sobre
el polígono de la intersección
entre la posesión y el registro
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CASUISTICA: Caso 4 -
Área en propiedad pero NO
Respuesta 2 y 3 EN POSESIÓN. NO PUEDE
Los polígonos registral y de A B
USARSE EN EL DISEÑO
posesión difieren en
Área en posesión pero NO EN
ubicación, forma (áreas y PROPIEDAD. NO PUEDE USARSE
linderos) EN EL DISEÑO FORMAL

Polígono Topográfico Polígono de intersección entre

(posesión)
Polígono Registral
A B
C D
levantamiento topográfico y
registro
C
D Respuesta 3
Saneamiento físico - legal:
Respuesta 2 Rectificación de área y linderos
Diseñar la HU sobre el polígono (rectificación del polígono
de intersección y usar el área en registral descontando las areas de
posesión(NO PROPIEDAD) para renuncia e incorporar las áreas en
plantear un área libre (verde) con posesión).
fines de ejecución en obra pero Plazo indeterminado, implica
que no formará parte del aceptación de colindantes y
Expediente Técnico de HU estudio catastral. Vía notarial o
municipal judicial.
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CASUISTICA: Caso 5
Los polígonos registral y de posesión difieren completamente
en coordenadas, forma (áreas y/o linderos).
F B
A
E Polígono Topográfico
(posesión)
Polígono Registral

F
Proceso de
saneamiento
G
registral complejo.
Respuesta H
C

Saneamiento físico-legal: Rectificación de área, linderos y coordenadas.

(rectificación del polígono registral al área de la posesión). Plazo indeterminado,
implica aceptación de colindantes. Vía notarial o judicial. Contempla modificación
de base catastral de RRPP.
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Reglamento Nacional de Edificaciones
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DEL PERÚ Decreto Supremo Nº 011-2006-VIVIENDA

TITULO I
GENERALIDADES
____________________

TITULO II
HABILITACIONES URBANAS
CONSIDERACIONES GENERALES DE LAS HABILITACIONES
GH.010 Alcances y contenido
GH.020 Componentes de Diseño Urbano

II.1. TIPOS DE HABILITACIONES

TH.010 Habilitaciones residenciales
TH.020 Habilitaciones comerciales
TH.030 Habilitaciones industriales
TH.040 Habilitaciones para usos especiales
TH.050 Habilitaciones en riberas y laderas
TH.060 Reurbanización
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LAS HABILITACIONES URBANAS
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Reglamento Nacional de Edificaciones
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II.2. COMPONENTES ESTRUCTURALES

CE.010 Aceras y pavimentos
CE.020 Estabilización de suelos y taludes
CE.030 Obras especiales y complementarias
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Reglamento Nacional de Edificaciones
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II.3. OBRAS DE SANEAMIENTO

OS.010 Captación y conducción de agua para consumo humano

OS.020 Plantas de tratamiento de agua para consumo humano
OS.030 Almacenamiento de agua para consumo humano
OS.040 Estaciones de bombeo de agua para consumo humano
OS.050 Redes de distribución de agua para consumo humano
OS.060 Drenaje pluvial urbano
OS.070 Redes de aguas residuales
OS.080 Estaciones de bombeo de aguas residuales
OS.090 Plantas de tratamiento de aguas residuales
OS.100 Consideraciones básicas de diseño de infraestructura sanitaria
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II.4. OBRAS DE SUMINISTRO DE ENERGÍA Y

COMUNICACIONES
EC.010 Redes de distribución de energía eléctrica
EC.020 Redes de alumbrado público
EC.030 Subestaciones eléctricas
EC.040 Redes e instalaciones de comunicaciones
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ESTRUCTURA VIAL - SATIPO

El sistema vial está constituido por:

1. Sistema Vial Primario, establecido
por el PDU:
vías expresas: nacional, regional
vías arteriales, vías colectoras,
2. Sistema vial secundario
constituido por:
vías locales principales y
secundarias, vías peatonales
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Instrumento técnico-normativo que PLANEAMIENTO INTEGRAL

complementa lo dispuesto por el
Norma GH. 020 Cap. V art. 37
PDU, en los procesos de HU y en la
parcelación o Independización de
terrenos rústicos, comprende:
• La red de vías.
• Los usos en la totalidad del predio.
• Integración a la trama urbana mas
cercana.

Se elabora en los siguientes casos:

• Cuando el área a habilitar se
desarrolla en etapas.
• Cuando el área por habilitar no
colinde con zonas habilitadas .
• Cuando se plantee la
independización de un predio
rústico.
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PRECISIÓN DE LA LEY N° 30494

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Artículo 58.- Definición de Planeamiento Integral

El Planeamiento Integral - PI, es un instrumento técnico - normativo
mediante el cual se asigna zonificación y vías primarias con fines de
integración al área urbana, a los predios rústicos no comprendidos en los
PDU, EU o localizados en centros poblados que carezcan de PDU y/o de
Zonificación.
Artículo 59.- Ámbito de aplicación del PI
El PI se aplica a los predios rústicos comprendidos en el PDU, el EU y/o la
Zonificación con fines de habilitación urbana cuando:
1. El área por habilitar se desarrolla por etapas; o,
2. El área por habilitar no colinda con zonas habilitadas; o,
3. Se realiza la independización o la parcelación de un predio rústico.
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LOTES DE TERRENOS EDIFICABLES ( ÁREA ÚTIL )

1 .LOTES PARA APORTES REGLAMENTARIOS
2. LOTES DE LIBRE DISPOSICIÓN DEL PROPIETARIO
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ANTES

PROYECTO NUEVA FUERABAMBA

DESPUES
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SOLUCIONES DE DISEÑO URBANO
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• Art. 13 Las vías locales secundarias

de acceso único con longitud no
mayor de 100 m tendrán en su
extremo interior una plazoleta de
volteo: diámetro mínimo de 12 m.

• La plazoleta de volteo frente a lotes,

tendrá una franja de
estacionamiento entre calzada y
vereda.
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Art. 19.- Las acequias, canales de regadío,

postes de alumbrado público y subestaciones
eléctricas aéreas, se podrán colocar en las
bermas.
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Las habilitaciones urbanas

efectuarán aportes obligatorios
en lotes regulares edificables,
serán cedidos a título gratuito a
la entidad beneficiaria que
corresponda.

Los aportes son:

Para recreación pública
Para servicios públicos
complementarios
(educación y otros fines)
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RECREACIÓN
TIPO PARQUES ZONALES EDUCACIÓN OTROS FINES TOTAL
PÚBLICA

1 8% 2% 2% 1% 13 %

2 8% 2% 2% 1% 13 %
3 8% 1% 2% 2% 13 %
4 8% ---- 2% 3% 13 %
5 8% ---- 2% ---- 10 %
6 15% 2% 3% 4% 24 %

TIPO ÁREA MÍNIMA FRENTE MÍNIMO TIPO DE VIVIENDA

DE LOTE DE LOTE
1 450 15 ML UNIFAMILIAR
2 300M2 10 UNIFAMILIAR
3 160 8 UNIFAM / MULTIFAM

4 90 6 UNIFAM / MULTIFAM

5 (*) (*) UNIFAM / MULTIFAM

6 450 15 MULTIFAMILIAR
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ORDENANZA N° 836
(15.09.2005)

TIPO DE HU Residencial PARA RECREACIÓN PARA SERVICIOS TOTAL

APORTES PÚBLICA PÚBLICOS APORTES
REGLAMENTARIOS
PARA
EN LA PROPIA MINISTERIO DE
HABILITACIONES URBANIZACIÓN EDUCACIÓN
URBANAS
ESPECIALES RDM
8% 2% 10%
( PROGRAMA CON (Densidad Media)
FINANCIAMIENTO
RDA
FONDO MI VIVIENDA) (Densidad Alta) 8% 2% 10%
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Los apo ntidad se

ubicaran de manera concentrada,
siendo el área mínima:
Para Recreación Pública: 800
mt2
Ministerio de Educación: Lote
normativo
Otros fines: Lote normativo
Parques zonales: Lote
normativo

Cuando el cálculo de área de aporte

sea menor al área mínima
requerida, podrá ser redimido en
dinero, al valor de tasación
arancelaria del metro cuadrado del
terreno urbano.
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Cuando el área por habilitar sea mayor a 10 hectáreas se

considerará un área concentrada del 30% del área total del
aporte total requerido.
Separadores vías principales con ancho mayor a 25 m,
podrán ser áreas de recreación pública.
En terrenos con pendientes pronunciadas, las áreas de
recreación pública podrán estar conformadas por terrazas
o plataformas, con una pendiente máxima de 12%.

No se considerará área de aportes:

Las áreas comprendidas dentro de los
lados de ángulos menores de45°
hasta una línea perpendicular a la
bisectriz ubicada a 25 m del vértice
del ángulo

Las áreas de servidumbre bajo

líneas de alta tensión. 25 m
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REUBICACION Y REDIMENSIONAMIENTO DE LAS VIAS

LOTIZACION SANTA ROSA
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Muchas Gracias