El Contrato de Edificación

Alumnos:
María Gómez Calero
Francisco José Montero
Benavides
David Rodríguez Valenzuela
Juan Javier Gallo Ruiz
Gonzalo Bugallal Gutiérrez
Sergio Martín Ciudad
Índice

1. La Construcción de Edificios: la Ley 38/1999, de 5 de

Noviembre.
2. Agentes de la Edificación.
3. Recepción de la Obra.
4. La Responsabilidad por Ruina.
5. Sentencia.
6. Bibliografía.
1. La Construcción de Edificios: la Ley 38/1999, de 5
de Noviembre

La normativa especial sobre la edificación y el Código Civil (CC): la construcción de edificios se abordaba
en el CC en el arrendamiento de obra. Ante la complejidad técnica que ha alcanzado el proceso constructivo, la
seguridad y calidad que se exigen a los edificios, las normas del CC no resultaban apropiadas para abarcar aquel
proceso. Por lo que se tuvo que promulgar la ley de 38/1999, de 5 Noviembre, de Ordenación de la Edificación
(LOE). Dicha ley no deroga el contrato de obra civil del CC. Esta regulación podrá aplicarse con carácter
supletorio (art 4.3 CC).

Ámbito de aplicación (art 2): se aplica al proceso de edificación, entendiendo por tal la acción y el resultado de
construir un edificio de carácter permanente (público o privado), cuyo uso principal sea administrativo,
sanitario, cultural, docente…

Exigencias técnicas y administrativas de la edificación: Cap II de la ley impone un conjunto de obligaciones a

los que intervengan en el proceso de edificación. Los edificios se proyectan, construyen, y se conservan con el
fin de garantizar la seguridad y bienestar de las personas y la protección del medio ambiente (art 3). El
proyecto es el conjunto de documentos mediante los cuales se determinan las exigencias técnicas de la
edificación que necesita legalmente tal proyecto.
2. Agentes de la Edificación

Cap III da una definición general de los agentes de la edificación (art 8): todas las personas
físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de edificación. Sus obligaciones las determinará
dicha ley y disposiciones que sean de aplicación.

Definición de las figuras concretas y estatuye sus obligaciones:

1. El promotor (art 9.1): cualquier personal, física o jurídica, pública o privada, que,
individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos,
las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo
cualquier título.
2. El proyectista (art 10.1): es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la
normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto.
2. Agentes de la Edificación

3. El constructor (art 11): agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso
de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con
sujeción al proyecto y al contrato.

4. El director de la obra (art 12.1): agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige
el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medio ambientales, de
conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones
preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.

5. El director de la ejecución de la obra (art 13): agente que asume la función técnica de dirigir
la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la
calidad de lo edificado’’.
2. Agentes de la Edificación

6. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación. Artículo 14 LOE:

Son aquéllas capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del
proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el
proyecto y la normativa aplicable.

7. Los suministradores de productos. Artículo 15 LOE: Son los fabricantes, almacenistas,

importadores o vendedores de productos de construcción. Su consideración como agentes es
cuestionable, pues son vendedores normales sin condicionamiento a ninguna edificación, así como
sus obligaciones desarrolladas en el artículo 15 LOE, pues derivan de los contratos de venta.

8. Los propietarios y usuarios. Artículo 16 LOE: Los propietarios tienen la obligación de

conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento. Mientras que
los usuarios están sujetos a la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de
conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento.
2. Agentes de la Edificación
a) RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS AGENTES QUE INTERVIENEN EN EL PROCESO DE LA
EDIFICACIÓN. (ARTÍCULOS 17 A 20 LOE)
El artículo 1591 del CC es insuficiente para la regulación de la resp. Civil, prueba de ello es la extensa jurisprudencia
acaecida. La ley 38/1999 trata de dar respuesta a toda la problemática de los vicios constructivos.
El art. 17.1 Ley de Edificación declara ‘’Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o
jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes
de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales
ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados…’’.
 Esto es responsabilidad legal, es decir, aquella que se deriva del incumplimiento de la ley. En este caso en los
supuestos de los articulos 17 a 20. Además se dejan fuera del amparo de esta responsabilidad a otras personas que
sufran daños, las cuales habrán de seguir la vía de la responsabilidad extracontractual.
Por otra parte, se establece una responsabilidad, independiente de la correspondiente a los agentes de edificación, cuyos
supuestos no autorizan para fundamentar la responsabilidad contractual que tiene otro régimen distinto. Así, por
ejemplo, si el propietario no ha ejercitado la acción en el plazo fijado para la responsabilidad legal (dos años) no podrá
considerar el vicio constructivo como incumplimiento contractual.
b) ÁMBITO DE LA RESPONSABILIDAD.
La responsabilidad abarca exclusivamente los daños materiales ocasionados en el edificio. Por lo cual, quedan fuera
otros daños materiales que tengas por objeto bienes de naturaleza distinta (por ejemplo: daños en el edificio contiguo o
en muebles existentes en el edificio).
 2. Agentes de la Edificación
C) PLAZOS DE GARANTÍA.

Los daños materiales deben haberse producido dentro de los plazos que fija el artículo 17, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin
reservas o desde la subsanación de estas.

responsable siempre el constructor.

El plazo varía en función de la naturaleza del elemento afectado:

1. Elementos estructurales (cimentación, vigas, soporte, muros de carga, …) 10 años.

2. Elementos constructivos o instalaciones que ocasionan incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (consignados en el art.3. 1º c).  3
años

3. Vicios o defectos relativos a elementos de la terminación o el acabado (concepto jurídico indeterminado en virtud de esta ley) se da el plazo de un
año.

El plazo de ejecución de la acción de responsabilidad es de dos años a contar desde que se produzcan los daños. Tras la finalización de este plazo la
acción prescribe.

Mismo plazo para la acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes contra los demás, o a los aseguradores contra ellos,
siendo el dies a quo el de la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se
hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial (artículo 18).

La ley ha tratado de objetividad el momento en que se inicia la prescripción, no haciéndolo depender del conocimiento del daño y su alcance por el
perjudicado.

d) CARÁCTER DE LA RESPONSABILIDAD.

Responsabilidad de carácter personal e individualizada. Recae sobre el causante del daño. Se han de ponerse en conexión las causas de daño con las
obligaciones que tiene cada uno de los agentes.

Eximible si se prueba caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o acto del propio perjudicado.
 2. Agentes de la Edificación
d) Carácter de la Responsabilidad. Art 17
2. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos
u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.

3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la
concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad
se exigirá solidariamente.

En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los
daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.

5. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos responderán solidariamente.

6. El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la
impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y
demás personas físicas o jurídicas que de él dependan.

e) Responsabilidad por hechos ajenos. Art 17

2º párrafo art.17.5. Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán
directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la
repetición que pudieran ejercer contra sus autores.

2º párrafo art.17.6. Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes
o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin
perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
2. Agentes de la Edificación

2º párrafo art.17.7. Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las
responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que
pudiere corresponderle frente al proyectista.

e) Seguros.
Contratos de Seguros: de daños materiales o de caución. En el art 19 de la Ley se detallan sus características y el capital
asegurado.

a) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales
por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por
la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra.

b) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados
por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de
habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

c) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales
causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los
forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y
estabilidad del edificio.

Artículo 20. Requisitos para la escrituración e inscripción.

1. No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de

edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se
refiere el artículo 19.
 3.Recepción de la Obra. Art 6
1. La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es
aceptada por éste. Podrá realizarse con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la
misma, cuando así se acuerde por las partes.

2. La recepción deberá consignarse en un acta firmada, al menos, por el promotor y el constructor, y en la misma se hará constar: a)
Las partes que intervienen; b) La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma; c)
El coste final de la ejecución material de la obra; d) La declaración de la recepción de la obra con o sin reservas, especificando, en su
caso, éstas de manera objetiva, y el plazo en que deberán quedar subsanados los defectos observados. Una vez subsanados los mismos, se
hará constar en un acta aparte, suscrita por los firmantes de la recepción; y e) Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para
asegurar sus responsabilidades.

Asimismo, se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra.

3. El promotor podrá rechazar la recepción de la obra por considerar que la misma no está terminada o que no se adecua a las
condiciones contractuales.

En todo caso, el rechazo deberá ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijará el nuevo plazo para efectuar la recepción.

4. Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su
terminación, acreditada en el certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al
promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el promotor no hubiera
puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.

5. El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el
acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida según lo previsto en el apartado anterior.
4. La responsabilidad por ruina: Artículo 1591

●
Ley 38/1999 no regula todo lo relativo a la responsabilidad, sino
los daños materiales ocasionados al edificio
●
Sin efecto retroactivo
●
El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la
construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere
lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la
construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá
el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o
de la dirección. Si la causa fuere la falta del contratista a las
condiciones del contrato, la acción de indemnización durará
quince años.
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4.La responsabilidad por ruina: Artículo 1591

●
Ruina de edificación. No queda reducida al supuesto de derrumbe total, sino que
hay que extenderlo a aquellos defectos de la construcciónque por exceder de las
imperfecciones corrientes hagan tenemer la pérdida del edificio o lo hagan inúti
(sentencia de 28 de mayo de 2001)
●
Plazo de garantía y acción de responsabilidad ex artículo 1591. El plazo de diez años
es de garantía, por lo que producida la ruina (en sentido amplio), nace la acción de
responsabilidad que dura lo que toda acción personal sin plazo de ejercicio
(sentencias del 14 de febrero del 91 y del 20 de julio de 2002)
●
Legitimación activa del subadquiriente. Aunque el precepto no mencione al
subadquiriente del dueño de la obra, la jurisprudencia legitima para exigir daños ex
artículo 1591 al que adquiere del dueño de la obra (sentencias 6 de febrero del 97 y
23 de junio de 2003)

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4.La responsabilidad por ruina: Artículo 1591

●
Presunción de culpa de los participantes de la edificación. Una vez probados los
defectos por los demandantes incumbe a los demandados demostrar su falta de
responsabilidad en aquellos (sentencia el 22 de julio del 2004)
●
Responsabilidad solidaria. Cada uno de los intervinientes en el proceso productivo
responde de los daños y perjuicios ocasionados por los vicios y defectos derivados de
su respectiva situación. Sin embargo, cuando concurren varios sujetos responsable,
si no es posible concretar la participación de cada uno de ellos en el daño la
jurisprudencia se inclina por el principio de solidaridad (sentencia de 17 de junio de
2006)

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Juzgado de 1ª Instancia de Santander (Provincia de
Cantabria). Sentencia 11/01/2005

Parte actora: Actual propietaria del inmueble.

Parte demandada: Entidad mercantil y promotora del contrato de

edificación.

Otros sujetos: Entidad constructora y técnico pericial.

Fundamentos de Derecho

Parte actora: pretende 3 acciones acumuladas.

1ª ACCIÓN: serie de mejoras estipuladas en el contrato.

2ª ACCIÓN: existencia de defectos de construcción.

3ª ACCIÓN: reclamación de la cantidad por retraso en la entrega del

bien.
Agentes de la Edificación

Promotor: parte demandada. Gestión y Promoción Helmántica Siglo

XXI.

Propietaria: parte actora.

Constructora: ejecución obra.

Perito: inspección técnica.

Responsabilidad Civil

Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación.

Art. 17.1 Responsabilidad civil frente a propietarios (daños

materiales).

Art. 17.3 Responsabilidad solidaria (causa no individualizada).