Avaliao da qualidade dos edifcios

Introduo Noo de Qualidade Avaliao da qualidade em Frana

Mtodo Qualitel Marca NF Maison Individuelle Marca NF Logement

Avaliao da qualidade na Sua

Mtodo SEL

Avaliao da qualidade em Portugal

Proposta de J. Moreira da Costa Proposta de Joo B. Pedro Marca de qualidade LNEC

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Mtodo de avaliao da qualidade de edifcios de habitao em desenvolvimento pelo LNEC e INH

Sistema de Avaliao e certificao da qualidade de edifcios de habitao para TMAD em desenvolvimento pelo Observatrio da Construo de TMAD Ficha Tcnica da Habitao

Avaliao da qualidade no Reino Unido

Perspectiva histrica

NHBC
HQI

Avaliao da qualidade em Espanha Avaliao da qualidade nos U.S.A.

Anlise comparativa dos processos apresentados

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Introduo
Definio de qualidade:
grau de excelncia ; adequao para o fim em vista.

Definio adoptada para edifcios British Standard BS4778: qualidade a totalidade das caractersticas de um produto ou servio que se reflectem na sua capacidade de satisfazer necessidades especificadas ou implcitas.

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Introduo
As funes de uma habitao podem mudar com o tempo e podem incluir aspectos como:
funcionalidade uso segurana disponibilidade de utilizao reabilitao manuteno aspectos econmicos e ambientais.

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Introduo

Interesses das vrias entidades envolvidas no projecto, construo e uso das habitaes, exemplos:
utilizadores - convenincia, qualidade de vida, custo;

construtores - construo, custo;

arquitectos - projecto, aspectos estticos, custo; engenheiros - estrutura, construo, custo; promotores - negcio, custo;

bancos, sociedades de investimento imobilirio financiamento, custo;

imobilirias transaco, custo; polticos - financiamento, aspectos sociais.
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Introduo

Os diferentes objectivos destas entidades podem por vezes levar ao aparecimento de conflitos.
Uma habitao um sistema complexo e as diferentes entidades acima referidas vm-na de diferentes perspectivas, dando diferentes ponderaes s necessidades que ela deve satisfazer. Neste contexto, o conceito de qualidade das habitaes tem mudado.

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Introduo

A evoluo tcnica levou ao aumento dos standards relativos ao aspecto estrutural

E a uma ateno acrescida para outros aspectos, como o conforto que uma habitao pode proporcionar aos seus utilizadores, a versatilidade funcional dos espaos e o impacto ambiental. A actual recesso econmica, especialmente no sector da construo civil pode contribuir fortemente para a melhoria da qualidade dos edifcios.
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Introduo
A avaliao da qualidade tornou-se objecto de estudo em vrios pases, nomeadamente em:

Frana atravs da criao do Mtodo Qualitele das marcas NF Maison Individuelle e Logement Sua atravs da criao do Mtodo SEL. Portugal atravs do trabalho que tem sido desenvolvido no sentido de criar um Mtodo Portugus Reino Unido atravs das recomendaes do NHBC e do HQI.
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Introduo
Espanha, ainda em fase de desenvolvimento.

USA atravs das recomendaes do NAHB Brasil atravs de alguns estudos realizados

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Certificao Qualitel

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Mtodo francs para a avaliao da qualidade de projectos de edifcios de habitao multifamiliar e unifamiliar.
Aps a actualizao efectuada em 1993 as habitaes para estudantes tambm passaram a poder ser avaliadas. O mtodo foi criado em 1974 pela Association Qualitel, estando actualmente em vigor a sua 9 verso.

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Permite aos profissionais do sector da construo disporem de uma metodologia eficiente e reconhecida para a apreciao das principais qualidades de uso, de conforto e de manuteno dos seus projectos de habitaes.
A principal vocao do Mtodo constituir, na fase de concepo uma ferramenta determinante na optimizao do desempenho tcnico do projecto.

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Certificao Qualitel
Objectivos:

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ser um suporte para simplificar a comunicao entre os diferentes intervenientes no processo de construo; constituir uma referncia na informao dos utilizadores na escolha da habitao que melhor serve as suas necessidades.

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A presente verso (2005) integra as modificaes e complementos considerados indispensveis para ter em conta:
a evoluo dos conhecimentos;
as novas tcnicas de construo; o aparecimento de novos materiais; a obteno de uma perspectiva cada vez mais realista do futuro desempenho de um projecto de construo na sua fase inicial de concepo; A possibilidade de responder simultaneamente s necessidades dos profissionais e dos utilizadores.
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O quadro administrativo da Association Qualitel constitudo por vrios grupos:

organizaes profissionais de construtores, organizaes de utilizadores, entidades do sector pblico (Direco Geral do Urbanismo, da Habitao e da Construo, Direco Geral do Consumo, da Concorrncia e da Represso de Fraudes).

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Pretende criar um sistema de informao objectivo cobrindo aspectos construtivos e econmicos, alguns dos quais s se manifestaro durante o uso. Este sistema de informao dever servir principalmente para:
ajudar o utilizador a fazer uma escolha conscienciosa, fornecendo informao objectiva e fivel sobre a qualidade do projecto; ajudar a equipa de projecto a avaliar as implicaes das suas opes, de uma forma objectiva;
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fornecer s pessoas que o desenvolveram a garantia de um sistema coerente de avaliao que mostre os esforos feitos para construir habitaes de qualidade.

A avaliao feita pelos examinadores da Association Qualitel (examinateures Qualitel). O mtodo Qualitel aplicado a habitaes novas na fase de projecto.

Como forma de avaliar a qualidade da adequao para o uso, do conforto e da manuteno dos edifcios.
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As quatro edies precedentes foram determinantes na evoluo deste mtodo:

1980 estabelecimento da cotao habitao a habitao;

1985 criao da Certification Qualitel, primeira marca de qualidade sobre a concepo tcnica das habitaes;
1993 introduo de disposies que permitiam ter em conta os nveis de desempenho fixados por trs declinaes do Certification Qualitel:
Certification Qualitel Confort Acoustique Certification Qualitel Haute Performance nergtique Certification Qualitel Accessibilit .
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1999 integrao das disposies da Nova Regulamentao de Acstica, no que se refere s caractersticas acsticas dos edifcios de habitao e ao modo de aplicao desta regulamentao. Rubricas L (proteco contra rudos emitidos no interior do edifcio) e M (proteco contra rudos emitidos no exterior do edifcio). A actualizao e introduo de uma nova definio dos critrios de custo de conservao e de substituio na rubrica Q - custos de manuteno de fachadas e coberturas. Este trabalho permitiu passar a ter em conta a evoluo dos materiais, das tcnicas e das regras de construo, bem como as recentes constataes em matria de tempo de vida e de custos.
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2005 actualizao da verso anterior feita pela CERQUAL

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CERQUAL filial da Association Qualitel encarregue da explorao da Certificao Qualitel. A Association Qualitel continua a ser o organismo certificador. Esta actualizao foi feita a partir de propostas realizadas por um grupo de trabalho constitudo por construtores, representantes dos consumidores e por especialistas.

Esta verso entrou em vigor no dia 1 de Janeiro de 2005.

Integra os trabalhos relativos concepo de uma habitao econmica em uso.
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A presente verso foi aprovada pela COmmission Technique de Qualitel e pelo Conseil dAdministration de Qualitel a 16 de Dezembro de 2004. A certificao Qualitel uma certificao de produto no sentido do cdigo do consumo (lei n 94442 de 3 de Junho de 1994): ela constitui assim um suporte de simplificao da comunicao entre as diferentes partes envolvidas no acto de construir e o utilizador final da habitao. Esta verso integra as actualizaes efectuadas em Janeiro de 2000, 2001 e 2003.
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Em Janeiro de 2000 foi feita uma actualizao das rubricas L (proteco contra rudos emitidos no interior do edifcio) e M (proteco contra rudos emitidos no exterior do edifcio), devido alterao da Regulamentao de Acstica, na qual passaram a ser utilizados os ndices europeus.
O Conselho de Administrao da Associao Qualitel adoptou algumas disposies que conduziram a modificaes nas rubricas J (rede de abastecimento de guas sanitrias) e S (estimativa de custos para aquecimento e gua quente).

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Em Janeiro de 2001 foram feitas duas alteraes na rubrica M (proteco contra rudos emitidos no exterior do edifcio), que consistem na introduo de um limite mnimo para o isolamento sonoro da envolvente exterior e na substituio da tabela de cotao da fachada E ainda as seguintes modificaes:
Supresso da rubrica K Instalao elctrica: devido a terse tornado menos pertinente devido generalizao do respeito por estas exigncias nos projectos de construo;
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Ajuste da rubrica EC Concepo econmica em uso: esta rubrica baseada num mtodo de estimao informatizado que faz parte integrante do referencial e permite determinar as economias potenciais de cargas relativas concepo de uma operao;

Modificao das rubricas PS Instalaes Sanitrias, AE Acstica Exterior e AI Acstica Interior.

Simplificao da avaliao das rubricas PS Instalaes Sanitrias TE Trmica de Vero e AE - Acstica Exterior devido introduo de um programa de clculo automtico.
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A Certificao Qualitel atribudo depois de terem sido apreciados 7 critrios definidos no mtodo. Para obter esta Certificao necessrio obter pelo menos nota 3 em cada uma das rubricas, o que corresponde a um nvel ligeiramente superior ao das exigncias regulamentares, no caso dos critrios da Certificao Qualitel que correspondem s exigncias definidas no cdigo da Construo.
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De acordo com a ltima verso (2005) as rubricas a avaliar so as seguintes:

AE Acstica Exterior,

AI Acstica Interior,
TE Trmica de Vero, TH Trmica de Inverno, PS Instalaes Sanitrias,

DE Durabilidade da Envolvente,
EC Concepo Econmica em uso (no aplicvel a habitaes unifamiliares agrupadas).

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Acstica:
AI Acstica Interior

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Exame dos rudos areos , de percusso e de equipamentos, de acordo com as disposies arquitectnicas, a escolha dos materiais e os equipamentos de cada habitao.

AE Acstica Exterior
Exame das fachadas e a coberturas, em funo da sua exposio aos rudos, do tipo de parede, de caixilharias e de equipamentos integrados.

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Trmica
TH Trmica de Inverno
Avaliao das disposies construtivas utilizadas para limitar os gastos de energia em cada habitao.

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TE Trmica de Vero
Exame em funo da classe de exposio ao rudo, da zona climtica e da inrcia da construo assim como da escolha das caixilharias, das ocultaes e do sistema de ventilao.

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Qualidade dos equipamentos
PS Instalaes Sanitrias

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Exame do desempenho de produo de gua quente, do nvel de equipamento em aparelhos sanitrios, qualidade das torneiras e dos revestimentos das paredes por trs dos aparelhos.

Custos de Explorao
DE Durabilidade da Envolvente
Avaliao realizada em funo da durabilidade dos materiais e equipamentos assim como da natureza das intervenes peridicas de manuteno.

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Custos de Explorao (cont.)
EC Concepo Econmica em uso (no aplicvel a habitaes
unifamiliares agrupadas).

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Estimao da economia de gastos potencialmente possvel, segundo as disposies feitas durante a concepo da obra.

Acessibilidade (critrio opcional)

Avaliao das disposies arquitectnicas e construtivas que facilitem a acessibilidade das pessoas, em pelo menos 20% das habitaes.

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Se a Certification Qualitel for atribudo, os mestres de obras ainda podem pedir uma ou mais das suas declinaes.
Certification Qualitel Confort Acoustique CA;

Certification Qualitel Haute Performance nergtique HPE 2000;

Certification Qualitel Trs Haute Performance nergtique THPE 2000; Certification Qualitel Conception Econome en Charges EC; Certification Qualitel Conception Trs Econome en Charges TEC; Certification Qualitel Accessibilit Handicaps - AH.
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Na verso de 1999 ainda existiam as seguintes rubricas de avaliao no obrigatria: F - revestimentos das zonas de circulao nas partes comuns do edifcio, G - possibilidade de instalao de equipamento domstico, H - revestimentos de paredes dos compartimentos hmidos, I - revestimentos de pavimentos.

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O construtor compromete-se a construir em conformidade com dossier que serviu para a atribuio da Certificao Qualitel. O construtor compromete-se a ter em conta os resultados das verificaes in situ que sejam eventualmente realizadas no decurso da obra, no final ou aps entrega. O construtor compromete-se a respeitar as disposies previstas nas Regras Gerais da Marca Qualitel e as Regras Tcnicas da Marca Qualitel.

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Devem ser satisfeitas as seguintes disposies gerais:

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O projecto realizado com produtos e/ou processos certificados, dentro das categorias disponveis actualmente, ou justificando que tm caractersticas equivalentes; O construtor contratado para realizar a obra tem a misso de realizar o controle tcnico, incluindo as misses de solidez e segurana e ainda de anti-sismo.

O construtor assegura o respeito dos cdigos da construo e outras regulamentaes tcnicas em vigor, incluindo as regulamentaes locais.
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Regulamentao:

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Cdigo da Construo e da Habitao;

Cdigo do Urbanismo; Normas Francesas e Europeias em vigor; Documentos Tcnicos Unificados (DTU); Avisos Tcnicos Franceses ou Europeias Acordos Tcnicos Experimentais (ATEX); Regras Profissionais.

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Certificao Qualitel
Cada rubrica subdividida recursivamente em sub-rubricas utilizando um diagrama em rvore. Para obter a cotao de cada rubrica necessrio avaliar as sub-rubricas que se encontram na base do diagrama em rvore, a qual pode ser medida, descrita ou calculada de uma forma objectiva. A nota de um n obtida atravs das notas do nvel abaixo. O mtodo utilizado para combinar as notas baseado na opinio de especialistas e apresentado sob a forma de tabelas.
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A informao utilizada para avaliar os nveis mais baixos do diagrama em rvore resulta da anlise das peas desenhadas e do caderno de encargos. Outra ainda obtida por clculo (por exemplo: coeficientes trmicos e acsticos), Ou atravs de informao sobre as caractersticas.

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nota
1 2 3 4 5

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qualidade funcional
insuficiente mdia boa muito boa excelente

custos de explorao e manuteno

dispendiosos razoavelmente dispendiosos razoavelmente econmicos econmicos muito econmicos

A nota 3 em todas as rubricas equivale habitao com qualidade tcnica superior mdia das construes novas realizadas em Frana.

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Para avaliar cada uma das rubricas ou sub-rubricas so usados, com mais frequncia, os dois mtodos seguintes: avaliao directa, tabelas simples e de dupla entrada.

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Um determinado nvel de qualidade pode geralmente ser obtido graas a uma vasta gama de solues tcnicas e projectos. Em 1991 havia, em Frana, cerca de 62.348 habitaes com o Certification Qualitel. Em 1993 este nmero subiu para 147.888 habitaes. A 31 de Outubro de 2004 este nmero subiu para 660.000 habitaes.

O nmero de projectos analisados em 1993 foi de 58.138 e 51.308 obtiveram o Certification Qualitel (88%).
Aumento significativo quando comparado com os 34,5% obtidos em 1989.

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Em 1999 o nmero de habitaes estudadas atingiu 1 milho.. So certificadas 40.000 habitaes por ano. Com o objectivo de verificar a qualidade das habitaes depois de construdas. Uma amostra com cerca de 25% das habitaes inspeccionada por especialistas da associao Qualitel, que verificam se as especificaes e recomendaes do projecto foram realmente seguidas. Qualitel definiu um mtodo de verificao da conformidade da obra, em como realiza medies acsticas.
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Certificao Qualitel

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Durante este ano (2005) sero feitas as primeiras certificaes Habitat et Environnememt que garantiro a qualidade de concepo e de utilizao das habitaes, tanto em termos de conforto dos habitantes como do controle das cargas do ponto de vista do ambiente e integrao dos imveis no local de implantao. Neste mtodo de avaliao as rubricas avaliadas esto relacionadas, unicamente, com a habitao, excluindo o meio ambiente envolvente.
A proximidade de escolas, a existncia de zonas comerciais e de lazer a facilidade de acesso (estradas, caminhos de ferro, autocarros, metropolitano.
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Os resultados da aplicao do mtodo so adequados para o comprador decidir as qualidades intrnsecas da habitao. Estes resultados so apresentados de uma forma global (vrios Certification Qualitel), podendo o utilizador ter acesso s notas parciais das vrias rubricas. O mtodo tambm til para as entidades financiadoras, embora no seja atribuda uma nota relao custo/qualidade. Os aspectos estruturais do edifcio no so considerados.
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Marca NF Maison Individuelle

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uma marca de certificao dos construtores. Tem 5 anos de existncia (1999) e uma centena de titulares com direito a usar a marca. Esta Marca atesta a capacidade do construtor para satisfazer as exigncias de concepo e realizao e os servios associados. Permite reconhecer o profissionalismo, rigor e eficcia da empresa. Obter uma certificao o meio privilegiado de fazer reconhecer, de forma indiscutvel e objectiva, a qualidade da empresa, dos produtos e dos servios junto dos seus clientes, fornecedores e parceiros.
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Marca NF Maison Individuelle

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Esta Marca permite identificar e optimizar cada etapa do processo de construo:

Organizao; Auto controle na fase de concepo; Auto controle na fase de construo; Escolhas tcnicas;

Servios aos clientes;

.

As auditorias e verificaes realizadas pela CEQUAMI permitem assegurar o cumprimento dos objectivos e identificar todos os meios de melhoramento. O inqurito realizado junto de cada construtor uma fonte de informao sobre a satisfao dos seus clientes.
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Marca NF Maison Individuelle

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CEQUAMI o organismo certificador da Marca NF Maison Individuelle e responsvel pela sua gesto e desenvolvimento. Foi criado em 1999 pelo CSTB e pela Association Qualitel . Este organismo foi mandatado pela AFNOR CERTIFICATION para exercer estas funes. At 2003 foram certificadas 19.000 casas individuais. Em 2003 foram visitadas 1500 obras.

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Marca NF Logement

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Em Abril de 2004 a Association Qualitel e a AFNOR Certification lanaram esta nova certificao destinada s habitaes novas, colectivas ou individuais agrupadas. Esta Marca constitui uma garantia de obteno de um nvel constante de qualidade e segurana, para satisfazer as necessidades dos utilizadores.

NF Logment uma certificao do produto e dos servios associados.

A AFNOR Certification confiou CERQUAL a gesto da marca NF Logement.
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Marca NF Logement

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A CERQUAL usa a sua competncia em matria de certificao para fazer a avaliao e verificao das obras, dos servios associados, da organizao e do domnio da qualidade. A certificao NF Logement visa o conjunto da produo de um promotor.

Esta marca aplica-se s operaes imobilirias referentes a habitaes novas, colectivas ou individuais agrupadas, destinados a venda para uso prprio ou para alugar. No se aplica a habitaes sazonais ou especficas.
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Marca NF Logement
Os beneficirios so:
Os promotores;
Os promotores/construtores.

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A certificao tem2 nveis de exigncia:

qualidade tcnica da obra;

qualidade dos servios proporcionados s pessoas que os adquirem, depois da comercializao por um ano.

Qualidade Tcnica das Obras:

Conforto Acstico Conforto Trmico e Ventilao; Segurana contra riscos de intruso;
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Marca NF Logement
Acessibilidade de pessoas com mobilidade reduzida

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Organizao da cozinha e possibilidade de colocao dos equipamentos.

Qualidade dos servios fornecidos durante um ano:

Informao e comunicao sobre a operao; Obrigao de fornecer uma garantia extrnseca a quem adquire;

Entrega do atestado de conformidade NF Logement;

Responsabilidade de resolver os pedidos dos clientes em curtos espaos de tempo Realizao de estudos de satisfao dos clientes durante os 12 meses que se seguem entrega.
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Marca NF Logement

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Certificao por perfis Para cada domnio tcnico avaliado, so definidos 3 nveis de desempenho (A, B e C, sendo A o que representa melhor desempenho) afim de determinar o perfil de qualidade tcnica da operao certificada em funo do nvel de exigncia do cliente. O pedido de admisso voluntrio e constitudo pelas 4 etapas seguintes: Pedido de admisso constitudo por um dossier completo do promotor, sobre a sua empresa, as suas actividades, os seus produtos e as certificaes j obtidas;
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Marca NF Logement

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Auditoria sociedade e aos seus servios

esta auditoria permite assegurar que o promotor tem a organizao e os meios indispensveis para assegurar a qualidade das obras e do servio aos clientes. Os auditores fazem entrevistas, anlise de documentos e observao de situaes reais. As verificaes so feitas por um verificador qualificado. Elas visam verificar que a concepo, a realizao e os servios propostos so coerentes com as exigncias do regulamento tcnico da Marca NF Logement.
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Marca NF Logement

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Apresentao do dossier para obteno do direito de uso da Marca por 3 anos

Com a ajuda do dossier um grupo supervisionado pelo comit de aplicao da Marca NF permite uma deciso rpida. Se a deciso for positiva o promotor passa a ser titular da marca.

Declarao da actividade
Todos os meses o promotor declara a sua actividade CERQUAL, procedendo assim ao registo dos contratos.
Pode assim afixar a marca NF Logement nas obras e fornecer aos clientes atestados de conformidade. Nos 6 meses seguintes ser enviado um inqurito NF Logement ao cliente.

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Mtodo SEL
O mtodo Suo SEL Systeme dEvaluation de Logements, o resultado de trabalho iniciado nos anos 60.

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O desenvolvimento e aplicao do mtodo SEL assumiu grande importncia desde a publicao em 1975 de uma lei federal que encorajava a construo de habitao prpria. Como esta lei tambm tinha por objectivo aumentar a qualidade da construo das habitaes, era necessrio um instrumento para a avaliao da sua qualidade.
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Mtodo SEL

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Desde ento o mtodo SEL foi usado para avaliar cerca de 20.000 projectos de edifcios de habitao na Suia.
O mtodo foi desenhado para avaliar a qualidade de edifcios de habitao multifamiliar. Algumas das rubricas tambm podem ser usadas na avaliao de edifcios de habitao untifamiliar enquanto outras so especficas de edifcios de habitao multifamiliar.

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Mtodo SEL

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O principal objectivo do mtodo SEL era estabelecer a relao entre o custo e a qualidade da habitao, para assegurar uma utilizao optimizada dos fundos federais em subsdios para habitaes novas. O mtodo SEL foi desenvolvido por arquitectos do sector privado e por institutos de planeamento e investigao

coordenado pelo Office Fdral du Logement.

O teste e reviso do sistema de avaliao demorou dois anos.
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Mtodo SEL

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O sistema tambm uma ajuda para outros utilizadores e outras reas de aplicao.
Utilizadores Autoridades reas de aplicao Encorajamento da construo de habitaes com uma melhor relao custo/qualidade. Preparao das especificaes para concursos e avaliao dos resultados. Preparao das especificaes para concursos e avaliao dos resultados. Definio de um nvel de qualidade. Comparao de projectos de edifcios de habitao. Projecto de habitaes. Gesto de projectos de edifcios de habitao. Definio da relao preo/qualidade.

Construtores

Arquitectos

Figura 1 Exemplos de reas de aplicao do mtodo SEL.

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O papel de um sistema de avaliao de habitaes, de acordo com as pessoas que desenvolveram o SEL, medir o grau de concordncia entre as caractersticas da habitao e as necessidades de habitar.

As principais directivas para o desenvolvimento do mtodo SEL foram as seguintes:

a avaliao refere-se apenas qualidade funcional. Os aspectos estticos so excludos;

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os resultados das avaliaes devem ser comparveis. A classificao de uma habitao como boa ou m no deve depender da opinio do avaliador; a avaliao no deve impor uniformidade do ponto de vista arquitectnico. O sistema deve permitir a diferentes tipos de habitaes e edifcios, aproximadamente, a mesma possibilidade de obter uma boa nota; no suficiente satisfazer os requisitos mnimos. Tambm deve ser possvel medir a qualidade funcional numa escala contnua, com notas desde baixas, mdias at altas; o objecto de avaliao so habitaes de preo moderado. Os critrios de avaliao devem ter este facto sempre em conta;
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no deve haver uma limitao rgida dos preos. Custos elevados devem ser permitidos para habitaes de qualidade elevada; o sucesso da avaliao deve ser medido pela capacidade de reflectir os desejos e as necessidades a longo termo dos utilizadores das habitaes.

A verso mais recente foi publicada em Fevereiro de 2000.

um dos elementos de base para o exame tcnico dos pedidos de ajuda federal, segundo a nova lei, que entrou em vigor a 1 de Outubro de 2003.

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Mtodo SEL
O Office Fdral du Logement pretende com a nova verso:

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Simplificar o mtodo e os processos de medida; Ter mais em conta as necessidades das pessoas deficientes; Perspectivar as novas formas de vida em comum e as novas exigncias dos utilizadores.

O nmero de rubricas a avaliar foi reduzido de 66 para 39. As normas de acessibilidade foram formuladas sem ambiguidade

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Mtodo SEL
Foi posta a tnica:

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na neutralidade de utilizao dos compartimentos; nos critrios de qualidade que dependem do local de implantao.

O mtodo constitui ainda, um instrumento que, mais facilmente e mais rapidamente que as verses anteriores, permitir medir de um ponto de vista qualitativo o valor de utilizao de um edifcio de habitao, tendo em conta as diversas possibilidades de utilizao oferecidas.

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Investidores e projectistas podero comparar os seus projectos com habitaes existentes, situ-los melhor no mercado e eventualmente modific-los.
Os autores da nova verso do SEL esperam que este encontre uma boa aceitao junto dos profissionais do sector e que contribua para a manuteno do nvel de qualidade que se traduz tanto na criatividade daqueles que concebem as habitaes como na satisfao daqueles que as ocupam.
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Mtodo SEL
Aplica-se a:

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todo o tipo de habitaes, desde o grande apartamento comunitrio ao estdio destinado a uma pessoa s, de idade ou deficiente; em diversos quarteires ou loteamentos; na cidade ou no campo; a habitaes em fase de projecto, existentes ou para renovar.

Tal como j acontecia na verso anterior, este mtodo til na fase de concepo do projecto e na anlise comparativa de projectos.
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Oferece uma srie de critrios que:

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podem servir de lista de controle ao autor de um projecto; permitem determinar o valor de utilizao, o qual pode ser relacionado com o custo da habitao.

O valor de utilizao uma escala de qualidade que pe em evidncia as vantagens de uma habitao na perspectiva do utilizador. Este valor obtido atravs da seguinte expresso: VU = S ni pi / S pi

ni - nota do critrio i,
pi - coeficiente de ponderao do critrio i em percentagem.
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As notas podem variar entre 1 e 3, sendo possvel atribuir valores.

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A nota 1 significa que o objectivo foi parcialmente atingido.

A nota 3 significa muito bom.

A nota zero poder ser atribuda sempre que os requisitos impostos na nota 1 no sejam cumpridos. Os critrios no aplicveis so neutralizados, sendo-lhes atribuda a nota 1. As rubricas avaliadas esto divididas em trs grandes grupos:
W1 - a habitao; W2 - o meio envolvente prximo da habitao; W3 - o local de implantao.
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rea til habitvel Nmero de compartimentos Flexibilidade de utilizao Colocao de mveis na zona de estar Janelas na zona de estar Localizao do espao de comer Ligao com a cozinha Janelas na cozinha Equipamento sanitrio Janelas nas instalaes sanitrias Possibilidades de arrumao Espaos mobilveis Possibilidades de alterao dos espaos Facilidade de circulao Espaos exteriores privados

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W1 - a habitao
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Oferta de habitaes Locais suplementares para alugar Modificao do tamanho da habitao Acesso habitao Entrada do edifcio Lavandaria e estendal Locais de arrumo privados Locais de arrumo comuns Locais comuns polivalentes Espaos comuns exteriores Acesso para pees e ciclistas Locais para estacionamento de automveis Transio do espao pblico para o espao privado Poluio sonora e proteco contra o rudo

W2 - o meio envolvente prximo da habitao

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Local de jogos no bairro Parque pblico ou floresta Transportes pblicos Centro mais prximo Infantrio e escola primria Escola secundria Servios sociais Locais de lazer Centro regional
W3 - o local de implantao

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Para avaliar os grupos de rubricas W1 e W2 so necessrias as peas desenhadas escala 1/500 e 1/200, do edifcio, de todas as habitaes e das zonas comuns. A denominao, as dimenses, a rea de cada espao devem aparecer claramente, assim como a espessura das paredes e lajes, e a estrutura. A planta escala 1/200 dos arranjos exteriores indispensvel, indicando os acessos e as zonas ajardinadas.

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Para avaliar o grupo de rubricas W3 ser necessrio um extracto da carta escala 1/25.000, onde estejam representadas as paragens de autocarro, locais de comrcio, equipamentos culturais e escolares, servios sociais, pistas para bicicletas e caminhos pedonais. Algumas das rubricas existentes na verso anterior foram retiradas e outras passaram a ser avaliadas conjuntamente numa mesma rubrica.

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Por exemplo, esto no 1 caso as rubricas relativas s ligaes entre os espaos da habitao, que foram eliminadas, excepo da ligao cozinha/zona de comer. No 2 caso esto, por exemplo, as rubricas "infantrio" e "escola primria", que foram condensadas numa s rubrica "Infantrio e escola primria". Foram tambm criadas algumas rubricas, com o caso da rubrica "Locais suplementares para alugar".

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O processo de avaliao das rubricas continua a processar-se atravs de avaliao directa, ou de funes de transformao. Antes de se passar avaliao dos trinta e nove critrios necessrio cumprir o seguinte conjunto de condies de base (pr-requisitos):
Normas e prescries existentes; Construir para pessoas deficientes ou idosas; Exigncias mnimas para as reas de circulao; Exigncias mnimas (dimenses) para os sanitrios.
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E verificar os seguintes aspectos relacionados com o tamanho da habitao e o equipamento de base:

Nmero de pessoas por habitao; rea til habitvel e equipamento de base; rea dos quartos para uma pessoa e para duas pessoas rea do espao comum para sala de estar; rea da zona de comer, da cozinha, das despensas e dos sanitrios; Exigncias mnimas para a cozinha; reas de circulao; Espaos exteriores; Diversidade de utilizao e liberdade de escolha do utilizador; Lavandarias e zonas de secagem de roupa.
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Este mtodo avalia aspectos relacionados com a habitao assim como com o meio ambiente prximo e o local de implantao. A proximidade de escolas, zonas de comrcio, zonas de lazer e acessos so factores importantes. Este mtodo foi criado para ajudar as entidades financiadoras a decidir se devem ou no conceder emprstimos e por isso atribuda uma nota relao custo/qualidade.

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PPH

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Suficiente bom excelente 2 880 Suficiente 1,100 bom 1,320 excelente 3 930 Suficiente 1,310 Bom 1,680 excelente 3 ou mais 1,000 Suficiente 1,450 Bom 1,850 excelente 4 ou mais 1,000 Suficiente 1,450 Bom 1,850 excelente 4 ou mais 1,000 Suficiente 1,450 Bom 1,850 excelente 5 ou mais 1,000 Suficiente 1,450 Bom 1,850 excelente 5 ou mais 1,000 Suficiente 1,450 Bom 1,850 excelente Legenda: PPH nmero de pessoas por habitao.

Nmero correspondente de compartimentos excluindo cozinha e instalaes sanitrias 1

Valor de utilizao total de pontos W1+W2 sem pontuao

Nvel de qualidade

Unidade arrendada

120,000 145,000 170,000 145,000 170,000 195,000 170,000 195,000 225,000 195,000 225,000 255,000 225,000 255,000 280,000 255,000 280,000 305,000 280,000 305,000 330,000 305,000 330,000 355,000

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Actualmente para que um pedido de ajuda federal possa ser considerada necessrio que o projecto obtenha um valor de utilizao maior ou igual a 1,5 pontos, nos grupos de critrios W1, W2 e W3.
A experincia mostra que um bom projecto obter sem dificuldade esta nota. Foi deliberadamente que L`Office Federal du Logement renunciou a relacionar o valor de utilizao com o limite de custos admissveis.
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Esta relao tinha infelizmente e com frequncia por efeito que os projectos no visassem mais do que cumprir as condies mnimas.
Por esta razo passou a ser determinado o limite de custos em funo das condies do mercado. Os Cantes Suos so classificados segundo uma escala varivel determinante dos custos limites admissveis para cada um deles e no se entra mais em considerao com outros valores para encorajar que os projectos excedam os valores limite.
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Revela-se tambm til para os compradores e construtores de habitaes.

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Os resultados so apresentados globalmente atravs do valor de utilizao, mas os resultados parciais tambm podem ser analisados. O mtodo SEL no avalia aspectos relacionados com a estrutura do edifcio.

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