CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Definicin:
El art. 2398 CC. Es un contrato por virtud del cual una parte

llamada arrendador se obliga a entregar el uso y goce temporal de una cosa a otro llamado arrendatario el cual se obliga a pagar por este uso y goce un precio cierto y en dinero.
El arrendamiento de acuerdo a su destino en materia de

inmuebles puede ser para casa habitacin y no podr ser menor a un ao el arrendamiento, salvo pacto en contrario.
En arrendamientos de inmuebles para comercio o industria no

podr exceder de veinte aos. Pasando de los cinco aos de arrendamiento se deber inscribir en el registro pblico de la propiedad.
Podrn ser objeto de arrendamiento todos los bienes que al

usarlos no se consuman exceptuando los que menciona la ley o son estrictamente personales, de tal surte no se pueden arrendar los inmuebles que la ley les de carcter de propiedad de la nacin, que no sea posible jurdicamente o lcitos.

Antecedentes
En el derecho Espaol, se le llamaba Inquilinato al arrendamiento de

bienes muebles. Se conoca como inquilino y dueo. En nuestro derecho positivo, no se da este trmino.
El breve antecedente del arrendamiento en nuestro pas, deriv de la

ley de congelamiento de rentas de 1948 que decret Manuel vila Camacho en la cual, decreta que las rentas de casa habitacin, locales comerciales e industriales quedaba congelado.
Esto debido a la terminacin de la segunda guerra mundial que

aunque sucedi en Europa el la retom para nuestro pas en materia de reordenamiento, beneficiando a los arrendatarios por ms de 45 aos a los arrendatarios ya que existan rentas desde 25 centavos, 1 peso, 50 pesos, etc.
Lo que para 1992-1993 en el periodo Salinista realizan una serie de

ajustes en materia de arrendamiento para que poco a poco se fura descongelando las rentas ya que de ser un problema jurdico pas a ser un problema social, dejando la aplicacin de la ley al siguiente sexenio.

 Especies

de Contratos de Arrendamiento: El Civil, el Mercantil y el Administrativo.

Se considera Mercantil cuando tiene por objeto la especulacin y en

materia de muebles, la especulacin y el trfico de muebles e inmuebles. El Administrativo estipulado en el art. 2411, Los arrendamientos de bienes del dominio pblico del Distrito Federal o de establecimientos pblicos, estarn sujetos a las disposiciones del derecho administrativo, y en lo que no lo estuvieren, a las disposiciones de este ttulo.
La Ley de Bienes Nacionales establece que los arrendamientos

en los que participe la Federacin o las Empresa Paraestatales, la renta debe sealarse por la Comisin de Avalos y Bienes Nacionales.
En relacin a casa habitacin tenemos el art. 2448 que habla del

arrendamiento de las fincas urbanas destinadas a casa habitacin y que dice, Artculo 2448.- Las disposiciones contenidas en este captulo son de orden pblico e inters social, por tanto son irrenunciables y en consecuencia cualquier estipulacin en contrario se tendr por no puesta.

 Elementos de Existencia:
Son el consentimiento y el objeto. El Consentimiento: De las dos partes. Del arrendador: dar el uso y goce temporal de la cosa. Del arrendatario: Pagar el precio cierto y en dinero en tiempo y forma

estipulado en el contrato (renta).

Los Objetos son: El directo: consistente en la transmisin de derechos y obligaciones, es

decir entregar el uso y goce temporal y el pago de la renta.

Se puede rentar muebles corpreos e incorpreos (Ej.: derechos de autor).

Los inmuebles, que se dividen en urbano (son para casa habitacin con servicios pblicos) y rsticos (para industria y comercio aunque en la actualidad ya los encontramos en la zona urbana).
La renta por regla general se paga en dinero o con cualquier otra cosa con

tal que sea cierta y determinada, adems se tienen que ajustar si as las partes lo pactan con base en los indicadores econmicos publicados por el Banco de Mxico, en los salarios mnimos, en moneda extranjera o en el Diario Oficial de la Federacin, a esto se le llama Indizacin (esto puede ser en %, UDIS, TIE, etc.) sobre todo en las renta comerciales e industriales.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

El arrendador se obliga aunque no haya contrato escrito a:

Entregar la finca arrendada, con todas sus pertenencias y para el uso

convenido de acuerdo a su naturaleza. A conceder el uso y goce temporal de la cosa. A entregar la cosa en condiciones de higiene y seguridad del inmueble. A conservar la cosa arrendada en buen estado haciendo las reparaciones necesarias. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa a no ser porque necesite reparaciones urgentes. A responder de los daos y perjuicios que sufra el arrendatario por los vicios ocultos de la cosa. La entrega de la cosa se har de acuerdo con lo pactado. No puede el arrendador modificar ni intervenir en el uso y goce temporal durante la vigencia del contrato. Si el arrendador no hace las reparaciones necesarias, podr hacerlas el arrendatario para lo cual, tendr que pagarse esos daos y perjuicios. Dar conocimiento al arrendatario de la venta del inmueble por el derecho del tanto. Regresar al arrendatario el saldo a su favor siempre y cuando no haya deterioro o falta de pago.

Del subarriendo
Artculo 2480. El arrendatario no puede subarrendar

la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere, responder solidariamente con el subarrendatario, de los daos y perjuicios.
Artculo 2481.- Si el subarriendo se hiciere en virtud

de la autorizacin concedida en el contrato, el arrendatario y subarrendatario sern responsables ante el arrendador, en los trminos pactados en el contrato de subarriendo, a no ser que por convenio se acuerde otra cosa.

Artculo 2412. El arrendador est obligado, aunque no haya pacto expreso: I. A entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenido expreso, para aqul a que por su misma naturaleza estuviere destinada; as como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble; II. A conservar la cosa arrendada en buen estado, salvo el deterioro normal del uso que sufra el inmueble durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias; as como, las obras de mantenimiento para la conservacin, funcionalidad y seguridad del inmueble; III. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables; IV. A garantizar el uso o goce pacfico de la cosa por todo el tiempo del contrato; V. A responder de los daos y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.

Artculo 2422. Si al terminar el arrendamiento hubiere algn saldo a favor del arrendatario, el arrendador deber devolverlo inmediatamente, a no ser que tenga algn derecho que ejercitar contra aqul; en este caso, depositar judicialmente el saldo referido. Artculo 2423. Corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el arrendatario: I. Si en el contrato, o posteriormente, por escrito, lo autoriz para hacerlas se oblig a pagarlas; II. Cuando se trata de mejoras tiles o urgentes por causa de fuerza mayor, o bien por esta circunstancia y por culpa del arrendador se rescindiese el contrato; y III. Cuando el contrato fuere por tiempo indeterminado, si el arrendador autoriz al arrendatario para que hiciera mejoras y antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras de los gastos que hizo, da el arrendador por concludo el arrendamiento. Artculo 2431. Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causar renta mientras dure el impedimento, y si ste dura ms

Artculo 2432. Si slo se impide en parte el uso de la cosa, podr el arrendatario pedir la reduccin parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisin del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artculo anterior. Artculo 2433. Lo dispuesto en los dos artculos anteriores no es renunciable. Artculo 2441. El arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del arrendador, variar la forma de la cosa arrendada; y si lo hace debe, cuando la devuelva, restablecerla al estado en que la reciba, siendo, adems, responsable de los daos y perjuicios. Artculo 2444. El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia, que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio. Artculo 2445. El arrendatario que por causa de reparaciones pierda el uso total o parcial de la cosa, tiene derecho a no

Artculo 2448-F. Para los efectos de este Captulo el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se imputar al arrendador.
El contrato deber contener, cuando menos las siguientes estipulaciones: I. Nombres del arrendador y arrendatario. II. La ubicacin del inmueble. III. Descripcin detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo, as como el estado que guardan. IV. El monto y lugar de pago de la renta. V. La garanta, en su caso. VI. La mencin expresa del destino habitacional del inmueble arrendado. VII. El trmino del contrato. VIII. Las obligaciones que el arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a las establecidas en la Ley. IX. El monto del depsito o en su caso los datos del fiador en garanta; X. El carcter y las facultades con que el arrendador celebrar el contrato, incluyndose todos

Artculo 2483. El arrendamiento puede determinar:

I. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por

la ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada; II. Por convenio expreso; III. Por nulidad; IV. Por rescisin; V. Por confusin; VI. Por prdida o destruccin total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor; VII. Por expropiacin de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pblica; VIII. Por eviccin de la cosa dada en arrendamiento. IX. Por venta judicial en trmino del artculo 2495.

Contrato de Comodato
Es el segundo contrato traslativo de uso art.

2497 al 2515.
Es un contrato por el cual uno de los contratantes

se obliga a conceder el uso gratuito de una cosa no fungible y el otro contratante asume la obligacin de restituirla individualmente.
Este contrato se clasifica como principal, bilateral,

consensual, gratuito, intuitue personae art. 2500 en correlacin con el 2515.

 ELEMENTOS DE EXISTENCIA O ESCENCIALES Consentimiento: El consentimiento en relacin a el comodante que

es el que otorga la cosa no fungible y el comodatario que recibe ese prstamo gratuito. Es intuitue personae y este derecho no puede ser transmitido de ninguna forma.
Objeto: Que es la transmisin de derechos y obligaciones con

obligacin de restituirla.
CAPACIDAD Art. 2499 Y 1798 CC. OBLIGACIONES DEL COMODANTE Conceder en forma gratuita el uso temporal de una cosa no fungible

art. 2011 fracc. II y 2080 CC. Son accesorias - conservacin de la cosa art. 2514 CC. Indemnizar (en caso de alguna mejora de parte del comodatario).

 OBLIGACIONES DEL COMODATARIO

Conservar la cosa 2497, 2502 y 2503 CC. Usar la cosa personalmente y de manera convenida 2500,

2504 al 2507 CC. Restituir la cosa 2497, 2509 y 2512 CC.

CAUSAS DE TERMINACIN DEL COMODATO

Por vencimiento del plazo. Perecimiento de la cosa. Muerte del comodatario. Revocacin anticipada. Por mutuo consentimiento.