LA HIPOTECA Concepto El art. 2407 define la hipoteca: La hipoetca del deudor.

. La definicin es deplorable por lo que es menester ensayar otra que destaque debidamente los caracteres fundamentales de esta institucin. De ah que es mejor definir la hipoteca como un derecho real, carcter que presenta cualquiera sea su origen. La hipoteca es un derecho real sobre un inmueble que no deja de permanecer en poder del constituyente, para asegurar el cumplimiento de una obligacin principal, otorgando al acreedor el derecho de perseguir la finca en manos de quienquiera que la posea y pagarse preferentemente con el producto de la realizacin

Caracteristicas de la Hipoteca a.- La hipoteca es un derecho real; El art. 577 encuentra la hipoteca entre los derechos reales. Consecuencia de este carcter es el derecho de persecucin de que est dotado el acreedor hipotecario que le habilita para perseguir la finca en mano de quienquiera que la posea y a cualquier ttulo que la haya adquirido art. 2428. El derecho real de hipoteca se traduce en la facultad del acreedor impago para vender la cosa hipotecada y pagarse con el producto.

b.- La hipoteca es un derecho inmueble; El carcter inmueble del derecho de hipoteca no ofrece dudas, en vista de lo que expone el art. 580. Tiene la hipoteca carcter inmueble, cualquiera que sea la naturaleza del crdito garantizado. La regla no es absoluta, dado que son susceptibles de hipoteca la naves art. 825 del C. de Comercio ( mas de 50 toneladas registrables). c.- La hipoteca es un derecho accesorio; La hipoteca es siempre un derecho accesorio, destinado asegurar el cumplimiento de una obligacin principal. Se sigue como consecuencia de tal carcter su extincin por todas las causas que extinguen la obligacin principal art. 2434 inc. 1. Por igual motivo el derecho de hipoteca pasa con el crdito a los sucesores a ttulo universal o singular del acreedor art. 1906.

Relativa independencia de la hipoteca respecto de la obligacin principal A pesar de su carcter accesorio la hipoteca suele separase de la obligacin principal y adquirir una relativa independencia. a.- La hipoteca puede garantizar obligaciones futuras art. 2413 inc. 3. Cuando la hipoteca se constituye para garanta de obligaciones futuras obviamente no existe la obligacin principal, a tiempo de constituirse la hipoteca ( la hipoteca que garantiza las cuentas corrientes). La hipoteca podr inscribirse entre tanto, sin esperar que la obligacin principal llegue a existir. b.- La persona que hipoteca un bien propio en garanta de una deuda ajena no se obliga personalmente a menos de que as se estipule expresamente.

c.- Aun se concibe la subsistencia de la hipoteca despus de extinguida la obligacin principal (por la novacin , las partes pueden convenir es una
reserva de hipoteca, esto es, que la misma hipoteca con su primitiva fecha subsista para garantizar la nueva obligacin). Hipoteca abstracta Se concibe perfectamente que la hipoteca tenga vida totalmente independiente de una obligacin principal. Puede constituirse por el propietario de un inmueble, en previsin de sus futuras necesidades de crdito, antes e independientemente de toda obligacin para con un determinado acreedor. d.- La finca permanece en poder del deudor; Por la constitucin del gravamen los inmuebles no dejan de permanecer en poder del deudor art. 2407. Es una positiva ventaja para el deudor; ste conserva la facultad de gozar de la finca u aun dispone de ella.

e.- Preferencia de la hipoteca; Otorga al acreedor la facultad de pagarse preferentemente con el producto de la realizacin de la finca
hipotecada. El art. 2470 seala entre las causas de preferencia el privilegio y el art. 2477 menciona la hipoteca entre los crditos de la tercera clase. f.- Indivisibilidad de la hipoteca; Se traduce en que el inmueble en su totalidad y cada una de sus partes, est afecto al pago integral de la deuda y de cada fraccin de la misma. La indivisibilidad de la hipoteca puede enfocarse desde el punto de vista de la finca gravada y de la obligacin que garantiza. a.- El inmueble hipotecado y cada una de las partes en que se divida responde del total de la obligacin, de ello se derivan consecuencias: 1.- En caso de ser varios los deudores el acreedor podr dirigir la accin hipotecaria contra aquel de los codeudores que posea en todo o parte la finca hipotecada art. 1516 N 1. 2.- En caso de dividirse la finca hipotecada, cada uno de los lotes o hijuelas queda gravado con el total de la deuda. Art. 1365

b.- La extincin parcial del crdito no libera proporcionalmente el inmueble hipotecado. La extincin parcial de la deuda deja subsistente la hipoteca en su totalidad art. 1516 N 1. Clases de Hipoteca Otras legislaciones como la francesa reglamentan tres clases de hipoteca, segn la fuente de que deriva; la hipoteca legal; la hipoteca judicial y la hipoteca convencional. Par el C. civil todas las hipotecas son convencionales; sin embargo el C.P.C. cre una hipoteca legal, en el caso previsto en el art. 662. La hipoteca judicial es desconocida en nuestra legislacin. Caso del C.P.C. art. 662 (hipoteca legal). El cdigo ha creado una hipoteca legal con caracteres sui generis. Seala el art. 660 de dicho cdigo que, salvo acuerdo unnime de los interesados, todo comunero que reciba en adjudicacin bienes por un valor que exceda del 80% de lo que corresponda , segn clculos que har prudencialmente el partidor, deber pagar el exceso de contado.

Y el art. 662 aade En las adjudicaciones de propiedades races que se hagan a los comuneros durante el juicio divisorio o en la sentencia final, se entender

constituida hipoteca sobra las propiedades adjudicadas, para asegurar el pago de los alcances que resulten en contra de los adjudicatarios, siempre que no se pague de contado el exceso a que se refiere el art. 660, requiere entonces: a.- que se adjudique un bien raz. b.- que el valor de la adjudicacin exceda del 80 % del haber probable del adjudicatario. c.- que no pague el exceso de contado. Caracteres de nuestra hipoteca legal 1.- Es especial puesto que recae precisamente sobre el bien adjudicado.

2.- Es determinada porque garantiza el alcance, esto es, el valor en que la adjudicacin exceda del 80% del haber del adjudicatario, de Acuerdo con los clculos prudentes del partidor. 3.- Es pblica porque requiere inscripcin en el Conservador de Bienes Races al inscribir el ttulo de adjudicacin inscribe a la vez la hipoteca por el valor de los alcances. En lo dems est sujeta a las mismas reglas que la hipoteca convencional. Elementos de la Hipoteca a.- Personas que pueden hipotecar; El constituyente debe ser capaz de disponer de los bienes que se gravan con hipoteca art. 2414 inc. 1. ( la hipoteca constituye un principio de enajenacin). La ley requiere capacidad de enajenar porque la hipoteca compromete seriamente el crdito del futuro constituyente.

Es necesario destacar que la capacidad para enajenar es diversa de la necesaria para obligarse y puede suceder por lo mismo que sea vlida la obligacin principal y nula la hipoteca, porque el constituyente era capaz de obligarse pero no de enajenar. La mujer casada tiene plena capacidad para obligarse en la gestin de su patrimonio reservado; pero si es menor de edad no puede gravar y enajenar sus bines races sin autorizacin judicial, art. 150 inc. 3. Forma como los incapaces suplen su incapacidad para hipotecar Estas personas pueden otorgar hipoteca pero con sujecin a las formalidades que la ley en cada caso seala la ley: a.- Los inmuebles del hijo de familia no pueden hipotecarse sin autorizacin judicial, aunque pertenezcan su peculio profesional art. 254. b.- Igual regla se aplica a los pupilos art. 393.

c.- Para enajenar los bienes races propios de la mujer casada en rgimen de sociedad conyugal, se requiere voluntad de la mujer art. 1754, no procede autorizacin del juez en caso de negativa de sta.

Formas del contrato de Hipoteca: la ley ha querido dar a la hipoteca debido a su gran importancia el carcter de contrato solemne art. 2409 incs. 1 y 2 y art. 2410 ( que se refiere a la inscripcin de la hipoteca en el Registro Conservatorio). Qu rol cumple la inscripcin en la hipoteca? Dos corrientes: 1.- Una pretende que la inscripcin es solemnidad del contrato al igual que la escritura pblica y se basan en el art. 2410 del c. civil. 2.- Otra sostiene que la inscripcin slo desempea el papel de tradicin del derecho real de hipoteca ( opinin ms acertada).

Contrato de hipoteca celebrado en el extranjero Los contratos de hipoteca celebrados en pas extranjero sobre bienes situados en Chile, estn sujetos a las mismas formas que si se otorgarn en el pas ( por escritura pblica y el contrato deber inscribirse en el Registro del Conservador art. 2411). Enunciacin de las inscripciones La ley no ha sealado las enunciaciones que debe contener las escritura de hipoteca; seala el art. 2432 las indicaciones que debe contener la inscripcin. Pero la inscripcin debe hacerse en general con los datos que suministra el ttulo art. 82 del Reglamento del Conservador establece que la falta absoluta de alguna de las designaciones legales slo podr subsanarse por escritura pblica. Del art. 2433 se desprende que la fecha y la firma del Conservador son requisitos esenciales de la inscripcin.

Hipoteca de naves La hipoteca de naves esta regulada en el C. de comercio art. 866 dispone que las naves y artefactos navales mayores podrn ser gravados con hipotecas, siempre que se encuentren debidamente inscritos en los respectivos Registro de Matrcula de la Repblica ( por escritura pblica mas de 5 toneladas de registro). Cosas que pueden hipotecarse Son hipotecables: a.- Los bienes races que se posean en propiedad o mejor dicho el derecho de dominio sobre bienes inmuebles el art. 2418 no hace distinciones por lo que puede hipotecarse la propiedad absoluta o fiduciaria, la propiedad plena o nuda.

b.- Inmuebles que se poseen en usufructo art. 2418 ha querido significar que s susceptible de hipoteca el derecho de usufructo que recae sobre bienes races.
El art. 2423 establece que la hipoteca de un usufructo no se extiende a los frutos percibidos; el acreedor slo tiene derecho a falta de pago de su crdito de hacer vender el usufructo mismo. La hipoteca del usufructo es precaria; se extingue con la muerte del usufructuario y en general por las causas que pone fin al derecho de usufructo. El usufructo hipotecario no puede renunciarse en perjuicios de los acreedores art. 803. c.- Hipoteca de Naves; (ya visto). d.- Hipoteca de concesin minera, se puede constituir hipoteca sobre la concesin minera en conformidad al art. 218 del C. de Minera y siempre que su ttulo este inscrito; y en conformidad al art. 2423 del C. civil la hipoteca sobre minas y canteras no se extiende a los frutos percibidos ni a las substancias minerales una vez separadas del suelo.

e.- Hipoteca de bienes futuros

Pueden hipotecarse no slo los bienes presentes sino tambin los futuros; pero el derecho de hipoteca requiere de la inscripcin y sta es impracticable respecto de bienes futuros. Por este motivo la hipoteca de bienes futuros slo da al acreedor el derecho de recabar la correspondiente inscripcin sobre los bienes que el constituyente adquiera en el provenir y a medida que la adquisicin se produzca. Art. 2419. f.- Hipoteca de cuota: El art. 2417 establece que el comunero puede asimismo antes de la divisin de la cosa comn hipotecar su cuota. Pero su existencia es precaria, dado que supone para ser eficaz que se adjudiquen al comunero en la divisin de la cosa comn los bines hipotecables, en caso contario caducar la hipoteca. Art. 2417; la norma es consecuencia del efecto declarativo del acto de adjudicacin. El art. 2417 inc. 2 da una posibilidad para que valga dicha hipoteca. En la prctica el acreedor para ponerse a cubierto exige la aprobacin anticipada de todos os copartcipes y su concurrencia al acto constitutivo de la hipoteca.

Hipoteca de bienes en que se tiene un derecho eventual, limitado o rescindible Aqu la hipoteca tendr los mismos caracteres que el derecho del constituyente sobre el bien gravado (dura hasta que dure su derecho que tiene en el bien). Hipoteca de cosa ajena La jurisprudencia se ha inclinado con rara unanimidad a considerar nula la hipoteca de cosa ajena. Art. 2414 del C. civil. Pero son muchas y valiosas las razones para pensar que es vlida la hipoteca de la cosa ajena. a.- Por de pronto no puede admitirse que el art. 2414 contenga la prohibicin de hipotecar la cosa ajena, cuya infraccin traera consigo la nulidad absoluta del contrato. La expresin sus bienes se explica porque lo normal ser que el constituyente sea dueo del derecho que hipoteca

b.- La tradicin hecha por quien no e dueo no adolece de nulidad; solamente no transfiere el derecho de que se trata. c.- No se divisa una razn plausible para adoptar en relacin con la hipoteca una solucin diversa de la adoptada para la prenda art. 2390; si la prenda no pertenece al que la constituye subsiste sin embargo el contrato mientras el dueo no la reclama. d.- El derecho de hipoteca de adquiere por prescripcin conforme a las mismas reglas que el dominio art. 2498. El art. 2417 suministra una prueba concluyente de que sta es la solucin correcta. La hipoteca constituida por el comunero a quien a la postre no se le adjudican bienes hipotecables, subsiste si los otros partcipes consienten en ello. La hipoteca pues, constituida por quien no es dueo y se considera no haberlo sido jams tiene pleno valor si es ratificada por el dueo.

Especialidad de la hipoteca en relacin con el bien hipotecado

La ley quiere que el contrato hipotecario est concebido de modo que permita conocer de una manera exacta la extensin de la brecha que la constitucin de la hipoteca abre en el crdito hipotecario del deudor dice Baudry-Lacantineire. Para este fin es preciso que se conozca con exactitud, por un aparte cuales son los bines gravados con la hipoteca y por la otra la naturaleza y monto de los crditos que garantiza. Esta doble especificacin realiza lo que se llama especialidad de la hipoteca. Nuestra legislacin no conoce sino las hipotecas especiales; no existen hipotecas generales, esto es, que afecten todos los bines del deudor, aun los bines futuros. Ha consagrado el cdigo implcitamente el principio de la especialidad en el art. 2432 que seala las menciones que debe contener la inscripcin. ( individualizacin de la finca y sus linderos).

Obligaciones susceptibles de caucionarse con hipoteca

Todas las obligaciones son susceptibles de garantizarse con hipoteca, civiles y naturales incluso obligaciones futuras el art. 2413 inc. 3 previene que la hipoteca podr otorgarse en cualquier tiempo antes o despus de los contratos a que accede y correr desde que se inscriba. Limite legal de la hipoteca La indeterminacin del monto de la deuda no es una formidable brecha al principio de la especialidad de la hipoteca?. El art. 2431 tempera las consecuencias de la infraccin al principio de la especialidad de la hipoteca y dispone La hipoteca podr aunque as se haya estipulado. As si no se ha limitado el monto de la hipoteca la ley le pone un lmite. Obtenida la reduccin se har a costa del deudor una nueva inscripcin en virtud de la cual no valdr la primera sino hasta la cuanta que fijare la segunda art. 2431 inc. 2.

Clusula de garanta general hipotecaria En la prctica bancaria es frecuente que se estipule la llamada clusula de garanta general hipotecaria. Por ella se constituye hipoteca para garantizar determinadas obligaciones y, adems, todas las que se contraigan en el futuro para con el banco. La validez de esta clusula ha sido definitivamente reconocida por la Corte Suprema. Efectos de la hipoteca Los efectos de la hipoteca son mltiples y deben enfocarse desde diversos puntos de vista, estos efectos dicen relacin con: a.- la finca hipotecada. b.- los derechos del constituyente de la hipoteca. c.- los derechos del acreedor hipotecario.

1.- Efectos con relacin al inmueble hipotecado

La hipoteca se constituye sobre un bien inmueble; pero es preciso investigar su alcance porque el gravamen, como observa Josserand, esta dotado de un poder de expansin que le hace alcanzar a bienes a que no afectaba originariamente y desbordar de su asiento primitivo. La hipoteca constituida sobre la finca se extiende a: a.- Los inmuebles por destinacin: Art 570 del c. civil, la hipoteca alcanza a los inmuebles por destinacin, aunque nada se expresa en el contrato y aunque la inscripcin hipotecaria por lo mismo no los mencione ( no slo los que existan al tiempo de la hipoteca sino los que adquieren ese carcter posteriormente, la ley no distingue). Pero la hipoteca de estos bienes es inestable el art. 2420 del C. civil. b.- Aumentos y mejoras: art. 2421 seala que la hipoteca se extiende a todos los aumentos y mejoras que reciba la cosa hipotecada. (sean aumentos naturales o consecuencia de la industria humana como por ejemplo aluvin los edificios que se construyan, etc). Si se hipoteca la nuda propiedad y luego se consolida con el usufructo, la hipoteca gravar la propiedad plena.

c.- Rentas de arrendamiento de los bienes hipotecados: art. 2422 del C. civil, se hace presente este derecho cuando exigible la obligacin principal deduce su

accin hipotecaria y embarga rentas para pagarse con ellas. d.- Indemnizaciones debidas por las aseguradoras: art. 2422 del c. civil, concordante con dicha disposicin el art. 555 del C. de comercio dispone que la cosa que es materia de seguro es subrogada por la cantidad asegurada para los efectos de ejercitar sobre sta los privilegios e hipotecas constituidos sobre aquella. e.- Precio de la expropiacin del inmueble: art. 924 del C.P.C. dispone que no ser obstculo para la expropiacin la existencia de hipoteca u otros gravmenes que afecten a la cosa expropiada. El acreedor hipotecario en tal caso, har valer sus derechos sobre el precio de la expropiacin

2.- Efectos con respecto al constituyente La hipoteca limita el derecho del dueo de la finca gravada. No puede disponer de ella en trminos que menoscaben la garanta hipotecaria, de otra parte sus facultades de uso y goce han de ejercerse en forma que no provoque una desvalorizacin y la consiguiente disminucin de la eficacia de la caucin. En trminos generales conserva el dueo la facultad de disponer de la finca en cuanto no perjudique el derecho del acreedor hipotecario. El art. 2415 dispone El dueo .cualquiera estipulacin en contrario. Puede el dueo en consecuencia transferir el dominio de la finca, constituir nuevas hipotecas; las hipotecas ms antiguas prefieren a las ms recientes art. 2477.

Limitacin de las facultades de uso y goce Conserva el constituyente la tenencia de la cosa hipotecada y con ella las facultades de uso y goce de la misma. Pero no es lcito al constituyente de la hipoteca ejercitar estas facultades en forma arbitraria y perjudicial para el acreedor. Para combatir un uso y goce abusivos tiene el acreedor las facultades que le otorga el art. 2427. Derechos del acreedor en caso de prdida o deterioro de la finca hipotecada: Otorga al acreedor tres derechos: a.- puede el acreedor demandar en primer trmino que se mejore la hipoteca; el acreedor puede solicitar en otras palabras que se le d un suplemento de hipoteca, o sea, que se le otorgue una nueva hipoteca.

b.- Podr igualmente solicitar el acreedor que se le otorgue otra seguridad equivalente como una prenda o fianza. a.- A falta de cauciones tiene el acreedor un ltimo camino variable segn las caractersticas de la obligacin principal: 1.- si la deuda es lquida y no condicional puede el acreedor demandar el pago inmediato, aunque exista un plazo pendiente; el menoscabo de las cauciones produce la caducidad del plazo. 2.- si la deuda es ilquida, condicional o indeterminada, el acreedor podr impetrar medidas conservativas que el caso aconseje. La ley ha establecido un orden de prelacin en el ejercicio de los derechos del acreedor. Ello segn la forma como se expres.

3.- Efectos respecto del acreedor hipotecario Los derechos que la hipoteca otorga al acreedor hipotecario son tres: a.- Derecho de Venta El acreedor hipotecario tiene respecto de la finca hipotecada el derecho de hacerla vender para pagarse con el producto art. 2424 del c. civil. La realizacin de la finca hipotecada no est sujeta a ninguna norma especial; se sujeta a las reglas generales que rigen la realizacin de los bines inmuebles en el juicio ejecutivo. El acreedor hipotecario tiene derecho de adjudicarse la finca art. 2397. complementado por el art. 499 del C.P.C. La constitucin de una hipoteca no es obstculo para que el acreedor persiga el cumplimiento de la obligacin en otros bines del deudor art. 2425 ( pero no goza de preferencia).

b.- Derecho de persecucin

Se produce una radical separacin entre ambas acciones ( la accin personal y la hipotecaria); cuando la finca es enajenada. La enajenacin no afecta al derecho de hipoteca ni a la accin hipotecaria. La hipoteca es un derecho real y sigue a la finca. La accin hipotecaria podr dirigirse contra el actual propietario, el art. 2428 lo seala. Quienes son terceros poseedores? Se llama as a toda persona que detenta aun ttulo no precario, la finca con hipoteca, sin que se haya obligado personalmente al pago de la obligacin garantizada. En verdad el deudor es el inmueble. Si el inmueble pudiera defenderse contra l se dirige el acreedor. Como la accin debe encaminarse contra una persona sta ha de ser poseedor ( representante del inmueble).

Constituyente de hipoteca sobre un bien propio en garanta de una deuda ajena

Es tambin tercero poseedor trata esta materia el art. 2414 inc. 2 y el art. 2430 inc. 1 del c. civil. Se obligar personalmente adems de hipotecar un bien suyo se constituya fiador. En tal caso la fianza se llama hipotecaria art. 2430 inc. 3. Accin de desposeimiento; Es la accin hipotecaria dirigida contra el tercer poseedor, es necesario llevar a cabo algunas gestiones, a saber: a.- Notificacin de desposeimiento y actitudes que puede adoptar el tercer poseedor; se reglamenta en el art. 758 del C.P.C. Pago de la deuda por el tercer poseedor; satisface una obligacin ajena y debe ser reembolsado por el deudor personal, para garantizarle el reembolso queda subrogado por el ministerio de la ley en los derechos del acreedor hipotecario art. 2429 inc. 2.

Abandono de la fianza hipotecada

El tercer poseedor est obligado en razn de la posesin de la finca hipotecada. Por lo mismo cesar su responsabilidad desde que deja de poseer la cosa desde que la abandona art. 2426. Mediante el abandono el tercer poseedor pone a cubierto su crdito mostrando que no ha infringido una obligacin personal suya, se libera de las molestias y preocupaciones de un juicio y de la responsabilidad de administrar los bienes hipotecados. El abandono de la finca no importa el abandono del dominio de la misma; el tercer poseedor conserva el dominio y aun la posesin de la finca. De lo anterior se siguen dos consecuencias: a.-Por de pronto como dice el art. 2426,puede recobrarla mientras no se haya consumado la adjudicacin, para ello deber pagar la deuda hipotecaria y los gastos que haya ocasionado el abandono. b.-Si el producto de la realizacin de la finca abandonada excede el monto de la deuda y gastos, el saldo pertenece al tercer poseedor.

Si el tercer poseedor no paga no abandona la finca podr desposersele de la propiedad hipotecada para hacer con ella pago al acreedor art. 759 inc. 1 del C.P.C.

El tercer poseedor no goza del beneficio de excusin art. 2429 inc. 1, la regla se plica al que hipoteca un inmueble propio en garanta de una deuda ajena art.2430 inc. 2. El tercer poseedor que hace abandono de la finca o es desposedo debe ser cumplidamente indemnizado por el deudor personal. Art. 2429 inc. 3. Casos en que cesa el derecho de persecucin a.- Contra el tercero que adquiri la finca hipotecad en pblica subasta ordenada por el juez , art.2428. b.- Contra el adquirente de la finca a consecuencia de una expropiacin por causa de utilidad pblica, puesto que las hipotecas no son obstculos para la expropiacin y el acreedor deber hacer valer su derecho sobre el precio art. 924 del C.P.C.

c.- derecho de Preferencia Las causas de la preferencia segn el art.2470 son el privilegio y la hipoteca. El derecho de preferencia junto al derecho de persecucin son los que otorgan a la hipoteca su eficacia como garanta. La hipoteca pertenece a la 3ra clase de crditos de acuerdo al art. 2477. Los caracteres de la preferencia de la hipoteca es: a.- Es especial (recae nicamente en la finca hipotecada). b.- La preferencia pasa contra terceros (carcter real del derecho de hipoteca).

A que se extiende la preferencia La preferencia de la hipoteca se hace efectiva en verdad sobre el producto de la realizacin, se extiende asimismo: a.- A las indemnizaciones del seguro, dado que la cantidad asegurada subroga a la finca, en caso de siniestro art.555 del C. de comercio. b.- Al valor de la expropiacin de la finca hipotecada. c.-A las rentas de arrendamiento de la finca y en general a todos los bienes a que se extiende la hipoteca de acuerdo a los arts. 2420 a 2422 del C. civil. Pluralidad de Hipotecas El art. 2415 establece que el dueo de los bienes hipotecados, no obstante cualquiera estipulacin en contrario, puede constituir nuevas hipotecas.

La constitucin de nuevas hipotecas es posible porque no lesiona los intereses de los acreedores hipotecarios anteriores. Las diversas hipotecas prefieren unas a otras en el orden de sus fechas art. 2477 inc. 2; la fecha de la hipoteca ser siempre la de la correspondiente inscripcin art. 2412. Aqu cobra importancia la anotacin en el repertorio que debe expresar la hora de la presentacin del ttulo art. 24 del Reglamento. Posposicin de la Hipoteca; Es el ato por el cual el acreedor hipotecario consiente en que prefiera a la suya una hipoteca constituida con posterioridad. Nada lo impide, y el acreedor puede renunciar a su prioridad y acepte desmejorar su situacin.

Extincin de la Hipoteca
Se extingue por va principal o consecuencial. Por va consecuencial s extingue la hipoteca cada vez que se extinga por los modos generales de extinguirse las obligaciones, la obligacin principal art. 2432 inc. 1. Resolucin del derecho del constituyente art. 2434 inc. 2. Evento de la condicin resolutoria o llegada del plazo, art. 2413, art. 2434 inc. 2 y 2434 inc. 3. Prrroga del plazo; extingue la hipotecada constituida por terceros art. 1469 del C. civil. Por confusin, art. 2406. Expropiacin por causa de utilidad pblica ( se extingue la hipoteca y el expropiado adquiere el inmueble libre de gravmenes y el acreedor hipotecario como se ha dicho har valer su derecho sobre el precio de la expropiacin.

Cancelacin del acreedor, se extingue tambin la hipoteca por la renuncia del acreedor. La renuncia debe constar por escritura pblica y anotarse al margen de la inscripcin hipotecaria art. 2434 inc. 3.

Purga de la Hipoteca La hipoteca se extingue por el caso previsto en el art. 2428, tal disposicin establece que el acreedor carece del derecho de persecucin contra el tercero que haya adquirido la finca hipotecad en pblica subasta, ordenada por el juez.. Cesa el derecho de persecucin, se extingue la hipoteca, sta queda purgada cuando la finca se vende en las condiciones del art. 2428, a saber: a.- que la venta se haga en pblica subasta, ordenada por el juez. b.- que se cite personalmente a los acreedores hipotecarios. c.- que la subasta se verifique transcurrido el trmino de emplazamiento.

El precio de la subasta debe consignarse a la orden del juez por cuya orden se efecto. Con los fondos consignados, los acreedores hipotecarios sern cubiertos sobre el precio del remate en el orden que corresponda art. 2428 inc. 3. Que consecuencias trae consigo la falta de citacin oportuna de los acreedores?. La nica consecuencia que se sigue de la omisin es que subsisten las hipotecas de los acreedores no citados y su derecho por tanto, de perseguir la finca en poder del tercero adquirente. Reforma introducida por el C.P.C. El art. 492 del C.P.C. ha modificado ligeramente al art. 2428, la modificacin consiste en que los acreedores de grado preferente al actor tienen la facultad de optar entre pagarse de su crditos con el producto de la subasta o conservar su derecho de hipoteca.

Esta facultad no compete a los acreedores de grado posterior a quienes slo cabe pagarse con el precio del remate si fuere suficiente para ello.

Dos son las condiciones para que los acreedores hipotecarios de grado preferente puedan ejercer la opcin. a.- Es necesario que se persiga la finca contar el deudor personal que la posea. Por tanto no tiene la opcin cabida si se persigue la finca contra un tercer poseedor. b.- Es preciso que el crdito sea exigible ( en otros trminos el acreedor cuyo crdito es exigible slo puede exigir el pago con el producto del remate). Extincin de la hipoteca conforme a la ley de loteos irregulares; Ley N 16741, sobre saneamiento de dominio y urbanizacin de poblaciones en situacin irregular, prev una forma particular de extincin del derecho de hipoteca.

El art. 43 seala que los pobladores adquirirn el dominio libre de gravmenes y limitaciones desde que se inscribe la escritura respectiva. Practicada la inscripcin

Por el solo ministerio de la ley se extinguir todo derecho de los dueos y todos los defectos reales sobre el inmueble. El precio que el poblador pague por el sitio respectivo ipso iure, subrogar a ste y sobre dicho precio podrn hacerse valer sus derechos los titulares de crditos garantizados con hipoteca.