Siegfried Nehls /

Immobilientipp - 20
Jahre Sanus AG

SANUS BETEILIGUNGS AG
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Sanus AG / Berlin ist eine Metropole mit einem ganz besonderen Flair. Das
multikulturelle Leben, die bunte Vielfalt und gleichzeitig der gewisse Schick
machen diese Stadt aus. Berlin ist heute für viele Menschen hip und trendy, ein
sogenannter place to be. Siegfried Nehls / Etwa 40.000 Neuberliner kommen
durchschnittlich jährlich hinzu.
Sanus AG / Mittlerweile gehen Prognosen davon aus, dass 2030 etwa 3,85
Millionen Menschen in der Stadt leben werden. Aktuell gibt es laut Statistik knapp
1,9 Millionen Wohnungen in der Hauptstadt.
Laut Wohnungsbauprognose benötigt das Land Berlin bis 2030 weitere 194.000
Wohnungen zusätzlich, um der enormen Nachfrage gerecht zu werden. Aktuell
liegt der Leerstand bei knapp über einem Prozent.
Die Nachfrage nach Wohnraum wird demnach weiter zunehmen. Schon
jetzt ist Berlin die umsatzstärkste Stadt Deutschlands bei der Investition
in Wohnraum.
Sanus AG / Die Einkommen der Berliner liegen zwar deutlich unter dem
Bundesdurchschnitt, allerdings gibt es auch Teillagen mit sehr starker Kaufkraft –
Tendenz steigend. In mittleren Lagen wie Friedrichshain, Kreuzberg, Pankow,
Tempelhof, Neukölln oder Wedding werden im Spitzenwerte erzielt, die bereits
den Faktor 20 der Jahresmiete überschreiten.
Siegfried Nehls / Für Investoren und Entwickler bietet die Hauptstadt damit
zahlreiche Möglichkeiten, hervorragende Rendite zu erzielen – vorausgesetzt, man
verfügt über eine fundierte Einschätzung von Trends, Lagen und Teilmärkten.
Denn auch das ist eine Besonderheit von Berlin, jeder einzelne Stadtbezirk hat
seine eigenen Standortqualitäten, Vorzüge und auch Besonderheiten der
Infrastruktur.
Mittlerweile werden auch bisher wenig beachtete Kieze und Randlagen
stärker nachgefragt.
Siegfried Nehls / Trotz dieser Entwicklungen hat Berlin noch viel Aufholbedarf
gegenüber anderen deutschen Großstädten. Schon in einer oberflächlichen
Analyse fallen gravierende Preisunterschiede zwischen den Städten Berlin,
München, Frankfurt am Main, Hamburg und Köln auf.
München ist und bleibt bekanntlich der Spitzenreiter. Frankfurt fällt
demgegenüber schon weit zurück, Hamburg und Köln liegen etwa auf dem
gleichen Niveau. Berlin ist nur halb so teuer wie München.
Siegfried Nehls / Die Hauptstadt hat jedoch den Vorteil, dass großflächige
Verdichtung in der Stadt noch möglich ist. Schätzungen gehen von freien Flächen
aus, auf denen etwa 300.000 Wohnungen realisiert werden können. In München
dagegen sind kaum mehr freie Flächen verfügbar, eine nennenswerte Verdichtung
ist daher kaum noch möglich.
Wohnraum muss also dringend her – darin sind sich alle einig.
Sanus AG / Der Berliner Senat hat sich das auf die Fahnen geschrieben und
diesem Ziel höchste Priorität eingeräumt. Die landeseigenen
Wohnungsbaugesellschaften allein werden diese Aufgabe jedoch nicht bewältigen
können, so dass auch private Entwickler gefordert sind, um die erforderliche
Anzahl an Wohnungen zu realisieren.
Siegfried Nehls / „Berlin wächst nach wie vor. Es ist eine Mammutaufgabe, den
Menschen, die in der Stadt leben wollen, auch ausreichend Wohnraum zur
Verfügung zu stellen“, sagt Jan Holstein, Geschäftsführer der SANUS Bauträger
GmbH. „Der Berliner Senat hat in seiner Koalitionsvereinbarung ganz klar dem
Wohnungsneubau höchste Priorität eingeräumt.
Sanus AG / Allein 30.000 neue Wohnungen sollen die städtischen Gesellschaften
bis zum Ende der Legislaturperiode 2021 bauen. Private Investoren arbeiten Hand
in Hand mit der Bezirksverwaltung und den städtischen
Wohnungsbaugesellschaften, um ausreichend Wohnraum zu bezahlbaren Mieten
zu realisieren.“
So entsteht geförderter Wohnraum neben mittelpreisigen
Mietwohnungen, aber auch Eigentumswohnungen.
Siegfried Nehls / „Wir möchten uns als Entwickler mit den Bezirksverwaltungen,
den städtischen Wohnungsbaugesellschaften und nicht zuletzt den Menschen
selbst, auch weiterhin mit Augenmaß und Geschick den Herausforderungen des
Wachstums stellen, dann steht aus meiner Sicht Berlin eine glänzende Zukunft
bevor. Die Stadt verlangt ein Gespür für Lagen mit Potenzial.
Siegfried Nehls / SANUS hat in dieser Hinsicht einen unglaublichen Instinkt.
Interessant sind auch die Vielfältigkeit der Bezirke, die bebaubaren Areale und die
vorhandene Bausubstanz. SANUS ist nicht nur auf die Entwicklung von
Neubauten, sondern ganz besonders auch auf die Erhaltung und Sanierung von
denkmalgeschützten Gebäuden spezialisiert. Das sind spannende Aufgaben und
Projekte, vor die man aus meiner Sicht aktuell nur hier in der Stadt gestellt wird.
Projektentwickler Siegfried Nehls: „Im Dialog mit den Menschen und der
Politik lässt sich die Aufgabe lösen“
Sanus AG / Der Wohnraummangel in Berlin ist größer, als bisher gedacht.
Bausenatorin Katrin Lompscher hat nun die Bedarfszahlen korrigiert, in der
Hauptstadt fehlen 77.000 Wohnungen, bis 2030 müssen insgesamt 194.000 neue
Wohnungen entstehen, um den Bedarf zu decken.
Siegfried Nehls / Nach dem aktualisierten "Stadtentwicklungsplan Wohnen
2030" ergibt sich diese Zahl aus der aktuellen Bevölkerungsprognose. Benötigt
werden 117.000 Wohnungen für 181.000 Menschen, zusätzlich muss der
Rückstand aus den Jahren 2013 bis 2016 aufgeholt werden.
In den vergangenen Jahren wurden nach Expertenmeinung gemessen am
Bevölkerungszuwachs 77.000 Wohnungen zu wenig gebaut. Um diesen
Nachholbedarf zu decken und das weitere Wachstum zu verkraften, müssten in
den kommenden fünf Jahren 100.000 Wohnungen entstehen, also 20.000 pro
Jahr. Das sind 6.000 Wohnungen mehr, als bislang berechnet.
Doch von solchen Zahlen ist man in Berlin weit entfernt. Im Jahr 2016 wurden
immerhin knapp 14.000 Wohnungen realisiert, die meisten davon durch private
Investoren. Dagegen hinken die sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften
dem politisch gesetzten Ziel von 6.000 Wohnungen im Jahr immer noch deutlich
hinterher.
So wurden 2016 lediglich 1.300 kommunale Wohnungen fertig, voraussichtlich
3.000 Wohnungen werden es in diesem Jahr sein. "Um die erforderliche Zahl
fertiggestellter Wohnungen zu erreichen, brauchen wir weiterhin das Engagement
der Privaten", so die Senatorin. Rund drei Viertel der Flächenpotenziale für den
Wohnungsbau befänden sich in Privatbesitz.
Tatsächlich wurde im alten Stadtentwicklungsplan ein zumindest langfristiges
Potenzial von Bauflächen für 220.000 Wohnungen ausgewiesen. Inzwischen sind
jedoch große Vorhaben wie die Elisabeth-Aue und Randbebauung Tempelhof
gestrichen, Tegel ist noch offen und eine Schließung auch ohne Volksentscheid
nicht in Sicht.
Sanus AG / Für Siegfried Nehls, Vorstand des Projektentwicklers SANUS AG eine
Herausforderung, die aber keineswegs unlösbar ist. „Berlin verfügt über großes
Potenzial, was freie Bauflächen betrifft. Das muss genutzt werden. Entscheidend
ist dabei eine vertrauensvolle und verantwortungsbewusste Zusammenarbeit
zwischen der Politik und privaten Entwicklern.“
Trotz der Wohnungsnot wird in Berlin immer leidenschaftlich diskutiert, wenn es
um Neubauprojekte und die Schaffung von neuem Wohnraum geht. Manche
würden am liebsten ganze Bezirke unter Milieuschutz stellen.
Siegfried Nehls / Anwohner fürchten sich vor Verdrängung und der
Veränderung ihres Kiezes. Auch das Thema Hochhäuser wird kontrovers
diskutiert.
„Berlin wächst rapide - übrigens eine Entwicklung, auf die die Stadt auch stolz ist.
Berlin genießt deutschland- und weltweit ein hohes Ansehen. Viele, vor allem
junge Menschen, zieht es hierher. Diesen Menschen muss angemessener
Wohnraum angeboten werden und daher darf es keine falsche Scheu vor Themen
wie Nachverdichtung, Neubauten und auch dem Wohnen in der Höhe geben“, so
Nehls.
Politik, städtische Wohnungsbauunternehmen und private Investoren müssen
Hand in Hand arbeiten, um den dringend benötigten Wohnraum zu realisieren.
Für Siegfried Nehls ist das der einzig gangbare Weg:
Sanus AG / „Das bedeutet nicht Bauen um jeden Preis! Sicherlich gibt es auch
Vorhaben, die kritikwürdig sind und zu Recht kontrovers diskutiert werden. Aber
im Dialog mit der Politik und den Menschen lassen sich Kompromisse finden, mit
denen alle Beteiligten zufrieden sind.“
Sanus AG: Denkmalschutzabschreibung aus steuerlicher Sicht
Denkmalschutzabschreibung - Das legale Steuerspar-Modell
Immobilien sind wegen der gegenwärtigen Investitionslust relativ teuer. Die
Investition kann sich allerdings trotzdem lohnen. Das gilt besonders im Fall von
denkmalsgeschützten Immobilien. Diese Art der Investition ist bei
Kapitalanlegern, aber auch Selbstnutzern gegenwärtig sogar äußerst beliebt. Die
Käufer besonders schützenswerter Immobilien werden vom Staat auf
steuerrechtlicher Ebene nämlich belohnt.
Sanus AG / Steuerlich relevant sind denkmalgeschützte Bauten vor allem im
Rahmen der Denkmalschutzabschreibung, wie sie nach der Renovierungen und
Restaurierungen vorgenommen werden kann.
Die Grundlage für diese Abschreibung bildet die sogenannte Absetzung für
Abnutzung oder kurz AfA. Diese Regelung soll den Erhalt schützenswerter
Immobilien fördern und macht denkmalsgeschützte Gebäude zum einzigen
steuerlich geförderten Investitionsmodell. Sanus AG / Denkmalschutzbauten
sind so eines der letzten Steuerspar-Modelle mit durchweg legaler Basis.
Nicht alle Restaurierungskosten sind absetzbar
Immobilien unter Denkmalschutz sind alte Bauten, deren Instanthaltung dem
Staat am Herzen liegt. Auch die Modernisierung solcher Gebäude zählt zu den
Instandhaltungsmaßnahmen. Sie bewahrt das schützenswerte Denkmal, solange
sie seine Charakteristiken nicht verändert.
Sanus AG / Der Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie kann die
Kosten für alle durchgeführten Erhaltungsmaßnahmen daher über mehrere Jahre
verteilt von der Steuer absetzen. Dieses Steuerrecht regelt die AfA. Die Regelung
ist allerdings kein bedingungsloses Absatzmodell.
Sämtliche Kosten in Zusammenhang mit der Sanierung einer
denkmalsgeschützten Immobilie müssen laut der Absetzung für Abnutzung dem
tatsächlichen Erhalt des Baudenkmals dienen. Sanus AG / Der Fiskus erlaubt
also nicht etwa die steuerliche Absetzung beliebiger Sanierungskosten, sondern
regelt vielmehr im Einzelnen, welche Kosten der Immobilienbesitzer geltend
machen darf.
Die Erhaltung des baudenkmaligen Charakters und die sinnvollen Nutzung des
alten Gebäudes stehen im Mittelpunkt der steuerrechtlichen Regelung. Damit sind
zum Beispiel die Kosten für den Einbau von Heizanlagen oder solche für Fenster-,
Dach- und Fassadensanierungen in der AfA legitimiert und damit voll absetzbar.
Sanus AG / Neu errichtete Gebäudeteile, etwaige Garagenanlagen oder andere
Außenanlagen fallen allerdings nicht in die Absetzung für Abnutzung. Auch die
Bausubstanzen können die Abschreibung gefährden. Das gilt zum Beispiel, wenn
die Holzkomponenten eines denkmalgeschützten Baus bei der Sanierung mit
Kunststoff ersetzt wird. Eine solche Sanierung ist ein signifikanter Eingriff in den
Charakter des Denkmals und lässt alle steuerlichen Vorteile sofortig erlöschen.
Voraussetzungen für Steuervorteile durch die AfA
Um die steuerlichen Vorteile überhaupt geltend zu machen, muss die gekaufte
Immobilie einen Hauptgrundsatz erfüllen: bei dem Gebäude muss es sich bereits
beim Kauf um ein Denkmal handeln. Die zuständige Denkmalschutzbehörde gibt
den potenziellen Käufern darüber Auskunft. Beim Kauf der Immobilie sollte der
Käufer aber nicht nur den Status der Immobilie als schützenswertes Gebäude
überprüfen.
Sanus AG / Denkmalgeschützte Bauten sind seit der AfA stark umkämpft. Wegen
des steigenden Interesses sind denkmalgeschützte Immobilien heute teurer, denn
je. Sanus AG / Trotz der Steuervorteile eignen sich die Immobilien Experten
zufolge nicht als rein gewinnorientierte Kapitalanlagen, sondern lediglich als
Herzensangelegenheit mit erfreulichen Extras.
Sanus AG / Eine große Liquidität ist die Hauptvoraussetzung für die
Investitionsüberlegung. Die steuerlichen Vorteile zahlen sich nämlich derart spät
aus, dass sich die Anlage ausschließlich für besser situierte Käufer eignet. Vorab
ist die umsichtige Einschätzung des Immobilienzustands unerlässlich. Gerade bei
denkmalgeschützten Bauten übersteigen die tatsächlichen Sanierungskosten die
vorher geschätzten Kosten gerne um ein Vielfaches. Diesen Zusammenhang sollte
der Käufer bedenken, um die Sanierungsmaßnahmen nicht hochverschuldet zu
verlassen.
Absatzbeantragung muss vor Baubeginn erfolgen
Sanus AG / Bevor der Eigentümer die Renovierung oder Restaurierung eines
denkmalgeschützten Gebäudes in Gang setzt, muss er die geplanten Maßnahmen
mit der Denkmalschutzbehörde abstimmen und eine denkmalrechtliche
Genehmigung beantragen. Auch wenn diese Genehmigung erteilt ist, können die
Arbeiten aber noch nicht beginnen.
Sanus AG / Einer der größten Fehler machen Immobilienbesitzer im Bezug auf
die AfA, wenn sie den Antrag auf eine Absetzung beim Finanzamt nicht vor dem
eigentlichen Baubeginn einreichen. Wenn der Antrag nach Beginn der baulichen
Maßnahmen eingeht, kann das Finanzamt keine Absetzung mehr vornehmen und
der steuerliche Vorteil verpufft ins Nichts.
Sanus AG / Daher muss der Eigentümer vor Baubeginn sowohl mit der
Denkmalschutzbehörde, als auch mit dem Finanzamt in engem Kontakt stehen
und beide Stellen bestens über seine Pläne informieren. Erst wenn seine Anträge
von beiden Behörden bewilligt worden sind, können die baulichen Maßnahmen
beginnen.
Sanus AG / Nach der Beendigung der Maßnahmen stellt die
Denkmalschutzbehörde dem Immobilieneigentümer eine Bescheinigung aus, die
beim Finanzamt vorzulegen ist. Die Bescheinigung ist sozusagen der endgültige
Garantieschein für die steuerrechtlichen Vorteile.
Unterschiedliche Regelungen für Selbstnutzer und Kapitalanleger
Mit der AfA unterscheidet der Staat zwischen Selbstnutzern und Kapitalanlegern.
Für die zwei Gruppen liegen jeweils andere Regelungen zum Steuerrecht nach
Denkmalsanierung vor. Die Denkmal-AfA für Selbstnutzer sieht eine Abschreibung
von 90 Prozent der Kosten vor.
Als Selbstnutzer gelten alle Immobilieneigentümer, die selbst im Denkmalsbau
wohnen. Selbstnutzer können die 90 Prozent über zehn Jahre hinweg geltend
machen, indem sie jedes Jahr neun Prozent der Kosten in der Lohnsteuer geltend
machen.
Sanus AG / Sie tragen diesen Kostensatz zehn Jahre lang als Erhaltung des
Gebäudes in ihre Steuererklärung ein. Die Denkmal-AfA für Kapitalanleger erlaubt
eine 100-prozentige Abschreibung der Sanierungskosten. Kapitalanleger wohnen
nicht in der Immobilie, sondern vermieten sie weiter. Über acht Jahre schreiben
sie je neun Prozent der Kosten ab.
Weitere vier Jahre lang sind sie zur Abschreibung von je sieben Prozent der
Sanierungskosten berechtigt. Neben den Restaurierungskosten können
Kapitalanleger auch die Anschaffungskosten für das Denkmal abschreiben.
Dafür gilt in der jährlichen Einkommenssteuer allerdings nur ein Satz von 2,5
Prozent des Brutto-Kaufpreises. Dieser Prozentsatz darf zwar solange angesetzt
werden, bis die Kosten für die Immobilie wieder eingespart sind. Bei hohen
Anschaffungspreisen ist das bei dem geringen Jahressatz aber kaum zu erwarten.
Für Anleger sind daher besonders Denkmalschutz-Immobilien mit geringen
Anschaffungs-, aber hohen Modernisierungskosten interessant.
Neben steuerrechtlichen Vorteilen: Zuschüsse für Denkmalschutz-
Sanierung
Neben der Abschreibung von Kosten im Rahmen der AfA profitieren die
Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien auch anderweitig von
Sanierungen. Viele Gemeinden und Gemeindeverbände steuern beispielsweise
Zuschüsse oder Darlehen zu Denkmalschutz-Sanierungen bei. Dieser Grundsatz
gilt insbesondere für Denkmalbauten in Entwicklungs- und
Modernisierungsgebieten der Stadt.
Sanus AG / Die Eigentümer des Denkmals sollten allerdings vorsichtig sein, denn
die Gelder aus den Zuschüssen werden in der Steuer von den absetzbaren
Gesamtkosten abgezogen, um Doppelförderungen auszuschließen. Allerdings
kann die Bezuschussung für schlechter situierte Immobilienbesitzer durchaus
relevant sein, um die anfallenden Kosten zeitnah zu decken.
Die Fördermöglichkeiten in diesem Bereich sind äußerst vielfältig. Die
Denkmalschutzbehörde des Landkreises steht dem Immobilieneigentümer als
beratende Stelle zur Seite. Auf zwei Förderwege der Behörden zur staatlichen
Denkmalpflege ist ein besonderes Augenmerk zu richten. Das Bayerische
Landesamt bezuschusst zum Beispiel die Denkmalpflege, indem es bestimmte
Beträge für die Instandsetzungsmaßnahmen an sämtlichen Bau- und
Kunstdenkmälern ausschüttet.
Sanus AG / Zuschüsse und Darlehen gibt es außerdem aus dem
Entschädigungsfonds nach Denkmalschutzgesetz. Diese Art der Förderung
erhalten vor allem umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen an Denkmälern
überregionaler Bedeutung. Auch an akut gefährdete Bauten wird der Förderung
zuweilen vergeben.
Denkmaleigentümer erhalten diese Förderung nur dann, wenn ihnen die
Übernahme der Instandsetzungskosten nachweislich nicht zuzumuten ist. Daher
erfolgt zur Einschätzung der Situation eine Prüfung der wirtschaftlichen
Verhältnisse. Die genauen Fördervoraussetzungen sind vom jeweiligen Programm
abhängig und fallen dementsprechend unterschiedlich aus. Für alle Förderungen
ist ein Einvernehmen mit dem Landesamt für Denkmalpflege die grundlegende
Voraussetzung.
Wer Zuschüsse des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege beantragen
möchte, muss Fristen beachten. Der Antrag muss vor dem Beginn aller baulichen
Maßnahme eingehen und darf nur mit der Beratung des Landesamts für
Denkmalpflege gestellt werden. Auch Zuschüsse aus den Entschädigungsfonds
nach DSchG beruhen auf diesem Grundsatz. Sämtliche Förderungen inklusive der
steuerrechtlichen Vorteile sind spätestens dann nicht mehr vorstellbar, wenn der
Baubeginn bereits stattgefunden hat.
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