Wirtschaft

IMMOBILIENPREISE

Stadtluft macht arm

Deutsche Metropolen erleben einen beispiellosen Immobilienboom. Gebaut werden meist Luxusobjekte, bezahlbarer Wohnraum wird zur Mangelware. Jetzt treibt die Knappheit auch die Mieten in die Hhe und die Brger aus den Zentren.

Ankndigung eines Neubauprojekts in Berlin-Friedrichshain

euperlach ist die grte Hochhaussiedlung in Westdeutschland, 55 000 Menschen leben in dem Mnchner Stadtteil. Ende der sechziger Jahre wurden die Trme erbaut, als der Begriff sozialer Wohnungsbau noch angenehm klang. Das ist lange her. Die Zeit hat Spuren hinterlassen. Umso erstaunlicher, dass selbst dieses Viertel fr manche unerschwinglich geworden ist. Gerda Nillius-Bondkowski, 72, lebt seit fast drei Jahrzehnten hier. Mit ihrer Rente von 1400 Euro kam die einstige Lehrerin frher einigermaen zurecht bis ihr die Wohnungsbaugesellschaft die Miete zweimal erhhte: erst 2008, dann drei Jahre spter erneut, jeweils um 20 Prozent. Was Brgerliches Gesetzbuch und Mietenspiegel eben hergeben. Nun zahlt sie 995 Euro warm. Das heit: Die Miete frisst gut zwei Drittel ihrer Rente auf.
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Frau Nillius hat ihr Auto verkauft und verdient sich ein paar Euro mit Lateinnachhilfe dazu. Aber schon eine Zahnarztrechnung kann all ihre Kalkulationen umwerfen. Eigentlich zhle ich mich zur Mittelschicht, sagt sie. Aber manchmal kommen ihr nun doch Zweifel. Die Neuperlacherin vertritt die Bewohner vom Karl-Marx-Ring im Bndnis Bezahlbares Wohnen, einem Netzwerk von 16 lokalen Mieterinitiativen. Sie setzen sich dagegen zur Wehr, dass die Mieten in Mnchen gerade in die Hhe schieen, und nicht nur dort: In den meisten deutschen Grostdten laufen die Mieten der Inflation davon, den Einkommen sowieso. In Hamburg und Frankfurt am Main sind sie laut ImmobilienScout24 innerhalb eines Jahres um rund fnf Prozent gestiegen, in Berlin sogar um mehr als acht Prozent. Und das sind nur die MitD E R S P I E G E L 4 7 / 2 0 1 2

telwerte. Wer heute eine neue Wohnung sucht, muss damit rechnen, mindestens 20 bis 30 Prozent mehr zu zahlen als jemand, der bereits seit Jahren in seiner Wohnung wohnt. Nicht selten fllt der Aufschlag noch hher aus. Mobilitt wird zum Armutsrisiko. Deutschland steuert auf eine neue Wohnungsnot zu. Bezahlbare Unterknfte, die sich auch der Normalverdiener leisten kann, lassen sich in vielen Metropolen nur noch schwer finden. Das rumt sogar das zustndige Ministerium von Peter Ramsauer (CSU) ein. Im jngsten Wohnungswirtschaftsbericht resmieren die Fachbeamten, dass sich die Lage sprbar verndert habe, es zeichneten sich in einer zunehmenden Zahl von Stdten und Regionen lange Zeit nicht mehr bekannte Wohnungsmarktengpsse ab. Verantwortlich fr die Misere ist eine Wohnungslcke, die sich schon seit Jah-

ren abgezeichnet hat. 1995 wurden in Deutschland mehr als 600 000 Wohnungen gebaut. Mit dem Wegfall von Steuervorteilen schrumpfte die Zahl bis 2009 auf unter 160 000. Seitdem steigt sie langsam wieder. Alte Hhen wird sie aber kaum mehr erreichen. Gleichzeitig fallen seit 2002 im Schnitt jedes Jahr rund 100 000 Sozialwohnungen wie die der Rentnerin Nillius aus der Preisbindung und kommen auf den freien Markt. Vor allem aber ist es so paradox es klingt der Immobilienboom der jngsten Zeit, der die Knappheit an bezahlbarem Wohnraum verschrft hat. Seit Beginn der Finanzkrise treibt die Sorge um die Euro-Stabilitt betuchte Investoren noch hufiger als bisher dazu, ihr Geld in Huser und Wohnungen anzulegen. Das Problem: Kaum einer investiert trotz absehbar steigenden Bedarfs in einfache, kleine Wohnungen, die sich altersarme Senioren noch leisten knnen. Alle haben nur gerumige Luxusbauten in den urbanen Zentren im Visier. Die Nachfrage ist gewaltig, das Angebot berschaubar, die Preise heben ab: In Mnchen mssen Wohnungskufer im Schnitt schon 4240 Euro pro Quadratmeter bezahlen, fast ein Viertel mehr als ein Jahr zuvor. Und das ist noch moderat gegenber Spitzenobjekten etwa in Hamburg an der Auenalster, wo mitunter bis zu 15 000 Euro aufgerufen werden. Dort entsteht gerade fr 340 Millionen Euro ein Ensemble aus Villen und Stadthusern, privater Spa und Hundedusche inklusive. Mehr als die Hlfte der Wohnungen der Sophienterrassen ist nach Angaben des Projektentwicklers bereits verkauft. Einen Teil des Vorhabens, das sogenannte Sophienpalais, frdert der Staat sogar steuerlich mit einer ppigen Denkmal-Abschreibung: In dem Verwaltungsbau von 1937 sa whrend der NaziZeit eine Auenstelle der Spionageab-

wehr. Wo frher die Offiziere Informationen auswerteten, sollen demnchst schicke Apartments entstehen. Die Anleger kalkulieren mit einer Kaltmiete von monatlich 20 Euro pro Quadratmeter. Solche Preise gelten selbst in alsternahen Stadtteilen als happig. Wenn sie sich aber durchsetzen lassen, strahlt dies wiederum auf die benachbarten Straen aus. Dann drften nach und nach berall im Viertel die Mieten steigen. Wer es sich nicht mehr leisten kann, zieht fort. So treibt der Boom der Luxusobjekte die Wohnkosten insgesamt in die Hhe und die Menschen aus den Zentren. Suburbanisierung der Wohnbevlkerung nennen Wissenschaftler wie Guido Spars die Entwicklung. Darunter versteht der Wuppertaler Baukonom eine Aufwertung von innerstdtischen Quartieren und einen Verdrngungsprozess von Mietern unterer und zum Teil auch mittlerer Einkommensschichten in unattraktivere Stadtteile. Mit anderen Worten: Es drohen Verhltnisse, wie sie in London oder Paris schon lange herrschen. Stadtluft macht nicht mehr frei, wie es einst im Mittelalter hie sie macht arm. In Mnchen lsst sich dieser Prozess eindrucksvoll in Untergiesing beobachten, einem Arbeiterbezirk, der gerade seinen Charakter verndert. +40 Zum ersten Mal fiel es Maximilian Heisler auf, als die Burg Pilgersheim dichtmachen musste, eine Wirtschaft, in der sich das Viertel traf. Was dann passierte, nennt er Vertrei+30 bung durch den Geldbeutel. Heisler ist in Untergiesing aufgewachsen. Der Ethno-

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MUHS / CARO

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Abgekoppelt
Vernderung von Kaufpreisen und Mieten* von Bestandswohnungen gegenber Mrz 2007, in Prozent
Quelle: ImmobilienScout24 * bei Neuvermietung

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Hamburg

2007
zum Vergleich:

2008

2009

2010

2011

2012

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Deutschland
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Kln
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Frankfurt a. M.

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Berlin

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Mnchen

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logiestudent fhrt Interessierte durch den Stadtteil und zeigt ihnen, was ihm verlorengeht: Zwei Schuster haben ihr Geschft aufgegeben, ein Bcker wurde durch einen Backshop ersetzt. An fast jeder Ecke sitzt nun ein Architekt: 23 Bros hat Heisler gezhlt. Gentrifizierung nennen Soziologen diesen Prozess, wenn sich Milieus derart verndern. Normalerweise erobern erst Knstler, Studenten und Kreative das Quartier, die gefrchtete KSK-Truppe, nennt Heisler sie. Die kulturelle Aufwertung lockt Wohlhabendere an, daraufhin steigen die Preise. Diese Abfolge war vor Jahren bereits am Prenzlauer Berg in Berlin zu beobachten, in der Klner Sdstadt oder im Hamburger Schanzenviertel. Es ist die mildere Variante des Wandels. In Untergiesing jedoch werde der KSKSchritt einfach bersprungen. Hier sei die Immobilienwirtschaft der treibende Faksind geradezu in die Hhe geschossen. In den Metropolen koppeln sich die Wohnungspreise immer weiter von der Mietentwicklung ab, lautet Kiefers Diagnose. Dennoch sieht der Analyst in den Metropolen noch kein auergewhnliches Blasenrisiko. Das habe mit den Fundamentaldaten zu tun: In den meisten Grostdten sei das Angebot mangels Grundstcken uerst knapp, aber die Nachfrage gigantisch, so Kiefer: Hamburg und Mnchen sind ausverkauft. Auch andere Indikatoren sprechen gegen die Blasentheorie: Die Banken bleiben trotz aller Beton-Euphorie vorsichtig und finanzieren Vorhaben fast nie zu 100 Prozent. Im Schnitt steuern die Kufer laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken gut ein Viertel selbst bei. Vor allem aber wird in den nchsten Jahren die Zahl der Haushalte noch weiterwachsen: Mehr Singles brauchen mehr Wohnungen. Fondsgesellschaften komplette Immobilienpakete, noch bevor berhaupt ein Stein gemauert ist. Im Sommer etwa verkaufte NCC 149 Wohnungen in BerlinPankow fr fast 23 Millionen Euro an eine Frankfurter Vermgensverwaltung. Der Projektentwickler konzentriert sich auf Quartiere in Ballungsrumen, etwas auerhalb des Zentrums gelegen, Hauptsache gut angebunden. Geeignete Grundstcke sind rar, zwischen den Interessenten entwickeln sich zuweilen preistreibende Bietergefechte. Zustzlich verteuern immer schrfere staatliche Auflagen zur Energieeffizienz den Bau. Die Kosten fr ein Reihenmittelhaus haben sich laut NCC durch solche Faktoren in fnf Jahren um 30 000 Euro erhht. So wird auch der Wohnraum in den BLagen der Metropolen immer kostspieliger. Der Ring der Verteuerung zieht immer grere Kreise, sagt die Initiatorin

Hochhaussiedlung in Mnchen-Neuperlach, Luxusprojekt Sophienterrassen in Hamburg: Flucht in die Auenbezirke

Das sind traumhafte Aussichten fr die tor. Sie hat den Stadtteil als renditetrchtig identifiziert, saniert Gebude, verwan- Bauwirtschaft und alle, die mitverdienen: delt Mietobjekte in Eigentumswohnun- Makler, Finanzierer, Baustoffindustrie. gen und baut Dachgeschosse aus. Der Das Mnchner Ifo-Institut prophezeit Aufstieg der einen ist der Abstieg der dem Wohnungsbau ein Jahrzehnt des anderen: Den Alteingesessenen bleibt nur Aufschwungs. Ein Profiteur des Booms ist die deutdie Flucht in die Auenbezirke. Es gibt allerdings etwas, das diese Ent- sche Dependance der schwedischen Bauwicklung aufhalten oder zumindest noch gesellschaft NCC, hierzulande der grte bremsen kann: Wenn sich nmlich der Projektentwickler fr Wohnimmobilien. Huser-Hype als bertrieben erwiese, als 1354 Wohnungen hatte NCC im dritten gigantische Blase, dann gingen die kh- Quartal in Deutschland im Bau, 304 mehr nen Kalkulationen der Investoren nicht als im Vorjahreszeitraum. Das Geschft auf. Immerhin fand es vergangene Woche lief nie besser als jetzt, sagt Deutschselbst die Bundesbank beunruhigend, land-Chef Nils Olov Boback. Boback hat schon ganz andere Zeiten was in einzelnen Regionen auf den Imerlebt. Seit 20 Jahren ist der Schwede in mobilienmrkten derzeit passiert. Michael Kiefer analysiert fr Immo- Deutschland ttig. Damals htten sich inbilienScout24 den Markt und geht der stitutionelle Anleger beim Aufbau Ost Frage nach, ob es Anzeichen fr ber- blutige Nasen geholt, erinnert er sich. treibungen gibt. Sein Ergebnis: In den Lange Jahre seien sie dem Markt fernBallungsrumen geht die Schere auf. In geblieben, nun kehrten sie mit Macht zuHamburg und in Mnchen sind die Mieten rck. Auf der Suche nach Alternativen deutlich gestiegen, die Kaufpreise aber zur Anlage in Staatsanleihen erwerben
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des Mnchner Bndnisses fr Bezahlbares Wohnen, Andrea von Grolman. Dieser Strukturwandel wrde wahrscheinlich weniger rasant voranschreiten, wenn der soziale Wohnungsbau noch eine Rolle spielen wrde. Doch die Politik hat grtenteils selbst dafr gesorgt, dieses Korrektiv zu beseitigen. Nach dem Krieg galt Baupolitik noch als nationale Aufgabe, so der Bochumer Sozialwissenschaftler Volker Eichener. ber Jahrzehnte flossen die Frdermittel, Mitte der neunziger Jahre zog sich der Bund zurck. Heute gibt die Bundesregierung fr den Wohnungsbau 1,1 Milliarden Euro aus in den Fernstraenbau investiert sie fast das Fnffache. Mittlerweile tut sich hier eine gewaltige Lcke auf. In Deutschland fehlen rund vier Millionen Sozialwohnungen, hat das Hannoveraner Pestel-Institut ausgerechnet. Auf eine Wohnung kmen fnf Mieter, die eigentlich eine Berechtigung htten, dort einzuziehen.

JRG MLLER / AGENTUR FOCUS / DER SPIEGEL

CLAUS SCHUNK / SUEDDEUTSCHER VERLAG

Statt die Lcke zu schlieen, vergrerten die klammen Lnder und Kommunen sie noch, als sie einen Groteil ihres Bestands an Finanzinvestoren verkauften. Die warteten nur darauf, dass die Preisbindung auslief, um spter die Mieten drastisch erhhen zu knnen. Auch in Kln waren die Heuschrecken unterwegs. In den neunziger Jahren standen mehr als 100 000 Sozialwohnungen zur Verfgung, jetzt gibt es gerade noch 42 000. Wegen ihres geringen Einkommens htten aber 268 000 Haushalte Anspruch auf eine gefrderte Wohnung. Vor gut einem Jahr entschied der Rat der Stadt gegenzusteuern. Erstmals nach zehn Jahren wurde wieder ein Wohnungsbaufrderprogramm aufgelegt. Wir waren unwahrscheinlich froh, erinnert sich die zustndige Beigeordnete Henriette Reker. Umso grer ist jetzt die Enttuschung: Von den Mitteln, immerhin 35 Millionen Euro jhrlich, ist bislang kein Cent abgerufen worden. Offensichtlich investieren die Bautrger lieber in Luxusapartments, da die eine hhere Rendite versprechen. Bei ffentlich gefrderten Wohnungen betrgt die Kaltmiete in Kln 5,25 Euro pro Quadratmeter, im freien Markt ist fast das Doppelte zu erzielen. Die Sozialpolitikerin Reker steckt in einem Dilemma: Im Zentrum Klns ist

Preisgeflle
Monatliche Bruttomieten* in europischen Grostdten, in Euro
Quelle: UBS

Preislage mittel

hoch

London Paris Rom Brssel Mailand Mnchen Kopenhagen Frankfurt

a. M.

Dublin Berlin
1000 2000

3000 4000

* Durchschnitt fr 3-Zimmer-Wohnungen (Baujahr nach 1980) mit durchschnittlichem Wohnwert in Citynhe, bei Neuvermietung

ffentlicher Wohnbau kaum zu realisieren, raus auf die grne Wiese zu gehen sei aber keine Alternative. Ich mchte, dass auch die Krankenschwester in Kln wohnen kann. Genau solche Bevlkerungsgruppen trifft die neue Wohnungsnot am hrtesten: Brger mit geringem Einkommen,

die knapp ber der Bedrftigkeitsgrenze liegen. Senioren, die allein in einer mittlerweile zu groen und sanierungsbedrftigen Wohnung leben. Aber auch Studenten, die frher vielleicht noch eine Bleibe in Uni-Nhe fanden: in Hamburg im Grindelviertel, in Mnchen in Schwabing. Heute lebt in diesen Stadtteilen kaum noch ein Student, selbst fr ihre Dozenten sind sie schwer bezahlbar. Das Thema knnte bei der Bundestagswahl 2013 noch eine wichtige Rolle spielen. Schon jetzt entbrennen Debatten darber, ob der Gesetzgeber Mietobergrenzen festlegen sollte oder ob leerstehende Wohnungen den mtern gemeldet werden mssen. Auf einer Demonstration am vorvergangenen Wochenende in Hamburg wurden noch radikalere Forderungen gestellt. Frei besetzen, statt leer besitzen lautete ein Slogan von Teilnehmern, die quer durch die Stadt bis zur Hafenstrae zogen. Huser besetzen? Die Neuperlacher Rentnerin Nillius winkt ab, dafr fhle sie sich dann doch zu alt. Aber sie knne die Leute gut verstehen. Sie selbst hat Sorge, dass ihr die Wohnungskosten 2014 endgltig ber den Kopf wachsen. Dann knnte man ihr erneut die Miete erhhen. Sie wei nur, dass sie nicht mehr umziehen will in diesem Leben.
ALEXANDER JUNG