Vertragswesen

Inhalt Werkvertrag, Werkvertrag GU/TU, 2

Architektenhonorar
Verpflichtung, Leistung, Haftung, Leistungstabelle,
Teilleistungen

GU-Vertrag, Bürgschaft, Erfüllungs 3

garantien, Garanten
Globalvertrag, Kostenrahmen, SIA, BSA,

Abnahme, Abnahmeprotokoll 4
Rechte und Pflichten, SIA 118, Laufzeiten Public,

Private, Partnership 5
Zusammenarbeit, öffentlich, privat, langfristige
Gebäudezyklen

Versicherungen 6
Übersicht Versicherungen

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 Werkvertrag / TU / GU

Werkvertrag Allgemein Im Gegensatz zum Auftrag verpflichtet der Werkvertrag

zum Erstellen eines physischen Bauwerks. Der Archi-
tekt bzw. die Bauleitung hat dabei die Aufgabe, die
verschiedenen Unternehmerleistungen zu koordinieren
um die Zielsetzung des Auftraggebers zu erreichen. Bei
der Herstellung des Werkes ist eine Leistung gefordert.
Beim Werkvertrag besteht aber die vertragliche Leistung
nicht in der Arbeit, sondern in deren Resultat, bzw. in der
Lieferung einer Sache in einer bestimmten Qualität. Die
Leistung wird allein am gelieferten oder gebauten Werk
gemessen. Daraus ergibt sich, dass er vom Unternehmer
benötigte kleinere oder grössere Zeitaufwand für die Höhe
der Vergütung ohne Einfluss bleibt. Der Unternehmer trägt
auch das Risiko des Scheiterns seiner Bemühungen. Nur
das fertige Arbeitsresultat ist zu bezahlen. Hierbei basie-
ren die Rechte und Pflichte auf die SIA Norm 118.

Werkvertrag GU / TU Der Generalunternehmer übernimmt die gesamte Ausfüh-

rung eines grösseren Projekts. Der Auftraggeber schliesst
dafür nur mit diesem einen GU einen Werkvertrag ab. In
der Folge koordiniert und leitet der GU die Bauarbeiten
selber, und er ist bei der Weitvergabe einzelner Arbeits-
gattungen an Subunternehmer grundsätzlich frei. Gegen-
über dem Auftragsgeber haftet nicht der Subunternehmer
für allfällige Mängel, sondern vollumfänglich der GU. Der
Auftraggeber bestellt somit beim GU ein schlüsselfertiges
Gebäude, im Normalfall auf einen bestimmten Termin und
zu einem fixen Preis. Die Auswahl des Generalunterneh-
mers erfolgt über die GU-Submission (siehe Kp. Submissi-
on). Da der GU Teilleistungen der Bauleitung und allenfalls
sogar für die Ausführungspläne erbringt, ist die Vergü-
tung dieser Leistungen im Angebot enthalten, zuzüglich
einer Risikoprämie (GU-Honorar)
Drei Bücher über den Bauprozess, Werkvertrag für GU S. 249

Architektenhonorar Ihr Tätigkeitsbereich wird kleiner, da der GU die Bau-

leitung, das Kostenwesen und weitere Aufgaben selber
erbringt. Dadurch sinkt zwangsläufig das Honorar des
Architekten. In der Praxis wird auch bei diesem Modell
meistens der weitverbreitete Kostentarif gemäss SIA-
Honorarordnung 102 als Basis für die Abgrenzung und
Verrechnung der
Hierbei handelt es sich rechtlich um einen Auftrag. Er ist
an keiner Form gebunden und kann deshalb auch mündlich
Kapitel: Vertragswesen abgeschlossen werden. Die SIA Ordnung 102 stützt sich

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 GU-Vertrag, Bürgschaften, Erfüllungsgarantie

GU-Vertrag auf die Honorare der Architekten.

Diese Art von Vertrag stellt eine Spezielform des Werkver-
trages dar, wobei sich der Pauschalvertrag, der Globalver-
trag und der Vertrag auf Abrechnungdifferenzieren lassen.
Der Unterschied liegt in der Preisfestsetzung. Während
beim Pauschalvertrag das volle Kostenrisiko einschliess-
lich Teuerung beim Gu liegt, trägt der GU beim Globalver-
trag zwar das Kosten-, nicht aber das Teuerungsrisiko.

GU-Bürgschaften Die Erfüllungsgarantie gewährleistet dem Auftraggeber

die Vollendung des vereinbarten Werkes für den Fall, dass
der hauptbeauftragte Generalunternehmer dazu (zum Bei-
spiel Konkursfall) nicht mehr selbst in der Lage ist.
- Performance Bond
- Garantie eines Finanzinstitutes
- 10-15% der Werkvertragssumme

Erfüllungsgarantie Beim Bauen ist die Einhaltung des Kostenrahmens von

Planer grosser Bedeutung. Der Kostengarantievertrag SIA und
der BSA ist ein Doppelarbeitsmodell, welches genau das
unterstützt. Das Architektenbüro erhält die Möglichkeit,
seine planerische Dienstleistung in Kombination mit einer
handfesten Garantie anzubieten. Somit bleiben die Archi-
tekten in der täglichen Arbeit unabhängig und behalten
somit bestimmten Einfluss bis zur Bauvollendung.

Garanten Die Garanten müssen hohe, von SIA und BSA gestellte
Anforderungen bezüglich Organisationsform, Versiche-
rungsdeckung und insbesondere berufethischer und fach-
licher Qialifikation erfüllen. Zu ihren Pflichten gehören
eine vorangehende Analyse des Bauprojektes und seiner
Kosten sowie die Begutachtung der Offerten, Vergaben
und Verträge der am Bauwerk beteiligten Partner. Für die
Realisierungsphase etabliert der Garant ein unabhängi-
ges Controlling und Reporting, das regelmässige Infor-
mationen über den Bauten- und Kostenstand vermittelt.
Schliesslich gewährleistet er auch die Versicherungsde-
ckung bei einer allfälligen Kostenüberschreitung.

Drei Bücher über den Bauprozess, WV Organigramm, S. 248

Kapitel: Vertragswesen

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 Abnahme, Abnahmeprotokoll

Abnahme Bei der Bauabnahme geltende Rechte und Pflichten sowie

Haftungsfragen bei Mängeln sind an verschiedenen Orten
beschrieben. Dabei nimmt das OR den Bauherrn stärker in
die Pflicht als die entsprechende SIANorm 118. Aus die-
sem Grund empfiehlt es sich, in Kauf- oder Werkverträgen
die Anwendung der SIA-Norm 118 zu vereinbaren.
Im Gegensatz zum OR fordert die SIA-Norm den Unter-
nehmer (Hierzu gehören auch GU-und TU) explizit auf,
dem Bauherrn die Vollendung seines Werkes anzuzeigen.
Danach ist die Bauherrschaft verpflichtet, das Werk des
Unternehmers innert eines Monats nach Anzeige auf die
Erfüllung der vertraglich vereinbarten Anforderungen hin
zu prüfen. Wird ein Werk nach der Fertigstellung nicht
unverzüglich durch den Bauherrn geprüft, so gilt dieses
nach OR stillschweigend als mängelfrei angenommen. In
der SIA-Norm 118 gilt dies erst einen Monat nach der In-
gebrauchnahme. Mit der erfolgten Abnahme geht das Werk
in die Verantwortung der Bauherrschaft über. Gleichzeitig
beginnen die Laufzeiten der Garantiefristen und Verjäh-
rungsfristen für Mängelrechte.
Die Bauherrschaft kann die Abnahme des Werkes nur dann
zurückstellen, wenn es mit wesentlichen Mängeln behaftet
ist, welche den Nutzungszweck des Werkes verunmög-
lichen oder in unzumutbarer Art erschweren. Sind die
Mängel unwesendlicht, ist die Bauherrschaft verpflichtet
das Werk unter schriftlicher Festhaltung dieser Mängel zu
übernehmen und für die nachfolgende Mängelbehebung
Hand zu bieten. Während im OR der Bauherr beweisen
muss, dass ein Mängel vorliegt, ist es in der SIA-Norm 118
der Unternehmer, welcher die Mängelfreiheit dazulegen
hat.

Abnahmeprotokoll Bei so einer Abnahme sollte immer ein Abnahmeprotokoll

vorhanden sein. Dies beinhaltet den Kauf- oder Werkver-
trag, Anleitungen, Unternehmerlisten wie auch Garantie-
fristen und Garantieschäden. Da vollständig nach ge-
führte Revisionspläne bei der Abnahme oft noch nicht zur
Verfügung stehen, ist sicherzustellen, dass diese nachge-
reicht werden. Diese Abnahme mit Fotos zu dokumentieren
ist sicherlich auch nicht falsch. (Vorlage z.b. nach SIA)

Kapitel: Vertragswesen

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 Public Private Partnership

Public Private Partner- Public Private Partnership (PPP) bezeichnet eine part-
ship nerschaftliche Zusammenarbeit zwischen der öffentlichen
Hand (Public) und der Privatwirtschaft (Private), deren
erklärtes Ziel ist es, öffentliche Aufgaben grundsätzlich
effizienter zu erledigen als es der öffentlichen Hand in
alleiniger Regie möglich wäre. Die Ziele von PPP-Projekten
im Allgemeinen sowieso im Hoch- und Tiefbau im Beson-
deren werden dabei häufig auf ein verkürztes Verständ-
nis von Wirtschaftlichkeit in Bezug auf die Finanzierung
und den aufgelaufenen Investitionsstau der öffentlichen
Hand reduziert. Besonders zu beachten ist die Frage der
langfristigen Betrachtung von Gebäudezyklen bezogen auf
Bewirtschaftung und Instandhaltung. Honorare verwendet.
Zentrales Arbeitsmittel ist die Leistungstabelle für die
einzelnen Teilleistungen. Je nach Art der Arbeitsteilung
umfasst der Leistungsanteil des Generalunternehmers
zwischen 40% und über 50% der Gesamtleistung.

Der Unterschied gegenüber der traditionellen Organisati-

onsform liegt hier im Zusammenschluss von Architekt, In-
genieur und Spezialisten in einem einzigen Planungsteam.
Dieses leitet und koordiniert die Projektierung und berei-
tet die Bauausführung vor.

Der Generalunternehmer übernimmt vertraglich die

Ausführung einer Bauvorhabens nach den Plänen eines
Architekten oder Generalplaners. Der Bauherr schliesst
nur mit dem Generalunternehmer einen Werkvertrag ab.
Dieser verfügt z. T. über eigene baugewerbliche Betriebe.
Er leitet Garantien für Qualität, Preis und Termin.

Kapitel: Vertragswesen

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 Versicherungen

Bauversicherungen Bauherrenhaftpflicht

Gebäudeversicherung
Bauzeitversicherung

Bauwesenversicherung

Übersicht Versicherungen

Personenschäden
Sachschäden

Schäden an der Liegenschaft

Schäden am Werk vor Abnahme

Mängelfolgen
Feuer
Elementar
Schäden durch Betrieb
Diebstahl

Personenschäden

Kapitel: Vertragswesen

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