Beruflich Dokumente
Kultur Dokumente
Inhalt Lebenszyklus 2
Einführung
4 Phasen, Instandsetzungszeitpunkt 3
Zyklus
Nachhaltigkeitsfaktoren 4
Geschichte, Faktoren
Planungsansatz 5
SGNI
Akteure im Lebenszyklus 11
Rollenverteilung
Drei Dimensionen
Nutzungsdauern im Lebenszyklus 13
Unterschiedliche Lebensdauern
Wertverteilung im Lebenszyklus 14
Zuordnung der Werte
Wirtschaftlicher Lebenszyklus 15
Steuerungsmassnahmen
Instandsetzungszeitpunkt 16
IS und IH
PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 1
Lebenszyklus
Kapitel: Lebenszyklus
PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 2
4 Phasen im Immobilienzyklus
Entwicklungsphase
Dieser Punkt ist für die Voraussetzungen den wirtschaft-
lichen Erfolg der Immobilien und die Möglichkeiten der
Nutzung zu erreichen.
Realisierungsphase
Der Übergang zu dieser Phase ist fliessend, er beginnt mit
der Detailplanung und endet mit der Übernahme des Nüt-
zers. Die Detailplanung knüpft an die Planungsunterlagen.
Instandsetzungszeit-
punkt Nutzungsphase
Diese Phase ist die längste des Immobilienlebenszyklus.
In dieser Zeitdauer wird das Gebäudemanagement und FM
zum Thema, sowie Umbau und Erneuerungen.
Verwertungsphase
Wenn kein Umbau oder auch keine Erneuerungen statt
findet oder auch nicht mehr möglich ist, geht man in die
Verwertungsphase über. Sie ist eine kurze Phase und be-
inhaltet letzlich nur die Entscheidung ob man es verkau-
fen soll, abreissen soll oder ob es eine neue Entwicklung
geben soll.
Kapitel: Lebenszyklus
PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 3
Nachhaltigkeitsfaktoren
Ziel
Ziel der Nachhaltigkeit von Immobilien ist es, umweltscho-
nende, ressourcensparende sowie wirtschaftliche und
soziale Lebensräume zu schaffen, welche die Gesundheit,
das Wohlbefinden und die Leistungsfähigkeit der Nutzer
respektieren und sichern helfen.
Kapitel: Lebenszyklus
PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 4
Planungsansatz
Kapitel: Lebenszyklus
PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 5
Rolle der Planer
Mehr Verantwortung Nachhaltig Bauen bedeutet aber: den Planern die Verant-
wortung zu übertragen und sie zu befähigen, die Komple-
xität der gestellten Aufgaben wahrzunehmen und diese
zu bewältigen. Um dies zu erreichen, bieten sich zwei
Strategien an
Kapitel: Lebenszyklus
PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 6
Rolle der Planer
Strategische Planung
die auch zum Schluss kommen kann, nicht zu bauen
Wettbewerbsverfahren
als Grundlage zur Diskussion von Visionen alternativer
Zukünfte
Stakehelder-Management
das auch dazu führen kann, Bauherren notwendige Kom-
promisse abzuringen
Kapitel: Lebenszyklus
PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 7
Neuorientierung der Bauwerke
Kapitel: Lebenszyklus
PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 8
Neuorientierung der Bauwerke
Kapitel: Lebenszyklus
PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 9
Neuorientierung der Bauwerke
Kapitel: Lebenszyklus
PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 10
Dimensionen im Lebenszyklus
Drei Dimensionen Die Prozesse während des Lebenszykluses lassen sich drei Dimen-
sionen zuordnen, welche sich gegenseitig beeinflussen und die
wirtschaftliche Lebensdauer der Immobilie determinieren. Die tech-
nische, marktbezogene und die finanzwirtschaftliche Dimension.
technische Dimension
In der technischen Dimension befindet sich das Grundstück und
der physische Baukörper, die Prozesse der Planung und Entste-
hung sowie der Veränderung, Alterung und des Abrisses.
Technik Instandhaltung,
Instandsetzung
Innovation
Angebotsverhalten
Demodierung
Markt Finanzen
Investition, Marktzyklen,
Strukturveränderungen
Markt Dimension
Grafik: eigene Darstellung Die Marktdimension erfasst die exogenen Einflüsse, d.h. das ge-
samte sozioökonomische Umfeld der Immobilie.
Finanzwirtschaftliche Dimension
In der finanzwirtschaftlichen Dimension bewegen sich die mit der
Immobilie verbundenen Zahlungsströme.
Kapitel: Lebenszyklus
PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 11
Akteure im Lebenszyklus
Planung
Grundstück
Erstellung
Nutzung
und Betrieb
Konzeption Bauherr
Entwickler
Planung Architekt
Fachplaner
Erstellung Unternehmer
Nutzung Betreiber
Nutzer
Rückbau Verwerter
Kapitel: Lebenszyklus
PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 12
Nutzungsdauer im Lebenszyklus
Nutzungsdauer Zeitraum
Die Nutzungsdauer beschreibt den Zeitraum der tatsächli-
chen Nutzung und kann, weil die Akteure nicht zwangsläu-
fig ökonomisch handeln, den Zeitraum der wirtschaftlichen
Nutzung sowohl unter- als auch überschreiten. Beispiele
für solche ausserökonomischen Verhaltensweisen sind z. B.
tatsächliche Lebensdauer
der Erhalt (z.B. Kulturdenkmal) oder fehlerhafte Entschei-
Erstnutzung
dungen.
Nutzungsdauer Bei rein ökonomischer Handlungsweise wird die tatsächli-
wirtschaftliche Lebendauer che Lebensdauer auch der wirtschaftlichen Lebensdauer
technische Lebensdauer entsprechen.
t0 t1 t2 t3 t4 t5 t6
Grafik: eigene Darstellung Lebenszyklus
Die Begriffe „Immobilienlebenszyklus und Lebensdauer„
t0 beziehen sich hier also ausschliesslich auf das Gebäude
selbst und damit nicht auf dessen jeweilige meist kurzlebi-
ge Art der Nutzung oder den Bezug zum Eigentümer.
t5
t6
Kapitel: Lebenszyklus
PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 13
Wertverteilung in der Nachhaltigkeit
Wertezuordnung
Betriebsenergie? Entwicklungspotenzial?
Standortqualität? Altlasten?
Baustoffe
Nutzwert
Altlasten? Baukonstruktion?
Felxibilitätsgrad Gebäudestruktur?
Polyvalenz der Räume?
Synergien? Nutzwertsteigerung?
Umwelt
Wohlbefinden
Raumstandard / Raumqualität?
Gebäudesubstanz
Wirtschaft Gesellschaft
Gebrauchstauglichkeit?
Zustand? Auflagen?
Gemeinschaft
Wert
Steuern
Anlagewert?
Gestaltung
Kapitel: Lebenszyklus
PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 14
Wirtschaftlicher Lebenszyklus
Steuerungsmass- A.
nahmen
B.
C.
D.
E.
F.
G.
© QualiCasa AG
Gebäude-/Schätzwert
Zustandsanalyse der
Bestandesimmobilien
Kosten, Erträge
Erstellungsprozess
to Portfoliomanagement Zeit
Zeit
von Neubauten Bestandesimmobilien
H.
QualiCheck® QualiControl
Zinssatz
Kapitel: Lebenszyklus
PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 15
Instandsetzungszeitpunkt
statische Sicherheit
mfortansprüche
chwelle inkl. Steigerung der Ko
Bewohnbarkeitss
Wert
statische Sicherheit
Zeit (t)
Kapitel: Lebenszyklus
PuLMan, 2017/SR HSR Hochschule für Technik Rapperswil, Studiengang Raumplanung Seite 16