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Wie Sie Geld vom Vielleicht mussten auch Sie bisher immer Steuern nachzahlen. Dann lernen
Sie jetzt ein neues Wort kennen. Es heißt „Steuerrückzahlung“ und es sorgt
Finanzamt zurück für eine schwarze Zahl auf der rechten Seite Ihres Kontoauszugs.
bekommen Statt Rechnungen rund ums Haus nur brav zu überweisen und abzuheften,
können Sie die jetzt steuermindernd beim Finanzamt einreichen.
Welche das sind und wo Sie die in Ihrer Steuererklärung am besten unter-
bringen, hängt davon ab, ob Sie Eigennutzer oder Vermieter sind. Und um
es gleich vorweg zu nehmen: Als Vermieter haben Sie natürlich mehr Steuer-
gestaltungsmöglichkeiten als wenn Sie selbst Ihre Immobilie bewohnen!
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Welches Als Vermieter ist die Anlage V für Sie das wichtigste Formular in der Steuer-
erklärung. Dort müssen Sie alle Ihre Mieteinnahmen eintragen. Viel wichtiger
Steuerformular für ist aber die Rückseite des Formulars: Dort können Sie alle Ihre Ausgaben
und Abschreibungen als Werbungskosten absetzen.
Immobilienbesitzer
das Wichtigste ist
Bei den Werbungskosten gilt der Grundsatz: Je mehr, umso besser für
Ihre Steuer!
Selbst wenn Sie nicht vermieten, sondern selbst in Ihrem Haus wohnen,
gibt es ein paar Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Beispielsweise indem Sie
bestimmte Handwerkerrechnungen oder Ihre Reinigungskraft als haushalts-
nahe Dienstleistung von der Steuer absetzen. Dafür ist im Hauptvordruck
(der Mantelbogen) unter der Zeile 71 bis 75 der richtige Platz.
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Warum sich Monat für Monat bucht Ihnen die Bank die Kreditrate fürs Haus ab. Nicht nur
den Anteil, den Sie jeden Monat tilgen, sondern leider auch noch die happi-
vermieten gen Zinsen für den Kredit. Letzteres macht leider meist den „Hauptbrocken“
aus, den Sie an Ihre Bank zahlen.
steuerlich lohnt
Diesen Zinsanteil können Sie als Selbstnutzer nicht als Werbungskosten
von der Steuer absetzen. Wären Sie dagegen Vermieter, könnten Sie unter
anderem den Zinsanteil vom Kredit, den Sie jeden Monat an Ihre Bank für Ihr
Haus abbezahlen, von der Steuer absetzen!
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Mietvertrag mit Vermieten Sie an Angehörige bzw. an Bekannte zum „Freundschaftspreis"
bzw. um dem Finanzamt einen Mietvertrag vorlegen zu können, sollten Sie
Angehörigen: sich dabei an ein paar Spielregeln halten. Die oberste Spielregel lautet dabei:
Machen Sie bei Ihrem Mietvertrag alles genau so, wie Sie es auch bei jedem
Halten Sie sich an x-beliebigen Fremden tun würden.
Dazu gehört auch, dass Ihr Mieter immer pünktlich und vollständig
seine Miete überweist. Barzahlungen machen das Finanzamt nur unnötig
misstrauisch.
Geht schon aus Ihrem Mietvertrag nicht klar hervor, ob Ihr Mieter eine
Warm- oder Kaltmiete zahlt, erkennt ihn das Finanzamt nicht an (BFH, Urteil
v. 28.07.2004, IX B 50/04, BFH/NV 2004 S. 1531).
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und überweisen Sie Ihr einen ähnlich hohen Betrag monatlich an Unterhalt,
ist das noch kein unerlaubter Rückfluss.
Beispiel:
Sie haben in Ihrer Wohnung 5.000 EUR in neue Parkettböden investiert. Weil
Sie vom Mieter nur 60 % der ortsüblichen Miete verlangen, dürfen Sie auch
nur 60 % Ihrer Kosten – sprich: 3.000 EUR – von der Steuer absetzen.
Vorsicht: „Wer nie seine Miete Damit Sie nicht irgendwann während des laufenden Mietverhältnisses unter
erhöht, macht sich verdächtig!“ die 66%-Grenze rutschen, sollten Sie Ihre Miete regelmäßig erhöhen. Das
geht am einfachsten mit einer Staffel- oder Indexmiete im Mietvertrag. Wer
das versäumt hat, dem bleibt noch das gesetzliche Mieterhöhungsrecht
nach § 558 BGB.
Wem das zu kompliziert ist, kann sich mit dem Mieter einvernehmlich auf
eine höhere Miete einigen. Dazu genügt schon ein einfaches Schreiben, in
dem sich Ihr Mieter mit einer neuen Miethöhe, beginnend ab einem konkret
festgelegten Zeitpunkt, einverstanden erklärt.
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An der Steuer Vermieten Sie „heimlich“ am Finanzamt vorbei, kann dieses „Schwarz-
geschäft“ schneller auffliegen, als Ihnen vielleicht lieb ist: Beispielsweise weil
vorbei vermieten? Ihr Mieter z. B. Berufspendler ist und er seine Fahrtkosten von der Steuer
absetzt. Auffliegen könnte die Geschichte auch dann, wenn Ihr Mieter Ihre
So schnell kommt Wohnung als Zweitwohnsitz angegeben hat und bei seiner Steuererklärung
Ihre Adresse angibt. Damit landet Ihr Name ruck-zuck beim Finanzamt!
das Finanzamt
„Schwarzvermie-
Oder Ihr Mieter ist Student und hat in seinem BAföG-Antrag oder beim
Studentenwerk Ihre Adresse angegeben. Prüft das Finanzamt mal kurz
tern“ auf die „quer“, fliegt Ihr „krummes Steuer-Spar-Geschäft“ schnell auf!
Ganz gleich, ob Sie eine Garage, ein Feld, eine Wohnung oder Ihre Haus-
wand als Werbewand vermieten: Geben Sie Ihre Mieteinnahmen besser
freiwillig beim Finanzamt an und vermerken Sie handschriftlich, falls Ihre
Einnahmen unter 520 EUR im Jahr liegen. Bis zu dieser Grenze sind Ihre
Mieteinnahmen nämlich steuerfrei!
„Schwarzvermieten“ lohnt
sich nicht Der Haken an der Sache: Wer keine Einnahmen versteuert, kann natürlich
auch keine anteiligen Ausgaben – also Werbungskosten – absetzen!
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Wann bin ich Als Vermieter sind Sie verpflichtet, eine Steuererklärung abzugeben, wenn
Sie beispielsweise
Vermieter und
» ein komplettes Haus oder eine Eigentumswohnung vermieten,
muss die Anlage V » Miete für eine Wohnung (möbliert oder unmöbliert) oder für ein Zimmer
(möbliert oder unmöbliert) in Ihrem selbst genutzten Haus erhalten,
ausfüllen? » ein einzelnes Zimmer innerhalb Ihrer Mietwohnung untervermieten,
» eine Ferienwohnung vermieten,
» eine Garage oder einen Stellplatz vermieten,
» höhere Mieteinnahmen als 520 EUR im Jahr haben,
» ein unbebautes Grundstück wie z. B. einen Lagerplatz, einen Parkplatz
oder einen Garten verpachten,
» als Mitglied einer Grundstücks- oder Erbengemeinschaft eine Immobilie
vermieten oder verpachten,
» sich an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligt haben,
»
eine Wand Ihres Hauses als Werbefläche vermietet haben,
»
Ihr Dach zum Installieren einer Funkantenne vermietet haben,
»
Sie eine zwar ein Grundstück verkauft haben, aber die Miet- oder
Pachtzinsforderungen einem anderen aufgrund eines Forderungsverkaufs
überlassen haben.
9 Steuerspartipps | www.lexware.de
Welche Ausgaben Viele Vermieter geben bei den Werbungskosten in der Zeile 46 in der
Anlage V nur die Ausgaben an, die sie auch als Betriebskosten umlegen
Vermieter als dürfen. Das ist falsch! Sie dürfen in der Anlage V in der Zeile 46 nämlich
auch alle weiteren Nebenkosten rund um Ihre Immobilie eintragen, die mit
Werbungskosten der Vermietung zusammenhängen. Sogar dann, wenn die nicht als Be-
triebskosten
absetzen können umlegbar sind.
10 Steuerspartipps | www.lexware.de
Wie Sie als Sie renovieren das Bad in der Mieterwohnung: Verlegen neue Fliesen, bauen
eine neue Badewanne ein und ordnen Dusche und Waschbecken neu an.
Vermieter Instand- Für Ihre Steuererklärung nennt sich das „größere Erhaltungsaufwendung“.
Eine solche Ausgabe dürfen Sie – müssen Sie aber nicht – auf 2 bis 5 Jahre
haltungskosten verteilen.
absetzen können Wann so ein größerer Erhaltungsaufwand vorliegt, steht leider nirgendwo
im Gesetz. Deswegen können Sie grundsätzlich selbst bestimmen, ob Sie
»
alles auf einmal von der Steuer absetzen oder
»
besser die Kosten für die Erhaltung auf 2 bis 5 Jahre verteilen.
Wollen Sie die Kosten auf mehrere Jahre verteilen, müssen Sie in der
Anlage V in die erste Spalte der Zeile 41 den Gesamtbetrag eintragen, den
Sie verteilen möchten.
Eine Verteilung kann sich rechnen, wenn Sie beispielsweise in diesem Jahr
weniger Mieteinnahmen hatten, weil z. B. Ihre Wohnung leer stand, bringen
Ihnen hohe Renovierungskosten in diesem Jahr steuerlich vielleicht nicht viel.
Deswegen sollten Sie die Kosten besser häppchenweise von der Steuer
absetzen. Dabei ist maximal ein Zeitraum von 5 Jahren erlaubt!
Dabei müssen Sie die Kosten zwar gleichmäßig (= linear) verteilen, können
aber zwischen 2, 3, 4 oder 5 Jahre wählen.
Beispiel:
Sie haben im Jahr 2014 in Ihrem Mietshaus 12.000 EUR für Renovierungen
ausgegeben. Sie haben jetzt die freie Wahl, ob Sie
»
die 12.000 EUR im Zahlungsjahr 2014 voll absetzen,
»
die 12.000 EUR mit jeweils 6.000 EUR auf 2014 und 2015 verteilen,
»
die 12.000 EUR mit jeweils 4.000 EUR auf 2014, 2015 und 2016 verteilen,
»
die 12.000 EUR mit jeweils 3.000 EUR auf 2014, 2015, 2016 und 2017
verteilen oder
»
die 12.000 EUR mit jeweils 2.400 EUR auf 2014, 2015, 2016, 2017 und
2018 verteilen.
Wichtig: Haben Sie sich einmal für eine bestimmte Verteilung – also auf
2, 3, 4 oder 5 Jahre – entschieden, gibt es kein zurück!
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Belege richtig Sie bekommen Ihre Gasrechnung Ende des Jahres. Leider rechnet Ihr
Gaslieferant nicht kalenderjährlich ab, sondern von Anfang August 2013
zuordnen: Welche bis Ende Juli 2014. Die sich daraus ergebende Nachzahlung zahlen Sie
aber erst im Januar 2015.
Kosten in welche
Was heißt das für Ihre Steuererklärung? Für die gilt das Zuflussprinzip.
Steuerklärung Das bedeutet: Die Nachzahlung gehört in die Steuererklärung 2015.
gehören
Entscheidend ist nämlich, wann Sie gezahlt haben.
Für die monatlichen Abschläge und Erstattungen gilt: Auch für die gilt das
Zuflussprinzip. Sprich: Sie müssen alle Zahlungen steuerlich demjenigen
Jahr zuordnen, indem sie diese tatsächlich gezahlt haben. Das bedeutet: Die
Abschlagszahlung im Dezember 2013 gehört noch in die Steuererklärung für
2013. Die Abschlagszahlung für Januar 2014 gehört dagegen bereits in die
Steuererklärung für 2014.
Dasselbe gilt für eine Nachzahlung oder Erstattung, die Sie nach der
Schlussabrechnung zahlen müssen beziehungsweise zurückbekommen:
Die gehört steuerlich in das Jahr, in dem Sie die Nachzahlung geleistet bzw.
die Rückerstattung erhalten haben.
Betriebskosten: Worin sich Aber Achtung: Was im Steuerrecht gilt, gilt nicht im Mietrecht. Wenn Sie
das Miet- und Steuerrecht die Betriebskosten für Ihren Mieter berechnen, müssen Sie die Rechnungen
unterscheiden genau der betreffenden Abrechnungsperiode zuordnen.
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Mal eben zum Sie fahren zum Baumarkt, um einen neuen Türdrücker für Ihr Mietshaus
zu kaufen. Oder Sie müssen in Ihre Mietwohnung fahren, um einen Schaden
Baumarkt fahren: zu begutachten oder einem neuen Mieter die Wohnung zu zeigen.
Wie Sie mit Fahrt- Alle Fahrtkosten, die Ihnen im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie entstehen,
dürfen Sie von der Steuer absetzen. Sogar die Fahrt zur Wohnungseigentümer-
kosten Steuern versammlung lässt sich absetzen – vorausgesetzt, Sie haben Ihre Eigentums-
Liegt Ihre Immobilie weiter weg und benötigen Sie deshalb sogar einen
An- und Abreisetag sowie eine Übernachtung, gilt:
»
Bei eintägiger Dienstreise mit einer Abwesenheit über 8 Stunden sowie
bei mehrtätigen Reisen für Anreise- und Abreisetag (unabhängig von
der tatsächlichen Abwesenheit) können Sie zusätzlich nochmals 12 EUR
pro Tag ansetzen.
»
Bei einer ganztägigen Abwesenheit sogar 24 EUR
Die Kosten für die Hotelübernachtung können Sie ebenfalls von der Steuer
absetzen. Pauschalen für Übernachtungskosten gibt's nicht. Allerdings
müssen Sie natürlich die Rechnung dafür vorlegen können.
Beispiel:
Sie fahren am Freitag von Stuttgart nach Hamburg, um einem Mieter die
Wohnung zu zeigen. Freitagabends fahren Sie los, sonntags kommen Sie im
Laufe des Tages wieder zurück.
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Greifen Sie bei den Fahrtkosten Am besten geben Sie die Fahrtkosten auf einem extra Blatt an. Sollte Ihnen
zum Extra-Blatt“ die Aufschlüsselung zu mühsam sein, können Sie in der Anlage V in der
Zeile 49 unter „Sonstiges“ auch einfach nur eine Fahrtkostenpauschale
eintragen.
Je nach der Größe der Immobilie und je nach Finanzamt werden Ihnen
pauschal zwischen 100 und 200 EUR als Fahrtkosten anerkannt.
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Abschreibung: Abschreibungen sparen Steuern. Als Bemessungsgrundlage für die AfA –
also dafür, wie viel Sie in den nächsten Jahren abschreiben dürfen – müssen
Was dazu schon in die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Gebäude herhalten. Weil
der Grund und Boden keinerlei Abnutzung unterliegt, bringt Ihnen der darauf
Ihren Kaufvertrag entfallende Betrag steuerlich gar nichts!
mit rein muss Deswegen sollten Sie bereits im Notarvertrag den Wert für das Gebäude
hoch und für den für den Grund und Boden eher niedriger ansetzen.
Runzelt das Finanzamt bei Ihrer Kaufpreisaufteilung die Stirn, können Sie
auf ein Urteil des Bundesfinanzhofs hinweisen. Der hat nämlich entschieden,
dass das Finanzamt dem Aufteilungsmaßstab der Bürger in den Notarverträ-
gen grundsätzlich folgen muss (BFH, Urteil v. 27.07.2004, IX R 54/02, BFH/
NV 2004 S. 1645).
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Putz- oder Bügel- Gönnen Sie sich jede Woche eine Putzhilfe, um Ihr Haus oder Ihre Wohnung
auf Vordermann zu bringen, können Sie die Kosten dafür als haushaltsnahes
hilfe? Die zahlt das Beschäftigungsverhältnis absetzen.
Finanzamt mit! Mit einer haushaltsnahen Dienstleistung haben Sie es auch zu tun, wenn Sie
beispielsweise Geld
»
für eine Haushaltshilfe,
»
eine Bügelkraft,
»
eine Gartenhilfe oder
»
für eine Kinderbetreuung ausgeben.
Lassen Sie also den Gärtner jedes Jahr zweimal kommen, um die Hecken
und Bäume auf Ihrem Grundstück zu schneiden, sind auch diese Kosten
absetzbar: Ganz gleich, ob Sie den Gärtner gleich angestellt haben
(haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis) oder es sich um eine Firma
(haushaltsnahe Dienstleistung) handelt.
Bestellen Sie sich für Ihre private Party einen Koch und einen Barkeeper
nach Hause, die vor Ort das Essen oder die Drinks vorbereiten,
servieren und später sogar den Tisch abräumen und vielleicht sogar das
Geschirr spülen, gilt auch das als haushaltsnahe Dienstleistung.
Dagegen werden Ihnen die Kosten für einen Caterer nur dann anerkannt,
wenn der in Ihrem Haushalt den Herd, Grill oder Flammkuchenofen anwirft
und auch mit ihm kocht, grillt oder backt. Liefert er dagegen das Essen
schon fix und fertig, ist die Rechnung nicht absetzbar.
Je höher die Arbeitskosten, Je höher die Arbeitskosten auf Ihrer Rechnung sind und je geringer die
desto höher Ihr Steuer- Materialkosten, umso größer ist Ihr Steuer-Spar-Effekt! Achten Sie deswe-
Spar-Effekt gen darauf, dass diese beiden Rechnungsposten in Ihrer Rechnung getrennt
voneinander aufgeführt werden.
Zahlen Sie außerdem die Rechnung bzw. den Lohn des Dienstleisters nicht
Bar und bewahren Sie die Rechnung und den Einzahlungsbeleg gut auf.
Will das Finanzamt den Beleg sehen, müssen Sie ihn vorlegen können!
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Warum es sich rechnen kann, gen Einkünften aus, sondern bei Ihrer Nachzahlung!
Ihre Haushaltshilfe als Minijob- Für haushaltsnahe, sozialversicherungspflichtige Beschäftigungsverhältnisse
ber anzumelden und Dienstleistungen können Sie 20 % der Kosten, insgesamt aber höchs-
tens 4.000 EUR im Jahr von der Steuer absetzen. Der Höchstbetrag liegt bei
Aufwendungen von 20.000 EUR im Jahr.
Arbeitet Ihre Haushaltshilfe als Minijobber, werden Ihnen leider nur 510 EUR
im Jahr steuerlich anerkannt. Denken Sie dran, dass Sie mindestens 8,50
EUR die Stunde Mindestlohn zahlen müssen!
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Handwerker im Sie haben den Maler, den Elektriker oder den Fliesenleger im Haus? Eine
Handwerkerrechnung etwa für Renovierungs-, Erhaltungs- oder Moderni-
Der richtige Platz dafür ist im Mantelbogen Ihrer Steuererklärung auf der
Seite 3, Zeile 75.
In diesen Handwerkerarbeiten Zu den absetzbaren handwerklichen Tätigkeiten zählen beispielsweise diese
steckt Steuer-Spar-Potenzial Arbeiten (nicht Materialkosten!) rund um Ihre selbst genutzte Immobilie:
» Abflussreinigung
» Arbeiten am Dach, an der Fassade (Dämmung!) oder an der Garage
» Arbeiten an Innen- und Außenwänden
» Badmodernisierung
» Dachrinnenreinigung
» Streichen und Lackieren von Türen, Fenstern (innen und außen),
von Wandschränken, Heizkörpern und - rohren
» Fassadenarbeiten wie z.B. der neue Hausanstrich
» Fliesen verlegen
» Gartengestaltungsmaßnahmen (Gartenpflegearbeiten wie
Heckenschneiden und Rasen mähen zählen dagegen zu den
haushaltsnahen Dienstleistungen)
» Gebühren für den Schornsteinfeger (nur Kehrgebühren,
Wartungs- und Reparaturkosten),
» Hausanschlüsse (z.B. Verlegen von Kabeln für Strom, Telefon
oder Fernsehen),
» Anschluss eines neuen Fernsehers,
» Montage einer Satellitenschüssel.
» Kontrolle für die Blitzschutzanlage
» Modernisierung oder Austausch der Einbauküche (nur die Arbeits-,
nicht die Anschaffungskosten!)
» Reparatur oder der Austausch von Bodenbelägen, z.B. Parkett
statt Teppich, Fliesen statt Parkett (keine Materialkosten)
» Pflasterarbeiten auf dem Grundstück
» Reparatur oder Austausch von Fenstern und Türen
» Reparatur und Wartung von Haushaltsgegenständen wie z.B.
Waschmaschine, Geschirrspüler, Herd, Fernseher, PC, usw.
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»
Reparatur, Wartung oder Austausch von Heizungsanlagen,
Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen
» Ihre neue Terrassenüberdachung oder der Carport
» Wärmedämmmaßnahmen
» Wartung des Feuerlöschers
Fürs Finanzamt spielen nur die Arbeitskosten und ggf. die Maschinen-
Materialkosten sparen keine
und Fahrtkosten eine Rolle. Die Materialkosten oder auch gelieferte Waren
Steuern
zählen nicht mit. Je höher also die Arbeitskosten, umso höher auch Ihre
Steuerersparnis!
Beispiel:
Sie lassen sich vom Maler den Hausflur und das Wohnzimmer renovieren.
Tapeten und Farbe kosten 1.000 EUR. Dazu kommen noch mal 4.000 EUR
an Arbeitskosten.
Fürs Finanzamt können Sie von der Rechnung über 5.000 EUR nur die
4.000 EUR für die Arbeitskosten ansetzen.
Die Materialkosten zählen nicht mit. 20 % von 4.000 EUR wären also eine
Steuerersparnis von 800 EUR.
Lassen Sie sich jetzt noch für 3.000 EUR das Bad neu fliesen, könnten
Sie davon eigentlich noch einmal 600 EUR als haushaltsnahe Handwer-
kerleistung absetzen. Da Ihnen das Finanzamt aber nur maximal 1.200
EUR pro Jahr und Haushalt zugesteht, können Sie von den Kosten für das
geflieste Bad nur noch 400 EUR geltend machen; statt der tatsächlichen
Kosten von 600 EUR.
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Gratuliere: Sie müssen Wichtig: Die 1.200 EUR werden direkt von Ihrer Nachzahlung abgezogen!
1.200 EUR weniger Steuern Es ist nicht etwa so, dass der Rechnungsbetrag nur von Ihren Einkünften
nachzahlen! abgezogen wird, sondern die 1 200 EUR sind ein echter Steuererlass, der
erst dann in die Waagschale geworfen wird, wenn Ihre Nachzahlung bzw.
Ihre Steuerrückzahlung bereits berechnet wurden!
Auf der anderen Seite ist es so: Haben Sie mehrere Rechnungen, z. B. für
die Reparatur der Spülmaschine, vom Fliesenleger fürs neue Bad und noch
eine vom Dachdecker für die Dachsanierung nach dem letzten Sturm, dürfen
Sie diese Rechnungen alle zusammen einreichen.
Bitte ja nicht Bar zahlen! Wichtig: Überweisen Sie die Rechnung bitte immer, denn Barzahlungen
erkennt das Finanzamt nicht an!
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Wie Sie als Mieter Nicht nur Hausbesitzer können von haushaltsnahen Beschäftigungs-
verhältnissen oder Dienstleistungen steuerlich profitieren, sondern auch
weniger Steuern Mieter. Das Steuer-Spar-Potenzial steckt in der Betriebskostenabrechnung
und betrifft Rechnungen für Tätigkeiten, die zu den haushaltsnahen Dienst-
zahlen leistungen zählen (§ 35 a Einkommensteuergesetz). Das sind grob gesagt
Tätigkeiten im oder rund ums Haus, die oft von einem Mitglied des Haus-
halts erbracht werden.
Beispielsweise wenn der Hausmeister den Hof fegt oder die Reinigungs-
kraft das Treppenhaus putzt. Sind die beiden angestellt, zählt das als
haushaltnahes Beschäftigungsverhältnis. Kommt jedes Jahr zweimal eine
Glasreinigungsfirma vorbei, um z.B. die Fenster im Hausflur zu reinigen,
gilt das als Haushaltsnahe Dienstleistung. Absetzbar sind zudem haus-
haltsnahe Handwerkerarbeiten wie z. B. die Schornsteinfegergebühr oder
Heizungswartungskosten.
Als Mieter können Sie bei Ihrer Steuererklärung ebenfalls die 20 % vom
jeweiligen Rechnungsbetrags des Dienstleisters bzw. Handwerkers
(nur Arbeits-, Maschinen- und Fahrtkosten, keine Materialkosten) plus der
anteiligen Umsatzsteuer beim Finanzamt geltend machen. Maximal jedoch
nur 20 % von 6.000 EUR. Das entspricht einer maximalen Steuerersparnis
von 1.200 EUR pro Haushalt und Jahr.
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Bitten Sie den Vermieter um Mieter können vom Vermieter eine entsprechende Bescheinigung fürs
eine Bescheinigung Finanzamt verlangen. In der müssen die in den einzelnen Betriebskosten-
positionen enthaltenen Anteile für haushaltsnahe Dienstleistungen ausgewie-
sen sein. Das ist eine Nebenpflicht aus den §§ 241 Abs. 2, 242 BGB i. V. m.
dem Mietvertrag (AG Lichtenberg, Urteil v. 23.5.2011, 105 C 394/10, GE 2012,
S. 1325).
22 Steuerspartipps | www.lexware.de
Wann Sie ein Sie arbeiten beruflich von zuhause aus? Dann können Sie die Kosten für
Ihr häusliches Arbeitszimmer möglicherweise als Werbungskosten beim
von der Steuer Wieviel Sie absetzen können, richtet sich einerseits danach, ob es sich
um ein häusliches oder ein außerhäusliches Arbeitszimmer handelt und
absetzen können andererseits, ob das Arbeitszimmer der Mittelpunkt Ihrer gesamten
beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit ist.
Am einfachsten ist die Sache mit dem Absetzen, wenn Sie ein Arbeitszim-
mer außerhalb Ihres eigenen Zuhauses angemietet haben: Dann können
Sie alle (also nicht nur bis zur 1.250-EUR-Grenze pro Jahr) damit im Zusam-
menhang stehenden Kosten wie z.B. die Miete und die Betriebskosten als
Werbungskosten geltend machen. Ihr Arbeitszimmer ist „außerhäuslich“,
wenn es seiner Lage nach nicht in Ihre häusliche Sphäre eingebunden ist,
insbesondere keine bauliche Einheit mit Ihrer Privatwohnung bildet.
Befindet sich Ihr Arbeitszimmer jedoch in einem Raum, der zu Ihrer privat
genutzten Wohnung oder zu Ihrem Wohnhaus einschließlich der Zubehör-
räume wie Abstell-,Keller- und Speicherräume gehört, ist es für das Finanzamt
lediglich ein häusliches Arbeitszimmer (BFH, Urteil v. 23.9.1999, VI R 74/98,
BStBl 2000 II S. 7; BFH, Urteil v. 11.11.2014, VIII R 3/12, n.n.v.).
23 Steuerspartipps | www.lexware.de
Centgenau: So viel können Sie Wohnung den entsprechenden Prozentsatz des Arbeitszimmers an der
fürs Arbeitszimmer absetzen Gesamtfläche als Werbungskosten absetzen.
Erfüllt Ihr Arbeitszimmer auch nur eine dieser Bedingungen nicht, müssen
Sie damit rechnen, dass das Finanzamt Ihren Werbungskostenabzug fürs
Arbeitszimmer ablehnt.
Ohnehin gilt: So lange Ihnen noch bei Ihrem Arbeitgeber ein anderer Arbeits-
platz zur Verfügung steht, dürfen Sie grundsätzlich keine Kosten für ein
häusliches Arbeitszimmer absetzen. Einen anderen Arbeitsplatz haben Sie
schon dann, wenn Sie irgendwo einen Büroarbeitsplatz haben, an dem Sie
Schreibarbeiten erledigen, Fachliteratur lesen, Telefonate führen und andere
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büromäßige Arbeiten erledigen könnten. Ganz gleich, ob es um Sie herum
zu laut ist, zu viel Publikumsverkehr herrscht oder es sich um kein abge-
schlossenes Büro handelt.
Bessere Karten haben Sie, wenn Sie Ihre gesamte berufliche und
betriebliche Tätigkeit ausschließlich von zu Hause aus erledigen. Dann
bildet Ihr Arbeitszimmer den Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen und
betrieblichen Tätigkeit und Sie dürfen die Kosten unbegrenzt (also nicht
nur bis maximal 1.250 EUR im Jahr) von der Steuer absetzen.
Fürs Finanzamt sollte das
Arbeitszimmer der Mittelpunkt Das gilt beispielsweise für Heimarbeitnehmer, die nur Zuhause arbeiten
Ihres Arbeitslebens sein. oder Freiberufler und Gewerbetreibende, die ihre Tätigkeit so gut wie
ausschließlich von Zuhause aus erledigen, wie zum Beispiel Steuerberater,
Schriftsteller, Künstler, Redakteure.
Sind Sie nicht nur zu Hause, sondern auch außerhalb tätig, prüft das
Finanzamt ganz genau, wo sich der eigentliche Mittelpunkt Ihrer
beruflichen Tätigkeit befindet.
Der Mittelpunkt ist immer dort, wo Sie Handlungen vornehmen und Leis-
tungen erbringen, die für den konkreten Beruf wesentlich und prägend
sind. Ein Richter erbringt seine Hauptleistung beispielsweise im Gericht
bzw. seinem Dienstzimmer und nicht in seinem häuslichen Arbeitszimmer
(BFH, Urteil v. 8.12.2011, Az.: VI R 13/11). Ein Hochschullehrer an der
Hochschule, an der er Vorlesungen hält und Forschung betreibt (BGH,
Urteil v. 27.10.2011, Az.: VI R 71/10). Deswegen sind für das zusätzliche
häusliche Arbeitszimmer maximal 1.250 EUR drin.
Wichtig: Bei den 1.250 EUR handelt es sich nicht um eine Pauschale,
sondern einen Höchstbetrag. Das bedeutet: Liegen Ihre tatsächlichen
Arbeitszimmerkosten pro Jahr darunter, sind auch nur diese Kosten
abziehbar!
25 Steuerspartipps | www.lexware.de
Leerstand und Steht Ihre Immobilie unverschuldet leer oder wohnt dort ein Mieter, der
die Miete nicht zahlen kann, können Sie für die Wohnung einen teilweisen
Beantragen Sie Mit so einem Antrag können Sie sich bis zur Hälfte der geleisteten Grund-
steuerzahlungen rückwirkend für das abgelaufene Jahr erstatten lassen.
einen teilweisen
Grundsteuererlass
Wichtig: Diesen Antrag müssen Sie jedes Jahr neu stellen und zwar mindes-
tens bis zum 31.03. des Folgejahres.
Gute Chancen haben Sie, wenn Ihre Einnahmen aus Vermietung oder
Verpachtung für mehrere Monate auf 50 Prozent oder weniger der ortsübli-
chen Miete gesunken sind. Außerdem dürfen Sie den Einnahmeausfall nicht
selbst verschuldet haben.
Das wäre beispielsweise der Fall, wenn Sie sich nach dem Auszug des letz-
ten Mieters nicht rechtzeitig um einen neuen Mieter bemüht hätten.
Sie sollten auch dann einen Antrag stellen, wenn Ihr Haus wegen eines
Brand- oder Sturmschadens unbewohnbar war. Sogar ein strukturell
bedingter Rückgang nach Wohnungen müssen die Städte und Gemeinden
als Begründung akzeptieren. Das ist der Fall, wenn am Ort Ihrer Mietwoh-
nung viele Wohnungen und Häuser leer stehen, weil einfach nicht mehr
genügend potenzielle Mieter da sind.
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Ihr Schreiben könnte ungefähr so aussehen:
An das
Bürgermeisteramt
Begründung:
Der bisherige Mieter hat die Wohnung zum 1.4.20............ gekündigt. Trotz
aller Bemühungen konnte ich erst zum 1.12.20.......... einen neuen Mieter
finden.
Bereits Anfang Januar 20................ hatte ich Online, sowie in der örtlichen
Presse inseriert. Bis Ende Oktober hatte ich insgesamt 6 Vermietungs-
anzeigen geschaltet. Als Nachweis übersende ich Ihnen anbei die Kopien
meiner Inserate.
Nachdem sich kein geeigneter Mieter gemeldet hatte, übergab ich die Sache
dem ortsansässigen Maklerbüro .............................. . Diesem gelang es
schließlich, meine Wohnung zum 1.12.20......... neu zu vermieten.
Die Wohnung konnte ich bisher für 600 EUR monatlich vermieten. Von mei-
nem neuen Mieter erhalte ich - siehe beigefügte Kopie des Mietvertrags -
nur noch 500 EUR.
Der normale Rohertrag meiner Wohnung hat sich 20...... um 4.900 EUR oder
68,05 % gemindert. Daran trifft mich kein Verschulden. Damit sind die Vor-
aussetzungen des § 33 Abs. 1 GrStG erfüllt.
Bitte überweisen Sie die Grundsteuererstattung auf mein Konto, von dem
Sie auch die Grundsteuer abbuchen.
.........................................
(Vermieter/in)
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