Drusberg Immobilien Und Beteiligungen AG: Studienauftrag Im Selektiven Verfahren

Drusberg Immobilien und Beteiligungen AG

Skizze Walter Imhof, rechts Mühle, links anstehender Ersatzneubau
Studienauftrag im selektiven Verfahren
Programmauszug für Präqualifikation

Ersatzbauvorhaben
Liegenschaften Weinbergstrasse 3 und
Lerchenbergstrasse 2, 8703 Erlenbach

Ersatzbauvorhaben Liegenschaften Weinbergstrasse 3 und Lerchenbergstrasse 2, 8703 Erlenbach
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Inhaltsverzeichnis: Seite
1: Auftraggeberin und Verfahren 3
2: Abgabeadresse 3
3: Grundlage und Rechtsweg 3
4: Präqualifikation 4
5: Verlangte Bewerbungsunterlagen 4
6: Eignungskriterien Präqualifikation 4
7: Teilnahmeberechtigung / Teilnehmende 5
8: Jury 5
9: Entschädigung 5
10: Beurteilungskriterien Studienauftrag 6
11: Weiterbearbeitung 6
12: Termine 7
13: Unterlagenausgabe für Studienauftrag 7
14: Anforderungen Abgabe 7
15: Darstellung Studienauftrag 8
16: Veröffentlichung und Ausstellung 8
17: Kurzportrait Drusberg Immobilien AG 9
18: Standort und Berstandessubstanz 9
19: Baurechtliche Ausgangslage 11
20: Planungsperimeter 11
21: Aufgabe 11
22: Ziele der Auftraggeberin 11

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1: Auftraggeberin und Verfahren
Die Drusberg Immobilien und Beteiligungen AG als Eigentümerin
beabsichtigt die Durchführung eines Studienauftrages mit vorgängiger

Präqualifikation zur Erlangung von Projektvorschlägen für einen
Photo 1977 Ersatzbau der Liegenschaften Weinbergstrasse 3 und Lerchenbergstrasse
2 in 8703 Erlenbach.

Die Jury kann bei Nichterreichen der Ziele des Studienauftrages ein oder

mehrere Projektvorschläge überarbeiten lassen. Eine allfällige
Überarbeitung wird separat entschädigt.

Die Durchführung des Verfahrens inkl. Anmeldung zum Unterlagenbezug
(Präqualifikation) erfolgt über:


Claude Reinhardt, dipl. Architekt ETH/SIA

claude.reinhardt@gmx.ch

2: Abgabeadresse von Präqualifikation und Studienauftrag:

Abgabe von Präqualifikation & Studienauftrag:

Anwaltskanzlei + Notariat Weber Kamer

Poststrasse 14, Postfach 1130, 6301 Zug

Vermerk: «Studienauftrag Drusberg Immoblien AG»

3: Grundlage und Rechtsweg:

Der Studienauftrag untersteht nicht der Ordnung für

Architekturwettbewerbe SIA 142.

Das Programm und die Fragenbeantwortung sind für die
Auftraggeberin, die Jury und die Teilnehmenden verbindlich.
Durch die Abgabe eines Projektbeitrages (Studienauftrag)
anerkennen alle Beteiligten diese Grundlagen und den Entscheid

der Jury. Gerichtsstand ist Zürich, anwendbar ist das
schweizerische Recht. Die Verfahrenssprache ist Deutsch.

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4: Präqualifikation:
Die Publikation des Verfahrens erfolgt am Freitag, 17. März 2017
im Tec 21 und auf Konkurado. Folgende Unterlagen können bis

27.März 2017 über claude.reinhardt@gmx.ch angefordert
werden:
 Programmauszug Studienauftrag
 Formular Selbstdeklaration Architektur

5: Verlangte Bewerbungsunterlagen (Referenzobjekte):

 Von den Architekten werden zwei bis drei A3‐Seiten,

einseitig bedruckt mit Referenzen von realisierten
Bauten im Wohnungsbau verlangt. Die Referenzobjekte
dürfen nicht älter als 10 Jahre sein (Bezugsdatum) und
müssen mit Holzbauweise oder Holzelementbauweise in
direktem Bezug stehen.
 Selbstdeklaration: Von den Architekten wird eine
Selbstdeklaration mit Nachweis einer ausreichenden
fachlichen und organisatorischen Leistungsfähigkeit
verlangt.
 Motivationsschreiben zur Teilnahme am Verfahren
Sämtliche Bewerbungsunterlagen gehen ins Eigentum der
Veranstalterin über.
Einreichung der Präqualifikationsunterlagen:
Die Einreichung hat bis spätestens am Freitag 31. März 2017
16.00 Uhr (Datum des Poststempels ist nicht massgebend)
mit Vermerk «Studienauftrag Drusberg Immobilien AG» zu
erfolgen (vgl. Abgabeadresse Seite 3).

6: Eignungskriterien Präqualifikation:

 Erfahrung der Architekten in der Planung und

Realisierung von architektonisch anspruchsvollen
Holzbau‐ bzw. Holzelement‐Bauvorhaben.
 Erfahrung der Architekten im feinfühligen Entwerfen an

empfindlicher Kernzonenlage.
 Erfahrung der Architekten im Bereich innovativen
Wohnungsbaus (Mietwohnungen).

 Allgemeine Projektierungs‐ und Ausführungskompetenz
(Grundlage Referenzobjekte).
 Erfahrung der Architekten in Planung und Bau von

energetisch anspruchsvollen Wohnungsbauten.
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 Organisatorische Eignung / Projektmanagement
(Grundlage Selbstdeklaration).

7: Teilnahmeberechtigung / Teilnehmende:

Aufgrund der eingereichten Bewerbungsunterlagen
nimmt die Jury eine Selektion nach Eignung vor. Es
werden 3 Architektenteams zum Studienauftrag

qualifiziert. Weiter wird ein Ersatzteam

Nominiert, welches im Falle der Absage eines
qualifizierten Teams nachfolgt.
Eine Teambildung mit Fachleuten aus den Bereichen Holzbauingeneering
und Bauphysik ist möglich, aber nicht verlangt. Eine im Verfahren
teilnehmende Holzbaufirma wird von der späteren
Ausschreibung/Submission nicht ausgeschlossen. Mitwirkende
Bauphysiker werden grundsätzlich mit der späteren Planungsbegleitung
beauftragt. Arbeitsgemeinschaften bei den Architekten sind nicht
zulässig.
Der VR‐Präsident der Drusberg Immobilien und Beteiligungen AG,
Claude Reinhardt, dipl. Architekt ETH/SIA, ist gleichzeitig VR der
webereinhardt Generalplaner AG Zürich. Die webereinhardt
Generalplaner AG ist zur Vermeidung eines Interessenskonfliktes von

der Teilnahme am Verfahren ausgeschlossen.

8: Jury:

Die Jury setzt sich wie folgt zusammen:

 Claude Reinhardt, dipl. Architekt ETH/SIA, Vorsitz
 Claudia Reinhardt, Drusberg Immobilien AG
 Ulrich Walser, dipl. Bauingenieur ETH/SIA/USIC

 Daniel Ofner, eidg. dipl. Zimmermeister/Techniker TS

Weitere Experten werden nach Bedarf zugezogen

9: Entschädigung:

Für die Teilnahme am Präqualifikationsverfahren wird keine
Entschädigung ausgerichtet.
Für jeden vollständig und termingerecht abgegebenen
Studienauftrag wird eine fixe Entschädigung von Fr. 15`000.‐
inkl. Mwst. ausgerichtet. Die Auszahlung erfolgt unmittelbar
nach der Jurierung.
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Sämtliche eingereichten Unterlagen gehen ins Eigentum der
Auftraggeberin über. Das Urheberrecht an den Studienbeiträgen bleibt

bei den Verfassern.

10: Beurteilungskriterien Studienauftrag:

 Städtebau, Architektur, Aussenraum
 Effizienz von Parkierung/Garagierung/Untergeschossen
 Systematik und Qualität des Holzbaues

 Umsetzung des Raumprogramms
 Funktionalität des Vorschlages
 Wirtschaftlichkeit der vorgeschlagenen Lösung

Die Reihenfolge enthält keine Wertung. Die Jury wird aufgrund

der aufgeführten Beurteilungskriterien eine Gesamtwertung
vornehmen.

11: Weiterbearbeitung:
Der Entscheid über die Auftragserteilung zur Weiterbearbeitung
der Bauaufgabe liegt bei der Auftraggeberin. Sie beabsichtigt die
weitere Projektbearbeitung entsprechend der Empfehlung der
Jury zu vergeben.
Die Auftraggeberin behält sich vor, für die Realisierung des
Bauvorhabens eine Baumanagementfirma zu beauftragen. Die
Vergabe an eine GU oder TU steht ausser Diskussion.
Es ist vorgesehen, unmittelbar nach Abschluss des Verfahrens
(Studienauftrag) mit dem siegreichen Architekturbüro die
Projektierungsarbeiten fortzufahren. Der Baubeginn ist auf den
1. Juni 2018 terminiert.
Die weitere Projektierung gestaltet sich vertraglich wie folgt:
 Der Entscheid über den Abschluss eines GP‐Vertrages
mit den Architekten wird fallbezogen getroffen.
 Es werden mindestens die SIA‐Grundleistungen gemäss
SIA‐Ordnung 102/2003 ohne Baumanagementleistung in
Auftrag gegeben. Dabei entspricht der Leistungsanteil q

des Architektenteams erfahrungsgemäss 55 bis 65% TL.
 Koeffizienten Z1 und Z2 ( aktuelle SIA‐Werte )
 Schwierigkeitsgrad n = 1.1

 Anpassungsfaktor r = 1.0
 Teamfaktor i = 1.0
 Stundenansatz h = Fr. 135.‐

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Im Falle einer Beauftragung des Architektenteams im GP‐Vertrag sind
die Honoraransätze der weiteren Fachplaner zu verhandeln. Die Ansätze

der Architekten sind gesetzt.

12: Termine:

 Ausschreibung Präqualifikation: 17.03.17
 Einreichung Präqualifikation: 31.03.17
 Bekanntgabe Qualifikation 21.04.17

 Start Studienauftrag: 01.05.17
 Eingabe Fragenkatalog 09.05.17
 Fragenbeantwortung 12.05.17

 Zwischenbesprechungen: 31.05.17
 Abgabe Studienauftrag: 23.06.17
 Bekanntgabe Siegerteam: 12.07.17

13: Unterlagenausgabe für Studienauftrag:

 Programm Studienauftrag

 Plandokumentation Bestandesbauten
 Digitale Grundstückdaten Vermessungsamt
 Weitere Unterlagen nach Bedarf

 Erforderliche Höhenkotenangaben

14: Anforderungen Abgabe:

Plansatz 1‐fach Format A0 (Anzahl Pläne nach Bedarf)

 Situationsplan 1:500 mit den projektierten Bauten
(Dachaufsicht) und dem Konzept für PW‐ und
Fussgängererschliessung. Der Plan hat die zum

Verständnis notwendigen Höhenkoten zu enthalten.
 Alle zum Verständnis notwendigen Grundrisse, Schnitte
und Fassaden 1:200. Im Erdgeschoss sind die

Höhenkoten anzugeben und die gesamte
Umgebungsgestaltung darzustellen. Alle Räume sind zu
beschriften (Raumnutzung und Nettofläche). Im
Erdgeschoss sind die Schnittlagen zu bezeichnen. In den
Schnitten und Fassaden sind das gewachsene und
gestaltete Terrain einzutragen.
 Darstellung der wesentlichen Wohnungstypen mit
eingetragenen Zimmer‐ und Wohnungsflächen sowie
Möblierungsvorschlag 1:100 oder 1:50.

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Fassadenschnitt 1:20 vom Untergeschoss bis zum Dach, der über den
konstruktiven Aufbau und die vorgeschlagene Materialisierung des

Projektes Auskunft gibt. Die Materialien sind zu beschriften/bezeichnen.

 Darstellung des Konstruktionsprinzips des
Holzbaues/Holzelementbaues in geeigneter Form
 Visualisierung des Projektvorschlages (Ansicht von

Westen)
 Erläuterungsbericht auf den Plänen nach Bedarf

Kompletter Plansatz verkleinert auf A3 in 3‐facher Ausführung

Nachvollziehbare Berechnung der Gebäudekubatur nach SIA 416

Wohnungsspiegel mit Angabe der vermietbaren
Nettowohnflächen und Nebenräume
Geeigneter Datenträger enthaltend sämtliche
Abgabedokumente mit PDF‐Dateien.
Briefumschlag mit Rechnung an Auftraggeberin und
Kontoangaben zur Überweisung der festen Entschädigung von
Fr. 15`000.‐ inkl. Mwst.

15: Darstellung Studienauftrag:
Für die Abgabe des Studienauftrages ist das Blattformat A0 quer
verbindlich. Die Verfasser sind gebeten eine platzsparende und
gut leserliche Darstellung zu wählen.

Die Plandarstellung hat in schwarz/weiss zu erfolgen. Davon
ausgenommen sind der Fassadenschnitt und die Visualisierung.
Die Studienaufträge sind in Mappen abzuliefern.
Jeder Plan und jedes andere Abgabedokument sind mit dem
Verfassernamen zu bezeichnen.

16: Veröffentlichung und Ausstellung:

Nach Möglichkeit werden die Projektvorschläge Interessierten

im Rahmen einer Präsentation zugänglich gemacht. Der Bericht
der Jury wird den Teilnehmern sowie der Fachpresse zugestellt.

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17: Kurzportrait Drusberg Immobilien und Beteiligungen AG
Die Drusberg Immobilien und Beteiligungen AG wurde in Jahr 2000
gegründet und hat ihr Domizil in Zug. Es handelt sich um eine 100%

privat gehaltene Immobiliengesellschaft. Ihr Zweck ist der Erwerb bzw.
die Erstellung und der Betrieb von Wohnimmobilien im Raum Zürich. Als
Präsident des Verwaltungsrates zeichnet Claude Reinhardt, dipl.
Architekt ETH/SIA.

18: Standort und Bestandessubstanz:
Die Liegenschaften Kat. Nr. 3827 (Weinbergstrasse 3) und 4208
(Lerchenbergstrasse 2) befinden sich beide in der Kernzone von
Erlenbach. Die beiden Liegenschaften bilden mit einer gegenseitigen
Brandmauer ein historisches Gebäudeensemble. Beim Gebäude
Weinbergstrasse 3 handelt es sich um eine ursprünglich «Haus zur
Morgensonne» genannte Kernbaute. Bei den Wurzeln dieses fast
Dorfzentrum 1987
städtisch wirkenden Gebäudes handelt es sich um eine einfache
Behausung aus dem Spätmittelalter. Dieses Haus wird im «Grossen
Urbar des Klosters Einsiedeln» aus dem Jahre 1331 erstmals erwähnt.
Das Haus des «Kelnhofbauers» befand sich mitten im Dorf umgeben von
Ländereien im Besitz des Klosters von Einsiedeln. Im Haus wohnte
nachweislich der örtliche Verwaltungsbeamte, der die Grundzinsen und
andere Abgaben für das Kloster einzuziehen hatte. Auf Grund der
Quellen ist anzunehmen, dass damals die «hofstat bi der Muli», also der
Vorläufer des Hauses zur Morgensonne nichts anderes war als das
Wohnhaus der unmittelbar angrenzen Mühle (jenseits der
Weinbergstrasse, heute stattliches Wohnhaus). Die damalige Mühle war

wohl lediglich eine bescheidene Holzbaute am Bachufer. 1630 befand
Haus zur Morgensonne sich die «hofstat bi der Muli» im Eigentum von Hans Jakob Wirz. Das
Wohnhaus hatte sich jedoch seit der Ersterwähnung stark verändert. Die
Holzbohlenwände waren durch massivere, zum Teil mit Riegelwerk
versehene Umfassungsmauern ersetzt worden. Auf der steiler
gewordenen Dachfläche lagen nun wetter‐ und feuerfeste Tonziegel.

Man hatte sich einen Kaminzug und einen Stubenofen geleistet. Wie
damals üblich wurden in dem nun stattlichen Gebäudevolumen zwei
Wohneinheiten eingerichtet. 1652 ging «das Haus zur Morgensonne» in

den Besitz von Ulrich Vonrufs über. 1692 kam es zu einer vertikalen
Teilung des Hauses zur Morgensonne. Je ein Sohn erbte den
nordseitigen bzw. südseitigen Hausteil. Die nördliche Seite des Hauses

erfuhr zwischen 1692 und 1825 weitere wesentliche Veränderungen. So
wurden verschiedene Holzanbauten zu einer Trotte (ehemaliges
Metzgereilokal, aktuell Veloladen ) erweitert bzw. hinter dem Haus ein
Morgensonne mit
Schopfanbau ca. 1890 weiterer Anbau zu einer Küferwerkstatt ( heutiges Waschlokal und
Heizung Lerchenbergstrasse 2 ) ausgebaut. Die südliche Hauhälfte
grenzte an die ehemalige «Kühgasse» und heutige Weinbergstrasse und
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konnte folglich keine wesentlichen volumetrischen Veränderungen
erfahren. Es folgten zahlreiche Erbgänge und Handänderungen. Im Jahre

1825 konnte der Traum der Familie Vonrufs mit der Vereinigung der
beiden Haushälften zu einem Gesamtbesitz erfüllt werden. Johannes
Vonrufs nahm in den 1860er Jahren die Bautätigkeiten wieder auf. Auf
der Nordseite des Wohnhauses zur Morgensonne entstand als weiterer
Anbau ein neues, unterkellertes «Schopfgebäude» mit einer Brennerei,
einer neuen Trotte samt Trottwerk und einem zusätzlichen Zimmer für
Knechte. Gleichzeitig fand offenbar eine Renovation der Morgensonne
statt. Bereits 1920 kam es wiederum zum Teilverkauf des nördlichen
Teils der Morgensonne an Ernst Aeberli. Noch im Jahr des Kaufes wurde
am nördlichen Hausteil weitergebaut. So entstand aus diesem Hausteil
ein gegen die Lerchenbergstrasse 3‐geschossiges Gebäude, welches im

Volumen nun den südseitigen Liegenschaftenteil überragte. Der
Hausgiebel jedoch blieb leicht unter dem Giebel des südseitigen
Hausteils. Die Fassade wurde dem Südteil angeglichen, die

Fensterordnung übernommen, die Dachtraufe fortgesetzt. Grundsätzlich
entstand zu dieser Zeit das heutige Volumen der beiden
zusammengebauten Liegenschaften. Später zugefügt wurden im Südteil
die Garagenvorbaute (heute Coiffeursalon), der rückwärtige
Eingangsvorbau mit schmucker Steildacheindeckung; im Nordteil die
vorgesetzten Balkone und der massive Kaminzug der Räucherei des
Metzgerbetriebes.
Weitere Informationen über die Besitzverhältnisse und
baugeschichtliche Entwicklung des Hauses zur Morgensonne können
dem «Heft 14 der Erlenbacher Hausgeschichten» von Walter Imhof
entnommen werden.
Die Bauherrschaft hat sich in Anbetracht der historischen Bedeutung des
Hauses zur Morgensonne intensiv mit der Frage von Sanierung oder

Ersatzbaute befasst. Das Haus zur Morgensonne (heute Weinbergstrasse
3) wurde aus dem kommunalen Inventar der schützenswerten Bauten
entlassen. Es lässt sich baugeschichtlich nachweisen, dass die heutige

Bausubstanz mit dem historischen «Haus zur Morgensonne» keine
A: Morgensonne mit grossem erwähnenswerten Uebereinstimmungen mehr hat. Dies betrifft sowohl
Vorgarten G; B: Mühle
die Volumetrie wie auch den Innenausbau.

Was die nördlich angebaute heutige Liegenschaft Lerchenbergstrasse 2
betrifft (als ursprüngliche Schopfanbauten zum Haus zur Morgensonne)
bestanden zu keinem Zeitpunkt Bestrebungen zum Substanzerhalt. Das

Haus beinhaltet sodann auch keinerlei schutzberechtigte Bauteile.

Zusammenfassend und unter Würdigung der vorliegenden umfassenden
baugeschichtlichen Dokumente kommt die Bauherrschaft zum Schluss,
den gesamten Gebäudekomplex (Weinbergstrasse 3 und
Lerchenbergstrasse 2) durch einen Ersatzbau zu ersetzen.

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19: Baurechtliche Ausgangslage.
Die zu ersetzenden Liegenschaften befinden sich in der Kernzone von
Erlenbach. Es handelt sich bei beiden Objekten um «schwarz

eingerahmte» Gebäude. Möglich ist damit der volumen‐ und
stellungsgleiche Ersatz durch Neubauvorhaben.Zu den einzelnen
baurechtlichen Parametern (BZO Erlenbach) werden im definitiven
Programm für den Studienauftrag weitere Angaben gemacht.

20: Planungsperimeter:
Der Gestaltungsperimeter umfasst grundsätzlich die Grundstücke Kat.
Nr. 3827 und 4208.
Zusätzlich ist der Einbezug von Kat. Nr. 5746 (Lerchenbergstrasse 4) in
die Gestaltung von Zufahrt bzw. Garagierung vorgesehen. Der
Eigentümer von Kat. Nr. 5746 ist an der zeitgleichen Erstellung von
eigenen Parkierungsmöglichkeiten interessiert.
Ebenfalls ist in Abklärung, ob die Liegenschaft Kat. Nr. 1509
(Weinbergstrasse 5) unterirdisch ebenfalls in den Gestaltungsperimeter
einbezogen werden kann. Ein diesbezüglicher Entscheid wird mit Start
des Studienauftrages getroffen sein.

21: Aufgabe:

Die Bauherrschaft beabsichtigt die Erstellung einer Ersatzbaute in Holz‐

oder Holzelementbauweise. Untergeschosse und Sockelgeschoss
(bergseitig ins Terrain greifend) sollen in Massivbauweise erstellt
werden. Die maximale baurechtlich mögliche Nutzfläche soll realisiert

werden. Es sollen Mietwohnungen mit modernen kompakten
Grundrissen erstellt werden. Vorgesehen sind 3 ½ Zimmer Wohnungen,
einzelne 2 ½ Zimmer Einheiten und in den oberen Geschossen mit
Seesicht evtl. 4 ½ Zimmer Wohnungen. Die mutmasslich mögliche
Nutzfläche erfordert voraussichtlich 6 PP für Bewohner und 1 Besucher
PP. Weitere Details zum Raumprogramm folgen mit dem definitiven
Programm.

22: Ziele der Bauherrschaft:
Die Durchführung eines Studienverfahrens mit Präqualifikation soll
sicherstellen, dass unter Federführung eines qualifizierten
Architekturbüros ein Neubauprojekt mit hohen architektonischen,
konstruktiven und energietechnischen Qualitäten erstellt werden kann.
Es wird erwartet, dass an diesem für Erlenbach exponierten Standort

vorbildlich und nachhaltig gebaut wird.
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19: Baurechtliche Ausgangslage 11

20: Planungsperimeter 11

21: Aufgabe 11

22: Ziele der Auftraggeberin 11

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