Sachverständigenbüro Mustermann

Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 1

Inhaltsverzeichnis
Dr. SOMMER + PARTNER
VERKEHRSWERTGUTACHTEN Bonn, 29. September 2012 1  Allgemeines ....................................................................................................................................3 

2  Wertrelevante Merkmale.................................................................................................................5 
2.1  Lage ..........................................................................................................................................5 
2.2  Rechtliche Gegebenheiten ........................................................................................................6 
2.3  Bauliche Anlagen ......................................................................................................................7 
2.4  Sonstiges ................................................................................................................................12 

Bewertungsobjekt: Grundstück mit freistehendem Einfamilien- 3  Wertermittlung ..............................................................................................................................14 

wohnhaus und Garage 3.1  Verfahrenswahl .......................................................................................................................14 
3.2  Herstellungskosten der baulichen Anlagen .............................................................................14 
3.3  Alterswertminderung ...............................................................................................................18 
Adresse: Weilerweg 12
3.4  Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen..............................................22 
53121 Bonn 3.5  Bodenwert ...............................................................................................................................22 
3.6  Marktanpassung und Sachwert ...............................................................................................23 
Auftraggeberin: Astrid Schneider
Ulmenweg 8 4  Verkehrswert .................................................................................................................................24 
51789 Lindlar

Aktenzeichen: P 001/12

Wertermittlungsstichtag: 01. September 2012

Max Mustermann
von der Industrie- und Handelskammer Musterstadt
öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

von der IfS-Zertifizierungsgesellschaft für Sachverständige mbH

zertifizierter Sachverständiger
für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

Hauptstraße 1
12345 Musterstadt

Tel: 0123/4567
Fax: 0123/4568

Email: maxmustermann@youvalue.de

Internet: http://www.youvalue.de
 Sachverständigenbüro Mustermann Sachverständigenbüro Mustermann

Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 2 Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 3

Zusammenstellung wesentlicher Daten 1 Allgemeines

Bewertungsobjekt Grundstück mit freistehendem Einfamilienwohnhaus und Garage Mitarbeit an diesem Dieses Gutachten wurde unter der Mitarbeit von Hubert Hilfskraft erstellt.
Gutachten Dabei handelt es sich um eine Mitarbeit im Sinne der Sachverständigen-
ordnung (Recherche und Gutachtenentwurf).
Datum des Auftrags 15. August 2012
Zweck des Gutachtens Verkehrswertermittlung zur Bemessung eines marktgerechten Kaufpreises
Wertermittlungsstichtag 01. September 2012
im Rahmen eines geplanten Ankaufs
Ortstermin 15. August 2012
Bewertungsobjekt Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein am Weilerweg gelege-
nes Grundstück, das mit einem freistehenden, eingeschossigen Einfamili-
Baujahr des Gebäudes ca. 1979/80 enhaus bebaut ist. Das Gebäude ist voll unterkellert, das Dachgeschoss
Wohnlich nutzbare Fläche rd. 145 m² wurde wohnlich ausgebaut. Der nicht ausgebaute Spitzboden ist als La-
gerfläche über eine Deckenklappe mit Leiter zugänglich. Auf dem Grund-
Brutto-Grundfläche rd. 295 m² stück befindet sich zudem eine Garage.
Restnutzungsdauer ca. 43 Jahre
Grundbuchrechtliche Das Bewertungsobjekt ist wie folgt in das Grundbuch eingetragen:
Grundstücksgröße 334 m² Angaben
Amtsgericht ............ Bonn
Grundbuch von ...... Endenich
Herstellungskosten der baulichen Anlagen 274.335 EUR
Blatt ....................... 1234
Alterswertminderung – 105.893 EUR Gemarkung ............ Endenich
Flur ........................ 17
Sachwert der baulichen Anlagen 168.442 EUR
Lfd. Nr. ................... 1
Sachwert der baulichen Außenanlagen 6.738 EUR Flurstück-Nr. .......... 132
Größe .................... 334 m²
Bodenwert 91.516 EUR
vorläufiger Sachwert 266.696 EUR Eigentümer Eigentümer sind laut dem vorliegenden Grundbuchauszug vom 15. Au-
gust 2012 die Eheleute Michael und Marianne Schulze.
Sachwertfaktor 1,40
marktangepasster vorläufiger Sachwert 373.374 EUR Ortsbesichtigung Die Ortsbesichtigung fand am 15. August 2012 statt. Anwesen waren:
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale − 25.000 EUR
 Marianne Schulz (Eigentümerin)
Sachwert 348.374 EUR  Michael Schulz (Eigentümer)
 Astrid Schneider (Auftraggeberin)
 Max Mustermann (Sachverständiger)
Verkehrswert, rd. 348.000 EUR
 Hubert Hilfskraft (Mitarbeiter des Sachverständigen)

Qualitäts- und Werter- Die Recherche bezüglich der wertrelevanten Merkmale des Bewertungs-
mittlungsstichtag objekts wurde am 01. September 2012 abgeschlossen. Dieser Tag ist
auch der Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag.

Dokumente und Infor-  Auszug aus dem Grundbuch vom 15. August 2012
mationen, die bei der  Auszug aus der Flurkarte vom 16. August 2012
Wertermittlung zur Ver-  Auszug aus dem Liegenschaftsbuch vom 16. August 2012
fügung standen  Schriftliche Auskunft aus dem örtlichen Bau- und Planungsrecht vom
14. August 2012
 Schriftliche Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis vom 15. August
2012
 Schriftliche Auskunft der Stadt Bonn über erschließungsrechtliche
Fragen vom 13. August 2012
 Schriftliche Auskunft des Amtes für Umwelt, Verbraucherschutz und
Lokale Agenda der Stadt Bonn vom 16. August 2012
 Grundrisspläne, Flächenberechnungen und Baubeschreibungen aus
den Bauakten der Stadt Bonn vom 15. August 2012
 Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstücks-
werte in der Bundesstadt Bonn, Stand 01. Januar 2012
 Auskünfte und Informationen insbesondere der an der Ortsbesichti-
gung beteiligten Personen
 ergänzende mündliche Auskünfte
 Sachverständigenbüro Mustermann Sachverständigenbüro Mustermann

Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 4 Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 5

2 Wertrelevante Merkmale
Wesentliche rechtliche Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen der Verkehrswertermittlung und
Grundlagen damit auch des vorliegenden Gutachtens finden sich in den folgenden
Rechtsnormen: 2.1 Lage
 Baugesetzbuch (BauGB) Lage im Stadtgebiet  Stadtbezirk Bonn
 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)  Stadtteil Endenich
 Wertermittlungsrichtlinien (WertR)  Entfernung zum Zentrum von Endenich ca. 500 m
 Sachwertrichtlinie (SW-RL)  Entfernung zum Zentrum von Bonn ca. 3 km
 Baunutzungsverordnung (BauNVO)
 Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) Entfernungen  Köln ca. 30 km
 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)  Koblenz ca. 60 km
 Landesbauordnung NRW (LBauO NRW)  Düsseldorf ca. 75 km
 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
Nähere Umgebung In der näheren Umgebung des Bewertungsobjekts sind überwiegend ein-
bis zweigeschossige Einfamilienhäuser vorhanden. Grün- und Erholungs-
flächen (z.B. Meßdorfer Feld) sind vom Bewertungsobjekt gut zu errei-
Auszug aus der Flurkarte chen.

Verkehrsanbindung  nächste Bushaltestellen (z.B. Weilerweg) mit Verbindung nach Duis-

dorf sowie zum Zentrum von Bonn in fußläufiger Entfernung
 nächster DB-Bahnhof (Duisdorf) mit Verbindung nach Euskirchen und
zum Hauptbahnhof Bonn ca. 1,5 km entfernt
 Autobahnanschlussstelle Bonn-Endenich (A 565) ca. 1 km entfernt
 Hauptbahnhof Bonn ca. 3 km entfernt
 ICE-Bahnhof Siegburg ca. 29 km entfernt
 Flughafen Köln/Bonn ca. 28 km entfernt

Verkehrsimmissionen Bei dem Weilerweg handelt es sich um eine schmale innerörtliche Straße,
die überwiegend durch die direkten Anwohner genutzt wird. Diesbezüglich
sind keine wesentlichen Immissionen zu erwarten. Auch von den umlie-
genden, größer dimensionierten Erschließungsanlagen (z.B. Koblenzer
Straße) gehen keine Lärmbeeinträchtigungen aus, die bis zum Bewer-
tungsobjekt reichen. Die Lärmkarte der Stadt Bonn (http://www. bonn.de,
Stand: 20. August 2012) bestätigt, dass die Verkehrsbelastungen im Be-
reich des Bewertungsobjekts unterhalb der dargestellten Grenzwerte von
rd. 55 dB(A) liegen.

Sonstige Immissionen Sonstige Immissionen konnten bei der Ortsbesichtigung nicht festgestellt
werden.

Infrastruktur Ärzte, Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten für den kurzfristi-

gen Bedarf sind in der näheren Umgebung vorhanden. Der mittel- und
langfristige Bedarf kann im Zentrum und Umland von Bonn gedeckt wer-
den.

Parkplätze Im öffentlichen Straßenraum sind einige Parkmöglichkeiten vorhanden.

Auf dem Grundstück befindet sich zudem eine Garage mit befestigter
Zufahrt.

Lagebeurteilung im Die Wohnlage "Weilerweg 12" wird im aktuellen Mietpreisspiegel der Stadt
Mietpreisspiegel Bonn als "gut" eingestuft (mögliche Einstufungen: einfach, mittel, gut, sehr
gut).

Lagebeurteilung Es handelt sich um eine Lage mit folgenden wesentlichen Eigenschaften:

insgesamt
 gute Wohnlage mit aufgelockerter Bebauung
 keine wesentlichen Belastungen durch Verkehrsimmissionen
 gute Verkehrsanbindung und Infrastruktur
Fotos werden in diesem Beispielgutachten nicht wiedergegeben. Ausschnitte aus Regional- und  Zugang zu Grün- und Erholungsflächen
Stadtplänen werden hier ebenfalls nicht abgedruckt.
 Sachverständigenbüro Mustermann
Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 6
Wo wird die Lage bei Insbesondere im Bodenwert und bei der Marktanpassung durch den
der Wertermittlung be- Sachwertfaktor.
rücksichtigt?
2.2 Rechtliche Gegebenheiten
Miete / Mietvertrag Das Wohnhaus wurde zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung von den Ei-
gentümern bewohnt. Es wird folglich für die Wertermittlung davon ausge-
gangen, dass keine gültigen Mietverträge existieren und demnach auch
keine Miete gezahlt wird.
Eintragungen in Abt. II Laut dem vorliegenden Grundbuchauszug vom 15. August 2012 ist in Abt.
II des Grundbuchs keine Eintragung vorhanden.
Baulasten Laut schriftlicher Auskunft der Stadt Bonn vom 15. August 2012 ist für das
zu bewertende Grundstück Gemarkung Endenich, Flur 17, Flurstück 132
keine Baulast eingetragen.
Baurecht Laut schriftlicher Auskunft aus dem örtlichen Bau- und Planungsrecht der
Stadt Bonn vom 14. August 2012 besteht für das Bewertungsobjekt ein
qualifizierter Bebauungsplan mit der Nr. 7418-26 vom 12. September
1990, zuletzt geändert am 30. September 1994. Dieser trifft für das zu
bewertende Wohnhausgrundstück folgende wesentliche Festsetzungen:
 Reines Wohngebiet (WR)
 Zahl der Vollgeschosse 1 (I), Höchstgrenze
 offene Bauweise (o)
 Grundflächenzahl (GRZ): 0,4
 Geschoßflächenzahl (GFZ): 0,8
Baugenehmigungen In den Bauakten der Stadt Bonn sind insbesondere folgende Dokumente
vorhanden:
 Baugenehmigung AZ 123566 VV (Errichtung eines Einfamilienhauses
mit Garage) vom 01. September 1979
 Bescheinigung über das Ergebnis der Bauzustandsbesichtigung des
Rohbaues vom 10. April 1980; keine Mängel
 Bescheinigung über das Ergebnis der Bauzustandsbesichtigung an-
lässlich der abschließenden Fertigstellung vom 28. August 1980;
keine Mängel
Auf der Grundlage der vorliegenden Unterlagen wird für die Wertermitt-
lung davon ausgegangen, dass die zu bewertenden baulichen Anlagen
(Wohnhaus und Garage) den geltenden Vorschriften entsprechend errich-
tet wurden und somit bau- und planungsrechtlich zulässig sind.
Abgabenrechtliche Laut schriftlicher Auskunft des Bauordnungsamtes der Stadt Bonn vom
Situation 27. April 2012 ist ein Erschließungsbeitrag nach §§ 127 ff. BauGB für das
Grundstück nicht zu zahlen, weil die Straße eine vorhandene bzw. herge-
stellte Erschließungsanlage nach § 242 BauGB ist. Ein Kanalbeitrag und
ein Straßenbaubeitrag nach § 8 KAG NW sind nicht mehr zu zahlen.
Straßenbaubeiträge können jedoch grundsätzlich für künftige Ausbau-
maßnahmen noch erhoben werden.
Bei der Recherche der wertrelevanten Zustandsmerkmale konnte nicht
festgestellt werden, ob zum Wertermittlungsstichtag über die oben be-
nannten Beiträge hinaus noch weitere öffentlich-rechtliche Beiträge und
nicht-steuerliche Abgaben zu entrichten waren. Es wird daher vorausge-
setzt, dass derartige Beiträge und Abgaben am Stichtag nicht mehr zu
entrichten waren. Dabei handelt es sich vor allem um:
Sachverständigenbüro Mustermann
Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 7
 Umlegungsausgleichsleistungen nach § 64 BauGB
 Ablösebeiträge für Stellplatzverpflichtungen
 Naturschutzrechtliche Ausgleichsabgaben (Kostenerstattungsbeträge)
 Versiegelungsabgaben
 Ablösebeträge nach Baumschutzsatzungen
 Beiträge aufgrund von Satzungen der Wasser- und Bodenverbände
Das Grundstück liegt nicht innerhalb eines Sanierungsgebietes oder Ent-
wicklungsbereiches nach §§ 136, 165 BauGB.
Wo und wie werden die  Miete / Mietvertrag ................... Annahme: nicht vorhanden
rechtlichen Gegeben-  Eintragungen in Abt. II ............. nicht vorhanden
heiten bei der Werter-  Baulasten................................. nicht vorhanden
mittlung berücksichtigt?  Baurecht .................................. Bodenwert
 Baugenehmigungen................. Konformität mit dem Baurecht wird
unterstellt
 Abgabenrechtliche Situation .... es wird vorausgesetzt, dass keine Ab-
gaben mehr zu entrichten sind
2.3 Bauliche Anlagen
Vorbemerkung Die nachfolgenden Angaben erfolgen in einem für die Wertermittlung aus-
reichenden Umfang. Es handelt sich dabei ausdrücklich nicht um eine
detaillierte Baubeschreibung. Die Angaben beziehen sich nur auf dominie-
rende Ausstattungsmerkmale. Teilbereiche können hiervon abweichend
ausgeführt sein. Beschreibungen der nicht sichtbaren Bauteile beruhen
auf den vorhandenen Unterlagen oder auf entsprechenden Annahmen.
Baujahr laut vorliegender Unterlagen ca. 1979/80
Bauweise der baulichen  freistehendes Einfamilienhaus in Massivbauweise
Anlagen  eingeschossig (EG) mit ausgebautem Dachgeschoss
 nicht ausgebauter Spitzboden
 voll unterkellert
 Fundamente: Stampf- bzw. Stahlbeton
 Decken: Stahlbeton (über KG und EG), Holzbalken (über DG)
 Geschosstreppen: Stahlbeton
 Dach: Satteldach aus Holz mit Betondachsteinen, Dachflächenfenster
 Fassade: Außenputz
 Heizung: Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung,
Fußbodenheizung
 Garage: Massivbauweise, Stahlschwingtor, Flachdach mit bituminöser
Eindeckung
 Sonstiges: offener Kamin, Balkon im DG, Kelleraufgang
Bauliche Außenanlagen  Ver- und Entsorgungsleitungen
und sonstige Anlagen  befestigte Flächen vor dem Gebäude
 Eingangspodest
 Zufahrt zur Garage
 Gartenanlage mit Terrasse
Wesentliche Ausstat-  Fußböden: überwiegend Fliesen und Laminat
tungsmerkmale  Wände: überwiegend tapeziert (Raufaser) und gestrichen, Küche mit
Fliesenspiegel
 Decken: überwiegend tapeziert (Raufaser) und gestrichen oder ge-
strichener Innenglattputz, teilweise mit Holzverkleidung
 Sachverständigenbüro Mustermann Sachverständigenbüro Mustermann

Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 8 Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 9

 Fenster: überwiegend Metallfenster mit Isolierverglasung und Kunst-

stoffrollläden, Dachflächenfenster aus Holz
 Innentüren: überwiegend Holzrahmen mit Holztürblättern, teilweise mit
Glasausschnitten
 im EG Gäste-WC mit Handwaschbecken und WC, ca. 2 m hoch ge-
fliest
 im DG Badezimmer mit Wanne, Dusche, Waschbecken und WC, ca.
2 m hoch gefliest
 im KG Badezimmer Dusche, Waschbecken und WC, raumhoch ge-
fliest
Zustand der baulichen Das Wohnhaus wurde ursprünglich ca. 1979/80 errichtet und ist demnach
Anlagen und Außenan- bereits rd. 30 Jahre alt. Die baulichen Anlagen befanden sich zum Zeit-
lagen punkt der Ortsbesichtigung insgesamt in einem normalen Unterhaltungs-
zustand. Laut Angabe der Eigentümer im Rahmen des Ortstermins sind in
der Vergangenheit einige Modernisierungen durchgeführt worden (z.B.
Innenausbau, Fenster, Heizung) durchgeführt worden. Dennoch konnten
im Rahmen der Ortsbesichtigung einige Unterhaltungsrückstände und
Schäden festgestellt werden. Es sind insbesondere folgende Arbeiten
auszuführen:
 Erneuern des Gäste-WCs und der Badezimmer
 Sanierung des Balkons
 Überarbeiten der Innentüren
 Streichen der Fassade
 Neugestaltungsmaßnahmen im Garten (z.B. Terrasse)
Die obige Aufzählung ist nicht als abschließend zu betrachten. Es wären
insbesondere im Hinblick auf die energetische Qualität des Wohngebäu-
des weitere Maßnahmen denkbar, z.B. zusätzliche Dämmung der Fas-
sade. Auch die Erneuerung der Garageneindeckung wäre eine mögliche
Überlegung. Darüber hinaus sind übliche Renovierungs- und Neugestal-
tungsmaßnahmen, die im Rahmen eines Eigentümerwechsels anfallen
(z.B. Tapezier- und Malerarbeiten, Arbeiten an Bodenbelägen, Kleinstre-
paraturen, etc.), vorzunehmen. Hiervon geht jedoch nur geringe Wertrele-
vanz aus. Es erfolgte im Übrigen keine Funktionsüberprüfung der haus-
technischen Anlagen (z.B. Elektrik, Heizung, Wasser und Abwasser).
Aufteilung Das Gebäude ist wie folgt aufgeteilt:
 KG: Flur, Badezimmer, Kellerräume mit üblichen Nutzungen
 EG: Eingangsbereich, Diele, Gäste-WC, Küche, Esszimmer, Wohn-
zimmer, Gästezimmer, Terrasse
 DG: Diele, Badezimmer, drei Schlafzimmer, Balkon
 Spitzboden: Lagerfläche
Grundrisspläne Auf einer Wiedergabe der Grundrisspläne wird bei diesem Beispielgut-
achten verzichtet.
Brutto-Grundfläche Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundriss-
ebenen eines Bauwerks. Dabei handelt es sich um die Summe der markt-
üblich nutzbaren, zwischen den aufgehenden Bauteilen befindlichen
Grundflächen eines Bauwerkes, berechnet nach dessen äußeren Maßen,
jedoch ohne nicht nutzbare Dachflächen und konstruktiv bedingte Hohl-
räume. Sie ist die Grundlage für die Ermittlung der Herstellungskosten, die
an späterer Stelle durchgeführt wird.
In Anlehnung an die DIN 277-1:2005-02 sind bei den Grundflächen fol-
gende Bereiche zu unterscheiden:
 Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen
 Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe um-
schlossen
 Bereich c: nicht überdeckt
Für die Anwendung der Normalherstellungskosten 2010 zur Ermittlung der
absoluten Herstellungskosten der baulichen Anlagen sind laut Sachwert-
Richtlinie (SW-RL) im Rahmen der Ableitung der Brutto-Grundfläche nur
die Grundflächen der Bereiche a und b zu Grunde zu legen. Balkone,
auch wenn Sie überdeckt sind, sind dem Bereich c zuzuordnen. Nicht zur
Brutto-Grundfläche gehören Flächen von Spitzböden, vgl. auch nachfol-
gende Abbildung:

Wertminderung Ob ein neuer Eigentümer sämtliche aufgeführten Arbeiten erledigt, ist von
den jeweiligen individuellen Vorstellungen und Möglichkeiten abhängig.
So sind die bestehenden Sanitärbereiche noch nutzbar, entsprechen aber
nicht mehr den heutigen modernen Ansprüchen. Auch im Hinblick auf die
Fassade sowie den Balkon wird jeder seine individuellen Vorstellungen
haben.

Da insgesamt kaum beurteilt werden kann, welche Arbeiten ein marktüb-

lich handelnder Eigentümer vornimmt, kann die Wertminderung aufgrund
des Zustands der baulichen Anlagen nur grob geschätzt werden. Für die
Wertermittlung erachte ich daher eine Wertminderung von 25.000 EUR für
angemessen.

Die von mir gewählte Wertminderung beruht auf durchschnittlichen Er-

fahrungswerten der einschlägigen Fachliteratur, die weder der einfachen
noch der stark gehobenen Kategorie entstammen. Sie wird als besonde-
res objektspezifisches Grundstücksmerkmal in der Wertermittlung berück-
sichtigt.

Kleinere Mängel und Schäden sind im Übrigen im Ansatz der Herstel-

lungskosten und der Alterswertminderung mit enthalten. Es wird voraus-
gesetzt, dass das Gebäude nach den üblichen Regeln des Bauhandwerks
errichtet wurde.
 Sachverständigenbüro Mustermann Sachverständigenbüro Mustermann

Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 10 Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 11

Entscheidend für die Anrechenbarkeit der Grundflächen in Dachgeschos-

sen ist ihre Nutzbarkeit. Dabei genügt es nach der Sachwert-Richtlinie
auch, dass nur eine untergeordnete Nutzung, z.B. als Lager- oder Abstell- Geschoss Raum Wohnfläche
räume, möglich ist. Als nutzbar können Dachgeschosse ab einer lichten Eingangsbereich rd. 4,24 m²
Höhe von ca. 1,25 m behandelt werden, sowie sie begehbar sind. Eine
Diele rd. 4,89 m²
Begehbarkeit setzt eine feste Decke und die Zugänglichkeit voraus, vgl.
auch nachfolgende Abbildung: Gäste-WC rd. 2,12 m²
Küche rd. 10,24 m²
EG
Esszimmer rd. 13,64 m²
Wohnzimmer rd. 32,67 m²
Gästezimmer rd. 8,99 m²
Terrasse (am Haus) rd. 2,70 m²
Summe EG rd. 79,49 m²
Diele rd. 6,93 m²
Badezimmer rd. 9,97 m²
Schlafzimmer 1 rd. 13,83 m²
DG
Schlafzimmer 2 rd. 15,98 m²
Schlafzimmer 3 rd. 16,95 m²
Balkon rd. 1,62 m²
Summe DG rd. 65,28 m²
Summe gesamt rd. 145 m²
Bei Gebäuden mit ausgebautem Dachgeschoss – wie im vorliegenden
Fall – bestimmt sich der Grad der wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Dach- Anmerkungen zu den ermittelten Wohnflächen:
geschosses insbesondere nach der vorhandenen Wohnfläche. Diese ist  Die Flächen der Terrasse sowie des Balkons wurden nach den Vor-
im Wesentlichen abhängig von Dachneigung, Giebelbreite und Drempel- schriften der Wohnflächenverordnung mit 25 Prozent angesetzt.
höhe.  Die Grundrisspläne aus der Bauakte zeigen in der Regel den Rohbau-
zustand. Daher wurde – wie auch in den vorliegenden Flächenberech-
Die Brutto-Grundfläche des Wohngebäudes wurde anhand der vorliegen- nungen aus der Bauakte – ein Putzabschlag in der üblichen Höhe von
den Grundrisspläne in einer für die Wertermittlung ausreichenden Genau- 3 Prozent innerhalb der Einzelberechnungen berücksichtigt.
igkeit wie folgt ermittelt:  Die Kellerräume (inklusive Badezimmer) gelten nicht als Wohnraum
und werden daher in der Wohnfläche nicht berücksichtigt.
 In Anbetracht der Verfahrenswahl ist die exakte Wohnfläche jedoch
Geschoss Brutto-Grundfläche
nicht ausschlaggebend; sie geht nicht unmittelbar in die Wertermitt-
KG rd. 100 m² lung ein.
EG rd. 100 m²
Wo werden die Gebäu- Im Wesentlichen bei den Normalherstellungskosten und der Alterswert-
DG rd. 95 m² demerkmale bei der minderung. Die Wertminderung aufgrund des Zustands der baulichen An-
Summe rd. 295 m² Wertermittlung berück- lagen wird als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal be-
sichtigt? rücksichtigt.
Die Brutto-Grundfläche der Garage wurde zu rd. 20 m² ermittelt.

Anmerkungen zu der ermittelten Brutto-Grundfläche:

 Der Balkon im DG gehört zu den c-Flächen und ist bei der Brutto-
Grundfläche entsprechend nicht zu berücksichtigen.
 Es ist ein Drempel von ca. 1 m Höhe vorhanden, so dass eine gute
wirtschaftliche Nutzbarkeit des ausgebauten Dachgeschosses gege-
ben ist.
 Der nicht ausgebaute Spitzboden gehört nicht zur Brutto-Grundfläche.

Wohnlich nutzbare Die wohnlich nutzbare Fläche wurde auf der Grundlage der vorhandenen
Fläche des Gebäudes Grundrisse in Anlehnung an die einschlägigen Vorschriften in einer für die
Wertermittlung ausreichenden Genauigkeit ermittelt. Zu den vorliegenden
Flächenberechnungen aus der Bauakte der Stadt Bonn ergeben sich teil-
weise Abweichungen, da bei diesen auch reine Kellerräume in der Wohn-
fläche berücksichtigt wurden. Die Wohnfläche ergibt sich nach meinen
Berechnungen zu:
 Sachverständigenbüro Mustermann Sachverständigenbüro Mustermann

Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 12 Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 13

2.4 Sonstiges
Anmerkung
Bodenbeschaffenheit Die Bodenbeschaffenheit (z.B. Bodengüte, Eignung als Baugrund) wurde
im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens nicht untersucht. Diesbezüg-
liche Untersuchungen können nur durch einen entsprechenden Fachgut-
achter durchgeführt werden.
Im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens wurde lediglich bei der Sich-
tung der vorgelegten Unterlagen und beim Ortstermin auf mögliche Indi-
katoren für Besonderheiten des Bodens geachtet. Auffälligkeiten waren
nicht erkennbar. Dementsprechend wird eine standortübliche Bodenbe-
schaffenheit ohne bewertungsrelevante Besonderheiten unterstellt.
Altlasten Laut schriftlicher Auskunft aus dem Altlastenkataster der Stadt Bonn vom
16. August 2012 ist das Bewertungsobjekt weder von Altlasten (Altablage-
rungen, Altablagerungs-Verdachtsflächen, Altstandorte, Altstandort-Ver-
dachtsflächen) noch von schädlichen Bodenveränderungen betroffen.
Erschließung Das Grundstück wird vom Weilerweg aus verkehrsmäßig erschlossen. Es
wird davon ausgegangen, dass die übrige Erschließung (z.B. Kanal, Was-
ser, Gas und Strom) ebenfalls über diese Straße verläuft.
Es handelt sich im vorliegenden Fall um ein Wertgutachten und nicht um
ein Bausubstanzgutachten!
Es wurden im vorliegenden Fall lediglich augenscheinliche, stichproben-
artige Feststellungen getroffen. Vorhandene Abdeckungen von Boden-,
Wand- oder Deckenflächen wurden nicht entfernt. Bei der Substanzbe-
schreibung muss daher unter Umständen eine übliche Ausführungsart
und ggf. die Richtigkeit von Angaben unterstellt werden. Aussagen über
tierische und pflanzliche Holzzerstörer oder sog. Rohrleitungsfraß, Bau-
grund- und statische Probleme, Schall- und Wärmeschutz, gesundheits-
schädliche Stoffe etc. sind daher im Rahmen dieses Gutachtens ohne
weitere Untersuchungen eines entsprechenden Spezialunternehmens
unvollständig und unverbindlich.
Weiterhin wird vorausgesetzt, dass bis auf die eventuell festgestellten
Mängel die zum Bauzeitpunkt gültigen einschlägigen technischen Vor-
schriften und Normen (z.B. Statik, Schall und Wärmeschutz, Brandschutz)
eingehalten worden sind.

Energetische Qualität Die Energieeinsparverordnung (EnEV), die am dem 1. Oktober 2009 in

Kraft getreten ist, stellt für Neubauten und Bestandsgebäude hohe An-
sprüche an die energetische Qualität. Im vorliegenden Bewertungsfall
handelt es sich um ein älteres Bestandsgebäude. Diesbezüglich sind bei-
spielsweise folgende Vorschriften zu berücksichtigen:

 bei größeren Änderungen an Außenbauteilen müssen bestimmte

Grenzwerte der EnEV eingehalten werden (z.B. für die Wärmedurch-
gangskoeffizienten)
 die meisten elektrischen Speicherheizsysteme dürfen ab dem 31. De-
zember 2019 nicht mehr betrieben werden
 Heizkessel, die vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt
worden sind, dürfen größtenteils nicht mehr betrieben werden.
 ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserlei-
tungen sowie Armaturen von Heizungsanlagen, die sich nicht in be-
heizten Räumen befinden, müssen gedämmt werden
 ungedämmte oberste Geschossdecken beheizter Räume oder die
darüber liegenden Dächer müssen so gedämmt werden dass ein be-
stimmter Wärmedurchgangskoeffizient nicht überschritten wird
 Außenbauteile dürfen nicht in einer Weise verändert werden, dass die
energetische Qualität des Gebäudes verschlechtert wird

Eine genaue Analyse der energetischen Anforderungen und der daraus

resultierenden Kosten kann nur durch einen entsprechenden Spezialisten
angefertigt werden. Im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens ist eine
derartige Analyse nicht möglich.

Energieausweis Die EnEV schreibt vor, dass Verkäufer oder Vermieter im Falle eines ge-
planten Verkaufs oder einer Vermietung den potenziellen Käufern oder
Mietern einen Energieausweis vorlegen müssen. Der Energieausweis für
Gebäude ist eine Art Ausweis, der dokumentiert wie das Gebäude ener-
getisch einzuschätzen ist.

Im vorliegenden Fall ist vermutlich kein Energieausweis vorhanden. Da es

sich um ein älteres Gebäude handelt, kann davon ausgegangen werden,
dass die baulichen Anlagen im jetzigen Zustand den Anforderungen der
EnEV zumindest teilweise nicht gerecht werden und ein Energieausweis
dies auch dokumentieren würde (vgl. Bemerkungen zum Zustand).
 Sachverständigenbüro Mustermann Sachverständigenbüro Mustermann

Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 14 Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 15

3 Wertermittlung
3.1 Verfahrenswahl
Begründung der Das zu bewertende Grundstück ist mit einem freistehenden Einfamilien-
Verfahrenswahl wohnhaus mit Garage bebaut. Derartige Objekte werden in der Regel
nicht ertragsorientiert genutzt. Der gewöhnliche Geschäftsverkehr schätzt
solche Objekte im Allgemeinen nach Baukosten oder nach Vergleichs-
preisen ein. Demzufolge müssen auch bei der Verkehrswertermittlung die
Baukosten oder Preise von vergleichbaren Objekten im Vordergrund ste-
hen. Dies ist im Rahmen der von der ImmoWertV vorgegebenen Verfah-
ren nur über das Sachwert- bzw. das Vergleichswertverfahren möglich.

Die Anwendung des Sachwertverfahrens ist im vorliegenden Fall unpro-

blematisch. Für die Anwendung des in der ImmoWertV normierten Ver-
gleichswertverfahrens stehen jedoch nicht genügend Kaufpreise von Ob-
jekten zur Verfügung, die mit dem Bewertungsobjekt hinreichend genau
vergleichbar sind. Die vorhandenen und uns zugänglich gemachten Ver-
gleichspreise des Gutachterausschusses werden daher lediglich für eine
Plausibilitätskontrolle des Sachwerts herangezogen.

Der Verkehrswert wird im vorliegenden Fall somit im Sachwertverfahren

ermittelt und mittels Vergleichspreisen auf Plausibilität überprüft. Als Plau-
sibilitätskontrolle wird zudem der Ertragswert ermittelt.

Sachwertverfahren Sach- und Verkehrswert ergeben sich im vorliegenden Fall aus folgenden
Komponenten:

Herstellungskosten der baulichen Anlagen

– Alterswertminderung
= Sachwert der baulichen Anlagen
+ Sachwert der baulichen Außenanlagen
+ Bodenwert
= vorläufiger Sachwert (Gebäude und Grundstück)
x Marktanpassung durch Sachwertfaktor
= marktangepasster vorläufiger Sachwert
Die Einordnung des zu bewertenden Gebäudes in die jeweilige Standard-
 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
stufe erfolgt auf der Basis der Beschreibung der Gebäudestandards aus
= Sachwert
Anlage 2 der Sachwert-Richtlinie. Diese beziehen sich ebenfalls auf das
Jahr 2010 sind abhängig von folgenden Merkmalen:
Vorgehensweise Nachfolgend werden die Eingangsdaten des Sachwertverfahrens ermittelt.
Daran anschließend wird der Sachwert nach dem obigen Modell berech-
net. Letztendlich werden auch noch Plausibilitätskontrollen über den Er-  Außenwände
tragswert durchgeführt.  Dach
 Fenster und Außentüren
 Innenwände und –türen
 Deckenkonstruktion und Treppen
3.2 Herstellungskosten der baulichen Anlagen  Fußböden
 Sanitäreinrichtungen
Normalherstellungs- Die Herstellungskosten des Wohnhauses werden auf der Grundlage von
kosten für das Wohn- Normalherstellungskosten ermittelt. Diese werden im vorliegenden Bewer-  Heizung
haus tungsfall in Anlehnung an die in der Sachwert-Richtlinie des Bundesmi-  Sonstige technische Ausstattung
nisteriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung) angegebenen Normal-
herstellungskosten gewählt. Dabei handelt es sich um die derzeit aktu- Im vorliegenden Fall ergibt sich nachfolgende Wertung im Sinne der
ellsten Werte (NHK 2010). Sachwert-Richtlinie:

Dort werden für die vorliegende Gebäudeart folgende Normalherstellungs-

kosten (Kostenkennwerte) für das Jahr 2010 inklusive ca. 17 Prozent
Baunebenkosten angegeben:
 Sachverständigenbüro Mustermann Sachverständigenbüro Mustermann

Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 16 Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 17

Standardstufe Herstellungskosten des Mit dem zuvor ermittelten und korrigierten Kostenkennwert sowie der
Standardmerkmal Wohngebäudes Brutto-Grundfläche ergeben sich die Herstellungskosten des Wohnge-
1 2 3 4 5
bäudes wie folgt:
Außenwände 1
Dach 1 korrigierter Kostenkennwert 853 EUR/m²
Fenster und Außentüren 1 x Brutto-Grundfläche 295 m²
Innenwände und -türen 0,5 0,5 = Herstellungskosten Wohngebäude 251.635 EUR
Deckenkonstruktion und Treppen 0,3 0,7
Fußböden 0,5 0,5 Normalherstellungs- Für die Garage werden in den Normalherstellungskosten 2010 folgende
Sanitäreinrichtungen 0,6 0,4 kosten für die Garage Kostenkennwerte angegeben:
Heizung 0,2 0,8
Sonstige technische Ausstattung 1

Kostenkennwerte für 655 725 835 1.005 1.260

Gebäudeart: EUR/m² EUR/m² EUR/m² EUR/m² EUR/m²

Über die Wägungsanteil der einzelnen Standardmerkmale ergibt sich fol-

gender gewogener Kostenkennwert:

Wägungs- Anteil am Anteil an der

Standardmerkmal
anteil Kostenkennwert Standardstufe
Außenwände 23 % 167 EUR/m² 0,46
Dach 15 % 109 EUR/m² 0,30
Fenster und Außentüren 11 % 80 EUR/m² 0,22
Hierin bedeuten die Standardstufen:
Innenwände und -türen 11 % 86 EUR/m² 0,28
Deckenkonstruktion und Treppen 11 % 105 EUR/m² 0,41  3: Fertiggaragen
Fußböden 5% 46 EUR/m² 0,18  4: Garagen in Massivbauweise
Sanitäreinrichtungen 9% 81 EUR/m² 0,31  5: individuelle Garagen in Massivbauweise
Heizung 9% 87 EUR/m² 0,34
Sonstige technische Ausstattung 6% 50 EUR/m² 0,18 Im vorliegenden Fall trifft die Standardstufe 4 auf die Garage zu. Der
Kostenkennwert von 485 EUR/m² Brutto-Grundfläche wird demnach für
Ergebnisse (gewogene Summen) 100 % 811 EUR/m² 2,67 angemessen erachtet. Dieser beinhaltet übliche Baunebenkosten von ca.
15 Prozent.

Korrekturen und Die Sachwert-Richtlinie sieht Korrekturen und Anpassungsmöglichkeiten Korrektur wegen der Aufgrund der Baupreisentwicklung der letzten Jahre (seit dem Bezugs-
Anpassungen der Kostenkennwerte vor: Baupreisentwicklung zeitpunkt der Normalherstellungskosten im Jahre 2010) bis zum Werter-
mittlungsstichtag wird - laut dem letzten verfügbaren statistischen Bericht
 Der nicht ausgebaute Spitzboden bedarf keiner Korrektur, da er im des Statistischen Bundesamtes - von einem prozentualen Anstieg von rd.
resultierenden Kostenkennwert bereits enthalten ist. 5,2 Prozent ausgegangen, was zu einem Faktor von 1,052 führt.
 Die Gebäudeart (freistehendes Einfamilienhaus) bedarf keiner
Kostenkorrektur. Kostenkennwert im Der endgültige Kostenkennwert berechnet sich somit wie folgt:
 Es muss berücksichtigt werden, dass die die Kostenkennwerte der vorliegenden Fall
Normalherstellungskosten auf das Jahr 2010 beziehen, der Werter- Kostenkennwert 485 EUR/m²
mittlungsstichtag jedoch im Jahr 2012 liegt. x Baupreisentwicklung 1,052
= korrigierter Kostenkennwert 510 EUR/m²
Korrektur wegen der Aufgrund der Baupreisentwicklung der letzten Jahre (seit dem Bezugs-
Baupreisentwicklung zeitpunkt der Normalherstellungskosten im Jahre 2010) bis zum Werter- Herstellungskosten der Mit dem zuvor ermittelten und korrigierten Kostenkennwert sowie der
mittlungsstichtag wird - laut dem letzten verfügbaren statistischen Bericht Garage Brutto-Grundfläche ergeben sich die Herstellungskosten der Garage wie
des Statistischen Bundesamtes - von einem prozentualen Anstieg von rd. folgt:
5,2 Prozent ausgegangen, was zu einem Faktor von 1,052 führt.
korrigierter Kostenkennwert 510 EUR/m²
Kostenkennwert im Der endgültige Kostenkennwert berechnet sich somit wie folgt: x Brutto-Grundfläche 20 m²
vorliegenden Fall = Herstellungskosten Garage 10.200 EUR
Kostenkennwert 811 EUR/m²
x Baupreisentwicklung 1,052 In den NHK nicht er- Im vorliegenden Fall gilt es zusätzlich folgende Bauteile zu berücksichti-
= korrigierter Kostenkennwert 853 EUR/m² fasste Bauteile gen:

Brutto-Grundfläche Die Brutto-Grundfläche des Wohngebäudes wurde in einer für die Werter-  Kelleraufgang: 6.000 EUR
mittlung ausreichenden Genauigkeit zu rd. 295 m² ermittelt.  Balkon: 6.500 EUR
 Sachverständigenbüro Mustermann Sachverständigenbüro Mustermann

Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 18 Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 19

Es handelt sich um übliche Kostenkennwerte, die weder der einfachen

noch der stark gehobenen Kategorie entstammen. Die in den NHK nicht Im vorliegenden Fall ergibt sich eine gewogene Standardstufe von rd.
erfassten Bauteile ergeben sich insgesamt zu rd. 13.000 EUR. 2,67. Da keine weiteren baulichen Besonderheiten vorliegen, ergibt sich
die Gesamtnutzungsdauer für das Wwohnhaus zu rd. 70 Jahren. Diese
Herstellungskosten der Damit ergeben sich die Herstellungskosten der baulichen Anlagen (inklu- wird auf der Grundlage der Sachwert-Richtlinie auch für die Garage für
baulichen Anlagen sive Baunebenkosten) wie folgt: angemessen erachtet.

Herstellungskosten Wohngebäude 251.635 EUR Wirtschaftliche Rest- Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem die bauli-
+ Herstellungskosten Garage 10.200 EUR nutzungsdauer chen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung
+ In den NHK nicht erfasste Bauteile 12.500 EUR voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie wird im
= Herstellungskosten der baulichen Anlagen 274.335 EUR Allgemeinen durch Abzug des Alters von der wirtschaftlichen Gesamtnut-
zungsdauer der baulichen Anlagen ermittelt.

3.3 Alterswertminderung
Vorbemerkung Je älter ein Gebäude wird, desto mehr verliert es an Wert. Dieser Wert-
verlust ergibt sich aus der Tatsache, dass die Nutzung eines "gebrauch-
ten" Gebäudes im Vergleich zur Nutzung eines neuen Gebäudes mit zu-
nehmendem Alter immer unwirtschaftlicher wird. Der Wertverlust muss als
Wertminderung im Sachwertverfahren berücksichtigt werden.
Zur Bemessung der Wertminderung müssen zunächst die wirtschaftliche
Gesamtnutzungsdauer und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des
Bewertungsobjekts ermittelt werden.
Wirtschaftliche Ge- Nach der aktuellen Sachwert-Richtlinie des Bundesministeriums für Ver-
samtnutzungsdauer kehr, Bau und Stadtentwicklung (Anlage 3) ergeben sich für Einfamilien-
häuser folgende Gesamtnutzungsdauern bei ordnungsgemäßer Instand-
haltung:
Besonderheit im vor- Diese schematische Vorgehensweise ist jedoch in der Regel nur bei sehr
liegenden Fall neuen Gebäuden anwendbar. Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein
ca. 1979/80 errichtetes Gebäude. In der Vergangenheit wurden bereits
einige Modernisierungen durchgeführt. Zudem werden für die Wertermitt-
lung weitere Modernisierungen unterstellt (vgl. Bemerkungen auf S. 8 des
Gutachtens). Da insbesondere Modernisierungen zu einer Verlängerung
der Restnutzungsdauer führen, würde eine rein mathematische Ermittlung
der Restnutzungsdauer somit zu einem verfälschten Ergebnis führen.
Daher erscheint es sinnvoller, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer für
das Gebäude sachgerecht zu schätzen. Die Schätzung der wirtschaftli-
chen Restnutzungsdauer wird auch in der einschlägigen Literatur als un-
problematisch empfunden. So schreibt zum Beispiel Kleiber (Kleiber, Ver-
kehrswertermittlung, § 6 ImmoWertV, S. 902 ff.):
"Die übliche Restnutzungsdauer - RND – von ordnungsgemäß instand
gehaltenen Gebäuden wird i.d.R. so ermittelt, indem von einer für die Ob-
jektart üblichen Gesamtnutzungsdauer - GND - das Alter in Abzug ge-
bracht wird: RND = GND - Alter. Dies darf nicht schematisch vorgenom-
men werden. Es müssen vor allem die örtlichen und allgemeinen Wirt-
schaftsverhältnisse im Hinblick auf die Verwendbarkeit der baulichen An-
lagen in die Betrachtung mit einbezogen werden.

Die Ermittlung der Restnutzungsdauer durch Abzug des Alters von der
üblichen Gesamtnutzungsdauer wird den im Einzelfall gegebenen Verhält-
nisse oftmals nicht gerecht. Sachgerechter ist es daher, die wirtschaftliche
Restnutzungsdauer am Wertermittlungsstichtag unter Berücksichtigung
des Bau- und Unterhaltungszustands sowie der wirtschaftlichen Verwen-
dungsfähigkeit der baulichen Anlagen zu schätzen."

Modell zur Ableitung der Die aktuelle Sachwert-Richtlinie enthält in Anlage 4 ein Modell, welches
wirtschaftlichen Rest- der Orientierung zur Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen
nutzungsdauer bei Mo- bei der Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer dient. Zunächst
dernisierungen ist mittels nachfolgender Punktetabelle der Modernisierungsgrad zu er-
mittelt:
 Sachverständigenbüro Mustermann
Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 20
Im Rahmen der Dokumentation des Zustands der baulichen Anlagen
wurde bereits darauf verwiesen, dass jeder Marktteilnehmer seine indivi-
duellen Vorstellungen im Hinblick auf Modernisierungen haben wird. Be-
zogen auf das Bewertungsobjekt ist am wahrscheinlichsten davon auszu-
gehen, dass ein mittlerer Modernisierungsgrad erreicht wird. Die entspre-
chend zu modifizierende Restnutzungsdauer ergibt sich gemäß Anlage 4
der Sachwert-Richtlinie wie folgt:
Sachverständigenbüro Mustermann
Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 21
Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein ca. 30 Jahre altes Gebäude.
Die modifizierte wirtschaftliche Restnutzungsdauer ergibt sich demnach
zu rd. 43 Jahren.
Alterswertminderung Die auf der Grundlage der NHK 2010 unter Berücksichtigung der entspre-
chenden Korrekturfaktoren und mit Hilfe des Baupreisindexes auf den
Wertermittlungsstichtag bezogenen Herstellungskosten entsprechen de-
nen eines neu errichteten Gebäudes gleicher Gebäudeart.
Die somit erforderliche Alterswertminderung wird in einem Prozentsatz der
Gebäudeherstellungskosten ausgedrückt und auf der Grundlage der wirt-
schaftlichen Gesamtnutzungsdauer (GND) und der wirtschaftlichen Rest-
nutzungsdauer (RND) nach folgender Formel berechnet (linear):
GND RND
x 100
GND
Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren und einer Restnutzungs-
dauer von 43 Jahren erhält man eine Korrekturgröße von rd. 38,6 Prozent
der Herstellungskosten der baulichen Anlagen, demnach 105.893 EUR.
 Sachverständigenbüro Mustermann Sachverständigenbüro Mustermann

Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 22 Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 23

3.4 Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen 3.6 Marktanpassung und Sachwert
Bauliche Außenanlagen Es sind folgende bauliche Außenanlagen sowie sonstige Anlagen vorhan- Ermittlung des vor- Der vorläufige Sachwert der Gebäude und des Grundstücks ergibt sich
den: läufigen Sachwerts wie folgt:

 Ver- und Entsorgungsleitungen Sachwert der baulichen Anlagen 168.442 EUR

 befestigte Flächen vor dem Gebäude + Sachwert der baulichen Außenanlagen 6.738 EUR
 Eingangspodest + Bodenwert 91.516 EUR
 Zufahrt zur Garage –––––––––––
 Gartenanlage mit Terrasse = vorläufiger Sachwert 266.696 EUR

Erfahrungssätze Es wird von Erfahrungssätzen ausgegangen, nach denen die vorhande- Marktanpassung über Der Sachwert ist eine Größe, die überwiegend aus Kostenüberlegungen
nen Außenanlagen mit rd. 4 Prozent des Sachwerts der baulichen Anla- Sachwertfaktor heraus entsteht (Erwerbskosten des Bodens und Herstellungskosten des
gen hinreichend erfasst sind. Gebäudes). Aus diesem Grund muss bei der Ableitung des endgültigen
Sachwerts immer noch die Marktsituation berücksichtigt werden, denn
Sachwert der baulichen Somit ergibt sich der Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonsti- reine Kostenüberlegungen führen in den meisten Fällen nicht zu einem
Außenanlagen und gen Anlagen wie folgt: Preis, der auf dem Grundstücksmarkt am wahrscheinlichsten zu erzielen
sonstigen Anlagen wäre.
Herstellungskosten der baulichen Anlagen 274.335 EUR
– Alterswertminderung 105.893 EUR Das tatsächliche Marktgeschehen und somit das Verhältnis von Verkehrs-
= Sachwert der baulichen Anlagen 168.442 EUR wert zu Sachwert lässt sich über so genannte Sachwertfaktoren bestim-
x Erfahrungssatz 0,04 men. Solche Faktoren wurden vom Gutachterausschuss der Stadt Bonn
= Sachwert baulichen Außenanlagen / sonstige Anlagen 6.738 EUR ermittelt und im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Demnach muss
bei Sachwerten vergleichbarer Objekte von ca. 270.000 EUR ein Markt-
anpassungszuschlag von rd. 40 Prozent vorgenommen werden (Sach-
wertfaktor = 1,40). Die vom Gutachterausschuss angegebene Marktan-
3.5 Bodenwert passung wird im vorliegenden Fall für angemessen erachtet.
Bodenrichtwert Der Bodenwert wird im vorliegenden Fall aus Bodenrichtwerten abgeleitet. Marktangepasster vor- Der marktangepasste vorläufige Sachwert ergibt sich somit wie folgt:
Nach § 196 BauGB sind Bodenrichtwerte durchschnittliche Lagewerte, die läufiger Sachwert
im Wesentlichen gleiche Nutzbarkeitsmerkmale in Art und Maß aufweisen. vorläufiger Sachwert 266.696 EUR
Sie werden von den Gutachterausschüssen aus Kaufpreisen ermittelt. x Sachwertfaktor 1,4
Laut der Bodenrichtwertübersicht des Gutachterausschusses der Stadt = marktangepasster vorläufiger Sachwert 373.374 EUR
Bonn liegt für die Zone mit dem zu bewertenden Objekt ein Bodenricht-
wert vor. Dieser wurde zum 01. Januar 2012 wie folgt ermittelt: Bei dem marktangepassten vorläufigen Sachwert handelt es sich um eine
Größe, die sich ergeben würde, wenn keine besonderen objektspezifi-
 Lage Endenich, Nr. 12345 schen Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen wären.
 Bodenrichtwert 245 EUR/m²
 Erschließungszustand erschließungsbeitragsfrei Besondere objekt- Als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im Sinne der §§ 6
 Art der baulichen Nutzung W (Wohngebiet) spezifische Grund- und 8 ImmoWertV ist die Wertminderung aufgrund des Zustands der bau-
 Geschosse I stücksmerkmale lichen Anlagen von 25.000 EUR zu berücksichtigen.
 Fläche 500 m²
Ermittlung des Auf der Grundlage der obigen Kalkulationen ergibt sich der Sachwert
Korrektur wegen der Das zu bewertende Grundstück fällt mit einer Größe von 334 m² kleiner Sachwerts letztendlich wie folgt:
Grundstücksgröße aus als das Richtwertgrundstück (500 m²). Der Bodenrichtwert muss dies-
bezüglich eine Anpassung erfahren. Der Gutachterausschuss der Stadt marktangepasster vorläufiger Sachwert 373.374 EUR
Bonn hat entsprechende Umrechnungsfaktoren ermittelt. Im vorliegenden – Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 25.000 EUR
Fall ergibt sich ein Umrechnungsfaktor von rd. 1,12 (Faktor für 334 m² = –––––––––––
1,12 / Faktor für 500 m² = 1,00) und somit ein angepasster Bodenrichtwert = Sachwert 348.374 EUR
von rd. 274 EUR/m². rd. 348.000 EUR

Bodenwert Die übrigen wertbestimmenden Merkmale des Bodenrichtwerts stimmen

im Wesentlichen mit denen des Bewertungsobjektes überein. Weitere
Anpassungen sind daher nicht vorzunehmen. Auf der Grundlage des Bo-
denrichtwerts halten wir demnach für das Grundstück einen erschlie-
ßungsbeitragsfreien Bodenwert von 274 EUR/m² für angemessen. Somit
ergibt sich der absolute Bodenwert wie folgt:

Bodenwert (relativ) 274 EUR/m²

x Grundstücksgröße 334 m²
= Bodenwert (absolut) 91.516 EUR
 Sachverständigenbüro Mustermann

Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 24

4 Verkehrswert
Plausibilitätskontrolle Einfamilienwohnhäuser werden, wie weiter oben bereits beschrieben, in
Allgemeines Ertrags- der Regel nicht nach Renditegesichtspunkten, sondern nach Substanz-
wertverfahren wertgesichtspunkten bewertet. Aus diesem Grund kommt bei derartigen
Objekten im Allgemeinen das Sachwertverfahren zur Anwendung. Es
kommt jedoch vereinzelt vor, dass derartige Wohnobjekte vermietet wer-
den. Das heißt, dass dann für den Eigentümer auch Renditeaspekte eine
Rolle spielen können. Insofern bietet es sich an, den ermittelten Sachwert
mittels eines renditeorientierten Ertragswerts auf Plausibilität hin zu über-
prüfen. Der Ertragswert ergibt sich im vorliegenden Fall wie folgt:

Rohertrag (rd. 1.350 EUR/Monat) 16.200 EUR/Jahr

– Bewirtschaftungskosten (15 % des Rohertrags) 2.430 EUR/Jahr
= Reinertrag 13.770 EUR/Jahr
– Bodenwertverzinsung 2.517 EUR/Jahr
= Gebäudereinertrag 11.253 EUR/Jahr
x Barwertfaktor zur Kapitalisierung 25,038
= Gebäudeertragswert 281.753 EUR
+ Bodenwert 91.516 EUR
– Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 25.000 EUR
= Ertragswert 348.269 EUR

Der Ertragswert liegt in der Größenordnung des nach dem Sachwertver-

fahren ermittelten Wertes und bestätigt somit das Ergebnis. Dabei wurde
gemäß Veröffentlichung des Gutachterausschusses der Stadt Bonn ein
Liegenschaftszinssatz von 2,75 Prozent angesetzt.

Definition Der Verkehrswert, wie er in § 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird
im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäfts-
verkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen
wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose
des wahrscheinlichsten Preises.

Lage auf dem Der Verkehrswert, wie er in § 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird
Grundstücksmarkt im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäfts-
verkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen
wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose
des wahrscheinlichsten Preises. Die Wertermittlungsverfahren nach § 8
ImmoWertV sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berück-
sichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflo-
genheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der
zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen.

Der Verkehrswert als der wahrscheinlichste Preis ist aus dem Ergebnis
der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aus-
sagefähigkeit zu ermitteln. Im vorliegenden Fall wurde für das Wohnhaus-
grundstück das Sachwertverfahren angewendet. Dieses Verfahren hat für
das Bewertungsobjekt die höchste Relevanz. Dabei wurden für das
Sachwertverfahren marktübliche Eingangsgrößen, wie zum Beispiel Nor-
malherstellungskosten, Restnutzungsdauer, Bodenwert und Sachwert-
faktor angesetzt. Das Ergebnis wurde über das Allgemeine Ertragswert-
verfahren plausibilisiert. Weitere Korrekturen sind daher nicht erforderlich.

Ergebnis Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussender Grundstücksmerkmale

wird der Verkehrswert des Bewertungsobjektes Weilerweg 12 in 53121
Bonn zum Wertermittlungsstichtag 01. September 2012 geschätzt auf

348.000 EUR