CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA LIMA - Sistema de

Notificaciones Electronicas SINOE

SEDE ALZAMORA VALDEZ,
Juez:TORREBLANCA NUÑEZ Juana Maria (FAU20159981216)
Fecha: 10/07/2017 16:05:29,Razón: RESOLUCIÓN JUDICIAL,D.Judicial:
LIMA / LIMA,FIRMA DIGITAL

EXPEDIENTE : 2013-40217
DEMANDANTE : MARCO A. SILVA ZEGARRA Y OTRA
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DEMANDADO : CARMEN YUKIENG LUY TAM DE TONG Y OTROS
LIMA - Sistema de Notificaciones
Electronicas SINOE MATERIA : MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD
ESPECIALISTA : RAMIRO BRINGAS MUÑOZ
SEDE ALZAMORA VALDEZ,
Secretario:BRINGAS MUÑOZ RESOLUCIÓN Nº : 055
RAMIRO WILLIAMS /Servicio
Digital - Poder Judicial del Perú
Fecha: 10/07/2017 17:04:45,Razón:
SENTENCIA
RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: LIMA /
Lima, dos mil diecisiete
LIMA,FIRMA DIGITAL Julio diez.-

VISTOS: En el folio ochenta y cinco y escrito de subsanación del folio ciento cinco
Marco Antonio Silva Zegarra y Severina Martina Bravo Ivala debidamente representados por
Eddy Saúl Ochoa Palomino interponen demanda sobre mejor derecho de propiedad en contra
Luis Tong Hon y Carmen Yu Kieng Luy Tam de Tong y Décimo Juzgado Comercial de Lima, a
fin que les declare el mejor derecho de propiedad respecto al inmueble denominado ex cine
Francisco Pizarro con el frente al Jirón Huanta número 752,760 y 768 con frente a la plaza
Italia- distrito de Lima y como consecuencia de ello la desocupación y restitución del mismo, y
en merito a tal reconocimiento se ordene la cancelación del asiento C00004 de la partida
Número 11024400.
Fundamentos de la demanda.-
La parte demandante sostiene que:
a) que mediante minuta de compra venta de fecha nueve de febrero del dos mil un, suscrita con
la Empresa Consultores y Ejecutores Técnicos Sociedad Anónima, debidamente
representada por su gerente general Mauro Berardo Cabada López, en su calidad de
propietaria les vendieron el inmueble ex cine Francisco Pizarro con el frente al Jirón Huanta
752,760 y 768 con frente a la Plaza Italia, distrito de Lima;
b) Se acredita del referido contrato que su parte cumplió con pagar la cantidad de 300,000.00
nuevos soles en su totalidad, precio establecido por común acuerdo entre las partes; dicho
contrato contiene fecha cierta ya que las firmas fueron legalizadas ante Notario Publico;
c) luego de haber celebrado el contrato con la empresa Consultores y Ejecutores Técnicos
Sociedad Anónima, se solicitó en varias oportunidades al representante de la empresa para
que cumpla su obligación de elevar a escritura publica la minuta de compra venta; sin
embargo pese a los reiterados pedidos éste hizo caso omiso; incluso se le cursó cartas
notariales solicitándole acudir a la notaria para que protocolicen la minuta, pero tampoco
atendió las mismas, recibiendo solo de su parte promesas verbales de que pronto realizarían
la elevación a escritura publica la cual no llegó a concretarse; el hecho de que su
representado Marco Antonio Silva Zegarra haya trasladado su residencia a los Estados
Unidos, tornaron aun mas difícil que se pueda llegar a firmar la escritura publica.
d) Luego de estas infructuosas acciones se logró inscribir la transferencia de la propiedad en
los Registros Públicos de Lima y Callao, en la partida 11024400 asiento C00003, resultando
del todo claro que adquirieron los derechos de propiedad sobre el inmueble hace mas de
doce años atrás y que han sido reconocidos en el laudo arbitral firme del veintiuno de agosto
del dos mil doce y que tiene autoridad de cosa juzgada., en el que expresamente se reconoce
los derechos de propiedad a su representado y se ordena la desocupación y entrega física del
predio a favor de los recurrentes y la cancelación de todo gravamen en la partida registral
del inmueble en mención;
e) con el devenir del tiempo, el referido bien propiedad de sus representados, fue
maliciosamente embargado por el Banco Republica en liquidación por supuestas deudas de
la empresa Consultores Ejecutores Técnicos Sociedad Anónima, así también se ha inscrito
ampliación de embargo y una anotación preventiva de adjudicación judicial dispuesto por la
resolución ochenta y cinco expedida por el Décimo Juzgado Civil Sub especialidad
Comercial de Lima, lo cual afecta su derecho de propiedad;
f) Lamentablemente se ha seguido un proceso signado como expediente número 8578-2007,
seguido por el Banco Republica en Liquidación contra la Empresa Consultores Ejecutores
Técnicos Sociedad Anónima sobre obligación de dar suma de dinero, en el cual mediante
resolución doscientos diecinueve del veintisiete de septiembre del dos mil doce, hace
mención que terceras personas ajenas al proceso le entregaron copia certificada del laudo
arbitral que reconoce el derecho de propiedad a Marco Antonio Silva Zegarra sobre los dos
inmuebles embargados, rematados y adjudicados en dicho proceso, es decir, se pone en
conocimiento del Décimo Juzgado Civil Sub especialidad Comercial de Lima y a todas las
partes que intervienen, que el inmueble materia de litis le pertenece al ahora demandante;
g) Sin embargo, pese a todo ello, el inmueble ya había sido rematado a terceras personas,
transferencia realizada a favor de los ahora demandados, quienes al tomar conocimiento que
el inmueble le pertenecía a los demandantes, tuvieron la oportunidad de desistirse de su
adjudicación y no perjudicarse, pero no lo hicieron así;
h) El Décimo juzgado actuando de mala fe ha procedido con las consecuentes acciones
procesales, con el solo animo de lucrar vendiendo ilegítimamente el inmueble a los ahora
demandados, lo que ha motivado que contra los jueces del referido juzgado y los
magistrados de la Cuarta Sala Civil se interponga un proceso de amparo que se encuentra en
la etapa de calificación ante los juzgados constitucionales expediente número 15920-2013,
asimismo una queja ante la oficina desconcentrada de control de la magistratura y una
denuncia penal ante el ministerio publico por el presunto delito de prevaricato;
i) Queda acreditado la propiedad de los demandantes dado que el inmueble fue adquirido de
buena fe y al momento de su inscripción en los Registros Públicos en el año dos mil uno, no
existían cargas ni gravámenes en dicha partida electrónica que corresponde al inmueble
materia de litis, asimismo se encuentra inscrito su derecho en el asiento C00003 de la
partida electrónica Nº 11024400, la cual no ha sido declarada nula y tiene plena vigencia
hasta hoy;
j) Debe considerarse que al declararse fundada la presente demanda, los demandados no
perderían su dinero, ya que el mismo podría ser devuelto por el juzgado, es decir el grado de
afectación hacia ellos en mínimo, en comparación con el de su representado ya que se
afectaría su derecho de propiedad lo cual acarrearía el desconocimiento de su titularidad,
pese a que su representado es propietario del inmueble desde hace mas de doce años,
además su derecho fue reconocido mediante el laudo arbitral;
k) su calidad como verdaderos propietarios del citado inmueble y considerando que su
derecho, es un derecho real, no se puede oponer ningún derecho personal posterior a la
fecha de la compra venta efectuada a su favor hace doce años atrás.
Ampara la demanda en lo dispuesto en los artículos 130°,424°, 425°, 475°, 476°, 477°, 478° y
articulo VII del Titulo Preliminar del Código Procesal Civil; Articulo 2° inc. 16 y artículos 70°,
139° de la Constitución Política del Perú, artículos 923°, 949°, 1529°, 1549°, 2013°, 2015°,
2016°, 2022° del Código Civil.
Admitida la demanda conforme a la resolución del folio ciento siete, se notificó a la parte
demandada conforme a las constancias obrantes en autos.
Fundamentos de la Contestación de la demanda del Procurador Público del Poder
Judicial.
En el folio ciento cuarenta y nueve contesta la demanda bajo los siguientes argumentos:

a) el demandante en autos no justifica en forma indubitable el daño causado por el órgano

jurisdiccional aludido, tampoco acreditan con sus medios probatorios los argumentos
sustentados por su parte.
 b) el demandado es ajeno a la relación sustantiva, por lo que la demanda debe ser
desestimada; de la demanda no se aprecia que se haya afectado el debido proceso y la
tutela jurisdiccional efectiva, el órgano jurisdiccional demandado ha cumplido con las
funciones y atribuciones otorgadas por ley y con profundo respeto a la normatividad
vigente atendiendo que el mejor derecho de propiedad es una acción declarativa de
dominio y tiene como finalidad obtener declaración de que el actor es el verdadero
propietario del bien a diferencia de la reivindicación que es una acción carente de
condena al poseedor legitimo.
Fundamentos de la Contestación de la demanda de Carmen Yu Kieng Luy Tam de Tong.-
En el folio ciento cincuenta y cinco, Carmen Yu Kieng Luy Tam de Tong contesta la demanda
bajo los siguientes argumentos:
a) la demanda es infundada porque el inmueble materia del presente proceso fue
adjudicado a su favor en consecuencia de la medida de embargo trabado con antelación
por el Banco Republica en Liquidación; por lo que se debe imponer es el principio de
prioridad registral, ya que la inscripción del embargo inicial al Banco Republica en
Liquidación fueron realizados conforme se precisa:
• Embargo inicial que corre en el asiento D00002 de la partida electrónica Nº
11024400 de fecha treinta y uno de mayo del dos mil uno del registro de
propiedad inmueble de lima.
• La anotación preventiva de adjudicación a favor de los demandados de fecha
veintiocho de septiembre del dos mil once en el asiento D 00011 de la partida
citada.
De ambas medidas trabadas se establece que estas existen con mucha anterioridad a
cualquier intento de inscripción o anotación de los demandantes.
b) el remate judicial por el cual resultaron adjudicatarios del inmueble es legitimo y firme;
los demandados se adjudicaron el inmueble en la segunda convocatoria para sacar a
remate del inmueble sito en ex cine Francisco Pizarro con el frente al Jirón Huanta
752,760 y 768 con frente a la Plaza Italia- distrito de Lima, el día treinta de junio del
dos mil once, a consecuencia de ello, los declaran adjudicatarios del inmueble mediante
resolución ciento treinta y dos del veintidós de julio del mismo año, y mediante
resolución ciento cincuenta y uno del veintidós de agosto del año en curso , el Juzgado
ordenó que la adjudicación sea anotada preventivamente en la partida electrónica Nº
11024400;
c) la empresa Consultores Ejecutores Técnicos Sociedad Anónima formuló recurso de
apelación contra la resolución ciento treinta y dos, motivando que la Cuarta Sala Civil,
mediante resolución del veintiséis de octubre del dos mil doce confirme la resolución
apelada.
d) es falaz la aseveracion que los actores se basen en que la escritura publica de compra
venta de laudo arbitral sobre el dominio del inmueble materia de autos que está inscrito
en el asiento C00003 de la partida N° 11024400 sea firme, tal asiento ha quedado nulo y
sin efecto por el merito de la resolución numero dos del veintiuno de mayo del dos mil
trece, dictado por la Cuarta Sala Civil de Lima;

e) el apoderado de los demandantes irresponsablemente, faltando a la verdad ha señalado

en la demanda que hubo confabulación entre Consultores Ejecutores Técnicos Sociedad
Anónima para perjudicar a su poderdante al realizar el remate y la adjudicación a su
favor del inmueble materia de autos.
 f) han actuado de manera prudencial y bajo el marco legal, para obtener la subasta publica
y la inscripción registral del dominio del bien a su favor y que no existió ninguna
confabulación con los demandantes, todo ha sido legal.
En el folio trescientos setenta y seis el demandado Luis Tong Hon formula contestación bajo los
mismos términos que su co demandada.
Actividad procesal.-
Por resolución del folio cuatrocientos setenta y cinco se declaró saneado el proceso, fijados los
puntos controvertidos y admitidos los medios probatorios por resolución del folio cuatrocientos
noventa y cinco, se llevó a cabo la Audiencia de Pruebas conforme al acta del folio seiscientos
noventa y nueve y recibidas las copias del proceso arbitral número 1-2012 y del 8578-2007,
realizado el informe oral, es el estado de emitir sentencia.
Y, CONSIDERANDO:
PRIMERO.- En el proceso se fijaron como puntos controvertidos: a) determinar si procede
declarar si los demandantes tienen mejor derecho de propiedad respecto de los codemandados
sobre el bien inmueble denominado ex cine Francisco Pizarro sito en el Jirón Huanta número
752, 760 y 768 con frente a la plaza Italia, Lima inscrito en la partida registral número
11024400 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima en virtud de haber adquirido el predio
sub litis mediante minuta de compra venta de fecha 9 de febrero del 2001 suscrita por la
Empresa Consultores Ejecutores Técnicos Sociedad Anónima el cual es de fecha anterior a la
adquisición por remate judicial realizado a favor de los demandados; y b) determinar si como
consecuencia de ampararse la pretensión principal, corresponde amparar las pretensiones
accesorias y ordenar la desocupación y restitución de dicho bien a los demandantes, así como la
cancelación del asiento registral Número C 00004 de la partida electrónica número 11024400
del Registro de Propiedad Inmueble de Lima.
SEGUNDO.- Conforme a lo dispuesto en el artículo 196 del Código Procesal Civil, la carga de
la prueba corresponde a quien afirma hechos que configuren su pretensión o a quien los
contradice alegando nuevos hechos y de conformidad con el artículo 188 del Código Procesal
Civil, la finalidad de los medios probatorios es acreditar los hechos expuestos por las partes,
producir certeza en el Juez respecto de los puntos controvertidos y fundamentar sus decisiones.
TERCERO.- Los demandantes sustentan su derecho de propiedad respecto al inmueble
constituido por el Cine Francisco Pizarro ubicado con frente al Jirón Huanta número 752,760 y
768 con frente a la plaza Italia, distrito, provincia y departamento de Lima inscrito en la partida
electrónica número 11024400 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, en la copia de la
minuta de 9 de febrero del 2001 obrante en el folio cinco, según la cual la empresa Consultores
Ejecutores Técnicos Sociedad Anónima vendió a favor del demandante el inmueble por la suma
de doscientos ochenta mil soles que se pagaron al contado, obrando en el reverso una
legalización de firmas ante la Notaría Miryan Acevedo Mendoza; y en la inscripción obrante en
el asiento C 00003 de la partida electrónica número 11024400 (folio veintiséis) que data del 8
de enero del 2013.
CUARTO.- En tanto, la parte demandada sustenta su derecho de propiedad en la inscripción de
la adjudicación por remate en mérito a la resolución expedida por el Juez del Décimo Juzgado
Comercial con fecha 22 de julio del 2011 confirmada por resolución 2 de 26 de octubre del
2012 expedida por la Cuarta Sala Civil y aclarada por resolución de 25 de enero del 2013 en el
proceso seguido por el Banco República en Liquidación en contra de Consultores Ejecutores
Técnicos S.A, inscribiéndose el dominio el 5 de abril del 2013.
QUINTO.- Conforme al artículo 923 del Código Civil, la propiedad es el poder jurídico que
permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien y debe ejercerse en armonía con el interés
social y dentro de los límites de la ley. Ahora bien, en orden a establecer el mejor derecho de
propiedad, tratándose de derechos reales en conflicto, debe tenerse en cuenta no sólo el
principio de la prioridad excluyente previsto en el artículo 2022 del Código Civil, sino que este
principio debe ser concordado con los principios de legitimación, buena fe registral y prioridad
en el tiempo de las inscripciones contenidos en los artículos 2013, 2014 y 2016 del acotado y
que la pretensión real de mejor derecho de propiedad, viene a ser puramente declarativa a
diferencia de la pretensión real de reivindicación que es constitutiva como se ha establecido en
la Casación número 3588-PUNO, publicada en el Peruano de treinta y uno de agosto del dos mil
uno.
SEXTO.- El derecho de propiedad es excluyente, por lo que no es jurídicamente admisible la
coexistencia de dos o más titulares del derecho de propiedad. En el caso de autos, resulta que si
bien según el asiento C 00003 de la partida electrónica número 11024400 (folio doscientos
cuarenta) con fecha 8 de enero del 2013, se inscribió la propiedad a favor de la parte
demandante en mérito a la escritura pública de protocolización de laudo arbitral y compra venta
de fecha 4 de septiembre del 2012, también es verdad que tal asiento fue cancelado por el
asiento E 00005 en mérito a la resolución de 21 de mayo del 2013 expedida por la Cuarta Sala
Civil de Lima y resolución de 27 de diciembre del 2013 expedida por el Juez del Décimo
Juzgado Comercial de Lima, inscripción que data del 10 de enero del 2014 (folio doscientos
cuarenta y dos). En consecuencia, a nivel registral únicamente cuenta con título inscrito la parte
demandada.
SÉTIMO.- La parte demandante ha invocado haber adquirido el bien con anterioridad a la
demandada mediante un documento de fecha cierta (folio cinco) legalizado ante Notario. En
tanto, la demandada ha invocado que su derecho se remonta a la inscripción de los embargos
que originaron el proceso en el que se adjudicó el bien sublitis.
OCTAVO.- Según el artículo 2016 del Código Civil, la prioridad en el tiempo de la inscripción
determina la preferencia de los derechos que otorga el registro; y en el caso de autos, quien
inscribió primero su derecho es la parte demandada, primero a nivel de una anotación
preventiva de la adjudicación según el asiento C 000011 con fecha 28 de septiembre del 2011
(folio doscientos treinta y nueve) y luego a nivel de la adjudicación definitiva de la misma que
se realizó el 5 de abril del 2013 (folio doscientos cuarenta y uno).
NOVENO.- De otro lado, es de tener en cuenta que el artículo 2014 del Código Civil, en su
texto vigente a la fecha de los hechos establecía que: “El tercero que de buena fe adquiere a
título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule,
rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros
públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud
del registro.”1 Y jurisprudencialmente, en el Casación 3098-2011-Lima, se consideró que:
“...Sexto.- Que, en efecto, el Principio de Fe Pública Registral que en esencia constituye la
razón misma de ser de los Registros Públicos protege a los terceros adquirentes quienes
confiados en la exactitud y certeza que brindan las inscripciones registrales en nuestro medio
realizan la adquisición de bienes inmuebles garantizando así que la adquisición resulte válida y
permanezca como tal aun cuando posteriormente se anule, rescinda o resuelva el título de su
otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos no teniendo sin
embargo este Principio de Fe Pública Registral carácter absoluto no puede por tanto ser de
aplicación automática a todas las adquisiciones realizadas a personas que en el registro
aparecen con facultades suficientes para disponer de las mismas sino por el contrario como
sostiene el profesor Puig Brutau, en algunos casos la fe pública registral sufre excepciones que
admite la ley por consideraciones especiales así en la legislación nacional el segundo párrafo
del artículo 2014 del Código Civil ha previsto expresamente:"La buena fe del tercero se
1
Artículo modificado por la Primera Disposición Complementaria Final de la Ley N° 30313, publicada el
26 marzo 2015, cuyo texto es el siguiente:
“Artículo 2014. Principio de buena fe pública registral
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece
con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se
anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos
registrales y los títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.
presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro" por tanto queda claro
que la Ley ha establecido que la presunción de buena fe registral constituye un presunción iuris
tantum ya que la buena fe subsiste mientras las circunstancias que rodean a la celebración del
acto y su inscripción en los Registros Públicos hagan presumir que el adquirente obró de buena
fe desconociendo la inexactitud de los datos que aparecen en el registro...Sétimo.-(...) para que
opere válidamente el principio contenido en el artículo 2014 del Código Civil, es preciso que
concurran los siguientes elementos: a) que se trate de una adquisición a título oneroso; b) que
el otorgante aparezca registralmente con capacidad para disponer el derecho; c) que el
adquiriente haya inscrito su derecho; d) que de los asientos registrales ni de los títulos inscritos
aparezcan las causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante; y e) que el
tercero adquiriente haya actuado de buena fe al momento de la celebración del acto jurídico
así como al momento de su inscripción. (...) Décimocuarto.-Que, los hechos referidos en el
considerando que antecede analizados en su conjunto evidencian que los adquirentes Héctor
Alejandro Regalado Villegas y cónyuge Carmen Yvonne Mejía de Regalado conocían la
inexactitud del registro o cuando menos estaban en condición razonable de no desconocerla
pues con un mínimo de diligencia tales compradores hubieran podido constatar que el bien que
pretendían adquirir estaba siendo poseído por terceros con titulo de propietarios, por tanto
queda claro que en el presente caso se ha desvirtuado la buena fe de los adquirentes; máxime,
si se tiene en cuenta que debido a la importancia económica de los bienes inmuebles y los usos
generalmente aceptados en este tipo de negocios la diligencia ordinaria mínima impone al
comprador el deber de verificar el estado actual del bien que adquiere y principalmente quién o
quiénes detentan la posesión del mismo pues en aplicación de lo que dispone el artículo 912 del
Código Civil [5]al poseedor de un bien se le reputa propietario mientras no se demuestre lo
contrario.”
DÉCIMO.- En el caso de autos, se tiene que: a) conforme a la copia de la resolución 184 de 4
de abril del 2011, en el proceso número 8578-2007 al realizarse la convocatoria al segundo
remate del inmueble sublitis, según la relación de cargas y gravámenes inscritos, no constaba
inscrito ningún derecho a favor de la parte demandante; b) los demandados adquirieron el
inmueble vía adjudicación realizada por el Décimo Juzgado Comercial de Lima según
resolución 132 de 22 de julio del 2011 por la suma de 674,595.62 dólares americanos; c) a la
fecha en que se realizó el remate según la misma resolución 132, quien aparecía con título de
propiedad inscrito era la propia ejecutada del proceso Consultores Ejecutores Técnicos Sociedad
Anónima; d) los demandados inscribieron su derecho de adjudicación con fecha 5 de abril del
2013; e) los demandantes no han acreditado en autos que los demandados hubieran tenido
conocimiento de la minuta de compra venta en que sustentan su derecho de propiedad; f) la
parte demandante no ha desvirtuado la buena fe de la parte demandada. En consecuencia, del
análisis conjunto de la prueba citada, se puede concluir que aún cuando cronológicamente
aparece que la demandante adquirió el inmueble mediante documento privado de quien tenía
título inscrito en los Registros Públicos, Consultores Ejecutores Técnicos Sociedad Anónima,
con anterioridad a la parte demandada, lo cierto es que la demandada es quien inscribió su
derecho de propiedad, por lo que en aplicación del artículo 2016 del Código Civil, la parte
demandante no puede oponer su derecho frente al derecho inscrito de la parte demandada, por lo
que en aplicación del artículo 200 del Código Procesal Civil, la demanda no resulta amparable.
UNDÉCIMO.- Según lo establecido en el artículo 412 del Código Procesal Civil, deberá
disponerse el pago de costas y costos a favor de la parte demandada a cargo de la parte
demandante, conceptos éstos que deberán liquidarse con arreglo a lo previsto por los numerales
417 y 418 del acotado.
Por estos fundamentos, impartiendo Justicia a nombre de la Nación,
FALLO:
Declarando INFUNDADA la demanda interpuesta por Marco Antonio Silva Zegarra y Severina
Martina Bravo Ivala contra Luis Tong Hon y Carmen Yu Kieng Luy Tam de Tong y Décimo
Juzgado Comercial de Lima sobre mejor derecho de propiedad. Con costas y costos. Y por esta
mi sentencia, así la pronuncio, mando y firmo en el Despacho del Vigésimo Primer Juzgado
Especializado en lo Civil de Lima. Tómese razón y hágase saber.-