Haufe Verlag Mietrecht Fuer Mieter PDF

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Rubrik Thema Umfang eBook Recht Mietrecht 35 Seiten 01085
Mietrecht fr Mieter Der Mietvertrag und das Wohnen zur Miete

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In diesem eBook erfahren Sie, wann der Mietvertrag wirksam ist, welche Vertragsbestimmungen unwirksam sind, welche Bestimmungen fr die Kaution gelten und was Sie beim Einzug beachten mssen.
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Inhalt
Mietrecht fr Mieter Der Mietvertrag und das Wohnen zur Miete .............3 Wann ist der Mietvertrag wirksam? .4 Wann ist eine Maklerprovision fllig? . 6 Mieterfragebogen muss alles stimmen? ....................................6 Wer ist eigentlich Mieter? ...............8 Gilt wirklich alles im Vertrag? ....... 10 Gesetzliche Bestimmungen, die nicht zu Lasten des Mieters gendert werden knnen .......................... 10 Was gilt fr allgemeine Geschftsbedingungen? ............... 12 Wenn ein Vertrag befristet wird .... 14 blich: Leistung einer Kaution ...... 16 Die Rckzahlung der Kaution ........ 18 Das ist beim Einzug zu beachten .. 19 Wohnen zur Miete ....................... 21 Wen darf ich in die Wohnung aufnehmen? .............................. 21 Untermieter ............................... 22 Mietrecht fr Tierfreunde ............. 24 Kleintiere sind immer erlaubt ....... 24 Hunde, Katzen und Exoten ........... 24 Erlaubt oder verboten? ................ 26 Die Hausordnung ........................ 26 Die Satellitenschssel ................. 28 Balkon und Garten ...................... 29 Der Vermieter kommt ................. 30 Wenn ich meine Wohnung beruflich nutzen will .................... 32 Welche Rechte habe ich als behinderter Mieter? .................... 33 Anhang ..................................... 35 Weitere Literatur ........................ 35
Copyright 2009 eload24 AG (C) 2009 Rudolf Haufe Verlag GmbH & Co. KG Alle Rechte vorbehalten. Trotz sorgfltigen Lektorats knnen sich Fehler einschleichen. Autoren und Verlag sind deshalb dankbar fr Anregungen und Hinweise. Jegliche Haftung fr Folgen, die auf unvollstndige oder fehlerhafte Angaben zurckzufhren sind, ist jedoch ausgeschlossen. Fotos unterliegen dem Copyright und entstammen folgenden Quellen: fotolia.com
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Als Mieter sind Sie durch vielfltige und sehr strenge gesetzliche Regeln geschtzt. Sie knnen sich aber nicht darauf verlassen, dass der Vermieter sich immer daran hlt. Deswegen sollten Sie Ihre Rechte kennen! Weil dies nicht ganz leicht ist, hilft Ihnen diese eBookreihe. Sie behandelt die wichtigsten Fragen des Wohnungsmietrechts vom Abschluss des Mietvertrages bis zur Kndigung. Mit dem Mietvertrag und dem Wohnen zur Miete beschftigt sich das vorliegende erste eBook, die Kosten (Mietzins, Mieterhhungen und Betriebskosten) werden im zweiten eBook behandelt, ber den Umgang mit Mngeln und darber, wer die Reparaturkosten zu tragen hat, informiert das dritte eBook, Und beachten Sie bitte auch, dass sich die rechtlichen Bestimmungen, von denen in diesen eBooks die Rede ist, nur auf das Mietrecht in der Bundesrepublik Deutschland beziehen. Vieles davon mag auch fr das Mietrecht in sterreich und in der Schweiz zutreffen, genaue Ausknfte erhalten Sie aber bei entsprechenden Mieterschutzorganisationen Ihres eigenen Landes. Bitte beachten Sie: Bei der Miete von Geschftsrumen gelten viele Mieterschutzrechte nicht. Auch wenn Sie eine Sozialwohnung bewohnen, gelten teilweise andere rechtliche Bestimmungen. und im vierten eBook erfhrt man alles rund um die Kndigung. Handliche Checklisten und zahlreiche Beispiele helfen Ihnen dabei, Ihr Wissen in der Praxis anzuwenden.
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Ohne Mietvertrag luft nichts. Er regelt alle wichtigen Punkte eines Mietverhltnisses. Aber nicht alles ist erlaubt. In diesem eBook erfahren Sie: wann der Mietvertrag wirksam ist welche Vertragsbestimmungen unwirksam sind welche Bestimmungen fr die Kaution gelten was Sie beim Einzug beachten mssen
Wann ist der Mietvertrag wirksam?

Einen Mietvertrag stellt man sich meist als Schriftstck vor. Tatschlich wird er aufgrund seiner Bedeutung meist schriftlich abgeschlossen, doch auch ein mndlicher Vertrag ist gltig. Beispiel: Mndlicher Vertrag Sie wohnen seit zwei Jahren zur Miete und zahlen pnktlich. Einen schriftlichen Mietvertrag haben Sie nicht. Ihr Vermieter verlangt von Ihnen, die Wohnung zum Monatsende zu rumen, und verweist darauf, dass Sie ja gar keinen Vertrag haben. Zu Unrecht! Auch mit einem mndlichen Mietvertrag haben Sie den gesetzlichen Mieterschutz.
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Der Vertrag ist wirksam geschlossen, wenn Sie sich ber die wesentlichen Punkte geeinigt haben in der Regel der Beginn des Mietvertrags und die Hhe der Miete. Ein mndlicher Vertrag lsst sich natrlich im Streitfall schwerer nachweisen. Beweis fr den Vertragsschluss kann aber sein, dass Sie die Schlssel erhalten haben oder gar mit Wissen des Vermieters in die Wohnung eingezogen sind. Wenn Sie mit dem Vermieter einig sind, dass ein schriftlicher Vertrag geschlossen werden soll, kommt dieser erst zustande, wenn beide Seiten unterschrieben haben. Beispiel: Vertragsschluss bei der Hausverwaltung Wenn Sie den Mietvertrag bei der Hausverwaltung unterschreiben und diese Sobald Sie den Mietvertrag abgeschlossen haben, sind Sie daran gebunden. Die Meinung, man knne von jedem Vertrag innerhalb von 14 Tagen zurcktreten, ist ein verbreiteter Aberglaube. Wenn Sie nach Vertragsschluss etwa eine gnstigere Wohnung finden und die erste nicht mehr wollen, knnen Sie nur mit einer Frist von drei Monaten kndigen und mssen fr diese Zeit die Miete zahlen, auch wenn Sie gar nicht einziehen. Anders wre es nur, wenn der Vermieter die Wohnung vor Ablauf der drei Monate noch an jemand anders vermietet.
verspricht, Ihnen ein Exemplar mit der Unterschrift des Vermieters zuzusenden, wird der Vertrag erst gltig, wenn Sie das unterschriebene Exemplar erhalten.
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Wann ist eine Maklerprovision fllig? Wenn Sie die Wohnung ber einen Makler anmieten, darf dieser von Ihnen als Provision hchstens zwei Monatsmieten (Grundmiete ohne Nebenkosten) zuzglich Mehrwertsteuer verlangen. Die Vereinbarung einer hheren Provision ist unwirksam. Den Makler mssen Sie nur zahlen, wenn es tatschlich zum Vertragsschluss kommt und seine Ttigkeit dafr urschlich war. Dabei kommt es nicht darauf an, ob Sie mit dem Makler einen schriftlichen Vertrag geschlossen haben. Es reicht aus, dass Sie von seiner Maklerttigkeit wussten. Er kann dann die bliche Provision verlangen. Wenn Ihnen der Makler eine Wohnung nennt, die Sie schon kennen, mssen Sie ihm dies sofort schriftlich mitteilen. Auerdem drfen Besonders Wohnungsunternehmen oder Makler wollen, dass Sie vor Abschluss des Mietvertrags einen Mieterfragebogen ausfllen. Sie sind dazu allerdings nicht verpflichtet. Da der Vermieter aber auch nicht verpflichtet ist, Ihnen seine Wohnung zu vermieten, kommen Mieterfragebogen muss alles stimmen? Der Verwalter einer Wohnung darf fr deren Vermittlung keine Provision verlangen. Wenn Sie feststellen, dass der Makler bei der Verwaltung ttig ist, indem er z. B. Kaution oder Mieten einfordert, knnen Sie die Zahlung der Provision verweigern bzw. die bereits gezahlte Provision zurckverlangen. Sie sich vom Makler dann nicht durch diese Wohnung fhren lassen oder bei ihm den Mietvertrag abschlieen. Nur so knnen Sie in diesem Fall die Provisionspflicht umgehen.
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Sie um das Ausfllen kaum herum, wenn Sie die Wohnung haben wollen. Wenn Sie Fragen falsch beantworten, kann der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Tuschung anfechten oder fristlos kndigen. Sie knnen dann gar nicht erst einziehen oder mssen die Wohnung sofort rumen. Dies gilt aber nur, wenn Sie eine zulssige Frage falsch beantwortet haben. Welche Fragen sind zulssig? Familienstand Zahl der Personen, die in die Wohnung einziehen monatliches Einkommen Arbeitgeber Abgabe der eidesstattlichen Versicherung (frher Offenbarungseid) in den letzten drei Jahren beabsichtigte Tierhaltung Raucher/Nichtraucher (umstritten)
Welche Fragen sind unzulssig? Alter Staatsangehrigkeit Religionsbekenntnis Partei- oder Verbandszugehrigkeit Mitgliedschaft im Mieterverein Vorstrafen, laufende Ermittlungsverfahren Grund fr die Beendigung des letzten Mietverhltnisses Wenn Sie unzulssige Fragen falsch beantworten, hat dies keine nachteiligen Folgen fr Sie. Sie haben hier ein Recht zur Lge, weil es Ihnen nichts ntzen wrde, die Antwort zu verweigern.
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Wer ist eigentlich Mieter?
Die Antwort auf diese Frage ist einfach, wenn Sie allein eine Wohnung anmieten. Wenn Sie als Paar oder Wohngemeinschaft einziehen, wird es komplizierter: Singles, Paare, Wohngemeinschaften Gibt es, wie meist, einen schriftlichen Vertrag, ist nur Mieter, wer im Kopfteil des Vertrags als solcher aufgefhrt ist und am Ende des Vertrags unterschrieben hat. Wer in die Wohnung einzieht auch mit Wissen des Vermieters aber nicht im Mietvertrag steht, wird dadurch noch nicht automatisch Mieter. Beispiel: Die vergessene Unterschrift Drei Studenten wollen zusammen eine Wohnung mieten. Der Vermieter trgt im Mietvertrag ihre Namen ein und bereitet Nur die Mieter haften dem Vermieter gegenber auf Zahlung der Miete. Wenn sie die Wohnung kndigen, mssen auch die anderen Mitbewohner ausziehen. Wer nicht unterschreibt, wird trotzdem Mieter, wenn der andere ihn bei der Unterschrift berechtigt vertreten hat. Dies muss im Vertrag aber zum Ausdruck kommen. Eine solche Vollmacht wird nur bei Ehegatten, die bei den Vertragsverhandlungen beide anwesend waren, stillschweigend unterstellt, sodass im Zweifel beide Mieter werden.
alles zur Unterschrift vor. Zwei der Mieter unterschreiben, der dritte hat wegen einer wichtigen Prfung keine Zeit und vergisst, spter die Unterschrift nachzuholen. Nur die beiden, die unterschrieben haben, sind Mieter geworden.
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Wenn der Mieter stirbt Mitbewohner, die nicht Mieter sind, knnten bei Tod des Mieters in eine schwierige Lage kommen. Mssen sie die Wohnung jetzt verlassen? Nicht unbedingt. Bewohner, die in einer engen persnlichen Beziehung zum Mieter standen, treten kraft Gesetzes in das Mietverhltnis ein: Ehegatte/Lebenspartner Kinder, wenn nicht der Ehegatte eintritt andere Familienangehrige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt fhren sonstige Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt fhren Als Lebenspartner gilt nur der gleichgeschlechtliche Lebenspartner einer eingetragenen Partnerschaft. Ansonsten ist der Partner nur bei auf Dauer angelegter gemeinsamer Muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren? Abgesehen von diesen Fllen muss der Vermieter einen Wechsel der Mietpartei nicht akzeptieren. Wenn Sie aus der Wohnung ausziehen, knnen Sie ihm nicht einfach einen Haushaltsfhrung geschtzt. Leben Mitbewohner mit dem Mieter bei getrennten Kassen nur in einer Wohngemeinschaft zusammen, mssen sie die Wohnung verlassen, wenn der Vermieter mit ihnen nicht freiwillig einen neuen Vertrag abschliet. Will der Mitbewohner den Vertrag nicht bernehmen etwa weil er sich die Wohnung allein nicht leisten kann muss er dies dem Vermieter innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod des Mieters mitteilen am besten schriftlich. Dann gilt der Eintritt in das Mietverhltnis als nicht erfolgt.
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bestimmten Mieter als Nachfolger vorschreiben auch wenn Sie vielleicht jemanden gefunden haben, der Ihnen besonders viel fr Ihre Einbaukche zahlt.
Gilt wirklich alles im Vertrag?

Was man versprochen hat, muss man halten Danach wrde alles gelten, was im Vertrag steht und vom Mieter unterschrieben wurde. Der Vermieter ist bei Vertragsschluss aber im Vorteil. Meistens bestimmt er das Formular. Sie als Mieter mssen das Kleingedruckte wohl oder bel unterschreiben, wenn Sie die Wohnung wollen. Damit Sie dadurch nicht bervorteilt werden, sind durch Gesetz und Rechtsprechung viele fr den Mieter nachteilige Bestimmungen fr unwirksam erklrt worden. Gesetzliche Bestimmungen, die nicht zu Lasten des Mieters gendert werden knnen Kndigungsschutz Kndigungsfristen Schutz bei Zeitmietvertrgen
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Mietminderung bei Mngeln Begrenzung von Mieterhhungen Rechte bei Modernisierung
zum Monatsende (bei lngerer Mietdauer auch sechs oder neun Monate) und nur bei berechtigtem Interesse kndigen. Sie als Mieter knnen sich jedoch darauf berufen.
Dies sind nur die wichtigsten Regelungen, die nach dem Gesetz nicht zu Ihren Lasten als Mieter gendert werden knnen. Auch wenn im Vertrag etwas anderes steht, gilt das Gesetz. Dieser Schutz gilt auch, wenn Sie eine Vertragsbestimmung mit Ihrem Vermieter individuell ausgehandelt haben oder sie sogar auf Ihren Vorschlag hin aufgenommen wurde. Beispiel: Zu kurze Kndigungsfrist Im Mietvertrag steht: Beide Seiten knnen den Vertrag jederzeit ohne Begrndung mit einer Frist von einer Woche kndigen. Diese Bestimmung ist fr den Vermieter unwirksam. Er kann nur mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten
Kann eine Vertragsstrafe vereinbart werden? Im Mietvertrag darf auch keine Vertragsstrafe zu Lasten des Mieters vereinbart werden. Dabei handelt es sich um eine bestimmte Summe, die ein Vertragspartner zahlen muss, wenn er seine Verpflichtungen nicht erfllt auch wenn der andere dadurch gar keinen oder nur einen geringen Schaden hat.
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Beispiel: Vertragsstrafe bei vorzeitiger Kndigung Im Mietvertrag steht: Kndigt der Mieter vor Ablauf von fnf Jahren, hat er an den Vermieter zum Ausgleich des entstehenden Verwaltungsaufwands eine Monatsmiete zu zahlen. Diese Bestimmung ist unwirksam. Ebenso wre eine Klausel zu bewerten, wonach die Mietkaution verfllt, wenn eine bestimmte Mietdauer nicht erreicht wird. Was gilt fr allgemeine Geschftsbedingungen? Ein noch strengerer Mastab gilt, wenn sich Regelungen als allgemeine Geschftsbedingungen (AGB) darstellen. Dies ist immer der Fall, wenn fr den Vertrag ein Formular verwendet wird. Manche Vermieter versuchen, dies zu umgehen, indem sie besonders belastende Regelungen, etwa zu den Schnheitsreparaturen, handschriftlich in den Vertrag einfgen. Die strengen Bestimmungen ber AGB gelten aber auch dann, wenn der VerUnwirksam sind auch Klauseln, wonach der Mieter bei Auszug einen Betrag von z. B. 100 zur pauschalen Abgeltung von Schden im Treppenhaus zahlen muss, oder die Vereinbarung berhhter Mahngebhren (schon 5 pro Mahnung sind berhht) bei Zahlungsverzug des Mieters. mieter dieselben Klauseln mehrfach verwenden will oder gewerbsmig handelt. Unwirksam sind z.B. diese AGB-Klauseln: Verpflichtung zur Durchfhrung von Schnheitsreparaturen bei Beginn oder Ende des Mietverhltnisses ohne Rcksicht auf seine Dauer
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Verpflichtung, Schnheitsreparaturen regelmig in starren Fristen durchzufhren Regelung, wonach der Mieter die Kosten von Kleinreparaturen ohne Begrenzung tragen oder den Handwerker selbst beauftragen muss Verbot jeder Tierhaltung, auch von Kleintieren Unbegrenztes Zutrittsrecht fr den Vermieter usw. Viele Klauseln sind unwirksam, weil sie den Mieter im berma belasten. Eine Klausel, wonach der Mieter die Kosten von Kleinreparaturen tragen muss, ist wirksam, wenn der Betrag auf 100 im Einzelfall und auf sieben Prozent der Jahresmiete begrenzt wird. Geht der Vermieter darber hinaus oder setzt er gar keine Begrenzung, kann er auch den zulssigen Betrag nicht verlangen. Die KlauBeispiel: Verbot der Tierhaltung Im Mietvertrag steht: Jede Tierhaltung ist verboten. Diese Bestimmung ist unwirksam, weil sie auch die Haltung von Zierfischen oder Kanarienvgeln verbietet, die den Vermieter in keiner Weise beeintrchtigen knnte, ebenso die Haltung eines Blindenhundes, die dem Mieter nicht verwehrt werden kann. Er darf bei dieser Klausel sogar einen Bernhardiner halten. Eine Klausel: Die Haltung von Hunden mit Ausnahme von Blindenhunden ist verboten wre hingegen wirksam. sel ist insgesamt unwirksam. Der Mieter muss sich gar nicht an den Kosten beteiligen.
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Soll ich einen Vertrag mit unwirksamen Klauseln unterschreiben? Als Mieter haben Sie in der Regel keine Wahl. Wenn Sie nicht unterschreiben, werden Sie auer in Gebieten mit groen Leerstnden die Wohnung nicht erhalten. Aber auch wenn Sie den Vertrag unterschreiben, knnen Sie sich jederzeit auf die Unwirksamkeit der Bestimmung berufen. Wenn Sie vor Vertragsschluss nichts sagen, kann der Vermieter die Klausel auch nicht nachbessern wie es im Beispiel mit der Hundehaltung mglich wre. Sie sollten also in der Regel einen Vertrag auch mit unwirksamen Klauseln unterschreiben, wenn Sie an der Wohnung interessiert sind.
Wenn ein Vertrag befristet wird

Meistens wird das Mietverhltnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Der Vertrag gilt dann so lange, bis eine Seite kndigt. Bei der Befristung endet der Vertrag zu einem vorher bestimmten Zeitpunkt, auch ohne dass er gekndigt wird. Vorher darf nur aus wichtigem Grund gekndigt werden. Die Befristung kann fr Sie als Mieter gefhrlich sein, weil Ihr Vermieter bei Fristablauf die Fortsetzung des Mietverhltnisses von Zugestndnissen Ihrerseits, z. B. einer Mieterhhung, abhngig machen knnte. Befristete Mietvertrge knnen daher nur abgeschlossen werden, wenn nach Ablauf der Mietzeit der Vermieter die Rume als Wohnung fr sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehrigen nutzen will oder in zulssiger Weise die Rume beseitigen oder so sehr verndern bzw. instand set-
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zen will, dass die Manahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhltnisses erheblich erschwert wrden, oder die Rume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten (z. B. Hausmeister) vermieten will. Der Befristungsgrund muss bereits im Mietvertrag oder einem Begleitschreiben genau angegeben werden. Geschieht dies nicht, kann der Vermieter nicht im Nachhinein die Befristung mit einem der drei Grnde rechtfertigen. Beispiel: Befristung wegen neuer Fenster Der Mietvertrag ist auf drei Jahre befristet, weil der Vermieter nach Ablauf dieser Zeit neue Fenster einbauen will. Die Befristung ist unwirksam, denn der Austausch der Fenster wird nicht wesentlich
erschwert, wenn der Mieter in der Wohnung bleibt. Der Vertrag luft nach drei Jahren einfach weiter. Der Mieter kann sich allerdings auf den Fristablauf berufen, wenn er ausziehen will.
Bei einem Zeitmietvertrag knnen Sie frhestens vier Monate vor Fristablauf von Ihrem Vermieter Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Der Vermieter muss Ihnen binnen eines Monats antworten. Wenn der Befristungsgrund entfallen ist, knnen Sie eine Verlngerung des Vertrags auf unbestimmte Zeit verlangen. In einem Mietvertrag kann fr eine bestimmte Zeit das Recht zur ordentlichen Kndigung ausgeschlossen werden. Sie drfen whrend dieser Zeit nicht kndigen. In Formularvertrgen darf die Bindung aber
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hchstens vier Jahre betragen. Sie muss auer bei Staffelmietvertrgen auch fr den Vermieter gelten. Steht eine lngere Bindungsfrist im Mietvertrag oder gilt die Bindung nur fr den Mieter, ist die Klausel unwirksam. Sie knnen dann jederzeit kndigen. Nach Ablauf der Bindungsfrist wird der Mietvertrag fortgesetzt. Es gelten dann die gesetzlichen Kndigungsfristen. Wie hoch darf die Kaution sein? Die Kaution darf hchstens drei Netto-Monatsmieten betragen. Eine Pauschale oder Vorauszahlung fr die Betriebskosten bleibt auer Betracht. Beispiel: berhhte Kaution Die Miete betrgt 350 zuzglich 50 Betriebskostenvorauszahlung. Im Mietvertrag steht: Die Kaution betrgt 1.200 zuzglich 600 fr die mit vermietete Einbaukche. Der Mieter muss
blich: Leistung einer Kaution

Die meisten Vermieter verlangen eine Kaution. Sie dient als Sicherheit, wenn Sie die Miete nicht zahlen oder andere Verpflichtungen z. B. Schnheitsreparaturen nicht erfllen.
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nisses zahlen mssen, drfen Sie in Raten zahlen. Was geschieht mit der Kaution? Ihr Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem brigen Vermgen anlegen, etwa auf einem speziellen Kautionssparbuch damit Kautionsgelder nicht verloren gehen, falls er zahlungsunfhig wird. Die Zinsen stehen Ihnen als Mieter zu und bleiben bis zur Beendigung des Mietverhltnisses auf dem Kautionskonto. Auf Verlangen muss Ihnen der Vermieter die ordnungsgeme Anlage des Geldes nachweisen. Tut er dies nicht, knnen Sie die Zahlung der restlichen Kaution so lange verweigern, bis die ordnungsgeme Anlage nachgewiesen ist. Laufende Mieten einzubehalten, ist aber riskant, weil dies in der Rechtsprechung umstritten ist.
nur eine Kaution von 1.050 zahlen. Die Betriebskosten bleiben auer Betracht. Fr besondere Bestandteile der Wohnung darf keine zustzliche Kaution vereinbart werden.
Wenn Sie gleichwohl eine berhhte Kaution gezahlt haben, knnen Sie den Mehrbetrag jederzeit wieder vom Vermieter zurckverlangen oder auch nach Ankndigung von der laufenden Miete einbehalten. Mglich: Ratenzahlung Sie drfen die Kaution in drei gleichen Monatsraten entrichten. Die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhltnisses fllig. Auch wenn die Kaution nur zwei Monatsmieten betrgt, knnen Sie sie in drei Raten leisten. Selbst wenn im Vertrag steht, dass Sie die gesamte Kaution vor Beginn des Mietverhlt-
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Die Rckzahlung der Kaution Nach Beendigung des Mietverhltnisses sptestens sechs Monate nach dem Ende des Vertrags muss der Vermieter ber die Kaution mit Zinsen abrechnen, sobald feststeht, welche Forderungen er noch aus dem Mietverhltnis hat. Oft liegt zu diesem Zeitpunkt die letzte Betriebskostenabrechnung noch nicht vor. Der Vermieter kann deswegen zwar nicht die gesamte Kaution einbehalten, wohl aber einen Teil in Hhe der zu erwartenden Nachforderung. Wenn die Wohnung verkauft wurde Welcher Vermieter muss die Kaution zurckzahlen, wenn die Wohnung whrend der Dauer des Mietverhltnisses verkauft wurde der alte oder der neue? Bei Wohnungsverkauf nach dem 31.8.2001 knnen Sie sich immer an den letzten Vermieter halten. Knnen Sie von diesem die Kaution nicht erlangen etwa wegen Zahlungsunfhigkeit haftet zustzlich der frhere Vermieter. Bei einem Verkauf bis zum 31.8.2001 haftet der Erwerber nur, wenn er die Kaution vom Verkufer auch wirklich erhalten hat. Sonst mssen Sie sich an den frheren Vermieter halten.
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Das ist beim Einzug zu beachten
Beim Einzug sollten Sie sorgfltig prfen, ob Ihre Wohnung Schden oder Mngel aufweist. Wenn diese nicht gleich festgehalten werden, glaubt der Vermieter vielleicht bei Ihrem Auszug, dass Sie sie verursacht haben. Dafr wre der Vermieter zwar beweispflichtig, rger ist aber vorprogrammiert. Auerdem knnen Sie die Miete wegen Mngeln, die bereits bei Einzug sichtbar waren, nur mindern, wenn Sie sich deswegen das Recht zur Minderung vorbehalten. Checkliste: Sind diese Punkte in Ihrem Mietvertrag bercksichtigt? Ein Muster fr ein solches bergabeprotokoll finden Sie im Internet unter www.redmark.de (Wohnungsbeschreibung und -bergabe) zum Herunterladen. Wenn der Vermieter berhaupt kein Protokoll unterschreiben will oder es Streit um einzelne Mngel gibt, sollten Sie einen Zeugen ein Mitmieter ntzt nichts hinzuziehen, der das Protokoll unterschreibt und spter den Wohnungszustand besttigen kann.
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Am besten erstellen Sie bei Einzug ein bergabeprotokoll. Vermerken Sie darin auch, ob und bis wann der Vermieter den Mangel beseitigt. Halten Sie zudem fest, welche Abschlieend sei Ihnen hier noch eine Checkliste an die Hand gegeben, anhand derer Sie prfen knnen, ob Ihr Mietvertrag wirklich alle wichtigen Punkte bercksichtigt. Nehmen Sie sich Zeit, den Mietvertrag wirklich grndlich durchzugehen. Lassen Sie sich von Ihrem
Einrichtungsgegenstnde sich im Vermietereigentum befinden und deswegen von Ihnen bei Auszug nicht entfernt werden mssen.
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Vermieter gegebenenfalls einige Tage Bedenkzeit geben. Und lesen Sie auf jeden Fall auch und ganz besonders das Kleingedruckte. Was? Genaue Bezeichnung des Vermieters, ggf. mit Telefonnummer (keine Postfachanschrift) Genaue Bezeichnung des Mieters Exakte Beschreibung der Wohnung, wo im Haus sie gelegen ist Ausweisung des Keller- und Dachbodenanteils, genaue Bezeichnung Festlegungen zur Mitbenutzung von Garten, Waschkche, Fahrradkeller usw. Konkreter Beginn des Mietverhltnisses
Konkrete Hhe der Miete Stimmen die Wohnungsbeschreibung und der Wohnungszustand berein? bergabeprotokoll mit Datum und Beschreibung des Zustands der Wohnung (Schden, Einbauten, Zhlerstnde, Anzahl der bergebenen Schlssel) Unterschriften unter dem Vertrag von Mieter und Vermieter
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Wohnen zur Miete
Die Hausordnung und die lieben Nachbarn sind vielen Mietern ein Dorn im Auge und sorgen stndig fr Konflikte. Natrlich drfen Sie in einer Mietwohnung nicht alles. Aber Sie mssen sich auch nicht alles bieten bzw. verbieten lassen. In diesem Abschnitt erfahren Sie: welche Personen Sie in Ihre Wohnung aufnehmen drfen welche Bestimmungen fr die Haltung von Haustieren gelten welche Rechte Sie als behinderter Mieter haben Natrlich drfen alle Personen in der Wohnung wohnen, die im Vertrag als Mieter aufgefhrt sind. Daneben knnen Sie Ihren Ehegatten, Ihre Kinder, Ihren eingetragenen Lebenspartner und Ihre Eltern ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufnehmen, solange die Wohnung nicht berbelegt wird. Wenn Sie andere Personen aufnehmen wollen, mssen Sie den Vermieter um Erlaubnis fragen. Dies gilt auch fr die Aufnahme des nicht eingetragenen Lebensgefhrten, von Geschwistern oder Pflegepersonen. Auf die Erteilung der Erlaubnis haben Sie aber einen Anspruch, wenn Ihr Vermieter keine gewichtigen Grnde entgegenhalten kann. Dies knnte der Fall sein, wenn der Mitbewohner den Hausfrieden empfindlich strt. Dass Sie
Wen darf ich in die Wohnung aufnehmen?
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mit dem Partner nicht verheiratet sind, ist kein Grund, die Erlaubnis zu versagen. Eine berbelegung der Wohnung wird angenommen, wenn fr jede Person weniger als 12 m Wohnflche vorhanden sind. Besucher drfen Sie ohne Erlaubnis empfangen auch ber Nacht. Ihr Vermieter darf Ihnen hier keine Vorschriften machen. Wer aber lnger als vier bis sechs Wochen bleibt, ist in der Regel kein Besucher. Bei der Aufnahme von Verwandten oder Freunden in Notsituationen oder bei weiter Anreise kommt auch ein lngerer Besuch in Frage. Die Abgrenzung kann schwierig sein. Kein Besucher ist, wer fr die Unterkunft bezahlt, eigene Mbel mitbringt oder seinen Namen auf dem Klingelschild oder Briefkasten anbringt. Einer Untervermietung der ganzen Wohnung muss der Vermieter nicht zustimmen. Verweigert er aber die Erlaubnis, knnen Sie das Fr die Aufnahme eines Untermieters bentigen Sie stets die Erlaubnis Ihres Vermieters es sei denn, der Mietvertrag gestattet die Untervermietung ohne Erlaubnis, etwa bei Wohngemeinschaften. Bei berechtigtem Interesse haben Sie einen Anspruch auf die Erlaubnis. Voraussetzung ist aber immer, dass Sie nur einen Teil der Wohnung untervermieten und selbst auch in der Wohnung bleiben. Ein berechtigtes Interesse wird etwa angenommen, wenn Sie aus finanziellen Grnden auf die Einknfte aus der Untervermietung angewiesen sind. Auch der Wunsch nach Gesellschaft oder humanitre Grnde kommen in Frage. Untermieter
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Mietverhltnis mit einer Frist von drei Monaten kndigen, auch wenn sie aufgrund eines Zeitvertrags noch lnger gebunden wren. Voraussetzung fr das Kndigungsrecht ist, dass Sie dem Vermieter vorher mitgeteilt haben, an wen Sie untervermieten wollen. Der Vertrag mit dem Untermieter Vorsicht: Wenn Sie einen Untermieter aufnehmen, sind Sie dessen Vermieter. Mieterrechte, wie sie in dieser eBookreihe aufgefhrt sind, kann der Untermieter Ihnen gegenber geltend machen. Wenn er sein Zimmer selbst mbliert oder fr seine Familie nutzt etwa bei einer alleinerziehenden Mutter gilt der gesetzliche Kndigungsschutz. Sie knnen dann nur mit einer Frist von drei Monaten und nur bei berechtigtem Interesse kndigen. Bei Mngeln kann der Untermieter die Miete mindern. Schlieen Sie daher mit dem Untermieter einen schriftlichen Mietvertrag ab, in dem dessen Verpflichtungen geregelt sind. Ein Muster fr einen Untermietvertrag finden Sie im Internet unter www.redmark.de zum Herunterladen. Vorsicht bei gemeinsamer Benutzung des Telefons! Wenn es auf Ihren Namen angemeldet ist und Ihr Untermieter teure Auslandsgesprche fhrt (oder 0190er- bzw. 0900-Nummern anruft), haften Sie dafr.
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Beantragen Sie mindestens einen Einzelgesprchsnachweis. Besser sind getrennte Telefonanschlsse.
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Mietrecht fr Tierfreunde
Viele Mieter lieben ihren Hund oder ihre Katze andere wiederum frchten sich vor einer Begegnung mit einem groen Hund in einem engen Treppenhaus. Auch um die Tierhaltung kann es deswegen Streit geben. Kleintiere sind immer erlaubt Kleintiere drfen Sie ohne die Erlaubnis Ihres Vermieters halten. Dies sind z. B. Fische im Aquarium, Singvgel, Hamster, Meerschweinchen und andere Tiere, die in der Regel von den brigen Hausbewohnern nicht bemerkt werden. Auch exotische Tiere knnen darunter fallen, etwa kleine ungefhrliche Schlangen, ein Chinchilla oder ein Leguan. Das Halten einer Ratte kann aber genehmigungspflichtig sein. Hunde, Katzen und Exoten Fr grere Tiere, insbesondere Hunde und Katzen, bentigen Sie die Erlaubnis Ihres Vermieters. Dies gilt nach Meinung vieler Gerichte auch dann, wenn im Vertrag darber nichts steht. Auf die Erlaubnis haben Sie aber einen Anspruch, wenn ihr keine erheblichen Interessen des Vermieters entgegenstehen. Grnde gegen eine Erlaubnis knnten sich aus dem Gesichtspunkt der berbelegung (mehrere oder zu groe Tiere in einer kleinen Wohnung) oder der Gefhrdung bzw. Belstigung der Mitbewohner ergeben. Andererseits sind stets auch die persnlichen Belange des
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Voraussetzung ist immer, dass die Tiere in blicher Anzahl gehalten werden und keine Strungen z. B. Lrm oder Geruchsbelstigungen nach auen dringen.
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Mieters zu bercksichtigen. Einen Blindenhund wird der Vermieter fast immer genehmigen mssen. Auch der Wunsch eines alleinstehenden Mieters nach einem Tier als Mitbewohner wiegt schwer. Wirksam ist auch eine Klausel, in der die Tierhaltung mit Ausnahme von Kleintieren von der Erlaubnis des Vermieters abhngig gemacht wird. In diesem Fall darf der Vermieter nach freiem Ermessen entscheiden, allerdings nicht rechtsmissbruchlich oder willkrlich. Bei gleicher Sachlage drfen Mieter nicht ungleich behandelt werden.
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Der Haltung gefhrlicher Tiere, insbesondere von Kampfhunden oder exotischen Raubtieren, muss der Vermieter nie zustimmen.
Hufig sind in Mietvertrgen Bestimmungen ber die Tierhaltung enthalten. Wird sie ganz verboten oder von der Erlaubnis des Vermieters abhngig gemacht, ist die Klausel unwirksam, weil sie dann auch die Haltung von Kleintieren beschrnkt, die stets zulssig ist. Nimmt das Verbot aber Kleintiere aus, ist es nach Meinung der meisten Gerichte wirksam. Sie haben dann keinen Anspruch auf eine Erlaubnis, Hunde oder Katzen zu halten.
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Eine Klausel, nach der Tierhaltung nur mit schriftlicher Erlaubnis des Vermieters gestattet ist, ist immer unwirksam. Auch die mndliche Erlaubnis zhlt muss aber im
Streitfall vom Mieter bewiesen werden. Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Tierhaltung widerrufen, wenn es dadurch zur Gefhrdung von Mitbewohnern oder einer starken Verunreinigung der Wohnung kommt.
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Besucher drfen Hunde in die Wohnung bringen, auch wenn der Mieter keine Hunde halten darf. Dies gilt aber nur, wenn von den Tieren keine Strungen ausgehen.
Erlaubt oder verboten?

Konflikte knnen auch dadurch entstehen, dass sich ein Mieter durch den anderen gestrt fhlt, etwa durch laute Musik, turbulente Partys oder auch nchtliches Duschen. Oft werden solche Fragen in der Hausordnung geregelt. Die Hausordnung Das Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus erfordert gegenseitige Rcksichtnahme. bliche Regelungen kann der Vermieter auch einseitig in einer Hausordnung bestimmen. So knnen Ruhezeiten whrend der Nacht, der Mittagszeit und an Sonntagen festgelegt werden oder Zeiten, in denen die Haustr zu verschlieen ist. Auch die Nutzung von Gemeinschaftsflchen wie Treppenhaus, Tro-
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ckenboden oder Hofraum kann der Vermieter in der Hausordnung regeln. Grundstzlich gehrt es aber nicht zu Ihren Pflichten als Mieter, die Gemeinschaftsflchen oder den Gehweg vor dem Haus zu reinigen oder Schnee zu rumen. Der Vermieter kann diese Arbeiten nicht einseitig auf Sie abwlzen. Sie sind zu solchen Arbeiten (die oft kleine oder groe Hausordnung genannt werden) nur verpflichtet, wenn die Hausordnung Vertragsbestandteil ist. Das ist sie nur dann, wenn sie schon im Mietvertrag enthalten war oder spter von Ihnen ausdrcklich, etwa durch Unterschrift, anerkannt wird. Welche Bestimmungen in der Hausordnung sind unwirksam? Auch wenn die Hausordnung im Mietvertrag enthalten ist, darf sie den Mietgebrauch nicht unangemessen einschrnken. Unwirksam sind z. B. folgende Bestimmungen: Verbot des Duschens zur Nachtzeit Verbot des Aufstellens blicher Haushaltsgerte Verbot des Wschewaschens in der Wohnung, wenn keine Gemeinschaftswaschmaschine vorhanden ist Verbot des Musizierens auerhalb der Ruhezeiten Verbot des Rauchens in der Wohnung Da die Hausordnung unter die Bestimmungen fr allgemeine Geschftsbedingungen fllt, gilt diese nur, wenn sie dem Vertragspartner bei Vertragsschluss auch zugnglich war.
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Die Klausel: Es gilt die jeweilige Hausordnung ist nur wirksam, wenn diese dem Mieter bei Vertragsschluss auch wirklich ausgehndigt wird.
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Einschrnkung des Empfangs von Besuchern Verbot des Abstellens von Kinderwagen im Hausflur, wenn dadurch andere Mieter nicht behindert werden Die Satellitenschssel Unbestritten ist das Recht des Mieters auf Radio- und Fernsehempfang. Es ergibt sich aus dem Grundrecht auf Informationsfreiheit. Oft gibt es aber Streit, wenn der Mieter eine Parabolantenne anbringen will. Denn die muss am Dach oder an der Hauswand befestigt werden, die eigentlich nicht mitvermietet sind. Ein Anspruch auf die Erlaubnis fr eine Satellitenschssel besteht in der Regel dann, wenn kein Kabelanschluss vorhanden ist. Trotz Kabelanschlusses darf ein Mieter auslndiWenn ein Anspruch besteht, darf der Vermieter entscheiden, wo die Antenne angebracht wird. Der Mieter muss sie dann dort auf seine Kosten von einem Fachhandwerker anbringen lassen. Bei Auszug ist die Antenne wieder zu entfernen. Der Vermieter kann von Ihnen eine zustzliche Kaution in Hhe der zu erwartenden Rckbaukosten verlangen. scher Herkunft eine Parabolantenne anbringen, wenn er ber das Kabel nicht mehrere Programme in seiner Heimatsprache empfangen kann. Ein einziges Programm reicht nicht aus. Allerdings zhlen auch gebhrenpflichtige Programme, die ber Decoder empfangen werden knnen. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Satellitenempfang, nur weil dieses billiger wre.
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In Ausnahmefllen kann der Vermieter die Parabolantenne trotzdem verbieten etwa bei einem denkmalgeschtzten Haus, bei dem die Vernderung des Erschei-
Auf dem Balkon ist das Grillen problematischer. Wenn Grilldnste durch ein geffnetes Fenster womit im Sommer gerechnet werden muss in die Wohnung des darber oder daneben wohnenden Mieters ziehen, kann der Vermieter das Grillen auf dem Balkon ganz verbieten. Anders ist es, wenn die betroffenen Nachbarn nichts dagegen haben. Wenn Sie ein Objekt mit einem Gartenanteil gemietet haben, sind Sie als Mieter zur Gartenpflege verpflichtet. Dazu gehren aber nur Arbeiten, die Sie ohne besonderen Aufwand und Kenntnisse verrichten knnen. Das sind z. B.: Rasenmhen Umgraben der Beete Unkraut jten Gieen der Pflanzen bei Trockenheit
nungsbildes unzulssig ist. Keine Genehmigung brauchen Sie, wenn Sie die Parabolantenne auf dem Balkon aufstellen und sie nicht oder nur wenig ber die Brstung ragt. Balkon und Garten Hufiger Streitpunkt bei der Nutzung von Balkon und Garten ist das Grillen. Wenn es im Mietvertrag nicht ausdrcklich verboten ist, drfen Sie im Garten grillen aber nicht zu oft. Die Gerichte halten einmal im Monat fr zumutbar. Am besten fragen Sie vorher Ihre Nachbarn, ob es sie strt.
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Der Garten muss nicht perfekt gepflegt werden. Der Vermieter kann Ihnen auch nicht vorschreiben, wann Sie Unkraut zu jten oder den Rasen zu mhen haben. Sie drfen den Garten aber nicht verwildern lassen, auch wenn Ihnen das aus kologischer Sicht vielleicht besser erscheint. Der Grundcharakter des Gartens bei Mietbeginn muss erhalten bleiben wenn Sie nicht mit Ihrem Vermieter ausdrcklich etwas anderes vereinbart haben. Die Anlage eines Gemsebeets oder die Errichtung eines kleinen Gartenhauses (bei entsprechender Gre des Gartens) sind zulssig. Bei Beendigung des Mietverhltnisses mssen Sie jedoch den ursprnglichen Zustand des Gartens wiederherstellen. Schwierigere oder aufwndigere Arbeiten sind Sache des Vermieters, so z. B. das Beschneiden der Bume, Vertikutieren des Rasens oder Neuanpflanzungen. Im MietverWenn ein besonderer Anlass gegeben ist, darf der Vermieter allerdings Ihre Wohnung nach vorheriger Anmeldung betreten. Insbesondere gilt dies, wenn er annehmen kann, dass in der Wohnung ein Mangel aufgetreten ist sei es nach einer Anzeige durch den Mieter, sei es aufgrund anderer Anzeichen, z. B. Schden in der Nachbarwohnung. Ein Anlass Wenn Sie die Wohnung gemietet haben, sind Sie der Besitzer. Der Vermieter ist nicht mehr berechtigt, die Wohnung ohne Ihr Wissen oder gegen Ihren Willen zu betreten. Er darf auch keinen Schlssel fr Notflle zurckbehalten, wenn dies im Vertrag nicht ausdrcklich vereinbart ist. Der Vermieter kommt trag kann allerdings auch etwas anderes vereinbart werden.
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besteht auch dann, wenn der Vermieter Instandhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten plant. Im Mietvertrag kann auch vereinbart werden, dass der Vermieter Kontrollen der Wohnung ohne besonderen Anlass durchfhren kann. Wenn Kauf- und Mietinteressenten kommen Besonders lstig knnen die Besuche werden, wenn Ihre Wohnung verkauft werden soll oder nach einer Kndigung des Vertrags ein neuer Mieter gesucht wird. Dann will Ihr Vermieter unter Umstnden viele Interessenten durch Ihre Wohnung fhren, bis ein neuer Vertrag geschlossen ist. Dies mssen Sie grundstzlich hinnehmen. Sie knnen die Besichtigung nicht ablehnen, nur weil schon eine bestimmte Zahl von Interessenten da war oder weil Sie grundstzlich keine Besichtigung am Wochenende wollen. Der Vermieter muss aber auch auf Ihre Interessen Rcksicht nehmen. Wenn Sie zur Arbeit mssen, krank oder im Urlaub sind, darf keine Besichtigung stattfinden. Ihr Vermieter darf auch nicht unangemeldet mit Wohnungsinteressenten kommen.
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Ein jederzeitiges Betretungsrecht ist aber nicht zulssig. Es darf nur in greren Abstnden, etwa alle zwei Jahre, vorgesehen sein.
Wenn keine Eilbedrftigkeit vorliegt, muss der Vermieter den Besuch etwa 14 Tage vorher anmelden bei Gefahr im Verzug natrlich nicht.
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Wenn ich meine Wohnung beruflich nutzen will Werden Ihnen die Rume als Wohnraum vermietet, schliet dies nicht aus, dass Sie auch berufliche Arbeiten in der Wohnung ausfhren knnen. Sie drfen ein Zimmer als Bro einrichten und mit Telefon, Fax und Computer ausrsten. Ttigkeiten z. B. als bersetzer oder Schriftsteller drfen Sie auch selbststndig in Ihrer Wohnung nachkommen. Erlaubt sind beispielsweise Nachhilfeunterricht fr einzelne Schler oder die Ttigkeit als Tagesmutter. Anders verhlt es sich, wenn Ihre Ttigkeit mit erheblichem Publikumsverkehr verbunden ist. Sie drfen die Wohnung auch nicht berwiegend in Geschftsrume umwandeln. Das Anbringen von Reklameschildern oder Hinweistafeln am Haus oder auch an der Wohnungstr ist unzulssig. Wenn Ihr Vermieter zustimmt oder dies sogar schon im Mietvertrag festgelegt ist, knnen Sie in der Wohnung natrlich jede erlaubte gewerbliche Ttigkeit ausben.
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Wenn die gewerbliche Nutzung die Nutzung als Wohnraum berwiegt, verlieren Sie den gesetzlichen Mieterschutz fr Wohnraum.
Ihr Vermieter kann dann eventuell die Wohnung ohne Begrndung kndigen.
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Welche Rechte habe ich als behinderter Mieter?
Als behinderter Mieter werden Sie bereits bei der Anmietung einer Wohnung prfen, ob sie berhaupt fr Ihre Zwecke geeignet ist. Wenn eine Behinderung erst spter eintritt z. B. nach einem Unfall oder einer Krankheit kann es sein, dass bauliche nderungen notwendig werden wie etwa die rollstuhlgerechte Verbreiterung von Tren oder der Einbau eines Treppenlifts. Innerhalb dieser Grenzen kann das Recht des Ihr Vermieter muss baulichen Vernderungen dann zustimmen, wenn diese fr eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung erforderlich sind. Diese baulichen Manahmen mssen Sie aber auf eigene Kosten durchfhren und bei Auszug den frheren Zustand wiederherstellen. Ihr Vermieter kann eine Wenn Sie dieses Recht in Anspruch nehmen wollen, sollten Sie vor Beginn der Baumanahmen unbedingt eine schriftliche Vereinbarung mit Ihrem Vermieter treffen, in der Art behinderten Mieters auf eine barrierefreie Wohnung aber nicht durch den Mietvertrag ausgeschlossen werden. zustzliche Kaution zur Sicherung des Rckbauanspruchs verlangen. Der Vermieter kann aber seine Zustimmung aus wichtigen Grnden verweigern: Den Einbau eines Treppenlifts kann er z. B. ablehnen, wenn die Treppe dadurch so verengt wird, dass bei einem Umzug keine Mbel mehr transportiert werden knnen. Die Verbreiterung von Tren ist unzulssig, wenn dies die Standsicherheit des Gebudes gefhrdet.
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und Umfang des Umbaus und Ihre Pflichten bei einem Rckbau genau beschrieben werden. Auerdem sollten Sie wenigstens versuchen, das Mietverhltnis auf eine gewisse Zeit festzuschreiben, damit bei einer Kndigung Ihre Investitionen nicht verloren sind.
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Anhang
Weitere Literatur Ihre Rechte als Nachbar, von Hans-Albert Wegner, 224 Seiten, mit CD-ROM, 16,80. ISBN 978-3-448-09342-1, Bestell-Nr. 04631 Mietmngel und Mietminderung, von Birgit Noack und Martina Westner, 150 Seiten, mit CD-ROM, 16,80. ISBN 978-3-448-09175-5, Bestell-Nr. 06350 Einfach Energie sparen, von Ute Goerke, 189 Seiten, 14,95. ISBN 978-3-448-09288-2, Bestell-Nr. 00004 Mietnebenkosten, von Dirk Clausen, 128 Seiten, 6,90. ISBN 978-3-448-09588-3, Bestell-Nr. 00764
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Mietrecht fr Mieter Wie viel muss ich zahlen?

In diesem eBook erfahren Sie, wann der Mietzins zu hoch ist, welche Regelungen fr Mieterhhungen und Staffelmietvertrge gelten, was Sie bei der Betriebskostenabrechnung beachten sollten.
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Inhalt
Mietrecht fr Mieter Wie viel muss ich zahlen? ...................................3 Ist jede Miete erlaubt? ......................................................................4 Ausnahme 1: Mietpreisberhhung .....................................................4 Ausnahme 2: Mietwucher ..................................................................5 Nicht jede Mieterhhung ist auch rechtens ...........................................6 Unbedingt beachten: Wartezeit und Kappungsgrenze ............................ 7 Welche Grnde sind zulssig? ............................................................. 7 Staffelmiete die vorprogrammierte Mieterhhung ............................. 12 Welche Formvorschriften gelten? ...................................................... 12 Welche Rechtsfolgen ergeben sich? ................................................... 13 Was bedeutet Indexmiete? ............................................................... 14 Die Betriebskosten.......................................................................... 15 Darf der Vermieter Betriebskosten nachfordern? ................................. 15 Welche Betriebskosten muss ich zahlen? ............................................ 16 Wann muss der Vermieter abrechnen? ............................................... 17 Anhang ......................................................................................... 22 Weitere Literatur ............................................................................ 22

Als Mieter sind Sie durch vielfltige und sehr strenge gesetzliche Regeln geschtzt. Sie knnen sich aber nicht darauf verlassen, dass der Vermieter sich immer daran hlt. Deswegen sollten Sie Ihre Rechte kennen! Weil dies nicht ganz leicht ist, hilft Ihnen diese eBookreihe. Sie behandelt die wichtigsten Fragen des Wohnungsmietrechts vom Abschluss des Mietvertrages bis zur Kndigung. Mit dem Mietvertrag und dem Wohnen zur Miete beschftigt sich das erste eBook, die Kosten (Mietzins, Mieterhhungen und Betriebskosten) werden im vorliegenden zweiten eBook behandelt, ber den Umgang mit Mngeln und darber, wer die Reparaturkosten zu tragen hat, informiert das dritte eBook, und im vierten eBook erfhrt man Und beachten Sie bitte auch, dass sich die rechtlichen Bestimmungen, von denen in diesen eBooks die Rede ist, nur auf das Mietrecht in der Bundesrepublik Deutschland beziehen. Vieles davon mag auch fr das Mietrecht in sterreich und in der Schweiz zutreffen, genaue Ausknfte erhalten Sie aber bei entsprechenden Mieterschutzorganisationen Ihres eigenen Landes. Bitte beachten Sie: Bei der Miete von Geschftsrumen gelten viele Mieterschutzrechte nicht. Auch wenn Sie eine Sozialwohnung bewohnen, gelten teilweise andere rechtliche Bestimmungen. alles rund um die Kndigung. Handliche Checklisten und zahlreiche Beispiele helfen Ihnen dabei, Ihr Wissen in der Praxis anzuwenden.
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Die Hhe der Miete ist fr Sie als Mieter von entscheidender Bedeutung. Doch welche Kosten kommen sonst noch auf Sie zu? Und was ist, wenn Ihr Vermieter die Miete erhhen will? In diesem eBook erfahren Sie: wann der Mietzins zu hoch ist welche Regelungen fr Mieterhhungen und Staffelmietvertrge gelten was Sie bei der Betriebskostenabrechnung beachten sollten Ausnahme 1: Mietpreisberhhung Liegt in einer Gemeinde ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum vor, darf die ortsbliche Vergleichsmiete nur um 20 % berschritten werden. Ist die Miete in Ihrem Mietvertrag hher, knnen Sie die Mietzahlung auf 120 % der Vergleichsmiete senken. Wenn Sie zunchst die volle Miete gezahlt haben, knnen Sie die zu viel bezahlten Betrge sogar fr die letzten drei Jahre zurckfordern.
Ist jede Miete erlaubt?

In der Regel gilt, was im Mietvertrag steht. Die Miete, die dort ausgewiesen ist, mssen Sie auch zahlen. Es gibt aber zwei Ausnahmen.
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Ob ein geringes Angebot an Wohnraum vorliegt, erfahren Sie in greren Stdten durch eine Anfrage beim Wohnungsamt, bei Rechtsanwlten oder Mietervereinen. In kleinen Orten ist es oft schwierig, zuverlssige Ausknfte zu erhalten. Dort herrscht aber auch seltener Wohnungsmangel. Der Mietspiegel Die Hhe der Vergleichsmiete knnen Sie dem Mietspiegel entnehmen. Auch den gibt es beim Wohnungsamt oder Mieterverein. Im Mietspiegel werden Wohnungen nach Baujahr, Gre, Ausstattung und Lage eingeteilt. Jeder Gruppe ist eine Mietpreisspanne zugeordnet. Wenn Ihre Miete um mehr als 20 % ber dem Hchstwert der entsprechenden Gruppe liegt, ist sie berhht. In vielen kleinen Gemeinden und sogar in manchen Grostdten gibt es aber keinen Mietspiegel. Mglicherweise knnen Sie sich dann am MietspieIn Gemeinden mit entspanntem Wohnungsmarkt mssen Sie auch berhhte Mieten zahlen. Der Gesetzgeber nimmt an, dass Sie hier die Mglichkeit haben, auch eine billigere Ausnahme 2: Mietwucher Kommen Sie zu dem Ergebnis, dass Ihre Miete wirklich berhht ist, lassen Sie sich beraten, bevor Sie tatschlich die Miete krzen oder gar frhere berzahlungen von der Miete einbehalten. Oft gibt es Unklarheiten bei der richtigen Bewertung der Wohnung. Wenn Sie die Miete zu Unrecht krzen, kann der Vermieter unter Umstnden fristlos kndigen. gel einer vergleichbaren Nachbargemeinde orientieren. Die berprfung durch einen Sachverstndigen ist zwar auch mglich, aber sehr teuer und daher meist uninteressant.
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Wohnung anzumieten. Dies gilt aber nur, solange die Vergleichsmiete nicht um mehr als 50 % berschritten wird. Wucher liegt vor, wenn der Vermieter die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermgen oder die erhebliche Willensschwche des Mieters ausgenutzt hat, um eine so hohe Miete zu erzielen. Bei Mietwucher knnen Sie die Miete ebenfalls auf den zulssigen Betrag krzen und berzahlte Betrge fr die letzten drei Jahre zurckfordern.
Nicht jede Mieterhhung ist auch rechtens

Beispiel: Ein Brief vom Vermieter Sehr geehrte Mieterin, wegen erheblich gestiegener Kosten bin ich leider gezwungen, Ihre Miete zu erhhen. Bitte berweisen Sie vom Beginn des nchsten Monats an statt 300 die neue Miete von 400 . Ich danke fr Ihr Verstndnis. Mit freundlichen Gren, Ihr Vermieter.
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Sie mssen aber im Streitfall auch beweisen, dass Sie den Vertrag wegen einer Zwangslage oder z. B. aus Unerfahrenheit abgeschlossen haben. Auch hier sollten Muss die Mieterin die neue Miete zahlen? Der Vermieter hat das Recht, die Miete bis zur ortsblichen Vergleichsmiete zu erhhen allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Sie werden sehen: Bei diesem Brief des Vermieters ist dies nicht der Fall und die Mieterin muss nicht zahlen.
Sie sich vorsichtshalber beraten lassen.
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Unbedingt beachten: Wartezeit und Kappungsgrenze Der Vermieter darf die Miete nur erhhen, Ihr Vermieter darf eine Mieterhhung erst verlangen, wenn die Miete seit einem Jahr unverndert ist. Ist sein Mieterhhungsverlangen berechtigt, mssen Sie einer Mieterhhung ab Beginn des dritten Monats nach Zugang zustimmen. Die Miete darf sich jedoch in drei Jahren nur um maximal 20 % erhhen von Erhhungen wegen einer Modernisierung oder Betriebskostenerhhung einmal abgesehen. Damit enthlt unser Beispiel schon zwei Fehler: Die Mieterhhung wird schon ab Beginn des Folgemonats verlangt. Und sie betrgt ber 20 %. Der Vermieter htte hchstens 360 ab Beginn des dritten Monats verlangen drfen. Welche Begrndungsmittel sind zulssig? Mietspiegel Auskunft aus einer Mietdatenbank Sachverstndigengutachten Vergleichswohnungen wenn sie unterhalb der ortsblichen Vergleichsmiete liegt. Ihr Vermieter muss Ihnen genau darlegen, wie er die ortsbliche Vergleichsmiete ermittelt hat. Seine Erklrung muss Ihnen schriftlich, per Fax oder E-Mail zugehen. Welche Grnde sind zulssig?
Die Begrndung mit dem Mietspiegel Der Vermieter muss Ihnen genau mitteilen, wie er Ihre Wohnung in den Mietspiegel einordnet mit allen Gesichtspunkten, die im
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Mietspiegel enthalten sind, z. B. Baujahr, Gre, Lage und Ausstattung der Wohnung. Meist legt der Vermieter seiner Erklrung den Mietspiegel bei und markiert darin das entsprechende Feld. Wenn er aber alle Gesichtspunkte anspricht, muss er den Mietspiegel nicht unbedingt mitschicken. Sollte Ihr Vermieter Ihnen den Mietspiegel jedoch unausgefllt zuschicken oder bestimmte Gesichtspunkte auslassen, wie z. B. Angaben zur Ausstattung der Wohnung, ist die Mieterhhung unwirksam. berprfen Sie, ob die Angaben Ihres Vermieters wirklich zutreffen. Oft setzen Vermieter eine neuere Altersklasse an, obwohl die Wohnung aus dem 19. Jahrhundert stammt und spter nur oberflchlich renoviert wurde. Auch bei der Ausstattung wird gern gemogelt und z. B. ein einfaches Doppelfenster zum Isolierglasfenster gemacht. Manchmal lohnt Vorsicht bei Vergleichswohnungen Der Vermieter kann die Mieterhhung auch begrnden, indem er drei Vergleichswohnungen benennt, fr die bereits jetzt die Miete gezahlt wird, die er von Ihnen verlangt. Diese Wohnungen drfen auch dem Vermieter selbst gehren und sogar im selben Haus liegen. Sie mssen nicht in allen Punkten genau mit Ihrer Wohnung bereinstimmen, drfen aber auch nicht vllig unterschiedlich sein. es sich auch, die Wohnungsgre nachzumessen.
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Beispiel: Kein Vergleich bei groen Unterschieden Nicht vergleichbar sind z. B. Kleinwohnungen unter 40 m mit Wohnungen von 70 oder gar 100 m, Altbauwohnungen aus der Vorkriegszeit mit Neubauwohnungen oder Kohlefen mit Zentralheizung. Wenn es in Ihrer Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel gibt, muss er dem Mieterhhungsverlangen sogar beigefgt werden, auch wenn sich Ihr Vermieter auf Vergleichswohnungen beruft. Ein Mietspiegel ist qualifiziert, wenn er nach wissenschaftlichen Grundstzen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt ist. Ob dies in Ihrer Stadt zutrifft, erfahren Sie auf dem Selbst wenn die benannten Wohnungen vergleichbar sind, sollten Sie misstrauisch sein. Sie mssen der Mieterhhung nur dann zustimmen, wenn die verlangte Miete auch wirklich der ortsblichen Vergleichsmiete entspricht. Das ist keinesfalls sicher. Besorgen Sie sich einen Mietspiegel erhltlich beim Mieterverein oder auf dem Wohnungsamt und prfen Sie selbst, wie Ihre Wohnung einzustufen wre. Wohnungsamt. Im Beispiel ist die Mieterhhung auch deswegen unwirksam, weil sie sich nicht auf ein zulssiges Begrndungsmittel, sondern nur auf die gestiegenen Kosten sttzt. Wie reagiere ich auf eine falsche Mieterhhung? Wenn der Vermieter die Erhhung vor Ablauf eines Jahres nach der letzten Erhhung verlangt oder sie nicht ordnungsgem begrn-
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det (wie im Beispiel zu Beginn des eBooks), ist das Erhhungsverlangen gnzlich unwirksam. Sie mssen die Erhhung nicht bezahlen. Taktisch geschickt kann es aber sein, den Vermieter erst mglichst spt auf seinen Fehler hinzuweisen, damit er nicht sofort ein verbessertes Erhhungsverlangen nachschiebt. Verlangt Ihr Vermieter mehr als 20 % oder ordnet er die Wohnung im Mietspiegel zu hoch ein, mssen Sie der Mieterhhung nur insoweit zustimmen, als sie wirklich berechtigt ist. Das Erhhungsverlangen wird durch solche Fehler aber nicht automatisch unwirksam. Sie sollten bis zum Ablauf der berlegungsfrist reagieren und Ihrem Vermieter mitteilen, welchen Teil der Erhhung Sie akzeptieren. Sonst mssten Sie in einem eventuellen Prozess einen Teil der Kosten tragen. Vorsicht ist geboten, wenn Sie Ihrem Vermieter eine Einzugsermchtigung erteilt haben oder die Miete im Lastschriftverfahren abgebucht wird.
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Vielleicht zieht der Vermieter die erhhte Miete einfach ein, obwohl die Mieterhhung unwirksam ist. Wenden Sie sich sofort an Ihre Bank und widerrufen Sie dem Ver-
mieter gegenber die Einzugsermchtigung.
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Checkliste: Auf diese Punkte sollten Sie bei einer Mieterhhung achten Ja Werden alle Vermieter als Absender genannt? Ist die Erklrung an alle Mieter gerichtet? Ist die Miete seit einem Jahr unverndert? Erhalten Sie zwei Monate berlegungsfrist? Steigt die Miete um hchstens 20 % in drei Jahren? Beruft sich der Vermieter auf Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten? Wenn Mietspiegel: Werden alle Bewertungsmerkmale mitgeteilt? Teilt der Vermieter die Merkmale zutreffend mit? Nur wenn Sie alle Fragen mit Ja beantwortet haben, mssen Sie der Mieterhhung zustimmen. Schon bei einem einzigen Nein knnen Sie sie ganz oder teilweise ablehnen. Lassen Sie sich im Zweifel beraten. Bei Vergleichswohnungen: Werden mindestens drei hnliche Wohnungen benannt? Bleiben die Betriebskosten unverndert?
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Staffelmiete die vorprogrammierte Mieterhhung
Eine Mieterhhung ist fr einen Vermieter mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden. Hufig werden daher Staffelmietvertrge angeboten, die von Anfang an vorsehen, dass sich die Miete regelmig zu einem bestimmten Zeitpunkt erhht. Welche Formvorschriften gelten? Nach dem Gesetz sind Staffelmieten erlaubt, aber an bestimmte Formvorschriften gebunden: Die Miete muss jeweils fr mindestens ein Jahr unverndert bleiben. Der Zeitpunkt der Mieterhhung muss genau bestimmt sein. Der Erhhungsbetrag oder die jeweilige Miete mssen in Euro angegeben sein. Die Vereinbarung muss schriftlich abgeschlossen werden. Verste fhren zur Unwirksamkeit der Staffelvereinbarung, z. B. wenn sich die Miete alle sechs Monate erhhen soll, die Mieterhhung nur in Prozent angegeben ist oder der Vertrag nicht von allen Vertragsparteien unterschrieben wurde. Ist die Staffelmietvereinbarung unwirksam, knnen Sie die Zahlung der Erhhung verweigern und sogar bereits bezahlte Betrge zurckfordern, solange sie nicht verjhrt sind also fr das laufende und die vorangegangenen drei Jahre.
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Welche Rechtsfolgen ergeben sich? Wenn die Vereinbarung der Staffelmiete wirksam ist, mssen Sie die jeweils erhhte Miete zahlen. Die Grenze fr Erhhungen von 20 % innerhalb von drei Jahren gilt hier nicht. Jedoch darf der Vermieter keine zustzlichen Mieterhhungen verlangen auer wegen gestiegener Betriebskosten. Ist die Vereinbarung unwirksam, darf er nur eine Mieterhhung nach den allgemeinen Vorschriften verlangen allerdings nicht mehr, als er bei Wirksamkeit der Staffelmiete htte beanspruchen knnen. Wenn Sie durch einen langfristigen Vertrag gebunden sind, knnen Sie bereits vier Jahre nach Vertragsschluss vorzeitig kndigen. Auch durch die Staffelmiete darf es nicht zu einer Mietpreisberhhung kommen. Hat Ihr Beispiel: Ortsbliche Miete erhht sich nicht Die ortsbliche Miete betrgt 400 im Monat. Die Staffelmiete betrgt zunchst ebenfalls 400 , nach einem Jahr 460 , nach zwei Jahren 520 und nach drei Jahren 580 . Hat sich die ortsbliche Miete nicht erhht, knnen Sie die Miete nach zwei Jahren auf 480 (400 plus 20 %) begrenzen. Bei der dritten Staffel erhht sich die Miete dann gar nicht mehr. Vermieter ein knappes Angebot an Mietwohnungen ausgenutzt und ist die Miete um mehr als 20 % berhht, knnen Sie die Zahlung verweigern, soweit eine Staffel diesen Betrag bersteigt.
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Was bedeutet Indexmiete? Bei einer Staffelmiete wei man im Voraus nicht, wie sich die Preise entwickeln werden. Nach einigen Jahren kann das Mietniveau deshalb entweder zu hoch oder (aus der Sicht des Vermieters) zu niedrig sein. Bei der Indexmiete hngt die Mieterhhung von der Steigerung des Indexes fr die Lebenshaltung ab. Eine entsprechende Klausel knnte so aussehen: Die Miete darf nur an den Lebenshaltungsindex gekoppelt werden. Eine Bezugnahme z. B. auf Beamtengehlter oder Benzinpreise wre unzulssig. (www.destatis.de) verfolgen. Eine erhhte Miete mssen Sie aber erst dann zahlen, wenn Sie eine schriftliche Erklrung Ihres Vermieters erhalten haben, in der er Ihnen die Erhhung des Indexes und die Hhe der neuen Miete mitteilt. Die Mieterhhung tritt mit Beginn des bernchsten Monats nach Erhalt der Erklrung in Kraft.
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ndert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex in Deutschland (Basisjahr 2005 = 100 Punkte) um mehr als fnf Prozentpunkte, so
ndert sich die Miete entsprechend. Sie knnen die Entwicklung des Index auf der Internetseite des Statistischen Bundesamts
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Die Betriebskosten
Wie teuer eine Wohnung wirklich ist, stellt sich nach der ersten Betriebskostenabrechnung heraus, die eventuell eine erhebliche Nachzahlungsforderung mit sich bringt. Immer mssen Sie die Nachzahlung aber nicht bezahlen. Darf der Vermieter Betriebskosten nachfordern? Wenn im Mietvertrag die Frage der Betriebskosten nicht geregelt ist, sind diese bereits in der Miete enthalten. Der Vermieter darf in diesem Fall nicht ber die Betriebskosten abrechnen und auch nichts nachfordern. Eine Ausnahme gilt fr die Kosten von Heizung und Warmwasser. Ein Vertrag, nach dem auch diese Kosten in der Grundmiete enthalten sind (Warmmiete), ist in Husern mit Bleibt nach dem Vertrag unklar, ob eine Pauschale oder eine Vorauszahlung gemeint ist, gilt die fr den Mieter gnstigere Lsung. Auch in diesem Fall knnen Sie eine Nachzahlung verweigern. Meistens sieht der Mietvertrag aber vor, dass sich die Miete in Grundmiete und Betriebskostenanteil aufspaltet. Hier ist zunchst wichtig, ob Sie die Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung leisten. Bei einer Pauschale kann der Vermieter nichts nachfordern, sondern die Pauschale nur fr die Zukunft erhhen, wenn dies im Vertrag vorgesehen ist. mehr als zwei Wohnungen unzulssig. Der Vermieter darf hier in jedem Fall ber die Betriebskosten abrechnen. Es ist aber ein angemessener Teil der Miete als Vorauszahlung anzurechnen.
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Welche Betriebskosten muss ich zahlen? Wenn eine Vorauszahlung vereinbart ist, sollten Sie genau prfen, welche Betriebskosten umgelegt werden. Die Kostenarten mssen im Mietvertrag einzeln angegeben werden. Wenn die Grundsteuer im Mietvertrag nicht erwhnt wird, darf diese auch nicht in der Abrechnung enthalten sein. Allerdings ist eine Klausel zulssig, nach der Sie als Mieter alle Nebenkosten nach 2 der Betriebskostenverordnung (frher 27 der 2. Berechnungsverordnung) zahlen mssen. Hierzu gehren dann folgende Kosten: Grundsteuer Kosten der Wasserversorgung Kosten der Entwsserung Heizkosten Warmwasserkosten Kosten fr den Betrieb des Aufzugs Kosten der Straenreinigung und Mllabfuhr Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekmpfung Kosten der Gartenpflege Kosten der Beleuchtung Kosten der Schornsteinreinigung Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung Kosten fr den Hauswart Kosten fr Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss Kosten fr Einrichtungen der Wschepflege sonstige vergleichbare Betriebskosten
Andere Kosten drfen in keinem Fall umgelegt werden. Insbesondere bei Eigentumswohnungen ist die Umlage von Verwalterkosten und Instandhaltungsrcklage unzulssig.
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Welcher Umlagemastab gilt? Kosten knnen nach verschiedenen Mastben verteilt werden, etwa nach dem tatschlichen Verbrauch, nach der Wohnflche oder nach der Personenzahl. Bei den Heiz- und Warmwasserkosten ist in Mehrfamilienhusern allerdings eine Abrechnung nach dem Verbrauch gesetzlich vorgeschrieben. Ansonsten gilt der Mastab, der im Mietvertrag vereinbart ist. Wurde diesbezglich nichts vereinbart, muss der Vermieter nach dem Anteil der Wohnflche abrechnen. Sie knnen jedoch nicht verlangen, dass der Abrechnungsmastab gendert wird, nur weil Sie ihn fr ungerecht halten etwa wenn Sie als Single in einer Wohnung mit 120 m mehr fr Wasser zahlen als eine Familie mit zwei Kindern in einer halb so groen Wohnung. Jeder Mastab bringt Ungerechtigkeiten mit sich. Auch der Vermieter kann den Mastab Nach Ablauf des Jahres knnen Sie als Mieter trotzdem noch auf einer Abrechnung bestehen, wenn Sie glauben, dass Ihnen vielleicht eine Rckzahlung zusteht. nicht einseitig ndern. Eine Ausnahme gilt dann, wenn die Abrechnung knftig nach dem erfassten tatschlichen Verbrauch erfolgen soll (z. B. nach Einbau von Wasseruhren in jeder Wohnung). Dann kann der Vermieter vor Beginn des neuen Abrechnungszeitraums durch eine schriftliche Erklrung bestimmen, dass sich die Abrechnungsweise ndert. Wann muss der Vermieter abrechnen? Die Abrechnung muss Ihnen sptestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Sonst kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen.
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Wenn der Vermieter die Abrechnung dann trotz Mahnung nicht erteilt, haben Sie ein gutes Druckmittel: Sie knnen weitere Vorauszahlungen bis zur Erteilung der Abrechnung verweigern allerdings nur bis zur Hhe der Betrge, ber die noch nicht abgerechnet wurde. Wurde also fr ein Jahr nicht abgerechnet, so knnen sie die Vorauszahlungen fr ein Jahr zurckbehalten. Was muss die Abrechnung enthalten? In der Abrechnung mssen die einzelnen Kostenarten getrennt aufgefhrt sein. In Mehrfamilienhusern muss der Vermieter die Gesamtkosten jeder Kostenart, den Umlageschlssel, den fr die Kostenart auf Ihre Wohnung entfallenden Betrag sowie den Gesamtbetrag der Kosten und der Vorauszahlungen angeben. Wenn diese Angaben fehlen, ist die Abrechnung nicht ordnungsgem. Eine Nachzahlung knnen Sie so lange verHufig fassen Vermieter verschiedene Positionen zusammen, z. B. Wasser und Kanal oder Grundabgaben (Grundsteuer, Abwasser, Mllabfuhr, Straenreinigung). Schon dies macht die Abrechnung hinsichtlich dieser Positionen unwirksam. Bei der Abrechnung der Heizkosten mssen mindestens 50, hchstens aber 70 % der Kosten nach Verbrauch abgerechnet werden, der Rest nach der Wohnflche. Bei Wohnungen mit schlechter Wrmedmmung muss erstmals fr 2009 zwingend zu 70 % nach Verbrauch abgerechnet werden. weigern, bis eine korrekte Abrechnung vorliegt.
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Wie kann ich die Abrechnung berprfen? Der Vermieter muss seiner Abrechnung keine Belege beifgen. Sie haben aber das Recht, diese beim Vermieter oder bei der Hausverwaltung einzusehen. Wenn der Vermieter nicht am gleichen Ort wohnt, knnen Sie auch die bersendung von Kopien verlangen. Die Kopierkosten mssen Sie dem Vermieter erstatten, wobei ein Betrag von 25 Cent pro Kopie verlangt werden kann. In jedem Fall sollten Sie die Abrechnung mit frheren Abrechnungen vergleichen. Falls einzelne Positionen stark gestiegen sein sollten, muss Ihnen Ihr Vermieter den Grund fr diese Kostenzunahme erklren. Einwendungen mssen Sie Ihrem Vermieter innerhalb eines Jahres nach Erhalt der Abrechnung mitteilen aus Beweisgrnden am besten schriftlich oder per Fax. Wenn Sie lnger warten und es keinen zwingenden Grund fr die Versptung gibt, sind Einwendungen ausgeschlossen, auch wenn die Abrechnung wirklich falsch ist. Ist die Hhe der Nachzahlungen begrenzt? Vielleicht ergibt Ihre berprfung, dass die Abrechnung des Vermieters vllig korrekt ist. Trotzdem fhlen Sie sich getuscht, wenn im Mietvertrag eine Vorauszahlung von 50 vereinbart war und sich jetzt Kosten von 150 im Monat ergeben was zu einer Nachzahlung von insgesamt 1.200 fhren wrde. In diesem Fall besteht der Verdacht, dass der Vermieter bewusst eine zu geringe Vorauszahlung gefordert hat, um die Wohnung besser vermieten zu knnen.
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Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, kostendeckende Vorauszahlungen zu verlangen. Sie knnen sich daher nicht darauf verlassen, dass die Vorauszahlungen in etwa ausreichen. Auch hohe Nachforderungen sind daher zu zahlen, wenn die Abrechnung im brigen richtig ist. Anders ist es nur, wenn der Vermieter ausdrcklich zugesichert hat, dass die Vorauszahlungen ausreichen und wenn Sie die Zusicherung beweisen knnen. Wie wirkt sich der Energieausweis aus? Bei Neuvermietungen muss der Vermieter dem Mieter einen Energieausweis vorlegen. Der Mieter hat darauf aber keinen Anspruch. Sie knnen die Vorlage deswegen nicht erzwingen, sondern nur auf die Anmietung verzichten. Wenn Sie hohe Nachzahlungen leisten mssen, obwohl das Haus laut Energieausweis gute Werte hat. so knnen Sie die Zahlung nicht krzen. Durch den Energieausweis wird kein bestimmter Energieverbrauch zugesichert. Anders wre es allenfalls, wenn die Werte des Ausweises ausdrcklich in den Mietvertrag aufgenommen werden und Sie beweisen knnen, dass der hhere Verbrauch auf schlechterer Wrmedmmung oder Effizienz der Heizung und nicht auf individuellem Nutzerverhalten beruht.
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Checkliste: Was Sie bei der Betriebskostenabrechnung beachten sollten Ja Ist die Abrechnung nach dem Vertrag zulssig? Sind alle Nebenkosten der Abrechnung im Vertrag genannt? Sind alle im Vertrag genannten Nebenkosten in der Abrechnung getrennt aufgefhrt? Liegt das Ende des Abrechnungszeitraums weniger als ein Jahr zurck? Erfolgt die Abrechnung nach dem richtigen Umlagemastab? Sind die Kosten fr das gesamte Haus genannt? Hat der Vermieter falls vorhanden Gewerbeflchen herausgenommen? Ist die Abrechnung rechnerisch richtig? Sind grere Vernderungen gegenber dem Vorjahr plausibel erklrt? Nur wenn Sie alle Fragen mit Ja beantwortet haben, sollten Sie die Nebenkosten bezahlen. Andernfalls knnen Sie die Zahlung verweigern oder sich im Zweifel bei einem Anwalt oder Mieterverein beraten lassen.
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Weitere Literatur Ihre Rechte als Nachbar, von Hans-Albert Wegner, 224 Seiten, mit CD-ROM, 16,80. ISBN 978-3-448-09342-1, Bestell-Nr. 04631 Mietmngel und Mietminderung, von Birgit Noack und Martina Westner, 150 Seiten, mit CD-ROM, 16,80. ISBN 978-3-448-09175-5, Bestell-Nr. 06350 Einfach Energie sparen, von Ute Goerke, 189 Seiten, 14,95. ISBN 978-3-448-092882, Bestell-Nr. 00004 Mietnebenkosten, von Dirk Clausen, 128 Seiten, 6,90. ISBN 978-3-448-09588-3, Bestell-Nr. 00764
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Mietrecht fr Mieter Mngel, Minderung, Modernisierung

In diesem eBook erfahren Sie, welche Rechte Sie bei Wohnungsmngeln haben, wer fr Kleinreparaturen zustndig ist, was bei Modernisierungsmanahmen durch den Vermieter gilt, was bei Umbauten durch Sie als Mieter gilt und welche Regelungen fr Schnheitsreparaturen gelten.
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Inhalt
Mitrecht fr Mieter Mngel, Minderung, Modernisierung ...............3 Wenn Sie Mngel feststellen .......................................................4 Wann ist die Wohnung mangelhaft? .............................................4 Was tun, wenn ein Mangel auftritt? .............................................6 Meine Rechte auf Mngelbeseitigung und Aufwendungsersatz .........8 Kleinreparaturen wer holt den Handwerker? ............................ 15 Wenn der Vermieter modernisieren will ...................................... 17 Instandhaltung oder Modernisierung? ........................................ 17 Wie teuer wird die Modernisierung? ........................................... 20 Ich mchte selbst umbauen ..................................................... 22 Schnheitsreparaturen rger beim Auszug .............................. 23 Klauseln zu Schnheitsreparaturen oft unwirksam .................... 24 Anhang ................................................................................. 31 Weitere Literatur .................................................................... 31

Mitrecht fr Mieter Mngel, Minderung, Modernisierung
Als Mieter sind Sie durch vielfltige und sehr strenge gesetzliche Regeln geschtzt. Sie knnen sich aber nicht darauf verlassen, dass der Vermieter sich immer daran hlt. Deswegen sollten Sie Ihre Rechte kennen! Weil dies nicht ganz leicht ist, hilft Ihnen diese eBookreihe. Sie behandelt die wichtigsten Fragen des Wohnungsmietrechts vom Abschluss des Mietvertrages bis zur Kndigung. Mit dem Mietvertrag und dem Wohnen zur Miete beschftigt sich das erste eBook, die Kosten (Mietzins, Mieterhhungen und Betriebskosten) werden im zweiten eBook behandelt, ber den Umgang mit Mngeln und darber, wer die Reparaturkosten zu tragen hat, informiert das vorliegende dritte eBook, und im vierten eBook erfhrt man Und beachten Sie bitte auch, dass sich die rechtlichen Bestimmungen, von denen in diesen eBooks die Rede ist, nur auf das Mietrecht in der Bundesrepublik Deutschland beziehen. Vieles davon mag auch fr das Mietrecht in sterreich und in der Schweiz zutreffen, genaue Ausknfte erhalten Sie aber bei entsprechenden Mieterschutzorganisationen Ihres eigenen Landes. Bitte beachten Sie: Bei der Miete von Geschftsrumen gelten viele Mieterschutzrechte nicht. Auch wenn Sie eine Sozialwohnung bewohnen, gelten teilweise andere rechtliche Bestimmungen. alles rund um die Kndigung. Handliche Checklisten und zahlreiche Beispiele helfen Ihnen dabei, Ihr Wissen in der Praxis anzuwenden.
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Fr Ihre teuer bezahlte Miete drfen Sie auch eine einwandfreie Wohnung erwarten. Das ist aber nicht immer der Fall. In diesem eBook erfahren Sie: welche Rechte Sie bei Wohnungsmngeln haben wer fr Kleinreparaturen zustndig ist was bei Modernisierungsmanahmen durch den Vermieter gilt was bei Umbauten durch Sie als Mieter gilt welche Regelungen fr Schnheitsreparaturen gelten Wann ist die Wohnung mangelhaft? Zunchst muss festgestellt werden, ob berhaupt ein Mangel vorliegt. Das ist dann der Fall, wenn die Wohnung nicht zum vertragsgemen Gebrauch geeignet ist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt. In Betracht
Wenn Sie Mngel feststellen

Ihr Vermieter verlangt von Ihnen die volle Miete. Dafr drfen Sie auch eine mangelfreie Wohnung erwarten. Sollten Mngel auftreten, dann knnen Sie Ihrem Vermieter verschiedene Rechte entgegenhalten: Anspruch auf Mngelbeseitigung Anspruch auf Ersatz Ihrer Aufwendungen Mietminderung Zurckbehaltungsrecht Schadenersatz Recht auf fristlose Kndigung
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kommen einmal Mngel am Mietobjekt selbst: z. B. baubedingte Feuchtigkeit, mangelhafter Schallschutz, Ungeziefer, unzureichende Leistung der Heizung usw. Aber auch Einwirkungen aus der Umgebung des Mietobjekts knnen einen Mangel darstellen, z. B. Lrm durch Baumanahmen bzw. strende Mitmieter oder Geruchsbelstigungen. Die Frage, ob ein Mangel vorliegt, richtet sich immer danach, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Ist der Wasserhahn defekt und Sie knnen deswegen die Badewanne nicht benutzen, liegt ein Mangel vor. Wenn Sie aber eine Wohnung ohne Badewanne gemietet haben und deswegen nicht baden knnen, ist die Wohnung nicht mangelhaft. Ihr Vermieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung nachtrglich zu modernisieren und fr einen zeitgemen Wohnstandard zu sorgen Beispiel: Neue Grenzwerte bei Holzschutzmittel Sie haben 1980 eine Wohnung gemietet, in der Holzschutzmittel mit PCP verwendet wurden. Die damals gltigen Grenzwerte fr die Raumluftbelastung werden eingehalten. Inzwischen sind aufgrund neuerer Erkenntnisse die Grenzwerte jedoch stark herabgesetzt worden. Sie knnen daher vom Vermieter verlangen, dass die neuen Grenzwerte eingehalten werden. Notfalls muss der Vermieter die belasteten Holzteile austauschen. mit einer Ausnahme: Die Wohnung darf nicht die Gesundheit gefhrden.
Wie stark Sie subjektiv von einem Mangel betroffen sind, ist fr Ihre Rechte unerheblich. Wenn Sie die Miete fr den Monat Januar
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mindern, weil die Heizung ausgefallen war, kann Ihnen der Vermieter nicht entgegenhalten, dass Sie zwei Wochen im Skiurlaub waren und in dieser Zeit nicht gefroren haben. Andrerseits knnen Sie bei Baulrm aber keine besonders hohe Mietminderung geltend machen, nur weil Sie als Schichtarbeiter tagsber schlafen mssen. Die Wohnung gilt auch als mangelhaft, wenn die tatschliche Wohnflche um mehr als 10 % kleiner ist als die im Vertrag angegebene. Das gilt auch, wenn im Vertrag vor der Flchenangabe ein ca. steht. Sie knnen dann die Miete anteilig krzen und den Unterschiedsbetrag sogar fr die letzten drei Jahre und das laufende Jahr zurckfordern. Ein Mangel liegt nicht vor, wenn Nachteile auftreten, mit denen schon bei Vertragsschluss zu rechnen war: In einem MehrfamiWas tun, wenn ein Mangel auftritt? In diesem Fall mssen Sie Ihren Vermieter bzw. die Hausverwaltung sofort verstndigen. Dies kann in der Regel telefonisch geschehen. Bei schwer wiegenden Mngeln oder in einem gespannten Mietverhltnis sollten Sie den Mangel schriftlich oder per Fax melden, damit Sie die Mngelanzeige besser nachweisen knnen. Solange Sie den Mangel nicht anzeigen, haben Sie z. B. kein Recht auf Mietminderung. Sie knnen sogar schadenersatzpflichlienhaus ist immer mit Lrm durch spielende Kinder zu rechnen. ber einer Gaststtte mssen Sie den blichen Lrm auerhalb der Sperrstunden hinnehmen. Auf dem Dorf mssen Sie Geruchsbelstigungen durch einen benachbarten Bauernhof in Kauf nehmen.
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tig sein, wenn der Schaden sich verschlimmert, weil der Vermieter nichts davon wusste und deswegen nichts unternehmen konnte. Ohne Rcksprache mit dem Vermieter drfen Sie den Schaden nicht selbst beheben oder einen Handwerker beauftragen. Denn Ihr Vermieter ist nicht verpflichtet, einen Handwerker zu bezahlen, den Sie eigenmchtig beauftragt haben. Eine Ausnahme gilt bei Gefahr in Verzug. Bei einem Wasserrohrbruch mssen Sie versuchen, das Leck provisorisch abzudichten. Wenn Sie den Vermieter nicht sofort telefonisch erreichen, knnen Sie auch selbst auf seine Kosten einen Handwerker mit der Reparatur des Schadens beauftragen. Wenn Ihr Vermieter bereits von dem Mangel wei bzw. der von ihm eingesetzte Hausmeister Beispiel: Undichtes Dach Nach einem starken Regen dringt Wasser in Ihre Dachwohnung. Der von Ihnen verstndigte Vermieter schickt einen Dachdecker, der Arbeiten am Dach durchfhrt. Nach dem nchsten Regen haben Sie wieder Wasser in der Wohnung. In diesem Fall mssen Sie Ihren Vermieter erneut benachrichtigen, denn er durfte davon ausgehen, dass der Dachdecker den Schaden endgltig behoben hat. informiert ist, mssen Sie ihn nicht verstndigen.
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Meine Rechte auf Mngelbeseitigung und Aufwendungsersatz Wenn der Vermieter auf Ihre Mangelanzeige nicht in angemessener Frist reagiert, mssen Sie ihn noch einmal daran erinnern. Mahnen Sie ihn aus Beweisgrnden auf jeden Fall schriftlich oder per Fax. Wenn er auch darauf nicht reagiert, knnen Sie den Mangel selbst beseitigen lassen. Die Kosten dafr muss der Vermieter tragen. Ihren Anspruch knnen Sie mit der Miete verrechnen, mssen dies Ihrem Vermieter aber unbedingt schriftlich unter Nachweis der Kosten mitteilen. Sie drfen den Rechnungsbetrag nicht stillschweigend von der Miete abziehen. Wenn z. B. an einem Mehrfamilienhaus das Dach undicht oder die Heizanlage defekt ist, knnen Sie den Mangel kaum selbst beseitigen lassen. Der Handwerker, den Sie beauftragen, ist ja zunchst Ihr Vertragspartner. Sie mssen ihn auf jeden Fall bezahlen, auch wenn Sie das Geld vom Vermieter noch nicht erstattet bekommen haben. Wenn es um sehr groe Reparaturen geht oder wenn fraglich ist, ob berhaupt ein Mangel vorliegt, ist es daher sinnvoller, den Vermieter auf Mangelbeseitigung zu verklagen. Wann darf ich die Miete mindern? Solange ein Mangel nicht beseitigt ist, bekommen Sie fr Ihre Miete nicht die vereinbarte Gegenleistung. Sie knnen die Miete mindern. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mangel die Mietsache erheblich beeintrchtigt. Unerhebliche Beeintrchtigungen sind z. B. Haarrisse in der Zimmerdecke oder zeitweise Verschmutzung des Treppenhauses.
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Liegt ein erheblicher Mangel vor, den Sie dem Vermieter auch angezeigt haben, knnen Sie die Miete angemessen herabsetzen. Es kommt nicht darauf an, ob er mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist, ihn verschuldet hat oder berhaupt Einfluss darauf nehmen kann. Beispiel: Abriss des Nachbarhauses Das Nachbarhaus, das nicht Ihrem Vermieter gehrt, wird abgerissen. Es kommt zu erheblichen Belstigungen durch Lrm und Staub. Sie knnen die Miete mindern, obwohl Ihr Vermieter den Abriss nicht verhindern kann. Vielleicht hat Ihr Vermieter einen Anspruch auf Schadenersatz gegen den Nachbareigentmer. Darum mssen Sie sich aber nicht kmmern. Wenn Ihre Wohnung gnzlich unbewohnbar ist, brauchen Sie berhaupt keine Miete zu zahlen. Sie knnen also zu 100 % mindern. Das wre denkbar z. B. bei erheblichen Umbaumanahmen in Ihrer eigenen Wohnung oder bei einem vlligen Ausfall der Heizung in den Wintermonaten. Meistens ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung aber nur herabgesetzt. Fr Mietminderung gibt es aber keine festen Stze, weil sich jeder einzelne Mangel anders darstellt. Schimmel in der Wohnung kann sich als kleiner Fleck im Badezimmer, aber auch als schwarzgrne Flchen von mehreren Quadratmetern Gre in allen Rumen uern. Die Minderungsquote ist jeweils unterschiedlich. Die nachfolgenden Beispiele knnen daher nur einen ersten Anhaltspunkt bieten.
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5 % Mietminderung bei nicht benutzbarem Kinderspielplatz mit Sandkiste blinden Isolierglasscheiben desolatem Zustand des Treppenhauses unzureichendem Trittschallschutz andersfarbigen Fliesen im Bad nach Reparatur defekter Haustrklingel Lrm im Schlafzimmer ber Tiefgarageneinfahrt Geruschen durch Skater-Bahn 20 % Mietminderung bei Nichtbenutzbarkeit von Garten und Waschraum bordelltypischen Strungen Feuchtigkeit mit Schimmelpilzen Ruhestrung aus Tanzschule nach 22 Uhr Lrm durch Glasmll-Container und Biergarten Ungeziefer tglich 25 Silberfische in der Wohnung 25 % Mietminderung bei Ausfall der Heizung im Oktober Wasserschaden an der Decke im Wohnzimmer Taubenhaltung auf dem Nachbargrundstck Baulrm auch nach 17 Uhr und am Wochenende
10 % Mietminderung bei gesundheitsgefhrdendem Nitratgehalt im Trinkwasser Nichtbenutzbarkeit des Kellers fehlendem PKW-Stellplatz Feuchtigkeit in der Giebelwand
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50 % Mietminderung bei Nichtbenutzbarkeit von Kche und WC Beeintrchtigung durch von der Decke tropfendes Wasser 100 % Mietminderung bei fehlender Beheizbarkeit im Winter Ausfall von Warmwasser und Strom durchfeuchteter und versandeter Wohnung nach Hochwasser Wenn mehrere Mngel zusammenkommen, drfen Sie die Prozentstze nicht einfach addieren. Sonst wren ja Minderungen ber 100 % denkbar. Sie mssen vielmehr den Wert der trotz Mngel noch verbleibenden Nutzungsmglichkeit ermitteln. Die Minderung ist von der jeweiligen Bruttomiete aus zu berechnen. Ist die Miete fr eine Garage gesondert ausgewiesen und Beispiel: Die Heizung fllt fr zehn Tage aus Wenn die Heizung im Januar fr 10 Tage ausfllt, knnen Sie natrlich nicht die gesamte Januarmiete einbehalten. Da aber eine Minderung von 100 % fr ein Drittel des Monats gerechtfertigt ist, knnen Sie ein Drittel der Januarmiete einbehalten.
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Besteht der Mangel nicht den ganzen Monat ber, ist die Miete zeitanteilig zu mindern.
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diese vom Mangel nicht betroffen, kann die Garagenmiete nicht gemindert werden. Sie knnen nie ganz sicher sein, ob Sie die Minderung richtig bemessen haben. Manchmal kann der Vermieter sogar mit fristloser Kndigung drohen, z. B. wenn die Minderung ber mehrere Monate hinweg den Gesamtbetrag von zwei Monatsmieten erreicht. Wenn Sie bei der Minderung im Bereich des Vertretbaren bleiben und sich fachkundig beraten lassen haben, darf Ihnen der Vermieter nicht kndigen. Gefhrlich wird es aber, wenn Sie wegen kleinerer Mngel einen unverhltnismig hohen Betrag mindern oder gar die ganze Miete einbehalten. Wenn der Vermieter den Mangel beseitigt, endet das Minderungsrecht. Die geminderten Betrge fr die Zeit, in welcher der Mangel bestand, mssen Sie aber nicht nachzahlen. Wann gilt das Zurckbehaltungsrecht? Wenn Sie ein Auto kaufen und bei der Auslieferung fehlt das mitbestellte Radio, brauchen Sie das Auto noch nicht ganz zu bezahlen. Sie knnen einen Teil des Kaufpreises zurckhalten, bis das Radio geliefert und eingebaut ist. hnlich bei der Miete einer Wohnung. Auch hier knnen Sie einen Teil der Miete so lange zurckhalten, bis der Mangel behoben ist. Sind Mietminderung und Zurckbehaltungsrecht nicht dasselbe? Es gibt zwei Unterschiede: Sie knnen im Zuge des Zurckbehaltungsrechts maximal den dreifachen Minderungsbetrag von der Miete abziehen. Wenn der Mangel beseitigt ist, mssen Sie den Betrag aber nachzahlen, soweit er nicht unter das Minderungsrecht fllt.
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Beispiel: Wasserschaden in der Wohnung Sie zahlen monatlich 500 Miete. Nach einem Wasserschaden am 1. Mrz knnten Sie Ihre Miete um 20 % mindern. Aufgrund des Zurckbehaltungsrechts behalten Sie 60 %, also 300 , ein. Da der Vermieter den Schaden erst am 1. Juni beseitigt, haben Sie also in drei Monaten insgesamt 900 zurckbehalten. Als Minderung sind aber nur dreimal 100 gerechtfertigt. Den verbleibenden Betrag von 600 mssen Sie deshalb nach dem 1.6. wieder an den Vermieter zahlen. Doch Vorsicht: Einige Gerichte begrenzen das Zurckbehaltungsrecht auf den dreifachen Betrag der Reparaturkosten. Der dreifache Minderungsbetrag wird demnach nicht immer anerkannt. Wenn Sie sich also beim Minderungsbetrag verschtzen, liegen Sie bei der Zurckbehaltung gleich um das Dreifache daneben. Den zurckbehaltenen Betrag sollten Sie unbedingt auf die Seite legen und nicht ausgeben, da Sie mit einer Nachzahlung rechnen mssen. Besonders wichtig ist, dem Vermieter beweisDas Zurckbehaltungsrecht ist ein gutes Mittel, um Druck auf den Vermieter auszuben, wenn dieser den Mangel nicht behebt und Sie die Reparatur nicht selbst ausfhren knnen, bar am besten schriftlich anzukndigen, dass Sie von Ihrem Zurckbehaltungsrecht Gebrauch machen. Sie drfen also keinesfalls stillschweigend den dreifachen Minderungsweil sie entweder zu teuer oder die Ursache des Mangels nicht zugnglich ist (z. B. Dach, Heizungsanlage).
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betrag einbehalten. Es gengt auch nicht, nur den Mangel anzuzeigen. Wann habe ich Anspruch auf Schadenersatz? Manchmal wird durch einen Mangel nicht nur die Wohnqualitt beeintrchtigt. Es kann auch zu Schden an Ihrem Eigentum oder gar an Ihrer Gesundheit kommen. Bei einem Wassereinbruch durch die Decke kann beispielsweise Ihr Fernseher beschdigt werden. Oder Sie erleiden infolge einer fehlerhaften Elektroinstallation einen Stromschlag. Knnen Sie den Vermieter auf Schadenersatz in Anspruch nehmen? Mit Einschrnkungen. Whrend Sie ein Recht auf Mngelbeseitigung und Minderung auch haben, wenn der Vermieter nicht dafr verantwortlich ist, knnen Sie Schadenersatz nur verlangen, wenn der Mangel schon bei Vertragsschluss vorhanden war oder ihn der Vermieter verschuldet hat. Beispiel: Schaden durch bergelaufene Badewanne In einer Etagenwohnung lsst der ber Ihnen wohnende Mieter seine Badewanne berlaufen. Ihre Zimmerdecke wird durchfeuchtet, Ihre Tapete lst sich ab und die Stereoanlage wird durch das Wasser irreparabel beschdigt. Der Vermieter muss Ihre Wohnung wieder in Ordnung bringen: die Decke nach dem Austrocknen neu streichen und die Wnde neu tapezieren. Sie knnen in der Zwischenzeit die Miete mindern. Fr den Schaden an der Stereoanlage muss er nicht aufkommen, weil ihn hier kein Verschulden trifft. In diesem Fall mssen Sie den ber Ihnen wohnenden Mieter in Anspruch nehmen.
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Anders wre es, wenn Wasser durch das Dach eindringt, das schon bei Vertragsschluss undicht war. Dann muss der Vermieter auch Schadenersatz leisten. Je lnger das Mietverhltnis dauert, desto schwerer knnen Sie aber beweisen, dass der Mangel schon seit Vertragsschluss bestanden hat.
Kleinreparaturen wer holt den Handwerker?

In fast allen Formularmietvertrgen finden sich Klauseln, die die Kosten von Kleinreparaturen auf den Mieter abwlzen. Da Sie nicht wissen knnen, was in Ihrer Wohnung schadhaft wird und wie viel jede einzelne Reparatur kostet, knnte das fr Sie ein Risiko darstellen. Die Rechtsprechung hat daher fr solche Klauseln feste Regeln aufgestellt: Die Kosten drfen nur bis zu 100 je Reparatur betragen. Im Jahr drfen die Gesamtkosten der Reparaturen nur 8 % der Jahresmiete ausmachen (manche Gerichte lassen nur 6 oder 7 % zu). Die Klausel darf sich nur auf Teile der Wohnung erstrecken, die dem hufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (z. B. Wasserhhne, Trbeschlge, Rolllden).
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Der Mieter darf nicht verpflichtet werden, die Reparatur selbst vorzunehmen. Wenn Ihr Mietvertrag eine Klausel enthlt, die diesen Vorgaben nicht entspricht, ist sie unwirksam. Sie mssen sich dann gar nicht an den Kosten von Kleinreparaturen beteiligen. Auf keinen Fall kann der Vermieter von Ihnen verlangen, den Schaden selbst zu reparieren oder einen Handwerker zu beauftragen. Sie knnen ja vorher gar nicht wissen, was die Reparatur kosten wird. Und wenn sie fehlschlgt, sollen Sie nicht mit dem Handwerker streiten mssen. Das schliet nicht unbedingt aus, dass Sie in einem harmonischen Mietverhltnis im Einzelfall nach Absprache mit Ihrem Vermieter doch einmal etwas selbst machen. Wenn Sie Reparaturen bis zu einer Hchstgrenze von 100 bezahlen mssen und die Rechnung sich auf 200 beluft, mssen Sie sich nicht was viele Vermieter glauben mit einem Teilbetrag von 100 beteiligen.
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Bei Beitrgen ber 100 liegt keine Kleinreparatur mehr vor und Sie mssen gar nichts bezahlen auch wenn die Grenze nur um 10 Cent berschritten wird.
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Wenn der Vermieter modernisieren will
Insbesondere nach einem Verkauf des Hauses plant der Vermieter hufig umfangreiche Modernisierungsmanahmen. Auch hier mssen Sie nicht alles hinnehmen. Instandhaltung oder Modernisierung? Wenn der Vermieter Mngel beseitigt, erfllt er nur seine Pflicht aus dem Mietvertrag, die Wohnung instand zu halten. Wenn ein Mangel bereits aufgetreten ist, erfolgt die Instandhaltung als Reparatur. Eine Instandhaltung kann auch erfolgen, bevor ein Mangel auftritt. Der Vermieter hat einen gewissen Entscheidungsspielraum, zu welchem Zeitpunkt er Instandhaltungsmanahmen vornimmt. Beispiel: Brckelnder Putz, undichte Leitungen An Ihrem Haus brckelt der Putz im Treppenhaus und an der Fassade. Dach und Wasserleitungen sind undicht. Ihr Vermieter lsst mit groem Aufwand Fassade und Treppenhaus verputzen, das Als Mieter sind Sie verpflichtet, Instandhaltungsmanahmen auch zuzulassen. Insbesondere mssen Sie den vom Vermieter beauftragten Handwerkern Zugang zu Ihrer Wohnung gewhren und die Stellen, an denen gearbeitet werden soll, zugnglich machen.
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Allein wegen Instandhaltungsarbeiten kann die Miete nie erhht werden.
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Dach neu decken und die Wasserleitungen ersetzen. Eine Mieterhhung kann er trotz der hohen Kosten nicht verlangen, weil es sich hier um reine Instandhaltungsmanahmen handelt.
hat, kann der Vermieter auch eine Mieterhhung verlangen. Weil dies wiederum erhebliche Belastungen fr den Mieter mit sich bringen kann, sind die Voraussetzungen fr eine Modernisierung gesetzlich geregelt.
Keine Instandhaltung, sondern eine Modernisierung liegt dann vor, wenn durch Manahmen des Vermieters der Wohnwert nicht nur erhalten, sondern verbessert wird. Beispiel: Einbau einer Zentralheizung Die Wohnung hatte bisher Kohlefen. Der Vermieter baut jetzt im ganzen Haus eine Zentralheizung ein. Auf diese Manahme htten Sie als Mieter keinen Anspruch gehabt. Weil die Wohnung jetzt einen hheren Wohnwert Wann muss ich die Modernisierung dulden? In der Regel mssen Sie Manahmen dulden, die zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums dienen. Als Verbesserungsmanahmen kommen z. B. in Betracht: der Einbau eines Aufzugs, eines Badezimmers, eines Balkons, eines Kabelanschlusses oder einer Zentralheizung. Keine Modernisierung liegt vor, wenn Einrichtungen nur durch andere, gleichwertige ersetzt wer-
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den, z. B. der Austausch eines Gasherds durch einen Elektroherd. Als Manahmen zur Einsparung von Energie oder Wasser gelten z. B. der Einbau von Isolierglasfenstern oder einer wesentlich sparsameren Heizanlage. Eine Modernisierungsmanahme mssen Sie nicht dulden, wenn dies fr Sie eine nicht zu rechtfertigende Hrte bedeutet. Dann mssen Sie die Handwerker nicht in die Wohnung lassen. Die Hrte kann z. B. in der Strung durch die baulichen Manahmen liegen, in vorausgegangenen Mieterinvestitionen oder in der zu erwartenden Mieterhhung. Beispiel: Modernisierung muss nicht geduldet werden Sie erwarten im Juli ein Baby. Gerade in diesem Monat will der Vermieter ein Badezimmer einbauen. Sie haben vor einem Jahr auf eigene Kosten die alten Kohle- durch Nachtspeicherfen ersetzt. Jetzt will Ihr Vermieter eine Zentralheizung einbauen. Der Vermieter plant einen Aufzug, eine wrmegedmmte Fassade, neue Isolierfenster sowie die Verlegung von Parkett. Er kndigt eine Mieterhhung von 300 an. Bei einem Nettoeinkommen von 1.200 zahlen Sie aber jetzt schon 400 Miete.
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Auf die zu erwartende Mieterhhung knnen Sie sich jedoch nicht berufen, wenn der Vermieter nur den allgemein blichen Zustand herstellen will. Was allgemein blich ist, richtet sich nach den Verhltnissen im jeweiligen Bundesland. In Betracht kommen z. B. der Einbau einer Zentralheizung oder eines Badezimmers. Zustzliche Voraussetzung fr die Duldungspflicht ist die ausreichende Information des Mieters durch den Vermieter. Wenn die Handwerker unangemeldet klingeln, mssen Sie sie nicht in Ihre Wohnung lassen. Der Vermieter muss Modernisierungsmanahmen nmlich mindestens drei Monate im Voraus schriftlich, per Fax oder E-Mail ankndigen. Dabei muss er Art und Umfang der Manahme, Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Mieterhhung mitteilen. Das gilt nicht fr Bagatellmanahmen, Der Vermieter darf die jhrliche Miete um 11 % der fr die baulichen Manahmen aufgewendeten Kosten erhhen. Monatlich Wie teuer wird die Modernisierung? Wenn Sie angesichts der bevorstehenden Modernisierung lieber ausziehen wollen, mssen Sie nicht die blichen Kndigungsfristen abwarten. z. B. den Einbau einer Gegensprechanlage, die mit keiner besonderen Strung verbunden sind.
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Sie knnen bis sptestens zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Ankndigung folgt, mit einer Frist von zwei Monaten kndigen. Dies gilt auch, wenn Sie
einen langjhrigen Zeitmietvertrag haben.
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erhht sich die Miete damit um 112 davon. Wichtig: Es muss sich um bauliche Manahmen handeln. Die Ausstattung der Wohnung mit Mbeln oder Kchengerten ist keine bauliche Manahme. Manchmal wird eine Instandhaltung mit einer Modernisierung verbunden. Sind die alten Holzfenster morsch und baut Ihr Vermieter stattdessen Isolierglasfenster ein, kann er nicht mehr die ganzen 11 % verlangen. Er muss vielmehr von den Kosten der Isolierglasfenster die Kosten abziehen, die auch beim Ersatz der alten durch neue Holzfenster entstanden wren. Die Mieterhhung muss Ihr Vermieter nach Beendigung der Modernisierungsmanahme schriftlich erklren sowie den Erhhungsbetrag genau erlutern. Bei Energiesparmanahmen muss er auch erklren, weshalb eine Einsparung zu erwarten ist. Die erhhte Miete wird ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklrung fllig. Sollte Ihr Vermieter die Modernisierungsmanahme nicht ordnungsgem angekndigt haben oder bersteigt die tatschliche Mieterhhung die angekndigte um mehr als 10 %, ist die Mieterhhung erst ab Beginn des neunten Monats zu zahlen. Beispiel: Mieterhhung wegen neuer Zentralheizung Der Vermieter lsst in ein Haus mit sechs Wohnungen fr 30.000 eine neue Zentralheizung einbauen. Seinen Mietern
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Wenn Ihr Vermieter ffentliche Zuschsse erhlt, etwa fr Energiesparmanahmen, muss er diese von den aufgewendeten Kosten abziehen.
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Ich mchte selbst umbauen
Als Mieter haben Sie keinen Anspruch darauf, dass Ihr Vermieter Ihre Wohnung modernisiert. Vielleicht mchten Sie sie deswegen selbst verbessern und z. B. das Bad neu fliesen oder statt der Kohlefen eine Gasetagenheizung einbauen. In diesem Fall empfiehlt es sich, vor Beginn der Arbeiten mit Ihrem Vermieter eine schriftliche Vereinbarung ber die Manahmen zu treffen. Ohne Genehmigung sind Sie zu baulichen nderungen nicht berechtigt. Sie haften fr alle Schden, die bei den Arbeiten entstehen. Der Vermieter kann sptestens bei Ende des Mietverhltnisses verlangen, dass Sie den frheren Zustand der Wohnung wiederherstellen und z. B. im Bad angebrachte Fliesen entfernen. Bei Auszug haben Sie keinen Anspruch auf eine Ablse, sondern nur das
hatte er das aber erst einen Monat vor Beginn der Arbeiten angekndigt. Die Kosten der Manahme belaufen sich auf 5.000 pro Wohnung. Hiervon knnen maximal 11 %, also 550 jhrlich, als Mieterhhung umgelegt werden. Die monatliche Mieterhhung betrgt damit 45,83 . Wenn der Vermieter die Mieterhhung im Mrz erklrt, ist die Erhhung erst ab Beginn des neunten Monats, also ab Dezember zu zahlen, weil die Ankndigungsfrist von drei Monaten nicht eingehalten war.
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Recht, von Ihnen angebrachte Einrichtungen zu entfernen. Dieses Recht ntzt Ihnen aber nur dann etwas, wenn der Vermieter sehr am Erhalt der Einrichtung interessiert ist. Beispiel: Vereinbarung Der Vermieter gestattet dem Mieter den Einbau einer Badewanne und das Fliesen des Badezimmers. Die Fliesen sind in Beige oder Hellgrau zu halten. Bei Beendigung des Mietverhltnisses kann der Mieter das Bad in diesem Zustand belassen. Kndigt der Vermieter vor Ablauf von fnf Jahren nach Fertigstellung, hat er dem Mieter fr jedes Jahr der vorzeitigen Beendigung des Mietverhltnisses 20 % der nachgewiesenen Kosten zu erstatten, sofern die Kndigung nicht wegen Vertragsverstoes von Seiten des Mieters erfolgt.
Schnheitsreparaturen rger beim Auszug

Unter Schnheitsreparaturen versteht man das Streichen oder Tapezieren von Wnden und Decken sowie das Lackieren von Tren, Fensterinnenseiten, Heizkrpern und eventuell weiterer Holzteile in der Wohnung. Nicht darunter fllt insbesondere die Instandhaltung der Fubden, z. B. die Erneuerung des Teppichbodens oder das Abschleifen des Parketts. Schnheitsreparaturen werden in jedem Falle erforderlich, auch wenn Sie als Mieter Ihre Wohnung sorgfltig behandeln. Niemand kann verhindern, dass beispielsweise die Tapete nach einigen Jahren hinter einem Bild heller ist als darum herum. Nicht unter den Begriff der Schnheitsreparaturen fllt die Beseitigung von Schden, die durch berm-
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ige Beanspruchung der Wohnung entstehen. Wenn Sie etwa mit Zigarettenasche Lcher in den Teppichboden brennen oder Ihre Kinder die Tapete in ihrem Zimmer mit Wachsmalkreide bemalen, geht das ber den vertragsgemen Gebrauch hinaus. Solche Schden mssen Sie als Mieter immer beseitigen. in der Wohnung durchzufhren wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Das ist in der Praxis aber fast immer der Fall. Beinahe jeder Formularvertrag wlzt die Schnheitsreparaturen auf den Mieter ab. Wenn allerdings kein schriftlicher Mietvertrag geschlossen wurde oder Ihr Mietvertrag keine Regelung enthlt, bleibt es bei der gesetzlichen Regelung. Die Rechtsprechung erklrt allerdings viele Klauseln ber Schnheitsreparaturen in Formularvertrgen fr unwirksam. So kann sich der Mieter oft weder am Gesetz orientieren, das durch den Vertrag abgendert wird, noch am Vertrag, der durch die Rechtsprechung Klauseln zu Schnheitsreparaturen oft unwirksam Die Grundregel der Rechtsprechung ist recht Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, die regelmigen Schnheitsreparaturen einfach: Der Mieter muss nicht mehr renovieren, als er abwohnt. Anstricharbeiten sind fr unwirksam erklrt wird.
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Wenn Sie in eine Wohnung einziehen, in der schon Schden vorhanden sind, achten Sie darauf, dass deren Zustand im Mietvertrag oder im bergabeprotokoll
genau festgehalten wird. Ein Muster finden Sie im Internet unter www.redmark.de
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aber erst nach mehreren Jahren abgewohnt. Deswegen sind folgende Vertragsbestimmungen unwirksam: Die Verpflichtung des Mieters, bei Einzug zu renovieren. Der Mieter zieht ja vielleicht nach einem Jahr wieder aus und htte dann mehr renoviert, als er abgewohnt hat. Die Verpflichtung des Mieters, bei Auszug zu renovieren ohne Rcksicht auf die Dauer des Mietverhltnisses. Auch der Auszug knnte ja schon nach einem Jahr erfolgen. In der Regel sollen Nassrume (Bad, WC, Kche) nach drei Jahren, andere Rume nach fnf Jahren renoviert und Lackierarbeiten nach sechs Jahren durchgefhrt werden. Wenn der Mieter die Wohnung sehr schonend behandelt, halten Anstriche aber lnger. Unwirksam sind daher auch Klauseln mit starren Fristen, die keine Ausnahme zulassen.
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Die oben genannten Fristen wurden seit Jahrzehnten von der Rechtsprechung gebilligt. Sie sind aber inzwischen zu kurz, weil heute bessere Farben verwendet
werden und man nicht mehr mit Kohlefen heizt. Fr neue Mietvertrge ab 2008 werden Klauseln mit diesen Fristen vielleicht nicht mehr akzeptiert. Wirksam sind z. B. folgende Bestimmungen: Die Verpflichtung, die Wohnung in der Regel dann zu renovieren, wenn die Fristen abgelaufen sind. Auch bei bernahme einer unrenovierten Wohnung drfen die Fristen aber erst ab Beginn des Mietverhltnisses laufen.
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Die Klausel: Schnheitsreparaturen trgt der Mieter. Die Verpflichtung, bei Auszug einen Anteil an den Renovierungskosten nach Voranschlag zu zahlen, wenn die Fristen noch nicht abgelaufen sind, ist grundstzlich wirksam. Auch hier drfen aber keine starren Fristen vorgesehen sein. Solche Regelungen sind auerdem nur wirksam, wenn dem Mieter das Recht bleibt, die Arbeiten auch vorzeitig selbst durchzufhren. Dies kann gnstiger sein als die anteilige Zahlung der Kosten eines Fachhandwerkers. Auch wirksame Klauseln werden unwirksam, sollten sie mit einer der oben genannten unwirksamen Klauseln verknpft werden. Ein Eine Klausel, wonach der Mieter bei einem Auszug vor Ablauf von sechs Jahren fr jedes Jahr ein Sechstel der Renovierungskosten zahlen muss, ist daher unwirksam, weil danach ein besonders guter Erhaltungszustand der Wohnung nicht bercksichtigt werden kann. Dem Mieter muss der Nachweis offen stehen, dass der Zustand besser ist, als nach dem Zeitablauf zu erwarten. Vermieter, der zu viel will, bekommt gar nichts. Unwirksam sind auerdem Klauseln, wonach der Mieter die Arbeiten nicht selbst durchfhren darf, sondern einen Fachhandwerker vielleicht sogar nach Wahl des Vermieters beauftragen muss. Weiter sind Klauseln unwirksam, die den Begriff der Schnheitsreparaturen ausweiten. Arbeiten z. B. am Parkett oder an der Auenseite der Fenster mssen Sie
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auch dann nicht ausfhren, wenn dies im Formularvertrag bestimmt ist. Bei Anmietung einer stark renovierungsbedrftigen Wohnung wird hufig vereinbart: Die Wohnung wird unrenoviert bernommen. Der Mieter hat sie besenrein zurckzugeben. Sie gehen davon aus, dass Sie bei Auszug nicht renovieren mssen was ja auch nur recht und billig wre. Achten Sie darauf, dass in diesem Mietvertrag dann aber auch die vorgedruckten Bestimmungen ber Schnheitsreparaturen gestrichen werden. Sonst kann Ihr Vermieter z. B. bei einem Auszug nach sieben Jahren beanstanden, dass Sie die nach drei, fnf bzw. sechs Jahren flligen Schnheitsreparaturen nicht durchgefhrt haben, und Sie mssen eventuell doch noch renovieren. Wenn Sie nach dem Vertrag tatschlich zur Vornahme der Schnheitsreparaturen verpflichtet sind, besprechen Sie mglichst frhzeitig mit Ihrem Vermieter, welche Arbeiten ausgefhrt werden sollen. Vielleicht will er Umbaumanahmen durchfhren oder neue Fenster einbauen und verzichtet deswegen auf einen Teil der Arbeiten. Kunststofffenster oder Heizkrper sollen vielleicht gar nicht gestrichen werden. Vermeiden Sie frhzeitig Was muss ich beim Auszug beachten? Lesen Sie zunchst den Mietvertrag genau durch, ob Sie wirklich verpflichtet sind, Schnheitsreparaturen durchzufhren. Holen Sie sich im Zweifelsfall Rat bei einem Rechtsanwalt oder beim Mieterverein. Wenn Sie Malerarbeiten fehlerhaft ausfhren, obwohl Sie gar nicht dazu verpflichtet wren, kann Ihr Vermieter Schadenersatz verlangen.
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Missverstndnisse und halten Sie Vereinbarungen immer schriftlich fest. berlegen Sie sich gut, ob Sie die Arbeiten selbst erledigen oder durch einen Handwerker durchfhren lassen wollen. Sie sind zwar berechtigt, erforderliche Arbeiten selbst oder durch private Helfer durchzufhren. Ihr Vermieter kann aber ziemlich hohe Qualittsansprche stellen. Farbe ist gleichmig und deckend aufzutragen. Bei lackierten Holzteilen ist die alte Farbe vorher abzubeizen oder abzuschmirgeln. Wenn Ihr Vermieter spter durch seinen Handwerker Nacharbeiten vornehmen lsst, kommt dies oft teurer, als wenn Sie gleich einen Fachmann beauftragt htten. Schwarzarbeiters beanstandet, haben Sie gegen diesen keine Gewhrleistungsansprche. Bei vorzeitigem Auszug aus der Wohnung vereinbaren Sie mit Ihrem Vermieter mglichst frhzeitig einen Termin zur Abnahme auch wenn die Mietzeit vielleicht noch nicht ganz abgelaufen ist. Sie haben dann noch Zeit fr eventuelle Nacharbeiten. Wenn Sie die Wohnung erst am letzten Tag zurckgeben und der Nachmieter wegen erforderlicher Nacharbeiten noch nicht einziehen kann, hat Ihr Vermieter eventuell Anspruch auf Ersatz seines Mietausfalls. Wenn der Vermieter Schadenersatz verlangt Nach Ihrem Auszug erhalten Sie einen Brief von Ihrem Vermieter. Er schickt Ihnen den Kostenvoranschlag eines Malers und fordert Sie zur Zahlung auf, weil Sie Schnheitsrepa-
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Vorsicht bei Schwarzarbeit! Wenn Ihr Vermieter im Nachhinein die Arbeit des vermeintlich billigen
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raturen nicht oder nur schlecht durchgefhrt haben. Mssen Sie zahlen? Oder Ihr Vermieter verweigert mit dieser Begrndung die Rckzahlung der Kaution. Zu Recht? Zunchst kommt es darauf an, ob Sie berhaupt zur Durchfhrung von Schnheitsreparaturen verpflichtet waren. Nehmen wir an, Sie htten wirklich noch die Wnde streichen mssen. Eine Zahlungspflicht besteht nur dann, wenn Ihnen Ihr Vermieter vorher eine Frist gesetzt hat, um die Arbeiten nachzuholen. Wenn Ihr Vermieter die Arbeiten stillschweigend selbst vornehmen lsst, ohne Sie vorher unter Fristsetzung zu mahnen, mssen Sie nichts zahlen. Ausnahme: Sie haben bereits vorher die Durchfhrung der Arbeiten eindeutig abgelehnt. Als eindeutige Ablehnung kann unter Umstnden auch gewertet werden, wenn Sie die Woh Auch wenn die Frist gesetzt wurde und Sie zahlen mssen berprfen Sie die Forderung Ihres Vermieters genau: Beziehen sich der Kostenvoranschlag oder die Malerrechnung wirklich nur auf Arbeiten, die Sie htten vornehmen mssen? Manchmal wird z. B. der Anstrich der Fenster von auen mit berechnet. Wenn der Vermieter nicht tatschlich renoviert hat, darf er die Mehrwertsteuer aus dem Kostenvoranschlag nicht berechnen. Mietausfall fr die Zeit der nachtrglichen Renovierung kann der Vermieter nur dann geltend machen, wenn er nachweist, dass er die Wohnung in dieser Zeit auch wirklich vermietet htte. In der nung unrenoviert zurckgeben und Ihrem Vermieter Ihre neue Anschrift nicht mitteilen.
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Regel muss er den Mietinteressenten benennen. Nach sechs Monaten verjhren die Ansprche Ihres Vermieters wegen unterlassener Schnheitsreparaturen oder Schden an der Mietsache. Die Frist beginnt mit der Rckgabe der Wohnung, bei vorzeitiger Rckgabe daher schon vor Ablauf der Kndigungsfrist. Nach Ablauf der Verjhrung mssen Sie Ihrem Vermieter nichts mehr zahlen, auch wenn er eigentlich im Recht ist. Wenn vor Ablauf der sechs Monate ein gerichtliches Verfahren anhngig gemacht wird, ist die Verjhrung allerdings gehemmt. Auf Verjhrung knnen Sie sich auch nicht berufen, wenn Sie den Anspruch schon anerkannt haben. Als Anerkenntnis gilt es auch, wenn Sie um Ratenzahlung bitten. Auch nach Ablauf der Verjhrung kann der Vermieter seine Ansprche noch mit der Kaution verrechnen, wenn diese noch nicht zurckgezahlt war.
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Anhang
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Mietrecht fr Mieter Die Kndigung

In diesem eBook erfahren Sie, welche Formvorschriften bei der Kndigung zu beachten sind, welche Kndigungsfristen gelten, welche Kndigungsgrnde der Vermieter anfhren darf, wie Sie sich gegen die Kndigung wehren knnen, was bei fristloser Kndigung zu beachten ist und wie Sie sich bei einem Eigentmerwechsel verhalten sollten.
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Inhalt
Mietrecht fr Mieter Die Kndigung .............................3 Strenge Formvorschriften ..............4 Schriftform unbedingt erforderlich ..4 Wenn der Vermieter nicht selbst kndigt: Vollmacht .......................6 Stets anzugeben: Kndigungsgrnde ....................... 7 Welche Fristen mssen beachtet werden? ......................................8 Welche Fristen gelten bei Altvertrgen? ...............................9 Wie komme ich aus dem Zeitmietvertrag heraus?............... 10 Keine Kndigung ohne Angabe von Grnden .................................... 12 Der Vermieter macht Eigenbedarf geltend ..................................... 12 Die Kndigung wegen wirtschaftlicher Verwertung .......... 17 Kndigung wegen Pflichtverletzung18 Kndigung einer Einliegerwohnung 20 Wie lege ich Widerspruch ein? ...... 21 Was muss ich bei fristloser Kndigung beachten? .................. 24 Wenn ich wegen Mietrckstands gekndigt werde ........................ 25 Fristlose Kndigung wegen Pflichtverletzungen ..................... 28 Fristlose Kndigung durch den Mieter ................................. 30 Schadenersatz nach fristloser Kndigung ................................. 31 Wenn die Wohnung verkauft wird . 32 Brauche ich einen neuen Vertrag? . 32 An wen muss ich die Miete zahlen? 33 Anhang ..................................... 35 Weitere Literatur ........................ 35

Als Mieter sind Sie durch vielfltige und sehr strenge gesetzliche Regeln geschtzt. Sie knnen sich aber nicht darauf verlassen, dass der Vermieter sich immer daran hlt. Deswegen sollten Sie Ihre Rechte kennen! Weil dies nicht ganz leicht ist, hilft Ihnen diese eBookreihe. Sie behandelt die wichtigsten Fragen des Wohnungsmietrechts vom Abschluss des Mietvertrages bis zur Kndigung. Mit dem Mietvertrag und dem Wohnen zur Miete beschftigt sich das erste eBook, die Kosten (Mietzins, Mieterhhungen und Betriebskosten) werden im zweiten eBook behandelt, ber den Umgang mit Mngeln und darber, wer die Reparaturkosten zu tragen hat, informiert das dritte eBook, und im vorliegenden vierten eBook erfhrt man alles Und beachten Sie bitte auch, dass sich die rechtlichen Bestimmungen, von denen in diesen eBooks die Rede ist, nur auf das Mietrecht in der Bundesrepublik Deutschland beziehen. Vieles davon mag auch fr das Mietrecht in sterreich und in der Schweiz zutreffen, genaue Ausknfte erhalten Sie aber bei entsprechenden Mieterschutzorganisationen Ihres eigenen Landes. Bitte beachten Sie: Bei der Miete von Geschftsrumen gelten viele Mieterschutzrechte nicht. Auch wenn Sie eine Sozialwohnung bewohnen, gelten teilweise andere rechtliche Bestimmungen. rund um die Kndigung. Handliche Checklisten und zahlreiche Beispiele helfen Ihnen dabei, Ihr Wissen in der Praxis anzuwenden.
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Kein Mietvertrag whrt ewig. Was tun, wenn Sie oder Ihr Vermieter das Mietverhltnis beenden wollen? In diesem eBook erfahren Sie: welche Formvorschriften bei der Kndigung zu beachten sind welche Kndigungsfristen gelten welche Kndigungsgrnde der Vermieter anfhren darf wie Sie sich gegen die Kndigung wehren knnen was bei fristloser Kndigung zu beachten ist wie Sie sich bei einem Eigentmerwechsel verhalten sollten
Strenge Formvorschriften
Wohnraum kann der Vermieter nicht nach Belieben, sondern nur aus bestimmten, im Gesetz vorgesehenen Grnden kndigen. Bevor die Kndigungsgrnde aber berhaupt geprft werden, mssen die Formalien stimmen. Andernfalls ist die Kndigung unwirksam auch wenn die Grnde an sich ausreichen wrden. Schriftform unbedingt erforderlich Eine Kndigung von Wohnrumen muss immer schriftlich erfolgen und die Kndigungserklrung vom Vermieter per Hand unterschrieben werden. Gibt es mehrere Vermieter, mssen alle unterschreiben. Telefax, E-Mail oder auch ein Brief, in dem die Unterschrift nur mit Schreibmaschine oder Stempel aufgebracht wurde, reichen nicht aus.
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Erst recht ist eine mndliche Kndigung unwirksam. Wenn Ihnen Ihr Vermieter sagt: Sie sind gekndigt. Am 30. mssen Sie ausziehen, hat das keinerlei Rechtswirkung auch wenn Sie vielleicht seit sechs Monaten keine Miete mehr gezahlt haben. Diese Formvorschriften gelten auch, wenn Sie als Mieter kndigen. Achten Sie darauf, dass bei mehreren Mietern auch alle unterschrieben haben. Sollte Ihr Vermieter behaupten, nie eine Kndigung bekommen zu haben, mssen Sie deren Zugang beweisen am besten durch die Unterschrift Ihres Vermieters auf einer Durchschrift der Kndigung oder durch einen Zeugen, der gesehen hat, dass Sie sie in den Briefkasten Ihres Vermieters geworfen haben. Vorsicht beim Einschreiben mit Rckschein: Es ist zwar an und fr sich auch ein sicherer Beweis fr den Zugang. Die Frist ist aber erst gewahrt, wenn Ein Aufhebungsvertrag kann allerdings formfrei geschlossen werden. Whrend die Kndigung das Mietverhltnis auf Wunsch einer Vertragspartei beendet auch wenn die andere Partei dies gar nicht will , beendet der Aufhebungsvertrag das Mietverhltnis einvernehmlich. An Fristen und Kndigungsgrnde sind die Parteien dabei nicht gebunden. Ihr Vermieter das Einschreiben von der Post abholt. Tut er dies nicht, ist die Kndigung fehlgeschlagen.
tipp
In sehr kritischen Situationen sollten Sie mit Ihrem Vermieter nicht ohne einen Zeugen verhandeln damit jener spter nicht behaupten kann, Sie htten einen mndli-
chen Aufhebungsvertrag geschlossen.
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Wenn der Vermieter nicht selbst kndigt: Vollmacht Kndigt nicht der Vermieter selbst, sondern eine andere Person, muss die ihrer Kndigung eine Originalvollmacht des Vermieters beifgen. Dies ist hufig dann der Fall, wenn die Wohnung von einer Hausverwaltung betreut wird oder sich z. B. die Tochter um die Wohnung der betagten Mutter kmmert. Auch wenn von mehreren Vermietern etwa bei Eheleuten oder einer Erbengemeinschaft nur einer die Kndigung unterschreibt und erklrt, dass er auch fr die anderen handelt, muss er deren Vollmacht beifgen. Fehlt die Vollmacht, wird die Kndigung dadurch aber noch nicht automatisch unwirksam. Sie knnen sie deswegen aber unverzglich zurckweisen. Erst dadurch wird die Der Kndigung muss allerdings keine Vollmacht beigefgt werden, wenn die Vertretung bereits im Mietvertrag vorgesehen ist. Kndigung unwirksam und Ihr Vermieter muss erneut kndigen. Beispiel: Die Vollmacht fehlt Am 3.7.2009 erhalten Sie eine Kndigung zum 30.9.2009, unterschrieben von der Schwester der Vermieterin. Eine Vollmacht ist nicht beigefgt. Wenn Sie die Kndigung am 5.7. zurckweisen, kann Ihnen erst wieder zum 30.10.2009 gekndigt werden.
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Beispiel: Keine Vollmacht ntig Als Vermieterin ist im Mietvertrag genannt: Frieda Maier, vertreten durch die Hausverwaltung Mller. In diesem Fall muss die Hausverwaltung Mller der Kndigung keine Vollmacht beifgen. Beispiel: Falsche und richtige Formulierung Falsch: Hiermit kndige ich zum 31.8.2009 wegen Eigenbedarfs fr meinen Sohn. Richtig: Hiermit kndige ich zum 31.8.2009. Ich bentige die Wohnung fr meinen Sohn Jakob. Dieser kehrt am 1.9.2009 von einem Auslandsaufenthalt nach Mnchen zurck und bentigt dann eine Wohnung. Eine andere freie Wohnung, in der mein Sohn wohnen knnte, habe ich nicht. Auch bei der fristlosen Kndigung mssen die Grnde angegeben werden.
Stets anzugeben: Kndigungsgrnde Bei einer Kndigung durch den Vermieter muss dieser im Kndigungsschreiben auch die Kndigungsgrnde angeben. Schlagworte reichen hier jedoch nicht aus. Die Kndigungsgrnde mssen so genau angegeben werden, dass Sie sie als Mieter gegebenenfalls berprfen knnen. Wenn die Kndigungsgrnde nicht oder nur unzureichend angegeben sind, ist die Kndigung allein aus diesem Grund unwirksam auch wenn in Wirklichkeit hinreichende Grnde vorliegen.
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Mit dieser Taktik knnen Sie Zeit gewinnen Wenn die Kndigung Ihres Vermieters einen Formfehler aufweist, mssen Sie dies nicht sofort beanstanden. Denn sonst kann Ihr Vermieter den Formfehler sofort ausbessern und Sie haben keine oder nur wenig Zeit gewonnen. Selbst im Rumungsprozess knnen Sie den Fehler noch rgen vorausgesetzt Sie haben gute Nerven. Einzig das Fehlen der Vollmacht muss immer sofort gergt werden. Beispiel: Der dritte Werktag ist ein Samstag Der 4. Oktober fllt auf einen Samstag. Da der 3. Oktober ein Feiertag ist, wre der Samstag der dritte Werktag. Ihr Vermieter kann eine Kndigung zum 31.12. daher noch bis zum 6. Oktober erklren.
Welche Fristen mssen beachtet werden?

Regelmig kann ein Mietverhltnis bis zum dritten Werktag eines Monats fr den Ablauf des bernchsten Monats gekndigt werden. Der Samstag zhlt als Werktag. Wenn allerdings der dritte Werktag auf einen Samstag fllt, kann die Kndigung auch noch am darauf folgenden Montag erklrt werden.
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Entscheidend ist immer der Tag, an dem der Vertragspartner die Kndigung erhlt nicht der Tag, an dem sie zur Post gebracht wird. Wenn sich der Zugang durch lngere Postlaufzeiten verzgert und dadurch der Kndigungstermin versumt wird, ist dies das Risiko des Kndigenden. Die Kndigungsfrist von drei Monaten verlngert sich fr den Mieter auch bei langer Mietdauer nicht. Kndigt jedoch der Vermieter, verlngert sich die Frist nach einer Mietdauer von fnf und acht Jahren jeweils um drei Monate, sodass die Frist nach acht Jahren dann beispielsweise neun Monate betrgt. Im Mietvertrag darf fr den Mieter nichts Ungnstigeres vereinbart werden also weder eine lngere Kndigungsfrist fr den Mieter noch eine krzere fr den Vermieter. Das Kndigungsrecht kann aber fr eine Beispiel: 1997 geschlossener Mietvertrag Ihr Mietvertrag stammt aus dem Jahr 1997. Darin steht: Die Kndigungsfrist betrgt fr beide Seiten ein Jahr. Diese Vereinbarung bleibt wirksam. Sie und auch Ihr Vermieter knnen daher nur mit einer Frist von einem Jahr kndigen. Wenn in Vertrgen, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden, andere Kndigungsfristen vereinbart wurden, so gelten diese weiter. Welche Fristen gelten bei Altvertrgen? bestimmte Zeit fr beide Seiten ausgeschlossen werden in allgemeinen Geschftsbedingungen nur fr bis zu vier Jahren.
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Bis zum 31.8.2001 galt die gesetzliche Regelung, dass sich die Kndigungsfrist fr beide Seiten nach fnf, acht und zehn Jahren auf sechs, neun bzw. zwlf Monate verlngert. In vielen alten Mietvertrgen ist diese Regelung abgedruckt. Das war eigentlich berflssig, weil es sich ohnehin aus dem Gesetz ergab. Durch ein neues Gesetz ist seit dem 1.6.2005 klargestellt, dass fr den Mieter auch bei einer Mietdauer von mehr als fnf Jahren die Kndigungsfrist von drei Monaten gilt, wenn im Vertrag die alte gesetzliche Regelung abgedruckt ist. In den meisten Fllen gilt fr Sie als Mieter heute die dreimonatige Kndigungsfrist. Bei lteren Vertrgen, beim Ausschluss der Kndigung und bei Zeitmietvertrgen auch nach neuem Recht knnen Sie unter Umstnden aber lnger an den Vertrag gebunden sein. Gibt es hier ein Recht auf vorzeitige Beendigung des Vertrags? In bestimmten Fllen ist eine Kndigungsfrist von drei Monaten oder weniger gesetzlich vorgesehen: Kndigung nach Mieterhhung Kndigung nach Ankndigung einer Modernisierung Kndigung nach dem Tod des Mieters Kndigung nach Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung Wie komme ich aus dem Zeitmietvertrag heraus?
nfo
In Vertrgen aus der Zeit vom dem 1.9.2001 steht manchmal: Der Vertrag luft bis zum 30.6. Wird er fristgerecht zu diesem Zeitpunkt gekndigt, verlngert er sich
jeweils um ein Jahr. Solche Bestimmungen bleiben wirksam. Sie knnen dann immer nur zum 30.6. eines Jahres kndigen.
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Kndigung bei Zeitmietvertrag nach vier Jahren Diese Kndigungsfrist von drei Monaten gilt nach einer Mietdauer von einem Jahr auch dann, wenn der Mietvertrag nicht schriftlich abgeschlossen wurde, etwa wegen einer fehlenden Unterschrift. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, so knnen Sie die Entlassung aus dem Mietverhltnis nach einer dreimonatigen Kndigungsfrist verlangen, wenn Sie Ihrem Vermieter einen akzeptablen Nachmieter stellen und ein schwer wiegender Grund fr die vorzeitige Beendigung des Mietverhltnisses vorliegt, z. B. wenn Sie beruflich in eine andere Stadt versetzt werden oder die Wohnung wegen der Geburt von Kindern zu klein wird. Kein Grund liegt vor, wenn Sie in eine billigere Wohnung oder ein eigenes Haus ziehen wollen.
nfo
Die Meinung, aus jedem Mietvertrag herauszukommen, wenn man drei Nachmieter benennt, ist ebenso verbreitet wie falsch. Wenn ein berechtigter Grund vor-
liegt, reicht ein Nachmieter. Ohne berechtigten Grund ntzen auch sieben Nachmieter nichts.
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Keine Kndigung ohne Angabe von Grnden
Als Mieter brauchen Sie fr eine fristgerechte Kndigung keinen Grund. Ihr Vermieter kann hingegen nur kndigen, wenn er an der Beendigung des Mietverhltnisses ein berechtigtes Interesse hat. Das Gesetz regelt nicht abschlieend, wann ein solches Interesse vorliegt. Es nennt aber die drei wichtigsten Kndigungsgrnde: Eigenbedarf wirtschaftliche Verwertung Vertragsverste des Mieters Die Rume mssen als Wohnung bentigt werden. Wenn Sie die Wohnung von einer juristischen Person, z. B. einer Genossenschaft, einer GmbH oder Gemeinde gemietet haben, scheidet eine Eigenbedarfskndigung schon deswegen aus, weil eine juristische Person nicht wohnen kann. Wenn Sie die Wohnung allerdings von einer Mehrheit von Vermietern, z. B. einer ErbenDer Vermieter kann kndigen, wenn er die Rume entweder als Wohnung fr sich oder seine Familien- bzw. Haushaltsangehrigen bentigt. auch keine zustzlichen Kndigungsgrnde geschaffen werden. Der Vermieter macht Eigenbedarf geltend
Der Kndigungsschutz fr den Mieter ist unabdingbar. Dem Vermieter ist es also nicht mglich, im Mietvertrag eine Kndigungsmglichkeit ohne berechtigtes Interesse vorzusehen. Durch einen Mietvertrag drfen
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gemeinschaft, gemietet haben, kann jeder Einzelne der Vermieter Eigenbedarf anmelden. Der Kreis der Familienangehrigen Als enge Familienangehrige gelten Kinder, Ehegatte und Eltern Ihres Vermieters, auerdem Geschwister, Enkel, Groeltern und Schwiegereltern. Umstritten ist jedoch, ob auch Schwager und Schwgerin, Nichten und Neffen sowie Stiefkinder dazugehren oder ob es sich dabei nur um weitere Familienangehrige handelt. Auch der eingetragene Lebenspartner ist jetzt als enger Familienangehriger anzusehen. Fr nahe Familiengehrige kann Eigenbedarf geltend gemacht werden, ohne dass eine besondere persnliche Beziehung dargelegt werden muss. Weitere Familienangehrige sind Onkel und Tanten sowie Cousins und Cousinen. Fr sie kann Ihr Vermieter nur dann Eigenbedarf geltend machen, wenn eine besondere persnliche Beziehung besteht, etwa deswegen, weil sie bisher im Haushalt Ihres Vermieters gelebt haben. Keine Familienangehrigen sind nicht eingetragene Lebensgefhrten und deren Angehrige, Verlobte, Patenkinder oder der geschiedene Ehegatte und dessen Angehrige. Fr diesen Personenkreis kann Ihr Vermieter keinen Eigenbedarf geltend machen. Die Eigenbedarfssituation Laut Gesetz ist es nicht erforderlich, dass Ihr Vermieter Ihre Wohnung dringend bentigt. Er muss sich also nicht in einer Notlage befinden und z. B. obdachlos sein. Vernnftige und nachvollziehbare Grnde reichen aus.
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Folgende Grnde sind z. B. von der Rechtsprechung anerkannt worden: Die Vermieterin mchte in eine grere oder kleinere Wohnung ziehen. Der betagte oder behinderte Vermieter mchte in eine ebenerdige oder mit Aufzug ausgestattete Wohnung ziehen. Die Vermieterin wnscht eine Wohnung, die nher an ihrem Arbeitsplatz liegt. Der Vermieter will sich von seiner Frau trennen, die in der bisherigen Wohnung bleibt, und bentigt deshalb eine neue Wohnung. Der Vermieter bentigt die Wohnung, weil sein erwachsenes Kind aus der elterlichen Wohnung ausziehen will. Die bisherige Unterbringung Ihres Vermieters muss auch nicht unzumutbar sein. Ein kinderloses Ehepaar, das in einer Dreizimmerwohnung mit 80 m lebt, darf auch Eigenbedarf an einer Vierzimmerwohnung mit 120 m geltend machen. Nur bei vllig unangemessenem Wohnbedarf wird Eigenbedarf verneint, wenn etwa eine Vierzimmerwohnung fr eine 22-jhrige Studentin gekndigt wird. Eigenbedarf liegt nicht vor, wenn Ihrem Vermieter eine andere Wohnung zur Verfgung steht, die seinem Wohnbedarf ebenso entspricht. Er muss sich aber nicht auf eine andere freie Wohnung verweisen lassen, wenn diese z. B. deutlich kleiner ist und keinen Balkon hat. Steht eine solche andere Wohnung frei, muss Ihr Vermieter sie Ihnen zum Tausch anbieten. Ihr Vermieter darf sich nicht auf Kndigungsgrnde berufen, die schon bei Abschluss des Mietvertrags bestanden haben. Wohnt Ihr gehbehinderter Vermieter z. B. in der vierten Etage ohne Aufzug und vermietet er Ihnen
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eine Erdgeschosswohnung, darf er nicht nach einem Jahr wegen Eigenbedarfs kndigen, weil ihm das Treppensteigen schwer fllt. Anders wre es, wenn sich sein Gesundheitszustand in der Zwischenzeit stark verschlechtert htte. Vorgetuschter Eigenbedarf Auch wenn Ihr Vermieter seine Kndigung richtig begrndet hat, wissen Sie meist nicht, ob die angegebenen Grnde wirklich stimmen oder nur vorgetuscht sind. Manchmal werden Sie starke Zweifel haben wenn z. B. die Eigenbedarfskndigung rasch auf eine abgelehnte Mieterhhung folgt. Beweisen muss Ihr Vermieter den Eigenbedarf aber nur dann, wenn Sie nicht ausziehen und er Sie auf Rumung verklagt. Wenn allerdings nach Ihrem Auszug nicht Ihr Vermieter, sondern alsbald ein anderer Mieter Der Schadenersatz umfasst die Umzugskosten, die Maklerprovision, die Kosten einer erforderlichen Neueinrichtung (z. B. Gardinen wegen anderer Fenstergre, Anpassung der Einbaukche) und die Mehrkosten, wenn die neue Wohnung bei gleichem oder geringerem Wohnwert teurer ist als die bisherige. Eigenbedarfskndigung nach Wohnungsverkauf Auch der Erwerber der von Ihnen gemieteten Wohnung darf wegen Eigenbedarfs kndigen. Sie knnen ihm nicht entgegenhalten, er einzieht oder die Wohnung verkauft wird, war der Eigenbedarf vielleicht vorgetuscht. In diesem Fall knnen Sie von Ihrem Vermieter Schadenersatz verlangen wenn nicht der Vermieter beweist, dass er seine Plne erst nach der Beendigung des Mietverhltnisses gendert hat.
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htte gleich eine leer stehende Wohnung kaufen mssen. Kndigen darf der Erwerber aber erst, wenn er im Grundbuch eingetragen ist nicht schon nach Abschluss des Notarvertrags. Dies wird hufig falsch gemacht. Sie sind berechtigt, im Grundbuchamt nachzusehen, ob der Erwerber am Tag der Kndigung schon eingetragen war. Wenn nicht, ist sie schon aus diesem Grund unwirksam. Wenn Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gemietet haben, das erst danach in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, haben Sie noch einen zustzlichen Schutz. Der Kufer einer solchen Wohnung darf die Kndigung wegen Eigenbedarfs frhestens drei Jahre nach seiner Eintragung ins Grundbuch aussprechen. Diese Frist kann durch die Der Erwerber einer Sozialwohnung kann whrend der Bindungsfrist wegen Eigenbedarfs berhaupt nur kndigen, wenn er eine Bezugsgenehmigung vom Sozialamt hat. Landesregierung fr bestimmte Gemeinden sogar bis auf zehn Jahre verlngert werden. Beispiel: Sperrfrist Sie haben Ihre Wohnung 1997 gemietet. 2001 wird das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Am 15.10.2008 kauft ein Erwerber die Wohnung. Die Sperrfrist endet am 15.10.2011. Er kann die Wohnung frhestens am 16.10.2011 wegen Eigenbedarfs zum 31.7.2012 kndigen.
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Die Kndigung wegen wirtschaftlicher Verwertung Der Vermieter darf auch kndigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhltnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstcks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden wrde. Dabei darf sich Ihr Vermieter aber nicht darauf berufen, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine hhere Miete erzielen zu knnen oder die Wohnung nach Aufteilung des Hauses in Eigentumswohnungen verkaufen zu wollen. Diese Grnde sind von vornherein gesetzlich ausgeschlossen. Ihr Vermieter darf aber kndigen, wenn er das ganze Haus oder eine Eigentumswohnung, die schon bei Mietbeginn bestand, verkaufen will und beim Verkauf im vermieteten Die Kndigung zur wirtschaftlichen Verwertung kann auch gerechtfertigt sein, wenn das Haus zuknftig gewerblich genutzt oder abgerissen werden soll. In diesem Fall mssen die erforderlichen behrdlichen Erlaubnisse bei Ausspruch der Kndigung noch nicht vorliegen. Es reicht, dass mit der Erteilung zu rechnen ist. Zustand einen deutlich niedrigeren Preis erzielen wrde. Der Mindererls msste mindestens 10 % betragen. Zustzlich muss Ihr Vermieter einen vernnftigen Grund fr den Verkauf des Hauses oder der Wohnung angeben. Als Grnde sind von Gerichten z. B. anerkannt worden: der Verkauf anlsslich einer Ehescheidung, der Verkauf zur Deckung von Schulden oder der Verkauf, weil Kapital fr eine Existenzgrndung bentigt wird. Eine Notlage muss nicht vorliegen.
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An die Begrndung einer Kndigung wegen wirtschaftlicher Verwertung stellen die Gerichte hohe Anforderungen. Schon im Kndigungsschreiben muss z. B. genau erlutert werden, wie hoch der Mindererls beim Verkauf im vermieteten Zustand wre und warum Ihr Vermieter verkaufen will. Kndigung wegen Pflichtverletzung Die Kndigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung kann jeden Mieter treffen. Wegen Pflichtverletzung kann der Vermieter kndigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Wegen einer Pflichtverletzung kann Ihnen auch fristlos gekndigt werden, wenn Ihrem Vermieter nicht zuzumuten ist, den Ablauf der Kndigungsfrist abzuwarten. Das ist bei besonders schweren Pflichtverletzungen der Fall. Bei unerheblichen Pflichtverletzungen kann Ihr Vermieter gar nicht kndigen. Die fristgerechte Kndigung erfolgt bei Versten mittlerer Schwere. Als solche Verste kommen in Betracht: wiederholte unpnktliche Mietzahlung Strung des Hausfriedens, z. B. durch Lrm oder Streit mit anderen Mietern Beschdigung, Vernachlssigung oder unerlaubte Vernderung der Wohnung unerlaubte berlassung an dritte Personen, insbesondere Untervermietung unerlaubte Tierhaltung
Abmahnung In der Regel kann die Kndigung wegen Vertragsversten erst erfolgen, wenn Ihr Vermieter Sie als Mieter abgemahnt hat und Sie in gleicher oder hnlicher Weise erneut gegen
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Ihre Pflichten verstoen. In der Abmahnung muss Ihr Vermieter Ihr Verhalten als Mieter beanstanden und fr den Wiederholungsfall die Kndigung androhen. Eine Abmahnung ist nicht erforderlich bei besonders schweren Versten und wenn Sie als Mieter schon eindeutig erklrt haben, dass Sie Ihr Verhalten nicht ndern wollen. Das Gesetz schreibt die Abmahnung nicht bei der fristgerechten, sondern nur bei der fristlosen Kndigung vor. Es ist jedoch unlogisch, wenn bei schweren Pflichtverletzungen abgemahnt werden muss, bei mittleren aber nicht. Fehlt die Abmahnung, kann sich der Mieter in manchen Fllen auch darauf berufen, dass er nicht erkennen konnte, dass er seine Pflichten verletzt. Haftung fr Mitbewohner und Besucher Strungen knnen auch durch Familien- oder Haushaltsangehrige und Untermieter erfolgen. Als Mieter sind Sie dafr verantwortlich. Sie mssen strende Mitbewohner von Pflichtversten, z. B. Ruhestrungen, abhalten und Untermieter notfalls selbst kndigen. Fr Besucher haften Sie dagegen nur, wenn diese mit Ihrem Willen in die Wohnung kommen und Sie mit den Strungen schon rechnen konnten.
tipp
Verlassen Sie sich nicht auf das Erfordernis der Abmahnung, sondern lassen Sie es mglichst gar nicht erst zu Pflichtverletzungen kommen.
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Beispiel: Nchtliche Ruhestrung Eine Mieterin hat sich von ihrem Lebensgefhrten getrennt. Dieser hat die Trennung nicht verkraftet und begehrt in der Nacht unter Alkoholeinfluss lautstark Einlass. Andere Mieter des Hauses werden in ihrer Nachtruhe gestrt. Dies wiederholt sich, obwohl die Mieterin den Mann nicht in die Wohnung lsst und jeweils die Polizei verstndigt. Der Vermieter kann nicht kndigen, weil der Besuch nicht mit dem Einverstndnis der Mieterin erfolgt. Ihr Vermieter kann den Mietvertrag in solchen Wohnungen daher kndigen, auch wenn keine Kndigungsgrnde vorliegen. Zum Ausgleich verlngert sich die Kndigungsfrist bei einer Kndigung des Vermieters um drei auf sechs oder nach lngerer Mietdauer auf neun oder zwlf Monate. Im Kndigungsschreiben muss Ihr Vermieter angeben, dass er sich auf dieses Sonderkndigungsrecht beruft. Wenn Sie eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus mieten, sind Sie daher nur unzureichend gegen eine Kndigung geschtzt. Die Vorschrift gilt auch dann, wenn zunchst noch eine andere Mietpartei im Haus wohnt und der Vermieter erst spter einzieht. snliche Kontakt zwischen Mieter und Vermieter oft besonders eng, sodass bei Spannungen die Situation auch fr den Vermieter sehr schwierig werden kann.
Kndigung einer Einliegerwohnung Als Einliegerwohnung bezeichnet man eine vermietete Wohnung in einem Zweifamilienhaus, wenn der Vermieter in der anderen Wohnung wohnt. In diesem Fall ist der per-
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Sie knnen sich absichern, indem Sie darauf bestehen, dass das Recht Ihres Vermieters zur ordentlichen Kndigung im Mietvertrag fr eine bestimmte Zeit z. B. drei oder fnf Jahre ausgeschlossen wird. Wenn Ihr Vermieter darauf nicht eingeht, sollten Sie jedenfalls keine greren Investitionen in die Wohnung ttigen.
Wie lege ich Widerspruch ein?

Die Kndigung Ihres Vermieters kann Sie als Mieter je nach Ihrer persnlichen Situation unterschiedlich hart treffen. Sie knnen daher auch einer berechtigten Kndigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhltnisses fr Sie, Ihre Familie oder andere Angehrige Ihres Haushalts eine besondere Hrte bedeuten wrde. In der Regel gelten Hrtegrnde nur fr eine gewisse Zeit: Der Mieter ist wegen einer Krankheit vorbergehend gehindert, sich eine andere Wohnung zu suchen oder umzuziehen. Zum vorgesehenen Kndigungstermin erwartet die Mieterin ein Kind. Ernste Selbstmordgefahr bei einem Mieter im Fall der Rumung.
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Ein Student als Mieter schreibt zum vorgesehenen Kndigungstermin gerade sein Examen. Wegen der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt kann eine angemessene Ersatzwohnung nicht bis zum Ablauf der Kndigungsfrist gefunden werden. Als Mieter haben Sie im Einverstndnis mit dem Vermieter erhebliche Aufwendungen fr die Verbesserung der Wohnung gemacht, die noch nicht abgewohnt sind. In diesen Fllen haben Sie als Mieter Anspruch auf eine Verlngerung der Mietdauer, bis das Hindernis entfallen ist. Kommt keine Einigung ber eine angemessene Verlngerung zustande, so kann bei einer Rumungsklage der Richter entscheiden, um welchen Zeitraum das Mietverhltnis zu verlngern ist. Bei der Frage, ob und fr wie lange das Mietverhltnis verlngert wird, kommt es auch auf die Situation Ihres Vermieters an. Wenn Ihr alleinstehender Vermieter bisher in einer Dreizimmerwohnung lebt und jetzt Ihre Vierzimmerwohnung kndigt, weil er mehr Platz braucht, muss er eher in eine Verlngerung einwilligen, als wenn Ihr Vermieter mit FamiHrtegrnde schlieen eine Beendigung auch ganz aus. Dies ist von der Rechtsprechung vor allem bei hochbetagten Mietern angenommen worden, die schon sehr lange in der Wohnung wohnen, so bei einer 83-jhrigen Mieterin nach 35-jhriger Dauer des Mietverhltnisses. Es kommt aber jeweils auf die Situation und auch auf den Gesundheitszustand des Mieters im Einzelnen an. In solchen Fllen kann das Gericht das Mietverhltnis auch auf unbestimmte Zeit fortsetzen.
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lie selbst die von ihm bewohnte Mietwohnung durch Kndigung verliert. Was muss ich bei der Widerspruchserklrung beachten? Der Vermieter wei oft nichts von der persnlichen Situation des Mieters. Hrtegrnde werden daher nur auf ausdrcklichen Widerspruch des Mieters beachtet. Ihr Vermieter soll Sie als Mieter im Kndigungsschreiben auf Ihr Widerspruchsrecht hinweisen. Geschieht dies, so knnen Sie den Widerspruch nur bis sptestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhltnisses erklren. Der Widerspruch ist schriftlich zu erklren. Auf Verlangen Ihres Vermieters sollen Sie Ihm die Grnde Ihres Widerspruchs mitteilen. Versumen Sie als Mieter die Widerspruchsfrist, so knnen Hrtegrnde im Rumungsprozess nicht mehr bercksichtigt werden. Anders ist es, wenn Ihr Vermieter Sie im Kndigungsschreiben nicht auf Ihr Widerspruchsrecht hingewiesen hat. Dann knnen Sie Hrtegrnde noch bis zur ersten Verhandlung des Rumungsprozesses vorbringen. Beispiel: Widerspruchsschreiben Am 4. Mai erhalten Sie eine Kndigung mit Wirkung zum 31. Oktober. Das Widerspruchsschreiben muss bis sptestens zum 31. August beim Vermieter eingehen. Sie mssen das Schreiben eigenhndig unterschreiben und notfalls den Zugang beim Vermieter beweisen knnen. Eine Begrndung muss das Schreiben nicht zwingend enthalten, ist aber zu empfehlen.
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Ihre Grnde mssen Sie beweisen, wenn Ihr Vermieter diese bestreitet. Gesundheitliche Grnde sind durch ein rztliches Attest zu belegen. Wenn Sie sich auf Schwierigkeiten bei der Suche nach Ersatzwohnraum berufen, mssen Sie schildern und beweisen, wie intensiv Sie die Wohnungssuche betrieben haben. Der bloe Hinweis, dass Sie noch keine neue Wohnung haben, gengt nicht!
Was muss ich bei fristloser Kndigung beachten?

Die Grnde fr die fristgerechte Kndigung betreffen nur den Vermieter. Als Mieter mssen Sie dafr gar keinen Grund angeben. Die fr die fristlose Kndigung geltenden Regeln knnen hingegen beide Seiten betreffen. Kndigungen durch den Vermieter kommen aber fter vor. Die fristlose Kndigung beendet das Mietverhltnis mit sofortiger Wirkung. Theoretisch mssten Sie im Fall einer fristlosen Kndigung daher auch sofort ausziehen. Da der Vermieter Sie aber nur durch ein gerichtliches Rumungsurteil mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers zum Auszug zwingen kann, werden zwischen fristloser Kndigung und tatschlicher Rumung in der Regel mindestens vier, eher sechs Monate liegen.
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Wenn ich wegen Mietrckstands gekndigt werde Ihr Vermieter kann fristlos kndigen, wenn Sie als Mieter fr zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug sind. Der Mietrckstand muss keine zwei vollen Monatsmieten, sondern nur mehr als eine betragen. Beispiel: Rckstand in aufeinanderfolgenden Monaten Die Miete betrgt 500 . Am 3. Mrz und am 3. April zahlt der Mieter jeweils 200 . Am 4. April kann der Vermieter fristlos kndigen, da der Rckstand in zwei aufeinander folgenden Monaten jetzt 600 , also mehr als eine Monatsmiete betrgt. Wenn das Kndigungsrecht Ihres Vermieters einmal entstanden ist, ntzt es nichts, wenn Sie einen Teil des Rckstands nachzahlen. Ihr Vermieter behlt sein Kndigungsrecht so lange, bis der ganze Rckstand einschlielich der laufenden Mieten ausgeglichen ist. Beispiel: Fehlbetrge folgen nicht aufeinander Die Miete betrgt 500 . Am 3. Mrz und am 3. Mai zahlt der Mieter jeweils nur 200 , am 3. Juli nur 100 . Zwischendurch wird die volle Miete gezahlt. Der Vermieter kann am 4. Juli fristlos kndigen, weil jetzt der Rckstand 1.000 , also zwei Monatsmieten betrgt. Wenn die Fehlbetrge nicht aufeinanderfolgen, muss insgesamt ein Rckstand von zwei Monatsmieten erreicht werden.
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Beispiel: Versptete Mietzahlung Sie zahlen im Mrz keine Miete. Die Miete fr April zahlen Sie voll, aber erst am 8. des Monats. Der Vermieter kann fristlos kndigen, weil Sie vom 4. bis zum 7. April mit zwei Mieten in Verzug waren und das Kndigungsrecht erst erlischt, wenn Sie auch den Rckstand fr Mrz ausgeglichen haben. Kein Geld fr die Miete was tun? Als Mieter knnen Sie sich nicht darauf berufen, dass Sie schuldlos in Zahlungsschwierigkeiten gekommen sind, etwa wegen Krankheit oder Arbeitslosigkeit. Manchmal hat Ihr Vermieter dafr aber doch Verstndnis und wartet mit der Kndigung noch ab. Deshalb empfiehlt es sich, frhzeitig mit ihm ber Zahlungsschwierigkeiten zu sprechen. Erklren Sie ihm, was Sie tun, um wieder zu Geld zu kommen, machen Sie konkrete ZahlungsAuch bei einer Kndigung wegen Mietrckstnden muss der Vermieter die Kndigung begrnden. Dazu gehrt, dass im Kndigungsschreiben ausgefhrt wird, mit welchen Betrgen Sie im Rckstand sind. Wenn der Vermieter dies nicht beachtet und als Kndigungsgrund pauschal Mietrckstnde anfhrt, ist die Kndigung aus formellen Grnden unwirksam und Sie knnen wenigstens Zeit gewinnen. Auerdem sollten Sie sich beim Wohnungsamt oder beim Sozialamt informieren, ob Sie Anspruch auf Wohngeld oder Sozialhilfe haben. Um Zeit zu gewinnen, kann es sinnvoll sein, jedenfalls jeden zweiten Monat die volle Miete und dazwischen Teilbetrge zu zahlen, weil dann der Kndigungszeitpunkt hinausgeschoben wird. vorschlge und leisten Sie Teilzahlungen.
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berlegen Sie sich aber auch, ob Sie sich die Wohnung langfristig wirklich leisten knnen. Wenn nicht, sollten Sie umziehen, bevor sich ein Schuldenberg aus Mietrckstnden und Prozesskosten auftrmt. Nachtrgliche Mietzahlung die zweite Chance Wenn die fristlose Kndigung einmal ausgesprochen ist, muss das noch nicht das Ende Ihres Mietverhltnisses bedeuten. Die Kndigung wird unwirksam, wenn der Mietrckstand bis sptestens zwei Monate nach Zustellung einer Rumungsklage vollstndig ausgeglichen wird oder sich eine ffentliche Stelle in der Regel das Sozialamt zur Befriedigung verpflichtet. Sptestens nach Erhalt einer Rumungsklage wegen Mietrckstnden sollten Sie sich daher mit dem Sozialamt wegen einer bernahme der Rckstnde in Verbindung setzen sofern Sie die Rckstnde nicht aus anderen Mitteln, etwa durch einen Kredit oder mit Hilfe von Verwandten oder Freunden, ausgleichen knnen. Gleichzeitig mssen Sie dem Gericht innerhalb vom 14 Tagen mitteilen, dass Sie sich gegen die Klage verteidigen und die Rckstnde innerhalb der zwei Monate ausgleichen wollen. Die laufenden Mieten mssen natrlich auch weiter gezahlt werden. Wenn die Miete vollstndig nachgezahlt ist, wird die Kndigung unwirksam. Sie knnen in der Wohnung bleiben. Sie mssen Ihrem Vermieter allerdings die Prozesskosten erstatten. Wenn Sie innerhalb von zwei Jahren nach der ersten Kndigung noch einmal wegen Mietrckstands gekndigt werden, kann die
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zweite Kndigung aber nicht mehr durch Nachzahlung geheilt werden. Ohne Rumungsurteil kann der Vermieter Sie nicht aus der Wohnung setzen. Gegen rabiate Vermieter, die als Druckmittel einfach das Schloss austauschen, erhalten Sie bei Gericht sehr schnell eine einstweilige Verfgung, dass Ihnen der Besitz an der Wohnung wieder einzurumen ist. Das gilt auch, wenn Sie wirklich in Mietrckstand sind und der Vermieter zu Recht fristlos gekndigt hat. Mit der einstweiligen Verfgung knnen Sie zum Gerichtsvollzieher gehen. Dieser tauscht seinerseits das Schloss wieder aus und gibt Ihnen den Schlssel. Sie knnen den Vermieter auch wegen Hausfriedensbruchs und Ntigung anzeigen. Fristlose Kndigung wegen Pflichtverletzungen Der Vermieter kann auch wegen erheblicher Pflichtverletzungen fristlos kndigen. Drei Fallgruppen kommen in Betracht: Gefhrdung der Wohnung durch Vernachlssigung unbefugte Gebrauchsberlassung an Dritte nachhaltige Strung des Hausfriedens
Hierbei handelt es sich um die gleichen Fallgruppen wie bei der fristgerechten Kndigung. Die Rechtsprechung hat z. B. in folgenden Fllen ein Recht zur fristlosen Kndigung bejaht: Der Mieter wollte in der Wohnung eine Gasexplosion herbei fhren. wiederholte Wasserschden mit erheblichen Auswirkungen
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Die Wohnung war so verschmutzt, dass Nachbarn durch Gestank und Ungeziefer belstigt wurden. Der Mieter ftterte trotz Abmahnung Tauben, dies fhrte zu einer erheblichen Belstigung der Mitmieter. Der Mieter hatte den Dachboden unbefugt ausgebaut. Prostitution in der Wohnung Handel mit Betubungsmitteln in der Wohnung Untervermietung trotz Verbots lautstarke Musik in der Nacht fortgesetzer lautstarker Ehestreit zur Nachtzeit Beleidigung des Vermieters oder von anderen Hausbewohnern mit Ausdrcken wie Drecksack, Halunke oder altes Schwein ttliche Angriffe auf den Vermieter oder Mieter bzw. Eintreten der Wohnungstr eines Nachbarn In jedem Fall sind die Umstnde des jeweiligen Einzelfalls zu bercksichtigen. Eine fristlose Kndigung ist z. B. unberechtigt: wenn der Mieter die flligen Schnheitsreparaturen nicht ausgefhrt hat wenn die Hauseingangstr entgegen der Vorschrift in der Hausordnung nicht abgeschlossen wird bei einmaliger Belstigung durch lautstarke nchtliche Feier wenn der Mieter in der Wohnung Wsche trocknet bei Beleidigung oder Ttlichkeiten, wenn der Mieter vorher provoziert worden ist
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Fristlose Kndigung durch den Mieter Zur fristlosen Kndigung durch den Mieter berechtigen natrlich Beleidigungen und Ttlichkeiten durch den Vermieter. Von grerer Bedeutung ist die fristlose Kndigung wegen Nichtgewhrung des Gebrauchs. Als Mieter knnen Sie fristlos kndigen, wenn Ihr Vermieter Ihnen die Wohnung trotz Fristsetzung nicht zur Verfgung stellt. Beispiel: Die Wohnung wird nicht bergeben Sie haben eine Wohnung ab dem 1. Mai gemietet. Wie Sie die Schlssel abholen wollen, sagt Ihnen Ihr Vermieter, die Wohnung sei leider noch nicht frei, weil der Vormieter nicht ausgezogen sei. Sie Eine fristlose Kndigung kommt aber nicht nur in Betracht, wenn Sie die Wohnung gar nicht erhalten, sondern auch bei erheblichen Beeintrchtigungen des Gebrauchs. Wenn z. B. die Heizung ausfllt, es durch das Dach regnet oder ein Wohnungsnachbar nachts lrmt, knnen Sie den Mietvertrag ebenfalls fristlos kndigen, wenn eine angemessene Frist zur Abhilfe ergebnislos verstrichen ist. Das Recht zur fristlosen Kndigung fr den Mieter wird oft nicht so entscheidend sein,
setzen dem Vermieter ein Frist von zehn Tagen zur bergabe der Wohnung. Wenn Sie bis Fristablauf nicht einziehen knnen, sind Sie zur fristlosen Kndigung berechtigt. Sie mssen nicht Monate warten, bis der Vormieter endlich ausgezogen ist.
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weil die Kndigung mit dreimonatiger Frist auch ohne Begrndung mglich ist. Anders kann es sein, wenn Sie durch einen Zeitmietvertrag lnger gebunden sind. Fristlos kndigen knnen Sie auch, wenn die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gefhrdung Ihrer Gesundheit verbunden ist, etwa bei Feuchtigkeit oder Kontaminierung mit Wohngiften. Dies gilt selbst dann, wenn Ihnen der Mangel bei Einzug bekannt war. Beispiel: Schadenersatz bei Wenn Sie selbst fristlos kndigen, mssen Sie auch wirklich ausziehen. Sie knnen keine Verlngerung der Mietzeit verlangen mit der Begrndung, dass Sie noch keine neue Wohnung gefunden haben. Sie sollten daher nur kndigen, wenn Ersatzwohnraum vorhanden ist. Mietausfall Nachdem der Mieter im Februar und Mrz keine Miete gezahlt hat, kndigt der Vermieter am 20. Mrz fristlos. Der Mieter zieht auch bereits am 31. Mrz aus. Der Vermieter findet erst zum 1. November einen neuen Mieter. Er kann den Mietausfall als Schadenersatz verlanWenn eine Partei zu Recht fristlos kndigt, ist die andere zum Schadenersatz verpflichtet. Bei der fristlosen Kndigung durch den Vermieter kann der Schaden vor allem aus dem Mietausfall, aber auch z. B. aus Kosten fr Inserate, um einen neuen Mieter zu finden, bestehen. Schadenersatz nach fristloser Kndigung
stop
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gen allerdings nur fr drei Monate bis zum 30. Juni. Denn bis zu diesem Zeitpunkt htte der Mieter am 20. Mrz auch selbst kndigen knnen.
Wenn die Wohnung verkauft wird

Der Verkauf der Wohnung bringt Unsicherheit ins Mietverhltnis. Darf der alte Eigentmer wegen des Verkaufs kndigen? Ist der neue berhaupt an den Vertrag gebunden? Brauche ich einen neuen Vertrag? Kauf bricht nicht Miete. Wenn die Wohnung verkauft wird, endet damit nicht Ihr Mietvertrag. Er wird einfach fortgesetzt mit dem Erwerber der Wohnung als neuem Vermieter. Auch ein neuer Mietvertrag ist nicht erforderlich. Der alte Vertrag gilt weiter. Sie mssen nur in Gedanken den Namen Ihres alten Vermieters durch den des neuen ersetzen. Ihr bisheriger Vermieter darf auch nicht allein wegen des Verkaufs der Wohnung kndigen.
Manche Mieter zahlen bewusst keine Miete, um fristlos gekndigt zu werden und so aus einem langjhrigen Mietverhltnis herauszukommen. Von dieser Taktik ist aber abzuraten, weil der Vermieter den Schadenersatzanspruch bis zum Ende der Bindungsdauer hat. Der Schadenersatzanspruch des Mieters Wenn Sie fristlos kndigen etwa wegen Nichtgewhrung des Gebrauchs oder Gesundheitsgefhrdung , haben Sie ebenfalls einen Schadenersatzanspruch. Dieser umfasst die gesamten Umzugskosten wie bei der vorgetuschten Eigenbedarfskndigung des Vermieters.
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Manchmal wird Ihnen der neue Eigentmer einen genderten Vertrag anbieten. Unterschreiben mssen Sie in keinem Fall. Achten Sie sehr darauf, ob sich Ihre Lage durch den neuen Vertrag nicht verschlechtert. Gerade bei Nebenkosten oder Schnheitsreparaturen werden oft Neuregelungen aufgenommen, die fr den Mieter ungnstiger sind. Ist dies der Fall, weisen Sie den neuen Eigentmer freundlich darauf hin, dass der alte Vertrag weiter gilt und ein neuer Vertrag nicht ntig ist. Auch die bisherige Mietdauer wird angerechnet. Beispiel: Verlngerte Kndigungsfrist Sie wohnen seit 1999 in der Wohnung. Am 1.11.2009 geht das Eigentum an ihr auf einen Erwerber ber. Wenn der neue Vermieter kndigt, gilt eine Frist von Vom alten Vermieter erteilte Erlaubnisse, etwa zur Untervermietung oder Tierhaltung, gelten weiter. Wurde die Erlaubnis mndlich erteilt, sollten Sie sich diese schriftlich besttigen lassen, falls der neue Vermieter dies spter anzweifelt. An wen muss ich die Miete zahlen? Die Miete ist an den neuen Eigentmer zu zahlen, sobald dieser im Grundbuch eingetragen ist und Ihnen dieses nachweist. Schon vorher mssen Sie an den neuen Vermieter zahlen, wenn Ihnen der alte Vermieter dies besttigt hat.
sechs Monaten, weil Ihr Mietverhltnis lnger als fnf Jahre bestanden hat.
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Achten Sie darauf, dass Sie bei Erhalt einer solchen Mitteilung den Dauerauftrag sofort ndern. Sonst mssen Sie die Miete eventuell zweimal zahlen, weil nach dem Nachweis des Eigentumsbergangs die Zahlung an den frheren Vermieter die Mietschuld nicht mehr tilgt. Mietrckstnde, die bis zur Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch entstanden sind, stehen weiterhin dem alten Vermieter zu. Fr Betriebskosten gilt Folgendes: ber Zeitrume, die bis zum Eigentmerwechsel abgeschlossen sind, muss der bisherige Vermieter abrechnen. Nachzahlungen sind an ihn zu richten. ber Zeitrume, die noch nicht abgeschlossen sind, rechnet der Erwerber ab, auch wenn der Zeitraum teilweise vor dem Eigentmerwechsel liegt. Eine Zwischenabrechnung ist nicht zulssig. Beispiel: Nachzahlungsansprche Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr. Am 15.11.2009 wird die Wohnung veruert. Der Erwerber muss die Abrechnung fr das Jahr 2008 erteilen. Ihm stehen auch die Nachzahlungsansprche zu, obwohl er whrend der lngsten Zeit des Jahres nicht Eigentmer war. Falls die Abrechnung fr das Jahr 2007 noch nicht vorliegt, muss diese noch der alte Eigentmer erteilen.
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