Leistungskennziffern im Gebudereiniger-Handwerk

Ein Wegweiser fr Ausschreibungen und Auftragsvergaben.

Inhalt:
Rahmenbedingungen fr eine wirtschaftliche Reinigung Die Variablen in der Kalkulation, Kalkulationsbeispiel 1 Die Variablen in der Kalkulation, Kalkulationsbeispiel 2 Der individuelle Leistungsumfang
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Die Qualitt Ihrer Ausschreibung bestimmt die Qualitt der Reinigung.

Der Trend ist eindeutig und heit Outsourcing.
Immer mehr Dienstleistungen in Wirtschaft und Verwaltung werden extern vergeben. Mit guten Argumenten: Professionalitt und Wirtschaftlichkeit. Das ist bei der Vergabe von Reinigungsleistungen nicht anders.

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Erst durch die Erstellung einer Referenzkalkulation wird deutlich, welche Einflsse eine kleine nderung der Leistung in Bezug auf Leistungskennzahlen oder Flchenleistungen und in der Konsequenz auf die Kosten haben. Es lohnt sich, im Vorfeld festzulegen, was wir uns leisten wollen und knnen. Gerlinde Wendt, Stellvertretende Abteilungsleiterin, Stadt Waiblingen, Abteilung Kaufmnnisches Gebudemanagement Neben dem Einfluss von Verrechnungsstzen sind Flchenleistungen ausschlaggebend fr Preis und Qualitt. Wir haben uns durch Untersttzung eines fachkundigen Sachverstndigen berzeugen lassen, dass wir selbst bestimmen knnen, welche Leistung und Qualitt wir bekommen. Andreas Oberhofer, Fachwirt Facility Management (GEFMA), Stadt Ettlingen, Amt fr Wirtschaftsfrderung und Gebudewirtschaft Unsere Erkenntnis: Eine intensivere Auseinandersetzung mit der Leistung, die wir zu vergeben haben, lohnt sich. Eine Leistung zum billigsten Preis einzukaufen ohne Qualittsmerkmale bedeutet, dass die Leistung nicht in vollem Umfang erbracht werden kann und wir unter Umstnden im Vergleich mit den anderen Bietern zu viel bezahlen. Robert Tafertshofer, Sachgebietsleiter Gebudereinigung, TU Mnchen, Immobilienmanagement Weihenstephan Gebudereinigung ist unser Handwerk. Dieses ernst zu nehmen bedeutet nicht nur, dafr Sorge zu tragen, dass Rume hygienisch und optisch sauber sind, sondern vor allem, im Sinne der Menschen und der Umwelt konomisch und kologisch verantwortlich und wertschtzend zu arbeiten. Elisabeth Schnwiese, Gebudereinigung im ffentlichen Raum

Warum sind aber gerade hier Auftraggeber oft unzufrieden mit dem Ergebnis? Weil sie Ausschreibungen eher unter dem Gesichtspunkt Kostensenkung veranlassen und die Frage der Qualitt vernachlssigen. Angebote einholen, Preise vergleichen, Auftrag erteilen? Ganz so einfach ist es nicht. Fr ffentliche Auftraggeber gilt das Vergaberecht. Sie sind auf der Grundlage der VOL/A verpflichtet, Auftrge der Gebudereinigung auszuschreiben. Aber auch fr private Unternehmen bietet sich eine fundierte Ausschreibung an. Nur so knnen Sie Angebote wirklich miteinander vergleichen und sich fr das wirtschaftlichste entscheiden.

Ihre Rume sind nicht mit denen Ihres Nachbarn zu vergleichen. Jedes Brogebude, jede Schule, jede Produktionssttte ist anders ausgestattet und wird anders genutzt. Entsprechend individuell sollte auch die Reinigung sein. Allgemeine Kennzahlen zur Ausschreibung von Reinigungsleistungen helfen Ihnen also nicht weiter. Definieren Sie, was genau in welchem Raum gereinigt werden soll. Definieren Sie Ihren Reinigungsbedarf und damit die Reinigungshufigkeit. Definieren Sie, welche Qualittsmastbe fr Sie wichtig sind.

Der vorliegende Wegweiser zeigt anhand von Beispielen, welche Kriterien fr die Angebotsund Ausschreibungsphase mageblich sind.

Leistungskennziffern im Gebudereiniger-Handwerk

Zeit und Kosten

Wirtschaftliche Reinigung braucht ein System: Was, wann und wie oft.
Angebote von Dienstleistern und die Qualitt ihrer Reinigung knnen Sie erst dann vergleichen und bewerten, wenn Sie fr Ihre Rume die Dienstleistung exakt definieren. Eine Begehung Ihres Objektes durch den Anbieter ist deshalb zwingend erforderlich!

Rahmenbedingungen Die von Ihnen angefragten Dienstleister mssen die zu erbringende Leistung einschtzen knnen, um ihre Kosten zu kalkulieren. Je detaillierter Ihre Ausschreibung die raumspezifischen Faktoren darlegt, umso klarer werden die Angebote ausfallen. Folgende Faktoren sind relevant:

Berechnungsgrundlage Aus den o.g. Rahmenbedingungen lassen sich dann der Zeitaufwand pro Reinigung und das individuelle Leistungsma (m/h) fr eine definierte Raumgruppe festlegen. Dieses wiederum ist Grundlage der zu ermittelnden Kosten. In der Gebudereinigung werden sie mageblich durch zwei Faktoren bestimmt: 1. Kalkulatorischer Stundenverrechnungssatz

Grozgige Flchen Leicht zu reinigende Bodenflchen Kurze Wegezeiten Intervalle Standard Ideale Infrastruktur Guter Gebudezustand

Flchen bedingt zugnglich Wechselnde Bodenoberflchen Lngere Wegezeiten Hufige Intervalle Erschwerte Infrastruktur Mittlerer Gebudezustand

Flchen schwer zugnglich Wechselnde und veraltete Bden Sehr lange Wegezeiten Sehr hufige Intervalle Problematische Infrastruktur Schlechter Gebudezustand

Objektspezifische Faktoren (u.a.) Raumgre Ausstattung Materialien Nutzungsfrequenz Verschmutzungsgrad Lage Reinigungstechnik Subjektive Faktoren Gewnschte Reinigungsfrequenz Gewnschte Nebenleistungen Gesetzliche Faktoren Einhaltung des Mindestlohns Vergabe an fachkundige, leistungsfhige, gesetzestreue und zuverlssige Dienstleister

2. Leistungszahlen = m-Leistung pro Stunde und Mitarbeiter/in, bezogen auf die Reinigung der Bodenflchen und deren Reinigungshufigkeit

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Darstellung 1: Leistungsbeschreibung mit einmal wchentlicher Reinigung inkl. 1 x wchentlicher Abfallentleerung.

Die Variablen in der Kalkulation: Kleine nderung groe Wirkung.

Berechnungsbeispiel 1
Anhand nachfolgender Beispiele* wird sichtbar, wie Sie das Leistungsma durch die Variable Reinigungshufigkeit verndern knnen. Schon die Vorgabe, Mlleimer nicht einmal wchentlich, sondern tglich zu entleeren, kann dann das Leistungsma der gesamten Raumgruppe Bro verndern. Raumgruppe Bro Grundannahmen: Verwaltungsgebude in NRW: Broraum Gre ca. 18 m Teppichboden 2 Arbeitspltze mit normaler Ausstattung Zeitmessung fiktiv

Bro mit einer durchschnittlichen Gre von 18 m2 Reinigungsgegenstand und auszufhrende Ttigkeit Bodenarbeiten Fuboden textile Bodenbelge Oberflchenarbeiten Sthle, Sitzgelegenheiten, Bnke und Gestelle Tisch-/Schreibtischoberflchen, Mobiliar, Einrichtung unter 1,60 m Hhe Mobiliar und Enrichtungen ber 1,60m Hhe soweit frei freigerumt Papier- und Restmllbehlter, innen und auen Griffspuren an Tren und Lichtschaltern Kabelkanle, Feuerlscher und sonstiges Inventar Fensterbnke inkl. Kabelkanle die als Fensterbnke integriert sind Heizkrper, Sockelleisten und Fuleisten Tren inkl. Trstcke, Trschilder Spinnweben (max. 3m) und zustzlich bei Bedarf Summe/Zeit pro Jahr Summe/Zeit pro Reinigung fr Beispielraum bei der Durchfhrung jeder einzeln aufgefhrten Ttigkeit Summe/durchschnittliche Zeit pro Reinigung fr Beispielraum bezogen pro Jahr auf Errechnetes durchschnittliches Leistungsma bei 52 Reinigungstagen * Die Tabellen sind urheberrechtlich geschtzte Unterlagen des Kompetenzteams Gebudereinigung. feucht reinigen feucht wischen, soweit frei feucht Staub wischen nass reinigen entfernen entstauben feucht reinigen feucht reinigen feucht reinigen entfernen Brstsaugen

Hufigkeit (Turnus) 1w 1m 1w 2j 1w 1m 1w 1m 14t 2j 1m 2m

Turnus pro Jahr 52 Tage 12 Tage 52 Tage 2 Tage 52 Tage 12 Tage 52 Tage 12 Tage 24 Tage 2 Tage 12 Tage 24 Tage 52 Tage

Kalkulierte Zeit h m 1 s 20 35 1 1 30 30 30 45 30 45 20 3 3 45 35 10 17 5:04:34 0:15:32

Papier- und Restmllbehlter entleeren und entsorgen mit Beutel versehen

Zeit fr Laufwege, Auf- und Abrsten bezogen auf eine Gesamtarbeitszeit pro Tag von 3.50 h

52 Tage

0:05:51 184 m2/h

Darstellung 2: Leistungsbeschreibung wie in Darstellung 1, statt 1 x wchentlicher, mit 5 x wchentlicher Abfallentleerung.

Bro mit einer durchschnittlichen Gre von 18 m2 Reinigungsgegenstand und auszufhrende Ttigkeit Bodenarbeiten Fuboden textile Bodenbelge: Oberflchenarbeiten Sthle, Sitzgelegenheiten, Bnke und Gestelle Tisch-/Schreibtischoberflchen, Mobiliar, Einrichtung unter 1,60 m Hhe Mobiliar und Enrichtungen ber 1,60m Hhe soweit frei freigerumt Papier- und Restmllbehlter, innen und auen Griffspuren an Tren und Lichtschaltern Kabelkanle, Feuerlscher und sonstiges Inventar Fensterbnke inkl. Kabelkanle die als Fensterbnke integriert sind Heizkrper, Sockelleisten und Fuleisten Tren inkl. Trstcke, Trschilder Spinnweben entfernen (max. 3m) und zustzlich bei Bedarf Zeit fr Laufwege, Auf- und Abrsten bezogen auf eine Gesamtarbeitszeit pro Tag von 3.50 h Summe/Zeit pro Jahr Summe/Zeit pro Reinigung fr Beispielraum bei der Durchfhrung jeder einzeln aufgefhrten Ttigkeit Summe/durchschnittliche Zeit pro Reinigung fr Beispielraum bezogen pro Jahr auf Errechnetes durchschnittliches Leistungsma bei 52 Reinigungstagen 52 Tage feucht reinigen feucht wischen, soweit frei feucht Staub wischen nass reinigen entfernen entstauben feucht reinigen feucht reinigen feucht reinigen 1m 1w 2j 5w 1m 1w 1m 14t 2j 1m 2m 52 Tage 12 Tage 52 Tage 2 Tage 251 Tage 12 Tage 52 Tage 12 Tage 24 Tage 2 Tage 12 Tage 24 Tage 3 3 1 1 35 30 30 30 45 30 45 20 45 35 10 17 7:50:41 0:15:32 0:08:53 122 m2/h Brstsaugen 1w 52 Tage 1 20 Hufigkeit (Turnus) Turnus pro Jahr Kalkulierte Zeit h m s

Papier- und Restmllbehlter entleeren und entsorgen mit Beutel versehen

Reduzierung der m2/Leistung gegenber Darstellung 1 um

-34 %

Leistungskennziffern im Gebudereiniger-Handwerk

Darstellung 1: Leistungsbeschreibung mit 5 x wchentlicher Reinigung, Fliesen und Trennwnde. Spritzbereiche 1 x wchentlich, vollflchig 4 x jhrlich reinigen.

In der Praxis sind Flchen nicht pauschal kalkulierbar.

Berechnungsbeispiel 2
Werden in Sanitrbereichen Fliesen und Trennwnde sowie Spritzbereiche nicht 1x wchentlich bzw. 4x jhrlich vollflchig gereinigt, sondern 5x bzw. 1x wchentlich, so hat das erhebliche Folgen fr das Leistungsma der Raumgruppe Sanitr. Raumgruppe Sanitr Grundannahmen: Verwaltungsgebude in NRW: WC-Anlage Gre ca. 5 m Fliesenboden Ausstattung 2 WC-Kabinen 2 Waschbecken Zeitmessung fiktiv

WC-Anlage mit einer durchschnittlichen Gre von 5 m2 Reinigungsgegenstand und auszufhrende Ttigkeit Bodenarbeiten Hartboden 2-stufig nasswischen Oberflchenarbeiten Toiletten, inkl. Sitze, Urinale, Waschbecken und Armaturen vollflchig Fliesen, Spiegel, Ablagen, Trennwnde im Spritzbereich Fliesen, Trennwnde vollflchig Abfallbehlter entleeren und entsorgen, mit Beutel versehen Abfallbehlter innen und auen WC-Papier, Handtuchpapier, Seifenspender bestcken Griffspuren an Tren und Lichtschaltern entfernen Fensterbnke Heizkrper, Sockelleisten und Fuleisten Tren inkl. Trstcke, Trschilder Fubodenablauf Spinnweben entfernen (max. 3m) und zustzlich bei Bedarf Zeit fr Laufwege, Auf- und Abrsten bezogen auf eine Gesamtarbeitszeit pro Tag von 3.50 h Summe/Zeit pro Jahr Summe/Zeit pro Reinigung fr Beispielraum bei der Durchfhrung jeder einzeln aufgefhrten Ttigkeit Summe/durchschnittliche Zeit pro Reinigung fr Beispielraum bezogen pro Jahr auf Errechnetes durchschnittliches Leistungsma bei 251 Reinigungstagen * Die Tabellen sind urheberrechtlich geschtzte Unterlagen des Kompetenzteams Gebudereinigung. feucht reinigen feucht reinigen feucht reinigen bewssern nass reinigen nass reinigen nass reinigen nass reinigen

Hufigkeit (Turnus) 5w 5w 1w 4j 5w 1w 5w 5w 2m 1m 4j 1w 2m

Turnus pro Jahr 251 Tage 251 Tage 52 Tage 4 Tage 251 Tage 52 Tage 251 Tage 251 Tage 24 Tage 12 Tage 4 Tage 52 Tage 24 Tage 251 Tage

Kalkulierte Zeit h m 1 1 1 8 s 45 50 25 20 25 30 35 15 5 2 2 0 45 8 6 17 24:23:37 0:20:26

251 Tage

0:05:50 51 m /h
2

Darstellung 2: Leistungsbeschreibung wie in Darstellung 1, Fliesen und Trennwnde mit erhhter Leistung.
WC-Anlage mit einer durchschnittlichen Gre von 5 m2 Reinigungsgegenstand und auszufhrende Ttigkeit Bodenarbeiten Hartboden 2-stufig nasswischen Oberflchenarbeiten Toiletten, inkl. Sitze, Urinale, Waschbecken und Armaturen vollflchig Fliesen, Spiegel, Ablagen, Trennwnde im Spritzbereich Fliesen, Trennwnde vollflchig Abfallbehlter entleeren und entsorgen, mit Beutel versehen Abfallbehlter innen und auen WC-Papier, Handtuchpapier, Seifenspender bestcken Griffspuren an Tren und Lichtschaltern entfernen Fensterbnke Heizkrper, Sockelleisten und Fuleisten Tren inkl. Trstcke, Trschilder Fubodenablauf Spinnweben entfernen (max. 3m) und zustzlich bei Bedarf Zeit fr Laufwege, Auf- und Abrsten bezogen auf eine Gesamtarbeitszeit pro Tag von 3.50h Summe/Zeit pro Jahr Summe/Zeit pro Reinigung fr Beispielraum bei der Durchfhrung jeder einzeln aufgefhrten Ttigkeit Summe/durchschnittliche Zeit pro Reinigung fr Beispielraum bezogen pro Jahr auf 251 Tage feucht reinigen feucht reinigen feucht reinigen bewssern nass reinigen nass reinigen nass reinigen nass reinigen 5w 5w 1w 5w 1w 5w 5w 2m 1m 4j 1w 2m 251 Tage 251 Tage 52 Tage 251 Tage 52 Tage 251 Tage 251 Tage 24 Tage 12 Tage 4 Tage 52 Tage 24 Tage 251 Tage 2 2 1 1 8 50 25 20 25 30 35 15 5 0 45 8 6 17 35:45:32 0:20:26 0:08:33 35 m2/h 5w 251 Tage 1 45 Hufigkeit (Turnus) Turnus pro Jahr Kalkulierte Zeit h m s

Der Gebudezustand, die Gebudeinfrastruktur sowie Laufwege frdern oder behindern den Arbeitsaufwand fr Pflege und Reinigung.

Broflchen sind selten gleich. Die Nutzungsart und der Umfang von Einrichtungsgegenstnden nimmt Einfluss auf Zugnglichkeiten und den Arbeitseinsatz.

Errechnetes durchschnittliches Leistungsma bei 251 Reinigungstagen

Reduzierung der m2/Leistung gegenber Darstellung 1 um

-32 %
9

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Wer pfel mit Birnen vergleicht, liegt falsch.

Die Oberflchenbeschaffenheit von Bden beeinfusst den Arbeitsaufwand wesentlich.

Und so stellen sich die Variablen der Reinigungsleistung in einer Gesamtkalkulation dar:
Brogebude-Verwaltung, Gebudegrundflche 28.039 m
Broflche (450 Bros) Reinigung Jahresreinigungsflche Leistung 8.500 m2 1 x wtl. 442.000 m
2
2

Bro Leistung 1 184 m2/h 2.402 h

Bro Leistung 2 122 m2/h 3.623 h 64.670 Euro Differenz - 62 m2/h + 1.221 h + 21.791 Euro - 34 % + 51 % + 51%

Individueller Leistungsumfang
Die Kalkulationen aus den Praxisbeispielen machen deutlich: Jedes Objekt bedarf einer individuellen Beurteilung. Leistungszahlen mssen immer objektbezogen und nach dem mit dem Auftraggeber vereinbarten Leistungsverzeichnis ermittelt werden. Die Ortsbegehung ist fr eine realistische Angebotserstellung unerlsslich! Bereits eine geringfgige nderung der Reinigungshufigkeit von Nebenleistungen innerhalb einer Raumgruppe hat erhebliche Auswirkungen auf das Leistungsma. ndern sich weitere Einflussfaktoren, z. B. die Ausstattung (Waschbecken im Bro) oder die Reinigungshufigkeit des Fubodens, ergeben sich vllig andere Leistungszahlen. Allgemein gehaltene Richtwerte helfen weder Ihrer Vorkalkulation noch bei der Bewertung von Angeboten. Die individuelle Formulierung Ihrer Leistungsanforderungen ist Ihre Aufgabe als Auftraggeber. Je klarer und eindeutiger diese Festlegungen, desto fairer und realistischer ist der Preis.

Stunden pro Jahr Std.-Verrechnungssatz fiktiv Kosten pro Jahr WC-Flchen (61 Rume) Reinigung Jahresreinigungsflche Leistung Stunden pro Jahr Std.-Verrechnungssatz fiktiv Kosten pro Jahr Gesamtflche Treppen, Flure, Aufzug Besprechungsrume, Sozialraum Gesamtjahresflche Stunden pro Jahr Std.-Verrechnungssatz fiktiv Kosten pro Jahr 17,85 Euro 2.085.000 m
2

17,85 Euro 42.879 Euro 470 m2 5 x wtl. 117.970 m2 WC Leistung 1 51 m /h

2

WC Leistung 2 35 m /h
2

Differenz - 16 m2/h + 1.057 h + 18.875 Euro - 31 % + 46 % + 46 %

2.313 h 17,85 Euro 41.290 Euro 796 Rume 23.700 m2 komplett Leistung 1 11.400 h 203.490 Euro

3.371 h 60.165 Euro

komplett Leistung 2 14.200 h 253.470 Euro Differenz + 2.800 h + 49.980 Euro + 25 % + 25 %

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Herausgeber: Bundesinnungsverband des Gebudereiniger-Handwerks Geschftsstelle Bonn Dottendorfer Str. 86 53129 Bonn Tel.: +49 228 91775-0 Fax: +49 228 91775-11 E-Mail: biv@die-gebaeudedienstleister.de Geschftsstelle Berlin Jgerstrae 5 10117 Berlin Tel.: +49 30 206582-99 Fax: +49 30 206708-79 E-Mail: berlin@die-gebaeudedienstleister.de

Erstellt in Zusammenarbeit mit dem Kompetenzteam Gebudereinigung GmbH & Co.KG Werner-Bosch-Strae 3 34266 Niestetal www.kompetenzteam-gmbh.de info@kompetenzteam-gmbh.de Sachkundigen Rat erhalten Sie durch Gutachter und Sachverstndige z. B. unter: www.die-gebaeudedienstleister im Auftraggeberbereich

Eine Checkliste zur Vergabe von Gebudereinigungsleistungen kann unter folgendem Link heruntergeladen werden: www.heuking.de/fileadmin/user_upload/Veroeffentlichungen/2010/ Checkliste_Vergabe_von_Gebaeudereinigungsleistungen_01.07.2.pdf