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Vorsicht, Falle: Verbilligte Vermietungen an angehörige

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Vorsicht, Falle: Verbilligte Vermietungen an angehörige

Wer Wohneigentum an Angehörige vermietet, macht oft Freundschaftspreise. Das freut die Familie – kann aber böse Überraschungen beim Werbungskostenabzug mit sich bringen: Beträgt die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, verringert sich der Werbungskostenabzug anteilig. Wir zeigen, worauf Sie achten sollten und wie Sie verbilligte Vermietungen an Angehörige mit dem WISO Steuer-Sparbuch 2015 rechtssicher erfassen.

 

Tue Gutes - und beteilige das Finanzamt daran: Wer einem Angehörigen eine Wohnimmobilie zu günstigen Konditionen überlässt, erzielt zwar niedrigere Mieteinnahmen. Dafür senken die unveränderten Abschrei- bungen, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen und sonstigen Werbungskosten die Steuerbelastung. Entstehen unterm Strich sogar Verluste, dürfen die mit anderen Einkünften verrechnet werden.

Was viele private Vermieter jedoch nicht wissen: Allzu viel Großzügigkeit wird vom Fiskus bestraft. Beträgt die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, muss „die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil“ aufgeteilt werden. Ein Werbungskostenabzug ist dann nur für den entgeltlichen Teil zulässig. Mit anderen Worten: Wenn Sie von Ihrer Oma für die Nutzung der Einliegerwohnung lediglich die Hälfte der üblichen Miete verlangen, erkennt das Finanzamt auch nur 50 % Ihrer Aufwendungen für die Immo- bilie als Werbungskosten an! Damit Ihre Ausgaben steuerlich voll berücksichtigt werden, darf die Miete also zwei Drittel der (günstigsten) ortsüblichen Vergleichsmiete nicht unterschreiten.

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Praxistipp

Informationen über die Höhe ortsüblicher Vergleichsmieten entnehmen Sie dem Mietspiegel der Gemeinde, in der das Mietobjekt liegt. Sie bekommen die Vergleichswerte bei der Gemeinde- oder Stadtverwaltung. Falls es keinen Mietspiegel gibt, können Sie auch eigenhändig den Mittelwert aus den Mieten von drei vergleich- baren Mietobjekten im gleichen Ort bilden: Die Angaben finden Sie in den Wohnungsanzeigen der lokalen Presse oder auf einschlägigen Immobilienportalen im Internet. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen möchten, fragen Sie am besten direkt beim Finanzamt nach dem ortsüblichen Mietwert der betreffenden Wohnung.

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Lektüretipp

Weiterführende Informationen zum Thema Vermietung von Wohnungen an Angehörige bietet das aktuelle SteuerSparMagazin auf den Seiten 110 und 111. Passende Steuertipps finden Sie auch in der die WISO- Hilfe, die Sie im Menüband „Einkommensteuer 2014“ per Mausklick auf die Schaltfläche „Hilfe“ aufrufen.

Bitte beachten Sie: Auf den folgenden Seiten zeigen wir, welche besonderen Informationspflichten bei Einnahmen aus verbilligten Vermietungen an Angehörige zu beachten sind – und wie Sie diese Angaben mit dem WISO Steuer-Sparbuch 2015 erfassen. An der Ausgabenseite ändert sich grundsätzlich nichts. Unterstüt- zung bei der steuerlichen Berücksichtigung von Abschreibungen und Werbungskosten bietet das aktuelle Steu- erSparMagazin auf den Seiten 90 bis 94 unter der Überschrift „Plötzlich Vermieter“.

 

WISO Steuer-Software 2015 Workshop

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Vorsicht, Falle: Verbilligte Vermietungen an angehörige 2 Flächenaufteilung und Nutzung anpassen Für Vermietungen an
Vorsicht, Falle: Verbilligte Vermietungen an angehörige
2
Flächenaufteilung und Nutzung anpassen
Für Vermietungen an Angehörige sieht der Fiskus spezielle Felder in der „Anlage V“ vor. Sie machen die erforder-
lichen Angaben im Themenbereich „2 – Daten erfassen“ unter „Immobilien“ – „Vermietete Objekte“. Bevor Sie
die Einnahmen aus verbilligter Vermietung eintragen, passen Sie die anteilige Flächenaufteilung und Nutzung
Ihrer Mietobjekte an.
Dazu wählen Sie unter „Immobilien“ das vermietete Objekt aus und klicken im Abschnitt „Angaben zu Flächen
und Nutzung“ auf das Stiftsymbol rechts neben der Zeile „Angaben zu den Flächen und zur Nutzung“:
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Im folgenden Eingabedialog beantworten Sie im Abschnitt „Wohn- / Nutzfläche“ die Frage „Wird das Objekt ganz oder teilweise an Angehörige vermietet“ mit „Ja“. Anschließend klicken Sie auf das Stiftsymbol rechts neben der Zeile „Zu Wohnzwecken an Angehörige vermietet“:

der Zeile „Zu Wohnzwecken an Angehörige vermietet“: Daraufhin öffnet sich ein Dialog, in dem das Programm

Daraufhin öffnet sich ein Dialog, in dem das Programm die Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete abfragt. Die folgenden Informationen sind dort erforderlich:

die Wohnfläche der verbilligt überlassenen Wohnung,

Ihre auf den Quadratmeter umgerechneten durchschnittlichen monatlichen mieteinnahmen (inklusive umlagefähiger Betriebskosten) sowie

die auf den Quadratmeter umgerechnete ortsübliche Marktmiete (oder die durchschnittlichen Miet- einnahmen Ihrer übrigen Wohnungen derselben Immobilie) – ebenfalls inklusive umlagefähiger Betriebskosten):

– ebenfalls inklusive umlagefähiger Betriebskosten): Die Überprüfung der zulässigen prozentualen

Die Überprüfung der zulässigen prozentualen Vergünstigung (max. 34 % Nachlass auf die ortsübliche Vergleichs- miete) übernimmt die Software: Das Ergebnis erscheint automatisch unterhalb Ihrer Eingaben. Mit zweimal „OK“ beenden Sie Ihre Vorarbeiten.

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So erfassen Sie Ihre Mieteinnahmen

Die Angaben zu den verbilligten Mieteinnahmen machen Sie im Bereich „Immobilien“ beim „Vermieteten Objekt“ unter „Mieteinnahmen“ – „Vermietung an nahe Angehörige“:

– „Vermietung an nahe Angehörige“: Netto-Kaltmiete eintragen Per Mausklick auf das Stiftsymbol

Netto-Kaltmiete eintragen

Per Mausklick auf das Stiftsymbol rechts neben der Zeile „Einnahmen (Jahresmiete ohne Umlagen)“ rufen Sie den Eingabedialog für die Netto-Kaltmiete auf. Falls Sie Ihre Mietabrechnung bereits in einer separaten Neben- rechnung erledigt haben, tragen Sie dort einfach den „Selbst ermittelten Gesamtbetrag“ ein:

erledigt haben, tragen Sie dort einfach den „Selbst ermittelten Gesamtbetrag“ ein: WISO Steuer-Software 2015 Workshop

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Sie können Ihre Mieteinnahmen aber auch in Form von „Einzelwerten in einer Tabelle“ erfassen. Das bietet sich vor allem dann an, wenn die Mieteinnahmen im Jahresverlauf schwanken – sei es durch Mieterwechsel, Miet- erhöhungen oder Mietkürzungen durch die Mieter. Welche Angaben Sie dabei machen, bestimmen Sie selbst:

Welche Angaben Sie dabei machen, bestimmen Sie selbst: Mit „OK“ schließen Sie die Eingabe der

Mit „OK“ schließen Sie die Eingabe der (Kalt-)Mieteinnahmen ab.

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Umlagen und Erstattungen eintragen

Auch beim Eingabedialog für eingenommene Nebenkosten-Umlagen („Umlagen verrechnet mit Erstattungen“) können Sie wieder zwischen der Erfassung eines Gesamtbetrags und Einzelwerten unterscheiden. Eine ausdrückliche Differenzierung zwischen vorausbezahlten Nebenkosten-Umlagen des Mieters und Erstattungen des Vermieters ist nicht erforderlich: Sofern sie im betreffenden Steuerjahr bezahlt wurden, dürfen Sie Neben- kosten-Einnahmen und Rückzahlungen einfach „saldieren“.

Statt der standardmäßig monatsweisen Eingabe von Nebenkosten-Umlagen und Erstattungen, können Sie die verschiedenen Vorgänge außerdem für beliebige andere Zeiträumen erfassen – etwa halbjahresweise wie in folgendem Beispiel:

erfassen – etwa halbjahresweise wie in folgendem Beispiel: Mit „OK“ schließen Sie Ihre Eingaben wieder ab.

Mit „OK“ schließen Sie Ihre Eingaben wieder ab.

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