Vorsicht, Falle: Verbilligte Vermietungen an Angehrige

Vorsicht, Falle: Verbilligte Vermietungen an Angehrige

Wer Wohneigentum an Angehrige vermietet, macht oft Freundschaftspreise. Das freut die Familie kann
aber bse berraschungen beim Werbungskostenabzug mit sich bringen: Betrgt die Miete weniger als 66%
der ortsblichen Vergleichsmiete, verringert sich der Werbungskostenabzug anteilig. Wir zeigen, worauf Sie
achten sollten und wie Sie verbilligte Vermietungen an Angehrige mit dem WISO Steuer-Sparbuch 2015
rechtssicher erfassen.
Tue Gutes - und beteilige das Finanzamt daran: Wer einem Angehrigen eine Wohnimmobilie zu gnstigen
Konditionen berlsst, erzielt zwar niedrigere Mieteinnahmen. Dafr senken die unvernderten Abschreibungen, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen und sonstigen Werbungskosten die Steuerbelastung.
Entstehen unterm Strich sogar Verluste, drfen die mit anderen Einknften verrechnet werden.
Was viele private Vermieter jedoch nicht wissen: Allzu viel Grozgigkeit wird vom Fiskus bestraft. Betrgt die
Miete weniger als 66 % der ortsblichen Marktmiete, muss die Nutzungsberlassung in einen entgeltlichen
und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden. Ein Werbungskostenabzug ist dann nur fr den entgeltlichen
Teil zulssig. Mit anderen Worten: Wenn Sie von Ihrer Oma fr die Nutzung der Einliegerwohnung lediglich die
Hlfte der blichen Miete verlangen, erkennt das Finanzamt auch nur 50 % Ihrer Aufwendungen fr die Immobilie als Werbungskosten an! Damit Ihre Ausgaben steuerlich voll bercksichtigt werden, darf die Miete also
zwei Drittel der (gnstigsten) ortsblichen Vergleichsmiete nicht unterschreiten.
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Praxistipp

Informationen ber die Hhe ortsblicher Vergleichsmieten entnehmen Sie dem Mietspiegel der Gemeinde,
in der das Mietobjekt liegt. Sie bekommen die Vergleichswerte bei der Gemeinde- oder Stadtverwaltung. Falls
es keinen Mietspiegel gibt, knnen Sie auch eigenhndig den Mittelwert aus den Mieten von drei vergleichbaren Mietobjekten im gleichen Ort bilden: Die Angaben finden Sie in den Wohnungsanzeigen der lokalen
Presse oder auf einschlgigen Immobilienportalen im Internet. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen mchten,
fragen Sie am besten direkt beim Finanzamt nach dem ortsblichen Mietwert der betreffenden Wohnung.
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Lektretipp

Weiterfhrende Informationen zum Thema Vermietung von Wohnungen an Angehrige bietet das aktuelle
SteuerSparMagazin auf den Seiten 110 und 111. Passende Steuertipps finden Sie auch in der die WISOHilfe, die Sie im Menband Einkommensteuer 2014 per Mausklick auf die Schaltflche Hilfe aufrufen.
Bitte beachten Sie: Auf den folgenden Seiten zeigen wir, welche besonderen Informationspflichten bei
Einnahmen aus verbilligten Vermietungen an Angehrige zu beachten sind und wie Sie diese Angaben mit
dem WISO Steuer-Sparbuch 2015 erfassen. An der Ausgabenseite ndert sich grundstzlich nichts. Untersttzung bei der steuerlichen Bercksichtigung von Abschreibungen und Werbungskosten bietet das aktuelle SteuerSparMagazin auf den Seiten 90 bis 94 unter der berschrift Pltzlich Vermieter.

WISO Steuer-Software 2015 Workshop

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Flchenaufteilung und Nutzung anpassen

Fr Vermietungen an Angehrige sieht der Fiskus spezielle Felder in der Anlage V vor. Sie machen die erforderlichen Angaben im Themenbereich 2 Daten erfassen unter Immobilien Vermietete Objekte. Bevor Sie
die Einnahmen aus verbilligter Vermietung eintragen, passen Sie die anteilige Flchenaufteilung und Nutzung
Ihrer Mietobjekte an.
Dazu whlen Sie unter Immobilien das vermietete Objekt aus und klicken im Abschnitt Angaben zu Flchen
und Nutzung auf das Stiftsymbol rechts neben der Zeile Angaben zu den Flchen und zur Nutzung:

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Im folgenden Eingabedialog beantworten Sie im Abschnitt Wohn- / Nutzflche die Frage Wird das Objekt
ganz oder teilweise an Angehrige vermietet mit Ja. Anschlieend klicken Sie auf das Stiftsymbol rechts
neben der Zeile Zu Wohnzwecken an Angehrige vermietet:

Daraufhin ffnet sich ein Dialog, in dem das Programm die Angaben zur ortsblichen Vergleichsmiete abfragt.
Die folgenden Informationen sind dort erforderlich:
die Wohnflche der verbilligt berlassenen Wohnung,
Ihre auf den Quadratmeter umgerechneten durchschnittlichen monatlichen Mieteinnahmen
(inklusive umlagefhiger Betriebskosten) sowie
die auf den Quadratmeter umgerechnete ortsbliche Marktmiete (oder die durchschnittlichen Mieteinnahmen Ihrer brigen Wohnungen derselben Immobilie) ebenfalls inklusive umlagefhiger
Betriebskosten):

Die berprfung der zulssigen prozentualen Vergnstigung (max. 34 % Nachlass auf die ortsbliche Vergleichsmiete) bernimmt die Software: Das Ergebnis erscheint automatisch unterhalb Ihrer Eingaben. Mit zweimal
OK beenden Sie Ihre Vorarbeiten.
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So erfassen Sie Ihre Mieteinnahmen

Die Angaben zu den verbilligten Mieteinnahmen machen Sie im Bereich Immobilien beim Vermieteten
Objekt unter Mieteinnahmen Vermietung an nahe Angehrige:

Netto-Kaltmiete eintragen
Per Mausklick auf das Stiftsymbol rechts neben der Zeile Einnahmen (Jahresmiete ohne Umlagen) rufen Sie
den Eingabedialog fr die Netto-Kaltmiete auf. Falls Sie Ihre Mietabrechnung bereits in einer separaten Nebenrechnung erledigt haben, tragen Sie dort einfach den Selbst ermittelten Gesamtbetrag ein:

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Sie knnen Ihre Mieteinnahmen aber auch in Form von Einzelwerten in einer Tabelle erfassen. Das bietet sich
vor allem dann an, wenn die Mieteinnahmen im Jahresverlauf schwanken sei es durch Mieterwechsel, Mieterhhungen oder Mietkrzungen durch die Mieter. Welche Angaben Sie dabei machen, bestimmen Sie selbst:

Mit OK schlieen Sie die Eingabe der (Kalt-)Mieteinnahmen ab.

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Umlagen und Erstattungen eintragen

Auch beim Eingabedialog fr eingenommene Nebenkosten-Umlagen (Umlagen verrechnet mit Erstattungen)
knnen Sie wieder zwischen der Erfassung eines Gesamtbetrags und Einzelwerten unterscheiden. Eine
ausdrckliche Differenzierung zwischen vorausbezahlten Nebenkosten-Umlagen des Mieters und Erstattungen
des Vermieters ist nicht erforderlich: Sofern sie im betreffenden Steuerjahr bezahlt wurden, drfen Sie Nebenkosten-Einnahmen und Rckzahlungen einfach saldieren.
Statt der standardmig monatsweisen Eingabe von Nebenkosten-Umlagen und Erstattungen, knnen Sie die
verschiedenen Vorgnge auerdem fr beliebige andere Zeitrumen erfassen etwa halbjahresweise wie in
folgendem Beispiel:

Mit OK schlieen Sie Ihre Eingaben wieder ab.

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