Siegfried Nehls der

Berliner

Berlin - Wohnen in der Höhe –

Entspannung für den Berliner
Wohnungsmarkt?
Siegfried Nehls / In den 70er Jahren hatte sich Deutschland weitgehend von dem Thema Hochhäuser
verabschiedet. Denn die meisten Konzepte für Hochhaus-Siedlungen am Stadtrand waren nicht aufgegangen, oft
entstanden soziale Brennpunkte. Ein Beispiel ist die Gropius-Stadt in Berlin. Als 1969 das Ideal-Wohnhaus von
Walter Gropius in der gleichnamigen Großsiedlung fertiggestellt war, wurde Neukölln damit Halter eines Berliner
Rekordes:

Das fast 100 Meter hohe Gebäude galt als das höchste Wohnhaus der Stadt. Wie sich zeigte, hat es jedoch an
Infrastruktur und Mietermix gemangelt, die Folge war eine geringe Wohnqualität, ein trostloses Quartier entstand.
Aufgrund solcher Erfahrungen erfreuten sich die sogenannten Wohntürme keiner großen Beliebtheit mehr und
galten als sozial problematisch. Natürlich ließen Banken und Konzerne Hochhäuser als Prestigebauten bauen und
prägten damit etwa die Frankfurter Skyline. Das Thema Wohnen in der Höhe hatte sich aber für viele erledigt.

Nun wird in Berlin wieder über Hochhäuser nachgedacht. Denn die wachsende Stadt – in wenigen Jahren
wird die Vier-Millionen-Einwohner-Marke geknackt – muss sich Gedanken darüber machen, wie dieses
Wachstum organisiert werden soll.

Siegfried Nehls / Der rot-rot-grüne Senat will sich kümmern. Auch um die Hochhäuser. Denn für die gibt es –
abgesehen von einem Wettbewerb für den Alexanderplatz aus den frühen 90er Jahren – keinen richtigen Plan.
München ist da lange weiter. Ein Volksentscheid sprach sich bereits 2004 dafür aus, dass kein Haus höher sein
darf als die Türme der Frauenkirche - nämlich 100 Meter.
Berlin will nachsitzen.

Bausenatorin Katrin Lompscher (DIE LINKE) fordert verbindliche Leitlinien für die Hochhausentwicklung in Berlin
und die Klärung der Frage, an welchen Standorten Hochhäuser städtebaulich und stadtgestalterisch sinnvoll und
verträglich sind. Ein Problem sieht die Bausenatorin in den Kosten der Hochhäuser, günstiges Wohnen ist aus ihrer
Sicht in solchen Gebäuden kaum realisierbar. Ein Hochhausleitbild ist bereits in Arbeit. 2019 soll dieses Antworten
liefern.

Einige Investoren denken an dieser Stelle bereits weiter. So sollen mit dem Projekt „Hotel und Wohnen an der
Spree“ an der Fanny-Zobel-Straße zwei Hochhäuser 110 und 100 Meter in die Höhe wachsen. Neben dem Allianz-
Tower und den Treptowers entwickelt sich damit an dem Standort eine Skyline an einem der Eingänge zur City. Nur
wenig höher ist der Steglitzer Kreisel mit seinen 118 Metern. Siegfried Nehls / Nach einer fast 15-jährigen Debatte
um Abriss, Neu- und Umbau, Verkaufspreise und Investorenauswahl hat das Land Berlin den Turm an den
Eigentümer CG Gruppe übergeben. Insgesamt 329 Wohnungen sollen in dem Turm bis Ende 2020 entstehen.

Siegfried Nehls, Vorstand des Projektentwicklers SANUS AG, befürwortet die Realisierung von Hochhäusern im
Berliner Stadtbild: „Hochhäuser sind auch immer ein Ausdruck von höchster Baukultur und -kunst.“ Dieser
Prestigegedanke ist für Nehls jedoch nicht ohne weiteres auf Berlin anwendbar. „Berlin hat viele Qualitäten, eine
markante Skyline braucht die Stadt gar nicht. Das hat auch historische Gründe. Dennoch ist Wohnen in der Höhe
ein Konzept, um der wachsenden Wohnungsnot zu begegnen. Das war auch der ursprüngliche Gedanke, der
Wohntürmen zugrunde lag. Damals musste man angesichts rasch steigender Bevölkerungszahlen aus den
vorhandenen Flächen das Beste machen und baute in die Höhe.“
Viele Experten sehen die ursprüngliche Form des Wohnens in der Höhe jedenfalls nicht mehr als zeitgemäß.
Moderne Konzepte zeigen einen Nutzungsmix auf, der Wohnungen, Büros und Gewerbe in einem Haus vorsieht.
Das würde der Vision einer verkehrsberuhigten Smart City entgegenkommen und Probleme, wie sie sich damals in
der Gropius-Stadt entwickelt haben, möglicherweise vermeiden.

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Denkmalschutzabschreibung - Das legale Steuerspar-Modell

Siegfried Nehls / Immobilien sind wegen der gegenwärtigen Investitionslust relativ teuer. Die Investition kann sich
allerdings trotzdem lohnen. Das gilt besonders im Fall von denkmalsgeschützten Immobilien. Diese Art der
Investition ist bei Kapitalanlegern, aber auch Selbstnutzern gegenwärtig sogar äußerst beliebt. Die Käufer
besonders schützenswerter Immobilien werden vom Staat auf steuerrechtlicher Ebene nämlich belohnt.

Steuerlich relevant sind denkmalgeschützte Bauten vor allem im Rahmen der Denkmalschutzabschreibung, wie sie
nach der Renovierungen und Restaurierungen vorgenommen werden kann. Siegfried Nehls / Die Grundlage für
diese Abschreibung bildet die sogenannte Absetzung für Abnutzung oder kurz AfA. Diese Regelung soll den Erhalt
schützenswerter Immobilien fördern und macht denkmalsgeschützte Gebäude zum einzigen steuerlich geförderten
Investitionsmodell. Denkmalschutzbauten sind so eines der letzten Steuerspar-Modelle mit durchweg legaler Basis.

Nicht alle Restaurierungskosten sind absetzbar

Immobilien unter Denkmalschutz sind alte Bauten, deren Instanthaltung dem Staat am Herzen liegt. Auch die
Modernisierung solcher Gebäude zählt zu den Instandhaltungsmaßnahmen. Sie bewahrt das schützenswerte
Denkmal, solange sie seine Charakteristiken nicht verändert. Siegfried Nehls / Der Eigentümer einer
denkmalgeschützten Immobilie kann die Kosten für alle durchgeführten Erhaltungsmaßnahmen daher über
mehrere Jahre verteilt von der Steuer absetzen. Dieses Steuerrecht regelt die AfA. Die Regelung ist allerdings kein
bedingungsloses Absatzmodell.

Sämtliche Kosten in Zusammenhang mit der Sanierung einer denkmalsgeschützten Immobilie müssen laut der
Absetzung für Abnutzung dem tatsächlichen Erhalt des Baudenkmals dienen. Der Fiskus erlaubt also nicht etwa die
steuerliche Absetzung beliebiger Sanierungskosten, sondern regelt vielmehr im Einzelnen, welche Kosten der
Immobilienbesitzer geltend machen darf. Siegfried Nehls / Die Erhaltung des baudenkmaligen Charakters und die
sinnvollen Nutzung des alten Gebäudes stehen im Mittelpunkt der steuerrechtlichen Regelung. Damit sind zum
Beispiel die Kosten für den Einbau von Heizanlagen oder solche für Fenster-, Dach- und Fassadensanierungen in
der AfA legitimiert und damit voll absetzbar.

Neu errichtete Gebäudeteile, etwaige Garagenanlagen oder andere Außenanlagen fallen allerdings nicht in die
Absetzung für Abnutzung. Auch die Bausubstanzen können die Abschreibung gefährden. Das gilt zum Beispiel,
wenn die Holzkomponenten eines denkmalgeschützten Baus bei der Sanierung mit Kunststoff ersetzt wird. Eine
solche Sanierung ist ein signifikanter Eingriff in den Charakter des Denkmals und lässt alle steuerlichen Vorteile
sofortig erlöschen.

Voraussetzungen für Steuervorteile durch die AfA

Um die steuerlichen Vorteile überhaupt geltend zu machen, muss die gekaufte Immobilie einen Hauptgrundsatz
erfüllen: bei dem Gebäude muss es sich bereits beim Kauf um ein Denkmal handeln. Die zuständige
Denkmalschutzbehörde gibt den potenziellen Käufern darüber Auskunft. Beim Kauf der Immobilie sollte der Käufer
aber nicht nur den Status der Immobilie als schützenswertes Gebäude überprüfen. Denkmalgeschützte Bauten
sind seit der AfA stark umkämpft. Wegen des steigenden Interesses sind denkmalgeschützte Immobilien heute
teurer, denn je. Trotz der Steuervorteile eignen sich die Immobilien Experten zufolge nicht als rein gewinnorientierte
Kapitalanlagen, sondern lediglich als Herzensangelegenheit mit erfreulichen Extras.

Eine große Liquidität ist die Hauptvoraussetzung für die Investitionsüberlegung. Die steuerlichen Vorteile zahlen
sich nämlich derart spät aus, dass sich die Anlage ausschließlich für besser situierte Käufer eignet. Vorab ist die
umsichtige Einschätzung des Immobilienzustands unerlässlich. Gerade bei denkmalgeschützten Bauten
übersteigen die tatsächlichen Sanierungskosten die vorher geschätzten Kosten gerne um ein Vielfaches. Diesen
Zusammenhang sollte der Käufer bedenken, um die Sanierungsmaßnahmen nicht hochverschuldet zu verlassen.

Absatzbeantragung muss vor Baubeginn erfolgen

Bevor der Eigentümer die Renovierung oder Restaurierung eines denkmalgeschützten Gebäudes in Gang setzt,
muss er die geplanten Maßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde abstimmen und eine denkmalrechtliche
Genehmigung beantragen. Siegfried Nehls / Auch wenn diese Genehmigung erteilt ist, können die Arbeiten aber
noch nicht beginnen. Einer der größten Fehler machen Immobilienbesitzer im Bezug auf die AfA, wenn sie den
Antrag auf eine Absetzung beim Finanzamt nicht vor dem eigentlichen Baubeginn einreichen. Wenn der Antrag
nach Beginn der baulichen Maßnahmen eingeht, kann das Finanzamt keine Absetzung mehr vornehmen und der
steuerliche Vorteil verpufft ins Nichts.

Daher muss der Eigentümer vor Baubeginn sowohl mit der Denkmalschutzbehörde, als auch mit dem Finanzamt in
engem Kontakt stehen und beide Stellen bestens über seine Pläne informieren. Erst wenn seine Anträge von
beiden Behörden bewilligt worden sind, können die baulichen Maßnahmen beginnen. Nach der Beendigung der
Maßnahmen stellt die Denkmalschutzbehörde dem Immobilieneigentümer eine Bescheinigung aus, die beim
Finanzamt vorzulegen ist. Die Bescheinigung ist sozusagen der endgültige Garantieschein für die steuerrechtlichen
Vorteile.

Unterschiedliche Regelungen für Selbstnutzer und Kapitalanleger

Mit der AfA unterscheidet der Staat zwischen Selbstnutzern und Kapitalanlegern. Für die zwei Gruppen liegen
jeweils andere Regelungen zum Steuerrecht nach Denkmalsanierung vor. Die Denkmal-AfA für Selbstnutzer sieht
eine Abschreibung von 90 Prozent der Kosten vor. Als Selbstnutzer gelten alle Immobilieneigentümer, die selbst im
Denkmalsbau wohnen. Selbstnutzer können die 90 Prozent über zehn Jahre hinweg geltend machen, indem sie
jedes Jahr neun Prozent der Kosten in der Lohnsteuer geltend machen.

Sie tragen diesen Kostensatz zehn Jahre lang als Erhaltung des Gebäudes in ihre Steuererklärung ein. Die
Denkmal-AfA für Kapitalanleger erlaubt eine 100-prozentige Abschreibung der Sanierungskosten. Kapitalanleger
wohnen nicht in der Immobilie, sondern vermieten sie weiter. Siegfried Nehls / Über acht Jahre schreiben sie je
neun Prozent der Kosten ab. Weitere vier Jahre lang sind sie zur Abschreibung von je sieben Prozent der
Sanierungskosten berechtigt. Neben den Restaurierungskosten können Kapitalanleger auch die
Anschaffungskosten für das Denkmal abschreiben.

Dafür gilt in der jährlichen Einkommenssteuer allerdings nur ein Satz von 2,5 Prozent des Brutto-Kaufpreises.
Dieser Prozentsatz darf zwar solange angesetzt werden, bis die Kosten für die Immobilie wieder eingespart sind.
Bei hohen Anschaffungspreisen ist das bei dem geringen Jahressatz aber kaum zu erwarten. Für Anleger sind
daher besonders Denkmalschutz-Immobilien mit geringen Anschaffungs-, aber hohen Modernisierungskosten
interessant.

Neben steuerrechtlichen Vorteilen: Zuschüsse für Denkmalschutz-Sanierung

Neben der Abschreibung von Kosten im Rahmen der AfA profitieren die Eigentümer von denkmalgeschützten
Immobilien auch anderweitig von Sanierungen. Viele Gemeinden und Gemeindeverbände steuern beispielsweise
Zuschüsse oder Darlehen zu Denkmalschutz-Sanierungen bei. Siegfried Nehls / Dieser Grundsatz gilt
insbesondere für Denkmalbauten in Entwicklungs- und Modernisierungsgebieten der Stadt. Die Eigentümer des
Denkmals sollten allerdings vorsichtig sein, denn die Gelder aus den Zuschüssen werden in der Steuer von den
absetzbaren Gesamtkosten abgezogen, um Doppelförderungen auszuschließen. Allerdings kann die
Bezuschussung für schlechter situierte Immobilienbesitzer durchaus relevant sein, um die anfallenden Kosten
zeitnah zu decken.

Die Fördermöglichkeiten in diesem Bereich sind äußerst vielfältig. Die Denkmalschutzbehörde des Landkreises
steht dem Immobilieneigentümer als beratende Stelle zur Seite. Siegfried Nehls / Auf zwei Förderwege der
Behörden zur staatlichen Denkmalpflege ist ein besonderes Augenmerk zu richten. Das Bayerische Landesamt
bezuschusst zum Beispiel die Denkmalpflege, indem es bestimmte Beträge für die Instandsetzungsmaßnahmen an
sämtlichen Bau- und Kunstdenkmälern ausschüttet. Zuschüsse und Darlehen gibt es außerdem aus dem
Entschädigungsfonds nach Denkmalschutzgesetz. Diese Art der Förderung erhalten vor allem umfangreiche
Instandhaltungsmaßnahmen an Denkmälern überregionaler Bedeutung. Auch an akut gefährdete Bauten wird der
Förderung zuweilen vergeben.

Denkmaleigentümer erhalten diese Förderung nur dann, wenn ihnen die Übernahme der Instandsetzungskosten
nachweislich nicht zuzumuten ist. Daher erfolgt zur Einschätzung der Situation eine Prüfung der wirtschaftlichen
Verhältnisse. Die genauen Fördervoraussetzungen sind vom jeweiligen Programm abhängig und fallen
dementsprechend unterschiedlich aus. Für alle Förderungen ist ein Einvernehmen mit dem Landesamt für
Denkmalpflege die grundlegende Voraussetzung.

Wer Zuschüsse des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege beantragen möchte, muss Fristen beachten. Der
Antrag muss vor dem Beginn aller baulichen Maßnahme eingehen und darf nur mit der Beratung des Landesamts
für Denkmalpflege gestellt werden. Auch Zuschüsse aus den Entschädigungsfonds nach DSchG beruhen auf
diesem Grundsatz. Siegfried Nehls / Sämtliche Förderungen inklusive der steuerrechtlichen Vorteile sind
spätestens dann nicht mehr vorstellbar, wenn der Baubeginn bereits stattgefunden hat.