Rod Taylor

Noch nie da gewesene

Super-Deals
mit
US-Immobilien

Ein Ratgeber für

Investoren
Makler
Käufer
Sachwertanleger
Spekulanten
„Deal-Maker“

2
„Super-Deals mit US-Immobilien“
2. Auflage 2011

Cover: ©
© Copyright 2011: Rod Taylor
Vertriebspartner:
B/B/B
BIG BENN BOOKS
London N2 8BJ
United Kindgom
E-Mail: benn-verlag@gmx.de
Internet: www.benn-verlag.de

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Sämtliche Angaben und Anschriften wurden sorgfältig und nach bestem Wissen und Gewissen
ermittelt. Trotzdem kann von Autor und Verlag keine Haftung übernommen werden, da (Wirtschafts-)
Daten in dieser schnelllebigen Zeit ständig Veränderungen ausgesetzt sind. Insbesondere muss
darauf hingewiesen werden, dass sämtliche Anbieter für ihre Angebote selbst verantwortlich sind. Eine
Haftung für fremde Angebote ist ausgeschlossen.
Gegebenenfalls ist angeraten, professionellen Rat bei einem Rechtsanwalt, Steuer- oder
Wirtschaftsberater einzuholen.

Lektorat, Textbearbeitung, Satz: Tim Ritter

SPRACHREGELUNG:
Zur Vereinfachung beim Schreiben und Lesen wird immer die männliche Form verwendet: z.B. der
Gründer, der Steuerzahler usw. Dieser Artikel dient als allgemeiner Gattungsbegriff und schließt
weibliche Personen automatisch mit ein.

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garantieren können.

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 Inhalt

5_Vorwort
9_Super Immobilien in den USA zum Spartarif
14_So erhalten Sie Immobilien zum Spottpreis
17_Wie kann ich den Wert des Objekts herausfinden?
18_Darf jeder Steuerschulden erwerben?
19_Erzielbare Zinsen
21_Ist das Investment sicher? Was kann passieren?
22_Was geschieht, wenn das Haus belastet ist (Hypothek)?
23_Beispiele erfolgreicher Deals
24_Benötige ich viel Geld?
25_Tipps für Immobilien-Investoren
27_Woher erhalte ich aktuelle Informationen, Listen?
28_Wo kann ich interessante Verkäufe erkunden?
30_Eine gute Quelle für US-Immobilien
31_Was sind Foreclosures?
33_Kaufen Sie Häuser und Gewerbeobjekte von US-Banken
35_Wie erhalte ich passende Informationen über mögliche
Kaufgelegenheiten?
37_Achten Sie auf die Lage
39_Die Finanzierung sollte stehen, wenn Sie kaufen wollen
40_Grundsätzliches zum Immobilienkauf in den USA
45_Was ist „Open House“?
48_Weitere Informationsquellen für Immobilienkäufer
50_Der US-Immobilienmarkt aktuell
52_Professionelle Hilfe
53_Super Geschäftsidee
54_Wie sieht es mit einem USA Aufenthalt für Ausländer aus?
55_Muss ich den Gewinn aus dem Verkauf einer US-Immobilie
versteuern?
57_Schlusswort

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Vorwort

Jeder Anleger sucht nach sicheren und vor allem werthaltigen

Investments. In der heutigen Zeit sind solche Anlagen schon
fast überbewertet, wenn man die aktuellen Preise für Rohstoffe
und Edelmetalle betrachtet.
Wir wenden uns hier einem speziellen Bereich im Immobilien-
geschäft zu, in dem noch sehr gute Renditen möglich sind. Der
US-Immobilienmarkt ist riesig. Alle Preislagen und alle
Qualitätsniveaus werden bedient und sind verfügbar.

Was würden Sie dazu sagen, wenn Ihnen jemand eine

Investition für z.B. 3.000 US$ ermöglicht, die nach ein paar
Jahren 45.000 US$ einbringt? Wir sprechen hier nicht über
riskante Börsengeschäfte mit Derivaten o.ä.! „Das gehört doch
ins Reich der Träume“, werden Sie wahrscheinlich entgegnen.
Falsch!

Clevere Immobilieninvestoren in den USA realisieren

regelmäßig solche Deals und verdienen dabei sehr gut. Manche
Spezialisten sind damit innerhalb von nur zwei Jahren Millionär
geworden.

Folgende Frage sollten Sie ehrlich beantworten:

Erzielen Sie Renditen von bis zu 24% pro Jahr mit sicheren
Anlagen?

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Bestimmt nicht, aber genau das ist dank der US-Gesetzgebung
möglich. Wie genau solche Renditen erzielt werden, zeige ich
Ihnen noch detailliert. Es handelt sich ohne Ausnahme um
sichere Investments. Jeder (auch Ausländer) kann handeln,
sich günstige Deals sichern und enorme Profite mit Sachwerten
machen.

Dabei benötigen Sie keine Unsummen, um einsteigen zu

können. Es geht schon ab simplen 150 US$ los. Kein Witz!
Schon mit sehr kleinen Summen können Sie am großen Rad
drehen.

Sie erfahren, wie Sie investieren, wer Ihnen Informationen

liefert und welche Punkte unbedingt zu berücksichtigen sind.

Und: Sie müssen nicht ständig vor Ort verweilen, um in diesem

Spiel dabei zu sein. Alle Transaktionen sind online möglich.

Der Markt ist ständig in Bewegung. Es ist nicht schwierig, gute

Deals zu finden und diese an Land zu ziehen. Auch Hausfrauen
investieren in Immobilien. Machen Sie es wie Helena W.: Sie
kaufte vor drei Jahren einen Schuldtitel für 2.300 US$. Zwei
Jahre später verfügte Sie über ein nettes Haus im Wert von
65.000 US$. Heute kassiert Sie jeden Monat 700 US$
Mieteinnahmen.

Solche sensationellen Deals sind immer wieder möglich. Oder

nehmen wir die Story on Bruce D. und Harold P.:

6
Die beiden Investoren haben sich auf Immobilienverwertungen
der Behörden spezialisiert. Diese beschlagnahmen Immobilien
aufgrund fehlender Steuerzahlungen und verkaufen sie in
Auktionen wieder weiter. So manches Mindestgebot wird dabei
nur mäßig überschritten. So kam es, dass die beiden
Spezialisten in nur einem Jahr ein Vermögen von einer Million
Dollar angehäuft hatten.

Wie ist das möglich?

Nun, sie kauften und verkauften mehrfach Immobilien. Die US-
Amerikaner sagen: „Only the sky is the limit“. Das bedeutet:
Sie haben alle Chancen, mit den folgenden Informationen
wirklich reich zu werden. Das machen Ihnen viele US-Käufer
täglich vor. Dabei handelt es sich nicht um merkwürdige „Get
Rich“ Modelle, „viel Geld im Internet Märchen“ oder sonstige
Luftschlösser.

Nein, Sie handeln mit absolut soliden Werten (Immobilien,

Grundstücke), die immer wieder nachgefragt werden. Dabei
treten Sie jedoch nicht als Makler auf. Sie sind Privatperson und
benötigen deshalb auch keine Malerlizenz wie die
professionellen Kollegen. Sie halten sich an die alte
Kaufmannsweisheit: Günstig einkaufen, teuer verkaufen.
Das ist im Grunde alles und es funktioniert immer wieder
prächtig.

Es gibt verschiedene Methoden, gute Deals zu machen. Alle

werden nachfolgend beschrieben. Sie erhalten sämtliche

7
notwendigen Kontakte und können auf Wunsch sofort in dieses
Geschäft einsteigen. Zuvor empfehle ich noch weitere Studien.
Wir liefern Ihnen das solide Grundgerüst für super Geschäfte
auf dem US-Immobilienmarkt. Handeln müssen Sie selbst.
Aber das dürfte Ihnen angesichts hervorragender Perspektiven
kaum schwer fallen.

Der GRATIS-Kredit
= das Darlehen, das sich selbst tilgt:
www.jeden-tag-reicher.com/gkeb/

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Super Immobilien in den USA zum Spartarif

In speziellen Regionen der USA ergeben sich hervorragende

Möglichkeiten für Investoren. Vor allem in Georgia in der Nähe
von Atlanta werden sehr schöne Immobilien zu günstigen
Preisen angeboten. Warum sollten Sie sich mit diesem
Investment beschäftigen?

Nun, Atlanta ist eine stark wachsende Metropole mit

zahlreichen neuen Industrieansiedlungen. Dort entstehen viele
neue Arbeitsplätze. Die Folge: Menschen aus den anderen
Bundesstaaten ziehen nach Georgia, um dort zu arbeiten. Die
Nachfrage nach bezahlbaren Mietobjekten steigt.

Direkt in Atlanta möchte niemand wohnen. Dort ist es einfach

zu laut und die Preise sind viel zu hoch. Also siedeln sich viele
Familien rund um die Stadt in ländlichen Regionen an. Genau in
diesen Regionen finden Sie noch viele gut erhaltene
Immobilien, welche zum Verkauf stehen.

Wieso schlagen die Personen vor Ort nicht zu?

Immobilienbesitzer wurden in letzter Zeit von ihren
finanzierenden Banken bis auf Blut „gequält“. Viele mussten
sogar ausziehen und das Haus wurde zwangsversteigert, weil
die Raten nicht mehr bedient werden konnten. Wer das
notwendige Kapital zur Verfügung hat, kann hier jedoch
wirkliche Schnäppchen machen.

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Beispiel: Für nur 75.000 US$ wurde ein herrschaftliches Haus in
herrlicher Alleinlage veräußert. RJ Palani von Cashflow
Properties sicherte sich die Chance sofort und konnte die
Immobilie wenige Monate später schon für 149.000 US$ wieder
verkaufen.

„Warum gerade Georgia oder Colorado? Florida ist doch viel

schöner!“, werden Sie vielleicht anmerken.
Das mag sein, doch in Georgia und Colorado stimmen derzeit
die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestments
(Grundsteuern, Lage, Preise, Nachfrage nach Mietobjekten,
Transportwege, Klima). Sie erzielen mindestens eine
monatliche Miete von 600 US$ (eher mehr). Das macht schon
7.200 US$ im Jahr. Gute Häuser gibt es bereits ab 45.000 US$.
Selbst wenn Sie also nicht schnell verkaufen möchten, lohnt
sich die Anlage.

Übrigens: Wenn Sie mehrere Häuser erwerben, sinkt deren

Preis spürbar.

Warum nicht in Michigan kaufen? Dort sind die Preise doch

niedrig. Klar, Sie können in Michigan für nur 17.000 US$ ein
nettes Haus kaufen, aber die Grundsteuer dafür beträgt schon
4.200 US$ pro Jahr. Das ist also aus Sicht des Investors nicht
empfehlenswert. Wenn Sie unbedingt in Michigan leben
möchten, sieht das wieder anders aus.

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Gute Möglichkeiten für Investoren gibt es auch in Denver /
Colorado mit Immobilen aus Zwangsversteigerungen.

Beispiel aus der jüngsten Vergangenheit:

Der Käufer erwirbt ein neu renoviertes Haus für 82.950 US$
(inklusiv allen Kosten für die Abwicklung).
Die monatliche Miete beträgt 775 US$. Das ergibt ein jährlichen
Betrag in Höhe von 9.300 US$.

Die Kosten
Die Gebäudeversicherung kostet 500 US$ im Jahr.
Die Grundsteuern (Property Tax) betragen 478 US$ im Jahr.
Insgesamt betragen die Kosten also 978 US$ im Jahr.

Abzüglich den Kosten bleiben somit jährlich 8.322 US$ übrig.

Rendite: runde 10% pro Jahr.

Natürlich müssten Sie noch einen gewissen Betrag für

zukünftige Renovierungen zurücklegen, aber das Investment
lohnt sich.

Ein weiteres Beispiel aus der jüngsten Vergangenheit:

Ein Käufer erwirbt ein neu renoviertes Haus (neue Fenster,
neues Dach) in Aurora / Colorado für 105.000 US$.
Die monatliche Miete beträgt 1.050 US$, also 12.600 US$ im
Jahr.

Die Kosten:

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Für die Hausversicherung zahlen Sie 700 US$.
Die Grundsteuer beträgt 600 US$. Sie zahlen also jährlich
1.300 US$.

Das Haus bringt Ihnen im Jahr 10.700 US$.

Rendite: rund 12% pro Jahr. In zehn Jahren ist das Haus
praktisch durch die eingenommene Miete bezahlt.
Auch hier sind noch Rückstellungen für Reparaturen zu
berücksichtigen, die aber nicht eintreten müssen, weil das Haus
erst kürzlich renoviert wurde.

Energiekosten, Wasser und Müllgebühren tragen die Mieter.

Vorteil: Sie erhalten Sachwerte für Ihr Geld. Investitionen in

Immobilien lohnen sich immer, wenn die Lage, die Umgebung,
die Bedingungen, der Zustand des Gebäudes, die Nachfrage in
der Region und der Preis stimmen. Natürlich müssen Sie stets
die Häuser besichtigen und den realen Wert sowie die
Vorgeschichte (eventuelle Belastungen, Steuerschulden)
bestimmen lassen. Nur wenn alles passt, darf investiert
werden. Das sind übliche „Hausaufgaben“. Ich setze die
Erledigung solcher Aufgaben bei informierten
Immobilienkäufern voraus.

12
Wer kann mich beim Kauf solcher Immobilien unterstützen?

Ich möchte Sie an den US-Immobilienspezialisten RJ Palano

verweisen, der bereits seit über 20 Jahren in diesem Geschäft
aktiv ist.

Kontakt:
www.cashflowproperties.com

13
So erhalten Sie Immobilien zum Spottpreis

In den USA werden Immobilien und Grundstücke säumiger

Steuerzahler oft beschlagnahmt, wenn sie mehrere Fristen zur
Zahlung der fälligen Property Tax verstreichen lassen.

US-Behörden reagieren darauf kompromisslos und setzen noch

einmal eine letzte Frist, die unbedingt einzuhalten ist. Wer dies
nicht kann oder will, hat schlechte Karten, denn dann wird vom
zuständigen County ein Titel auf den Besitz ausgestellt.

Investoren können die Steuerschuld für den Schuldner bezahlen

und erhalten dafür ein Dokument (einen Titel), das die Option
zur Übernahme der Immobilie regelt. Sollte der Schuldner doch
noch seine Steuerschulden bezahlen wollen, kann er die
Summe mit entsprechendem Aufschlag (Zinsen) an den
Investor oder das zuständige County überweisen. Der
Mitarbeiter übergibt ihm den Schuldtitel und alles ist erledigt.

Die Zinsen werden übrigens hoch angesetzt (15-25%, in

Arizona werden z.B. 16% late fee angesetzt). Allein mit diesen
Titeln können Sie schon wunderbar Geld verdienen, denn selbst
wenn der Schuldner die komplette Summe plus Zinsen in
wenigen Tagen oder Wochen schon zurückzahlt, um im Haus
bleiben zu können, werden die gesamten Zinsen berechnet. Sie
erhalten also je nach Bundesstaat 12-25% für wenige Tage
oder Wochen!

14
Passiert nach einer bestimmten Frist jedoch nichts (keine
Rückzahlung plus Zinsen), ist der Investor berechtigt, die
Immobilie zu übernehmen. Das Haus gehört dann also dem
Käufer der Steuerschuld!

Wirklich?
Ja, in vielen Bundesstaaten der USA ist das so üblich. Da es
viele Schuldner gibt, die ihre Häuser nicht mehr halten können
oder schlichtweg die Grundsteuern vergessen, kommt es zu
zahlreichen Übernahmen zu sensationellen Konditionen.

Das zuständige County bestätigt den Deal und damit ist der
Übergang des Eigentums perfekt. Auf diese Weise kommen
Investoren zu sehr günstigen Konditionen an Immobilien, die
dann weiterverkauft oder vermietet werden können.

Der Clou:
Viele Häuser wurden schon für runde 1.500 bis 5.000 US$
(Steuerschuld) übernommen und dann z.B. für 45.000 US$
oder mehr wieder verkauft. Natürlich führt nicht jeder Deal zu
solchen Profiten, aber die Chancen sind gut, da viele US-
Hausbesitzer ihre Steuerschulden nicht mehr bezahlen können.

Es gibt dabei natürlich einiges zu berücksichtigen, denn wenn

es so einfach wäre, würde es ja jeder tun. Professionelle Haus-
Deals lassen sich erlernen. Studieren Sie dazu die passende
Literatur und besuchen Sie Webinare der unten genannten

15
Anbieter. Dann ist ein Einstieg in dieses Geschäft ohne
Fallstricke möglich.

Ich möchte Ihnen nichts vormachen:

Natürlich sind schon US-Profis im Markt und die „normale“
Konkurrenz ist vorhanden. Alles andere wäre nicht normal.
Trotzdem finden hier Investoren reichhaltige Gelegenheiten
zum günstigen Einstieg in den US-Immobilienmarkt. In Arizona
werden Tax Liens (Steuerschuldtitel) im Februar bei einer
Auktion angeboten. Es sind jedoch immer viele Angebote übrig.
Die meisten Käufer agieren also nach der Auktion.

Die Profis kaufen vor allem Tax Liens der gewerblichen Objekte,
die dann vermietet werden können. Sollte der Schuldner die
Steuern innerhalb von drei Jahren nicht bezahlen können oder
wollen, gehört die Immobilie dem Käufer bzw. Inhaber des Tax
Lien Certificate.

So mancher glückliche Käufer ist auf diesem Weg zum

„Immobilientycoon“ aufgestiegen.

16
Wie kann ich den Wert des Objekts herausfinden?

Die online Bewertung erledigen Sie am besten mit dem

Electronic Appraiser, einem Service zur Immobilienbewertung,
der verlässliche Zahlen liefert. Sie geben einfach die US-
Adresse ein und erhalten dann einen kurzen Report mit den
Daten und der Wertbestimmungen. Auf diese Weise können Sie
schon vor dem Kauf einer Tax Lien erkunden, wie viel Geld bei
dem Geschäft eventuell zu verdienen ist.

Kontakt:
www.electronicappraiser.com

Sehr informativ ist auch die yahoo Neighborhood Information

mit Statistiken zu den Lebenshaltungskosten, Schulen, Profilen,
durchschnittlichen Immobilienwerten, Demografie, politischen
Mehrheiten, Arbeitslosenrate, Einkommen.
Anhand der Straßen und vergleichbarer Häuser können Sie den
Wert Ihres Objekts bestimmen. Sie geben einfach den Ort mit
Postleitzahl ein und schon erhalten Sie eine nützliche Übersicht
mit allen Details.

Kontakt:
http://realestate.yahoo.com

17
Darf jeder Tax Liens erwerben?

Ja, jedes Angebot wird akzeptiert, unabhängig woher oder von

wem es kommt. Selbstverständlich dürfen auch Ausländer
kaufen.

Etwa 20% der Käufe werden von ausländischen Investoren

durchgeführt.

Die Phönizier
haben das Geld erfunden...
Aber warum so wenig?
www.nl.jeden-tag-reicher.com

18
Erzielbare Zinsen

In Arizona erhalten Käufer von Tax Liens 16%.

Illinois zahlt 18% für 6 Monate.
In Indiana erhalten Sie für die ersten 6 Monate 10% danach
weitere 15% für die nächsten 6 Monate.
In Florida erhalten Sie 18%.
In Iowa sind sogar 24% möglich.
Delaware zahlt schon nach einem Monat 15%.
Texas zahlt auch schon nach einem Monat 25%.
Georgia zahlt 20% nach einem Monat.
Alabama: 12%
Kalifornien: 18%
Colorado: 9%
Hawaii: 12%
Illinois: 36%, 24% für Farmland
Iowa: 24%
Kentucky: 12%
Louisiana: 17% (12% plus 5% Strafzahlung)
Maine: 6-24% je nach County
Massachusetts: 16%
Mississippi: 18%
Nebraska: 14%
Montana: 10%
New Jersey: 18%
New York: 14%
Ohio: 18%
Rhode Island: 16%
19
South Carolina: 8%-12%
Texas: 25%
Vermont: 12%
West Virginia: 12%
Wyoming: 18%
Washington DC: 18%

Die Angaben gelten natürlich nur, wenn das Tax Lien Certificate
wieder vom Schuldner ausgelöst wird, d.h. er bezahlt seine
Schulden plus Zinsen. Sollte das nicht der Fall sein, wird nach
einer gewissen Zeit (in jedem Bundesstaat unterschiedlich) das
Eigentum (die Immobilie, das Grundstück) des Schuldners an
den Käufer der Tax Lien übertragen.

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Ist das Investment sicher? Was kann passieren?

Wenn der Schuldner seine Steuerschuld bezahlt, erhalten Sie

vom County Ihren Einsatz plus Zinsen zurück. Falls er dies nicht
tut, erhalten Sie den Besitz und können über diesen frei
verfügen (also auch verkaufen, vermieten, verpachten).

Wenn Sie nicht gerade wertloses Sumpfland, eine absolute

Bruchbude mit großem Sanierungsbedarf oder ein Grundstück
im Niemandsland (Wüste) gekauft haben, kann nichts
geschehen.

21
Was geschieht, wenn das Haus mit einer
Hypothek belastet ist?

Die Belastung der Immobilie wird in fast allen Bundesstaaten

beim Übergang des Eigentums ausgetragen und bleibt beim
Steuerschuldner, d.h. er ist weiterhin für die vollständige
Rückführung der Finanzierung verantwortlich. Der Staat möchte
auf jeden Fall zu seinem Geld kommen. Deshalb wird von
Seiten der Behörden Wert auf die Steuerzahlung gelegt und
nicht auf die Bedienung der Hypothek. Käufer des Tax Lien
Certificate erhalten also eine lastenfreie Immobilie, wenn der
Steuerschuldner in absehbarer Zeit nicht zahlen kann.

Welche Staaten eignen sich besonders für solche Geschäfte?

Alabama, Arizona, Colorado, Florida, Illinois, Indiana, Iowa,
Kentucky, Maryland, Mississippi, Missouri, Montana, Nebraska,
New Jersey, New York, Nevada, South Carolina, Vermont,
Washington D.C., West Virginia und Wyoming.

22
Beispiele erfolgreicher Deals

In Nevada wurde ein schönes Haus für nur 9.350 US$

(Steuerschuld) übernommen und dann wieder für 210.350 US$
verkauft. Das sind natürlich super Deals, die nicht immer
gelingen, aber durchaus vorkommen.

In Missouri konnte eine glückliche Käuferin ein Tax Lien

Certificate für rund 1.200 US$ erstehen und hat die Wartezeit
von einem Jahr überstanden. Nun ist Sie Besitzerin eines
50.000 US$ Hauses, das ihr monatlich 500 US$ Mietzahlung
bringt.

In Florida konnte der Käufer einer Tax Lien ein großes

Baugrundstück in Orlando im Wert von etwa 170.000 US$ für
nur 16.000 US$ bekommen.

23
Benötige ich viel Geld?

Nein, viele Tax Liens werden für nur 100 oder 150 US$
angeboten. Jeder kann einsteigen und Geld damit verdienen.

Manche Staaten bzw. Countys bevorzugen Tax Deeds (Verkäufe

in Form von Zwangsversteigerungen oder Verwertungen aus
Staatsbesitz aufgrund fehlender Steuerzahlungen). Hier wird
dann die Immobilie oder das Grundstück vom County weit
unter dem Marktpreis (oft bis zu 80% unter dem üblichen Preis)
angeboten.

Folgende Staaten führen Tax Deeds durch:

Alaska, Alberta, Arizona, Arkansas, British Columbia, California,
Connecticut, Delaware, Florida, Hawaii, Georgia, Idaho, Kansas,
Louisiana, Maine, Manitoba, Michigan, Minnesota, Nevada, New
Brunswick, Newfoundland, New Hampshire, New Mexico, New
York, North Carolina, North Dakota, Nova Scotia, Ohio,
Oklahoma, Ontario, Pennsylvania, Prince Edward Island,
Quebec, Rhode Island, Saskatchewan, Tennessee, Texas, Utah,
Virginia, Wisconsin und Washington.

Weitere Informationen:
www.taxliens.com
www.federaltaxliens.org
www.taxlienorg.com
www.arizonataxliens.com

24
Tipps für Immobilien Investoren (Tax Deeds)

Versuchen Sie auf jeden Fall die korrekte Adresse

herauszufinden. Dann sollten Sie sich den Besitz und die
Umgebung mit Google Maps oder Google Earth erst einmal
ansehen.

Das Haus sollte möglichst bis vor kurzer Zeit noch bewohnt
gewesen sein. So ist weitgehend sichergestellt, dass der
Zustand noch akzeptabel ist. Nicht bewohnte Häuser sind
meistens mit Problemen behaftet (Vandalismus, Diebstahl der
Einrichtung, Schäden durch fehlende Beheizung im Winter,
Schädlingsbefall).

Ich empfehle immer eine persönliche Besichtigung. Sie können

damit natürlich auch einen Hausinspektor beauftragen, wenn
Sie die Reise nicht durchführen möchten. Er erstellt dann einen
kompletten Bericht über den Zustand die Lage, schickt Ihnen
Fotos / Videos und weist auf bestehende Mängel hin. Ganz
Mutige kaufen online, ohne die Immobilie gesehen zu haben.
Das sollte jedoch nur die Ausnahme sein.

Achten Sie bei Auktionen auf das Mindestgebot. Erkunden Sie

die Nachbarschaft, die jeweiligen Werte der Häuser und die
fälligen Grundsteuern pro Jahr. Fragen Sie beim County
Treasurer nach, ob der Besitz frei von Lasten ist. Fragen Sie bei
einer Title Company, ob der Besitz versichert werden kann. Das

25
ist nicht immer der Fall, besonders, wenn das Haus in einem
sturmgefährdeten Gebiet liegt.

Besuchen Sie die Webseite des County Treasurers oder

besuchen Sie das Büro vor Ort und lassen Sie sich aktuelle
Listen von infrage kommenden Immobilien aushändigen. Oft
sind die Immobilien auf der entsprechenden Webseite zu
finden. Informieren Sie sich mindestens vier Wochen vor der
Auktion über alle Sachverhalte der Immobilie und der Auktion
(Regeln, Gebote).

Jedes County hat eigene Bestimmungen bezüglich der Tax Deed

Auktionen. Sie müssen sich damit beschäftigen, um richtig
agieren zu können. Erkundigen Sie sich auch über eventuelle
Sicherheitsleistungen. Manche Countys verlangen die
Hinterlegung von bis zu 2.500 US$ (Cash oder Scheck) vor
einer Auktion. Falls Sie nicht erfolgreich sind, erhalten Sie
dieses Geld natürlich prompt zurück.
Beantragen Sie eine Bidder Card mit einer Nummer. Machen
Sie sich bei einem Zuschlag auf die sofortige Bezahlung bereit.
Manche Countys warten noch ein paar Stunden auf das Geld,
aber die Meisten möchten die Summe sofort sehen.

Nachdem der Besitz erstanden wurde, erhalten Sie in ein paar

Wochen ein „Treasurer’s Deed“ (Bestätigung) vom County
Department. Nun können Sie die Immobilie in Besitz nehmen
und damit machen, was Sie möchten.

26
Woher erhalte ich aktuelle Informationen, Listen?

Hier möchte ich den Service von TaxSaleLists.com empfehlen.

Die Initiatoren verfügen über reichhaltige Erfahrung in diesem
Business und bieten viele Manuals zum Thema sowie zu
wichtigen Einzelheiten der Bundesstaaten an.

Kontakt:
www.taxsalelists.com
www.governmentauctions.org

27
Wo kann ich interessante Tax Sales erkunden?

www.bid4assets.com
Diese Plattform ermöglicht detaillierte Recherchen zu Auktionen
und Teilnahme.
In der Rubrik „County Tax Sales werden aktuelle Auktionen
dargestellt. Sie müssen sich registrieren, um vollen Zugriff zu
erhalten.
Hier finden Sie auch Auktionen des US Marschall Service
(beschlagnahmte Güter, Immobilien).

Beispiel:
Ein nettes Haus mit Renovierungsbedarf in Atlanta wurde für
nur 10.000 US$ ersteigert. Natürlich handelt es sich hier nicht
um eine Luxusvilla, doch mit ein wenig handwerklichem
Geschick kann man durchaus eine nette Behausung daraus
machen.

Weiterhin ermöglichen die folgenden Webseiten gute

Recherchen:

www.ziprealty.com
(hier forschen Sie landesweit nach Immobilien und können auch
den Wert in etwa bestimmen).

www.loopnet.com
(hier finden Sie größere Immobilien und Gewerbe-Immobilien
plus Zwangsversteigerungen)
28
www.rentals.com
(auf dieser Seite finden Sie Mietobjekte)

www.mrlandlord.com
(zahlreiche Immobilientipps)

www.taxdeedlists.com
(hier erhalten Sie sehr gut aufbereitet Informationen zu
aktuellen Tax Deed Auktionen in Florida)

29
Eine gute Quelle für US-Immobilien

Um sich einen Überblick über den US-Immobilienmarkt zu

verschaffen, eignen sich folgende Quellen:

www.realtor.com
(ideal auch für Foreclosures. Diese Pattform listet sehr viele
Immobilienangebote aus dem ganzen Land)

www.home.com
(Sie können zahlreiche Foreclosures nach Land, Stadt oder
Region erkunden)

www.foreclosuredatabank.com
(hier finden Sie viele Angebote zu sehr guten Preisen (in der
Regel 25-50% günstiger als die Marktpreise). Für den vollen
Zugriff müssen Sie sich registrieren.)

www.foreclosuresconnection.com
(hier finden Sie auch gut aufbereitete Daten zu
Zwangsversteigerungen und aktuelle Listen)

www.foreclosuredeals.com
(gute Anleitung zum Kauf von zwangsversteigerten Häusern)

www.zillow.com
(hier gibt es viele Informationen zum Markt und Ratschläge für
Käufer)
30
www.usrealestateinvesting.com
(hier haben Sie Zugriff auf Dokumente, Formulare und Gesetze)

Was sind Foreclosures?

Darunter versteht man Zwangsversteigerungen von Immobilien

und Grundstücken auf dem US-Markt bzw. Bankverwertungen
aus „geplatzten“ Finanzierungen. Oft werden die Immobilien
notgedrungen direkt von den Banken übernommen, wenn der
Käufer seine Hypothek nicht mehr bedienen kann und wieder
zum Verkauf angeboten.

Zu beachten: Bei Foreclosures lassen sich sehr gute Deals

realisieren. Das ist natürlich bekannt, aber der Markt ist so
reichhaltig, dass für alle Investoren etwas übrig bleibt.

Bedenken Sie: Allein im Jahr 2008 gab es über 1,2 Millionen

Foreclosures in den USA! In den folgenden Jahren steigerte sich
die Anzahl noch deutlich. Aktuell stehen 1,7 Millionen
Immobilien aus Foreclosures zum Verkauf. Der
durchschnittliche Preis liegt derzeit bei 160.000 US$.

Kurz: Es gibt sehr viele Kaufgelegenheiten für interessierte

Investoren.

31
Weitere Quellen:

www.househunt.com
www.century21.com
www.era.com
www.virtual-agent.com
www.real-estate-usa.org
www.reguideusa.com
www.realestatezing.com
www.trulia.com
www.luxuryrealestate.com
www.cyberhomes.com
www.homesbyowner.com
www.snapuprealestate.com
www.mls.com
www.repus.net
www.homesales.gov
(Verkäufe aus Regierungsbeständen)
www.2relaestateauctions.com
(interessante Immobilienauktionen landesweit)
www.realestate.com
www.landfarm.com
(Immobilien auf dem Land, Farmen)

32
Kaufen Sie Häuser und Gewerbeobjekte von US-
Banken

Die Banken vor Ort sitzen auf reichhaltigen Beständen in allen

Preislagen. Vom keinen Einfamilienhaus bis zum großen
Gewerbekomplex ist alles verfügbar. Sehr viele US-Käufer
konnten sich die gewünschte Immobilie eigentlich nicht leisten,
wurden aber trotzdem mit langfristigen Hypotheken versorgt.
Das dicke Ende musste kommen: Die Finanzkrise, ausgelöst
durch „Schrotthypotheken“ und Junk Bonds. Nun haben viele
Banken immer noch Immobilien in den Büchern, von denen sie
sich am liebsten schnell trennen würden. Der Markt ist
schwierig, aber immer noch lukrativ. Das Kerngeschäft der
Banken ist nicht der Immobilienhandel. Erwünscht sind also
Partner mit Weitblick, die rasch Immobilien abnehmen können
und sich verlässlich zeigen. Hier ergeben sich sehr gute
Chancen für kundige Immobilieninvestoren.

Banken verkaufen Immobilien und Grundstücke aus den

unterschiedlichsten Gründen. Der Einblick in die US-Bankwelt
schadet nicht. Oft verkaufen Banken nur, um ihre
vierteljährliche Bilanzen gut erscheinen zu lassen. US-Banken
denken meistens von Quartal zu Quartal.
Ideale Monate für einen Kauf sind September, Oktober und
November. Der Grund: Die Banken können mit Verkäufen aus
dem Bestand dann noch die Jahresbilanz „aufpeppen“. Teilweise
wird dann auch unter dem Einstandspreis verkauft, nur um die
eigenen Zahlen in einem guten Licht erscheinen zu lassen.
33
Da US-Banken vermehrt Eigenkapital bilden müssen, verkaufen
sie Immobilien auch weit unter dem Marktpreis.
Unterkapitalisierte Banken sind manchmal gezwungen, sehr
schnell Geld einzusammeln, weil sonst der Entzug der
Banklizenz oder die baldige Schließung droht. Solche Institute
veräußern Immobilien zu Schleuderpreisen, nur um Cash in die
Kasse zu bekommen. Natürlich können Sie von solchen
Instituten keine Finanzierungen für die Immobilien erwarten
bzw. erhalten.

Falls Sie Hypotheken für den Kauf benötigen, sollten Sie also
mit einer „fertigen“ Finanzierung vorsprechen und den Deal
rasch abwickeln. So bekommen Sie die besten Preise. Noch
besser ist Ihre Verhandlungsposition natürlich, wenn Sie völlig
ohne Finanzierungen auskommen. Dann sind Sie ein
Premiumkunde und erhalten die besten Konditionen.

Üblicherweise werden Finanzierungen für maximal 75% des

Preises genehmigt. Wenn Sie 25% Eigenkapital mitbringen,
müssen Sie keine besonderen Unterlagen vorlegen. Die
maximale Laufzeit beträgt 30 Jahre. Ausländer müssen nicht
vor Ort sein, um eine Finanzierung zu beantragen. Dies kann
online oder über Finanzmakler abgewickelt werden. Es gibt
Kreditverträge mit fester Zinsbindung oder variablen Zinsen.
Die Abwicklungsdauer beträgt mindestens 4 Wochen.

34
Wie erhalte ich passende Informationen über
mögliche Kaufgelegenheiten?

Viele US-Banken versenden per E-Mail Listen über zum Verkauf

stehende Immobilien (Foreclosures, Bankverwertungen).

Tipps für Käufer:

• Werden Sie Kunde der Bank, die interessante Immobilien

anbietet. Oft bevorzugen Banken ihre eigenen Kunden bei
der Vergabe.
• Erkunden Sie den Markt und eventuelle Schmerzgrenzen
sehr genau.
• Fragen Sie nicht nach einer Verlängerung der
Ausschreibung, sondern bringen Sie den Deal innerhalb
der Frist (in der Regel 30 Tage) unter Dach und Fach.
• Erwarten Sie keine vollständigen Unterlagen zu den
Immobilien.

Kontakte:
www.foreclosurenet.net
Dieser Service listet über 40.000 Foreclosures landesweit aus
dem Bestand von Banken, Maklern, Bauträgern.

www.foreclosureepos.com
Gute Listings mit zusätzlichen Informationen zu den Objekten
nach Registrierung.

35
www.foreclosure1.com
Gute Listings landesweit mit zahlreichen Informationen zum
Thema.

www.forclosurefreesearch.com
Gute Foreclosure Listings

www.foreclosure-support.com
landesweite Listings in guter Qualität

www.foreclosuresearch.ca
Gute Listings von Foreclosures in Kanada

36
Vorsicht! Achten Sie auf die Lage

Auch in den USA ist die Lage sehr wichtig für den Erfolg eines
Immobilieninvestments. Viele Käufer sehen vor allem die
sensationellen Preise. Das ist aber nur eine Seite der Medaille.
Betrachten Sie immer das gesamte Paket. Dazu gehören neben
dem Preis das Potenzial der Region, die Kaufkraft der
Bevölkerung, die verfügbaren Arbeitsplätze in der Region, die
soziale Struktur, das wirtschaftliche Wachstum der Region und
die Mentalität der Bewohner.

Meiden Sie auf jeden Fall Problemzonen mit einer hohen

Kriminalitätsrate, niedrigem Einkommen und strukturellen
Problemen. Selbst wenn die Häuser dort sehr günstig zu
bekommen sind, werden Sie damit oft nur Schwierigkeiten
haben. Das fängt bei unzuverlässigen Mietern an und hört bei
den örtlichen Behörden nicht auf.

Beispiel:
In bestimmten Teilen Detroits erhalten Sie nette Häuser zu
einem Spottpreis (ab 15.000 US$). Das nützt Ihnen jedoch
nichts, wenn Sie keinen geeigneten Mieter für die Objekte
finden oder die netten Nachbarn bzw. die örtliche „Gang“ immer
wieder das Haus „ausräumen“. Solche Häuser kosten nur Geld,
bringen aber auf Dauer nichts ein. Deshalb sind sie auch so
günstig zu haben.

37
Zu einer passenden Auswahl gehört immer die Recherche über
die Region und deren Probleme.

Achten Sie auf eine gepflegte Umgebung (Kinderbetreuung,

Schulen, Bildungseinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten,
Sportstätten, Freizeitangebote, Verkehrsanbindung) und gute
Verdienstmöglichkeiten (Industrie, nahe Unternehmen). Nur
dort können Mieter Ihnen auch regelmäßig Zahlungen
überweisen. Nur dort besteht bei Käufern auch Interesse, Ihr
kürzlich erstandenes Haus zu erwerben.

Es lohnt sich, ein wenig mehr Geld zu investieren und dann auf
der sicheren Seite zu stehen.

38
Achtung! Die Finanzierung sollte stehen, wenn Sie
kaufen wollen

Bei Foreclosures, Tax Liens, Tax Deeds und/oder

Bankverwertungen sollte die Finanzierung für Ihr Vorhaben
zuvor stehen. Das bedeutet: Sie haben die schriftliche Zusage
einer finanzierenden Bank für Ihr Projekt oder Sie verfügen
über genügend Eigenkapital für den Deal, bevor Sie im Markt
aktiv werden.

Hier darf absolut nichts schiefgehen, denn die US Behörden

reagieren streng, wenn Sie Häuser ohne die notwendige Bonität
erwerben möchten. Da kann es schnell zum Betrugsvorwurf
kommen. Achten Sie also immer auf Ihr Budget und bereiten
Sie sich darauf vor, Ihre Bonität jederzeit nachweisen zu
können.

Mündliche Zusagen genügen auf keinen Fall. Sie müssen alles

schriftlich vorweisen können. Eine zertifizierte Übersetzung von
Dokumenten in fremden Sprachen wird gefordert.

39
Grundsätzliches zum Immobilienkauf in den USA

Der US-Immobilienmarkt unterscheidet sich sehr von

europäischen Verhältnissen. Die Qualitätsunterschiede bei den
Objekten sind enorm hoch. Sie können im gleichen County auf
absolute Bruchbuden und luxuriöse Villen stoßen. Jedes Objekt
muss also immer einzeln bewertet werden.

Je nach Region, wurden die meisten Häuser mit Holz gebaut

und verfügen über ein Teerpappedach. Holz ist bei vielen
Bauträgern ein beliebter Werkstoff.

Die wenigsten Häuser wurden unterkellert. Allerdings gehört

das Inventar (Küche, Küchengeräte, Einbauschränke,
Badezimmereinrichtung, Lampen, Vorhänge) meistens zum
Verkaufsangebot.

US-Amerikaner wechseln oft ihre Häuser, weil sie häufig

umziehen müssen oder wollen. Der durchschnittliche
Amerikaner kauft und verkauft in seinem Leben bis zu 9 oder
sogar noch mehr Häuser. Dadurch stehen immer genügend
Immobilien zum Verkauf. Der rege Wechsel ermöglicht immer
gute Geschäfte auf dem Immobilienmarkt. Natürlich
übernehmen sich die Käufer regelmäßig und können ihre Raten
nicht mehr begleichen. Die Gründe sind vielschichtig:
Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung, Fehlspekulationen,
Konsumrausch.

40
Hier wird es dann für clevere Käufer interessant, denn solche
Gelegenheiten sind mit deutlichen Preisabschlägen zu haben.

Die meisten Verkäufer schalten einen Makler ein. Als Käufer

steht Ihnen auch ein Makler zu, der Ihre Interessen vertritt. Die
Kosten für den Makler des Verkäufers trägt dieser selbst. Die
Kosten des Käufermaklers übernimmt der Makler des
Verkäufers. Die beiden Makler teilen sich die Provision.

Sie sollten also stets einen eigenen Makler zur Seite haben, der
nur für Sie arbeitet. Er berät Sie und verhandelt auch für Sie
mit dem Verkäufer bzw. dessen Makler. Wer auf dem US-Markt
nicht zuhause ist, sollte auf jeden Fall einen Makler einschalten.
Es ist zwar möglich, ohne Makler zu kaufen, aber
empfehlenswert ist dies nicht, weil viele Fallstricke übersehen
werden können.

Wenn Sie in den USA ein Haus kaufen möchte, sollten Sie einen
ordentlichen Credit Report vorweisen können. US-
Darlehensgeber bestehen auf der Aushändigung eines Credit
Reports. Es gilt also, Ihre Finanzen in Ordnung zu bringen.
Kredite zurückzuzahlen und eine weiße Weste anzulegen.

Viele Hypothekenbanken genehmigen nur Hypotheken mit einer

Rate von maximal 25% des monatlichen Bruttoeinkommens.

Sie brauchen einen Credit Score von mindestens 620, um eine

Finanzierung erhalten zu können.

41
Folgende Faktoren beeinflussen den Credit Score:
• Ihre Credit History (haben Sie Kredite bezahlt oder nicht?)
• Ihre aktuellen Verbindlichkeiten
• Der Umfang Ihrer Credit History
• Welche neue Kreditlinien Sie haben. Je weniger, umso
besser
• Welche Kredittypen Sie haben

Lassen Sie sich vorab von Ihrer Hypothekenbank eine mögliche

Finanzierung genehmigen. Dies führt nicht automatisch zum
Antrag. Die Bank bestätigt nur, dass die Genehmigung einer
Hypothek möglich ist, falls Sie ein Haus erwerben möchten.

Diese Genehmigung zeigt dem Verkäufer, dass Sie überhaupt in

der Lage sind, das Haus zu kaufen. Wer keine Bestätigung
seiner Bonität hat, darf oft zum Verkauf stehende Häuser nicht
besichtigen.

Tipp:
Arbeiten Sie mit einem Immobilienmakler zusammen, der Ihre
Wünsche versteht und möglichst Ihre Sprache spricht. Sie
sollten sich in Anwesenheit des Maklers wohl fühlen und den
Eindruck haben, gut beraten zu werden. Wenn Sie genügend
Zeit mitbringen, können Sie auch in der Region umherfahren.
Oft werden Sie Schilder (For Sale) sehen.

42
Tipp:
Vor Supermärkten liegen oft kostenlose Immobilienmagazine
der Region aus. Dort finden Sie die aktuellen Angebote der
örtlichen Makler. Die örtlichen Zeitungen veröffentlichen immer
Inserate über Immobilienverkäufe.

Sollten Sie ein gutes Haus gefunden haben, können Sie dem
Verkäufer über Ihren Makler ein Gebot zukommen lassen.
Integrieren Sie übliche Finanzierungskonditionen und achten
Sie auch auf eine Prüfklausel für das Gebäude. Mit dieser
Klausel können Sie vor einer Übergabe erneut Verhandlungen
über Nachlässe in die Wege leiten, falls Reparaturen notwendig
werden.

Selten akzeptieren Verkäufer das erste Angebot. So kommt es

oft zu einem wahren „Schlagabtausch“ zwischen Verkäufern
und Käufern mit zahlreichen Angeboten und Gegenangeboten.

Vor einem Kauf ist eine gründliche Überprüfung des Hauses

angesagt. Hier erhalten Sie dann die Gewissheit, dass die
Immobilie ihren Preis wert ist oder nicht. Aufgrund der Prüfung
sind dann auch Nachverhandlungen möglich.

Die Bank wird zudem einen Schätzung der Immobilie durch

einen unabhängigen Gutachter verlangen. Dies geschieht zur
Sicherung des Darlehens. Weiterhin müssen Sie sie versichern,
wenn Sie mithilfe einer Hypothekenbank kaufen. Die
Eigentumsübertragung findet bei einem Anwalt statt. Zuvor

43
müssen jedoch alle notwendigen Prüfungen vorgenommen
werden.

Bei der Besichtigung sollten Sie auch folgende Punkte klären:

• Sind Termiten in der Umgegend oder gar am und/oder im
Haus?
• Wie sehen die Wasserleitungen aus? Gibt es Lecks?
• Wie sieht die Drainage aus?
• Wie ist der Wasserdruck in der oberen Etage? Gibt es
Probleme mit Pumpen?
• Wie sehen die Sicherungskästen aus? Wurden alte
Sicherungen verbaut? Welche Stromkapazitäten liegen
vor?
• In welchem Zustand ist die Heizung / Klimaanlage?
• Wurden die Wände regelmäßig gestrichen / behandelt?
• Gibt es Verträge mit Versorgern?
• Wie alt sind die Fenster?
• In welchem Zustand ist das Dach?
• Wie sieht es mit Altlasten auf dem Grundstück aus?
• Gibt es eingetragene Wegerechte oder sonstige
Eintragungen?
• Welche Pläne hat die örtliche Verwaltung (z.B. Straßen)?
• Gibt es Erneuerungen der Straße oder weitere
Maßnahmen, die Anlieger belasten könnten?

44
Was ist „Open House“?

Verkäufer veranstalten sonntags oft „Open House Events“. Es

handelt sich um Möglichkeiten zur Besichtigung des Anwesens,
auch ohne vorherige Anmeldung. An diesen Terminen können
Sie alles besichtigen, mit dem Verkäufer sprechen,
Informationen einholen und auf Wunsch auch mehrere Stunden
im Haus verbringen.

Zum Termin wird das Haus natürlich geputzt, manchmal

verziert, dekoriert und sozusagen auf Hochglanz gebracht, um
bessere Preise zu erzielen.

Vorteile:
• Oft treffen Sie bei Open House Events auch die Nachbarn,
die zu einem kleinen Plausch kommen und können
ausführlich Fragen zur näheren Umgebung und der
Atmosphäre vor Ort stellen.
• Sie sehen auch, wie sich die Hauseigentümer benehmen,
mit den Dingen umgehen und können daraus Schlüsse
bezüglich der Beanspruchung des enthaltenen Inventars
ziehen.
• Auch die soziale Herkunft der Eigentümer kann eine Rolle
spielen. Wer sich ein großes Haus nicht leisten kann, hat
eventuell in der Vergangenheit auch Aufwendungen für
Reparaturen und die Pflege des Anwesens gescheut.
• Sollten Sie Leute aus der Nachbarschaft zufällig auf der
Straße treffen, können Sie diese gezielt in ein Gespräch
45
 verwickeln und dadurch mehr Informationen über die
Besitzer und das betreffende Haus erhalten.

Tipp:
Nehmen Sie zur Besichtigung einen Fachmann mit, der alle
Schwachstellen erkennt und Ihnen schnell den möglichen
Reparatur- bzw. Umgestaltungsaufwand beziffern kann.

Tipp:
Achten Sie auch auf die Grundsteuern. Oft werden diese bei
einem Eigentümerwechsel erhöht. Lassen Sie sich die letzten
Zahlungen vom Verkäufer zeigen. Fragen Sie auch nach
eventuellen Neubewertungen bezüglich der Grundsteuer. Diese
können durchaus Ihre erzielbare Rendite belasten.

Achtung:
Die zivilrechtlichen Funktionen eines Notar kennt man in den
USA nicht. Für den Übergang des Eigentums reicht eine vom
Verkäufer unterzeichnete Urkunde, die vom Notar beglaubigt
werden muss. Diese Beglaubigung beweist nur, dass sich der
Verkäufer ausgewiesen hat. Sie sagt nichts darüber aus, ob der
Verkäufer die Immobilie veräußern darf oder Eigentümer ist.
Nach der Aushändigung dieser Urkunde (Deed) ist der Käufer
neuer Eigentümer und ab diesem Zeitpunkt für alle
Hausversicherungen selbst verantwortlich.

46
Vorsicht!
Der Käufer haftet für Altlasten auf den Gelände / Grundstück.
Es ist also empfehlenswert, vor einem Kauf eine Inspektion
durchführen zu lassen. Alle Vorschriften bezüglich der Nutzung
sind bei den örtlichen Behörden zu haben. Diese sind vor allem
bei baulichen Veränderungen wichtig.

47
Weitere Informationsquellen Für
Immobilienkäufer

www.EnergyGuide.com
(hier erhalten Sie nützliche Tipps zum Thema Energie Sparen)

Environmental Protection Agency, www.epa.gov

(Infos zu Umweltverschmutzung und verträglichen Stoffen)

Equifax, www.eqifax.com
(Kredit Reporte)

Experian, www.experian.com
(Weitere Quelle für Kredit Reporte)

Trans Union Corporation, www.transunion.com

(Quelle für Kreditreporte)

Ginnie Mae, http://www.ginniemae.gov

(Infos für US Immobilienkäufer und Hausbesitzer)

U.S. Department of Housing and Urban Affairs,

http://www.hud.gov/buying/index.cfm
(Tipps für Käufer zu Finanzierungen, Kauf)

ImproveNet, www.improvenet.com
(hier erhalten Sie Links zu Architekten, Käufern, Services.)

48
www.Moving.com
(Tipps zum Umzug)

Real Estate Buyer’s Agent Council (REBAC),

http://www.rebac.net
(Tipps zum Kauf mit Checklisten)

49
Der US-Immobilienmarkt aktuell

US-Immobilien boomen wieder. Nach der Finanzkrise kommen

die institutionellen Investoren zurück und legen ihr Geld
hauptsächlich in gewerblichen Komplexen an. Der bekannte
Großinvestor Blackstone hat erst kürzlich über 9 Milliarden US
Dollar für Gewerbeimmobilien ausgegeben.

Es werden wieder mehr Büros angemietet. Das Transaktions-

volumen gegenüber dem vergangenen Jahr stieg um über
100%. 2010 gab es bereits wieder 195 Käufe im großen
Umfang (über 100 Millionen US Dollar).

Auch die Betreiber der bekannten Internetsuchmaschine Google

kauften für 1,8 Milliarden ein komplettes Bürogebäude in New
York. Investoren aus dem Ausland (Fonds, Privatanleger,
Pensionsfonds) interessieren sich wieder für Bürotürme,
Kaufhäuser und weitere gewerbliche Immobilien.

Ein wesentlicher Faktor für die Stabilisierung des US-

Immobilienmarktes ist Geld aus China. Die Chinesen legen ihr
Geld nun oft in den USA an. Die chinesische Regierung hält eine
große Menge der ausgegebenen US-Staatsanleihen und private
Investoren aus China lieben den Immobilienmarkt, der aktuell
günstiger bewertet wird, als heimische Märkte wie z. B.
Shanghai. Also strömen reiche Chinesen in die USA, um dort
Immobilien zu kaufen. Sie sind bei den Maklern sehr beliebte

50
Kunden, weil sie bar zahlen. Es gibt dann keine Probleme mit
Hypotheken. Die Käufer bringen einfach Koffer voller Geld mit!

Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser werden

derzeit oft von Ausländern (Europäer, Inder, Asiaten, Araber)
gekauft, die sich ein Standbein in den USA zulegen möchten.

Selbstverständlich sind auch viele einheimische Bargain Hunter

aktiv. Aktuell werden immer noch eine Menge Immobilien sehr
günstig angeboten. Experten rechnen mit baldigen
Preissteigerungen, weil der Neubau zurückgefahren wurde und
die Kapazitäten bis in ein paar Jahren ausgeschöpft sein
können. Dann dürfte der Bau neuer Häuser wieder anziehen.

Natürlich entwickelt sich der US Immobilienmarkt je nach

Region unterschiedlich. Dies hängt aber auch von der jeweiligen
Entwicklung der örtlichen Wirtschaft ab. Anhand der
durchschnittlichen Einkommen, der Anzahl der Arbeitsplätze,
des Wachtsums der Region orientieren sich auch die
Immobilienpreise.

51
Professionelle Hilfe

Für größere Deals sollten Sie sich die Hilfe eines speziellen US-
Anwalts sichern. Dieser stellt sicher, dass alle juristischen
Feinheiten nach Ihren Wünschen erledigt werden. In den
seltensten Fällen ist man selber mit den Gesetzen vertraut.
Deshalb sollten Sie professionelle Hilfe in Anspruch nehmen.

www.findtoplawyers.com
Hier finden Sie die richtigen Anwälte für Ihre Bedürfnisse.

Eine weitere Anlaufstelle für deutschsprachige Immobilien-

besitzer in den USA ist der Verein
„Interessengemeinschaft deutscher Grundeigentümer in den
USA e.V.“
Kontakt: www.immo-usa.com

52
Super Geschäftsidee

Der US-Hausmarkt ist riesig. Die meisten Interessenten sind

mit den vielen Angeboten allerdings völlig überfordert. Das hat
eine Firma aus Florida erkannt und stellt Usern eine neue Idee
zur Verfügung: House Swaping.

Die Interessenten stellen ihr Haus zum Verkauf und geben auf
der Webseite ihre Wünsche ein. Wer also z.B. ein Haus in
Florida besitzt und ein neues Haus in Kalifornien sucht, kann
diesen Service nutzen. Natürlich gilt dies auch für alle User
weltweit. Mittlerweile sind schon viele Angebote aus Europa und
Asien zu finden.

Der Vorteil: Vor allem Amerikaner wechseln durchschnittlich

sieben bis neun Mal im Leben ihre Behausung. Das Angebot
stößt also auf enormes Interesse. Es werden auch Autos, Boote,
Schiffe, Flugzeuge, Gewerbegebäude zum Tausch angeboten.

Sie können nun als Affiliate einsteigen und ordentlich Geld mit
der Plattform verdienen. Es werden 30% Kommission geboten.
Auf diese Weise erhalten Sie bis zu 135 US$ pro bezahltem
Listing. Für das Werben weiterer Affiliates gibt es 5 US$. Für
jeden Klick erhalten Sie 0,03 US$. Es handelt sich um einen
sehr großen Markt mit Potenzial. Kontakt:
www.goswap.com

53
Wie sieht es mit einem USA Aufenthalt für
Ausländer aus?

Wer in den USA eine Immobilie erwirbt, hat nicht automatisch

ein Aufenthaltsrecht. Deutsche dürfen sich drei Monate ohne
Unterbrechung in den USA aufhalten. Wer nachweist, dass er
finanziell abgesichert ist, erhält auch die Erlaubnis für ein
halbes Jahr zu bleiben.

54
Muss ich den Gewinn aus dem Verkauf einer US-
Immobilie versteuern?

Ja, sämtliche Gewinne aufgrund von Immobilienspekulationen

müssen versteuert werden. Wer als Ausländer eine US-
Immobilie veräußert, muss bei der Eigentumsübertragung 10%
des Wertes an die IRS überweisen. So möchte der Staat
sichergehen, dass der Verkauf vor Ort besteuert wird. Diese
10% müssen nicht überwiesen werden, wenn die Summe
300.000 US$ nicht übersteigt oder der Käufer die Immobilie als
dauerhaften Wohnsitz in Anspruch nehmen möchte.

Bei nicht ansässigen Ausländern ist nur das Einkommen aus

Immobiliengeschäften zu versteuern, dass in den USA anfällt.
Einnahmen unterliegen der Einkommensteuer. Dies gilt etwa für
Mieten und Pacht. Hier gelten natürlich entsprechende
Freibeträge. Diese betragen beim Verkauf der Immobilie:
250.000 US$ für Ledige
500.000 US$ für Verheiratete
Sie müssen allerdings innerhalb von fünf Jahren mindestens
730 Tage darin verbracht haben, um diese Freibeträge in
Anspruch nehmen zu können.

Sollte dies nicht der Fall sein, gelten folgende Steuersätze:

Unter 12 Monate Haltedauer: Maximaler persönlicher
Steuersatz.
12-18 Monate: 15-28% (je nach Progression)
Über 18 Monate: 10-20%
55
Ich empfehle die Konsultation eines versierten Steuerberaters,
um Ihre persönliche Steuerlast zu optimieren und die
nationalen sowie internationalen Einkommensströme zu
koordinieren.

56
Schlusswort

Nachdem Sie nun einen Einblick in en US Immobilienmarkt und

Käufertaktiken erhalten haben, möchte ich Sie ermuntern,
selbst aktiv zu werden und Geschäftschancen zu erkunden. So
mancher Neuling konnte sich gut einarbeiten und lebt heute
vom Ankauf / Verkauf von US-Immobilien und -Grundstücken.
Wer die richtigen Quellen hat, kann sehr günstig einkaufen.

Arbeiten Sie jedoch nie ohne fachkundigen Rat der Spezialisten

vor Ort. Knüpfen Sie also Kontakte zu Maklern, Anwälten und
Hausinspektoren, die Ihnen zu Diensten sein können.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg und gute Geschäfte!

Ihr
Rod Taylor

57
 BIG BENN BOOKS Bestseller

BIG BENN BOOKS ist einer der erfolgreichsten unter den

unabhängigen deutschsprachigen Verlagen der letzten Jahre. Die

vielseitige Palette an praktischen Ratgebern war schon für

Zehntausende Leser von großem Nutzen. Ob auch Sie hier fündig

werden? Nachfolgend eine kleine Auswahl. Das vollständige

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Der finanzielle Überlebens-Kurs
Der GRATIS-Kredit
Die Master-Dax-Strategie
Der Goldene Report
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Ich will mein Geld zurück !!
Geld im Ausland 1 – So spürt der Fiskus Auslandskonten aus
Geld im Ausland 2 – Transfer diskret und legal
Geld im Ausland 3 – So wird Schwarzgeld legal weiß
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