Schritte zur eigenen ersten Immobilie

Finanzierungsstrategie:

Grundidee:
Buy and Hold, Cash Flow, Altersvorsorge, Finanzielle Unabhängigkeit

Lebensplanung und Berufliche Perspektiven der nächsten 10 Jahre?

-Ausland, Einkommenssteigerung/-senkung….

Wie entwickeln sich die Zinsen in der Zukunft?

Wie aktiv managest du deine Immobilien?

 Vermögensübersicht erstellen

Ab einer gewissen Größe ist es sinnvoll eine Vermögensverwaltende GmbH aus Steuerlichen
Gründen zu gründen.

Beispiel Wohnung 100k:

Wie lange soll die Zinsbindung sein:

Bei Aufwertungspotenzial kurze Zinsbindung, weil wenn die Wertsteigerung erreicht ist,
kann bei einer Neubewertung die Differenz aus der Wertsteigerung und dem Kaufpreis ohne
neues Eigenkapital genutzt werden, um eine neue Immobilie zu kaufen -> Leverage-Effekt

Oder wenn schon abgezahlt und nur noch 90% Finanzierung, aber Wohnung insgesamt 140%
Wert kann mit der Bank ein neuer guter Zinssatz erhandelt werden.

Wie soll die Tilgung gestaltet werden:

Cashflow wichtiger und weniger Tilgen
Immer niedrigste Tilgungsrate und mit Sondertilgungen arbeiten, um keinen hohen
Kostenblock zu haben. (Positive Haushaltsrechnung sehr wichtig für weitere Käufe)

Eigenkapitalfinanzierung:
Grundschuld= Eigenkapital

Weiche Finanzierungsbestätigung

Welche Art von Immobilien wird gesucht:

Gewerbliche Vermietung, wenn möblierte Vermietung unter einem halben Jahr

„Je klarer du mir machen kannst wie sicher deine Finanzierung ist, desto besser“

-Preis – bis 120k

-Renovierung bedürftig – ja
-Mietsituation (wichtige Frage am Telefon)
leer -> möblieren und mehr Wert
oder bewohnt -> Mieterhöhung 20% in 3 Jahren (Zum Mieter gehen und fragen was ist ihnen
aktuell das wichtigste)

Ist --->> Soll

(im 4 Jahr, weil wenn es Renovierungsbedürftig ist und du renovierst mehr als 15% vom
Kaufpreis in den ersten 3 Jahren ist es Steuerlich absetzbar)

Standort finden fürs Suchprofil:

Städteliste -> Rendite
Handelsblatt -> Städte Ranking

Maschine Learning für perfekte Wohnimmobilen?

Lohnenswerte Immobilien finden:

1. Objekte sichten online (Stadtviertel)

Was sind unsere Rendite Erwartungen?
Wenn alle den gleichen Mietpreis haben -> qm Preis berechnen
 Portale nach qm Preis durchsuchen -> Objektliste -> anrufen

2. Suchprofil an gefundene Makler verschicken (An Hausverwaltungen, Schwarze

Bretter, Persönlich an Menschen, Scheidungsanwälte Netzwerken, Suchanzeigen
Zeitung)

Immobilien Akquise:
1. Liste
2. Bierdeckelbewertung 1 (Lage, Zustand, Mietverhältnisse)
3. Anruf
4. Bierdeckelbewertung 2
 Besichtigung / Reservierung
 Prüfung
 Notar

Liste: (auf Trello)

Name mit URL

Lage:
Straßenname
Mikrolage: Einschätzung (Wohnlagenkarte)

Zustand:
Wohnung
Haus
Mietsituation:
Vermietet
Kaltmiete
Wer ist Mieter
Wie lange wohnt er da?

Verkaufsgrund

Anruf:
Das du eine Immobilie kaufen willst und jetzt kannst. -> Schnelle Abwicklung (Stress heute
extra Urlaub)
Im Pitch überzeugen, das man genau der richtige Kunde ist
 10min Zeit bekommen, um Informationen zu sammeln.

Vorort:
Mikro Lage einschätzen, Leute kennen lernen und Kaufportfolio verteilen

Dranbleiben und eine schöne Immobilie finden.

Immobilienkaufvertrag:

Aufgaben vor dem Notartermin:

-Reservierung -> Notar wird eingeschaltet
-Notarkaufvertrag lesen und verstehen (Notar muss Vertrag erklären)
-Darlehensvertrag und eine Woche später die Immobilie, weil Kaufpreis muss gezahlt
werden, von dem Darlehen kann man 14 Tage noch zurücktreten.

Im Kaufvertrag:
-Gebäudeanteil ausweisen
-Hausgeldrückstand?
-Instandhaltungsrücklage ausweisen (Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an)
-Keine wesentlichen Mängel bekannt (Schimmel, …)
-Mieter: Kein Rechtsstreit oder Zahlungsverzug
-> Immocation Checkliste für Kaufvertrag

Beim Notar:
Wird nur unterschrieben. Danach leitet der Notar folgende Schritte ein:
1. Vorgemerkt im Grundbuch
2. Kaufpreisfälligkeit
3. Geld überwiesen = Besitzübergang
4. Schlüsselübergabe und Info an Hausverwaltung
5. Grunderwerbsteuer bezahlen
6. Du bist offiziell Eigentümer

2020 Kaufen oder nicht kaufen

-Preise sind hoch
-Zinswende damit Preise wieder fallen -> Bleiben sie auch vorerst!?
-Variable Finanzierung, um niedrige Zinsen zu nutzen, wenn positiv Trend zu sehen ist, kann
man in eine Zinsbindung gehen, um den Zins Peak auszusetzen und danach wieder in die
Variable wechseln.

 Mehr Informationen zu Finanzierungsmöglichkeiten

Eigenkapitalbeschaffung Möglichkeiten

-Aus der Berufstätigkeit (Viel mehr Sparen)

Die erste Wohnung können mit dem Cash Flow sich selber abbezahlen und sind damit eine
tolle Altersvorsorge oder Geldanlage, aber daraus gewinnt man kein Eigenkapital.
 Durch Aufwertung Eigenkapital gewinnen.

-Co Investment, wenn man seine Arbeitskraft anbietet

Video wie lange macht die Bank mit (800k bis 1mio an Immobilien Schulden, wenn Bonität
stimmt)

-Freiwerdende Grundschulden (Viel Getilgt) kann ich nach beleihen und damit Bestand
weiter aufbauen

-Rollierendem Eigenkapital (Sicherheit abtreten und wenn Risiko für die Bank getilgt wurde
kann ich dieses beim nächsten Objekt hinterlassen)

-Objekte Wertsteigerung mit viel Luft in den Grundschulden, um nachzuleihen oder direkt
Verkaufen
(4 Immobilien kaufen. Eine behalten und 3 weitergeben)

Steuern beim Vermieten:

Mieteinnahmen werden zum Gehalt wie eine Gehaltserhöhung hinzugerechnet.

Davon können aber Werbungskosten abgezogen werden.

Das sind:
-Zinsen
-Nicht umlagefähige Kosten
-Instandhaltungskosten (Angefallen)
-Fahrtkosten, …
Alle Rechnungen für Sanierungen dürfen nicht höher als 15% des Gebäudeanteils inkl. der
Kaufnebenkosten sein in den ersten 3 Jahren, sonst werden sie gesammelt und über 50
Jahre abgeschrieben.
Nicht dazu zählen:
-Tilgungen
-Rücklagen

Aber es gibt Abschreibungen:

Gebäude verliert seinen Wert pro Jahr um 2% (100% in 50 Jahren)
Aber nur der Gebäudeanteil von den Anschaffungskosten (Nicht das Grundstück)

Nebenkosten beim Wohnungskauf sind als Anschaffungskosten zu behandeln und werden

zusammen langfristig abgeschrieben.

Mieterhöhungen:

Übernahme des bestehenden Mietverhältnisses:

Maximal 20% (15%) in 3 Jahren
Index oder Staffelmiete = keine weitere Erhöhung

Mietpreisbremse:
Max. 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer Neuvermietung

Wie man die Miete erhöhen kann:

1. Erhöhung über die Vergleichsmiete (Verpflichtend den Mieter die Erhöhung

anzunehmen, wenn du beweisen kannst, dass die Vergleichsmiete höher ist. Grenze
20% in 3 Jahren)
2. Erhöhung wegen Modernisierung (Nicht Endstandhaltung oder Endstandsetzung,
sondern neue Heizung die zu Einsparungen führt.) -> 11% deiner
Modernisierungskosten auf die monatliche Kaltmiete.
3. Index- oder Staffelmiete (Staffel wird genau festgelegt; Index muss ein Brief
geschrieben werden, dass sich die Miete um einen bestimmten Prozentsatz erhöht.)
Haus- und Mietverwaltung:

Hausverwaltung: 20 Euro pro Wohnung

-Instandhaltungsdurchführung
-Instandhaltungsplanung -> Eigentümerversammlung
-Verträge und Konto (Hausmeister, Fahrstuhl, …) -> Hausgeldabrechnung

Mietverwaltung: 15 bis 40 Euro für die Wohnung

-Mieteingang & Mahnung
-Abrechnung zum Mieter
-Mieterhöhung
-Neuvermietung und Verträge
Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

Am 10. des Monats:

Anrufen wenn nicht gezahlt wurde. Eine Mahnung/Zahlungsforderung erstellen schriftlich.
Am 20. des Monats:
Zweite Mahnung (Konsequenzen -> Kündigung (Am 4. des nächsten Monats), Anwalt)
Im zweiten Monat die fristlose Kündigung und ein bis zwei Wochen Räumungsfrist.
Gerichtliche Mahnverfahren durch Anwalt -> erlaubt mit Gerichtsvollzieher das Geld zu
besorgen.
Zahlung und Räumungsklage (es sind mindestens ein halbes Jahr bis Jahr vergangen)