Steuer-Spar-Checkliste

für Immobilien-Investoren

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Hallo, liebe Investorin / lieber Investor!

Egal, ob als Vermieter oder Immobilienhändler:

In vielen Bereichen der Immobilienwirtschaft kannst du eine Menge

Steuern sparen! Auch an vielen Punkten, von denen du bisher viel-
leicht noch nie gehört hast.

Jetzt ist Schluss mit zu viel Steuern zahlen!

Steuerberater & immocation Coach Martin Richter hat für dich eine
Steuerspar-Checkliste mit 10 Steuertipps erstellt. Prüfe, welche der
Tipps auf dich und deine Lebens- und Vermögenssituation zutreffen.
Hier können kleine & große Steuerersparnisse auf dich warten, wenn
du Martins Tipps richtig umsetzt.

Wir wünschen dir ganz viel Erfolg und jede Menge Steuerersparnisse
für deinen
Immobilienbestand!

Das immocation Team

Martin Richter
Steuerberater & Investor

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10 Steuer Tipps
für Immobilien-Investoren
By Martin Richter

#1 Das Geld bleibt in der Familie

Eigenkapital sollte möglichst schonend eingesetzt werden.
Auch Darlehen zwischen Familienangehörigen werden vom
Finanzamt anerkannt. So können von der Familie finanzierte
laufende Aufwendungen oder Anschaffungsnebenkosten ei-
nen tollen steuerlichen Effekt entfalten: Beim Darlehensgeber
werden die Zinseinnahmen nur mit dem Abgeltungssteuer-
satz (25% + Soli) versteuert, während die Zinsausgaben beim
Darlehensnehmer zu einer Steuerermäßigung von bis zu 45%
(+ Soli) führen können. Durch das „Geld tauschen“ innerhalb
der Familie können also mehr als 20% Steuern gespart werden.

#2 Verteilung von Erhaltungsaufwand

Bei jeder größeren Modernisierungsmaßnahme sollte geprüft
werden, ob die Kosten sofort abgezogen werden, oder auf 2
bis 5 Jahre (gleichmäßig) verteilt werden. Erst ab einem Ein-
kommen von 57.052 EUR beginnt der Spitzensteuersatz von
42%. Sollte das Einkommen durch die Erhaltungsaufwendun-
gen weit unter diesen Betrag fallen, kann eine Verteilung dazu
führen, dass sich die Kosten in Folgejahren stärker steuermin-
dernd auswirken.

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#3 Der richtige Kilometersatz
Das Gesetz sieht nicht nur 30 Cent pro gefahrenem Kilome-
ter vor, sondern die tatsächlichen Kosten. Das bedeutet, man
teilt alle unterjährig angefallenen Kosten (Versicherung, Ben-
zin, Steuer, Werkstatt, Abschreibung) durch die Summe der
Kilometer und ermittelt so den individuellen Kilometersatz. Oft
erkennt das Finanzamt auch die pauschalierten Kosten aus
der ADAC-Statistik an:
https://www.adac.de/infotestrat/autodatenbank/autokosten/default.aspx

#4 Vergebliche Werbungskosten
Besichtigt man eine Immobilie, die später nicht erworben wird,
können die Kilometerkosten (siehe oben) sofort als Werbungs-
kosten geltend gemacht werden. Dauert die Besichtigung
(inklusive Fahrzeit) länger als 8h, kommen noch 12 EUR Ver-
pflegungspauschale oben drauf.

#5 Nach 10 Jahren wird „Kasse“ gemacht

Immobilien sollten nach 10 Jahren immer den Besitzer wech-
seln. Gern auch innerhalb der Familie. Die meisten Transaktio-
nen sind grunderwerbsteuerfrei und der Käufer kann ab dem
Jahr des Kaufs von einer höheren Abschreibung profitieren. So
wechselt die Immobilie beim Verkauf an die Ehefrau zwar den
Besitzer, wird aber weiterhin in der gleichen Steuererklärung
erfasst. Neu ist aber die höhere Abschreibung
auf den Kaufpreis.

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#6 Vorauszahlungen am Jahresende
Um am Jahresende die Steuerlast nochmal erheblich zu drü-
cken, kann es sinnvoll sein, seinen Versorgern (Wasser, Wärme,
etc.) eine Vorauszahlung zu leisten. Dies bietet sich insbeson-
dere an, wenn im darauf folgenden Jahr aufgrund geplanter
Investitionen ohnehin eine geringere Progression greift.

#7 Umsatzsteuerpflichtig vermieten
Eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung hat für den Mieter in
der Regel keine negativen Folgen. Das System der Umsatz-
steuer ist so angelegt, dass eine steuerpflichtige Vermietung
nur möglich ist, wenn der Mieter die Umsatzsteuer auch als
Vorsteuer vom Finanzamt zurückbekommt. Für den Vermieter
bedeutet die Option zur Umsatzsteuer aber den Vorsteuerab-
zug aus Eingangsrechnungen. Die Leistungen, die für die Miet-
sache erbracht werden, sind für den Vermieter daher 19% bil-
liger. Also: wenn möglich, immer mit Umsatzsteuer vermieten.

#8 Häusliches Arbeitszimmer
-bei Ehegatten auch doppelt
Wird ein Arbeitszimmer (kein Durchgangszimmer) ausschließ-
lich für die Verwaltung der eigenen Immobilien genutzt, dann
sind bis zu 1.250 EUR der Kosten absetzbar. Stellt die Vermie-
tung die gesamte berufliche Tätigkeit dar, sind die Kosten
sogar unbegrenzt absetzbar. Verwalten beide Ehegatten
eigene Immobilien in diesem Arbeitszimmer, kann sich der
­
Maximalbetrag von 1.250 EUR sogar verdoppeln. Dafür muss
aber für jeden Ehegatten ein eigener Arbeitsplatz zur Verfü-
gung stehen.

5
#9 Fortbildungskosten sind abziehbar
Nimmt man als Vermieter an Fortbildungsprogrammen wie
der immocation masterclass teil, können die Teilnahmekosten
inklusive Übernachtung, Verpflegungsmehraufwand, Bewir-
tung für Geschäftspartner und Aufwendungen für die Wege
­steuerlich bei den Vermietungseinkünften abgesetzt werden.
Dies gilt sogar dann, wenn man noch gar keine Immobilie
angeschafft hat. Vorweggenommene Werbungskosten sind
nämlich immer dann zu berücksichtigen, wenn durch den ho-
hen Einsatz von Zeit und Kosten die „Manifestation des Wun-
sches zur Einkünfteerzielungsabsicht“ bereits so stark doku-
mentiert wird.

#10 2-Konten-Modell
Wer neben seinem Vermietungsobjekt auch noch seine priva-
te Wohnimmobilie bei der Bank abzahlt, sollte versuchen, die
steuerlich nicht relevanten Zinsen für das Privatobjekt in steu-
erlich relevante Zinsen für das Mietobjekt umzuwandeln. Dies
funktioniert über das 2-Konten-Modell, bei dem die Tilgung
der privaten Schuld vom Einnahmenkonto des Mietobjekts er-
folgt, während die Ausgaben beim Mietobjekt in Absprache
mit der finanzierenden Bank auflaufen und später in ein Dar-
lehen umgewandelt werden.

10 Steuer Tipps
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Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass wir keinerlei Rechts-, Steuer- oder Finanz-
beratung erbringen und die geschilderte Rechtslage zum Teil zur besseren Ver-
ständlichkeit und Lesbarkeit außerdem auch vereinfacht dargestellt wurde. Alle
von uns erteilten Ratschläge fußen ausschließlich auf unserer persönlichen Erfah-
rung und unserer persönlichen Meinung. Auch wenn wir jede unserer Empfehlun-
gen mit größtmöglicher Sorgfalt und umfangreicher Recherche entwickelt und
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Fehler und deren Folgen übernehmen. Um etwaige Fehler so weit wie möglich aus-
zuschließen, empfehlen wir eigenständige Kontrollrechnungen durchzuführen und
ggf. zusätzlichen Fachrat eines Rechts-, Steuer- oder Finanzberaters einzuholen.

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