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Markus Knab
Prokurist und Leiter Industrieund Logistikimmobilien, Bankhaus Ellwanger & Geiger KG, Stuttgart 882 xxx
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haltigkeit der Gebude. Im Extremfall ist eine Logistikhalle sogar eine Industrieimmobilie mit angedocktem Warenumschlag. In der Halle erfolgen dann Montagen und Vorfertigungen beispielsweise von Fahrzeugkomponenten, die nach Fertigstellung sofort an die Endabnehmer geliefert werden (sogenannte Kontrakt-Logistik). Oftmals bieten Logistikunternehmen wertschpfende Zusatzleistungen (Value-Added Services) an, die jenseits der Grenzen ihres Kerngeschfts liegen. Die Anbieter unterscheiden zwischen produkt- und prozessorientierten ValueAdded Services. Erstere umfassen Zusatzleistungen wie die Qualittskontrolle, technische Inspektionen oder die Durchfhrung von Reparaturen, letztere knnen beispielsweise in der bernahme des Retouren- und Reklamationsmanagements oder der Etikettierung bestehen. Indem sie ihr Angebotsspektrum um solche Mehrwertdienste erweitern, knnen sich Logistikunternehmen ein individuelles Leistungsprofil erstellen und sich so von anderen Wettbewerbern abgrenzen. Bei der Projektion von Logistikimmobilien muss dies entsprechend bercksichtigt werden.
Parks von einem bergreifenden Property oder Facility Manager betrieben, woraus grere Kostenvorteile fr die einzelnen Nutzer resultieren, als wenn jede Halle ein eigenes Immobilienmanagement htte. Je nachdem, wie stark die Nutzer in Konkurrenz zueinander stehen, werden in der Praxis auch durchaus Flurfrderfahrzeuge oder sogar Personal untereinander getauscht, um Umsatzspitzen abzufedern. Zudem werden gemeinsame Dolmetscher beispielsweise fr Fernfahrer aus anderen Lndern beauftragt oder nutzerbergreifende Shuttle-Services fr die Belegschaft von den Wohnorten zum Logistikpark aufgebaut.
Vorteil Logistikparks
Die Vorteile von Logistikparks werden mittlerweile auch von Investoren erkannt. So zeigt eine aktuelle Befragung der Berlin Hyp beziehungsweise der Landesbank Berlin unter berwiegend deutschen Akteuren der Immobilienwirtschaft: Rund sieben von zehn Marktteilnehmern halten Logistikparks fr ein zukunftsorientiertes Konzept, um das klassische Single-Tenant-Risiko dieser Immobilien zu reduzieren. Oft handelt es sich in der Praxis um groe sogenannte Gterverkehrszentren (GVZ) oder Logistikdienstleistungszentren (LDZ), in denen Logistikunternehmen, logistikintensive Industrie- und Handelsunternehmen wie Produktion und Grohandel sowie verkehrswirtschaftliche Betriebe an einem Standort zusammengefhrt werden. Die branchenbergreifende Vernetzung sorgt auch hier fr Synergieeffekte. Viele GVZs, beispielsweise in Bremen oder Nrnberg, verfgen ber weit mehr als eine Million Quadratmeter Hallenflche. Dabei handelt es sich wohlgemerkt um die reine Hallenflche. Als Faustformel gilt, dass die zustzlich erforderlichen Frei-, Verkehrs- und Expansionsflchen noch einmal genauso gro sind. Bereits die Dimensionen deuten es an: Ein Privatinvestor allein kann ein GVZ in der Regel nicht stemmen. Hinzu kommt, dass hufig Flchen der ffentlichen Hand oder aber Privatflchen mit ffentlichen Funktionen je nach Standort knnen dies Hfen sein, Bahnhfe oder Flughfen eng mit dem GVZ verzahnt sind. Daher werden GVZs in der Regel von privaten und ffentlich-rechtlichen Trgern gemeinsam in sogenannten Public Private Partnerships (PPP) betrieben. Beispiele fr eine solche
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Frachtumschlagszentren wie Frankfurt oder Leipzig. Aber auch Standorte mit grerem rumlichen Abstand knnen attraktiv sein, sofern die Anbindung ber Strae oder Schiene gut ist und zeitlich kurze Wege mglich sind.
Insgesamt gilt: Bis zur Jahreshlfte 2011 sah die Logistikimmobilie noch wie einer der Gewinner auf den deutschen Immobilienmrkten aus. Es schien ein Rekordjahr fr Deutschland zu werden. Der Vermietungsmarkt fr Logistik- und Lagerflchen boomte in den ersten sechs Monaten. Das zog Investoren an. Der Assekuranz-Studie von Ernst & Young Real Estate zufolge planten 53 Prozent der deutschen Versicherer und Pensionskassen, in diesem Jahr in Logistik zu investieren. Nur sechs Prozent wollten sich von Logistikimmobilien trennen. Zum Vergleich: Bei Broimmobilien berwogen die Verkaufsabsichten. Und es blieb nicht nur bei Ankndigungen. Tatschlich lagen die Transaktionen im Logistikimmobiliensegment deutlich ber dem Volumen des vorangegangenen Halbjahrs.
Und: Die Nachfrage drfte auch in einem potenziell schwcheren konjunkturellen Umfeld anhalten. Zum einen reagieren die Nutzer von Logistikimmobilien grundstzlich weniger konjunktursensibel, als dies hufig postuliert wird. Wie dargestellt, bedeutet ein geringerer Warenumschlag im Wesentlichen, dass nicht weniger gelagert wird sondern lnger. Fr eine anhaltende Nachfrage spricht zudem, dass sich Logistikimmobilien zunehmend als ein Baustein fr diversifizierte Portfolios institutioneller Investoren etablieren. Insbesondere, wenn bei der Investitionsentscheidung der Faktor Mehrfachverwendbarkeit bercksichtigt wird, stehen die Chancen auf attraktive Ertrge auch weiterhin gut. Hierbei sind sowohl die konstruktiv-konzeptionellen als auch die Lagevoraussetzungen zu bercksichtigen.
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