Leseprobe IV PDF

Fernlehrgang Geprfte/r Immobilienverwalter/in (EBZ) 20132014 I
Studienbrief 3
Modul 2 Vermietung von Wohnimmobilien (Teil 2)
GRUNDLAGEN: Methodentraining zum selbstorganisierten Lernen GRUNDLAGEN: Kaufmnnisches Rechnen und Statistik
MODUL 1: Einfhrung in die Immobilienwirtschaft und Rechtsgrundlagen MODUL 2: Vermietung von Wohnimmobilien
MODUL 4: Vermietung und Bewirtschaftung von Gewerbeimmobilien MODUL 5: Grundstcksverkehr
MODUL 3: Bewirtschaftung von Wohnimmobilien
MODUL 6: Wohnungseigentum
Autoren Manfred Gerl Susanne Steuer-Petersen
Fachliche Begleitung RA Ursula Hennes (hwg eG)
Akademie im Europischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Springorumallee 20 | 44795 Bochum E-Mail: info@e-b-z.de | Internet: www.e-b-z.de
FU IV 20132014 I | Studienbrief 3 | Modul 2: Vermietung von Wohnimmobilien (Teil 2) Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
5 A Themeneinfhrung 6 B Lernsituationen 6 Lernsituation 5: Mietinteressenten ber Wohngeldangelegenheiten informieren Lernsituation 6: Vermietungsgesprche durchfhren Lernsituation 7: Miet- und Nutzungsvertrge vorbereiten Lernsituation 8: Wohnungsbergabe planen und durchfhren Lernsituation 9: Vorschriften zum Datenschutz und zur Datensicherung bei der Wohnraumvermietung beachten
9 11 16 19
22 C Fachliche Informationen und Grundlage 22 4 23 4.1 23 4.2 23 4.3 23 4.4 24 4.5 24 4.6 24 4.7 25 4.8 25 4.9 29 5 29 5.1 29 5.2 30 5.3 Wohngeld Wohngeldantrag Leistungsdauer Anzahl der zu bercksichtigenden Haushaltsmitglieder Gesamteinkommen Pauschalabzug Freibetrge Zuschussfhige Miete Zuschussfhige Hchstbetrge Die Hhe des Wohngeldes
Mietvertrag Rechtscharakter des Mietvertrags Zustandekommen und Form des Mietvertrags Das Recht zur freien Gestaltung des Mietvertrags und seine Grenzen 32 5.4 Mietvertragsparteien 35 5.5 Untervermietung 37 5.6 Wesentliche Inhalte des Mietvertrags 37 5.6.1 Mietdauer 37 5.6.1.1 Unbefristete Wohnraummietvertrge 38 5.6.1.2 Wohnraumzeitmietvertrge 39 5.6.2 Miethhe bei Vertragsabschluss
2
40 5.6.3 44 6 44 6.1 44 6.1.1 44 6.1.2 45 6.1.2.1 45 6.1.2.2 48 6.1.3 48 6.1.4 49 6.1.5 49 6.1.6 49 6.1.7 50 6.2 50 6.2.1 51 6.2.2 52 6.2.3 52 6.2.4 52 6.2.4.1 53 6.2.4.2 53 6.2.4.3 54 6.2.5 55 7 56 56 57 58 8 8.1 8.2 8.3
Nebenkosten Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag Pflichten des Vermieters berlassungspflicht Erhaltung der Wohnung im vertragsgemen Zustand Mietrechtliche Behandlung von Kleinreparaturen Mietrechtliche Behandlung der Schnheitsreparaturen Pflicht zur Tragung der auf der Mietsache ruhenden Lasten Verkehrssicherungspflicht Durchsetzung des vertragsgemen Gebrauchs der Wohnung fr den Mieter Duldungspflichten des Vermieters Heizpflicht des Vermieters Pflichten des Mieters Zahlung der Miete Obhutspflicht Mngelanzeigepflicht Duldungspflichten des Mieters Duldung von Erhaltungsmanahmen Duldung von Modernisierungsmanahmen Besichtigung und Betreten der Wohnung durch den Vermieter Rckgabepflicht Die Haus- und Benutzungsordnung Besondere Vereinbarungen im Mietvertrag Staffelmiete (557 a BGB) Indexmiete (557 b BGB) Vereinbarung ber Sicherheitsleistungen in Miet- und Nutzungsvertrgen (Kaution) 551 BGB Vertragsmuster bergabe der Wohnung Das bergabeprotokoll Wesentliche Inhalte des Protokolls Einzugstag Schlssel bernahme von Vernderungen des Vormieters durch den neuen Mieter Mngelbeschreibung Checkliste zur bergabe Beweissichernde Manahmen Vertretung durch Dritte Schlsseleinbehalt Folgen nicht rechtzeitiger bergabe Datenschutz und Datensicherung
59 8.4 61 9 61 9.1 62 9.2 62 9.2.1 62 9.2.2 62 9.2.3 63 9.2.4 63 9.2.5 64 9.3 64 9.4 64 9.5 64 9.6 65 10
68 D Trainingsaufgaben 75 E
Lsungshinweise zu Teil B und D
89 F Anhang 89 1 90 2 91 3 Index Abbildungsverzeichnis Weiterfhrende Literatur
FU IV 20132014 I | Studienbrief 3 | Modul 2: Vermietung von Wohnimmobilien (Teil 2) AThemeneinfhrung
A Themeneinfhrung
Im ersten Teil des Moduls 3 haben Sie die Vergabe von freifinanzierten und ffentlich gefrderten Wohnungen vorgenommen und eine Mieterauswahl getroffen und begrndet. In diesem Studienbrief werden Sie Vermietungsgesprche durchfhren und im Vorfeld die Bewerber ber die Mglichkeit des Wohngeldes beraten. Sie werden die wesentlichen Inhalte des Wohnraummietvertrags kennen lernen und die daraus resultierenden Rechte und Pflichten ableiten. Exemplarisch wird der Vermietungsprozess anhand von zwei neuen Mietern fr die Wohnanlage Hammer Park abgeschlossen. Der Vermietungsprozess endet mit der bergabe der Wohnung an die neuen Mieter. Da Sie in diesem Geschftsprozess eine Flle neuer Daten erfassen und verarbeiten, sind die Vorschriften des Datenschutzes an dieser Stelle besonders zu beachten. Sie informieren sich ber die Person und die Aufgaben eines Datenschutzbeauftragten der Springorum Immobilien AG. Fr die Lernsituationen 5, 8 und 9 werden Aufgaben zur Selbstkontrolle bearbeitet, die mit der beiliegenden Musterlsung verglichen werden knnen. In der Lernsituation 6 entwickeln Sie anhand von Vermietungsgesprchen Ihre kommunikativen Kompetenzen. Daher wird diese Lernsituation auf die Prsenzphase Nr. 3 in Form von Rollenspielen und Gruppenarbeit vorbereiten, um diese Kompetenzen zu trainieren. Die Lernsituation 7 enthlt Aufgaben zur Fremdkontrolle und ist zur Korrektur an das EBZ zu senden. Die an die Lernsituationen angehngten Trainingsaufgaben sollen den Lernstoff vertiefen und dienen der bung und Vorbereitung auf die Abschlussprfung. Auch hierzu sind Musterlsungen im Kapitel E beigefgt.
FU IV 20132014 I | Studienbrief 3 | Modul 2: Vermietung von Wohnimmobilien (Teil 2) BLernsituationen| Lernsituation 5: Mietinteressenten ber Wohngeldangelegenheiten informieren
B Lernsituationen
LERNSITUATION 5 Mietinteressenten ber Wohngeldangelegenheiten informieren Ausgangssituation
Lernsituation zur Selbstkontrolle Lsungshinweise in Teil E Geschtzter Zeitbedarf: 6 Stunden (inkl. Lesezeit Teil C) Hilfsmittel: Informationen zur Wohnanlage Hammer Park (Studienbrief 3) Fachliche Informationen und Grundlagen zum Thema Wohngeld (Teil C des Studienbriefs) Wohngeldtabellen siehe Anlage zum Studienbrief t http://bundesrecht.juris.de/wogg/ index.html
Die Springorum Immobilien AG hat inzwischen zwei weitere Wohnungen in der Wohnanlage Hammer Park an die Krankenschwester Kitti rgl und an das Rentnerehepaar Heinz und Luise Kleinfeld vermietet. Im Rahmen der Vertragsverhandlungen bert die Springorum Immobilien AG die beiden neuen Mieter ber ihre Mglichkeiten, Wohngeld in Anspruch zu nehmen und damit einen Mietzuschuss zu erhalten. Hierzu bentigen Sie einige Angaben: 1. Heinz und Luise Kleinfeld, beide 75 Jahre alt Gemeinsame Rente: 1.150,00 Heinz Kleinfeld ist zu GdB 70% behindert und pflegebedrftig Bezug einer ffentlich gefrderten Wohnung (Einkommensgruppe B) 59,82 m Bezugsfertigkeit 2003, Bochum Mietenstufe 3 Wohnung Nr. 12 , 1. Obergeschoss Einzelmiete 323,03 + kalte Betriebskostenvorauszahlung 92,72 2. Kitti rgl, 36 Jahre, 1 Kind (4 Jahre) Nettoeinkommen (nach Abzug der Werbungskosten und 30 % Pauschalabzug): 1.200,00 Bezug einer freifinanzierten Wohnung 59,82 m Bezugsfertigkeit 2000, Bochum Mietenstufe 3 Wohnung Nr. 18, 2. Obergeschoss Grundmiete 449,25 + kalte Betriebskostenvorauszahlung 92,72
In dem ersten Beratungsgesprch mit dem Rentnerehepaar Heinz und Luise Kleinfeld stellen sich einige Fragen:
Aufgabe 1
Wo muss das Rentnerehepaar den Antrag auf Wohngeld stellen? (Prfen Sie 24 WoGG)
Aufgabe 2
Wer muss den Wohngeldantrag stellen? ( 3, 22 WoGG)
Aufgabe 3
Von welchen Faktoren ist die Hhe des Wohngelds der Eheleute Kleinfeld abhngig? ( 4 WoGG)
Aufgabe 4
Welches Einkommen wird fr die Bewilligung des Wohngelds zu Grunde gelegt? ( 13 ff WoGG)
Aufgabe 5
Welche Miete wird bei der Festsetzung des Wohngelds der Eheleute Kleinfeld zu Grunde gelegt? ( 9 ff WoGG)
Aufgabe 6
Wie viel Wohngeld erhlt das Ehepaar Kleinfeld? Anlage: Berechnung des Wohngelds
1. Ermittlung des Familieneinkommens ( 13 ff WoGG) Monatliches Einkommen - Werbungskosten (-pauschale) ( 14 WoGG) - . %-pauschalierter Abzug ( 16 WoGG) - Freibetrag fr Behinderung ( 17 WoGG)
= mtl. Familieneinkommen 2. Zu bercksichtigende Miete Tatschliche Miete gem 9 WoGG max. bis zur zuschussfhigen Miete lt. Tabelle von ( 12 WoGG)
3. Ermittlung des Wohngelds (Anlagen zum WoGG) abh. von: - Familienmitgliedern - Familieneinkommen - Hhe der Miete/Belastung Wohngeld
Aufgabe 7
Fr welchen Zeitraum wird das Wohngeld bewilligt? ( 25 WoGG)
Aufgabe 8
Wann sollte das Ehepaar Kleinfelds den nchsten Antrag stellen?
Aufgabe 9
Was passiert, wenn die Rente (Familieneinkommen) der Eheleute Kleinfeld im Bewilligungszeitraum steigt? ( 27 WoGG)
Aufgabe 10
Wie wrde sich eine Mieterhhung auf die Hhe des Wohngelds auswirken?
Aufgabe 11
Berechnen Sie, ob die alleinstehende Mieterin Kitti rgl Anspruch auf Wohngeld htte!
Aufgabe 12
Welchen Rat geben Sie, wenn sich die Auszubildende Svea Michels um eine Wohnung in der Wohnanlage Hammer Park bewirbt und sie nach der Mglichkeit des Wohngeldbezugs fragt?
FU IV 20132014 I | Studienbrief 3 | Modul 2: Vermietung von Wohnimmobilien (Teil 2) BLernsituationen| Lernsituation 6: Vermietungsgesprche durchfhren
LERNSITUATION 6
Vermietungsgesprche durchfhren Ausgangssituation
Lernsituation zur Prsenzphase Individuelle Lsung in die Sitzung der Prsenzphase mitbringen Geschtzter Zeitbedarf: 4 Stunden (inkl. Lesezeit Teil C) Hilfsmittel: Fachliche Informationen und Grundlagen in Teil C Lernsituation 1 (Marketingkonzept fr Hammer Park), Lernsituation 2 (Wohnungsprofile erstellen) und 3 (Vermietungsprozess bei einer freifinanzierten Wohnung). Alle drei Lernsituationen stehen in Studienbrief 2 Lehrheft Methodentraining zum selbstorganisierten Lernen auf dem E-Campus
Die Springorum Immobilien AG plant im Hammer Park in Bochum den Bau von altengerechten Wohnungen (vgl. Lernsituation 2 aus Studienbrief 2). Nachdem diverse Werbeaktivitten gestartet wurden, haben u.a. die Mieterin Luisa Malm und das Ehepaar Mller Interesse an der Wohnung Nr. 10 im 1. OG bekundet. Mit beiden Interessenten sind Vermietungsgesprche vereinbart worden (Wohnungsprofil vgl. Lernsituation 3 aus Studienbrief 2). Die Vermietungsgesprche sollen im Rahmen der Prsenz Nr. 2 im Rahmen eines Rollenspiels durchgefhrt werden. Bereiten Sie sich schon mal zu Hause auf das Rollenspiel vor, indem Sie die Aufgabe 1 und 2 dieser Lernsituation erarbeiten. Die Aufgaben werden in der Prsenz reflektiert. Deshalb gibt es weder eine Lsungsskizze am Ende dieses Studienbriefs, noch mssen Lerner die Ergebnisse einschicken. Aufgabe 3 ist ausschlielich Gegenstand der Prsenz (Mieterbeschreibung vgl. Lernsituation 4 aus Studienbrief 2).
Aufgabe 1
Informieren Sie sich ber die Wohnung Nr. 10 im Hammer Park und die mglichen Mietinteressenten! Stellen Sie die gemeinsamen und/oder unterschiedlichen Interessen der beiden Mietparteien (Mieter/Vermieter) in einer Tabelle gegenber!
Aufgabe 2
Planen Sie fr die konkreten Vermietungsflle einen fiktiven Gesprchsaufbau nach der KAAPAV-Formel (vgl. Lehrheft Methodentraining zum selbstorganisierten Lernen auf dem E-Campus)!
Aufgabe 3
Vorbereitung auf das Vermietungsgesprch

Die Vermietungsgesprche mit den beiden unterschiedlichen Mietern werden in der Prsenz in Gruppen vorbereitet und dann als Rollenspiel durchgefhrt.
3.1
Gruppe Vermieter: Zwei Personen aus Ihrer Gruppe werden in dem Vermietungsgesprch die Rolle des Vermieters bernehmen. Bereiten Sie sich gemeinsam auf diese Rolle vor. Welche Unterlagen/Informationen sollten Sie fr das Gesprch zusammentragen?
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FU IV 20132014 I | Studienbrief 3 | Modul 2: Vermietung von Wohnimmobilien (Teil 2) BLernsituationen| Lernsituation 6: Vermietungsgesprche durchfhren
Welche konkreten Ziele und Interessen verfolgen Sie in dem Vermietungsgesprch? Wie knnen Sie den Mieter zum Abschluss des Mietvertrags bewegen?
3.2
Gruppe Mieter: Einzelne Personen aus Ihrer Gruppe bernehmen in dem Vermietungsgesprch die Rolle des Mietinteressenten. Bereiten Sie sich gemeinsam auf die Mieterrolle vor! Welche Informationen soll Ihnen das Vermietungsgesprch bringen? Welche besonderen Interessen haben Sie im Zusammenhang mit der Anmietung der Wohnung und wie mchten Sie diese Interessen in dem Gesprch durchsetzen? berlegen Sie, wie Sie auf den Gesprchsverlauf Einfluss in Ihrem Sinne nehmen knnen! Welche Risiken/Gefahren gehen Sie mit der Anmietung der Wohnung ein? Wie knnen Sie diese Risiken durch ein geschicktes Vermietungsgesprch ausschalten bzw. minimieren?
3.3
Gruppe Beobachter: Ihre Aufgabe besteht darin, das Vermietungsgesprch zu beobachten. Verwenden Sie hierzu den Beobachtungsbogen des Lehrhefts Methodentraining zum selbstorganisierten Lernen. berprfen Sie im Rahmen der Vorbereitung auf das Vermietungsgesprch, ob die einzelnen Elemente des Beobachtungsbogens fr die konkreten Vermietungsgesprche geeignet sind oder einzelne Kriterien und Merkmale ergnzt oder angepasst werden mssen. Formulieren Sie auch, was Sie konkret von den Vermietungsparteien in dem Gesprch erwarten! Nach der Vorbereitung werden die Vermietungsgesprche durchgefhrt und gemeinsam im Plenum ausgewertet.
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FU IV 20132014 I | Studienbrief 3 | Modul 2: Vermietung von Wohnimmobilien (Teil 2) BLernsituationen| Lernsituation 7: Miet- und Nutzungsvertrge vorbereiten
LERNSITUATION 7
Miet- und Nutzungsvertrge vorbereiten Ausgangssituation
Lernsituation zur Fremdkontrolle Lsung zur Korrektur bitte auf dem eCampus einstellen. Hierzu die Bearbeitungsvorlage auf dem eCampus verwenden und diese nach Lsung der Aufgaben wieder uploaden (nheres hierzu in der Studienanleitung). Geschtzter Zeitbedarf: 8 Stunden (inkl. Lesezeit Teil C) Hilfsmittel: Informationen zur Wohnanlage Hammer Park (Studienbrief 2) Ausgangsituation Lernsituation 6 Fachliche Informationen und Grundlagen zum Thema Mietvertrag und Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag (Teil C des Studienbriefs) Mustermietvertrag und Hausordnung (Hammonia Verlag) siehe Download Infoboard Mietgesetze (Beck-Texte im dtv) 45. Auflage 2010
Nachdem Sie als Vermieter/Vermieterin der Springorum Immobilien AG in den Vermietungsgesprchen (Lernsituation 7) ber die Mglichkeit von Wohngeld (Lernsituation 6) beraten und ber die wesentlichen Bestandteile des Mietvertrages informiert haben, bereiten Sie den Wohnungsmietvertrag ber die 58,82 m groe Wohnung in der Wohnanlage Hammer Park, Dorstener Str. 149, Wohnung Nr. 12 1. OG und Wohnung Nr. 18, 2. Obergeschoss vor. Die Vertrge sind mit Kitti rgl fr eine freifinanzierte Wohnung (Wohnung Nr. 18, 2. OG) und mit dem Ehepaar Kleinfeld (Wohn. Nr. 12, 1. OG) fr die ffentlich gefrderte Wohnung abzuschlieen.
Aufgabe 1
Bei der Vorbereitung der beiden Mietvertrge greifen Sie als Kundenbetreuerin der Springorum Immobilien AG auf das beiliegende Mietvertragsformular zurck.
(6 Punkte)
1.1
Beschreiben Sie mit drei Argumenten, wozu die Verwendung eines Mietvertragsformulars dient.
1.2
(3 Punkte)
Welche Folge htte ein Duschverbot nach 23.00 Uhr im Formularmietvertrag?
1.3
(6 Punkte)
Es gibt unabdingbare Regelungen, von denen Sie zum Nachteil des Mieters nicht abweichen drfen. Beschreiben Sie dafr drei Beispiele.
Aufgabe 2 2.1 (4 Punkte)
Mieter sollen Heinz und Luise Kleinfeld werden. Wer sollte den Vertrag unterschreiben? Begrnden Sie, warum es sinnvoll ist, beide Eheleute als Vertragspartner aufzunehmen.
11
2.2
(2 Punkte)
Wer unterschreibt den Mietvertrag mit dem Ehepaar Kleinfeld vermieterseitig?
Aufgabe 3 3.1 (2 Punkte)
Entnehmen Sie dem Studienbrief, woraus sich die Miete des Ehepaars Kleinfeld zusammensetzt.
3.2
(4 Punkte)
Erlutern Sie in diesem Zusammenhang das Prinzip einer Betriebskostenvorauszahlung.
3.3
(4 Punkte)
Eine weitere Mglichkeit besteht darin, eine Betriebskostenpauschale zu vereinbaren. Beschreiben Sie zwei Aspekte, die in diesem Zusammenhang beachtet werden mssen.
Aufgabe 4
Die Flligkeit der Miete muss geregelt werden.
4.1
(2 Punkte)
Wie lautet die gesetzliche Regelung zur Flligkeit der Miete.
4.2
(2 Punkte)
Beschreiben Sie eine mgliche Vereinbarung, mit der zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Regelung abgewichen werden kann.
Aufgabe 5
Sie vereinbaren in 4 des Mietvertrags mit Kitti rgl und dem Ehepaar Kleinfeld, dass sie die Schnheitsreparaturen in der Regel in bestimmten Abstnden durchfhren mssen.
(4 Punkte)
5.1
Erlutern Sie den Begriff Schnheitsreparaturen und nennen Sie hierfr zwei Beispiele. (vgl. Sie 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV und 4 des Mietvertrags)?
5.2
(2 Punkte)
Beschreiben Sie die Auswirkungen, wenn im Mietvertrag keine Vereinbarungen hinsichtlich der Schnheitsreparaturen getroffen wurden.
5.3
(4 Punkte)
In einem alten Mietvertrag finden Sie bezglich der Durchfhrung der Schnheitsreparaturen einen so genannten starren Fristenplan. Begrnden Sie, warum dieser nach neuerer Rechtsprechung unwirksam wre.
5.4
(4 Punkte)
Welche Ansprche htte der Vermieter, wenn Kitti rgl die Wohnung nur zwei Jahre bewohnt und keine Schnheitsreparaturen ausgefhrt htte?
Aufgabe 6
In 5 des Mietvertrags finden Sie Regelungen ber die Beseitigung von Baga12
tellschden unter Weitere Leistungen des Mieters. Luise Kleinfeld fragt nach den Konsequenzen dieser Vereinbarung.
6.1 (2 Punkte)
Was versteht man unter dem Begriff Bagatellschden?
6.2
(4 Punkte)
Welche Hhe an Kosten hat der Mieter im Einzelfall und jhrlich zu tragen? (Entnehmen Sie die blichen Stze aus dem Informationsteil C des Studienbriefs)
Aufgabe 7
(4 Punkte)
Im 9 des Mietvertrages ist die Obhutspflicht des Mieters festgelegt. Beschreiben Sie mit zwei Beispielen, welche Pflichten des Mieters daraus resultieren.
Aufgabe 8
(10 Punkte)
Im Mietvertrag werden unter 11 zustimmungspflichtige Handlungen des Mieters vereinbart. Die Mieterin Kitti rgl tritt im Vermietungsgesprch mit einer Reihe von Wnschen an Sie heran. Entscheiden Sie mit Hilfe des Mietvertrags, ob diese Wnsche der Zustimmung bedrfen und belegen Sie Ihre Antwort mit dem jeweiligen Buchstaben aj aus dem Mietvertrag. 1. Kitti rgl mchte einen Hamster fr ihre 4-jhrige Tochter in ihrer Wohnung halten. 2. Kitti rgl mchte eine Satellitenschssel installieren, um unter anderem ihren Heimatsender zu empfangen. a) Kabelanschluss vorhanden. b) Kabelanschluss nicht vorhanden. 3. Kitti rgl bekommt ab und zu bers Wochenende Besuch von ihrer Schwester Yasemin. 4. Kitti rgl mchte drei Wohnungsschlssel nachmachen lassen. 5. Die Mieterin mchte einen gelben Sonnenschirm auf dem Balkon aufstellen. 6. Heinz Kleinfeld (Hobbyknstler) mchte im Keller eine Werkstatt mit einer Radierpresse sowie Verdnnungsmittel und Salpetersure lagern. 7. Kitti rgl mchte ihr neues Mofa wegen Diebstahlgefahr im Treppenhaus abstellen. 8. Das Ehepaar Kleinfeld mchte Nachtspeicherfen zur alternativen Beheizung seiner Wohnung installieren. 9. Auerdem plant das Ehepaar Kleinfeld, ein Gstezimmer in der Wohnung ab dem nchsten Jahr an die Enkelin Nora Meister unterzuvermieten und das Badezimmer behindertengerecht umzubauen. 10. Kitti rgl mchte eine Geschirrsplmaschine in der Kche und eine Waschmaschine im Bad aufstellen.
13
Fall
Zustimmungsbedrftig Ja Nein
Buchstabe 11 Mietvertrag
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
Aufgabe 9
Sie vereinbaren mit beiden Mietern Sicherheitsleistung in Form einer Kaution. Beziehen Sie sich bei der Beantwortung der nachfolgenden Fragen auf die gesetzlichen Regelungen des 551 BGB.
9.1
(2 Punkte)
In welcher Hhe darf die Kaution maximal vereinbart werden (vgl. 551 BGB)
9.2
(4 Punkte)
Wann muss die Kaution nach dem Gesetz sptestens gezahlt werden ( 551 Abs. 2 BGB)?
9.3
(2 Punkte)
Wie ist eine Barkaution vom Vermieter nach den gesetzlichen Vorschriften anzulegen?
9.4
(3 Punkte)
Nennen Sie drei Alternativen zur Barkaution.
Aufgabe 10
Sie schlieen als Wohnungsverwalter/in der Springorum Immobilien AG zum 01.01.2011 einen unbefristeten Mietvertrag mit dem Wohnungsbewerber Klaus Schmidthuber ab. Sie vereinbaren eine Staffelmiete mit sechsjhriger Laufzeit. Die Ausgangmiete betrgt 400,00 . Die Wohnungsgre betrgt 80 m, der derzeitige Mietspiegel liegt bei 5,98 .
(3 Punkte)
10.1
Nennen Sie drei Voraussetzungen fr das Zustandekommen eines Staffelmietvertrags ( 557a BGB).
10.2
(1 Punkte)
Welche Konsequenz htte diese Staffelmietvereinbarung fr eine Mieterhhung nach einer geplanten Modernisierung?
14
10.3
(4 Punkte)
Ausgehend von der oben genannten Miete von 400,00 wollen Sie fnf gleichbleibende jhrliche Staffeln vereinbaren. Sie prognostizieren, dass die ortsbliche Vergleichsmiete aus dem Mieterspiegel zum Zeitpunkt der letzten zu errechnenden Staffel bei 6,60 /m2 liegt und Wohnraummangel herrschen knnte. Errechnen Sie nachvollziehbar, wie hoch in diesem Fall die jhrlichen Staffeln maximal sein knnten.
10.4
(2 Punkte)
Fr welchen Zeitraum knnen Sie die ordentliche Kndigung fr den Mieter ausschlieen?
10.5
(4 Punkte)
Welche Konsequenzen hat es fr Sie als Vermieter, wenn durch die Staffel die Wesentlichkeitsgrenze ( 5 Wirtschaftsstrafgesetz, Mietpreisberhhung) berschritten wird.
10.6
(6 Punkte)
Erlutern Sie Ihrem Abteilungsleiter, Herrn Schwarz, drei wesentlichen Vorteile einer Staffelmietvereinbarung aus Sicht der Springorum Immobilien AG!
15
FU IV 20132014 I | Studienbrief 3 | Modul 2: Vermietung von Wohnimmobilien (Teil 2) BLernsituationen| Lernsituation 8: Wohnungsbergabe planen und durchfhren
LERNSITUATION 8
Wohnungsbergabe planen und durchfhren Ausgangssituation
Lernsituation zur Selbstkontrolle Lsungshinweise in Teil E Geschtzter Zeitbedarf: 6 Stunden (inkl. Lesezeit Teil C) Hilfsmittel: Informationen zur Wohnanlage Hammer Park (Studienbrief 2) Fachliche Informationen und Grundlagen zum Thema Wohnungsbergabe (Teil C des Studienbriefs) bergabeprotokoll (Hammonia Verlag) siehe Teil C des Studienbriefs Mietgesetze (Beck-Texte im dtv) 45. Auflage 2010
Die Springorum Immobilien AG hat die Mietvertrge mit der Krankenschwester Kitti rgl und dem Rentnerehepaar Heinz und Luise Kleinfeld abgeschlossen und unterzeichnet. Die Wohnung Nr. 18 in der Wohnanlage Hammer Park ist bereits gerumt und renoviert und kann bereits 10 Tage vor Mietbeginn der Mieterin Kitti rgl bergeben werden, Wohnung Nr. 12 wird zur Zeit gerumt und renoviert, sie soll Ende Mrz an die Springorum Immobilien AG bergeben werden. Die Wohnungen sind mit Raufasertapete tapeziert und wei gestrichen. Der Fuboden ist mit Laminat ausgelegt. Der Mietbeginn ist in beiden Fllen der 01.04. d. J., die Wohnungsbergabe soll bei der Wohnung Nr. 18 am 21.03. d. J. und der Wohnung Nr. 12 am 31.03. d. J. erfolgen. Zur Vorbereitung der bergabe mssen Sie als Kundenbetreuer bergabeprotokolle vorbereiten und Wohnungsunterlagen zusammenstellen.
Aufgabe 1
Nachdem Sie nun einen Termin mit Kitti rgl und einem Techniker der Springorum Immobilien AG fr den 21.03. d. J. vereinbart haben, stellen Sie nun die Unterlagen zur bergabe der Wohnung Nr. 18 zusammen.
1.1
Das Mietverhltnis beginnt gem Mietvertrag am 01.04. d. J.. Wann gelten die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhltnis?
1.2
Zahlt Kitti rgl ab dem 21.03. d. J. oder erst ab dem 01.04. d. J. Miete?
1.3
Welche Folgen hat die bergabe am 21.03. d. J. fr Kitti rgl aus mietrechtlicher Sicht?
Aufgabe 2
Welche Unterlagen stellen Sie zur Wohnungsbergabe der Wohnung Nr. 18 zusammen, und was nehmen Sie zur Wohnungsbergabe mit?
Aufgabe 3
Eine wichtige Unterlage ist das bergabeprotokoll, hier als Einzugsprotokoll. Im Telefongesprch hat Kitti rgl einige Fragen zu diesem Protokoll? Wozu dient das bergabeprotokoll?
3.1
16
3.2
Was ist der Inhalt eines bergabeprotokolls? Erklren Sie der Mieterin Kitti rgl den Zweck und Inhalt eines Wohnungsbergabeprotokolls!
Aufgabe 4
Kitti rgl ruft Sie einen Tag nach der Terminvereinbarung an und teilt Ihnen mit, dass sie am 21.03. ihre 4-jhrige Tochter zu einer Freundin nach Hamburg fahren muss. Sie hat ihre Arbeitskollegin Bettina Flohe gebeten, sie bei der Wohnungsbergabe am 21.03. zu vertreten. Worauf mssen Sie achten, wenn ein Vertreter des Mieters die Wohnung bernimmt?
Aufgabe 5
Am 15.03 teilt Ihnen Kitti rgl telefonisch mit, dass sie ihre Tochter doch schon am 20.03. nach Hamburg fhrt und daher selbst an der Wohnungsbergabe teilnimmt. Wie sie schon bei der letzten Wohnungsbesichtigung erklrt hat, mchte sie die Gardinenleisten im Wohnzimmer und den Spiegelschrank im Badezimmer von der Vormieterin Ella Blitz bernehmen. Den von der Vormieterin angebrachten Fliesenspiegel in der Kche mchte Kitti rgl nun doch nicht wie vorher vereinbart bernehmen, da er nicht zu ihrer neuen Kchenzeile passt. Welche Regelung treffen Sie im bergabeprotokoll hinsichtlich der bernommenen Gegenstnde? Was vermerken Sie diesbezglich im Protokoll? Was vermerken Sie im bergabeprotokoll hinsichtlich des Fliesenspiegels in der Kche? Bei der Wohnungsbergabe am 21.03. werden folgende Mngel festgestellt: 1. Die Wohnzimmertr weist Kratzer auf. 2. Eine Bodenfliese im Bad ist leicht abgeplatzt. 3. Ein Kchenfenster lsst sich nicht richtig schlieen. 4. Im Badzimmer sind Klebereste an den Wandfliesen. 5. Ein Briefkastenschlssel fehlt. Welche Eintragungen nehmen Sie im bergabeprotokoll vor? Beschreiben Sie genau den Mangel und vereinbaren Sie, wer den Mangel zu beseitigen hat.
5.1
5.2
5.3
5.4
Wie sichern Sie Beweise fr die vorliegenden Mngel?
Aufgabe 6
Kitti rgl mchte, dass die Springorum Immobilien AG einen neuen Fliesenspiegel in der Kche anbringt, weil der bestehende Fliesenspiegel ihr nicht zusagt. Bei der bergabe (Auszugsprotokoll) der Wohnung wurde allerdings dem Vormieter erklrt, dass der Fliesenspiegel in der Wohnung verbleiben kann. Auch bei der Vertragsverhandlung wurde vereinbart, dass der bestehende Fliesenspiegel bernommen wird.
17
6.1
Kann Kitti rgl vom Vermieter einen neuen (neutralen) Fliesenspiegel verlangen?
6.2
Kitti rgl weigert sich bei der Wohnungsbergabe, das Protokoll zu unterschreiben, weil sie auf den neuen Fliesenspiegel besteht. Wie verhalten Sie sich in diesem Fall?
6.3
Ist die Wohnungsbergabe auch ohne Unterschrift des Protokolls und ohne einen der zwei Briefkastenschlssel am 21.03. d. J. erfolgt?
Aufgabe 7
Die Wohnung Nr. 12 wird wider Erwarten nicht zum 31.03 fertig. Der Vormieter hat die Renovierungsarbeiten noch nicht vollstndig abgeschlossen, es stehen noch einige Mbelstcke in der Wohnung. Welche Rechte haben die Eheleute Kleinfeld wegen nicht rechtzeitiger bergabe der Wohnung?
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FU IV 20132014 I | Studienbrief 3 | Modul 2: Vermietung von Wohnimmobilien (Teil 2) BLernsituationen| Lernsituation 9: Vorschriften zum Datenschutz und zur Datensicherung bei der Wohnraumvermietung beachten
LERNSITUATION 9
Vorschriften zum Datenschutz und zur Datensicherung bei der Wohnraumvermietung beachten Ausgangssituation
Lernsituation zur Selbstkontrolle Lsungshinweise in Teil E Geschtzter Zeitbedarf: 46 Stunden (inkl. Lesezeit Teil C) Hilfsmittel: Informationen zur Wohnanlage Hammer Park (Studienbrief 2) Fachliche Informationen und Grundlagen zum Thema Datenschutz und Datensicherheit (Teil C des Studienbriefs)
Die Springorum Immobilien AG hat die Mietvertrge mit der Krankenschwester Kitti rgl und dem Rentnerehepaar Heinz und Luise Kleinfeld abgeschlossen und unterzeichnet. Die Wohnung Nr. 18 und die Wohnung Nr. 12 in der Wohnanlage Hammer Park sind nun bergeben worden. Da bei der Vermietung viele neue personenbezogene Daten erfasst und bearbeitet und innerbetrieblich weitergegeben wurden, sind die Vorschriften zum Datenschutz und zur Datensicherung zu beachten. Da die Springorum Immobilien AG mehr als neun Mitarbeiter beschftigt, hat sie entsprechend dem Bundesdatenschutzgesetz Herrn Dirk Strunz als Datenschutzbeauftragten ernannt.
Aufgabe 1
In der Kantine der Springorum Immobilien AG lernen Sie Dirk Strunz kennen, der der neue Datenschutzbeauftragte des Unternehmens ist. Sie sind etwas verwundert, Sie haben gar nicht gewusst, dass es dafr eine eigene Stelle gibt. Natrlich haben Sie einige Fragen an Herrn Strunz bezglich seiner Arbeit. Wieso braucht die Springorum Immobilien AG eigentlich einen Datenschutzbeauftragten? Gibt es eine gesetzliche Vorschrift? Welche Fhigkeiten/Kenntnisse muss man als Datenschutzbeauftragter haben? Gibt es eine spezielle Ausbildung zum Datenschutzbeauftragten?
1.1
1.2
Aufgabe 2
Dirk Strunz erzhlt, dass er hauptschlich damit beschftigt sei, die Verwendung personenbezogener Daten zu regeln und zu berwachen. Was sind personenbezogene Daten? Welche allgemeinen Grundstze sind bei der Datenerfassung zu beachten? Die Daten welcher Personengruppen erfasst die Springorum Immobilien AG? Welche personenbezogenen Daten werden in der Springorum Immobilien AG erfasst? Wer knnte Interesse an den Daten haben, die im Unternehmen gespeichert sind?
2.1 2.2 2.3 2.4
2.5
19
2.6
Welche Regelungen/Verfahrensanweisungen knnte man in der Springorum Immobilien AG treffen, um den Missbrauch personenbezogener Daten zu verhindern?
Aufgabe 3
Dirk Strunz als neuer Datenschutzbeauftragter macht sich an die Arbeit. Zunchst mchte er den Informationsbogen fr Mietbewerber berprfen. Welche Fragen/Informationen sind zulssig/unzulssig? Kreuzen Sie entsprechend an!
Mietbewerber-Informationen 1. 1a. 2. 3. 4. 4a.. 5. 6. 7. 7a. 7b. 7c. 8. 9. 9a. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. Name, Vorname Aktuelle Anschrift des Interessenten Geburtsort, Geburtsdatum Staatszugehrigkeit, Nationalitt Kopie Personalausweis Vorlage des Personalausweises zur Identittsprfung im Rahmen der Mieterbewerbung Religionszugehrigkeit Anzahl der Mitbewohner sowie deren Stellung zum Mietinteressenten Eigenauskunft zur Einkommenshhe/Einkommensarten Vorlage von Einkommensnachweisen (Lohn/Gehalt, Rente, Transferleistungen nach SGB) Frage bezglich der Abgabe einer Eidesstattlichen Versicherung Frage nach Rumungstitel Einkommensarten/Arbeitgeber/Beruf Gesundheitszustand/Behinderungen Behinderungen politische Gesinnung/Mitglied einer Partei bisheriger Vermieter, Adresse, Telefonnummer bisher gezahlte Miete Zeitraum bisheriger Mietverhltnisse Art der Einrichtungsgegenstnde (wichtig bei Zwangsvollstreckung) Haustiere zu erwartender Besuch: wenig/normal/viel Musikintrumente/bevorzugte Musikrichtung Nichtraucher/Raucher: wenig, normal, viel Einstellung zum Alkohol Mitglied Mieterverein/Verbraucherschutz Vorstrafen
gltig
ungltig
20
Aufgabe 4
Seit Sie mit Herrn Strunz ins Gesprch gekommen sind, ist Ihr Interesse an datenschutzrechtlichen Fragen enorm gestiegen. Nicht nur beruflich, sondern auch privat ist der Datenschutz ein interessantes Thema. Wer wei, welche Daten nicht schon ber Sie gespeichert sind?
4.1
Ist die Datenspeicherung unserer neuen Mietern Kitti rgl und Heinz und Luise Kleinfeld rechtlich zulssig? Welche personenbezogenen Daten drfen grundstzlich nur erfragt werden? Drfen Heinz und Luise Kleinfeld auf die Frage nach Krankheiten bewusst falsche Antworten geben? Welche rechtlichen Konsequenzen hat das? Mit welchen Konsequenzen mssen die Eheleute Kleinfeld rechnen, wenn sie die Antwort auf unrechtmige Fragen verweigern? Zunehmend entstehen Warndateien im Wohnungswesen. Beteiligt an diesen Warndateien sind hufig auch Wohnungsunternehmen selbst. Welcher Zweck steckt dahinter? Wohnungsunternehmen haben mittlerweile die Mglichkeit, sich als Vertragspartner der SCHUFA anzuschlieen. Was ist denn die SCHUFA und was bedeutet es, Vertragspartner zu sein? Welche Daten drfen von den Wohnungsunternehmen, die Vertragspartner der SCHUFA sind, an diese bermittelt werden? Welche personenbezogenen Daten gibt die SCHUFA an ihre Vertrapsparteien weiter? Die Springorum Immobilien AG ist Vertragspartner der SCHUFA. Wann kann sie auf die Daten der SCHUFA zugreifen? Der Mietvertrag der Springorum Immobilien AG enthlt eine SCHUFA-Klausel. Was bedeutet das fr den Mieter? Anton Kowalski hat sich die SCHUFA-Klausel aus dem Mietvertrag streichen lassen. Nachdem er zweimal versptet die Miete bezahlt hat, meldet die Springorum Immobilien AG dies der SCHUFA. Ist dies rechtsmig? Wann drfen Wohnungsunternehmen eine Bonittsauskunft einholen?
4.2 4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
4.8
4.9
4.10
4.11
4.12
21
FU IV 20132014 I | Studienbrief 3 | Modul 2: Vermietung von Wohnimmobilien (Teil 2) C Fachliche Informationen und Grundlagen |4 Wohngeld
Fachliche Informationen und Grundlage
Wohngeld
Ziel der Wohngeldfrderung 1 WoGG
3 WoGG
Wohngeld ist neben der Frderung des Sozialen Wohnungsbaus (Objektfrderung) das wichtigste Instrument staatlicher Wohnbaufrderung. Ziel der Wohngeldfrderung (Subjektfrderung) ist die wirtschaftliche Sicherung angemessenen und familiengerechten Wohnens. Wohngeld wird als Zuschuss gezahlt, d.h. es muss im Unterschied zu einem Darlehen nicht zurckgezahlt werden. Fr den Mieter einer Wohnung gibt es den Mietzuschuss und fr die Eigentmer eines Eigenheims oder einer selbstgenutzten Eigentumswohnung den Lastenzuschuss. Im Folgenden wird exemplarisch nur der Mietzuschuss behandelt. Am 01.01.2009 sind mit der Wohngeldreform wesentliche Leistungsverbesserungen in Kraft getreten. Insbesondere sind hier Haushalte mit geringem Erwerbseinkommen sowie Rentnerinnen und Rentner begnstigt worden. Haushalte, die bisher 90,00 Wohngeld im Monat erhielten, bekommen nun etwa 140,00. Die Miethchstbetrge werden knftig unabhngig vom Baualter eingefhrt und zustzlich um 10 % erhht. Die Tabellenwerte wurden um 8 % angehoben. Auf Wohngeld besteht ein Rechtsanspruch, es ist also kein Almosen des Staates. Die Hhe des Wohngeldes ist abhngig von: der Anzahl der zu bercksichtigenden Haushaltsmitglieder, der Hhe des Gesamteinkommens, der Hhe der zuschussfhigen Miete bzw. Belastung. Wohngeld als Mietzuschuss
7 WoGG
4 WoGG
5 WoGG Zur Information: Ausfhrliche Informationen ber das Wohngeld sowie die Tabelle zum Wohngeldgesetz mit Beispielrechnungen finden Sie unter t http://bundesrecht.juris.de/wogg/index. html
Wohngeldberechtigt fr den Mietzuschuss sind folgende Personen: Mieter einer Wohnung oder eines Zimmers Untermieter Miethnliche Nutzungsberechtigte (z.B. Inhaber einer Genossenschaftswohnung) Eigentmer eines Hauses mit mehr als zwei Wohnungen Bewohner eines Heims (i.S. des HeimG)
Bei der Frderung spielt es keine Rolle, ob es sich um eine Wohnung oder lediglich ein Zimmer handelt, ob der Wohnraum in einem Neu- oder Altbau liegt oder ob der Wohnraum steuerbegnstigt, ffentlich gefrdert oder frei finanziert wurde. Allerdings muss ein Antrag gestellt werden, in dem die Berechtigung zum Erhalt von Wohngeld nachprfbar belegt wurde.
22
FU IV 20132014 I | Studienbrief 3 | Modul 2: Vermietung von Wohnimmobilien (Teil 2) C Fachliche Informationen und Grundlagen | 4 Wohngeld
4.1 Wohngeldantrag
22 WoGG
Wohngeld muss beantragt werden und zwar bei der rtlichen Wohngeldbehrde (z.B. Wohnungsamt). Der Antrag ist von der wohngeldberechtigten Person zu stellen. Bei mehreren Haushaltmitgliedern wird vermutet, dass die antragstellende Person von den anderen Hauhaltsmitgliedern als wohngeldberechtigte Person bestimmt ist.
4.2 Leistungsdauer
25 WoGG Weiterleistungsantrag
Wohngeld wird fr den Monat der Antragstellung im Allgemeinen fr zwlf Monate bewilligt. Ein Weiterleistungsantrag sollte mglichst zwei Monate vor Ablauf des Bewilligungszeitraums gestellt werden, um Unterbrechungen der Zahlung zu vermeiden.
4.3
5 WoGG
Anzahl der zu bercksichtigenden Haushaltsmitglieder
Dazu zhlen: Ehegatte eines Haushaltsmitglieds Lebenspartner oder Lebenspartnerin (nach dem LebenspartnershaftsG) Mitglieder einer Einstehensgemeinschaft (ehehnliche Lebenspartnerschaft) Eltern und Kinder eines Haushaltsmitglieds Geschwister, Onkel, Tante, Schwiegereltern, Schwager etc. Pflegekinder (-eltern) eines Haushaltsmitglieds Ausschluss
7 WoGG
Empfnger von Transferleistung, Auszubildende und Studenten ohne BAFGAnspruch und Wehrdienstleistende sind vom Wohngeld ausgeschlossen. Weiteres S. 8 Wohngeldbroschre siehe Link.
4.4 Gesamteinkommen
13 ff WoGG
Das Gesamteinkommen setzt sich zusammen aus der Summe der Jahreseinkommen (positive Einknfte i.S.d. 2 Abs. 1 u. 2 ESTG inklusive Werbungskosten) aller zu bercksichtigenden Haushaltsmitglieder abzglich bestimmter Freibetrge. Das Kindergeld bleibt beim Einkommen auer Betracht. Werbungskosten sind z.B. Fahrtkosten zur Arbeit, Berufskleidung, Kosten fr berufliche Weiterbildung etc. Die Werbungskosten von Lhnen und Gehltern sind mindestens pauschal 1.000,00 (ab 2011) im Jahr von Alters- und Witwenrenten mindestens pauschal 102,00 absetzbar. Bei entsprechendem Nachweis sind sie unbegrenzt absetzbar.
23
4.5
16 WoGG
Pauschalabzug
Bei der Ermittlung des Jahreseinkommens sind folgende Pauschalabzge absetzbar: 6 % mindestens, 10 % bei jedem Hauhaltsmitglied, das Pflichtbeitrge zur gesetzlichen Kranken- und Pflegeversicherung oder nur Steuern vom Einkommen entrichtet, (z.B. Berufssoldaten) 20% bei jedem Haushaltsmitglied das Pflichtbeitrge zur gesetzlichen Kranken- und Pflegeversicherung und z.B. Steuern entrichtet. (z.B. Beamte) 30% bei jedem Haushaltsmitglied, das Pflichtbeitrge zur gesetzlichen Kranken- und Pflegversicherung, zu gesetzlichen Rentenversicherung und Steuern vom Einkommen entrichtet (z.B. Arbeiter und Angestellte)
4.6
17 WoGG
Freibetrge
Von der sich aus den einzelnen Jahreseinkommen der zu bercksichtigenden Haushaltsmitgliedern ergebenden Summe der Jahreseinkommen knnen insbesondere noch folgende Betrge abgezogen werden: Freibetrag von 125,00 monatlich fr jedes schwerbehinderte zu bercksichtigende Haushaltsmitglied mit einem Grad der Behinderung von 100 oder wenigstens 80 bei einer Pflegbedrftigkeit i.S. des SBG XI. Freibetrag von 100,00 monatlich fr jedes Haushaltsmitglied mit einem Grad der Behinderung von unter 80 bei einer Pflegbedrftigkeit. Freibetrag von bis zu 50,00 monatlich fr jedes Kind unter 12 Jahren bei alleinerziehendem Haushaltmitglied. Abzugsbetrag in Hhe der Aufwendungen zur Erfllung gesetzlicher Unterhaltsverpflichtungen.
Einkommensgrenzen s. Tabellensammlung E-Campus
Bei der Ermittlung des Wohngeldes wird das Jahreseinkommen aller Haushaltsmitglieder durch 12 Monate geteilt.
4.7
9 WoGG ff
Zuschussfhige Miete
Die Hhe des Wohngeldes richtet sich auch als dritter Faktor nach der zuschussfhigen Miete bzw. Belastung. Die zuschussfhige Miete bzw. Belastung setzt sich zusammen aus der Summe der nach den wohngeldrechtlichen Vorschriften ermittelten Miete bzw. Belastung. Die Miete ist das vereinbarte Entgelt fr die Gebrauchsberlassung von Wohnraum aufgrund von Mietvertrgen, Untermietvertrgen oder hnlichen Nutzungsverhltnissen.
24
Zur Miete gehren auch alle kalten Betriebskosten z.B. Kosten des Wasserverbrauchs, Kosten der Abwasser- und Mllbeseitigung, Kosten der Treppenhausbeleuchtung, etc.
Nicht zur Miete gehren: warme Betriebskosten (Kosten fr Heizung und Warmwasser) Untermietzuschlge Vergtungen fr die berlassung von Mbeln, Stellpltzen oder Garagen) Zuschlge fr gewerbliche Nutzung
4.8
12 WoGG
Zuschussfhige Hchstbetrge
Wohngeld wird nicht fr unangemessen hohe Wohnkosten geleistet. Die Miete oder im Falle von Eigenheimen und selbstgenutzten Eigentumswohnungen die Belastung ist nur bis zu bestimmten Hchstbetrgen zuschussfhig. Die zuschussfhigen Hchstbetrge richten sich nach dem rtlichen Mietniveau einer bestimmten Mietenstufe (Liste der Mietstufen siehe gesonderte Datei des Bundesministeriums fr Verkehr, Bauen und Stadtentwicklung (bmvbs), Bochum z.B. Mietenstufe III, Dsseldorf Mietenstufe VI). Es gibt sechs Mietenstufen. Wohnen in einer Wohnung mehrere Haushaltsmitglieder, erhht sich die zuschussfhige Miete entsprechend.
Hchstbetrge s. Tabellensammlung E-Campus
Bei der Leistung des Wohngeldes wird die Miete oder Belastung insoweit nicht bercksichtigt, als sie monatlich folgende Hchstbetrge bersteigt.
4.9
19 WoGG
Die Hhe des Wohngeldes
Die Hhe des Wohngeldes ist gem 19 WGG z.B. bei bis zu zwlf zu bercksichtigenden Haushaltsmitgliedern mit einer Formel errechnet vgl. 19 WoGG. Zur einfacheren Ermittlung des Wohngeldes werden Wohngeldtabellen fr die einzelnen Haushaltsgren verwendet. (t www.bmvbs.de)
Wohngeldtabellen s. Tabellensammlung E-Campus
Wohngeldermittlung
Alleinstehender Einkommen: Rente Eigenbeteiligung an der gesetzlichen Kranken- und Pflegeversicherung, keine Steuern auf den Ertragsanteil der Rente. Stadt der Mietestufe VI (z.B. Dsseldorf) 800,00
Wohnort:
Monatliche Bruttorente
25
./.
Werbungskostenpauschale fr den Rentner (102,00 12)
8,50 791,50 79,15
./. pauschaler Abzug (10 %)
monatliches Gesamteinkommen zu zahlende monatliche Bruttomiete Hchstbetrag lt. Tabelle zu bercksichtigende Miete Mietzuschuss monatlich
712,35 375,00 407,00 375,00 76,00
Der Mietzuschuss von 76,00 ergibt sich aus der Wohngeldtabelle fr ein zu bercksichtigendes Haushaltsmitglied bei einem monatlichen Gesamteinkommen von mehr als 710,00 bis 720,00 und einer zu bercksichtigenden Miete von monatlich mehr als 390,00 bis 400,00.
Zwei zu bercksichtigende Haushaltsmitglieder

Ehepaar Einkommen: Renten, Eigenbeteiligung an der gesetzlichen Kranken- und Pflegeversicherung, keine Steuern auf den Ertragsanteil der Renten Ehemann schwerbehindert (GdB 100). Stadt der Mietenstufe V des Ehemanns 900,00 der Ehefrau 320,00
Wohnort:
Monatliche Bruttorente
./. Werbungskostenpauschale fr Rentner ./. pauschaler Abzug (10/10 %) Summe der Einkommen ./.
26
8,50 891,50
8,50 311,50
89,15 31,15 802,35 280,35 1.082,70 125,00 957,70 425,00
Schwerbehindertenfreibetrag (GdB 100) monatliches Gesamteinkommen zu zahlende monatliche Bruttomiete
Hchstbetrag lt. Tabelle zu bercksichtigende Miete Mietzuschuss monatlich
468,00 425,00 84,00
Der Mietzuschuss von 84,00 ergibt sich aus der Wohngeldtabelle fr zwei zu bercksichtigende Haushaltsmitglieder bei einem monatlichen Gesamteinkommen von mehr als 950,00 bis 960,00 und einer zu bercksichtigenden Miete von monatlich mehr als 420,00 bis 430,00.
Wohngeldermittlung
Familie: Einkommen: Ehepaar mit 2 Kindern Beide Eheleute sind Angestellte, beide entrichten Pflichtbeitrge zur gesetzlichen Kranken- und Pflegeversicherung, und zur Rentenversicherung Nur der Ehemann zahlt Steuern vom Einkommen. Stadt der Mietestufe III (z.B. Bochum) des Ehemanns 1.750,00 der Ehefrau 650,00
Wohnort: ./.
Monatliches Bruttoeinkommen Werbungskostenpauschale fr Angestellte (1.000,00 12)
83,33 1.666,67
83,33 566,67
./. pauschaler Abzug (30/20 %)
500,00 113,33 1.166,67 453,34 1.620,01 525,00 556,00 525,00 55,00
monatliches Gesamteinkommen zu zahlende monatliche Bruttomiete Hchstbetrag lt. Tabelle zu bercksichtigende Miete Mietzuschuss monatlich
Der Mietzuschuss von 55,00 ergibt sich aus der Wohngeldtabelle fr vier zu bercksichtigende Haushaltsmitglieder bei einem monatlichen Gesamteinkommen von mehr als 1.620,00 bis 1.630,00 und einer zu bercksichtigenden Miete von monatlich mehr als 520,00 bis 530,00.
27
Mgliche Erhhungen oder Minderungen

27 WoGG
Normalerweise bleibt das Wohngeld whrend des laufenden Bewilligungszeitraums unverndert. Doch ist innerhalb des Bewilligungszeitraums eine Erhhung des Wohngeldes auf Antrag mglich, wenn Die Anzahl der Haushaltmitglieder sich erhht (z.B. Geburt eines Kindes), die zu bercksichtigende Miete oder Belastung abzglich Heizkosten um mehr als 15 % gestiegen ist, das Gesamteinkommen um mehr als 15 % verringert wird (z.B. Arbeitslosigkeit). Das Wohngeld kann auch von Amts wegen in folgenden Fllen gekrzt werden: Die Anzahl der Haushaltsmitglieder verringert sich (z.B. durch Auszug eines Kindes), die Miete oder Belastung abzgl. der Heizkosten vermindert sich um mehr als 15 %, das Gesamteinkommen erhht sich um mehr als 15 %.
23 u.37 WoGG
In diesen Fllen muss der Wohngeldempfnger die zustndige Stelle unverzglich darber informieren. Ein Versto kann mit einer Geldbue geahndet werden.
28
FU IV 20132014 I | Studienbrief 3 | Modul 2: Vermietung von Wohnimmobilien (Teil 2) C Fachliche Informationen und Grundlagen | 5 Mietvertrag
5
5.1
Zweiseitiges Rechtsgeschft
Mietvertrag
Rechtscharakter des Mietvertrags
Der Mietvertrag ist ein zweiseitiges Rechtsgeschft, welches gegenseitige Verpflichtungen auslst. Zweiseitig verpflichtender Vertrag:
535 Abs. 1 BGB
535 Abs. 2 BGB
Der Vermieter verpflichtet sich, die vermieteten Rume whrend der Mietzeit im vertragsgemen Zustand zu berlassen (Gebrauchsberlassungspflicht) Der Mieter verpflichtet sich zur Zahlung der vereinbarten Miete. Dauerschuldverhltnis: Die oben genannten Leistungen (berlassung der Wohnung, Zahlung der Miete) werden nicht nur einmalig geschuldet (wie z.B. bei einem Kaufvertrag), sondern sind whrend der gesamten Mietzeit gltig.
Mietrecht im BGB 535580 BGB
Mietvertrge ber Wohnraum werden in den 535548 BGB (allgemeine Vorschriften ber Mietverhltnisse) sowie in den 549577a BGB (Mietverhltnisse nur ber Wohnraum) geregelt. Die speziellen Regelungen ber Gewerberume finden in 578 Abs. 2 BGB und 580 a Abs. 2 BGB Anwendung.
5.2
Angebot und Annahme
Zustandekommen und Form des Mietvertrags
Ein Mietvertrag kommt durch zwei bereinstimmende Willenserklrungen (Angebot und Annahme) zu Stande. Eine an die Allgemeinheit gerichtete Zeitungsannonce stellt kein rechtlich verbindliches Angebot dar. Sie ist lediglich eine Aufforderung zur Abgabe einer Willenserklrung.
Form
Grundstzlich gibt es fr Mietvertrge keine besonderen Formvorschriften. Sie knnen folglich schriftlich, mndlich oder durch konkludentes (schlssiges) Handeln abgeschlossen werden. Von dem Grundsatz der Formfreiheit bei Mietvertrgen gibt es eine Ausnahme: Mietvertrge (550 BGB) mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr bedrfen der Schriftform. Andernfalls gelten sie fr unbestimmte Zeit abgeschlossen. In diesem Fall ist eine Kndigung jedoch frhestens zum Ablauf eines Jahres nach berlassung der Wohnung mglich (550 BGB). Diese Vorschrift gilt fr Mietvertrge ber Wohnrume, Geschftsrume und Grundstcke (550 BGB i.V.m. 578 BGB). Bei einem mndlichen Mietvertrag gelten die Bestimmungen des BGB. Ein konkludenter Vertrag kommt zu Stande, wenn der Mieter in Kenntnis des Vermieters die Wohnung in Besitz nimmt und von ihr Gebrauch
29
550 BGB
Stillschweigender Mietvertrag nach BGB
Stillschweigende Verlngerung 545 BGB
macht und sich beide Parteien ber die wesentlichen Vertragsbedingungen im Klaren sind. Eine stillschweigende Verlngerung entsteht dann, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, sofern nicht innerhalb von zwei Wochen eine Mietpartei dem anderen Teil ihren entgegenstehenden Willen erklrt. Dies kann allerdings vertraglich ausgeschlossen werden. In der Praxis werden Mietvertrge aus Beweisgrnden i.d.R. schriftlich abgeschlossen. Die Schriftform bedeutet, dass der Mietvertrag eigenhndig und handschriftlich von den Vertragsparteien unterschrieben wird (126 BGB). Besteht die Vertragsurkunde aus mehreren Blttern, so mssen die Parteien die Zusammengehrigkeit der einzelnen Teile durch Heften, Klammern, Binden, Kleben usw. kenntlich machen sowie die Seiten fortlaufend nummerieren. Nachtrge mssen eigenhndig von beiden Seiten unterschrieben werden.
5.3
Das Recht zur freien Gestaltung des Mietvertrags und seine Grenzen
Grundsatz der Vertragsfreiheit

Vertragsfreiheit
Das Brgerliche Gesetzbuch basiert auf der Idee der Vertragsfreiheit. Die Vertragsfreiheit beinhaltet das Recht des freien Brgers, Vertrge mit Anderen abzuschlieen, ohne dass der Staat sich in den Inhalt, die Form des Vertrags oder die Wahl des Vertragspartners einmischen darf.
Grenzen der Vertragsfreiheit:

134 BGB 138 BGB
a) Allgemein Versto gegen ein gesetzliches Verbot (134 BGB), Sittenwidrigkeit und Wucher (138 BGB), gegen das Gebot von Treu und Glauben (242BGB). b) Unabdingbare Vorschriften im Gesetz Im Bereich des Wohnraummietrechts finden sich im BGB zahlreiche Vorschriften, von denen in einem Mietvertrag zu Lasten des Mieters nicht abgewichen werden darf (Ziel: Mieterschutz!).
Bei Wohnraummietverhltnissen darf der Vermieter keine Kaution verlangen, die drei Monatskaltmieten bersteigt. Dies ist laut 551 Abs. 4 BGB ausdrcklich verboten. Eine anders lautende Klausel in einem Mietvertrag wre ungltig. Die Vorschriften zur Vermietung von Sozialwohnungen (WoFG, WoBindG, NMV, II. BV) sind ebenfalls nicht abdingbar. An Stelle der unwirksamen Klausel tritt die gesetzliche Regelung!
30
Unabdingbare Regelung im Wohnraummietvertrag
Der Katalog der unabdingbaren Regelungen enthlt den gesamten Kndigungsschutz einschlielich Sozialklausel (573, 574, 573 a bis c BGB) die Bestimmungen der 557 BGB bis 561 ber die Miethhe, insbesondere das Vergleichsmietenverfahren den Schutz bei Modernisierungen durch den Vermieter (554 BGB) die Mietminderung (536 BGB) die fristlose Kndigung des Mieters bei Nichtgewhrung oder Entziehung des Gebrauchs der Wohnung und bei gesundheitsgefhrdender Beschaffenheit der Wohnung (569 BGB) die Mitnahme eingebauter Einrichtungen beim Auszug, wenn kein angemessener Ausgleich vorgesehen ist. (552 BGB) die teilweise Untervermietung bei berechtigtem Interesse des Mieters (553 Abs. 2 BGB) die Hhe, Flligkeit und Verzinsung der Mietkaution (551 BGB) die Aufrechnung gegen die Miete oder die Zurckhaltung der Mietzahlung, wenn dem Mieter wegen Mngeln der Mietsache Ersatzansprche zustehen (556 b BGB). Der Mieter muss dem Vermieter seine Absicht dem Vermieter einen Monat vor Flligkeit schriftlich mitteilen. die Grnde fr die fristlose Kndigung des Vermieters (569 BGB), wie nachhaltige Hausfriedensstrung, Zahlungsverzug die Kndigung des Mieters bei unbefristeten Mietvertrgen zum dritten Werktag eines Monats unter Wahrung der gesetzlichen Kndigungsfristen (573 c BGB) die Wahl der Familienangehrigen, nach dem Tod des Mieters die Wohnung beizubehalten, wenn sie mit dem Mieter zusammengelebt haben (563 BGB)
Abb. 1: Katalog der unabdingbaren Regelungen
305310 BGB
Formularmietvertrag
Ausnahme: Individualvereinbarung
c) Allgemeine Geschftsbedingungen In der Praxis werden hufig Formularmietvertrge verwendet, um einheitliche Vertragsverhltnisse zu schaffen und Auslegungsprobleme zu vermeiden. Dies fhrt zu einer schnelleren Bearbeitung der Mietvertrge und mindert das Risiko, dass wichtige Vertragsbestandteile vergessen werden. Allerdings sind Formularmietvertrge stets auf Rechtsgltigkeit zu berprfen, da diese den hohen Anforderungen der 305310 BGB (Regelung der allgemeinen Vertragsbestimmungen) sowie der aktuellen Rechtsprechung gengen mssen. Diese Bestimmungen gelten insbesondere dem Verbraucherschutz, hier dem Schutz der Mieter. Ein Vertrag gilt als Formularmietvertrag, wenn er fr eine Vielzahl von Vertrgen erstellt wird, dabei zhlt nicht die tatschliche Verwendung, sondern bereits die Verwendungsabsicht. Nach der Rechtsprechung reicht es, den Vertragstext oder Teile davon drei- bis fnf mal zu verwenden bzw. die Absicht zur mehrfachen Verwendung zu haben. Ein Formularmietvertrag fllt somit unter die Regelungen der allgemeinen Geschftsbedingungen. Klauseln im Mietvertrag, die gegen diese Bestimmungen verstoen, sind unwirksam. Es gelten dann die gesetzlichen Regelungen des Mietrechts nach 535 ff BGB. Ausnahme: Individuell ausgehandelte Klauseln sind dagegen wirksam und verdrngen den Vordruck. Der individuell ausgehandelte Vertragstext hat also Vorrang und ist strker als jene anderslautende vorformulierte Vertragsregelung. (305b BGB)
31
Verbotsvorschriften
Folgende Klauseln sind im Formularmietvertrag verboten: berraschende Klausel (305 c Abs. 1 BGB)
berraschende Klausel 305 c I BGB
Darunter versteht man Bestimmungen, die so ungewhnlich sind, dass der Vertragspartner nicht damit zu rechnen braucht. Der Mieter verpflichtet sich, wchentlich das Auto des Vermieters zu putzen. Benachteiligungsklausel (307 Abs. 1 BGB)
Benachteiligungsklausel 307 BGB
Der Vertragspartner darf durch diese Vereinbarung, die im brigen gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstt, nicht unangemessen benachteiligt werden. Verbot von Damen-/Herrenbesuch in der Wohnung, generelles Duschverbot nach 22.00 Uhr etc. Der Mieter muss grundstzlich alle drei Jahre die Kche renovieren. Endrenovierungsklausel unabhngig von vorher geleisteten Schnheitsreparaturen. Unklarheitenregel (305 c Abs. 2 BGB) Zweifel bei der Auslegung allgemeiner Geschftsbedingen gehen zu Lasten des Vermieters. Klauselverbote 308 und 309 BGB Folgende Klauseln sind beispielsweise unwirksam:
Klauselverbote 308 und 309 BGB
Verzicht auf das Aufrechnungsrecht des Mieters Pauschalierter Schadensersatz bei Zahlungsverzug
5.4 Mietvertragsparteien Ausgewhlte Parteien auf der Vermieterseite

Einzelunternehmen, juristische Personen (AG, GmbH) und Personengesellschaften (OHG, KG) Ist der Vermieter ein Unternehmen, ist auf seine Rechtsfhigkeit und die entsprechenden Vertretungsbefugnisse zu achten. Personenmehrheiten Besteht die Vermieterseite aus mehreren Personen (Eheleute, Erbengemeinschaft), ist darauf zu achten, dass Willenserklrungen nur von allen gemeinsam abgegeben und entgegengenommen werden knnen. Sie haften dem Mieter gesamtschuldnerisch, d.h. jeder haftet unmittelbar fr alle Schulden der Vermieterseite.
32
Ausgewhlte Parteien auf der Mieterseite

Minderjhrige Mieter
Minderjhrige Mieter
106 ff. BGB Zustimmung (vorher: Einwilligung, nachher: Genehmigung)
Zustimmung des gesetzlichen Vertreters
Der Abschluss eines Mietvertrags durch einen beschrnkt Geschftsfhigen bedarf der Zustimmung des gesetzlichen Vertreters (z.B. Eltern). Beschrnkt geschftsfhig ist, wer das 7., aber noch nicht das 18. Lebensjahr vollendet hat. Bis zur Zustimmung des gesetzlichen Vertreters sind Willenserklrungen von beschrnkt Geschftsfhigen schwebend unwirksam. Erst mit erfolgter Zustimmung wird die Willenserklrung des Minderjhrigen wirksam. Ein ohne Einwilligung des gesetzlichen Vertreters mit einem minderjhrigen Mieter abgeschlossener Mietvertrag ist somit schwebend unwirksam (s. 108 BGB). Der Minderjhrige haftet weder fr die Zahlung der Miete noch fr eine Nutzungsentschdigung. In bestimmten Ausnahmefllen knnen auch beschrnkt Geschftsfhige Willenserklrungen ohne Einwilligung des gesetzlichen Vertreters abgeben (110113 BGB). So kann ein Minderjhriger, der von seinem gesetzlichen Vertreter die Erlaubnis zum Abschluss eines Arbeitsvertrags erhalten hat, alle Rechtsgeschfte eigenstndig abschlieen, die im Zusammenhang mit dem Arbeitsvertrag stehen, wie z.B. einen Mietvertrag abschlieen, falls ein arbeitsbedingter Wohnungswechsel notwendig ist, ein Girokonto erffnen usw. (113 BGB). Zu beachten ist aber, dass sich die Vorschriften des 113 BGB auf Arbeitsverhltnisse beziehen und nicht auf Ausbildungsverhltnisse. Ein minderjhriger Auszubildender bentigt zur Anmietung einer Wohnung die Zustimmung des gesetzlichen Vertreters. Personenmehrheiten auf der Mieterseite Treten mehrere Personen als Mieter in den Vertrag ein, werden sie in der Regel als BGB-Gesellschaft behandelt.
Gesamtschuldnerische Haftung
Sie haften gesamtschuldnerisch gegenber dem Vermieter. Gesamtschuldnerisch bedeutet, dass jeder gegenber dem Vermieter fr die gesamten Schulden haftet. Willenserklrungen knnen nur von allen Mietern gemeinsam abgegeben und entgegengenommen werden. Zieht ein Mieter aus der gemeinsamen Wohnung aus, so berhrt das seine Rechtsstellung als Mieter gegenber dem Vermieter nicht. Um aus dem Mietverhltnis entlassen zu werden, bedarf es einer besonderen Vereinbarung zwischen den in der Gesellschaft verbleibenden Mietern, dem ausscheidenden Mieter und dem Vermieter. Wenn der Vermieter an Wohngemeinschaften vermietet (z.B. Studenten), ist im Zweifel davon auszugehen, dass ein Auswechseln von Mietern der Wohngemeinschaft zulssig ist, sofern die Gesamtpersonenzahl nicht berschritten wird. Ehegatten als Mieter
Ein Ehegatte
Schliet nur ein Ehegatte den Mietvertrag ab, so wird er allein hieraus berechtigt und verpflichtet. Der andere Ehegatte wird Mitbesitzer der Wohnung. Er geniet jedoch einen besonderen ehelichen Schutz, der erst mit der Schei33
dung endet. Dieser besondere Schutz uert sich u.a. darin, dass bei einer Zwangsrumung auch ein Titel gegen ihn vorliegen muss. Hatte der Mieter die Wohnung schon vor der Eheschlieung angemietet, so ist er zur Aufnahme seines Ehegatten berechtigt, sofern die Wohnung nicht berbelegt wird. Darber muss er den Vermieter informieren.
Beide Ehepartner als Vertragspartner
Sind beide Ehegatten als Mieter in den Vertrag eingetreten, gelten im Zweifel die Regeln der BGB-Gesellschaft. Zu den rechtlichen Konsequenzen siehe oben. Sollen die Eheleute Mieter werden, empfiehlt es sich, dass sowohl die entsprechenden Angaben im Kopf des Mietvertrages ausgefllt werden als auch beide Ehegatten den Vertrag unterschreiben. Stellvertreter Beide Vertragsparteien knnen sich bei der Abgabe der Willenserklrungen eines Vertreters bedienen. Eine Hausverwaltung schliet im Namen und auf Rechnung des Eigentmers einen Mietvertrag ab. In diesem Fall sind die entsprechenden Vollmachten zu berprfen und diese Vertretung muss im Mietvertrag kenntlich gemacht werden. Wechsel der Mietparteien
Kauf bricht nicht Miete 566 BGB
Wechselt der Vermieter durch Verkauf der Mietsache, bleibt das Mietverhltnis hierdurch unberhrt. Es gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete (566 BGB). Wechsel der Mietparteien im Rahmen der Erbfolge Vertragsnderungen sind nur im gegenseitigen Einvernehmen mglich. So kann die sptere Aufnahme einer Kautionsregelung oder bernahme von Schnheitsreparaturen im Mietvertrag nur mit dem Einverstndnis des Mieters vorgenommen werden. Mietverhltnisse knnen im gegenseitigen Einvernehmen aufgelst werden. Bei Tod des alleinigen Mieters regelt das BGB, wer in den Mietvertrag eintreten (z.B. Ehegatte, Lebenspartner J 563 BGB) oder den Mietvertrag fortsetzen (z.B. Erben J 564 BGB) darf. Bei mehreren Mietern wird das Mietverhltnis mit den berlebenden Mietern fortgesetzt (563a BGB).
Vertragsnderung
Tod des Mieters 563 BGB ff., 564 BGB
Wohnungsgenossenschaft
Dauernutzungsvertrag bei Genossenschaften
In Wohnungsgenossenschaften sind die Mieter gleichzeitig Mitglieder der Genossenschaften. Deshalb wird kein Mietvertrag, sondern ein Dauernutzungsvertrag abgeschlossen. Die Mitglieder zahlen ein Nutzungsentgelt und keine Miete.
34
5.5
Untervermietung
Das Ehepaar I., beide italienische Staatsbrger, mieten 2002 eine Wohnung in Frankfurt an. 2010 ziehen sie nach Italien um, ohne den Vermieter zu informieren. Die Frankfurter Wohnung berlassen sie dem Bruder von Frau I., der sie mit seiner Familie bewohnt. Als 2011 eine NebenkostenNachforderung nicht bezahlt wird, erfhrt der Vermieter vom Mieterwechsel. Nach Abmahnung kndigt er dem Ehepaar I. fristlos.
Vermieter
Hauptmieter
Untermieter
Haupt-(Mietvertrag)
Unter-(Mietvertrag)
Untervermietung (berlassung von (Wohn-)Rumen zum selbstndigen Gebrauch
anders
berlassung zum unselbstndigen Gebrauch a. Besuch b. Haushaltshilfe c. Aufnahme von Ehegatten d. Begrndung einer ehehnlichen Gemeinschaft b-d.: darf zu keiner berbelegung fhren, ansonsten reicht eine Anzeige an den Vermieter
Abb. 2: Untervermietung
35
Allgemeine Regelung fr alle Mietverhltnisse Eine Untervermietung ist nur mit Erlaubnis des Vermieters mglich. Der Mieter hat aber bei Versagung der Untervermietung ein auerordentliches Kndigungsrecht (540 Abs. 1 BGB), sofern nicht in der Person der Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Spezielle Regelung zur Untervermietung bei Wohnraum (553 BGB) Die Erlaubnis zur Untervermietung muss der Vermieter erteilen, wenn... ein berechtigtes Interesse des Mieters nach Abschluss des Mietvertrags vorliegt, z.B. ein wirtschaftlicher Grund. Ausnahmen: In der Person des Dritten liegt ein wichtiger Grund der Wohnraum wird bermig belegt sonstige Unzumutbarkeit fr den Vermieter Rechte und Pflichten Der Vermieter kann bei unerlaubter Untervermietung diese Rechte getend machen: fristlose Kndigung nach erfolgloser Abmahnung ordentliche (fristgerechte) Kndigung Klage auf Unterlassung
Der Mieter hat folgende Rechte bei Verweigerung einer berechtigten Untervermietung durch den Vermieter: Klage auf Erteilung der Erlaubnis auerordentliche Kndigung mit den gesetzlichen Fristen nach 540 Abs. 1 S. 2 BGB, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. J Der Mieter haftet fr ein Verschulden des Untermieters (540 Abs. 2 BGB). J Die Vorschriften zur Untervermietung sind zwingend ( 553 Abs. 3 BGB)
36
5.6
Wesentliche Inhalte des Mietvertrags
Ein Mietvertrag lsst sich in mehrere Bestandteile gliedern. Bestandteile des Mietvertrags
1. Allgemeiner Teil Parteien (Mieter, Vermieter) Mietobjekt (Lage, Gre, Rume) Mietzweck (Wohnen) Mietbeginn und Mietdauer (i.d.R. unbefristet) Miete (Grundmiete und Nebenkosten)
2. Allgemeine Vertragsbestimmungen Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien Besondere Vereinbarungen 3. Hausordnung Verhalten fr ein reibungsloses Zusammenleben innerhalb des Mietobjekts, z.B. Ruhezeiten 4. bergabeprotokoll Anzahl der Rume Gegenstnde innerhalb der Wohnung Zustand der Wohnung (Mngel) Mngelbeseitigung und Fristen Anzahl der Schlssel
Abb. 3: Bestandteile des Mietvertrags
5.6.1 Mietdauer 5.6.1.1 Unbefristete Wohnraummietvertrge

Ist eine Mietzeit nicht bestimmt, kann jede Vertragspartei das Mietverhltnis unter Einhaltung einer gesetzlichen oder vertraglichen Kndigungsfrist ordentlich kndigen.
Berechtigtes Interesse des Vermieters zur ordentlichen Kndigung 573 BGB
Bei Wohnraummietverhltnissen bentigt der Vermieter einen besonderen Kndigungsgrund fr eine ordentliche Kndigung (ein sogenanntes berechtigtes Interesse). Der Mieter kann hingegen ohne besondere Begrndung ordentlich kndigen.
37
5.6.1.2 Wohnraumzeitmietvertrge
Zeitmietvertrag 542 Abs. 2 BGB 575 f BGB
Das Wesen eines Zeitmietvertrags besteht darin, dass das Mietverhltnis nach Ablauf der Befristung automatisch beendet wird, sofern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fllen auerordentlich gekndigt oder verlngert wird (542 Abs. 2 BGB). Eine ordentliche Kndigung ist whrend der Laufzeit also nicht mglich. Beim Abschluss eines Zeitmietvertrags fr Wohnraum sind einige nicht abdingbare Besonderheiten zu beachten, die in den 575 und 575a BGB geregelt sind. Merkmale eines Zeitmietvertrags
575 f BGB
Zwingende Grnde fr den Zeitmietvertrag
Laufzeit:
Beliebige Laufzeit (aber 544 BGB beachten) Nach Ablauf der Mietzeit mchte der Vermieter ... an den Rumen Eigenbedarf fr sich, seine Familienangehrigen oder Angehrige des Haushalts geltend machen oder in zulssiger Weise die Wohnrume beseitigen oder so wesentlich verndern oder instand setzen, dass die Manahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhltnisses erheblich erschwert wrden die Rume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten. Schriftliche Benachrichtigung des Mie ters ber den Grund der Befristung. Fehlt ein gesetzlich vorgesehener Grund bzw. wird der Grund nicht schriftlich mitgeteilt, kommt ein unbefristeter Mietvertrag zu Stande. Der Mieter kann vom Vermieter frhestens vier Monate vor Vertragsablauf verlangen, innerhalb eines Monats darber informiert zu werden, ob der Befristungsgrund noch besteht. Lsst sich der Vermieter hierfr mehr als einen Monat Zeit, verlngert sich der Zeitmietvertrag entsprechend.
Zulssiger Anlass:
Vermieterpflicht bei Vertragsabschluss:
Vermieterpflicht bei Vertragsablauf:
Abb. 4: Merkmale eines Zeitmietvertrages
Verzgerung des Befristungsgrunds 575 Abs. 3 BGB
Tritt der Befristungsgrund (Eigenbedarf, Abriss usw.) erst spter ein, kann der Mieter eine entsprechende Verlngerung des Zeitmietvertrags verlangen. Entfllt oder ndert sich der Befristungsgrund, kann der Mieter eine Verlngerung auf unbestimmte Zeit verlangen oder die Wohnung mit Ablauf der Befristung aufgeben und ausziehen.
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5.6.2
Miethhe bei Vertragsabschluss
Gesetzliche Vorschriften zur Mietpreisfestsetzung bei freifinanzierten Wohnungen

Mietpreisberhhung 5 WiStG
Bei einem Mietverhltnis ber freifinanzierten Wohnraum kann der Mietpreis im Grundsatz frei vereinbart werden. Grenzen der Vertragsfreiheit ergeben sich jedoch aus 5 WiStG (Mietpreisberhhung) und 291 StGB, 138 BGB (Wucher).
5 WiStG Mietpreisberhhung (1) Ordnungswidrig handelt, wer vorstzlich oder leichtfertig fr die Vermietung von Rumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lsst oder annimmt. (2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Rumen die blichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert bersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden fr die Vermietung von Rumen vergleichbarer Art, Gre, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhhungen der Betriebskosten abgesehen, gendert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendung des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 mageblichen Entgelte nicht in einem aufflligen Missverhltnis zu der Leistung des Vermieters stehen. (3) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbue bis zu 50.000,00 geahndet werden.
Mietpreisberhhung (Anmerkungen): Von Mietpreisberhhung spricht der Gesetzgeber, wenn die bei Vertragsabschluss vereinbarte Miete infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Rumen die Vergleichsmiete um mehr als 20 % bersteigt (Wesentlichkeitsgrenze). Wichtig ist, dass beide Kriterien erfllt sein mssen. Ausnahme: Solange die geforderte Miete die laufenden Aufwendungen des Vermieters nicht bersteigt, darf die Wesentlichkeitsgrenze auch berschritten werden, sofern kein aufflliges Missverhltnis zwischen Leistung und Gegenleistung (Mietwucher!) besteht. Rechtsfolgen: Die Mietpreisvereinbarung ist nichtig. Der Vermieter muss die erhaltene Miete, die die Wesentlichkeitsgrenze bersteigt, zurckerstatten. Dem Vermieter droht eine Geldbue bis zu 50.000,00.
Abb. 5: Mietpreisberhhung
39
291 StGB Wucher (1) Wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermgen oder die erhebliche Willensschwche eines anderen dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem Dritten 1. fr die Vermietung von Rumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen, 2. fr die Gewhrung eines Kredits, 3. fr eine sonstige Leistung oder 4. fr die Vermittlung einer der vorbezeichneten Leistungen Vermgensvorteile versprechen oder gewhren lsst, die in einem aufflligen Missverhltnis zu der Leistung oder deren Vermittlung stehen, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft. Wirken mehrere Personen als Leistende, Vermittler oder in anderer Weise mit und ergibt sich dadurch ein aufflliges Missverhltnis zwischen smtlichen Vermgensvorteilen und smtlichen Gegenleistungen, so gilt Satz 1 fr jeden, der die Zwangslage oder sonstige Schwche des anderen fr sich oder einen Dritten zur Erzielung eines bermigen Vermgensvorteils ausnutzt. (2) In besonders schweren Fllen ist die Strafe Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren. Ein besonders schwerer Fall liegt in der Regel vor, wenn der Tter 1. durch die Tat den anderen in wirtschaftliche Not bringt, 2. die Tat gewerbsmig begeht, 3. sich durch Wechsel wucherische Vermgensvorteile versprechen lsst.
138 BGB, sittenwidriges Rechtsgeschft, Mietwucher (Anmerkungen): Mietwucher liegt dann vor, wenn der Vermieter ... die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermgen oder eine erhebliche Willensschwche des Mieters ausgebeutet hat, indem er sich Vermgenheitsvorteile versprechen oder gewhren lie, die in einem aufflligen Missverhltnis zu seiner eigenen Leistung stehen (lt. Rechtsprechung ist dies gegeben, wenn die Miete die Vergleichsmiete um mehr als 50 % berschreitet). Wichtig ist, dass beide Kriterien erfllt sein mssen. Rechtsfolgen: Die Mietpreisvereinbarung ist nichtig. Der Mieter hat einen Rckzahlungsanspruch, der sich auf den gesamten, die ortsbliche Miete bersteigenden Betrag bezieht. Dem Vermieter droht sogar eine Freiheitsstrafe. Der Vertrag wird mit der angemessenen Miete aufrecht erhalten.
Abb. 6: Mietwucher
Mietpreisfestsetzung bei Sozialwohnungen (altes Recht)

Kostenmiete altes Recht 8 WoBindG
Vgl. Kap. 2.2, Studienbrief 2
Nach dem Wohnungsbindungsgesetz ist die Miete fr Sozialwohnungen auf der Grundlage der Kostenmiete zu ermitteln. Die Kostenmiete ist die Obergrenze und darf nicht berschritten werden (8 WoBindG). Andernfalls ist die Mietvereinbarung in Hhe des die Kostenmiete bersteigenden Betrages ungltig. Der berhhte Betrag ist inklusive Zinsen an den Mieter zurckzuzahlen. Der Anspruch auf Rckerstattung verjhrt nach Ablauf von vier Jahren nach der Mietzahlung, jedoch sptestens nach Ablauf eines Jahres von der Beendigung des Mietverhltnisses an (8 Abs. 2 WoBindG).
5.6.3 Nebenkosten
Nebenkosten knnen im Mietvertrag zustzlich zur Grundmiete vereinbart werden als:
40
Nebenkosten Betriebskosten Zuschlge Vergtungen
Beispiele 556 BGB, Betriebskostenverordnung, 20 Neubaumietenverordnung NMV fr Untervermietung, gewerbliche Nutzung etc. 26 NMV fr Einrichtungen, Stellpltze etc. 27 NMV
Abb. 7: Nebenkosten
Betriebskosten
Betriebskosten sind: laufende Kosten, die durch den bestimmungsgemen Gebrauch und durch das Eigentum entstehen. Gem 2 BetrKV werden 17 Betriebskostenarten vereinbart. laufende ffentliche Lasten Wasserversorgung Aufzug Straenreinigung und Mllbeseitigung Gebudereinigung Gartenpflege Beleuchtung Schornsteinreinigung Sach- und Haftpflichtversicherung Hauswart etc.
556 BGB
geregelt in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) Nach dem BGB hat der Vermieter die Betriebskosten zu tragen. In Mietvertrgen wird fast immer vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten zahlt.
In welcher Form werden die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt? Grundstzlich sind drei mietvertragliche Varianten denkbar: Vorauszahlungen: Der Mieter zahlt zunchst in angemessener Hhe eine monatliche Vorauszahlung (= Abschlag). Einmal jhrlich wird eine Betriebskostenabrechnung erstellt. Dabei werden die tatschlichen Kosten ermittelt und der Mieter anteilig an den Kosten, d.h. an den Kostensteigerungen (Fehlbetrge mssen nachgezahlt werden) und Kosteneinsparungen (Rckzahlung des berschusses) beteiligt.
41
Pauschale: Bei der Pauschalierung der Betriebskosten sind smtliche Kosten mit der monatlichen Betriebskostenpauschale abgegolten. Es gibt keine jhrliche Abrechnung. Das Risiko der ber- oder Unterzahlung tragen grundstzlich beide Vertragspartner.
560 BGB
Erhhungen der Pauschale mssen eindeutig im Mietvertrag vereinbart werden (Erhhungsoption), da sonst keine Erhhung der Pauschale mglich ist. Die Kosten der Sammelheizung und Warmwasserversorgung mssen nach der Heizkostenverordnung immer gesondert abgerechnet werden, weil hier eine verbrauchsabhngige Abrechnung Pflicht ist. Brutto-Kaltmiete: Die Betriebskosten sind bereits in der Miete enthalten, soweit nicht eine verbrauchsabhngige Abrechnung vorgeschrieben ist (z. B. in Hamburg: Wasser). Es gibt keine jhrliche Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter trgt das Kostenrisiko. Heizkosten sind gem Heizkostenverordnung in jedem Fall nach Verbrauch und m2 abzurechnen.
42
Mietvertrag
Parteien
Form
Inhalt
Allgemeine Geschftsbedingung Formularmietvertrge Klauselverbote berraschung Benachteiligung Unklarheit pauschalierter Schadensersatz Verzicht auf Aufrechnungsrecht
Vermieter auch mehrere Personen z.B. Erbengemeinschaft, auch juristische Personen Mieter auch mehrere Personen z.B. Eheleute, Wohngemeinschaften Minderjhrige Mit Zustimmung des Gesetzlichen Vertreters
Schriftform > 1 Jahr bei Zeitmietvertrag mndlich auf unbestimmte Zeit Kndigungsbeschrnkung stillschweigend = konkludent
Parteien Mietobjekt Mietzweck Mietdauer Miete
Rechte und Pflichten unabdingbare Regelungen
Abb. 8: Zusammenfassung Kap. 5 Mietvertrag
43

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Fernlehrgang Geprfte/r Immobilienverwalter/in (EBZ) 20132014 I

MODUL 4: Vermietung und Bewirtschaftung von Gewerbeimmobilien MODUL 5: Grundstcksverkehr

MODUL 3: Bewirtschaftung von Wohnimmobilien

Autoren Manfred Gerl Susanne Steuer-Petersen

Fachliche Begleitung RA Ursula Hennes (hwg eG)

FU IV 20132014 I | Studienbrief 3 | Modul 2: Vermietung von Wohnimmobilien (Teil 2) Inhaltsverzeichnis

FU IV 20132014 I | Studienbrief 3 | Modul 2: Vermietung von Wohnimmobilien (Teil 2) Inhaltsverzeichnis

FU IV 20132014 I | Studienbrief 3 | Modul 2: Vermietung von Wohnimmobilien (Teil 2) Inhaltsverzeichnis

Lsungshinweise zu Teil B und D

89 F Anhang 89 1 90 2 91 3 Index Abbildungsverzeichnis Weiterfhrende Literatur

FU IV 20132014 I | Studienbrief 3 | Modul 2: Vermietung von Wohnimmobilien (Teil 2) AThemeneinfhrung

Wer muss den Wohngeldantrag stellen? ( 3, 22 WoGG)

Fr welchen Zeitraum wird das Wohngeld bewilligt? ( 25 WoGG)

Wann sollte das Ehepaar Kleinfelds den nchsten Antrag stellen?

Vermietungsgesprche durchfhren Ausgangssituation

Vorbereitung auf das Vermietungsgesprch

Miet- und Nutzungsvertrge vorbereiten Ausgangssituation

Welche Folge htte ein Duschverbot nach 23.00 Uhr im Formularmietvertrag?

Aufgabe 2 2.1 (4 Punkte)

Wer unterschreibt den Mietvertrag mit dem Ehepaar Kleinfeld vermieterseitig?

Aufgabe 3 3.1 (2 Punkte)

Erlutern Sie in diesem Zusammenhang das Prinzip einer Betriebskostenvorauszahlung.

Die Flligkeit der Miete muss geregelt werden.

Wie lautet die gesetzliche Regelung zur Flligkeit der Miete.

Was versteht man unter dem Begriff Bagatellschden?

Nennen Sie drei Alternativen zur Barkaution.

Wohnungsbergabe planen und durchfhren Ausgangssituation

Wie sichern Sie Beweise fr die vorliegenden Mngel?

2.1 2.2 2.3 2.4

Fachliche Informationen und Grundlage

Ziel der Wohngeldfrderung 1 WoGG

Anzahl der zu bercksichtigenden Haushaltsmitglieder

Einkommensgrenzen s. Tabellensammlung E-Campus

Hchstbetrge s. Tabellensammlung E-Campus

Die Hhe des Wohngeldes

Wohngeldtabellen s. Tabellensammlung E-Campus

Werbungskostenpauschale fr den Rentner (102,00 12)

8,50 791,50 79,15

./. pauschaler Abzug (10 %)

712,35 375,00 407,00 375,00 76,00

Zwei zu bercksichtigende Haushaltsmitglieder

89,15 31,15 802,35 280,35 1.082,70 125,00 957,70 425,00

Schwerbehindertenfreibetrag (GdB 100) monatliches Gesamteinkommen zu zahlende monatliche Bruttomiete

Hchstbetrag lt. Tabelle zu bercksichtigende Miete Mietzuschuss monatlich

468,00 425,00 84,00

Monatliches Bruttoeinkommen Werbungskostenpauschale fr Angestellte (1.000,00 12)

./. pauschaler Abzug (30/20 %)

500,00 113,33 1.166,67 453,34 1.620,01 525,00 556,00 525,00 55,00

Mgliche Erhhungen oder Minderungen

535 Abs. 1 BGB

535 Abs. 2 BGB

Mietrecht im BGB 535580 BGB

Zustandekommen und Form des Mietvertrags

Stillschweigender Mietvertrag nach BGB

Stillschweigende Verlngerung 545 BGB

Grundsatz der Vertragsfreiheit

Grenzen der Vertragsfreiheit:

Unabdingbare Regelung im Wohnraummietvertrag

Abb. 1: Katalog der unabdingbaren Regelungen

Benachteiligungsklausel 307 BGB

Klauselverbote 308 und 309 BGB

5.4 Mietvertragsparteien Ausgewhlte Parteien auf der Vermieterseite

Ausgewhlte Parteien auf der Mieterseite