PRÄSENTIERT:

SPEZIAL
REPORT
2022

IN DIESEM REPORT:

• Macht es Sinn, Immobilien privat zu

halten?

• Wie du eine Firmenstruktur zum

Bestandsaufbau nutzt

• Spezialisiere dich auf die richtigen

Assetklassen

• Maximiere deine Margen über die

Wertschöpfungsketten

1X1
DES IMMOBILIEN-
DAS BESTANDSAUFBAUS
FÜR UNTERNEHMER
UND WARUM DU OHNE BONUS:
EINE HOLDINGSTRUKTUR Erfolgreich mit
NICHT WEIT KOMMEN WIRST Immobilien handeln
EINFÜHRUNG
GUTE GRÜNDE, UM ALS UNTERNEHMER IN IMMOBILIEN ZU INVESTIEREN

Wenn du bereits weißt, warum du dich für Immobilieninvestment und schnellen Bestandsaufbau
entschieden hast, kannst du diese kurze Einführung getrost überspringen und direkt zum
Kernthema dieses Reports vordringen. Andernfalls lerne im folgenden Abschnitt meine
Beweggründe kennen und wäge sie für dich persönlich ab, ob sich deine Interessen und
Erfahrungen als Unternehmer damit decken. Wenn dies der Fall ist, wirst du im Hauptteil die wohl
wichtigsten Informationen erhalten, über welche du als Unternehmer und Bestandhalter verfügen
musst, um so profitabel wie möglich in Immobilien zu investieren. Mir begegnen immer wieder
Menschen, darunter eben auch Unternehmer, die sich damit nicht ausreichend befasst haben –
und später dafür wortwörtlich bezahlen.

Lass uns jetzt jedoch einen kurzen Blick auf die Frage werfen, warum ich dir überhaupt empfehle,
in Immobilien zu investieren. Du wirst mir mit Sicherheit Recht geben: Das Leben eines
Unternehmers bedeutet bei all dem Spaß, den der Erfolg im eigenen Business mit sich bringt,
etappenweise auch jede Menge Stress. Du trägst große Verantwortung für deine Firma sowie für
deine Mitarbeiter und deren Familien. Du musst täglich Entscheidungen treffen, von denen eine
Menge abhängt und ständig den Blick über allem haben. Hinzu kommt, dass du politischen
Einflüssen ausgesetzt bist und es dadurch nicht einfacher wird, dein Business zu führen. Hier
konstant Hochleistung zu vollbringen, erfordert körperlich wie mental viel ab. Vielleicht mag dir das
im Moment noch nicht viel ausmachen. Im jungen bis mittleren Alter läuft unser Motor auf
Hochtouren. Wir haben schier unendliche Reserven und lassen uns von der Droge „Erfolg“
mitreißen. Wir sind regelrecht on Fire.

Doch irgendwann wird für jeden der Punkt kommen, an dem sich das Alter bemerkbar macht. Der
Körper leistet weniger und fordert mehr Ruhe ein. Auch unsere Werte verlagern sich dahingehend,
wie und mit wem wir gerne die Jahre der verbleibenden Lebensabschnitte verbringen möchten.
Daher wird sich ein jeder Unternehmer Gedanken über eine sichere und lukrative finanzielle
Versorgung im Alter machen. Bei vielen spielt auch die Versorgung von Familie, Kindern und
Enkelkindern eine Rolle, die möglichst langfristig über Generationen hinweg aufrechterhalten
werden soll.

Passives Einkommen erleichtert das Leben in jungen und mittleren Jahren – ist jedoch im Alter die
wohl einzige Lösung, um unabhängig von Rentenkassen und Sparkonten (zu immer schlechteren
Zinssätzen) für finanzielle Freiheit über Generationen hinweg zu sorgen. Natürlich hast du zwar
begrenzte, jedoch meist mehrere Möglichkeiten, dein Geld für dich arbeiten zu lassen.

Immobilien sind meiner Meinung nach die beste Variante. Zum einen ist der Immobilienwert
beständig und gegen die Inflation läufig. Das heißt: Wenn das Geld weniger Wert wird, nimmt der
Wert von Immobilien zu. Und Tatsache ist, dass wir uns mitten in dieser Entwicklung befinden. Zum
anderen ist es viel schlauer in Immobilien zu investieren, als dein Geld auf einem Bankkonto zu
sammeln. Auf diese Weise bist du von politischen und außerpolitischen Einflüssen unabhängig und
kannst von den Banken auferlegte Strafzinsen auf dein Vermögen umgehen. Wenn du dich für
Immobilien entscheidest, behältst du Kontrolle, indem du dein Geld zielgerichtet investierst,
anstatt es an Dritte zu bezahlen. Wenn du dein Geld an Dritte auszahlen möchtest, dann ist Charity
immer die bessere und selbstbestimmte Wahl, die du hier treffen kannst. So sehe ich es zumindest
und lege dieses Vorgehen jedem Neuling im Unternehmertum ans Herz.

1
 „Mein Name ist Maximilian Wolf. Seit einem Jahr coache ich und mein Expertenteam
Immobilienunternehmer, Makler, Bauträger, Bestandshalter, Investoren und andere
Keyplayer aus der Immobilienbranche. Die Zahl der Kursteilnehmer ist mittlerweile auf
über 500 MASTERCLASS, MASTERMIND und EXCELLENCE Teilnehmer gestiegen. Wir zeigen
diesen Menschen mein System zur OFF-MARKET-IMMOBILIENAKQUISE, um mit
IMMOBILIENHANDEL bis zu 7-stellige Jahresgewinne zu erwirtschaften.“

AUTOR:
MAXIMILIAN WOLF
Geschäftsführer der Investorengesellschaft
OPM Invest, OPM Beteiligungs GmbH und
Unternehmensgruppe
Bricks & Mortar Immobilien GmbH

2
1. MACHT ES SINN, IMMOBILIEN
PRIVAT ZU HALTEN?

Dies kann ich dir in wenigen Sätzen beantworten:

Nein, es macht keinen Sinn, denn sobald du als Privatmann oder -frau mit Immobilienhandel
Gewinne erzielst, werden diese vom Staat zum Höchststeuersatz besteuert. Anders aber, wenn du
als Unternehmer Immobilienhandel betreibst. Hier schenkt dir Vater Staat gravierende
Steuervorteile. Natürlich macht er dies nicht umsonst. Unternehmen generieren jede Menge
Umsätze, die weitere Steuern produzieren und an welchen der Staat im nächsten Step verdient.
Somit verfolgt unser Vater Staat hier Eigennutzen - was ja auch in Ordnung ist. Beim Privatmann
bzw. der Privatfrau ist dagegen erst mal Schluss, was weitere Steuereinnahmen betrifft. Deshalb ist
es für ihn das beste Geschäft, deren Gewinne aus gehandelten Immobilien gleich mit dem
Höchstsatz zu bemessen.

Diese oberflächliche, jedoch auf den Punkt gebrachte Erklärung sollte dir ausreichen, um zu
erkennen, dass du deine Immobilien immer in einer Firmenstruktur halten solltest, anstatt sie
privat zu kaufen. Der Unterschied hier sind ca. 20 Prozent mehr Liquidität je nach
Gewerbesteuer in deiner Region!

IMMOBILIENVERKÄUFE IM PRIVATEN BEREICH SIND ABER

DOCH NACH 10 JAHREN STEUERFREI?

Das ist richtig. Es setzt aber immer voraus, dass deine Immobilie in den nächsten 10 Jahren auch
weiter an Wert steigt. Da du jedoch nicht weißt, wohin der Markt läuft, betreibst du hier reine
Spekulation. Wenn du jedoch selbst den Zeitpunkt bestimmst, wann du eine Immobilie kaufst und
wieder verkaufst, behältst du volle Kontrolle.

Es ist rechnerisch bewiesen, dass der Steuervorteil

auf Gewinne durch Immobilien kaufen und verkaufen
FAKT IST: wesentlich mehr ist, als auf 10 Jahre Gewinnzuwachs
zu spekulieren.

3
2. WIE DU EINE FIRMENSTRUKTUR
ZUM BESTANDSAUFBAU NUTZT

Den Gedanken, die Gesellschaftsform der GmbH für unsere Zwecke zu wählen, können wir noch
weiterspinnen. Mehr als das: Du gewinnst daraus einen weiteren Mehrwert. Indem du eine ganze
Holdingstruktur aus mehreren GmbHs bildest oder deine bereits bestehende Firmenstruktur
nutzt, holst du noch größere Vorteile für dich raus. Wenn du jetzt denkst, dass das ganz schön
kompliziert ist und deinen Horizont übersteigt, cool down und hab keine Panik. Ich werde es dir auf
ganz einfache Art und Weise erklären. Was die Umsetzung betrifft, habe ich sogar einen Leitfaden
für dich aufgesetzt, in Form einer gigantischen Mediathek mit Videos, Musterverträgen etc. Dazu
hast du die Möglichkeit an unseren Live-Calls speziell für Unternehmer und Investoren
teilzunehmen. Die mittlerweile 11 wöchentlichen Gruppencoachings via Live-Calls sind das
Herzstück meines Coachingsystem, die für jeden Unternehmer mit seiner individuellen
Ausgangslage und Zielsetzung eine passende Strategie hergeben.

Natürlich kannst du die Bildung einer Holdingstruktur natürlich auch auf eigene Faust angehen, um
enorm an Steuern zu sparen. Das erkläre ich dir wie versprochen jetzt. Am besten zeige ich dir es
an meinem eigenen Beispiel. Denn wie du dir denken kannst, nutze ich auch ein solches Modell
und strukturiere meine Immobilien in verschiedenen GmbHs in einer sogenannten Holding.

An dieser Stelle möchte ich darauf hinweisen, dass ich dir nur
weitergeben kann, was aus meiner Sicht Sinn ergibt. Das ersetzt
ACHTUNG keine steuerliche Beratung, und du solltest dir unbedingt eine gute
Steuerberatung suchen, wenn du in das Immobiliengeschäft
einsteigst.

ICH BESITZE DREI VERSCHIEDENE ARTEN VON FIRMEN:

1
Eine handelnde Gesellschaft, mit der wir, also meine Unternehmen,
Immobilien kaufen und verkaufen (Ebene 2, siehe Grafik).

Mehrere Joint-Venture-GmbHs gemeinsam mit verschiedenen

Investoren. Mit diesen Gesellschaften investieren wir in

2
Immobilienprojekte in meinen drei Asset-Klassen: Projektierung,
Neubau und Parzellierung. Die Vertriebsorgansiation von Bricks &
Mortar vertreibt die Immobilien dann im Anschluss. (Ebene 3, siehe
Grafik)

3
Eine Muttergesellschaft, die meine Anteile in den verschiedenen
Gesellschaften verwaltet und den Aufbau meines
Immobilienbestandes vorantreibt (Ebene 1, siehe Grafik).

4
Wenn du hierzu Fragen hast, kannst du dich jederzeit an mich wenden. In einem kostenlosen
Strategiegespräch zeigen wir dir sogar im Detail, wie du in deinem individuellen Fall vorgehen
musst, um den größten Vorteil daraus zu generieren und keine Fehler zu machen, die du am Ende
bereust. Und glaube mir, davon gibt es genug. Viele Unternehmer haben sich daran schon die
Finger verbrannt. Deshalb – und daran ist mir wirklich gelegen – mach nicht den gleichen Fehler,
sondern nimm dir für das, was ich dir in diesem Report mit an die Hand gebe, wirklich die Zeit.
Natürlich musst du dich reinfuchsen, brauchst Know-how und es kostet dich auch Zeit. Diese ist es
wortwörtlich WERT! Außerdem hast du immer noch die Möglichkeit, mein Team und mich an die
Seite zu holen, um nur noch wie bei Malen nach Zahlen den direkten Weg zum schnellen
Bestandsaufbau durch Immobilienhandel am Off-Market mit deiner Holdingstruktur zu gehen.

5
3. SPEZIALISIERE DICH AUF DIE
RICHTIGEN ASSETKLASSEN!

Assetklassen bezeichnen die Arten von Immobilien, also die Bereiche, in denen du mit
Immobilien Geschäfte machst. Natürlich gehört zu jeder Immobilienart auch eine bestimmte
Zielgruppe. Indem du dich auf bestimmte Assetklassen in deiner Region konzentrierst, wirst du
erstens darin Experte und zweitens bei deiner Zielgruppe bekannt. Dies hat zur Folge, dass dir
Immobiliendeals irgendwann von selbst zugespielt werden (insofern man mit dir gute Geschäfte
machen kann), weil du sofort mit dieser „Assetklasse” in Verbindung gebracht wirst.

Dir auf diese Weise Off-Market Zugang zum Immobilienmarkt zu verschaffen und
auszubauen, ist das Wichtigste vor allem anderen!

Weil dies so essentiell ist, gebe ich dir folgend ein Beispiel an die Hand: Begeben wir uns dafür in
die Automobilbranche. Hier wird dir einleuchten, dass ein Ferrari-Händler keinen Smart verkauft
und umgekehrt. Das sind zwar beides Autos, sie verfügen jedoch über völlig unterschiedliche
Merkmale und unterschiedliche Zielgruppen. Genauso wie es zahlreiche verschiedene
Kraftfahrzeugkategorien gibt, die alle verschiedene Zielgruppen ansprechen – Kleinwagen,
Sportwagen, Motorräder, LKWs, Baufahrzeuge, landwirtschaftliche Fahrzeuge, Busse – gibt es
ebenso verschiedene Arten von Immobilien, die verschiedene Zielgruppen anvisieren:
Wohnhäuser, Gewerbeimmobilien, Krankenhäuser, Schulen, Kaufhäuser, Hotels, Wohnungen.
Merkst du was?

Sehr gut! Denn viele Player in der Immobilienbranche lassen einen scharfen Fokus vermissen. Sie
haben weder konkrete Assetklassen, auf die sie sich fokussieren, noch konkrete Zielgruppen oder
eine regionale Gewichtung. Wie soll sie jemand am Markt als kompetent wahrnehmen, wenn sie
heute das eine und morgen das andere unternehmen? Das gleicht einem Autohändler, der am
Montag einen Smart verkauft, am Dienstag mit Ferraris handelt und am Mittwoch Landmaschinen
anbietet. Würdest du diesem Händler vertrauen und bei ihm ein Fahrzeug kaufen? Wie groß kann
seine Expertise sein? Wer keine Spezialisierung auf eine konkrete Expertise besitzt, kann
entsprechend auch kein echter Profi seines Faches sein und wird auch nicht als ein solcher
wahrgenommen!

Verinnerliche dir daher: Deine Maxime muss also Spezialisierung lauten, damit du stets die
gleichen Aktionen auf demselben Spielfeld erproben kannst. Dadurch gewinnst du die Expertise
und Erfahrung, die du benötigst, da dies das Vertrauen der anderen Marktteilnehmer in dich und
deine Leistungen erhöht.

Auf diesem Wege maximierst du also Erfolgschancen hinsichtlich deiner Bekanntheit und deinem
guten Ruf am Off-Market.

6
AUF WELCHEN ENTSCHEIDUNGEN BERUHT EINE VERNÜNFTIGE
SPEZIALISIERUNG?

Es gibt zwei Faktoren, die als Entscheidungsgrundlage der für dich richtigen Assetklassen dienen:

1 In manchen Assetklassen sind die

Chancen im Verhältnis von Zeit zu Ertrag
deutlich höher als in anderen.

2 Verschiedene Assetklassen verlangen teils

unterschiedliche Kenntnisse.

Alles, was wir uns in diesem Abschnitt nun ansehen, steht im

direkten Verhältnis zur Wertschöpfungskette, denn mit mehr
WICHTIG Wertschöpfung gehst du auch unweigerlich mehr Risiko ein.
Die Wertschöpfungskette sehen wir uns im nächsten Teil
dieses Reports deshalb auch genauer an.

Wäge daher Chancen und Risiken der Assetklassen gut ab, um die richtigen für dich zu finden.
Behalte dir stets im Bewusstsein: Du kannst nicht überall Experte sein! Es führt kein Weg an einer
Spezialisierung vorbei. Nimm dir deshalb dafür Zeit und hole dir wenn nötig Hilfe von Experten.
Mein Team aus Strategieberatern ist auf Entscheidungsfragen wie diese spezialisiert und findet,
wenn du Unterstützung benötigst, mit dir gemeinsam die richtigen Assetklassen. Noch mehr als
das: Sie entwickeln mit dir eine individuelle, auf dich und deine Ziele angepasste Strategie mitsamt
Fahrplan, wie du auf schnellstem Wege deine Ziele erreichst.

Ich persönlich fokussiere mich auf drei spezifische Assetklassen, die sehr viel gemeinsam haben.
Ich halte sie für die Klassen mit den größten Ertragsmöglichkeiten im Verhältnis von Zeit zu
Aufwand, sonst hätte ich sie für mich nicht gewählt.

7
 MEINE ASSETKLASSEN:

GRUNDSTÜCKS- NEUBAU: NACHVERDICHTUNG:

PARZELLIERUNG:

Ich kaufe ein Grundstück
und verkaufe es in
Einzelteilen weiter, ohne
eine bauliche Veränderung.
Ich kaufe ein Grundstück
oder eine Immobilie und
errichte an dieser Stelle
einen Neubau.
Ich kaufe ein Grundstück
mit bereits existentem
Immobilienbestand und
ergänze die Fläche, um
zusätzlichen Wohnraum.

Denke immer daran: Es geht nur um die maximale

Nachverdichtung. Bei allen drei Assetklassen wollen
wir schließlich den maximalen Ertrag erwirtschaften

Weitere verbreitete Assetklassen sind Gewerbeimmobilien, Airbnb-Vermietung, Fix & Flip (zu
dt.: reparieren und weiterverkaufen), Hotellerie, Gastgewerbe, Resorts, Fertighäuser,
Staatliche Ausschreibungen von Schulen, Krankenhäusern, Regierungsgebäuden etc., Gewinn
von Ausschreibungen und Bau von staatlichen Einrichtungen und Infrastrukturbildung bei
Häfen, Flughäfen, Bahnhöfen, Grenzübergängen etc.

Der Aufwand ist bei fast allen Assetklassen gleich. Ausschließlich staatliche Ausschreibungen
erfordern mehr. Hier lässt sich zwar überdurchschnittlich viel Geld verdienen, es muss
jedoch meist aufgrund der Herausforderungen und des Umfangs ein großes Konsortium
verschiedener geeigneter Player zusammengestellt werden, um so ein Projekt umzusetzen.
Wenn du also weißt, dass der Aufwand für den Bau und Vertrieb stets gleich ist, warum
solltest du dich dann für Assetklassen mit geringer Marge wie Fix & Flip oder Airbnb
entscheiden? Genauso wenig ergibt es Sinn, ein Hotel oder Resort zu bauen, da du dir hier ein
unnötig hohes Risiko auflädst – was geschieht beispielsweise, wenn du mal keine adäquate
Auslastung erreichst oder eine weltweite Pandemie herrscht und du daher überhaupt nicht
an Gäste vermieten darfst? Hinzu kommen umfangreichere Bedingungen für den Bau als bei
Wohnhäusern sowie Fragen der Inneneinrichtung, des Personals und der Küche und so
weiter. Wer also nicht bereits Hotelier ist und genau weiß, was er tut, sollte die Finger von
solchen Modellen lassen.

8
Ich habe mich stattdessen mit Grundstücksparzellierung, Neubau und Nachverdichtung für drei
Modelle entschieden, die alle sehr eng miteinander verknüpft sind. Kurz gesagt, ich kaufe ein
Grundstück und verkaufe es dann entweder direkt in seinen Einzelteilen weiter
(Grundstücksparzellierung), oder ich bebaue es selbst (Neubau), oder ich betreibe gewissermaßen
eine Kombination aus beidem: Ich kaufe ein bereits bebautes Grundstück, teile es in mehrere Teile
auf und bebaue dann den bisher noch nicht bebauten Teil des Grundstücks (Nachverdichtung). Ich
habe mit meinen Assetklassen eines geschafft: Die Skalierung meiner unternehmerischen
Tätigkeiten. Ich mache immer wieder das Gleiche und weiche davon nicht ab. Denn würde ich
meine Tätigkeitsfelder verändern, müsste ich mich ständig in neue Themen einarbeiten, und somit
wäre mein Geschäftsmodell nicht mehr skalierbar.

ES GEHT AUCH NICHT DARUM, DIE MAXIMALEN MARGEN RAUSZUHOLEN.

Das lege ich auch dir ans Herz, wenn du erfolgreich mit Immobilien handeln willst. Sicherlich könnte
ich meine Baupreise optimieren, aber das ist nicht mein Glaubenssatz. Mein Glaubenssatz ist:
Skalierung! Statt niedrigere Kosten anzustreben, nehme ich lieber neue Projekte an. So kann ich
meine Zeit im Verhältnis zum Ertrag optimal nutzen. Lieber setze ich zwanzig Projekte um, bei
denen ich nur 70 Prozent der maximal möglichen Marge verdiene, als im gleichen Zeitraum nur ein
bis zwei Projekte zu schaffen, bei denen ich 100 Prozent der möglichen Marge verdiene. Indem ich
den anderen beteiligten Playern ein bisschen mehr vom Kuchen abgebe, machen sie für mich die
Arbeit, die ich nicht kann und ich konzentriere mich auf meine Stärke und das einzig wirklich
Wesentliche in unserem Geschäft: den Ankauf.

9
 IN DEN MEDIEN

WIE MAXIMILIAN WOLF MIT EINEM EINZIGARTIGEN

GESCHÄFTSMODELL AUF DEM IMMOBILIENMARKT
ERFOLGE FEIERT

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10
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… und warum es (ob du es wahrhaben
willst oder nicht) sowohl im Business als
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einfach nicht geht.

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über 100 Mio. € Beurkundungssumme abgewickelt habe.

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Immobiliendeals ohne Eigenkapital abwickeln kannst.

11
4. MAXIMIERE DEINE MARGEN ÜBER
DIE WERTSCHÖPFUNGSKETTEN

Nun widmen wir uns im vierten und vorletzten Teil dieses Reports den Wertschöpfungsketten. In
der Wertschöpfungskette liegen große Chancen - wie auch Risiken. Es gibt in der
Immobilienbranche vier wesentliche Phasen der Wertschöpfung, die du unbedingt beherrschen
musst, um in diesem Bereich erfolgreich sein zu können: Du kannst bei deinem Einstieg in die
Branche theoretisch mit jeder dieser Phasen anfangen und dich zunächst nur auf den jeweiligen
Teil der Wertschöpfungskette konzentrieren. Ebenso kannst du dich natürlich auch auf mehrere
Phasen konzentrieren oder gar alles machen, wenn du es dir zutraust. Das Glück ist immer mit den
Mutigen.

Je nach Strategie musst du deinen Einstiegspunkt individuell bestimmen. Ich empfehle dir jedoch,
zunächst mit einer Phase anzufangen und später nach und nach in die anderen Phasen
vorzudringen. Der Zugang zu Objekten ist der entscheidende Dreh- und Angelpunkt, das gilt für alle
Player! Egal, was wir vorhaben: Wir müssen immer erst Objekte finden. Das stellt den
einfachsten und wichtigsten Einstieg ins Business dar. Für die Recherche und Entdeckung von
Objekten benötigst du auch erstmal kein Startkapital, keine Mitarbeiter oder ähnliches - falls du
noch ganz am Anfang stehst. So kannst du dein erstes Geld verdienen, indem du zunächst einfach
nur die Vermittlung organisierst. Wenn du bereits über Startkapital verfügst, kannst du es
einsetzen, um potenzielle Tippgeber für eine Provision bei erfolgreicher Vermittlung in die Spur zu
schicken.

Jeder Player hat also immer den Fokus auf Phase 1. Der Makler kümmert sich zusätzlich um den
Verkauf - Phase 4. Ein Projektentwickler konzentriert sich dagegen auf Phase 2. Ein Bauträger setzt
Phase 3 um.

1. Finden 2. Projektieren 3. Bauen 4. Verkaufen

Ich persönlich bewege meine Steinchen inzwischen durch alle vier Phasen, denn dadurch erziele
ich die größtmögliche Wertschöpfung.

12
PROBLEM: Unternehmer kaufen Objekte am Markt zu teuer ein, weil die Rendite
stets auf 2% bis 3% hingerechnet wird.

LÖSUNG:
Wenn du die Wertschöpfungskette verstehst und weißt, dass und wo darin der Makler, der
Bauunternehmer, der Finanzierer etc. verdient, wirst du in die Lage kommen, die Marge zu dir zu
ziehen. Wie? Indem du früher in die Wertschöpfungskette einsteigst und dir einen 6- bis 7-stelligen
Betrag sparst. Das wirkt sich positiv auf deine Rendite aus, welche dadurch die marktüblichen zwei
bis drei Prozent übersteigt.

Genauso wie der Bauer eine größere Wertschöpfung erzielt, wenn er seine Produkte selbst auf den
Markt bringt, anstatt sie an den Großhandel zu verkaufen, verdienen wir auch mehr, indem wir
vom Finden des Objekts bis zum Verkauf alles aus einer Hand machen. Je mehr andere Player
dazwischenkommen, desto mehr Mäuler müssen gestopft werden. Dementsprechend landet am
Ende auch deutlich weniger im eigenen Geldbeutel. Gleichzeitig bedeutet das Abdecken aller
Phasen auch mehr Risiko, und es bedarf deutlich mehr Geduld, Expertise und Erfahrung. Nur das
Finden, Projektieren oder Verkaufen jeweils einzeln zu betreiben, dauert wenige Tage bis wenige
Monate. Ein komplettes Projekt mit allen vier Phasen selbst umzusetzen, dauert insgesamt
anderthalb bis dreieinhalb Jahre, schlimmstenfalls sogar noch länger. Es geht folglich immer um
die Abwägung von Chance und Risiko! Entsprechend unserer Risikobereitschaft und der erkannten
Chancen müssen wir den richtigen Fokus setzen.

13
Wenn du dich ausschließlich in Phase 1 bewegst, trägst du keinerlei Risiko und kannst ein Projekt
vergleichsweise schnell abwickeln, sofern du Verkäufer und Käufer effizient zusammenbringst.
Allerdings erwartet dich in dem Fall aber auch der geringste Gewinn vom gesamten Kuchen. Eine
Projektierung in Form einer Bauvoranfrage ist in vier bis zwölf Wochen erledigt und bringt uns 40
Prozent von der Gesamtmarge des Projekts ein. Hier sind bereits Zeitaufwand und Risiko ein Stück
größer – beides ist jedoch noch recht überschaubar. Wenn du ein komplettes Projekt mit allen vier
Phasen umsetzt, gehen 100 Prozent der Marge an dich, allerdings braucht es auch bis zu
dreieinhalb Jahre bis zur Fertigstellung. Währenddessen trägst du die gesamte Zeit ein
Haftungsrisiko für das Projekt. Es ist also die finanziell interessanteste, gleichzeitig aber auch die
aufwendigste und risikoreichste Variante. Um am Anfang Liquidität aufzubauen, solltest du dich
daher zunächst an die ersten beiden Phasen halten und nach Phase 2 aufhören.

WELCHEN TEIL DER WERTSCHÖPFUNGSKETTE SOLLTEST DU BESETZEN?

Aufgrund des Risikos ist es so wichtig, sich genau zu überlegen, welchen Teil der Wertschöpfungskette
du besetzen willst und kannst. Ich habe damals mit dem Finden und der Projektierung angefangen.
Ich habe also ein Grundstück gesucht, gemeinsam mit einem Investor gekauft, eine Vision kreiert,
die Machbarkeitsstudie vom Architekten eingeholt und das fertig geplante Projekt dann an einen
Investor oder Bauträger verkauft. Wir gehen im Folgenden noch genauer auf die Aufgabe des
Architekten ein. Seine Aufgabe ist es gewissermaßen, meine kreativen Ideen für das Projekt auf
ihre tatsächliche Machbarkeit zu prüfen – sowohl in Bezug auf die örtlichen Gesetze und Regularien
als auch in Bezug auf die bauliche Umsetzung.

Dieses Modell sowie der Einstieg in Phase 1 (Finden) oder Phase 4 (Verkaufen) sind die Phasen, in
denen jeder sofort loslegen kann. Es bedarf weder einer riesigen Expertise noch viel Geld oder
Erfahrung, um hier Fuß zu fassen. Die Wahrheit auf dem Immobilienmarkt ist: Selbst ein
unbegabter Verkäufer verkauft eine Immobilie. Es geht nur um das Finden der Objekte. Der Rest
erledigt sich dann mit der Zeit wie von selbst. Jeder, der kreativ genug ist, um sich eine Immobilie
vorstellen zu können, die noch nicht gebaut ist, oder erweitert bzw. ausgebaut werden kann, ist in
der Lage eine Projektentwicklung umzusetzen. Mit dieser Fähigkeit sind nicht alle gesegnet, aber
viele. Wirklich jeder kann jedoch mit dem Finden und/oder Verkaufen von Immobilien und
Liegenschaften direkt loslegen. In meinem Buch “Erfolg ist lernbar” behandle ich unter anderem
ausführlich, wie du ein guter Verkäufer werden kann (falls du es nicht schon bist). Wer sich das
Wissen über Verkaufen und das darin vermittelte Wissen über Immobilien gewissenhaft aneignet,
kann jederzeit mit der Suche nach und/oder dem Verkauf von Immobilien in die Branche
einsteigen. Der erste Umsatz kann mit etwas Glück sogar schon innerhalb von wenigen Tagen oder
Wochen erzielt werden.

14
Die Projektierung hat ebenfalls eine relativ geringe Einstiegshürde, dafür benötigst du jedoch
Startkapital, um eine Fläche zu kaufen. Die Zeitspanne bis zum ersten Umsatz liegt mit mehreren
Monaten schon deutlich höher als bei den Phasen 1 und 4.

Die Phase 3, also den eigentlichen Bau als Einstieg zu nutzen, empfiehlt sich für die meisten nicht.
Es ist zwar die Phase mit dem größten Umsatz- und Gewinnpotenzial, aber auch mit dem höchsten
Risiko. Unerwartete rechtliche Haftungsrisiken wie eine Gewährleistungshaftung von fünf Jahren
für Endverbraucher und ein Zeithorizont von mehreren Jahren vom Start bis zur Fertigstellung
erschweren den Einstieg zusätzlich. Mit dieser Phase anzufangen, ist daher meist nur für Bau- oder
Handwerksfirmen empfehlenswert. Diese können freie Kapazitäten an Arbeitskraft, Material und
Geräten hier sinnvoll einsetzen und damit ihre Produktivität und Profitabilität maximieren.
Außerdem verfügen sie bereits über massive Erfahrung – schließlich ist der Bau ihr tägliches
Geschäft. Alle anderen sollten mit den Phasen 1 oder 2 beginnen. Mit Phase 4 zu beginnen, ist nicht
sinnvoll: das kann jeder.

Du willst deine individuelle Situation mit unseren Strategieberatern

gemeinsam durchgehen, dein Potenzial ausfindig machen, Chancen und
Risiken exakt gegeneinander abwägen? Bewerbe dich jetzt auf ein
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15
FAZIT:
SO ERZIELST DU DEN MAXIMALEN
BETRAG!
Um den maximalen Ertrag erzielen zu können, musst du die Wertschöpfungskette in der
Praxis in allen Details verstehen und dir dann einen Baukasten zusammenstellen, um im
Rahmen deiner Möglichkeiten die maximale Ertragsstufe erwirtschaften zu können.

WICHTIG SIND AN DIESER STELLE HAUPTSÄCHLICH FOLGENDE FRAGEN:

WER SIND DIE RELEVANTEN PLAYER AM MARKT?

WORIN BESTEHEN IHRE JEWEILIGEN INTERESSEN?

WIE KANN ICH SIE ANSPRECHEN?

AN WELCHEN STELLEN LIEGEN IHRE SCHMERZPUNKTE?

Mit den entsprechenden Antworten findest du heraus, welchen Mehrwert du generieren

kannst, wenn du eine Lösung für ihre Schmerzpunkte anbietest. Wenn du beim
Beantworten der Fragen Probleme hast - oder dir nicht genau vorstellen kannst, welche
Größenordnungen an Marge für dich machbar ist und wie und über welche Phase du
interagieren musst, helfen wir dir im kostenlosen, persönlichen Strategiegespräch gerne
weiter. Schon vielen Unternehmer vor dir haben wir auf diese Weise die Augen geöffnet und
deren Umsatzlevel massiv transformiert.

Mit diesem Wissen besitzt du bereits ein größeres Verständnis für den Markt und du hast
damit mehr Erfolgschancen als 95 Prozent aller Marktteilnehmer in der Immobilienbranche.
Die meisten von ihnen haben sich nie Gedanken um die Phasen der Wertschöpfungskette
gemacht – genau genommen haben sie nicht mal von diesem Modell gehört.

So sehen Bauern sich meist nur als Erzeuger und kommen nicht auf die Idee, ihre Produkte
selbst zu vertreiben, indem sie auf den Markt gehen oder einen eigenen Hofladen eröffnen.
Aufgrund derselben mentalen Bequemlichkeit kommen die meisten Bauträger,
Projektentwickler und Makler sowie Unternehmer, die über Immobilien investieren und
Handel betreiben, auch nicht auf die Idee, sich eine oder mehrere weitere Phasen der
Wertschöpfungskette anzueignen und so deutlich mehr Potenzial auszuschöpfen. Wenn du
dieses Wissen umsetzt, erlangst du automatisch einen Wettbewerbsvorteil gegenüber den
meisten anderen Playern.

16
NACHGEHAKT:
STEUERVORTEILE DURCH IMMOBILIEN

Hier führt kein Weg dran vorbei: Wenn du mit Immobilien erfolgreich sein willst, musst du
dich mit dem Steuersystem beschäftigen. Dies birgt einerseits Pflichten – wie in jeder
anderen Branche auch. Jedoch kannst du dir auch entscheidende Vorteile zunutze
machen.

In diesem Report habe ich kurz angeschnitten, welche Steuervorteile der Unternehmer
gegenüber dem Endverbraucher hat.

Eine ähnliche Verteilung der Steuersätze findet sich auch im Immobiliensegment: Wir
würden keine Immobilie als Anlage mit einer Besteuerung von 50 Prozent als Privatperson
kaufen, wenn wir wissen, dass eine vermögensverwaltende Gesellschaft nur 15 Prozent
Steuern zahlen muss. Mir ist es ein Rätsel, warum Menschen mit ihrem Privatvermögen
Immobilien kaufen. Es ist viel vorteilhafter, Immobilien in Form einer eigens dafür
gegründeten GmbH zu kaufen und dadurch wesentlich mehr Liquidität zu generieren, um
wieder neue Investments zu tätigen. Es ergibt aus dieser Sicht keinerlei Sinn, eine
Immobilie, die man nicht selbst bewohnt, von seinem Privatvermögen zu kaufen. Diese
Anreize für Gesellschaften erschafft der Staat bewusst, damit mehr Menschen ihr
Vermögen in Immobilien investieren, die durch Vermietung der Allgemeinheit
zugutekommen. Damit sorgt der Staat sowohl dafür, dass mehr Wohnraum für seine
Bevölkerung geschaffen wird, als auch dafür, sein eigenes Vermögen aufzubessern – auf
Mieteinnahmen kassiert er schließlich Steuern. Immobiliengesellschaften werden
gegenüber Privatkäufern bevorzugt behandelt, da der Staat Investitionen fördern,
Privatkonsum jedoch besteuern möchte. Wenn jemand also ein Haus für sich selbst kauft,
wird es so behandelt wie das für den Privatgebrauch bestimmte MacBook, Handy oder
Auto. Werden diese Dinge jedoch mit Gewinnabsicht für eine Firma gekauft, werden dem
Käufer vom Staat Steuervorteile eingeräumt. Dies macht der Staat natürlich nicht
uneigennützig oder aus besonderer Zuneigung dem Unternehmer gegenüber – auch
wenn manche Bürger dies aus mangelndem Verständnis vermuten. Ganz im Gegenteil,
der Staat räumt dort Steuervorteile ein, wo er zukünftig höhere Steuereinnahmen
vermutet. Wenn ich mir privat ein Haus kaufe, verdient der Staat nie wieder etwas daran,
solange ich oder meine Nachfahren darin wohnen – von der Grundsteuer abgesehen.
Wenn ich als Unternehmer jedoch eine Immobilie zur Vermietung kaufe, zahle ich
regelmäßig Steuern auf meine Mieteinnahmen.

Außerdem schaffe ich Wohnraum und beschäftige Mitarbeiter – zwei Dinge, an denen der
Staat interessiert ist und die ihm zusätzliche Steuereinnahmen bringen. Mitarbeiter,
Dienstleister wie Hausverwaltungen, Reinigungskräfte, Müllentsorgung, Handwerker und
Baufirmen müssen schließlich ebenfalls Steuern zahlen.

17
Die einzige Immobilie, bei der es sich in meinen Augen lohnt, sie privat zu kaufen, ist das
eigene, selbstbewohnte Haus. Das ist dann jedoch nicht als Investment zu betrachten,
sondern als Konsumgut, denn es ist kein Vermögenswert im eigentlichen Sinne. Auch hier
unterläuft vielen ein Denkfehler aus Mangel an finanzieller Intelligenz: Sie denken, ihre
private Immobilie sei ein Vermögenswert. Theoretisch ist das aus der Sicht der Buchhaltung
sogar korrekt, in der Praxis stellt es sich jedoch anders dar. Eine private Immobilie zu kaufen,
lohnt sich nur, wenn du zu undiszipliniert zum Sparen bist. Dann zwingst du dich indirekt
über die Abbezahlung der Raten monatlich einen gewissen Teil zu „sparen“. So steht dir der
Betrag zwar nicht zum Investieren zur Verfügung, dafür aber im Alter eine abbezahlte
Immobilie.

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gewinnst, dauerhaftes Wachstum für dein Immobilienunternehmen sicher-
stellst und welche Faktoren zum massiven Erfolg meiner eigenen Immobilien-
firmen geführt haben.

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BONUS
ERFOLGREICH MIT
IMMOBILIEN HANDELN
ERFOLGSBERICHT STAND 06/2021

ALEXANDER LANG
Geschäftsführer
der Niederlassung Karlsruhe

Der Fix & Flipper Alexander Lang ist 29 Jahre jung und als Immobilienunternehmer in der
Region Karlsruhe, Heidelberg und Mannheim erfolgreich. Er arbeitet seit einem Jahr mit
Maximilian Wolf und seinem Team zusammen.

“Ich bin jetzt ein Jahr im Coaching. Seit dem habe ich mit Immobilienhandel knapp 1 Millionen
Euro Umsatz gemacht und daraus 360.000 Euro Gewinn erwirtschaftet. Weitere Objekte sind
bereits im Ankauf. Zudem habe ich zwei Firmen mit Max gegründet, ein eigenes Büro in
Karlsruhe eröffnet, zwei Mitarbeiter eingestellt und vier Investoren gewonnen.”

AUSGANGSLAGE UND PROBLEMATIK

Alexander hat 7 Jahre beim Staat gearbeitet und fand durch sein privates Interesse Zugang zur
Immobilienbranche.

Allein damit hat er in nur 2 Jahren über 30 private Wohneinheiten aufgebaut und sich mit Fix & Flip
einen Namen gemacht. Um Struktur in sein Business zu bekommen, holte er sich Unterstützung
bei Maximilian Wolf und seinem Coachingteam. Mittlerweile ist er hauptberuflich als Unternehmer
in der Branche unterwegs und hat seine bis dahin größte Herausforderung erfolgreich gemeistert:
sowohl zu skalieren als auch seine Arbeitskraft zu duplizieren.

DIE LÖSUNG

In Maximilian Wolf hat Alexander Lang einen Mentor und Coach kennengelernt, der Strukturen in
einer Unternehmensform hat. Anders als die Investoren, mit denen er bislang zu tun hatte und die
meist nur nebenberuflich mit Immobilien zu tun hatten. Im Immobiliencoaching konnte er von
Maximilian lernen, wie man ein Unternehmen mit Prozessen, Mitarbeitern usw. hochskaliert.

Das Ergebnis nach genau einem Jahr Coaching beläuft sich auf 360.000 Euro Gewinn - die Tendenz
für die kommenden Monate ist steil steigend.
FAZIT:
Für die Partnerschaft hat er sich dann entschlossen, weil Maximilian das System bereits hatte,
welches er für sich suchte. So wurde er unabhängig davon OPM Partner in einer gemeinsamen
Investment Gesellschaft. Wenige Monate später, im Mai 2021, erfolgte dann die Gründung einer
weiteren gemeinsamen Firma.

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ZUSAMMENFASSUNG
Fange an umzudenken! Lerne die Gesetze des Marktes kennen und damit die Wertschöpfungskette
an Immobilien zu verstehen. Konzentriere dich im nächsten Schritt darauf, deine Eingangsportale
entlang der Immobilienwertschöpfung zu identifizieren. Sei dir bewusst, dass man alles lernen und
seine Möglichkeiten vergrößern kann. Gib dich deshalb nicht gleich mit dem Status Quo zufrieden.
Alle Unternehmer in meinen Coachings haben sich hier nach vorne entwickelt, ihr Aktionsfeld und
damit ihre Margen massiv erhöht. Gepaart mit einer steuerlichen Optimierung durch die Gründung
einer Gesellschaft, sprich Holdingstruktur, kannst du dir so ein zweites Standbein für passives
Einkommen aufbauen. Es macht dein Unternehmen unabhängiger, viel stabiler im Fundament und
verbessert darüber hinaus auch noch deine Work-Life-Balance.

Wenn du diesen Weg gehen willst und investierte Zeit sowie deine Aufwände auf das minimalste
reduzieren möchtest, kannst du dich unseren über 500 Teilnehmern der Maximilian Wolf
Immobilien Coachings anschließen. Dass Fehler in dieser Branche teuer sind, liegt auf der Hand.
Und dies nicht ausschließlich aus monetärer Sicht, wie du dir bestimmt denken kannst.

Du nutzt meine standardisierten Methoden, die ich zusammen mit geballtem Wissen
ingigantisches Coachingssystem gepackt habe. Trotzdem wissen mein Team und ich, dass jeder
Coachingteilnehmer individuell ist. Das heißt: Jeder von ihnen startet an einem unterschiedlichen
Punkt und bringt unterschiedliche Voraussetzungen mit. Jeder von ihnen hat individuelle Ziele und
jeder von ihnen erhält von uns auch einen persönlichen Fahrplan, den wir bereits im
vorausgehenden Strategiegespräch mit einem jedem gemeinsam ausarbeiten.

Dieser strategische Fahrplan ist unverbindlich und

kostenlos. Danach kannst du dich entscheiden, ob du
den Weg mit uns zusammen gehen willst oder es alleine
probierst. Die Strategie wird dir auch in diesem Falle
nützlich sein und dich vielleicht schon vor einem ersten,
gravierenden Fehler bewahren, der dich auf die falsche
Rennstrecke schickt.

Ich empfehle dir in jedem Fall: Nutze deine Chance auf

ein kostenloses Strategiegespräch und lerne mein
Coachingsystem kennen. Du wirst persönlich betreut und
genießt volle Transparenz! Alles was dir darin vermittelt
wird, kannst du 1:1 in meinen Unternehmen
nachverfolgen. Dafür stehen dir jederzeit die Türen offen.

Solltest du dich für eines unserer Coachings qualifizieren,

erwarten dich je nach Coaching bis zu 11 wöchentliche
Live-Calls und der Zugang zu einer riesigen Mediathek. In
den Live-Calls kommst du in den regen Austausch mit
Gleichgesinnten, die es mit unserer Hilfe über Off-Market-
Immobilienhandel schaffen wollen, ausreichend
Cashflow zu generieren, um damit ihren Bestand schnell
aufzubauen.

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