Handbuch-Betriebskosten U. Abrechnung

Nebenkosten und Abrechnung
Ratgeber
Jedes Jahr die gleiche Prozedur: die Neben- und Heizkostenabrech-
nung. Für Vermieter ist sie eine lästige Pflicht und Mieter werden mit
Nachzahlungen konfrontiert, mit denen sie nicht gerechnet haben.
Die Kosten für Heizung und Warmwasser stellen dabei den größten
Teil der Nebenkosten dar. Hauptgrund sind die in den letzten Jahren
gestiegenen Heizkosten bedingt durch höhere Öl- und Gaspreise.
Immer wieder schleichen sich aber auch Fehler in die Abrechnungen
ein. Die Folgen: zeitraubende Schriftwechsel und unerfreuliche
Rechtsstreitigkeiten.
Dieser Ratgeber für Vermieter und Mieter beantwortet die wichtigs-

ten Fragen rund um das Thema Nebenkosten und hilft Ihnen, die
Abrechnung besser zu verstehen.
Anne Kronzucker • Ulf Matzen

Dieser Ratgeber ist Teil der Reihe
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Ratgeber für Vermieter und Mieter
RS 5.2 - 12/09 - (50054586)
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www.das-rechtsportal.de
Anne Kronzucker
Ulf Matzen

Ratgeber für Vermieter und Mieter
Dezember 2009
Es betreut Sie:
Service-Telefon
Unser D.A.S. Service ist rund um die Uhr –
auch an Sonn- und Feiertagen – für Sie erreichbar.
Tel. 0 18 05 / 170 170 (14 ct/Min.*)

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Liebe Leserin, lieber Leser,
„Jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch“, so oder ähnlich liest

man viele Schlagzeilen. Diese Einschätzung mag stimmen oder auch
nicht – fest steht, dass zahlreiche Abrechnungen formal oder inhalt-
lich fehlerhaft sind und dieses Thema mit den explodierenden
Kosten für Heizöl und Gas immer mehr an Brisanz gewinnt.
Was oft im Eifer des Gefechts nicht realisiert wird: Mieter und Ver-
mieter haben das gleiche Problem. Denn im Regelfall erstellt nicht
der Vermieter die Abrechnung, sondern ein Abrechnungsunter-
nehmen. Oft entstehen so für beide Beteiligte unverständliche
Zahlenkolonnen.
Die Abrechnung wird auf Basis der Einzelabrechnungen zum Beispiel
Herausgeber: von Versorgungsunternehmen und Energielieferanten erstellt. Nicht
D.A.S.
Deutscher Automobil Schutz Allgemeine
selten ist auch deren Zahlenmaterial nicht über Zweifel erhaben –
Rechtsschutz-Versicherungs-AG und oft verwenden alle diese „Zulieferer” auch noch unterschiedli-
Thomas-Dehler-Str. 2
che Abrechnungszeiträume. Die vom Gesetzgeber geforderte Nach-
81728 München
www.das.de vollziehbarkeit der Nebenkostenabrechnung für Laien existiert nur in
der Theorie.
Layout: Stefan Schweizer, www.stefanschweizer.de
Druck: Eberl Print, Immenstadt
Umso wichtiger ist es für Mieter und Vermieter, im anderen Vertrags-
Redaktionsschluss: Dezember 2009
partner nicht sofort den Missetäter zu sehen, wenn Rechnungen
Copyright © 2009 by D.A.S. nicht nachvollziehbar sind oder zu hoch ausfallen. Vor einem Streit –
2. Auflage
gar einem Rechtsstreit – sollte immer zunächst eine gemeinsame,
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Der D.A.S. Ratgeber informiert über die juristischen Grundlagen und soll nicht der Ist aber einmal ein Rechtsproblem aufgetreten, steht Ihnen die D.A.S.
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tionen in diesem Ratgeber sind sorgfältig recherchiert. Eine Haftung für die Rich-
tigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der Beiträge kann jedoch nicht übernommen
werden. Ihre D.A.S.
3
Inhaltsverzeichnis
Wohnnebenkosten: Steigerungsraten der letzten Jahre . . . . . . . .6 Lieferstopp: Wohnung kalt und dunkel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .84
Nebenkosten (Betriebskosten) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8 Sperre durch Versorgungsbetriebe . . . . . . . . . . . . . . . . . . .87

Versorgungsbetriebe – Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .94
Begriff Nebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11 Versorgungsbetriebe – Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .94
Der Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14 Unterbindung Zufuhr durch Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . .98
Betriebs- und Heizkostenverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . .17
Vorauszahlung oder Pauschale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32 Energieausweis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .100
Das Wirtschaftlichkeitsgebot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37
Nebenkosten und Steuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .39 Sinn und Zweck . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .103
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis? . . . . . . . . . . . .104
Die korrekte Abrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42 Inhalt des Energieausweises . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .106
Formalien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .46 Die Autoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .108

Abrechnungsfrist Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50
Fristen für den Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .55
Der Umlageschlüssel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .56
Verteilung in Sonderfällen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .60
Abrechnung der Heizkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .68
Heizkostenverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .71
Schätzung der Heizkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .75
Heizkostenverordnung 2009 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .76
Heizkosten sparen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .78
4 5
Wohnnebenkosten: Nicht nur die Welt-

Steigerungsraten der marktpreise, sondern
letzten Jahre auch die Preispolitik
der Versorgungs-
Welche Steigerungsraten bei unternehmen wirken
den Wohnnebenkosten möglich sich auf die Wohn-
sind, zeigte sich besonders im nebenkosten aus. Mit
Jahr 2008: Die Heizölpreise stie- Abflauen der Wirt-
gen nach Angaben des Instituts schaftskrise wird der
für Städtebau, Wohnungswirt- Ölpreis wieder stei-
schaft und Bausparwesen (ifs) gen. Die Neben-
im Jahresdurchschnitt um kosten sind in den
32,4 Prozent, Gas um 9 Pro- letzten Jahren erheblich
zent. Strom wurde um stärker gestiegen als die
6,9 Prozent teurer. Mieter allgemeinen Lebenshaltungs-
wurden daher 2009 mit kosten: So stellte das ifs zwischen
hohen Nachzahlungen 2003 und 2008 eine durchschnitt-
konfrontiert. Im Rahmen liche Steigerung der Neben-
der Weltfinanzkrise kam kosten um 32,5 Prozent fest,
es 2009 zu einem Preisver- bei den Lebenshaltungskosten
fall insbesondere beim Öl; waren es nur 10,1 Prozent. Die
im Jahr 2010 können Mieter daher Mieten stiegen übrigens z. B. im
auf geringere Heizkostennachzahlungen Jahresdurchschnitt 2008
hoffen. nur um 1,3 Prozent.
6 7
Nebenkosten und Abrechnung Nebenkosten
(Betriebskosten)
Begriff Nebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11

Was Nebenkosten sind
Der Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14

Die vertraglichen Grundlagen
Betriebs- und Heizkostenverordnung . . .17

Die gesetzlichen Grundlagen
Vorauszahlung oder Pauschale . . . . . . . . . .32

Wie Betriebskosten abgerechnet werden
Das Wirtschaftlichkeitsgebot . . . . . . . . . . . .37

Kostenkontrolle durch den Vermieter
Nebenkosten und Steuer . . . . . . . . . . . . . . . .39

Wie Vermieter und Mieter Steuern sparen
8 9
Nebenkosten Nebenkosten
(Betriebskosten)
(Betriebskosten)
Was kostet eigentlich Ihre Wohnung „warm”? Oder entrichten Sie Begriff Nebenkosten
eine „Teilinklusivmiete”? Was ist denn die „Kaltmiete”? Und die Was Nebenkosten sind
„warmen Betriebskosten”? In Mietverträgen und gesetzlichen
Bestimmungen geistern viele Fachausdrücke herum, die Vermieter Unter Nebenkosten (Betriebskosten) versteht man alle Kosten, die für
und Mieter nicht richtig einordnen können. eine Mietwohnung zusätzlich zur eigentlichen Miete (auch „Kaltmie-
te” oder „Grundmiete”) anfallen. Nebenkosten sind zum Beispiel
Dazu kommen auf beiden Seiten zahlreiche Unsicherheiten bei der Kosten für Heizung und Warmwasser, Grundsteuer, Wasser, Abwas-
Abrechnung der Nebenkosten: Welche Positionen können wie auf ser, Müllbeseitigung, Straßenreinigung, bestimmte Versicherungen,
den Mieter umgelegt werden? Welche Fristen müssen eingehalten Hausmeister, Aufzug und Gartenpflege. Die Begriffe Nebenkosten
werden? Warum verein- und Betriebskosten werden gleichrangig nebeneinander verwendet.
bart man im Mietvertrag
nicht einfach eine Pau- Im Wesentlichen muss man folgende Bestandteile einer Miete aus-
schale, mit der alle einanderhalten:
Nebenkosten beglichen
sind? Eine Fülle von Urtei- - Grundmiete
len ist zu diesen Frage- - Nebenkosten (Betriebskosten)
stellungen in den letzten
Jahren ergangen, gesetz- Die Nebenkosten unterteilen sich in kalte und warme Betriebskosten,
liche Vorschriften wurden sodass sich die Miete für eine Wohnung in den meisten Fällen fol-
geändert. gendermaßen zusammensetzt.
Miete
Grundmiete kalte Betriebskosten warme Betriebskosten
- Grundsteuer - Heizung
- Müllbeseitigung - Warmwasser
- Wasser - usw.
- Gartenpflege
- Straßenreinigung
- usw.
10 11
(Betriebskosten) (Betriebskosten)
In der nachfolgenden Übersicht haben wir die üblichsten Nebenkosten (Betriebskosten) muss ein Mieter nur bezahlen, wenn
Bezeichnungen zusammengestellt. die nachfolgenden drei Voraussetzungen erfüllt sind:
- Der Mietvertrag muss ausdrücklich vorsehen, dass die Betriebs-

Bezeichnung Erläuterung kosten vom Mieter zu zahlen sind (S. 14).
- Es muss sich um umlagefähige Betriebskosten handeln. Nur die in
Grundmiete (Kaltmiete) Miete nur für die Wohnungsüberlassung. Alle anfallen- der Betriebskostenverordnung (S. 17) genannten Kostenarten
den Nebenkosten inklusive Heiz- und Warmwasser- können vom Vermieter dem Mieter in Rechnung gestellt werden.
kosten müssen vom Mieter zusätzlich gezahlt werden. - Diese Kosten müssen auch tatsächlich angefallen sein.
Kalte (allgemeine) Alle Betriebskosten (Nebenkosten) ohne Heizung und

Betriebskosten Warmwasser
Warme Betriebskosten Kosten für Heizung und Warmwasser (bzw. alle Positio-
nen, die mit Heizanlage und Warmwasserbereitung
zusammenhängen)
Warmmiete Bezeichnet die gesamte Miete, alle Neben- und Heiz-

(Inklusivmiete) kosten sind darin enthalten.
Teilinklusivmiete Ein Teil der Nebenkosten (Betriebskosten) ist in der

Miete enthalten, der andere Teil, wie z. B. verbrauchs-
abhängige Wasser-, Abwasser-, Müllabfuhr- und Heiz-
kosten, wird aber gesondert auf den Mieter umgelegt.
Verbrauchsabhängige Kosten, deren Höhe mit dem Verbrauch unmittelbar

Nebenkosten zusammenhängt, wie z. B. Kosten für Kaltwasser und
Entwässerung, Heizkosten, Stromkosten
Verbrauchsunabhängige Kosten, die unabhängig von der Verbrauchsmenge

Nebenkosten anfallen, wie die Kosten für Grundsteuer und Gebäu-
deversicherung
12 13
Der Mietvertrag Als Vermieter sollte man die Regelung zu den Betriebskosten im For- Tipp!
Die vertraglichen Grundlagen mularmietvertrag bei Beginn des Mietverhältnisses sehr sorgfältig
ausfüllen. Vergisst man eine zulässige Kostenart, muss der Mieter
Neben der Miete müssen Nebenkosten (Betriebskosten) vom Mieter diese Kosten nicht bezahlen.
nur dann bezahlt werden, wenn es im Mietvertrag so vereinbart
wurde. Sonst gelten sie mit der Miete als abgegolten. Ausnahme: Die sogenannten „warmen Betriebskosten” – also Heiz-
und Warmwasserkosten –, die verbrauchsabhängig abgerechnet wer-
den, kommen immer zur Miete dazu (S. 69).
Gesetz Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 535
Der Vermieter hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
Als Mieter sollte man die Positionen der Nebenkostenabrechnung Tipp!
mit dem Mietvertrag vergleichen: Der Vermieter darf nur die Bezah-
Festlegung im Mietvertrag lung solcher Nebenkosten verlangen, die im Mietvertrag festgelegt
Soll der Mieter, wie heute üblich, die Nebenkosten bezahlen, muss sind (ggf. auch per Verweis auf die Betriebskostenverordnung) und
der Mietvertrag dies so vorsehen. Die Betonung liegt hier auf „im bei denen eine Umlage nach der Betriebskostenverordnung zulässig
Mietvertrag”. Nachträgliche Absprachen muss der Mieter nicht ist. Auch unter dem Punkt „Sonstige Betriebskosten” im Mietvertrag
unterschreiben. darf nicht einfach alles untergebracht werden, was der Vermieter
sonst nirgendwo gefunden hat. Nicht umlagefähige Kosten wie die-
Keine Nebenkosten – mit Ausnahme der Heizkosten – sind deshalb zu jenigen für eine Fassadenreinigung oder eine einmalige Baumfällak-
begleichen, wenn tion gehören hier zum Beispiel nicht hinein.
- es keinen schriftlichen Mietvertrag gibt
(Art der Absprache kann nicht bewiesen werden), Hat der Vermieter versehentlich einen zulässigen Einzelposten ver-
- im Formularmietvertrag freie Felder über Betriebskosten nicht gessen, hat er Pech und der Mieter Glück. Sind in einem Vertragsfor-
ausgefüllt sind (Indiz dafür, dass keine Zahlung durch Mieter mular nur einzelne Nebenkosten angekreuzt, braucht der Mieter
beabsichtigt war), zusätzliche nicht angekreuzte Nebenkosten nicht zu bezahlen.
- der Mietvertrag zu den Betriebskosten ungenaue, missverständli-
che oder gegen das Gesetz verstoßende Klauseln enthält (der
Mieter muss exakt bestimmen können, welche Kosten er zu
erwarten hat).
14 15
Nicht vereinbarte Kostenpositionen Betriebs- und Heizkostenverordnung

Es gibt jedoch auch so etwas wie eine stillschweigende Vereinbarung Die gesetzlichen Grundlagen
über die Nebenkostenzahlung: Zahlt der Mieter über mehrere Jahre
die Abrechnung anstandslos, obwohl sie Positionen enthält, die im Die Betriebskostenverordnung (§ 1 BetrKV) definiert Betriebskosten so:
Mietvertrag nicht genannt sind, so gibt er damit zu erkennen, dass er
mit dieser Zahlung einverstanden ist – damit gilt der Vertrag gewis- Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbaube- Gesetz
sermaßen als geändert. rechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück
oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der
Und das ohne schriftliche Fest- Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks lau-
legung! Auch der Bundesge- fend entstehen.
richtshof hat bestätigt (BGH,
Az. VIII ZR 146/03), dass so
etwas im Einzelfall möglich und Laufend ist bei der Definition der Betriebskosten ein wichtiges Wort.
rechtens ist. Über die Frage, Einmalig entstehende Kosten können meist nicht als Betriebskosten
welcher Zeitraum dafür verstri- auf den Mieter umgelegt werden.
chen sein muss, ist die Recht-
sprechung uneinig (BGH, Az. VII
ZR 35/00 – sechs Jahre; LG Heil- Beispiel: Die Kosten für das regelmäßige Rasenmähen, Unkrautjäten
bronn Az. 2 S 7/03 – drei Jahre). und jährliche Schneiden von Bäumen und Sträuchern kann der Ver-
mieter auf die Mieter abwälzen. Muss dagegen einmal ein alter, mor-
scher Baum gefällt werden, sind dies keine umlagefähigen Kosten.
Die Betriebskostenverordnung zählt alle Betriebskostenarten auf, die

ein Vermieter auf seinen Mieter per Mietvertrag umlegen, diesem
also anteilig in Rechnung stellen darf. Die Heizkostenverordnung als
Spezialregelung gilt zudem für die Heiz- und Warmwasserkosten.
16 17
Umlagefähige Betriebskosten nach § 2 Betriebskostenverordnung - Kosten des Betriebs einer zentralen Brennstoffversorgungsanlage
sind: einschließlich der Kosten der verbrauchten Brennstoffe, ihrer Liefe-
rung, der Kosten des Betriebsstroms und der Überwachung sowie
1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer, erho- der Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums.
ben von der Gemeinde).
- Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch
2. Kosten der Wasserversorgung (Grundgebühren, Wasserver- aus zentralen Heizungsanlagen einschließlich des Entgelts für die
brauch, Miete von Wasserzählern, Eichkosten für Zähler, Kosten für Wärmelieferung und der Kosten des Betriebs der zugehörigen
Abrechnung und Kostenaufteilung, Wartungskosten von Wasser- Hausanlagen.
mengenreglern, Betriebskosten einer hauseigenen Wasserversor-
gungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich - Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gas-
der Aufbereitungsstoffe). einzelfeuerstätten einschließlich der Kosten der Beseitigung von
Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage,
3. Kosten der Entwässerung (Gebühren für Haus- und Grundstücks- der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssi-
entwässerung, die Kosten des Betriebs einer privaten Anlage und cherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch
des Betriebs einer Entwässerungspumpe). eine Fachkraft sowie der Kosten der Messungen nach dem Bundes-
Anmerkung: Nicht umlagefähig sind Kanalanschlussgebühren und Immissionsschutzgesetz.
Kosten der Beseitigung einer Abflussverstopfung! Anmerkung: Kosten des Betriebsstroms sind z. B. die durch einen
Zwischenzähler ermittelten Stromkosten für die Umwälzpumpe
4. Heizkosten: Umlagefähig sind und die Ölpumpe im Brenner. Miete oder Leasinggebühren für Zäh-
- Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich ler sind umlagefähig – ebenso wie die Kosten der jährlichen Able-
der Abgasanlage einschließlich Kosten der verbrauchten Brenn- sung sowie der Abrechnung, Eichung und Überwachung der Ver-
stoffe und ihrer Lieferung, Kosten des Betriebsstroms, Kosten der dunstungsröhrchen durch den Wärmemessdienst.
Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmä-
ßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit 5. Warmwasserkosten:
einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung - Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen einschließlich Kosten der Wasserversorgung, soweit nicht dort
nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmie- bereits berücksichtigt, und Kosten der Wassererwärmung über die
tung von Verbrauchszählern und Eichung sowie der Berechnung Zentralheizungsanlage.
und Aufteilung, Verbrauchsanalyse der Heizkosten (seit 1.1.2009).
18 19
- Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Warmwas- Anmerkung: Auch Personen, die Parterre wohnen, können mit den
ser, auch aus zentralen Heizungsanlagen, einschließlich des Ent- Aufzugskosten belastet werden. Die Gerichte entscheiden hier unter-
gelts für die Lieferung des Warmwassers und der Kosten des schiedlich. Wurde ein „Vollwartungsvertrag” abgeschlossen, darf der
Betriebs der zugehörigen Hausanlagen. Vermieter den auf Reparaturen entfallenden Kostenteil nicht mit auf
den Mieter umlegen.
- Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten (auch
Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbren- 8. Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung (Müllabfuhr,
nungsrückständen im Innern der Geräte und Kosten der regelmäßi- öffentliche und entsprechende private Maßnahmen), auch Kosten
gen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsaugan-
der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft). lagen und des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen ein-
schließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.
6. Kosten verbundener Heizungs- und
Warmwasserversorgungsanlagen: 9. Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung:
- Kosten von zentralen Heizungsanlagen, soweit nicht dort bereits Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam
berücksichtigt. genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Boden-
räume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs.
- Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme, Anmerkung: Kommt Personal dafür zum Einsatz, sind die Personal-
soweit nicht dort bereits berücksichtigt. kosten umlagefähig.
- Kosten verbundener Etagenheizungen und Warmwasserversor- 10. Kosten der Gartenpflege (Kosten der Pflege gärtnerisch angeleg-
gungsanlagen, soweit nicht dort bereits berücksichtigt. ter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehöl-
zen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von
7. Aufzugskosten: Kosten des Betriebs des Personen- oder Lasten- Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem
aufzugs einschließlich der Kosten des Betriebsstroms, der Beauf- nicht öffentlichen Verkehr dienen).
sichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der Anmerkung: schließt die Kosten für den Kauf neuer Pflanzen oder für
regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicher- die Pflege von Spielplätzen ein, nicht aber die für den Erwerb von
heit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Gartengeräten.
Kosten der Reinigung der Anlage.
20 21
11. Kosten der Beleuchtung (Kosten des Stroms für die Außenbe- 13. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (Versicherung des
leuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementar-
genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Boden- schäden, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäu-
räume, Waschküchen). de, den Öltank und den Aufzug).
Anmerkung: Hier sind nur die Stromkosten gemeint und nicht z. B. Anmerkung: nicht umlagefähig Rechtsschutz- und Mietausfallversi-
die Kosten für das Auswechseln von defekten Glühlampen im Trep- cherungen.
penhaus.
14. Kosten für den Hauswart (seine Vergütung, die Sozialbeiträge und
alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für
seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instand-
setzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung
betreffen; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen
Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht
angesetzt werden).
15. Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage

(Betriebsstrom und regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft
einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nut-
zungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenan-
lage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die
Kabelweitersendung entstehen) oder des Betriebs einer mit einem
Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage (wie oben,
ferner laufende monatliche Grundgebühren für Breitbandkabelan-
schlüsse).
Anmerkung: Beim Kabelanschluss kann die monatliche, an die Kabel-
12. Kosten der Schornsteinreinigung (Kehrgebühren nach der maß- gesellschaft zu zahlende Grundgebühr umgelegt werden, nicht aber
gebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits unter den die einmalige Anschlussgebühr.
Kosten der Heizanlage berücksichtigt sind).
22 23
16. Wäsche: Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäsche- Keine umlagefähigen Betriebskosten laut Betriebskostenverord-
pflege (Kosten des Betriebsstroms, der Überwachung, Pflege und nung sind:
Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer
Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der - Verwaltungskosten (die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes
Wasserversorgung, soweit nicht dort bereits berücksichtigt). erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Auf-
sicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwal-
17. Sonstige Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV, die von den tungsarbeit, die Kosten für die
Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind. gesetzlichen oder freiwilligen
Prüfungen des Jahresab-
schlusses und die Kosten für
die Geschäftsführung).
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (die Kosten, die wäh-

rend der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen
Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung,
Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder
sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen, z. B. Renovie-
rungsarbeiten, Reparaturkosten).
Anmerkung: etwa für Schwimmbad und Sauna im Haus. Der Vermie-

ter muss genau angeben, für welche Kosten er Geld verlangt. Es
muss sich um laufende Kosten handeln, die dem Vermieter durch die
Nutzung des Hauses entstehen. Hier finden sich oft Fehler in den
Abrechnungen!
24 25
Keine Betriebskosten sind zum Beispiel auch: Kleines Nebenkosten-ABC

- Reparaturkosten Eine abschließende Liste der Nebenkosten, die Vermieter auf ihre
- Wartungskosten und Überprüfungsarbeiten (nur selten als Neben- Mieter umlegen dürfen, ist kaum zu erstellen. Zwar enthält
kosten umlagefähig, z. B. bei Fahrstuhl und Heizungsanlagen mög- § 2 Betriebskostenverordnung eine gesetzliche Aufzählung der umla-
lich) gefähigen Kostenarten, immer wieder kommen durch Gerichtsent-
- Instandhaltungsrücklagen (bei gemieteten Eigentumswohnungen) scheidungen aber neue Kostenarten dazu, die bisher nicht berück-
- Kontogebühren für das Mietkonto sichtigt worden sind. Folgende Nebenkosten sind nach jetzigem
- Rechtsschutzversicherung des Vermieters Kenntnisstand umlagefähig:
- Mietausfallversicherung
- Beiträge des Vermieters zu Grundeigentümervereinen
- Portokosten „Kalte” Betriebskosten Anmerkung
- Zinsen für einen Kredit, um Heizöl einzukaufen
- Fassadenreinigung Abwasser Kanalgebühren, keine Kosten für Abflussreinigung!
- Reparaturkostenversicherung
- Wartungskosten der Klingelsprechanlage und der Türschließanlage Aufzug-Betriebskosten Strom, Reinigung, regelmäßige Inspektion und Wartung
- Zinsabschlagssteuer auf Instandhaltungsrücklagen
- Kosten und Pflege einer Dachbegrünung Beleuchtung nur Stromkosten (Keller, Treppenhaus, Waschküche
- Bewachungskosten (außer bei speziellen Gebäuden, mit Nachweis usw.). Glühbirnen: nein
des Vermieters, dass Bewachung notwendig ist)
- Erbbauzinsen Dachrinnenreinigung wenn regelmäßig
- Anliegerbeiträge (z. B. Erschließungsbeiträge oder Straßenbaubei-
träge) Gartenpflege regelmäßige Kosten. Neue Pflanzen und Sträucher: ja,
Gartengeräte: nein. Regelmäßiger Baumschnitt: ja. Ein-
zelne Baumfällung: nein
Gemeinschaftsantenne/ Betriebs-, Strom- und Wartungskosten, Kabelgebühren:

Kabelanschluss ja. Kabel-Anschlussgebühr: nein. Kosten private Breit-
band-Verteilanlage: ja
Hausmeister Personalkosten
Hausreinigung Treppenreinigung, auch Personalkosten
26 27
Leasinggebühren für Kaltwasserzähler, Heiz- und Warmwasserkosten- Treppenhausreinigung ja

verteiler, Antennen- und Breitbandkabelanlagen
Ungezieferbekämpfung regelmäßige Vorbeugemaßnahmen: ja.
Mehrwertsteuer bei Gewerberaummiete unter weiteren Voraus- Einmaliger Kakerlakenbefall: nein
setzungen
Versicherungen Vermieterhaftpflicht, Gebäudeversicherung gegen
Müllabfuhr öffentliche Gebühren, aber auch Betriebskosten Feuer, Sturm usw.: ja. Vermieter-Hausrat, Mietaus-
z. B. für Müllschlucker fallversicherung: nein
Öffentliche Lasten des Grundsteuer: ja. Erschließungsbeiträge: nein Wartungskosten nur wenn durch § 2 Betriebskostenverordnung erlaubt.
Grundstücks Ja: Aufzug, Gartenpflege, Gemeinschaftsantenne,
Heizung, Kabelfernsehanlage, Gemeinschaftswasch-
Schneeräumen ... und Streuen maschinen, Wasser- und Warmwasserversorgung.
Schornsteinreinigung Kehrgebühren, Immissionsmessung Waschmaschinen und Strom, Reinigung, Wartung von Gemeinschafts-
Trockner maschinen
Sonstige Kosten Nur regelmäßig entstehende Kosten im Sinne der
Betriebskostenverordnung und nur wenn gerichtlich Wasser z. B. Wasserlieferung, Wasserzähler, Wasserauf-
anerkannt. Z. B. Betriebskosten für: Schwimmbad, bereitung
Sauna, Fitnessraum, Rauchabzüge, Sprinkler, Dach-
rinnenreinigung, Kosten für gesetzlich vorgeschrie-
bene Notbeleuchtung, Rückstausicherung. Wartung
für Rauchmelder, Brandschutz, Feuerlöscher, Müll-
schlucker, Lüftungsanlage. Wartung und TÜV-
Abnahme Blitzableiter.
Sperrmüllabfuhr nur wenn regelmäßige Einrichtung
Straßenreinigung öffentliche Gebühren und private Kosten (Privat-

wege, Zufahrten)
28 29
„Warme” Betriebskosten Anmerkung Nicht umlagefähig sind übrigens auch Betriebskostenerhöhungen,

die durch Schadensfälle oder Baumängel ausgelöst wurden – z. B.
Allgemein: Heizung und Warmwassererzeugung die Erhöhung einer Gebäudeversicherungsprämie aufgrund eines
Rohrbruchschadens.
Abrechnung der Heiz-/ ja
Warmwasserkosten
Mieter von Eigentumswohnungen müssen besonders genau darauf Tipp!
Betriebsstrom der Anlage ja achten, dass keine unzulässigen Posten berechnet werden. Allzu
Brennstoffe (Öl, Gas ...) leicht reichen Vermieter die Abrechnung der Hausverwaltung
(„Hausgeld”) einfach an den Mieter weiter. Diese ist jedoch für den
Eichkosten für Zähler ja Eigentümer erstellt und enthält immer Posten, die nicht auf den Mie-
ter umgelegt werden dürfen – etwa Verwaltungskosten, Reparatur-
Entkalkung der Warmwasseranlage ja (auch benötigte Entkalkungsmittel) kosten und Instandhaltungsrücklagen.
Jahresablesung und Austausch ja

von Verdunstungsröhrchen Hinweis: Die Kosten für den elektrischen Strom in der Mietwohnung
zählen zwar ebenfalls zu den Nebenkosten der Mietwohnung. Übli-
Kosten der Verbrauchsanalyse ja. Abrechnungszeiträume, die nach cherweise rechnet der Mieter jedoch direkt mit dem Stromversorger
dem 1.1.2009 beginnen ab. So hat in der Regel jede Mietwohnung ihren eigenen Stromzäh-
ler – jeder Mieter kann den Stromanbieter selbst wechseln. Über den
Miete Heizkostenverteiler + Zähler ja, auch Leasing Vermieter wird jedoch der Betriebsstrom für die Haustechnik abge-
rechnet – zum Beispiel für die Heizanlage und den Aufzug.
Reinigung Anlage und Heizungsraum
Überwachung der Anlage ja
Wartung und Einstellung der Anlage ja (durch Fachbetrieb)
Genaueres: siehe gesetzliche Liste in § 2 Betriebs-

kostenverordnung
30 31
Vorauszahlung oder Pauschale Typische Regelung in Mustermietverträgen

Wie Betriebskosten abgerechnet werden
Miete
Wurden die Betriebskosten wirksam auf den Mieter umgelegt, kön-
nen sie auf zwei Arten erhoben werden. 1. Die monatliche Miete beträgt: EUR _________
Nettomiete (ohne Nebenkosten) für Wohnung
Entweder ...
... durch Abrechnung und Umlage der tatsächlich entstandenen 2. Zusätzlich zahlt der Mieter EUR _________
Kosten. Meist sieht eine Klausel im Mietvertrag einen bestimmten als Vorauszahlung auf Heizungs- und Warmwasserkosten
Betrag als monatliche Vorauszahlung vor. Diese werden am Ende
eines Abrechnungszeitraums mit den tatsächlich angefallenen und für die übrigen Betriebskosten EUR _________
Betriebskosten verrechnet. Es ergibt sich eine Nachzahlung oder eine Vorauszahlung auf die allgemeinen Betriebskosten
teilweise Erstattung für den Mieter. (oder alternativ)
Pauschale für die allgemeinen Betriebskosten
Oder ...
... in Form einer Pauschale. Mit der Pauschale sind alle Ansprüche
des Vermieters auf Zahlung von Betriebskosten abgegolten. Sie ist Gesamtbetrag zu Vertragsbeginn EUR _________
unabhängig von den tatsächlich entstandenen Kosten. Eine Abrech-
nung am Ende des Jahres findet nicht statt.
Anpassung der Vorauszahlungen
Keine Pauschale für Heiz- und Warmwasserkosten Üblicherweise werden Nebenkosten für Mietwohnungen in Form einer Vor-
Eine Pauschale bezieht sich nur auf die kalten (allgemeinen) auszahlung erhoben.
Betriebskosten. Die Heizkosten müssen dagegen genau abgerechnet
werden. Der Grund: Die Heizkostenverordnung schreibt für Heiz- Nach der Abrechnung der Nebenkosten kann eine Anpassung der Vorauszah-
kosten eine Verteilung auf die Mieter nach dem jeweiligen Verbrauch lungen für die Zukunft gefordert werden – und zwar von beiden Vertragspart-
vor (S. 71). nern. Dies kann nicht per Mietvertrag anders geregelt werden.
Bei preisgebundenem Wohnraum (Sozialwohnungen und öffentlich

geförderte Wohnungen) ist ebenfalls keine Pauschale zulässig.
32 33
Gesetz Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 560 Pauschale für kalte („allgemeine”) Betriebskosten
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann Bei einer Pauschale sind die Nebenkosten mit diesem Pauschalbe-
jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Text- trag abgegolten. Nachzahlungen oder Auszahlungen von Guthaben
form eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. sind damit ausgeschlossen, eine jährliche Abrechnung findet nicht
statt. Haben Mieter hohe verbrauchsabhängige Nebenkosten, profi-
(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirt- tieren sie von einer solchen Vereinbarung. Lebt ein allein stehender
schaftlichkeit zu beachten. Mieter in einem Haus voller Familien und haben alle die gleiche Pau-
schale, wird dieser Mieter erheblich höhere Nebenkosten bezahlen
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist un- als beim Vorauszahlungsmodell. Für den Vermieter bedeutet die Ver-
wirksam. einbarung einer Pauschale eine nicht zu unterschätzende Vereinfa-
chung der Verwaltungsarbeit, aber auch ein Kostenrisiko.
Anpassung der Nebenkostenpauschale

Bei der Pauschale kann eine Anpassung der monatlichen Zahlung
durch den Vermieter dann vorgenommen werden, wenn der Mietver-
trag dazu eine eindeutige Vereinbarung enthält. Fehlt eine Regelung
im Mietvertrag, bleibt es für die Dauer des Mietverhältnisses bei der
fixen Pauschale.
Beispiel für eine Regelung im Mustermietvertrag

„Werden allgemeine Betriebskosten pauschal bezahlt, erfolgt keine
Nachzahlung bezüglich dieser Betriebskosten. Der Vermieter kann
die Pauschale erhöhen, wenn sie zur Deckung der Betriebskosten
nicht mehr ausreicht. Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist die
Betriebskostenpauschale herabzusetzen.”
Die Erhöhungserklärung selbst muss begründet und die Begründung

erläutert werden. Auch eine Verringerung der Betriebskosten muss
der Vermieter zum Anlass nehmen, die Pauschale anzupassen.
34 35
Gesetz Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 560 Das Wirtschaftlichkeitsgebot

(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Kostenkontrolle durch den Vermieter
Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform
anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag Vermieter müssen sich am Wirtschaftlichkeitsgebot orientieren. Das
vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der bedeutet: Sie dürfen keine unwirtschaftlich hohen oder unnötige
Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Dies ist in § 556 Abs. 3 BGB
geregelt. Natürlich kann lange
(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit darüber gestritten werden, was
Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. nun unwirtschaftlich ist. Daher
Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten steht dem Vermieter ein gewis-
rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Er- ser Ermessensspielraum zu.
höhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des Erst wenn dieser überschritten
der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der ist, wird es ernst: Dann ist der
Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kennt- Vermieter nicht mehr zur Umla-
nis von der Erhöhung abgibt. ge überhöhter Betriebskosten
berechtigt. Die Unwirtschaft-
(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpau- lichkeit von Betriebskosten
schale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzu- kann sich sowohl auf die
setzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen. Kostenart als auch auf die
Kostenhöhe beziehen.
Beispiel: Der Vermieter beschließt, einen Vertrag mit einem Breit-

bandkabelanbieter abzuschließen, um die Versorgung der Mieter mit
Kommunikationsmöglichkeiten und Unterhaltungsmedien zu verbes-
sern. Dadurch fallen zusätzliche Kosten an. Solange sich die Kabelge-
bühren halbwegs im üblichen Rahmen bewegen, bleibt das Wirt-
schaftlichkeitsgebot gewahrt – obwohl vielleicht eine Gemeinschafts-
Satellitenantenne billiger wäre.
36 37
Beispiel: Der Vermieter beschließt, den Zugangsweg zur Haustür und Nebenkosten und Steuer
die Garageneinfahrt mit elektrischen Heizschleifen zu versehen, Wie Vermieter und Mieter Steuern sparen
damit im Winter niemand stürzt. Leider verdreifachen sich die Strom-
kosten. In diesem Fall wäre das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht Eigentümer und Mieter können Aufwendungen für Arbeiten in Haus
gewahrt, da hier durch eine unübliche Installation unverhältnismäßig oder Wohnung steuerlich absetzen. Dies gilt auch für Arbeiten, die
hohe zusätzliche Kosten verursacht werden. Anders kann dies aller- nicht selbst in Auftrag gegeben wurden: Auch Lohnkosten, die über
dings im Einzelfall z. B. bei einer Seniorenwohnanlage gehobenen die Neben- und Heizkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt wer-
Niveaus sein. den, zum Beispiel für Hausmeister, Schornsteinfeger oder Wartung
des Aufzugs sowie Gartenpflege, werden steuerlich begünstigt.
Beispiel: Der Vermieter lässt den Hausgarten pflegen. Er beauftragt Mietnebenkosten absetzen
damit einen exklusiven Landschaftsdesigner, der viermal im Jahr für Ein Mieter kann nicht nur die Rechnung eines von ihm beauftragten
200 EUR die Stunde den Rasen mäht. Auch hier wird das Wirtschaft- Handwerkers in seiner Steuererklärung berücksichtigen, sondern
lichkeitsgebot missachtet. auch die von ihm über die Nebenkostenabrechnung bezahlten
Arbeitskosten.
Hinweis: Der Vermieter muss im Übrigen auch den Wettbewerb der 20 Prozent der anfallenden Arbeitskosten können direkt von der Steu-
Leistungsanbieter nutzen, um einen möglichst günstigen Preis zu erschuld abgezogen werden (Einkommenssteuergesetz § 35 a).
erzielen. Insbesondere von Vermietern mit großem Wohnungsbe-
stand kann erwartet werden, dass sie nicht ohne zu vergleichen den
teuersten Anbieter wählen, sondern nach den Prinzipien vernünfti- Beispiel: Würde der Arbeitskostenanteil der Nebenkostenabrech-
gen Wirtschaftens einen Preisvergleich anstellen. nung für Gartenpflege, Hausreinigung, Hauswartstätigkeiten,
Schornsteinfeger und Aufzugswartung 400 EUR jährlich betragen,
könnte der Mieter 80 EUR von seiner Steuerschuld abziehen.
Aber: Die Steuervergünstigung bekommt nur, wer auch Lohn- bzw.

Einkommenssteuer zahlt.
38 39
Nicht die Materialkosten Hier eine Übersicht der ab 1.1.2009 geltenden Grenzen:
Das Finanzamt akzeptiert nur die reinen Arbeits- und Fahrtkosten. - Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse (Haushaltshilfe, Pflege):
Nicht begünstigt sind die Kosten für das Material. Bei Aufwendungen bis zu 20 000 EUR können 20 Prozent abgesetzt
Der Vermieter ist verpflichtet, die Lohnkostenanteile in der Betriebs- werden – höchstens 4 000 EUR.
kostenabrechnung getrennt auszuweisen bzw. eine entsprechende - Geringfügig beschäftigte Haushalts-
separate Bescheinigung zu erstellen und dabei eine Reihe von Vorga- hilfen: Es können bei Aufwendun-
ben zu beachten. Dies ist nicht unproblematisch, da einige Versor- gen bis 2 550 EUR 20 Prozent abge-
gungsunternehmen und Abrechnungsdienste die Arbeitskosten nach setzt werden, höchstens 510 EUR.
wie vor nicht getrennt ausweisen. - Handwerkerleistungen für Renovie-
rungs-, Erhaltungs- und Moderni-
Gesetzliche Grundlagen sierungsmaßnahmen: Hier können
Schon seit 2003 können haushaltsnahe Dienstleistungen einschließ- höchstens 20 Prozent des Arbeits-
lich Handwerkerleistungen im Haushalt steuerlich geltend gemacht lohns bis zu einer Höchstgrenze der
werden (§ 35 a des Einkommenssteuergesetzes). Seit 2006 besteht Aufwendungen von 6 000 EUR (ab
diese Möglichkeit auch Veranlagungszeitraum 2009) abge-
bei den Arbeitskostenan- setzt werden. Dies ergibt eine
teilen der Nebenkosten- Steuervergünstigung von bis zu
abrechnung unabhängig 1 200 EUR im Jahr.
vom Auftraggeber.
Voraussetzung: Der Steuerpflichtige kann die Originalrechnung des
Es gibt jedoch Grenzen: Handwerksbetriebs mit aufgeschlüsselten Arbeitskosten sowie den
Der Steuerabzug ist nur Bankauszug mit der entsprechenden Abbuchung vorlegen.
bis zu einer gewissen
Höchstsumme der Auf- Mieter müssen eine Nebenkostenabrechnung mit entsprechender
wendungen pro Jahr Aufschlüsselung der Kosten bzw. eine Bescheinigung des Vermieters
möglich. sowie Zahlungsbelege über Nebenkosten und ggf. Nachzahlungen
vorweisen können.
40 41
Nebenkosten und Abrechnung Die korrekte Abrechnung
Formalien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .46
Häufige Fehler vermeiden
Abrechnungsfrist Vermieter . . . . . . . . . . . . .50

12-Monats-Frist und Fristüberschreitung
Fristen für den Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . .55

Zeit für Einwände
Der Umlageschlüssel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .56

Wohnfläche, Personenzahl, Verbrauch
Verteilung in Sonderfällen . . . . . . . . . . . . . . .60

Fallstricke in der Abrechnung
42 43
Die korrekte Die korrekte
Abrechnung
Abrechnung
Die Nebenkostenabrechnung muss der Mieter schriftlich erhalten. Einsicht in die Originalbelege
Maßgeblich ist die sogenannte Textform. Das heißt: Der Vermieter Der Mieter hat das Recht, die Originalbelege einzusehen – also die
darf auch per Fax oder E-Mail ohne persönliche Unterschrift abrech- Rechnungen, die der Vermieter selbst zum Beispiel von den Versor-
nen. gungsunternehmen erhalten hat. Der Mieter darf sich auch – auf
eigene Kosten – Kopien davon machen.
Ist die Abrechnung nicht
übersichtlich oder sind Posi- Nicht in jedem Fall gefordert werden kann deren Zusendung. Die
tionen unverständlich oder Gerichte gehen davon aus, dass der Mieter sich schon ins Büro des
unzulässig, muss der Mieter Vermieters begeben muss, um Zweifel aufzuklären. Ein Anspruch
eine Nachzahlung nicht besteht jedoch dann, wenn sich der Vermieter in einer weiter entfern-
begleichen. Der Mieter sollte ten Stadt befindet. Der Vermieter darf für die Einsichtnahme in
in diesem Fall der Abrech- Kostenbelege keine Gebühren, Stundensätze oder Ähnliches verlan-
nung widersprechen und den gen.
Vermieter auffordern, ihm
eine nachvollziehbare Berech-
nung der Kosten vorzulegen. Zusendung von Rechnungskopien Urteil
Der Mieter kann von seinem in der gleichen Stadt ansässigen Ver-
Problem: In der Praxis wird mieter nicht die Zusendung der Kopien aller für die Nebenkostenab-
die Abrechnung meist von rechnung relevanten Abrechnungsbelege fordern. Dieses Recht
Abrechnungsfirmen erstellt, haben nur Mieter von preisgebundenen Wohnungen – alle anderen
deren Zahlenwerke oft auch der Vermieter nicht mehr versteht. Trotz- müssen im Büro des Vermieters Einsicht nehmen.
dem ist Ansprechpartner des Mieters bei Unklarheiten immer der Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 78/05, Urteil vom 8.3.2006
Vermieter bzw. der Verwalter – nicht jedoch die vom Vermieter beauf-
tragte Abrechnungsfirma.
Hinweis: Gibt es keine berechtigten Einwendungen gegen die

Abrechnung, muss der Mieter in der Regel innerhalb von vier
Wochen die Nachzahlung leisten, sonst kann ihn der Vermieter auf
Zahlung verklagen.
44 45
Abrechnung Abrechnung
Formalien Abrechnungszeitraum
Häufige Fehler vermeiden Darunter versteht man den Zeitraum, über den abgerechnet wird. Bei
Wohnraum beträgt er immer ein Jahr, nicht notwendigerweise
Eine korrekte Betriebskostenabrechnung enthält: jedoch das Kalenderjahr.
- eine Angabe des Abrechnungszeitraums,

- eine Zusammenstellung der gesamten Betriebskosten, Beispiel: Ein Abrechnungszeitraum vom 1. Juli bis zum 30. Juni ist
- die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten möglich.
Verteilerschlüssels,
- die Berechnung der auf den einzelnen Mieter entfallenden
Betriebskostenanteile, Die häufigsten Abrechnungsfehler
- eine Aufstellung der vom Mieter vorgenommenen Wir haben in einer Liste zusammengestellt, wo die häufigsten
Vorauszahlungen. Abrechnungsfehler liegen.
Ein Beispiel finden Sie auf Seite 65.

Hier einige Beispiele:
- Die Abrechnung ist nicht übersichtlich und für den Mieter nicht
nachvollziehbar.
- Es werden Kosten auf den Mieter umgelegt, die im Mietvertrag
nicht vereinbart wurden (vgl. S. 14).
- Es werden Kosten umgelegt, die keine gesetzlichen Betriebskosten
sind, wie zum Beispiel Reparaturkosten und Verwaltungskosten
(vgl. S. 25).
- Bei den gesetzlich umlegbaren Positionen sind Aufwendungen
enthalten, die der Vermieter selbst tragen muss (z. B. die Position
Wartung Heizung enthält versteckte Reparaturkosten, die Haus-
meisterkosten enthalten auch Reparaturen und Verwaltungstätig-
keiten).
- Es werden einzelne Nebenkosten doppelt berücksichtigt. So tau-
chen Schornsteinfegerkosten zum Teil in der Betriebskostenab-
rechnung und dann erneut in der Heizkostenabrechnung auf.
46 47
Die korrekte
Abrechnung
- Es wird ein anderer Verteilerschlüssel verwendet als im Mietver-

trag vereinbart (z. B. nach Personenzahl statt nach Quadratmetern
Wohnfläche).
- Bei leer stehenden Wohnungen trägt der Vermieter die anteiligen
Betriebskosten nicht selbst.
- Die Vorauszahlungen werden nicht angerechnet.
Urteil Hausmeisterkosten aufschlüsseln

Der Vermieter darf in der Abrechnung bei den Hausmeisterkosten
keinen pauschalen Kostenabzug für nicht umlagefähige
Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vorneh-
men, die durch Hausmeistertätigkeiten entstanden sind. Wider-
spricht der Mieter einer solchen Abrechnung, muss der Vermieter die
Kosten nachvollziehbar so aufschlüsseln, dass die nicht umlagefähi-
gen Kosten genau herausgerechnet werden können.
BGH, Az. VIII ZR 27/07, Urteil vom 20.2.2008
48 49
Abrechnungsfrist Vermieter Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 556 BGB Vereinbarung über Gesetz
12-Monats-Frist und Fristüberschreitung Betriebskosten
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzu-
Die Abrechnung über die Nebenkosten muss der Vermieter dem Mie- rechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beach-
ter spätestens bis zum Schluss des zwölften Monats nach Beendi- ten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des
gung des Abrechnungszeitraums schriftlich, per Fax oder E-Mail zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzutei-
zukommen lassen. len. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nach-
forderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der
Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Beispiel: Ist Abrechnungszeitraum 1. Juli 2008 bis 30. Juni 2009,
muss der Vermieter die Abrechnung bis zum 30. Juni 2010 vorlegen.
Ausschlussfrist und Anerkenntnis Urteil
Erstellt oder berichtigt der Vermieter eine Abrechnung erst nach
Verspätete Abrechnung Ende der Abrechnungsfrist, obwohl der Mieter noch während der
Rechnet der Vermieter erst nach Ablauf der zwölf Monate ab, darf der Abrechnungsfrist versprochen hat, die Nachzahlung zu bezahlen,
Mieter Nachzahlungen verweigern. ändert dies nichts an der Verspätung. Die Abrechnungsfrist ist abge-
laufen, es kann keine Nachzahlung mehr gefordert werden – egal was
Es gibt jedoch Ausnahmefälle, in denen der Vermieter die Abrech- der Mieter zugesagt hat.
nungsfrist ohne Konsequenzen überschreiten darf: nämlich dann, BGH, Az. VIII ZR 84/07, Urteil vom 9.4.2008
wenn er nicht selbst Schuld an der Verspätung trägt, diese also nicht
zu vertreten hat. So ist es denkbar, dass er noch mit Lieferanten über
deren Abrechnungen streitet, dass der Grundsteuerbescheid der Vorauszahlungen: wann der Mieter zurückfordern kann
Gemeinde noch nicht eingetroffen ist oder die Hausverwaltung die Für den Mieter stellt sich die Frage, ob er Nebenkosten-Vorauszah-
Abrechnung noch nicht fertiggestellt hat. Im letzten Fall muss der lungen zurückfordern kann, wenn die 12-Monats-Frist abgelaufen
Vermieter jedoch eine Anmahnung der Abrechnung bei der Hausver- ist, ohne dass eine Abrechnung stattgefunden hat.
waltung nachweisen.
50 51
Urteil Wurde in einem bestehenden Mietverhältnis nicht fristgerecht abge- Das Zurückbehaltungsrecht kann der Mieter jedoch nur geltend
rechnet, kann der Mieter die im Abrechnungszeitraum geleisteten machen, solange der Mietvertrag noch läuft. Nach Ende des Vertra-
Vorauszahlungen nicht zurückverlangen (BGH, VIII ZR 191/05, Urteil ges leistet er schließlich auch keine Betriebskostenvorauszahlungen
vom 29.3.2006). Als Druckmittel kann er jedoch weitere Vorauszah- mehr. Dies führt dazu, dass ehemaligen Mietern durch die Gerichte
lungen vorläufig zurückhalten. das Recht zugestanden wird, nach ergebnislosem Ablauf der
12-monatigen Abrechnungsfrist alle Betriebskostenvorauszahlungen
für den jeweiligen Abrechnungszeitraum zurückzuverlangen.
Findet innerhalb der 12-monatigen Ansonsten müsste der Mieter nämlich zuerst auf Abrechnung klagen
Frist keine Abrechnung statt, hat der und dann nach Erhalt der Abrechnung ein weiteres Mal vor Gericht
Mieter ein Zurückbehaltungsrecht gehen, um nun das Guthaben laut Abrechnung einzufordern. Ein der-
hinsichtlich der Betriebskostenvor- art umständliches Vorgehen halten die Gerichte für den Mieter (und
auszahlungen. Hier ist jedoch Vor- ihren eigenen Terminplan) für unzumutbar.
sicht geboten: „Zurückbehalten” ist
nicht das Gleiche wie „behalten Nebenkostenabrechnung: Anspruch des Mieters
können”. Die Vorauszahlungen darf Viele Vermieter unterliegen einem Irrtum, was die Verjährung der
der Mieter nur vorläufig einbehalten Betriebskostenabrechnung angeht: Sie verwechseln die 12-monatige
– eben solange keine Abrechnung Frist, innerhalb der der Vermieter die Abrechnung zu erstellen hat,
stattfindet. Führt der Vermieter die mit einer Verjährungsfrist. Dies führt bei Vermietern zu der Überzeu-
Abrechnung durch, hat der Mieter gung, dass der Mieter nach Fristablauf keine Nebenkostenabrech-
alle ausstehenden Betriebskosten- nung mehr verlangen kann.
vorauszahlungen zu bezahlen. § 556 BGB verpflichtet den Vermieter dazu, innerhalb von zwölf
Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes eine Betriebskos-
tenabrechnung anzufertigen. Diese zwölf Monate sind keine Verjäh-
rungsfrist.
Das heißt: Der Mieter kann auch nach Ablauf dieses Zeitraumes noch
die Abrechnung fordern – und gegebenenfalls auch die Überweisung
eines Guthabens.
52 53
Ist die Frist ohne Abrechnung abgelaufen, hat dies für den Vermieter Fristen für den Mieter
zwei Konsequenzen: Zeit für Einwände
1. Er kann keine Nachzahlung mehr fordern. Prüfung der Abrechnung

2. Er muss damit rechnen, dass der Mieter ein Zurückbehaltungs- Nach Eingang der jährlichen Nebenkostenabrechnung beim Mieter
recht an den laufenden Vorauszahlungen geltend macht. hat dieser ca. vier Wochen Zeit, um die Betriebskostenabrechnung
nach Art und Höhe zu überprüfen. Hat er keine Einwände, muss er
Die eigentliche Verjährungsfrist des Anspruches auf Abrechnung Nachzahlungen nach dieser Frist begleichen.
beträgt nach § 195 BGB drei Jahre. Sie beginnt am Ende des Jahres
zu laufen, in dem die Forderung entstanden und damit fällig gewor- Gesetzliche Ausschlussfrist
den ist (§ 199 Abs. 1 BGB). Zweifelt der Mieter an der Richtigkeit der Abrechnung, gibt es eine
Einwendungsfrist von zwölf Monaten. Nur innerhalb dieser Zeit kann
er Einwände gegen die Abrechnung erheben. Danach ist es zu spät
Beispiel: Der Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr 2008. Abge- (§ 556 Abs. 3 BGB).
rechnet werden muss bis zum 31.12.2009. Am 1.1.2010 ist die Leis-
tung (die Abrechnung) fällig: Der Mieter kann ihre Durchführung jetzt Aber: Diese Ausschlussfrist darf nicht so verstanden werden, dass
gerichtlich verlangen. Die Verjährungsfrist fängt mit dem Jahresende der Mieter grundsätzlich ein Jahr Zeit hat, bis er die Nachzahlung zu
2010 an zu laufen (§ 199 Abs. 1 BGB). Sie läuft drei Jahre und dauert entrichten hat. Wie schon angesprochen, wird von den Gerichten
bis Ende 2013. Erst nach dem 31.12.2013 hat der Vermieter also die meist für die Prüfung eine Zeit von vier Wochen als ausreichend
Möglichkeit, sich auf Verjährung zu berufen und die Abrechnung für erachtet.
2008 endgültig zu verweigern. Aber: Eine Verjährung kann auch
unterbrochen werden – z. B. durch eine gerichtliche Klage des
Mieters. Hinweis: Ist die Abrechnung erst einmal vorbehaltlos akzeptiert –
zum Beispiel durch die Entrichtung der Nachzahlung –, kann der Mie-
ter in der Regel keine Korrekturen für offensichtliche und von ihm
selbst erkennbare Fehler mehr verlangen (z. B. OLG Hamburg, Az. 4
U 66/89). Bei versteckten oder nur für Fachleute erkennbaren Fehlern
ist dies anders.
54 55
Der Umlageschlüssel Wasser, Abwasser, Müllabfuhr

Wohnfläche, Personenzahl, Verbrauch Verbrauchsabhängige Betriebskosten (z. B. Wasser, Abwasser, Müll-
abfuhr) sollen nach dem Willen des Gesetzgebers möglichst ver-
Hat der Vermieter die Nebenkosten des gesamten Hauses ermittelt, brauchsabhängig abgerechnet werden. Sie müssen verbrauchsab-
muss er sie auf die Mieter verteilen. Der Umlageschlüssel (Verteiler- hängig abgerechnet werden, wenn entsprechende Messeinrichtun-
schlüssel) ist also der Maßstab, nach welchem die für das gesamte gen vorhanden sind. Denn warum soll ein Single ebenso viel für
Gebäude anfallenden Betriebskosten auf die einzelnen Wohnungen Wasser bezahlen wie die Familie mit sieben Kindern? Sind in allen
aufgeteilt („umgelegt”) werden. Wohnungen des Hauses
oder an allen Zapfstellen
Umgelegt werden kann nach: Kaltwasserzähler instal-
- Wohnfläche, liert, muss der Vermieter
- Personenzahl, die Zählerstände bei der
- Wohneinheiten, Abrechnung berücksich-
- Miteigentumsanteilen (Eigentumswohnungen), tigen. Das bedeutet also
- Kubikmetern (m3) umbautem Raum, nicht, dass der Vermieter
- Verbrauch. jetzt überall Wasseruhren
einbauen lassen muss.
In der Regel ergibt sich aus dem Mietvertrag, welcher Aufteilungs- Trifft er diese Entschei-
maßstab vereinbart ist. dung zur Anschaffung
nicht, kann er weiterhin
Findet sich im Mietvertrag keine Regelung, sind die Nebenkosten nach den oben darge-
nach dem Anteil der Wohnfläche zu verteilen (d. h. Anteil der Wohn- stellten Aufteilungsmaß-
fläche der einzelnen Wohnung in m2 an der Gesamtwohnfläche des stäben abrechnen.
Gebäudes).
Für die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten gelten wie-
derum Sonderregelungen. Über diese informieren wir Sie unter Hei-
Tipp! Um sich unnötige Arbeit mit Umrechnungen zu ersparen, sollten Ver- zung und Warmwasser (S. 69).
mieter von Eigentumswohnungen den gleichen Umlageschlüssel im
Mietvertrag vereinbaren, wie er in ihrer Hausgeldabrechnung ver-
wendet wird.
56 57
Gesetz Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 556a BGB Abrechnungsmaßstab E-Mail) einseitig abändern. Er kann festlegen, dass die Betriebskos-
für Betriebskosten ten künftig nach einem verbrauchs- oder verursachungsabhängigen
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Maßstab umgelegt werden dürfen. Dies darf er aber nur vor Beginn
Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem des Abrechnungszeitraums tun.
Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem
erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Umlage von Vorjahreskosten
Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem Eine weitere Streitfrage ist, ob ein Vermieter bei den verbrauchsab-
unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursa- hängigen Betriebskosten nur abrechnen darf, was tatsächlich im
chung Rechnung trägt. Abrechnungszeitraum durch den Mieter verbraucht wurde
(Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip), oder ob er die Beträge
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der abrechnen darf, die er selbst an die Versorgungsbetriebe zu zahlen
Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die hatte (Abflussprinzip). Beides muss sich nicht unbedingt decken. So
Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Verein- können ihm zum Beispiel Kosten für den Verbrauch im vorherigen
barung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt wer- Abrechnungszeitraum im aktuellen Abrechnungszeitraum in Rech-
den dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder nung gestellt werden. Oft kommt es zu diesem Problem, wenn der
der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Vermieter nach dem Kalenderjahr abrechnet, sein Versorgungsunter-
Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums nehmen jedoch einen abweichenden Abrechnungszeitraum benutzt.
zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist In der Praxis hat es der Vermieter meist mit mehreren Versorgungs-
diese entsprechend herabzusetzen. betrieben zu tun, die im ungünstigsten Fall alle unterschiedliche
Abrechnungszeiträume verwenden.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Verein- Der Bundesgerichtshof hat zu diesem Problem entschieden, dass
barung ist unwirksam. Vermieter auch nach dem Abflussprinzip abrechnen dürfen. Der im
Prozess betroffene Vermieter durfte die Kosten für den im Jahr 2004
angefallenen Verbrauch seiner Mieter von Kaltwasser und Abwasser
Änderung des Umlageschlüssels berechnen und ihnen zusätzlich Verbrauchskosten für 2003 in Rech-
Der Umlageschlüssel kann unter bestimmten Bedingungen auch nung stellen, die der Versorger ihm selbst erst 2004 berechnet hatte.
während des Mietverhältnisses für zukünftige Abrechnungsperioden Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass es für den
geändert werden – niemals jedoch rückwirkend (OLG Frankfurt, Az. 7 Vermieter ein unzumutbarer Aufwand sei, aus den Abrechnungen
U 50/02). des Versorgungsbetriebes mit einem vom Kalenderjahr abweichen-
Wurde von den Vertragspartnern ein bestimmter Umlageschlüssel den Abrechnungszeitraum die auf die jeweiligen Kalenderjahre ent-
vereinbart, kann der Vermieter ihn durch eine Erklärung in Textform fallenden Beträge herauszurechnen (BGH, Urteil vom 20.2.2008,
(schriftlich, aber auch ohne eigenhändige Unterschrift per Fax oder Az. VIII ZR 49/07 und Az. VIII ZR 27/07).
58 59
Verteilung in Sonderfällen Umlage bei Leerstand Urteil

Fallstricke in der Abrechnung Der Bundesgerichtshof hatte 2006 die Frage zu entscheiden, ob der
Vermieter eines Mehrfamilienhauses mit 35 Parteien die Betriebskos-
Verteilung neu entstandener Nebenkosten ten leer stehender Wohnungen umlegen darf. Vereinbarungsgemäß
Oft entsteht Streit darüber, ob der Vermieter während des Mietver- sollten die „kalten” Nebenkosten nach dem Verhältnis der Wohnflä-
hältnisses neu entstandene Kostenpositionen auf den Mieter umle- che der Mietwohnungen zur Gesamtwohnfläche umgelegt werden.
gen darf. Dies ist der Fall, setzt aber eine genaue vertragliche Verein- Der Vermieter wollte nun erreichen, dass einige Nebenkostenarten
barung voraus. Der Mietvertrag muss die Regelung enthalten, dass (Wasser, Hausbeleuchtung, Fahrstuhlstrom und Müllabfuhr) der leer
neu entstehende Nebenkosten umlegbar sind, und es muss sich um stehenden Wohnungen mit auf die Nebenkosten der anderen Woh-
umlagefähige Betriebskosten handeln. Dies entschied der Bundesge- nungen verteilt werden.
richtshof bezüglich einer vom Vermieter neu abgeschlossenen Sach-
und Haftpflichtversicherung für das Mietobjekt (BGH, Az. VIII ZR Die Entscheidung: Der Vermieter hat das Leerstandsrisiko grundsätz-
80/06). lich selbst zu tragen. Dies gilt für verbrauchsunabhängige Nebenkos-
ten ebenso wie für verbrauchsabhängige, die mangels Messgeräten
(Kaltwasserzähler) nicht in den einzelnen Wohnungen erfasst werden
Zulässige Regelung in Mustermietverträgen können.
Sofern Betriebskosten während der Mietdauer neu entstehen oder
öffentliche Abgaben neu eingeführt werden, können diese vom Ver- Nur im Einzelfall gibt es dazu Ausnahmen. So kann der Vermieter
mieter im Rahmen der gesetzlichen Regelungen umgelegt und dafür Anspruch auf eine Vertragsänderung wegen einer „Störung der
angemessene Vorauszahlungen angesetzt werden. Geschäftsgrundlage” haben, wenn die Abrechnung nach der Wohn-
fläche aufgrund erheblicher Leerstände für ihn unzumutbar ist. Da
die Änderung des Umlageschlüssels aber eine dauerhafte Sache ist,
Verteilung von Kosten leer stehender Wohnungen muss dazu schon nachweislich ein ständiger Leerstand in erhebli-
Stehen in einem Mehrfamilienhaus eine oder mehrere Wohnungen chem Maße vorliegen. Ein oder zwei Wohnungen von 35 reichen
leer, darf der Vermieter nicht einfach die Nebenkosten der leer ste- nicht aus.
henden Wohnungen mit auf die verbliebenen Mieter umlegen. Er Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 159/05, Urteil vom 31.5.2006
muss diese Nebenkosten grundsätzlich selbst tragen.
60 61
Verteilung bei abweichender Wohnfläche Gewerbeobjekte im Haus Urteil

In manchen Fällen ergibt sich nach Abschluss des Mietvertrages, Das Amtsgericht Neukölln hat ein entsprechendes Urteil gefällt, bei
dass die tatsächliche Wohnfläche größer oder kleiner ist als die im dem es um ein Mehrfamilienhaus ging, in dem zusätzlich zu den
Mietvertrag angegebene. Wohnungen eine Pizzeria, ein Blumengeschäft und ein thailändischer
Wird die Wohnfläche für die Lebensmittelladen untergebracht waren. Das Gericht setzte bei Pizze-
Berechnung der Betriebskos- ria und Blumengeschäft einen gegenüber den Wohnungen unver-
ten als Umlageschlüssel her- hältnismäßig erhöhten Wasserverbrauch und beim Lebensmittella-
angezogen, kann dies Proble- den ein erhöhtes Abfallaufkommen voraus. Die entsprechenden
me bereiten. Nach dem Bun- Betriebskosten musste der Vermieter daher aus der Abrechnung her-
desgerichtshof ist nach der aushalten.
vereinbarten Fläche abzurech- AG Neukölln, Az. 15 C 111/01, Urteil vom 12.6.2001
nen, wenn die Abweichung
zehn Prozent nicht überschrei-
tet (BGH, Az. VIII ZR 261/06). Nach einem Urteil des Landgerichts Aachen sind die Mehrkosten Urteil
einer Gewerbeeinheit dann als erheblich anzusehen, wenn sie drei
Verteilung von Kosten eines Gewerbeobjekts im Haus Prozent der Gesamtkosten übersteigen.
Für Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern sorgen manch- LG Aachen, Az. 5 S 68/06, Urteil vom 11.8.2006
mal auch Gewerbeeinheiten in einem Wohnhaus. Befindet sich zum
Beispiel im Erdgeschoss ein Ladengeschäft oder eine Gaststätte oder
gibt es gar mehrere Gewerbebetriebe, kann dies zu einer ungerech-
ten Verteilung der Betriebskosten führen. Generell gilt, dass der Ver-
mieter die Kosten für einzelne Gewerbeeinheiten nicht in jedem Fall
vor der Erstellung der Betriebskostenabrechnung für die Wohnein-
heiten herausrechnen muss. Handelt es sich aber um Betriebe, durch
deren Eigenarten typischerweise besonders hohe Nebenkosten
anfallen, kann eine unverhältnismäßige Benachteiligung der Woh-
nungsmieter vorliegen. In diesem Fall müssen zumindest die ver-
brauchsabhängigen Nebenkosten des Gewerbebetriebes aus der
Gesamtabrechnung im Vorweg herausgenommen werden.
62 63
Die korrekte
Abrechnung
Die Nutzerwechselgebühr
Manche Energielieferanten verlangen beim Auszug eines Mieters
eine sogenannte Nutzerwechselgebühr. Diese kann 30 bis 40 EUR
betragen.
Diese Gebühr muss der Vermieter als Vertragspartner des Versor-

gungsunternehmens tragen. Sie kann nicht auf den Mieter umgelegt
werden, da sie keine „wiederkehrende Aufwendung”, sondern eine
einmalige Angelegenheit darstellt. Dies entschied der Bundesge-
richtshof (BGH, Az. VIII ZR 19/07).
Danach können Kosten für die Verbrauchserfassung und die Erstel-

lung der Nebenkostenabrechnung im Falle eines Mieterwechsels
innerhalb des Abrechnungszeitraumes nicht auf den Mieter umge-
legt werden.
Im Mietvertrag kann jedoch vereinbart werden, dass der Mieter diese

Kosten trägt.
Zulässige Regelung in Mustermietverträgen

Die Kosten einer durch den Auszug veranlassten Zwischenablesung
trägt der Mieter.
64 65
66 67
Nebenkosten und Abrechnung Abrechnung der Heizkosten
Heizkostenverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . .71
Drei Varianten
Schätzung der Heizkosten . . . . . . . . . . . . . . .75

Ausnahmen bei fehlgeschlagener Ablesung
Heizkostenverordnung 2009 . . . . . . . . . . . . .76

Neue Regelungen
Heizkosten sparen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .78

Wie kann ich die Kosten reduzieren?
68 69
der Heizkosten
der Heizkosten
Bei den Heizkosten – zu denen auch Betriebsstrom, Wartungs- und Heizkostenverordnung

Messkosten gehören – muss es besonders gerecht zugehen. Der Ver- Drei Varianten
mieter darf sie nicht einfach durch Wohnfläche oder Personenzahl
teilen, sondern hat sie am tatsächlichen Verbrauch zu orientieren. Die Heizkostenverordnung sieht ganz unterschiedliche Arten der
Kostenverteilung vor für drei verschiedene Fälle:
Wer in der Mitte eines Hauses wohnt,
hat Vorteile: Seine Nachbarn oben - reine Heizanlage/
und unten heizen ebenfalls und somit Wärmeversorgung,
verbraucht er weniger Energie als der - reine Anlage der Warm-
Mieter im Parterre, der unter sich nur wasserversorgung,
den kalten Keller hat. Dachgeschoss- - kombinierte Anlage,
mieter haben häufig einen erhöhten die beides leistet.
Verbrauch – oft lässt die Dachisolie-
rung zu wünschen übrig. Der Betrieb
einer Heizung verursacht jedoch auch
Fixkosten, die nicht exakt einem Mie-
ter zugeordnet werden können.
Die korrekte Abrechnung

Wie bei der Nebenkostenabrechnung muss der Mieter der Heizkos-
tenabrechnung entnehmen können: Wärmeversorgung
Nach der Heizkostenverordnung sind nicht die gesamten Heizkosten,
- den Abrechnungszeitraum, sondern mindestens 50 Prozent, höchstens aber 70 Prozent nach
- den zu verteilenden Gesamtverbrauch mit Anfangs- und Endstand, dem exakten Verbrauch zu berechnen. Der Rest wird als Festkosten-
- den Anteil der Gesamtkosten, der verbrauchsabhängig umgelegt anteil nach der Wohnfläche in m2 oder dem umbauten Raum in m3
werden soll, aufgeteilt.
- die genaue Aufschlüsselung der Kosten für seine Wohnung,
- die Aufstellung der Vorauszahlungen und deren Anrechnung,
- den Nachzahlungs- bzw. Erstattungsbetrag.
Ein Beispiel finden Sie auf Seite 82.
70 71
der Heizkosten der Heizkosten
Seit 1.1.2009 gibt es eine aktualisierte Fassung der Heizkostenverord- Warmwasser

nung. Sie schreibt vor, dass bei bestimmten Gebäuden zwingend Für die Warmwasserkosten gelten andere Regeln als für Heizkosten.
70 Prozent der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch zu berech- Sind die Anlagen zur Heizung des Gebäudes und zur Wassererwär-
nen sind. Dies gilt für alle Abrechnungszeiträume, die ab 1.1.2009 mung getrennt, müssen die Warmwasserkosten zu 50–70 Prozent
beginnen. nach dem erfassten Verbrauch, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche
aufgeteilt werden.
Betroffen sind Häuser, die die Anforderungen der Wärmeschutzver-
ordnung vom 16.8.1994 nicht erfüllen, die eine Öl- oder Gasheizung Verbundanlagen: Wärme und Warmwasser
haben und in denen die frei liegenden Leitungen der Wärmevertei- Erzeugt eine Anlage Heizwärme und Warmwasser, sind die einheitli-
lung überwiegend gedämmt sind. Alle drei Voraussetzungen müssen chen Kosten ihres Betriebs aufzuteilen.
erfüllt sein. Sind die Leitungen nicht gedämmt, kann der Wärmever-
brauch auch anderweitig nach anerkannten Regeln der Technik Anteile an einheitlich entstandenen Kosten werden bei Anlagen mit
bestimmt werden und wird dann als erfasster Wärmeverbrauch Heizkessel nach den Anteilen am Brennstoff- oder Energieverbrauch,
behandelt. bei Wärmelieferung nach den Anteilen am Wärmeverbrauch
bestimmt.
Tipp! Rechnet der Vermieter nicht verbrauchsabhängig ab, obwohl er es Anteile an nicht einheitlich entstandenen Kosten müssen zu den ein-
müsste, darf der Mieter 15 Prozent von seinen Heizkosten abziehen heitlichen Kosten hinzuaddiert werden. Der Anteil der zentralen Wär-
(§ 12 Heizkostenverordnung). meversorgung ergibt sich aus dem Gesamtverbrauch nach Abzug
des Verbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage. Wer-
den Anlagen weder durch Heizkessel noch durch eigenständige
gewerbliche Wärmelieferung versorgt, sind auch andere anerkannte
Regeln der Technik zur Kostenaufteilung anwendbar. Der Anteil der
zentralen Warmwasserversorgungsanlage am Wärmeverbrauch ist
wiederum nach den Formeln in § 9 Abs. 2 sowie der am Brennstoff-
verbrauch nach § 9 Absatz 3 HeizKV zu berechnen. Letztere Berech-
nung berücksichtigt auch die verschiedenen Brennwerte unter-
schiedlicher Brennstoffe wie Heizöl oder z. B. Holzpellets.
72 73
Ausnahmen von der Heizkostenverordnung Schätzung der Heizkosten

Grundsätzlich geht die Heizkostenverordnung vertraglichen Verein- Ausnahmen bei fehlgeschlagener Ablesung
barungen vor.
Der Verbrauch an Heizenergie kann im Ausnahmefall auch durch den
Ausnahme: Abweichende vertragliche Regelungen dürfen getroffen Vermieter geschätzt werden. Dies ermöglicht eine Vorschrift der Heiz-
werden, wenn es sich um ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Woh- kostenverordnung. Danach kann eine Schätzung stattfinden, wenn
nungen handelt, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. eine genaue Verbrauchserfassung wegen Geräteausfalls oder aus
anderen zwingenden Gründen nicht möglich oder nicht erfolgt ist. Zu
Nach der Heizkostenverordnung 2009 gelten die §§ 3–7 HeizKV (u. a. den anderen zwingenden Gründen gehört es auch, wenn der Mieter
Pflicht zur Verbrauchserfassung, Ausstattung mit Zählern zur Ver- trotz rechtzeitiger Ankündigung der Ablesung dreimal in Folge den
brauchserfassung, Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenvertei- Mitarbeiter des Ablesedienstes nicht in die Wohnung lässt.
lung, Verteilung der Kosten der Wärmeversorgung) für Heizwärme
bzw. Warmwasser nicht, Nach § 9a Absatz 1 der Heizkostenverordnung sind drei Schätzver-
fahren zulässig:
- wenn das Gebäude einen Heizwärmebedarf unter 15 kWh pro m2
und Jahr hat, - Schätzung anhand des Verbrauchs in früheren Abrechnungszeit-
- wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder un- räumen,
wirtschaftlich (keine Amortisation innerhalb von zehn Jahren) ist, - Schätzung anhand des Verbrauchs vergleichbarer Räume im Haus
- wenn das Gebäude vor dem 1.7.1981 bezugsfertig geworden ist im gleichen Abrechnungszeitraum,
und der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann, - Schätzung anhand des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes
- wenn es sich um ein Alters- und Pflegeheim, Studentenwohnheim oder der Nutzergruppe (Neuregelung § 9a Heizkostenverordnung).
oder Lehrlingsheim handelt,
- bei ähnlichen Gebäuden, mit deren Bewohnern üblicherweise Maximal 25 Prozent der Wohnfläche eines Gebäudes dürfen
keine normalen Mietverträge abgeschlossen werden, geschätzt werden. Übersteigt die Fläche, für die keine Verbrauchser-
- wenn die Räume mit speziellen Heizanlagen beheizt werden fassung möglich ist, diesen Wert, sind die Heizkosten nach der
(Wärmerückgewinnung, Wärmepumpe, Solarthermie, Kraft- Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum aufzuteilen.
Wärme-Kopplung).
74 75
Heizkostenverordnung 2009 - Der Warmwasserverbrauch wird künftig nicht mehr durch Messung
Neue Regelungen der Warmwassermenge bestimmt. Ab 31.12.2013 hat jeder Vermie-
ter Wärmezähler einzubauen, die den auf die Wassererwärmung
Für alle Abrechnungszeiträume, die ab 1.1.2009 beginnen, gilt eine entfallenden Anteil der Energiekosten genau messen.
Neufassung der Heizkostenverordnung. Hier die wichtigsten Neue- Ausnahme: Der Zählereinbau würde unverhältnismäßig hohen Auf-
rungen: wand verursachen.
- Den Nutzern muss das Ergebnis einer Ablesung innerhalb eines

Monats mitgeteilt werden. Dies gilt nicht, wenn sie das Ergebnis
selbst am Zähler ablesen können. Auch das Selbstaufschreibenlas-
sen der Werte durch den Mieter bei der Ablesung gilt als Mitteilung.
- Bei Vorliegen sachgerechter Gründe kann der Verteilerschlüssel

nun nicht mehr nur innerhalb der ersten drei Jahre einmal, sondern
generell und wiederholt geändert werden. Sachgerechte Gründe
sind z. B. der Einbau einer neuen Heizung oder Wärmedämmung,
aber keine vom Mieter empfundene Ungerechtigkeit.
- Bei Gebäuden, die nicht die Anforderungen der Wärmeschutzver-

ordnung vom 16.8.1994 erfüllen und die per Öl- oder Gasheizung
versorgt werden und in denen die frei liegenden Leitungen der
Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, müssen 70 Prozent
der Gesamtheizkosten nach erfasstem Verbrauch umgelegt
werden. Sind die Leitungen ungedämmt, kann der Wärmever-
brauch nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden.
- Passivhäuser, die weniger als 15 kWh pro m2 und Jahr an Wärme
- Künftig sind auch die Kosten einer Verbrauchsanalyse (neu) und die verbrauchen, werden von der verbrauchsabhängigen Verteilung
Kosten der Eichung von Zählern (bisher nur in der Betriebskosten- der Heizkosten befreit.
verordnung geregelt) auf den Mieter umlagefähig.
- Veraltete Zähler wie Warmwasserkostenverteiler sind bis zum
31.12.2013 auszurangieren und durch zeitgemäße Zähler zu erset-
zen.
76 77
Heizkosten sparen Benutzung über den Tag die Temperatur programmiert werden.
Wie kann ich die Kosten reduzieren? Mieter sollten ggf. ihren Vermieter auf den Austausch der Ventile
ansprechen.
Etwa 90 Prozent des Energieverbrauchs im Haus entfallen auf Hei-
zung und Wassererwärmung. Ein unnötig hoher Heizenergiever-
brauch belastet sowohl den Geldbeutel als auch die Umwelt. Hier
einige Tipps zum Energie- und Kostensparen.
- Bei der Wohnungssuche: Mieter sollten darauf achten, was für eine
Heizanlage im Haus verbaut ist. Eine neue, zeitgemäße Heizanlage
verbraucht ca. 30 bis 40 Prozent weniger Energie als eine alte Anla-
ge. Anlagen, die älter als 15 Jahre sind, sollten demnächst ausge-
tauscht werden. Die Neuanschaffung rentiert sich innerhalb weni-
ger Jahre.
- Kein Heizen mit Strom: Nachtspeicherheizungen sind Stromfres-

ser. Vielerorts sind die günstigen Nachttarife für Strom entfallen. Im
Einsatz sind immer noch veraltete oder gar mit Asbest belastete
Geräte. Derartige Technik ist unzeitgemäß. Die Energieeinsparver-
ordnung 2009 sieht die Außerbetriebnahme der meisten Nacht-
speicherheizungen bis 2019 vor. Abzuraten ist auch vom Dauerbe-
trieb elektrischer Heizlüfter.
- Heizen nach Bedarf. Wenn die Wohnung leer steht, sollten die Heiz-
- Ein Grad Temperatursenkung kann bis zu sechs Prozent Heizkosten körper abgedreht bzw. in Frostschutzeinstellung gedreht werden.
einsparen. Hier ist – je nach persönlichem Wohlbefinden – eine Wer dies jeden Tag vor dem Aufbruch zur Arbeit und auch vor dem
Temperaturabsenkung per Thermostat zu empfehlen. Ungenaue, Urlaub berücksichtigt, kann eine Menge Heizenergie sparen. Eben-
schlecht regelbare oder gar defekte Thermostatventile sollten aus- so können die Heizkörper in Räumen, in denen man sich einige
getauscht werden. Wer im Eigenheim wohnt, kann programmierba- Stunden nicht aufhält, heruntergeregelt werden.
re elektronische Thermostatventile in Betracht ziehen. Diese sind
erheblich teurer als normale, hier kann aber für jeden Raum je nach
78 79
- Viel Energie kann durch richtiges Lüften gespart werden. Tabu sein - Heizkörper dürfen nicht zugestellt oder verdeckt werden: Sie müs-
sollte stundenlanges Lüften mit Fenstern in Kippstellung: Hier wird sen die Wärme frei in den Raum abgeben können. Schränke oder
die freie Natur geheizt. Zu empfehlen ist kurzes Stoßlüften der Zierblenden gehören nicht vor den Heizkörper. Bei modernen Flach-
gesamten Wohnung mit ganz geöffneten Fenstern mehrmals täg- heizkörpern kommt die warme Luft oben aus dem Heizkörper her-
lich. Ganz auskühlen lassen sollte man die Räume dabei nicht aus – es sollte also auch nichts daraufgestellt werden. An Außen-
(Gefahr der Schimmelbildung). mauern ist eine zusätzliche Dämmung zwischen Wand und Heizkör-
per empfehlenswert.
- Die Warmwassertemperatur sollte nicht höher als 60 °C sein. Dies

kann nur an der Zentralheizung selbst eingestellt werden.
- Sämtliche Warmwasserleitungen im Keller des Hauses sollten wär-

megedämmt sein. Ansonsten geht zu viel Wärme verloren – zum
Schaden aller Bewohner.
- Rollläden und Vorhänge sollten nachts geschlossen werden. Rollla-

denkästen können zusätzlich wärmegedämmt werden. Moderne
Fenster verfügen über eine Wärmeschutzverglasung. Mieter sollten
schon beim Einzug auf derartige Details achten. Später haben sie
keinen Anspruch auf eine Modernisierung.
- Gluckert es in den Heizkörpern, sollten diese entlüftet werden. Halb

mit Luft gefüllte Heizkörper arbeiten nicht mehr effektiv und es wird
Energie verschwendet. Die Entlüftung kann jeder Mieter selbst
durchführen – ggf. mit einem Entlüftungsschlüssel aus dem Bau-
markt.
80 81
Abrechnung für Heizung und Warmwasser
Musterbeispiel mit Erläuterungen
Absender: 1
Rosa und Walter Wagner
Schlossallee 2
93300 Halberstadt
Herrn / Frau Liegenschafts-Nr.: N-25-6

Bernhard Berger Liegenschafts-Anschrift:
Burgstr. 35 Burgstr. 35, 85630 Neukirchen
85630 Neukirchen Nutzer-Nr.: 38
Abrechnung vom: 02.03.2009 2
Abrechnungszeitraum: 01.01.2008 - 31.12.2008 3
Zahlungen bitte nur an den Vermieter. Abrechnung erstellt durch: 4
Ein Guthaben wird ggf. überwiesen Name / Firma: Heiß & Kalt GmbH
auf Konto Nr. 12345678 Anschrift: Marktstr. 2, 93300 Halberstadt
bei Geldinstitut: Stadtsparkasse Neukirchen im Auftrag / nach Angaben von: 5
BLZ: 10010010 R. u. W. Wagner
Gesamtkosten 6
Brennstoffkosten Datum Liter Öl Betrag Heiznebenkosten Datum Betrag

7 (EUR) (EUR)
Rest aus Vorjahr 3000 1.423,02 Betriebsstrom 31.12.08 146,02
Rechnung vom 23.01.08 2004 1.336,05 Wartung 18.09.08 143,48
Rechnung vom 01.03.08 3000 1.563,20 Immissionsmessung 31.05.08 59,40
Rechnung vom 20.12.08 3004 1.509,13 Kaminkehrer 20.06.08 62,60
abzüglich Endbestand -3002 -1.504,00 Gebühren für

Verbrauchserfassung 31.12.08 211,10
Summen:
Brennstoffverbrauch: 8006
Brennstoffkosten: 4.327.40 Summe Heiznebenkosten 622.60
Summe
Brennstoffkosten und
Heiznebenkosten 4.950
Gesamtkosten Liegenschaft 8 4.950
1
Erläuterungen zur Heizkostenabrechnung
1
findet sich die Höhe der Brennstoffkosten
Adresse des Vermieters,
mit Anfangsbestand (= Endbestand des
ggf. Hausverwaltung
Vorjahres) und Endbestand, rechts wer-
2 Datum der Abrechnung den die Nebenkosten für den Betrieb der
3 Heizanlage aufgelistet (Betriebsstrom,
Zeitraum, in dem die hier
Wartungskosten, Messkosten etc.)
berechneten Kosten entstanden sind
7 Anstelle „Liter Öl“ könnte hier ggf.
4 Adresse der Abrechnungsfirma
auch stehen „kwh Fernwärme“
5 Vermieter/Hausverwaltung
8 Summe beider Spalten, gesamte Heizkosten
6 In dieser Aufstellung werden die für für das gesamte Gebäude
das gesamte Gebäude entstandenen
Heizkosten errechnet. Auf der linken Seite
82 83
Nebenkosten und Abrechnung Lieferstopp:
Wohnung kalt und dunkel
Sperre durch Versorgungsbetriebe . . . . . . .87

Rechnung offen, keine Energie
Versorgungsbetriebe – Mieter . . . . . . . . . . . .94

Mieter in Zahlungsverzug
Versorgungsbetriebe – Vermieter . . . . . . . . .94

Vermieter in Zahlungsverzug
Unterbindung Zufuhr durch Vermieter . . .98

Mieter mit Mietzahlungen in Verzug
84 85
Lieferstopp: Lieferstopp:
Kaltes Wasser zum Duschen, eine unge- Sperre durch Versorgungsbetriebe

heizte, dunkle Wohnung – eine unangeneh- Rechnung offen, keine Energie
me Vorstellung. Und dennoch ist dieser
Zustand Jahr für Jahr in zahlreichen Haus- Zwischen dem Versorgungsbetrieb (z. B. Stadtwerke, Wasserwerke)
halten Realität, wenn Strom, Wasser, Gas und dem Kunden bestehen Verträge über den Bezug von Wasser,
oder Fernwärme wegen unbezahlter Rech- Strom, Gas oder Fernwärme. Zahlt der Kunde den vereinbarten Preis
nungen gekappt werden. Die entsprechen- nicht, kann das Energieversorgungsunternehmen nach seinen allge-
den Versorgungsunternehmen stellen dar- meinen Geschäftsbedingungen (Versorgungsbedingungen) die Ener-
aufhin die Lieferung ein oder Vermieter gielieferung einstellen.
unterbinden die Zufuhr im Haus. Ein Lieferstopp darf jedoch nicht ohne Vorwarnung erfolgen.
Dabei muss der Leidtragende nicht der Vertragspartner und Schuld- Gas- und Stromversorgung
ner des Versorgungsunternehmens sein. Folgende Voraussetzungen müssen in der Regel erfüllt sein, bevor
das Energieversorgungsunternehmen die Gas- und Stromver-
sorgung unterbindet (Grundversorgungsverordnungen für Strom
Folgende drei Fälle sind zu unterscheiden: und Gas, abgekürzt als GasGVV und StromGVV):
1) Der Mieter ist direkter Vertragspartner des Versorgungsunter- - Mahnung: Vor der Einstellung der Versorgung muss der Versorger
nehmens und zahlt seine Rechnung nicht. dem Mieter eine Mahnung zukommen lassen.
2) Der Vermieter kommt mit der Bezahlung der Strom- und Gasrech- - Sperrandrohung: Die Unterbrechung der Lieferungen muss ange-
nung beim Versorgungsbetrieb in Verzug. Den Mieter trifft die kündigt werden. Diese Androhung kann mit der Mahnung ver-
Liefersperre. bunden sein.
3) Der Mieter kommt mit seinen (Miet-)Zahlungen beim Vermieter in - Vier Wochen Frist: Der Kunde zahlt innerhalb einer Frist von vier
Verzug. Der Vermieter will die Versorgung unterbrechen, damit er Wochen (so bei Strom und Gas) nach Zugang der Sperrandro-
nicht auf den Kosten für Heizung, Strom und Wasser sitzen bleibt. hung immer noch nicht.
- 100 EUR: Der Rückstand muss bei Strom mindestens 100 EUR
Nicht immer ist ein Versorgungsstopp zulässig. Durch eine einstwei- betragen.
lige Verfügung können unberechtigte Liefersperren wieder aufgeho- - Unterbrechungsankündigung: Die Liefersperre muss nochmals
ben werden. mindestens drei Werktage im Voraus angekündigt werden.
- Verhältnismäßigkeit: Zudem ist das Verhältnismäßigkeitsgebot zu
beachten. So sind vor jeder Liefersperre die Folgen für den be-
troffenen Kunden zu berücksichtigen.
86 87
Wohnung kalt und dunkel Wohnung kalt und dunkel
Tipp! In jedem Fall sollte der betroffene Mieter bei einer drohenden Liefer- Lieferstopp durch Stromversorger Urteil
sperre sofort reagieren und Kontakt mit dem Versorgungsunterneh- Pressemeldung des AG München
men aufnehmen.
Ist der Stromkunde mit seinen Zahlungen im Rückstand, darf trotz-
dem die Stromzufuhr nicht unterbrochen werden, wenn hinreichend
Die Versorgung darf in der Regel nicht unterbrochen werden, wenn Aussicht besteht, dass der Kunde seinen Verpflichtungen nachkom-
- der Kunde darlegen kann, dass die Folgen der Liefersperre unver- men wird.
hältnismäßig sind, oder
- der Kunde direkt bezahlt oder eine Stundungs- und Ratenzah- Der Fall:
lungsvereinbarung trifft oder Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung, die von der Klägerin mit
- eine hinreichende Zahlungsaussicht besteht. Zahlungsunfähige Strom versorgt wird. Allerdings hatte er die Wohnung bis zum Juli
Mieter sollten sofort Hilfe beim Sozialamt suchen. Besteht eine 2004 untervermietet. Ab August 2004 bewohnte er sie selbst. Im März
hinreichende Aussicht auf eine Übernahme der Energieschulden, 2006 forderte das Stromunternehmen vom späteren Beklagten für
ist eine Versorgungssperre ebenfalls unzulässig. den Zeitraum März 2003 bis Juli 2004 1 900 EUR. Im Juli 2006 forder-
te es für den Zeitraum Juli 2005 bis Juli 2006 644 EUR. Im Juli 2007
forderte es für den Zeitraum Juli 2006 bis Juni 2007 209 EUR. Die
künftigen monatlichen Vorauszahlungen wurden mit 16 EUR festge-
setzt. Der spätere Beklagte zahlte bis Mitte Juni 2007 450 EUR an das
Stromversorgungsunternehmen und überwies von da an 50 EUR
monatlich. Gegen die erste Rechnung vom März 2006 wandte er sich
allerdings. Schließlich sei die Wohnung zu diesem Zeitpunkt nicht
von ihm bewohnt gewesen.
Dem Stromversorgungsunternehmen waren diese Zahlungen zu

wenig. Es wandte sich an das Amtsgericht München, um eine
Berechtigung zum Einstellen der Stromversorgung zu erreichen.
Das Urteil:
Der zuständige Richter des Amtsgerichts München wies die Klage
jedoch ab:
Das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien über den Bezug von
Strom bestimme sich nach der Verordnung über allgemeine Bedin-
88 89
gungen für die Grundversorgung von Haushaltskunden und die Stromversorgungsverordnung (StromGVV) Gesetz
Ersatzversorgung mit Elektrizität aus dem Niederspannungsnetz
(Grundversorgungsverordnung – Strom GVV) vom 7.11.06. Diese § 19 Abs. 2–4 Unterbrechung der Versorgung
Verordnung finde auch Anwendung auf ältere Vertragsbeziehungen. (2) ... bei der Nichterfüllung einer Zahlungsverpflichtung trotz Mah-
nung ist der Grundversorger berechtigt, die Grundversorgung
Gemäß § 19 Absatz 2 StromGVV sei der Grundversorger bei der vier Wochen nach Androhung unterbrechen zu lassen und den
Nichterfüllung einer Zahlungspflicht durch den Kunden nicht berech- zuständigen Netzbetreiber nach § 24 Abs. 3 der Niederspannungs-
tigt, die Versorgung zu unterbrechen, wenn der Kunde darlege, dass anschlussverordnung mit der Unterbrechung der Grundversor-
ausreichend Aussicht bestehe, dass er seiner Verpflichtung nach- gung zu beauftragen. Dies gilt nicht, wenn die Folgen der Unter-
komme. Bei der Berechnung der rückständigen Forderung müssten brechung außer Verhältnis zur Schwere der Zuwiderhandlung ste-
zudem diejenigen nicht titulierten Forderungen außer Betracht blei- hen oder der Kunde darlegt, dass hinreichende Aussicht besteht,
ben, die der Kunde form- und fristgerecht sowie schlüssig begründet dass er seinen Verpflichtungen nachkommt. Der Grundversorger
beanstandet habe. kann mit der Mahnung zugleich die Unterbrechung der Grundver-
sorgung androhen, sofern dies nicht außer Verhältnis zur Schwe-
Daher sei die Jahresrechnung vom März 2006 nicht mitheranzuzie- re der Zuwiderhandlung steht. Wegen Zahlungsverzuges darf der
hen, da der Beklagte zu diesem Zeitpunkt die Wohnung nicht selbst Grundversorger eine Unterbrechung unter den in den Sätzen 1 bis
bewohnte. Ziehe man von der übrig bleibenden Forderung in Höhe 3 genannten Voraussetzungen nur durchführen lassen, wenn der
von 853 EUR (644 EUR plus 209 EUR) die gezahlten 450 EUR ab, Kunde nach Abzug etwaiger Anzahlungen mit Zahlungsverpflich-
berücksichtige man darüber hinaus, dass die Vorauszahlungen jetzt tungen von mindestens 100 EUR in Verzug ist. Bei der Berechnung
nur noch 16 EUR betragen und dass der Beklagte 50 EUR monatlich der Höhe des Betrages nach Satz 4 bleiben diejenigen nicht titu-
bezahle, sei davon auszugehen, dass der Zahlungsrückstand inner- lierten Forderungen außer Betracht, die der Kunde form- und frist-
halb angemessener Zeit getilgt sein werde. gerecht sowie schlüssig begründet beanstandet hat. Ferner blei-
ben diejenigen Rückstände außer Betracht, die wegen einer Ver-
Die Grundversorgung mit Strom dürfe daher nicht versagt werden. einbarung zwischen Versorger und Kunde noch nicht fällig sind
AG München, Az. 242 C 4590/07, Urteil vom 19.9.2007 oder die aus einer streitigen und noch nicht rechtskräftig entschie-
denen Preiserhöhung des Grundversorgers resultieren.
(3) Der Beginn der Unterbrechung der Grundversorgung ist dem

Kunden drei Werktage im Voraus anzukündigen.
90 91
(4) Der Grundversorger hat die Grundversorgung unverzüglich wie- - Zahlt der Kunde dann innerhalb einer zweiwöchigen Frist immer
derherstellen zu lassen, sobald die Gründe für ihre Unterbrechung noch nicht, kann der Versorger ihm „den Hahn zudrehen”.
entfallen sind und der Kunde die Kosten der Unterbrechung und - Dabei ist allerdings das Verhältnismäßigkeitsgebot zu beachten.
Wiederherstellung der Belieferung ersetzt hat. Die Kosten können So darf wegen geringfügiger Zahlungsrückstände nicht im Winter
für strukturell vergleichbare Fälle pauschal berechnet werden; die die Heizung abgedreht werden, auch die Umstände des Einzelfalles
pauschale Berechnung muss einfach nachvollziehbar sein. Die sind zu berücksichtigen.
Pauschale darf die nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu
erwartenden Kosten nicht übersteigen. Auf Verlangen des Kunden
ist die Berechnungsgrundlage nachzuweisen. Der Nachweis Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Gesetz
geringerer Kosten ist dem Kunden zu gestatten. Wasser (AVB WasserV)
Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit
Hinweis: Die GasGVV und StromGVV gelten nach dem Wortlaut nur Fernwärme (AVB FernwärmeV)
für Grundversorger (das sind die Versorgungsunternehmen, die die
meisten Haushaltskunden in einem Netzgebiet beliefern). Viele Ener- Auszüge § 33 Abs. 2 und 3 Einstellung der Versorgung
gieversorgungsunternehmen verweisen jedoch in ihren Allgemeinen (2) ... bei Nichterfüllung einer Zahlungsverpflichtung trotz Mahnung
Geschäftsbedingungen (AGB) auf die Vorschriften GasGVV und ist das Wasserversorgungsunternehmen berechtigt, die Versor-
StromGVV oder übernehmen den Inhalt. gung zwei Wochen nach Androhung einzustellen. Dies gilt nicht,
wenn der Kunde darlegt, dass die Folgen der Einstellung außer
Verhältnis zur Schwere der Zuwiderhandlung stehen und hinrei-
Wasser und Fernwärme chende Aussicht besteht, dass der Kunde seinen Verpflichtungen
Für Wasser und Fernwärme gelten derzeit noch die Allgemeinen Ver- nachkommt. Das Wasserversorgungsunternehmen kann mit der
sorgungsbedingungen AVB WasserV beziehungsweise AVB Fernwär- Mahnung zugleich die Einstellung der Versorgung androhen.
meV.
(3) Das Unternehmen hat die Versorgung unverzüglich wiederaufzu-
Danach müssen folgende Voraussetzungen für die Liefersperre vornehmen, sobald die Gründe für ihre Einstellung entfallen sind und
liegen: der Kunde die Kosten der Einstellung und Wiederaufnahme der
Versorgung ersetzt hat. Die Kosten können pauschal berechnet
- Vor der Einstellung der Versorgung muss der Versorger dem Mieter werden.
eine Mahnung zukommen lassen.
- Die Unterbrechung der Lieferungen muss angekündigt werden.
92 93
Versorgungsbetriebe – Mieter - Es besteht auch die Möglichkeit, sich mit dem Versorger in Verbin-
Mieter in Zahlungsverzug dung zu setzen und die zurückbehaltene Vorauszahlung direkt an
den Versorgungsbetrieb zu zahlen, solange der Vermieter die Zah-
Viele Mieter haben einen eigenen Vertrag mit dem Versorgungsbe- lungen nicht weiterleitet.
trieb (z. B. Stadtwerke) über die Lieferung von Strom oder Gas. Kann
der Mieter seine Rechnung nicht bezahlen, kann es unter den bereits
geschilderten Voraussetzungen zu einer Liefersperre kommen. Insbesondere bei Insolvenz des Vermieters bietet es sich als Mieter Tipp!
an, eine direkte Zahlung der Mieter an die Versorgungsbetriebe in die
Wege zu leiten. Die Miete selbst ist weiterhin an den Vermieter bzw.
Versorgungsbetriebe – Vermieter dessen Insolvenzverwalter zu bezahlen.
Vermieter in Zahlungsverzug
Ist der Vermieter Vertragspartner der Versorgungsbetriebe und

kommt er seinen Zahlungsverpflichtungen für Wasser, Gas, Strom
oder Fernwärme nicht nach, können die jeweiligen Versorgungsbe-
triebe nach Meinung vieler Gerichte ebenfalls ihre Lieferungen ein-
stellen.
Das ist bitter für die Mieter: Sie haben zwar die Nebenkostenvoraus-
zahlungen an den Vermieter pünktlich überwiesen, sitzen nun aber
frierend im Dunkeln.
In diesem Fall bestehen für Mieter folgende Möglichkeiten:

- Sie können den Mietvertrag fristlos außerordentlich kündigen
(LG Saarbrücken, Az. 13 BS 58/94).
- Sie können die Miete um bis zu 100 Prozent mindern, wenn die
Wohnung wegen Unterbrechung der Wasserzufuhr und Wärme-
versorgung nicht mehr nutzbar ist – insbesondere im Winter
(LG Berlin, Az. 65 S 70/92).
- Sie haben ein Zurückbehaltungsrecht an den Nebenkosten. Das
heißt: Sie können weitere Nebenkostenvorauszahlungen so lange
zurückhalten, bis wieder Heizwärme geliefert wird.
94 95
Urteil Sperre der Fernwärmeversorgung ermessensabhängige Preiserhöhung stattgefunden hat, da sie mit
Pressemeldung des OLG Brandenburg der Antragsgegnerin eine automatische Preisanpassungsklausel ver-
einbart hat. Gegen eine unbillige Preiserhöhung spricht zudem, dass
Die Stadtwerke dürfen die Fernwärmeversorgung für ein Haus sper- die Antragsgegnerin ihre Preise zum 1.10.2005 um weniger als fünf
ren, wenn der Vermieter wegen einer seiner Auffassung nach unbil- Prozent angehoben hat, während gleichzeitig die Preise für Erdgas,
ligen Preiserhöhung die Rechnungen nicht vollständig bezahlt hat. woraus die Fernwärme teilweise erzeugt wird, um zehn Prozent
Die Einstellung der Fernwärmeversorgung kann zwar für die betrof- gestiegen sind. Die Sperre der Fernwärmeversorgung stellt für die
fenen Mieter eine unzumutbare Härte darstellen. Hierauf müssen die Antragstellerin auch keine unzumutbare Härte dar. Anders ist dies
Stadtwerke aber keine Rücksicht nehmen, weil ihr Vertragspartner zwar für die unmittelbar von der Sperre betroffenen Mieter zu beur-
allein der Vermieter ist. teilen. Hierauf muss die Antragsgegnerin aber keine Rücksicht neh-
men, da ihre Vertragspartnerin allein die Antragstellerin ist.
Der Fall: OLG Brandenburg, Az. 7 W 82/07, Beschluss vom 27.8.2007
Bei der Antragsgegnerin handelt es sich um die örtlichen Stadtwer-
ke, die mehrere Mietshäuser der Antragstellerin mit Fernwärme
beliefern. Die Antragstellerin hielt die Preiserhöhungen der Antrags- Einstellung der Versorgung in Mehrfamilienhaus Urteil
gegnerin seit dem 1.10.2005 für unbillig und bezahlte daher die Jah- Energieversorgungsunternehmen können die Gas- und Stromversor-
resabrechnung 2006 und die Abschlagszahlungen für die Monate gung für die Mieter unterbrechen, wenn ein erheblicher Zahlungs-
März bis Juni 2007 nicht vollständig. Hierdurch entstand ein Zah- rückstand des Vermieters besteht.
lungsrückstand von 10 000 EUR. LG Frankfurt (Oder), Az. 6 a S 75/01, Urteil vom 1.1.2002
Die Antragsgegnerin drohte zunächst ohne Erfolg die Versorgungs-
einstellung an und sperrte sodann die Fernwärmeversorgung. Der
hiergegen gerichtete Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung
hatte keinen Erfolg.
Die Begründung:
Die Antragsgegnerin war angesichts der hartnäckigen Zahlungsver-
weigerung der Antragstellerin zur Sperre der Fernwärmeversorgung
berechtigt.
Im Streitfall kann dahinstehen, ob Kunden bei unbilligen Preiserhö-
hungen der Stadtwerke zur Kürzung ihrer Zahlungen berechtigt sind.
Denn die Antragstellerin hat nicht bewiesen, dass überhaupt eine
96 97
Unterbindung Zufuhr durch Vermieter In einem anderen Fall des Berliner Kammergerichts (Urteil vom
Mieter mit Mietzahlungen in Verzug 8.7.2004, Az. 12 W 21/04) wurde eine Sperrung der Versorgungsleis-
tungen als Druckmittel wegen Mietrückständen zugelassen und ein
Darf der Vermieter wegen ausstehender Miet- und Nebenkosten- Zurückbehaltungsrecht für möglich gehalten.
zahlungen dem Mieter die Heizung abdrehen?
Was war der Unterschied? Im zweiten Fall hatte der Vermieter den
Der Vermieter ist im laufenden Mietverhältnis nach Meinung vieler Mietvertrag bereits vorher wegen aufgelaufener Mietrückstände
Gerichte nicht berechtigt, bei Zahlungsrückständen den Mietern bei fristlos gekündigt – berechtigterweise. Da kein Mietvertrag mehr
den Energie- und Versorgungsleistungen – z. B. Strom, Heizung, bestand, hatte der Mieter auch kein Recht mehr, die Räume zu nutzen
Wasser – „den Hahn zuzudrehen”. Er darf die Weiterleitung der von und dafür notwendige Versorgungsleistungen zu beziehen. Es ging
ihm bezogenen Leistungen also in der Regel nicht unterbinden. dabei um ein reines Gewerbeobjekt und allein um die Sperrung der
Wasserversorgung.
Dies geht unter anderem aus einem Urteil des Berliner Kammerge- (Ähnlich für Wohnräume: Amtsgericht Höhenschönhausen, Urteil
richts (Urteil vom 29.8.2005, Az. 8 U 70/05) hervor. Ein „Zurückbehal- vom 10.7.2007, Az. 9 C 120/07; Landgericht Berlin, Urteil vom
tungsrecht bei Versorgungsleistungen” wegen Mietrückständen gibt 28.11.2006, Az. 65 S 220/06).
es nicht. Das Gericht sah das Handeln des Vermieters als eine Besitz-
störung des Mieters und als verbotene Eigenmacht an. In dem Urteil
ging es um Gewerberäume, die jedoch teilweise auch zum Wohnen Hinweis: Die Rechtslage ist sehr strittig und die Gerichte urteilen sehr
vermietet waren. Gerade bei Wohnräumen ist nach Meinung des unterschiedlich. In keinem Fall ist die Unterbindung der Stromzufuhr
Gerichts eine Sperrung der Versorgungsleistungen als Druckmittel durch den Vermieter zulässig (beispielsweise das Herausschrauben
unzulässig. der Sicherung), wenn der Mieter einen eigenständigen Vertrag mit
dem Versorgungsunternehmen hat (Landgericht München I, Az. 15 T
19143/05).
98 99
Nebenkosten und Abrechnung Energieausweis
Sinn und Zweck . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .103

Sanfter Druck zum Energiesparen
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis? . . . .104

Der Ausweis in zwei Varianten
Inhalt des Energieausweises . . . . . . . . . . . . . . . . . . .106

Mehr Transparenz bei den Heizkosten
100 101
Energieausweis Energieausweis
Alle Eigentümer, die ihr Haus oder eine Wohnung neu vermieten Sinn und Zweck
oder verkaufen wollen, müssen seit 1.1.2009 einen Energieausweis Sanfter Druck zum Energiesparen
vorlegen können.
Eingeführt wurde der Energieausweis, um das Klima zu schonen und
Dieser Energieausweis gibt Woh- in Zeiten steigender Heizkosten zum Energiesparen anzuregen. Die
nungssuchenden darüber Auskunft, Energieeinsparverordnung (EnEV) bildet die Rechtsgrundlage dafür.
mit welchen Kosten für Heizung, Mieter sollen in die Lage versetzt werden, sich vor dem Vertragsab-
Warmwasser und Strom sie als Mie- schluss zunächst ein Bild von der Energieeffizienz der zukünftigen
ter rechnen müssen. Anhand einer Wohnung zu machen.
farbigen Skala können sie abschät-
zen, ob ein Haus geringe oder hohe Sie können ihre Entscheidung
Energiekosten verursacht. damit auch von den zu erwar-
Was für Kühl- und Gefriergeräte, tenden Energiekosten abhän-
Waschmaschinen, Wäschetrockner gig machen – eine nicht zu
und Spülmaschinen sowie Neubau- unterschätzende Entschei-
ten schon länger gilt, ist damit auch dungshilfe. Durch den sanften
für Wohnhäuser Realität geworden: Druck des Marktes sollen
Ein Zertifikat gibt über den Energie- Hauseigentümer schließlich
verbrauch bzw. -bedarf Auskunft. dazu gebracht werden, ihre
Gebäude auf den energie-
In der Fachsprache ist hier von der Energieeffizienz von Gebäuden spartechnisch aktuellen Stand
die Rede – was streng genommen nicht nur den reinen Verbrauch zu bringen.
betrifft, sondern die möglichst effiziente Nutzung der erzeugten Heiz-
energie ohne Verluste z. B. durch schlechte Wärmedämmung. Nachdem Strom, Gas und Öl immer teurer werden, werden sich
zukünftig viele Mietinteressenten dieses Zertifikat bei der Hausbe-
sichtigung vorlegen lassen. Schlecht gedämmte alte Häuser können
Ist ein Haus bereits vermietet, kann der derzeitige Mieter weder die dann nur noch zu schlechteren Bedingungen vermietet werden.
Vorlage eines Energieausweises verlangen noch wegen schlechter
Energieeffizienzwerte eine Mietminderung vornehmen. Nur bei einer
Neuvermietung besteht die Pflicht zur Vorlage.
102 103
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis? Eine Übersicht:

Der Ausweis in zwei Varianten
Bei Neubauten, erheblichen Modernisierungen, Erweiterungen der
Man unterscheidet zwei Arten von Energieausweisen: den auf Basis beheizten/gekühlten Nutzfläche um mehr als 50 Prozent ist der
des Energieverbrauchs und den auf Basis des Energiebedarfs. BEDARFSAUSWEIS vorgeschrieben.
Der Verbrauchsausweis wird mithilfe der bisherigen Betriebskosten-

abrechnungen erstellt und bildet hauptsächlich das Heizverhalten Bei bestehenden Wohngebäuden,
(also den Verbrauch) der Vormieter ab. Dieser Ausweis ist bereits ab - die mehr als vier Wohnungen haben oder
25 EUR zu bekommen. - deren Bauantrag ab dem 1.11.1977 gestellt wurde oder
- die nachträglich durch Sanierung auf den Standard der Wärme-
Der teurere Bedarfsausweis basiert auf dem rechnerisch ermittelten schutzverordnung vom 11.8.1977 gebracht worden sind, besteht
theoretischen Energiebedarf. Fachleute halten ihn für genauer, da die ein Wahlrecht zwischen VERBRAUCHS- und BEDARFSAUSWEIS.
Bauteile des Hauses und die Heizanlage miteinbezogen werden.
Seine Erstellung ist aufwendiger, kann aber auch ohne Besuch eines
Fachmanns vor Ort erfolgen. Bei bestehenden Wohngebäuden
- mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1.11.1977
Welchen Ausweis benötigt der Vermieter? gestellt wurde und die nicht durch Sanierung auf den Standard
Eigentümer größerer Wohngebäude (mit mehr als vier Wohneinhei- der 1977er-Wärmeschutzverordnung gebracht wurden, ist ein
ten) können zwischen beiden Modellen wählen. Bei Wohngebäuden BEDARFSAUSWEIS erforderlich.
mit bis zu vier Wohnungen besteht das Wahlrecht nur, wenn das
Haus nach dem Standard der Wärmeschutzverordnung vom
1. August 1977 gebaut oder später dementsprechend modernisiert Ausnahmeregelungen gibt es für kleine Gebäude bis 50 m2 Wohnflä-
wurde. Ansonsten muss ein Bedarfsausweis angefertigt werden. Die che, unter Denkmalschutz stehende und nur zeitweilig bewohnte
Geltungsdauer dieser Ausweise beträgt zehn Jahre. Häuser.
104 105
Inhalt des Energieausweises

Mehr Transparenz bei den Heizkosten
Den Inhalt der Energieausweise gibt die Energieeinsparverordnung

vor. Ihre Anlagen enthalten verbindliche Muster, denen jeder Ener-
gieausweis inhaltlich zu entsprechen hat. Der Energieausweis für
Wohngebäude umfasst vier Seiten und nennt zunächst die Grundda-
ten des Gebäudes: Anschrift, Baujahr, Anzahl der Wohneinheiten,
Alter der Gebäudetechnik. Im Energieausweis werden Angaben zum
Energiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes gemacht. Der soge-
nannte Jahres-Primärenergiebedarf gibt die Gesamtenergieeffizienz
des Gebäudes an. Zur Veranschaulichung enthält der Ausweis eine
Vergleichsskala mit den Durchschnittswerten unterschiedlicher Haus-
typen. Auf einer farbigen Skala kann der Energieverbrauchskennwert
abgelesen werden. Auch die Art der für das Heizen verwendeten
Brennstoffe wird genannt.
Neuregelung für 2012 erwartet

Zur Mitte des Jahres 2010 rechnet man mit Inkrafttreten einer neuen
EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden. Diese muss
bis 2012 in deutsches Recht umgesetzt werden. Dementsprechend
wird für 2012 eine Neufassung der Energieeinsparverordnung
(EnEV 2012) erwartet. Geplant ist eine erneute Verschärfung der
energetischen Anforderungen an Gebäude z. B. hinsichtlich der Wär-
medämmung. Auch für den Energieausweis werden Neuerungen
erwartet. Dazu gehört, dass in Wohnungsanzeigen (Verkauf/Vermie-
tung) zukünftig immer der energetische Kennwert des Hauses laut
Energieausweis genannt werden muss. Beim Abschluss eines Kauf-
oder Mietvertrages sollen Verkäufer und Vermieter dazu verpflichtet
werden, dem Vertragspartner eine Kopie des Energieausweises aus-
zuhändigen.
106 107
Die Autoren D.A.S. Rat&Recht-Leistungsservice
Anne Kronzucker Sie haben eine Rechtsschutzversicherung bei

Nach mehrjähriger Tätigkeit als Anwältin in der D.A.S. – Europas Nr. 1 im Rechtsschutz.
einer Wirtschaftskanzlei ist Anne Kronzucker
seit sieben Jahren für die D.A.S. Rechtsschutz-
versicherung tätig. Sie verfasst Rechtsartikel Die Nummer für den richtigen Rechtsrat:
für Zeitungen und Zeitschriften sowie Radio-
und Fernsehbeiträge zu verbraucherrecht- 0 18 01 / 327 327*
lichen Themen und ist mitverantwortlich für *3,9 ct/Min., abweichende Kosten aus dt. Mobilfunknetzen möglich;
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Ulf Matzen
Ulf Matzen ist Jurist und freier Fachjournalist. Die D.A.S. leistet mehr
Er befasst sich schwerpunktmäßig mit dem Mit einem Anruf bei der D.A.S. erhalten Sie einen umfassenden Bera-
Immobilienrecht und schreibt für Fachverlage, tungs- und Leistungsservice. Sie können von Anfang an das richtige
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teln wir Ihnen auf Wunsch den passenden qualifizierten Rechtsan-
walt oder Fachanwalt, der sich auf Ihr Thema spezialisiert hat.
108

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Nebenkosten und Abrechnung

Dieser Ratgeber für Vermieter und Mieter beantwortet die wichtigs-

Anne Kronzucker • Ulf Matzen

Profitieren Sie von

• aktuellen Gesetzen und Urteilen

Weitere Informationen zu zahlreichen

Nebenkosten und Abrechnung

Tel. 0 18 05 / 170 170 (14 ct/Min.*)

Liebe Leserin, lieber Leser,

„Jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch“, so oder ähnlich liest

Nebenkosten (Betriebskosten) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8 Sperre durch Versorgungsbetriebe . . . . . . . . . . . . . . . . . . .87

Formalien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .46 Die Autoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .108

Abrechnung der Heizkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .68

Wohnnebenkosten: Nicht nur die Welt-

Begriff Nebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11

Der Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14

Betriebs- und Heizkostenverordnung . . .17

Vorauszahlung oder Pauschale . . . . . . . . . .32

Das Wirtschaftlichkeitsgebot . . . . . . . . . . . .37

Nebenkosten und Steuer . . . . . . . . . . . . . . . .39

Grundmiete kalte Betriebskosten warme Betriebskosten

- Der Mietvertrag muss ausdrücklich vorsehen, dass die Betriebs-

Kalte (allgemeine) Alle Betriebskosten (Nebenkosten) ohne Heizung und

Warmmiete Bezeichnet die gesamte Miete, alle Neben- und Heiz-

Teilinklusivmiete Ein Teil der Nebenkosten (Betriebskosten) ist in der

Verbrauchsabhängige Kosten, deren Höhe mit dem Verbrauch unmittelbar

Verbrauchsunabhängige Kosten, die unabhängig von der Verbrauchsmenge

Nicht vereinbarte Kostenpositionen Betriebs- und Heizkostenverordnung

Die Betriebskostenverordnung zählt alle Betriebskostenarten auf, die

15. Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage

- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (die Kosten, die wäh-

Anmerkung: etwa für Schwimmbad und Sauna im Haus. Der Vermie-

Keine Betriebskosten sind zum Beispiel auch: Kleines Nebenkosten-ABC

Gemeinschaftsantenne/ Betriebs-, Strom- und Wartungskosten, Kabelgebühren:

Hausreinigung Treppenreinigung, auch Personalkosten

Leasinggebühren für Kaltwasserzähler, Heiz- und Warmwasserkosten- Treppenhausreinigung ja

Sperrmüllabfuhr nur wenn regelmäßige Einrichtung

Straßenreinigung öffentliche Gebühren und private Kosten (Privat-

„Warme” Betriebskosten Anmerkung Nicht umlagefähig sind übrigens auch Betriebskostenerhöhungen,

Jahresablesung und Austausch ja

Überwachung der Anlage ja

Wartung und Einstellung der Anlage ja (durch Fachbetrieb)

Genaueres: siehe gesetzliche Liste in § 2 Betriebs-

Vorauszahlung oder Pauschale Typische Regelung in Mustermietverträgen

Bei preisgebundenem Wohnraum (Sozialwohnungen und öffentlich

Anpassung der Nebenkostenpauschale

Beispiel für eine Regelung im Mustermietvertrag

Die Erhöhungserklärung selbst muss begründet und die Begründung

Gesetz Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 560 Das Wirtschaftlichkeitsgebot

Beispiel: Der Vermieter beschließt, einen Vertrag mit einem Breit-

Aber: Die Steuervergünstigung bekommt nur, wer auch Lohn- bzw.

Abrechnungsfrist Vermieter . . . . . . . . . . . . .50

Fristen für den Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . .55

Der Umlageschlüssel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .56

Verteilung in Sonderfällen . . . . . . . . . . . . . . .60

Hinweis: Gibt es keine berechtigten Einwendungen gegen die

- eine Angabe des Abrechnungszeitraums,

Ein Beispiel finden Sie auf Seite 65.

- Es wird ein anderer Verteilerschlüssel verwendet als im Mietver-

Urteil Hausmeisterkosten aufschlüsseln

1. Er kann keine Nachzahlung mehr fordern. Prüfung der Abrechnung

Der Umlageschlüssel Wasser, Abwasser, Müllabfuhr

Verteilung in Sonderfällen Umlage bei Leerstand Urteil