BK und BetrKV

03. Oktober 2019

 03.10.2019

AGENDA

1. NEBENKOSTEN (BETRIEBSKOSTEN)
2. VORAUSZAHLUNG UND PAUSCHALE
A. VORAUSZAHLUNG
B. PAUSCHALE

3. UMLAGESCHLÜSSEL
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Betriebskosten
Betriebskosten 03.10.2019

▪ Begriffe – alle Kosten, die für ein Mietobjekt zusätzlich zur eigentlichen Miete anfallen,
z.B. Heizkosten, Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müllbeseitigung, Straßenreinigung,
Versicherungen, Hausmeister, Aufzug und Gartenpflege.
▪ Kalte und warme BK
▪ Weitere Begriffe
▪ Grundmiete (Kaltmiete) und Warmmiete
▪ Verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige BK

▪ Wann sind die BK zu bezahlen?

▪ Festlegung im MV (Ausnahme: HK u. WarmwasserK)
▪ Umlagefähige BK
▪ Tatsächlich angefallene Kosten

BetrKV:
▪ Definition - §1 BetrKV – Laufend entstehen (Beispiel)
Kommentierungen:
▪ Umlagefähige
BKAs BK nach
fehlen entweder §2 Unterlagen
einige BetrKV oder die Freigabe vom Eigentümer
▪ Heizkostenverordnung gilt für Heiz- u. WarmwasserK
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Betriebskosten
▪ Umlagefähige BK nach §2 BetrKV:

1. Laufende öffentliche Lasten des Gründstücks

2. Kosten der Wasserversorgung
3. Kosten der Entwässerung
4. Heizkosten
5. Warmwasserkosten
6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
7. Aufzugskosten
8. Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
9. Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
10. Kosten der Gartenpflege
11. Kosten der Beleuchtung
12. Kosten der Schornsteinreinigung
13. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
14. Kosten für den Hauswart
15. Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage
16. Wäsche
17. Sonstige BK
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Betriebskosten
▪ Keine umlagefähigen BK laut BetrKV:

1. Verwaltungskosten
2. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
3. Schadensfälle oder Baumängel, z.B. Erhöhung der Gebäudeversicherungsprämie aufgrund eines
Rohrbruchschadens

Beispiele für nicht umlagefähige BK:

- Reparaturkosten
- Wartung und Prüfung (Ausnahme Aufzug, Heizungsanlage, Gemeinschaftsantenne, Wasser- und
Warmwasserversorgung)
- Kontogebühren
- Mietverlustversicherung
- Portokosten
- Fassadenreinigung
- Kosten einer Dachbegrünung
- Zinsen
- Erschließungsbeiträge
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Betriebskosten
▪ Kleines NK-ABC für umlagefähige Kosten:
▪ Kalte BK

1. Abwasser
2. Aufzug-BK
3. Beleuchtung
4. Dachrinnenreinigung
5. Gartenpflege
6. Gemeinschaftsantenne/Kabelanschluss
7. Hausmeister
8. Hausreinigung
9. Leasinggebühren
10. Müllabfuhr
11. Öffentliche lasten des Grundstücks
12. Schneeräumen
13. Schornsteinreinigung
14. Sonstige Kosten
15. Sperrmüllabfuhr
16. Straßenreinigung
17. Treppenhausreinigung
18. Ungezieferbekämpfung
19. Versicherungen
20. Wartungskosten
21. Waschmaschinen und Trockner
22. Wasser
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Betriebskosten
▪ Kleines NK-ABC für umlagefähige Kosten:
▪ Warme BK

1. Allgemein – Heizung und Warmwassererzeugung

2. Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten
3. Betriebsstrom
4. Eichkosten für Zähler
5. Entkalkung der Warmwasseranlage
6. Jahresablesung und Austausch von Verdunstungsröhrchen
7. Kosten der Verbrauchsanalyse
8. Miete HK-verteiler + Zähler
9. Reinigung
10. Überwachung der Anlage
11. Wartung und Einstellung der Anlage
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Vorauszahlungen
und Pauschale
Vorauszahlungen und Pauschale 03.10.2019
Wie BK abgerechnet werden

▪ VZ – Abrechnung und Umlage der tatsächlich entstandenen Kosten.

▪ Monatliche VZ
▪ Verrechnung mit den tatsächlich angefallenen BK
▪ Nachzahlung
▪ Erstattung für den Mieter
▪ Anpassung der VZ - BGB §560
▪ Pauschale – alle Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von BK sind abgegolten. Unabhängig von den
tatsächlich entstandenen Kosten. Keine BKA am Ende des Jahres.
▪ Keine Pauschale für Heiz- und Warmwasserkosten (Grund: Heizkostenverordnung)
▪ Anpassung der Pauschale - nur wenn im MV vereinbart; Grund für die Umlage ist zu bezeichnen
und erläutern

Wirtschaftlichlichkeitsprinzip: Beispiele
Kommentierungen:
BKAs fehlen entweder einige Unterlagen oder die Freigabe vom Eigentümer
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Umlageschlüssel
Fläche, Personenzahl, Verbrauch
Umlageschlüssel 03.10.2019

▪ Umlageschlüssel = Verteilerschlüssel – der Maßstab, nach welchem die für das gesamte Gebäude
anfallenden BK auf die einzelnen Mieter umgelegt werden.

▪ Aufgeteilt werden kann nach:

▪ Fläche
▪ Personenzahl
▪ Wohneinheiten
▪ Kibikmeter umbautem Raum
▪ Verbrauch, etc.
▪ Umlageschlüssel wird in der Regel im MV vereinbart. Wenn nicht – nach Fläche! BGB § 556a

▪ Wasser, Abwasser, Müllabfuhr (Verbrauchsabhängige Kosten) - soweit Messeinrichtungen

vorhanden, sind diese Kosten verbrauchsabhängig abzurechnen.

▪ Heiz- und Warmwasserkosten – Sonderregelungen - nach tatsächlichem Verbrauch

▪ Rechnet der Vermieter nicht verbrauchsabhängig ab, obwohl er es müsste, darf der Mieter 15 %
von seinen Heizkosten abziehen (§12 Heizkostenverordnung).
Vielen Dank für die
Aufmerksamkeit