SAP - Real - Estate - Management - Copy 6iye-V57q-93n8-Xrja

SAP PRESS ist eine gemeinschaftliche Initiative von SAP SE und der Rheinwerk Verlag
GmbH. Ziel ist es, Anwendern qualifiziertes SAP-Wissen zur Verfügung zu stellen.
SAP PRESS vereint das fachliche Know-how der SAP und die verlegerische Kompe-
tenz von Rheinwerk. Die Bücher bieten Expertenwissen zu technischen wie auch zu
betriebswirtschaftlichen SAP-Themen.
Anke Köppe, Sabine Toman

IFRS 16 – Leasingbilanzierung mit SAP
446 Seiten, 2017, gebunden
ISBN 978-3-8362-5953-8
Thomas Kunze, Daniela Reinelt, Kathrin Schmalzing

SAP S/4HANA Finance – Customizing
ISBN 978-3-8362-6108-1
Kathrin Schmalzing
CO-PA in SAP S/4HANA Finance. Prozesse, Funktionen, Customizing
ISBN 978-3-8362-4483-1
Volker Lehnert, Iwona Luther, Björn Christoph, Carsten Pluder

Datenschutz mit SAP. SAP Business Suite und SAP S/4HANA
ISBN 978-3-8362-5989-7
Karl Liebstückel
Instandhaltung mit SAP. Das Praxishandbuch
684 Seiten, 4., aktualisierte und erweiterte Auflage 2016, gebunden
ISBN 978-3-8362-4105-2
Aktuelle Angaben zum gesamten SAP PRESS-Programm finden Sie unter

www.sap-press.de.
Anke Köppe, Sabine Toman
SAP® Real Estate Management

Verträge und Immobilien mit SAP verwalten
Liebe Leserin, lieber Leser,
wenn ein Brief der Hausverwaltung in die Wohnung flattert, beschleicht
viele Menschen ein ungutes Gefühl: eine saftige Nebenkostennachzah-
lung? Oder gar eine Mieterhöhung? Auch der umgekehrte Fall, als Vermie-
ter Abrechnungen erstellen und Verträge verwalten zu müssen, bringt viele
ins Schwitzen. Wie komplex wird es erst, wenn es gilt, viele Verträge oder
Immobilien effizient zu verwalten?
Viele Unternehmen haben für diese Aufgaben SAP Real Estate Management
(RE) im Einsatz. Wenn Ihr Unternehmen dazu gehört, oder wenn Sie planen,
die Software in Ihrem Unternehmen zu implementieren, wird Ihnen dieses
Buch ein unverzichtbarer Begleiter sein. Dr. Anke Köppe und Sabine Toman
zeigen Ihnen anhand vieler praxisnaher Beispiele und mit zahlreichen an-
schaulichen Abbildungen, wie Sie SAP RE einrichten und nutzen können,
damit die Verwaltung von Verträgen und Immobilien (fast) zum Kinder-
spiel wird.
Wir freuen uns stets über Lob, aber auch über konstruktive kritische
Anmerkungen, die uns helfen, unsere Bücher zu verbessern. Scheuen Sie
sich nicht, mich zu kontaktieren. Ihre Fragen und Anmerkungen sind jeder-
zeit willkommen.
Ihre Eva Tripp

Lektorat SAP PRESS
eva.tripp@rheinwerk-verlag.de
www.rheinwerk-verlag.de
Rheinwerk Verlag • Rheinwerkallee 4 • 53227 Bonn
Hinweise zur Benutzung
Dieses E-Book ist urheberrechtlich geschützt. Mit dem Erwerb des E-Books
haben Sie sich verpflichtet, die Urheberrechte anzuerkennen und einzuhalten.
Sie sind berechtigt, dieses E-Book für persönliche Zwecke zu nutzen. Sie dürfen
es auch ausdrucken und kopieren, aber auch dies nur für den persönlichen Ge-
brauch. Die Weitergabe einer elektronischen oder gedruckten Kopie an Dritte
ist dagegen nicht erlaubt, weder ganz noch in Teilen. Und auch nicht eine Veröf-
fentlichung im Internet oder in einem Firmennetzwerk.
Die ausführlichen und rechtlich verbindlichen Nutzungsbedingungen lesen Sie

im Abschnitt Rechtliche Hinweise.
Dieses E-Book-Exemplar ist mit einem digitalen Wasserzeichen versehen,

einem Vermerk, der kenntlich macht, welche Person dieses Exemplar nutzen
darf:
Exemplar Nr. 6iye-v57q-93n8-xrja

zum persönlichen Gebrauch für
Sergey Koynov,
Intelliway Services AD,
aneliya.gavrilova@intelliwayservices.de
Impressum
Dieses E-Book ist ein Verlagsprodukt, an dem viele mitgewirkt haben,

insbesondere:
Lektorat Eva Tripp

Korrektorat Petra Schomburg
Herstellung E-Book Nadine Preyl
Covergestaltung Nadine Kohl
Coverbild iStock:186806117 © malerapaso
Satz E-Book Typographie & Computer, Krefeld
Wir hoffen sehr, dass Ihnen dieses Buch gefallen hat. Bitte teilen Sie
uns doch Ihre Meinung mit und lesen Sie weiter auf den Serviceseiten.
Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek:

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der
Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind
im Internet über http://dnb.d-nb.de abrufbar.
ISBN 978-3-8362-6468-6 (E-Book)

ISBN 978-3-8362-6469-3 (Bundle)
1. Auflage 2019
© Rheinwerk Verlag GmbH, Bonn 2019

www.rheinwerk-verlag.de
Inhalt
Geleitwort ......................................................................................................................... 15
Zum Einstieg .................................................................................................................... 19
TEIL I Grundlagen von SAP RE
1 Verträge 29
1.1 Verträge: Überblick und allgemeine Daten ....................................... 29

1.1.1 Beispiele für Verträge .................................................................... 30
1.1.2 Verträge bearbeiten ....................................................................... 35
1.1.3 Vertragskonstellationen ............................................................... 47
1.1.4 Kündigung und Verlängerung von Verträgen ....................... 50
1.1.5 Customizing: Verträge .................................................................. 59
1.1.6 Zusammenfassung ......................................................................... 72
1.2 Geschäftspartner ............................................................................................ 72
1.2.1 Geschäftspartner bearbeiten ...................................................... 73
1.2.2 Geschäftspartner im Umfeld von SAP RE ................................ 78
1.2.3 Debitorische und kreditorische Geschäftspartner ............... 80
1.2.4 Customizing: Geschäftspartner ................................................. 81
1.3 Stammdaten der Immobilienverwaltung ........................................... 85
1.3.1 Nutzungssicht .................................................................................. 86
1.3.2 Bemessungen ................................................................................... 92
1.3.3 Mietobjekte ....................................................................................... 95
1.3.4 Architektonische Objekte ............................................................. 102
1.3.5 Liegenschaften ................................................................................. 106
1.3.6 Instandhaltungsobjekte ............................................................... 109
1.4 RE-Navigator .................................................................................................... 110
1.4.1 Aufbau des RE-Navigators ........................................................... 111
1.4.2 Objekte bearbeiten ......................................................................... 112
1.4.3 Neue Objekte anlegen ................................................................... 115
1.4.4 Personalisierung des RE-Navigators ......................................... 120
1.4.5 Weitere Funktionen ....................................................................... 123
7
Inhalt
2 Konditionen 125
2.1 Konditionen und Finanzströme .............................................................. 125

2.1.1 Konditionen anlegen ..................................................................... 126
2.1.2 Finanzströme generieren ............................................................. 132
2.1.3 Customizing: Konditionen .......................................................... 140
2.1.4 Zusammenfassung ........................................................................ 152
2.2 Mietanpassung .............................................................................................. 152
2.2.1 Anpassungsverfahren ................................................................... 153
2.2.2 Überblick: Prozess der Mietanpassung ................................... 155
2.2.3 Voraussetzungen für die Anpassung ....................................... 157
2.2.4 Anpassungslauf starten ............................................................... 166
2.2.5 Freie Mietanpassung durchführen ........................................... 170
2.2.6 Anpassungsergebnis und Protokoll analysieren .................. 174
2.2.7 Customizing: Nachrichtensteuerung ...................................... 178
2.2.8 Anpassungsdaten bearbeiten .................................................... 180
3 Buchhaltung in SAP RE 185
3.1 Periodisches Buchen ..................................................................................... 185

3.1.1 Periodisches Buchen: Verträge .................................................. 186
3.1.2 Periodisches Buchen: Leerstand ............................................... 201
3.1.3 Customizing: Kontenfindung ..................................................... 202
3.2 Buchen mit Immobilienkontierung im SAP-Finanzwesen .......... 213
3.2.1 Kontierungsblock von SAP RE ..................................................... 214
3.2.2 Customizing: Feldstatus und Kontoeigenschaften ............ 216
3.3 Einmalige Buchungen .................................................................................. 218
3.4 Stornieren von Buchungen ....................................................................... 219

3.5 Weitere Prozesse in der Buchhaltung des SAP RE ........................... 221
3.5.1 Kontenblatt anzeigen ................................................................... 221
3.5.2 Kontenpflege zu Verträgen durchführen ............................... 223
3.5.3 Zahlungseingang buchen ............................................................ 224
3.5.4 Customizing: Zahlungseingang ................................................ 229
3.5.5 Rechnung über Miete .................................................................... 230
3.5.6 Customizing: Rechnungen .......................................................... 232
3.5.7 Mahnen ............................................................................................. 232
3.5.8 Customizing: Mahnen .................................................................. 233
8
Inhalt
3.6 Controlling ........................................................................................................ 234

3.6.1 Objekte von SAP RE als Kontierungsobjekte
im Controlling .................................................................................. 235
3.6.2 Kosten und Erlöse ........................................................................... 237
3.6.3 Profit-Center ..................................................................................... 239
3.6.4 Planung ............................................................................................... 240
3.6.5 Statistische Kennzahlen ............................................................... 244
3.6.6 CO-Abrechnung ............................................................................... 246
3.6.7 Weitere Funktionen ....................................................................... 247
3.6.8 Customizing: Controlling ............................................................. 249
3.7 Zusammenfassung ........................................................................................ 251
TEIL II Branchenspezifische Funktionen
4 SAP RE für die Wohnungswirtschaft 255
4.1 Mietanpassung in der Wohnungswirtschaft ..................................... 255

4.1.1 Mietspiegel ........................................................................................ 256
4.1.2 Vergleichswohnungen .................................................................. 269
4.1.3 Gutachten .......................................................................................... 277
4.1.4 Modernisierung ............................................................................... 282
4.1.5 Kappung ............................................................................................ 292
4.1.6 Wirtschaftlichkeitsberechnung ................................................. 297
4.2 Nebenkostenabrechnung ........................................................................... 304
4.2.1 Abrechnungseinheiten anlegen ................................................. 304
4.2.2 Umlage nach Verbrauch:
Zähler und Messbelege verwalten ............................................ 313
4.2.3 Vorverteilungs-Abrechnungseinheiten anlegen .................. 316
4.2.4 Kostenträger-Abrechnungseinheiten anlegen ..................... 317
4.2.5 Abrechnungseinheiten für direkte Kosten anlegen ............ 319
4.2.6 Kosten auf Abrechnungseinheiten buchen ........................... 320
4.2.7 Abrechnungsteilnahme der Mietverträge steuern .............. 324
4.2.8 Nebenkostenabrechnung durchführen .................................. 325
4.2.9 Buchungen der Nebenkostenabrechnung ............................. 334
4.2.10 Externe Heizkostenabrechnung durchführen ....................... 345
4.2.11 Vorauszahlungen und Pauschalen anpassen ........................ 349
4.2.12 Korrespondenz erzeugen .............................................................. 351
9
Inhalt
4.3 WEG-, Sondereigentums- und Fremdverwaltung .......................... 353

4.3.1 Definitionen und Grundlagen .................................................... 354
4.3.2 Stammdaten der WEG-Verwaltung ......................................... 355
4.3.3 Verträge innerhalb von
Wohnungseigentümergemeinschaften ................................. 364
4.3.4 Buchhaltung der WEG- und
Sondereigentumsverwaltung .................................................... 372
4.3.5 Sonderumlagen ............................................................................... 376
4.3.6 WEG-Abrechnung, Wirtschaftsplan und
Hausgeldanpassung ...................................................................... 379
4.3.7 Fremdverwaltung ........................................................................... 390
4.3.8 Customizing: WEG-, Sondereigentums- und
Fremdverwaltung ........................................................................... 392
5 SAP RE für Gewerbeimmobilien 397
5.1 Umsatzmiete ................................................................................................... 397

5.1.1 Umsatzmietvertrag anlegen ...................................................... 398
5.1.2 Umsatzmiete abrechnen ............................................................. 407
5.1.3 Umsatzmiete buchen ................................................................... 415
5.1.4 Umsatzabrechnungen korrigieren ........................................... 421
5.1.5 Werbebeiträge abrechnen .......................................................... 423
5.1.6 Kumulative Abrechnung durchführen .................................... 425
5.1.7 Endabrechnung erstellen ............................................................ 428
5.1.8 Spitzenabrechnung durchführen .............................................. 430
5.2 Mietanpassung für Gewerbeimmobilien ........................................... 432
5.2.1 Indexanpassung ............................................................................. 433
5.2.2 Kundenspezifische Anpassungsverfahren ............................. 447
6 SAP RE für Corporates 451
6.1 Bilanzielle Bewertung von Verträgen .................................................. 451

6.1.1 Customizing: Bewertungsregeln .............................................. 453
6.1.2 Bewertungsklausel im Vertrag pflegen .................................. 457
10
Inhalt
6.1.3 Bewertung durchführen ............................................................... 460

6.1.4 Bewertungen buchen .................................................................... 464
6.1.5 Customizing: Kontenfindung der Bewertung ....................... 466
6.1.6 Konditionen in der Bewertung ................................................... 472
6.1.7 Folgebewertungen durchführen ............................................... 477
6.1.8 Infosystem und Werkzeuge ......................................................... 480
6.2 Vorsteuerbehandlung .................................................................................. 481
6.2.1 Vorsteueraufteilung im Überblick ............................................. 482
6.2.2 Optionssätze ermitteln ................................................................. 484
6.2.3 Vorsteueraufteilung durchführen ............................................. 489
6.2.4 Vorsteuerberichtigung .................................................................. 494
6.2.5 Vorsteuerbehandlung ohne Immobilien ................................ 503
6.2.6 Vorsteuerbehandlung für Anlagen ........................................... 510
6.3 Raumreservierung und Raumbelegung ............................................... 514
6.3.1 Raumreservierung .......................................................................... 515
6.3.2 Permanente Raumbelegung und Umzugsplanung ............. 517
6.3.3 Customizing: Raumreservierung und Raumbelegung ....... 518
6.4 Grafische Integration ................................................................................... 520
6.4.1 SAP Visual Enterprise ..................................................................... 521
6.4.2 SAP Geographical Enablement Framework ........................... 524
TEIL III Technische Aspekte
7 Kundenspezifische Erweiterungen und

Anpassungen 533
7.1 Gründe für kundenspezifische Erweiterungen ................................. 533
7.2 Werkzeuge ........................................................................................................ 535

7.2.1 Object Navigator ............................................................................. 535
7.2.2 Business Add-Ins ............................................................................. 536
7.2.3 Business Data Toolset .................................................................... 538
7.3 Namenskonventionen und Programmierrichtlinien ...................... 542
7.3.1 Namenskonventionen ................................................................... 542
7.3.2 Allgemeine Programmierrichtlinien ......................................... 543
7.4 BAdI-Implementierungen .......................................................................... 545
11
Inhalt
7.5 API- und BAPI-Funktionsbausteine ....................................................... 550
7.6 Benutzerfelder und tabellarische Erweiterungen .......................... 552

7.6.1 Benutzerfelder einrichten ........................................................... 553
7.6.2 Tabellarische Erweiterungen ...................................................... 561
7.7 Anpassungen im Infosystem .................................................................... 561
7.7.1 Layouts einrichten .......................................................................... 562
7.7.2 Reportprofile verwenden ............................................................. 563
7.7.3 Freie Abgrenzungen ...................................................................... 566
7.7.4 Verwendung von Sets ................................................................... 569
7.8 Korrespondenz ................................................................................................ 571
7.8.1 Korrespondenzanwendungen ................................................... 571
7.8.2 Einstellungen zur Korrespondenz ............................................. 575
7.9 Zusammenfassung ....................................................................................... 577
8 Laufende Arbeiten und

nützliche Werkzeuge 579
8.1 Periodische Arbeiten .................................................................................... 579

8.1.1 Wiedervorlagetermine generieren ........................................... 579
8.1.2 Finanzströme generieren ............................................................. 580
8.1.3 Kostensammler generieren ........................................................ 581
8.1.4 Jahresabhängige Nummernkreise ............................................ 582
8.1.5 Saldovortrag für Abgrenzungen aus SAP RE ......................... 583
8.1.6 Laufende Einstellungen ................................................................ 583
8.2 Werkzeuge ........................................................................................................ 585
8.2.1 Immobilienobjekte prüfen .......................................................... 586
8.2.2 Massenänderung der Verantwortlichkeit .............................. 587
8.2.3 Massenänderung der organisatorischen Zuordnung ........ 588
8.2.4 Massenänderung der Buchungsklausel .................................. 589
8.2.5 Arbeitsvorrat bearbeiten ............................................................. 590
8.2.6 Hilfsmittel zur Fehleranalyse ..................................................... 592
8.3 Protokolle und Logs in SAP RE ................................................................. 597
8.3.1 Protokolle auswerten .................................................................... 597
8.3.2 Buchungsprotokolle auswerten ................................................ 598
8.3.3 Änderungsbelege .......................................................................... 600
8.3.4 Postprocessing Office (PPO) ........................................................ 601
8.4 Zusammenfassung ....................................................................................... 602
12
Inhalt
9 Daten archivieren und löschen 603
9.1 Archivierung von Stamm- und Bewegungsdaten von SAP RE ... 604
9.1.1 Archivierung: Voraussetzungen und Begriffe ....................... 604
9.1.2 Stammdaten und Verträge archivieren ................................... 608
9.1.3 Spezielle Archivierungsobjekte .................................................. 614
9.1.4 Customizing: Archivierung .......................................................... 616
9.2 Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) ........................................... 617
Anhang 625
A Abkürzungen .................................................................................................... 625
B Die Autorinnen ................................................................................................ 629
Index ................................................................................................................................... 631
13
1 Geleitwort
Bereits im Jahr 2009 haben die beiden Autorinnen Frau Dr. Anke Köppe (bis
Mitte 2017 Development Manager für SAP RE) und Frau Sabine Toman
(Principal Consultant bei SAP Services im Bereich Immobilienmanage-
ment) ihr erstes Buch zum Thema Immobilienmanagement mit SAP veröf-
fentlicht. In der Fachwelt fand dieses Buch sehr großen Anklang und ist seit
mehr als fünf Jahren in der gebundenen Version ausverkauft. Damit lag es
auf der Hand, dass ein Nachfolgewerk entstehen muss.
Bedingt durch die Änderungen in der Bilanzierung von Leasingverträgen
nach IFRS und US-GAAP und weitere Neuerungen in der Komponente SAP
Real Estate haben sich die Autorinnen entschieden, das Nachfolgewerk in
zwei Bücher aufzuteilen. Im Jahr 2017 haben sie zunächst das Fachbuch
»IFRS 16 – Leasingbilanzierung mit SAP« veröffentlicht, das sich in der Fach-
welt einer extrem hohen Nachfrage erfreute und immer noch erfreut. Nun-
mehr liegt das zweite Buch »SAP Real Estate Management« für die interes-
sierte Fachwelt bereit.
Das Thema Immobilienmanagement wird in vielen Organisationen und Un-
ternehmen immer noch als ein notwendiges Must-have betrachtet, jedoch
nur selten als proaktives Steuerungsinstrument für eine der größten Bilanz-
positionen. Die Einführung des neuen Leasingstandards für IFRS und US-
GAAP hat dabei sehr dazu beigetragen, die bilanzielle Bedeutung der Immo-
bilienbestände in Unternehmen monetär zu verdeutlichen und besser sicht-
bar zu machen. Die Fragen »Wie hoch sind denn die langfristigen Verbind-
lichkeiten, die ein Unternehmen in Immobilien gebunden hat?« bzw. »Wie
hoch ist der Anteil an Immobilien im Anlagevermögen eines Unterneh-
mens?« können jetzt exakter als vorher beantwortet werden. Damit stellt
sich aber auch gleich die Frage nach einem effizienten Management dieser
Vermögenswerte. Im Zeitalter der Digital Transformation und der Intelligent
Enterprise geht dies nur mit leistungsstarker Software, die voll in die be-
triebswirtschaftlichen Abläufe des Gesamtunternehmens eingebunden ist
und gleichzeitig Möglichkeiten bietet, neue Trends und zukunftsweisende
Lösungen für das Immobilienmanagement zu berücksichtigen. An diesem
Punkt setzt das mehr als 600 Seiten starke Werk der beiden Autorinnen an.
Um dem Einsatzbereich der Lösung und damit auch den unterschiedlichen
Leserzielgruppen gerecht zu werden, gliedert sich dieses Buch in drei große
Abschnitte:
Persönliches Exemplar für Sergey Koynov 15

Geleitwort
쐍 Grundlagen
쐍 branchenspezifische Funktionen
쐍 technische Aspekte
Im Grundlagenabschnitt werden das funktionale Spektrum der Lösung SAP

Real Estate sowie die Integration in diverse andere Komponenten von SAP
S/4HANA ausführlich erläutert. Schwerpunkte bilden hierbei die Vorstel-
lung des Vertrages mit seinen Konditionen sowie die Integration in die
Finanzbuchhaltung. Der zweite und umfangreichste Abschnitt befasst sich
ausführlich mit den spezifischen Besonderheiten der drei vorherrschenden
Anwendergruppen, die SAP Real Estate nutzen:
쐍 wohnungswirtschaftliche Kunden
쐍 Gewerbeimmobilien-Kunden
쐍 Corporate-Kunden
Traditionell waren die Kunden der Wohnungswirtschaft die ursprüngliche

Kundenzielgruppe, für die Anfang der 1990er-Jahre SAP erstmals eine Ver-
waltungssoftware entwickelte, die dann Anfang der 2000er-Jahre durch das
heutige SAP Real Estate Management abgelöst wurde. Der Abschnitt für
diese Zielgruppe gliedert sich in drei Blöcke, in welchen die Kernthemen
der Wohnungswirtschaft, Nebenkostenabrechnung, Wohnungseigentums-
und Sondereigentumsverwaltung sowie Anpassungsverfahren, ausführlich
besprochen werden. Gerade die Themen der Anpassung und der Durchfüh-
rung von Wirtschaftlichkeitsberechnungen werden in den nächsten Jahren
bei diesen Kunden in den Fokus rücken, da im Zuge steigender Mieten in
Großstädten der Bau von öffentlich gefördertem Wohnraum wieder stark
an Bedeutung gewinnen wird.
Im zweiten Teil gehen die Autorinnen auf die Besonderheiten der Kunden
ein, die Gewerbeimmobilien verwalten. Diese Kundengruppe war nach den
wohnungswirtschaftlichen Kunden die zweite Kundengruppe, die Inte-
resse an der Lösung zeigte und noch immer zeigt. Hier sind besonders die
Bereiche Umsatzmiete und Umsatzmietabrechnung sowie die indexba-
sierte Konditionsanpassung zu nennen.
Der Bereich der Corporate-Kunden hat in den letzten Jahren sehr stark
zugenommen. Allein durch die Tatsache, dass die Funktionalitäten zur
Abbildung der Leasingbilanzierung gemäß IFRS und US-GAAP in das Ver-
tragsmanagement von SAP Real Estate integriert werden konnten, hat die
Zahl der nutzenden Kunden-Unternehmen um ca. ein Drittel ansteigen las-
sen. Darum haben die Autorinnen diesem Thema in diesem Abschnitt ent-
sprechend Raum eingeräumt und damit die Brücke zu ihrem vorherigen
Buch aus dem Jahr 2017 geschlagen.
16 © Rheinwerk Verlag, Bonn 2020

Geleitwort
Ferner ist in diesem Teil erwähnenswert, dass die Autorinnen einige

Aspekte der grafischen Integration aufgreifen. Die grafische Integration auf
Basis von HANA Spatial und des Geo Enablement Frameworks (GEF) für die
Visualisierung von Immobiliendaten zusammen mit Daten aus einem geo-
grafischen Informationssystem (GIS-System) oder die Visualisierung von
2D- und 3D-Gebäudeplänen mithilfe von Visual Enterprise for Real Estate
VE4RE bilden wichtige Bausteine, um im Markt der Computer-Aided-Faci-
lity-Management-Systeme (CAFM-Systeme) als Mitbewerber noch besser
wahrgenommen zu werden. Die Tatsache, dass die Beratungs- und Analyse-
gesellschaft Gartner SAP Real Estate Management seit vier Jahren in ihrem
jährlich erscheinenden CAFM-Software-Index führt, bestärkt dies.
Der letzte Abschnitt des Buches beschäftigt sich mit technischen Aspekten.
Darunter subsummieren die Autorinnen die Themen »Kundenspezifische
Erweiterungen« sowie »Laufende Arbeiten«. Ein weiteres, momentan sehr
aktuelles Thema, das die Kunden von SAP im Allgemeinen, aber auch die
nutzenden Unternehmen von SAP Real Estate Management im Besonderen
sehr stark beschäftigt, wird angerissen, nämlich die Umsetzung der neuen
EU-Datenschutz-Grundverordnung (EU-DSGVO) oder General Data Protec-
tion Regulation (GDPR).
Aus der Sicht der Beratungs- und Anwendungspraxis ist es den Autorinnen
wieder einmal gelungen, ein umfassendes Nachschlagewerk für den tägli-
chen Gebrauch zu verfassen. Das Buch ist für kundenseitige Vertreter der
Fachseite und der IT sowie für Berater gleichermaßen sehr gut geeignet, um
sich in die Materie einzuarbeiten und die Möglichkeiten der Lösung ken-
nenzulernen. Die Praxishinweise zu den Konfigurationsmöglichkeiten und
die technischen Aspekte runden den Inhalt ab, weil der interessierte Leser
erfährt, wie die Lösung auf die individuellen Unternehmensbelange ange-
passt werden kann. Aus der Sicht der langjährigen Beratungspraxis kann
ich dieses Buch als gelungenes Nachfolgewerk zum Handbuch von 2009
uneingeschränkt empfehlen.
Aus der Sicht des fachinteressierten Lesers bleibt die Hoffnung, dass es eine
Übersetzung ins Englische geben wird, damit der in diesem Buch gebün-
delte Erfahrungsschatz auch dem internationalen Fachpublikum zugäng-
lich gemacht wird.
Walldorf im Oktober 2018

Dr. Bernd Limberger
Head of LoB Unit Finance/Real Estate
SAP Digital Business Services

© Rheinwerk Verlag, Bonn 2020
1 Zum Einstieg
Im Jahre 2009 haben wir uns erstmals an die Aufgabe gewagt, SAP RE in
einem Buch umfassend darzustellen. Wenn wir heute zurückblicken und die
Entwicklungen, die es zwischenzeitlich im SAP Real Estate Management gab,
in Betracht ziehen, ist es dringend an der Zeit, eine aktualisierte Version auf
den Weg zu bringen. So etwa haben die im Jahre 2016 erschienenen überar-
beiteten Bilanzierungsrichtlinien für Leasingverträge dazu geführt, dass
SAP Real Estate Management eine wesentliche funktionale Erweiterung
erfahren hat – die der bilanziellen Bewertung. Diese Erweiterungen, die oft
unter dem Stichwort IFRS 16 zusammengefasst werden, waren uns ein gan-
zes Buch wert – »IFRS 16 – Leasingbilanzierung mit SAP« (von Anke Köppe
und Sabine Toman, ISBN 978-3-8362-5953-8, erschienen 2018 im Rheinwerk
Verlag). Wenn Sie sich tiefgehend mit dem Thema beschäftigen wollen, sei
Ihnen dieses Buch an Herz gelegt. Für einen Einstieg bieten wir im vorlie-
genden Buch eine Kurzfassung an.
Eine einfache Überarbeitung und Ergänzung des Buches von 2009 war uns
aber nicht genug – wir wollten eine andere Perspektive einnehmen: weg
von der technischen Funktionalität – hin zur praktischen Anwendersicht.
SAP RE aus Sicht des Anwenders

Das Produkt SAP Real Estate Management – im Buch kurz SAP RE genannt –
richtet sich an drei große Anwendergruppen:
쐍 Wohnungsunternehmen, deren Schwerpunkt die Verwaltung frei finan-
zierter und öffentlich geförderter Wohnungen ist
쐍 Vermieter, deren Geschäft die Vermietung von Gewerbeobjekten wie
Büros und Ladengeschäften ist
쐍 Unternehmen, deren Hauptgeschäft nicht die Immobilie ist, sondern die
Immobilien benötigen, um ihren eigentlichen Geschäftszweck erfüllen
zu können – sei es der Bau von Autos, das Bankgeschäft oder die Entwick-
lung von Software
Im englischen Sprachgebrauch werden diese drei Zielgruppen von SAP RE

kurz und knapp als Residentials, Commercials und Corporates bezeichnet.
Jede der drei Zielgruppen hat Besonderheiten, und wir hielten es daher für
sinnvoll, diese Besonderheiten in speziellen Kapiteln zusammenzufassen.

Zum Einstieg
Wer sollte Dieses Buch richtet sich an Anwender und zukünftige Anwender von
das Buch lesen? SAP RE, unabhängig davon, welcher der drei genannten Gruppen ihr Unter-
nehmen zuzurechnen ist. Dabei geht es in erster Linie um Kunden, die die
On-Premise-Lösung unter SAP S/4HANA einsetzen. Alle im Buch bespro-
chenen Funktionen werden in der Lösung SAP S/4HANA gezeigt. Sie stehen
aber im Wesentlichen auch schon in der SAP Business Suite ab Enhance-
ment Package 6 zur Verfügung – wenn auch mit einer etwas anderen Benut-
zeroberfläche.
Fiori-Apps Die Funktionen von SAP RE können Sie mit der bisher bekannten Benutzer-
oberfläche aus dem SAP GUI oder aber in Form von Fiori-Apps aus dem
Fiori Launchpad aufrufen.
SAP RE in Zusätzlich zur On-Premise-Lösung für SAP RE stehen Ihnen innerhalb der
S/4HANA Cloud SAP S/4HANA Cloud für den Bereich von SAP RE Lösungen wie z.B. das
SAP Contract and Lease Management (SAP S/4HANA Cloud for Contract &
Lease Management) für die bilanzielle Bewertung von Verträgen oder die
SAP Cloud for Real Estate location management option zur Verfügung.
Inhalt und Struktur des Buches

Das Buch ist in drei Teile untergliedert:
Im ersten Teil des Buches gehen wir auf das zentrale Element von SAP RE
ein, den Vertrag.
Verträge Sie erfahren, wie Sie mit dem Vertrag in SAP RE Folgendes abbilden können:
쐍 mit Ihren Vertragspartnern getroffene vertragliche Regelungen über die
Nutzung von Vermögensgegenständen, Vereinbarungen über Dienst-
leistungen oder Services
쐍 Vereinbarungen über Zahlungen der Vertragspartner an Sie oder durch
Sie an die Vertragspartner
쐍 Regelungen über Vertragslaufzeiten, Kündigungsregeln oder Verlänge-
rungsoptionen
Immobilien und Wir gehen auf die möglichen Vertragsobjekte ein und erläutern, welche
Liegenschaften Immobilienstammdaten in SAP RE verwendet werden können, wie sie
untereinander und mit den Verträgen verknüpft sind. Wir erläutern, wie
Grundbücher, Flurstücke und weitere Liegenschaftsdaten in SAP RE abge-
bildet sind.
Konditionen und Ausführlich gehen wir auf die Möglichkeiten ein, Konditionen für die
Mietanpassung Miete, Nebenkosten oder Leasingraten in Verträgen zu hinterlegen. Sie

Inhalt und Struktur des Buches
erfahren, wie hieraus unter Beachtung von Rhythmus- und Buchungsklau-

seln Finanzstromsätze erzeugt werden, die die Grundlage für die Buchun-
gen bilden. Die massenweise Anpassung von Vertragskonditionen wird am
Beispiel der freien Mietanpassung erläutert.
Sie erfahren, wie kreditorische oder debitorische Buchungen bezogen auf Buchhaltung und
die Vertragspartner durch periodische Buchungsläufe automatisch erzeugt Controlling
und ins SAP-Finanzwesen gebucht werden. Es wird erläutert, wie man aus
dem SAP-Finanzwesen heraus auf Verträge oder Immobilienobjekte bucht
und welche Möglichkeiten das Controlling für SAP RE bietet. Für das Ver-
ständnis der buchhalterischen Aspekte der Lösung werden Grundbegriffe
des SAP-Finanzwesens vorausgesetzt.
Im zweiten Teil des Buches besprechen wir – gegliedert nach den Zielgrup-
pen der Lösung – spezielle Schwerpunkte der einzelnen Branchen.
In den Abschnitten zur Wohnungswirtschaft wenden wir uns ausführlich SAP RE für
den wohnungswirtschaftlichen Verfahren für die Mietanpassung zu: Miet- Residentials
spiegel, Vergleichsmiete, Gutachten, Modernisierung und Kostenmiete auf

Basis einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. Zudem wird die Nebenkosten-
abrechnung im Detail besprochen. Ein gesonderter Abschnitt ist der Woh-
nungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) gewidmet.
Eine Spezialität der Vermietung von Gewerbeimmobilien sind Umsatz- SAP RE für
mietverträge. Wir erläutern, welche Möglichkeiten es gibt, für Ladenge- Commercials
schäfte sortimentsbezogen und gestaffelt Mieten auf der Basis von Um-
sätzen oder Absätzen zu ermitteln. Typisch für die gewerbliche Vermietung
sind auch Mieten, deren Höhe einer Indexreihe, z.B. einem Verbraucher-
preisindex, folgt. Mietanpassungen auf Basis von Indexreihen sind ein wei-
teres Thema dieses Abschnitts.
Schließlich gehen wir auf Funktionen ein, die bevorzugt bei Unternehmen SAP RE für
eingesetzt werden, bei denen Immobilien nur Mittel zum Zweck sind und Corporates
nicht der Hauptgeschäftszweck. Sie erfahren, wie Sie die Belegung von Bü-
roräumen und Meetingräumen verwalten können. Ein weiterer Abschnitt
widmet sich der bilanziellen Bewertung von Leasingverträgen nach IFRS 16,
US-GAAP ASC 842 und HGB. Schließlich gehen wir auf die Vorsteuerbe-
handlung im Zusammenhang mit § 15 UStG ein.
SAP RE bietet umfangreiche Schnittstellen an, die modifikationsfreie Erwei- Technische Aspekte
terungen und somit kundenspezifische Ausprägungen der Software erlau-
ben. Das Kapitel gibt Ihnen anhand von Beispielen Tipps und zeigt Ihnen
Tricks, wie Sie bei solchen Erweiterungen vorgehen können. Wir geben
einen Einblick in die Möglichkeiten, Stammdaten, Verträge und Geschäfts-

Zum Einstieg
prozesse grafisch und geografisch zu visualisieren, und gehen auf die Archi-
vierung von Daten sowie den Schutz personenbezogener Daten gemäß der
Datenschutz-Grundverordnung ein.
Wie das Buch zu lesen ist

Um in SAP RE einzusteigen, sollten Sie zunächst in Ruhe den ersten Teil des
Buches mit den drei Kapiteln »Verträge«, »Konditionen« und »Buchhal-
tung in SAP RE« lesen. Hier erhalten Sie einen Überblick über die Grundla-
gen von SAP RE und dessen zentrales Element, den Vertrag. Die Vertiefung
der einzelnen Themen und die Spezialisierung finden Sie in den Branchen-
kapiteln.
Es ist uns bewusst, dass Unternehmen in vielen Fällen nicht »sortenrein«
Residentials, Commercials oder Corporates sind: Auch ein Wohnungsunter-
nehmen vermietet Ladengeschäfte mit Umsatzmietverträgen, ein gewerb-
licher Vermieter hat auch Wohnungen in seinem Portfolio, ein Wohnungs-
unternehmen hat Büros angemietet und muss die Anmietverträge nach
IFRS 16 bilanzieren, jedes Unternehmen muss sich mit den Fragen der Vor-
steuerbehandlung auseinandersetzen usw.
Blättern ist erlaubt Sie werden also zwischen den Kapiteln blättern müssen. Wir haben uns
bemüht, Querverweise unterzubringen, wo es sinnvoll und notwendig ist.
Wir haben einen ausführlichen Index erstellt, damit Sie auch dann, wenn es
nicht offensichtlich ist, wo bestimmte Fragen behandelt sind, eine Chance
haben, die passenden Informationen zu finden.
Wichtige Informationen, hilfreiche Tipps und Beispiele finden Sie in Käs-
ten, die mit Symbolen am Rand markiert sind:
Tipp
Kästen mit diesem Icon geben Ihnen Empfehlungen zu Einstellungen oder
Tipps aus der Berufspraxis.
Hinweis
Dieses Icon weist Sie auf zusätzliche Informationen hin.
Beispiel
Mit diesem Icon haben wir ausführlichere Beispiele gekennzeichnet.
Achtung
Mit diesem Icon weisen wir Sie auf mögliche Fehlerquellen hin.

Anwendungsmenü und Customizing
Anwendungsmenü und Customizing

Sie finden alle Transaktionen, die in SAP RE und im Vertragsmanagement
eine Rolle spielen, im Easy-Access-Menü unter Rechnungswesen 폷 Flexibles
Immobilienmanagement (siehe Abbildung 1).
Alle Customizingeinstellungen von SAP RE finden Sie im Einführungsleit-
faden unter Flexibles Immobilienmanagement (RE-FX) oder durch direkten
Aufruf von Transaktion RECACUST. Wenn im Buch das »Customizing von
SAP RE« angesprochen wird, beziehen wir uns immer auf dieses Kapitel des
Einführungsleitfadens.
Abbildung 1 SAP RE im Easy-Access-Menü
Man sieht es nicht auf den ersten Blick, aber auf den zweiten: Die Transakti- Sprechende
onsnamen in SAP RE sind sprechend. Sämtliche Transaktionsnamen be- Transaktionsnamen
ginnen mit RE (Real Estate). Die englische Übersetzung der jeweiligen

Anwendung stand Pate für die weiteren Bestandteile des Transaktionsna-
mens. So steht z.B. im Kürzel von Transaktion RECACUST das RE für Real
Estate, CA für Cross Application, CUST für Customizing. RECN ist die Trans-
aktion für die Vertragspflege – CN steht für Contract. Die periodischen
Buchungen stößt man über RERAPP an – RA steht für Rental Accounting,
PP für Periodic Posting. Wir geben an einigen Stellen im Buch Tipps, damit
Sie sich die Transaktionsnamen einfacher merken können. Eine Liste der in
SAP RE gebräuchlichen Abkürzungen finden Sie im Anhang.

Zum Einstieg
Aktivierung von SAP RE

EA-FIN Voraussetzung für die Aktivierung von SAP RE ist, dass die Business Func-
tion Financial Extension Set (EA-FIN) aktiv ist. Diese Business Function ist in
SAP S/4HANA automatisch aktiv. In der SAP Suite muss sie u.U. erst akti-
viert werden. Gehen Sie hierzu in den Einführungsleitfaden (Transaktion
SPRO), und wählen Sie SAP Referenz-IMG 폷 Business Functions aktivieren.
RE-FX SAP RE wird im System häufig als RE-FX bezeichnet. Die Lösung RE-FX ist in
SAP S/4HANA immer aktiv. In der SAP Suite steht parallel noch die Vorgän-
gerlösung RE Classic zur Verfügung. In der SAP Suite können Sie – falls Sie
RE Classic nicht einsetzen – RE-FX aktivieren, indem Sie im Customizing
von SAP RE Grundeinstellungen 폷 Real Estate Extension aktivieren aufrufen
und den entsprechenden Schalter setzen. Die Aktivierung des RE-FX wirkt
nur im jeweiligen Mandanten, nicht systemweit.
BTE-Applikation BTE ist die Abkürzung für Business Transaction Events und beschreibt eine
aktivieren Erweiterungstechnik, die SAP RE benutzt, um in anderen Applikationen
eigene Erweiterungen aufzurufen. Benutzen Sie Transaktion BF11 (BTE Ord-
nungskriterien), um die BTE-Applikation RE zu aktivieren.
Buchungskreis und Zu guter Letzt müssen Sie Einstellungen für den Buchungskreis und den
Kostenrechnungs- Kostenrechnungskreis treffen, um die Kontierungen, die SAP RE benutzt,
kreis
zu ermöglichen.
Aktivieren Sie im Buchungskreis die Vermögensverwaltung, indem Sie den
Einführungsleitfaden (Transaktion SPRO) aufrufen und dort SAP Referenz-
IMG wählen. Gehen Sie in das Menü Finanzwesen 폷 Grundeinstellungen
Finanzwesen 폷 Buchungskreis 폷 Globale Parameter prüfen und ergänzen.
Setzen Sie hier im Block Verfahrensparameter das Kennzeichen Vermö-
gensverwaltung aktiv.
Aktivieren Sie über Transaktion SPRO im Kostenrechnungskreis die Immo-
bilienverwaltung: SAP Referenz-IMG 폷 Controlling 폷 Controlling Allgemein 폷
Kostenrechnungskreis pflegen. Setzen Sie in den Grunddaten des Kosten-
rechnungskreises im Block Komponenten aktivieren das Kennzeichen Im-
mobilienverwaltung.
SAP-Hinweise Falls Sie SAP-Hinweise suchen, die SAP RE betreffen, verwenden Sie für die
Suche die SAP-Komponente RE-FX* für RE-FX oder spezieller z.B. RE-FX-CN
für Vertragsfunktionen, RE-FX-SC für die Nebenkostenabrechnung bzw.
RE-FX-LA für Funktionen der bilanziellen Bewertung.
Auf der Website des Verlags unter www.sap-press.de/4701 finden Sie im
Bereich Materialien zum Buch eine Liste wichtiger SAP-Hinweise, die fort-
laufend aktualisiert wird.

Danke
Dieses Buch ist keine Dokumentation von SAP RE, sondern hat es sich zur Weniger ist mehr
Aufgabe gemacht, die Grundprinzipien der Anwendung zu erläutern. Sie
werden feststellen, dass es nicht möglich war, auf jedes Kennzeichen und
auf jedes Eingabefeld in der Anwendung und im Customizing einzugehen.
Unser Anliegen ist es, die wesentlichen Einstellungen aufzuzeigen und dar-
über hinaus wo immer möglich einen Ausblick zu geben, was sonst noch in
SAP RE geht – in der Anwendung, über passendes Customizing und durch
Nutzung von User-Exits.
In diesem Sinne: Nehmen Sie das Buch zur Hand, schauen Sie hinein, und Probieren ist besser
probieren Sie alles im System aus. Drücken Sie ruhig mal die (F1)-Hilfe- als Studieren
Taste. Sie werden sehen, dass es mehr und bessere Dokumentation gibt, als
man pessimistisch vermutet. Und wenn alles nicht mehr hilft, fragen Sie
den SAP Support – Themenkreis RE-FX* –, oder schreiben Sie an den Verlag.
Danke
Wir möchten uns sehr herzlich bedanken bei den vielen Kollegen, die diese
Lösung SAP RE und dieses Buch ermöglicht haben.
Vielen lieben Dank sagen wir unserem ehemaligen Product Manager Franz
Kehrein für sein ausführliches Feedback zu den Themen der Vermietung
von Gewerbeimmobilien. Wir danken allen Kollegen aus dem RE-Entwick-
lungsteam im Bereich AIS der SAP (vormals IMS), namentlich vor allem
Katrin Biber und Joachim Lachnik, die uns trotz hoher Arbeitslast mit Rat
und Tat unterstützt haben. Wir danken sehr für die Unterstützung unserer
Experten für die Grafikanbindung Stephan Albrecht und Tobias Seber aus
dem SAP-Beratungsteam.
Wir bitten unsere Familien, uns nicht zu verargen, dass wir das eine oder
andere Mal unsere Freizeit in das Buch und nicht in die Familie investiert
haben. Danke, dass Ihr das toleriert habt.
Den Mitarbeitern des Verlages, insbesondere unserer Lektorin Frau Eva
Tripp, sagen wir unseren herzlichen Dank für die gemeinsame Arbeit an
unseren Texten, ihre Geduld und die vielen guten Tipps.
Viel Erfolg mit SAP RE und viel Spaß bei der Lektüre wünschen Ihnen
Sabine Toman und Anke Köppe

TEIL I
Grundlagen von SAP RE
Persönliches Exemplar für Sergey Koynov

Kapitel 1
Verträge
»Was man schwarz auf weiß besitzt, kann man getrost nach Hause tra-
gen.« So sprach der Schüler in der Szene im Studierzimmer in Goethes
»Faust« zu Mephistopheles. Mit »schwarz auf weiß« gedruckten Verträgen
und deren Abbildung in SAP RE beschäftigen wir uns in diesem Kapitel.
Ein Vertrag ist eine verbindliche Vereinbarung zwischen zwei oder mehr
Vertragspartnern, die auf übereinstimmenden Willenserklärungen der Part-
ner beruht. Die Vertragspartner können natürliche Personen oder Organi-
sationen sein, die Vertragsinhalte und -objekte können sehr unterschiedlich
sein.
Ob Ihr Unternehmen Gebäude anmietet, Wohnungen vermietet, Fahr-
zeuge oder Maschinen least oder aber Services anbietet oder selbst in
Anspruch nimmt – all diese Objekte und Leistungen können Gegenstand
von Verträgen sein.
Das erste Kapitel dieses Buches gibt Ihnen eine Einführung in die verschie-
denen Verträge in SAP RE. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Verträge bearbeiten
und welche Einstellungen Sie vornehmen können, um die Verträge den
Anforderungen Ihres Unternehmens anzupassen.
Außerdem beschäftigen wir uns in diesem Kapitel mit den zu den Verträ-
gen gehörenden Vertragsobjekten und Geschäftspartnern.
1.1 Verträge: Überblick und allgemeine Daten

Klassische Beispiele für Verträge im Immobilienmanagement sind An- und
Vermietverträge für Wohnungen oder Büroflächen, Läden oder Produkti-
onsflächen. Aber auch Kaufverträge für Gebäude oder Grundstücke, Ser-
viceverträge für Hausreinigung oder Winterdienst, Verträge mit Stromlie-
feranten oder mit der Müllabfuhr sowie Leasingverträge können Sie als
Verträge in SAP RE abbilden.

1 Verträge
1.1.1 Beispiele für Verträge

Wohnungs- Sehen Sie sich zunächst einige Verträge in SAP RE genauer an. Beginnen Sie
mietvertrag mit einem klassischen Mietvertrag für eine Wohnung. Abbildung 1.1 zeigt
die allgemeinen Daten eines solchen Vertrages. Die Hauptvertragspartne-
rin Fritzi Freesie hat die Wohnung gemietet und tritt im Vertrag deshalb in
der Rolle Debitorischer Hauptmieter auf. Das Vertragsobjekt dieses Woh-
nungsmietvertrages ist eine Mieteinheit, die Wohnung 42 im vierten Ober-
geschoss des Hauses. Der Vertrag beginnt am 01.09.2017, ist unbefristet
gültig und besitzt ein Kündigungsschema, das die Kündigungsmodalitäten
für beide Vertragsparteien regelt.
Abbildung 1.1 Wohnungsmietvertrag (allgemeine Daten)
Umsatzmietvertrag Natürlich können Sie nicht nur Wohnungsmietverträge, sondern auch

Mietverträge für Gewerbeimmobilien in SAP RE anlegen. Beispiele für
Gewerbeimmobilien sind Büro- und Verwaltungsgebäude, Produktions-
stätten und Lager, Einkaufszentren und Ladengeschäfte. Im Fall von Ver-
kaufsflächen werden häufig Umsatzmietverträge abgeschlossen. Die Miete
für diese Verträge wird auf der Basis des erzielten Umsatzes berechnet.
Zusätzlich können auch Mindestumsatzmieten sowie Umsatzmietvoraus-
zahlungen vereinbart werden. Für die Abbildung von Umsatzmietverträ-
gen benötigen Sie keine separate Vertragsart, sondern Sie können in Ihrem
System vorhandene Vertragsarten für Gewerbemietverträge verwenden.
Auf der Registerkarte Allgemeine Daten der Verträge finden Sie das Kenn-

zeichen Umsatzrelevant. Wenn Sie dieses Kennzeichen markieren, wird in

der Vertragsbearbeitung eine zusätzliche Registerkarte eingeblendet – die
Registerkarte Umsatzmietvereinbarung.
Abbildung 1.2 Umsatzmietvertrag (Melderegeln und Umsatzregeln)
Auf dieser Registerkarte können Sie sowohl die Daten der Umsatz- und Mel-
deregeln (siehe Abbildung 1.2) als auch die Umsatzmietkonditionen erfas-
sen. Der markierte Ausschnitt in Abbildung 1.2 zeigt eine Staffelvereinba-
rung zur Umsatzregel eines Sortimentes (in diesem Fall für Speisen).
Detaillierte Informationen zu Umsatzmietverträgen erhalten Sie in Ab-
schnitt 5.1, »Umsatzmiete«.
Ein weiteres Beispiel für Verträge aus dem Gebiet der Wohnungswirtschaft Hausgeld-
sind Hausgeldvereinbarungen. Hausgeldvereinbarungen bilden das Ver- vereinbarung
tragsverhältnis einzelner Wohnungseigentümer zur Gesamtheit der Eigen-

tümer der Wohnungseigentümergemeinschaft ab. Auch Hausgeldverein-
barungen sind debitorische Verträge. Der Wohnungseigentümer tritt hier
in der Rolle Eigentümer (debitorisch) (TR0605) oder Debitorischer Vertrags-
partner (TR0603) auf. Hausgeldvereinbarungen bilden die Grundlage so-
wohl für die Erstellung des Wirtschaftsplans der Wohnungseigentümerge-
meinschaft (WEG) als auch für die Abrechnung der Hausgeldvorauszahlun-
gen und der Beiträge der einzelnen Eigentümer zur Instandhaltungsrück-
lage. In Kapitel 4, »SAP RE für die Wohnungswirtschaft«, lernen Sie die
Stammdaten und Verträge der WEG- und Fremdverwaltung kennen.
Nach dem debitorischen Mietvertrag sehen Sie sich nun einen kreditori- Anmietvertrag
schen Vertrag, nämlich einen Anmietvertrag für ein Gebäude, an. Im Unter-

1 Verträge
schied zum Wohnungsmietvertrag aus Abbildung 1.1 handelt es sich hierbei

um einen kreditorischen Vertrag, also einen Vertrag, über den Ihr Unter-
nehmen eine Leistung in Anspruch nimmt. Der Vermieter, die All you can
rent GmbH, ist der Hauptvertragspartner des in Abbildung 1.3 gezeigten
Anmietvertrages und verfügt über eine kreditorische Rolle, nämlich die
Rolle Kreditorischer Vermieter (TR0602). Auch in den Angaben zur Ver-
tragslaufzeit unterscheiden sich beide Verträge: Der Anmietvertrag ist im
Gegensatz zum (für einen unbefristeten Zeitraum abgeschlossenen) Woh-
nungsmietvertrag auf zehn Jahre befristet.
Abbildung 1.3 Anmietvertrag Verwaltungsgebäude (allgemeine Daten)
Der Vertrag enthält wegen seiner Befristung keine Angaben zu Kündi-

gungsmodalitäten. Die Vertragslaufzeit kann aber im Gegensatz zum unbe-
fristeten Wohnungsmietvertrag ein- oder mehrmalig verlängert werden.
Als Vertragsobjekt ist dem Anmietvertrag ein Gebäude zugeordnet.
Leasingvertrag Auch Leasingverträge, z.B. für Immobilien, für Maschinen oder Kraftfahr-
zeuge, können in SAP RE abgebildet werden. Leasingverträge sowie andere
kreditorische Verträge beinhalten Informationen für die bilanzielle Bewer-
tung von Verträgen, z.B. nach IFRS 16, US-GAAP oder HGB. Sie finden diese
Informationen auf der Registerkarte Bewertungsparameter des Vertrages.
Abbildung 1.4 zeigt die Bewertungsparameter eines Leasingvertrages.
Wenn bereits Vertragsbewertungen durchgeführt wurden, finden Sie die
Ergebnisse der Bewertung auf der Registerkarte Bewertung des Vertrages.
Ein Beispiel für die Ergebnisse der Bewertung (IFRS 16) zeigt Abbildung 1.5.

Abbildung 1.4 Bewertungsparameter nach IFRS 16 in einem Leasingvertrag
Abbildung 1.5 Bewertungsergebnisse nach IFRS 16 in einem Leasingvertrag
Als Vertragsobjekt in Leasingverträgen wird oft eine spezielle Objektart,

der sogenannte Vertragsgegenstand, verwendet. Vertragsgegenstände sind

1 Verträge
Objekte ohne eigene Stammdatenstrukturen, die nur innerhalb des Vertra-

ges existieren. Vertragsgegenstände sind somit generische Objekte, die
nicht nur für die Abbildung von Immobilienobjekten, sondern auch für die
Abbildung von Maschinen oder Kraftfahrzeugen innerhalb von Leasingver-
trägen genutzt werden können.
Servicevertrag Neben An- oder Vermietverträgen können Sie auch Serviceverträge in
SAP RE anlegen. Das können z.B. Serviceverträge für die Haus- oder Stra-
ßenreinigung, die Müllentsorgung oder die Energieversorgung sein. Die
regelmäßigen Abschlagszahlungen für die in Anspruch genommenen Ser-
vices können Sie als Vertragskonditionen anlegen. Die Ergebnisse der jähr-
lichen Abrechnung können Sie als einmalige Vertragskonditionen erfassen.
Kaufvertrag Mit den Funktionen von SAP RE können Sie auch Kaufverträge abbilden.
Vertragsobjekte sind in diesem Fall entweder Immobilienobjekte, wie z.B.
Gebäude, Grundstücke oder Vertragsgegenstände. Im Unterschied zu An-
oder Vermietverträgen haben Kaufverträge keine Laufzeit und keine Kün-
digungs- oder Verlängerungsdaten, da sie nur ein einmaliges Ereignis,
nämlich den Kauf oder den Verkauf einer Immobilie oder eines anderen
Vertragsgegenstandes, abbilden. Auch bei den Vertragskonditionen han-
delt es sich in der Regel um eine einmalige Kondition, den Kaufpreis.
Weitere Vertragsdaten für spezielle Verträge

Sie können den Verträgen weiterhin Angaben für spezielle Geschäftspro-
zesse, wie z.B. für die Anpassung von Konditionen, die Nebenkostenabrech-
nung oder die Optionssatzermittlung und Vorsteueraufteilung zuordnen.
Alle in Tabelle 1.1 aufgeführten Bestandteile von Verträgen werden wir in
den in der Tabelle genannten Kapiteln näher erläutern.
Registerkarte Inhalt
Konditionen enthält Informationen über die Miethöhe bzw. deren

Berechnung (siehe auch Kapitel 2, »Konditionen«)
Abrechnungs- 쐍 enthält Informationen zur Teilnahme des Vertrages an

teilnahme der Nebenkostenabrechnung
쐍 die Abrechnungsteilnahme wird automatisch
generiert
(siehe auch Abschnitt 4.2 »Nebenkostenabrechnung«)
Optionssatz- enthält Informationen zur Optionssatzermittlung und

ermittlung Vorsteueraufteilung in optierenden Buchungskreisen
(siehe auch Abschnitt 6.2, »Vorsteuerbehandlung«)
Tabelle 1.1 Weitere Daten von Verträgen

Registerkarte Inhalt
Bewertungs- enthält Informationen zur bilanziellen Bewertung von

parameter und Verträgen (z.B. nach IFRS 16, US-GAAP oder HGB)
Bewertung (siehe auch Abschnitt 6.1, »Bilanzielle Bewertung von
Verträgen«)
Umsatzmiet- 쐍 wird für Verträge benötigt, bei denen die Vertragskon-

vereinbarung ditionen auf der Grundlage der erzielten Umsätze
ermittelt werden (z.B. Mietverträge für Läden)
쐍 enthält Umsatzregeln und Melderegeln, die für die
Umsatzabrechnung benötigt werden
(siehe auch Abschnitt 5.1, »Umsatzmiete«)
Hausbankkonten wird ausschließlich für Verträge im Bereich der Verwal-

tung von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG-
Verwaltung) benötigt (siehe auch Abschnitt 4.3, »WEG-,
Sondereigentums- und Fremdverwaltung«)
Tabelle 1.1 Weitere Daten von Verträgen (Forts.)
In diesem Kapitel gehen wir auf Auswertungen zu Verträgen sowie auf

technische Funktionen wie Wiedervorlagen und die Prüfung und Aktuali-
sierung von Verträgen ein.
1.1.2 Verträge bearbeiten

Die Bearbeitung von Verträgen kann auf verschiedene Arten erfolgen. Sie
verwenden dafür eine Fiori-App oder nutzen den RE-Navigator (Transak-
tion RE80) bzw. Transaktion RECN (Vertrag bearbeiten). CN steht im Trans-
aktionsnamen für contract. Der Name der Transaktion RE80 ist in Analogie
zur Transaktion SE80 gewählt, die die zentrale Transaktion für ABAP-Pro-
grammierer ist – RE80 ist die zentrale Transaktion für Anwender von SAP RE.
Alternativ können Sie auch aus den Reports des Infosystems in SAP RE oder
über die Umfeldanzeige bzw. das Kontextmenü von Stammdatenobjekten
in die Vertragsbearbeitung gelangen. Mit diesen Transaktionen können Sie
sich bereits existierende Verträge anzeigen lassen oder diese ändern bzw.
neue Verträge anlegen.
Zunächst aber wollen wir Ihnen zeigen, welche Möglichkeiten Sie haben,
bereits angelegte Verträge im System aufzufinden.

1 Verträge
Verträge suchen
Suchhilfen zum Um in SAP RE angelegte Verträge zu finden, können Sie diverse Suchhilfen
Vertrag nutzen. Rufen Sie dazu z.B. Transaktion RECN (Vertrag bearbeiten) auf. Kli-
cken Sie in das Feld Vertrag. Direkt rechts neben diesem Feld finden Sie den
Button (Suchhilfe), über den Sie in die Suchhilfe für den Vertrag gelan-
gen und Ihre Suchkriterien erfassen können. Abbildung 1.6 zeigt einige der
für den Vertrag zur Verfügung stehenden Suchhilfen.
Abbildung 1.6 Suchhilfen zum Vertrag
Sie können Verträge nach dem Buchungskreis und der Vertragsart suchen.
Dabei können Sie auch auswählen, ob Sie nach aktiven oder inaktiven Ver-
trägen suchen wollen oder ob die Suchhilfe unabhängig vom Vertragssta-
tus erfolgen soll, z.B. über die Suchhilfe Alle Verträge (Suchhilfe A).
Verträge nach Wenn Sie keine Informationen zum Vertrag haben, dafür aber die Wirt-
Objekten suchen schaftseinheit, das Gebäude, Grundstück oder Mietobjekt kennen, zu de-
nen der Vertrag gehört, verwenden Sie die folgenden Suchhilfen:
쐍 Verträge nach Wirtschaftseinheit (Suchhilfe F)
쐍 Verträge nach Gebäude (Suchhilfe H)
쐍 Verträge nach Grundstück (Suchhilfe G)
쐍 Verträge nach Mietobjekt (Suchhilfe E)
Wirtschaftseinheit In den Suchhilfen zum Vertrag finden Sie – ebenso wie im Informationssys-
Vertrag tem von SAP RE – das Feld WirtschEinheit Vertrag (Wirtschaftseinheit Ver-
trag). Hierbei handelt es sich um die Wirtschaftseinheit, der der Vertrag
logisch zuzuordnen ist. Enthält ein Vertrag eine Wirtschaftseinheit oder
ein der Wirtschaftseinheit hierarchisch untergeordnetes Objekt (Gebäude,

Grundstück oder Mietobjekt), so wird die Wirtschaftseinheit in das Feld

WirtschEinheit Vertrag übernommen. Sind einem Vertrag mehrere Objekte
zugeordnet, die zu einer Wirtschaftseinheit gehören, wird ebenso verfah-
ren. In allen anderen Fällen bleibt das Feld leer.
Suche nach WirtschEinheit Vertrag

Angenommen, im Immobilienbestand Ihres Unternehmens befinden sich
zwei Wirtschaftseinheiten:
쐍 Wirtschaftseinheit 4711 enthält ausschließlich Wohnungen.
쐍 Wirtschaftseinheit 4712 enthält ausschließlich Pkw-Stellplätze.
Sie legen nun drei Mietverträge an:

쐍 Vertrag 1 ist ein Wohnungsmietvertrag für eine Wohnung in
Wirtschaftseinheit 4711.
쐍 Vertrag 2 beinhaltet eine Wohnung aus Wirtschaftseinheit 4711 und
einen Stellplatz aus Wirtschaftseinheit 4712.
쐍 Vertrag 3 sind zwei Pkw-Stellplätze aus Wirtschaftseinheit 4712 zuge-
ordnet.
Bei den Verträgen 1 und 3 kann die Wirtschaftseinheit eindeutig ermittelt

werden, und das Feld WirtschEinheit Vertrag wird gefüllt. Im Fall von
Vertrag 2 dagegen bleibt das Feld leer.
Sind Ihnen die Vertragspartner bekannt und wollen Sie die zugehörigen Verträge nach
Verträge ermitteln, so verwenden Sie die Suchhilfen mit Bezug zum Ver- Partnern suchen
tragspartner. Solche Suchhilfen sind z.B. Verträge nach Partner mit Adresse
(Suchhilfe D) oder Verträge nach Partner ohne Adresse (Suchhilfe P). In bei-
den Suchhilfen können Sie die Geschäftspartner nach deren Geschäftspart-
nerrolle auswählen.
Wenn Sie zusätzlich zu den vorhandenen Suchhilfen eigene Suchkriterien Suchhilfen
benötigen, können Sie die bestehenden Suchhilfen erweitern bzw. auch erweitern
kundeneigene Suchhilfen anlegen.
Verträge anzeigen und ändern

Sie haben, wie im vorigen Abschnitt beschrieben, einen im System angeleg-
ten Vertrag ermittelt und wollen die Daten dieses Vertrages nun bearbei-
ten. Schauen Sie sich deshalb nun an, wie ein Vertrag aufgebaut ist und
welche Elemente er beinhaltet.
Einige der Vertragsbestandteile und -inhalte haben Sie in den Beispielen in Vertrags-
Abschnitt 1.1.1, »Beispiele für Verträge«, bereits kennengelernt. Neben Ver- bestandteile

1 Verträge
tragspartnern, Vertragslaufzeiten und Vertragsobjekten können Sie viele

weitere Vertragsdetails in Verträgen in SAP RE festhalten. Die verschiede-
nen Attribute eines Vertrages steuern dabei nicht nur, ob der Vertrag debi-
torischer oder kreditorischer Art ist, sie beeinflussen auch Zahlungsmoda-
litäten bzw. weitere Geschäftsprozesse des Immobilienmanagements wie
die Anpassung von Konditionen, die Optionssatzermittlung oder die Ne-
benkostenabrechnung.
Allgemeine Daten Schauen Sie sich in den folgenden Abschnitten die einzelnen Bestandteile
von Verträgen näher an. Abbildung 1.7 zeigt einen Ausschnitt aus der Regis-
terkarte Allgemeine Daten mit Schnellerfassung für einen Wohnungsmiet-
vertrag. Die hier dargestellten Daten geben Ihnen einen guten Überblick
über die wichtigsten Attribute dieses Vertrages.
Abbildung 1.7 Vertrag (Allgemeine Daten mit Schnellerfassung)
Auf der Registerkarte Allgemeine Daten des Vertrages finden Sie den
Abschnitt Statusanzeige. Dieser Abschnitt enthält Informationen zum Sys-
temstatus und zum Anwenderstatus des Vertrages.
Systemstatus Der Systemstatus wird – wie der Name bereits sagt – vom SAP-System auto-
matisch vergeben. Legen Sie einen Vertrag an, so hat dieser zunächst den Sta-
tus ANGL (Angelegt). Ein aktiver Vertrag hat den Status AKTV (Aktiv). Nur ak-
tive Verträge nehmen an der periodischen Buchung teil und können als
Kontierungsobjekte im Finanzwesen und im Controlling verwendet werden.
Weitere Ausprägungen des Systemstatus sind KTSP (Kontierung gesperrt),
LÖVM (Löschvormerkung), LÖKZ (Löschkennzeichen). Mit einzelnen Status-

informationen können bestimmte betriebswirtschaftliche Vorgänge ver-

bunden sein. So können Sie z.B. einen Vertrag mit einer Kontierungssperre
nicht in periodischen Buchungen oder einmaligen Buchungen verwenden.
Durch die Einstellungen zum Anwenderstatus können Sie kundenspezifi- Anwenderstatus
sche Anforderungen zu Statusinformationen abbilden. Diese Informatio-
nen verbinden Sie entweder, ebenso wie den Systemstatus, mit betriebs-
wirtschaftlichen Vorgängen, oder Sie nutzen sie zu Auswertungszwecken.
Um System- und Anwenderstatus im Informationssystem von SAP RE zu Selektions-ID
verwenden, legen Sie zunächst die gewünschten Anwenderstatus sowie
eine Selektions-ID an. Zur Definition der Anwenderstatus rufen Sie im
Customizing von SAP RE den Menüpfad Übergreifende Einstellungen zu
Stammdaten und Vertrag 폷 Anwenderstatus 폷 Anwenderstatus und Vor-
gangssteuerung auf. Definieren Sie anschließend im Customizing von
SAP RE unter Informationssystem 폷 Statusselektion 폷 Statusselektions-
schema ein Statusselektionsschema (auch Selektions-ID genannt). Abbil-
dung 1.8 zeigt ein solches Statusselektionsschema.
Abbildung 1.8 Statusselektionsschema für Verträge
Verträge mit Anwenderstatus ABCD auswerten

Ordnen Sie einem oder mehreren Verträgen zunächst den Anwendersta-
tus ABCD zu. Rufen Sie nun das Informationssystem für Verträge (Transak-
tion REISCN) auf. Markieren Sie im Abschnitt Filter des Selektionsbildes
(siehe Abbildung 1.9) das Kennzeichen Statusselektion aktiv, und wählen
Sie anschließend eine Selektions-ID (Feld Sel.ID Vertrag) aus. Führen Sie
nun den Report aus. Als Ergebnis erhalten Sie ausschließlich Verträge mit
den in der Selektions-ID enthaltenen Statusinformationen.
Abbildung 1.9 Selektionsbild der Statusselektion (Transaktion REISCN)

1 Verträge
Vertragspartner Ein wichtiger Bestandteil des Vertrages sind zunächst die Vertragspartner.
Diese legen Sie als SAP-Geschäftspartner an. Sie können die Partner als
Organisation, als natürliche Person oder als Gruppe anlegen und aus unter-
schiedlichen Rollen für die Geschäftspartner wählen. Für jede Vertragsart
werden in den Customizingeinstellungen die zugehörigen Geschäftspart-
nerrollen spezifiziert. Nähere Informationen zu SAP-Geschäftspartnern
und deren Funktionen erhalten Sie in Abschnitt 1.2, »Geschäftspartner«.
Auch der Buchungskreis ist ein Vertragspartner!

Zusätzlich zu den Geschäftspartnern übernimmt auch der Buchungskreis,
in dem Sie einen Vertrag anlegen, die Rolle eines Vertragspartners. Der in
Abbildung 1.7 gezeigte Vertrag wurde also zwischen der Wohnungsgenos-
senschaft (dargestellt durch Buchungskreis 9001) und der Mieterin Hanne-
lore Heidekraut (dargestellt durch den SAP-Geschäftspartner mit der Rolle
TR0600, debitorischer Hauptmieter) abgeschlossen.
Laufzeit Für jeden Vertrag legen Sie Laufzeiten sowie Verlängerungs- und Kündi-
gungsmodalitäten fest. Jeder Vertrag hat einen Vertragsbeginn, den Sie auf
der Registerkarte Allgemeine Daten mit Schnellerfassung bzw. Laufzeit
erfassen. Sind Ihnen – im Falle eines befristeten Vertrages – das Vertrags-
ende oder die Vertragslaufzeit bekannt, so erfassen Sie diese Daten im Feld
Erstes Vertragsende bzw. im Feld Laufzeit in Monaten.
Bei befristeten Verträgen geben Sie an, ob, wie oft und für welchen Zeit-
raum der Vertrag verlängert werden darf. Bei unbefristeten Verträgen legen
Sie fest, welche der Vertragsparteien den Vertrag mit welcher Frist oder zu
welchem Termin kündigen darf.
Abbildung 1.10 Befristeter Vertrag mit Verlängerungsoption (Laufzeit)
Das Beispiel eines auf zehn Jahre befristeten Vertrages mit einer Verlänge-
rungsoption für weitere fünf Jahre sehen Sie in Abbildung 1.10.

Neben den Vertragspartnern und der Vertragslaufzeit benötigen Sie natür- Vertragsobjekte
lich auch ein oder mehrere Vertragsobjekte (Registerkarte Objekte). Dabei
kann es sich um Immobilienobjekte, wie z.B. Wirtschaftseinheiten, Ge-
bäude oder Mietobjekte, handeln, aber auch um Kostenstellen, technische
Plätze, Equipments oder Innenaufträge. Zusätzlich können Sie einem Ver-
trag auch generische Vertragsobjekte, die sogenannten Vertragsgegen-
stände, zuordnen.
Mehrere gleichartige Vertragsobjekte (z.B. Büroflächen im Erdgeschoss und Objektgruppe
im ersten Obergeschoss eines Verwaltungsgebäudes) können zu einer Ob-
jektgruppe zusammengefasst werden. Abbildung 1.11 zeigt einen Vertrag
mit zwei verschiedenen Objekten: einem Mietobjekt (Betriebskantine) und
einer Objektgruppe, in der mehrere Pkw-Stellplätze zusammengefasst sind.
Abbildung 1.11 Vertrag mit Objektgruppe
Objektgruppen verwenden
Sie können Objektgruppen nutzen, um gleichartige Objekte zusammenzu-
fassen und auf diese Weise den Vertrag in SAP RE übersichtlicher zu gestal-
ten. Objektgruppen können sowohl in Kündigungs- und Verlängerungsre-
geln als auch in Vertragskonditionen genutzt werden. Angenommen, die
monatliche Miete für einen Pkw-Stellpatz beträgt 45 EUR. Legen Sie hierfür
eine Vertragskondition mit Bezug zur Objektgruppe der Stellplätze an. An-
hand der Anzahl der Stellplätze, die zur Objektgruppe gehören, errechnet
das System die jeweilige monatliche Stellplatzmiete. Wird ein Stellplatz ge-
kündigt, oder werden neue Stellplätze angemietet, so erfassen Sie diese
zeitabhängigen Änderungen, indem Sie bei der Zuordnung der einzelnen
Objekte zur Objektgruppe die Felder Ab und Bis füllen. Die Berechnung der
Vertragskonditionen berücksichtigt die angegebene zeitliche Gültigkeit der
Objektzuordnung.

1 Verträge
Abweichende Neben Immobilienobjekten können auch Verträge mit Bemessungen verse-

Bemessungen hen werden. Diese Bemessungen beziehen sich meist auf vertragsspezifi-
sche Daten und nicht auf die Fläche der Wohnung oder der Büroräume (die
dem Mietobjekt des Vertrages zugeordnet sind). So können Sie z.B. die
Anzahl der Personen oder die Anzahl der Büroarbeitsplätze zu einem Ver-
trag als abweichende Bemessung erfassen. Auf der Basis dieser Bemessungen
können Sie anschließend die Mietkonditionen eines Vertrages – z.B. Pau-
schalen für Reinigungskosten auf Basis der Anzahl der Büroarbeitsplätze –
berechnen. Sie erfassen diese Bemessungen auf der Registerkarte Abwei-
chende Bemessungen des Vertrages.
Vertrags- Die Höhe der zu zahlenden Miete und der Nebenkostenvorauszahlungen
konditionen (jeweils aus Sicht des Mieters bzw. des Vermieters), die Gebühren für Win-
terdienst oder Müllabfuhr, aber auch Kaufpreise und Leasingraten werden
in den Konditionen des Vertrages abgebildet. Die Konditionen können als
einmalige oder periodische Konditionen erfasst werden und bilden die
Grundlage für regelmäßig wiederkehrende oder einmalige Zahlungen.
Einen Ausschnitt aus der Registerkarte Konditionen eines Wohnungsmiet-
vertrages sehen Sie in Abbildung 1.12.
Abbildung 1.12 Wohnungsmietvertrag (Konditionen)
Sie können zu einem Vertrag auch statistische Konditionen anlegen. Diese

werden im Rahmen der periodischen Buchung, also der Sollstellung bzw.
Habenstellung zum Vertrag, zwar nicht gebucht, können aber zu Auswer-
tungs- und Vergleichszwecken oder im Rahmen der bilanziellen Bewertung
von Verträgen ebenso herangezogen werden wie tatsächlich gebuchte Ver-

tragskonditionen. Detaillierte Informationen zu Konditionen und den da-

raus resultierenden Finanzströmen finden Sie in Kapitel 2, »Konditionen«.
Unter dem Begriff Buchungsparameter fassen wir gleich drei Arten von Buchungsparameter
Parametern – die alle mit den aus den Verträgen resultierenden Buchungen
zu tun haben – zusammen.
Die Buchungsparameter eines Vertrages enthalten die folgenden Informa-
tionen, die in diesem Zusammenhang Klauseln genannt werden:
쐍 Buchungsklausel
쐍 Rhythmusklausel
쐍 Klausel der organisatorischen Zuordnung
Die in den Buchungsparametern erfassten Daten sind für Buchungsvor-

gänge zum Vertrag relevant und werden in die erzeugten Buchungsbelege
übernommen.
Die Buchungsklausel beinhaltet Informationen zu Zahlungsbedingungen Buchungsklausel
und Mahndaten, zu Bankverbindungen, Steuerdaten oder zum SEPA-Man-
dat, das für die Mietzahlungen verwendet werden soll.
Die Rhythmusklausel (siehe Abbildung 1.13) zeigt an, ob die Miete vor-, mit- Rhythmusklausel
tel- oder nachschüssig zu zahlen ist, in welchem Rhythmus die Mietzahlun-
gen stattfinden (monatlich, quartalsweise oder jährlich) und ob die Berech-
nung der Vertragskonditionen tagesgenau oder auf der Grundlage von 30
Tagen pro Monat bzw. 360 Tagen pro Jahr erfolgt.
Abbildung 1.13 Rhythmusklausel eines Vertrages
Die Klausel der organisatorischen Zuordnung gibt Auskunft darüber, wel- Organisatorische
chen Kontierungsobjekten des Controllings (z.B. Profit-Centern oder Ge- Zuordnung
schäftsbereichen) der Vertrag zugeordnet ist.

1 Verträge
Wiedervorlage Wiedervorlagen sind regelmäßige oder einmalige Termine, zu denen Ver-

tragsdaten überprüft und bei Bedarf aktualisiert werden können. Sie können
Wiedervorlageregeln u.a. im Zusammenhang mit Verlängerungsoptionen
oder mit möglichen Kündigungsdaten anlegen. Ausgehend von den Wieder-
vorlageregeln, werden die konkreten Wiedervorlagetermine für Verträge
generiert. Sie können sich dann in regelmäßigen Abständen die Wiedervor-
lagen anzeigen lassen, um z.B. zu entscheiden, ob ein Vertrag gekündigt oder
verlängert werden soll. Ihre Entscheidung können Sie als Notiz zum Vertrag
dokumentieren.
Übersichten Alle Verträge in SAP RE beinhalten die Registerkarte Übersichten. Auf dieser
Registerkarte werden die für den jeweiligen Vertrag relevanten Auswertun-
gen angezeigt. Sie können zwischen verschiedenen Listen wählen und sich
z.B. das Vertragskontenblatt mit den Buchungen zum Vertrag oder eine Über-
sicht über Vertragskonditionen oder Änderungsbelege zum Vertrag ansehen.
Vertragsbestand- Die grundlegenden Vertragsbestandteile, die Sie unabhängig von der Ver-
teile: Zusammen- tragsart in fast allen Verträgen finden, haben wir in Tabelle 1.2 zusammen-
fassung
gestellt.
Registerkarte Inhalt Besonderheiten
Allgemeine enthält allgemeine Die Registerkarte kann auch als

Daten Daten zum Vertrag Allgemeine Daten mit Schnell-
(Vertragsnummer, erfassung angezeigt werden.
Bezeichnung, Status-
informationen).
Partner enthält Informationen 쐍 Informationen zum Hauptver-

zum Hauptvertragspart- tragspartner müssen zwin-
ner und zu weiteren gend erfasst werden.
Vertragspartnern. 쐍 Die zeitabhängige Zuordnung
der Partner ist möglich.
Laufzeit enthält Daten zur Kündi- 쐍 Kündigungsklauseln können

gung des Vertrages oder in Abhängigkeit von der Ver-
zur Kündigung einzelner tragsart vorbelegt werden.
Vertragsobjekte sowie 쐍 Verlängerungsklauseln wer-
zu Verlängerungen. den manuell erfasst.
Objekte enthält Informationen Immobilienobjekte und Objekte

zu Vertragsobjekten (z.B. anderer SAP-Komponenten kön-
Immobilien, Vertragsge- nen einem Vertrag zugeordnet
genstände, technische werden.
Plätze).
Tabelle 1.2 Hauptbestandteile von Verträgen

Registerkarte Inhalt Besonderheiten
Buchungs- enthält die Buchungs- 쐍 Standardklauseln werden

parameter klausel, die Rhythmus- automatisch angelegt.
klausel sowie die 쐍 Zusätzliche Klauseln werden
organisatorische Zu- manuell angelegt und den
ordnung. Konditionen zugeordnet.
Konditionen enthält Informationen 쐍 Zahlungsrelevante und infor-

zur Miethöhe (debito- matorische Konditionen kön-
risch oder kreditorisch) nen erfasst werden.
sowie zu Vorauszahlun- 쐍 Periodisch wiederkehrende
gen bzw. Gebühren. und einmalige Konditionen
können festgelegt werden.
Anpassung enthält Informationen Anpassungsregeln (z.B. für In-

für die Anpassung von dexanpassung, die Anpassung
Vertragskonditionen. nach Mietspiegel oder die freie
Anpassung) werden im Customi-
zing definiert und können im
Vertrag ergänzt werden.
Wiedervorlage Erfassung von einmali- In Wiedervorlageregeln können

gen und periodischen Vertragsdaten wie Kündigungs-
Wiedervorlageregeln. und Verlängerungsdaten ver-
wendet werden.
Übersichten Zusammenstellung aller 쐍 Das Vertragskontenblatt zeigt

für Verträge vorhande- eine Übersicht der Buchungen
nen Auswertungen. zum Vertrag. Aus dem Ver-
tragskontenblatt können
Buchungen (z.B. für Ratenzah-
lungen) erzeugt werden.
쐍 Eine besonders wichtige Aus-
wertung kann als Standard-
auswertung voreingestellt
werden.
Tabelle 1.2 Hauptbestandteile von Verträgen (Forts.)
Verträge anlegen
Wenn Sie Verträge in SAP RE anlegen, können Sie dazu die schon beschrie-
benen Transaktionen RE80 (RE-Navigator) oder RECN (Vertrag bearbeiten)
verwenden. Sie können zudem vielfältige Möglichkeiten der Kontextme-
nüs nutzen. So ist es z.B. möglich, aus der Anzeige eines Mietobjektes oder
eines anderen Immobilienobjektes heraus einen Vertrag anzulegen.

1 Verträge
Vertragsart Markieren Sie dazu im Navigationsbereich des RE-Navigators das betref-

vorschlagen fende Stammdatenobjekt (z.B. ein Mietobjekt), rufen Sie mit Klick auf die
rechte Maustaste das Kontextmenü auf, und wählen Sie den Menüpfad
Anlegen 폷 Vertrag zu Mietobjekt. Wenn Sie einen Vertrag auf diese Art und
Weise anlegen, werden die Daten des Mietobjektes automatisch in den Ver-
trag übernommen. Außerdem schlägt Ihnen das SAP-System in diesem Fall
ausschließlich die für die jeweilige Objektart (bei Mietobjekten die für den
Mietobjekttyp und die Nutzungsart des Mietobjekts) zugelassenen Vertrags-
arten vor.
Folgevertrag Ebenso können Sie zu einem bestehenden Vertrag einen Folgevertrag anle-
anlegen gen. Verwenden Sie dazu den Menüpfad Anlegen 폷 Folgevertrag. Durch das
Anlegen eines Folgevertrages wird zunächst der vorherige Vertrag beendet.
Sie können die grundlegenden Vertragsdaten des ursprünglichen Vertra-
ges in den Folgevertrag übernehmen (siehe Abbildung 1.14).
Abbildung 1.14 Anlegen eines Folgevertrages

Verträge aktivieren
Bevor Sie zu einem Vertrag eine periodische Buchung (Soll- bzw. Haben-
stellung) durchführen oder den Vertrag anderweitig als Kontierungsobjekt
verwenden können, müssen Sie den Vertrag zunächst aktivieren. Dies tun
Sie, indem Sie in der Vertragsbearbeitung (Transaktion RECN) den Menü-
punkt Aktivieren aufrufen. Im RE-Navigator können Sie auch mehrere Ver-
träge gleichzeitig aktivieren. Markieren Sie dazu die gewünschten Verträge,
und wählen Sie mit einem Klick auf die rechte Maustaste das Kontextmenü
aus. Über den Menüpfad Status ändern 폷 Aktivieren erfolgt die Aktivierung
der Verträge.
Verträge auswerten
Im SAP-System Ihres Unternehmens ist eine Vielzahl von Verträgen vor-
handen, und Sie möchten diese nach unterschiedlichen Gesichtspunkten
auswerten. Nutzen Sie dazu Transaktion REISCN (Infosystem: Verträge). IS
steht für information system, CN für contract. Sie finden diese über den
Menüpfad Flexibles Immobilienmanagement 폷 Vertrag 폷 Infosystem oder
über den Menüpfad Flexibles Immobilienmanagement 폷 Infosystem 폷 Ver-
träge.
1.1.3 Vertragskonstellationen
An den beschriebenen Beispielen erkennen Sie, dass Verträge in SAP RE
ganz unterschiedliche Vertragskonstellationen abbilden können. In die-
sem Abschnitt zeigen wir, welche grundsätzlichen Konstellationen von
Verträgen Sie in SAP RE nutzen können und wie sich diese voneinander
unterscheiden.
Debitorische und kreditorische Verträge

Ob es sich um einen debitorischen oder um einen kreditorischen Vertrag
handelt, ermitteln Sie aus der Sicht des Buchungskreises, in dem Sie den
Vertrag anlegen, d.h. aus der Sicht der Firma oder Gesellschaft, die durch
den Buchungskreis repräsentiert wird.
Ist der Buchungskreis der Vermieter oder der Leasinggeber, oder bietet der Debitorische
Buchungskreis einen Service an, so handelt es sich um einen debitorischen Verträge
Vertrag, und der externe Geschäftspartner hat eine debitorische Rolle. Der
Geschäftspartner ist also Kunde des Buchungskreises, er mietet eine Woh-
nung oder Büroräume an, least einen Drucker oder nimmt einen Service in
Anspruch.

1 Verträge
Debitorische Geschäftspartnerrollen
Sie können in den Verträgen verschiedene debitorische Rollen verwenden.
Beispiele für solche Rollen im Umfeld von SAP RE sind:
쐍 debitorischer Hauptmieter (TR0600)
쐍 debitorischer Vertragspartner (TR0603)
Kreditorische Bei kreditorischen Verträgen nutzt der Buchungskreis einen Service, den ein
Verträge externer Geschäftspartner anbietet, mietet ein Gebäude oder eine Wirt-
schaftseinheit an, least einen PKW oder nimmt eine Dienstleitung in
Anspruch. Der Externe ist somit der Lieferant und tritt im Vertrag in einer
kreditorischen Rolle auf.
Kreditorische Geschäftspartnerrollen
In Verträgen in SAP RE können Sie Geschäftspartner in verschiedenen kre-
ditorischen Rollen nutzen, z.B.:
쐍 kreditorischer Vermieter (TR0602)
쐍 kreditorischer Vertragspartner (TR0604)
Auf Geschäftspartner, ihre Ausprägungen und Rollen sowie ihre Verwen-

dung in SAP RE gehen wir in Abschnitt 1.2, »Geschäftspartner«, detailliert ein.
Belegende und nicht belegende Verträge

Mietet ein Geschäftspartner eine Wohnung oder eine Bürofläche, so kann
diese Wohnung bzw. diese Bürofläche während der Laufzeit des Mietvertra-
ges nicht anderweitig vermietet werden. Soll ein neuer Mietvertrag für das
betreffende Mietobjekt abgeschlossen werden, so muss zuvor der bisherige
Mietvertrag beendet werden. Auf der Registerkarte Belegung des Mietob-
jektes werden die zu diesem Mietobjekt existierenden Verträge angezeigt.
Belegende Verträge Verträge, die die exklusive Nutzung eines Mietobjektes innerhalb eines
bestimmten Zeitraums beinhalten, werden belegende Verträge genannt.
Abbildung 1.15 zeigt einen Ausschnitt aus der Registerkarte Belegung eines
Mietobjektes. In diesem Bildausschnitt können Sie den Mietvertrag – einen
belegenden Vertrag – zum Mietobjekt erkennen.
Sonstige Verträge Anders geartet sind z.B. Wartungs- oder Serviceverträge. Zu einem Gebäude
können Sie durchaus mehrere Serviceverträge, z.B. für die Hausreinigung,
die Stromlieferung, die Abfallentsorgung und den Winterdienst, anlegen.
Das Gebäude wird somit nicht exklusiv in einem Vertrag verwendet. Solche
Verträge bezeichnen wir als nicht belegende Verträge bzw. sonstige Verträge.

Abbildung 1.15 Mietobjekt (Registerkarte »Belegung«)
Externe und interne Verträge

Ein weiteres Charakteristikum von Verträgen ist der Vertragstyp. Der Ver- Vertragstyp
tragstyp definiert, ob der Vertrag mit externen oder mit internen Vertrags-
partnern geschlossen wurde.
Sie können zwischen den folgenden Vertragstypen wählen:
쐍 Externer Vertrag
Vertrag mit externen Geschäftspartnern zur Abbildung debitorischer
oder kreditorischer Geschäftsprozesse, z.B. Vermietung bzw. Anmietung
쐍 Interner Vertrag
Vertrag mit internen Organisationseinheiten, z.B. Kostenstellen, inner-
halb eines Unternehmens
쐍 Sachkontenvertrag
dient der Erzeugung von Buchungen, wobei ausschließlich Sachkonten
verwendet werden und der Vertrag als Kontierungsobjekt für die Soll-
Position und/oder für die Haben-Position der Buchung genutzt wird
Externe Verträge werden mit externen Geschäftspartnern abgeschlossen, Externe Verträge

die im SAP-System als SAP-Geschäftspartner angelegt werden. In externen
Verträgen finden Sie folglich einen oder mehrere Hauptvertragspartner auf
der Registerkarte Partner des Vertragsdialoges.
Sie können interne Verträge anlegen, um die konzerninterne An- oder Ver- Interne Verträge
mietung von Büroräumen abzubilden. Bei internen Verträgen übernimmt
ein Kontierungsobjekt aus dem Controlling die Rolle des externen Vertrags-
partners. Das bedeutet, dass Sie solchen Verträgen keine SAP-Geschäfts-
partner zuordnen, sondern stattdessen Kontierungsobjekte aus dem Con-
trolling oder dem Projektsystem, wie z.B. Kostenstellen, Innenaufträge oder
Projektstrukturplanelemente (PSP-Elemente). Sie erfassen diese Daten in
der Buchungsklausel auf der Registerkarte Buchungsparameter des Vertra-
ges. Die Registerkarte Partner kann bei solchen Verträgen ausgeblendet
werden, sofern den Verträgen nicht weitere Geschäftspartner, wie z.B. Sach-
bearbeiter, zugeordnet werden.

1 Verträge
Abbildung 1.16 Buchungsparameter eines internen Vertrages
Abbildung 1.16 zeigt die Buchungsparameter eines internen Vertrages. Das

Feld Kostenstelle enthält im Beispiel die Kostenstelle der Controlling-Abtei-
lung, die Mieter der Büroflächen ist.
1.1.4 Kündigung und Verlängerung von Verträgen

Sie kennen aus Ihrem Alltag als Mieter oder als Leasingnehmer, als Nutzer
oder als Anbieter von Services sowohl befristete als auch unbefristete Ver-
träge. Befristete Verträge haben eine bei Vertragsabschluss vereinbarte
Laufzeit von einem Monat, einem oder mehreren Jahren. Unbefristete Ver-
träge werden – wie ihr Name bereits sagt – für einen unbefristeten Zeitraum
abgeschlossen. Natürlich ergibt sich auch für unbefristete Verträge mitun-
ter die Notwendigkeit, den Vertrag zu kündigen. Befristete Verträge können
bei Bedarf ein- oder mehrmals verlängert werden. In den folgenden Ab-
schnitten machen wir Sie mit Kündigungen und Verlängerungen von Ver-
trägen in SAP RE bekannt.
Kündigung
Wenn Sie einen unbefristeten Vertrag in SAP RE anlegen, können Sie direkt
bei der Erfassung der Vertragsdaten die für diesen Vertrag möglichen Kün-
digungsmodalitäten erfassen. Sie finden diese Daten auf der Registerkarte

Laufzeit des Vertrages. Sofern Sie für den Vertrag eine Bildfolge mit der
Registerkarte Allgemeine Daten mit Schnellerfassung nutzen, können Sie
die Kündigungsdaten natürlich auch auf dieser erfassen.
Wenn Sie für einzelne Vertragsarten die Kündigungsdaten vorbelegen Vorbelegung von
möchten, so können Sie dies im Customizing von SAP RE unter Flexibles Kündigungsdaten
Immobilienmanagement 폷 Vertrag 폷 Vertragsart 폷 Vertragsarten definieren

tun. Sie können hier für jede Vertragsart ein Kündigungsschema festlegen,
das jedem Vertrag dieser Vertragsart zugeordnet wird. Es handelt sich hier-
bei um eine Vorbelegung, sodass Sie dieses Kündigungsschema in jedem
einzelnen Vertrag überschreiben können.
Kündigungsregeln für Mietwohnungen

Die Kündigungsfristen für Mietwohnungen sind gestaffelt und hängen
von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Wohnt der Mieter bis zu fünf Jah-
ren in einer Wohnung, so hat der Vermieter eine Kündigungsfrist von drei
Monaten, bei einer Mietdauer von länger als fünf Jahren hat der Vermieter
eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Dauert das Mietverhältnis acht
Jahre oder länger, so beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters neun
Monate. Für ältere, bis 2001 abgeschlossene Mietverträge gelten weitere
Regeln. Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt – unabhängig von der
Dauer des Mietverhältnisses – drei Monate.
Die beschriebenen Kündigungsregeln können Sie mithilfe eines Kündi- Kündigungsschema

gungsschemas abbilden. Ein Kündigungsschema kann eine oder mehrere
Kündigungsregeln umfassen. Innerhalb eines Kündigungsschemas kön-
nen Sie verschiedene Kündigungsfristen für die unterschiedlichen Ver-
tragsparteien festlegen.
Sie können einem Vertrag ein Standard-Kündigungsschema oder ein indivi-
duelles Kündigungsschema zuordnen.
Die Einstellungen eines Standard-Kündigungsschemas werden im Custo- Standard-
mizing definiert. Im Vertrag wählen Sie dann eines der Standard-Kündi- Kündigungsschema
gungsschemata aus. Sie haben somit alle Informationen für eine spätere
Kündigung des Vertrages erfasst.
Im Gegensatz zum im Customizing vordefinierten Standard-Kündigungs- Individuelles
schema legen Sie ein individuelles Kündigungsschema direkt im Vertrag, Kündigungsschema
also nur für diesen Vertrag, an. Rufen Sie dazu die Registerkarte Laufzeit des
Vertrages auf, markieren Sie die Kündigungsklausel im oberen Bildbereich,
und wählen Sie in den Detailangaben im unteren Bildbereich im Feld Kün-
digungsart den Wert Individuelles Kündigungsschema aus.

1 Verträge
Sie können nun eine oder mehrere Kündigungsregeln für den Vertrag anle-
gen. Klicken Sie dazu auf den Button (Kündigungsregel anlegen) und
entscheiden Sie sich, ob Sie eine individuelle Fristenregel oder eine indivi-
duelle Terminregel anlegen wollen. In der Tabelle im unteren Bildbereich
können Sie nun die Detailangaben zur Kündigungsregel eingeben. Dabei
können Sie mit einem Klick auf den Button (Text zum KündSchema
anlegen) einen erläuternden Text zur Kündigungsregel erfassen.
Individuelles Kündigungsschema anlegen

Beim Anlegen eines individuellen Kündigungsschemas können Sie die
Funktion Anlegen mit Vorlage verwenden. Klicken Sie dazu auf den
Button (Anlegen mit Vorlage). Daraufhin wird eine Liste der im Custo-
mizing definierten Kündigungsschemata angezeigt. Wählen Sie aus der
Liste das Kündigungsschema aus, das dem individuellen Kündigungs-
schema, das Sie erfassen wollen, am nächsten kommt. Sie können die
Details des Kündigungsschemas nun korrigieren und ergänzen. Auf diese
Art und Weise beginnen Sie beim Anlegen eines individuellen Kündigungs-
schemas sprichwörtlich nicht bei null, sondern können auf bereits existie-
rende und getestete Kündigungsschemata zurückgreifen.
Per Klick auf den Button (Kündigung simulieren) simulieren Sie den
Eingang einer Kündigung und können gleichzeitig testen, ob die Daten der
Kündigungsregel korrekt und plausibel sind.
Kündigungsregel Jedem Kündigungsschema sind eine oder mehrere Kündigungsregeln zuge-
ordnet. Jede Kündigungsregel wiederum definiert die Kündigungsmodali-
täten für einen der Vertragspartner, also den Vertragsgeber bzw. den Ver-
tragsnehmer. Kündigungsregeln können Sie in Form von Termin- oder
Fristenregeln anlegen.
Terminregel Eine Terminregel legt fest, dass die Kündigung eines Vertrages unter Be-
rücksichtigung einer vorgegebenen Frist immer nur zu einem bestimmten
Termin erfolgen kann, z.B. zum 30. Juni oder zum 31. Dezember eines Jah-
res. Die möglichen Kündigungstermine und -fristen können Sie in Abhän-
gigkeit von der Vertragslaufzeit (in Jahren und/oder Monaten) sowie in
Abhängigkeit vom Eingangsdatum der Kündigung festlegen. Bei der Be-
rücksichtigung der Eingangsdaten der Kündigung können Sie entweder auf
Kalendertage oder auf Werktage zurückgreifen. Dazu geben Sie zusätzlich
den zu berücksichtigenden Fabrikkalender, z.B. den Fabrikkalender für
Deutschland oder für ein bestimmtes Bundesland an.

Terminregel
Der Vertrag kann unabhängig von der Laufzeit des Vertrages mit einer Frist
von sechs Monaten zum 30. Juni oder zum 31. Dezember eines Jahres
gekündigt werden. Voraussetzung dafür ist, dass die Kündigung fristge-
recht, d.h. bis zum dritten Werktag des auf den Fristbeginn folgenden
Monats, eingeht. Das bedeutet, dass die Kündigung bis zum dritten Werk-
tag im Januar eingehen muss, damit sie zum 30. Juni wirksam wird. Für
eine Kündigung zum 31. Dezember muss der Eingang der Kündigung bis
zum dritten Werktag im Juli erfolgen.
Für diese Terminregel erfassen Sie folgende Angaben (siehe Tabelle 1.3).
Laufende Nummer 1 2
Laufzeit Jahre leer leer
Laufzeit Monate leer leer
Laufzeit Tage leer leer
Kündigung Jahre leer leer
Kündigung Monate 06 (Juni) 12 (Dezember)
Kündigung Tage 30 31
Eingang Jahre leer leer
Eingang Monate 01 (Januar) 07 (Juli)
Eingang Tage 3 3
Kalender-/Werktage Werktage Werktage
Kalender Deutschland Deutschland
Tabelle 1.3 Beispiel für eine Terminregel
Fristenregeln dagegen definieren, mit welcher Frist eine Kündigung erfol- Fristenregel
gen kann. Ein Beispiel hierfür ist eine Kündigung mit einer Frist von drei
Monaten zum Quartalsende oder mit sechs Monaten zum Jahresende. Die
nach der Vertragslaufzeit gestaffelten Kündigungsfristen für Mietwohnun-
gen (siehe Beispiel am Anfang des Abschnitt 1.1.4, »Kündigung und Verlän-
gerung von Verträgen«) sind ebenfalls ein Beispiel für eine Fristenregel.

1 Verträge
Fristenregel
Bis zu einer Laufzeit von fünf Jahren kann der Vertrag mit einer Frist von
drei Monaten gekündigt werden, bis zu einer Laufzeit von acht Jahren mit
einer Frist von sechs Monaten. Läuft der Vertrag länger als acht Jahre, so
beträgt die Kündigungsfrist neun Monate.
Für diese Fristenregel erfassen Sie die folgenden Angaben (siehe Tabelle 1.4).
Laufende Nummer 1 2 3
Laufzeit Jahre 5 8 leer
Laufzeit Monate 3 6 9
Laufzeit Tage leer leer leer
Kündigung zum Monatsende Monatsende Monatsende
Kündigungsfrist in leer leer leer

Monaten

Wochen

Tagen
Kulanztage 3 3 3
Kalender-/Werktage Werktage Werktage Werktage
Kalender Deutschland Deutschland Deutschland
Tabelle 1.4 Beispiel für eine Fristenregel
Kündigung von Nicht nur der gesamte Vertrag, sondern auch einzelne Objekte eines Vertra-
Objekten ges können separat gekündigt werden. Dazu legen Sie auf der Registerkarte
Laufzeit eine zusätzliche Klausel Kündigung von Objekten an. Vorausset-
zung hierfür ist ein Vertrag, dem mehrere Vertragsobjekte, z.B. die Betriebs-
kantine und mehrere Pkw-Stellplätze, angehören. Ein solches Beispiel zeigt
Abbildung 1.17.
Wählen Sie eine Kündigungsart, d.h. ein Standard-Kündigungsschema,
oder – wie in Abbildung 1.17 gezeigt – ein individuelles Kündigungsschema.
Anschließend wählen Sie auf der Registerkarte Objektzuordnung die Ver-
tragsobjekte (in diesem Fall die Stellplätze) aus, für die dieses Kündigungs-
schema gelten soll.

Auf diese Art können Sie unterschiedliche Kündigungsmodalitäten für die

Kantine und die Pkw-Stellplätze eines Vertrages abbilden.
Abbildung 1.17 Kündigungsschema für die Kündigung von Objekten
Sie legen zu einem Vertrag eine Kündigung an, indem Sie im oberen Bildbe- Kündigung anlegen
reich der Registerkarte Laufzeit die Kündigungsklausel markieren und an-
schließend im unteren Bildbereich auf den Button klicken.
Klicken Sie nun auf den Button (Kündigung anlegen), und geben Sie das
gewünschte Kündigungsdatum an. Wählen Sie aus, von welchem der Ver-
tragspartner – Vertragsgeber oder Vertragsnehmer – die Kündigung aus-
geht. Anhand der im Customizing hinterlegten Einstellungen zum Kündi-
gungsschema wird das von Ihnen gewünschte Kündigungsdatum erfasst,
auch wenn dieses vor dem vom System errechneten Kündigungsdatum lie-
gen sollte.
Sie können die Kündigung nun per Klick auf den Button (Kündigung Kündigung
simulieren) simulieren. Das Simulationsergebnis zeigt Ihnen die möglichen simulieren
Kündigungsdaten im Zusammenhang mit dem jeweils spätesten Eingangs-

datum für die Kündigung. Auch wenn das tatsächliche Eingangsdatum der
Kündigung nach dem berechneten Eingangsdatum liegt, bzw. auch wenn
das gewünschte Kündigungsdatum vor dem vom System errechneten Kün-
digungsdatum liegt, können Sie die Kündigung erfassen. Ein Beispiel für die
Simulation von Kündigungsdaten zeigt Abbildung 1.18.

1 Verträge
Abbildung 1.18 Simulation einer Kündigung
Mit einem Klick auf den Button (Kündigungspartei wechseln) können

Sie zwischen der Simulation der Kündigungsdaten für den Vertragsnehmer
und den Vertragsgeber hin- und herschalten.
Kündigung Nachdem Sie die Kündigungsdaten erfasst haben, müssen Sie die Kündi-
aktivieren gung aktivieren. Die Aktivierung der Kündigung bewirkt, dass das Vertrags-
ende aktualisiert wird. Sie finden das Feld Erstes Vertragsende auf der
Registerkarte Laufzeit des Vertrages.
Kündigung Eine aktivierte Kündigung kann bei Bedarf nachträglich wieder storniert
stornieren werden. Eine Stornierung der Kündigung kann erforderlich werden, wenn
die neue Wohnung, in die der Mieter einziehen wollte, noch nicht fertigge-
stellt ist und sich daraus Terminverzögerungen ergeben. Sie stornieren
eine Kündigung, indem Sie die Kündigung markieren und auf den Button
(Markierte Kündigung stornieren) klicken.
Abbildung 1.19 Kündigung stornieren
Ein Beispiel für eine stornierte Kündigung zeigt Ihnen Abbildung 1.19. Im
Ergebnis der Stornierung wurde das Vertragsende wieder auf den Wert vor
der Aktivierung der Kündigung zurückgesetzt. Sie können eine Kündigung

natürlich nur dann stornieren, wenn es noch keinen Folgevertrag zum

betreffenden Mietobjekt gibt.
Die Daten einer stornierten Kündigung bleiben erhalten, sodass die Kündi-
gung zu einem späteren Zeitpunkt geändert und wieder aktiviert werden
kann. Sie können zu jedem Vertrag mehrere Kündigungen anlegen. Zu
einem Vertrag kann jedoch jeweils nur eine Kündigung aktiviert werden.
In den vorherigen Abschnitten haben Sie erfahren, wie Sie einzelne Kündi- Kündigungen
gungen aus dem Vertragsdialog heraus bearbeiten. Sie benötigen jedoch auswerten
zusätzlich Auswertungen, mit denen Sie sich gekündigte Verträge sowie

aktive oder inaktive Kündigungen anzeigen lassen können. Benutzen Sie
zur Auswertung von Kündigungen die folgenden Transaktionen:
쐍 REISCN (Übersicht)
쐍 REISCNPE (Laufzeit)
쐍 REISCNNT (Kündigung)
쐍 REISCNNTRULE (Kündigungsregeln)
Sie finden diese Auswertungen im Informationssystem von SAP RE im

Menüpfad Informationssystem 폷 Verträge oder alternativ im Menüpfad
Vertrag 폷 Infosystem. In den Transaktionsnamen werden neben den schon
bekannten Abkürzungen IS (information system) und CN (contract) die
Kürzel PE für contract period und NT für notice verwendet.
Auch Transaktion REISROOC (Belegung Mietobjekte) aus dem Informations-
system der Stammdaten können Sie nutzen, um die Historie der zu Mietob-
jekten bestehenden Verträge auszuwerten. RO steht für rental object, OC für
occupation.
Abbildung 1.20 Auswertung von Kündigungen (Selektionsbild)
Abbildung 1.20 zeigt einen Ausschnitt aus dem Selektionsbild von Transak-
tion REISCNNT (Kündigung). Im Abschnitt Kündigung können Sie auswäh-
len, ob Verträge mit Kündigungen oder ungekündigte Verträge angezeigt
werden sollen. Bei Verträgen mit Kündigungen können Sie zwischen akti-
ven und inaktiven Kündigungen auswählen.

1 Verträge
Abbildung 1.21 Auswertung von Kündigungen (Liste)
In der angezeigten Liste (siehe Abbildung 1.21) können Sie mit den Menü-
punkten Kündigungen aktivieren und Kündigungen stornieren eine Mas-
senbearbeitung von Kündigungen vornehmen.
Verlängerung
Befristete Verträge können ein- oder mehrmalig verlängert werden. Dabei
können Sie automatische Verlängerungen und Verlängerungsoptionen mit-
einander kombinieren, ganz wie der jeweilige Vertrag es erfordert.
Automatische Automatische Verlängerungen werden im Allgemeinen bereits bei Vertrags-
Verlängerung abschluss vereinbart. Wählen Sie in diesem Fall auf der Registerkarte Lauf-
zeit eine Verlängerungsregel für eine automatische Verlängerung (siehe
auch Abbildung 1.22).
Abbildung 1.22 Vertrag mit automatischer Verlängerung
Verlängerungs- Neben automatischen Verlängerungen können Sie für befristete Verträge

option auch Verlängerungsoptionen vereinbaren. Verlängerungsoptionen müs-
sen rechtzeitig vor dem Ende der festgelegten Vertragslaufzeit von den Ver-
tragspartnern angenommen oder abgelehnt werden.
Abbildung 1.23 zeigt einen Vertrag mit einer Verlängerungsoption für fünf
Jahre und einer Ankündigungsfrist von einem Jahr.

Abbildung 1.23 Vertrag mit Verlängerungsoption
Mehrere Verlängerungsregeln kombinieren

Sie können innerhalb eines Vertrages mehrere Verlängerungsregeln erfas-
sen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um automatische Verlängerun-
gen oder um Verlängerungsoptionen handelt.
Die letzte Verlängerungsregel kann eine unbefristete Laufzeit des Vertra-
ges definieren.
1.1.5 Customizing: Verträge

In diesem Abschnitt werden wir auf wichtige Customizingeinstellungen im
Zusammenhang mit Verträgen eingehen. Dabei geht es insbesondere um
die verschiedenen Vertragsarten und deren Attribute, um Objekte, die Ver-
trägen zugeordnet werden können, um Vertragspartner und Vertragsbe-
messungen.
Vertragsart
In Abschnitt 1.1.3, »Vertragskonstellationen«, haben Sie die wichtigsten
Unterscheidungsmerkmale für Verträge kennengelernt. Die genannten
Merkmale finden sich in der Definition der Vertragsart wieder.
Schauen Sie sich hierzu die Definition der Vertragsarten im Customizing
von SAP RE genauer an. Die Einstellungen hierzu finden Sie über den Custo-
mizingpfad von SAP RE unter Vertrag 폷 Vertragsart 폷 Vertragsarten definie-
ren.
Die Vertragsart ist eines der wichtigsten Attribute eines jeden Vertrages. Vertragsart
Jeder Vertrag in SAP RE verfügt über eine Vertragsart. Haben Sie einen Ver-
trag einmal angelegt, so können Sie die Vertragsart dieses Vertrages nach-

1 Verträge
träglich nicht mehr ändern. Die Vertragsart steuert, welche Partner und
welche Konditionen einem Vertrag zugeordnet werden dürfen, welche Ver-
tragsobjekte erlaubt sind und welche Felder Sie bei der Eingabe eines Ver-
trages pflegen müssen.
Abbildung 1.24 und Abbildung 1.26 zeigen Ausschnitte aus den Attributen
der Vertragsart »Wohnungsmietvertrag«.
Wohnungsmietvertrag
Beim Wohnungsmietvertrag haben Sie es mit einem externen Vertrag mit
dem Kennzeichen Anbieter zu tun, d.h., der Buchungskreis, in dem der Ver-
trag angelegt ist, vermietet Wohnungen an externe Geschäftspartner. Es
handelt sich somit (aus Sicht des Buchungskreises) um einen debitori-
schen Vertrag. Der Vertragsbezug ist Objekte sind vermietet. Der Woh-
nungsmietvertrag ist also ein belegender Vertrag.
Abbildung 1.24 Customizingeinstellungen zur Vertragsart
Der Vertragsart Wohnungsmietvertrag ist in unserem Beispiel die Bildfolge

REGCFE (wie Standardbildfolge, aber mit Schnellübersicht) zugeordnet.
Einige der Bilder, die der Bildfolge REGCFE zugeordnet sind, sehen Sie in
Abbildung 1.25.
Sie können kundeneigene Bildfolgen entsprechend den Anforderungen
Ihres Unternehmens anlegen und der Vertragsart zuordnen. Details hierzu
erfahren Sie in Kapitel 7, »Kundenspezifische Erweiterungen und Anpas-
sungen«.

Abbildung 1.25 Bildfolge mit Schnellübersicht (Ausschnitt)
Abbildung 1.26 Weitere Attribute der Vertragsart
Weiterhin finden Sie in den Einstellungen zur Vertragsart (siehe Abbildung Konditionsgruppe
1.26) ein Feld Konditionsgruppe. In Konditionsgruppen werden verschie-
dene Konditionsarten zusammengefasst. Ordnen Sie im Customizing eine
Konditionsgruppe einer Vertragsart zu, so erreichen Sie dadurch, dass die
in dieser Konditionsgruppe enthaltenen Konditionsarten inklusive ihrer
Reihenfolge und der zugeordneten Anpassungsverfahren in allen Verträ-
gen dieser Vertragsart verwendet werden können.

1 Verträge
Hauptvertrags- Auch Geschäftspartnerrollen können Sie einer Vertragsart zuordnen. In

partner den Customizingeinstellungen zur Vertragsart (siehe Abbildung 1.25) fin-
den Sie hierzu die Felder Partnerrolle HVP 1 und Partnerrolle HVP 2. Die
Abkürzung »HVP« steht hier für Hauptvertragspartner.
Sie können zu jeder Vertragsart bis zu zwei Partnerrollen für Hauptver-
tragspartner festlegen. Geschäftspartner mit den hier festgelegten Rollen
müssen zu jedem Zeitpunkt in allen Verträgen der betreffenden Vertrags-
art vorhanden sein.
Eine oder zwei Rollen für Hauptvertragspartner festlegen?

Jedem Wohnungsmietvertrag muss ein debitorischer Hauptmieter zuge-
ordnet werden. Dabei handelt es sich um den Hauptvertragspartner, den
Mieter, der im Allgemeinen die Miete zahlt und vom Vermieter über Miet-
anpassungen und die Ergebnisse der Nebenkostenabrechnung informiert
wird. In einigen Wohnungsmietverträgen benötigen Sie zusätzlich noch
Informationen zu weiteren Geschäftspartnern, z.B. zum Ehegatten des
Hauptmieters, zu Untermietern oder zu abweichenden Zahlern. Legen Sie
diese zusätzlichen Rollen NICHT als Partnerrolle für einen Hauptvertrags-
partner in den Einstellungen der Vertragsart fest. Eine solche Festlegung
bedeutet nämlich, dass die betreffende Rolle in JEDEM Vertrag der Ver-
tragsart vorhanden sein muss. Partnerrollen, die Sie in einigen, aber nicht
in allen Verträgen einer Vertragsart verwenden wollen, hinterlegen Sie im
Customizingdialog von SAP RE unter Geschäftspartner 폷 Wesentliche Ein-
stellungen zum Geschäftspartner 폷 Geschäftspartnerrollen 폷 Zuordnung
Rollentypen zu den Immobilien-Anwendungen 폷 Einstellungen zu Rollen
pro Objektart definieren.
In Abbildung 1.27 sehen Sie einen Ausschnitt aus der Customizingtabelle

zur Zuordnung der Rollentypen zu den verschiedenen Immobilienanwen-
dungen.
Abbildung 1.27 Geschäftspartnerrollen zum Vertrag (pro Vertragsart)
Bei Verträgen können Sie zusätzlich zur Objektart Vertrag (Schlüssel IS in

der Spalte Art) noch ein weiteres Differenzierungskriterium – die Vertrags-

art – angeben, um die für eine bestimmte Vertragsart auswählbaren Part-

nerrollen festzulegen.
Abbildung 1.28 Geschäftspartnerrollen zum Vertrag (allgemein)
Sie können in dieser Customizingtabelle – wie in Abbildung 1.28 gezeigt –

der Objektart IS (Vertrag) weitere Geschäftspartnerrollen zuordnen, ohne
die Vertragsart zu spezifizieren. In diesem Fall sind die festgelegten Part-
nerrollen für alle Vertragsarten gültig.
Vertragsnummer
Ein Vertrag wird in SAP RE durch einen zweiteiligen Schlüssel identifiziert,
der besteht aus
쐍 Buchungskreis und
쐍 Vertragsnummer
Vertragsnummern haben eine Länge von 13 Zeichen und sind alphanume- Vertragsnummer
risch. und Buchungskreis
Vertragsnummer und Buchungskreis

Die Vertragsnummer wird immer im Zusammenhang mit einem Buchungs-
kreis angegeben. Der Buchungskreis, in dem der Vertrag angelegt wird,
repräsentiert das Unternehmen, das den Vertrag abgeschlossen hat. Die
Angabe des Buchungskreises stellt somit einen Vertragspartner des Vertra-
ges dar.
Jeder Vertragsart ordnen Sie in den Customizingeinstellungen zur Vertrags- Nummernkreis-

art ein Nummernkreisintervall zu, d.h., für jede Vertragsart können Sie eine intervall
separate Art der Nummernvergabe und ein separates Nummernkreisinter-

vall verwenden.
Die Nummernkreise zu diesen Nummernkreisintervallen legen Sie im
Customizingmenü über den Pfad Flexibles Immobilienmanagement (RE-FX) 폷
Vertrag 폷 Nummernvergabe 폷 Nummernkreis Verträge fest. Die Nummern-
kreise sind buchungskreisabhängig, d.h., hinter Nummernkreisintervall 01

1 Verträge
können sich in verschiedenen Buchungskreisen auch verschiedene Num-

mernkreisintervalle verbergen. Wie Sie wissen, werden die Nummernkreis-
intervalle selbst nicht transportiert, sondern in jedem SAP-System separat
angelegt. Sie transportieren also lediglich die Zuordnung der Nummern-
kreise zu den einzelnen Vertragsarten.
Sie können die Vertragsnummern für Verträge in SAP RE unterschiedlich
gestalten: Neben der internen und der externen Nummernvergabe können
Vertragsnummern auch über eine BAdI-Implementierung (Business Add-
In) generiert werden.
Interne Bei der internen Nummernvergabe werden die Vertragsnummern vom Sys-
Nummernvergabe tem fortlaufend aus einem bestimmten Nummernkreisintervall vergeben.
Beispiele für Nummernkreise mit interner Nummernvergabe zeigt Abbil-
dung 1.29.
Abbildung 1.29 Nummernkreisintervalle für Vertragsnummern
Externe Bei der externen Nummernvergabe legt der Anwender beim Erfassen des
Nummernvergabe Vertrages die Vertragsnummer fest. Auf diese Art und Weise können Sie
z.B. Vertragsnummern, die von externen Geschäftspartnern vorgegeben
werden, oder Vertragsnummern aus Vorsystemen in SAP RE weiterverwen-
den.
Vertragsnummer Sie können die Vertragsnummern in SAP RE aber auch automatisch vom
automatisch System erzeugen lassen. Informieren Sie sich dazu zunächst über die in
erzeugen
Ihrem Unternehmen zu verwendende Systematik der Nummernvergabe,
bzw. legen Sie diese fest. Verwenden Sie anschließend die Methode GET_
NUMBER innerhalb einer BAdI-Implementierung für das Business Add-In
BADI_RECN_CONTRACT (Erweiterungsspot BADI_RE_CN_CN). Detaillierte
Informationen zu BAdI-Implementierungen finden Sie in Kapitel 7, »Kun-
denspezifische Erweiterungen und Anpassungen«.
Für die automatische Generierung der Vertragsnummer können Sie Ver-
tragsobjekte, die Vertragsart und andere Vertragsattribute heranziehen.
Nehmen Sie an, Sie generieren die Vertragsnummer auf der Basis der Ver-
tragsobjekte. In diesem Fall könnte die Vertragsnummer folgendermaßen
aussehen:

wwwww-mmmm-nn,
wobei die Vertragsnummer sich aus den folgenden Bestandteilen zusam-
mensetzt:
쐍 wwwww – Wirtschaftseinheit (fünfstellig)
쐍 mmmm – Mietobjekt (vierstellig)
쐍 nn – laufende Nummer des Vertrages (zweistellig)
Ein Beispiel für eine solche Vertragsnummer wäre die Vertragsnummer

04711-0001-01.
Sprechende Vertragsnummern – pro und kontra

Welche Vorteile oder Nachteile haben sprechende Vertragsnummern ge-
genüber der fortlaufenden Nummerierung von Verträgen?
Die Nummernvergabe aus unserem Beispiel können Sie verwenden, wenn
dem Vertrag genau ein Mietobjekt zugeordnet ist. Wie aber soll die Ver-
tragsnummer generiert werden, wenn zum Vertrag zwei oder mehr Miet-
objekte gehören, z.B. eine Wohnung und ein Pkw-Stellplatz? In einem
solchen Fall könnten Sie natürlich festlegen, dass die Vertragsnummer
immer durch die Wohnung definiert wird. Was aber tun Sie, wenn die Woh-
nung gekündigt wird, der Vertrag für den Pkw-Stellplatz (dessen Nummer
ja in der Vertragsnummer nicht enthalten ist) aber weiterbestehen soll?
In solchen Fällen ist die fortlaufende Nummerierung von Verträgen, also
die interne Nummernvergabe, am einfachsten zu realisieren. Auch in die-
sem Fall verlieren Sie keine Informationen, da Sie z.B. die bisherige Ver-
tragsnummer (Feld Altvertrag), die Vertragsobjekte oder Vertragspartner
als Suchkriterium nutzen können.
Bevor Sie sich für eine Art der Nummernvergabe entscheiden, wägen Sie Altvertrag
bitte die Vor- und Nachteile von externen und internen Vertragsnummern
sowie von sprechenden und einfachen fortlaufenden Vertragsnummern
gegeneinander ab. Bedenken Sie dabei auch, dass Sie neben dem Feld Ver-
tragsnummer noch weitere Möglichkeiten haben, Vertragsnummern aus
Vorsystemen in SAP RE vorzuhalten. So können Sie auf der Registerkarte
Allgemeine Daten des Vertrages im Feld Altvertrag eine aus bis zu 20 Zei-
chen bestehende Vertragsnummer zu Informationszwecken hinterlegen.
Das Feld Altvertrag wird auch in Suchhilfen zum Vertrag verwendet, sodass
Sie Verträge nach diesem Kriterium suchen können.

1 Verträge
Objekte
Verträgen in SAP RE können Sie unterschiedliche Vertragsobjekte zuord-
nen. Die Festlegungen hierzu treffen Sie im Customizingmenü von SAP RE
im Pfad Vertrag 폷 Objekte.
Im Customizingdialog Zulässige Objektarten pro Vertragsart legen Sie fest,
welche Objektarten für eine bestimmte Vertragsart zulässig sind.
Abbildung 1.30 Zulässige Objektarten für Miet- und Serviceverträge
Beispiele für zulässige Objektarten für Wohnungsmietverträge und Ser-

viceverträge zeigt Abbildung 1.30.
Objektarten Mögliche Objektarten sind Objektarten von SAP RE wie Wirtschaftseinhei-
ten, Gebäude, Grundstücke oder Mietobjekte oder Objektarten anderer
SAP-Komponenten wie z.B. technische Plätze, Aufträge, PSP-Elemente.
Vertragsgegenstand Eine besondere Rolle spielt die Objektart Vertragsgegenstand (J4). Vertrags-
gegenstände sind generische Objekte, die keine eigenen Stammdaten ha-
ben, sondern nur innerhalb eines Vertrages existieren. Sie können nach
Gegenstandsarten unterschieden werden. Diese definieren Sie über den
Customizingpfad Vertrag 폷 Objekte 폷 Vertragsgegenstand: Gegenstandsart.
Objektzuordnung Für jeden Eintrag der Customizingtabelle aus Abbildung 1.30 können Sie,
wie Abbildung 1.31 zeigt, weitere Details definieren.
Abbildung 1.31 Zuordnung von Objekten zum Vertrag
Das Kennzeichen Objektzuord. erlaubt definiert, ob Objekte einer bestimm-

ten Objektart einem Vertrag auf der Registerkarte Objekte zugeordnet wer-
den dürfen. Wenn Sie innerhalb eines Vertrages zu einem Objekt, z.B. zu

einer Wirtschaftseinheit, hierarchisch untergeordnete Objekte wie Gebäude

oder Mietobjekte auswählen möchten, markieren Sie das Kennzeichen
Unterg. Objekte (Untergeordnete Objekte).
Weiterhin können Sie festlegen, dass Objekte bestimmter Objektarten als Verteilungs-
Verteilungsobjekt für Kosten oder Erlöse innerhalb des Vertrages verwen- zuordnung,
Gruppenzuordnung
det werden dürfen (Kennzeichen Verteil.zu. erlaubt = Verteilungszuord-
nung erlaubt) oder zu Objektgruppen zusammengefasst werden dürfen
(Kennzeichen Grp.zuord. erlaubt = Gruppenzuordnung erlaubt).
Vertragsobjekte können einem Vertrag frei oder informatorisch zugeordnet Freie und informa-
werden. Die informatorische Zuordnung eines Objektes ermöglicht es, ein torische Zuordnung
und dasselbe Objekt mehreren belegenden Verträgen zuzuordnen, wäh-

rend bei einer nicht informatorischen Zuordnung ein Mietobjekt innerhalb
eines Zeitraumes nur einem belegenden Vertrag zugeordnet werden kann.
Abweichende Bemessungen
Neben Objektbemessungen (wie z.B. Flächen von Mietobjekten) können Sie Abweichende
auch Bemessungen für Verträge definieren. Beispiele hierfür sind die Anzahl Bemessungen
von Personen für Wohnungsmietverträge oder die Anzahl von Büroarbeits-

plätzen für Gewerbemietverträge. Die für die Vertragsbemessungen (oder
abweichende Bemessungen) relevanten Bemessungsarten legen Sie im
Customizing von SAP RE unter Vertrag 폷 Attribute 폷 Bemessungen zum Ver-
trag definieren fest. Weitere Informationen zu Bemessungen finden Sie im
Abschnitt 1.3.2.
Weitere Attribute
Im Customizing von SAP RE können Sie unter Vertrag 폷 Attribute weitere
Vertragsattribute festlegen. Hierzu zählen z.B. Branchen oder Kontenfin-
dungswerte.
Für die Definition von Branchen für Gewerbeverträge wird das Branchen- Branchen
system verwendet, das nicht nur in SAP RE, sondern auch in anderen SAP-
Komponenten Anwendung findet.
Feldstatus von Verträgen

Sie haben die im SAP-System Ihres Unternehmens verwendeten Vertrags-
arten definiert. Für einzelne Vertragsarten möchten Sie bestimmte Felder
ausblenden, als Anzeige- oder Mussfelder aussteuern. Diese Einstellungen
nehmen Sie in der Feldstatussteuerung für Verträge vor. Sie finden diese in
den Customizingeinstellungen von SAP RE unter Verträge 폷 Dialog 폷 Bildauf-
bau 폷 Feldgruppen. Beachten Sie bitte, dass Sie den Feldstatus nicht für ein-
zelne Felder, sondern nur für alle Felder einer Feldgruppe festlegen können.

1 Verträge
Im Customizingdialog Feldstatus können Sie die Feldstatussteuerung für

die Aktivitäten Anlegen, Ändern und Anzeigen festlegen. Im Customizing-
dialog Feldstatus pro Vertragsart können Sie diese Einstellungen auf ein-
zelne Vertragsarten einschränken.
Feldgruppen ein- oder ausblenden

Wenn Sie einzelne Felder ausblenden oder als Mussfelder festlegen wollen,
müssen Sie zunächst herausfinden, in welcher Feldgruppe das betreffende
Feld enthalten ist. Nutzen Sie dazu die in Kapitel 7, »Kundenspezifische Er-
weiterungen und Anpassungen«, beschriebene Simulation des Bildaufbaus.
Für die Steuerung einiger spezieller Feldgruppen wie z.B. Konditionen,

Bemessungen und Buchungsparameter wird aufwendiges Programmco-
ding benötigt. Deshalb sind diese Feldgruppen vom Customizing ausge-
schlossen.
Die gewünschte Feldgruppe ist in den Einstellungen zum Feldstatus

nicht vorhanden?
Wenn die gewünschte Feldgruppe in den Customizingdialogen Feldstatus
bzw. Feldstatus pro Vertragsart nicht verfügbar ist, liegt das in den meis-
ten Fällen daran, dass für diese Feldgruppe keine Feldstatussteuerung
über das Customizing vorgesehen ist. Sie erkennen das an dem markierten
Kennzeichen Customizing ausschließen in der Definition der Feldgruppe
(siehe Abbildung 1.32).
Abbildung 1.32 Vertrag (Feldgruppe 50, Konditionen)

Eigene Bildfolgen für Verträge anlegen

Wie Sie in Abbildung 1.26 gesehen haben, wird in den Customizingeinstel-
lungen der Vertragsart jeder Vertragsart eine Bildfolge zugeordnet. Diese
bestimmt die für die Vertragsbearbeitung verfügbaren Registerkarten und
Felder, die Reihenfolge der Registerkarten, die Mussfelder und Anzeigefel-
der.
Die Bildfolge REGCFE (wie Standardbildfolge, aber mit Schnellübersicht) Bildfolge REGCFE
wird im Auslieferungscustomizing von SAP RE für verschiedene Vertrags-
arten verwendet. Im Unterschied zur Bildfolge REGC (Standardbildfolge)
können Sie auf der Registerkarte Allgemeine Daten mit Schnellerfassung
auch Detaildaten zu Partnern, Buchungsparametern und Vertragskonditio-
nen erfassen.
Sie können auch kundenindividuelle Bildfolgen anlegen und den einzelnen Eigene Bildfolgen
Vertragsarten zuordnen. Dabei können Sie die Reihenfolge der Registerkar-
ten bestimmen und Felder ausblenden.
Eigene Bildfolgen anlegen

Um eine kundeneigene Bildfolge anzulegen, verwenden Sie am besten
eine der von SAP ausgelieferten Bildfolgen als Kopiervorlage. Ändern Sie
die Bildfolge anschließend entsprechend den Anforderungen Ihres Unter-
nehmens ab. Beachten Sie dabei bitte die Abhängigkeiten zwischen einzel-
nen Feldinhalten und die Reihenfolge der Eingabe der einzelnen Daten. Da
die Geschäftspartner zum Vertrag in der Buchungsklausel verwendet wer-
den, sollten Sie zunächst die Daten auf der Registerkarte Partner erfassen,
bevor Sie die Buchungsklausel auf der Registerkarte Buchungsparameter
eingeben, d. h, die Registerkarte Partner sollte sich in der Bildfolge vor der
Registerkarte Buchungsparameter befinden.
Die Einstellungen zu den Bildfolgen nehmen Sie im Customizing von Einstellungen zum
SAP RE unter Vertrag 폷 Dialog vor. Abbildung 1.33 zeigt die Customizingein- Bildaufbau
stellungen für die Bildfolgen von Verträgen.

Der Bildaufbau des Vertrages und der Stammdatenobjekte von SAP RE wird
mit den Mitteln des Business Data Toolsets (BDT) gestaltet.
Detaillierte Informationen zur Verwendung des Business Data Toolsets in
SAP RE und zur Einbindung von Benutzerfeldern über das BDT erhalten Sie
in Kapitel 7, »Kundenspezifische Erweiterungen und Anpassungen«.

1 Verträge
Abbildung 1.33 Bildaufbau von Verträgen
Customizing: Kündigungen
Kündigungsschema Kündigungsschemata definieren Sie im Customizing von SAP RE unter Ver-
trag 폷 Kündigung 폷 Kündigungsschemata. Die im Customizing definierten
Kündigungsschemata können Sie auf der Registerkarte Laufzeit des Vertra-
ges als Standard-Kündigungsschemata auswählen oder als Kopiervorlage
für individuelle Kündigungsschemata verwenden.
Jeder Vertragsart können Sie in den Customizingeinstellungen zur Vertrags-
art ein Kündigungsschema zuordnen. Dieses Kündigungsschema wird als
Vorbelegung beim Anlegen eines Vertrages verwendet.
Abbildung 1.34 Kündigungsschema (Wohnungsmietvertrag)
Abbildung 1.34 zeigt das Beispiel eines Kündigungsschemas für Wohnungs-

mietverträge. Das Kündigungsschema beinhaltet je eine Kündigungsregel
für den Vertragsnehmer und den Vertragsgeber. Der Vertragsnehmer (in
diesem Fall der Mieter der Wohnung) kann den Mietvertrag mit einer Frist
von drei Monaten zum Monatsende kündigen.
Fristenregel Für den Vertragsgeber (in diesem Fall das Wohnungsunternehmen) gilt die
in Tabelle 1.4 beschriebene gestaffelte Fristenregel. Die Einstellungen für
die einzelnen Zeitintervalle erkennen Sie in Abbildung 1.35. In der ersten

Zeile der mehrstufigen Fristenregelung (Spalte Lfd 1) wird festgelegt, dass

bei einer Laufzeit (Spalte LzJJ) von bis zu fünf Jahren die Kündigung mit
einer Frist (Spalte FrMM) von drei Monaten zum Monatsende (Spalte Kün-
digung zum) möglich ist, wobei als Kulanztage drei (Spalte Kul) Werktage
(Spalte Kalender-/Werktage) berücksichtigt werden.
Abbildung 1.35 mehrstufige Fristenregel
Die Customizingeinstellungen für eine Terminregel zeigt Abbildung 1.36. Terminregel

Eine Kündigung zum 31. März (Spalten KüTT und KüMM) muss bis zum
3. Werktag im Dezember des Vorjahres eingehen (Spalten EgTT und EgMM),
während eine Kündigung zum 30. September bis zum 3. Werktag im Juni
eingehen muss.
Abbildung 1.36 Terminregel
Einstellungen zu Verlängerungen
Abbildung 1.37 zeigt eine Verlängerungsregel, die einerseits aus einer Ver-
längerungsoption (Zeile mit Lfd 1), andererseits aus einer automatischen
Verlängerung (Zeile mit Lfd 2) besteht.
In der Zeile Lfd 1 ist festgelegt, dass nach dem ersten Vertragsende:
쐍 eine Verlängerungsoption (Spalte Option/Automatisch)
쐍 für ein Jahr (Spalte VerlJJ) besteht.

1 Verträge
Anschließend ist laut Festlegung in Zeile Lfd 2

쐍 eine automatische Verlängerung (Spalte Option/Automatisch)
쐍 für ein Jahr (Spalte VerlJJ) vereinbart.
Abbildung 1.37 Verlängerungsregel mit Verlängerungsoption und automati-

scher Verlängerung
Sie definieren die Standard-Verlängerungsregeln im Customizing von

SAP RE über den Menüpfad Vertrag 폷 Verlängerung 폷 Verlängerungsregeln.
1.1.6 Zusammenfassung
Verträge in SAP RE können die verschiedensten Konstellationen von realen
Verträgen abbilden. Debitorische und kreditorische Verträge (z.B. Miet-
und Anmietverträge), Verträge mit internen Organisationseinheiten (z.B.
Kostenstellen oder Projekte) oder externen Geschäftspartnern können
ebenso abgebildet werden wie Leasingverträge.
Sie können den gesamten Lebenszyklus eines Vertrages in SAP RE darstel-
len. Beginnend mit dem Anlegen und Aktivieren des Vertrages bis zur
Beendigung des Vertrages können Sie verschiedene Ereignisse in der Lauf-
zeit des Vertrages abbilden.
Ab dem Zeitpunkt der Aktivierung kann der Vertrag als Kontierungsobjekt
im Finanzwesen und im Controlling verwendet werden. Während der Ver-
tragslaufzeit können sich sowohl die Vertragskonditionen als auch die
Zuordnung der Vertragsobjekte und Vertragspartner ändern. Sie können
Korrespondenzen mit Bezug zu Verträgen erstellen und Wiedervorlagen
bearbeiten. Befristete Verträge können verlängert, zu unbefristeten Verträ-
gen können Kündigungen erfasst und aktiviert werden.
1.2 Geschäftspartner
Ein Geschäftspartner ist laut »Duden«-Definition jemand, der an einem
Geschäft beteiligt ist, oder jemand, der mit einem anderen ein Geschäft

macht. In SAP RE werden Geschäftspartner z.B. als externe Vertragspartner

in Verträgen rund um das Immobilienmanagement verwendet oder aber
als Sachbearbeiter oder Hausmeister einem Immobilienobjekt (z.B. einem
Gebäude) zugeordnet.
SAP-Geschäftspartner werden in vielen Anwendungen und Komponenten
des SAP-Systems genutzt. Sie können in unterschiedlichen Ausprägungen
auftreten, z.B. als Organisation oder als natürliche Person, als debitorischer
oder als kreditorischer Geschäftspartner. Die Unterscheidung in Organisa-
tionen und natürliche Personen beschreibt dabei den Geschäftspartnertyp.
Debitorische und kreditorische Geschäftspartner werden durch unter-
schiedliche Geschäftspartnerrollen abgebildet.
Um die Nutzungsmöglichkeiten von Geschäftspartnern zu verstehen,
schauen wir uns zunächst einige allgemeine Eigenschaften und Funktio-
nen von SAP-Geschäftspartnern in SAP S/4HANA an.
SAP-Geschäftspartner in SAP S/4HANA

SAP-Geschäftspartner haben im SAP S/4HANA eine große Bedeutung. Sie
werden in verschiedenen SAP-Anwendungen genutzt und übernehmen in
SAP S/4HANA auch die Rolle der bisher im SAP-Finanzwesen genutzten
Debitoren und Kreditoren. Das bedeutet, dass Sie keine Debitoren- bzw.
Kreditorenstammdaten erfassen, sondern Stammdaten von Geschäfts-
partnern in debitorischen bzw. kreditorischen Geschäftspartnerrollen.
1.2.1 Geschäftspartner bearbeiten

Die Stammdaten von Geschäftspartnern bearbeiten Sie mit Transaktion
BP (Geschäftspartner bearbeiten). BP steht für business partner. Wenn Sie
Geschäftspartner mit Bezug zu Immobilienobjekten oder Verträgen bear-
beiten, können Sie dies auch direkt aus der Transaktion zur Objekt- oder
Vertragsbearbeitung tun. Rufen Sie z.B. in Transaktion RECN (Vertrag bear-
beiten) die Registerkarte Partner auf, wählen Sie den zu bearbeitenden Part-
ner aus, und wechseln Sie über einen Doppelklick in die Bearbeitung des
Geschäftspartners.
Je nach der Ausprägung und Verwendung eines Geschäftspartners können Geschäftspartner:
Sie eine Vielzahl von Informationen zu einem SAP-Geschäftspartner erfas- zentrale Daten
sen. Zu jedem Geschäftspartner geben Sie zunächst Namensbestandteile,

Adress- und Kommunikationsdaten ein (siehe Abbildung 1.38).

1 Verträge
Abbildung 1.38 Geschäftspartner (Adress- und Kommunikationsdaten)
Die weiteren zu einem Geschäftspartner zu erfassenden Daten hängen sehr

stark von der Geschäftspartnerrolle und der Verwendung des jeweiligen
Partners im SAP-System ab.
Geschäfts- Beim Anlegen eines Geschäftspartners wählen Sie zunächst einen Ge-
partnertyp schäftspartnertyp aus. Sie können zwischen den folgenden Geschäftspart-
nertypen wählen:
쐍 natürliche Person (für Privatpersonen)
쐍 Organisation (z.B. für Firmen, Unternehmen, Vereine)
쐍 Gruppe (z.B. Wohngemeinschaften, Ehepaare)
Diese drei Geschäftspartnertypen sind im SAP-System vordefiniert. Es ist

nicht möglich, weitere Geschäftspartnertypen anzulegen.
Haben Sie einen Geschäftspartner einmal angelegt und gespeichert, so kön-
nen Sie den Geschäftspartnertyp dieses Geschäftspartners nachträglich
nicht mehr ändern. Das liegt u.a. daran, dass für jeden Geschäftspartnertyp
unterschiedliche Datenfelder erfasst werden.
Natürliche Person Zu einer natürlichen Person erfassen Sie zusätzlich zu den Adress- und
Kommunikationsdaten auch solche Daten wie Vornamen, Nachnamen,
akademische Grade, Geburtsdatum und Geburtsort.

Abbildung 1.39 Person (Registerkarte Identifikation)
Auf der Registerkarte Identifikation (siehe Abbildung 1.39) können Sie wei-
tere Daten zur Person, wie z.B. das Geschlecht und den Familienstand, hin-
terlegen.
Anders sieht es bei einer Organisation aus. Da eine Organisation – also eine Organisation
Firma oder ein Unternehmen – naturgemäß kein Geburtsdatum und kei-
nen Geburtsort hat, werden zu einer Organisation solche Daten wie die
Umsatzsteuer-ID, die Branche, die Rechtsform oder der Rechtsträger hin-
terlegt. Abbildung 1.40 zeigt einen Ausschnitt aus der Registerkarte Identi-
fikation einer Organisation.
Abbildung 1.40 Organisation (Registerkarte Identifikation)
Den Geschäftspartnertyp Gruppe verwenden Sie, um z.B. die Stammdaten Gruppe

von Wohngemeinschaften oder Ehepaaren anzulegen. Der Dialog zum
Erfassen einer Gruppe beinhaltet im Vergleich zu natürlichen Personen
oder Organisationen weniger Datenfelder. Sie können neben Anrede und
Namen auch die Partnergruppenart (z.B. Wohngemeinschaft) erfassen.

1 Verträge
Geschäfts- Neben dem Geschäftspartnertyp ist auch die Geschäftspartnerrolle sehr

partnerrolle wichtig für die Erfassung und Bearbeitung der Geschäftspartnerdaten.
Geschäftspartnerrollen bestimmen das Systemverhalten von Geschäfts-
partnern im Zusammenhang mit den SAP-Anwendungen und den betriebs-
wirtschaftlichen Vorgängen, in denen dieser Geschäftspartner auftritt.
Ein Geschäftspartner kann im SAP-System in mehreren Rollen auftreten
(z.B. als Mitarbeiter eines Unternehmens und als Mieter einer Wohnung). Je
nach Rolle müssen Sie unterschiedliche Daten zum Geschäftspartner pfle-
gen. Die Rollenzuordnung zum Geschäftspartner ist zeitabhängig. Wäh-
rend der Bearbeitung oder der Anzeige eines Geschäftspartners sehen Sie
im oberen Bildbereich die Geschäftspartnerrolle, in der der Geschäftspart-
ner gerade bearbeitet oder angezeigt wird (siehe Abbildung 1.41).
Abbildung 1.41 Geschäftspartner (Rollenzuordnung)
Wenn Sie auf den Button (Rollendetail) klicken, sehen Sie alle Rollen, in
denen der Geschäftspartner angelegt ist, sowie deren zeitliche Gültigkeit
Abbildung 1.42 Geschäftspartner (Rollendetails)
Allgemeiner Die Geschäftspartnerrolle 000000 (allgemeiner Geschäftspartner) wird für

Geschäftspartner jeden Geschäftspartner angelegt. Egal, in welcher Rolle oder über welche
Transaktion oder Fiori-App Sie einen SAP-Geschäftspartner erfassen, jeder
Geschäftspartner wird zusätzlich in der Rolle des allgemeinen Geschäfts-
partners angelegt. Sie können diese Rolle auch in den Customizingeinstel-
lungen zum SAP-Geschäftspartner nicht ausblenden.

Geschäftspartnerrollen
In SAP RE treten Geschäftspartner in den unterschiedlichsten Rollen auf.
In Mietverträgen verwenden Sie debitorische Hauptmieter (TR0600) und
nichtdebitorische Mieter (TR0601), in Anmietverträgen und Leasingverträ-
gen kreditorische Vermieter (TR0602) oder kreditorische Vertragspartner
(TR0604).
Außerdem benötigen Sie solche Rollen wie Hausmeister (TR0808) und
Sachbearbeiter (TR0998) für die Mietenbuchhaltung oder die Nebenkos-
tenabrechnung (TR0997).
Je nach Geschäftspartnerrolle erfassen Sie unterschiedliche Daten zum

Geschäftspartner. So ist es wichtig, für einen Sachbearbeiter oder für den
Hausmeister die Telefonnummer und die Mailadresse zu erfassen, um bei
Fragen mit diesen Geschäftspartnern in Kontakt treten zu können. Bei Mie-
tern sind neben den Kommunikationsdaten insbesondere auch die Bank-
verbindungen für den Einzug der Miete erforderlich. Die einzelnen
Geschäftspartnerrollen steuern – wie auch die Geschäftspartnertypen – die
angezeigten bzw. eingabebereiten Datenfelder sowie die Mussfelder.
Unterschiedliche Daten für unterschiedliche Rollen

Die Adress- und Kommunikationsdaten eines Geschäftspartners erfassen
Sie in dessen zentralen Daten. Benötigen Sie für einen Partner, z.B. für
einen debitorischen Hauptmieter, Daten zu Zahlungsbedingungen, Mahn-
daten oder SEPA-Mandaten, so hinterlegen Sie diese in den Buchungskreis-
daten des Geschäftspartners.
Zwischen Geschäftspartnern können Sie auch Geschäftspartnerbeziehun- Geschäftspartner-

gen anlegen. Typische Beispiele hierfür sind Ansprechpartnerbeziehungen. beziehungen
In diesem Fall werden zwei Geschäftspartner (natürliche Personen, Organi-

sationen oder Gruppen) angelegt, die über eine Geschäftspartnerbeziehung
miteinander verbunden werden.
Geschäftspartnerbeziehungen können zeitabhängig angelegt werden. Wenn
also ab einem bestimmten Zeitpunkt ein neuer Hausmeister die Aufgaben
von Alwin Allrounder (siehe Abbildung 1.43) übernimmt, können Sie eine
neue Zeitscheibe in den Geschäftspartnerbeziehungen anlegen. Sie müssen
keine Änderungen an Gebäuden, Wirtschaftseinheiten etc. vornehmen, da
diesen Objekten ja nicht der konkrete Hausmeister (in unserem Fall Alwin
Allrounder), sondern die Immobilienverwaltungsfirma zugeordnet ist.

1 Verträge
Abbildung 1.43 Geschäftspartnerbeziehung (Ansprechpartner)
Geschäftspartnerbeziehungen
Wenn Mieter Fragen zu Reparaturen oder zur Hausordnung haben, müs-
sen Sie sich nicht unbedingt an ihren Vermieter, die Immobilienverwal-
tungsfirma All you can rent GmbH wenden, sondern können auch den
Hausmeister Alwin Allrounder ansprechen. Dieser ist der Ansprechpartner
der Immobilienverwaltungsfirma (siehe Abbildung 1.43).
Die folgenden Geschäftspartner werden angelegt:
쐍 eine natürliche Person (der Hausmeister Alwin Allrounder)
쐍 eine Organisation (die Immobilienverwaltungsfirma
All you can rent GmbH)
Die Organisation (All you can rent GmbH) wird allen Gebäuden bzw. Wirt-
schaftseinheiten zugeordnet, die durch die GmbH betreut werden. Die
Beziehung zwischen Alwin Allrounder und der All you can rent GmbH kann
wie folgt abgebildet werden:
쐍 Alwin Allrounder ist Ansprechpartner der All you can rent GmbH
(aus Sicht des Hausmeisters).
쐍 Die All you can rent GmbH hat den Ansprechpartner Alwin Allrounder
(aus Sicht der Immobilienverwaltungsfirma).
1.2.2 Geschäftspartner im Umfeld von SAP RE

SAP-Geschäftspartner werden im Umfeld von SAP RE sehr intensiv genutzt.
Die Geschäftspartner treten hier immer im Zusammenhang mit einer
Immobilienanwendung (z.B. im Zusammenhang mit einem Vertrag oder

einem Gebäude) auf. So hinterlegen Sie einen debitorischen Hauptmieter

oder einen kreditorischen Vermieter auf der Registerkarte Partner des
jeweiligen Miet- oder Anmietvertrages, den Hausmeister dagegen auf der
Registerkarte Partner des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit.
Wollen Sie sich die Detaildaten eines solchen Geschäftspartners ansehen Geschäftspartner
oder diese ändern, so wählen Sie den gewünschten Geschäftspartner auf und Immobilien-
anwendungen
der Registerkarte Partner des Vertrages oder des Immobilienobjektes aus
und gelangen per Doppelklick in die Daten des Partners.
Geschäftspartner in SAP RE und Transaktion BP

Die Zuordnung eines Geschäftspartners zu einem Immobilienobjekt oder
einem Vertrag in SAP RE ist immer rollenabhängig. Im Customizing von
SAP RE definieren Sie, welche Geschäftspartnerrollen welchen Anwendun-
gen zugeordnet werden dürfen. Wenn Sie die Geschäftspartner aus der
Registerkarte Partner der Immobilienanwendung bearbeiten, gelangen Sie
sofort in die Partnerdaten der zugeordneten Rolle. Sie müssen die zu bear-
beitende Geschäftspartnerrolle also nicht mehr separat auswählen, wie
Sie dies bei der Bearbeitung von Geschäftspartnern mit Transaktion BP
(Geschäftspartner bearbeiten) tun würden. Das bedeutet andererseits,
dass Sie Transaktion BP (Geschäftspartner bearbeiten) im Umfeld von
SAP RE eigentlich nur selten separat verwenden müssen.
Wichtige Geschäftspartnerrollen, die Sie in verschiedenen Anwendungen Geschäftspartner-

von SAP RE nutzen können, finden Sie im Auslieferungscustomizing des rollen in SAP RE
SAP-Geschäftspartners bzw. von SAP RE. Tabelle 1.5 zeigt einige Geschäfts-
partnerrollen und Beispiele für deren Zuordnung zu verschiedenen Immo-
bilienobjekten und Verträgen.
Rolle Bezeichnung Zuordnung zu Immobilien-

anwendungen
TR0600 debitorischer Hauptmieter Vertrag (Mietvertrag)
TR0601 Mieter (nichtdebitorisch) Vertrag (Mietvertrag)
TR0602 kreditorischer Vermieter Vertrag (Anmietvertrag)
TR0603 debitorischer Vertragspartner Vertrag (sonstiger debitorischer

Vertrag)
TR0604 kreditorischer Vertragspartner Vertrag (sonstiger kreditorischer

Vertrag)
Tabelle 1.5 Geschäftspartnerrollen und Immobilienanwendungen

1 Verträge
Rolle Bezeichnung Zuordnung zu Immobilien-

anwendungen
TR0605 Eigentümer (debitorisch) Vertrag (Hausgeldvereinbarung)
TR0606 kreditorischer Verwalter Vertrag (Verwaltervertrag)
TR0808 Hausmeister Immobilienobjekt (z.B. Gebäude)
TR0998 Sachbearbeiter Immobilienobjekt oder Vertrag
Tabelle 1.5 Geschäftspartnerrollen und Immobilienanwendungen (Forts.)
Wenn Sie sich die Geschäftspartnerrollen in Tabelle 1.5 ansehen, erkennen

Sie einerseits debitorische Rollen (z.B. TR0603, debitorischer Vertragspart-
ner) und kreditorische Rollen (z.B. TR0604, kreditorischer Vertragspartner),
also Geschäftspartnerrollen, die im Zusammenhang mit Buchungsvorgän-
gen in SAP RE genutzt werden. Andererseits sind in der Tabelle auch Rollen
aufgeführt, die zu Informationszwecken verwendet werden (z.B. TR0998,
Sachbearbeiter, bzw. TR0808, Hausmeister).
1.2.3 Debitorische und kreditorische Geschäftspartner

Geschäftspartner, Debitorische und kreditorische Geschäftspartner wurden in SAP RE schon
Debitoren und immer genutzt. Im Hintergrund wurden zu diesen Geschäftspartnern die
Kreditoren
zugehörigen Debitoren- und Kreditorenstammdaten im Finanzwesen an-
gelegt. Die Bearbeitung von Adressdaten, Bankdaten usw. konnte – die ent-
sprechenden Einstellungen zur Debitoren-Kreditoren-Integration (Cus-
tomer-Vendor-Integration, CVI) vorausgesetzt – sowohl von der Seite der
Geschäftspartner als auch von der Seite der Debitoren bzw. Kreditoren er-
folgen.
In SAP S/4HANA werden nun die Debitoren- und Kreditorenstammdaten
generell durch debitorische und kreditorische Geschäftspartner abgelöst.
Geschäftspartner Das bedeutet, dass der SAP-Geschäftspartner in SAP S/4HANA die Rolle des
als führendes führenden Stammdatenobjektes übernimmt und dadurch auch die bisher
Objekt
verwendeten Transaktionen zur Pflege der Debitoren- und Kreditoren-
stammdaten (z.B. FK01 und FK02 zum Anlegen und Ändern von Kredito-
renstammdaten bzw. FD01 und FD02 zum Anlegen und Ändern von
Debitorenstammdaten) nicht mehr aktiv verwendet werden können. Sie
können diese Transaktionen zwar noch aufrufen, werden aber vom SAP-
System automatisch in die Transaktion zur Geschäftspartnerpflege umge-
lenkt. Dabei handelt es sich um Transaktion BP (Geschäftspartner bearbei-
ten). Die Debitoren- und Kreditorenstammdaten bleiben im Hintergrund

dennoch weiterhin erhalten und können auch weiterhin für Auswertungen

oder in Suchhilfen verwendet werden.
Im Rahmen der Einführung von SAP S/4HANA erfolgt eine Geschäftspart- SAP S/4HANA:
nerumsetzung, in der u.a. zu jedem Debitor bzw. Kreditor, zu dem es bis- Geschäftspartner-
umsetzung
her keinen Geschäftspartner gibt, ein Geschäftspartner angelegt wird. Das
betrifft insbesondere Debitoren und Kreditoren, die bisher ausschließlich
im SAP-Finanzwesen verwendet wurden und somit in der Vergangenheit
keine Geschäftspartnerdaten benötigten.
Für debitorische Geschäftspartner können Sie die Rollen Geschäftspartner Rollen FLCU00 und
Debitor (FLCU00) und Geschäftspartner Kunde (FLCU01) verwenden. FLCU01
In der Rolle FLCU00 sind neben den zentralen Geschäftspartnerdaten auch

die Buchungskreisdaten enthalten, während in der Rolle FLCU01 zusätzlich
Vertriebsdaten erfasst werden können.
Für kreditorische Geschäftspartner können Sie die Rollen Geschäftspartner Rollen FLVN00 und
Kreditor (FLVN00) und Geschäftspartner Lieferant (FLVN01) nutzen. FLVN01
Die Rolle FLVN00 beinhaltet neben den zentralen Daten die Buchungs-
kreisdaten kreditorischer Geschäftspartner, die Rolle FLVN01 beinhaltet
dagegen die Einkaufssicht.
1.2.4 Customizing: Geschäftspartner

Sie können die Einstellungen zum Geschäftspartner entweder im Customi-
zing von SAP RE oder in den anwendungsübergreifenden Customizingein-
stellungen vornehmen.
Im Customizing von SAP RE nutzen Sie den Menüpfad Geschäftspartner 폷 Customizing:
Wesentliche Einstellungen zum Geschäftspartner im RE-Kontext. Alterna- Menüpfade
tiv dazu können Sie in den anwendungsübergreifenden Customizingein-

stellungen den Menüpfad Anwendungsübergreifende Komponenten 폷 SAP-
Geschäftspartner 폷 Geschäftspartner wählen. Wenn Sie umfangreiche Ein-
stellungen zu Geschäftspartnern vornehmen wollen und mit der Arbeits-
weise und den Funktionen des Business Data Toolsets (BDT) vertraut sind,
können Sie für die Einstellungen auch das Bereichsmenü BUPT (Geschäfts-
partner: Arbeitsmenü) nutzen.
Die Stammdaten eines Geschäftspartners beinhalten Daten aus verschiede- Datensets
nen Bereichen, den sogenannten Datensets, wie z.B.:
쐍 zentrale Daten (wie Namen, Adressen, Kommunikationsdaten)
쐍 Buchungskreisdaten (wie Abstimmkonto, Mahndaten, Zahlungs-
bedingungen)

1 Verträge
쐍 Einkaufsdaten (für kreditorische Geschäftspartner) bzw. Vertriebsdaten

(für debitorische Geschäftspartner)
In den verschiedenen Geschäftspartnerrollen werden Daten aus unter-

schiedlichen Datensets miteinander kombiniert.
Geschäfts- Die Customizingeinstellungen zu Geschäftspartnerrollen definieren Sie
partnerrollen über den Menüpfad Geschäftspartner 폷 Wesentliche Einstellungen zum
Geschäftspartner im RE-Kontext 폷 Geschäftspartnerrollen im Customizing-
menü von SAP RE. Hier finden Sie auch die Einstellungen zu den von SAP
ausgelieferten Geschäftspartnerrollen.
Nutzen Sie die von SAP ausgelieferten Geschäftspartnerrollen!

Sie können die von SAP ausgelieferten Geschäftspartnerrollen in Ihrem
SAP-System verwenden. Einige SAP-Anwendungen greifen direkt auf be-
stimmte dieser ausgelieferten Rollen zu. Ändern Sie deshalb die von SAP
ausgelieferten Rollen keinesfalls ab. Sollten Sie einige der voreingestellten
Rollen im SAP-System Ihres Unternehmens nicht benötigen, so können Sie
diese Rollen – mit Ausnahme der Rolle 000000 (Geschäftspartner allge-
mein) – ganz einfach ausblenden, indem Sie in den Customizingeinstellun-
gen zur Geschäftspartnerrolle das Kennzeichen Ausblenden (siehe Abbil-
dung 1.44) markieren.
Wenn Sie eigene Geschäftspartnerrollen benötigen, nutzen Sie am besten
eine der voreingestellten Rollen als Kopiervorlage. Legen Sie auf dieser
Grundlage eine neue Rolle an, und passen Sie den Feldstatus bzw. weitere
Attribute dieser Rolle Ihren Anforderungen an.
Schauen Sie sich die Einstellungen zu Geschäftspartnerrollen am Beispiel

der Rolle TR0600 (debitorischer Hauptmieter) genauer an (siehe Abbil-
dung 1.44). Jeder Geschäftspartnerrolle sind ein Geschäftspartner-Rollentyp
und eine Geschäftspartnersicht zugeordnet.
Rollen und Geschäftspartnerrollen treten in SAP RE immer im Zusammenhang mit
Immobilien- den verschiedenen Immobilienanwendungen (Immobilienstammdaten,
anwendungen
Verträge) auf. Die Rollen, die Sie einer Anwendung zuordnen können, legen
Sie im Customizing von SAP RE unter Geschäftspartner 폷 Wesentliche Ein-
stellungen zum Geschäftspartner im RE-Kontext 폷 Geschäftspartnerrollen 폷
Zuordnung Rollentypen zu den Immobilien-Anwendungen 폷 Einstellungen
zu Rollen pro Objektart definieren fest.
Abbildung 1.45 zeigt Beispiele für Geschäftspartnerrollen, die auf der Regis-
terkarte Partner eines Gebäudes verwendet werden können.

Abbildung 1.44 Customizing zur Geschäftspartnerrolle TR0600
Abbildung 1.45 Zuordnung von Rollen zu Objektarten von SAP RE
Abbildung 1.46 Zuordnung von Rollen zu Vertragsarten
In Abbildung 1.46 sehen Sie Beispiele für die Zuordnung von Rollen zum Geschäftspartner-
Vertrag. Hier können Sie die Vertragsart als zusätzliches Differenzierungs- rollen zum Vertrag
kriterium nutzen, d.h., Sie können festlegen, welche Partnerrollen für wel-
che Vertragsarten zulässig sind.

1 Verträge
Customizingeinstellungen zur Vertragsart berücksichtigen!

In den Customizingeinstellungen zu den einzelnen Vertragsarten (siehe
Abschnitt 1.1.5, »Customizing: Verträge«) haben Sie die Rollen für den
Hauptvertragspartner 1 (HVP 1) und gegebenenfalls auch für den Haupt-
vertragspartner 2 (HVP 2) festgelegt. Bitte achten Sie darauf, dass die dort
getroffenen Einstellungen den im Customizing von SAP RE unter Ge-
schäftspartner 폷 Wesentliche Einstellungen zum Geschäftspartner im RE-
Kontext 폷 Geschäftspartnerrollen 폷 Zuordnung Rollentypen zu den Immo-
bilien-Anwendungen 폷 Einstellungen zu Rollen pro Objektart definieren
getroffenen Einstellungen nicht widersprechen.
Sie können für die einzelnen Kombinationen aus Immobilienanwendun-

gen und Geschäftspartnerrollen und ggf. unterschieden nach Differenzie-
rungskriterien (z.B. Verträge nach Vertragsart, Mietobjekte nach Nutzungs-
art) bestimmen:
Objektadresse 쐍 ob beim Anlegen eines Geschäftspartners aus der Immobilienanwen-
übernehmen dung heraus die Objektadresse übernommen werden soll (Spalte Objekt-
adr.). Diese Einstellung kann insbesondere beim Anlegen von Woh-
nungsmietverträgen genutzt werden, da der Mieter ja mit dem Vertrags-
beginn auch seine Adresse wechselt
쐍 ob einer Immobilienanwendung zwingend ein Geschäftspartner in die-
ser Rolle zugeordnet werden muss (Spalte Muß)
Kardinalität 쐍 welche Kardinalität zwischen der Immobilienanwendung und der zuge-
ordneten Geschäftspartnerrolle besteht (Spalte Kar), d.h., wie viele Part-
ner einer bestimmten Rolle einem Objekt gleichzeitig zugeordnet wer-
den dürfen
쐍 welche Geschäftspartnergruppierung – und somit welcher Nummern-
kreis – für den Partner verwendet werden soll (Feld Gruppierung)
쐍 ob der Geschäftspartner aus der Immobilienanwendung heraus ange-
legt werden darf oder ob ausschließlich bereits im System erfasste
Geschäftspartner einer Immobilienanwendung zugeordnet werden dür-
fen (Feld BP-Zuordnung)
Debitorische und Im Customizing von SAP RE können Sie über den Menüpfad Geschäftspart-
kreditorische Rollen ner 폷 Wesentliche Einstellungen zum Geschäftspartner im RE-Kontext 폷
Debitorische Geschäftspartner bzw. Kreditorische Geschäftspartner festle-
gen, welche Geschäftspartnerrollen debitorisch bez. kreditorisch ausge-
prägt sein sollen und somit über Buchungskreisdaten bzw. Vertriebs- oder
Einkaufsdaten verfügen sollen.

1.3 Stammdaten der Immobilienverwaltung
Wenn Sie Einstellungen zu Geschäftspartnern im Umfeld von SAP RE festle- Customer-Vendor-

gen, sollten Sie sich auch mit den Grundeinstellungen der Customer-Ven- Integration (CVI)
dor-Integration (CVI) vertraut machen. Sie finden diese Einstellungen im

Customizing des SAP-Systems unter Anwendungsübergreifende Kompo-
nenten 폷 Stammdatensynchronisation 폷 Customer-Vendor-Integration.
SAP-Geschäftspartner werden in SAP RE sowohl zu Informationszwecken
als auch für Buchungsvorgänge im Finanzwesen verwendet.Die Geschäfts-
partner werden Verträgen und Immobilienobjekten, wie z.B. Wirtschafts-
einheiten, Gebäuden oder Grundstücken zugeordnet und treten – je nach
Immobilienanwendung – in verschiedenen Geschäftspartnerrollen auf:
Während für Mietverträge und andere debitorische Verträge debitorische
Hauptmieter (Rolle TR0600) oder debitorische Geschäftspartner (Rolle
TR0603) verwendet werden, benötigen Sie für kreditorische Verträge kredi-
torische Vermieter (Rolle TR0602) oder andere kreditorische Geschäftspart-
ner (Rolle TR0604).
Debitorische und kreditorische Geschäftspartner werden in Buchungsvor-
gängen, wie z.B. in periodischen Buchungen (Soll- bzw. Habenstellungen zu
Verträgen), genutzt. Bei Geschäftspartnern in Rollen wie Sachbearbeiter,
Hausmeister oder Korrespondenzempfänger stehen die Adress- und Kom-
munikationsdaten im Vordergrund. Diese Daten werden insbesondere für
die Erstellung von Korrespondenz und zu Informationszwecken eingesetzt.

Verträge in SAP RE beziehen sich in der Regel auf Vertragsobjekte, die Sie
auf der Registerkarte Objekte des Vertrages hinterlegen. Diese Objekte kön-
nen sein:
쐍 Vertragsgegenstände, die nur im Vertrag existieren
쐍 Objekte, die als eigenständige Stammdatenobjekte auch außerhalb des
Vertrages existieren
Welche Objektarten welchen Vertragsarten zugeordnet werden dürfen, ent-

scheiden Sie im Customizing von SAP RE unter Vertrag 폷 Objekte 폷 Zulässige
Objektarten pro Vertragsart.
Vertragsobjekte, die eigene Entitäten darstellen, also eigene Stammdaten Vertragsobjekte als
besitzen, können Objekte in SAP RE sein oder auch Objekte, die in anderen eigene Entitäten
SAP-Komponenten angelegt werden, z.B.:

1 Verträge
쐍 Anlagen aus der Anlagenbuchhaltung

쐍 Kostenstellen, Aufträge, Projekt-Strukturplan-Elemente aus dem
Controlling
쐍 technische Plätze und Equipments aus der Instandhaltung
쐍 Organisationseinheiten aus dem Personalmanagement
Diese Objektarten sind nicht Bestandteil von SAP RE und werden daher hier
nicht behandelt. Aus SAP RE werden folgende Objektarten als Vertragsob-
jekte benutzt:
쐍 Immobilienobjekte der Nutzungssicht
쐍 Immobilienobjekte der architektonischen Sicht
쐍 Objekte der Liegenschaftsverwaltung
Diese drei Objektarten sind nicht nur als Vertragsobjekte interessant, son-
dern können zudem Daten und Informationen aufnehmen, die für andere
Geschäftsprozesse, z.B. die Vermietung, die Mietanpassung und die Neben-
kostenabrechnung, von Bedeutung sind.
1.3.1 Nutzungssicht
Immobilienobjekte der Nutzungssicht werden für die zentralen Prozesse
der Immobilienverwaltung verwendet. Sie bilden Immobilienobjekte aus
betriebswirtschaftlicher Sicht ab. Der Buchungskreis ist Bestandteil des
Schlüssels der Immobilienobjekte der Nutzungssicht (kurz: Nutzungsob-
jekte). Auf diese Weise sind die Nutzungsobjekte in die Organisationsstruk-
turen des SAP-Finanzwesens eingebettet. Nutzungsobjekte eines Buchungs-
kreises sind zugleich Kontierungsobjekte in der Kostenrechnung.
Wenn Sie als Verwalter von Immobilien Objekte vermieten und z.B. Neben-
kostenabrechnungen durchführen, so ist dies ohne Objekte der Nutzungs-
sicht nicht möglich. Die zentrale Rolle spielt in diesem Zusammenhang das
Mietobjekt.
Mietobjekte Mietobjekt ist der Oberbegriff für alle diejenigen Objekte, die vermietet
werden und für SAP RE die Belegung verwaltet. Mietobjekte können sein:
쐍 Wohnungen, gewerbliche Objekte wie Büros oder Läden, Parkplätze oder
andere von der Lage und Größe relativ fixe Objekte
쐍 vermietbare Objekte wie Flächen in großen Gebäuden oder auf Grund-
stücken, die je nach Nachfrage in der Größe flexibel vermietet werden
Auf diese Unterscheidung der Mietobjekte nach solchen mit festem Zu-
schnitt, den Mieteinheiten, und solchen mit eher flexibler Gestaltung, den
Flächenpools, gehen wir weiter unten ein.

Zunächst ist aber klar, dass Mietobjekte eher kleinteilig sind. Sie befinden Gebäude und
sich in Wohngebäuden, Bürokomplexen oder auf Grundstücksflächen. Um Grundstücke
die Mietobjekte zu gruppieren, werden sie daher Gebäuden oder Grundstü-

cken zugeordnet. Letztere werden gruppiert zu Wirtschaftseinheiten.
Der Begriff Wirtschaftseinheit wird in SAP RE verwendet, um Immobilien- Wirtschafts-
objekte zusammenzufassen, die sich in räumlichem Zusammenhang befin- einheiten
den und zusammen bewirtschaftet werden. Eine Wirtschaftseinheit kann

ein oder mehrere Gebäude und/oder Grundstücke umfassen. Mietobjekte
werden jeweils Gebäuden oder Grundstücken zugeordnet.
Die Objekte Wirtschaftseinheit, Gebäude bzw. Grundstück und Mietobjekt Hierarchie der
bilden in dieser Reihenfolge eine hierarchische Struktur, wobei Gebäude Nutzungsobjekte
und Grundstück alternativ parallel auf der zweiten Hierarchieebene liegen.

Der Schlüssel von Gebäuden und Grundstücken sowie des Mietobjektes Schlüsselfelder
enthält als Bestandteile neben dem schon erwähnten Buchungskreis auch
die Nummer der Wirtschaftseinheit. Ein Gebäude, ein Grundstück oder ein
Mietobjekt identifiziert sich also immer über einen dreiteiligen Schlüssel,
bestehend aus:
쐍 Buchungskreis
쐍 Wirtschaftseinheit
쐍 Nummer des Gebäudes, des Grundstückes bzw. des Mietobjektes
Abbildung 1.47 Ausschnitt aus der Registerkarte »Allgemeine Daten« zu einem

Gebäude
Abbildung 1.47 zeigt einen Ausschnitt aus der Registerkarte Allgemeine

Daten eines Gebäudes. Im Abschnitt Identifikation sehen Sie den Schlüssel
des Gebäudes. Die Nummer eines Gebäudes, eines Grundstückes oder des
Mietobjektes ist immer nur innerhalb einer Wirtschaftseinheit eindeutig.
Die Zuordnung des Mietobjektes zum Gebäude bzw. zum Grundstück wird

1 Verträge
in den Stammdaten des Mietobjektes vorgenommen, ist also kein Schlüs-

selbestandteil (siehe Abbildung 1.54 weiter unten).
Wirtschaftseinheiten festlegen
Wirtschaftseinheiten sind ein zentrales Gruppierungskriterium für Ihre
Immobilienobjekte. Daher ist es wichtig, bei der Systemeinführung zu ent-
scheiden, wie der Zuschnitt der Wirtschaftseinheiten erfolgen soll. Wirt-
schaftseinheiten sollten Objekte mit folgenden Eigenschaften gruppieren:
쐍 Objekte, die einen engen räumlichen Zusammenhang haben
쐍 Objekte, die aus Berichtssicht häufig zusammen betrachtet werden,
z.B. im Controlling
쐍 Objekte, die aus Berechtigungssicht zusammen behandelt werden,
d.h. für die in der Regel ein bestimmter Bearbeiter zuständig ist
Zu große Es ist wichtig, die Wirtschaftseinheiten nicht zu groß auszuprägen, da dies

Wirtschafts- bei bestimmten Geschäftsprozessen zu Nachteilen führen kann. Es ergibt
einheiten
in aller Regel wenig Sinn, ganze Straßenzüge zusammenzufassen, nur, weil
vermeiden
in der Nebenkostenabrechnung vielleicht eine einzige Kostenposition auf
den gesamten Straßenzug aufzuteilen ist. Dies führt gegebenenfalls zu Per-
formanceproblemen und zu Behinderungen im Prozessablauf. Man kann
aber gut Vorder- und Hinterhaus eines typischen Berliner Wohnhauses aus
den frühen Jahren des 20. Jahrhunderts zu einer Wirtschaftseinheit zusam-
menfassen, zumal beide Gebäude vermutlich dieselbe Anschrift haben.
Sie können, um bei diesem Beispiel zu bleiben, zwei Gebäude (Vorderhaus
und Hinterhaus) anlegen und diese in einer Wirtschaftseinheit zusammen-
führen. Sie können aber ebenso gut die beiden Gebäude unterschiedlichen
Wirtschaftseinheiten zuordnen, wenn das aus organisatorischer Sicht sinn-
voll ist. Sie können auch Vorder- und Hinterhaus in SAP RE als ein einziges
Gebäude betrachten. In diesem Fall gehören sie zwingend zur gleichen
Wirtschaftseinheit. Sie könnten– wenn ein Gebäude nachträglich aufge-
stockt wird – ein neues Gebäude (besser: einen Gebäudeteil) anlegen, um
die Penthouse-Wohnungen für Reportingzwecke separat zusammenzufas-
sen. In diesem Fall ordnet man das Penthouse dann der Wirtschaftseinheit
des aufgestockten Hauses zu.
Prozesssicht im Abbildung 1.48 zeigt ein Beispiel für eine Wirtschaftseinheit im Buchungs-
Auge behalten kreis »Flughafen Heinrich Zille«. Hier wurden die Gebäude (bzw. die Gebäu-
deteile) des Terminals 1 zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst. Man
hätte genauso gut kleinere Wirtschaftseinheiten anlegen können. Wichtig
ist die Prozesssicht: Mietobjekte, die häufig zusammen betrachtet werden,

sollten in der Regel zu einer Wirtschaftseinheit gehören. Objekte, die ge-

trennt behandelt werden und nicht im selben Gebäude liegen, sind meist in
getrennten Wirtschaftseinheiten besser untergebracht. Denken Sie daran,
dass in Prozessen wie der Nebenkostenabrechnung, der Mietanpassung, in
der Vorsteuerbehandlung oder im Controlling die Wirtschaftseinheit meist
als Selektionskriterium benutzt wird. Es gibt keine eiserne Regel für die
Strukturierung Ihrer Objekte – wie oft im Leben zählt hier das Augenmaß.
Abbildung 1.48 Hierarchie der Nutzungsdaten in der Sicht von

Transaktion RE80 (RE-Navigator)
Die Objekte der Nutzungssicht enthalten in ihren Stammdaten einige Pflegetransaktionen

Registerkarten, die wir im Folgenden erläutern. Die Pflege der Daten kann
über den Objektbrowser, die Transaktion RE80 (RE-Navigator), erfolgen
oder durch direkten Aufruf der jeweiligen Pflegetransaktion. Die Namen
der Transaktionen für den direkten Einstieg beginnen mit REBD (wobei BD
für basic data steht):
쐍 REBDBE Wirtschaftseinheit bearbeiten (BE = business entity)
쐍 REBDBU Gebäude bearbeiten (BU = building)
쐍 REBDPR Grundstück bearbeiten (PR = property)
쐍 REBDRO Mietobjekt bearbeiten (RO = rental object).
Auf der Registerkarte Allgemeine Daten finden Sie neben dem Schlüssel des Registerkarte
Objektes immer eine Bezeichnung, einen Gültigkeitszeitraum (Felder gültig »Allgemeine Daten«

1 Verträge
ab, gültig bis) und eine Adresse. Gültigkeitszeitraum und Objektadresse wer-
den in der Hierarchie der Nutzungsobjekte nach unten vererbt, können aber
überschrieben werden, d.h., das Mietobjekt kann eine kürzere Gültigkeit
oder eine andere Adresse haben als die übergeordnete Wirtschaftseinheit.
Berechtigungs- Über das Feld Berechtigungsgruppe können Sie festlegen, dass die mit der
gruppe entsprechenden Berechtigungsgruppe versehenen Objekte nur von An-
wendern bearbeitet werden dürfen, in deren Berechtigungsprofil diese Be-
rechtigungsgruppe enthalten ist.
Status Die Immobilienobjekte der Nutzungssicht sind an die Statusverwaltung
des SAP-Controllings angeschlossen. Der Objektstatus steuert das Verhal-
ten des Objektes. So können Sie durch Setzen eines Status ein Objekt zum
Buchen freigeben oder es sperren. Sie können Stammdatensperren setzen,
die das Ändern des Objektes verhindern. Sie können das Objekt zum Lö-
schen (Archivieren) vormerken. Systemseitig sind mögliche Status vorge-
geben (Systemstatus). Sie können aber auch – wie in Abschnitt 1.1.2 für
Verträge erläutert – eigene Status definieren (Anwenderstatus). Auf der Re-
gisterkarte Allgemeine Daten werden im Abschnitt Statusanzeige der Ob-
jektstatus (Systemstatus und Anwenderstatus) angezeigt.
Mandate Die Felder Mandatsbuchungskreis und Sondereigentumsbuchungskreis
werden im Zusammenhang mit der Fremdverwaltung und der Wohnungs-
eigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) benötigt.
Mietrecht Auf der Registerkarte Bezugsgrößen in der Wirtschaftseinheit finden Sie
das Feld Mietrecht. Da das Mietrecht einige länderspezifische Prozesse
steuert, ist es ein obligatorisches Feld (Mussfeld).
Partner, Die Registerkarten Partner, Wiedervorlage und Übersichten enthalten, wie
Wiedervorlage, schon in den Verträgen, Informationen zu Partnern, Regeln für die Wieder-
Übersichten
vorlage des Objektes und objektspezifisches Reporting.
Zuordnungen Die Registerkarte Zuordnungen ist vorgesehen für die Hinterlegung von
Objekten aus SAP RE und anderen SAP-Applikationen, z.B. von technischen
Plätzen für die Anbindung an die Instandhaltung. Informationen hierzu fin-
den Sie im Customizing von SAP RE unter Übergreifende Einstellungen zu
Stammdaten und Vertrag 폷 Zuordnung von Objekten anderer Komponenten.
Informatorische Die Registerkarten Infrastruktur, Zusatzdaten, Termine, Werte, Baurecht
Daten und Nutzung erlauben Ihnen die Hinterlegung von informatorischen Da-
ten. In einigen Fällen werden diese Daten auch funktional verwendet, so
z.B. kann das Baujahr des Gebäudes relevant für die Mietanpassung nach
Mietspiegel sein, siehe hierzu Abschnitt 4.1, »Mietanpassung in der Woh-
nungswirtschaft«. Gleiches trifft für die Ausstattungsmerkmale zu, die auf
der Registerkarte Ausstattung hinterlegt werden.

Auf der Registerkarte Buchungsparameter hinterlegen Sie Kontierungsin- Buchungs-

formationen wie den Geschäftsbereich und das Profit-Center. Diese werden parameter
benutzt, wenn Sie in der Finanzbuchhaltung auf das jeweilige Objekt kon-
tieren.
Die Registerkarte Optionssatzmethoden wird für die Vorsteuerbehandlung Optionssatz-
benötigt und in Abschnitt 6.2, »Vorsteuerbehandlung«, behandelt. methoden
Auf der Registerkarte Architektur wird der Zusammenhang zur architek- Architektur
tonischen Sicht auf die Immobilienobjekte hergestellt (siehe hierzu Ab-
schnitt 1.3.4., »Architektonische Objekte«).
Das Customizing zur Steuerung der Stammdatendialoge, der Nummern- Customizing
vergabe für die Objekte und der Ausprägung der Attribute finden Sie unter
Stammdaten 폷 Nutzungssicht. Abbildung 1.49 zeigt einen Ausschnitt aus
dem Einführungsleitfaden.
Jeder Stammdatendialog weist eine Registerkarte Bemessungen auf. Wir
wenden uns den Bemessungen etwas ausführlicher zu.
Abbildung 1.49 Ausschnitt aus dem Customizing von SAP RE für Stammdaten
der Nutzungssicht

1 Verträge
1.3.2 Bemessungen
Eine besondere Rolle für die Bewirtschaftung von Immobilien spielen
Angaben zu deren Größe in Quadratmetern, deren Kapazität an Arbeits-
plätzen oder über Verbräuche an Strom, Wasser oder Wärme. Diese Daten
werden für verschiedene Zwecke benötigt, z.B. für die Vermietung, bei der
Suche nach geeignet großen Mietobjekten, für die Berechnung der Miete,
die Umlage von Kosten im Zuge der Nebenkostenabrechnung, die Ermitt-
lung von Optionssätzen oder für die Mietanpassung zur Einordnung in das
richtige Mietspiegelfach. Derartige Größen werden in SAP RE zusammen-
fassend als Bemessungen bezeichnet.
Customizing Welche Bemessungen Sie verwenden wollen, stellen Sie im Customizing
Bemessungen von SAP RE ein unter Stammdaten 폷 Grundeinstellungen 폷 Bemessungen.
Legen Sie hier zunächst im Menüpunkt Bemessungsarten definieren die
Grundeigenschaften der Bemessungen fest, wie in Abbildung 1.50 beispiel-
haft zu sehen. Wichtig sind diese Einstellungen:
쐍 Default Einheit
Geben Sie an, in welcher Maßeinheit diese Bemessung gewöhnlich
geführt wird.
쐍 Summenbemessung
Falls diese Bemessung sich als Summe anderer Bemessungen ergeben
soll, setzen Sie hier das Kennzeichen.
쐍 Einschränkungen
Bemessungen können auf verschiedenen Objektarten geführt werden.
Legen Sie fest, für welche Objektarten Sie diese Bemessungen grundsätz-
lich zulassen wollen.
쐍 Eigenschaften Nebenkostenabrechnung
Für die Umlage von Nebenkosten werden ebenfalls Bemessungen ver-
wendet. Kennzeichnen Sie diejenigen Bemessungen, die für die Neben-
kostenabrechnung relevant sind. Im Beispiel in Abbildung 1.50 wird die
Wohn-/Nutzfläche für die Umlage verwendet (Kennzeichen Für Uml.
relevant = für Umlage relevant). Im Zusammenhang mit der (externen)
Heizkostenabrechnung wird sie als Grundanteil benutzt (Feld Grundan-
teil).
Summen- Summenbemessungen werden benutzt, um einzelne Bemessungen zu

bemessungen einer einheitlichen Größe zusammenzuführen.

Abbildung 1.50 Beispiel für die Definition einer Bemessungsart
Einsatzmöglichkeiten von Summenbemessungen

Beispiel 1: Sie wollen eine Wohnung vermieten. Diese hat eine Wohnfläche
von 100 m2 und einen Balkon mit einer Größe von 10 m2. Für die Berech-
nung der Gesamtfläche darf der Balkon zur Hälfte herangezogen werden –
die Wohnfläche beträgt also 105 m2. Sie wollen alle diese Werte einzeln
und die Gesamtfläche ausweisen.
Beispiel 2: Sie vermieten Wohnungen und Büros, die im selben Gebäude
liegen. Für die Wohnungen werden Wohnflächen ausgewiesen, für die
Büros Nutzflächen. In der Nebenkostenabrechnung ist es aber irrelevant,
ob die Flächen für die Umlage »Wohnfläche« oder »Nutzfläche« heißen.
Die Umlage erfolgt nach Gesamtfläche.

1 Verträge
Summenbemessungen können einzelne Bemessungen summieren (Bei-

spiel 1) oder direkt in eine andere Bemessungsart, die Summenbemessung,
übernehmen (Beispiel 2).
Abbildung 1.51 Customizing Summenbemessungen
Abbildung 1.51 zeigt ein Beispiel für die Summenbemessung »A001« (Ge-
samtfläche) aus dem Customizing von SAP RE unter Stammdaten 폷 Grund-
einstellungen 폷 Bemessungen 폷 Summenbemessungen definieren. In der Spal-
te Quell-Bem… (Quell-Bemessung) ist angegeben, welche Bemessungsar-
ten sich zur Summenbemessung aufsummieren sollen (Spalte Sum.Bem…).
Über die Spalten Zähler und Nenner steuern Sie die Anteile, die eingehen.
Die Balkonfläche wird nur zu 50 % in die Summenbemessung eingerechnet.
Abbildung 1.52 Registerkarte »Bemessungen« im Stammdatendialog des Miet-

objektes

Abbildung 1.52 zeigt die Registerkarte Bemessungen aus dem Stammdaten- Zeitabhängigkeit
dialog zum Mietobjekt für die Wohnung aus Beispiel 1. Sie sehen hier die der Bemessungen
Wirkung der Einstellungen zur Summenbemessung A001 aus Abbildung 1.51

und zugleich, dass die Bemessungen zeitabhängig geführt werden. Die
Gesamtfläche wird zum 01.09.2017 mit 105 m2 ausgewiesen. Der Balkon
wurde offenbar später, nämlich zum 01.9.2017, hinzugefügt. Die Gesamtflä-
che betrug zuvor nur 100 m2. Die Anzeige der Zeiträume lässt sich oberhalb
der Liste über die Zeitraumauswahl oder die Stich-
tagsauswahl variieren. In hierarchisch übergeordneten Objek-
ten finden Sie zusätzlich den Button (Bemessungen vergleichen), über
den die Bemessungen untergeordneter Objekte angezeigt werden können
Nicht übertreiben bei Summenbemessungen

Summenbemessungen werden, sofern Sie nicht manuell überschrieben
werden (Kennzeichen Manuell in Abbildung 1.52), bei jedem Aufruf des
Objektes neu berechnet. Ist sehr viel »Bewegung« in den Bemessungen,
d.h., gibt es häufig neue Zeitscheiben, so kann das laufzeitintensiv sein,
zumal dann, wenn Sie viele oder mehrstufige Summenbemessungen ver-
wenden. Insbesondere für Prozesse, die an sich schon aufwendige Berech-
nungen durchführen, wie etwa die Nebenkostenabrechnung, entsteht hier
eine weitere Dimension, die die Programmlaufzeit negativ beeinflusst. Es
ist daher angeraten, mit Bemessungen und Summenbemessungen spar-
sam umzugehen.
Für Reportingzwecke ist es nicht zwingend notwendig, Summenbemessun-

gen zu verwenden Wir verweisen hier auf die Möglichkeiten der Bemes-
sungsprofile, siehe hierzu im Customizing von SAP RE unter Informations-
system 폷 Reportprofil anlegen 폷 Bemessungsprofile konfigurieren.
1.3.3 Mietobjekte
Die Mietobjekte spielen aus Sicht der Vermietung eine besondere Rolle. Sie
haben folgende Merkmale:
쐍 Sie können durch belegende Verträge exklusiv vermietet werden.
쐍 Sie sind Gegenstand der Nebenkostenabrechnung.
쐍 Sie haben eigene Konditionen, die von denen des Vertrages, über den sie
vermietet werden, abweichen können.
Mietobjekte sind also die zentralen Objekte, die Sie benötigen, wenn Sie als
Eigentümer oder Verwalter Ihre Objekte vermieten.

1 Verträge
In SAP RE werden aus Sicht der Vermietung Mietobjekte unterschieden

nach:
쐍 Mieteinheiten
Dies sind aus baulicher Sicht relativ unflexible Mieteinheiten wie etwa
Wohnungen.
쐍 Mietflächen
Dies sind Flächen, die durch einfache bauliche Maßnahmen (oder auch
ohne solche) aus größeren Flächen, den Flächenpools, »herausgeschnit-
ten« werden.
Legen Sie eine Mieteinheit an (Transaktion REBDRO oder RE80), so erhalten

Sie zunächst das in Abbildung 1.53 dargestellte Pop-up. Wie Sie sehen, sind
hier die Felder Typ des Mietobjekts und Nutzungsart obligatorisch.
Abbildung 1.53 Transaktion REBDRO (Mietobjekt bearbeiten): Einstiegsbild
Typ des Mietobjekts Über den Typ des Mietobjekts entscheiden Sie, ob Sie eine Mieteinheit, ei-
nen Flächenpool oder eine Mietfläche anlegen wollen. Eine weitere Option
ist das Anlegen einer Vergleichswohnung, die wir im Zusammenhang mit
der Mietanpassung in der Wohnungswirtschaft in Abschnitt 4.1, »Mietan-
passung in der Wohnungswirtschaft«, behandeln.
Nutzungsarten Innerhalb der Mietobjekttypen werden die Mietobjekte nach Nutzungs-
arten differenziert. Man unterscheidet etwa nach Wohnungen, Garagen,
Büros, Arztpraxen, Läden, Verkaufsflächen, Werbeflächen, Automaten-
standflächen, Freiflächen für Gastronomie usw. Die Nutzungsarten von
Mietobjekten steuern den Stammdatendialog und Prozesse in SAP RE. Wir
zählen nachfolgend einige Steuerungen auf, die Sie über die jeweils in Klam-
mern genannten Pfade im Customizing von SAP RE finden:

쐍 die Bildfolge im Stammdatendialog des Mietobjektes und die Frage, wel-

che Nutzungsarten für welche Mietobjekttypen erlaubt sind (Stammda-
ten 폷 Nutzungssicht Nutzungsarten 폷 Nutzungsart pro Mietobjekttyp)
쐍 die erlaubten Bemessungsarten (Stammdaten 폷 Nutzungssicht Nut-
zungsarten 폷 Bemessungsarten pro Nutzungsart)
쐍 die Verwendung der Mietobjekte einer Nutzungsart für bestimmte Ver-
tragsarten (Vertrag 폷 Objekte 폷 Vorzuschlagende Vertragsarten zur Nut-
zungsart definieren)
쐍 die Konditionsarten, die in den Mietobjekten verwendet werden können
(Konditionen und Bewegungen 폷 Konditionsarten und Konditionsgrup-
pen 폷 Konditionsgruppen 폷 Konditionsgruppe zum Mietobjekt pro Nut-
zungsart zuordnen)
쐍 die Teilnahme an der Nebenkostenabrechnung (Nebenkostenabrech-
nung Einstellungen für Mietobjekte und -verträge, die an der Abrech-
nung teilnehmen 폷 Nutzungsarten für Nebenkostenabrechnung)
쐍 die Optionssatzermittlung (Optionssatzermittlung und Vorsteuerauftei-
lung 폷 Vorschlags-Optionssatzmethode zum Mietobjekt pro Nutzungsart)
Nutzungsart und Mietobjekttyp nicht änderbar

Mietobjekttyp und Nutzungsart des Mietobjektes können nachträglich
nicht geändert werden. Sie können z.B. nicht eine Wohnung, die Sie früher
einmal mit einer Nutzungsart »öffentlich geförderte Wohnung« angelegt
haben, später in die Nutzungsart »frei finanzierte Wohnung« umsetzen.
Verwenden Sie alternativ stattdessen nur eine einzige Nutzungsart »Woh-
nung«, und benutzen Sie zusätzlich ein Ausstattungsmerkmal, um öffent-
lich geförderte Wohnungen als solche zu kennzeichnen. Sie sollten also
überlegen, welche Nutzungsarten Sie tatsächlich benötigen. Im Zweifels-
fall sollten Sie eher weniger Nutzungsarten einrichten und verwenden.
Mieteinheiten
Vermietbare Objekte werden in den meisten Fällen als Mieteinheiten abge-
bildet, da sie in aller Regel nicht sehr flexibel sind. Änderungen der Mietob-
jekte im Zeitverlauf lassen sich meist durch zeitabhängige Änderungen z.B.
der Bemessungen (siehe Abbildung 1.52) oder der Ausstattungsmerkmale
darstellen.
Legen Sie eine Mieteinheit an, indem Sie Transaktion REBDRO aufrufen
und im Pop-up (siehe Abbildung 1.53) im Feld Typ des Mietobjekts »RU Miet-
einheit« eingeben. Wählen Sie eine Nutzungsart, die für diesen Typ vorge-

1 Verträge
sehen ist, z.B. »Laden«. Abbildung 1.54 zeigt einen Ausschnitt aus der Regis-
terkarte Allgemeine Daten. Im Abschnitt Identifikation sehen Sie den Typ
des Mietobjekts und den Schlüssel bestehend aus Buchungskreis, Wirt-
schaftseinheit und Nummer des Mietobjektes. Im Abschnitt Mietobjekt er-
folgt u.a. die Zuordnung zu einem Gebäude.
Abbildung 1.54 Registerkarte »Allgemeine Daten« einer Mieteinheit (Ausschnitt)
Im Pflegedialog erscheinen sehr viele Registerkarten, die auch in anderen

Nutzungsobjekten verwendet werden. Diese wurden bereits oben beschrie-
ben. Mietobjekte weisen weitere Registerkarten auf: Belegung, Buchungs-
parameter, Konditionen, Anpassung, Angebotsobjekte und Zähler.
Registerkarte Auf der Registerkarte Belegung (siehe Abbildung 1.55) finden Sie im unteren
»Belegung« Teil eine Übersicht, durch welche Verträge das Mietobjekt belegt ist bzw.
war. Mietobjekte können zu einem Zeitpunkt immer nur an genau eine
Mietpartei vergeben werden. Der über die Vermietung geschlossene Ver-
trag ist ein belegender Vertrag. Es können weitere Verträge bestehen, die
aber nicht belegend sind, z.B. ein Vertrag über die Reinigung des Mietobjek-
tes. Ein solcher Vertrag kann hier ebenfalls angezeigt werden,
Leerstandsgründe Im oberen Teil des Bildes haben Sie die Möglichkeit, für leer stehende Miet-
objekte den Leerstandsgrund zu pflegen. Der Leerstandsgrund kann rein in-
formatorisch sein. Sie können ihn aber auch benutzen, um zu steuern, ob
das Objekt aktuell vermietet werden kann oder nicht, weil z.B. zunächst
eine Renovierung stattfinden muss. Durch Wahl eines geeigneten Leer-

standsgrundes können Sie auch erreichen, dass die kalkulatorischen Leer-

standskosten durch die periodische Buchung für den Leerstand (Transak-
tion RERAVP) auf andere Konten gebucht werden, wenn das Objekt wegen
Sanierung leer steht, als wenn es wegen noch nicht erfolgter Wiedervermie-
tung leer steht. Weitere Informationen finden Sie im Customizing von
SAP RE unter Stammdaten 폷 Nutzungssicht 폷 Mietobjekt 폷 Leerstand.
Abbildung 1.55 Registerkarte »Belegung« im Mietobjekt
Die Registerkarten Buchungsparameter und Konditionen sind analog zu Registerkarten

den gleich benannten Registerkarten in den Verträgen gestaltet, siehe »Buchungs-
parameter« und
hierzu Kapitel 2 »Konditionen«. Die in den Mietobjekten hinterlegten Kon-
»Konditionen«
ditionen können vielfältig genutzt werden, z.B.:
쐍 für Konditionen zur Erzeugung der Leerstandsbuchungen (Buchmieten),
hierfür wird in den Leerstandszeiten ein Leerstandsfinanzstrom erzeugt
쐍 als Vorlagekonditionen für Mietverträge
쐍 um Vergleichsmieten wie Marktmieten oder Mietspiegelmieten zu hin-
terlegen
Die Registerkarte Anpassung enthält – wie auch für Verträge – die Anpas- Registerkarte
sungsklauseln, die mit den Konditionen verknüpft werden. Sie erlauben »Anpassung«
eine vertragsunabhängige Anpassung der Konditionen.

Im Anwendungsmenü von SAP RE finden Sie den Menüpunkt Interessen- Registerkarte
tenverwaltung. Die Funktionen der Interessentenverwaltung sind vorwie- »Angebotsobjekte«
gend für die Wohnungswirtschaft gedacht. Sie erlauben die Verwaltung von

1 Verträge
Mietgesuchen und das Auffinden geeigneter freistehender bzw. freiwerden-

der Mietobjekte. Steht ein Mietobjekt leer, so wird für den Leerstandszeit-
raum automatisch ein Angebotsobjekt erzeugt und mit wesentlichen Daten
aus dem Mietobjekt bestückt. Hierbei werden Daten wie Ausstattungsmerk-
male und Bemessungen selektiv übernommen. Mietkonditionen werden
verdichtet zu »Kaltmiete« und »Nebenkosten«. Dies vereinfacht die Suche
nach freien Mietobjekten und macht sie miteinander vergleichbar. Die auf
diese Weise erzeugten Angebotsobjekte zur Mieteinheit sehen Sie auf der
Registerkarte Angebotsobjekte. Nähere Informationen finden Sie im Custo-
mizing von SAP RE im Menüpfad Interessentenverwaltung.
Zähler und Abrech- Die Registerkarten Zähler und Abrechnungsfirmen werden in Abschnitt 4.2,
nungsfirmen »Nebenkostenabrechnung«, besprochen.
Flächenpools und Mietflächen

Für die flexible Vermietung von Flächen eignen sich Flächenpools. Aus den
Flächenpools werden jeweils nach Bedarf Teile, die Mietflächen, »herausge-
schnitten«. Sie können auf diese Weise z.B. eine Anzahl von Quadratmetern
in einer Messehalle vermieten. Für die Messehalle legen Sie einen Flächen-
pool mit einer Flächenkapazität in Quadratmetern an und schneiden Miet-
flächen bestimmter Größe – so wie Sie sie vermieten – heraus. Auch für
andere Fälle sind Flächenpools nützlich.
Flächenpools und Mietflächen für Parkflächen

Sie betreiben ein Einkaufszentrum mit einem großen Parkplatz. Für die
Mieter des Einkaufszentrums sind gesonderte Parkplätze vorgesehen, die
nur über eine Schranke mit einer Zugangskarte erreicht werden können.
Die Mieter erhalten jeweils Zugangskarten für die Anzahl der an sie ver-
mieteten Parkplätze.
In diesem Fall könnten Sie für jeden einzelnen Parkplatz ein Mietobjekt
anlegen, was allerdings schnell unübersichtlich wird, wenn Sie eine große
Anzahl von Parkplätzen vermieten wollen. Einfacher ist die Arbeit mit
einem Flächenpool.
Kapazität Um festzulegen, welche vermietbare Kapazität ein Flächenpool hat, werden
Bemessungen benutzt. Im Fall der Messehalle würde man die Kapazität
über eine Flächengröße abbilden. Schneidet man Mietflächen heraus, so
reduzieren diese die Kapazität des Flächenpools in Quadratmetern. Für den
Parkplatz gibt man die Kapazität über die Bemessung »Anzahl Stellplätze«
an. Schneidet man hier Mietflächen heraus, verringert sich die Kapazität an

vermietbaren Stellplätzen. Ein Flächenpool ist ausgeschöpft, wenn seine

gesamte Kapazität auf Mietflächen verteilt ist.
Abbildung 1.56 Flächenpool für Parkplätze: Anzahl der Stellplätze als Bemessung
Die aus dem Flächenpool herausgeschnittenen Flächen finden Sie auf der
Registerkarte Flächenanteile (siehe Abbildung 1.57).
Abbildung 1.57 Registerkarte »Flächenanteile« im Flächenpool
Sie können Mietflächen anlegen, indem Sie auf der Registerkarte Flächen- Mietflächen
anteile auf den Button (Neue Mietfläche schneiden) klicken. Sie gelan- anlegen
gen in einen Dialog, in dem Sie die für die Mietfläche gewünschte Größe

1 Verträge
eingeben – in unserem Fall die Anzahl der gewünschten Stellplätze. Nach

Klick auf den Button Suche durchführen, erhalten Sie Vorschläge für Miet-
flächen. Sichern Sie die Mietfläche(n), indem Sie auf den Button Mietflä-
che(n) übernehmen klicken. Die Mietflächen werden beim Sichern als
Mietobjekte mit dem Typ Mietfläche automatisch angelegt. Diesen Dialog
können Sie auch direkt aus dem Vertrag heraus aufrufen, d.h., Sie können
Mietflächen direkt aus dem Vertrag heraus anlegen. Alternativ können Sie
Mietflächen über Transaktion REBDRO (Mietobjekte bearbeiten) pflegen.
1.3.4 Architektonische Objekte

Neben den Nutzungsobjekten, die Sie zwingend für die Abbildung von Ver-
mietungsprozessen benötigen, bietet SAP RE Ihnen die Möglichkeit, eine
architektonische Sicht auf Ihre Immobilienobjekte abzubilden. Diese Sicht
werden Sie selten oder gar nicht benutzen, wenn Sie sich ausschließlich mit
der Vermietung von Wohn- oder Gewerbeimmobilien befassen. Sie bietet
Ihnen jedoch umfassende Möglichkeiten, wenn Sie Ihre Immobilien unter-
nehmensintern nutzen wollen. Wir werden diese Möglichkeit in Abschnitt
6.3, »Raumreservierung und Raumbelegung«, näher erläutern. Die Nut-
zung architektonischer Objekte kann aber auch dann sinnvoll sein, wenn
Sie detaillierte Informationen hinterlegen wollen, z.B. wenn Sie
쐍 Räume im System anlegen wollen
쐍 Instandhaltungsdaten auf Ebenen, die in der Nutzungssicht nicht ange-
boten werden (z.B. Stockwerke), pflegen möchten
쐍 Detailinformationen wie Bemessungsdaten zu ebensolchen Ebenen
(Stockwerke, Räume) benötigen
Sind Sie innerhalb eines Konzerns für Immobilien zuständig, die einer Kon-
zerntochter (Buchungskreis A) gehören, aber von der anderen Konzern-
tochter (Buchungskreis B) gemietet werden, so müssten Sie gegebenenfalls
die Nutzungsobjekte parallel in beiden Buchungskreisen führen. Hier kann
es sinnvoll sein, die Objekte buchungskreisunabhängig als architektoni-
sche Objekte darzustellen. Sie können aus diesen Objekten automatisch
Nutzungsobjekte erzeugen und die Daten automatisch synchron halten.
Besonderheiten der Architektonische Objekte sind im Unterschied zu Nutzungsobjekten kei-
architektonischen nem Buchungskreis zugeordnet. Während die Nutzungsobjekte einer stren-
Objekte
gen Hierarchie (Wirtschaftseinheit, Gebäude/Grundstück, Mietobjekt) un-
terliegen, können Sie architektonische Objekte in einer beliebigen Hie-
rarchie aufbauen. Dabei können sich die konkreten Objekte hinsichtlich der
Verwendung bzw. Nicht-Verwendung von Hierarchieebenen unterschei-

den, d.h., Sie können Gebäude A in Gebäudeteile untergliedern, in Ge-

bäude B kann diese Ebene fehlen.
Die Hierarchieebenen der architektonischen Objekte werden über den Architektonischer
Architektonischen Objekttyp festgelegt. Objekttyp
Architektonischer Objekttyp
Die SAP SE hat Standorte in der ganzen Welt, in Deutschland u.a. das
Hauptquartier in Walldorf, eine Reihe von Gebäuden mit Büros für Ent-
wicklung und Support im nahegelegenen Ort St. Leon-Rot und ebenso
Gebäude in Berlin. Will man nun alle Räume dieser Gebäude als architek-
tonische Objekte abbilden, so würde man als unterste Stufe in der Hie-
rarchie den architektonischen Objekttyp Raum definieren, als obersten
architektonischen Objekttyp so etwas wie Standort oder Areal, eventuell
kann man als oberste Ebene auch das Land in Betracht ziehen.
Es ergibt sicher Sinn, zwischen diesen Ebenen eine Ebene Gebäude einzuzie-
hen. Aber was benötigt man sonst noch? Entscheiden Sie selbst! Brauchen
Sie Stockwerke? Gebäudeteile? Einige Gebäude in Walldorf sind so groß, dass
es Sinn ergibt, sie in Gebäudeteile oder Flügel zu unterteilen, in anderen Fäl-
len ist das nicht sinnvoll. Sollen Gebäude zu Gebäudekomplexen (unterhalb
des Areals) gruppiert werden können? Sie haben es in der Hand!
Legen Sie die benötigten architektonischen Objekttypen im Customizing Hierarchie
von SAP RE an unter Stammdaten 폷 Architektonische Sicht 폷 Architektoni- definieren
scher Objekttyp 폷 Architektonische Objekttypen anlegen. Legen Sie an-

schließend über den gleichen Menüpfad die Hierarchie im Menüpunkt Zu-
lässige Objekttyphierarchie definieren (siehe Abbildung 1.58) fest.
Abbildung 1.58 Customizing (zulässige Objekttyphierarchie)

1 Verträge
Wie Sie in Abbildung 1.58 sehen, ist die Hierarchie in unserem Beispielsys-
tem so eingerichtet, dass die oberste Hierarchieebene das Areal ist (Spalte
Ob. Ebene). Diese Einstellung wird hier nur angezeigt, die Definition erfolgt
im Customizingdialog Architektonische Objekttypen anlegen. In der Ta-
belle ist für jeden architektonischen Objekttyp (Spalte Arch. Obj. Typ) der
übergeordnete Typ (Spalte Überg. Obj.typ = übergeordneter Objekttyp) an-
gegeben. Die Hierarchiestufe unterhalb des Areals können also Gebäude-
komplexe, Gebäude oder Grundstücke bilden. Unterhalb von Gebäude-
komplexen sind Gebäude möglich, unterhalb von Gebäuden sind es Stock-
werke, Gebäudeteile, Wohnungen.
Abbildung 1.59 Architektonisches Objekt »Raum« in der Hierarchie
Abbildung 1.59 zeigt ein architektonisches Objekt »Raum« in Transaktion

RE80 (RE-Navigator). Sie sehen im Hierarchiebaum, dass das Büro im
1. Stock des Gebäudeteils A von Gebäude WDF01 in Walldorf (Areal) liegt.
AOID: Sprechender Die Stammdaten von architektonischen Objekten enthalten eine Identifi-
Schlüssel kation, die AOID – Architektonische Objekt-Identifikation –, die als spre-
chender Schlüssel konzipiert ist. Abbildung 1.60. zeigt die allgemeinen
Daten (Allg. Daten) eines Raumes mit der AOID für diesen Raum im Feld
Identifikation AO.

Abbildung 1.60 Registerkarte »Allgemeine Daten« zu einem Raum
Sie können über Regeln festlegen, wie die AOID aus dem Kürzel (Feld Kürzel
AOID) des Objektes und dem der jeweils übergeordneten Objekte gebildet
wird. Im Feld Übergeordnetes Obj. wird das übergeordnete Objekt festge-
legt. Hier ist es das Stockwerk.
Abbildung 1.61 Identifikationsdaten des Stockwerks 1, das dem Raum über-

geordnet ist

1 Verträge
Abbildung 1.61 zeigt die Identifikationsdaten des Stockwerks. Dessen Kürzel

AOID ist 1. Diese Ziffer und der Punkt aus dem Feld Trennzeichen wurden in
die AOID des Raumes eingebracht WDF01-A1.02. Das A stammt aus dem
Gebäudeteil, 01 und der Trennstrich kommen aus dem Gebäude hinzu und
WDF aus dem Areal. Auf diese Weise können Sie systematische Bezeich-
nungen für Ihre Objekte bilden.
Informationen zur AOID

Informationen zur Bildung der AOID erhalten Sie in der F1-Hilfe des Feldes
Trennzeichen oder im Customizing von SAP RE unter Stammdaten 폷 Archi-
tektonische Sicht 폷 Architektonischer Objekttyp 폷 Ermittlung der Objekt-ID
festlegen.
Architektonische Objekte können Sie über Transaktion RE80 (RE-Naviga-

tor) oder direkt über Transaktion REBDAO (AO = architectural object) pfle-
gen.
Architektur und Objekte der Nutzungssicht können aus Architekturobjekten angelegt und
Nutzung mit diesen verknüpft werden. Hierbei werden Daten ganz oder teilweise
verknüpfen
übernommen. Dies ist insbesondere für Bemessungen möglich. Wenn Sie
ein Nutzungsobjekt aus einem architektonischen Objekt anlegen wollen,
müssen Sie zunächst im Customizing von SAP RE unter Stammdaten 폷
Architektonische Sicht 폷 Architektonischer Objekttyp 폷 Architektonische
Objekttypen anlegen festlegen, auf welchen Ebenen die Zuordnung erfol-
gen kann. So wird man vermutlich aus einem Areal eine Wirtschaftseinheit,
aus einem Gebäude der Architektursicht ein Gebäude der Nutzungssicht
anlegen.
Die Daten der miteinander verknüpften Sichten (Architektur und Nutzung)
können während der Lebenszeit der Objekte fortlaufend synchronisiert wer-
den. Welche der Daten wie zu harmonisieren sind, entscheiden Sie über
Customizingeinstellungen oder BAdIs (Business Add-Ins), die kundenindi-
viduelle Eingriffe in den Programmablauf erlauben. Detailinformationen
zur Nutzung von BAdIs in SAP RE finden Sie in Kapitel 7, »Kundenspezifische
Erweiterungen und Anpassungen«. Beachten Sie hierzu auch die Ausfüh-
rungen im Customizing von SAP RE unter Stammdaten 폷 Architektonische
Sicht 폷 Synchronisierung von Architektur und Nutzung.
1.3.5 Liegenschaften
SAP RE bietet Ihnen neben der Möglichkeit, Ihre Immobilienobjekte zu ver-
walten, die Möglichkeit, Liegenschaftsdaten zu führen. Auch Objekte der

Liegenschaftsverwaltung können in Verträgen als Vertragsobjekte verwen-

det werden. Zu- oder Abgänge von Flurstücken können z.B. über bestands-
verändernde Verträge mit Flurstücken abgebildet werden. Erbbauverträge
oder andere kostenpflichtige Nutzungen von Flurstücken können in kredi-
torischen oder debitorischen Verträgen dargestellt werden, je nachdem, ob
Sie der Nutzer oder der Anbieter des Flurstücks sind. Sie können einen Ein-
heitswertbescheid als Objekt in einem kreditorischen Vertrag benutzen,
der einen Abgabenbescheid abbildet.
In der Liegenschaftsverwaltung von SAP RE, kurz LUM genannt (für Land LUM
Use Management), finden Sie zahlreiche Transaktionen zur Verwaltung von
Stammdatenobjekten, die es Ihnen erlauben, Ihre Liegenschaften analog
zum öffentlichen Liegenschaften- und Katasterwesen abzubilden. Abbil-
dung 1.62 zeigt einen Ausschnitt aus dem Menü mit den Stammdatentrans-
aktionen der Liegenschaftsverwaltung. Die Funktionen der Liegenschafts-
verwaltung wurden mit Blick auf die deutschen Gegebenheiten entwickelt,
daher finden Sie die Funktionen im Anwendungsmenü von SAP RE unter
Länderspezifika 폷 Deutschland 폷 Liegenschaftsverwaltung. Das Customizing
finden Sie in SAP RE unter Länderspezifische Einstellungen 폷 Deutschland 폷
Liegenschaftsverwaltung.
Abbildung 1.62 Ausschnitt aus dem Anwendungsmenü

zur Liegenschaftsverwaltung
Das zentrale Objekt der Liegenschaftsverwaltung ist das Flurstück. Der Flurstück
Schlüssel des Flurstücks besteht – der Hierarchie des »Automatisierten Lie-
genschaftsbuchs« (ALB) in Deutschland folgend – aus den Bestandteilen:
쐍 Lageschlüssel, zusammengesetzt aus Land, Region/Bundesland und
Gemarkung
쐍 Flurnummer
쐍 Flurstücksnummer

1 Verträge
Für den Einsatz außerhalb Deutschlands wurde zudem die Möglichkeit

geschaffen, statt des in Deutschland üblichen dreiteiligen Schlüssels einen
einteiligen Schlüssel zu verwenden.
Das Flurstück enthält im Wesentlichen Daten, die auch in den Liegen-
schaftskatastern verwaltet werden. Darüber hinaus können Sie zusätzliche
Informationen verwalten wie Adressen, Bemessungen, Infrastrukturdaten,
Partner, zugeordnete Objekte, vertragliche Nutzung, und Wiedervorlageda-
ten. Auf der Registerkarte Übersichten finden Sie wie üblich das objektbezo-
gene Reporting.
Fortführung Fortführungen bilden die Historie von Flurstücken ab. Flurstücke werden
z.B. im Zuge von Flurbereinigungen zusammengelegt oder aufgeteilt, die
Flurstücksfläche wird berichtigt oder die Nutzung geändert. In solchen Fäl-
len werden Fortführungen angelegt. Den wichtigsten Bestandteil der Fort-
führung finden Sie auf der Registerkarte Bestandsveränderung. Hier hinter-
legen Sie, welche Flurstücke vor und nach der Veränderung bestanden bzw.
bestehen. Sie haben hier auch die Möglichkeit, neue Flurstücke direkt aus
dem Dialog heraus anzulegen. Einflüsse auf andere Objekte, die Bezug zu
den betroffenen Flurstücken haben, können Sie über To-do-Listen abarbei-
ten, die automatisch auf der Basis von Registrierungen erzeugt werden.
Grundbuch In der Liegenschaftsverwaltung darf natürlich auch das Grundbuch nicht
fehlen. Die Abbildung in SAP RE entspricht im Wesentlichen dem Aufbau
der Grundbücher, wie sie bei den Grundbuchämtern in Deutschland ge-
führt werden. Die Stammdaten enthalten folgende Bestandteile:
쐍 das Bestandsverzeichnis, also eine Auflistung der zum Grundbuchblatt
gehörenden Grundstücke sowie Zu- und Abschreibungen
쐍 Abteilung I mit dem Ausweis der Eigentumsverhältnisse
쐍 Abteilung II mit Lasten und Beschränkungen
쐍 Abteilung III mit den Grundpfandrechten
Mithaftung Mithaftungen dienen dazu, Grundpfandrechte abzubilden, die sich über

mehrere Flurstücke erstrecken, die aber nicht zusammen auf einem Grund-
buchblatt erscheinen.
Grundstücks- Grundstücksverzeichnisse sind Stammdaten in SAP RE, die verschiedene
verzeichnis Arten von Verzeichnissen abbilden, die Einfluss auf die Nutzbarkeit und
Bewertung von Immobilien haben. Sie können hier hinterlegen:
쐍 Baulastenverzeichnisse
쐍 Bebauungspläne
쐍 Altlasten

쐍 Verunreinigungen
쐍 Schutzstellungen
In den Stammdaten des Einheitswertbescheides können Sie neben allgemei- Einheitswert-

nen Daten auf der Registerkarte Jahreswerte jährlich die Detaildaten des bescheid
Bescheides eintragen, insbesondere den Einheitswert, den Grundsteuer-

messbetrag und die Fläche des bewerteten Grundstückes. In einer weiteren
Registerkarte erfassen Sie die Feststellungsgrundlagen.
1.3.6 Instandhaltungsobjekte
Wenn Sie Hausbesitzer sind, wissen Sie allzu gut, dass am Haus immer
etwas zu machen ist. Kaum ist man eingezogen, tropft ein Wasserhahn, die
Heizung muss regelmäßig gewartet werden, damit sie nicht gerade dann
ausfällt, wenn es besonders kalt ist, und die Regenrinnen sind nach dem
herbstlichen Laubfall dringend zu säubern.
Regelmäßige Instandhaltung ist eine Aufgabe, die für Immobilienbesitzer
und -verwalter eine große Herausforderung ist. Die Prozesse der Instand-
haltung von Immobilien werden indes in SAP RE nicht abgebildet. SAP RE
nutzt hierfür vielmehr die Instandhaltungskomponente des SAP-Systems.
Um auf die Objekte der Instandhaltung direkt aus SAP RE zugreifen zu kön- Technische Plätze
nen, werden die technischen Objekte der Instandhaltung – technische und Equipments
Plätze und Equipments – mit den Immobilienobjekten verknüpft, z.B. mit

Gebäuden oder Mietobjekten in der Nutzungssicht oder Stockwerken in
der Architektursicht. Es ist möglich, beim Anlegen eines Stammdatenob-
jektes in SAP RE automatisch einen technischen Platz zu diesem Objekt
anzulegen. Auf Basis der Zuordnung der Instandhaltungsobjekte können
Sie dann in SAP RE aus dem Stammdatendialog heraus direkt Instandhal-
tungsmeldungen anlegen.
Weitere Informationen finden Sie im Customizing von SAP RE unter Über-
greifende Einstellungen zu Stammdaten und Vertrag 폷 Zuordnung von
Objekten anderer Komponenten und unter Stammdaten 폷 Architektonische
Sicht 폷 PM-Anbindung.
Sie haben in diesem Abschnitt die Stammdaten der Immobilienverwaltung
kennengelernt. Im Zusammenhang mit Verträgen sind wir insbesondere
auf die Stammdaten der Nutzungssicht, also auf Wirtschaftseinheiten,
Gebäude, Grundstücke und Mietobjekte, eingegangen. Diese Stammdaten-

1 Verträge
objekte werden vorrangig im kaufmännischen Bereich der Immobilienver-

waltung genutzt.
Sie haben die verschiedenen Mietobjekttypen kennengelernt: die Mietein-
heit (z.B. eine Wohnung), deren Bemessungen sich relativ selten ändern
und den Flächenpool mit den flexibel aus dem Flächenpool herausge-
schnittenen Mietflächen.
Mit den Stammdaten der architektonischen Sicht können Sie die tatsächli-
chen Gegebenheiten von Immobilienobjekten detailliert abbilden. So kön-
nen Sie z.B. Detailinformationen zu Gebäudeteilen, Etagen und Räumen im
Rahmen einer architektonischen Objekthierarchie im SAP-System erfassen.
1.4 RE-Navigator
Der RE-Navigator ist die zentrale Transaktion von SAP RE. Mit dem RE-Navi-
gator können Sie Stammdatenobjekte der Immobilienverwaltung, wie z.B.
Wirtschaftseinheiten, Gebäude, Mietobjekte, aber auch Verträge, Teilnah-
megruppen und Abrechnungseinheiten, Raumreservierungen, Stammda-
ten der Mietanpassung, der Fremdverwaltung und der Liegenschaftsver-
waltung, bearbeiten.
Transaktion RE80 Den RE-Navigator finden Sie im Menü von SAP RE unter Immobilienma-
nagement 폷 Stammdaten 폷 RE-Navigator. Alternativ können Sie auch Trans-
aktion RE80 (RE-Navigator) aufrufen.
Funktionen des Sie können aus dem RE-Navigator heraus neben der Bearbeitung einzelner
RE-Navigators Objekte auch Berichte des Informationssystems und Werkzeuge zur Aktua-
lisierung von Daten aufrufen, einmalige Buchungen initiieren oder Wieder-
vorlagen und Termine bearbeiten. Die verfügbaren Funktionen des RE-
Navigators sehen Sie in Abbildung 1.63.
Abbildung 1.63 RE-Navigator (Funktionen)
Wählen Sie in der Objektübersicht des RE-Navigators ein Objekt oder einen
Vertrag für die Bearbeitung aus, so wechselt das System in die Transaktion
zur Bearbeitung des jeweiligen Objektes.

1.4 RE-Navigator
Information: Funktionen des RE-Navigators

Der RE-Navigator verfügt über die folgenden Funktionen:
쐍 Objektübersicht (Bearbeitung von Immobilienstammdaten und
Verträgen)
쐍 Objektsuche (Suche nach Immobilienstammdaten und Verträgen)
쐍 Wiedervorlage (Bearbeitung von Wiedervorlagen für Immobilien-
objekte und Verträge)
쐍 Terminkalender (Anlegen und Bearbeiten von Terminen)
쐍 Informationssystem (diverse Auswertungen für SAP RE)
쐍 Werkzeuge (z.B. Bearbeiten von Raumreservierungen und permanen-
ten Raumbelegungen)
1.4.1 Aufbau des RE-Navigators

Der RE-Navigator besteht aus den folgenden Bereichen:
쐍 Auswahl der zur Verfügung stehenden Funktionen im linken oberen
Bildschirmbereich
쐍 Navigationsbereich im linken unteren Bildschirmbereich
쐍 Detailansicht im rechten Bildschirmbereich
쐍 Menüleiste im oberen Bildbereich
Abbildung 1.64 RE-Navigator (Transaktion RE80)
Abbildung 1.64 zeigt den Aufbau des RE-Navigators mit den beschriebenen
Bereichen.

1 Verträge
Funktion auswählen Im linken oberen Bildschirmbereich des RE-Navigators wählen Sie die
gewünschte Funktion aus. In Abhängigkeit von der gewählten Funktion
verändert sich der Navigationsbereich im linken unteren Bildschirmbe-
reich. Haben Sie die Objektübersicht ausgewählt, so zeigt der Navigations-
bereich die zu bearbeitenden Stammdatenobjekte bzw. Verträge. Arbeiten
Sie dagegen mit dem Infosystem, so sehen Sie im linken unteren Bild-
schirmbereich die zur Verfügung stehenden Auswertungen.
Navigationsbereich In der Detailanzeige im rechten Bildschirmbereich können Sie das ge-
ein- bzw. wünschte Stammdatenobjekt oder den gewünschten Vertrag bearbeiten.
ausblenden
Wenn Sie für die Objektbearbeitung die komplette Größe des Bildschirms
benötigen, können Sie über den Menüpfad Zusätze 폷 Navigationsbereich 폷
Navigationsbereich ein/aus den linken Bildschirmbereich, d.h. den Naviga-
tionsbereich, aus- und wieder einblenden.
Menüeintrag finden
Wenn Sie den Menüeintrag für das Ein- und Ausschalten des Navigations-
bereichs über den beschriebenen Menüpfad nicht finden können, kann das
z.B. an der Größe Ihres Bildschirmfensters liegen. Reicht der zur Verfügung
stehende Platz für die Anzeige aller Menüpunkte nicht aus, so werden
einige Menüpunkte dynamisch unter den Menüpunkt Mehr verschoben.
Sie finden den gesuchten Menüpunkt dann, indem Sie den Menüpunkt
Mehr und seine Untermenüs aufrufen.
1.4.2 Objekte bearbeiten

Objektübersicht In der Objektübersicht können Sie Stammdaten und Verträge von SAP RE
anlegen, ändern und anzeigen. Sie können dafür eine Objektart, wie z.B.
Wirtschaftseinheit oder Vertrag, auswählen und die zu bearbeitenden
Objekte oder Verträge über die Suchhilfe finden und einblenden. Zu jedem
Objekt werden in der Objektübersicht im linken Bildschirmbereich auch
die hierarchisch untergeordneten Objekte angezeigt.
Abbildung 1.65 zeigt eine Wirtschaftseinheit mit den zugehörigen Gebäu-
den und Mietobjekten in der Objektübersicht des RE-Navigators.
Wenn Sie sich im RE-Navigator die Stammdaten und Verträge eines Bu-
chungskreises anzeigen lassen, finden Sie in der Objektübersicht einen zu-
sätzlichen Knoten: Einmalige Buchungen. Von hier aus können Sie Bu-
chungsvorfälle aus Transaktion RERAOP (Einmalige Buchung) aufrufen
(siehe Abbildung 1.66). Im Transaktionsnamen steht RA für rental account-
ing, OP für one-time posting.

1.4 RE-Navigator
Abbildung 1.65 RE-Navigator (Objektübersicht)
Abbildung 1.66 RE-Navigator (einmalige Buchungen)
In der Objektübersicht finden Sie auch die Variante Meine Objekte (siehe Meine Objekte
Abbildung 1.67). Sie sehen in dieser Anzeigevariante alle Objekte, denen Sie
als Verantwortlicher zugeordnet sind. Das bedeutet, dass Sie diese Objekte
entweder angelegt haben oder dass die Objekte nachträglich Ihrem User
zugeordnet wurden.
Wenn Sie den Verantwortlichen zu einem Objekt ansehen oder ändern wol- Verantwortlicher
len, gehen Sie in den Stammdatendialog und rufen Sie im Menü Zusätze 폷
Benutzerdaten auf. Der Verantwortliche für ein Objekt ist eine rein techni-
sche Zuordnung, die nicht mit den Berechtigungen für die Bearbeitung
eines Objektes verbunden ist. Um die Objekte tatsächlich bearbeiten zu
können, benötigen Sie zusätzlich die entsprechenden Transaktions- und
Buchungskreisberechtigungen.

1 Verträge
Abbildung 1.67 RE-Navigator (Meine Objekte)
Verantwortliche Wie beschrieben, können Sie mit der Ansicht Meine Objekte die von Ihnen
Gruppe zu bearbeitenden Objekte und Verträge schnell und einfach erreichen.
Wenn mehrere Anwender für die Bearbeitung derselben Objekte oder Ver-
träge verantwortlich sind, benötigen Sie eine andere Darstellung im RE-
Navigator. In einem solchen Fall können Sie die Ansicht Objekte einer ver-
antwortlichen Gruppe nutzen. Sie legen dazu eine oder mehrere Gruppen
von Verantwortlichen an, denen Sie die einzelnen User zuordnen.
Die Transaktion RECARESPGROUP zur Pflege der verantwortlichen Gruppen
finden Sie im Anwendungsmenü von SAP RE unter Werkzeuge 폷 Laufende
Einstellungen und alternativ auch im Customizing von SAP RE im Menü-
punkt Werkzeuge. Legen Sie zunächst die Gruppe an. Anschließend ordnen
Sie der Gruppe die zugehörigen Anwender zu (siehe Abbildung 1.68).
Abbildung 1.68 Zuordnung von Anwendern zur verantwortlichen Gruppe
In Abbildung 1.68 sehen Sie die Zuordnung der Anwender zu einer verant-
wortlichen Gruppe.
Wenn Sie wie beschrieben die verantwortlichen Gruppen eingerichtet
haben, erscheint im RE-Navigator die Ansicht Objekte einer verantwortli-

1.4 RE-Navigator
chen Gruppe. In dieser Ansicht werden nun alle Objekte oder Verträge ange-
zeigt, für die einer der Anwender aus der Gruppe verantwortlich ist. Alle
Anwender, die der Gruppe angehören, können diese Objekte anzeigen und
bearbeiten. Auch in diesem Fall handelt es sich um eine technische Zuord-
nung, d.h., Sie benötigen auch hier die Berechtigungen für die Objektbear-
beitung.
Verantwortliche Gruppen
Angenommen, die Mietverträge für Mietobjekte Ihres Unternehmens am
Standort Musterstadt werden von einem Team gemeinsam bearbeitet.
Das Team besteht neben dem Teamleiter aus einem Vertragssachbearbei-
ter, einem Mitarbeiter der Mietenbuchhaltung und jeweils einem Sachbe-
arbeiter für die Mietanpassung und die Nebenkostenabrechnung. Die
Mietverträge werden vom Vertragssachbearbeiter angelegt. Somit ist der
Vertragssachbearbeiter den Mietverträgen bereits als Verantwortlicher
zugeordnet.
Die verantwortliche Gruppe MUSTERSTADT wird angelegt. Ihr gehören die
folgenden Anwender an:
쐍 der Teamleiter
쐍 der Vertragssachbearbeiter
쐍 der Mietenbuchhalter
쐍 der Sachbearbeiter für die Mietanpassung
쐍 der Sachbearbeiter für die Nebenkostenabrechnung
Alle Teammitglieder können sich nun die vom Vertragssachbearbeiter

angelegten Mietverträge in der Ansicht Objekte einer verantwortlichen
Gruppe ansehen bzw. diese bearbeiten.
1.4.3 Neue Objekte anlegen

Sie können mit dem RE-Navigator natürlich nicht nur bereits existierende Kontextmenü
Stammdaten und Verträge bearbeiten, sondern auch neue Objekte anlegen.
Wählen Sie dazu in der Objektübersicht die gewünschte Objektart aus, kli-
cken Sie auf die rechte Maustaste, und wählen Sie den Menüpunkt Anlegen.
Sie rufen damit den Dialog zum Anlegen des gewünschten Objektes auf. Sie
können neue Objekte anlegen, unabhängig davon, ob Sie sich in der An-
sicht Meine Objekte oder in einer anderen Ansicht innerhalb der Objekt-
übersicht des RE-Navigators befinden.

1 Verträge
Kontextmenü nutzen
Wir empfehlen Ihnen, im RE-Navigator mit den vielfältigen Möglichkeiten
des Kontextmenüs zu arbeiten.
Wenn Sie z.B. einen Vertrag zu einem bestimmten Mietobjekt anlegen
wollen, klicken Sie das Mietobjekt an, rufen Sie mit Klick auf die rechte
Maustaste das Kontextmenü auf, und wählen Sie den Eintrag Anlegen
Vertrag zu Mietobjekt. Auch untergeordnete Objekte, z.B. Mietobjekte zu
einem Gebäude, können Sie einfach und unkompliziert über das Kontext-
menü anlegen.
Testen Sie die Funktionen des Kontextmenüs, indem Sie ein Immobilien-
objekt oder einen Vertrag in der Objektübersicht des RE-Navigators aus-
wählen und das Kontextmenü per Klick auf die rechte Maustaste aufrufen.
Objekte kopieren Wenn Sie mithilfe des RE-Navigators neue Stammdatenobjekte oder Ver-
träge anlegen, können Sie einige hilfreiche Zusatzfunktionen nutzen. So
können Sie im RE-Navigator Objekte kopieren, indem Sie ein Objekt mar-
kieren und über das Kontextmenü die Funktion Kopieren auswählen. Im
daraufhin eingeblendeten Pop-up (siehe Abbildung 1.69) wählen Sie aus,
welche Attribute der Kopiervorlage in das neue Objekt übernommen wer-
den sollen.
Abbildung 1.69 Kopieren eines Vertrages (zu übernehmende Daten)

1.4 RE-Navigator
Erfassen Sie im Anschluss die noch fehlenden Daten des neuen Objektes,
wie z.B. die Bezeichnung, die Nummer des Objektes (im Fall der externen
Nummernvergabe) sowie weitere Attribute, in denen sich das neue Objekt
von der Kopiervorlage unterscheidet.
Haben Sie zu einem Gebäude bereits ein Mietobjekt angelegt, und wollen Objekte mit Drag &
Sie dieses Mietobjekt kopieren, so können Sie das Objekt auch mit Drag & Drop anlegen
Drop kopieren. Markieren Sie das Mietobjekt, ziehen Sie es auf das zugehö-
rige Gebäude, und lassen Sie es dort »fallen«.
Sie können auf diese Art und Weise auch mehrere Mietobjekte gleichzeitig
anlegen. Markieren Sie dazu mehrere Mietobjekte, und ziehen Sie diese
gemeinsam auf das gewünschte übergeordnete Objekt, in diesem Fall auf
das Gebäude. Insbesondere beim Anlegen von Testdaten können Sie hier-
mit viel Zeit sparen.
Sie können zwischen den verschiedenen Objekten, die Sie während eines Objektstapel
Aufrufs von Transaktion RE80 bearbeitet haben, navigieren. und Merkliste
Nutzen Sie dazu den Menüpunkt Objektstapel anzeigen. Über den Menü-
punkt Merkliste anzeigen können Sie sich eine Liste der zu bearbeitenden
Objekte oder Verträge anlegen.
Korrespondenz aufrufen
Sie haben in der Objektübersicht ein Immobilienobjekt oder einen Vertrag
zur Bearbeitung ausgewählt. In der Menüleiste im oberen Bildschirmbe-
reich können Sie über den Menüpfad Mehr 폷 Vertrag 폷 Drucken mehrere
Korrespondenzfunktionen aufrufen.
Abbildung 1.70 Aufruf der Korrespondenz zu einem Vertrag
Sie sehen im Menüpfad in Abbildung 1.70, dass Sie bei der Auswahl der Kor-
respondenz zwischen dem Drucken mit Office-Anwendung und der Korres-
pondenz mit SAP Smart Forms bzw. Adobe (Menüpunkt Drucken) wählen
können.

1 Verträge
Korrespondenz mit Wenn Sie den Menüpunkt Drucken aufrufen, können Sie, wie Abbildung 1.71
SAP Smart Forms zeigt, zwischen den für den Vertrag zur Verfügung stehenden Korrespon-
bzw. Adobe
denzanwendungen und Korrespondenzvorfällen auswählen.
Abbildung 1.71 Korrespondenzanwendungen und -vorfälle zum Vertrag
Stammdatenblatt Sowohl für Immobilienobjekte als auch für Verträge können Sie ein Stamm-
datenblatt erstellen. Dabei handelt es sich um einen Korrespondenzvorfall,
der die wichtigsten Details des jeweiligen Objektes bzw. Vertrages in über-
sichtlicher Form darstellt.
Die Korrespondenz kann entweder mit SAP Smart Forms oder als PDF-
basierte Korrespondenz mit Adobe erstellt werden. In Kapitel 7, »Kun-
denspezifische Erweiterungen und Anpassungen«, finden Sie Erläuterun-
gen zu den Funktionen und Einstellungen zur Korrespondenz.
Office-Anwendung Parallel zur Korrespondenz mit SAP Smart Forms oder Adobe können Sie
(Microsoft Word) aus dem RE-Navigator auch Individualkorrespondenz mit Microsoft Word
erstellen. Dabei können Sie vordefinierte Templates benutzen, die Sie den
Korrespondenzanforderungen Ihres Unternehmens entsprechend gestal-
ten. Beim Aufruf der Individualkorrespondenz ergänzen Sie die Templates
um die notwendigen Textpassagen und drucken den Brief aus bzw. legen
ihn mit Bezug zum Immobilienobjekt bzw. zum Vertrag im Filesystem ab.
Objektstatus bearbeiten
Die Stammdaten und Verträge der Immobilienverwaltung sind an die Sta-
tusverwaltung innerhalb des SAP-Systems angeschlossen. Das bedeutet,
dass Objekte zunächst angelegt werden und dann für die Nutzung als Kon-
tierungsobjekt freigegeben oder aktiviert werden können. Wenn Sie einen
Vertrag angelegt haben und diesen aktivieren möchten, können Sie dies
direkt in der Vertragsbearbeitung tun. Sie können den Vertrag aber auch im
RE-Navigator markieren und über die Funktion Status ändern 폷 Aktivieren
des Kontextmenüs die gewünschte Statusänderung vornehmen.

1.4 RE-Navigator
Alternativ dazu können Sie auch die Funktion Arbeitsvorrat des RE-Naviga- Arbeitsvorrat
tors nutzen. Mit dieser Funktion können Sie Objekte aktualisieren und den
Status von Objekten bearbeiten. Sie können Ihren persönlichen Arbeitsvor-
rat oder den Arbeitsvorrat Ihrer verantwortlichen Gruppen aufrufen. Ein
Beispiel hierfür sehen Sie in Abbildung 1.72.
Abbildung 1.72 RE-Navigator (Arbeitsvorrat)
Alternativ zum Aufruf über den RE-Navigator können Sie den Arbeitsvorrat
auch über Transaktion RECARG (Objekte aktualisieren) bearbeiten. Sie fin-
den diese Transaktion über den Menüpfad Flexibles Immobilienmanage-
ment 폷 Werkzeuge 폷 Arbeitsvorrat 폷 Objekte aktualisieren. Im Transaktions-
namen steht CA für cross application und RG für registration.
Beispiele: Funktionen des Arbeitsvorrats

Die folgende Übersicht zeigt Ihnen einige Beispiele für Aktivitäten, die Sie
mit dem Arbeitsvorrat ausführen können:
쐍 Aktivierung von Verträgen
쐍 Adressänderungen für untergeordnete Objekte, wenn sich die Adresse
des übergeordneten Objektes ändert
쐍 Aktualisierung von Nutzungsobjekten, wenn sich Attribute der zuge-
ordneten architektonischen Objekte ändern
쐍 Aktualisierung von Finanzstromsätzen
쐍 Änderung von Vertragskonditionen auf der Basis geänderter Bemes-
sungsgrundlagen
쐍 Änderung der Anlagenstammdaten für Right-of-Use-Anlagen bei
bewertungsrelevanten Verträgen
Natürlich können Sie Statusänderungen wie die Aktivierung oder Deakti- Mehrere Objekte im
vierung eines Vertrages auch direkt bei der Bearbeitung dieses Vertrages Arbeitsvorrat
bearbeiten
vornehmen. Nutzen Sie für eine solche Statusänderung dagegen den
Arbeitsvorrat, so können Sie nicht nur ein Objekt, sondern gleichzeitig
mehrere Objekte bearbeiten.

1 Verträge
Objekte ohne Archivierung löschen

Objekte löschen Sie können mit dem RE-Navigator nicht mehr benötigte Stammdaten und
Verträge löschen. Diese Funktion ist insbesondere für nicht benötigte oder
versehentlich angelegte Daten in Testsystemen vorgesehen.
Im Customizing muss dazu das Löschen von Objekten erlaubt sein. Um das
Löschen zu ermöglichen, markieren Sie über den Customizingpfad im
SAP RE Werkzeuge 폷 Löschen von Immobilienobjekten ohne Archivierung
das Kennzeichen Löschen möglich für die gewünschten Objektarten.
Voraussetzungen Voraussetzung für das Löschen von Objekten ist, dass die zu löschenden
Objekte nicht in Buchungen verwendet wurden und es keine untergeord-
neten Objekte gibt. Erläuterungen zu den genauen Bedingungen für das
Löschen ohne Archivierung finden Sie in der Customizingdokumentation.
Das Löschen von Objekten wird im SAP-System protokolliert. Wenn Sie
bereits produktiv genutzte Objekte aus dem SAP-System entfernen müs-
sen, nutzen Sie dazu bitte die Funktionen der Archivierung von Immobili-
enobjekten und Verträgen.
1.4.4 Personalisierung des RE-Navigators

Im vorigen Abschnitt haben wir beschrieben, wie Sie mit den Ansichten
Meine Objekte oder Objekte meiner Gruppe arbeiten können. Zusätzlich
stehen Ihnen weitere Möglichkeiten zur Verfügung, den RE-Navigator Ih-
ren Anforderungen entsprechend einzustellen.
Favoriten Da wären zunächst die Favoriten. Sie können die Stammdatenobjekte oder
Verträge, mit denen Sie regelmäßig arbeiten, als Favoriten speichern. Dazu
wählen Sie die relevanten Objekte aus und markieren diese mit Klick auf
den Button (Favoriten) als Favoriten.
Layout Sie können sich im RE-Navigator ein persönliches Layout einstellen, in dem
ausschließlich die von Ihnen zu bearbeitenden Objektarten angezeigt wer-
den. Klicken Sie dazu auf den Button (Layout) im Navigationsbereich
des RE-Navigators, und wählen Sie den Menüpunkt Bearbeiten. Erfassen Sie
nun einen Namen für Ihr Layout, und wählen Sie die gewünschten Einstel-
lungen.
Sie können im Layout auf der Registerkarte Allgemein u.a. folgende Einstel-
lungen definieren:
쐍 Knoten mit nicht vorhandenen untergeordneten Objekten ausblenden
쐍 Knoten nicht aktiver (Sub-)Applikationen
쐍 maximale Anzahl der anzuzeigenden Objekte festlegen

1.4 RE-Navigator
Zu einzelnen Objektarten können Sie auf der Registerkarte Einstellungen zu

Objekten u.a. die folgenden Festlegungen treffen:
쐍 Verträge nach Vertragsart gruppieren
쐍 Mietobjekte nach Mietobjektart gruppieren
쐍 Objekte mit Löschvormerkung ausblenden
쐍 beendete Objekte ausblenden
Abbildung 1.73 Layout (Gruppierung von speziellen Objektarten)
Abbildung 1.73 zeigt einen Ausschnitt aus den Einstellungen des RE-Naviga-
tors zur Gruppierung spezieller Objektarten, während Abbildung 1.74 die
Gruppierung von Verträgen nach Vertragsart in der Objektübersicht des
RE-Navigators demonstriert.
Abbildung 1.74 Gruppierung von Verträgen nach Vertragsart
Auf der Registerkarte Anzeigefilter können Sie festlegen, ob zu den einzel- Anzeigefilter
nen Objektarten untergeordnete Objekte angezeigt werden sollen und ob
die für die einzelnen Objekte relevanten Prozesse (wie z.B. die Kündigung
oder Verlängerung von Verträgen) oder Übersichten aus dem Navigations-
bereich des RE-Navigators heraus aufgerufen werden sollen.
Wenn Sie die notwendigen Einstellungen vorgenommen haben, sichern Sie
das Layout, und wählen Sie es dann im Menüpunkt Bearbeiten im Navigati-
onsbereich des RE-Navigators aus. Rufen Sie im Anschluss daran den RE-
Navigator erneut auf. Das von Ihnen angelegte Layout wird nun für die
Objektanzeige und -bearbeitung verwendet.

1 Verträge
Objekte anlegen
Angenommen, Sie haben, wie eben beschrieben, ein Layout für den RE-Navi-
gator angelegt und dabei festgelegt, dass Knoten ohne untergeordnete
Objekte ausgeblendet werden sollen. Wie legen Sie nun aber neue Objekte
einer bestimmten Objektart an, wenn der Knoten zu dieser Objektart aus-
geblendet ist, da ja noch keine Objekte vorhanden sind? In der Anzeige
Meine Objekte ist immer der Knoten Objekte von (Ihr Username) vorhan-
den. Wählen Sie aus dem Kontextmenü dieses Knotens die gewünschte
Objektart aus, und legen Sie auf diese Weise die benötigten Objekte an.
RE-Navigator: Über den Menüpfad Zusätze 폷 Einstellungen können Sie unabhängig vom
weitere Layout weitere Einstellungen für den RE-Navigator festlegen. Insbesondere
Einstellungen
können Sie hier bestimmen, ob Fehlerlisten in einem eigenen Fenster ange-
zeigt werden sollen oder ob das System nach dem Ändern von Objektdaten
im Anzeige- oder im Änderungsmodus bleiben soll. Abbildung 1.75 zeigt
den zugehörigen Ausschnitt aus den Einstellungen des RE-Navigators.
Abbildung 1.75 Einstellungen zur Anzeige der Objektbearbeitung
Einstellungen für den RE-Navigator vorbelegen

In Abschnitt 1.4.4, »Personalisierung des RE-Navigators«, haben Sie erfah-
ren, wie Sie sich ein persönliches Layout für die Anzeige der Stammdaten
und Verträge im RE-Navigator anlegen können. Wie können Sie ein solches
Layout für alle Anwender in Ihrem Unternehmen oder in Ihrer Abteilung
voreinstellen?
Transaktion Sie nutzen dafür Transaktion SPERS_MAINT (Bearbeitung von Personalisie-
SPERS_MAINT rungsobjekten). Wenn Sie die Transaktion aufgerufen haben, wählen Sie im
Menü System den Menüpfad Personalisierung 폷 Objekte bearbeiten. Dort
markieren Sie den Eintrag RECA_WB_BROWSER_LAYOUT. Zu diesem Ein-
trag legen Sie ein Layout an. Beginnt der Name eines Layouts mit einer Null,
so kann dieses von allen Anwendern verwendet werden.

1.4 RE-Navigator
1.4.5 Weitere Funktionen

Neben der Bearbeitung von Stammdatenobjekten und Verträgen aus
SAP RE steht Ihnen mit dem RE-Navigator noch eine ganze Reihe weiterer
Funktionen zur Verfügung. Einige dieser Funktionen werden wir Ihnen im
folgenden Abschnitt vorstellen.
Informationssystem aufrufen
Aus dem RE-Navigator können Sie vielfältige Auswertungen aus dem Infor-
mationssystem von SAP RE aufrufen. Dazu wählen Sie zunächst im oberen
linken Bildschirmbereich den Menüpunkt Informationssystem aus. Im
Navigationsbereich des RE-Navigators können Sie dann in einer Baumstruk-
tur aus den verfügbaren Auswertungen die gewünschte auswählen. Es ste-
hen u.a. Auswertungen für Stammdaten, Verträge, Bemessungen und
Konditionen sowie aus den Bereichen Buchhaltung, Mietanpassung, Neben-
kostenabrechnung, Umsatzabrechnung und Controlling zur Verfügung.
Abbildung 1.76 RE-Navigator (Infosystem)
Einen Ausschnitt aus den verfügbaren Auswertungen können Sie in Abbil-

dung 1.76 sehen. Wenn Sie aus dem Navigationsbereich eine Auswertung
aufrufen, startet das SAP-System die entsprechende Transaktion aus dem
Informationssystem von SAP RE. Sie erreichen diese Transaktionen auch
aus dem Menüpunkt Informationssystem von SAP RE oder aus dem Unter-
menü Informationssystem des jeweiligen Bereiches (z.B. Flexibles Immobi-
lienmanagement 폷 Buchhaltung).
Wiedervorlagen
Wiedervorlagen für Verträge haben Sie in Abschnitt 1.1.2, »Verträge bearbei-
ten«, kennengelernt. Sie können Wiedervorlagen natürlich auch für weitere
Stammdatenobjekte von SAP RE verwenden. Wählen Sie dazu auf der Regis-
terkarte Wiedervorlage des betreffenden Objektes eine Wiedervorlageregel.
In der Funktion Wiedervorlage des RE-Navigators können Sie anschließend

1 Verträge
sowohl eigene Wiedervorlagetermine als auch die einer verantwortlichen

Gruppe oder die anderer Benutzer überprüfen, Notizen dazu erfassen und
die Termine als erledigt markieren. Für die Bearbeitung von Wiedervorlage-
terminen anderer Benutzer benötigen Sie natürlich die entsprechenden
Berechtigungen.
Terminkalender
In der Funktion Terminkalender des RE-Navigators können Sie Einzelter-
mine oder Terminserien anlegen und bearbeiten. Sie können aus verschie-
denen Terminarten wählen, Teilnehmerlisten zu Terminen anlegen und
Notizen zu den einzelnen Terminen erfassen.
Werkzeuge
Im RE-Navigator stehen Ihnen zudem verschiedene Werkzeuge zur Verfü-
gung. Dabei geht es insbesondere um Werkzeuge aus dem Bereich der
Raumreservierung und der permanenten Raumbelegung. So können Sie
aus dem RE-Navigator heraus z.B. die Kosten von Raumreservierungen und
Raumbelegungen buchen oder die zu einer Raumreservierung gehörenden
Dienstleistungen bestätigen.
Der RE-Navigator stellt Ihnen eine Vielzahl von Funktionen für die Bearbei-
tung von Stammdaten und Verträgen zur Verfügung. Mit der Anzeige
Meine Objekte bzw. Objekte einer verantwortlichen Gruppe können Sie die
Objekte, für die Sie verantwortlich sind, schnell und einfach erreichen. Über
das Kontextmenü zu den einzelnen Objekten und Verträgen stehen Ihnen
viele zusätzliche Funktionen zur Verfügung.
Ergänzend zur Objektbearbeitung haben Sie im RE-Navigator die Möglich-
keit, zahlreiche Auswertungen aus dem Informationssystem von SAP RE
aufzurufen, Wiedervorlagen zu bearbeiten und weitere Werkzeuge zu nut-
zen. Sie können den RE-Navigator als zentralen Einstiegspunkt für die
Objektbearbeitung in SAP RE nutzen.

Kapitel 2
Konditionen
Zu welchen Konditionen? Das ist die entscheidende Frage in Vertragsver-
handlungen. SAP RE bietet Ihnen umfassende Möglichkeiten, Vertragskon-
ditionen abzubilden. Erfahren Sie, wie Konditionen in SAP RE angelegt und
über die Laufzeit des Vertrages angepasst werden können.
Wenn in SAP RE von Konditionen eines Vertrages gesprochen wird, geht es

nicht um Konditionen im weiteren Sinne wie etwa Absprachen über Kündi-
gungs- und Verlängerungsmöglichkeiten oder Regelungen über die Reno-
vierung, sondern um Vertragskonditionen im engeren, monetären Sinne.
Es geht also darum, wie viel der Vertragsnehmer dem Vertragsgeber für
die Nutzung des Vertragsobjekts zu zahlen hat. Diese Vertragskonditionen
bzw. die auf ihrer Grundlage generierten Finanzströme bilden die Basis für
periodische Buchungen zum Vertrag (Sollstellungen für debitorische Ver-
träge bzw. Habenstellungen für kreditorische Verträge).
2.1 Konditionen und Finanzströme

Im Zusammenhang mit Vertragskonditionen spielen folgende Aspekte
eine Rolle:
쐍 Aus welchen Bestandteilen setzt sich die Miete bzw. das Nutzungsentgelt
zusammen?
쐍 Wie hoch ist der zu zahlende Betrag? Ist es ein fixer Betrag, oder wird er
berechnet, und auf welchen Grundlagen?
쐍 Wie oft und zu welchen Terminen ist der Betrag fällig?
쐍 Wer ist zahlungspflichtig?
쐍 Ist Steuer auf den Betrag zu berechnen, und wie hoch ist diese?
Diese Aspekte werden in SAP RE durch Konditionsarten mit ihren Berech-

nungsvorschriften, Rhythmusklauseln und Buchungsklauseln abgebildet.

2 Konditionen
2.1.1 Konditionen anlegen

In diesem Abschnitt zeigen wir Ihnen, wie Sie Konditionen im SAP-System
anlegen.
Konditionen eines Mietvertrages

Die Mieterin Marion Magnolie hat bei der Wohnungsbaugesellschaft
»Schöner Wohnen« eine Wohnung gemietet, die vor Kurzem modernisiert
wurde. Sie zahlt 340 EUR Miete und 87 EUR Modernisierungszuschlag sowie
63 EUR Vorauszahlung für Nebenkosten. Aufgrund von Lärmbelästigungen
durch Handwerkerarbeiten wurden der Mieterin im Februar 100 EUR ein-
malig als Mietminderung zugestanden. Da die Arbeiten dann doch länger
andauerten, wurde später für den Zeitraum von März 2017 bis August 2017
eine Mietminderung in Höhe von 10 % auf die Grundmiete inklusive Moder-
nisierungszuschlag vereinbart.
Zusätzlich hat die Mieterin einen Kleingarten gepachtet, der mit dem glei-
chen Mietvertrag abgebildet wird. Die Pacht beträgt 2,50 EUR pro Jahr pro
Quadratmeter Gartenfläche. Auch für den Kleingarten werden Nebenkos-
ten abgerechnet. Die Vorauszahlung beträgt monatlich 5 EUR. Sie ist jähr-
lich am 1. Januar im Voraus mit der Pacht zu zahlen.
Abbildung 2.1 Registerkarte »Konditionen« im Vertrag

In Abbildung 2.1 sehen Sie die Registerkarte Konditionen im Vertrag mit

den Konditionen, die im Beispiel beschrieben sind. Die Registerkarte teilt
sich in ein Übersichtsbild oben – mit der Liste der Konditionen – und ein
Detailbild zur Kondition. Schauen Sie sich die Spalten in der Übersicht in
Abbildung 2.1 an.
Jede Kondition bezieht sich auf ein Objekt des Vertrages (Registerkarte Berechnungsobjekt
Objekte oder auf den Vertrag insgesamt. Dieses Objekt wird im Zusammen-
hang mit der Kondition Berechnungsobjekt genannt (Spalte Berechnungs-
objekt). Sie können das Berechnungsobjekt austauschen, indem Sie im
Detailbild der Kondition auf den Button (Objekt tauschen) klicken. Sie
bekommen dann – wie auch beim Neuanlegen einer Kondition – eine Aus-
wahl der verfügbaren Berechnungsobjekte, wie in Abbildung 2.2 gezeigt.
Abbildung 2.2 Auswahl der Berechnungsobjekte
In der Spalte Zweck in Abbildung 2.1 ist der Konditionszweck dargestellt. Konditionszweck
Der Konditionszweck bestimmt, ob die Kondition gebucht werden soll
(Buchmiete) oder nicht (statistische Kondition). Sie sehen in der informato-
rischen Spalte Stat.Kon, dass die Kondition mit dem Zweck »Marktmiete«
als statistisch gekennzeichnet ist. Diese Angabe dient nur zu Vergleichs-
zwecken, und der Betrag wird nicht gebucht. Alle anderen Konditionen wer-
den gebucht. Der Konditionszweck bestimmt, ob die Kondition einmalig
(»Buchmiete einmalig«) oder periodisch (»Buchmiete«) gebucht wird. Im
Beispiel ist die Mietminderung in Höhe von 100 EUR einmalig.
Die Art der Kondition wird über die Konditionsart angegeben. In unserem Konditionsart
Beispiel werden die Konditionsarten »Grundmiete«, »Modernisierungszu-
schlag«, »Vorauszahlung für Betriebskosten«, »Pacht« und »Mietminde-
rung« verwendet. Sie können eine Konditionsart in einem Vertrag mehrfach
für den gleichen Zeitraum verwenden, wenn sich die Konditionen im
Berechnungsobjekt oder im Konditionszweck unterscheiden. Im Beispiel in
Abbildung 2.1 kommt die Konditionsart »VZ Betriebskosten« (VZ = Voraus-
zahlung) zweimal vor, einmal für das Berechnungsobjekt »Wohnung«, das
andere Mal für das Berechnungsobjekt »Kleingarten«.

2 Konditionen
Berechnungs- In der Spalte Berechnungsvorschrift, die sich im Detailbild als Feld Vor-
vorschrift und schrift wiederfindet, ist festgelegt, wie die Kondition zu ermitteln ist. Am
Einheitspreis
einfachsten ist die Angabe eines Festpreises. Sie können aber auch einen
Preis pro Flächeneinheit angeben oder eine andere Regel, wie die Konditi-
onsbeträge zu ermitteln sind. Für die Berechnung wird der Inhalt des Feldes
Einheitspreis herangezogen. Er enthält in unserem Beispiel im Fall der
Grundmiete den Festpreis und im Fall der Pacht den Quadratmeterpreis
Abbildung 2.3 Kondition mit m2-Preis als Berechnungsvorschrift
Für die Berechnung werden meist weitere Angaben benötigt, z.B. auf Basis
welcher Bemessung (Wohnfläche, Gartenfläche, Gesamtfläche) des Berech-
nungsobjektes der Gesamtpreis zu ermitteln ist. Diese Festlegungen wer-
den im Customizing der Berechnungsvorschrift getroffen und auf der
Registerkarte Berechnung zur Vertragskondition ergänzt. Für die Berech-
nung nach Quadratmeter Gartenfläche sind keine weiteren Angaben im
Vertrag notwendig, wie Abbildung 2.4 zeigt. Für diese Berechnungsvor-
schrift wurde im Customizing festgelegt, welche Bemessungsart des Miet-
objektes der Berechnung zugrunde zu legen ist. In der Tabelle in Abbildung
2.4 unten sehen Sie, dass als Berechnungsgröße 185 m2 ermittelt wurden.
Hieraus wurde durch Multiplikation mit dem Einheitspreis der Gesamtbe-
trag der Kondition ermittelt.
Abbildung 2.4 Registerkarte »Berechnung« mit Vorschrift m2-Preis

Berechnungsvorschriften werden im Customizing von SAP RE unter Kon-

ditionen und Bewegungen 폷 Berechnungs- und Verteilungsvorschriften 폷
Berechnungsvorschriften angelegt. Sie können auf der Basis einer Vielzahl
von fest programmierten Berechnungsvorschriften (interne Berechnungs-
vorschriften) im Customizing eigene Berechnungsvorschriften anlegen
(externe Berechnungsvorschriften) und diese in den Konditionen des Vertra-
ges verwenden. Sie können für jede dieser Vorschriften festlegen, welche
Bemessungsarten der Berechnung zugrunde zu legen sind. Je nach Art der
Berechnungsregel können bzw. müssen Sie dann im Vertrag weitere Anga-
ben zur Berechnung machen. Diese Angaben finden Sie auf der Register-
karte Berechnung, so auch im Beispiel der Mietminderungskondition.
Abbildung 2.5 Berechnung einer Mietminderungskondition
In Abbildung 2.5 sehen Sie, wie die Mietminderungskondition abgebildet ist. Mietminderung
Es wird im Feld Vorschrift die externe Berechnungsvorschrift »E3 %-Anteil berechnen
Konditionsgruppe« benutzt. Der Einheitspreis wird durch diese Berech-

nungsvorschrift als prozentualer Anteil interpretiert (Feld %Anteil). Im Bei-
spiel soll die Mietminderung 10 % von allen Konditionen des Berechnungs-
objektes betragen, die den Konditionszweck »A Buchmiete« haben und die
der Konditionsgruppe »MIND Grundmiete inkl. Zuschläge« angehören. Die
Konditionsgruppe MIND wurde im Customizing definiert und enthält die
Konditionsarten Grundmiete und Modernisierungszuschlag. Folgerichtig er-
gibt sich eine Mietminderung in Höhe von 42,70 EUR, das entspricht 10 %
der Summe aus 340 EUR und 87 EUR. Konditionsgruppen werden weiter un-
ten im Zusammenhang mit dem Customizing erläutert. Die Definition der
Konditionsgruppe für dieses Beispiel sehen Sie in Abbildung 2.23.
Rhythmusklausel
Nachdem Sie die Konditionen mit den richtigen Beträgen versorgt haben,
stellt sich die Frage, wie Sie die unterschiedlichen Zahlungsperioden (Miete
monatlich, Pacht jährlich) abbilden können.

2 Konditionen
Rhythmusklausel
Die Festlegung des Zahlungsrhythmus erfolgt im Vertrag über Rhythmus-
klauseln. Die Rhythmusklausel legt die Zahlweise (monatlich, jährlich) und
den Zahltermin (vorschüssig, mittelschüssig, nachschüssig) fest. Unser Ver-
trag benötigt drei Rhythmusklauseln:
쐍 für die Wohnungsmiete: monatlich fällig am dritten Werktag
쐍 für die Pacht: jährlich fällig am 1. Januar
쐍 für die Nebenkosten zur Pacht: jährlich fällig zum 1. Januar, wobei die
Höhe der Nebenkosten zwar monatlich angegeben wurde, die Zahlung
aber jährlich erfolgt
Rhythmusklauseln legen Sie im Vertrag auf der Registerkarte Buchungspa-

rameter an. Klicken Sie auf den Button (Klausel anlegen), und wählen
Sie Rhythmus. Erfassen Sie hier die notwendigen Angaben, wie im Beispiel
in Abbildung 2.6 gezeigt.
Abbildung 2.6 Beispiel für eine Rhythmusklausel
Rhythmus In den Feldern Rhythmus und in geben Sie an, wie die Zahlung getaktet wird
– hier also eine Zahlung pro Jahr. Der Eintrag »Januar« im Feld Rhythmusbe-
ginn bedeutet, dass der Zahlungsrhythmus immer im Januar anfängt.
Wenn der Vertrag erst im April beginnt, wird auf diese Weise die Miete im
ersten Jahr für April bis Dezember berechnet und ab dem zweiten Jahr
immer von Januar bis Dezember. Falls die Miete immer von April bis April
berechnet werden soll, stellen Sie den Rhythmusbeginn auf »Beginn der
Kondition« ein.
Anteilige Perioden Über das Feld Zeitanteilig legen Sie fest, ob für angebrochene Zeiträume am
Mietbeginn oder -ende anteilige Zahlungen vereinbart wurden oder ob
immer der Betrag für die gesamte Periode zu bezahlen ist. Die Berech-
nungsmethode (Feld Berech.Meth.) legt fest, wie die zeitanteilige Berech-
nung erfolgt: mit 30 Tagen pro Monat oder taggenau.

Das Feld Betragsbezug legt fest, wie der Betrag, den Sie für die Kondition Monatsbetrag
angegeben haben, zu verstehen ist. Im Beispiel wurde »Monatsbetrag« ange- angeben, aber
jährlich zu zahlen
geben. Die Vorauszahlung der Nebenkosten für den Kleingarten beträgt
5 EUR pro Monat und wurde so auch in der Kondition angegeben, die Zah-
lung erfolgt aber in einer Summe pro Jahr (60 EUR, Felder Rhythmus und in).
Die Felder Zahlweise und Fälligkeit (+/-) bestimmen, wann genau die Zah- Fälligkeit
lung für eine Periode fällig ist. Im Beispiel wurde die Zahlweise »Vorschüs-
sig« gewählt, d.h., die Zahlungen finden jeweils am Beginn der Berech-
nungsperiode statt. Durch Addieren oder Subtrahieren von Tagen gemäß
der Fälligkeitsregel lässt sich die Fälligkeit dann verschieben – z.B. auf den
dritten Werktag des Monats.
Das Feld Feste Perioden benötigen Sie für die Abbildung von Jahresmieten, Quarter-Days
bei denen innerhalb des Jahres mehrere jeweils gleich hohe Teilzahlungen
geleistet werden. Die Termine können unregelmäßig über das Jahr verteilt
sein, sodass die Zeiträume zwischen den Zahlungszeitpunkten ungleich
lang sind – dennoch wird an jedem der Zahlungstage immer der gleiche
Anteil der Jahresrate fällig. Diese Zahlweise ist z.B. in Großbritannien üblich,
die Zahlungstermine werden dort Quarter-Days genannt.
Um festzulegen, welche Rhythmusklausel für welche Kondition gilt, wech- Rhythmusklausel
seln Sie auf die Registerkarte Konditionen und dort auf die Registerkarte auf Kondition
anwenden
Klauseln. Ordnen Sie die Nummer der Rhythmusklausel der jeweiligen
Kondition zu (siehe Abbildung 2.7).
Abbildung 2.7 Zuordnung der Rhythmusklausel zur Kondition
Buchungsklausel
Es bleibt die Frage zu klären, wer die Kondition zahlt und wie die Steuern
berechnet werden. Hierfür wird die Buchungsklausel benutzt, die der Kon-
dition zugeordnet ist. In Abbildung 2.7 sehen Sie, dass das Feld Buchungen
auf der Registerkarte Klauseln leer ist. Dieses Feld dient der Zuordnung der
Buchungsklausel zur Kondition. Dass das Feld leer ist, bedeutet aber keines-

2 Konditionen
falls, dass hier keine Buchungsklausel zugeordnet ist. Vielmehr ist – Sie
sehen es am Text <Standard> – hier die Standard-Buchungsklausel mit dem
leeren Schlüssel (Schlüssel SPACE) zugeordnet. Sie können sich diese
Buchungsklausel entweder auf der Registerkarte Klauseln ansehen oder
direkt hier per Klick auf den Button (Klausel anzeigen bzw. ändern) in die
Buchungsklausel wechseln. Abbildung 2.8 zeigt die Buchungsklausel.
Abbildung 2.8 Beispiel für eine Buchungsklausel
Steuer, Partner und Die Buchungsklausel enthält alle Angaben, die für die Buchung der Kondi-
Bankverbindungen tion notwendig sind, insbesondere das Feld Partner für denjenigen, der die
Zahlung leistet bzw. erhält, und die Informationen zur Steuerberechnung
in den Feldern Steuerart, Brutto, Steuergruppe. Das Feld Steuerart enthält
die Information, ob Vorsteuer oder Ausgangssteuer gebucht wird. Im Feld
Steuergruppe ist die Höhe der Steuer verschlüsselt. Auf Details zur Ermitt-
lung der Steuerbeträge gehen wir in Abschnitt 3.1, »Periodisches Buchen«,
ein. Wenn Sie das Feld Brutto markieren, wird der Einheitspreis der Kondi-
tion als Bruttowert interpretiert.
2.1.2 Finanzströme generieren

Partnerfinanzstrom
Mit den Daten der Konditionen, der Rhythmusklausel und der Buchungs-
klausel kann das System nun einen Finanzstrom aufbauen. Der Finanz-
strom stellt den Plan dar, in welchem Rhythmus welche Zahlungen fällig
sind. Er wird zur Unterscheidung des weiter unten erläuterten Objektfi-
nanzstroms Partnerfinanzstrom (oder auch Zahlungsfinanzstrom) genannt.
Der Finanzstrom bildet die Grundlage der periodischen Buchungen, die wir
in Abschnitt 3.1, »Periodisches Buchen«, besprechen.
Finanzstrom Um den Finanzstrom anzuzeigen, wechseln Sie auf die Registerkarte Kondi-
anzeigen tionen, und klicken auf einen der Buttons (Finanzstrom anzeigen)

oder (Finanzstrom simulieren). Solange der Vertrag noch inaktiv

ist, können Sie den Finanzstrom nur simulieren. Sie kommen aus der
Finanzstromanzeige in die Anzeige der Konditionen zurück, indem Sie auf
den Button (zurück zu den Konditionen) klicken.
Abbildung 2.9 Finanzstrom zum Beispielvertrag
Abbildung 2.9 zeigt einen Ausschnitt aus dem Finanzstrom zum Beispielver- Plan-Sätze
trag. Sie sehen hier, dass zu jeder Buchkondition für den jeweiligen Zeitraum
ein Datensatz erzeugt wird, ein Plan-Satz für die periodische Buchung. Plan-
Sätze werden mit dem Status-Icon (noch zu buchen) gekennzeichnet.
Zur Erinnerung: Die Rhythmusklausel bestimmt den Rhythmus der Zah- Perioden und
lungen und die Fälligkeit. Für jede Periode, die der Rhythmus vorgibt, wird Fälligkeiten
ein Plan-Satz erzeugt. Wie Sie in Abbildung 2.9 sehen, sind die Wohnungs-
mieten jeweils für Monatsperioden berechnet (Felder Ber. von und Berech.
bis) und immer zum dritten Werktag des Monats fällig (Feld Fällig am). Die
Pacht dagegen bezieht sich auf das ganze Jahr (im Feld Berech. bis ist der
31.12.2018 eingetragen) und ist am 1. Januar fällig.
Der Finanzstrom wird als Buchungsvorrat für die periodischen Buchungen Finanzstrom als
immer eine gewisse Zeit im Voraus erzeugt. Der Buchungsvorrat kann aller- Buchungsvorrat
dings – insbesondere bei unbefristeten Verträgen – nicht bis in alle Ewigkeit

im Voraus generiert werden. Daher steuern Sie im Customizing von SAP RE
unter Vertrag 폷 Vertragsart 폷 Vertragsarten definieren, wie viele Jahre in
Voraus der Finanzstrom generiert werden soll. Abbildung 2.10 zeigt den
Ausschnitt aus der Definition der Vertragsart mit dem entsprechenden
Feld FS-Zeitraum.

2 Konditionen
Abbildung 2.10 Customizing der Vertragsart mit Zeitraum für den Finanzstrom
Finanzstrom Weil die Finanzströme immer nur eine gewisse Zeit im Voraus generiert
generieren sind, müssen Sie sie von Zeit zu Zeit verlängern, d.h. weiter in die Zukunft
hinein generieren. Dazu ist es ratsam, regelmäßig, spätestens zum Ende
eines Halbjahres oder zum Jahreswechsel Transaktion RECDCGOL (Generie-
rung von Finanzströmen für Verträge) aufzurufen und den Report, der
durch die Transaktion aufgerufen wird, im Batch (als Hintergrundjob) ein-
zuplanen.
Testgenerierung Für Tests z.B. nach einem Releasewechsel oder nach dem Einspielen einer
Programmkorrektur durch einen SAP-Hinweis kann auch Transaktion
RECDCFCMP (Finanzstromvergleich & Simulation) eingesetzt werden. Diese
erlaubt einen Vorher-Nachher-Vergleich der Finanzströme (vor bzw. nach
der Generierung des Finanzstroms). Das Programm dient dazu festzustel-
len, ob die Programmänderung gegebenenfalls zu unerwünschten Nebenef-
fekten – wie Nachbuchungen in früheren Perioden – führt. Die Transaktion
ist nur für den Einsatz durch geschulte Anwender geeignet und sollte auf we-
nige Verträge eingegrenzt werden. In den genannten Transaktionsnamen
steht CD für condition, CF für cash flow, CMP für compare, CG für cash flow
generation.
Finanzstrom ab Sie haben bereits gesehen, dass die wesentliche Steuerung des Aufbaus des
Finanzstroms durch die Kondition und ihre Rhythmusklausel erfolgt. Der
Beginn der Kondition bestimmt zusammen mit der Fälligkeit und dem
Rhythmus aus der Rhythmusklausel, für welche Zeitperioden Plan-Sätze in
den Finanzstrom eingestellt werden. Darüber hinaus finden sich weitere
Steuerungsparameter für den Finanzstrom auf der Registerkarte Laufzeit
des Vertrages.
Abbildung 2.11 Ausschnitt aus der Registerkarte »Laufzeit«

In Abbildung 2.11 sehen Sie, dass hier ein sehr alter Vertrag im System exis- Erste Buchung ab
tiert – er besteht schon seit dem 01.01.1980. Wenn Sie alte Verträge in Ihr
System übernehmen, wollen Sie natürlich auch bestimmte historische
Informationen übernehmen, wie z.B. den tatsächlichen Vertragsbeginn.
Nun wurden aber die Mieten bis zur Datenübernahme im Vorsystem
gebucht. Es darf also für den Zeitraum zwischen dem historischen Vertrags-
beginn und der Produktivsetzung von SAP RE keine Buchungen geben. Um
dies zu steuern, steht in den Laufzeitdaten das Feld Erste Buchung ab zur
Verfügung. Im Beispiel starten die Buchungen erst am 01.01.2018.
Sie können aber den Finanzstrom schon früher beginnen lassen, wenn Sie Finanzstrom ab
im Feld Finanzstrom ab ein entsprechendes Datum setzen. In unserem Bei-
spiel wird der Finanzstrom schon für ein halbes Jahr vor dem Produk-
tivstart generiert. Abbildung 2.12 zeigt, wie der Finanzstrom in diesem Fall
aussieht. Die Datensätze vor dem Produktivstart sind mit dem Status-Icon
(als gebucht markiert) gekennzeichnet und werden in der periodischen
Buchung nicht berücksichtigt.
Abbildung 2.12 Finanzstrom mit Sätzen, die als »gebucht« markiert sind
Finanzstromanzeige
Sie können über das Feld Anzeige (oben rechts in Abbildung 2.12) bestim-
men, welchen Teil des Finanzstromes Sie sehen wollen. Wenn hier der Vor-
schlagswert »Standard« eingestellt ist, wird die letzte gebuchte bzw. als
gebucht markierte Periode als erster Eintrag angezeigt. In der Abbildung
wurde auf den Wert »Alle« umgestellt.

2 Konditionen
Rückwirkende Aber welchen Sinn hat es, Finanzstromsätze zu generieren, die im neuen
Änderungen System gar nicht gebucht werden dürfen? Dieses Vorgehen ist geeignet, um
Änderungen an Konditionen, die den Zeitraum vor der Produktivsetzung
betreffen, abbilden zu können. Falls Sie z.B. feststellen, dass die Miete rück-
wirkend geändert werden muss oder dass der Vertrag rückwirkend zu kün-
digen ist, müssen für den Zeitraum vor der Datenübernahme Differenzbu-
chungen erzeugt werden. Da man das im Altsystem nicht mehr tun kann,
wird es in SAP RE gemacht. Im Beispiel soll die Pacht rückwirkend zum
01.10.2017 auf 32 EUR erhöht werden. Wenn Sie auf die Registerkarte Kondi-
tionen wechseln, sehen Sie, dass die Kondition zur Änderung gesperrt ist
(siehe Abbildung 2.13). Das liegt daran, dass die Finanzstromsätze für Juli bis
Dezember 2017 als gebucht gelten. Die gleiche Sperre wird benutzt, wenn
die Kondition tatsächlich gebucht ist.
Abbildung 2.13 Gesperrte Kondition
Kondition ändern Wenn Sie nun auf den Button (In Änderungsmodus wechseln) klicken,
erscheint ein Pop-up-Fenster mit einer Sicherheitsabfrage. Klicken Sie hier
auf den Button Zeitscheibe (siehe Abbildung 2.14), um eine Zeitscheibe ab
01.10.2017, dem Datum der Pachterhöhung, hinzuzufügen. Falls Sie die
Kondition für den gesamten Gültigkeitszeitraum ändern müssen, klicken
Sie auf Ändern.
Abbildung 2.14 Änderung einer Kondition: Sicherheitsabfrage

Für den Zeitraum zwischen dem 01.10.2017 und dem Datum der ersten Nachbuchungen
Buchung müssen Nachbuchungen erzeugt werden, gegebenenfalls auch für
Zeiträume, in denen schon Buchungen in SAP RE stattgefunden haben. Sie
sehen das Ergebnis in Abbildung 2.15: Für die Monate Oktober bis Dezember
werden jeweils 2 EUR nachgebucht. Die Plan-Sätze ab Januar 2018 werden
auf 32 EUR geändert.
Abbildung 2.15 Nachbuchungen in als »gebucht« markierten Perioden
Objektfinanzstrom
Der Finanzstrom, den Sie sich bisher angesehen haben, dient dazu, die zah-
lungsrelevanten Buchungen zu einem Vertrag zu erzeugen, d.h. also debi-
torische Buchungen für debitorische Verträge und kreditorische Buchun-
gen für kreditorische Verträge.
Diese Buchungen finden immer auf einem Partnerkonto statt, auf dem Partnerfinanzstrom
Konto eines debitorischen oder kreditorischen Geschäftspartners. Daher
wird der Finanzstrom auch Partnerfinanzstrom oder Zahlungsfinanzstrom
genannt. Die Gegenbuchung, die hierbei erzeugt wird, ist entweder eine Er-
lösbuchung (für debitorische Verträge) oder eine Kostenbuchung (für kre-
ditorische Verträge). In beiden Fällen wird die Gegenbuchung auf das Con-
trollingobjekt Vertrag kontiert, da der Vertrag der »Verursacher« der Kosten
bzw. der Erlöse ist.
Nun will man aber in aller Regel im Controlling die Kosten eines kreditori-
schen Vertrages auf dem kostenverursachenden Objekt sehen, analog im
debitorischen Fall die Erlöse auf dem vermieteten Objekt.
Beispiele: Kosten und Erlöse kontieren

Beispiel 1: Sie haben einen Laden vermietet. Die Erlöse sollen auf dem Miet-
objekt sichtbar werden.

2 Konditionen
Beispiel 2: Sie haben einen Vertrag mit einem Dienstleister über die Reini-
gung der beiden Terminals am Flughafen »Heinrich Zille« abgeschlossen.
Die Kosten dafür sollen auf die beiden Objekte nach Fläche aufgeteilt wer-
den.
Tabelle 2.1 stellt die Beispiele und die gewünschten Buchungssätze dar,
wobei in Klammern das jeweilige Kontierungsobjekt angegeben ist.
Verteilungsregel Die Übertragung bzw. Verteilung der Kosten/Erlöse vom Kontierungsob-
und Objektfinanz- jekt »Vertrag« auf ein anderes Kontierungsobjekt wird durch eine Vertei-
strom
lungsregel gesteuert. Mithilfe dieser Verteilungsregel wird ein zweiter Fi-
nanzstrom, der Objektfinanzstrom, generiert, der Umbuchungen zwischen
dem Vertrag und den Objekten erzeugt. Gelegentlich wird der Objektfi-
nanzstrom auch Verteilungsfinanzstrom genannt.
Beispiel Buchung Partnerfinanzstrom Buchung Objektfinanzstrom
Vermietung per Debitor per Erlös aus Vermietung

Laden an Erlöse aus Vermietung (Vertrag)
(Vertrag) an Erlös aus Vermietung
(Mietobjekt)
Reinigung per Kosten (Vertrag) per Kosten (Gebäude 1)

Gebäude an Kreditor per Kosten (Gebäude 2)
an Kosten (Vertrag)
Tabelle 2.1 Buchungsbeispiele Partnerfinanzstrom und Objektfinanzstrom
Um eine Verteilungsregel zu erfassen, wechseln Sie auf die Registerkarte

Konditionen zum Vertrag, markieren Sie die Kondition, und wechseln Sie
anschließend auf die Registerkarte Verteilung. Abbildung 2.16 zeigt ein Bei-
spiel für eine Verteilungsregel. Das Verteilungsobjekt ist das Berechnungs-
objekt der Kondition. Wählen Sie über das Feld Vorschrift eine geeignete
Verteilungsregel aus, hier ist es die Regel »Objektbemessung«. Die Regel
wird auf alle dem Berechnungsobjekt zugeordneten Objekte angewendet.
Je nach ausgewählter Regel erscheinen weitere Felder (im Beispiel die Fel-
der Bemessungsart und Bemessungseinheit), mit denen Sie die Vorschrift
parametrisieren können. In der Tabelle im unteren Teil des Bildes wird das
Ergebnis der Verteilung angezeigt. Die Spalte Verteilungsgröße enthält im
Beispiel die Werte zur Bemessungsart A003 (Nutzfläche), nach deren Ver-
hältnis der Konditionsbetrag aufgeteilt wird.

Abbildung 2.16 Beispiel für eine Verteilungsvorschrift
Um den Objektfinanzstrom anzuzeigen, wechseln Sie im Konditionenbild Objektfinanzstrom

über einen der Buttons (Finanzstrom anzeigen) oder anzeigen
(Finanzstrom simulieren) in die Finanzstromsicht. Die Anzeige des Objekt-

finanzstroms ist versteckt und muss erst durch Klick auf den Button
(Objektfinanzstrom ausklappen) eingeblendet werden. Abbil-
dung 2.17 zeigt den Objektfinanzstrom zur Verteilungsvorschrift aus Abbil-
dung 2.16 im oberen Teil und den zugehörigen Partnerfinanzstrom im
unteren Teil des Bildes.
Abbildung 2.17 Objektfinanzstrom und Partnerfinanzstrom
Die im Zusammenhang mit dem Objektfinanzstrom beschriebene Vorge- Bilanzielle

hensweise für das Buchen der Kosten und Erlöse entspricht den Richtlinien Bewertung

2 Konditionen
des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB). Wenn Sie nach IFRS (IFRS 16)
oder US-GAAP (US-GAAP ASC 842) bilanzieren, lesen Sie den Abschnitt 6.1,
»Bilanzielle Bewertung von Verträgen«, der Ihnen Informationen gibt, wie
Sie die Bewertung nach diesen Bilanzierungsrichtlinien vornehmen kön-
nen. Ausführlich wird das Thema im Buch »IFRS 16 – Leasingbilanzierung
mit SAP« (von Anke Köppe und Sabine Toman) besprochen.
2.1.3 Customizing: Konditionen

Die Customizingeinstellungen für Konditionen finden Sie im Einführungs-
leitfaden von SAP RE unter Konditionen und Bewegungen.
Konditionsarten
Konditionen in den Verträgen unterscheiden sich nach Konditionsarten.
Ehe diese definiert werden können, müssen die in den Konditionen be-
nutzten Berechnungs- und Verteilungsvorschriften angelegt werden.
Berechnungs- und Beginnen Sie also damit, zu prüfen, ob die im Auslieferungscustomizing
Verteilungs- verfügbaren Berechnungs- und Verteilungsvorschriften für Ihre Zwecke
vorschriften
ausreichen. Sie können eigene Vorschriften einrichten und dabei auf eine
Vielzahl von programmintern bereitgestellten, sogenannten internen Vor-
schriften zurückgreifen. Die Texte im Einführungsleitfaden geben Ihnen
ausführliche Informationen hierzu.
Konditionsarten Konditionsarten legen Sie im Customizing von SAP RE an unter Konditio-
nen und Bewegungen 폷 Konditionsarten und Konditionsgruppen 폷 Konditi-
onsarten definieren. Abbildung 2.18 zeigt die Details zur Definition einer
Konditionsart. Vergeben Sie einen vierstelligen Schlüssel (alphanume-
risch), und pflegen Sie möglichst sprechende Bezeichnungen. Das Feld
Eigenschaft enthält steuernde Informationen, z.B. die Festlegung, dass es
sich bei der Kondition um eine Vorauszahlung (für Nebenkosten oder
Umsatzmieten) handelt. Für die »Grundmiete« bleibt das Feld leer.
Jede Kondition, die Sie buchen wollen, benötigt eine Bewegungsart. Auf die
Einrichtung der Bewegungsarten gehen wir in Abschnitt 3.2, »Buchen mit
Immobilienkontierung im SAP-Finanzwesen«, ein. Das Kennzeichen Ertrag
benötigen Sie nur für Vorauszahlungen. Dieses Kennzeichen wird in
Abschnitt 4.2.9, »Buchungen der Nebenkostenabrechnung«, und Abschnitt
5.1.3, »Umsatzmiete buchen«, erläutert.
Im Abschnitt Vorschlagswerte im Customizing der Konditionsart haben Sie
die Möglichkeit, Vorbelegungen für Berechnungsvorschriften und Vertei-
lungsvorschriften zu hinterlegen.

Abbildung 2.18 Customizing einer Konditionsart: Detailbild
Konditionszweck
Unter Konditionen und Bewegungen 폷 Konditionsarten und Konditions-
gruppen 폷 Konditionszweck definieren legen Sie Konditionszwecke fest.
Abbildung 2.19 zeigt die Detaileinstellungen zum Konditionszweck. Die
wesentliche Eigenschaft eines Konditionszwecks ist im Feld Interner Zweck
zu verschlüsseln. Hier bestimmen Sie, ob die Kondition, die mit diesem
Zweck im Vertrag angelegt wird, eine zu buchende Kondition (Buchkondi-
tion) ist oder eine rein informatorische, statistische Kondition. Sie entschei-
den zudem, ob es sich um eine periodisch wiederkehrende Kondition
handelt, deren Rhythmus über die Rhythmusklausel gesteuert wird, oder
ob es sich um eine Einmalkondition handelt.
Konditionen können nicht nur in Verträgen, sondern auch in Mietobjekten Vorschlags-
angelegt werden. Entscheiden Sie, ob der Konditionszweck für Verträge kondition
(Feld Vertragszweck) oder Mietobjekte (Feld Mietobjektzweck) oder für

2 Konditionen
beide relevant ist. Sie können festlegen, dass es sich um den Default-Wert
handelt (Vorbelegung bei Neuanlage einer Kondition). Über das Feld Über-
nahmezweck können Sie bestimmen, dass alle Konditionen, die diesen
Zweck benutzen, aus dem Mietobjekt in den Vertrag zu diesem Mietobjekt
als Vorschlag übernommen werden.
Abbildung 2.19 Customizing Konditionszweck: Detailbild
Konditionsgruppen
Konditionsgruppen sind in SAP RE ein sehr mächtiges Steuerungsinstru-
ment. Konditionsgruppen gruppieren Konditionsarten zu verschiedenen
Zwecken. Konditionsgruppen dienen dazu:
쐍 dem Anwender Vorgaben für die Erfassung der richtigen Konditionsar-
ten im Vertragsdialog zu machen
쐍 Konditionen für die Berechnung zusammenzufassen
쐍 Konditionen im Berichtswesen zusammenzufassen
Konditionsarten für eine neue Vertragsart zusammenstellen

Sie haben eine neue Vertragsart Pachtvertrag angelegt und wollen verhin-
dern, dass ein Sachbearbeiter versehentlich falsche Konditionsarten für
diese Art Verträge benutzt. Sie wollen eine explizite Auswahl an Konditi-
onsarten mit geeigneten Vorbelegungen vorgeben.

Legen Sie, um dieses Problem zu lösen, Konditionsgruppen mit denjenigen Zulässige

Konditionsarten an, die für die Vertragsart benutzt werden sollen. Verwen- Konditionsarten
pro Vertragsart
den Sie hierfür den Dialog Konditionsgruppen definieren und Konditionsar-
ten zuordnen im Customizing von SAP RE unter Konditionen und Bewegun-
gen 폷 Konditionsarten und Konditionsgruppen 폷 Konditionsgruppen.
Abbildung 2.20 Zuordnung von Konditionsarten zu einer Konditionsgruppe
Abbildung 2.20 zeigt die Zuordnung von Konditionsarten zu einer Konditi-

onsgruppe. Die Konditionsgruppe »PA01« (Pachtverträge) enthält drei Kon-
ditionsarten: 16 (Pacht), 19 (Mietminderung) und 20 (VZ Betriebskosten).
Diese Konditionsgruppe wird im Dialog Konditionsgruppe zum Vertrag pro
Vertragsart zuordnen über den gleichen IMG-Pfad einer (oder mehreren)
Vertragsarten zugeordnet, siehe Abbildung 2.21. Damit legen Sie fest, dass
für die Vertragsart »PACH« nur Konditionsarten zugelassen sind, die in der
Konditionsgruppe »PA01« enthalten sind.
Abbildung 2.21 Zuordnung einer Konditionsgruppe zur Vertragsart
In der Zuordnung der Konditionsart zur Konditionsgruppe (siehe Abbil- Vorbelegungen

dung 2.20) können Sie außerdem im Feld Konditionszweck bestimmen, zur Kondition
welcher Konditionszweck für eine neue Kondition im Vertrag vorgeschla-

2 Konditionen
gen werden soll. Über das Feld Anpassungsregel können Sie festlegen, dass
für die Kondition eine bestimmte Anpassungsregel angelegt werden soll.
Im Beispiel wurde entschieden, für die Pacht eine Indexanpassung vorzuse-
hen, für die Vorauszahlung die Anpassung nach Nebenkostenabrechnung.
Reihenfolge Die Auswirkung der Einstellung im Feld Reihenfolge sehen Sie in Abbil-
dung 2.22. Wenn Sie im Vertragsdialog auf der Registerkarte Konditionen
eine neue Kondition einfügen wollen, erscheint eine Auswahl der mögli-
chen Konditionsarten. Die Auswahl der Konditionsarten wird durch die
Konditionsgruppe bestimmt, die Reihenfolge der Anzeige im Pop-up-Fens-
ter durch die Angabe im Feld Reihenfolge.
Abbildung 2.22 Auswahl der Konditionsarten

beim Einfügen einer neuen Kondition
Berechnung einer Kondition für eine Konditionsgruppe

In einem früheren Beispiel in diesem Kapitel wurde eine Berechnungsvor-
schrift für eine Mietminderungskondition benutzt. Diese Mietminderung
erstreckte sich nicht nur auf die Grundmiete, sondern auch auf den Moder-
nisierungszuschlag.
Konditionsgruppen Um die Berechnung der Mietminderung auf mehr als eine Kondition zu
für Berechnungen erstrecken, wurde eine passende Konditionsgruppe eingerichtet, siehe Ab-
bildung 2.23. In diesem Fall benötigen Sie für die Konditionsart keine
Zuordnung zu einer Vertragsart und auch keine Einstellungen in den Fel-
dern Reihenfolge, Konditionszweck usw. Die Konditionsgruppe wird aus-
schließlich benutzt, um Konditionsarten aufzuzählen, die zusammen be-
handelt werden. Sie sehen in Abbildung 2.5, wie in einer Berechnungsregel
im Vertrag auf diese Konditionsgruppe Bezug genommen wird.

Abbildung 2.23 Beispiel einer Konditionsgruppe für eine Berechnungsvorschrift
Konditionsgruppen im Reporting
Sie wollen in einem Report einige Konditionsarten aufsummieren, z.B.
Konditionsarten wie »VZ Nebenkosten« und »Pauschale Heizkosten« zu
einer Spalte »Nebenkosten«. Konditionsarten wie »Grundmiete«, »Moder-
nisierungszuschlag« und »Grundmiete Laden« sollen in einer Spalte »Net-
tokaltmieten« angezeigt (und gegebenenfalls aufsummiert) werden.
Legen Sie zu diesem Zweck die Konditionsgruppen »Nebenkosten« und

»Nettokaltmieten« an. Abbildung 2.24 zeigt die Konditionsgruppe I000
(Nettokaltmieten).
Abbildung 2.24 Beispiel für eine Konditionsgruppe für das Reporting
Um das Reporting auf eine solche Konditionsgruppe zu beziehen, benötigen Konditionsgruppen

Sie ein Konditionsprofil, das Sie im Customizing von SAP RE anlegen unter im Reporting
Informationssystem 폷 Reportprofil anlegen 폷 Konditionsprofile konfigurie-

2 Konditionen
ren. In Abbildung 2.25 ist in Spalte KoGru zu sehen, dass dem Konditionspro-
fil (Feld Kond.profil) 0011 die Konditionsgruppen I000 (Nettokaltmieten)
und I001 (Nebenkosten) zugeordnet sind. Für den später zu erzeugenden
Bericht wird auf diejenigen Vertragskonditionen zurückgegriffen, die mit
dem Konditionszweck A (Spalte Ext. = externer Konditionszweck) im Ver-
trag angelegt sind. Weitere Einstellungen betreffen die Normierung nach
Flächen (Spalte BemArt) und Zeit (Spalten Rhythmus und Einh.Rhyt.).
Abbildung 2.25 Konditionsgruppen einem Konditionsprofil zuordnen
Reportprofile In der Customizingeinstellung Informationssystem 폷 Reportprofil anlegen 폷

Reportprofil (Hauptprofil) administrieren können Sie dann das Konditions-
profil einem Reportprofil zuordnen, siehe Abbildung 2.26, Feld Kondprofil
(IV). Weitere Einstellungen betreffen die Gruppierung von Konditionen aus
Mietobjekten im Feld Kondprofil (MO), Bemessungen im Feld Bem.profil
und Ausstattungen im Feld Ausst.profil. Detaillierte Erläuterungen finden
Sie im Customizing unter Informationssystem 폷 Reportprofil sowie in Ab-
schnitt 7.7.2, »Reportprofile verwenden«)
Abbildung 2.26 Reportprofil mit Konditionsprofil
Das so definierte Reportprofil kann in verschiedenen Reports aus dem In-

formationssystem von SAP RE benutzt werden, z.B. in Transaktion REISCN

(IS = information system, CN = contract). Im Selektionsbild des Reports fin-

den Sie im Abschnitt Ausgabeoptionen das Feld Reportprofil (siehe Abbil-
dung 2.27).
Abbildung 2.27 Selektionsbild der Transaktion REISCN (Ausschnitt)
Verwenden Sie das oben definierte Reportprofil, so erhalten Sie jeweils eine
Spalte für Buchmiete Nettokaltmiete und Buchmiete Nebenkosten, wie in
Abbildung 2.28 zu sehen ist. Die Überschriften der Spalten wurden aus der
Bezeichnung des Konditionszwecks A (Buchmiete) und den Bezeichnungen
der Konditionsgruppen zusammengesetzt.
Abbildung 2.28 Listenausgabe der Transaktion REISCN mit Spalten nach Konditi-
onsgruppen
Fälligkeitsverschieberegel
Neben dem Einheitspreis und der Berechnungsvorschrift ist für die Erzeu-
gung des Finanzstroms die Rhythmusklausel der Kondition die wichtigste
Einstellung. Innerhalb der Rhythmusklausel spielt die Einstellung der Fäl-
ligkeit Feld Fälligheit (+/-), eine besondere Rolle (siehe Abbildung 2.6). Sie
bestimmt das Fälligkeitsdatum für einen Finanzstromsatz und beeinflusst
so, wann ein Plan-Satz gebucht wird und wann die Zahlung fällig ist. Die

2 Konditionen
Regel, die in der Buchungsklausel hinterlegt ist, wird Fälligkeitsverschiebe-

regel genannt. Sie finden die Einstellung im Customizing unter Konditio-
nen und Bewegungen 폷 Periodenberechnung und Fälligkeit 폷 Fälligkeitsver-
schieberegel.
Abbildung 2.29 Customizing der Fälligkeitsverschieberegel (Teil 1)
In Abbildung 2.29 sehen Sie den oberen Teil des Detailbildes zur Einstellung
einer Fälligkeitsverschieberegel. Sie können die Fälligkeit für einen Finanz-
stromsatz um Tage, Monate und Jahre nach vorn oder hinten verschieben –
immer bezogen auf den Aufsetzpunkt. Der Aufsetzpunkt wird in der Rhyth-
musklausel durch die Zahlweise (siehe Abbildung 2.6, Feld Zahlweise) vor-
gegeben. Bei vorschüssiger Zahlweise ist das jeweils der 1. der Periode. Im
Beispiel wird um drei Tage (Feld Verschieben (+/-) auf) verschoben, wobei
es sich bei den Tagen um Werktage handelt (Feld Einheit), die sich nach dem
Feiertagskalender (Feld Kalender) für Deutschland ergeben.
Unvollständige Im Abschnitt Verhalten der Fälligkeit bei Beginn und Ende geben Sie an, wie
Perioden die Fälligkeit für unvollständige Perioden zu setzen ist. Wenn z.B. ein Ver-
trag am 15. eines Monats beginnt, wäre die Miete nicht schon am dritten
Werktag des Monats fällig, sondern erst am dritten Werktag ab dem 15. des
Monats.

Abbildung 2.30 Customizing der Fälligkeitsverschieberegel (Teil 2)
Die weiteren Einstellungen betreffen Nachbuchungen (siehe Abbildung Fälligkeit von

2.30). Nachbuchungen entstehen, wenn rückwirkend für bereits gebuchte Nachbuchungen
Perioden Änderungen an Konditionen vorgenommen werden. In diesen

Fällen werden im Finanzstrom neue Plan-Sätze für die bereits gebuchten
Perioden erzeugt, die die Differenz zwischen dem ursprünglich gebuchten
Konditionsbetrag und dem nach der Änderung zu buchenden Betrag abbil-
den. Für diese Nachbuchungssätze können Sie im Feld Fälligkeit jeweils
zwischen den Einstellungen Fälligkeit wie Ursprungsbewegung und Fällig-
keit wie angegeben wählen. Setzen Sie die Einstellung Fälligkeit wie ange-
geben, so zwingen Sie den Anwender, beim Ändern einer Kondition die
Fälligkeit der Nachbuchungen explizit einzutragen – das ist in aller Regel
aber nicht notwendig. Wenn Sie Fälligkeit wie Ursprungsbewegung wählen,
wird die Nachbuchung am dritten Werktag im April fällig, wenn die
ursprüngliche Buchung am dritten Werktag im April fällig war. Auch das
wird nicht immer gewünscht. Im Beispiel wird daher die Fälligkeit einer
Nachforderung zunächst auf das aktuelle Tagesdatum (Tag der Vertragsän-
derung) gesetzt, indem das Feld Verschieben Tagesdatum markiert wird.
Somit erhalten alle Nachbuchungen, egal welche Finanzstromperiode sie
betreffen, zunächst das Tagesdatum als Fälligkeitsdatum. Von hier aus wird

2 Konditionen
die Fälligkeit dann noch 14 Tage in die Zukunft verschoben (Feld Verschie-
ben (+/-) Tage). Separat treffen Sie die Einstellungen für Gutschriften. Hier
wurde festgelegt, dass diese mit der gleichen Fälligkeit versehen werden
wie die ursprüngliche Forderung und somit (zugunsten des Mieters) sofort
fällig gestellt werden. Analoge Einstellungen treffen Sie für den Objektfi-
nanzstrom.
Vorlagen für Rhythmusklauseln

Üblicherweise werden für bestimmte Vertragsarten immer gleichartige
Zahlungsrhythmen vereinbart: Mieten für Wohnungsmietverträge werden
monatlich vorschüssig am dritten Werktag des Monats fällig, Pachten wer-
den pro Quartal jeweils am Quartalsersten gezahlt, Dienstleistungen wer-
den nachschüssig am Monatsende bezahlt usw.
Um dem Sachbearbeiter die Erfassung der Rhythmusklauseln zu vereinfa-
chen, können Sie im Customizing Vorlagen für Rhythmusklauseln hinterle-
gen. Wechseln Sie hierzu ins Customizing von SAP RE unter Konditionen
und Bewegungen 폷 Periodenberechnung und Fälligkeit 폷 Vorlagen für Klau-
seln. Im Menüpunkt Vorlagen für Rhythmusklauseln legen Sie eine Vorlage
für eine Rhythmusklausel an, wie in Abbildung 2.31 gezeigt.
Abbildung 2.31 Beispiel: Vorlage für eine Rhythmusklausel »MonV«
Im Menüpunkt Rhythmusklausel-Vorlagen zuordnen (siehe Abbildung 2.32)

ordnen Sie den Verträgen (IS in Spalte Art) pro Vertragsart (in Spalte Difkrt =
Differenzierungskriterium) die Klauselvorlage(n) zu (Spalte Klauselvorlage).

Wenn Sie wollen, dass eine Klausel sofort beim Anlegen eines Vertrages
dieser Art eingefügt wird, setzen Sie das Kennzeichen Neuanlage, und lassen
Sie das Feld Nr leer. Sie können Klauselvorlagen auch für Vertragsangebote
(Art = I6) und Mietobjekte (Art = IM) benutzen.
Abbildung 2.32 Rhythmusklausel zu Vertragsarten
Die Wirkung der Einstellung in Abbildung 2.32 zeigt Abbildung 2.33: Beim
Anlegen eines Vertrages der Vertragsart CO02 (Vermietung Wohnung) wird
automatisch eine Rhythmusklausel mit den Daten der Vorlage »MonV«
eingefügt.
Abbildung 2.33 Neuanlage eines Vertrags: Vorbelegung der Rhythmusklausel
Wollen Sie in den Vertrag weitere Rhythmusklauseln manuell einfügen, so

werden Ihnen die Vorlagen zur Auswahl angeboten (siehe Abbildung 2.34).
Sie können diese Vorlagen benutzen und – falls notwendig – im Vertrag
überschreiben.
Abbildung 2.34 Einfügen von Rhythmusklausel mit Vorlagen

2 Konditionen
Konditionen in Verträgen beziehen sich immer auf Vertragsobjekte und
unterscheiden sich nach Konditionsarten. Sie haben gesehen, wie Sie Kon-
ditionsbeträge auf der Basis von Einheitspreisen und Berechnungsregeln
ermitteln können. Der Konditionszweck bestimmt, ob die Kondition ge-
bucht wird und wie oft. Die Rhythmusklausel entscheidet, welche Beträge zu
welchem Zeitpunkt fällig werden. Die Buchungsklausel enthält die Angaben,
wie die Steuer berechnet wird und welcher Partner für die Zahlung relevant
ist.
Auf dieser Basis wird ein Partnerfinanzstrom erzeugt, der die Grundlage für
die debitorischen oder kreditorischen Buchungen darstellt. Mit Hilfe von
Verteilungsregeln wird parallel ein Objektfinanzstrom generiert, auf des-
sen Basis die Erlöse oder Kosten verursachungsgerecht zuordnet werden
können.
2.2 Mietanpassung
Sind Sie Mieter einer Wohnung? Dann ist Ihnen bestimmt schon mal ein
Schreiben ins Haus geflattert mit folgendem Inhalt: »... teilen wir Ihnen
mit, dass Ihre Miete auf Basis § ... wie folgt angepasst wird ...«. In aller Regel
fährt Ihnen als Mieter dann der Schreck in die Glieder, denn das neutrale
Wort Mietanpassung bedeutet fast immer Mieterhöhung.
Wir behandeln im vorliegenden Abschnitt die Frage, wie in SAP RE Mietan-
passungen abgebildet werden. In der Praxis ist eine Mietanpassung häufig
eine Mieterhöhung. Technisch gesehen handelt es sich bei der Mietanpas-
sung aber ganz allgemein um das Ändern von Konditionen eines Vertrages
– das kann sowohl eine Erhöhung als auch eine Minderung einer Kondition
sein. In jedem Fall wird zu einem bestimmten Zeitpunkt eine vorhandene
Kondition in der bisherigen Form beendet und in anderer Form – meist mit
höherem Betrag – weitergeführt. In Abbildung 2.35 sehen Sie beispielhaft,
wie eine Vertragskondition nach einer erfolgten Mietanpassung aussehen
kann.
Mietanpassung In der Abbildung erkennen Sie, dass sich die Höhe der Miete für einen Stell-
bedeutet platz bzw. eine Garage von ursprünglich 70 EUR, die seit 01.05.2017 gültig
Konditions-
war, am 01.05.2018 auf 73,50 EUR erhöht hat. Diese Änderung der Miethöhe
änderung
für die entsprechende Kondition hätte der Sachbearbeiter auch manuell in
Form einer neuen Zeitscheibe in den Vertrag einfügen können.
Wenn in SAP RE von Mietanpassung die Rede ist, geht es im Allgemeinen
nicht darum, einzelne Verträge manuell zu ändern, sondern Mietanpassun-

2.2 Mietanpassung
gen massenweise durchzuführen. Im Rahmen von Mietanpassungen wer-

den z.B. die Mieten von allen Wohnungen eines energetisch modernisierten
Hauses erhöht. Mieten von gewerblichen Mietobjekten, die aufgrund ver-
traglicher Vereinbarungen einem Verbraucherpreisindex folgen, können
mithilfe eines Mietanpassungslaufes massenweise neu berechnet und an-
gepasst werden.
Neben der Berechnung der neuen Miethöhe und der Aktualisierung der
Verträge stellt SAP RE auch die entsprechende Korrespondenz mit den
betroffenen Mietern zur Verfügung.
Abbildung 2.35 Konditionen im Vertrag nach erfolgter Mietanpassung
2.2.1 Anpassungsverfahren
SAP RE bietet Ihnen eine Reihe von Anpassungsverfahren an. Einige davon
werden typischerweise nur in der Wohnungswirtschaft eingesetzt, wie z.B.
die Anpassung auf Basis von Mietspiegeln, andere werden häufig im
gewerblichen Umfeld benutzt wie etwa die indexbasierte Anpassung.

2 Konditionen
Überblick über die Wir werden im vorliegenden Abschnitt beispielhaft das Verfahren »freie
Anpassungs- Anpassung« vorstellen, um einen grundsätzlichen Eindruck vom Ablauf
verfahren
der Mietanpassung zu vermitteln. Weitere Verfahren werden in den bran-
chenspezifischen Kapiteln näher vorgestellt. Tabelle 2.2 gibt einen Über-
blick über die in SAP RE verfügbaren Mietanpassungsverfahren und ver-
weist auf die Abschnitte, in denen sie im Detail erläutert werden.
Anpassungsverfahren Behandelt in Abschnitt
Freie Anpassung: prozentuale oder absolute Abschnitt 2.2.5, »Freie Miet-

Änderung von Konditionen anpassung durchführen«
Mietspiegel: Anpassung von Wohnraummieten Abschnitt 4.1, »Mietan-

passung in der Wohnungs-
Vergleichsmiete: Anpassung von Wohnraum-
wirtschaft«
mieten
Modernisierung: Modernisierungszuschläge für

Wohnraummieten festlegen
Wirtschaftlichkeitsberechnung: Anpassung von

Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen
Nebenkosten: Anpassung von Vorauszahlungen Abschnitt 4.2.11, »Voraus-

für kalte oder warme Nebenkosten zahlungen und Pauschalen
anpassen«
Indexmiete: Anpassung auf Basis von Indexrei- Abschnitt 5.2, »Mietanpas-

hen, z.B. Verbraucherpreisindex sung für Gewerbeimmobi-
lien«
Kundenspezifische Anpassungsverfahren (BAdI)
Tabelle 2.2 Überblick über die verfügbaren Anpassungsverfahren
Debitorische und Die Anpassung von Konditionen ist in SAP RE sowohl für debitorische als
kreditorische auch für kreditorische Verträge möglich. Die in der Wohnungswirtschaft
Verträge
angewandten Verfahren sind generell nur auf debitorische Verträge an-
wendbar.
Die Anpassung eines kreditorischen Vertrages, also eines Vertrages, in dem
Ihr Unternehmen als Vertragsnehmer, als Mieter oder Leasingnehmer, auf-
tritt, wird in aller Regel nicht von Ihnen, sondern von Ihrem Vertragsgeber,
dem Vermieter bzw. Leasinggeber, ausgehen. Im kreditorischen Fall handelt
es sich daher meist nicht um Massenprozesse. Insofern beschränken wir uns
in den angeführten Beispielen auf debitorische Verträge, bei denen die Miet-
anpassung von Ihrem Unternehmen als dem Vertragsgeber ausgeht und die
regelmäßig als Massenprozess durchgeführt werden. Es ist aber durchaus

2.2 Mietanpassung
möglich, mit einigen der Verfahren auch kreditorische Verträge anzupas-

sen, insbesondere im Rahmen der Indexanpassung, bei freien Anpassungen
und bei speziellen kundenspezifischen Verfahren.
2.2.2 Überblick: Prozess der Mietanpassung

Der Anpassungsprozess beginnt stets mit der Entscheidung, welche Ver-
träge und Konditionen anzupassen sind.
Passt man die Grundmiete für Wohnungsmietverträge an? Sind die Vo- Auswahl der
rauszahlungen für die Nebenkostenabrechnung neu festzulegen? Geht es anzupassenden
Konditionen
um die Erhöhung von Gewerbemieten für Büros? Die Ermittlung der
Objekte, deren Konditionen anzupassen sind – das sind Verträge und gege-
benenfalls auch Mietobjekte –, erfolgt auf der Basis von Selektionskriterien,
die der Anwender beim Start des Anpassungsprogramms angibt. Das Pro-
gramm sucht nach Konditionen, die die Bedingungen für die Anpassung
erfüllen, und gibt eine entsprechende Liste aus.
Für die anpassungsfähigen Konditionen ermittelt das Anpassungspro- Bestimmen
gramm je nach dem gewählten Anpassungsverfahren die neuen Werte. (Berechnen) der
Anpassung
Dies sind z.B. bei der Mietanpassung nach Index die um die jeweiligen
Indexpunkte erhöhten Konditionen, bei der Mietanpassung nach Mietspie-
gel die aufgrund der Eigenschaften des vermieteten Objektes und des Miet-
spiegels ermittelten neuen Mieten. Kappungsgrenzen, wie sie z.B. bei Woh-
nungsmietverträgen durch gesetzliche Regelungen vorgegeben sind, fin-
den Berücksichtigung.
Wir kommen hier noch einmal auf unsere Abbildung 2.35 weiter vorn
zurück. In der unteren Hälfte des Bildes sehen Sie in den Detaildaten der
letzten Zeitscheibe der Kondition, dass diese Kondition aktuell gegen ma-
nuelle Änderungen gesperrt ist. Als Grund ist angegeben, dass diese Kondi-
tion im Rahmen eines noch in Arbeit befindlichen Mietanpassungslaufes
zur erneuten Anpassung vorgesehen ist. Wechseln Sie im Vertragsdialog
auf die Registerkarte Übersichten des Vertrages, so können Sie über diesen
Anpassungslauf mehr erfahren. Wählen Sie die Übersicht Anpassung aus.
Abbildung 2.36 zeigt die Anpassungshistorie des Vertrages auf der Register-
karte Übersichten des Vertragsdialoges. Sie finden in der Abbildung in der
ersten Zeile die Anpassung, deren Auswirkung auf die Konditionen Sie in
Abbildung 2.35 gesehen haben: die Erhöhung der Miete von 70 EUR (Spalte
Bisheriger Preis) auf 73,50 EUR (Spalte Berechneter Preis) zum 01.05.2018
(Spalte Berechnetes Ab). In der zweiten Zeile wird ausgewiesen, dass zum
01.05.2019 eine erneute Anpassung geplant ist. Der Status (Feld Status)
»Berechnung fehlerfrei« – im Unterschied zur ersten Zeile »Anpassung

2 Konditionen
vollständig« – weist darauf hin, dass hier bisher nur die Berechnung erfolgt
ist, die Konditionen aber noch nicht geändert wurden.
Abbildung 2.36 Anpassungshistorie eines Vertrages
Nachbearbeiten der Nach erfolgreicher Berechnung kontrolliert der für die Anpassung zustän-
Anpassungsdaten dige Sachbearbeiter die berechneten Anpassungswerte und hat hierbei die
Möglichkeit, die Daten zu ändern, sie nachzubearbeiten. So kann er z.B. die
Höhe der Anpassung sowie das Datum des Gültigwerdens der Anpassung
überarbeiten, wenn das angemessen erscheint. In unserem Beispiel in Ab-
bildung 2.36 ist das offenbar erfolgt, denn sowohl das Feld Berichtigtes Ab
als auch das Feld Berichtigter Preis ist gefüllt. Vielleicht hat sich hier ein
Mieter erfolgreich gegen die geplante Mieterhöhung gewehrt?
Mietanpassungs- Bevor die Konditionen in den anzupassenden Verträgen tatsächlich geän-
schreiben dert werden, wird dem Vertragsnehmer ein Schreiben zugestellt, um ihn
von der geplanten Erhöhung der Miete oder Leasingrate in Kenntnis zu set-
zen. Der Vertragspartner erhält hierdurch die Möglichkeit, sich auf die
Erhöhung (gegebenenfalls auch Minderung) seiner regelmäßigen Zahlun-
gen einzustellen oder auch rechtliche Schritte dagegen zu unternehmen. In
einigen Fällen ist vertraglich vereinbart oder vom Gesetzgeber vorgeschrie-
ben, dass die Zustimmung zu einer Mietanpassung vom Mieter bzw. Ver-
tragsnehmer einzuholen ist. In diesen Fällen können Sie die Zustimmung
schriftlich einfordern und – sofern sie ausbleibt – die Zustimmung schrift-
lich anmahnen.
Aktivieren der Ist die Zustimmung des Mieters notwendig und eingegangen, so wird diese
Anpassung unter Angabe des Zustimmungsdatums erfasst. Ist die Anpassung vollstän-
dig, können Sie die Mietanpassung aktivieren. Bei diesem Schritt wird aus
der »geplanten« Anpassung eine tatsächliche Anpassung, d.h., die Konditi-
onen des Vertrages werden zum Anpassungsstichtag geändert. Der Ver-

2.2 Mietanpassung
tragsnehmer wird mithilfe entsprechender Korrespondenz über die er-

folgte Mietanpassung informiert.
Die Aktivierung der Anpassung und die hierdurch angestoßene Änderung Periodische
der Konditionen führen dazu, dass in der Folge im Rahmen der periodi- Buchung
schen Buchungen die neuen, angepassten Mieten bzw. Leasingraten ge-

bucht werden.
Wir stellen in diesem Kapitel am Beispiel einer freien Anpassung die
Schritte des Anpassungsverfahrens vor. Zuvor jedoch wollen wir uns einige
grundlegende Einstellungen im Vertrag und im Customizing ansehen.
2.2.3 Voraussetzungen für die Anpassung

Anpassungsklauseln
Ist mit dem Mieter eines Gewerbeobjektes vereinbart, dass seine Grund-
miete nach einer Indexreihe angepasst werden soll, so benötigen Sie hierzu
im Mietvertrag die Information, dass diese Vereinbarung getroffen wurde
und nach welchen Regeln die Anpassung durchgeführt werden soll. Woh-
nungsmietverträge müssen die Information enthalten, ob sie nach einem
Mietspiegel angepasst werden sollen oder auf Basis einer Wirtschaftlich-
keitsberechnung. Vorschriften, wie das jeweilige Anpassungsverfahren in
SAP RE auszuführen ist, werden im Customizing als Anpassungsregel hin-
terlegt.
Im Vertrag wird die Anpassungsregel in einer Anpassungsklausel verwendet, Klauseln auf der
die einer Kondition zugeordnet ist. Wechseln Sie im Vertragsdialog auf die Registerkarte
»Konditionen«
Registerkarte Konditionen. Markieren Sie die Kondition, und öffnen Sie die
Registerkarte Klauseln. Im Beispiel in Abbildung 2.37 werden die Klauseln
zur Kondition »Grundmiete« angezeigt, hierunter die Anpassungsklausel 10
mit der Bezeichnung »Mietspiegel – Änderbar«. Man kann diesen Vertrag –
genauer gesagt: dessen Kondition »Grundmiete« – also nach einem Miet-
spiegel anpassen.
Der Begriff Klausel wird in SAP RE verwendet, wenn man einer Kondition
zusätzliche Eigenschaften zuordnet, so z.B. Regeln für das Buchen (Bu-
chungsklausel) oder den Rhythmus der Buchung (Rhythmusklausel). Die
Anpassungsklausel enthält die Information, nach welcher Anpassungsregel
(aus dem Customizing) eine Kondition angepasst werden kann. Zusätzlich
kann die Anpassungsklausel Präzisierungen und Zusatzdaten zur Anpas-
sungsregel enthalten, wie z.B. Angaben über den zulässigen Anpassungs-
rhythmus (ab wann, wie oft) oder die zugrunde liegende Indexreihe für die
Indexanpassung.

2 Konditionen
Abbildung 2.37 Klauseln zur Kondition Grundmiete mit Anpassungsklausel
Abbildung 2.37 zeigt die Sicht auf die Anpassungsklausel von der Kondition
aus. Sie können hier per Klick auf den Button (Klausel anzeigen bzw.
ändern) in die Detaildaten zur Anpassungsklausel wechseln. Die umge-
kehrte Sicht und damit einen kompletten Überblick über alle Anpassungs-
klauseln des Vertrages erhalten Sie, wenn Sie im Vertragsdialog auf die
Registerkarte Anpassung wechseln (siehe Abbildung 2.38).
Registerkarte Wie die meisten Registerkarten des Vertragsdialoges besteht auch diese aus
»Anpassung« zwei Teilen. Der obere Teil enthält eine Übersicht – hier die für diesen Ver-
trag hinterlegten Anpassungsklauseln. Markiert man hier eine Zeile, so
werden in der unteren Bildhälfte Detaildaten zum markierten Objekt, hier
also zum ausgewählten Anpassungsverfahren, angezeigt.
Abbildung 2.38 zeigt, dass neben der Anpassung nach einem Mietspiegel,
die Sie schon in Abbildung 2.37 für die Kondition »Grundmiete« gesehen
haben, dieser Vertrag auch nach dem Anpassungsverfahren »Nebenkosten-
abrechnung« angepasst werden kann. Betroffen sind hiervon die Voraus-
zahlungskonditionen »VZ Betriebskosten« und »VZ Heizkosten«.

2.2 Mietanpassung
Abbildung 2.38 Anpassungsklauseln zum Vertrag und zugeordnete Konditionen

– hier für die Anpassung nach Nebenkostenabrechnung
Je nach verwendetem Anpassungsverfahren unterscheiden sich die Regis- Details zur

terkarten und deren Inhalte. Markieren Sie die Anpassungsklausel »Miet- Anpassungs-
klausel
spiegel – Änderbar«, so erscheint im unteren Bildabschnitt eine zusätzliche
Registerkarte Mietspiegel – Änderbar. Hier sind zusätzliche Informationen
zur Anpassung nach Mietspiegel sichtbar (siehe Abbildung 2.39) und kön-
nen – je nach Ausprägung des Customizings der Anpassungsregel – auch
änderbar sein.
Abbildung 2.39 Parameter zur Anpassungsklausel »Mietspiegel«

2 Konditionen
Anpassungsklauseln sind zwingend erforderlich

Konditionen in Verträgen können nur angepasst werden, wenn Sie eine
Anpassungsklausel besitzen. Eine Ausnahme bilden nur die Freie Anpas-
sung, wie Sie weiter unten sehen werden, und die Anpassungen über
Anpassungsmaßnahmen, siehe hierzu Abschnitt 4.1, »Mietanpassung in
der Wohnungswirtschaft«.
Customizing: Anpassungsregeln
Die Customizingeinstellungen zur Mietanpassung finden Sie im Einfüh-
rungsleitfaden von SAP RE unter Anpassung von Konditionen (Mietanpas-
sung). Abbildung 2.40 zeigt den entsprechenden Pfad im Einführungsleit-
faden.
Abbildung 2.40 Customizing der Mietanpassung

2.2 Mietanpassung
Diejenigen Customizingeinstellungen, die alle oder mehrere Anpassungs-

verfahren betreffen, sind unter dem Punkt Anpassungsregeln – Verfahrens-
übergreifend zusammengefasst. Einstellungen, die verfahrensspezifisch sind,
finden Sie unter dem jeweiligen verfahrensspezifischen Punkt.
Wir erläutern in diesem Abschnitt die Einstellungen zu den Anpassungsre-
geln, welche die Grundvoraussetzung für alle Anpassungsverfahren sind.
Weitere verfahrensübergreifende Einstellungen werden in der Dokumen-
tation des Einführungsleitfadens ausführlich erläutert. Verfahrensspezifi-
sche Einstellungen werden wir in dem Abschnitt behandeln, der dem
jeweiligen Verfahren gewidmet ist.
Anpassungsregeln legen Sie an im Customizing von SAP RE unter Anpas- Anpassungsregeln
sung von Konditionen (Mietanpassung) 폷 Anpassungsregeln – Verfahrens-
übergreifend 폷 Anpassungsregeln definieren und Kombinierte Anpassungs-
regeln definieren.
Rufen Sie diesen Dialog auf, so gelangen Sie zunächst in das in Abbildung
2.41 dargestellte Übersichtsbild.
Abbildung 2.41 Anpassungsregeln im Customizing – Übersichtsbild

2 Konditionen
Anpassungsregeln legen fest, nach welchem Verfahren die Anpassung der

Kondition, also in der Regel die Mieterhöhung, bestimmt werden soll. In
unserem oben genannten Beispiel war das für die Grundmiete das Verfah-
ren »Mietspiegel«.
Mehrere Verfahren Nun ist es häufig so, dass für die Anpassung einer Kondition mehr als ein
benutzen Verfahren infrage kommt. Im Fall von Wohnungsmieten könnte man eine
Anpassung auch auf Basis eines Gutachtens oder von Vergleichswohnun-
gen durchführen oder aber auf Basis einer Modernisierungsmaßnahme.
Kombinierte Um die Möglichkeit zu schaffen, verschiedene Anpassungsverfahren zu
Anpassungsregeln einer einzigen Anpassungsregel zu gruppieren, verwendet SAP RE Kombi-
nierte Anpassungsregeln. Unabhängig davon, ob es sich um eine »einfa-
che« oder eine kombinierte Anpassungsregel handelt, legen Sie diese An-
passungsregel zunächst im Customizingdialog Anpassungsregeln definie-
ren an. Kombinierte Regeln werden als solche markiert wie im Beispiel in
Abbildung 2.41 die Regel »RESIDRENT« für die Wohnungswirtschaft. Welche
»einfachen« Anpassungsregeln, sogenannte Teilregeln, zu einer kombinier-
ten Regel gehören, legen Sie unter Kombinierte Anpassungsregeln definie-
ren fest, wie in Abbildung 2.42 für die Regel »RESIDRENT« zu sehen.
Abbildung 2.42 Anpassungsregel (kombinierten Regel)
Abbildung 2.43 zeigt die Anpassungsklausel eines Vertrages, der auf dieser
kombinierten Anpassungsregel basiert.
Detaildaten der Kehren wir zum Customizingdialog Anpassungsregeln definieren zurück.
Anpassungsregel Für alle diejenigen Anpassungsregeln, die dort definiert werden und die
nicht als kombinierte Anpassungsregeln gekennzeichnet werden, müssen
Sie im Detailbild eine Reihe von speziellen Eigenschaften festlegen.

2.2 Mietanpassung
Abbildung 2.43 Anpassungsklausel (kombinierte Regel)
Abbildung 2.44 Details zur Anpassungsregel (Teil 1)

2 Konditionen
Die Felder des Dialoges sind im System gut dokumentiert, sodass wir uns
hier auf die Erläuterung einiger wesentlicher Attribute der Anpassungsre-
geln beschränken.
Verfahren Abbildung 2.44 zeigt den ersten Teil der Detaildaten zu einer Anpassungsre-
gel. Hier finden Sie u.a. das Feld Verfahren – das wichtigste steuernde Feld
in der Anpassungsregel. Hinter dem Verfahren verstecken sich die Pro-
gramme mit den Algorithmen zur Bestimmung der Mietanpassung. Die
Auswahl an Verfahren ist definiert durch die in SAP RE verfügbaren Pro-
gramme. Abbildung 2.45 zeigt alle aktuell vorhandenen Verfahren.
Abbildung 2.45 Mögliche Verfahren zur Mietanpassung
Anpassungs- Die Verfahren sind für verschiedene Anpassungsregeln anwendbar. Eine

maßnahme besondere Stellung nimmt das Verfahren TASK Anpassungsmaßnahme ein.
Anpassungsmaßnahmen werden für recht unterschiedliche Anpassungen
eingesetzt, z.B. für Modernisierungsmaßnahmen, für die Wirtschaftlich-
keitsberechnung im geförderten Wohnungsbau und für die Bestimmung
von Sonderumlagen im Rahmen der Wohnungseigentumsverwaltung.
Weitere Einstellungen, die Sie in diesem Dialog vornehmen können, betref-
fen u.a. die Anpassungsrichtung (Sind nur Erhöhungen oder auch Minde-
rungen der Kondition erlaubt?) und den Anpassungsrhythmus (Wie häufig
darf angepasst werden?) sowie die Frage, ob auch rückwirkende Anpassun-
gen möglich sind.
Ausblenden im An mehreren Stellen in den Detaildaten der Anpassungsregel finden Sie
Vertrag/Mietobjekt Felder, die den Eingabestatus der Anpassungsklausel im Vertragsdialog
steuern. Diese Steuerung bezieht sich auf die Klausel insgesamt und auf
spezielle Felder der Anpassungsklausel im Vertragsdialog und darüber hi-
naus im Dialog zu den Anpassungsklauseln im Mietobjekt. Die Einstellung

2.2 Mietanpassung
bewirkt z.B., ob und welche Daten der Anpassungsklausel im Vertragsdia-

log änderbar sind, d.h., ob die Customizingdaten vertragsindividuell über-
schrieben werden können.
Abbildung 2.46 Details zur Anpassungsregel (Teil 2)
Abbildung 2.46 zeigt einen Ausschnitt aus den Detaildaten zum Customi- Anpassungsprozess
zing der Anpassungsregel. Für die dargestellte Anpassungsregel wurde z.B. steuern
bestimmt, dass die Zustimmung erforderlich ist, d.h., die Aktivierung der
Mietanpassung ist ohne vorherige Zustimmung durch den Mieter (und
Hinterlegung dieser Zustimmung im System) nicht möglich.
In Abschnitt 4.1.1, »Mietspiegel«, zeigen wir am Beispiel einer Mietspie-
gelanpassung, dass die Mietanpassung nicht nur massenweise über das
Anpassungsprogramm berechnet, sondern auch individuell im Mietobjekt-
bzw. Vertragsdialog ausgeführt werden kann. Ob dies tatsächlich zugelas-
sen wird und mit welchen Bedingungen, steuern Sie im Abschnitt Steu-
erung im Vertrags-/Mietobjektdialog der Anpassungsregel (siehe Abbil-
dung 2.46).
Typischerweise werden Sie für Grundmieten von Wohnungsmietverträgen Vorbelegung der
eine Anpassungsregel verwenden, die für die Wohnungswirtschaft gedacht Anpassungsregeln
ist. Ebenso ist es sinnvoll, Konditionen, die Nebenkostenvorauszahlungen

abbilden, eine Anpassungsregel für die Nebenkostenabrechnung zuzuord-
nen. Daher können Sie Vorbelegungen für die Anpassungsregeln festzule-
gen. Diese Vorbelegungen können Sie in der Zuordnung der Konditionsar-
ten zur Konditionsgruppe einrichten, sodass letztlich die Kombination aus
Vertragsart und Konditionsart bestimmt, welche Anpassungsregel vorge-

2 Konditionen
schlagen wird. Die entsprechende Einstellung finden Sie im Customizing

von SAP RE unter Konditionen und Bewegungen 폷 Konditionsarten und
Konditionsgruppen 폷 Konditionsgruppen 폷 Konditionsgruppen definieren
und Konditionsarten zuordnen.
2.2.4 Anpassungslauf starten

Mietanpassungen werden in SAP RE unabhängig vom Anpassungsverfah-
ren mit demselben Anpassungsprogramm erzeugt – ausgenommen ist
lediglich die Anpassung nach Wirtschaftlichkeitsberechnung. Sie finden
die Transaktionen für die Anpassung – wie in Abbildung 2.47 gezeigt – im
Anwendungsmenü von SAP RE unter Anpassung von Konditionen.
Abbildung 2.47 Anpassung von Konditionen im Menü von SAP RE
Transaktionen Für den schnellen Zugriff können Sie – wie immer – auch die Transaktionen
direkt aufrufen. Die Transaktionsnamen sind sprechend: AJ steht für adjust-
ment, PR für process, CH für change, SH für show und RV für reverse. In den
Transaktionen des Infosystems bedeutet AH adjustment history, CN con-
tract, RO rental object und SCSE service charge settlement.
Rufen Sie Transaktion REAJPR (Anpassungen bestimmen) für das Erzeugen
eines Anpassungslaufes auf, so finden Sie ein Selektionsbild vor, das so
komplex ist wie die Logik des dahinterliegenden Programms. Wir erläutern
an dieser Stelle die grundsätzliche Idee des Selektionsbildes und die wich-
tigsten Parameter. Aufgrund der Fülle der möglichen Steuerungen müssen
wir Sie auch an dieser Stelle auf die Felddokumentation verweisen.

2.2 Mietanpassung
Das Selektionsbild zum Anpassungslauf besteht aus zwei Teilen. Im oberen Selektionsbild zur
Teil finden Sie die Abgrenzungen, die die Selektion der Verträge steuern. Im Anpassung
unteren Teil des Selektionsbildes finden Sie die für die Bestimmung der
Anpassung und für die Durchführung des Anpassungslaufes notwendigen
Parameter (siehe Abbildung 2.48).
Abbildung 2.48 Selektionsbild zur Transaktion REAJPR (unterer Teil) mit den
Angaben zum Anpassungslauf
In SAP RE werden komplexe Vorgänge wie die Mietanpassung oder die Mietanpassung:
Nebenkostenabrechnung schrittweise durchgeführt. Die einzelnen Schritte Prozess
sind voneinander abhängig. So kann man z.B. im Rahmen der Mietanpas-

sung erst dann eine Korrespondenz an die Mieter versenden, wenn man die
neuen Mieten berechnet hat.
SAP RE speichert den Fortschritt in einem solchen Prozess unter einer Pro- Prozess-ID
zessidentifikation. Sie finden die Prozessidentifikation (Prozess-ID) in Ab-
bildung 2.48 im Feld Identifikation. Die Prozess-ID wird mit dem Namen

2 Konditionen
des Anwenders, der den Prozess gestartet hat, Datum und Uhrzeit vorbe-
legt. Der Prozess erhält auch einen Titel, also eine Bezeichnung (Feld Titel).
Dieses Feld ist ebenfalls vorbelegt – Sie sollten es mit geeigneten Informati-
onen überschreiben, um Ihre Anpassungsläufe wiederzufinden. Die gespei-
cherten Prozessdaten zur Mietanpassung enthalten die selektierten Ver-
träge und Konditionen, die berechneten Werte für die Mietanpassung und
Informationen über den Fortschritt des Prozesses. Für die Fortsetzung des
Prozesses rufen Sie den Anpassungslauf später unter Angabe der Prozess-
ID auf.
Anpassungsmodus Sie können Prozesse in SAP RE simulieren, bevor Sie sie im Echtlauf ausfüh-
ren. Mithilfe der Simulation können Sie sich zunächst einen Überblick ver-
schaffen, ob alle Voraussetzungen für die Durchführung des Prozesses
erfüllt sind. Wenn der Prozess nur simuliert wird, werden die darin behan-
delten Daten zunächst nicht beeinflusst. So werden z.B. die Konditionen,
die von einer Anpassungssimulation betroffen sind, (noch) nicht zur Ände-
rung im Vertragsdialog gesperrt. Erst wenn die Anpassung im Echtlauf aus-
geführt wird, werden die Daten festgeschrieben. Die Vertragskonditionen
werden dann – wie in Abbildung 2.35 gezeigt – gegen manuelle Änderungen
gesperrt.
Simulation oder Wählen Sie durch Auswahl im Feld Modus, ob Sie die Anpassung simulieren
Echtlauf oder direkt einen Echtlauf starten wollen.
Immer zuerst simulieren

Die Anpassung ist ein sehr komplexer Prozess und daher fehleranfällig. Bis
Sie alle Parameter richtig eingerichtet haben, sollten Sie zunächst den
Modus S+E (Anpassungslauf simulieren) wählen. Sobald das Ergebnis der
Simulation zufriedenstellend ist, können Sie den Simulationslauf in einen
Echtlauf umwandeln.
Registerkarte Das Mietanpassungsverfahren, das Sie durchführen wollen, bestimmen Sie

»Verfahren« auf der Registerkarte Verfahren. Sie können mehrere Anpassungsverfahren
im selben Anpassungslauf ausführen. Um den Überblick zu behalten, soll-
ten Sie jedoch besser nur jeweils ein Verfahren pro Lauf benutzen. Die Aus-
wahl des Verfahrens bestimmt, welche weiteren Parameter Sie auf der
Registerkarte Verfahrensparameter pflegen müssen. Wir sehen uns das am
Beispiel der freien Mietanpassung weiter unten an.
Registerkarte Auf der Registerkarte Aktivitäten (siehe Abbildung 2.49) wählen Sie aus, ob
»Aktivitäten« Sie nur simulieren oder auch Korrespondenzen verschicken wollen. Sie
können die Korrespondenz auch in einem späteren Schritt separat ansto-
ßen.

2.2 Mietanpassung
Abbildung 2.49 Anpassungslauf (Transaktion REAJPR; Registerkarte

»Aktivitäten«)
Je nachdem, welche Aktivitäten Sie ausgewählt haben, benötigen diese ge- Registerkarte
gebenenfalls weitere Daten. Müssen Sie z.B. vom Mieter eine Zustimmung »Aktivitäten-
parameter«
zur Mietanpassung einholen, so sollten Sie ihm mitteilen, bis zu welchem
Datum Sie seine Zustimmung erwarten. Parameter solcher Art pflegen Sie
auf der Registerkarte Aktivitätenparameter (siehe Abbildung 2.50).
Abbildung 2.50 Aktivitätenparameter (Zustimmungsdatum)
Die wichtigste Registerkarte unter den Aktivitätenparametern erscheint Registerkarte

bei jedem Anpassungsverfahren unabhängig von der Auswahl der Aktivitä- »Bestimmen von
Anpassungen«
ten: die Registerkarte Bestimmen von Anpassungen. Diese Registerkarte
beeinflusst maßgeblich den Anpassungsprozess.
Mit Hilfe der Parameter Gültig-ab und Nächstmögliches Gültig-Ab bestim- Ab wann soll die
men Sie, zu welchem Datum die neue Miethöhe gelten soll. Wollen Sie, dass neue Miete gelten?
die neue Miete ab 01.07.2018 gültig sein soll, und ist ein Anpassungsrhyth-
mus von zwölf Monaten vorgesehen, so werden Konditionen von der Erhö-
hung ausgeschlossen, die erst nach dem 01.07.2017 beginnen. Wählen Sie
Nächstmögliches Gültig-Ab, so wird für jede Kondition der nächstmögliche
Anpassungstermin ermittelt.

2 Konditionen
Abbildung 2.51 Aktivitätenparameter (Bestimmen von Anpassungen)
Einschränkung nach In der Mietanpassung können Sie auswählen, ob Sie nur belegende Ver-
Belegung träge anpassen wollen oder auch nicht belegende Verträge. Falls Sie Kondi-
tionen von Mietobjekten anpassen wollen, können Sie diese ebenfalls nach
belegten und nicht belegten Objekten unterscheiden.
Die Registerkarte Aktivitätenstatus zeigt den Fortschritt eines Anpassungs-
laufes. Auf der Registerkarte Notiz können Sie Freitextinformationen spei-
chern, um Ihren Anpassungslauf für interne Zwecke zu dokumentieren.
2.2.5 Freie Mietanpassung durchführen

Die einfachste Form einer Mietanpassung ist die sogenannte freie Anpas-
sung. Frei bedeutet in diesem Zusammenhang, dass der Anwender die
Werte, die die Konditionen nach der Anpassung haben sollen, frei vorgeben
kann. Das kann in Form der expliziten Angabe der neuen Miethöhe oder in
Form der Angabe einer prozentualen Erhöhung erfolgen. Alle anderen
Anpassungsverfahren sind regelbasiert, d.h., sie beruhen auf einer geeigne-
ten Form der Berechnung (z.B. Indexmieten, Modernisierung oder ander-
weitigen Ermittlung) der neuen Miethöhen (z.B. Mietspiegel, Vergleichs-
mieten).

2.2 Mietanpassung
Freie Mietanpassung
Die Wohnungsgenossenschaft »Schöner Wohnen« vermietet neben Woh-
nungen auch Garagen. Aufgrund vermehrter Nachfrage und des allgemei-
nen Preisanstieges hat die Genossenschaft entschieden, die Garagenmie-
ten zum 01.10.2018 um 5 %, mindestens aber um 5 EUR, zu erhöhen. Sie
sollen aber nach der Erhöhung 80 EUR netto pro Garage und Monat nicht
überschreiten.
Beginnen Sie damit, sich die Verträge, die infrage kommen, im Reporting an-
zusehen, um einen Eindruck davon zu bekommen, welche Verträge und
Konditionen Sie überhaupt anpassen können. Rufen Sie die Auswertung
hierfür im Anwendungsmenü von SAP RE unter Infosystem 폷 Konditionen 폷
Konditionen zu Verträgen auf. Die Auswahl wird geeignet eingeschränkt, so-
dass nur Garagenmieten in der Liste erscheinen.
Abbildung 2.52 Infosystem Konditionen, Anzeige der Garagenmieten
Sieht man sich die Liste im Hinblick auf die gewünschten Mieterhöhungen
an, so fällt Folgendes auf:
쐍 Die Konditionen in Vertrag 8 (Nadel und Faden Kurzwaren) beginnen am
01.01.2018. Der Mindestabstand zwischen zwei Anpassungen beträgt
zwölf Monate. Diese Konditionen können daher zum 01.10.2018 noch
nicht angepasst werden. Dasselbe gilt für Vertrag 9 (Bernd Blumenmann).
쐍 Die Monatsmiete für die Garage 2-2 in Vertrag 4 (Willy Wichtig) beträgt
bereits 80 EUR. Diese Kondition kann daher auch nicht angepasst wer-
den.
Demnach können Sie erwarten, dass nur drei der sieben infrage kommen-
den Konditionen aus der Liste in Abbildung 2.52 angepasst werden.

2 Konditionen
Anpassungs- Die Liste in Abbildung 2.52 zeigt uns auch, welche Anpassungsregeln den
klauseln fehlen Konditionen in der Anpassungsklausel zugeordnet sind (Spalte Anpas-
sung). Für die meisten Verträge fehlen Anpassungsklauseln. Somit sollte
eine Anpassung für diese Konditionen nicht möglich sein. Ist das tatsäch-
lich so? Nein, zum Glück gibt es hier eine Hintertür.
Fehlende Anpassungsklauseln sind für die freie Anpassung

unschädlich
Das Anpassungsverfahren Freie Anpassung ist ein Anpassungsverfahren,
das Anpassungsklauseln in den Konditionen nicht zwingend voraussetzt.
Vielmehr ist es bei der freien Anpassung möglich, direkt beim Start des
Anpassungsprogramms eine Anpassungsregel festzulegen, die die Bedin-
gungen für die Anpassung der ausgewählten Konditionen enthält. Diese
Regel ersetzt die fehlende Anpassungsklausel im Vertrag und wird daher
Ersatzanpassungsregel genannt.
Anpassungsregel Sie benötigen also keine Anpassungsklausel im Vertrag, wohl aber eine
»Freie Anpassung« Anpassungsregel im Customizing, die Sie während des Programmlaufs als
Ersatzanpassungsregel benutzen. Legen Sie eine solche Anpassungsregel
im Customizing von SAP RE unter Anpassung von Konditionen (Mietanpas-
sung) 폷 Anpassungsregeln – Verfahrensübergreifend 폷 Anpassungsregeln
definieren an. Die Anpassungsregel muss das Verfahren FREE benutzen.
Wir starten die Transaktion zur Mietanpassung REAJPR im Simulationsmo-
dus und wählen das Verfahren Frei. Neben dem Kennzeichen Frei finden Sie
im Selektionsbild (siehe Abbildung 2.53) ein Eingabefeld Regel. Hier hinter-
legen Sie die Ersatzanpassungsregel für die freie Mietanpassung, die Sie
zuvor im Customizing der Anpassungsregeln angelegt haben. In das Feld
Grund können Sie den Anpassungsgrund eintragen. Dieser spielt für die
Steuerung der Kappung eine wesentliche Rolle, auf die wir in Abschnitt 4.1.1,
»Mietspiegel«, im Detail eingehen.
Abbildung 2.53 Verfahren »Frei« mit Ersatzanpassungsregel FREECUS
Verfahrens- Je nachdem, welches Anpassungsverfahren Sie gewählt haben, müssen Sie

parameter weitere steuernde Kriterien eingeben. In unserem Beispiel finden Sie die
Verfahrensparameter auf zwei weiteren Registerkarten: Frei und Begren-
zung. Abbildung 2.54 zeigt die Registerkarte Frei mit den Eingaben für eine

2.2 Mietanpassung
prozentuale Mieterhöhung von 5 % auf alle Konditionen der Konditionsart

»Miete Stellplatz/Garage«. Eingabezeilen für die unten im Bild sichtbare
Tabelle können Sie erzeugen, indem Sie auf den Button (Zeile einfügen)
klicken. Im Beispiel haben wir festgelegt, dass die Konditionsart »Miete
Stellplatz/Garage« (Feld Konditionsart Anpassung) um 5 % (Feld Erh%) an-
zupassen ist.
Neben der Vorgabe prozentualer Werte sind auch absolute Vorgaben mög-
lich (Button Absolut). Klicken Sie auf den Button Wertübernahme, so erhal-
ten Sie die Möglichkeit, Konditionen auf andere Objekte zu übertragen oder
neu anzulegen.
Abbildung 2.54 Freie Anpassung (prozentuale Anpassung)
Die Registerkarte Begrenzung, erlaubt es Ihnen, begrenzende Nebenbedin- Registerkarte

gungen einzugeben. Im Beispiel haben wir im Feld Minimale Konditionsbe- »Begrenzung«
tragserhöhung einen Betrag von 5 EUR und im Feld Absolute obere Grenze
für den Konditionsbetrag einen Betrag von 80 EUR festgelegt (siehe Abbil-
dung 2.55).
Abbildung 2.55 Freie Anpassung (obere und untere Grenzen)

2 Konditionen
Minimale Konditionserhöhung kann zweierlei bedeuten

Der Parameter Minimale Konditionserhöhung hat zwei Funktionen: Sie
können hiermit erreichen, dass die Erhöhung nicht durchgeführt wird, wenn
der Erhöhungsbetrag so niedrig ist, dass es sich nicht lohnt, den Aufwand für
die Anpassung zu betreiben. Wenn Sie aber wollen, dass die Miete unbe-
dingt um mindestens den genannten Betrag erhöht wird, müssen Sie zu-
sätzlich das Kennzeichen Auf minimale Erhöhung erhöhen markieren.
2.2.6 Anpassungsergebnis und Protokoll analysieren

Führen Sie nun den Anpassungslauf mit den gewünschten Daten im
Modus S+E (Anpassungslauf simulieren) aus, so erhalten Sie eine Liste wie
sie in Abbildung 2.56 zu sehen ist.
Anpassungssätze Unserer Erwartung entsprechend, sind drei der sieben infrage kommenden
Konditionen für die Anpassung vorgesehen. Sie sind mit dem grünen Sta-
tus-Icon (Berechnung fehlerfrei) markiert. Die Zeilen der angezeigten
Liste werden in SAP RE Anpassungssätze genannt, es sind Datensätze, die
jeweils die Anpassungsdaten für eine einzelne Kondition enthalten.
Abbildung 2.56 Ergebnis der Anpassung (Liste der Anpassungssätze)
Protokoll Sie können sich das Protokoll der Berechnung der Anpassung für jeden ein-
zelnen Anpassungssatz ansehen, indem Sie in der jeweiligen Zeile auf den
Button (Protokoll anzeigen) klicken. Für das erste Anpassungsobjekt in
Abbildung 2.56 (Vertrag 9001/10) ist das Protokoll in Abbildung 2.57 zu
sehen.
Dem Protokoll können Sie entnehmen, nach welcher Logik das Programm
bei der Bestimmung der Anpassung vorgegangen ist:
1. Es wurde geprüft, wann die Kondition frühestens angepasst werden
kann.
2. Je nachdem, ob zum frühestmöglichen Zeitpunkt oder zu einem fest vor-
gegebenen Zeitpunkt (im Beispiel 01.10.2018) angepasst werden soll,
wird das Anpassungsdatum festgelegt.

2.2 Mietanpassung
3. Die neue Höhe der Kondition wird ermittelt: 75 EUR vor der Anpassung
zuzüglich 5 % ergeben 78,50 EUR.
4. Die minimale Erhöhung wurde aber mit 5 EUR festgesetzt, daher wird
der neue Konditionsbetrag auf 80 EUR festgelegt, was dem maximal vor-
gegebenen Betrag entspricht.
Abbildung 2.57 Erfolgreiche Anpassung (Vertrag 9001/10)
Ein ähnliches Protokoll finden Sie auch für Vertrag 9001/11. Interessant ist,
dass im Fall von Vertrag 9001/4 vom System die Maximalmiete automa-
tisch von 80 EUR pro Monat auf 240 EUR pro Quartal hochgerechnet
wurde, sodass auch hier die Anpassung das erwartete Ergebnis liefert.
In Abbildung 2.58 sehen Sie das Protokoll der fehlgeschlagenen Anpassung Fehlgeschlagene
für Vertrag 9001/4. Die anzupassende Kondition erfüllt zunächst alle Vo- Anpassungen
raussetzungen. Erst im letzten Schritt ergibt die Prüfung, dass der neu be-
rechnete Konditionsbetrag nicht vom vorherigen abweicht – eine Anpas-
sung ist hier also nicht möglich.
Nun fanden sich in unserer Liste in Abbildung 2.52 ursprünglich sieben
Konditionen. Wir hatten weiter oben überlegt, dass nur drei der sieben
Konditionen angepasst werden können. Nicht immer sieht man aber auf
den ersten Blick, warum bestimmte Verträge bzw. Konditionen für die
Anpassung nicht infrage gekommen sind. Wenn Sie wissen wollen, welche
Verträge aus welchen Gründen nicht angepasst werden konnten, rufen Sie
per Klick auf den Button (Protokoll anzeigen) das vollständige Protokoll
des Anpassungslaufes auf (siehe Abbildung 2.59).

2 Konditionen
Abbildung 2.58 Fehlgeschlagene Anpassung (Vertrag 9001/4)
Das Protokoll enthält alle Nachrichten, die das Anpassungsprogramm

gesendet hat. Im oberen Teil des Protokolls sind die Nachrichten hierar-
chisch unterhalb des jeweils bearbeiteten Objektes aufgelistet. Hier sehen
Sie, dass systematisch alle Verträge der Reihe nach abgearbeitet wurden.
Abbildung 2.59 Protokoll des Anpassungslaufes

2.2 Mietanpassung
Klappen Sie im oberen Teil z.B. »Anpassung des Objektes IV 9001/2« (IV =
Vertrag) auf, so erhalten Sie die Information, dass der Vertrag für die Anpas-
sung nicht infrage kommt, weil seine Konditionen nicht zu den Anpas-
sungsparametern passen – es gibt in diesem Vertrag keine Konditionsart
»Miete Stellplatz/Garage« (siehe Abbildung 2.60).
Abbildung 2.60 Anpassungsprotokoll (ungeeignete Konditionen)
Wenn Sie also herausfinden wollen, warum der Vertrag 9001/8 (Nadel und Suchen im Protokoll
Faden Kurzwaren), der in unserer Liste in Abbildung 2.52 auftauchte, eben-
falls aussortiert wurde, können Sie so lange in der oberen Hälfte des Proto-
kolls blättern, bis Sie den Vertrag finden. Sie können aber auch die untere
Hälfte ansehen und dort einfach die Suchfunktion (Suchen) benutzen,
wie in Abbildung 2.61 gezeigt.
Abbildung 2.61 Suchfunktion im Protokoll
Der Cursor wird auf dem ersten gefundenen Eintrag positioniert. (Anmer-
kung: Das Suchfenster bleibt offen und verdeckt eventuell die Liste – schlie-
ßen Sie das Suchfenster, wenn es im Weg ist.) In unserem Beispiel erfahren
Sie, dass der Anpassungsrhythmus – zwölf Monate – die Anpassung zum
01.10.2018 verhindert. Eine Anpassung wäre erst wieder zum 01.01.2019
möglich (siehe Abbildung 2.62).

2 Konditionen
Abbildung 2.62 Anpassungsprotokoll zum Vertrag 9001/8
2.2.7 Customizing: Nachrichtensteuerung

Man kann sich an dieser Stelle die Frage stellen, warum das Protokoll für
den Vertrag 9001/8 eine grüne Meldung, also eine Erfolgsnachricht bzw.
eine Information, zeigt. Der Programmierer oder die Programmiererin war
der Ansicht, dass der Vertrag grundsätzlich gut ist, so wie er ist – es gibt
nichts anzupassen –, daher wird er grün markiert. Aus Sicht des Anwenders
handelt es sich jedoch um einen missglückten Anpassungsversuch. Sollte
die Meldung im Protokoll hier vielleicht eher gelb markiert sein? Egal, wie
man es sieht: Es lässt sich so einrichten, wie man es haben möchte, denn die
Nachricht REAJME 030 (keine Anpassung, da Gültigkeit der Kondition
ungeeignet) ist konfigurierbar (customizbar).
Fehlerschwere einer In SAP RE werden an verschiedenen Stellen – nicht nur in der Mietanpas-
Nachricht ändern sung – konfigurierbare Nachrichten verwendet. Das sind Nachrichten, für
die Sie die Fehlerschwere, mit der die Nachricht im Protokoll erscheint,
unter gewissen Randbedingungen selbst bestimmen können. Sie können
so festlegen, dass eine bestimmte Nachricht, die im Standard als Warnung
(gelb) gesendet wird, in Ihrem System als Fehler (rot) ausgewiesen wird. Sie
können eine andere Nachricht statt als Warnung als Information (grün)
darstellen. In manchen Fällen können Sie die Nachrichten auch ganz
abschalten, sodass sie gar nicht mehr im Protokoll erscheinen. So lassen
sich aufgeblähte Protokolle entschlacken.
Um die oben erwähnte Infonachricht (grün) in eine Warnung (gelb) umzu-
wandeln, wechseln Sie in den Einführungsleitfaden von SAP RE unter
Werkzeuge 폷 Konfigurierbare Nachrichten 폷 Nachrichtensteuerung ändern.
Tragen Sie für die Nachrichtenklasse REAJME die Nachricht als Warnung
ein, wie in Abbildung 2.63 gezeigt.

2.2 Mietanpassung
Abbildung 2.63 Änderung der Nachrichtensteuerung
Die Änderung wirkt sich nicht auf schon abgespeicherte Protokolle aus. Sie
müssen also die Anpassungssimulation nochmals ausführen und sehen
dann, dass das Protokoll deutlich mehr gelbe Meldungen (Warnungen)
zeigt (siehe Abbildung 2.64). Die Schwere der Meldung wird übrigens nach
oben vererbt. Daher werden alle Nachrichten, die hierarchisch oberhalb der
nunmehr gelben Nachricht (Warnung) liegen, ebenfalls gelb (d.h. als War-
nung) markiert, wie in Abbildung 2.64 zu sehen ist.
Abbildung 2.64 Protokoll nach geänderter Nachrichtensteuerung
Nicht jede Nachricht ist konfigurierbar

Eine Nachricht ist nur dann konfigurierbar, wenn die Programmentwick-
lerin bzw. der Programmierer dies für diese Nachricht speziell so eingerich-
tet hat. Sie/Er entscheidet auch, wie stark sich die Nachrichtenschwere
ändern darf. Nachrichten werden nur dann als konfigurierbar eingerichtet,
wenn es im Anwendungszusammenhang sinnvoll ist.

2 Konditionen
Sie finden heraus, ob eine Nachricht konfigurierbar ist oder nicht, indem
Sie sich zunächst die Nummer der Nachricht beschaffen (in unserem Bei-
spiel REAJME 030). Klicken Sie hierzu auf den Button Technische Informa-
tion, oder rufen Sie den Langtext der Nachricht mit einem Klick auf den
Button (Langtext vorhanden) auf. Oft steht schon im Langtext der Nach-
richt, ob ihre Fehlerschwere über die Nachrichtensteuerung geändert wer-
den kann. Um sicher herauszufinden, ob eine Nachricht konfigurierbar ist,
wechseln Sie in das Customizing von SAP RE unter Werkzeuge 폷 Konfigu-
rierbare Nachrichten 폷 Nachrichtensteuerung ändern. Tragen Sie die Nach-
richtenklasse ein (im Beispiel REAJME), und prüfen Sie mit der Werthilfe, ob
die Nachricht, die Sie ändern wollen, eingebbar ist. Ist das der Fall, können
Sie die Fehlerschwere beeinflussen.
2.2.8 Anpassungsdaten bearbeiten

Wir wollen nun weiter an unserem Beispiel arbeiten und als Nächstes für
die Konditionen, für die die Anpassung möglich ist, die Anpassung auch
tatsächlich durchführen. Die berechneten Ergebnisse sind so weit in Ord-
nung, und wir wandeln daher die Simulation in einen Echtlauf um.
Simulation in Verwenden Sie hierzu den Button Von Simulation in Echtlauf wechseln,
Echtlauf und klicken Sie anschließend auf den Button Sichern. Der Anpassungslauf
umwandeln
wird hierdurch unter der gewählten Prozess-ID festgeschrieben. Sie können
ihn später mit Transaktion REAJCH (Anpassungen bearbeiten) aufrufen
und weiter daran arbeiten.
Was passiert als Nächstes? Das hängt davon ab, welche Einstellungen für
das Anpassungsverfahren in der Anpassungsregel getroffen wurden. In
unserem Beispiel ist die Anpassung zustimmungspflichtig, d.h., Sie müssen
nun die Mieter anschreiben und sie um Zustimmung zur Mieterhöhung
bitten.
Korrespondenz zur Sämtliche Korrespondenz, die im Rahmen der Anpassung stattfindet, kön-
Anpassung nen Sie direkt aus dem Anpassungslauf heraus anstoßen. Rufen Sie hierzu
den Anpassungslauf auf, Transaktion REAJPR (Anpassungen bestimmen)
oder REAJCH, indem Sie im Feld Identifikation die passsende Prozess-ID
auswählen. Klicken Sie auf den Button Ausführen, und Sie gelangen in die
Liste der Anpassungssätze. Markieren Sie die Anpassungssätze in der Liste,
für die Sie Korrespondenz drucken wollen, und klicken Sie auf den Button
(Korrespondenz). Es erscheint ein Pop-up mit der Auswahl an Korres-
pondenzformularen (siehe Abbildung 2.65).

2.2 Mietanpassung
Abbildung 2.65 Auswahl der Korrespondenz zur Anpassung
Wählen Sie das gewünschte Formular, und klicken Sie auf den Button
(Drucken), gegebenenfalls nach vorheriger Druckvorschau. Sofern Sie in
Ihrem Benutzerstamm nicht »sofort drucken« eingestellt haben, wird die
Korrespondenz zunächst in die Spoolverwaltung gestellt. Von dort aus kön-
nen Sie den Druck direkt anstoßen (Transaktion SP01, Ausgabesteuerung).
Drucker einstellen
Der Korrespondenzdruck ist nur möglich, wenn Sie zuvor in Ihrem Benut-
zerstammsatz einen Drucker hinterlegt haben. Wählen Sie hierzu im
Hauptanwendungsmenü System 폷 Benutzervorgaben 폷 Benutzerdaten. Hier
finden Sie auf der Registerkarte Festwerte unter Spool-Steuerung die Mög-
lichkeit, Ihren Drucker als Ausgabegerät einzustellen.
Die Korrespondenz zur Anpassung können Sie alternativ auch direkt ansto- Korrespondenz
ßen, indem Sie im Anwendungsmenü von SAP RE unter Korrespondenz 폷 direkt anstoßen
Anpassung von Konditionen eine der Transaktionen RECPA600 (Anpas-

sung), RECPA630 (Anpassung ankündigen), RECPA610 (Anpassung zustim-
men) oder RECPA620 (Mahnung Anpassungszustimmung) aufrufen. In die-
sen Transaktionen können Sie zusätzlich variable Textbausteine für Ihre
Korrespondenz verwenden.
Ist die Zustimmung des Mieters eingegangen, hinterlegen Sie das Eingangs- Zustimmung
datum der Zustimmung im Anpassungssatz, indem Sie auf den Button erfassen
(Zustimmen) klicken. Es erscheint ein Pop-up-Fenster zur Erfassung des

Zustimmungsdatums. Für Anpassungsverfahren, die nicht zustimmungs-
pflichtig sind, entfällt dieser Schritt selbstverständlich.
Sie können, wenn Sie es für geboten halten, in den Anpassungssätzen vor Anpassungssätze
der Aktivierung der Anpassung sowohl das Datum ändern, ab dem die ändern
Anpassung gültig wird, als auch den neuen Konditionswert. Markieren Sie
zu diesem Zweck die betroffene(n) Zeile(n), und klicken Sie auf den Button

2 Konditionen
(Gültig-Ab ändern) bzw. (Preis ändern). Vergessen Sie nicht, die Ände-
rungen per Klick auf den Button unten rechts zu sichern.
Anpassung Sind alle Anpassungsdaten für einen, mehrere oder alle Anpassungssätze
aktivieren vollständig, so können Sie die Anpassungen aktivieren. Markieren Sie die
zu aktivierenden Anpassungssätze in der Liste, und klicken Sie auf den But-
ton (Aktivieren). Sie erhalten eine entsprechende Erfolgsnachricht in der
Statuszeile unten im Bildschirm (siehe Abbildung 2.66). Vergessen Sie auch
hier nicht, dass Sie sichern müssen.
Abbildung 2.66 Statuszeile nach Aktivierung der Anpassung
Durch die Aktivierung werden die betroffenen Verträge geändert. Zum

Stichtag der Anpassung – im Beispiel 01.10.2018 – wird automatisch eine
neue Zeitscheibe für die Kondition mit dem neuen Betrag eingefügt (siehe
Abbildung 2.67).
Abbildung 2.67 Zeitscheiben in den Konditionen nach Aktivierung der Anpas-

sung
Anpassung In einzelnen Fällen kann es notwendig sein, eine Anpassung zu stornieren.

stornieren Zu diesem Zweck benutzen Sie Transaktion REAJRV (Anpassungen stornie-
ren). Rufen Sie den Anpassungslauf unter Angabe der Prozess-ID auf. Sie
erhalten die Liste der betroffenen Anpassungssätze. Markieren Sie die
Anpassungssätze, die Sie stornieren wollen, und klicken Sie auf den Button
(Anpassung stornieren). Vergessen Sie nicht, diese Änderung zu sichern.
Sie haben beispielhaft an einer freien Anpassung gesehen, wie die Mietan-
passung in SAP RE grundsätzlich abläuft. Nach der Auswahl der Verträge –
genauer: der anzupassenden Konditionen – werden unter Beachtung der in
den Anpassungsregeln hinterlegten Bedingungen die neuen Konditionen
ermittelt. Die Ergebnisse der Anpassung werden unter einer Prozess-ID in

2.2 Mietanpassung
Form von Anpassungssätzen abgespeichert. Für jeden Anpassungssatz

können die benötigten Schriftstücke gedruckt und an die Mieter verschickt
werden. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, wird die Anpassung aktiviert.
Hierdurch werden die Konditionen geändert.
Die Anpassung von Konditionen ist ein äußerst komplexer Prozess. Die
Komplexität der möglichen vertraglichen Vereinbarungen und der gesetz-
lichen Vorschriften hat Auswirkungen auf die Komplexität der Programme.
Es ist daher wichtig, sich schon bei Einrichtung der Konditionen, beim
Customizing der Vertragsarten und Konditionsarten damit zu beschäftigen,
wie sich die Verträge und Konditionen später im Zusammenhang mit der
Mietanpassung verhalten sollen.
Machen Sie sich daher möglichst früh in Ihrem Einführungsprojekt mit den
Möglichkeiten der Anpassungsverfahren vertraut, und gleichen Sie sie mit
den Anforderungen in Ihrem Unternehmen ab. Vergessen Sie dabei nicht,
dass die Mietanpassung mit umfangreicher Korrespondenz verbunden ist.
Diese ist inhaltlich im Unternehmen abzustimmen und technisch einzu-
richten, ehe Sie die Mietanpassungen effektiv durchführen können.

Kapitel 3
Buchhaltung in SAP RE
Wie kommen die Daten aus den Verträgen in die Buchhaltung und werden
zu Geld? Wie werden Zahlungsprozesse für Verträge gesteuert? Wie wer-
den die Daten der Verträge in die Bilanz und in die Gewinn-und-Verlust-
Rechnung gebucht? Welche Möglichkeiten bietet das Controlling für Ver-
träge und Immobilienobjekte? Dieses Kapitel beschäftigt sich mit Fragen,
die die Ordnungsmäßigkeit der Buchführung für SAP RE betreffen.
Im ersten Kapitel haben wir uns ausführlich mit den Möglichkeiten befasst,
Verträge in SAP RE anzulegen. Letztendlicher Sinn eines Vertragsschlusses
ist aber in aller Regel, Geld zu verdienen, indem man Waren oder Dienst-
leistungen verkauft. Umgekehrt hat man Geld zu zahlen, wenn man Waren
oder Dienstleistungen in Anspruch nimmt.
Die Konditionen in debitorischen Verträgen legen fest, welche Zahlungen
uns als Vermieter, Leasinggeber oder Dienstleister von unseren Mietern,
Leasingnehmern oder Auftraggebern zustehen. Die Konditionen in kredito-
rischen Verträgen legen fest, welche Zahlungen wir als Mieter, Leasingneh-
mer oder Auftraggeber an unsere Vermieter, Leasinggeber oder Dienstleis-
ter zu entrichten haben. In beiden Fällen sind die entsprechenden Forderun-
gen bzw. Verbindlichkeiten als Buchhaltungsbelege in das SAP-Finanzwesen
zu buchen. Beschäftigen wir uns also zunächst mit den periodischen Bu-
chungen für Verträge.
3.1 Periodisches Buchen

Grundlage für das periodische Buchen sind die in Abschnitt 2.1, »Konditio-
nen und Finanzströme«, besprochenen Finanzströme, die als Buchungs-
vorrat auf Basis der Konditionen generiert werden.
In SAP RE werden grundsätzlich drei Arten von Finanzströmen unterschie- Finanzströme
den:
쐍 Partnerfinanzstrom/Zahlungsfinanzstrom
Der Partnerfinanzstrom oder Zahlungsfinanzstrom wird auf Basis der
Konditionen, der Rhythmusklausel und der Buchungsklausel erzeugt

3 Buchhaltung in SAP RE
und enthält den Buchungsvorrat für debitorische oder kreditorische

Buchungen.
쐍 Objektfinanzstrom
Der Objektfinanzstrom (oder Verteilungsfinanzstrom) wird auf Basis der
Konditionen, der Rhythmusklausel und der Verteilungsvorschriften der
Konditionen erzeugt und dient dazu, die Erlöse bzw. Kosten aus den de-
bitorischen bzw. kreditorischen Verträgen vom Controllingobjekt »Ver-
trag« auf andere Controllingobjekte (z.B. das vermietete Objekt) zu ver-
teilen.
쐍 Bewertungsfinanzstrom
Der Bewertungsfinanzstrom wird auf Basis der Bewertungsklausel er-
zeugt, die dafür sorgt, dass die Konditionen aus Sicht von Bewertungs-
vorschriften wie IFRS 16 oder US-GAAP ASC 842 bilanziell bewertet wer-
den.
Wir werden uns in diesem Kapitel auf die Buchungen des Partner- und
Objektfinanzstroms konzentrieren. Die Fragen der bilanziellen Bewertung
und der hieraus resultierenden Buchungen werden in Abschnitt 6.1, »Bilan-
zielle Bewertung von Verträgen«, besprochen. Die Kontenfindung, d.h. das
Ermitteln der Buchungssätze für die Buchungen, basiert jedoch auf den
gleichen Prinzipien. Wir erläutern die Kontenfindung in Abschnitt 3.1.3,
»Customizing: Kontenfindung«.
3.1.1 Periodisches Buchen: Verträge

Forderungen bzw. Verbindlichkeiten aus Verträgen werden durch den peri-
odischen Buchungslauf gebucht. Hierzu wird die Transaktion RERAPP (Peri-
odisches Buchen: Verträge) verwendet. Im Transaktionsnamen steht RA für
rental accounting, PP für periodic posting. Alternativ können Sie Transak-
tion RERAPPCMP (Periodisches Buchen Verträge: Vergleich mit Vorperi-
ode) nutzen. CMP steht für compare. Diese Transaktion führt ebenfalls die
periodische Buchung durch und vergleicht die Ergebnisse mit Buchungen
einer Vergleichsperiode.
Transaktion RERAPP führt nicht nur die periodischen Buchungen für debi-
torische Verträge (Sollstellung) und für kreditorische Verträge (Habenstel-
lung) aus, sondern auch Buchungen auf Sachkonten für interne Verträge
und Sachkontenverträge. Das periodische Buchen wird meist monatlich
durchgeführt und in aller Regel als Batchlauf eingeplant. Für Testzwecke
und das Buchen in Einzelfällen besteht die Möglichkeit, das periodische
Buchen auch aus dem Vertragsdialog (Anzeigemodus) heraus über den
Menüpfad Zusätze 폷 Buchen 폷 Vertrag buchen zu starten.

Selektionsbild
Das Selektionsbild von Transaktion RERAPP besteht aus vier Teilen:
1. Selektion der Verträge (siehe Abbildung 3.1)
2. Selektion der Finanzstromsätze (siehe Abbildung 3.2)
3. Angaben zum Buchen (siehe Abbildung 3.4)
4. Angaben zu technischen Daten (siehe Abbildung 3.5)
Die Selektionskriterien für Verträge sind in allen Reports über Verträge ähn- Selektion der
lich: Verträge können nach Buchungskreis, Vertragsnummer (Feld Vertrag) Verträge
und nach Vertragsart selektiert werden. Ist die Nummer der Wirtschaftsein-
heit im Vertrag eindeutig, so kann nach der Nummer der Wirtschaftseinheit
eingeschränkt werden (Feld WirtschEinh Vertrag). Relativ performancein-
tensiv und daher nur in Ausnahmefällen sinnvoll zu verwenden ist die
Selektion nach Vertragspartnern oder Vertragsobjekten, die Sie über die
Parameter Partnerselektion aktiv bzw. Objektselektion aktiv aufrufen kön-
nen. Über das Feld Vertragsgültigkeit lassen sich ältere Verträge aus der
Selektion ausschließen. Im Abschnitt Filter finden Sie die Möglichkeit, über
die Aktivierung des Kennzeichens Statusselektion aktiv z.B. Verträge, die
zum Löschen vorgemerkt sind, von der Selektion auszuschließen. Sie kön-
nen zudem Verträge nach den verantwortlichen Personen oder Personen-
gruppen selektieren (Felder Verantwortlicher und Verantwortliche Gruppe).
Abbildung 3.1 Selektion der Verträge (Transaktion RERAPP)
Abbildung 3.2 zeigt die Selektionskriterien für die Finanzstromsätze. Die Selektion der
Finanzstromsätze bilden die Basis der periodischen Buchungen. Geben Sie Finanzstromsätze

an, für welchen Monat und welches Jahr der Buchungslauf ausgeführt wer-
den soll. Hieraus wird automatisch der Parameter Fälligkeitstag vorbelegt.
Bitte beachten Sie das Symbol (Selektieren: kleiner gleich). Es werden
also immer alle Finanzstromsätze selektiert, deren Fälligkeitsdatum kleiner
oder gleich dem angegebenen Datum ist und die noch zu buchen sind
(Plan-Sätze). Sie können alternativ oder zusätzlich das Feld Berechnungsda-
tum bis verwenden. Die Einschränkungen nach Konditionsart und Konditi-
onszweck sind eher für Tests und Sonderfälle sinnvoll.
Abbildung 3.2 Selektion der Finanzstromsätze (Transaktion RERAPP)
Fälligkeit und Schauen Sie sich die Wirkung der Selektionsparameter Fälligkeitstag und
Berechnungsdatum Berechnungsdatum bis am Beispiel des Finanzstroms in Abbildung 3.3 an.
Die periodischen Buchungen waren für diesen Vertrag bis Periode 09/2018
ausgeführt – Grundmiete, Modernisierungszuschlag und die Vorauszah-
lungen für die Heizkosten sind mit Buchungsdatum 01.09.2018 gebucht.
Die gebuchten Finanzstromsätze (Ist-Sätze) sind mit dem Status-Icon
(Eintrag bereits gebucht) markiert.
Später (nach erfolgter Buchung) wurde mit dem Mieter vereinbart, dass der
Modernisierungszuschlag rückwirkend um 10 EUR reduziert wird. Zugleich
wurde ihm aufgrund der Lärmbelästigungen durch andauernde Moder-
nisierungsmaßnahmen eine Mietminderung in Höhe von 10 % auf die
Grundmiete zugestanden. Dies führt zu Nachbuchungen für die Perioden
08/2018 und 09/2018 mit einem Fälligkeitsdatum 23.10.2018. Nachbuchun-
gen sind (neue) Plan-Sätze für bereits gebuchte Perioden. Als Plan-Sätze
sind sie mit dem Status-Icon (Eintrag noch zu buchen) markiert. Wollen
Sie nun nur die Plan-Sätze für die Perioden 08/2018 und 09/2018 buchen,
so können Sie diese abgrenzen, indem Sie im Feld Berechnung bis das
Datum 30.09.2018 wählen. Setzen Sie dagegen nur im Feld Fälligkeitstag
das Datum 23.10.2018, so werden auch die regulären Finanzstromsätze für
Periode 10/2018 gebucht.

Anmerkung: Die Selektion der Nachbuchungssätze kann in diesem Beispiel

natürlich auch auf andere Weise erfolgen, z.B. indem auf Konditionsarten
eingeschränkt wird oder indem das Fälligkeitsdatum auf den 23.10.2018 abge-
grenzt wird (Selektionsoption von »kleiner/gleich« auf »gleich« umstellen).
Abbildung 3.3 Ausschnitt aus dem Partnerfinanzstrom eines Vertrages
Mit welchen Buchungsdaten (Felder Buchungsdatum, Belegdatum und Beleg- Buchen

kopftext) die Buchung stattfinden soll, bestimmen Sie im Abschnitt Bu-
chung des Selektionsbildes, den Sie in Abbildung 3.4 sehen. Der Eintrag im
Feld Buchungsperiode wird automatisch aus dem Buchungsdatum ermit-
telt. Buchen Sie mit einem Buchungsdatum in der letzten Periode des Ge-
schäftsjahres, so können Sie die Buchungsperiode durch eine Sonderperi-
ode überschreiben. Das Feld Modus Buchungslauf bestimmt, ob Sie die
periodische Buchung nur simulieren oder im Echtlauf durchführen wollen.
Abbildung 3.4 Buchungsdaten (Transaktion RERAPP)
Über den Eintrag im Feld Art des Buchungslaufs legen Sie fest, ob Sie nur Art des
den Partnerfinanzstrom oder auch den Objektfinanzstrom buchen wollen. Buchungslaufs
Tabelle 3.1 stellt die möglichen Arten für den Buchungslauf gegenüber. In
den dargestellten Beispielen für Buchungssätze bedeuten die Angaben in
Klammern die Kontierungen für das SAP-Controlling.

Art des Buchung für Buchungssatz Buchungssatz

Buchungslaufs debitorisch kreditorisch
REDP nur Partner- per Debitor per Kosten

Periodische finanzstrom an Erlös (Vertrag)
Buchung (Vertrag) an Kreditor
RETP nur Objekt- per Erlös per Kosten

Umbuchung finanzstrom (Vertrag) (z.B. Gebäude)
an Erlös an Kosten
(z.B. Mietobjekt) (Vertrag)
REDT Partner- und Objekt- REDP und RETP REDP und RETP
Periodische finanzstrom
Buchung und
Umbuchung
REIP Buchungen aus per Debitor per Kosten

Integrierte Partner- und Objekt- an Erlös (z.B. Gebäude)
Buchung finanzstrom werden (z.B. Mietobjekt) an Kreditor
in einem Beleg
verdichtet
Tabelle 3.1 Vergleich der Arten des Buchungslaufs
Integrierte Buchung Die integrierte Buchung REIP ist nur unter bestimmten Voraussetzungen
möglich. Zunächst muss sie im Customizing von SAP RE explizit zugelassen
werden über den Menüpfad Buchhaltung 폷 Automatisch erzeugte Buchhal-
tungsbelege 폷 Integrierte Buchung zulassen. Zudem muss das Customizing
der Kontenfindung, das wir unten erläutern, so eingestellt sein, dass die zu
eliminierenden Buchungszeilen (Zeilen mit Vertragskontierung) das glei-
che Kontensymbol benutzen. Wenn Sie die integrierte Buchung anwenden,
sparen Sie Belegvolumen, aber Sie verlieren die Buchungszeilen mit den
Vertragskontierungen, d.h., Sie können kein Controlling auf der Ebene von
Verträgen durchführen.
Abbildung 3.5 zeigt den letzten, eher technischen Teil des Selektionsbildes.
Ausgabe Im Abschnitt Ausgabe steuern Sie, ob Sie die Listen, die wir weiter unten
erläutern, überhaupt sehen wollen, oder ob Sie nur ein Fehlerprotokoll
wünschen. Das Feld Layout bestimmt, welche Spalten in der Liste angezeigt
werden, wie sortiert wird und ob und wie in der Liste summiert wird. Über
den Parameter Grid-Control verwenden bestimmen Sie, ob Sie eine ALV-
Grid-Liste (Beispiel in Abbildung 3.6) oder eine klassische ALV-Liste (Bei-
spiel in Abbildung 3.7) sehen wollen.

Abbildung 3.5 Technische Steuerung (Transaktion RERAPP)
Sind Vertragskonditionen nicht aktuell, z.B., weil sich die Berechnungsbasis Aktualisierung
für eine quadratmeterbasierte Kondition geändert hat, so werden diese
Konditionen im Rahmen der periodischen Buchung zunächst aktualisiert
und erst dann gebucht. Soll diese Aktualisierung nicht stattfinden, so set-
zen Sie das Kennzeichen Konditionen nicht aktualis. (Konditionen nicht
aktualisieren).
Periodische Buchungen sind Massenläufe. Besonders in Unternehmen mit Parallelisierung
einer großen Anzahl von Verträgen wie etwa großen Wohnungsunterneh-
men ergibt sich hieraus ein großes Buchungsvolumen: Der Buchungslauf
wird daher periodisch als Hintergrundlauf (Batchlauf) eingeplant. Damit
die periodischen Buchungen in überschaubarem Zeitrahmen erledigt wer-
den können, bietet das Programm hier die Möglichkeit der Parallelisierung
an, das heißt, das Programm teilt das Buchungsvolumen so auf, dass es auf
mehreren Servern parallel verarbeitet wird. Die notwendigen Einstellun-
gen nimmt Ihre Systemadministration vor. Wenn Sie periodische Buchung
im Vordergrund testweise mit geeigneten Einschränkungen auf Verträge
ausführen, benötigen Sie keine Einstellungen für die Parallelisierung.
Ausgabeliste
Starten Sie die Transaktion mit geeigneten Abgrenzungen. Die Liste, die
Transaktion RERAPP ausgibt, stellt die selektierten Finanzstromsätze dar.
Abbildung 3.6 zeigt die Liste der selektierten Finanzstromsätze in der Form
einer ALV-Grid-Liste.

Abbildung 3.6 Liste der Finanzstromsätze als ALV-Grid-Liste

(Transaktion RERAPP)
Inhaltlich die gleiche Ausgabeliste zeigt Abbildung 3.7, allerdings in Form

einer klassischen ALV-Liste. Welches Layout Sie bevorzugen, entscheiden
Sie beim Start der Transaktion durch das Setzen des Kennzeichens Grid-
Control verwenden (siehe Abbildung 3.5 weiter vorne).
Abbildung 3.7 Liste der Finanzstromsätze als klassische ALV-Liste

(Transaktion RERAPP)
Sie können anhand der Liste prüfen, ob die richtigen Finanzstromsätze

gefunden wurden. Je nach gewähltem Layout erreichen Sie das Fehlerproto-
koll entweder mit einem Klick auf den Button (Fehlerprotokoll) oder per
Klick auf den Button mit der entsprechenden Beschriftung. Abbildung 3.8
zeigt einen Ausschnitt aus einem Protokoll. Das Programm konnte im Bei-
spiel die periodische Buchung für einen Vertrag (IV = Vertrag, 9002 ist der

Buchungskreis, 26 ist die Vertragsnummer) nicht vornehmen, da der Ver-

trag nicht aktiv ist. Periodische Buchungen sind nur für aktive Verträge,
d.h. Verträge, die den Systemstatus »Aktiv« haben, möglich.
Abbildung 3.8 Ausschnitt aus dem Fehlerprotokoll (Transaktion RERAPP)
Buchungsbelege
Mit einem Klick auf den Button Belege gelangen Sie in die Liste der gebuch-
ten Belege bzw. in der Simulation in die Liste der zu buchenden Belege. Ein
Beispiel sehen Sie in Abbildung 3.9. Die Liste ist eine hierarchische Liste: Im
Kopf wird der Belegkopf angezeigt, in den Zeilen die Belegzeilen der Buch-
haltungsbelege. Alternativ können Sie aus der ALV-Grid-Liste der Finanz-
stromsätze per Klick auf den Button Belegpositionen in eine »flache« (nicht
hierarchische) Liste wechseln.
Abbildung 3.9 Liste der Belege aus der Simulation (Transaktion RERAPP)

Referenznummer Führen Sie die periodische Buchung im Echtlauf aus, so werden Belege in
Buchhaltung die Finanzbuchhaltung gebucht. Der Buchungslauf wird in SAP RE unter
einer ID (Prozess-Identifikation, Referenznummer Buchhaltung) gespei-
chert, die aus einer fortlaufenden Nummer, dem Jahr (aus dem Systemda-
tum) und dem Kürzel REPP besteht. So war z.B. 000001222018REPP der 122.
Buchungslauf, der 2018 in System ausgeführt wurde. Die ID des Buchungs-
laufs wird in das Feld Referenz im Belegkopf geschrieben (siehe Abbildung
3.11), es sei denn, die Buchungsklausel des Vertrages gibt über das Feld Ver-
wendungszweck einen anderen Wert vor.
Belege anzeigen Sie können sich die Belege, die durch den Buchungslauf gebucht wurden,
auf verschiedenen Wegen anzeigen lassen. Einige seien hier genannt:
쐍 Transaktion RERAPP
Gehen Sie in die Belegliste von Transaktion RERAPP (siehe Abbildung
3.9), und klicken Sie auf eines der Felder Referenzschlüssel oder Belegnr
im Belegkopf.
쐍 Transaktion RERAPL
Rufen Sie Transaktion RERAPL (Buchungsprotokoll, PL = protocol) auf,
und grenzen Sie geeignet ein. Sie können z.B. die Prozess-ID in das Feld
Ident.Buchhaltung eingeben oder den Prozess in das Feld Prozess (REPP
= RE periodic posting) und die Daten, wer wann den Buchungslauf
gestartet hat (Felder Erfasst von, Zuerst erfasst am), benutzen. Klicken
Sie in der Liste wieder auf eines der Felder Referenzschlüssel oder
Belegnr im Belegkopf.
쐍 Transaktion RECN
Rufen Sie im Vertragsdialog (Transaktion RECN) die Registerkarte Kondi-
tionen auf. Wechseln Sie mit einem Klick auf den Button
(Finanzstrom anzeigen) in den Finanzstrom. Stellen Sie die Anzeige (Feld
Anzeige) so ein, dass die gebuchten Finanzstromsätze sichtbar sind.
Durch Doppelklick auf das Status-Icon (Eintrag bereits gebucht) gelan-
gen Sie in die Beleganzeige.
Abbildung 3.10 Liste der Rechnungswesenbelege

In der Beleganzeige erscheint zuerst ein Auswahlfenster »Liste der Belege

im Rechnungswesen«, wie in Abbildung 3.10 gezeigt.
Mit einem Doppelklick auf die entsprechende Zeile gelangen Sie in den
Buchhaltungsbeleg (Abbildung 3.11). Im Beispiel in Abbildung 3.11 handelt es
sich um einen Beleg, der aus einem kreditorischen Vertrag erzeugt wurde –
hier wurde offenbar eine Immobilie angemietet.
Abbildung 3.11 Buchhaltungsbeleg aus der periodischen Buchung
Rechnungswesenbelege
Kommen wir noch einmal auf die Liste der Rechnungswesenbelege in Abbil-
dung 3.10 zurück. Diese Liste zeigt, dass der Buchhaltungsbeleg mit weiteren
Belegen, den Rechnungswesenbelegen – kurz RW-Belegen – verknüpft ist. So
wurden z.B. Daten im Controlling fortgeschrieben (Kostenrechnungsbeleg),
da das Sachkonto 470000 der Sachkontoart »Primärkosten oder Erlöse«
zugeordnet ist. Die entsprechende Buchungszeile hat eine Kontierung auf
den Vertrag erhalten. Abbildung 3.12 zeigt den Kostenrechnungsbeleg. Im
Beispiel in Abbildung 3.10 finden Sie außerdem einen Vorsteuerbasisbeleg.
Dieser Beleg wird von SAP RE fortgeschrieben, um die Vorsteuerbehandlung
durchführen zu können. Informationen hierzu finden Sie in Abschnitt 6.2,
»Vorsteuerbehandlung«, in Kapitel 6, »SAP RE für Corporates«.
Alle Rechnungswesenbelege bilden eine Einheit und können nur zusam-
men betrachtet werden. Beispielweise ist es nicht möglich, einen der Belege
zu stornieren, ohne dass die anderen storniert werden. Genau genommen
stellen diese Belege nur unterschiedliche Sichten auf einen einzigen Vor-
gang (»Beleg«) dar. Versuchen Sie z. B. den Buchhaltungsbeleg 9002/
100000162/2018 im SAP-Finanzwesen mit Transaktion FB08 (Beleg stornie-
ren) zu stornieren, so erhalten Sie die Fehlermeldung F5673 (siehe Abbil-
dung 3.13).

Abbildung 3.12 Kostenrechnungsbeleg zum Beleg aus der periodischen Buchung
Abbildung 3.13 Fehlermeldung beim Storno eines Beleges,

der aus SAP RE stammt
Belege stornieren Die Fehlermeldung weist darauf hin, dass bei diesem Beleg nicht die Finanz-
buchhaltung die führende Applikation ist, sondern SAP RE. Um die Konsis-
tenz der Daten sicherzustellen, kann der Beleg nur von SAP RE aus storniert
werden. Sie müssen also in SAP RE eine passende Storno-Transaktion aufru-
fen – hier den Storno der periodischen Buchung mit der Transaktion
RERAPPRV (Storno Periodisches Buchen Verträge; RV = reverse). Dadurch
wird sichergestellt, dass nicht nur der Buchhaltungsbeleg (FI-Beleg) mit allen
Folgebelegen (z.B. Kostenrechnungsbeleg) storniert wird, sondern auch die
Daten in SAP RE, auf deren Basis der Beleg erzeugt wurde, wieder in den
Ursprungszustand zurückgesetzt werden. In unserem Fall müssen die
Finanzstromsätze, die die Buchung erzeugt haben, vom Status »Eintrag
schon gebucht« in den Status »Eintrag noch zu buchen« zurückgesetzt wer-
den. Stornieren Sie Belege, die aus einer Umsatzmietenabrechnung stam-
men, so müssen die entsprechenden Umsatzmeldungen als »nicht abge-
rechnet« markiert werden. Stornieren Sie eine Nebenkostenabrechnung,
muss der Status des Schrittes »Buchen der Kosten in der Finanzbuchhal-
tung« zurückgesetzt werden usw.

Um alle diese unterschiedlichen Prozesse in der Buchungsschnittstelle von RE-Belege

SAP RE zum SAP-Finanzwesen einheitlich behandeln zu können, erzeugen
alle buchenden Prozesse in SAP RE einen RE-Beleg (im System auch Immo-
bilienbeleg genannt). Der RE-Beleg ist die Verbindung zwischen dem Vor-
gang in SAP RE und dem zu diesem Vorgang erzeugten Buchhaltungsbeleg
im SAP-Finanzwesen. Er ist ein technisches Vehikel, das die Konsistenz der
Daten sicherstellt. Abbildung 3.14 zeigt einige Daten aus einem RE-Beleg.
Abbildung 3.14 RE-Beleg zu einem Beleg aus der periodischen Buchung
Buchungsparameter im Vertrag
Die wesentlichen Daten des Vertrages, die neben den Konditionen Einfluss
auf die Buchungen haben, finden sich auf der Registerkarte Buchungspara-
meter. In Abschnitt 2.1, »Konditionen und Finanzströme«, haben wir uns
mit der Rolle der Rhythmusklausel befasst. Sie bestimmt, wie die Finanz-
stromsätze aufgebaut werden und wie die Fälligkeit eines Finanzstromsat-
zes berechnet wird.
Abbildung 3.15 Beispiel für eine Buchungsklausel

Buchungsklausel: Die Buchungsklausel (siehe Abbildung 3.15) enthält die Information, wel-
Partner cher Geschäftspartner durch die Buchung betroffen ist (Feld Partner). Die
Nummer des Geschäftspartners wird im RE-Beleg sichtbar (siehe Abbildung
3.14, Spalte GPartner). In der Buchungsschnittstelle wird beim Buchen des
RE-Beleges in die Finanzbuchhaltung das zum Geschäftspartner aus dem
RE-Beleg zugeordnete Debitoren- bzw. Kreditorenkonto ermittelt und für
die Buchung des Buchhaltungsbeleges verwendet.
Buchungsklausel: Aus den Angaben in den Feldern Steuerart und Steuergruppe der Buchungs-
Steuer klausel wird das aktuell für den Vertrag zu benutzende Steuerkennzeichen
ermittelt. Die Steuerart verschlüsselt, ob es sich um Vorsteuer oder Aus-
gangssteuer handelt. Im RE-Beleg (Abbildung 3.14) sehen Sie die verwendete
Steuerart MVST (für Vorsteuer) und die Steuergruppe FULL (für das Steuer-
kennzeichen mit dem jeweils aktuellen vollen Steuersatz). Aus Steuerart
und Steuergruppe wird beim Buchen in die Finanzbuchhaltung zeitabhän-
gig das jeweils zutreffende Steuerkennzeichen abgeleitet. Sie finden die
Einstellungen für die Definition der Steuerarten und Steuergruppen im
Customizing von SAP RE unter Buchhaltung 폷 Steuerarten definieren und
Steuergruppen anlegen. Die Zuweisung der jeweils gültigen Steuerkennzei-
chen nehmen Sie unter Buchhaltung 폷 Integration FI-GL, FI-AR, FI-AP 폷 Steu-
ern vor.
Nullsteuerkennzeichen
Für verschiedene Prozesse benötigen Sie die Information, welche Steuer-
kennzeichen Vorsteuer bzw. Ausgangssteuer mit 0 % buchen. Tragen Sie
unter Grundeinstellungen 폷 Grundeinstellungen zum Buchungskreis 폷 Null-
steuerkennzeichen die Nullsteuerkennzeichen (im Beispiel MVST NONE
und MWST NONE) ein.
Abbildung 3.16 Zeitabhängige Definition der Steuerkennzeichen

Änderung des Steuersatzes

Ändert sich der Steuersatz, so müssen Sie nicht sämtliche Verträge ändern,
da deren Buchungsklausel keine expliziten Angaben zum Steuerkennzei-
chen enthalten. Sie müssen vielmehr wie folgt vorgehen:
1. Legen Sie im Customizing der Finanzbuchhaltung neue Steuerkennzei-
chen mit den neuen Steuersätzen an.
2. Ordnen Sie im Customizing von SAP RE zeitabhängig die neuen Steuer-
kennzeichen zu (siehe Abbildung 3.16).
3. Führen Sie die Finanzstromgenerierung für alle potentiell betroffenen
Verträge (Transaktion RECDCGOL) aus.
Detaillierte Informationen auch zu Auswirkungen auf weitere Prozesse

finden Sie im SAP-Hinweis 952495 (RE-FX: Umsatzsteueränderung: Was ist
zu tun?) in der SAP-Wissensdatenbank.
SAP RE kann nicht nur im Zusammenhang mit der Debitoren- bzw. Kredito- SAP PSCD
renbuchhaltung des SAP-Finanzwesens eingesetzt werden, sondern auch im
Zusammenhang mit SAP PSCD, einer Anwendung für die öffentliche Ver-
waltung (public sector), die auf der Anwendung FI-CA (Massenkontokorrent
bzw. Vertragskontokorrent) basiert. Setzen Sie SAP PSCD ein, so werden die
Buchungen auf Vertragskonten von SAP PSCD geleitet und nicht auf Debi-
toren- bzw. Kreditorenkonten. Die Buchungsklausel enthält die für PSCD
notwendigen Felder mit analogen Funktionen. Auf die Thematik der PSCD-
Anbindung von SAP RE gehen wir in diesem Buch nicht detaillierter ein. Der
SAP-Hinweis 1619040 (FAQ: PSCD und RE-FX) stellt Informationen zum
Thema zusammen.
Weitere notwendige Angaben für die Buchung finden Sie in der Klausel Organisatorische
Organisatorische Zuordnung. Hier legen Sie insbesondere fest, welchem Zuordnung
Geschäftsbereich und Profit-Center der Vertrag zugeordnet ist (siehe Abbil-

dung 3.17). Der Vertrag kann zu einem Zeitpunkt immer nur genau einem
Geschäftsbereich und Profit-Center zugeordnet sein.
Abbildung 3.17 Organisatorische Zuordnung des Vertrages

Haushalts- Ist in Ihrem System das Haushaltsmanagement (SAP HHM) aktiv, so werden
management die für die Zuordnung zu den HHM-Kontierungen notwendigen Informati-
onen ebenfalls in der organisatorischen Zuordnung gepflegt. Abbildung 3.18
zeigt, welche Zusatzkontierungen möglich sind. Die Felder werden nur auf-
geblendet, wenn die Customizingeinstellungen im HHM es vorsehen.
Abbildung 3.18 Kontierungen für das Haushaltsmanagement
Belege auswerten
Um Buchhaltungsbelege, die aus SAP RE heraus erzeugt wurden, auszuwer-
ten, stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, von denen wir
einige hier vorstellen wollen.
Buchungsprotokoll Vielfältige Möglichkeiten, Belege mit Bezug zu SAP RE auszuwerten, bietet
Transaktion RERAPL (Buchungsprotokoll). RA steht im Transaktionsnamen
für rental accounting, PL für posting log. Die Selektion der Belege erfolgt
entweder durch Abgrenzungen über die Eigenschaften der RE-Belege oder
über die von FI-Belegen (Buchhaltungsbelege). Wenn Sie Abgrenzungen für
RE-Belege vornehmen, werden nur Belege angezeigt, die aus SAP RE heraus
erzeugt wurden. Auf diese Weise können Sie z.B. über die Angabe einer Pro-
zess-ID alle Belege eines Buchungslaufes selektieren. Grenzen Sie über FI-
Belege ab, so können auch Belege angezeigt werden, die nicht aus SAP RE
heraus erzeugt wurden.
Liste RE-Belege Transaktion REISREDOCCN (RE-Belege zu Verträgen) hingegen dient aus-
schließlich zur Anzeige von RE-Belegen. Sie kann auch auf der Registerkarte
Übersichten des Vertrages aufgerufen werden. Das Kürzel IS steht hier für
information system, REDOC für RE documents, CN für contract.
Postenübersicht Die Postenübersicht, aufrufbar über Transaktion REISRADOCITEM, zeigt
die Einzelposten zu Verträgen an. Sie ist in Form des Kontenblattes auch in
den Übersichten zu den Verträgen verfügbar. IS steht für information sys-
tem, RA für rental accounting, DOC für documents, ITEM für item.

3.1.2 Periodisches Buchen: Leerstand

Nicht nur Verträge, sondern auch Mietobjekte können Konditionen haben.
Diese dienen dazu, Vorlagen für die Konditionen der Verträge abzubilden
und Vergleichsgrößen für Marktmieten aufzunehmen – aber auch dazu,
kalkulatorische Leerstandskosten zu buchen.
Um Leerstandsbuchungen zu erzeugen, werden zu den Konditionen eines
Mietobjektes immer dann Finanzstromsätze erzeugt, wenn das Mietobjekt
leer steht. Schauen Sie sich ein Beispiel an.
Abbildung 3.19 Belegung eines Mietobjektes
Abbildung 3.19 zeigt die Registerkarte Belegung zu einer Mieteinheit. Die

Wohnung war von Mai 2017 bis August 2018 belegt, anschließend stand sie
leer. Da sie nicht wieder vermietet werden konnte, hat man im Oktober
2018 mit einer Modernisierung begonnen und daher den Leerstandsgrund
»Modernisierung« (Eintrag 11 in Spalte Leerst.gr.) hinterlegt. Für den Zeit-
raum vor Mai 2017 und für den nach August 2018 wird ein Leerstandsfi-
nanzstrom erzeugt, wie Sie in Abbildung 3.20 sehen.

Abbildung 3.20 Leerstandsfinanzstrom einer Mieteinheit
Sie können diesen Leerstandsfinanzstrom mit Transaktion RERAVP (Perio-

disches Buchen Mietobjekte Leerstand) buchen. Im Transaktionsnamen
steht VP für vacancy posting.
Der Buchungssatz ist dann
per kalkulatorischem Aufwand Miete Leerstand
an kalkulatorischen Ertrag Miete Leerstand
Der kalkulatorische Ertrag wird immer auf das Mietobjekt kontiert. Auch
der kalkulatorische Aufwand wird – sofern in der Buchungsklausel kein
Kontierungsobjekt angegeben ist – auf das Mietobjekt kontiert. In unserem
Beispiel wurde in der Buchungsklausel die Kostenstelle LEER hinterlegt,
sodass der kalkulatorische Aufwand auf diese Kostenstelle gebucht wird.
Für den Modernisierungszeitraum wurde passend zum Leerstandsgrund 11
(Modernisierung) eine Zeitscheibe in die Buchungsklausel eingefügt und
für den Modernisierungszeitraum mit einer anderen Kostenstelle (MOD1)
versehen. Sie sehen die unterschiedlichen Kontierungen in Abbildung 3.20
in der Spalte Partner/Kontierungsobjekt.
3.1.3 Customizing: Kontenfindung

Wir kommen nun auf die periodischen Buchungen für Verträge zurück und
wollen an diesem Beispiel die Grundsätze der Kontenfindung in SAP RE
vorstellen. Schauen wir uns also an, wie die Buchungen auf Basis der
Finanzstromsätze aus dem Partnerfinanzstrom gesteuert werden.

Abbildung 3.21 zeigt den Finanzstromsatz, der mit dem RE-Beleg aus Abbil-
dung 3.14 und dem Buchhaltungsbeleg aus Abbildung 3.11 gebucht wurde.
Sie sehen in der Abbildung die Felder für die Konditionsart (Spalte KART)
mit dem Wert V110 und die Bewegungsart (Spalte BArt) mit dem Wert V110.
Abbildung 3.21 Finanzstromsatz zum Beleg aus Abbildung 3.11
Bewegungsart
Das zentrale Element der Kontenfindung in SAP RE ist die Bewegungsart.
Jede Buchung in SAP RE – bis auf sehr wenige Ausnahmen – basiert auf einer
Bewegungsart. Auf Basis der Bewegungsart wird der Buchungssatz aufge-
baut. Es geht daher bei jedem buchenden Prozess – sei es die Umsatzmietab-
rechung, die Nebenkostenabrechnung oder die periodische Buchung – im
ersten Schritt immer darum, die Bewegungsart zu bestimmen, mit deren
Hilfe der Buchungssatz aufgebaut wird. Wir werden später in den einzelnen
Kapiteln pro Prozess erläutern, wie diese Bewegungsarten gefunden wer-
den. Im einfachsten Fall – dem der periodischen Buchung – wird die Bewe-
gungsart direkt aus der Konditionsart ermittelt.
Für jede Konditionsart, für die eine periodische Buchung erzeugt werden Konditionsart
soll, muss im Customizing eine passende Bewegungsart angegeben wer- bestimmt
Bewegungsart
den, die die Buchung für diese Kondition steuert. Die Bewegungsart, die aus
der Konditionsart abgeleitet wird, erscheint im Finanzstrom (siehe Abbil-
dung 3.21).
Die Bewegungsart zur Konditionsart legen Sie im Customizing von SAP RE
bei der Definition der Konditionsart über den Menüpfad Konditionen und
Bewegungen 폷 Konditionsarten und Konditionsgruppen 폷 Konditionsarten
definieren fest. Abbildung 3.22 zeigt die Festlegung der Bewegungsart V110
für die Konditionsart V110. Die Bewegungsart muss nicht zwangsläufig den
gleichen Schlüssel besitzen wie die Konditionsart, wie es in unserem Bei-
spiel der Fall ist.
Die Bewegungsart selbst muss zuvor im Customizing von SAP RE angelegt Bewegungsart
werden über den Menüpfad Konditionen und Bewegungen 폷 Bewegungsar-
ten 폷 Bewegungsarten definieren. Abbildung 3.23 zeigt die Einstellungen für
die Bewegungsart V110. Die zentrale Einstellung ist das Kennzeichen S/H
(Spalte S/H), das steuert, ob es sich um einen Soll- oder einen Habenvor-
gang handelt.

Abbildung 3.22 Definition der Konditionsart mit Zuordnung der Bewegungsart
Soll/Haben-Kennzeichen
Das S/H-Kennzeichen hat eine steuernde Wirkung. Der Text im Einfüh-
rungsleitfaden gibt ausführliche Informationen, wie das Kennzeichen ein-
zustellen ist. Orientieren Sie sich an den Beispielen, die Sie im Auslieferungs-
customizing finden. Bitte beachten Sie, dass fehlerhafte Einstellungen des
S/H-Kennzeichens zu fehlerhaften Buchungen führen. Das Kennzeichen
bestimmt unter anderem, welche Kontierung in welcher Buchungszeile ver-
wendet wird und mit welchem Vorzeichen ein Finanzstromsatz angezeigt
wird.
S/H-Kennzeichen Tabelle 3.2 zeigt Beispiele für kreditorische und debitorische Buchungen
mit den entsprechenden S/H-Kennzeichen. Die zugehörigen Customizing-
einstellungen sind in Abbildung 3.23 zu sehen.
Bewegungsart Buchungssatz S/H-Kennzeichen
1000 Grundmiete per Debitor an Erlös Sollbuchung

(debitorischer Vertrag)
1001 Nachforderung Grundmiete per Debitor an Erlös Sollbuchung
1002 Gutschrift Grundmiete per Erlös an Debitor Habenbuchung
V110 Energieversorgung per Kosten an Kreditor Habenbuchung

(kreditorischer Vertrag)
V111 Nachforderung Energie- per Kosten an Kreditor Habenbuchung

versorgung
V112 Gutschrift Energieversorgung per Kreditor an Kosten Sollbuchung
Tabelle 3.2 Beispiel für S/H-Kennzeichen der Bewegungsarten

Die weiteren Kennzeichen, die Sie in Abbildung 3.23 finden, steuern die
Anbindung an die Finanzdisposition, die Rechnungsabgrenzung und die
Verdichtung von Buchungen. Auf diese speziellen Prozesse gehen wir in
diesem Buch nicht ein. Informationen hierzu entnehmen Sie bitte dem Ein-
führungsleitfaden von SAP RE.
Abbildung 3.23 Customizing der Bewegungsarten
Symbolischer Buchungssatz
Jeder Finanzstromsatz weist also eine Bewegungsart aus, die aus der jeweili-
gen Konditionsart abgeleitet wird. Jede Bewegungsart erzeugt einen Bu-
chungsbeleg mit einer Sollposition und einer Habenposition. Der Buchungs-
satz wird im Customizing von SAP RE symbolisch hinterlegt. Sie finden diese
Einstellung über den Menüpfad Buchhaltung 폷 Automatisch erzeugte Buch-
haltungsbelege 폷 Kontenfindung 폷 Kontensymbol zur Bewegungsart zuord-
nen.
Abbildung 3.24 Kontenfindung (Kontensymbole zur Bewegungsart)

Abbildung 3.24 zeigt einen Ausschnitt aus diesem Customizingdialog.

Schauen Sie sich zunächst die ersten drei Zeilen mit den Bewegungsarten
1000, 1001 und 1002 sowie die letzten drei Zeilen mit den Bewegungsarten
V110, V111 und V112 an. In den Spalten Soll-Koart bzw. Haben-Koart sind die
Kontoarten für die Soll- bzw. Habenbuchung hinterlegt. Es gibt die nachste-
henden Kontoarten:
쐍 D für Debitorenkonten
쐍 K für Kreditorenkonten
쐍 S für Sachkonten
쐍 A für Anlagekonten.
Die Spalten Soll-Kontosymbol und Haben-Kontosymb… verschlüsseln die

jeweiligen Konten. Die Kontensymbole wurden zuvor im Customizing von
SAP RE über den Menüpfad Buchhaltung 폷 Automatisch erzeugte Buchhal-
tungsbelege 폷 Kontenfindung 폷 Kontensymbole angelegt.
Abbildung 3.25 Customizing der Kontensymbole
Mit diesen Informationen können nun die Buchungssätze aufgebaut wer-

den, z.B.:
쐍 Bewegungsart 1000: per Debitorenkonto an Sachkonto »Debitorische
Mieterträge«
쐍 Bewegungsart V100: per Sachkonto »Kreditorische Kosten« an Kredito-
renkonto

Kontensymbole durch Sachkonten ersetzen

Bleibt noch die Frage zu klären, wie die Nummer der jeweils zu buchenden
Konten gefunden wird. Hierzu schauen Sie sich das Customizing von
SAP RE unter Buchhaltung 폷 Integration FI-GL, FI-AR, FI-AP 폷 Kontenfindung 폷
Kontensymbole ersetzen an. Abbildung 3.26 zeigt einen Ausschnitt. Wie Sie
sehen, wird in Abhängigkeit vom Kontenplan (erste Spalte Ko…), hier INT,
zum Kontosymbol ein Sachkonto zugeordnet. Im Fall des Kontosymbols
V100 ist dies z.B. das Konto 470000 (Raumkosten), für das Kontosymbol
INTERESTEXPENSE wird das Konto 470200 (Leasing Zinsaufwand) verwen-
det, während TREV auf das Konto 841009 (Verrechnung Erlöse Vermietung)
zeigt. Bitte beachten Sie, dass der Feldstatus der benutzten Konten die Kon-
tierung auf Immobilienobjekte zulassen muss. Erläuterungen hierzu fin-
den Sie in Abschnitt 3.2, »Buchen mit Immobilienkontierung im SAP-
Finanzwesen«.
Abbildung 3.26 Customizing: Ersetzung der Kontensymbole
Die Buchungen mit den Kontoarten D, K und A gehen jeweils in Nebenbü- Buchung in
cher, wobei die Debitoren- bzw. Kreditorenkonten, wie weiter oben erläu- Nebenbücher
tert, aus den Geschäftspartnern in der jeweiligen Buchungsklausel des

Vertrages abgeleitet werden. Die Buchung erfolgt mit dem Abstimmkonto
des debitorischen bzw. kreditorischen Geschäftspartners, wenn Sie als Kon-
tensymbol D* bzw. K* angeben. Dies wird dadurch erreicht, dass Sie die
Spalte Sachkonto in Abbildung 3.26 leer lassen. Sie könnten hier auch ein
abweichendes Abstimmkonto hinterlegen und Buchungen mit dem Son-
derhauptbuchkennzeichen durchführen. Für das Kontensymbol DJ* wird

die Buchung mit dem Sonderhauptbuchkennzeichen J ausgeführt, da die-

ses in der Spalte Sonderhauptb… so angegeben ist (siehe Abbildung 3.26).
Buchungen auf Anlagekonten werden im Zusammenhang mit der bilanzi-
ellen Bewertung nach IFRS 16 oder US-GAAP ASC 842 benötigt. Die Anlage
wird dabei den Bewertungsparametern des Vertrages entnommen. Details
hierzu finden Sie in Abschnitt 6.1, »Bilanzielle Bewertung von Verträgen«,
in Kapitel 6, »SAP RE für Corporates«).
Überblick über die Schritte der Kontenfindung

Nachstehend fassen wir noch einmal die Schritte der Kontenfindung
zusammen:
1. In der Konditionsart V100 wurde die Bewegungsart V100 hinterlegt
2. Der Bewegungsart wurde der symbolische Buchungssatz per Sachkonto
V100 an Kreditorenkonto K* zugeordnet (siehe Abbildung 3.24).
3. Als Sachkonto V100 wird im Kontenplan INT das Konto 470000 (Raum-
kosten) ermittelt (siehe Abbildung 3.26), die Gegenbuchung erfolgt auf
dem Kreditorenkonto des Vertrages.
4. Das Steuerkennzeichen V1 wird über Steuerart MVST und Steuergruppe
FULL aus der Buchungsklausel abgeleitet (siehe Abbildung 3.16) und
erzeugt automatisch die dritte Belegzeile mit der Steuerbuchung.
Somit ergibt sich der Buchungsbeleg, der in Abbildung 3.11 dargestellt ist.
Belegart Bleibt zu klären, wie die Belegart festgelegt wird. Gehen Sie hierzu ins
Customizing von SAP RE unter Buchhaltung 폷 Integration FI-GL, FI-AR, FI-
AP 폷 Belegartenfindung definieren. Sie können hier pro Prozess (periodi-
sches Buchen, Nebenkostenabrechnung, Umsatzabrechnung usw.) festle-
gen, welche Belegart benutzt werden soll.
Konten- In Abbildung 3.24 ist Ihnen vielleicht die Spalte Konte… aufgefallen, die
findungs- neben der Bewegungsart ein weiterer Schlüssel der dargestellten Customi-
wert
zingtabelle ist. Hierbei handelt es sich um den Kontenfindungswert. Der
Kontenfindungswert erlaubt es, bei gleicher Bewegungsart unterschiedli-
che Buchungssätze zu benutzen. So wird z.B. für die Bewegungsart 1003 wie
folgt gebucht:
쐍 ohne Kontenfindungswert: Sachkonto Kontensymbol 108 an Sachkonto
Kontensymbol 109
쐍 mit Kontenfindungswert: Sachkonto Kontensymbol 118 an Sachkonto
Kontensymbol 109

Man kann also die Buchung »umlenken«. Hierzu muss man in der Bu-
chungsklausel des Vertrages oder (in diesem Beispiel in der Buchungsklau-
sel des Mietobjektes) abweichende Kontenfindungswerte hinterlegen. So
können Sie z.B. erreichen, dass die Kosten des Leerstandes in Abhängigkeit
vom Leerstandsgrund (z.B. Gebäudesanierung oder »normaler« Leerstand
zwischen zwei Vermietungen) auf unterschiedliche Konten gebucht wer-
den. Indem Sie unterschiedliche Kontenfindungswerte verwenden, kön-
nen Sie die Kosten auf anderen Konten ausweisen. Das ist auch sinnvoll für
Verträge, die Sie in Ihrer Buchhaltung gesondert darstellen wollen. Sie se-
hen das Feld Kontenfindwert (Kontenfindungswert) in Abbildung 3.15 in
der Buchungsklausel des Vertrages.
Kontenfindungswerte werden auch im Zusammenhang mit der bilanziellen
Bewertung benutzt. Hier dienen sie dazu, die Buchungen pro Vertragsart
und Objektart auseinanderzusteuern, sodass z.B. die Bewertungsbuchun-
gen für die Anmietung von Gebäuden auf anderen Konten geführt werden
können als die Bewertungsbuchungen für das Firmenwagenleasing.
Referenzbewegungsarten
Für die periodische Buchung wird die Bewegungsart aus der Konditionsart
abgeleitet. Haben Sie nun für eine Periode die periodische Buchung durch-
geführt, so kann es passieren, dass im Nachhinein Umstände bekannt wer-
den, die dazu führen, dass die Buchung für die Periode nicht korrekt war.
Beispiele hierfür sind: Rückwirkende
Änderungen
쐍 rückwirkende Änderung von Konditionen, z.B. wegen fehlerhafter Erfas-
sung,
쐍 rückwirkende Änderung von Konditionen wegen rückwirkender Miet-
anpassung, z.B. durch eine Indexanpassung oder eine Anpassung auf-
grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung,
쐍 nachträgliche Aktivierung einer Kündigung mit einem Datum, das in der
Vergangenheit liegt.
In diesen und anderen Fällen von rückwirkenden Konditionsänderungen

ist es nicht notwendig, die bereits durchgeführte periodische Buchung zu
stornieren. Es werden vielmehr zusätzliche Finanzstromsätze erzeugt, die
die Differenz abbilden, die für die schon gebuchte Periode nachträglich zu
buchen ist.
Tabelle 3.3 zeigt einige Beispiele für Nachbuchungen. Sie sehen in der Spalte Referenz-
»Nachbuchung«, dass der Buchungssatz der Nachbuchung sich vom ur- bewegungsart
sprünglichen Buchungssatz unterscheiden kann. Selbst bei Nachbuchun-

gen, die analog zur Ursprungsbuchung sind, kann es sein, dass Sie auf
anderen Konten buchen wollen, z.B. auf Erlöskonten für periodenfremde
Erlöse. Daher werden die Finanzstromsätze, die sich als Nachbuchungs-
sätze ergeben, immer mit gesonderten Bewegungsarten gebucht, mit soge-
nannten Referenzbewegungsarten.
Beispiel bisher gebucht Nachbuchung
debitorischer Vertrag: rückwirkende per Debitor per Debitor

Erhöhung der Miete von 300 EUR auf an Erlös an Erlös
320 EUR 300 EUR 20 EUR
kreditorischer Vertrag: Leasingrate per Kosten per Kreditor

wird nachträglich von 370 EUR auf an Kreditor an Kosten
330 EUR gemindert 370 EUR 40 EUR
rückwirkende Aktivierung einer Kün- per Debitor per Erlös

digung für einen debitorischen Ver- an Erlös an Debitor
trag mit einer Monatsmiete von 433 EUR 433 EUR
433 EUR
Tabelle 3.3 Beispiele für Nachbuchungen
Beziehungstyp Welche Referenzbewegungsart benötigt wird, hängt vom fachlichen Hinter-

grund ab. Eine Nachbuchung wegen Konditionserhöhung benötigt eine
andere Referenzbewegungsart als eine Nachbuchung wegen einer Konditi-
onsminderung. Der fachliche Hintergrund, der zur Ermittlung einer Refe-
renzbewegungsart führt, wird in SAP RE über einen Beziehungstyp abgebil-
det. Die Beziehungstypen (oder Beziehungsschlüssel) sind in SAP RE fest
vorgegeben. Tabelle 3.4 zeigt einige Beispiel für Vorgänge, die über Referenz-
bewegungsarten buchen, mit den entsprechenden Beziehungstypen. Es gibt
sehr viel mehr Vorgänge, die sich der Technik der Referenzbewegungsarten
bedienen.
Vorgänge, die über Referenzbewegungsarten buchen Beziehungstyp
Nachbuchung wegen Konditionserhöhung 010
Nachbuchung wegen Konditionsminderung 020
Buchungen Objektfinanzstrom 030
Eigennutzung (interne Verträge) 040
Leerstand 060
Tabelle 3.4 Beispiele für Vorgänge, die über Referenzbewegungsarten buchen

Wir werden jeweils im Zusammenhang mit den jeweiligen Prozessen in den

entsprechenden Abschnitten darauf zurückkommen. Wir begnügen uns an
dieser Stelle damit, die Technik grundsätzlich zu beschreiben.
Die Einstellung, welche Referenzbewegungsart jeweils aus einer (Original-)
Bewegungsart abgeleitet wird, treffen Sie im Customizing von SAP RE unter
Konditionen und Bewegungen 폷 Bewegungsarten 폷 Referenzbewegungsar-
ten zuordnen.
Abbildung 3.27 zeigt einen Ausschnitt aus der Tabelle. Wie Sie sehen, wird
für Nachbuchungen (Spalte Beziehung = 010) zur Grundmiete (Bewegungs-
art 1000, Spalte Be…) die (Referenz-)Bewegungsart 1001 (Nachforderung
Grundmiete) verwendet. Leerstandsbuchungen (Spalte Beziehung = 060)
zur Bewegungsart 1000 (Spalte Be…) werden mit der Bewegungsart 1003
(Spalte Re…) durchgeführt. Wenn Sie noch einmal zurückblättern und sich
den Leerstandsfinanzstrom in Abbildung 3.20 ansehen, so finden Sie dort
in der Tat die Bewegungsart 1003 vor.
Abbildung 3.27 Referenzbewegungsarten zur Bewegungsart 1000
Schauen Sie sich ein Beispiel für eine Nachbuchung an. Abbildung 3.28 zeigt Nachbuchung
den Finanzstrom eines Mietvertrages, in dem eine Kondition rückwirkend,
d.h. nach erfolgter periodischer Buchung, von 377,20 EUR auf 300 EUR
reduziert wurde. Sie sehen in der Finanzstromanzeige den Nachbuchungs-
satz in Höhe von minus 77,20 EUR mit der Information über die für die
Buchung zu verwendende Bewegungsart 1002.
Abbildung 3.28 Partnerfinanzstrom mit Nachbuchung zur Grundmiete

Diese wurde als Referenzbewegungsart zur Bewegungsart 1000 (aus der

Konditionsart Grundmiete) über den Beziehungstyp 020 ermittelt (siehe
Abbildung 3.27).
Objektumbuchung Für die Erzeugung des Objektfinanzstroms wird die Referenzbewegungsart
(Verteilung) zum Beziehungstyp 030 (Verteilungsbuchungen) benutzt – das wäre im
Fall der Originalbewegungsart 1000 die Referenzbewegungsart 1040 (siehe
Abbildung 3.27). Wie Abbildung 3.29 des Objektfinanzstromes zeigt, wurde
die Grundmiete in Höhe von 377,20 EUR in der Tat mit der Bewegungsart
1040 (Spalte BArt) gebucht.
Abbildung 3.29 Objektfinanzstrom zum Partnerfinanzstrom aus Abbildung 3.28
Mehrstufige Das Beispiel in Abbildung 3.29 zeigt aber auch, dass Referenzbeziehungen
Referenz- mehrstufig sein können. Für die Nachbuchung im Objektfinanzstrom wird
beziehungen
zunächst aus der Originalbewegungsart 1000 über den Beziehungsschlüs-
sel 020 die Nachbuchungsbewegungsart 1002 abgeleitet. Anschließend
wird zu dieser die Referenzbewegungsart 1042 über den Beziehungsschlüs-
sel 030 gefunden (siehe Abbildung 3.30).
Abbildung 3.30 Beispiel für eine mehrstufige Referenzbeziehung
Kontenfindung Um den Überblick über die Referenzbeziehungen und die Kontenfindung

prüfen nicht zu verlieren, können Sie die im Customizing von SAP RE unter Werk-
zeuge 폷 Referenzbewegungsarten und Kontenfindung auswerten ange-
botene Transaktion REISCEACCDET (Infosystem Referenzbewegungsarten
und Kontenfindung) zu Hilfe nehmen. Diese erlaubt es Ihnen, die in Ihrem
System eingestellten Bewegungsarten, Referenzbewegungsarten und deren
Kontenfindung auszuwerten. Abbildung 3.31 zeigt die Liste, die man erhält,

3.2 Buchen mit Immobilienkontierung im SAP-Finanzwesen
wenn man im Selektionsbild auf die Bewegungsart 1000 einschränkt sowie

den Parameter Indirekte Referenzen und den Kontenplan INT wählt.
Abbildung 3.31 Liste zur Transaktion REISCEACCDET (Infosystem Referenzbewe-

gungsarten und Kontenfindung)
Die Zeilen zeigen die zur Bewegungsart 1000 ermittelten Referenzbewe-

gungsarten mit ihren Buchungssätzen sowohl mit den Kontensymbolen als
auch mit den Konten aus dem gewählten Kontenplan. Die gelb unterlegte
Zeile enthält die Originalbewegungsart 1000 und die Kontenfindung hierzu
(Debitor an Sachkonto 841000). Die farblosen Zeilen weisen die Referenzbe-
wegungsarten aus. So wurde z.B. zur Originalbewegungsart 1000 mit Be-
ziehungstyp 020 die Referenzbewegungsart 1002 gefunden, zu der der Bu-
chungssatz per 841000 an Debitor gehört. Die blau unterlegten Zeilen
enthalten die indirekten Referenzen, z.B. zu 1002 die mit dem Beziehungs-
typ 030 ermittelte Bewegungsart 1042 mit dem Buchungssatz per 841000 an
841009. In der Spalte Information wird die Herkunft der indirekten Referenz
angezeigt, z.B. wurde in der gerade erwähnten Zeile aus Bewegungsart 1000
über Beziehungsschlüssel 020 Bewegungsart 1002 abgeleitet.
3.2 Buchen mit Immobilienkontierung im

SAP-Finanzwesen
Belege, die mit SAP RE in Verbindung stehen, können gebucht werden:
쐍 durch Prozesse in SAP RE wie der periodischen Buchung, der Nebenkos-
tenabrechnung oder der Umsatzabrechnung oder
쐍 direkt im SAP-Finanzwesen.

Geht z.B. eine Rechnung ein, die ein Gebäude betrifft, so werden Sie die
Rechnung im SAP-Finanzwesen buchen und auf das Gebäude kontieren.
Die Kontierung dient dabei nicht nur der korrekten Kostenzuordnung, son-
dern ist auch für die Ermittlung der abzugsfähigen und nicht abzugsfä-
higen Anteile der auf die Kosten entfallenden Vorsteuer relevant – ein
Thema, das wir in Abschnitt 6.2, »Vorsteuerbehandlung«, im Detail behan-
deln werden.
An dieser Stelle wollen wir folgende Fragen klären: Wie kann man Belege,
die im SAP-Finanzwesen gebucht werden, auf Immobilienobjekte kontie-
ren? Welche Einstellungen sind hierfür im Customizing notwendig?
3.2.1 Kontierungsblock von SAP RE

Grundsätzlich ist für alle Controllingkontierungen vorausgesetzt, dass die
Buchung auf ein Erfolgskonto der Sachkontenart »Primärkosten oder Er-
löse« erfolgt. Die Kontierungen, die SAP RE betreffen, werden beim Buchen
im SAP-Finanzwesen auf verschiedene Weise erfasst. Verwenden Sie z.B.
Transaktion FB60 (Kreditorenrechnung buchen), um eine Kreditorenrech-
nung zu buchen, so können Sie die Immobilienkontierungen direkt erfas-
sen, wenn die Erfassungsvariante entsprechend eingestellt ist (siehe Abbil-
dung 3.32). Im Beispiel wurde auf das Gebäude 1 (Spalte Gebäu…) aus der
Wirtschaftseinheit 10 (Spalte Wirtscha…) kontiert.
Abbildung 3.32 Kreditorenrechnung mit Immobilienkontierung buchen

(Transaktion FB60)

Wechseln Sie in das Detailbild dieser Buchungsposition, so erhalten Sie die

in Abbildung 3.33 dargestellte Ansicht.
Abbildung 3.33 Buchungsposition mit Absprungmöglichkeit in den Kontierungs-

block von SAP RE
Verwenden Sie zum Buchen Transaktion FB01 (Beleg buchen), so kann es je

nach Einstellung des Feldstatus auch notwendig sein, zunächst auf den But-
ton (Alle Kontierungen) zu klicken, um die Möglichkeit zu bekom-
men, in die Immobilienkontierungen zu wechseln (siehe Abbildung 3.34).
Abbildung 3.34 Transaktion FB01 mit Absprungmöglichkeit in den Kontierungs-

block von SAP RE

In beiden Fällen gelangen Sie per Klick auf den Button (Kontie-
rung erfassen) in den Kontierungsblock von SAP RE. Abbildung 3.35 stellt
den vollständigen Kontierungsblock von SAP RE dar.
Abbildung 3.35 Kontierungsblock von SAP RE
3.2.2 Customizing: Feldstatus und Kontoeigenschaften

Das Pop-up-Fenster mit dem Kontierungsblock von SAP RE erscheint nur
dann, wenn der Feldstatus des bebuchten Kontos und des Buchungsschlüs-
sels im Customizing des SAP-Finanzwesens entsprechend eingestellt sind.
Die Felder im Buchhaltungsbeleg, die für Immobilienkontierungen rele-
vant sind, sind aus der Feldgruppe Vermögensverwaltung die nachstehen-
den Felder:
쐍 Bewegungsart (VBEWA, nicht zu verwechseln mit der Bewegungsart aus
der Anlagenbuchhaltung BEWAR)
쐍 Vertragsart (VERTT, für Verträge aus SAP RE immer Vertragsart »9«)
쐍 Vertragsnummer (VERTN).
Weiter benötigen Sie die folgenden Felder aus der Feldgruppe Immobilien-
verwaltung:
쐍 Immobilienkontierung (IMKEY)
쐍 Abrechnungsbezugsdatum (DARBZ).
Beide Feldgruppen müssen im Feldstatus als Kann-Felder eingestellt wer-

den.

Wenn Sie nun auf ein solches Konto buchen und auf ein Immobilienobjekt Fehlermeldung
kontieren, kann es Ihnen passieren, dass eine Fehlermeldung REEXFI 003 REEXFI 003
erscheint, wie sie in Abbildung 3.36 dargestellt ist.
Abbildung 3.36 Fehlermeldung beim Buchen auf ein Immobilienobjekt
Die Ursache hierfür ist, dass im Customizing von von SAP RE die Kontie-
rungsmöglichkeiten stärker reglementiert werden können, als es die Feld-
statussteuerung im SAP-Finanzwesen zulässt.
Im Customizing von SAP RE können Sie über den Menüpfad Buchhaltung 폷 Kontierungs-
Belege aus der Finanzbuchhaltung mit RE-Bezug 폷 RE-spezifische Kontoei- steuerung in
SAP RE
genschaften definieren Kontoeigenschaften anlegen. Diese sind vergleich-
bar mit den Feldstatusvarianten aus dem SAP-Finanzwesen. Über die Kon-
toeigenschaften legen Sie fest, welche Kontierungen zulässig sind (siehe
Abbildung 3.37). In der Abbildung sehen Sie, dass für die Kontoeigenschaft
»OBJ« (Spalte Ko…) Kontierungen auf Wirtschaftseinheiten (Spalte WE),
Grundstücke (Spalte Grst), Gebäude (Spalte Ge...), Mietobjekte, Verträge und
Abrechnungseinheiten erlaubt sind. Die Kontoeigenschaft »SU« dagegen er-
laubt nur Kontierungen auf Abrechnungseinheiten.
Abbildung 3.37 Definition von Kontoeigenschaften
Im gleichen Customizingpfad ordnen Sie im Menüpunkt RE-spezifische

Kontoeigenschaften zu Sachkonto zuordnen ebendiese Kontoeigenschaf-
ten den Sachkonten zu (Abbildung 3.38)
Sie sehen in Abbildung 3.38, dass dem Konto 470400 die Kontoeigenschaft
»SU« zugeordnet wurde, die nur Kontierungen auf Abrechnungseinheiten
gestattet. Das erklärt die Fehlermeldung in Abbildung 3.36. Sie können also
durch geeignete Einstellungen für Konten erreichen, dass im Kontierungs-
block nur spezielle Immobilienkontierungsobjekte zugelassen sind. Infor-
mationen zu Kontierungen im Zusammenhang mit der Nebenkostenab-
rechnung finden Sie in Abschnitt 4.2.6, »Kosten auf Abrechnungseinheiten
buchen«, in Kapitel 4, »SAP RE für die Wohnungswirtschaft«.

Abbildung 3.38 Festlegen der Kontoeigenschaften für Sachkonten
3.3 Einmalige Buchungen

Für häufig wiederkehrende oder komplexe Buchungsvorfälle mit Beteili-
gung von Immobilienobjekten stellt SAP RE eine eigene Buchungstransak-
tion »Einmalige Buchung« (im Unterschied zur »Periodischen Buchung«)
zur Verfügung, die Sie über die Transaktionen RE80 (RE-Navigator) oder
RERAOP (Einmalige Buchungen) – RA steht hierbei für rental accounting, OP
für one-time posting – aufrufen. Diese Transaktion ist besonders geeignet,
wenn Sie häufig gleichartige Buchungsvorfälle mit mehreren Buchungszei-
len oder solche Buchungen, bei denen zwei oder mehr Belege aus sachlichen
Gründen zusammenhängen, erfassen und buchen müssen. Abbildung 3.39
zeigt ein Beispiel für eine solche Buchung.
Die Buchung ist so konzipiert, dass der Anwender mit möglichst wenigen
Eingaben auskommt. Er wählt zunächst einen Buchungsvorfall aus dem
Baum links oder durch direkte Eingabe in das Feld Buchungsvorfall (oben
rechts). Im Beispiel geht es darum, dass eine eingehende Kreditorenrech-
nung an einen Mieter weitergeleitet wird. Der entsprechende Buchungs-
vorfall ist im Customizing definiert und erzeugt die Grundstruktur des
Beleges mit Buchungsschlüsseln und Konten.
Beispielbuchung Im Beispiel werden zwei Belege gleichzeitig gebucht (Spalte Beleg). Beleg 1
erzeugt eine Buchung per Kosten an Kreditor, Beleg 2 eine Buchung per
Debitor an Erlös. Um diese beiden Belege zu buchen, muss der Anwender
nur oben im Abschnitt Grunddaten Angaben machen: Er gibt an, für wel-
ches Mietobjekt die Rechnung eingegangen ist (Feld WirtEinh / MO), und
füllt die Felder Kreditor, Belegdatum, Betrag und Referenz aus. Mit diesen
wenigen Daten werden alle notwendigen Felder in den vier Belegzeilen
gefüllt. So wird z.B. aus der Angabe des Mietobjektes der Vertrag des aktuel-
len Mieters und hieraus dessen Debitorenkonto abgeleitet.

3.4 Stornieren von Buchungen
Abbildung 3.39 Beispiel für eine einmalige Buchung
Die komfortable Eingabe und schnelle Erfassung von Belegdaten setzt vo- Customizing
raus, dass Sie im Customizing passende Buchungsvorfälle für die Transak- RERAOP
tion RERAOP eingerichtet haben. Sie finden die entsprechenden Einstellun-

gen im Customizing von SAP RE unter Buchhaltung 폷 Einmalige Buchungen.
Weitere Beispiele für die Verwendung einmaliger Buchungen finden Sie in
Abschnitt 4.3, »WEG-, Sondereigentums- und Fremdverwaltung«.
3.4 Stornieren von Buchungen

Wir haben weiter oben erläutert, dass Belege, die in SAP RE gebucht wurden
auch nur in SAP RE storniert werden können. Für die Buchungsprozesse in
SAP RE stehen Ihnen deshalb jeweils die passenden Stornotransaktionen
zur Verfügung:
쐍 Transaktion RERAPPRV (Storno periodisches Buchen Verträge)
쐍 Transaktion RERAVPRV (Storno periodisches Buchen Leerstand)
쐍 Transaktion RERAOPRV (Storno einmalige Buchungen)

Abbildung 3.40 zeigt einen Ausschnitt des Selektionsbildes von Transak-

tion RERAPPRV (Storno periodisches Buchen Verträge). Die Selektion der zu
stornierenden Belege erfolgt in diesem Fall über die Prozessidentifikation.
Abbildung 3.40 Storno der periodischen Buchung: Selektion über Prozess-ID

(Transaktion RERAPPRV)
Alternativ dazu können Sie die zu stornierenden Belege auch über die
betroffenen Verträge, Buchungsperioden und Geschäftsjahre auswählen,
wie Abbildung 3.41 zeigt.
Abbildung 3.41 Storno der periodischen Buchung: Selektion über Verträge

(Transaktion RERAPPRV)
Rücknahme des Ausgleichs und Storno

Wenig bekannt, aber sehr nützlich ist Transaktion RERACLRV (Ausgleiche
zu Verträgen zurücknehmen und stornieren). Sie erlaubt es, auch dann
Belege oder ganze Buchungsläufe (z.B. aus der Nebenkostenabrechnung)
zu stornieren, wenn Belege aus diesem Buchungslauf bereits ausgeglichen
sind. Die Transaktion nimmt zuerst den Ausgleich zurück, so dass die Pos-
ten aus dem Buchungslauf wieder offen sind und storniert sie anschlie-
ßend.
Sie können in dieser Transaktion die Buchungsläufe über die Prozess-ID
abgrenzen. Das Kürzel RA steht im Namen der Transaktion für rental
accounting, CL steht für clear, RV für reverse.

3.5 Weitere Prozesse in der Buchhaltung des SAP RE

Nachdem wir uns in den vorhergegangenen Abschnitten vorwiegend die
Erzeugung verschiedenster Belege mit den Buchungstransaktionen von
SAP RE angesehen haben, soll es in diesem Abschnitt um die daraus resul-
tierenden Folgeprozesse gehen. Das betrifft z.B. die Buchung von Zahlungs-
eingängen, die Kontenpflege, Mahnläufe oder die Auswertung von Bu-
chungsbelegen aus Sicht von SAP RE.
3.5.1 Kontenblatt anzeigen

In den Verträgen finden Sie auf der Registerkarte Übersichten die Möglich-
keit, ein Kontenblatt (»Mieterkontenblatt«) anzuzeigen.
Das Kontenblatt zeigt die offenen und ausgeglichenen Posten des Vertrags-
partners sowie eine Zusammenfassung. Sie können sich im Kontenblatt
eine Postenübersicht oder die Saldenentwicklung zum Vertrag anzeigen
lassen. Bei der Anzeige der Saldenentwicklung können Sie zudem auswäh-
len, ob ausschließlich die Posten mit Vertragsbezug oder aber auch Posten
ohne Vertragsbezug angezeigt werden sollen.
Im Fall von debitorischen Verträgen können Sie aus dem Kontenblatt he- Buchungen aus dem
raus das Konto pflegen, z.B. Ratenzahlungen anlegen oder uneinbringliche Kontenblatt heraus
Forderungen ausbuchen (siehe Abbildung 3.42).
Abbildung 3.42 Kontenblatt zu einem debitorischen Vertrag

Ratenzahlung Zum Erfassen einer Ratenzahlung markieren Sie die gewünschten(n) Beleg-
erfassen positionen(en), für die eine Ratenzahlung vereinbart wurde. Beachten Sie
hierbei bitte, dass Posten mit und ohne Sonderhauptbuchkennzeichen
nicht gemeinsam in einer Ratenzahlung verarbeitet werden sollten. Nach-
dem Sie die Belegpositionen markiert haben, klicken Sie auf den Button
(Ratenzahlung), und geben Sie ein Buchungs- und Belegdatum
sowie die Belegart für den zu erzeugenden Ratenbeleg ein. Klicken Sie dann
auf den Button (Raten vereinbaren), und erfassen Sie das Anfangsda-
tum der Ratenzahlung, den Abstand zwischen den einzelnen Raten sowie
bei Bedarf die maximale Höhe einer Rate. Über das Kennzeichen Restbe-
trag am Ende können Sie festlegen, ob der bei der Berechnung der Raten ge-
gebenenfalls entstehende Restbetrag als erste oder als letzte Rate gebucht
werden soll. Im Beispiel in Abbildung 3.43 wurden neun Raten vereinbart,
wobei der von den normalen Raten abweichende Restbetrag am Ende zu
zahlen ist.
Abbildung 3.43 Ratenvereinbarung mit Restbetrag am Ende
Im Ergebnis wird der ursprüngliche offene Posten ausgeglichen, und es

werden neue offene Posten in Höhe der vereinbarten Raten gebucht.
Vertragskonten- Kontenblätter können Sie nicht nur für debitorische, sondern auch für kre-
blatt drucken ditorische Verträge nutzen. Mit der Transaktion RECPA500 (Vertragskon-
tenblatt) unter Korrespondenz 폷 Buchhaltung des Anwendungsmenüs von
SAP RE können Sie die Korrespondenz zu Vertragskontenblättern eines
oder mehrerer Verträge erstellen und drucken.

3.5.2 Kontenpflege zu Verträgen durchführen

SAP RE bietet eine Anzahl weiterer Buchungstransaktionen an, die auf die
speziellen Belange der Vertragsverwaltung zugeschnitten sind. Der Einstieg
in die Auswahl der zu bearbeitenden Posten erfolgt hier nicht, wie im
Finanzwesen gebräuchlich, über die Auswahl der debitorischen bzw. kredi-
torischen Geschäftspartner, sondern über Verträge.
Transaktion REEXFB05 (RE: Buchen mit Ausgleichen) arbeitet ähnlich wie Buchen mit
die aus dem SAP-Finanzwesen bekannte Transaktion FB05 (Buchen mit Ausgleichen
Ausgleichen).
Mit Transaktion REEXFB05 können Sie Belege für folgende Buchungsvor-
gänge erfassen und buchen:
쐍 Zahlungsausgang
쐍 Zahlungseingang
쐍 Gutschrift
쐍 Umbuchung mit Ausgleichen
Anstelle der Nummer eines Debitoren- oder Kreditorenkontos geben Sie

hier eine Vertragsnummer ein, zu der die Kontonummer des Hauptver-
tragspartners automatisch ermittelt wird. Über den Menüpunkt OP aus-
wählen können Sie aus den zum Vertrag gehörenden offenen Posten die
relevanten, d.h. die auszugleichenden Posten auswählen. Ein Beispiel hier-
für zeigt Abbildung 3.44.
Abbildung 3.44 RE: Buchen mit Ausgleichen (Transaktion REEXFB05)

Kontenpflege zu Für die maschinelle Kontenpflege bietet SAP RE die Transaktion RERACL
Verträgen (Ausgleiche zu Mietverträgen vornehmen) an. Diese Funktion ist aus-
schließlich im Buchhaltungssystem FI für debitorische Verträge verfügbar.
Hierbei werden automatisch Soll- und Habenposten gegeneinander ausge-
glichen. Sie können Toleranzen angeben, sodass der Ausgleich auch ausge-
führt werden kann, wenn der Saldo nicht null ist. Abbildung 3.45 zeigt einen
Ausschnitt aus dem Selektionsbild der Transaktion. Hier sehen Sie verschie-
dene Kriterien für die Auswahl der auszugleichenden Posten, z.B. Fälligkeits-
daten (Feld Zahlungsfr.basis), Bewegungsarten, Sonderhauptbuchkennzei-
chen oder Zahlwege.
Abbildung 3.45 Ausgleiche zu Mietverträgen (Transaktion RERACL)
Für die Auswahl der auszugleichenden Posten ist es unerheblich, ob die

Belege ursprünglich über Transaktionen von SAP RE oder des SAP-Finanz-
wesens gebucht wurden.
Als Ergebnis werden eine Liste der ausgeglichenen Posten sowie ein Feh-
lerprotokoll ausgegeben. Bei Bedarf können Sie die Selektion der auszu-
gleichenden Posten über eine Implementierung des Business Add-Ins
BADI_RERA_CLEARING den Anforderungen Ihres Unternehmens anpas-
sen.
3.5.3 Zahlungseingang buchen

Manueller Mithilfe der Transaktionen REEXF_28 (RE: Zahlungseingang buchen) und
Zahlungseingang REEXF_26 (RE: Schnellerfassung Zahlungseingang) können Sie Zahlungs-
eingänge unter Angabe der Vertragsnummer erfassen. Auch hier ist die

Ähnlichkeit der Transaktionsnamen zu den im SAP-Finanzwesen angesie-

delten Transaktionen F-26 (Schnellerfassung Zahlungseingang) und F-28
(Zahlungseingang buchen) nicht zufällig.
Abbildung 3.46 RE: Zahlungseingang buchen (Transaktion REEXF_28)
Abbildung 3.46 zeigt die Auswahl der offenen Posten für einen Vertrag
beim Buchen eines Zahlungseingangs über Transaktion REEXF_28 (RE: Zah-
lungseingang buchen).
Mit einem Klick auf den Button (Posten aktivieren) bzw. auf den But- Posten auswählen
ton (Posten inaktivieren) können Sie die mit dem Zahlungseingang
auszugleichenden Posten auswählen. Berücksichtigen Sie dabei bitte die
unterschiedliche farbliche Darstellung der Posten: Posten in blauer Schrift
sind aktiviert und werden damit beim Ausgleich berücksichtigt, während
Posten in schwarzer Schrift nicht berücksichtigt werden. Die Summe der
zugeordneten (d.h. aktivierten) Posten sehen Sie im Feld Zugeordnet.
Neben der Einzelbearbeitung von Zahlungseingängen benötigen Sie eine Maschineller
Möglichkeit, Zahlungseingänge in einem Massenlauf zu buchen. Sie kön- Zahllauf
nen Transaktion F110 (Maschinelles Zahlen) für die Buchung von Zahlungs-
eingängen für debitorische Verträge nutzen, sofern die Verträge über einen
passenden Zahlweg und ein SEPA-Lastschriftmandat verfügen.
Grundsätzlich können Sie mit dem Zahlprogramm sowohl debitorische als
auch kreditorische Posten, also Zahlungsein- und -ausgänge, bearbeiten.
Durch den Zahllauf werden die einzuziehenden bzw. zu zahlenden Posten
von debitorischen bzw. kreditorischen Geschäftspartnern in Abhängigkeit
vom Zahlweg und von ihrer Fälligkeit ermittelt. Die ermittelten Zahldaten

können bei Bedarf bearbeitet werden. Anschließend werden Zahlungsträ-

ger für die Kommunikation mit den Banken erzeugt. Diese Zahlungsträger
haben für Buchungen zu kreditorischen Verträgen, also für Zahlungsaus-
gänge, das Format SEPA_CT (SEPA Credit Transfer) und für Buchungen zu
debitorischen Verträgen, also Zahlungseingänge, das Format SEPA_DD
(SEPA Direct Debit). Die erstellten Zahlungsträger werden an die jeweilige
Bank übermittelt und von dieser weiterverarbeitet.
SEPA-Mandat Die Abkürzung SEPA beschreibt den Einheitlichen Euro-Zahlungsverkehrs-
raum (Single Euro Payments Area) und umfasst 34 europäische Staa-
ten, nämlich die 28 Mitgliedsstaaten der Europäischen Union sowie die
Schweiz, Monaco, San Marino, Island, Liechtenstein und Norwegen (Stand
01.07.2013).
Ein SEPA-Lastschriftmandat wird vom Zahlungspflichtigen bzw. Mandatsge-
ber (im Fall von Mietverträgen also vom Mieter) erteilt und ermächtigt den
Zahlungsempfänger (z.B. den Vermieter) zum Lastschrifteinzug für die im
Vertrag vereinbarten Mietzahlungen. SEPA-Mandate sind seit 2014 für den
Lastschrifteinzug erforderlich und ersetzen die früher verwendeten Ein-
zugsermächtigungen bzw. Abbuchungsaufträge. Beim in SAP RE verwende-
ten Lastschriftverfahren handelt es sich zumeist um eine sogenannte Basis-
lastschrift (SEPA Core Direct Debit). SAP unterstützt aber grundsätzlich
beide Arten von SEPA-Lastschriftmandaten: die SEPA-Basislastschrift und
die SEPA-Firmenlastschrift (SEPA Business to Business Direct Debit).
SEPA-Mandat: SEPA-Mandate müssen verschiedenen Anforderungen genügen:
Anforderungen
쐍 Sie enthalten die Weisung des Zahlungspflichtigen an seine Bank, ein-
malige oder wiederkehrende Zahlungen auszuführen.
쐍 Sie bedürfen der Schriftform.
쐍 Unternehmen, die mit SEPA-Lastschriften arbeiten, benötigen eine Gläu-
biger-ID, um sich im Rahmen des SEPA-Lastschriftverfahrens identifizie-
ren zu können.
쐍 SEPA-Mandate benötigen eine eindeutige Mandatsreferenz.
쐍 Vor dem ersten Lastschrifteinzug oder bei einer Änderung des Kontos
oder des zu zahlenden Betrages muss der Zahlungspflichtige mit einer
sogenannten Lastschriftankündigung (SEPA-Prenotification), also einem
speziell zu diesem Zweck zu erstellenden Schreiben, über die bevorste-
hende Zahlung informiert werden.
SEPA-Mandat im SEPA-Mandate sind im SAP-Finanzwesen eigenständige Stammdatenob-

SAP-Finanzwesen jekte. Abbildung 3.47 zeigt einen Ausschnitt aus den Daten eines SEPA-Last-
schriftmandats.

Abbildung 3.47 SEPA-Mandat im SAP-Finanzwesen (Grunddaten)
Sie können SEPA-Mandate mit den im Anwendungsmenü des SAP-Fi-

nanzwesens unter Rechnungswesen 폷 Finanzwesen 폷 Debitoren 폷 Stamm-
daten 폷 SEPA-Mandate zu findenden Transaktionen bearbeiten (siehe Ab-
bildung 3.48).
Abbildung 3.48 Transaktionen zur Bearbeitung von SEPA-Mandaten
SEPA-Mandate können alternativ auch aus den Bankverbindungen eines

Geschäftspartners heraus angelegt werden. Im Umfeld von SAP RE bedeutet
dies, dass Sie aus einem debitorischen Vertrag heraus in die Stammdaten
des debitorischen Geschäftspartners (z.B. des debitorischen Hauptmieters)
wechseln und auf der Registerkarte Zahlungsverkehr des Geschäftspartners
das SEPA-Mandat zu einer Bankverbindung erfassen bzw. bearbeiten. Wenn
ein Geschäftspartner mehrere Bankverbindungen hat, können Sie zu jeder
dieser Bankverbindungen ein SEPA-Mandat erfassen. Auf der Registerkarte
Buchungsparameter des Vertrages gehen Sie über die Klauselart Buchungen
in die Buchungsklausel und wählen das SEPA-Mandat aus, das für die Zah-
lungen zum Vertrag herangezogen werden soll (siehe Abbildung 3.49). Hat
ein Geschäftspartner genau eine Bankverbindung mit einem SEPA-Mandat,

so werden diese Bankverbindung und dieses SEPA-Mandat für die Buchun-

gen herangezogen.
Abbildung 3.49 Buchungsklausel eines Vertrages (mit SEPA-Mandat)
Zahllauf starten Den Zahllauf starten Sie mit Transaktion F110 (Maschinelles Zahlen). Sie fin-
den diese Transaktion nicht nur im Anwendungsmenü des SAP-Finanzwe-
sens, sondern auch im Anwendungsmenü von SAP RE unter Buchhaltung 폷
Zahlungseingang. Abbildung 3.50 zeigt die Parameter eines Zahllaufes. Der
Zahlweg 1 (SEPA-Lastschrift) ist in unserem Fall für das Lastschrifteinzugs-
verfahren mit SEPA-Mandaten vorgesehen. In SAP RE wird im Allgemeinen
die Vertragsnummer als Verwendungszweck genutzt. Sie können in den
Buchungsparametern eines Vertrages aber auch einen separaten Verwen-
dungszweck erfassen. Dazu dient das Feld Verwend.zweck in der Buchungs-
klausel auf der Registerkarte Buchungsparameter des Vertrages (siehe Ab-
bildung 3.49).
Zahllauf und Der Zahllauf ermittelt zunächst, ob es sich bei dem in den Parametern des
SEPA-Mandat Zahllaufes erfassten Zahlweg um einen SEPA-Zahlweg handelt (siehe Abbil-
dung 3.50). Ist das der Fall, so wird die IBAN (International Bank Account
Number) zur Bankverbindung des Geschäftspartners ermittelt und geprüft,
ob zu dieser IBAN ein gültiges SEPA-Mandat vorhanden ist.
Zahllauf und Sind in der Buchungsklausel des Vertrages Angaben zum Zahlweg und zum
Buchungsklausel SEPA-Mandat hinterlegt, so werden diese Angaben in die bei den periodi-
schen Buchungen erzeugten Buchungsbelege übernommen und auch vom
Zahllauf ausgewertet. Sind auf diese Weise weder Zahlweg noch SEPA-Man-
dat zu ermitteln, so greift der Zahllauf auf die in den Stammdaten des debi-
torischen Geschäftspartners hinterlegten Angaben zurück. Die Verwen-
dung eines SEPA-Mandats in einem Zahllauf können Sie auf der Register-
karte Verwendung des SEPA-Mandats sehen.

Abbildung 3.50 Parameter eines Zahllaufes (Transaktion F110)
Auch beim elektronischen Kontoauszug handelt es sich um eine Funktio- Elektronischer

nalität des SAP-Finanzwesens, die auch in SAP RE genutzt wird. Kontoauszug
Die Verarbeitung des elektronischen Kontoauszugs erfolgt in den folgen-

den Arbeitsschritten:
쐍 Einlesen der von den Banken bereitgestellten Kontoauszugsdateien
쐍 Interpretation der Daten aus den Kontoauszugsdateien
쐍 Buchen von Belegen
Für die Nutzung des elektronischen Kontoauszugs in SAP RE werden im All-

gemeinen die Vertragsnummern als Verwendungszweck genutzt.
3.5.4 Customizing: Zahlungseingang

Die für den Zahlungseingang erforderlichen Einstellungen finden Sie im
Customizingmenü von SAP RE unter Buchhaltung 폷 Integration FI-GL, FI-AR,
FI-AP 폷 Zahlen bzw. Zahlungseingänge steuern. Im Menüpunkt Zahlungs-
eingangssteuerung bestimmen legen Sie u.a. fest, nach welchen Ordnungs-
kriterien die Zahlungseingänge den offenen Posten zugeordnet werden
Abbildung 3.51 Zahlungseingangssteuerung bestimmen (Customizing)

Ordnungskriterien In unserem Beispiel werden die Zahlungseingänge nach Bewegungsart,

für Zahlungs- Buchungsdatum, Vertragsart und Vertragsbeginn (Spalte Ordnungskrite-
eingang
rium) den offenen Posten zugeordnet (siehe Abbildung 3.52).
Abbildung 3.52 Ordnungskriterien für die Zuordnung des Zahlungseingangs

(Customizing)
In der Spalte Ver (Verfahren) können Sie festlegen, ob die Sortierung mit
einem direkten oder indirekten Verfahren erfolgt: beim direkten Verfahren
wird der Wert aus dem entsprechenden Tabellenfeld direkt sortiert (aufstei-
gend oder absteigend), während beim indirekten Verfahren der referen-
zierte Wert als Schlüssel der Zuordnungstabelle ermittelt und der dort
aufgefundene Wert sortiert wird.
Kontoauszugs- Im Menüpunkt Zahlungseingänge steuern gibt es den Punkt Kontoaus-
übernahme zugsübernahme vorbereiten, in dem sich u.a. auch ein Testtool für die Kon-
vorbereiten
toauszugsübernahme befindet.
In den Customizingeinstellungen zum elektronischen Kontoauszug defi-
nieren Sie Buchungsregeln und Vorgangstypen. Diese steuern u.a., ob die
jeweilige Buchung in der Bankbuchhaltung oder in der Nebenbuchhaltung
für debitorische bzw. kreditorische Geschäftspartner vorgenommen wird
und welche Geschäftsvorfallscodes der Banken in welche Buchungsregeln
übersetzt werden. Weitere Details zu den Einstellungen zum Zahlungsein-
gang und zum elektronischen Kontoauszug finden Sie in den Customizing-
einstellungen des SAP-Finanzwesens.
3.5.5 Rechnung über Miete

Durch die periodischen Buchungen zum Vertrag erzeugen Sie im Fall debi-
torischer Verträge offene Posten in Form von Forderungen. In manchen
Fällen ist es notwendig, zusätzlich zur Buchung der Forderungen über die
periodische Buchung auch regelmäßig Rechnungen für die Geschäftspart-
ner zu erstellen und zu versenden. Dazu können Sie Transaktion RERAIV
(Rechnungen erstellen) unter Buchhaltung 폷 Rechnungen im Anwendungs-
menü von SAP RE nutzen.
Abbildung 3.53 zeigt einen Ausschnitt aus dem Selektionsbild von Transak-
tion RERAIV. Mit dem Feld Selektionsart können Sie wählen, welche Positi-
onen bzw. Belege innerhalb einer Rechnung berücksichtigt werden:

쐍 nur Planpositionen aus dem Finanzstrom

쐍 nur FI-Belege
쐍 FI-Belege und Planpositionen aus dem Finanzstrom.
Abbildung 3.53 Rechnungen erstellen (Selektionsbild)
Des Weiteren können Sie in dem Selektionsbild festlegen, ob auch ausgegli-

chene Posten, Guthaben oder bereits in Rechnung gestellte Posten in der
Rechnung berücksichtigt werden sollen. Transaktion RERAIV kann zunächst
als Simulation, dann als Echtlauf gestartet werden. Bereits aus der Simula-
tion heraus können Sie sich mit einem Klick auf den Button (Pro-
beansicht anzeigen) eine Vorschau der Rechnung anzeigen lassen (siehe Ab-
bildung 3.54).
Abbildung 3.54 Rechnungsdruck (Probeansicht)

Für den Druck der erstellten Rechnungen können Sie eine separate Korres-
pondenzfunktionalität – Transaktion RECPA520 (Rechnungen drucken) –
nutzen.
3.5.6 Customizing: Rechnungen

Im Customizingmenü von SAP RE finden Sie unter Buchhaltung 폷 Mietrech-
nung einen Nummernkreis für die zu erstellenden Rechnungen. Sie kön-
nen somit zusätzlich zur Belegnummer der Buchhaltungsbelege eine fort-
laufende Rechnungsnummer vergeben, auf die sich Ihre Geschäftspartner
bei der Zahlung beziehen können.
Sie haben außerdem die Möglichkeit, separate Nummernkreise für Rech-
nungen und Gutschriften einzurichten.
Rechnungsnummer im Buchhaltungsbeleg
Für jeden relevanten Buchungskreis können Sie festlegen, ob die Rech-
nungsnummer in das Feld XREF1 des Buchhaltungsbeleges übernommen
werden soll. Wird die Rechnungsnummer nicht in den Buchhaltungsbeleg
übernommen, so lassen sich die offenen Posten, die in der Rechnung
zusammengefasst wurden, bei der Buchung des Zahlungseingangs nicht
mehr ermitteln. Lassen Sie die Rechnungsnummer jedoch in den Buchhal-
tungsbeleg fortschreiben, so können Sie auch bei Folgeprozessen wie beim
Zahlungseingang oder beim elektronischen Kontoauszug die Herkunft der
zugehörigen offenen Posten ermitteln.
3.5.7 Mahnen
Für die Erzeugung und das Versenden von Mahnungen nutzen Sie eben-
falls eine Funktion aus dem SAP-Finanzwesen. Es handelt sich hierbei um
Transaktion F150 (Mahnen). Sie finden diese im Anwendungsmenü des
SAP-Finanzwesens, aber auch im Anwendungsmenü von SAP RE unter
Buchhaltung 폷 Mahnen.
Ein Mahnlauf besteht aus den folgenden Schritten:
쐍 Auswerten der mahnbaren Belege und Belegpositionen und Erzeugen
des Mahnbestandes
쐍 Erstellen und Versenden des Mahndrucks
Detaillierte Informationen zum Mahnen in SAP RE finden Sie in den SAP-

Hinweisen 775492 (Beratungshinweis: Mahnen mit RE-FX) und 156985 (Bera-
tungshinweis: BTE beim Mahnen).

In den Stammdaten des debitorischen Geschäftspartners erfassen Sie einen Mahnung pro
Gruppierungsschlüssel. Beinhaltet der Gruppierungsschlüssel die Felder Vertrag
Vertragsnummer und Vertragsart, so können Sie die mahnbaren Posten zu

einem Vertrag gemeinsam mahnen. Hat ein Geschäftspartner mehrere Ver-
träge, so können somit pro Vertrag separate Mahnungen erstellt werden.
3.5.8 Customizing: Mahnen

Obwohl es sich beim Mahnen um einen Geschäftsprozess des SAP-Finanz-
wesens handelt, gibt es dazu einige spezifische Customizingeinstellungen
von SAP RE. Sie finden diese im Customizingmenü von SAP RE unter Buch-
haltung 폷 Integration FI-GL, FI-AR, FI-AP.
Sie definieren zunächst die für SAP RE relevanten Mahnverfahren im Custo- Mahnverfahren
mizingmenü des SAP-Finanzwesens unter Finanzwesen 폷 Debitoren- und
Kreditorenbuchhaltung 폷 Geschäftsvorfälle 폷 Mahnen 폷 Mahnverfahren defi-
nieren.
Ein Beispiel für ein Mahnverfahren, das in SAP RE genutzt wird, zeigt Abbil-
dung 3.55.
Abbildung 3.55 Beispiel für ein Mahnverfahren in SAP RE
Im Menü unter Buchhaltung 폷 Integration FI-GL, FI-R, FI-AP 폷 Mahnen kön- Mahngruppierung
nen Sie Mahngruppierungen festlegen, nach denen Sie die offenen Posten
eines Geschäftspartners zusammenfassen und gemeinsam mahnen kön-
nen. Über einen Gruppierungsschlüssel für die Felder Vertragsnummer

(VERTN) und Vertragsart (Feld VERTT mit dem Wert 9 für Verträge aus
SAP RE) werden Mahnungen pro Vertrag realisiert.
Um die gewünschten Mahnverfahren und Mahngruppierungen in den
Stammdaten der Geschäftspartner zu hinterlegen, können Sie Vorbelegun-
gen für beide Felder definieren (siehe Abbildung 3.56).
Abbildung 3.56 Vorbelegen für das Anlegen debitorischer Geschäftspartner
Wählen Sie hierzu im Customizingmenü von SAP RE den Menüpfad Ge-

schäftspartner 폷 Wesentliche Einstellungen zum Geschäftspartner 폷 Debito-
rische Geschäftspartner 폷 Vorbelegungen für das automatische Anlegen
von Debitoren (buchungskreisabhängig).
Mahnbare Zahlwege für Eingangszahlungen, die im Umfeld von SAP RE gemahnt wer-
Zahlwege den sollen, definieren Sie im Menüpunkt Mahnbare Zahlwege festlegen.
Mahngruppierung In SAP RE können Sie für Mahnungen Mahnbereiche verwenden. Diese nut-
Mahnbereiche zen Sie, wenn in einem Buchungskreis mehrere Bereiche, die sogenannten
Mahnbereiche, für die Erstellung von Mahnungen verantwortlich sind.
Dabei können die einzelnen Mahnbereiche entweder mit verschiedenen
oder mit demselben Mahnverfahren arbeiten.
Mahnempfänger Sie haben die Möglichkeit, für Mahnungen aus SAP RE zusätzliche Ge-
schäftspartnerrollen als Mahnempfänger oder als abweichender Mahn-
empfänger zu definieren. Auf diese Weise können Sie z.B. die nicht debito-
rischen Mieter eines Vertrages zusätzlich zum debitorischen Hauptmieter
als Mahnempfänger festlegen und ihnen eine Mahnung zusenden.
3.6 Controlling
Beim Bau eines Gewerbeparks und bei der Vermietung von Wohn- und
Gewerbeimmobilien geht es um langfristige Investitionen und um große
Werte. Umso wichtiger ist es, die hiermit verbundenen Kosten und Erlöse
im Blick zu behalten, objektgenau auszuwerten und die richtigen Schluss-
folgerungen aus den Auswertungen zu ziehen. Wie kann ich die Kosten
ermitteln, die der Bau und die Bewirtschaftung eines Bürogebäudes verur-
sachen? Warum sind die Objekte an Standort A kostengünstiger und effizi-
enter zu bewirtschaften als die Objekte an Standort B? Welche Kosten sind

3.6 Controlling
für die Instandhaltung der Parkplätze im vorigen Quartal angefallen? Mit

all diesen Fragen beschäftigt sich das Immobiliencontrolling von SAP RE,
das Gegenstand dieses Abschnitts ist.
3.6.1 Objekte von SAP RE als Kontierungsobjekte im Controlling

Die Immobilienobjekte von SAP RE sind Kontierungsobjekte im Sinne des
Controllings. Immer, wenn diese Objekte an Buchungen beteiligt sind, ent-
stehen neben Buchhaltungsbelegen auch Kostenrechnungsbelege.
Das betrifft die folgenden Objekte:
쐍 die Stammdatenobjekte der Nutzungssicht (Wirtschaftseinheit,
Gebäude, Grundstück, Mietobjekt)
쐍 die Verträge
쐍 die Kostensammler der Abrechnungseinheiten
Voraussetzung hierfür ist, dass die Buchungskreise, in denen die Immobili- Immobilienver-
enverwaltung erfolgt, Kostenrechnungskreisen zugeordnet sind und dass waltung im Kosten-
rechnungskreis
die Immobilienverwaltung in den betroffenen Kostenrechnungskreisen
aktivieren
aktiviert ist. Diese Einstellung nehmen Sie im Customizing von SAP RE
über den Menüpfad Grundeinstellungen 폷 Immobilienverwaltung im Kos-
tenrechnungskreis aktivieren vor. Diese Einstellung bewirkt, dass die Kon-
tierung auf die genannten Immobilienobjekte möglich ist und dass diese
Immobilienobjekte in folgenden Geschäftsprozessen berücksichtigt wer-
den können:
쐍 bei Buchungen in der Finanzbuchhaltung mit integrierter Buchung ins
Controlling
쐍 bei Umbuchungen und Abrechnungen im Controlling
쐍 bei der Kosten- und Erlösplanung
쐍 bei der Kostenstellenumlage
쐍 bei der indirekten Leistungsverrechnung
쐍 bei der Buchung statistischer Kennzahlen
Um ein Immobilienobjekt als Kontierungsobjekt verwenden zu können,

muss dieses für die Kontierung freigegeben sein. Diese Freigabe erreichen
Sie über den Status des Objektes. Die Statusanzeige eines Objektes finden
Sie im Abschnitt Statusanzeige der Registerkarte Allgemeine Daten (siehe
Abbildung 3.57). Der Status FREI (Freigegeben) erlaubt, dass das entspre-
chende Objekt als Kontierungsobjekt im Controlling genutzt werden kann.

Abbildung 3.57 Statusanzeige eines Immobilienobjektes
Immobilienobjekte freigeben
Wirtschaftseinheiten, Gebäude und Grundstücke geben Sie für die Ver-
wendung als Kontierungsobjekt im Controlling frei, indem Sie den Menü-
punkt Freigeben wählen. Mietobjekte müssen Sie nicht freigeben, diese
haben bereits nachdem sie angelegt wurden den Systemstatus FREI.
Über den Menüpfad Mehr 폷 Bearbeiten 폷 Status ändern eines Immobilienob-

jektes können Sie Kontierungs- oder Stammdatensperren für Objekte setzen.
Periodische Buchungsprozesse aus SAP RE, wie z.B. die periodische Buchung (Transak-
Buchung tion RERAPP (Periodisches Buchen: Verträge)), erzeugen sowohl Buchungs-
belege im SAP-Finanzwesen als auch Kostenrechnungsbelege. Auch bei
manuellen Buchungen mit Buchungsfunktionen aus dem SAP-Finanzwe-
sen oder SAP RE können Immobilienobjekte und Verträge als Kontierungs-
objekte verwendet werden.
Objektfinanzstrom Schauen Sie sich als erstes Beispiel die Buchung des Objektfinanzstroms
eines Gewerbemietvertrages an. Der Objektfinanzstrom wird aus den Ver-
teilungsvorschriften der Vertragskonditionen ermittelt und ist für die
objektgenaue Kontierung der Kosten und Erlöse aus periodischen Buchun-
gen verantwortlich. Abbildung 3.58 zeigt einen Ausschnitt aus dem Objekt-
und dem Partnerfinanzstrom eines Gewerbemietvertrages.
Abbildung 3.58 Partner- und Objektfinanzstrom eines Mietvertrages

3.6 Controlling
Im Objektfinanzstrom ist das Mietobjekt, ein Laden, als Empfänger der Mie-
terlöse angegeben.
Für bereits gebuchte Finanzstromsätze können Sie sich die entstandenen
Belege mit einem Klick auf den Button (Kondition bereits gebucht) anse-
hen (siehe Abbildung 3.59).
Abbildung 3.59 Objektfinanzstrom und Buchungsbelege
Der Kostenrechnungsbeleg in Abbildung 3.60 zeigt die Umbuchung der

Mieterlöse auf das zum Vertrag gehörende Mietobjekt.
Abbildung 3.60 Kostenrechnungsbeleg aus der periodischen Buchung
Nicht bei allen Vertragsobjekten handelt es sich um Immobilienobjekte. Sie

können einem Vertrag auch Vertragsgegenstände (Objektart J4) zuordnen
wie Abschnitt 1.1.1, »Beispiele für Verträge«, im Zusammenhang mit Lea-
singverträgen beschrieben. In diesem Fall wird dem Vertragsgegenstand
ein Kontierungsobjekt, z.B. eine Kostenstelle, zugeordnet, die dann bei der
Buchung des Objektfinanzstroms verwendet wird.
3.6.2 Kosten und Erlöse

Auswertungen zu Kosten und Erlösen mit Bezug zu Immobilienobjekten
und Verträgen finden Sie im Anwendungsmenü von SAP RE unter Infosys-
tem 폷 Kosten/Erlöse (siehe Abbildung 3.61).

Abbildung 3.61 Auswertungen zu Kosten und Erlösen
Transaktion Schauen Sie sich exemplarisch Transaktion REISCOLIBDN (Immobilienob-

REISCOLIBDN jekte Einzelposten neu) an. Auf dem Selektionsbild der Auswertung (siehe
Abbildung 3.62) können Sie einerseits zwischen den verschiedenen Immo-
bilienobjekten und Verträgen wählen, andererseits aber auch Aufträge,
PSP-Elemente oder technische Plätze, die den Immobilienobjekten zuge-
ordnet sind, berücksichtigen.
Abbildung 3.62 Einzelposten zu Immobilienobjekten (Transaktion REISCOLIBDN)

3.6 Controlling
Im Ergebnis erhalten Sie einen interaktiven Bericht, in dem Sie in der

Baumstruktur auf der linken Bildseite das gewünschte Objekt auswählen
und auf der rechten Bildseite die Kosten bzw. Erlöse zu diesem Objekt
sehen und in die zugehörigen Belege wechseln können. Einen Ausschnitt
aus der Ergebnisliste zeigt Abbildung 3.63.
Abbildung 3.63 Ergebnisliste (Transaktion REISCOLIBDN)
3.6.3 Profit-Center
In den in Abbildung 3.59 aufgeführten Belegen aus der periodischen Bu-
chung finden Sie auch einen Profit-Center-Beleg. Dem Gewerbemietvertrag
aus Abbildung 3.58 ist kein Profit-Center direkt zugeordnet. Abbildung 3.64
zeigt die Klausel der organisatorischen Zuordnung, die Sie über die Regis-
terkarte Buchungsparameter des Vertrages erreichen.
Abbildung 3.64 Klausel der organisatorischen Zuordnung (Profit-Center)
In der Abbildung ist zu erkennen, dass das Profit-Center SHOP1, das dem
Mietobjekt des Vertrages zugeordnet ist, auch für die Profit-Center-Belege
zum Vertrag herangezogen wird.
Profit-Center werden, ebenso wie Geschäfts- und Funktionsbereiche, inner- Logische Vererbung
halb der Immobilienobjekte logisch vererbt. Das bedeutet, dass, sofern für
ein Immobilienobjekt kein explizites Profit-Center angegeben wird, das
Profit-Center des übergeordneten Objektes vererbt wird.

Profit-Center in Stammdatenobjekten pflegen

Angenommen, eine Wirtschaftseinheit hat vier Gebäude, und diese beste-
hen wiederum aus insgesamt 96 Wohnungen und vier Gewerbeobjekten,
z.B. Läden. In jedem Gebäude befindet sich im Erdgeschoss ein Laden. Die
Profit-Center-Struktur sei so aufgebaut, dass es ein Profit-Center für Woh-
nungen und eines für Gewerbeobjekte gibt.
Sie können in diesem Fall die logische Vererbung der Profit-Center nutzen,
indem Sie der Wirtschaftseinheit das Profit-Center für Wohnungen zuord-
nen. Dieses wird in die direkt untergeordneten Objekte, die Gebäude, und
in die Mietobjekte vererbt. Den vier Läden ordnen Sie das Profit-Center für
Gewerbeobjekte zu.
Auf die 96 Wohnungen und die dazugehörigen Verträge wird somit – ohne
dass die Daten explizit gepflegt werden müssen – das Profit-Center für
Wohnungen vererbt, und nur für die Ausnahmen davon – also für die
Läden – müssen Profit-Center gepflegt werden.
Um die Buchungen auszuwerten, können Sie Berichte aus dem Menü unter
Finanzwesen 폷 Controlling 폷 Profit-Center-Rechnung 폷 Infosystem verwen-
den. Ein Beispiel für einen solchen Bericht zeigt Abbildung 3.65.
Abbildung 3.65 Profit-Center-Bericht (Plan-Ist-Vergleich)
3.6.4 Planung
Um Immobilien Ihres Unternehmens effizient bewirtschaften zu können,
benötigen Sie Instrumente, um die voraussichtlichen Kosten und Erlöse
Ihres Immobilienportfolios planen zu können. Verschiedene Werkzeuge
hierzu finden Sie unter Controlling 폷 Planung im Anwendungsmenü von
SAP RE.
Voraussetzungen Voraussetzung für die Planung ist, dass die Immobilienobjekte freigegeben
für die Planung sind, d.h. über den Systemstatus FREI verfügen. Wenn Sie für ein Immobili-
enobjekt Einzelposten planen möchten, muss für dieses Objekt ein Status
gesetzt sein, der die Planung von Einzelposten erlaubt. Dazu wiederum

3.6 Controlling
muss dem Objekt ein Statusschema zugeordnet sein, das die Planung von
Einzelposten ermöglicht. Einstellungen hierzu finden Sie im Customizing-
menü von SAP RE unter Übergreifende Einstellungen zu Stammdaten und
Vertrag 폷 Anwenderstatus 폷 Anwenderstatus und Vorgangssteuerung.
Für die Planung von Kosten und Leistungsaufnahmen verwenden Sie Kosten und
Transaktion RECOPLCST02 (Kosten/Leistungsaufnahme – Ändern). Ein Bei- Leistungsauf-
nahmen planen
spiel für die Erfassung von Plankosten zeigt Abbildung 3.66. Hier wurden
für das Jahr 2018 Kosten für verschiedene Bereiche der Instandhaltung
geplant.
Abbildung 3.66 Kostenplanung (Transaktion RECOPLCST02)
Bei der Planung von Leistungsaufnahmen geht es z.B. um Leistungen, die

eine Hausmeisterkostenstelle für ein Gebäude oder ein anderes Immobili-
enobjekt erbringt.
Mit Transaktion RECOPLREV02 (Erlöse – Ändern) können Sie Erlöse für Erlöse planen
Immobilienobjekte planen. Das Beispiel in Abbildung 3.67 zeigt die Plan-
werte für die Mieterlöse einer Wirtschaftseinheit pro Monat. Sie müssen
die Monatswerte nicht manuell eingeben, sondern können Gesamtwerte
für das Jahr erfassen und durch Bestätigen des Menüeintrages Periodenbild
auf die einzelnen Kalendermonate herunterbrechen.
Neben der Erfassung von Planwerten für Wirtschaftseinheiten oder Ge- Planung für
bäude können Sie Kosten und Erlöse auch auf der Ebene von Abrechnungs- Abrechnungs-
einheiten
einheiten bzw. deren Kostensammlern planen. Sie verwenden hierfür
Transaktion RECOPLSU (Planung auf Abrechnungseinheiten). Diese Funk-
tion können Sie für die Planung sowohl von Kosten als auch von Erlösen
nutzen.

Abbildung 3.67 Erlösplanung; Periodenwerte (Transaktion RECOPLREV02)
Abbildung 3.68 Planung auf Abrechnungseinheiten (Transaktion RECOPLSU)
Im Selektionsbild von Transaktion RECOPLSU (siehe Abbildung 3.68) geben

Sie einen Stichtag vor. Dieser dient der Ermittlung der Abrechnungszeit-
räume und der zugehörigen Kostensammler. Wenn Sie in dieser Trans-
aktion Planwerte erfassen und anschließend auf den Button (Perio-
denanzeige) klicken, werden die Planwerte auf die einzelnen Monate des
Abrechnungszeitraumes aufgeteilt. Im Beispiel in Abbildung 3.69 wurde ein
Planwert von 8.000 EUR auf die einzelnen Monate aufgeteilt. Da der Abrech-
nungszeitraum bei der betrachteten Abrechnungseinheit am ersten Juli ei-
nes jeden Jahres beginnt, startet auch die Aufteilung der Planwerte auf die
Monate des Abrechnungszeitraumes mit dem Juli.

3.6 Controlling
Abbildung 3.69 Periodenwerte (Transaktion RECOPLSU)
Die Planung auf der Ebene von Abrechnungseinheiten wird auch zur Erstel-
lung des Wirtschaftsplans einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
genutzt. In Abschnitt 4.3, »WEG-, Sondereigentums- und Fremdverwal-
tung«, in Kapitel 4, »SAP RE für die Wohnungswirtschaft«, finden Sie wei-
tere Informationen.
Auch die Finanzströme der Verträge von SAP RE können Sie als Planungs- Finanzstrom in
grundlage heranziehen. Mithilfe von Transaktion RECOPLCFCOPY (Finanz- Planwerte
überführen
strom Vertrag in Plan) können Sie Finanzstromsätze als Grundlage für die
Planung heranziehen. Dabei legen Sie fest, ob Beträge aus den Finanzstrom-
sätzen unverändert verwendet werden oder angepasst werden sollen.
Auf dem Selektionsbild der Transaktion legen Sie fest, welche Finanzstrom-
sätze bei der Planung berücksichtigt werden sollen und ob Istwerte oder
Vorauszahlungen ebenfalls als Basis für die Planung verwendet werden sol-
len. Des Weiteren definieren Sie, ob bereits vorhandene Planwerte unver-
ändert bestehen bleiben, überschrieben oder kumuliert werden sollen
Abbildung 3.70 Finanzstrom in Planwerte überführen

(Transaktion RECOPLCFCOPY)

Im Beispiel in Abbildung 3.71 wurden die Werte aller Konditionsarten mit

dem Faktor 1,05 multipliziert, d.h., für alle Konditionsarten wurden die
Finanzstromsätze um fünf Prozent erhöht und als Planwerte übernommen.
Abbildung 3.71 Ergebnis (Transaktion RECOPLCFCOPY)
3.6.5 Statistische Kennzahlen

Statistische Kennzahlen können Sie in Auswertungen, aber auch für in-
terne Verrechnungen verwenden. Statistische Kennzahlen der Immobili-
enverwaltung sind z.B. die Flächen von Wirtschaftseinheiten, Gebäuden
und Mietobjekten. Um die Bemessungen von Immobilienobjekten als sta-
tistische Kennzahlen verwenden zu können, gibt es die Möglichkeit, aus
den Bemessungen statistische Kennzahlen zu bilden und zu buchen.
Statistische Definieren Sie zunächst die statistische Kennzahl im Customizing des Con-
Kennzahlen und trollings. Sie finden die Einstellungen hierzu z.B. im Customizingmenü
Bemessungsarten
unter Unternehmenscontrolling 폷 Profit-Center-Rechnung 폷 Stammdaten 폷
Statistische Kennzahlen.
Anschließend legen Sie im Customizingmenü von SAP RE unter Control-
ling 폷 Istbuchungen 폷 Bemessungsarten den statistischen Kennzahlen zu-
ordnen fest, aus welchen Bemessungsarten die statistischen Kennzahlen
generiert werden sollen. Sie können nicht nur einfache Bemessungen, son-
dern auch Summenbemessungen für die Bildung statistischer Kennzahlen
verwenden.
Statistische Anschließend generieren Sie die gewünschten statistischen Kennzahlen
Kennzahlen bilden aus den Bemessungen der Immobilienobjekte. Hierfür können Sie die
Transaktionen RECOSTKFBD (Übernahme Bemessung in statistische Kenn-
zahlen (Stammdaten)) und RECOSTKFSU (Übernahme Bemessung in statis-
tische Kennzahlen (Abrechnungseinheiten)) nutzen.

3.6 Controlling
Statistische Kennzahlen für die Wohn-/Nutzfläche

Die Wohn-/Nutzflächen aller Mietobjekte einer Wirtschaftseinheit sollen
ermittelt werden. Die Flächen sollen auf Ebene der Wirtschaftseinheit ag-
gregiert und als statistische Kennzahl gebucht werden.
Wählen Sie dazu folgende Einstellungen im Customizingmenü von SAP RE
unter Controlling 폷 Istbuchungen 폷 Bemessungsarten den statistischen
Kennzahlen zuordnen:
쐍 Objektart für die Übernahme in statistische Kennzahlen (Zielobjekt) ist
die Objektart Wirtschaftseinheit.
쐍 Quell-Objektart ist die Objektart Mietobjekt.
쐍 Wählen Sie zusätzlich die Bemessungsart, die für die Bildung der sta-
tistischen Kennzahlen herangezogen werden soll.
Abbildung 3.72 zeigt das Selektionsbild von Transaktion RECOSTKFBD, mit

der Sie die Bemessungen der Mietobjekte in die statistischen Kennzahlen
auf der Ebene der Wirtschaftseinheit überführen können.
Abbildung 3.72 Statistische Kennzahlen aus Bemessungen erzeugen

(Transaktion RECOSTKFBD)
Sie können die Ermittlung der statistischen Kennzahlen zunächst als Simu-
lationslauf durchführen. Abbildung 3.73 zeigt das Ergebnis einer solchen
Simulation mit dem 1. Januar 2018 als Stichtag für die Datenselektion. Füh-
ren Sie die Ermittlung der statistischen Kennzahlen anschließend als Echt-
lauf durch. Alternativ können Sie eine bereits durchgeführte Simulation als
Echtlauf sichern.

Abbildung 3.73 Ergebnis (Transaktion RECOSTKFBD)
Buchen Sie die statistischen Kennzahlen regelmäßig, z.B. monatlich oder

quartalsweise. Auf der Grundlage der statistischen Kennzahlen können Sie
die Entwicklung der Flächen in Ihrem Immobilienbestand auswerten.
Unter Controlling 폷 Infosystem 폷 Statistische Kennzahlen im Anwendungs-
menü von SAP RE finden Sie verschiedene Auswertungen für statistische
Kennzahlen. Für die Auswertung der Kennzahlen in Abbildung 3.74 haben
wir Transaktion REISCOSKFACT (Periodenübersicht Ist) gewählt.
Abbildung 3.74 Auswertung statistischer Kennzahlen
Sie erkennen in der Auswertung, dass sich im Juli 2018 (Spalte Periode 7) die
Summe der Flächen für die Wirtschaftseinheiten 1 und 22 erhöht hat.
3.6.6 CO-Abrechnung
Kosten und Erlöse, die für ein Controllingobjekt entstanden sind, können
im SAP-Controlling auf ein anderes Controllingobjekt abgerechnet werden.
Diesen Vorgang bezeichnet man als CO-Abrechnung. Auch Immobilienob-
jekte und Verträge können als Sender oder Empfänger im Rahmen einer
CO-Abrechnung dienen. Voraussetzung für die Abrechnung ist, dass in den
Senderobjekten eine Abrechnungsvorschrift hinterlegt ist.
Abrechnungs- Über den Menüpfad Mehr 폷 Bearbeiten 폷 CO-Abrechnungsvorschrift, den Sie
vorschrift in den Stammdaten der Immobilienobjekte finden, können sie die Abrech-
erfassen
nungsvorschrift zu einem Immobilienobjekt erfassen. Im Beispiel in Abbil-
dung 3.75 erfolgt die Abrechnung von einer Wirtschaftseinheit zu 100% auf
die Kostenstelle für Modernisierung (Kostenstelle MOD1).

3.6 Controlling
Abbildung 3.75 CO-Abrechnungsvorschrift einer Wirtschaftseinheit
Die CO-Abrechnung können Sie als Einzel- oder Sammelverarbeitung im

Anwendungsmenü von SAP RE unter Controlling 폷 Periodenabschluss 폷
Abrechnung starten (siehe Abbildung 3.76).
Abbildung 3.76 Anwendungsmenü für die CO-Abrechnung in SAP RE
Durch die Teilnahme der Immobilienobjekte und Verträge an den Pla-

nungs- und Abrechnungsprozessen des SAP-Controllings können Sie die
Plan- und Istwerte zu Immobilienobjekten und Verträgen in einem durch-
gängigen Prozess erfassen und auswerten.
3.6.7 Weitere Funktionen

Weitere Funktionen im Controlling von SAP RE sind:
쐍 Manuelle Buchungen
manuelle Buchungen von einem Kontierungsobjekt des Controllings
auf ein anderes
쐍 Indirekte Leistungsverrechnung
die indirekte Leistungsverrechnung, ein periodisches Verrechnungsver-
fahren, mit dem die Inanspruchnahme von indirekt verrechenbaren
Leistungen eines Senders ermittelt werden kann
쐍 CO-Umlage
die CO-Umlage, ein innerbetriebliches Kostenverrechnungsverfahren,
bei dem Kosten nach definierten Schlüsseln (z.B. statistischen Kennzah-
len) von einem Senderobjekt auf mehrere Empfängerobjekte umgelegt
werden (z.B. Umlage der Hausmeisterkosten auf alle Gebäude nach einer

statistischen Kennzahl, die aus der Wohn- und Nutzfläche ermittelt

wurde)
쐍 Verteilung
die Verteilung primärer Kosten von Senderobjekten auf Empfängerob-
jekte
쐍 Periodische Umbuchung
die periodische Umbuchung, bei der die anfallenden Kosten zunächst
auf einem Senderobjekt erfasst und gesammelt werden und am Ende
einer Abrechnungsperiode auf die beteiligten Empfängerobjekte umge-
bucht werden (z.B. Hausmeisterkosten, Telefonkosten)
Abbildung 3.77 zeigt am Beispiel der indirekten Leistungsverrechnung die

Berücksichtigung von Immobilienobjekten als Sender und Empfänger. Als
Eingabetyp wurde hier im Feld Eingabetyp die Einzelerfassung gewählt.
Abbildung 3.77 Indirekte Leistungsverrechnung (Einzelerfassung)
Wenn Sie auf den Button (Immobilienschlüssel) klicken, um ein

Immobilienobjekt als Empfänger auszuwählen, erscheint das in Abbildung
3.78 gezeigte Pop-up-Fenster. Hier können Sie die gewünschten Immobili-
enobjekte erfassen.
Instandhaltungskosten erfassen und überwachen

Dadurch, dass Immobilienobjekte Kontierungsobjekte des Controllings sind,
können Sie die zu Gebäuden oder Wirtschaftseinheiten des Immobilienbe-
standes Ihres Unternehmens anfallenden Kosten und Erlöse objektgenau
erfassen und überwachen.

3.6 Controlling
Mithilfe der Funktionen des Controllings in SAP RE erfassen Sie zunächst

Planwerte für die Instandhaltung der Gebäude einer Wirtschaftseinheit. Die
im Laufe eines Jahres für die Instandhaltung der Gebäude entstehenden
Kosten können auf Instandhaltungsaufträge kontiert und an das jeweilige
Gebäude abgerechnet werden. Weitere Istkosten wie z.B. Hausmeisterleis-
tungen, die für die Instandhaltung anfallen, werden im Rahmen der Leis-
tungsverrechnung an das Gebäude verrechnet. Die Plan- und Istkosten
können anschließend in verschiedenen Auswertungen im Controlling ge-
genübergestellt und miteinander verglichen werden.
Abbildung 3.78 Immobilienobjekte als Sender und Empfänger im Controlling

erfassen
3.6.8 Customizing: Controlling

Um die Kosten, Leistungsaufnahmen und Erlöse auf der Ebene von Immo- CO-Planung
bilienobjekten planen zu können, müssen Sie zunächst Planungslayouts
für die einzelnen Objektarten anlegen. Die Funktionen hierfür finden Sie
unter Controlling 폷 Planung im Customizingmenü von SAP RE (siehe Abbil-
dung 3.79).

Abbildung 3.79 Customizingmenü für die CO-Planung
Definieren Sie zunächst ein Planerprofil für die Planung in SAP RE. Mit
einem Planerprofil sind Planungslayouts und Vorparametrisierungen ver-
bunden, d.h., Sie definieren damit, für welche Objektarten Planwerte erfasst
werden können und welche Vorbelegungen von Variablen für den Pla-
nungsprozess erfolgen sollen. Abbildung 3.80 zeigt einen Ausschnitt aus
den Einstellungen zum Planerprofil für SAP RE.
Abbildung 3.80 Definition eines Planerprofils für SAP RE
Ein Planungslayout für die Planung von Kosten und Leistungsaufnahmen

auf der Ebene von Wirtschaftseinheiten sehen Sie in Abbildung 3.81.
Abbildung 3.81 Planungslayout für die Planung auf Wirtschaftseinheiten
CO-Abrechnung Voraussetzung für die Teilnahme von Immobilienobjekten und Verträgen

an der CO-Abrechnung sind Einstellungen, die Sie im Customizingmenü
von SAP RE unter Controlling 폷 Istbuchungen 폷 CO-Abrechnung erfassen

3.7 Zusammenfassung
Abbildung 3.82 Customizingmenü für die CO-Abrechnung
Neben den Einstellungen zur Abrechnung definieren Sie auch Vorgaben für Istbuchungen
weitere Istbuchungen im Customizingmenü von SAP RE unter Controlling 폷
Istbuchungen (siehe Abbildung 3.83)
Abbildung 3.83 Customizingmenü für Istbuchungen im Controlling von SAP RE
Diese hier vorzunehmenden Einstellungen betreffen neben den Funktio-

nen für die Umlage und Verteilung von Kosten auch die periodische Umbu-
chung und die indirekte Leistungsverrechnung.
3.7 Zusammenfassung
In diesem Kapitel haben Sie viele verschiedene Funktionen aus der Buch-
haltung und dem Controlling von SAP RE kennengelernt. Neben periodi-
schen und einmaligen Buchungen haben Sie Informationen zu Folgepro-
zessen, wie z.B. zu Zahl- und Mahnläufen oder zur Erstellung von Rechnun-
gen aus SAP RE erhalten.
Im Anschluss an die Funktionen aus dem Bereich der Buchhaltung haben
wir Sie mit den Immobilienobjekten und Verträgen aus Sicht des Con-
trollings vertraut gemacht.
Viele der in diesem Kapitel erläuterten Funktionen stammen aus dem
Bereich des SAP-Finanzwesens und des SAP-Controllings und sind um
zusätzliche Informationen oder Eingabemasken aus SAP RE ergänzt.

Beispiele für solche Zusatzinformationen und für die enge Verbindung zwi-
schen SAP RE, dem SAP-Finanzwesen und dem SAP-Controlling sind:
쐍 die Erzeugung von Buchhaltungsbelegen und Kostenrechnungsbelegen
aus Buchungstransaktionen von SAP RE
쐍 das Einblenden des Immobilienkontierungsblockes für Buchungen im
SAP-Finanzwesen und im SAP-Controlling
쐍 die Nutzung der Mahnfunktionalität aus dem SAP-Finanzwesen mit da-
rauf aufbauenden Funktionen für SAP RE, wie z.B. die Erstellung von
Mahnungen pro Vertrag oder die Definition weiterer Mahnempfänger
쐍 die Verwendung von Immobilienobjekten und Verträgen als Sender
und/oder Empfänger in Abrechnungs- und Buchungsprozessen des
SAP-Controllings

TEIL II
Branchenspezifische
Funktionen

Kapitel 4
SAP RE für die Wohnungswirtschaft
Große kommunale und privatwirtschaftliche Unternehmen verwalten
Tausende, Zehntausende, einige sogar Hunderttausende von Wohnungen.
Mietanpassung und Nebenkostenabrechnung für eine so große Anzahl von
Wohnungen können in SAP RE effektiv und unter Beachtung der gesetzli-
chen Regelungen ausgeführt werden.
Dieses Kapitel widmet sich den für die Wohnungswirtschaft typischen Mas-
senprozessen. Wir zeigen zunächst in Abschnitt 4.1, »Mietanpassung in der
Wohnungswirtschaft«, welche Anpassungsverfahren für Wohnungsmieten
verfügbar sind und wie Sie sie anwenden. Abschnitt 4.2, »Nebenkostenab-
rechnung«, erläutert den Prozess der Nebenkostenabrechnung. Das kom-
plexe Thema der Verwaltung von Wohnungseigentumsgemeinschaften
wird in Abschnitt 4.3, »WEG-, Sondereigentums- und Fremdverwaltung«,
behandelt.
4.1 Mietanpassung in der Wohnungswirtschaft

Die Anpassung von Mieten ist in der Wohnungswirtschaft strengen gesetz-
lichen Regelungen unterworfen. Die Regelungen tragen dem wirtschaftli-
chen Interesse des Vermieters an Erzielung angemessener Mieten einerseits
und dem Mieterschutz andererseits Rechnung. Abschnitt 2.2, »Mietanpas-
sung«, hat Sie mit den grundsätzlichen Möglichkeiten der Anpassung von
Mieten vertraut gemacht.
Mietanpassungen für Wohnungen erfolgen auf Basis von ortsüblichen Ver- In diesem Kapitel
gleichsmieten gemäß §§ 558 bis 558e BGB, die entweder auf Basis von Miet- vorgestellt
spiegeln (siehe Abschnitt 4.1.1, »Mietspiegel«), durch Nachweis von Ver-

gleichswohnungen (siehe Abschnitt 4.1.2, »Vergleichswohnungen«) oder
aufgrund von Gutachten (siehe Abschnitt 4.1.3, »Gutachten«) erfolgen kön-
nen. Darüber hinaus sind Mieterhöhungen nach erfolgter Modernisierung
(»wohnwerterhöhende Maßnahme«) möglich (siehe Abschnitt 4.1.4, »Mo-
dernisierung«). Im öffentlich geförderten Wohnungsbau sind Mietanpas-
sungen auf Basis einer Wirtschaftlichkeitsberechnung (Kostenmiete) vorge-

4 SAP RE für die Wohnungswirtschaft
schrieben. Diese stellen wir in Abschnitt 4.1.6, »Wirtschaftlichkeitsberech-

nung«, vor. Die Anpassung der Vorauszahlung für Betriebskosten behan-
deln wir im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung in Abschnitt
4.2.11, »Vorauszahlungen und Pauschalen anpassen«.
4.1.1 Mietspiegel
Mietspiegel sind ein in Deutschland häufig verwendetes Mittel, um ortsüb-
liche Vergleichsmieten abzubilden. Allgemeingültige Vorschriften für die
Erstellung von Mietspiegeln gibt es nicht – sie werden von mieter- und ver-
mieterseitigen Interessengruppen erarbeitet und sind daher so vielfältig
und unterschiedlich, wie es die Städte und Gemeinden in Deutschland sind.
Vielfalt und Einige Grundmerkmale sind den meisten Mietspiegeln gemein: Sie legen
Gemeinsamkeiten die Größe der Wohnung, deren Lage, Alter und Ausstattung als Parameter
für die Abschätzung des üblichen Mietzinses zugrunde. Es gibt häufig Zu-
und Abschläge nach Punktesystemen für Ausstattungsklassen.
Mietspiegel sind in SAP RE im Customizing anzulegen

In SAP RE werden weder Strukturen noch Inhalte von Mietspiegeln ausge-
liefert. Sie müssen im Rahmen Ihrer Projektarbeit die Mietspiegel, die Sie
für Ihren Wohnungsbestand als Grundlage für die Mietanpassung benöti-
gen, im Customizing einrichten.
Sie finden die Einstellungen für die Mietspiegel im Customizing von SAP RE
unter Anpassung von Konditionen (Mietanpassung) 폷 Mietspiegel. Im Aus-
lieferungscustomizing, das Sie sich im Mandanten 000 Ihres Systems anse-
hen können, sind zwei exemplarische Mietspiegel ausgeprägt. Diese Miet-
spiegel erheben aber keineswegs den Anspruch, vollständig und aktuell zu
sein. Sie sind lediglich geeignet, um Ihnen die Arbeitsweise und die Mög-
lichkeiten der Ausprägung von Mietspiegeln beispielhaft zu verdeutlichen.
Anpassungs- Ehe Sie sich die Einrichtung eines Mietspiegels ansehen, legen Sie zunächst
verfahren das Anpassungsverfahren für die Mietspiegelanpassung fest. Wechseln Sie
hierzu im Customizing von SAP RE unter Anpassung von Konditionen
(Mietanpassung) 폷 Anpassungsregeln – Verfahrensübergreifend 폷 Anpas-
sungsregeln definieren. Legen Sie eine Anpassungsregel an, die das Verfah-
ren »RLRA Mietspiegel« benutzt. Abbildung 4.1 zeigt ein Beispiel aus dem
Auslieferungscustomizing. Durch die Festlegung des Verfahrens RLRA be-
stimmen Sie, dass im Anpassungsprogramm der Algorithmus für die Be-
rechnung der Miete nach einem Mietspiegel ausgeführt wird.

Abbildung 4.1 Verfahren für die Anpassung nach Mietspiegel
Ordnen Sie das Anpassungsverfahren den Verträgen und den Mietobjekten

zu, deren Konditionen nach diesem Verfahren angepasst werden sollen.
Welcher Mietspiegel – der von Dortmund, Berlin, Hamburg oder Essen – Mietspiegel anlegen
später tatsächlich als Basis für die Mietanpassung verwendet wird, muss in
den Anwendungsdaten – genauer: in den Stammdaten der Wirtschaftsein-
heit auf der Registerkarte Bezugsgrößen – bestimmt werden.
Legen Sie nun Ihren Mietspiegel an, indem Sie im Customizing von SAP RE Struktur des
den Menüpunkt Anpassung von Konditionen (Mietanpassung) 폷 Mietspie- Mietspiegels
ausprägen
gel 폷 Mietspiegel definieren aufrufen. Wie oben erwähnt, unterscheiden
sich die Mietspiegel nach den Eingangsparametern, die in die Beurteilung
einer Wohnung eingehen.
Wir erfinden für unser Beispiel den Ort Liebernich, dessen Mietspiegel wir
im System mit LBN abkürzen. In Abbildung 4.2 sehen Sie die Grundeinstel-
lungen für den Beispielmietspiegel LBN. Dieser legt als Dimensionen für die
Berechnung der Basismiete Baualtersklassen, Größenklassen und Ausstat-
tungsklassen fest. Lageklassen werden im Mietspiegel LBN nicht benutzt
Diese Einstellung bewirkt, dass die drei genannten Parameter die Eingangs- Eingangsparameter
werte (Schlüsselwerte) für die Tabelle mit den Miethöhen sein werden. des Mietspiegels
Zunächst jedoch muss noch festgelegt werden, welche Ausprägungen diese

Parameter annehmen können. Auf der linken Seite der Abbildung 4.2 sehen
Sie die Dialogstruktur des Customizingdialoges zum Mietspiegel. Wählen
Sie der Reihe nach die relevanten Teildialoge für die Ausprägung der Para-
meter aus: Baualtersklassen, Größenklassen, Ausstattungsklassen.

Abbildung 4.2 Grunddaten zum Mietspiegel LBN für Liebernich
In Abbildung 4.3 sehen Sie beispielhaft die Baualtersklassen zum Miet-

spiegel.
Abbildung 4.3 Baualtersklassen zum Mietspiegel

Analog werden Größenklassen festgelegt (siehe Abbildung 4.4).
Abbildung 4.4 Größenklassen zum Mietspiegel
Abbildung 4.5 zeigt, welche Ausstattungsklassen festgelegt wurden. Einige

Teildialoge sind in unserem Beispiel nicht relevant, da die Grunddaten zum
Mietspiegel weder Lageklassen noch Bezeichnungen für die Mietspiegelfä-
cher vorsehen.
Abbildung 4.5 Ausstattungsklassen zum Mietspiegel
Der Mietspiegel enthält außerdem Merkmalsklassen. Merkmalsklassen fas- Merkmalsklassen

sen gleichartige Merkmale der Mietobjekte zusammen. In unserem Beispiel
arbeiten wir mit den Merkmalsklassen »Allgemeine Ausstattung«, »Wär-
medämmung, techn. Ausst.« (Wärmedämmung, technische Ausstattung)
und »Lage« (siehe Abbildung 4.6).

Abbildung 4.6 Merkmalsklassen zum Mietspiegel
Merkmale zur In Abbildung 4.7 ist dargestellt, welche Merkmale der Merkmalsklasse »All-
Merkmalsklasse gemeine Ausstattung« zugeordnet sind. Im Beispiel führt das Merkmal
»L0003« (Garten zur alleinigen Nutzung) zu einer Aufwertung um zwei bis
vier Punkte (Spalten Min.Punkte bzw. Max.Punkte); der Vorschlagswert ist
drei Punkte (Spalte Def.Punkte). Der Feldstatus »Pflegen« (Spalte Feldstatus)
erlaubt es, die Punktezahl in den Stammdaten des Mietobjektes zu ändern.
Abbildung 4.7 Merkmale zur Merkmalsklasse »Allgemeine Ausstattung«
Auch der Merkmalsklasse »Lage« sind Merkmale zugeordnet, jedoch nicht

mit einer Punktbewertung (siehe Abbildung 4.8). Stattdessen führen diese
Lagemerkmale (gegebenenfalls auch abhängig von der Fläche des Mietob-
jektes) zu Zu- bzw. Abschlägen.

Abbildung 4.8 Merkmale zur Merkmalsklasse »Lage«
Abbildung 4.9 Zu- und Abschläge pro Merkmal der Merkmalsklasse »Lage«
Im Beispiel in Abbildung 4.9 führt das Merkmal »L0201« (Nähe zu einem Zu- und Abschläge
produzierenden Gewerbe) zu einem Mietabschlag von 17 Cent pro Quadrat- zum Merkmal
meter, während »L0203« (Größere Grünflächen mit Erholungswert) einen

Zuschlag von 5 Cent pro Quadratmeter ergibt.
Merkmale, die Sie hier hinterlegen, müssen Sie zuvor im Dialog Ausstat-
tungsmerkmale für Gebäude, Mietobjekt und Flurstück definieren im Custo-
mizing von SAP RE unter Anpassung von Konditionen (Mietanpassung) 폷
Mietspiegel definieren. Die Merkmale, die Sie in einem Mietspiegel verwen-
den wollen, müssen Sie durch ein entsprechendes Kennzeichen markieren
(siehe Abbildung 4.10, Spalte Re…).

Abbildung 4.10 Definition der Ausstattungsmerkmale
Ausstattungs- In den Stammdaten des Mietobjektes (also der Wohnung) bzw. in denen
merkmale in den des Gebäudes werden die jeweils zutreffenden Merkmale auf der Register-
Stammdaten
karte Ausstattung hinterlegt. Klicken Sie auf den Button (Merkmal ein-
fügen), um Ausstattungen zu pflegen. Sie können Ausstattungen, die das
gesamte Gebäude betreffen, auch auf dem Gebäude pflegen, wenn dies im
Customizing so vorgesehen wurde (Spalte GE in Abbildung 4.10).
Festlegung des Mietspiegels in der Wirtschaftseinheit wird

vorausgesetzt
Es werden jeweils nur diejenigen mietspiegelrelevanten Merkmale zum
Einpflegen in die Stammdaten von Gebäude und Mietobjekt angeboten,
die dem in der Wirtschaftseinheit hinterlegten Mietspiegel zugeordnet
sind.
Im Beispiel in Abbildung 4.11 sehen Sie, dass drei Ausstattungsmerkmale

eingefügt wurden. Für das Merkmal »Gäste-WC« wurde der vorgeschlagene
Punktwert vom Sachbearbeiter überschrieben. Sie sehen in den Detailda-
ten im unteren Teil des Bildes, dass die Punktezahl auf den Maximalwert
2,00 gesetzt wurde. Zur Begründung wird angeführt, dass das Gäste-WC
auch über eine Dusche verfügt (Feld Zusatzinfo).
Was uns jetzt noch fehlt, sind die Miethöhen. In Abbildung 4.2 sehen Sie,
dass wir in den Grunddaten des Mietspiegels als Dimensionen für die Basis-
miete Baualtersklassen, Größenklassen und Ausstattungsklassen einge-
stellt hatten.

Abbildung 4.11 Mietspiegelmerkmale in den Stammdaten des Mietobjektes
Die möglichen Werte für die jeweilige Dimension wurden in den passenden
Unterdialogen festgelegt: für die Baualtersklassen wie in Abbildung 4.3, für
die Größenklassen wie in Abbildung 4.4 und für die Ausstattungsklassen
wie in Abbildung 4.5. Nun muss für jede relevante Kombination aus den
möglichen Werten der drei Dimensionen ein Mietpreis angegeben werden.
Hierfür steht im Customizing von SAP RE unter Anpassung von Konditionen Grundwerte zum
(Mietanpassung) 폷 Mietspiegel der Dialog Grundwerte zum Mietspiegel fest- Mietspiegel
legen zur Verfügung. In diesem Dialog wird eine Tabelle zur Pflege angebo-
ten, die so viele Zeilen enthält, wie sich durch Kombination der Merkmale
der drei Eingangsdimensionen ergeben. In Abbildung 4.12 sehen Sie z.B. in
der vierten Zeile von oben, dass für die Baualtersklasse 7 (Wohnungen nach
01.01.1990 errichtet, Spalte BKl), die Ausstattungsklasse 2 (Sonderausstat-
tungsmerkmale 2 bis 7 Punkte, Spalte AKl) und die Größenklasse 4 (von 40,01
bis 50,00 m2, Spalte GKl) Mieten in Höhe von 4,86 EUR bis 6,41 EUR verlangt
werden, wobei der Mittelwert 5,80 EUR beträgt.

Abbildung 4.12 Wertetabelle zum Mietspiegel
Mietspiegeldaten Ehe Sie die Anpassung durchführen, sollten Sie sich überlegen, welches
im Mietobjekt Ergebnis Sie erwarten. Hierzu schauen Sie sich in den Stammdaten des Miet-
objektes die Registerkarte Zusatzdaten an. Im unteren Teil dieser Register-
karte finden Sie den Abschnitt Ausprägung Mietspiegel, der alle mietspie-
gelrelevanten Daten ausweist (siehe Abbildung 4.13).
Abbildung 4.13 Mietspiegeldaten in den Stammdaten des Mietobjektes
Der Inhalt des Feldes Mietspiegel ist auf der Wirtschaftseinheit definiert
und wird an das Mietobjekt vererbt.
Baualtersklasse Der Eintrag im Feld Baujahr wird direkt aus dem Baujahr des Gebäudes
ermitteln abgeleitet, das Sie im Stammdatendialog des Gebäudes auf der Register-

karte Termine finden (Transaktion REBDBU, Gebäude bearbeiten). Abwei-

chend davon kann in den Stammdaten des Mietobjektes das Feld Moderni-
sierung am gefüllt werden, um eine andere Baualtersklassenzuordnung zu
erreichen. Die ermittelte Baualtersklasse wird in dem Feld Baualtersklasse
angezeigt.
Der Eintrag im Feld Größenklasse wird aus den Bemessungen des Mietob- Größenklasse
jektes ermittelt und ebenfalls angezeigt. Welche Bemessungsart für die bestimmen
Ermittlung der Größenklasse heranzuziehen ist, wird den Grunddaten des

Mietspiegels entnommen (siehe Abbildung 4.2).
Was noch fehlt, ist ein Wert im Feld Ausstattungsklasse . Die Ausstattungs- Ausstattungsklasse
klasse pflegen wir in unserem Beispiel manuell. In unserem Fall ist aufgrund festlegen
der Ausstattung (siehe hierzu Abbildung 4.11) klar, dass der Punktwert ins-
gesamt 5 beträgt und daher die Ausstattungsklasse 2 zu wählen ist. Man
könnte mit geeigneten Algorithmen die Ausstattungsklasse auch automa-
tisch ableiten (durch eine BAdI-Implementierung in Form einer Substitu-
tion), siehe hierzu Abschnitt 7.4, »BAdI-Implementierungen«.
Schauen Sie nun mit den Eingangsdaten Ausstattungsklasse 2, Baual-
tersklasse 7 und Größenklasse 4 in unsere Wertetabelle für den Mietspiegel
in Abbildung 4.12, so sehen Sie, dass Sie eine Miete zwischen 4,86 EUR und
6,41 EUR erwarten dürfen.
Welcher der Werte tatsächlich die Grundlage der Berechnung der neuen Wert aus dem
Miete ist, entscheiden Sie in den Grunddaten des Mietspiegels (siehe Abbil- Mietspiegelfach
ermitteln
dung 4.2) im Feld Basis. In unserem Mietspiegel wurde entschieden, immer
die Obergrenze zu benutzen. Demnach würde die neue Miete 6,41 EUR
betragen. Falls Sie pro Vertrag oder Mietobjekt gesonderte Entscheidungen
darüber treffen wollen, wie die Bestimmung der Miete erfolgen soll, so ver-
wenden Sie die Felder Basiswert/Spanne, die Sie in Abbildung 4.13 sehen.
Dort können Sie vertrags- bzw. objektspezifisch die entsprechende Festle-
gung treffen. In der Felddokumentation finden Sie Beispiele für Berechnun-
gen der Miethöhe unter Berücksichtigung dieser Werte.
Die Anpassung von Konditionen für Verträge und für Mietobjekte führen Mietspiegel-
Sie im Allgemeinen mit der Massentransaktion REAJPR (Anpassungen be- anpassung
ausführen
stimmen) aus, die wir in Abschnitt 2.2, »Mietanpassung«, erläutert haben.
AJ steht für adjustment, PR für process. Alternativ können Sie einzelne Kon-
ditionen aus dem Stammdatendialog heraus anpassen. Diese Möglichkeit
erlaubt es Ihnen, schnell und einfach die Anpassung für einzelne Objekte
auszuführen bzw. sie zu testen. Wir passen im Beispiel die Konditionen
bei einem Mietobjekt an und verwenden daher den Stammdatendialog
REBDRO (Mietobjekt bearbeiten).

Anpassung im Stammdatendialog nicht immer möglich

Die Funktionen für die Anpassung von Konditionen stehen innerhalb der
Stammdatendialoge REBDRO (Mietobjekt bearbeiten) bzw. RECN (Vertrag
bearbeiten) nicht zur Verfügung, wenn im Customizing der Anpassungsre-
gel die Simulation, das Durchführen oder Stornieren der Anpassung für
den Stammdatendialog verboten wurde.
Um die Anpassung einer Kondition anzustoßen, wechseln Sie im Stamm-

datendialog des Mietobjektes bzw. des Vertrages auf die Registerkarte
Anpassung. Markieren Sie die Anpassungsklausel, mit der die Anpassung
erfolgen soll, im oberen Teil des Bildes, und rufen Sie die Unterregisterkarte
Konditionen auf.
Simulation oder Echtlauf

Wenn Sie sich im Modus Anzeigen des Stammdatendialoges befinden,
kann die Mietanpassung nur simuliert werden. Wechseln Sie in den Modus
Ändern, um die Möglichkeit eines Echtlaufes zu haben.
Auf der Unterregisterkarte Konditionen sehen Sie eine Liste derjenigen

Konditionen, auf die die Anpassungsklausel angewendet werden soll. In
unserem Beispiel ist dies die Grundmiete. Zur Orientierung werden die
Daten aus dem Mietspiegel angezeigt (siehe Abbildung 4.14).
Abbildung 4.14 Kondition zur Anpassungsklausel mit Mietspiegeldaten

Wollen Sie nun die Anpassung starten, so brauchen Sie nur auf die Taste
(Anpassung simulieren) bzw. im Änderungsmodus (Anpassung ausfüh-
ren/fortsetzen) in der Zeile mit der anzupassenden Kondition zu klicken. Es
erscheint das in Abbildung 4.15 dargestellte Pop-up-Fenster. Sie bestimmen
hier, ab wann die Kondition angepasst werden soll und welcher Anpas-
sungsgrund verwendet wird. Der Anpassungsgrund steuert die Berücksich-
tigung der Konditionsarten, den Änderungsgrund für die Kondition und
die Kappung. Erläuterungen zum Anpassungsgrund finden Sie in Abschnitt
4.1.4, »Modernisierung«, und in Abschnitt 4.1.5, »Kappung«.
Geben Sie die notwendigen Daten ein und klicken Sie auf den Button Wei-
ter.
Abbildung 4.15 Startparameter für den Anpassungslauf
Die Anpassung wird nun berechnet und das Ergebnis wird in Form eines
Anpassungssatzes zur Verfügung gestellt (siehe Abbildung 4.16). Das Icon
(Berechnung fehlerfrei) signalisiert durch seine grüne Farbe ein positives
Ergebnis der Berechnung. Das Protokoll der Berechnung finden Sie per Klick
auf den Button (Protokoll anzeigen) neben dem Feld Berechneter Preis.
Wie Sie in Abbildung 4.16 sehen, beträgt die neue Miete 6,24 EUR pro Quad-
ratmeter und nicht 6,41 EUR, wie ursprünglich angenommen. Den Grund
dafür können Sie im unteren Teil des Bildes dem Abschnitt Verfahrens-
spezifischen Parameter entnehmen: Die Lage »Nähe zu einem produzieren-
den Gewerbe« führte zu einem Abschlag von 17 Cent, sodass die neue Miete
nur 6,24 EUR pro Quadratmeter beträgt. Insgesamt sind das 293,28 EUR für
47 m2.
Benutzen Sie die Felder Berichtigtes ab bzw. Berichtigter Preis, wenn Sie die Anpassungssatz
Daten im Anpassungssatz noch ändern wollen. Klicken Sie auf den Button bearbeiten
(Anpassung aktivieren), wenn Sie die Konditionen mit den Daten des
Anpassungssatzes anpassen wollen. Mit einem Klick auf den Button Weiter
gelangen Sie in ein Übersichtsbild, in dem Sie dann die Anpassung endgül-
tig sichern können (Abbildung 4.17).

Abbildung 4.16 Anpassungssatz einer Mietspiegelanpassung
Abbildung 4.17 Sichern im Übersichtsbild der Anpassung
Das Sichern wird in der Statuszeile quittiert. Hier sehen Sie, dass auch für
die Anpassung aus dem Dialog heraus ein Anpassungsprozess gestartet
wird, der eine Prozess-ID bekommt. Sie können diesen Prozess später nicht
nur aus dem Dialog heraus, sondern – wie alle anderen Anpassungsläufe
auch – bei Bedarf mit den Massentransaktionen REAJPR (Anpassungen
bestimmen) oder REAJRV (Anpassung stornieren), wie in Abschnitt 2.2,
»Mietanpassung«, besprochen, weiterbearbeiten. Das Kürzel RV im Trans-
aktionscode REAJRV steht für reversal.

Abbildung 4.18 Statuszeile mit Information über die erfolgte Anpassung
Da wir die Anpassung bereits vor dem Sichern aktiviert hatten, sind hier-
durch auch die Konditionen auf den neuen Stand gebracht worden.
Die Anpassung von Konditionen im Dialog, die wir hier beispielhaft an
einem Mietobjekt ausgeführt haben, ist auch für Verträge möglich. Hierzu
verwenden Sie die Transaktion RECN zur Pflege der Verträge. In aller Regel
wird diese Form der Anpassung im Dialog nur für Tests oder in Einzelfällen
benutzt.
Wir haben oben ein Beispiel für einen einfachen Mietspiegel aufgeführt. Komplexere
Mietspiegel weisen jedoch häufig komplexe Regeln auf, die dazu dienen, Mietspiegel
einen zunächst grob ermittelten Konditionswert anhand diverser Kriterien

nach oben oder unten zu korrigieren. Um solche Regeln abzubilden, kön-
nen Sie das Business Add-In BADI_REAJ_ADJUSTMENT_RLRA (Anpassung
von Konditionen – Verfahren RLRA) benutzen, was allerdings Program-
mierkenntnisse voraussetzt.
Eine einfachere Möglichkeit, die keine Programmierkenntnisse voraussetzt,
bieten die Anpassungssteuerungsregeln. Entsprechende Einstellungen tref-
fen Sie im Customizing von SAP RE unter Anpassung von Konditionen (Miet-
anpassung) 폷 Mietspiegel 폷 Spezielle Regelungen zur Anpassung nach
Mietspiegel definieren 폷 Anpassungssteuerungsregel anlegen und den fol-
genden IMG-Aktivitäten. Sie können hier die Berechnungsvorschriften des
Mietspiegels in Form von Bedingungen und Aktionen abbilden. Eine Bedin-
gung beschreibt, wann ein bestimmter Sachverhalt erfüllt ist. Eine Aktion
bestimmt, was in diesem Fall zu tun ist. Eine Bedingung wird mit beliebig
vielen Aktionen zu einem Block zusammengefasst. Ist die Bedingung des
Blocks erfüllt, werden alle seine Aktionen nacheinander ausgeführt. Hierbei
können Sie verschiedene Variablen verwenden. Es besteht zudem die Mög-
lichkeit, die Aktionen durch Ausgabe von Nachrichten im Anpassungspro-
tokoll zu dokumentieren.
4.1.2 Vergleichswohnungen
Ein weiteres Verfahren für die Anpassung auf Basis von ortsüblichen Ver-
gleichsmieten ist die Verwendung von Vergleichswohnungen.
Der Vermieter kann, um dem Mieter die Ortsüblichkeit der verlangten
Miete nachzuweisen, Miethöhen von vergleichbaren Objekten – den Ver-
gleichswohnungen – anführen. Sie benötigen hierfür die folgenden Trans-
aktionen:

쐍 Transaktion REBDRO (Mietobjekt bearbeiten) zum Anlegen von Ver-

gleichswohnungen
쐍 Transaktion REAJCG (Vergleichsbestand bearbeiten). CG steht für com-
parative group.
Vergleichsbestand Vergleichsbestände gruppieren Mietobjekte vergleichbarer Größe, Lage und

Ausstattung, die bei der Mietanpassung als Vergleichswohnungen heran-
gezogen werden können.
Als Vergleichswohnungen kommen infrage:
쐍 interne Vergleichswohnungen, also Mietobjekte aus dem eigenen
Bestand des Vermieters
쐍 externe Vergleichswohnungen, also Wohnungen anderer Vermieter.
Vergleichs- Bei externen Vergleichswohnungen will man in aller Regel nur diejenigen
wohnungen Daten erfassen, die für die Mietanpassung unverzichtbar sind, also im All-
gemeinen die Höhe der Grundmiete, die Größe und Ausstattung der Ob-
jekte. Diese Daten werden in Form von Vergleichswohnungen erfasst.
Vergleichswohnungen werden nicht im Customizing angelegt, es handelt
sich vielmehr um Anwendungsdaten. Es sind technisch gesehen Mietob-
jekte, und sie werden daher wie diese mit Transaktion REBDRO angelegt. Sie
müssen lediglich beim Anlegen einer Vergleichswohnung im Feld Typ des
Mietobjekts »CO Vergleichswohnung« angeben (siehe Abbildung 4.19). Wie
andere Mietobjekte auch, werden Vergleichswohnungen nach Nutzungsar-
ten unterschieden.
Abbildung 4.19 Vergleichswohnung anlegen: Typ und Nutzungsart festlegen
Für die Bearbeitung von Vergleichswohnungen wird im Dialog eine andere

Bildfolge benutzt als für »normale« Mietobjekte. Diese Bildfolge legen Sie im
Customizing pro Nutzungsart unter Stammdaten 폷 Nutzungssicht 폷 Mietob-
jekt 폷 Nutzungsarten 폷 Nutzungsart pro Mietobjekttyp fest (siehe Abbildung
4.20). Verwenden Sie für Vergleichswohnungen den Mietobjekttyp CO.

Abbildung 4.20 Bildfolge für Mietobjekttyp und Nutzungsart festlegen
Besonderheiten von Vergleichswohnungen

Im Unterschied zu »normalen« Mietobjekten werden Vergleichswohnun-
gen keiner Wirtschaftseinheit, sondern nur dem Buchungskreis zugeord-
net. Die Nummernvergabe erfolgt extern, d.h., Sie müssen beim Anlegen
eine Nummer für die Vergleichswohnung vergeben. Das gibt Ihnen die
Möglichkeit, sprechende Schlüssel zu verwenden.
Wenn Sie auf der Suche nach passenden Auswertungen für Vergleichswoh- Infosystem
nungen sind, denken Sie daran, dass es sich bei Vergleichswohnungen um Vergleichs-
wohnungen
spezielle Mietobjekte handelt. Daher können Sie das Infosystem für Mietob-
jekte verwenden. Im Selektionsbild der Reports über Mietobjekte finden Sie
für das Feld Mietobjekt den Button (weitere Selektionskriterien), um die
Auswahlmöglichkeit für die Mietobjekttypen zu bekommen (siehe Abbil-
dung 4.21). Sie können hier die Selektion nach dem Mietobjekttyp Ver-
gleichswohnung wählen.
Abbildung 4.21 Selektionsbild Infosystem Konditionen Mietobjekte mit

Auswahl des Mietobjekttyps

Abbildung 4.22 zeigt die Konditionen einer Vergleichswohnung. Im Bei-

spiel wurde der Zweck der Kondition (Konditionszweck, Spalte Zweck) mit
»Vergleichsmiete« angegeben. Dies ist aber durchaus nicht zwingend. Viel-
mehr bestimmen Sie im Customizing der Anpassungsregel, welchen Kon-
ditionszweck Sie für die Anpassung zugrunde legen wollen.
Abbildung 4.22 Konditionen einer Vergleichswohnung
Anpassungsregel Wie auch für die anderen Anpassungsverfahren, benötigen Sie für die
Vergleichs- Anpassung auf der Basis von Vergleichswohnungen eine Anpassungsregel.
wohnungen
Legen Sie im Customizing von SAP RE unter Anpassung von Konditionen
sungsregeln definieren eine solche Anpassungsregel für Vergleichswoh-
nungen mit dem Verfahren COMP an.
Regeln für Zusätzlich müssen Sie im Customizing von SAP RE unter Anpassung von
Ermittlung der Konditionen (Mietanpassung) 폷 Vergleichswohnungen 폷 Regeln für die Er-
Vergleichsmiete
mittlung der Vergleichsmiete definieren diese Einstellungen vornehmen:
쐍 Anzahl an Vergleichswohnungen
Im Feld Anzahl an Vergleichswohnungen geben Sie an, wie viele verwend-
bare Vergleichswohnungen der Vergleichsbestand mindestens enthalten
muss. Vergleichswohnungen können dann nicht verwendet werden, wenn
es sich um interne Vergleichswohnungen handelt und diese nicht vermie-
tet sind. Ist die anzupassende Wohnung selbst im Vergleichsbestand ent-
halten, so ist auch diese nicht verwendbar. Vergleichsbestände sollten also
vorsichtshalber immer mehr Objekte enthalten, als hier angegeben.
쐍 Durchschnittsermittlung
Im Feld Durchschnittsermittlung bestimmen Sie, wie die neue Miete aus
den Mieten der Vergleichswohnung zu berechnen ist. Beispielrechnun-
gen für die möglichen Einstellungen finden Sie in der Feldhilfe.

쐍 Interne Nutzung
Das Kennzeichen Interne Nutzung lässt die Benutzung von Mietobjekten
aus dem eigenen Bestand für Vergleichsbestände zu.
쐍 Bemessungsart
Der Eintrag im Feld Bemessungsart bestimmt, auf welcher Basis die Qua-
dratmetermiete berechnet wird.
쐍 Konditionszweck
Das Feld Konditionszweck bestimmt, welchen Konditionszweck die Kon-
ditionsarten der externen Vergleichswohnungen haben müssen.
Legen Sie zunächst Vergleichswohnungen mit der Transaktion REBDRO Vergleichsbestand

(Mietobjekt bearbeiten) an. Anschließend rufen Sie die Transaktion REAJCG
(Vergleichsbestand bearbeiten) auf. Pflegen Sie auf der Registerkarte Allge-
meine Daten die allgemeinen Daten, wie z.B. die Bezeichnung, und wech-
seln Sie dann auf die Registerkarte Vergleichsobjekte. Ordnen Sie die Ver-
gleichswohnungen und gegebenenfalls auch Mietobjekte aus dem eigenen
Bestand zu. Wir haben im Beispiel einen Vergleichsbestand angelegt, der
für die Anpassung von Wohnungen in Liebernich (Nord) benutzt werden
soll, die ca. 50 m2 groß sind und eine mittlere Ausstattung haben. Der Ver-
gleichsbestand enthält zwei Objektgruppen: eine für externe und eine für
interne Vergleichsobjekte, siehe Abbildung 4.23.
Abbildung 4.23 Vergleichsobjekte eines Vergleichsbestandes

Hinterlegen Sie den Vergleichsbestand, der für die Anpassung benutzt wer-
den soll, entweder im Customizing direkt in der Anpassungsregel oder aber
in den Stammdaten. Hierzu steht ein entsprechendes Eingabefeld in der
Anpassungsklausel auf der Registerkarte Anpassung im Vertragsdialog zur
Verfügung. Abbildung 4.24 zeigt die Details zur Anpassungsklausel eines
Vertrages mit den Angaben zum Vergleichsbestand.
Abbildung 4.24 Anpassungsklausel »Vergleichswohnung« mit Angabe des

Vergleichsbestandes
Sie führen nun die Anpassung mit Vergleichswohnungen mithilfe von

Transaktion REAJPR (Anpassung durchführen) aus (siehe Abbildung 4.25).
Abbildung 4.25 Anpassungen bestimmen (Transaktion REAJPR) mit Verfahren

»Vergleichswohnung«
Berechnung der Das Anpassungsprogramm benutzt für die Ermittlung der Anpassungs-
neuen Miete werte im Fall externer Vergleichswohnungen die Konditionen der Ver-
gleichswohnung. Enthält der Vergleichsbestand interne Vergleichswoh-
nungen, so werden die Miethöhen der aktuellen Verträge herangezogen.

Nicht vermietete interne Vergleichsobjekte werden nicht zur Ermittlung der

neuen Miethöhe herangezogen.
Ein Beispiel für eine Ergebnisliste der Anpassung ist in Abbildung 4.26 dar-
gestellt. Die einzelnen Zeilen in der Liste sind die jeweiligen Anpassungs-
sätze.
Abbildung 4.26 Ergebnis der Anpassung mit Vergleichswohnungen
Zeigen Sie die Details zu einem Anpassungssatz an, indem Sie den Satz mar-
kieren und auf den Button (Detail anzeigen) klicken.
Im oberen Teil des Bildes werden die Grunddaten des Anpassungssatzes wie Anpassungssatz –
etwa der bisherige Preis und der berechnete neue Preis ausgewiesen. Im Vergleichs-
wohnungen
unteren Teil des Bildes (siehe Abbildung 4.27) finden Sie den Abschnitt Ver-
fahrensspezifische Anpassungsdaten, und Sie können erkennen, welche
Vergleichswohnungen aus dem Vergleichsbestand tatsächlich für die Be-
rechnung herangezogen wurden. Zwei Mietobjekte wurden nicht benutzt,
so z.B. das (interne) Mietobjekt 8, das aktuell nicht vermietet ist.
Wenn Sie sich die Liste in Abbildung 4.26 genauer ansehen, entdecken Sie in Protokoll
der dritten Zeile, dass der Preis in der Spalte Preis vor Kappung deutlich
höher liegt als der in der Spalte Berechneter Preis. Das sollten Sie sich einge-
hender ansehen. Drücken Sie hierzu in dieser Zeile den Button (Proto-
koll anzeigen). Es erscheint das in Abbildung 4.28 dargestellte Protokoll.
Dem Protokoll können Sie entnehmen, dass die neue Miethöhe (Einheits-
preis) zunächst mit 274,52 EUR berechnet war. Aufgrund der Regelungen
zur Kappung, die in 36 Monaten maximal eine Mieterhöhung von 20 %
erlauben, wurde die neue Miete jedoch reduziert. Kappungsregeln werden
wir in Abschnitt 4.1.5, »Kappung«, näher erläutern.

Abbildung 4.27 Anpassungssatz mit Details zu den Vergleichswohnungen
Abbildung 4.28 Protokoll der Anpassung auf Basis von Vergleichswohnungen

mit Angaben zur Kappung

Hat die Simulation zu den gewünschten Ergebnissen geführt, können Sie

den Anpassungslauf, wie in Abschnitt 2.2, »Mietanpassung«, beschrieben,
in einen Echtlauf überführen. Es folgen die weiteren Schritte: Korrespon-
denz, Zustimmung des Mieters erfassen, Anpassung aktivieren.
Sie können in die Anpassung nach Vergleichswohnungen über das BAdI BAdI
BADI_REAJ_ADJUSTMENT_COMP (Anpassung von Konditionen – Verfah-
ren COMP) eingreifen.
4.1.3 Gutachten
Ein weiteres mögliches Verfahren, Mieterhöhungen zu begründen, ist die
Verwendung von Gutachten. Auch für die Anpassung nach Gutachten
benötigen Sie eine Anpassungsregel, die Sie im Customizing anlegen unter
Anpassung von Konditionen (Mietanpassung) 폷 Anpassungsregeln – Ver-
fahrensübergreifend 폷 Anpassungsregeln definieren (siehe Abbildung 4.29).
Sie müssen in der Anpassungsregel für Gutachten im Feld Verfahren TASK Anpassungsregel
eintragen, da das Verfahren zur Anpassung nach Gutachten in SAP RE auf für Gutachten
den Stammdaten einer Anpassungsmaßnahme basiert.
Abbildung 4.29 Anpassungsregel für Gutachten
Anpassungsmaßnahmen sind flexibel einsetzbare Stammdaten, die die Anpassungs-

Grundlage für mehrere verschiedene Anpassungsverfahren wie Gutachten, maßnahme
Modernisierungsmaßnahmen und die Wirtschaftlichkeitsberechnung bil-

den. Wie eine Anpassungsmaßnahme aussieht, hängt davon ab, für welche
Anpassungsregel sie benutzt wird. Sie nehmen im Customizing Einstellun-
gen zur Anpassungsmaßnahme in Abhängigkeit von der jeweiligen Anpas-
sungsregel vor.

Anpassungs- Diese Einstellungen finden Sie im Customizing von SAP RE unter Anpas-
maßnahme und sung von Konditionen (Mietanpassung) 폷 Anpassungsmaßnahme (z. B. Mo-
Anpassungsregel
dernisierungsmaßnahme, Gutachten) 폷 Stammdaten 폷 Einstellungen pro
Anpassungsregel der Maßnahme 폷 Parameter zur Anpassungsregel definie-
ren. Zunächst muss ein Maßnahmentyp festgelegt werden.
Maßnahmetyp EO Für Gutachten benötigen Sie Anpassungsmaßnahmen vom Maßnahmetyp
(Gutachten) EO (siehe Abbildung 4.30). Neben der Festlegung des Maßnahmetyps neh-
men Sie folgende wichtige Einstellungen vor:
쐍 Das Feld Feldstatusvariante steuert den Dialog für die Anpassungsmaß-
nahme. Diesen Dialog können Sie, sofern notwendig, im Customizing
von SAP RE unter Anpassung von Konditionen (Mietanpassung) 폷 Anpas-
sungsmaßnahme (z.B. Modernisierungsmaßnahme, Gutachten) 폷 Stamm-
daten 폷 Dialog ändern.
쐍 Die Felder Bemessungsart Kostenverteilung, Einheit Kostenverteilung
und Währung bestimmen, wie die in der Anpassungsmaßnahme hinter-
legten Werte interpretiert werden sollen.
쐍 Das Feld Anpassungsart bestimmt, welche Objekte angepasst werden
sollen (z.B. leerstehende Mietobjekte und belegende Verträge). Die Kon-
ditionsanpassungen der belegenden Verträge können auf die belegten
Mietobjekte übernommen werden.
쐍 Das Kennzeichen Anpassung auch ohne Anpassungsregelzuordnung er-
laubt bewirkt, dass die Anpassung auch dann stattfindet, wenn es im
Vertrag bzw. im Mietobjekt keine Anpassungsklausel mit dieser Anpas-
sungsregel gibt. Es reicht aus, dass das Mietobjekt bzw. der Vertrag Be-
standteil der Anpassungsmaßnahme ist.
쐍 Das Kennzeichen Kosten direkt durchreichen ist dasjenige Kennzeichen,
das für Gutachten wesentlich ist. Es bewirkt, dass die in der Anpassungs-
maßnahme angegebenen Kosten nicht verteilt werden (wie etwa bei
einer Modernisierungsmaßnahme), sondern direkt an das Mietobjekt
bzw. den Vertrag durchgereicht werden.
Anpassungs- Wollen Sie eine Anpassungsmaßnahme für ein Gutachten anlegen, so ver-
maßnahme wenden Sie Transaktion REAJAT (Anpassungsmaßnahmen bearbeiten). AJ
bearbeiten
steht im Namen der Transaktion für adjustment, AT für adjustment task.
Beziehen Sie sich beim Anlegen der Anpassungsmaßnahme auf die zuvor
im Customizing angelegte Anpassungsregel (Feld Anpassungsregel, siehe
Abbildung 4.31), und vergeben Sie im Feld Anpassungsmaßnahme einen
geeigneten Schlüssel für die Anpassungsmaßnahme – im Beispiel für die
Anpassung 2018 in Liebernich Nord wurde LB-NORD-2018 gewählt.

Abbildung 4.30 Anpassungsregel für Gutachten: Details zur Anpassungs-

maßnahme
Abbildung 4.31 Anpassungsmaßnahme vom Typ »Gutachten« anlegen

Der Dialog für die Anpassungsmaßnahme enthält die Registerkarten Allge-

meine Daten, Kosten, Partner und Übersichten. Auf der Registerkarte Allge-
meine Daten hinterlegen Sie eine Beschreibung der Maßnahme und die
Daten für die Gültigkeit, insbesondere das Datum der Aktivierung der
Anpassung. Die Registerkarten Partner und Übersichten enthalten (analog
zu allen anderen Stammdaten in SAP RE) die Partner wie etwa den Namen
des Gutachters bzw. das Reporting.
Objekte und Auf der Registerkarte Kosten finden Sie eine Tabelle, in die Sie alle Mietob-
Miethöhen jekte eintragen, die vom Gutachten erfasst wurden. Es werden automatisch
die zum Aktivierungszeitpunkt aktuellen Verträge zum jeweiligen Mietob-
jekt ermittelt und angezeigt. Mithilfe des Buttons (Normierte Übersicht)
gelangen Sie in ein Pop-up-Fenster, das Ihnen zu diesen Verträgen die aktu-
ellen Miethöhen anzeigt.
Im Feld Berechneter Gesamtbetrag/Bemessung hinterlegen Sie den neuen
Quadratmeterpreis für die Mietobjekte. Abweichend von diesem Preis kön-
nen Sie für einzelne Mietobjekte abweichende Preise angeben. Benutzen
Sie hierfür das Feld Mod.Gesamt/Bem. (Modifizierter Gesamtbetrag/Be-
messung) (siehe Abbildung 4.32).
Abbildung 4.32 Anpassungsregel: betroffene Objekte und Beträge
Mit dem Button (Detail) erreichen Sie ein Pop-up-Fenster, das es Ihnen
erlaubt, Notizen zu den einzelnen Objekten zu hinterlegen, sodass Sie z.B.
auf den Grund verweisen können, warum diesen Objekten abweichende
Preise zugewiesen wurden.

Ehe Sie mit der Durchführung der Anpassung beginnen, verschaffen Sie Übersichten
sich auf der Registerkarte Übersichten der Anpassungsmaßnahme einen
Überblick über die aktuellen Konditionen in den von der Anpassung betrof-
fenen Mietobjekten und Verträgen (siehe Abbildung 4.33). Offensichtlich
sind die Miethöhen hier noch recht niedrig im Vergleich zum Gutachten.
Abbildung 4.33 Registerkarte »Übersichten« einer Anpassungsmaßnahme

(Konditionen vor der Anpassung)
Rufen Sie zum Durchführen der Anpassung Transaktion REAJPR (Anpas- Anpassung
sungen bestimmen) auf. Wählen Sie für das Feld Verfahren »Gutachten« bestimmen
aus, und geben Sie auf der Registerkarte Verfahrensparameter unter Gut-
achten die Anpassungsmaßnahme an, auf die sich der Anpassungslauf
beziehen soll (siehe Abbildung 4.34).
Abbildung 4.34 Verfahrensparameter zum Verfahren »Gutachten« in

Transaktion REAJPR
Abbildung 4.35 zeigt uns das Ergebnis der Anpassung. Sie sehen, dass für die
Bestimmung der Anpassung jeweils der Quadratmeterpreis von 5,02 EUR
zugrunde gelegt wurde, außer bei Mietobjekt 9001/11/14 – dort waren es
5,07 EUR (Spalte Preis vor Kappung). In einigen Fällen musste der Mietpreis
aber aufgrund der Kappungsregeln gekürzt werden auf den Wert, der in
Spalte Berechneter Preis angegeben ist. Die Steuerung der Kappung erfolgt

über den Anpassungsgrund, den wir weiter unten in Abschnitt 4.1.5, »Kap-
pung«, erläutern werden.
Die Mietobjekte »erben« in unserem Beispiel den Mietpreis vom jeweils
aktuellen Vertrag (»Wertübernahme« in Spalte Bezeichnung Regel).
Abbildung 4.35 Anpassungsergebnis der Anpassung nach Gutachten
Wie schon bekannt, überführen Sie nach erfolgreicher Simulation den

Anpassungslauf in einen Echtlauf, versenden die notwendige Korrespon-
denz, erfassen die Zustimmung des Mieters und aktivieren schließlich die
Anpassung.
4.1.4 Modernisierung
Ein häufig verwendetes Verfahren, um die Miete zu erhöhen, ist die Moder-
nisierungsumlage.
Definition des Begriffs »Modernisierungsumlage«

»Die Modernisierungsumlage ist eine Sonderform der Mieterhöhung nach
einer abgeschlossenen Modernisierung. Sie ist in Deutschland in § 559 BGB
geregelt. Der Vermieter kann einen Zuschlag zur Nettomiete bei baulichen
Veränderungen verlangen, die den Wohnwert erhöhen oder eine nachhal-
tige Energieeinsparung bewirken. Auch bei baulichen Änderungen, die auf
Umstände zurückzuführen sind, die der Vermieter nicht zu vertreten hat
(z.B. Umstellung von Stadtgas auf Erdgas), kann dieses Verfahren ange-
wendet werden. Die zulässige Erhöhung der Jahresmiete ist begrenzt auf
11 % der reinen Modernisierungsaufwendungen.« (siehe https://de.wikipe-
dia.org/wiki/Modernisierungsumlage (04.06.2018))
Anpassungsregel Die Mietanpassung nach Modernisierung basiert – wie auch das Gutachten
für Modernisierung – auf einer Anpassungsmaßnahme, allerdings mit etwas komplexeren
Daten. Wie für jede Anpassung benötigen Sie zunächst eine Anpassungsre-
gel, die Sie im Customizing von SAP RE unter Anpassung von Konditionen

sungsregeln definieren festlegen. Für die Anpassungsregel muss das Ver-

fahren TASK festgelegt werden (siehe Abbildung 4.36).
Abbildung 4.36 Regel für Modernisierungsanpassung
Zur Anpassungsregel muss im Customizing von SAP RE zusätzlich unter An-

passung von Konditionen (Mietanpassung) 폷 Anpassungsmaßnahme (z. B.
Modernisierungsmaßnahme, Gutachten) 폷 Stammdaten 폷 Einstellungen pro
Anpassungsregel der Maßnahme 폷 Parameter zur Anpassungsregel definie-
ren bestimmt werden, um welchen Maßnahmetyp es sich handelt.
Für die Modernisierung verwenden Sie den Maßnahmetyp MO. Die Einga- Maßnahmetyp MO
befelder Feldstatusvariante, Bemessungsart Kostenverteilung, Einheit Kos- (Modernisierung)
tenverteilung, Währung, Anpassungsart und das Kennzeichen Anpassung

auch ohne Anpassungsregelzuordnung erlaubt sind bereits weiter vorn im
Zusammenhang mit Gutachten erläutert worden.
Folgende Attribute, die Sie in Abbildung 4.37 finden, sind für die Anpas-
sungsregel zur Modernisierung wichtig:
쐍 Das Feld Prozentsatz Zuschlag bestimmt den Prozentsatz der Gesamt-
kosten der Anpassungsmaßnahme, der auf die beteiligten Verträge bzw.
Mietobjekte umgelegt wird. Dabei ist im Feld Zeitraum in Monaten ange-
geben, auf wie viele Monatsmieten sich dieser Prozentsatz bezieht.
쐍 Das Feld Regel für Begrenzung erlaubt es Ihnen, die Mieterhöhung durch
die Anwendung einer anderen Regel zu begrenzen. Im Beispiel wäre die
Obergrenze der Erhöhung durch den Mietspiegel vorgegeben. Die so
ermittelte Betragsgrenze kann noch über die Festlegung eines Faktors
im Feld Faktor Betragsbegrenzung erhöht oder vermindert werden.
쐍 Das Kennzeichen Verzichtskondition einstellen kann im Zusammen-
hang mit Einstellungen des Anpassungsgrundes benutzt werden.
쐍 Das Kennzeichen Mehrfachzuordnung erlaubt wird verwendet, wenn Sie
erlauben wollen, dass Mietobjekte oder Verträge gleichzeitig mehreren
Anpassungsmaßnahmen zugeordnet werden können.

쐍 Wenn Sie umfangreiche Maßnahmen strukturiert darstellen wollen,

können Sie übergeordnete Maßnahmen und hierzu Teilmaßnahmen,
z.B. gegliedert nach Gewerken, anlegen. Das Kennzeichen Anpassungsre-
gel für Teilmaßnahme erlaubt erlaubt die Verwendung der Anpassungs-
regel für Teilmaßnahmen.
Abbildung 4.37 Anpassungsregel für Modernisierung: Details zur Anpassungs-

maßnahme
Modernisierung
Sie modernisieren ein vermietetes Zweifamilienhaus, um Heizkosten zu
sparen. Die Kosten der Modernisierung betragen 10.909,10 EUR. Die beiden
Wohnungen in dem Zweifamilienhaus sind gleich groß.

Benutzen Sie für das Anlegen der Modernisierungsmaßnahme Transak- Transaktion REAJAT
tion REAJAT (Anpassungsmaßnahme bearbeiten). Verwenden Sie die An-
passungsregel für Modernisierung (siehe Abbildung 4.38). Sie können der
Maßnahme einen sprechenden Schlüssel geben. Im Beispiel haben wir
LB-POL1-2018-WAERME gewählt.
Abbildung 4.38 Anpassungsmaßnahme bearbeiten (Einstiegsbild der

Transaktion REAJAT)
Auf der Registerkarte Allgemeine Daten können Sie im Feld Bezeichnung

einen Namen für die Maßnahme angeben. Sie haben hier die Möglichkeit,
über das Kennzeichen Übergeordnete Maßnahme bzw. das Eingabefeld
Übergeordnete Maßnahme Maßnahmen als übergeordnet zu kennzeich-
nen bzw. Teilmaßnahmen mit übergeordneten zu verknüpfen. Im Beispiel
verwenden wir eine unstrukturierte Maßnahme. Über das Feld Aktivierung
am geben Sie vor, wann die durch die Modernisierungsmaßnahme ange-
passten Konditionen zu aktivieren sind.
Wechseln Sie auf die Registerkarte Kosten, und geben Sie dort die beteilig-
ten Mietobjekte an sowie die Kosten der Maßnahme. In Abbildung 4.40
sehen Sie, dass die Mietobjekte beide belegt sind (Verträge IV 9001/24 und
IV 9001/25). Die Umlage der Kosten soll gemäß der Anpassungsregel (sie-
he Abbildung 4.37) 11 % bezogen auf zwölf Monate betragen und ergibt da-
her für die beiden gleich großen Mietobjekte pro Mietobjekt 11 % von
10.909,10 EUR/2 = 600 EUR jährlich. Diesen Wert sehen Sie in Abbildung
4.40 in der Spalte Ber.Erhöhung (Berechnete Erhöhung).
Sie haben die Möglichkeit, detailliertere Angaben zu den Kosten der Maß- Details zu Kosten
nahme zu hinterlegen. Falls Sie dies tun wollen, müssen Sie im Customi-
zing von SAP RE entsprechende Einstellungen treffen unter Anpassung von
Konditionen (Mietanpassung) 폷 Anpassungsmaßnahme (z. B. Modernisie-
rungsmaßnahme, Gutachten) 폷 Stammdaten 폷 Einstellungen pro Anpas-
sungsregel der Maßnahme 폷 Gliederung der Kosten.

Abbildung 4.39 Allgemeine Daten einer Modernisierungsmaßnahme
Abbildung 4.40 Anpassungsmaßnahme: Kosten und betroffene Objekte

Auf der Registerkarte Kosten können Sie auf den Registerkarten Verringe-
rung, Maximalbeträge und Notiz weitere Informationen und Steuerungsda-
ten hinterlegen. Wenn Sie die Kosten der Maßnahme in Ihrer Buchhaltung
auf bestimmte Kontierungsobjekte buchen, so können Sie diese zur Infor-
mation auf der Registerkarte Aufträge/PSP-Elemente hinterlegen. Diese Re-
gisterkarte entspricht der Registerkarte Objekte, die Sie aus anderen Stamm-
datendialogen kennen. Unter Zusatzdaten können Sie eine Notiz erfassen
und Daten aus dem Customizing der Anpassungsregel überschreiben.
Sie führen nun die Anpassung mit Transaktion REAJPR (Anpassungen be-
stimmen) durch. Wählen Sie im Einstiegsbild im Feld Verfahren »Moderni-
sierung«. Wechseln Sie auf die Registerkarte Verfahrensparameter, und
geben Sie auf der Registerkarte Modernisierung den Schlüssel der Anpas-
sungsmaßnahme ein (siehe Abbildung 4.41).
Abbildung 4.41 Verfahrensparameter bei Anpassung nach Modernisierung
Die Anpassung errechnet eine monatliche Mieterhöhung von 50 EUR

(600 EUR pro Jahr). Wie Sie in Abbildung 4.42 sehen, wird diese der Grund-
miete zugeschlagen.
Abbildung 4.42 Ergebnis der Anpassung Modernisierung bei Anpassung der

Grundmiete
In Abbildung 4.42 sehen Sie auch, dass nicht nur die Grundmieten in den
Verträgen angepasst wurden, sondern auch neue Grundmietkonditionen
in gleicher Höhe auf den vermieteten Objekten erzeugt wurden (Spalten
Neu und Bez. Regel). Das Protokoll (siehe Abbildung 4.43) weist diese Tatsa-
che aus und auch, wie die Miethöhe zustande kommt.

Abbildung 4.43 Protokoll der Anpassung für ein Mietobjekt
Wieso wurde überhaupt die Grundmiete erhöht? Besteht nicht vielleicht

die Möglichkeit, den Modernisierungszuschlag gesondert als neue Kondi-
tion in den Verträgen auszuweisen?
Diese Fragen lassen sich mit dem Anpassungsgrund beantworten. Der An-
passungsgrund wird beim Ausführen der Anpassung (Transaktion REAJPR)
mitgegeben (siehe Abbildung 4.44). Bisher haben wir uns in unseren Beispie-
len nicht um den Anpassungsgrund gekümmert und stillschweigend die
Vorbelegung akzeptiert.
Anpassungsgrund Der Anpassungsgrund steuert Folgendes:
쐍 wie Konditionsarten bei der Anpassung behandelt werden, insbeson-
dere die Anrechnungsmodalitäten (welche Konditionen sind wie bei der
Anpassung zu berücksichtigen)
쐍 den Änderungsgrund der Kondition
쐍 die minimalen und maximalen Erhöhungsbeträge pro Anpassungsregel,
also die Kappungsregeln (ggf. laufzeitabhängig).
Anpassungsgründe pro Anpassungsverfahren legen Sie im Customizing

von SAP RE an unter Anpassung von Konditionen (Mietanpassung) 폷 Anpas-
sungsregeln – Verfahrensübergreifend 폷 Anpassungsgrund definieren. Im
Menüpunkt Laufzeitabhängige Anpassungsparameter (Kappungsmodali-
täten) definieren des gleichen Customizingpfads werden Festlegungen zur
Kappung getroffen. Ebenfalls über diesen Menüpfad finden Sie den Punkt
Rundung, Änderungsgrund und Klassifizierung (Zuschläge) definieren, der
sich mit der Aussteuerung der Konditionen für die Anpassung beschäftigt.

Abbildung 4.44 Verfahren und Anpassungsgrund im Einstiegsbild von Trans-

aktion REAJPR
In Abbildung 4.44 sehen Sie, dass das Verfahren »Modernisierung« gewählt

wurde. Nebenstehend im Feld Grund wird der Anpassungsgrund »Stan-
dard« (SPACE) vorgeschlagen. Schauen Sie sich im Customizingpunkt Run-
dung, Änderungsgrund und Klassifizierung (Zuschläge) definieren die An-
passungsgründe für das Verfahren Modernisierung (Anpassungsregel
TASKMO) an. In unserem Beispielsystem gibt es zwei Anpassungsgründe:
SPACE und MODERN (siehe Abbildung 4.45).
Abbildung 4.45 Anpassungsgründe zum Verfahren Modernisierung
Die Details zum Verfahren SPACE sehen Sie in Abbildung 4.46 Für diesen
Anpassungsgrund und die Konditionsart (Feld Konditionsart) 10 (Grund-
miete) werden Rundungsregeln festgelegt sowie der Änderungsgrund für
die Kondition, den Sie nach erfolgter Anpassung im Vertrag finden (Feld
Änderungsgrund, hier leer). Besonders wichtig sind jedoch die Einstellun-
gen im Abschnitt Anrechnung.
Mit der Eingabe im Feld Klassifizierung entscheiden Sie, wie sich die Kondi- Klassifizierung
tionsart im Zusammenhang mit der Anpassung verhalten soll.

Hauptkondition Im Beispiel wurde festgelegt, dass die Konditionsart 10 (Grundmiete) die

Hauptkondition ist, also diejenige Konditionsart, die nach der eingestellten
Regel angepasst werden soll. Hier haben Sie den Grund gefunden, warum
der obige Anpassungslauf die Grundmiete angepasst hat, obwohl dieser
Kondition im Vertrag keine Anpassungsregel zugeordnet war.
Abbildung 4.46 Details zum Anpassungsgrund
Kappungskondition Für den Anpassungsgrund MODERN ist die Konditionsart Grundmiete

genauso eingestellt wie im Beispiel in Abbildung 4.46 für den Anpassungs-
grund SPACE. In Abbildung 4.45 sehen Sie, dass es für den Anpassungs-
grund MODERN aber zusätzlich einen Eintrag für die Konditionsart 18
(Modernisierungszuschlag) gibt. Diese Konditionsart ist als Kappungskon-
dition klassifiziert (siehe Abbildung 4.47) mit dem Konditionszweck »Statis-
tisch«.
Probieren Sie die Wirkung dieser Einstellung aus. Rufen Sie Transaktion
REAJPR (Anpassungen bestimmen) erneut auf, um die Anpassung nunmehr
mit dem Anpassungsgrund MODERN zu simulieren (siehe Abbildung 4.48).

Abbildung 4.47 Modernisierung als statistische Kappungskondition
Abbildung 4.48 Anpassung mit Anpassungsgrund MODERN
Abbildung 4.49 Anpassung mit Erzeugung einer statistischen Kondition Moder-

nisierungszuschlag
In Abbildung 4.49 sehen Sie, dass bei der Klassifizierung der Konditionsart
»Mod.zuschlag« (Modernisierungszuschlag) als statistische Kappungskon-
dition (siehe Abbildung 4.47) nicht nur die Grundmiete angepasst wird,
sondern zusätzlich eine statistische Kondition erzeugt wird, die ausweist,
welcher Anteil der Grundmiete durch die Modernisierung begründet ist.
Was muss man nun aber tun, damit die Grundmiete überhaupt nicht ange- Modernisierungs-
passt wird, sondern stattdessen nur eine neue Kondition in der Höhe des zuschlag als
Buchmiete
Modernisierungszuschlages (dann jedoch als Buchmiete) angelegt wird? In
diesem Fall muss die Konditionsart »Modernisierungszuschlag« im Feld
Klassifizierung als »Hauptkondition« angelegt werden. Die Konditionsart
»Grundmiete« muss die Klassifizierung Referenzkondition besitzen. Damit

legen Sie fest, dass die Kondition »Grundmiete« als Vorlage für die neu
anzulegende Kondition »Modernisierungszulage« verwendet werden soll.
Der Konditionszweck, die Berechnungsvorschrift und die Verteilungsvor-
schrift der Konditionsart »Grundmiete« werden dann für den Modernisie-
rungszuschlag übernommen.
4.1.5 Kappung
Bei jeder Art der Anpassung von Konditionen in Mietverträgen ist es mög-
lich, über Kappungsregeln zu steuern, dass die Anpassungshöhe innerhalb
des gesetzlichen Rahmens bleibt.
Anpassungsgrund Die Einstellung der Kappungsregeln erfolgt über den Anpassungsgrund. Die
bestimmt Kappung entsprechenden Festlegungen treffen Sie im Customizing von SAP RE unter
Anpassung von Konditionen (Mietanpassung) 폷 Anpassungsregeln – Verfah-
rensübergreifend 폷 Laufzeitabhängige Anpassungsparameter (Kappungs-
modalitäten) definieren. Wenn wir in unseren Beispielen z.B. für die Anpas-
sung nach Vergleichswohnungen (siehe Abbildung 4.28) eine Kappung be-
obachten, so ist diese erfolgt, weil der beim Start des Anpassungslaufes
mitgegebene Anpassungsgrund mit entsprechenden Kappungsinformatio-
nen versehen war.
Kappungsregeln Was aber muss man tun, damit die Kappung nicht nur die anzupassende
für mehrere Kondition berücksichtigt? Diese Frage stellt sich z.B., wenn eine gewisse
Konditionen
Zeit nach Erzeugung eines Modernisierungszuschlages eine Anpassung der
Miete nach Mietspiegel erfolgen soll. Wie stellt man sicher, dass der Moder-
nisierungszuschlag korrekt in die Berechnung einbezogen wird, insbeson-
dere dann, wenn er als Buchmiete angelegt wurde? Wir wollen das an einem
Beispiel zeigen.
Beispiel Für eine Wohnung ist seit 01.01.2015 eine Grundmiete von 500 EUR festge-
legt. Zum 01.07.2015 wurde aufgrund einer Modernisierung ein Moderni-
sierungszuschlag als Buchmiete hinzugefügt (siehe Abbildung 4.50).
Abbildung 4.50 Konditionen vor der Mietanpassung

Die Miete soll nun angepasst werden. Dabei soll der Modernisierungszu-
schlag in den ersten beiden Jahren unbeachtet bleiben.
Im Customizing ist Folgendes festgelegt:
쐍 Obergrenze Mieterhöhung in drei Jahren: 20 %
쐍 Obergrenze Mieterhöhung in einem Jahr: 10 %
쐍 Mindestabstand zwischen zwei Anpassungen: ein Jahr.
Hinterlegen Sie im Customizing von SAP RE unter Anpassung von Konditi-

onen (Mietanpassung) 폷 Anpassungsregeln – Verfahrensübergreifend 폷 Lauf-
zeitabhängige Anpassungsparameter (Kappungsmodalitäten) definieren
zwei Einträge mit dem entsprechenden Wert im Feld Maximale Erhöhung
in %:
쐍 einen für 12 Monate (10 %, siehe Abbildung 4.51)
쐍 einen für 36 Monate (20 %).
Abbildung 4.51 Kappungsdaten für Anpassungsregel und Anpassungsgrund für

eine Laufzeit von 12 Monaten
Unter Anpassung von Konditionen (Mietanpassung) 폷 Anpassungsregeln –

Verfahrensübergreifend 폷 Rundung, Änderungsgrund und Klassifizierung
(Zuschläge) definieren nehmen Sie jeweils die nachstehenden Einträge vor:
쐍 im Feld Konditionsart »Grundmiete« (diejenige Konditionsart, die über
den Mietspiegel angepasst werden soll), im Feld Klassifizierung »Haupt-
kondition«
쐍 im Feld Konditionsart »Modernisierungszuschlag« (diejenige Konditi-
onsart, die in die Berechnung der Kappung einbezogen werden soll), im
Feld Klassifizierung »Zuschlagskondition«.
Je nachdem, wie der Modernisierungszuschlag berücksichtigt werden soll,

treffen Sie Einstellungen für die Anrechnung (siehe Abbildung 4.52). Im Bei-
spiel wurde festgelegt, dass der Modernisierungszuschlag für 24 Monate

nicht anrechenbar ist (Felder Anrechenbar und Laufzeit der Nichtanrechen-

barkeit). Er soll nach 36 Monaten auflösbar sein und dann als statistische
Kondition weitergeführt werden (Felder Auflösbar, Mindestlaufzeit vor Auf-
lösung, Konditionszweck).
Auf die Anpassungsregel kommt es an!

In Abschnitt 4.1.4, »Modernisierung«, haben wir Beispiele für Anpassungs-
gründe zum Verfahren Modernisierung besprochen. Die dort vorgenomme-
nen Einstellungen betreffen die Anpassungsregel für die Modernisierung.
Im hier besprochenen Beispiel geht es nun um die Einstellungen für die
Anpassungsregel zum Mietspiegel. Die Einstellungen für den Anpassungs-
grund beziehen sich immer auf die für die Anpassung verwendete Anpas-
sungsregel.
Abbildung 4.52 Modernisierungskondition bei der Anpassung nach Mietspiegel

als Zuschlagskondition behandeln

Schauen Sie sich nun die Wirkung dieser Einstellungen am oben angeführ-
ten Beispiel an.
Sie führen eine erste Mietanpassung zum 01.01.2016 durch. Die Miete kann Anpassung zum
um maximal 10 % erhöht werden, also auf 550 EUR. Da zum 01.01.2015 der 01.01.2016
Modernisierungszuschlag noch nicht bestand, spielt er bei der Berechnung

des Kappungswertes keine Rolle. Das Ergebnis der Anpassung sehen Sie in
Abbildung 4.53.
Abbildung 4.53 Anpassung zum 01.01.2016
Nach 12 Monaten kann erneut eine Anpassung erfolgen. Die Mietspiegel- Anpassung zum
miete beträgt unverändert 750 EUR. Es stellt sich die Frage, welcher Ver- 01.01.2017
gleichswert für die Kappung heranzuziehen ist. Das entscheiden Sie durch
die Einstellung der Eigenschaften der Kondition zum Anpassungsgrund. In
Abbildung 4.52 wurde für den Modernisierungszuschlag angegeben, dass er
bei der Berechnung der Kappung für 24 Monate nicht berücksichtigt wer-
den soll. Die Anpassung zum 01.01.2017 berücksichtigt daher für die Kap-
pung nur die Grundmiete, wie aus dem Protokoll in Abbildung 4.54 zu
erkennen ist.
Abbildung 4.54 Kappungsberechnung zum 01.01.2017

Die Gesamtmiete beträgt nach dem Anpassungslauf zum 01.01.2017 nun-

mehr 600 EUR Grundmiete plus 50 EUR Modernisierungszuschlag, insge-
samt also 650 EUR.
Anpassung zum Die nächste Anpassungsmöglichkeit besteht zum 01.01.2018. Der Moderni-
01.01.2018 sierungszuschlag ist jetzt anrechenbar, da er länger als 24 Monate läuft. Die
Obergrenze für die Miete errechnet sich nunmehr auf der Basis der Summe
von Grundmiete und Modernisierungszuschlag. Geht man ein Jahr zurück,
ergibt sich auf diese Weise eine Obergrenze von 605 EUR: 550 EUR plus 10 %
von (600 EUR plus 50 EUR). Vor drei Jahren gab es noch keinen Modernisie-
rungszuschlag, d.h., die Obergrenze aus dieser Kappungsregel ist 600 EUR:
500 EUR plus 20 % von 500 EUR. Eine Mietanpassung verläuft also ergebnis-
los. Abbildung 4.55 zeigt den entsprechenden Ausschnitt aus dem Protokoll.
Abbildung 4.55 Erfolglose Mietanpassung nach Berücksichtigung des

Modernisierungszuschlages
Anpassung zum Lässt man den Anpassungszeitpunkt 01.01.2018 wegen Erfolglosigkeit aus
01.07.2018 und führt stattdessen nun zum 01.07.2018 eine Anpassung durch, ändern
sich die Verhältnisse: Der Modernisierungszuschlag ist anrechenbar, und
er wurde vor drei Jahren eingeführt – daher beträgt die zu berücksichti-
gende Gesamtmiete vor drei Jahren 550 EUR: 500 EUR plus 50 EUR. Die
mögliche Erhöhung ist auf 20 % hiervon, also 110 EUR, begrenzt, d.h., es
darf nunmehr maximal eine Gesamtmiete von 660 EUR erreicht werden.
Auf der anderen Seite ist die Mindestlaufzeit des Zuschlages auf 36 Monate
festgesetzt (siehe Abbildung 4.52). Daher wird der Modernisierungszu-
schlag gleichzeitig aufgelöst und in eine statistische Kondition überführt.
Die neue Grundmiete beträgt 660 EUR. Abbildung 4.56 zeigt das Ergebnis

der Anpassungssimulation zum 01.07.2018. Der Modernisierungszuschlag

wird – zu Informationszwecken – als statistische Kondition weitergeführt.
Abbildung 4.56 Auflösung des Modernisierungszuschlages
4.1.6 Wirtschaftlichkeitsberechnung
Eine besondere Form der Mietanpassung bzw. Festlegung der Mieten ist für
öffentlich geförderte Wohnungen vorgesehen. Mieten für öffentlich geför-
dertes Wohnen werden nach dem Prinzip der Kostenmiete auf Basis einer
Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelt und angepasst.
Definition des Begriffs »Kostenmiete«

»Mit Kostenmiete bezeichnet man in Deutschland einen Mietzins, der zur
vollständigen Deckung der laufenden Aufwendungen unter Berücksichti-
gung der tatsächlichen Finanzierungskosten einschließlich der öffentlichen
Baudarlehen erforderlich ist (§ 72 Abs. 1 Zweites Wohnungsbaugesetz (2. Wo-
BauG) in Verbindung mit dem Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG),
der II. Berechnungsverordnung (II. BV) und der Neubaumietenverordnung
(NMV 1970)).
Die Mietsätze im preisgebundenen Wohnungsbau (›sozialen Wohnungs-
bau‹) richten sich nach der Kostenmiete. Ertragssubventionen mindern
die Miete. Damit soll erreicht werden, dass Finanzierungsvorteile, die ein
Eigentümer im sozialen Wohnungsbau genießt, ungeschmälert an die
Mieter weitergegeben werden.« (https://de.wikipedia.org/wiki/Kostenmiete
(16.06.2018))
Zur Abbildung der Wirtschaftlichkeitsberechnung wird in SAP RE als tech- Anpassungsregel

nisches Tool die Anpassungsmaßnahme verwendet. Sie benötigen daher Wirtschaftlichkeits-
berechnung
für diese Form der Anpassung wiederum eine Anpassungsregel vom Typ
TASK, die Sie im Customizing von SAP RE unter Anpassung von Konditio-
nen (Mietanpassung) 폷 Anpassungsregeln – Verfahrensübergreifend 폷 An-
passungsregeln definieren anlegen.

Wie auch schon im Fall des Gutachtens und der Modernisierung müssen
für Anpassungsregeln mit dem Verfahren TASK weitere Einstellungen vor-
genommen werden, die Sie im Customizing von SAP RE über den Menü-
pfad Anpassung von Konditionen (Mietanpassung) 폷 Anpassungsmaßnahme
(z.B. Modernisierungsmaßnahme, Gutachten) 폷 Stammdaten 폷 Einstellungen
pro Anpassungsregel der Maßnahme 폷 Parameter zur Anpassungsregel defi-
nieren finden.
Anpassungs- Die wichtigste Eigenschaft der Anpassungsmaßnahme ist der Maßnahme-
maßnahme typ. Im Zusammenhang mit der Wirtschaftlichkeitsberechnung sind drei
Wirtschaftlichkeits-
Typen relevant:
berechnung
쐍 Teilwirtschaftlichkeitsberechnung
Maßnahmetyp PC stellt eine Teilwirtschaftlichkeitsberechnung (WB-
Teilberechnung) dar. Diese enthält die Gesamtkosten und den Finanzie-
rungsplan für alle beteiligten Objekte.
쐍 Zusatzwirtschaftlichkeitsberechnung
Maßnahmetyp AC ist eine Zusatzwirtschaftlichkeitsberechnung (WB-
Zusatzberechnung). Eine WB-Zusatzberechnung enthält nachträgliche
Änderungen der Grunddaten, die sich z.B. durch Modernisierungen oder
Umbauten ergeben. Sie ist einer WB-Teilberechnung zugeordnet.
쐍 Hauptwirtschaftlichkeitsberechnung
Maßnahmetyp MC ist eine Hauptwirtschaftlichkeitsberechnung (WB-
Hauptberechnung). Die WB-Hauptberechnung fasst Teil- und Zusatzbe-
rechnungen zusammen. Sie ist optional und enthält keine für die Anpas-
sung relevanten Daten. Sie dient ausschließlich der Dokumentation und
als Ausgangspunkt für die Anpassung.
Anpassungsregel Sie benötigen also für die Anpassung nach Wirtschaftlichkeitsberechnung

Wirtschaftlichkeits- mindestens eine WB-Teilberechnung und eine entsprechende Anpassungs-
berechnung
regel. Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung sind neben den schon aus
anderen Verfahren bekannten Eigenschaften Festlegungen bezüglich des
Wohnwertfaktors und über das Mietausfallwagnis zu treffen. Detailinfor-
mationen hierzu finden Sie in der (F1)-Hilfe der jeweiligen Felder.
Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung besteht prinzipiell aus drei Bestandtei-
len:
쐍 den Kosten für die Errichtung der Wohnungen
쐍 den Finanzierungsquellen für die Errichtung der Wohnungen
쐍 den laufenden Aufwendungen für die Unterhaltung der Wohnungen.
Diese Bestandteile werden in der Anpassungsmaßnahme strukturiert

erfasst. Wie diese Struktur aussehen soll, legen Sie im Customizing von

SAP RE fest unter Anpassung von Konditionen (Mietanpassung) 폷 Anpas-

sungsmaßnahme (z. B. Modernisierungsmaßnahme, Gutachten) 폷 Stamm-
daten.
Um eine Wirtschaftlichkeitsberechnung erfassen zu können, benötigen Sie Kosten in der WB
eine Übersicht über die Kosten. Diese werden erfasst in Kostenpositionen,
die in Kostenpositionsgruppen zusammengefasst sind. Definieren Sie diese
im Customizing der Anpassungsmaßnahme, und ordnen Sie die Kostenpo-
sitionsgruppen anschließend der Anpassungsregel für die Wirtschaftlich-
keitsberechnung zu. Letzteres ist notwendig, da Sie Kostenstrukturierungen
auch in Anpassungsmaßnahmen für Modernisierung benutzen können.
Abbildung 4.57 zeigt ein Beispiel für die Struktur der Kosten aus dem Stamm-
datendialog der WB-Teilberechnung (Transaktion REAJAT).
Abbildung 4.57 Kosten in einer WB-Teilberechnung
Analog treffen Sie Festlegungen, in welcher Form die Finanzierungspositio- Finanzierung

nen des Finanzierungsplans zu erfassen sind. Ein Beispiel für die Angabe der

Finanzierungsgruppen in der Anpassungsmaßnahme sehen Sie in Abbil-

dung 4.58.
Abbildung 4.58 Finanzierungsplan in einer WB-Teilberechnung
Laufende Auch die laufenden Aufwendungen sind in Gruppen und Positionen struk-
Aufwendungen turiert. Hier kommt jedoch hinzu, dass sich die Aufwände teilweise aus den
Kosten ermitteln. Damit dieser Automatismus genutzt werden kann, muss
zwischen den Kostenpositionen und den Aufwandspositionen eine Bezie-
hung hergestellt werden (Customizing Kostenposition der Aufwandsposi-
tion zuordnen). Schließlich hinterlegen Sie Regeln, wie die laufenden Auf-
wendungen aus den Kosten zu berechnen sind. Benutzen Sie hierfür im
Customizing den Dialog Berechnungsvorschrift für die Aufwandspositio-
nen zeitabhängig festlegen. In Abbildung 4.59 sehen Sie, dass Ihnen diverse
Möglichkeiten zur Verfügung stehen, um Aufwandspositionen automa-
tisch mit Daten zu versorgen. So können Sie z.B. für Aufwandspositionen
angeben, dass sie sich als prozentualer Wert aus Kosten ergeben, so wie
etwa die Abschreibungen. Sie können aber auch pauschale Aufwendungen
pro Quadratmeter ansetzen, wie z.B. für die Instandhaltung.
Anzupassende Die anzupassende Kondition wird durch die Klassifizierung der entspre-
Konditionen chenden Konditionsart als »Hauptkondition« über den Anpassungsgrund
im Customizing von SAP RE eingestellt unter Anpassung von Konditionen
(Mietanpassung) 폷 Anpassungsregeln – Verfahrensübergreifend 폷 Rundung,
Änderungsgrund und Klassifizierung (Zuschläge) definieren. Es ist aber
auch möglich, pro Aufwandspositionsgruppe eine hiervon abweichende
Kondition anzugeben, wenn Sie Ihre Konditionen stärker strukturieren

wollen. Dazu verwenden Sie den Dialog Konditionsarten zur Aufwandsposi-

tionsgruppe zuordnen.
Abbildung 4.59 Beispiele für Berechnungsvorschriften zu den Aufwands-

positionen
Die Anpassungsmaßnahme, die die Wirtschaftlichkeitsberechnung abbil- Anpassung nach WB

det, legen Sie mit Transaktion REAJAT (Anpassungsmaßnahme bearbeiten) durchführen
an. Tragen Sie auf der Registerkarte Objekte die betroffenen Mietobjekte,
also die öffentlich geförderten Wohnungen, ein. Auf der Registerkarte Be-
messungen haben Sie die Möglichkeit, die Bemessungen, die von den Miet-
objekten vorgegeben werden, manuell zu überschreiben. Die Registerkar-
ten Kosten (siehe Abbildung 4.57) und Finanzierungsplan (siehe Abbildung
4.58) nehmen die entsprechenden Daten auf.
Auf der Registerkarte Laufende Aufwendungen werden, basierend auf den
Kosten und dem Customizing, bestimmte Daten bereits eingeblendet, die
Sie – je nach Einstellung im Customizing – auch überschreiben können.
Fehlende Daten können Sie manuell nachpflegen. In Abbildung 4.60 sehen
Sie in der Spalte Be/Fl/Mo (Betrag pro Fläche und Monat) die errechnete
Kostenmiete (5,533163 EUR) und die Anteile der einzelnen Aufwandspositi-
onen an dieser Summe.
Wechseln Sie nun auf die Registerkarte Objektanpassung. Hier finden Sie die Vorstufen-
Vorstufenanpassungssätze, siehe Abbildung 4.61). Dies sind detaillierte Plan- anpassungssätze
daten pro Mietobjekt, die zeigen, welche Auswirkung die jeweilige Aufwands-
position auf die berechnete Miete hat. Sie können hier noch eingreifen und
bestimmte Aufwandspositionen aus der Anpassung herausnehmen sowie –
je nach Customizing – Daten ändern.

Abbildung 4.60 Laufende Aufwendungen in einer WB-Teilberechnung
Abbildung 4.61 Vorstufenanpassungssätze zur WB-Teilberechnung

Die Anpassung kann nun direkt aus der Anpassungsmaßnahme heraus Anpassung
simuliert oder durchgeführt werden. Verwenden Sie auf der Registerkarte durchführen
Objektanpassung den Button (Anpassung simulieren) bzw. (Anpas-

sung ausführen). Er erscheint ein Pop-up-Fenster, in dem Sie festlegen kön-
nen, ob Sie auch Verträge anpassen wollen, und schließlich eine Ergebnis-
liste mit den Anpassungssätzen (siehe Abbildung 4.62).
Abbildung 4.62 Ergebnis der Anpassung nach Wirtschaftlichkeitsberechnung
Wenn Sie die Anpassung nicht direkt aus dem Stammdatendialog der
Anpassungsmaßnahme heraus ausführen wollen, weil zu viele Objekte
beteiligt sind und daher die Anpassung im Hintergrund ausgeführt werden
muss, rufen Sie Transaktion REAJPRCEA (Wirtschaftlichkeitsberechnung:
Anpassungen bestimmen) auf. CEA steht hierbei für cost efficiency analysis.
Sie finden diese Transaktion im Anwendungsmenü von SAP RE unter
Anpassung von Konditionen 폷 Anpassung 폷 Wirtschaftlichkeitsberechnung.
In diesem Menü finden Sie zudem Transaktionen zum Fortsetzen, Anzei-
gen und Stornieren von Anpassungen sowie eine Transaktion zur Massen-
änderung von laufenden Aufwendungen.
Sie haben verschiedene in der Wohnungswirtschaft verwendet Verfahren
für die Mietanpassung kennengelernt. Einige der Verfahren – Gutachten,
Modernisierungsmaßnahme und Wirtschaftlichkeitsberechnung – benut-
zen für die Anpassung Daten, die in Anpassungsmaßnahmen hinterlegt
sind. Anpassungsmaßnahmen sind hierfür je nach der benutzten Anpas-
sungsregel verschieden strukturiert. Wir werden im Abschnitt 4.3.5 »Sonder-
umlagen« sehen, dass auch für die Berechnung von Sonderumlagen in der
WEG-Verwaltung Anpassungsmaßnahmen eingesetzt werden. Mit dem An-
passungsgrund steht für alle Anpassungsverfahren ein mächtiges Werkzeug

zur Verfügung, um festzulegen, welche Konditionen anzupassen sind und

wie die Kappungswerte zu ermitteln sind.
4.2 Nebenkostenabrechnung
Alle Jahre wieder: die Nebenkostenabrechnung! Als Vermieter können Sie
Nebenkosten, die für den Betrieb der von Ihnen vermieteten Wohnungen
notwendig sind, auf Ihre Mieter umlegen. Diese alljährliche Abrechnung
erfordert bereits über das Jahr gewissenhafte Vorbereitung und Kostenzu-
ordnung. Nach erfolgter Umlage der Kosten wird die Differenz zwischen
den vom Mieter gezahlten Vorauszahlungen und den tatsächlichen Kosten
als Guthaben an den Mieter ausgezahlt oder als Forderung an den Mieter
gestellt, sofern nicht Pauschalen vereinbart sind. Die Vorauszahlungen für
die Folgeperioden werden an die tatsächlichen oder erwarteten Kosten
angepasst. Wie das alles in SAP RE zu tun ist, ist Gegenstand dieses Kapitels.
4.2.1 Abrechnungseinheiten anlegen

Nach § 556 BGB und § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) darf der Eigen-
tümer bestimmte Nebenkosten – Betriebskosten und Heizkosten – auf die
Mieter umlegen. Die Umlageschlüssel werden in der Regel in den Mietver-
trägen vereinbart. Wir wollen zunächst an einem Beispiel erläutern, wie die
Stammdaten der Nebenkostenabrechnung in SAP RE aufgebaut sind.
Nebenkostenstruktur für ein Wohn- und Geschäftshaus

Sie verwalten ein Haus mit drei Wohnungen und einer Gewerbeeinheit.
Die Gewerbeeinheit und eine Wohnung befinden sich im Erdgeschoss,
zwei weitere Wohnungen liegen in den Obergeschossen. Für das Haus fal-
len folgende Kosten an:
쐍 Gebäudeversicherung: Die Beiträge für die Gebäudeversicherung wer-
den anteilig nach Fläche unter allen Mietern aufgeteilt.
쐍 Kosten des Aufzugs: Diese betreffen nur die Wohnungen in den Ober-
geschossen und werden nach Fläche umgelegt.
쐍 Wasserkosten: Die Wasserkosten betreffen alle Mieter und werden
nach Verbrauch umgelegt.
쐍 Straßenreinigung: In den Mietverträgen ist geregelt, dass der Gewer-
bebetrieb im Erdgeschoss 60 % der Kosten übernimmt. Der Rest wird
unter den Wohnungen nach Wohnfläche aufgeteilt.

Für jede der genannten Kostenarten fallen im Lauf des Abrechnungszeitrau- Kontierung der
mes Kosten an, die in Form von Rechnungen in Ihrer Buchhaltung eingehen. Kosten
Um die Umlage der Kosten am Ende der Abrechnungsperiode korrekt aus-

führen zu können, müssen diese Kosten schon beim Buchen richtig kontiert
werden. Das dafür genutzte Kontierungsobjekt ist die Abrechnungseinheit,
genauer: der Kostensammler zur Abrechnungseinheit.
Die Abrechnungseinheit (im System gelegentlich als AE abgekürzt) ist in Abrechnungseinheit
SAP RE ein Stammdatenobjekt, das benutzt wird, um die im Zuge der
Nebenkostenabrechnung aufzuteilenden Kosten zu sammeln und zu ver-
teilen. Eine Abrechnungseinheit enthält Informationen über folgende As-
pekte:
쐍 die Art der zu verteilenden Kosten, verschlüsselt durch einen Nebenkos-
tenschlüssel
쐍 die Abrechnungsperioden (jährlich für das Kalenderjahr, jährlich begin-
nend am 01.07., halbjährlich usw.), die mithilfe von Abrechnungsvarian-
ten bestimmt werden
쐍 die beteiligten Mietobjekte (Mietobjekte und Flächenpools), die in Teil-
nahmegruppen zusammengefasst werden
쐍 den Umlageschlüssel, also Bemessungen wie etwa die Wohnfläche, die
Anzahl der Personen oder Verbräuche, die über Zähler ermittelt werden
Pro Abrechnungsperiode wird zu einer Abrechnungseinheit ein Kosten-

sammler erzeugt. Der Kostensammler ist ein Kontierungsobjekt, auf das die
in dieser Abrechnungsperiode anfallenden Kosten gebucht werden. Um
eine Abrechnungseinheit anlegen zu können, benötigen Sie einige Einstel-
lungen im Customizing.
Legen Sie im Customizing von SAP RE unter Nebenkostenabrechnung 폷 Customizing:
Stammdaten Abrechnungseinheit 폷 Nebenkostenschlüssel definieren für Nebenkosten-
schlüssel
jede Art von Kosten, die Sie in der Nebenkostenabrechnung getrennt aus-
weisen wollen, einen Nebenkostenschlüssel an. Für unser Beispiel benötigen
Sie Nebenkostenschlüssel für die Kosten von Gebäudeversicherung, Was-
ser, Aufzug und Straßenreinigung. Abbildung 4.63 zeigt einige wichtige Ein-
stellungen zum Nebenkostenschlüssel.
Geben Sie in die Felder Beschreibung und Kurztext jeweils einen Text ein. Vorbelegungen
Diese Texte werden in Reports und in der Korrespondenz verwendet. Das über den Neben-
kostenschlüssel
Feld Berücksichtigt bei: steuert, in welcher Art von Abrechnungen Kosten,
die über diesen Nebenkostenschlüssel verschlüsselt wurden, berücksich-
tigt werden sollen. So ist es z.B. nicht statthaft, Verwaltungskosten im Rah-
men der Nebenkostenabrechnung an Mieter weiterzugeben.

Abbildung 4.63 Ausschnitt aus den Detaildaten der Definition eines

Nebenkostenschlüssels (Teil 1)
Sie müssen diese jedoch auf die Eigentümer in einer Wohnungseigen-

tümergemeinschaft umlegen. Setzen Sie das Kennzeichen Betriebskosten
(sonst Heizk.), wenn es sich um Betriebskosten und nicht um Heizkosten
handelt. Mithilfe des Feldes Nebenkostengruppe können Sie die Kosten in
der Korrespondenz und im Programm zur Abgrenzung von Nebenkosten
(Transaktion RESCSEAL) gruppieren. Setzen Sie das Kennzeichen Umlagefä-
hig, damit die Kosten tatsächlich umgelegt werden. Wenn Sie Kosten nur
für gewerbliche Mieter umlegen wollen, setzen Sie das Kennzeichen Nur für
Gewerbe umlagefähig. Das Kennzeichen Heizwerttage verwenden wird in
Abschnitt 4.2.2, »Umlage nach Verbrauch: Zähler und Messbelege verwal-
ten«, erläutert.
Im Customizing des Nebenkostenschlüssels können Sie im Abschnitt Vor-
schlagswerte beim Anlegen der AE vorgeben, welche Bemessungsart übli-
cherweise für die Umlage dieser Kosten herangezogen wird und welche
Abrechnungsvariante üblicherweise verwendet wird. Heizkosten werden
häufig jährlich vom 01.07. bis zum 30.06. des Folgejahres abgerechnet, wäh-
rend Betriebskosten (wie im Beispiel in Abbildung 4.64) kalenderjährlich
abgerechnet werden. Eine Vorbelegung der Abrechnungsvarianten ist auch
über die Stammdaten der Wirtschaftseinheit (Registerkarte Bezugsgrößen)
möglich, getrennt nach Heizkosten und Nebenkosten. Für Vorverteilungs-
AEs (siehe Abschnitt 4.2.3, »Vorverteilungs-Abrechnungseinheiten anle-
gen«) ist eine Vorbelegung der Art der Verteilung möglich.

Abbildung 4.64 Ausschnitt aus den Detaildaten der Definition eines Neben-
kostenschlüssels (Teil 2)
Die in Abbildung 4.64 verwendete Abrechnungsvariante ist im Customi- Customizing:

zing von SAP RE definiert unter Nebenkostenabrechnung 폷 Stammdaten Abrechnungs-
variante
Abrechnungseinheit 폷 Abrechnungsvarianten. Im Auslieferungscustomi-
zing finden Sie einige Beispiele für Abrechnungsvarianten. Der Text im Ein-
führungsleitfaden beschreibt ausführlich, wie Sie vorgehen müssen, wenn
Sie eigene Varianten anlegen wollen.
Außer Nebenkostenschlüsseln und Abrechnungsvarianten benötigen Sie Teilnahmegruppen
für die Abrechnungseinheiten noch Teilnahmegruppen. Teilnahmegrup- anlegen
pen fassen Mietobjekte zusammen, auf die Kosten aufgeteilt werden. In

unserem Beispiel gibt es die in Tabelle 4.1 aufgeführten Teilnahmegruppen.
Kosten Teilnahme- Gewerbe Wohnung Wohnung Wohnung

gruppe Erd- Erd- 1. Stock Dach-
geschoss geschoss geschoss
Versicherung ALLE X X X X
Aufzug OBEN X X
Wasser ALLE X X X X
Straßen- GEWE X
reinigung 60 %
Straßen- WOHN X X X
reinigung 40 %
Tabelle 4.1 Teilnahmegruppe und Zuordnung der Mietobjekte zu den

Teilnahmegruppen
Teilnahmegruppen sind Anwendungsdaten, werden also nicht im Custo-

mizing angelegt. Sie finden im Anwendungsmenü von SAP RE unter
Nebenkostenabrechnung 폷 Stammdaten Transaktion RESCPG (Teilnahme-
gruppe bearbeiten). Im Transaktionsnamen steht SC für service charge set-
tlement und PG für participation group.

Schlüsselfelder der Rufen Sie die Transaktion auf, so müssen Sie zunächst einen dreiteiligen
Teilnahmegruppe Schlüssel eingeben, bestehend aus den folgenden Elementen:
쐍 Buchungskreis
쐍 Teilnahmegruppe.
Die Felder Buchungskreis und Wirtschaftseinheit belegen Sie mit dem

Schlüssel der Wirtschaftseinheit, aus der Objekte in die Teilnahmegruppe
aufgenommen werden sollen. Das Feld Teilnahmegruppe versehen Sie mit
einem frei gewählten Schlüssel. Im Beispiel haben wir die Teilnahmegrup-
pen sprechend mit ALLE, OBEN, WOHN und GEWE bezeichnet.
Wirtschaftseinheit im Schlüssel der Teilnahmegruppe

Es kann vorkommen, dass Sie ausnahmsweise Teilnahmegruppen bilden
müssen, die Objekte aus mehreren Wirtschaftseinheiten umfassen. In die-
sem Fall muss das Feld Wirtschaftseinheit leer bleiben.
Hinterlegen Sie auf der Registerkarte Allgemeine Daten eine Bezeichnung

und einen Gültigkeitszeitraum für Ihre Teilnahmegruppe. Auf der Register-
karte Zugeordnete Objekte (siehe Abbildung 4.65) hinterlegen Sie, welche
Objekte der Teilnahmegruppe angehören sollen.
Abbildung 4.65 Teilnahmegruppe pflegen: zugeordnete Objekte
Objektarten in der Klicken Sie hierzu auf den Button (Einfügen mehrere Objekte). Es er-
Teilnahmegruppe scheint das Auswahlfenster, das Sie in Abbildung 4.66 sehen. Sie können die
Objektart »Mietobjekt« wählen, wenn Sie die beteiligten Mietobjekte ein-
zeln aufzählen wollen. Sie können alle Mietobjekte eines Gebäudes, Grund-
stücks oder einer Wirtschaftseinheit einfügen, indem Sie ein solches Objekt

hinzufügen, wie das in Abbildung 4.65 für die Wirtschaftseinheit 17 gemacht

wurde. Sie können auch eine Teilnahmegruppe aus mehreren anderen Teil-
nahmegruppen zusammensetzen, z.B. die Teilnahmegruppe ALLE aus GEWE
und WOHN (siehe Tabelle 4.1). Es ist möglich, einzelne Objekte von der Teil-
nahme auszuschließen. Hierzu fügen Sie z.B. eine Wirtschaftseinheit als
Teilnehmer ein. In einer weiteren Zeile nehmen Sie ein Mietobjekt dieser
Wirtschaftseinheit explizit wieder heraus, indem Sie das Kennzeichen Aus-
schluss (siehe Abbildung 4.65) setzen. Die Felder Gültig ab und Gültig bis be-
nutzen Sie, wenn Sie Objekte nur zeitweise zuordnen wollen.
Abbildung 4.66 Auswahl Objektarten für die Teilnahmegruppe
Rufen Sie Transaktion RESCSU auf, um Abrechnungseinheiten anzulegen. Anlegen einer

SU steht für settlement unit. Abbildung 4.67 zeigt das Einstiegsbild der Abrechnungseinheit
Transaktion.
Abbildung 4.67 Einstiegsbild zur Transaktion RESCSU (Abrechnungseinheit

bearbeiten)
Wie Sie in der Abbildung 4.67 sehen, hat die Abrechnungseinheit einen Schlüsselfelder der
vierteiligen Schlüssel, der aus den nachstehenden Feldern besteht: Abrechnungseinheit
쐍 Buchungskreis
쐍 Nebenkostenschlüssel
쐍 Abrechnungseinheit

Die Felder Buchungskreis und Wirtschaftseinheit belegen Sie mit dem

Schlüssel der Wirtschaftseinheit, für die Sie die Abrechnung durchführen
wollen. Der Nebenkostenschlüssel steuert die Art der umzulegenden Kos-
ten – den Nebenkostenschlüssel hatten wir im Customizing angelegt. Das
Feld Abrechnungseinheit können Sie mit einem frei wählbaren Schlüssel
belegen.
WE-übergreifende Abrechnungseinheiten
Falls Sie Kosten über mehrere Wirtschaftseinheiten (kurz: WE-übergrei-
fend) verteilen wollen, müssen Sie das Schlüsselfeld Wirtschaftseinheit leer
lassen. Die Verwendung WE-übergreifender Abrechnungseinheiten sollte
sehr sparsam erfolgen. Bedenken Sie, dass bei der Verwendung WE-
übergreifender Abrechnungseinheiten vor dem Start der Nebenkosten-
abrechnung die Belege für alle an der Abrechnung beteiligten Wirtschafts-
einheiten im System vorhanden sein müssen. Auch beim ggf. notwendigen
Stornieren einer Nebenkostenabrechnung sind alle zugehörigen Wirtschafts-
einheiten betroffen. Vermeiden Sie deshalb allzu große Abrechnungsein-
heiten. Abrechnungen mit sehr vielen teilnehmenden Mietobjekten können
zu Performanceproblemen in der Nebenkostenabrechnung durch lange
Programmlaufzeiten führen.
Legen Sie eine Abrechnungseinheit an, so erscheint als Nächstes das in

Abbildung 4.68 gezeigte Auswahlfenster. Wählen Sie hier den Typ Abrech-
nungseinheit.
Abbildung 4.68 Auswahlfenster nach Einstieg in Transaktion RESCSU
Start des Abrech- Wie für alle Stammdaten in SAP RE gibt es auch für die Abrechnungseinheit
nungszeitraumes (AE) eine Registerkarte Allgemeine Daten, auf der Sie eine Bezeichnung für
die AE hinterlegen. Besonders wichtig (und Mussfeld) ist im Fall der AE der
Gültigkeitszeitraum (Feld Gültig ab). Geben Sie an, ab wann die Abrech-
nungseinheit existieren soll. Dieses Datum bestimmt den Beginn des ers-
ten Abrechnungszeitraumes.

Abbildung 4.69 Stammdaten der AE: Teilnahmegruppen
Auf der Registerkarte Teilnahmegruppen hinterlegen Sie, auf welche Teil- Teilnahmegruppen
nahmegruppen die Kosten aus dieser Abrechnungseinheit umgelegt wer- zur Abrechnungs-
einheit
den sollen. Falls Sie die Teilnahmegruppe, die Sie benötigen, noch nicht
angelegt haben sollten, so können Sie diese von hier aus anlegen. In dem
Fall wählen Sie einen Namen für die Teilnahmegruppe. Existiert diese nicht,
so erscheint neben der Zeile in der Spalte Aktivität das Symbol (Anlegen),
siehe Abbildung 4.69. Fügen Sie im unteren Teil des Bildes die teilnehmen-
den Objekte hinzu – genau so, wie wir es oben für die direkte Pflege von
Teilnahmegruppen erläutert haben. Die Zuordnung der Teilnahmegruppen
zur AE ist zeitabhängig.
Abbildung 4.70 Stammdaten der AE: Umlageregel
Auf der Registerkarte Umlageregel hinterlegen Sie in der oberen Hälfte des Abrechnungs-
Bildes im Abschnitt Abrechnungszeitraum die Abrechnungsvariante. Die variante und
Umlageregel
Abrechnungsvariante steuert die Länge der Abrechnungszeiträume. Sie

wird aus dem Customizing des Nebenkostenschlüssels bzw. den Stammda-

ten der Wirtschaftseinheit vorbelegt (siehe Abbildung 4.64). Markieren Sie
die Zeile im oberen Bildteil, so sehen Sie im unteren Bildteil Verteilung die
zugehörige Regel, die bestimmt, wie in diesem Abrechnungszeitraum die
Umlage erfolgen soll. Über das Feld Zweck der Umlage können Sie steuern,
dass für unterschiedliche Zwecke unterschiedliche Umlageschlüssel ver-
wendet werden, z.B. für die WEG-Abrechnung (Eigentümer) die Miteigen-
tumsanteile, für die Nebenkostenabrechnung (Mieter) die Wohnflächen.
Verteilung Die Steuerung der Umlage erfolgt im Wesentlichen durch die Angabe der Be-
messungsart (Feld BemArt), nach der umgelegt werden soll. Sie können wei-
ter Angaben machen, ob alle Kosten umgelegt werden sollen (Spalte Uml %)
oder nur ein Teil. Die Spalte Leer % steuert, wie mit den auf Leerstandszeit-
räume entfallenden Nebenkosten verfahren werden soll. In Deutschland
müssen diese zu 100 % vom Vermieter getragen werden. Vorschlagswerte
für die beiden letztgenannten Felder stellen Sie im Customizing von SAP RE
ein unter Nebenkostenabrechnung 폷 Stammdaten Abrechnungseinheit 폷
Mietrechtsabh. Einstellungen: Umlage Leerstand auf Mieter und Standort-
schlüssel. Das Feld StHeiz nimmt den Standortschlüssel für Heizwerttage
auf, die wir in Abschnitt 4.2.2, »Umlage nach Verbrauch: Zähler und Messbe-
lege verwalten«, besprechen.
Abrechnungs- Wechseln Sie nun auf die Registerkarte Kostensammler, so erhalten Sie eine
perioden Auflistung aller Abrechnungsperioden. Diese ergeben sich aus dem Wert
des Feldes Gültig ab, den Sie auf der Registerkarte Allgemeine Daten ange-
geben haben, und dem Eintrag im Feld Abrechnungsvariante der Register-
karte Umlageregel.
Kostensammler Sie können Kosten für eine Abrechnungsperiode nur dann buchen, wenn
generieren Sie diese Periode zum Buchen freigegeben haben. Markieren Sie die Perio-
den, die Sie zum Buchen freigeben wollen (siehe Abbildung 4.71) und kli-
cken Sie auf den Button (Kostensammler generieren). Für die gewählten
Perioden wird ein Kostensammler angelegt. Die Periode erhält den Status
»Freigegeben« und wird durch das Icon (freigegeben) gekennzeichnet.
Kostensammler vor dem Jahreswechsel generieren

Denken Sie rechtzeitig vor dem Jahreswechsel daran, die Kostensammler
für das Folgejahr zu generieren. Hierzu steht Ihnen Transaktion RESCCC
(Kostensammler generieren) zur Verfügung. CC steht für cost collector
(Kostensammler).

Abbildung 4.71 Stammdaten der AE: Kostensammler
Sie können die Abrechnungseinheit nun sichern. In der Finanzbuchhaltung

steht hierdurch für die freigegebenen Perioden ein Kontierungsobjekt zur
Verfügung, auf das Sie die Nebenkosten buchen können.
Für das massenweise Anlegen gleichartiger Abrechnungseinheiten steht Abrechnungsein-
Ihnen Transaktion RESCSUBYBE (AEs gesammelt anlegen) zur Verfügung heiten gesammelt
anlegen
(BYBE steht für by business entity).
4.2.2 Umlage nach Verbrauch: Zähler und Messbelege verwalten

Im obigen Beispiel (Abbildung 4.70) wurde auf der Registerkarte Umlagere-
gel eine Umlage nach einer Bemessung eingerichtet, die eine Fläche dar-
stellt. Die Werte dieser Bemessung werden während der Nebenkostenab-
rechnung aus den Mietobjekten (gegebenenfalls auch aus den Verträgen)
gelesen. Für die Umlage nach Verbrauchswerten wie z.B. Wasserverbrauch
oder Heizenergie werden jedoch im Allgemeinen nicht Bemessungen, son-
dern Zähler verwendet.
SAP RE benutzt für die Verbrauchserfassung Zähler, die technisch in der Zähler sind
Instandhaltungskomponente (Plant Maintenance, PM) von SAP angesiedelt Messpunkte
sind und dort Messpunkte genannt werden. Sie müssen daher – ehe Sie mit
Zählern arbeiten können – eine Verbindung zwischen den Daten aus dem
PM (Messpunkttypen und Merkmale) und SAP RE (Bemessungsarten) her-
stellen. Diese Einstellungen nehmen Sie im Customizing von SAP RE vor
in den Menüpunkten Umlage nach Verbrauch: Merkmale und Messpunkt-
typen definieren und Abrechnung nach Verbrauch/Zählerstand: Merkmale
zu Bemessungsarten – beide zu finden unter Nebenkosten 폷 Einstellungen
für Mietobjekte und -verträge, die an Abrechnung teilnehmen.
Sie können Zähler für Mietobjekte und für Abrechnungseinheiten anlegen. Zähler anlegen
Die für die Mietobjekte angelegten Zähler dienen der Erfassung der Verbräu-
che der Mietobjekte. Über Zähler für Abrechnungseinheiten, die zu Vorver-

teilungs-Abrechnungseinheiten gehören (siehe Abschnitt 4.2.3, »Vorvertei-

lungs-Abrechnungseinheiten anlegen«), können Sie die Vorverteilung der
Kosten nach Verbräuchen erreichen. Falls Sie Mietflächen und Flächenpools
einsetzen, können Sie auch diesen Zähler zuordnen, die die jeweiligen Ver-
bräuche der Mietflächen und auf den Flächenpools die Restverbräuche
abbilden.
Um einen Zähler (Messpunkt) anzulegen, wechseln Sie auf die Registerkarte
Zähler des Mietobjektes oder der Abrechnungseinheit, und klicken Sie auf
den Button (einfügen). Wählen Sie im Feld Merkmalname aus, welches
Merkmal der Zähler misst – im Beispiel in Abbildung 4.72 ist es der Wasser-
verbrauch. Machen Sie Angaben zur Messposition, und geben Sie dem Zäh-
ler eine Bezeichnung.
Abbildung 4.72 Registerkarte »Zähler« in den Stammdaten eines Mietobjektes
Zählerstände Messwerte zu Zählern erfassen Sie am einfachsten mit einer der folgenden
erfassen Transaktionen:
쐍 RESCMPRO Messpunkte zu Mietobjekten
쐍 RESCMPSU Messpunkte zu Abrechnungseinheiten
(MP steht für measuring point, RO für rental object, SU für settlement unit.)
Beide Transaktionen zeigen Listen der Messpunkte an, wobei in Transak-
tion RESCMPSU (Zähler zu Abrechnungseinheiten) auch die Messpunkte zu
den Mietobjekten, die den Abrechnungseinheiten zugeordnet sind, ange-
zeigt werden können. Wählen Sie im Einstiegsbild den Parameter Ver-
brauch berechnen, so können Sie für eine Abrechnungsperiode die bereits
erfassten Verbräuche sehen. Abbildung 4.73 zeigt die von der Transaktion
ausgegebene Liste.
Wenn Sie Nebenkosten über Verbrauchsdaten abrechnen wollen, müssen
Sie jeweils zum Beginn und zum Ende der Abrechnungsperiode (bzw. zum
Beginn der nächsten Abrechnungsperiode) Messbelege (Zählerstände) er-
fassen. Das können Sie direkt aus der Liste der Zähler (Abbildung 4.73) heraus
tun. Hierzu klicken Sie auf den Button (Messbeleg erstellen) (Achtung: Der
Button »Messbeleg erstellen« ist nur sichtbar, wenn Sie im Einstiegsbild das
Kennzeichen Grid-Control verwenden markiert haben). Abbildung 4.74 zeigt
die Erfassung eines Messbelegs.

Abbildung 4.73 Liste der Zähler von Mietobjekten zu einer Abrechnungseinheit

mit den Verbrauchsdaten einer Abrechnungsperiode
Sie können auch eine Erfassungsliste für die Massenerfassung von Zähler-
ständen benutzen. Diese Liste erzeugen Sie per Klick auf den Button
(Erfassungsliste).
Abbildung 4.74 Erfassung eines Messbelegs zu einem Zähler (Messpunkt)
Nicht immer ist es möglich, Zählerstände abzulesen, wenn ein Mieterwech- Heizwerttage
sel erfolgt. In diesem Fall kann man – zumindest im Zusammenhang mit
Heizkosten – ersatzweise auf Heizwerttage (auch: Heizgradtage) zurück-
greifen. Diese werden pro Standort festgelegt und geben Gewichte für die
Verteilung der Heizkosten auf Zeiträume, in der Regel Monate, an. Auf diese
Weise können Sie die Verbräuche interpolieren, und zwar so, dass dem kal-
ten Januar mehr Heizkosten zugerechnet werden als dem milden April. Die

Angaben sind standortabhängig und werden im Customizing durch einen

Standortschlüssel unterschieden. Dieser Schlüssel wird in der Schweiz ETH-
Schlüssel genannt, da der Schlüssel von der Eidgenössischen Technischen
Hochschule herausgegeben wird.
Standortschlüssel in Wenn Sie Heizwerttage verwenden wollen, müssen Sie in den Umlageregeln
der Abrechnungs- der entsprechenden Abrechnungseinheit den passenden Standortschlüssel
einheit
angeben, siehe Abbildung 4.70 Spalte StHeiz. Nähere Informationen finden
Sie im Customizing von SAP RE unter Nebenkostenabrechnung 폷 Stammda-
ten Abrechnungseinheit 폷 Heizgradtage.
Wenn Verbräuche Es kann vorkommen, dass Sie eine Simulation der Nebenkostenabrechnung
noch nicht bekannt vornehmen wollen, obwohl die Verbrauchsdaten noch nicht bekannt sind.
sind
Auch dann, wenn Sie monatlich den Optionssatz einer Abrechnungseinheit
aus den Umlagegrößen ermitteln wollen (siehe hierzu Abschnitt 6.2.2, »Op-
tionssätze ermitteln«), können Sie noch nicht auf die Verbrauchsdaten zu-
greifen. In diesem Fall können Sie vorläufig mit einer Ersatzbemessung, z.B.
mit einer Flächengröße arbeiten. Eine solche Ersatzbemessung hinterlegen
Sie in den Umlageregeln der Abrechnungseinheit, indem Sie eine weitere
Verteilungsregel festlegen. Wählen Sie hierzu in der Spalte Zweck der Um-
lage »wenn keine Ermittlung der Bemessung möglich« (siehe Abbildung
4.75). Die Verwendung einer Ersatzbemessung können Sie im Abrechnungs-
schema, siehe Abschnitt 4.2.8, »Nebenkostenabrechnung durchführen«)
durch ein Kennzeichen steuern (Feld Alternative Umlg. Verw. (Sim./Abgr.)).
Abbildung 4.75 Abrechnungseinheit Registerkarte »Umlageregel« mit Ersatz-

bemessung
4.2.3 Vorverteilungs-Abrechnungseinheiten anlegen

In Abbildung 4.68 haben Sie gesehen, dass Sie beim Anlegen einer Abrech-
nungseinheit gefragt werden, ob Sie eine (normale) Abrechnungseinheit
anlegen wollen oder eine Vorverteilungs-Abrechnungseinheit.
Vorverteilungs-AE Eine Vorverteilungs-AE (kurz: VV-AE) dient dazu, Kosten in einem ersten
Schritt nach einer speziellen Regel auf andere (normale) Abrechnungsein-
heiten zu verteilen. Eine solche Vorverteilungs-AE ist z.B. geeignet, um die
Straßenreinigungskosten aus unserem Beispiel in Abschnitt 4.2.1, »Abrech-
nungseinheiten anlegen«, zunächst zu 60 % auf eine Abrechnungseinheit,

die nur das Gewerbeobjekt enthält, und dann zu 40 % auf eine andere
Abrechnungseinheit zu verteilen, die die Wohnungen als Teilnehmer ent-
hält. Sie können VV-AEs auch benutzen, wenn Sie den Warmwasseranteil
nach § 9a der deutschen Heizkostenverordnung berechnen.
Wenn Sie beim Anlegen der Abrechnungseinheit im Pop-up-Fenster (siehe Vorverteilung
Abbildung 4.68) das Kennzeichen Vorverteilungs-Abrechnungseinheit mar- einrichten
kiert haben, so erhalten Sie auf der Registerkarte Umlageregel die Möglich-
keit, Regeln für die Vorverteilung festzulegen (siehe Abbildung 4.76). Wäh-
len Sie im Feld Verteilung VVAE, ob Sie nach einer Bemessungsgröße, nach
Prozentwerten, Äquivalenzziffern oder Zählern verteilen wollen. Fügen Sie
durch Klick auf den Button (einfügen) neue Zeilen ein, und geben Sie an,
auf welche (normalen) AEs die VV-AE ihre Kosten nach welchem Schlüssel
verteilen soll. Mit einem Klick auf den Button (Formel) erreichen Sie ein
Fenster, in das Sie komplexe Regeln für die Verteilung von Heiz- oder Warm-
wasserkosten (Wärmemengenformel, Brennstoffformel) eingeben können.
Je nachdem, welche Verteilungsart Sie gewählt haben, können Reste entste- Verteilungsreste
hen, z.B., wenn sich die Prozentwerte nicht zu 100 % ergänzen. In diesem
Fall geben Sie im Feld Restobjekt ein Restobjekt (z.B. ein Gebäude oder eine
Kostenstelle) an, auf das die Restkosten gebucht werden sollen.
Abbildung 4.76 Registerkarte »Umlageregel« einer Vorverteilungs-AE
4.2.4 Kostenträger-Abrechnungseinheiten anlegen

Kostenträger-Abrechnungseinheiten, kurz KT-AEs, sind dazu gedacht, die
Kosten auf Abrechnungseinheiten stärker zu strukturieren. KT-AEs sind
Abrechnungseinheiten untergeordnet, besitzen aber keine eigene Umlage-
regel. Sie können immer nur nach den Regeln der ihnen übergeordneten
Abrechnungseinheit abgerechnet werden.

Kostenträger-Abrechnungseinheiten
Sie bekommen einzelne Rechnungen für das Kehren der Schornsteine, die
Lieferung von Heizöl und die Wartung der Heizung. Alle Kosten erscheinen
in der Abrechnung als »Heizkosten« und werden nach den gleichen Regeln
auf die Mieter umgelegt. Sie möchten die Kosten aber als getrennte Unter-
positionen ausweisen.
In dem Fall legen Sie eine Abrechnungseinheit »Heizkosten« an mit drei

zugeordneten KT-AEs. Um KT-AEs zu einer Abrechnungseinheit anzulegen,
setzen Sie auf der Registerkarte Allgemeine Daten in der Abrechnungsein-
heit das Kennzeichen Kostenträger-AE’s (siehe Abbildung 4.77).
Abbildung 4.77 Kennzeichen »Kostenträger-AE’s«
Ist das Kennzeichen gesetzt, so wird eine weitere Registerkarte sichtbar:

Kostenträger. Auf dieser Registerkarte können Sie durch Angabe von Ne-
benkostenschlüssel und AE die KT-AEs anlegen, die Sie dieser Abrech-
nungseinheit zuordnen wollen.
Abbildung 4.78 Anlegen von KT-AEs auf der Registerkarte »Kostenträger«

einer AE
Mit Sichern der Abrechnungseinheit werden auch die untergeordneten

KT-AEs angelegt. Die KT-AEs erhalten den gleichen Gültigkeitszeitraum wie
ihre übergeordnete Abrechnungseinheit. Wenn Sie die KT-AEs im Stamm-

datendialog ansehen, werden Sie feststellen, dass sie tatsächlich weder Teil-
nahmegruppen noch Umlageregeln besitzen. Vergessen Sie nicht: Um die
KT-AEs bebuchen zu können, müssen Sie auch für diese Kostensammler
generieren.
4.2.5 Abrechnungseinheiten für direkte Kosten anlegen

Gelegentlich kommt es vor, dass Kosten an genau ein Mietobjekt weiterge-
geben werden sollen. In diesem Fall könnte man je eine AE anlegen, die eine
Teilnehmergruppe mit genau einer teilnehmenden Mieteinheit enthält.
Häufen sich diese Fälle allerdings, so entsteht eine Vielzahl von Abrech-
nungseinheiten – es wird sehr unübersichtlich. Um dies zu vermeiden, wird
in SAP RE das Mittel der direkt kontierten Kosten (kurz: direkte Kosten)
angeboten. Dieses Verfahren erlaubt es, die Kosten genau einem Mietob-
jekt oder auch genau einem Mietvertrag zuzuordnen.
Worin besteht hier der Unterschied bei der direkten Kontierung auf einen Direkt kontiert:
Vertrag bzw. ein Mietobjekt? Ganz einfach: Ordnet man die Kosten direkt Vertrag oder
Mietobjekt?
einem Vertrag zu, werden sie in der jeweiligen Periode im Zuge der Neben-
kostenabrechnung direkt an den Mieter aus genau diesem Vertrag durch-
geleitet. Ordnet man die Kosten aber einem Mietobjekt zu, so werden sie
über die Abrechnungsperiode an alle Mieter des betreffenden Mietobjektes
verteilt.
Um diese Art der Abrechnung zu ermöglichen, müssen Sie (pro Wirtschafts- AE für direkte
einheit) mindestens eine AE für direkte Kosten für Mietobjekte und eine AE Kosten
für direkte Kosten der Verträge anlegen. Voraussetzung hierfür ist, dass der
benutzte Nebenkostenschlüssel im Customizing von SAP RE unter Ne-
benkostenabrechnung 폷 Stammdaten Abrechnungseinheit 폷 Nebenkosten-
schlüssel definieren entsprechend eingerichtet ist (siehe Abbildung 4.79,
Spalte DirektKontKostn).
Abbildung 4.79 Customizing des Nebenkostenschlüssels für direkt kontierte

Kosten

Abrechnungseinheiten für direkt kontierte Kosten benötigen immer auch

Teilnahmegruppen. Damit wird festgelegt, für welche Mietobjekte über-
haupt eine direkte Kontierung zulässig ist. AEs für die direkte Kontierung
auf Mietverträge benötigen keine Umlageregel, da die Kosten direkt an die
Verträge durchgereicht werden. Für AEs mit direkter Kontierung auf Miet-
objekte benötigen Sie eine Umlageregel.
Kostensammler für Auch für Abrechnungseinheiten mit direkten Kosten müssen Sie Kosten-
direkte Kosten sammler generieren. Sie können aber nicht direkt auf diese Kostensammler
buchen. Wie Buchungen auf AEs und Buchungen mit direkter Kontierung
erfolgen, erfahren Sie im nächsten Abschnitt.
4.2.6 Kosten auf Abrechnungseinheiten buchen

Sie haben schon in Abschnitt 3.3, »Einmalige Buchungen«, erfahren, wie die
Kontierung auf ein Immobilienobjekt erfolgt und welche Voraussetzungen
dafür im Customizing zu treffen sind.
Kontoeigenschaften Für das Kontieren auf Kostensammler zu Abrechnungseinheiten können
Sie im Customizing von SAP RE Konten mit einer Kontoeigenschaft verse-
hen, die die Kontierung auf Abrechnungseinheiten erlaubt. Im Beispiel
(siehe Abbildung 4.80) wurde unter Nebenkostenabrechnung 폷 Abrech-
nungsprozess 폷 Buchhaltung. Kontenfindung und Konten für Umlagefähige
Kosten 폷 RE-spezifische Eigenschaften zu Sachkonto zuordnen festgelegt,
dass das Konto 470400 die Kontoeigenschaft »SU« verwenden soll, wäh-
rend auf die Konten 470410 und 470420 die Kontoeigenschaften »DIRO«
bzw. »DIRV« anzuwenden sind.
Abbildung 4.80 Zuordnung von Kontoeigenschaften zu Sachkonten
Die genannten Kontoeigenschaften wurden zuvor im Dialog Nebenkosten-

abrechnung 폷 Abrechnungsprozess 폷 Buchhaltung. Kontenfindung und Kon-
ten für Umlagefähige Kosten 폷 RE-spezifische Kontoeigenschaften definie-
ren ausgeprägt. In Abbildung 4.81 ist die Aussteuerung der Kontoeigenschaft

SU zu sehen. Es wurde festgelegt, dass auf Abrechnungseinheiten kontiert

werden kann.
Abbildung 4.81 Kontoeigenschaften definieren
Tragen Sie im Feld Abrechn.einh. nicht ein »Generell erlaubt« wie in Abbil- Einschränken auf
dung 4.81 ein, sondern »Für bestimmte NKSL erlaubt«, dann können Sie im Nebenkosten-
schlüssel
Dialog Bebuchbarkeit der Konten für einzelne Nebenkostenschlüssel defi-
nieren differenzieren, welche Nebenkostenschlüssel bei Verwendung dieser
Kontoeigenschaft zulässig sein sollen. Für die direkte Kontierung benötigen
Sie in dieser Tabelle zwingend Einträge.
Die Buchung der Nebenkosten erfolgt im SAP-Finanzwesen. Wählen Sie ein Buchen auf eine
Sachkonto mit der Sachkontenart »Primärkosten oder Erlöse« (im Beispiel Abrechnungs-
einheit
470400), das die Kontierung auf eine AE zulässt. Sie können verschiedene
(Kostensammler)
Transaktionen zur Erfassung von Buchungsbelegen benutzen, z.B. Transak-
tionen aus dem SAP-Finanzwesen zum Erfassen von Kreditorenrechnun-
gen oder Belegen im Allgemeinen wie FB60, F-43, FB10 und FB01 oder
Transaktion RERAOP (Buchen mit Buchungsvorfällen) aus SAP RE. Je nach-
dem, welche Transaktion Sie zum Erfassen der Kreditorenrechnung benut-
zen, gelangen Sie auf verschiedene Weise in den Kontierungsblock von
SAP RE, der in Abbildung 4.82 dargestellt ist.

Um auf einen Kostensammler zu kontieren, müssen Sie den Schlüssel der

Abrechnungseinheit, bestehend aus Buchungskreis (wird aus dem Be-
legkopf ermittelt), Wirtschaftseinheit, Nebenkostenschlüssel und Abrech-
nungseinheit, eingeben. Damit der richtige Kostensammler, also die kor-
rekte Abrechnungsperiode, gefunden wird, füllen Sie das Feld Bezugsdatum
aus. Es ist egal, welches Datum Sie hier eingeben – wichtig ist, dass es in der
Abrechnungsperiode liegt.
Suchhilfe für die Abrechnungseinheit

Sie können sich die Eingabe vereinfachen, wenn Sie die Suchhilfe ((F4)) für
das Feld AbrEinheit benutzen. Wählen Sie die passende AE über die Such-
hilfe aus, und die Felder WirtschEinheit und Nkostenschschl werden auto-
matisch mitversorgt.
Abbildung 4.82 Kontierungsblock von SAP RE
Direkte Kosten Wenn Sie direkte Kosten buchen wollen, müssen Sie beim Buchen zunächst
buchen eines der Konten wählen, die für die direkte Kontierung zugelassen sind.
Wollen Sie also z.B. direkt auf einen Vertrag kontieren, so wählen Sie in
unserem Beispiel das Konto 470420 (siehe Abbildung 4.80). Füllen Sie im
Kontierungsblock die Felder WirtschEinheit und Mietobjekt aus, und geben
Sie ein Bezugsdatum für die Abrechnung an. Das System prüft dann, zu wel-

cher Abrechnungseinheit (für direkte Kosten) und Abrechnungsperiode

diese Buchung gehört. Der Ausgangspunkt für die Prüfung ist das Kosten-
konto, auf das Sie buchen. Über die Kontoeigenschaft dieses Kontos wird
ermittelt, welche Nebenkostenschlüssel dazu passen, und gesucht, ob das
Mietobjekt in einer Abrechnungseinheit mit diesem Nebenkostenschlüssel
enthalten ist. Wenn dann zum Bezugsdatum zu dieser AE ein Kostensamm-
ler existiert, wird die Buchung akzeptiert. Ist das Konto für die direkte Kon-
tierung auf Verträge gedacht, so wird der Vertrag zum Bezugsdatum
ermittelt und ins Feld Vertragsnr. gestellt, siehe Abbildung 4.83.
Abbildung 4.83 Kontierungsblock von SAP RE mit direkter Kontierung auf einen
Mietvertrag
Umbuchen zwischen Abrechnungseinheiten

Gelegentlich kommt es vor, dass Kostenbelege auf eine falsche AE gebucht
wurden oder dass Kosten vor der Nebenkostenabrechnung vorab aufgeteilt
werden sollen. In diesem Fall müssen Sie die Kosten zwischen Abrechnungs-
einheiten umbuchen. Um bei der Umbuchung die Steuerinformationen
nicht zu verlieren und so die Abrechnung zu verfälschen, empfiehlt SAP,
Transaktion RERAOPSUTP (Umbuchung AE) zu benutzen (RA = rental ac-
counting, OP = one-time posting, SU = settlement unit, TP = transfer post-
ing). Diese Transaktion stellt sicher, dass die Steuerdaten korrekt mit
umgebucht werden.

4.2.7 Abrechnungsteilnahme der Mietverträge steuern

Ein Mietvertrag kann nur dann an der Nebenkostenabrechnung teilneh-
men, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
쐍 Es handelt sich um einen »belegenden« debitorischen Vertrag.
쐍 Das Vertragsobjekt ist ein Mietobjekt (Mieteinheit oder Mietfläche).
쐍 Der Vertrag besitzt eine Kondition als Vorauszahlung oder Pauschale,
die sich auf ein Mietobjekt oder eine Gruppe von Mietobjekten bezieht
und die eine Verteilungsregel besitzt, die eine Verteilung auf Mietob-
jekte herbeiführt.
쐍 Das Vertragsobjekt ist in einer oder mehreren Teilnahmegruppen ent-
halten, die Abrechnungseinheiten zugeordnet sind.
In welcher Weise und mit welchen Bedingungen ein solcher Vertrag an der
Nebenkostenabrechnung teilnimmt, wird über die Abrechnungsteilnahme
im Vertrag gesteuert. Schauen Sie sich die Registerkarte Abr.-teilnahme
(Abrechnungsteilnahme) im Vertragsdialog an.
Abbildung 4.84 Abrechnungsteilnahme im Mietvertrag
Abbildung 4.84 zeigt die Registerkarte Abr.-teilnahme (Abrechnungsteil-

nahme) im Mietvertrag. Im oberen Teil des Bildes werden diejenigen Ver-
tragsobjekte aufgelistet, die in Abrechnungseinheiten enthalten sind.

Markiert man ein Objekt im oberen Teil, so werden im unteren Teil die ent-
sprechenden Abrechnungseinheiten aufgelistet. Diese angezeigten Ein-
träge wurden als Vorschlagswerte für die Abrechnungsteilnahme generiert,
was Sie an dem Status-Icon (generiert) in der ersten Spalte ablesen kön-
nen.
Sie sehen in der Spalte Teilnahmeart jeweils den Eintrag »Vorauszahlung«. Generierung der
Dieser Eintrag wurde erzeugt, weil im Vertrag eine Konditionsart »VZ Abrechnungs-
teilnahme
Betriebskosten« vorhanden ist, auf die in der Abrechnungsteilnahme Be-
zug genommen wird (siehe Spalten KART und Bez.Konditionsart). Haben
Sie vereinbart, dass die Nebenkosten durch eine Pauschale abgegolten sind,
und eine Kondition »Pauschale« im Vertrag angelegt, so steht im Feld Teil-
nahmeart »Pauschale«. Falls Sie weder Vorauszahlungen noch Pauschalen
vereinbart haben, wird die Abrechnungsteilnahme mit »Endabrechnung«
vorbelegt.
Für die Generierung der Abrechnungsteilnahme ist Voraussetzung, dass die Customizing der
Konditionsarten für Vorauszahlungen und Pauschalen im Customizing Abrechnungs-
teilnahme
Konditionen und Bewegungen 폷 Konditionsarten und Konditionsgruppen 폷
Konditionsarten definieren mit der Eigenschaft »Vorauszahlung« bzw. »Pau-
schale« angelegt worden sind. Unter Nebenkosten 폷 Einstellungen für Miet-
objekte und -verträge, die an Abrechnung teilnehmen 폷 Generierung der Ab-
rechnungsteilnahme (für Vertrag) stellen Sie die Regeln für die Generierung
ein.
Sie können die generierte Abrechnungsteilnahme auf verschiedene Weise Abrechnungs-
vertragsindividuell anpassen. Wurde etwa vereinbart, dass der Vermieter teilnahme
ändern
einen Teil der Nebenkosten tragen soll, so hinterlegen Sie im Feld MietAnt
den prozentualen Anteil der Kosten, die der Mieter tragen soll, oder im Feld
MaxKost die Höhe der maximalen Kosten, die der Mieter übernehmen soll.
Stellen Sie im Feld Teilnahmeart den Eintrag auf »Keine Teilnahme« ein,
wenn die Kosten komplett vom Vermieter übernommen werden. Sie kön-
nen auch vereinbaren, dass es sich um eine »Teilinklusivmiete« handelt. In
diesem Fall machen Sie zusätzliche Angaben in den Feldern Basis, Betrag
und Basisdatum. In der Felddokumentation zum Feld Teilnahmeart finden
Sie Beispiele. Manuell geänderte Einträge zur Abrechnungsteilnahme wer-
den mit dem Status-Icon (geändert) gekennzeichnet und gespeichert.
Die generierten Einträge werden nicht gespeichert.
4.2.8 Nebenkostenabrechnung durchführen

Wir wollen nun die Nebenkostenabrechnung durchführen. Prüfen Sie, ob
folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

쐍 Es sind Abrechnungseinheiten und Kostensammler angelegt.

쐍 Die Kostensammler sind mit Kosten bebucht.
쐍 Die Abrechnungsteilnahme in den Mietverträgen wurde generiert und
gegebenenfalls geändert.
쐍 Die Vorauszahlungskonditionen und Pauschalen wurden für den
Abrechnungszeitraum gebucht.
쐍 Die Bemessungen, die als Umlagegrößen (z.B. Flächen, Anzahl Personen
usw.) dienen, sind in den Mietobjekten (gegebenenfalls auch in den Ver-
trägen) gepflegt.
쐍 Zählerstände (Messbelege) wurden erfasst, sofern Verbräuche abgerech-
net werden.
쐍 Die Optionssätze der Mietobjekte und Verträge wurden für die Abrech-
nungsperioden ermittelt.
쐍 Die Vorsteueraufteilung für direkt kontierte Kosten wurde durchge-
führt.
Optionssätze Die beiden letztgenannten Punkte bedürfen einer kurzen Erläuterung. Für
die Nebenkostenabrechnung (NKA) ist die Frage relevant, wie die Steuern zu
behandeln sind, siehe hierzu Abschnitt 4.2.9, »Buchungen der Nebenkosten-
abrechnung«. Die Steuerbehandlung hängt davon ab, ob der Mieter optiert
oder ob er nicht optiert. Im Mietvertrag ist auf der Registerkarte Options-
satzmethode hinterlegt, wie der Optionssatz des Vertrages zu bestimmen
ist. Der Optionssatz wird monatlich ermittelt. Auch dann, wenn der Opti-
onssatz fest mit 0 % (Mieter optiert nicht, Wohnungsmieter) oder 100 %
(Mieter optiert, Gewerbemieter) vorgegeben ist, müssen aus technischen
Gründen die monatlichen Optionssätze ermittelt werden. Weitere Informa-
tionen hierzu finden Sie im Abschnitt 6.2.2, »Optionssätze ermitteln«.
Optionssätze für Mietobjekte und Verträge ermitteln

Üblicherweise benutzt man für die Ermittlung der monatlichen Optionssät-
ze Transaktion REITORCALC (Optionssätze ermitteln). Diese ermittelt für
beliebige Objekte den Optionssatz zu jeweils einem Stichtag. Sie können in
Vorbereitung der Nebenkostenabrechnung stattdessen das Programm
RFREIT_OPT_RATE_CALC_FOR_SCS (Optionssatzermittlung für Mietobjek-
te und -verträge im NKA-Kontext) mithilfe von Transaktion SA38 (ABAP: Pro-
grammausführung) starten. Das Programm ermittelt die Optionssätze für
Mietobjekte und belegende Verträge für mehrere Perioden (nicht nur zu
einem Stichtag).

Für direkt kontierte Kosten wird – im Unterschied zu den auf AE kontierten

Kosten – die Vorsteuer in der Nebenkostenabrechnung nicht neu aufge-
teilt. Sie muss daher bereits mit der monatlichen Vorsteueraufteilung
gebucht sein.
Die Nebenkostenabrechnung wird mithilfe von Transaktion RESCSE (Ne- Transaktion RESCSE
benkostenabrechnung; SCSE steht für service charge settlement) durchge-
führt. Abbildung 4.85 zeigt den oberen Teil des Einstiegsbildes zur Trans-
aktion.
Im Abschnitt Abrechnungs-ID legen Sie über das Feld Abrechnungsmodus Abrechnungsmodus
fest, ob Sie die Abrechnung nur simulieren wollen. Falls Sie den Modus
»Nur Simulation (ohne spätere Echtabrechnung)« wählen, werden die
Daten nicht gespeichert. Im Modus »Echtabrechnung« können alle Schritte
inklusive der Buchungen durchgeführt werden. Wählen Sie »Simulation
(mit späterer Echtabrechung)«, so werden die Abrechnungsdaten ebenfalls
gespeichert, und es wird eine Abrechnungs-ID erzeugt. Sie können sie spä-
ter in einer separaten Transaktion festschreiben (Transaktion RESCFIX
(Abrechnung festschreiben)) und über Transaktion RESCBC (Abrechnung
buchen) in die Finanzbuchhaltung buchen.
Legen Sie im Feld Titel fest, unter welcher Bezeichnung Sie die Abrechnung Abrechnungs-ID
wiederfinden wollen. Das System vergibt außerdem eine eindeutige Ab- und Titel
rechnungs-Identifikation (kurz: Abrechnungs-ID). Die Abrechnungs-ID be-

steht aus einer laufenden Nummer, dem Jahr der Ausführung und dem
Kürzel RESC, also z.B. 000000952018RESC.
Das Feld Abrechnungsart bestimmt, ob Sie eine interne Nebenkostenab-
rechnung oder eine externe Heizkostenabrechnung ausführen wollen. Es
ist auch möglich, nur eine Abrechnung der Vorverteilungs-AE durchzufüh-
ren.
Im Abschnitt Auswahl einer / mehrerer AE wählen Sie aus, welche Abrech- Auswahl der AE
nungseinheiten und welche Abrechnungsperiode abgerechnet werden sol-
len.
Auswahl der AE wird vom Programm automatisch erweitert

Die Auswahl der abzurechnenden AE unterliegt dem Vorbehalt, dass
Abrechnungseinheiten aus logischen Gründen zusammen abgerechnet
werden müssen. So erkennt das Programm, dass eine Abrechnungseinheit
nicht allein abgerechnet werden kann, wenn sie in einem abzurechnenden
Vertrag mit einer Vorauszahlung verknüpft ist, über die auch andere
Abrechnungseinheiten abgerechnet werden müssen.

Nur in der »Simulation (ohne spätere Echtabrechnung)« ist es möglich, die

Abrechnung einzelner Abrechnungseinheiten zu simulieren, ohne dass alle
betroffenen weiteren Abrechnungseinheiten zusätzlich ermittelt werden.
Abbildung 4.85 Einstiegsbild der Transaktion RESCSE (Teil 1)
Prozessschritte Die Nebenkostenabrechnung ist ein Prozess, der in mehreren aufeinander

aufbauenden Schritten ausgeführt wird. Im unteren Teil des Selektionsbil-
des von Transaktion RESCSE auf der Registerkarte Abrechnungsschritte
werden die möglichen Schritte angezeigt (siehe Abbildung 4.86). Setzen Sie
per Mausklick das Kennzeichen in der Spalte Ausführen, um festzulegen,
bis zu welchem Schritt die Abrechnung ausgeführt werden soll.
Die übrigen Registerkarten benutzen Sie, um Daten für die Durchführung
einzelner Schritte zu hinterlegen, z.B. Belegkopfdaten wie das Belegdatum
und das Buchungsdatum auf der Registerkarte Buchhaltung.

Abbildung 4.86 Einstiegsbild der Transaktion RESCSE (Teil 2): Registerkarte

»Abrechnungsschritte«
Auf der Registerkarte Sonstige Parameter finden Sie die Möglichkeit, das Abrechnungs-
Abrechnungsschema festzulegen, das bestimmt, wie die Buchungen zu schema
gestalten sind (siehe hierzu Abschnitt 4.2.9, »Buchungen der Nebenkosten-

abrechnung«), ob das Raumschuldnerprinzip eingesetzt wird und wie im
Fall eines Wechsels des Steuersatzes im Abrechnungszeitraum zu verfah-
ren ist. Das Abrechnungsschema steuert zudem, ob und in welcher Höhe
Zuschläge (Umlageausfallwagnis) erhoben werden. Abrechnungsschema
und Zuschläge werden im Customizing von SAP RE unter Nebenkostenab-
rechnung 폷 Abrechnungsprozess festgelegt.
Im Customizing von SAP RE können Sie unter Nebenkostenabrechnung 폷 Zuschläge
Abrechnungsprozess 폷 Berechnung von Zuschlägen unterschiedliche Zu-
schlagsschemata definieren. Das Zuschlagsschema bestimmt, wie der Zu-
schlag zu berechnen und zu buchen ist. Sie legen im Zuschlagsschema fest,
ob und in welcher Weise der Zuschlag vom Nebenkostenschlüssel, von der
Nutzungsart des Mietobjektes und der Vertragsart abhängt und in welcher
Höhe er jeweils zu erheben ist. Tragen Sie anschließend das Zuschlags-
schema in das Abrechnungsschema ein.
Transaktion RESCSE gibt als Ergebnis ein zweiteiliges Bild aus. Im oberen Teil Abrechnungs-
finden Sie eine Liste der Protokolle mit den Systemnachrichten, die den Sta- ergebnis
tus der einzelnen Abrechnungsschritte darstellen (siehe Abbildung 4.87). Im

unteren Teil finden Sie eine Liste der verfügbaren Berichte zur Abrechnung

Abbildung 4.87 Ergebnis der Nebenkostenabrechnung: Protokolle

(Transaktion RESCSE)
Abbildung 4.88 Ergebnis der Nebenkostenabrechnung: verfügbare Berichte

(Transaktion RESCSE)
Protokolle Durch Doppelklick auf das Status-Icon neben der Zeile gelangen Sie in das
jeweilige Protokoll des Abrechnungsschrittes bzw. in den jeweiligen Be-
richt. Abbildung 4.89 zeigt ein Beispiel für ein Protokoll. Wählen Sie die Zu-
rücktaste ((F3)) neben dem SAP-Logo , um in das Abrechnungsergeb-
nis zurückzugelangen.

Abbildung 4.89 Beispiel für ein Protokoll zum Abrechnungsschritt »Ermittlung

der Bezugsgröße« (Transaktion RESCSE)
Die Berichte erlauben es Ihnen, die Abrechnungsergebnisse unter verschie- Berichte zur
denen Gesichtspunkten zu prüfen. Abbildung 4.90 zeigt z.B. einen Bericht, Abrechnung
der die Kosten auflistet, die für die einzelnen Abrechnungseinheiten ermit-
telt wurden. Weitere Berichte stellen dar, auf welcher Basis die Verteilung im
Einzelnen erfolgt ist (Verteilung von Abrechnungseinheit auf Mietobjekte
bzw. Vermietungszeitraum), welche Kosten auf die einzelnen Vermietungs-
zeiträume entfallen (Verträge und Leerstände) und Verschiedenes mehr.
Abbildung 4.90 Bericht »Kosten pro Abrechnungseinheit« (Transaktion RESCSE)
Abbildung 4.91 stellt eine Liste dar, anhand der Sie die Weiterverteilung der
Kosten von einer Vorverteilungs-AE an die ihr zugeordneten AEs nachvoll-
ziehen können.

Abbildung 4.91 Bericht »Verteilung von Vorverteilungs-AE auf Abrechnungsein-

heit« (Transaktion RESCSE)
Der interaktive Bericht »Ergebnisse pro Mietvertrag« bietet Ihnen alle rele-
vanten Daten im Zusammenhang mit der Abrechnung aus Sicht jedes ein-
zelnen Vertrages und kombiniert die Sichten der Einzelberichte. Ein Beispiel
finden Sie in Abbildung 4.92.
Abbildung 4.92 Bericht »Ergebnisse pro Mietvertrag« (Transaktion RESCSE)

Auf der linken Seite des Bildes navigieren Sie zwischen den Verträgen. Auf
der rechten Seite werden jeweils die zugehörigen Daten angezeigt. Oben
sehen Sie die Anteile, die von den Abrechnungseinheiten auf den Vertrag
entfallen. In der Mitte werden die zugrundeliegenden Bemessungen ausge-
wiesen. Unten sehen Sie, welche Forderungen sich aus der Abrechnung
ergeben.
Im Customizing von SAP RE finden Sie unter Nebenkostenabrechnung 폷 Re-
porting Abrechnungen steuern Möglichkeiten, das Listen-Layout zu steuern.
Um eine gespeicherte Abrechnung weiter zu bearbeiten, rufen Sie diese mit Abrechnungen
einer der folgenden Transaktionen auf, und geben Sie unter Benutzung der bearbeiten
Suchhilfe die ID der Abrechnung ein (siehe Abbildung 4.93):

쐍 RESCCH Abrechnung fortsetzen (CH steht für change)
쐍 RESCFIX Abrechnung festschreiben (FIX für fixieren)
쐍 RESCBC Abrechnung buchen (BC für book costs)
쐍 RESCRV Abrechnung stornieren (RV für reversal)
Der Status der bisher durchgeführten Schritte wird angezeigt. Sie können
dann wählen, welche weiteren Schritte Sie ausführen wollen oder – im Fall
des Stornoprogramms – bis zu welchem Schritt Sie die Abrechnung stornie-
ren wollen. Haben Sie z.B. festgestellt, dass die Abrechnungshierarchie kor-
rekt ermittelt wurde, aber die Kosten nicht richtig sind (weil vergessen
wurde, einige Belege zu buchen), so brauchen Sie nur bis zum Schritt »Kos-
ten auf Abrechnungseinheiten« zu stornieren. Der zeitaufwendige Schritt
der Ermittlung der Abrechnungshierarchie braucht dann nicht wiederholt
zu werden.
Abbildung 4.93 Abrechnungs-ID zur Identifikation der zu behandelnden

Abrechnung
Für die Auswertung der Abrechnungen (auch unvollständiger Abrechnun- Reporting

gen) steht Transaktion RESCIS (Auswertungen zur Nebenkostenabrech-
nung) (IS für information system) zur Verfügung. Sie können im Einstiegs-
bild eingeben, welchen Bericht Sie sehen wollen. Lassen Sie das Feld Bericht
leer, gelangen Sie in das Übersichtsbild mit der Liste der Protokolle und Be-
richte, das Sie auch beim Durchführen der Abrechnung erreichen, und kön-
nen von da aus in jeden verfügbaren Bericht navigieren.

4.2.9 Buchungen der Nebenkostenabrechnung

Wir wollen uns nun den Buchungen zuwenden, die von der Nebenkosten-
abrechnung ausgelöst werden. Wir werden dabei von einem einfachen Bei-
spiel ausgehen, um die Buchungssätze möglichst übersichtlich zu halten.
Die Gesamtkosten der Periode seien 1.000 EUR netto zuzüglich 200 EUR
Vorsteuer.
Zeile Wohnung Gewerbe
(1) Anteil 34 % 66 %
(2) Nettoanteil 340 EUR 660 EUR
(3) Optionssatz des Vertrages 0% 100 %
(4a) Anteil Steuer 68 EUR 132 EUR
(4b) Nicht abzugsfähig 68 EUR 0 EUR
(5) Abrechnungsergebnis netto (2) + (4b) 408 EUR 660 EUR
(6) Steuersatz der Vorauszahlung 0% 20 %
(7) Hieraus resultierende Ausgangssteuer 0 EUR 132 EUR

auf das Abrechnungsergebnis
(8) Abrechnungsergebnis brutto (5) + (7) 408 EUR 792 EUR
(9a) Vorauszahlungen netto (Soll) 300 EUR 600 EUR
(9b) Vorauszahlungen brutto (Soll) 300 EUR 720 EUR
(10) Ist-Vorauszahlungen 200 EUR 720 EUR
(11) Saldo aus Abrechnungsergebnis und 108 EUR 72 EUR

Soll-VZ (brutto) (8) - (9b)
(12) Saldo aus Abrechnungsergebnis und 208 EUR 72 EUR

Ist-Vorauszahlungen
(13) Offen (8) - (10) 208 EUR 72 EUR
Tabelle 4.2 Aufteilung der Kosten unter zwei beteiligten Mietverträgen
Tabelle 4.2 stellt die Aufteilung der Kosten dar. Die Kosten werden im Bei-
spiel an zwei Verträge weiterverrechnet, einen Wohnungsmieter und einen
Gewerbemieter, und im Verhältnis 34:66 aufgeteilt. Die Vorsteuer auf die
Kosten wird im Zuge der Nebenkostenabrechnung nach dem gleichen Ver-
hältnis aufgeteilt wie der Nettobetrag (siehe Tabelle 4.2, Zeile (4a)). Da nur der

Gewerbemieter zur Vorsteuer optiert, ist von den 200 EUR nur der Teil ab-
zugsfähig, der auf diesen entfällt. Diese 132 EUR werden im Rahmen der Um-
satzsteuermeldung gegenüber dem Finanzamt als Vorsteuer geltend ge-
macht. Der Rest in Höhe von 68 EUR, der auf den Wohnungsmieter entfällt,
ist nicht abzugsfähig und wird an den Wohnungsmieter weiterverrechnet.
Hieraus ergibt sich das Netto-Abrechnungsergebnis (Zeile 5 in Tabelle 4.2).
Das Netto-Abrechnungsergebnis wird mit Mehrwertsteuer belegt. Der Mehr-
wertsteuersatz ergibt sich in der Regel aus dem Mehrwertsteuersatz der
Vorauszahlungen (Zeilen (6) und (7) in Tabelle 4.2), siehe hierzu die Anmer-
kungen zur Rolle der Buchungsklausel weiter unten. Der Bruttowert in Zeile
(8) ergibt sich somit für Wohnungsverträge als Summe aus dem Nettobe-
trag und der nicht abzugsfähigen Steuer, für Gewerbeverträge als Summe
aus dem Nettobetrag und der Mehrwertsteuer.
Wir haben oben erwähnt, dass sich die Ausgangssteuer, die auf das Abrech- Buchungsklausel für
nungsergebnis entfällt, aus der Buchungsklausel der Vorauszahlung ergibt. die NKA
Auch alle anderen Daten dieser Buchungsklausel werden für die Buchung
des Abrechnungsergebnisses herangezogen z.B. der Zahlweg. Wollen Sie für
die Nebenkostenabrechnung nicht die Daten der ursprünglichen Buchungs-
klausel benutzen, so können Sie eine abweichende Buchungsklausel zuord-
nen. Sie sehen in Abbildung 4.94 die Klauseln einer Vorauszahlungskondi-
tion. Im Feld Buchungen - NK wurde eine gesonderte Buchungsklausel
zugeordnet, die nur für die Nebenkostenabrechnung relevant ist. Die
Buchungsklausel im Feld Buchungen dagegen wird nur für die periodischen
Buchungen benutzt.
Die Möglichkeit, eine gesonderte Buchungsklausel für die Nebenkostenab-
rechnung zu benutzen, setzt voraus, dass Sie im Customizing von SAP RE
unter Grundeinstellungen 폷 Teilfunktion aktivieren die Teilfunktion SCT1
(Erweiterungen NKA: nur Buchungsklausel) oder die (umfassendere) Teil-
funktion SC01 (Erweiterungen Nebenkostenabrechnung) aktiviert haben.
Abbildung 4.94 Buchungsklausel für die Nebenkostenabrechnung in

den Klauseln der Vorauszahlungskondition eines Vertrages

Buchungsklausel für Hat ein Vertrag keine Vorauszahlungskondition und wird daher über die
die Endabrechnung Teilnahmeart »Endabrechnung« abgerechnet, so wird für die Buchung
immer die Default-Buchungsklausel, d.h. die Buchungsklausel mit dem lee-
ren Schlüssel (Schlüssel SPACE) herangezogen.
Vorauszahlungen Wie die Vorauszahlungen mit dem Abrechnungsergebnis verrechnet wer-
verrechnen den, hängt davon ab, wie Sie die Vorauszahlungen während der periodi-
schen Buchungen gebucht haben. Sie können Vorauszahlungen als Erlös
buchen:
per Debitor an Ertrag aus Betriebskostenvorauszahlungen
Oder Sie können anzahlungsartig mit Sonderhauptbuchkennzeichen

(SHBKZ) buchen:
per Debitor mit SHBKZ »J«an Debitor mit SHBKZ »K«
Die Sonderhauptbuchkennzeichen J und K stehen hierbei dafür, dass im

Hauptbuch nicht das normale Abstimmkonto »Debitorische Forderungen«,
sondern abweichende Abstimmkonten verwendet werden. Im Fall des Son-
derhauptbuchkennzeichens J wird ein Konto »Vorausauszahlungsanforde-
rungen« benutzt, für das Sonderhauptbuchkennzeichen K ein Konto »Vo-
rauszahlungen Nebenkosten«. Das Abstimmkonto für das SHBKZ K muss als
Steuerkategorie +B (brutto geführte Anzahlungen) aufweisen. Bitte beach-
ten Sie, dass das Sonderhauptbuchkennzeichen J im Zahlprogramm des
SAP-Finanzwesens als »zahlbar« eingestellt sein muss, während dies für das
Sonderhauptbuchkennzeichen K nicht gilt. Der Saldo der beiden abweichen-
den Abstimmkonten bildet die tatsächlich erhaltenen Vorauszahlungen ab.
Erlösbuchungen benutzen
Die Buchungen mit Sonderhauptbuchkennzeichen sind relativ komplex
und führen zu unübersichtlichen Debitorenkonten, wie Sie weiter unten in
Abbildung 4.101 sehen werden. SAP empfiehlt die Verwendung von Erlös-
konditionen.
Abbildung 4.95 Vergleich der Kontenfindung für Vorauszahlungen

Abbildung 4.95 stellt die Kontenfindung für die beiden Fälle (Buchen der Kontenfindung
Vorauszahlung als Erlös bzw. Buchen mit SHBKZ) gegenüber. Sie finden Vorauszahlungen
diese Einstellung im Customizing von SAP RE unter Buchhaltung 폷 Automa-

tisch erzeugte Buchhaltungsbelege 폷 Kontenfindung 폷 Kontensymbol zur
Bewegungsart zuordnen. Die Kontensymbole DJ* bzw. DK* stehen für das
Buchen auf das Debitorenkonto mit SHBKZ J bzw. K. D* bedeutet Buchen
auf das Debitorenkonto ohne SHBKZ, 240 steht für ein Erlöskonto. Zum
grundsätzlichen Vorgehen der Kontenfindung finden Sie Ausführungen in
Kapitel 3, »Buchhaltung in SAP RE« im Abschnitt 3.2, »Buchen mit Immobi-
lienkontierung im SAP-Finanzwesen«.
Die Unterscheidung, ob eine Vorauszahlungskondition als Erlöskondition Konditionsart Ertrag
oder Sonderhauptbuchkondition erkannt wird, wird indes nicht anhand
der Kontenfindung getroffen, sondern anhand des Kennzeichens Ertrag in
der Definition der Konditionsart (siehe Abbildung 4.96). Passen diese bei-
den Einstellungen – die der Konditionsart und die in der Kontenfindung –
nicht zueinander, so treten Fehler in der Abrechnung auf.
Abbildung 4.96 Vergleich des Customizings der Konditionsarten für Voraus-

zahlungen
Wenn die Vorauszahlungen als Erlös gebucht wurden, wird das Abrech- Abrechnungs-
nungsergebnis immer als Saldo aus der Forderung und den Vorauszahlun- ergebnis und
Vorauszahlungen
gen gebucht. Haben Sie die Vorauszahlungen mit SHBKZ gebucht, so kann
verrechnen
das Abrechnungsergebnis auch als Gesamtforderung gebucht werden, dem
die Vorauszahlungen als Gutschriften gegenüberstehen.
Abbildung 4.97 stellt die debitorischen Buchungen im Zusammenhang mit
der Nebenkostenabrechnung im Überblick dar – wir wollen sie hier kurz
erläutern. Die Buchstaben a bzw. b in den Markierungen der Buchungen
unterscheiden jeweils die Buchungen für den Wohnungsmietvertrag (a)
und den Gewerbemietvertrag (b). In kursiver Schrift sind die Kontierungen
angegeben, wobei IV für Vertrag und MO für Mietobjekt steht.

Ertrag
Debitor Wohnung Betriebskosten Bank
(1a) 300 € (1a) 300 € MO Wohnung (2a) 200 €

(2a) 200 € (2b) 720 €
(3a) 108 € (3a) 108 € IV Wohnung
(4a) 108 € 108 € MO Wohnung
IV Wohnung
Debitor Gewerbe Ausgangssteuer
(1b) 720 € (1b) 600 € MO Gewerbe (1b) 120 €

(2b) 720 €
(3b) 72 € (3b) 60 € IV Gewerbe (3b) 12 €
(4b) 60 € 60 € MO Gewerbe
IV Gewerbe
(1) Periodische Buchungen (VZ als Erlös) inkl. Verteilungsbuchung

(2) Zahlungseingang
(3) NKA: Forderungsbuchung Saldo
(4) NKA: Umbuchung Ertrag zwischen Vertrag und Mietobjekt
Abbildung 4.97 Vorauszahlungen als Erlös gebucht: Saldoabrechnung mit Soll-

Vorauszahlungen
Die Buchung der Vorauszahlungen als Erlös ist in den mit (1) markierten
Zeilen in Abbildung 4.97 dargestellt. Diese Buchungen werden im Rahmen
der periodischen Buchung (Transaktion RERAPP) periodisch ausgeführt.
Dabei wird die Erlösbuchung zunächst auf den jeweiligen Vertrag kontiert,
dann aber durch die Verteilungsbuchung (Objektfinanzstrom) auf das Miet-
objekt umkontiert. Die Buchungen (2) stellen den Zahlungseingang dar, der
im SAP-Finanzwesen gebucht wird.
Im Zuge der Nebenkostenabrechnung wird nun der Saldo aus den (Soll-)Vo-
rauszahlungen und dem Abrechnungsergebnis gebucht (Zeile 11 in Tabelle
4.2, Buchungen (3) in Abbildung 4.97). Der Ertrag wird zunächst auf den
jeweiligen Vertrag kontiert, wie in den Buchungen (3) dargestellt. Dann
jedoch werden die Erlöse durch die zusätzlichen Buchungen (4) auf das
jeweilige Mietobjekt umgebucht. Nach der Nebenkostenabrechnung fin-
den sich also folgende Forderungen auf dem Debitorenkonto:
쐍 die offenen Forderungen aus den Vorauszahlungsbuchungen
쐍 die Restforderung aus der Nebenkostenabrechnung
(gegebenenfalls auch eine Gutschrift)
Sachkonten- Neben den debitorischen Buchungen werden durch die Nebenkostenab-

buchungen rechnung einige Sachkontenbuchungen ausgelöst. Hierdurch wird der Kos-
der NKA
tensammler zur Abrechnungseinheit entlastet. Die Kosten werden an die
betroffenen Objekte verteilt. Abbildung 4.99 zeigt diese Buchungen.
Zunächst wurde im Abrechnungszeitraum im SAP-Finanzwesen eine Kredi-
torenrechnung (5) gebucht und auf den Kostensammler der AE für die

Abrechnungsperiode kontiert – im Bild mit AE markiert. Im Zuge der

monatlichen Vorsteueraufteilung wurde die auf die Kosten entfallende
Vorsteuer vorläufig aufgeteilt. Im Beispiel wurde ein Optionssatz von 60 %
angenommen. Hierdurch wurde der Kostensammler mit Kosten für nicht
abzugsfähige Vorsteuer in Höhe von 80 EUR zusätzlich belastet.
Konten für nicht abzugsfähige Vorsteuer

Die Kosten aus nicht abzugsfähiger Vorsteuer müssen nicht zwingend auf
ein separates Konto gebucht werden, wie es in Abbildung 4.99 dargestellt
ist. Sie können sie auch direkt auf das Konto buchen, das die Netto-Neben-
kosten ausweist. Die Einstellung hierzu finden Sie im Customizing von
SAP RE unter Optionssatzermittlung und Vorsteueraufteilung 폷 Konten-
findung nicht abzugsfähige Vorsteuer pro Kostenart.
Abbildung 4.98 zeigt die Kosten, die vor Durchführung der Nebenkostenab-
rechnung auf dem Kostensammler zu finden sind. Diese Liste können Sie
aus dem Dialog der Abrechnungseinheit auf der Registerkarte Kostensamm-
ler aufrufen, wenn Sie auf den Button (Kosten auf Kostensammler)
klicken, nachdem Sie den gewünschten Kostensammler markiert haben.
Abbildung 4.98 Kostenübersicht zum Kostensammler vor Durchführung der

NKA
Zunächst werden die Nettokosten auf die betroffenen Mietobjekte verteilt,

wie in Abbildung 4.99 in den Buchungen (7) dargestellt. Im gleichen Bu-
chungsbeleg wird die auf die Wohnung entfallende nicht abzugsfähige Vor-
steuer auf das Mietobjekt Wohnung umgebucht.
Ursprünglich war – ausgehend von der monatlichen Vorsteueraufteilung – Steuerkorrektur
angenommen worden, dass 80 EUR der Vorsteuer nicht abzugsfähig sind.
Tatsächlich sind nun aber nur 68 EUR nicht abzugsfähig, da nur dieser Teil

auf die nicht gewerblichen Mieter entfällt. Die restlichen 12 EUR sind ab-
zugsfähig – zusätzlich zu den schon geltend gemachten 120 EUR. Das Steu-
erkonto wird daher durch die Buchung (8) korrigiert. Nach der Nebenkos-
tenabrechnung ist so der Kostensammler komplett entlastet.
Abrechnung
Kreditor Nebenkosten Nebenkosten
(5) 1.200 € (5) 1.000 € AE

(7) 1.000 € AE (7a) 340 € MO Wohnung
(7b) 660 € MO Gewerbe
nicht abzugsfähige Abr. nicht abzugsf.

Vorsteuer Vorsteuer Vorsteuer
(5) 200 €
(6) 80 € (6) 80 € AE
(7a) 68 € AE (7a) 68 € MO Wohnung
(8) 12 € (8) 12 € AE
(5) Kreditorenrechnung (gebucht im SAP-Finanzwesen)

(6) Monatliche Vorsteueraufteilung
(7) NKA: Entlastung der AE
(8) NKA: Vorsteuerkorrektur
Abbildung 4.99 Sachkontenbuchungen der Nebenkostenabrechnung
In Abbildung 4.100 sehen Sie das vollständige Buchungsprotokoll der Bei-

spielabrechnung.
Vorauszahlungen Wurden die Vorauszahlungen nicht als Erlös, sondern mit Sonderhaupt-
mit SHBKZ buchen buchkennzeichen gebucht, haben Sie die Möglichkeit, durch Angabe des
Abrechnungsschemas beim Start der Nebenkostenabrechnung die Art der
Buchungen zu beeinflussen. Sie können festlegen, dass das Abrechnungser-
gebnis nicht als Saldo aus den Vorauszahlungen, sondern als Gesamtsumme
gebucht wird. Sie können zudem festlegen, welche der Vorauszahlungsbu-
chungen im Zuge der Abrechnung ausgeglichen werden sollen. Das Custo-
mizing zum Abrechnungsschema finden Sie unter Nebenkostenabrech-
nung 폷 Abrechnungsprozess 폷 Parameter einer Abrechnung definieren. Die
Kennzeichen Saldo buchen und Offenen VZ belassen (Sollprinzip) sind hier
die relevanten Einstellungen.
Abbildung 4.101 zeigt, wie die Buchungssätze aussehen, wenn das Kennzei-
chen Saldo buchen nicht gesetzt ist und die Vorauszahlungen nicht offen
bleiben (Ist-Prinzip).

Abbildung 4.100 Buchungsprotokoll zum Beispiel
Ertrag
Debitor Wohnung Betriebskosten Bank
(1a) J 300 € 300 € K (2a) 200 €

(2a) 200 € J (2b) 720 €
(3a) 408 € (3a) 408 € IV Wohnung
(5a) K 300 € 300 € (5a) 300 € IV Wohnung Steuerverrechnung
(5a) 100 € 100 € J (4a) 108 € 108 € MO Wohnung
IV Wohnung (1b) 120 €
(5b) 120 €
Debitor Gewerbe Ausgangssteuer
(1b) J 720 € 720 € K (1b) 120 €

(2b) 720 € J
(3b) 792 € (3b) 660 € IV Gewerbe (3b) 132 €
(5b) K 720 € 720 € (5b) 600 € IV Gewerbe (5b) 120 €
(4b) 60 € 60 € MO Gewerbe
IV Gewerbe
(1) Periodische Buchungen (Sonderhauptbuchvorgänge J und K)

(2) Zahlungseingang
(3) NKA: Forderungsbuchung (Gesamtbetrag)
(4) NKA: Umbuchung Ertrag zwischen Vertrag und Mietobjekt
(5) NKA: Umbuchung der Vorauszahlungen
Abbildung 4.101 Vorauszahlungen mit SHBKZ gebucht, Abrechnungsergebnis als

Gesamtforderung mit Ist-Vorauszahlungen buchen

In der Abbildung 4.101 sehen Sie zunächst wieder die periodischen Buchun-
gen (1) und den Zahlungseingang (2). Die Besonderheit bei dieser Art der
Buchung ist, dass durch den Zahlungseingang nur die J-Posten auf dem
Debitorenkonto ausgeglichen werden. Die K-Posten bleiben im Sinne von
erhaltenen Anzahlungen als offene Posten auf dem Konto stehen, bis die
Nebenkostenabrechnung durchgeführt wird. Diese bucht im Beispiel die
Gesamtforderung (3). Die Erträge werden vom Vertrag auf das Mietobjekt
umgebucht (4). Nun müssen noch die K-Buchungen aufgelöst werden, da
diese im Hauptbuch noch immer auf dem abweichenden Abstimmkonto
für Vorauszahlungen stehen. Sie werden als Gutschriften auf dem Debito-
renkonto eingebucht – jetzt aber mit dem normalen Abstimmkonto »Debi-
torische Forderungen« (5). Wurden – wie im Fall des Wohnungsmieters –
geforderte Vorauszahlungen nicht geleistet, so sind zum Zeitpunkt der
Abrechnung auch noch J-Buchungen offen. Das Kennzeichen Offenen VZ
belassen (Sollprinzip) im Abrechnungsschema war in diesem Beispiel nicht
gesetzt, daher werden die offenen J-Buchungen ebenfalls ausgeglichen und
durch eine Forderungsbuchung ohne SHBKZ ersetzt – Buchung (5a).
Mahnen und Ist-Prinzip

Die nicht gezahlten J-Posten können sich schon in der Mahnung befinden.
Durch das Umbuchen der Posten während der Abrechnung werden diese
ausgeglichen, und der Mahnprozess wird obsolet. Falls Sie den Mahnpro-
zess nicht unterbrechen wollen, setzen Sie für die Abrechnung ein Abrech-
nungsschema mit Soll-Prinzip ein.
Kontenfindung Wenden Sie sich nun dem Customizing zu, das für den Aufbau der
Buchungssätze der Nebenkostenabrechnung notwendig ist – der Konten-
findung der Nebenkostenabrechnung. Die Grundlagen der Kontenfindung
auf der Basis von Bewegungsarten werden in Abschnitt 3.2, »Buchen mit
Immobilienkontierung im SAP-Finanzwesen«, besprochen. Wir gehen hier
nur auf die Besonderheiten der NKA ein.
Kontenfindung Die Kontenfindung für die debitorischen Buchungen geht von der Bewe-
debitorische gungsart der Vorauszahlungskondition aus. Abbildung 4.102 zeigt einen
Buchungen
Ausschnitt aus dem Customizing der Referenzbewegungsarten mit den
relevanten Einträgen. Im Buchungsprotokoll in Abbildung 4.100 sehen Sie
die benutzten Bewegungsarten in der vorletzten Spalte.
Periodische Die Bewegungsarten wurden aus der Konditionsart 40 »VZ Betriebskosten
Buchung Ertrag« abgeleitet. Im Customizing ist für diese Konditionsart die Bewe-
gungsart 4000 »VZ Betriebskosten Ertrag« festgelegt. Die Bewegungsart
4000 steuert daher die Buchungen (1) in Abbildung 4.97. Für die in der

Abbildung nicht dargestellte Verteilungsbuchung (Objektfinanzstrom)

wird die Referenzbewegungsart 4040 zum Beziehungsschlüssel 030 »Ver-
teilungsbuchungen (Objektumbuchungen)« verwendet.
Die Bewegungsart 4005 für die Buchung der Nettoforderung (7) wird über Forderung NKA
den Beziehungsschlüssel 110 (NKA: Forderung aus der Abrechnung) gefun-
den. Die Forderung aus nicht abzugsfähiger Steuer, die in Buchung (7) ent-
halten ist, kann auch separat gebucht werden. Die hier benutzte Bewegungs-
art war im Beispiel ebenfalls 4005 und wurde über den Beziehungsschlüssel
140 (NKA: Forderung aus nicht abzugsfähiger Vorsteuer) ermittelt. Auf der
Basis der Verteilungsbewegungsart 4040 wird schließlich mithilfe des Be-
ziehungsschlüssels 110 (NKA: Forderung aus der Abrechnung) die Bewe-
gungsart 4045 für die Umbuchung des Ertrages (4) bestimmt. Weitere Bewe-
gungsarten benötigen Sie, falls das Abrechnungsergebnis ein Guthaben
ergibt, bzw. wenn Sie (z.B. im Zusammenhang mit der WEG-Abrechnung)
das Raumschuldnerprinzip einsetzen.
Abbildung 4.102 Referenzbewegungsarten zu VZ Betriebskosten Ertrag
Es fehlt noch die Information, wie die Sachkontenbuchungen zustande Kontenfindung der
kommen. Wie Sie im Buchungsprotokoll in der Abbildung 4.100 sehen, Sachkonten-
buchungen
haben die ersten beiden Belege, die die Sachkontenbuchungen darstellen,
keine Bewegungsart. Die Kontenfindung für die Buchungen geht hier von
der Kostenart aus, auf die die Nebenkosten ursprünglich gebucht waren. Sie
finden diese Einstellung im Customizing von SAP RE unter Nebenkosten-
abrechnung 폷 Abrechnungsprozess 폷 Buchhaltung: Kontenfindung und Kon-
ten für Umlagefähige Kosten 폷 Verrechnungskonten zum Kostenkonto

zuordnen. In unserem Beispiel war die Kostenart, auf die die Nebenkosten
gebucht waren, Kostenart 470400 (siehe auch Abbildung 4.98).
Abbildung 4.103 Kontenfindung der Sachkontenbuchungen
Abbildung 4.103 zeigt, wie auf Basis der Kostenart 470400 (Feld Kosten-
konto, oben im Bild) die Konten abgeleitet werden. Für die erste Buchung
im Buchungsprotokoll Abbildung 4.97 werden die Konten Entlastungs-
konto AE 470499 und Verrechnungskonto MV 470500 (MV = Mietvertrag)
benutzt. Im Fall von Leerständen oder anderen Kosten, die nicht an den
Mieter weitergeleitet werden können, wird stattdessen das Verrechnungs-
konto MO 470520 (MO = Mietobjekt) verwendet. Die AE wird über das
Konto 470999 (Feld Entlastung n. abzugsf. in Abbildung 4.99) um die nicht
abzugsfähige Steuer entlastet. Die Gegenbuchung (Zeile 3 im ersten Beleg
des Buchungsprotokolls) erfolgt über das Konto, das im Feld Verrkto n.a.
Vst MV (Verrechnungskonto nicht abzugsfähige Vorsteuer Mietvertrag)
hinterlegt ist. Ersatzweise (wenn dieses Feld wie im Beispiel nicht gefüllt ist)

wird das Konto aus dem Feld Verrkto n.abzugsf. V benutzt. Das Feld Verrkto
n.a. Vst MO betrifft für Leerstandszeiträume anfallende nicht abzugsfähige
Vorsteuer. Die Vorsteuerkorrekturbuchung (zweiter Beleg im Buchungs-
protokoll) wird analog zur Buchung der Vorsteueraufteilung durchgeführt
und benötigt in der NKA keine spezielle Kontenfindung.
4.2.10 Externe Heizkostenabrechnung durchführen

Wenn Sie die Abrechnung der Heizkosten nicht selbst durchführen wollen,
nehmen Sie das Angebot eines externen Dienstleisters wahr, die Abrech-
nung für Sie durchzuführen. In diesem Fall müssen Sie Daten mit dem
Dienstleister austauschen.
Für den Datenträgeraustausch im Zusammenhang mit der externen Heiz-
kostenabrechnung bietet SAP RE folgende Formate an:
쐍 M/L-Band
Das M/L-Band (Mieter-/Liegenschafts-Band) wird in SAP RE erzeugt, um
dem Abrechnungsunternehmen in Vorbereitung der Abrechnung mit-
zuteilen, welche Objekte an der Abrechnung beteiligt sind und welche
Mieterwechsel es im Abrechnungszeitraum gab.
쐍 A-Band
Das Abrechnungsunternehmen liefert Ihnen das A-Band (Austausch von
Ordnungsbegriffen), das die Information enthält, unter welchen Schlüs-
seln die Daten Ihrer Mieter im System des Abrechnungsunternehmens
gespeichert sind. Diese Informationen werden in SAP RE eingelesen und
gespeichert.
쐍 D-Band
Das Abrechnungsunternehmen liest die Zähler ab und führt die Abrech-
nung durch. Das Abrechnungsergebnis erhalten Sie vom Abrechnungs-
unternehmen in Form des D-Bandes.
In Vorbereitung der externen Heizkostenabrechnung benötigen Sie (min-

destens) eine besondere Abrechnungseinheit, eine sogenannte DTA-AE
(DTA = Datenträgeraustausch). Über diese Abrechnungseinheit wird der
Datenaustausch mit dem externen Abrechnungsunternehmen verwaltet.
Sie wird auch dazu benutzt, die Entlastungsbuchungen für die Abrech-
nungseinheiten durchzuführen.
Um eine Abrechnungseinheit für den Datenträgeraustausch nutzen zu
können, setzen Sie auf der Registerkarte Allgemeine Daten das Kennzei-
chen Datenaustausch (siehe Abbildung 4.104). Für die Buchung der Heiz-
kosten werden der DTA-AE Kostenträger-AEs zugeordnet.

Abbildung 4.104 Abrechnungseinheit:

Kennzeichen »Datenaustausch« auf der
Registerkarte »Allgemeine Daten«
Wie auch für andere Abrechnungseinheiten benötigen Sie eine Teilnahme-

gruppe und eine Abrechnungsvariante. Eine Umlageregel ist nicht notwen-
dig. In der DTA-AE erscheinen zusätzlich die Registerkarten Abrechnungs-
firma und Kostenträger.
Registerkarte Auf der Registerkarte Abrechnungsfirma (siehe Abbildung 4.105) wird hin-
»Abrechnungs- terlegt, welche Abrechnungsfirma die Abrechnung übernimmt. Die Ab-
firma« und
nehmernummer wird vom System mit dem Inhalt des technischen Felds
»Kostenträger«
INTRENO der Abrechnungseinheit vorbelegt.
Abbildung 4.105 Registerkarte »Abrechnungsfirma« in der DTA-AE

Legen Sie fest, ob dem Abrechnungsunternehmen die Vorauszahlungen

zur Verfügung gestellt werden oder ob diese beim Wohnungsunternehmen
verbleiben und beim Einlesen des D-Satzes und mit der Abrechnung ver-
rechnet werden (Feld Verrechnung). Hinterlegen Sie Prozentanteile für
Grundkosten von Heizung und Warmwasser und die Bemessungsarten für
die Grundanteile. Auf der Registerkarte Kostenträger legen Sie die benötig-
ten KT-AEs an.
Während der Abrechnungsperiode werden die anfallenden Kosten auf die Kosten buchen
Kostenträger-AE gebucht. Am Ende der Abrechnungsperiode werden die
Kosten an das externe Abrechnungsunternehmen übermittelt. Hierfür
steht in SAP RE kein Datenträgeraustausch zur Verfügung. Sie können statt-
dessen z.B. mithilfe von Transaktion RESCGC (Kostenübersicht) eine Liste
der Kosten ausgeben und drucken oder als z.B. als Excel-Datei herunterla-
den (siehe Abbildung 4.106). GC steht für get costs.
Abbildung 4.106 Kostenübersicht (Transaktion RESCGC)
Starten Sie Transaktion RESCSE für die Nebenkostenabrechnung, um das M/L-Band erzeugen
M/L-Band zu erzeugen. Verwenden Sie die Abrechnungsart »Externe Ne-
benkostenabrechnung« (siehe Abbildung 4.107).
Abbildung 4.107 Externe Nebenkostenabrechnung (Transaktion RESCSE)
Neben den schon bekannten Registerkarten erscheint nun zusätzlich die

Registerkarte Datenträgeraustausch. Hier geben Sie Namen und Speicher-

orte der Files für den Datenträgeraustausch an. Führen Sie die Abrechnung
bis zum Schritt »Erzeugen des M/L-Bandes« durch. Übermitteln Sie die
erzeugte Datei, die die Daten über Mieter und Liegenschaft wie Flächen,
Grundanteile, Teilnahmedauer der Verträge an der Abrechnung und gege-
benenfalls Vorauszahlungen enthält, an Ihr Abrechnungsunternehmen.
A-Band einlesen Sobald das Abrechnungsunternehmen die Daten verarbeitet und mit den
eigenen Daten abgeglichen hat, schickt es Ihnen das A-Band. Lesen Sie das
Band mithilfe von Transaktion RESCA (A-Band einlesen) ein. Nach dem Ein-
lesen des Bandes ist in den Stammdaten der Mietobjekte auf der Register-
karte Abrechnungsfirmen der Ordnungsbegriff der Abrechnungsfirma ge-
füllt, siehe Abbildung 4.108.
Abbildung 4.108 Ordnungsbegriff der Abrechnungsfirma in den Stammdaten

des Mietobjektes
Die Abrechnungsfirma erhebt die Verbrauchswerte und erstellt die Abrech-

nung. Die Ergebnisse werden in Form eines D-Bandes an Sie übermittelt.
D-Band einlesen Das D-Band lesen Sie mithilfe von Transaktion RESCD (D-Band einlesen)
ein. Geben Sie beim Aufruf der Transaktion die ID der Abrechnung an, für
die das D-Band eingelesen werden soll. Das Programm sorgt dafür, dass die
Daten aus dem D-Band mit Bezug auf die ID der Abrechnung in einer
Tabelle in SAP RE zwischengespeichert werden.
Abrechnung buchen War das Einlesen erfolgreich, können Sie die Abrechnung für diese Abrech-
nungs-ID weiterführen mithilfe von Transaktion RESCCH (Abrechnung
fortsetzen). Das CH im Transaktionsnamen steht für change. Die zwischen-
gespeicherten Daten aus dem D-Band werden verarbeitet, und die weiteren
Schritte, insbesondere das Buchen der Ergebnisse in die Finanzbuchhal-
tung, können ausgeführt werden.
Customizing Das Customizing für die externe Abrechnung finden Sie unter Nebenkos-
externe tenabrechnung 폷 Externe Abrechnung. Sie hinterlegen hier insbesondere
Abrechnung
die Abrechnungsfirma, die für Sie tätig ist, mit der Kundennummer, unter

der Sie bei dieser geführt werden, sowie technische Informationen, wie z.B.
die Verwendung von Zeilenabschlusszeichen in den Austauschdateien.
Weiter müssen Sie Kostenarten und Brennstoffarten, die bei der Abrech-
nungsfirma verwendet werden, Ihren Nebenkostenschlüsseln zuordnen.
4.2.11 Vorauszahlungen und Pauschalen anpassen

Im Rahmen der Nebenkostenabrechnung werden in aller Regel die Voraus-
zahlungen, oft auch die Pauschalen für Nebenkosten angepasst.
Vorauszahlungen und Pauschalen können nur dann angepasst werden, Anpassungsklausel
wenn in den Verträgen und Mietobjekten für die anzupassenden Konditio-
nen eine geeignete Anpassungsklausel hinterlegt ist. Legen Sie hierfür
zunächst im Customizing von SAP RE unter Anpassung von Konditionen
sungsregeln definieren eine Anpassungsregel zum Verfahren SCSE (Neben-
kostenabrechnung) an. Ordnen Sie der Vorauszahlungskondition eine An-
passungsklausel mit dieser Anpassungsregel zu (Beispiel in Abbildung
4.109). Vorbelegungen der Anpassungsregel können Sie im Customizing
der Konditionsgruppen vornehmen, siehe hierzu Abschnitt 2.1.3, »Customi-
zing: Konditionen«.
Abbildung 4.109 Registerkarte »Konditionen« mit Unterregisterkarte »Klauseln:

Anpassungsklausel zur Vorauszahlungskondition«
Die Anpassung kann entweder als Schritt innerhalb der Nebenkostenab- Anpassung
rechnung in einer der Transaktionen der Nebenkostenabrechnung durch- ausführen
geführt werden (RESCPR oder RESCCH) oder mithilfe von Transaktion

REAJPR (Anpassungen berechnen).
In beiden Fällen müssen Sie Verfahrensparameter pflegen, wie in Abbil-
dung 4.110 gezeigt.

Abbildung 4.110 Verfahrensparameter zur Anpassung der Nebenkosten
Legen Sie fest, ob nur Vorauszahlungen oder auch Pauschalen angepasst

werden sollen (Felder Anp. Vorauszahlungen, Anp. Pauschalen). Entscheiden
Sie, ob und in welcher Höhe Mindestbeträge zu berücksichtigen sind (Felder
Mindest. Erhöhung, Mindest. Minderung). Über die Felder Nachf/Guts.auf-
teilen und Min. Restlaufzeit steuern Sie, ob die Erhöhung auf die ganze aktu-
elle Abrechnungsperiode oder nur noch auf die verbleibenden Monate
aufzuteilen ist. In der Felddokumentation finden Sie ein Beispiel. Mithilfe
des Kennzeichens Bemessungsänderung geben Sie an, ob Sie Bemessungs-
änderungen, die seit der Abrechnung stattgefunden haben, einbeziehen
wollen oder nicht. Falls Objekte zum Zeitpunkt der Abrechnung leer stan-
den, können Sie bestimmen, dass die auf diese entfallenden Anpassungen
an neu bestehende Verträge (die nicht an der Abrechnung beteiligt waren)
weitervererbt werden sollen (Kennzeichen Übernahme vom MO).
Berechnung der Die Anpassung ermittelt aus den Abrechnungsergebnissen, welche Kosten
Anpassung auf die anzupassende Vorauszahlungskondition entfallen sind. Hat der
Vertrag nicht über die gesamte Periode bestanden, werden die Kosten auf
die Abrechnungsperiode hochgerechnet. Anschließend werden hieraus die
neuen Vorauszahlungen ermittelt. Sie haben die Möglichkeit anzugeben,
wie sich diese Kosten im laufenden Jahr entwickeln werden. Klicken Sie
hierzu im unteren Teil der Verfahrensparameter (siehe Abbildung 4.110) auf
den Button (Zeile einfügen), um für einzelne oder alle Nebenkosten-
schlüssel Erhöhungsprozentsätze anzugeben.
Nachdem Sie auf der Registerkarte Aktivitätenparameter auch die Aktivitä-
tenparameter zur Anpassung gepflegt haben, können Sie die Anpassung
starten bzw. die NKA mit dem Schritt »Anpassung« fortsetzen. Sie erhalten

eine Liste mit Anpassungssätzen. Abbildung 4.111 zeigt einen Ausschnitt

aus der Liste mit dem Protokoll für einen der Anpassungssätze. Das Proto-
koll zeigt Ihnen, wie die Berechnung ausgeführt wurde.
Abbildung 4.111 Protokoll einer Anpassung nach der Nebenkostenabrechnung
Sichern und aktivieren Sie die Anpassung, um die Vorauszahlungskonditi-

onen in den Verträgen und Mietobjekten zu ändern.
Weitere Steuerungen für die Anpassung nach Nebenkostenabrechnung fin- Weiteres
den Sie im Customizing von SAP RE unter Nebenkostenabrechnung 폷 Anpas- Customizing
sung der Konditionen. Hier finden Sie die Möglichkeit, über den Einsatz von
Heizwerttagen für nach Verbrauch abgerechnete Nebenkosten realistische
Anpassungsdaten zu ermitteln, und die Möglichkeit, das Anpassungsdatum
zu bestimmen.
4.2.12 Korrespondenz erzeugen

Als Vermieter sind Sie gehalten, dem Mieter möglichst umfassend zu erläu-
tern, wie die Nebenkostenumlage zustande gekommen ist. Hierfür bietet
SAP RE im Standard Korrespondenzformulare an, die Sie nach Ihren Wün-
schen ändern oder ergänzen können.

Korrespondenz Den Druck der Korrespondenz zur Nebenkostenabrechnung können Sie als
erzeugen Schritt in der Nebenkostenabrechnung ausführen. Wenn Sie die Korrespon-
denz separat drucken wollen, müssen Sie im Customizing zum Abrech-
nungsschema das Kennzeichen Separat drucken setzen. Sie finden die Trans-
aktion zum separaten Drucken, im Anwendungsmenü von SAP RE unter
Korrespondenz 폷 Nebenkostenabrechnung. Ausnahmsweise hat die Transak-
tion keinen wirklich sprechenden Namen: RECPA550 (Korrespondenz Ne-
benkostenabrechnung). CP steht für correspondence. Beim Aufruf der Trans-
aktion geben Sie die ID der NKA an. Entscheiden Sie, ob Sie gleichzeitig auch
die Anpassungsinformationen und ein Mieterkontenblatt drucken wollen.
Es werden ein Anschreiben und eine Detailübersicht zur Abrechnung er-
stellt (Abbildung 4.112).
Abbildung 4.112 Ausschnitt aus der Korrespondenz zur NKA: Details zur Abrech-
nung
Die Nebenkostenabrechnung ist einer der zentralen Prozesse in der Woh-
nungswirtschaft. Wir konnten hier nur einen Überblick geben, wie sie auf-
gebaut ist und welche Möglichkeiten sie bietet. Die wesentliche Aufgabe im
Einführungsprojekt besteht darin, möglichst zeitig Klarheit darüber zu
schaffen, wie die Infrastruktur der Abrechnung in Ihrem Hause aussieht.
Hieraus ergeben sich die Entscheidungen, wie die Teilnahmegruppen auf-
gebaut und die Abrechnungseinheiten strukturiert werden. Das erlaubt
eine korrekte Zuordnung der Belege von Beginn an. Unklarheit hierüber
führt u.U. dazu, dass Belege vor der Abrechnung massenweise neu zugeord-
net und umgebucht werden müssen.

4.3 WEG-, Sondereigentums- und Fremdverwaltung
In den folgenden Abschnitten werden Sie sehen, welche Rolle Abrech-

nungseinheiten im Rahmen der WEG-Verwaltung für die WEG-Abrechnung
und den Wirtschaftsplan spielen.

In den bisherigen Kapiteln sind wir bei der Beschreibung der Geschäftspro-
zesse der Wohnungswirtschaft stillschweigend davon ausgegangen, dass
der Eigentümer der Immobilien seine Wohnungen und Gewerberäume an
Dritte vermietet, sich um die Instandhaltung der Gebäude sowie die Ab-
rechnung der Nebenkosten kümmert und dafür Mietzahlungen erhält.
In diesem Abschnitt beschäftigen wir uns nun mit der Verwaltung von Fremdverwaltung
Immobilien, die einer Person, einer Gruppe von Personen oder einer Orga-
nisation gehören, wobei die Eigentümer diese Immobilien nicht selbst
bewirtschaften, sondern die damit verbundenen Aufgaben einem Verwal-
ter (im Folgenden als Wohnungseigentums-Verwalter, WEG-Verwalter oder
Verwalter bezeichnet) übertragen.
Dabei kann es sich sowohl um eine Eigentumswohnung handeln, die der
Eigentümer selbst bewohnt, als auch um eine Eigentumswohnung, die er
zum Zweck der Altersvorsorge bzw. Kapitalanlage erworben und an einen
Dritten vermietet hat. Es kann sowohl um einzelne Wohnungen als auch
um komplette Gebäude gehen.
Die kaufmännische und technische Bewirtschaftung der Immobilien er- Fallunterscheidung
folgt in den beschriebenen Fällen durch einen vom Eigentümer beauf-
tragten Verwalter. Wir beschäftigen uns in diesem Abschnitt somit mit
unterschiedlichen Fallkonstellationen der Fremdverwaltung und unter-
scheiden dabei die folgenden drei Fälle:
1. Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung), d.h. die Verwal-
tung von Wohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz
2. Sondereigentumsverwaltung, d.h. die Bewirtschaftung von Eigentums-
wohnungen, die durch den Eigentümer nicht selbst bewohnt, sondern
weitervermietet werden
3. Fremdverwaltung, d.h. die Bewirtschaftung von Immobilien, die nicht
dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegen
In den nachfolgenden Abschnitten finden Sie Erläuterungen zu Stammda-

ten und Verträgen sowie speziellen Geschäftsprozessen für die WEG-, Son-
dereigentums- und Fremdverwaltung.

4.3.1 Definitionen und Grundlagen

Der Verwalter übernimmt die kaufmännische und technische Bewirtschaf-
tung der Immobilien und vertritt den Eigentümer gegenüber den Mietern
und anderen Geschäftspartnern. Wir betrachten die Geschäftsprozesse der
WEG-, Sondereigentums- und Fremdverwaltung aus der Sicht der Hausver-
waltung bzw. WEG-Verwaltung, also aus der Sicht des Unternehmens, das
sich im Auftrag des Eigentümers um die Bewirtschaftung der Immobilien
kümmert.
Vermögens- Da ein Verwalter im Allgemeinen mit der Bewirtschaftung der Immobilien
trennung mehrerer Eigentümer betraut ist und gegebenenfalls auch über eigene
Immobilienbestände verfügt, muss er die von ihm verwalteten bzw. eige-
nen Bestände voneinander trennen. Er muss also die Vermögenstrennung
zwischen den von ihm verwalteten Beständen untereinander und die Ver-
mögenstrennung zwischen fremden und eigenen Immobilienbeständen
sicherstellen.
Wohnungs- Die Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) umfasst die Ver-
eigentums- waltung von Wohnungen, die dem Wohnungseigentumsgesetz (Gesetz
verwaltung
über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht vom 15.03.1951,
zuletzt geändert am 05.12.2014, kurz WEG-Gesetz) unterliegen.
Fremdverwaltung Mit dem Begriff Fremdverwaltung wird im Gegensatz dazu die Verwaltung
von Immobilien Dritter durch einen von diesen beauftragten Verwalter
bezeichnet, wobei es sich nicht um Eigentumswohnungen im Sinne des
WEG-Gesetzes handelt.
Sondereigentum Nach dem WEG-Gesetz ist das Sondereigentum das Recht an einer Wohnung
innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Dieses Recht
kann sich auch auf Gewerberäume, Lager o. Ä. beziehen. Das Sondereigen-
tum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, wird Teileigentum
genannt.
Gemeinschafts- Neben dem Sondereigentum gibt es das Gemeinschaftseigentum. Dieses
eigentum umfasst das Grundstück, auf dem das Gebäude errichtet wurde, sowie die
Gebäudeteile wie z.B. Dach, Fassade, Fenster und Treppenhaus, die nicht zu
den einzelnen Wohnungen, d.h. nicht zum Sondereigentum, gehören.
Eigentumsarten Artikel 1 des WEG-Gesetzes unterscheidet somit zwischen den folgenden
Eigentumsarten:
쐍 Wohnungseigentum
Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigen-
tumsanteil am Gemeinschaftseigentum

쐍 Teileigentum
Sondereigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen (z.B.
Gewerberäume, Werkstätten, Lager)
쐍 Gemeinschaftliches Eigentum (Gemeinschaftseigentum)
Grundstück sowie die Teile, Einrichtungen und Anlagen des Gebäudes,
die weder zum Sondereigentum oder Teileigentum noch zum Eigentum
eines Dritten gehören
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird durch eine Teilungs- Teilungserklärung

erklärung begründet. In dieser erklärt der Eigentümer des Grundstückes
gegenüber dem Grundbuchamt die Aufteilung des Grundstückes in Mit-
eigentumsanteile. Diese Miteigentumsanteile sind mit dem Sonder- bzw.
Teileigentum an Wohnungen und anderen Räumen verbunden.
Eine weitere Möglichkeit zur Gründung einer WEG ist die Privatisierung. Privatisierung
Eine Wohnungsbaugesellschaft privatisiert Wohnungen aus ihrem Bestand
und überführt diese in eine Wohnungseigentümergemeinschaft.
4.3.2 Stammdaten der WEG-Verwaltung

Wohnungseigentümergemeinschaften werden in SAP RE durch WEG-Man-
date abgebildet. Abbildung 4.113 zeigt die Registerkarte Allgemeine Daten
des WEG-Mandats 1900.
Abbildung 4.113 WEG-Mandat (Registerkarte »Allgemeine Daten«)

WEG-Mandat WEG-Mandate können Sie – ebenso wie andere Stammdaten von SAP RE –
anlegen im RE-Navigator (Transaktion RE80) bearbeiten. Alternativ dazu können
Sie dafür auch Transaktion REMMMN (Mandat bearbeiten) oder REMMMN1
(WEG-Mandat bearbeiten) nutzen. MM steht für mandate management,
MN für mandate.
Aus Sicht der Organisationseinheiten des SAP-Systems entspricht ein WEG-
Mandat einem Buchungskreis. Wenn Sie ein WEG-Mandat anlegen und
aktivieren, wird immer ein namensgleicher Buchungskreis angelegt. Das
bedeutet, dass zur WEG 1900 aus Abbildung 4.113 auch ein Buchungskreis
1900 existiert.
Objektmandat Neben WEG-Mandaten können Sie auch Objektmandate anlegen. Diese wer-
den für die Geschäftsprozesse der Fremdverwaltung außerhalb der WEG-
Verwaltung verwendet. Wenn der Verwalter einen Auftrag zur Verwaltung
eines oder mehrerer Gebäude erhält, legen Sie zu diesem Zweck ein Objekt-
mandat mit dem zugehörigen Buchungskreis an. Für die Erfassung und
Bearbeitung von Objektmandaten können Sie den Navigator (Transak-
tion RE80), Transaktion REMMMN (Mandat bearbeiten) oder Transaktion
REMMMN2 (Objektmandat bearbeiten) nutzen. In Abschnitt 4.3.7, »Fremd-
verwaltung«, werden wir näher auf Objektmandate und die Geschäftspro-
zesse der Fremdverwaltung eingehen.
Doch zurück zum Anlegen eines Buchungskreises: Wenn Sie bereits einmal
einen Buchungskreis im SAP-System angelegt haben, wissen Sie, dass
damit eine Vielzahl von Einstellungen verbunden ist.
Referenz- Beim Anlegen eines WEG-Mandats (oder eines Objektmandats) und des
buchungs- zugehörigen Buchungskreises werden die Customizingeinstellungen aus
kreis
den sogenannten Referenzbuchungskreisen verwendet. Die Einstellungen
des Referenzbuchungskreises werden beim Anlegen eines Mandats als
Kopiervorlage genutzt. Dabei kopieren Sie nicht nur die Customizingein-
stellungen, sondern auch bestimmte Stammdaten, wie z.B. die Sachkonten,
die dem Referenzbuchungskreis zugeordnet wurden.
Abbildung 4.114 zeigt einen weiteren Ausschnitt aus der Registerkarte Allge-
meine Daten des WEG-Mandats 1900. Sie sehen hier, dass das WEG-Mandat
1900 auf der Basis des Referenzbuchungskreises RERF (WEG Referenzbu-
chungskreis) entstanden ist.
Sie definieren einen oder mehrere Referenzbuchungskreise in den Customi-
zingeinstellungen von SAP RE unter Grundeinstellungen 폷 Grundeinstellun-
gen im Buchungskreis vornehmen. Referenzbuchungskreise dürfen weder
Stamm-, noch Bewegungsdaten von SAP RE enthalten, d.h., in solchen
Buchungskreisen dürfen keine Immobilienobjekte oder Verträge angelegt
und keine Buchungen durchgeführt werden.

Abbildung 4.114 WEG-Mandat (Abschnitt »Buchungskreise«)
Abbildung 4.115 Einstellungen des Referenzbuchungskreises (Ausschnitt)
Einen Ausschnitt aus den Einstellungen des Referenzbuchungskreises RERF

sehen Sie in Abbildung 4.115. Um einen Referenzbuchungskreis zu definie-
ren, wählen Sie einen passenden Buchungskreis im SAP-System Ihres
Unternehmens aus, kopieren diesen und passen die Customizingeinstel-
lungen an. Anschließend definieren Sie den Buchungskreis im Customi-
zingmenü von SAP RE unter Grundeinstellungen 폷 Grundeinstellungen im
Buchungskreis vornehmen als Referenzbuchungskreis.
Wenn Sie unter Vorlage eines Referenzbuchungskreises ein WEG-Mandat
anlegen, werden die zum Zeitpunkt des Anlegens gültigen Customizingein-

stellungen des Referenzbuchungskreises als Kopiervorlage verwendet. Was

aber ist zu tun, wenn sich die Einstellungen des Referenzbuchungskreises
ändern oder wenn ein zusätzliches Sachkonto für alle WEG-Mandate benö-
tigt wird? Was geschieht in diesem Fall mit den WEG-Mandaten, die zu die-
sem Referenzbuchungskreis bereits angelegt wurden?
WEG-Buchungskreise und Referenzbuchungskreis abgleichen

Wenn Sie ein zusätzliches Sachkonto für alle WEG-Mandate benötigen, kön-
nen Sie dieses natürlich manuell in allen relevanten WEG-Buchungskreisen
anlegen. Alternativ dazu legen Sie das gewünschte Sachkonto lediglich im
Referenzbuchungskreis an und übertragen die Änderungen mithilfe von
Transaktion REMMBAMN (Abgleich Referenzbuchungskreis/Mandate) auf
alle WEG-Mandate, die dem Referenzbuchungskreis zugeordnet sind.
Transaktion Sie finden Transaktion REMMBAMN im Anwendungsmenü von SAP RE

REMMBAMN unter Werkzeuge 폷 Laufende Einstellungen 폷 Abgleich Referenzbuchungs-
kreis/Mandate. Sollte es notwendig sein, einige Daten oder Einstellungen
vom Abgleich auszunehmen, so können Sie im Customizingmenü von
SAP RE unter Werkzeuge 폷 Steuerung Anlegen Mandate: Ausschluss von
Tabellen solche Ausnahmen definieren.
Mandatswerk und Wenn Sie Mandate mit Bezug zur Materialwirtschaft und Instandhaltung
Referenzwerk anlegen möchten, benötigen Sie dafür ein Werk pro Mandatsbuchungskreis,
das Mandatswerk. Dieses wird unter Bezug auf ein Referenzwerk (analog
zum Referenzbuchungskreis) angelegt. Zum Anlegen des Mandatswerkes
und zum Abgleich der Einstellungen zwischen Mandatswerken und den
zugehörigen Referenzwerken verwenden Sie Transaktion REMMBAPLANT
(Referenzwerksabgleich Mandate).
Buchungskreistypen Kehren Sie noch einmal zu Abbildung 4.114 zurück. Im Abschnitt Buchungs-
kreise des Registers Allgemeine Daten eines WEG-Mandats sehen Sie neben
dem Referenzbuchungskreis noch weitere Buchungskreise – den Verwal-
tungsbuchungskreis (Feld Verwalt.buch.kreis) und den Sondereigentums-
buchungskreis (SE-Buchungskreis) (Feld Sondereigen.bukrs).
Verwaltungs- Ein Verwaltungsbuchungskreis enthält Immobilienobjekte (Wirtschafts-
buchungskreis einheiten, Gebäude, Grundstücke, Mietobjekte), die diesem Buchungskreis
(und somit dem Unternehmen, das durch den Buchungskreis repräsentiert
wird) gehören. Im Sinne dieser Definition verhält sich ein Verwaltungs-
buchungskreis also analog zu einem Standardbuchungskreis. Zusätzlich
können in einem Verwaltungsbuchungskreis aber auch Objekte einer
Wohnungseigentümergemeinschaft erfasst werden, die dem Verwaltungs-
buchungskreis gehören.

Privatisierung von Wohnungen

Eine Wohnungsbaugesellschaft hat Wohnungen aus ihrem Immobilienbe-
stand privatisiert und in eine WEG umgewandelt. Diese Wohnungen wur-
den zunächst im Buchungskreis der Wohnungsbaugesellschaft verwaltet.
Zum Zeitpunkt der Gründung der WEG sind aber erst einige Wohnungen
an die neuen Eigentümer verkauft worden. Weitere Wohnungen befinden
sich nach wie vor im Eigentum der Wohnungsbaugesellschaft. Mit der
Gründung der WEG wird im SAP-System ein WEG-Mandat angelegt. In die-
sem WEG-Mandat werden auch alle Wohnungen der WEG angelegt. Die
bisher genutzten Mietobjekte im Verwaltungsbuchungskreis bleiben
erhalten und werden mit den Wohnungen im WEG-Buchungskreis ver-
knüpft.
Ein Sondereigentumsbuchungskreis (SE-Buchungskreis) beinhaltet die Sondereigentums-

Immobilienobjekte, die vom Eigentümer nicht selbst bewohnt, sondern an buchungskreis
Dritte vermietet werden. Der Eigentümer übernimmt in diesem Fall die

Verwaltung der Wohnung nicht selbst, sondern erteilt dem Verwalter einen
Sondereigentumsverwaltungsauftrag.
Zum WEG-Mandat wird, wie oben beschrieben, ein WEG-Buchungskreis Mandats-
angelegt. Dabei handelt es sich um einen Mandatsbuchungskreis. Mandats- buchungs-
kreis
buchungskreise enthalten die Immobilienbestände Dritter, die im Auftrag
– mit einem Mandat – dieser Dritten verwaltet werden. Mandatsbuchungs-
kreise werden sowohl für WEG-Mandate als auch für Objektmandate ange-
legt.
Wie alle Buchungskreise im SAP-System sind auch die Mandatsbuchungs- Kostenrechnungs-
kreise einem Kostenrechnungskreis zugeordnet. Dabei handelt es sich um kreis
den Kostenrechnungskreis, dem der beim Anlegen des Mandats verwen-

dete Referenzbuchungskreis zugeordnet ist.
Zu einem WEG-Mandat hinterlegen Sie auf der Registerkarte Hausbank- Hausbanken einer
konten eine oder mehrere Hausbankverbindungen (siehe Abbildung 4.116). WEG
Abbildung 4.116 WEG-Mandat (Hausbankkonten)

Diese Bankverbindungen enthalten die Bankkonten für die laufende

Bewirtschaftung der WEG ebenso wie die Konten für die Bildung der
Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Weitere Stamm- Im WEG-Buchungskreis werden Stammdaten für die verwalteten Objekte
datenobjekte (Wirtschaftseinheiten, Gebäude und/oder Grundstücke und Mietobjekte)
angelegt. Diese Stammdatenobjekte haben Sie in Abschnitt 1.3, »Stammda-
ten der Immobilienverwaltung«, des Kapitel 1, »Verträge«, kennengelernt.
Im Zusammenhang mit der WEG-Verwaltung gibt es einige wenige Beson-
derheiten bei den Stammdaten.
Schauen Sie sich zunächst verschiedene Mietobjekte innerhalb einer WEG
an. Die WEG 1900 (siehe Abbildung 4.117) besteht aus vier Wohnungen:
쐍 Wohnung 1 wurde durch einen Kapitalanleger erworben und wird an
einen Dritten vermietet.
쐍 Wohnung 2 wird durch den Eigentümer bewohnt.
쐍 Wohnung 3 wurde im Rahmen der Privatisierung noch nicht verkauft,
sondern gehört weiterhin dem Verwalter.
쐍 Wohnung 4 ist eine innerhalb des Gebäudes gelegene Hausmeisterwoh-
nung. Sie gehört zum Gemeinschaftseigentum und wird an den Haus-
meister vermietet, der sich um die Belange der WEG kümmert.
Abbildung 4.117 Wohnungen innerhalb einer WEG
Alle Wohnungen werden in Form von Mietobjekten im WEG-Buchungs-

kreis angelegt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass in der WEG- und Sonder-
eigentumsverwaltung ausschließlich Mieteinheiten, nicht aber Flächen-
pools und Mietflächen verwendet werden können. Während die Wohnun-
gen 2 (durch den Eigentümer bewohnt) und 4 (Hausmeisterwohnung)
ausschließlich im WEG-Buchungskreis existieren, handelt es sich bei den
Wohnungen 1 und 3 um vermietetes Sondereigentum. Beide Wohnungen
werden deshalb sowohl im WEG-Buchungskreis als auch in dem Buchungs-
kreis angelegt, in dem die Sondereigentumsverwaltung erfolgt:

쐍 Für Wohnung 1 gibt es eine analoge Mieteinheit im Sondereigentums-

buchungskreis.
쐍 Für Wohnung 3, die ja aus der Privatisierung von Wohnungen aus dem
Verwaltungsbuchungskreis stammt, existiert die Mieteinheit im Verwal-
tungsbuchungskreis weiter.
Abbildung 4.118 zeigt die Verknüpfung der Mieteinheit 1 (Wohnung 1) mit Stammdaten-
der analogen Mieteinheit im Sondereigentumsbuchungskreis. Sie finden verknüpfungen
diese Verknüpfung auf der Registerkarte Allgemeine Daten der Mieteinheit.
Abbildung 4.118 Verknüpfung von Mieteinheiten im WEG- und im SE-Buchungs-

kreis
Um die für die Sondereigentumsverwaltung relevanten Mieteinheiten im

Sondereigentums- oder Verwaltungsbuchungskreis anlegen zu können,
benötigen Sie in diesen Buchungskreisen natürlich auch die jeweils über-
geordneten Objekte (Wirtschaftseinheit, Gebäude und/oder Grundstück).
Auch diese Stammdatenobjekte sind mit den zugehörigen Objekten im
WEG-Buchungskreis verknüpft. Objekte aus dem WEG-Buchungskreis kön-
nen auch mit Objekten in einem Objektmandat verknüpft werden. Solche
Verknüpfungen können dann sinnvoll sein, wenn Ihr Unternehmen Immo-
bilien eines Dritten im Rahmen eines Objektmandats verwaltet und der
Eigentümer der Immobilien zusätzlich eine oder mehrere Wohnungen
einer WEG erwirbt und dafür einen Auftrag zur Verwaltung des Sonder-
eigentums erteilt.
Die beschriebenen Objektverknüpfungen pflegen Sie immer auf der Seite Stammdaten-
der Objekte im WEG-Buchungskreis. In den Buchungskreisen, in denen die verknüpfungen
pflegen
Sondereigentumsverwaltung erfolgt, werden die Verknüpfungen lediglich
angezeigt.
Stammdatenverknüpfungen in der WEG-Verwaltung

Wenn Sie Mietobjekte im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung in
mehreren Buchungskreisen anlegen und miteinander verknüpfen, bleibt
das jeweils führende Objekt immer das Objekt im WEG-Buchungskreis. Das
Objekt im Sondereigentums- oder Verwaltungsbuchungskreis ist eine Kopie

des Objektes. Stammdatenänderungen erfolgen im Allgemeinen in den

Stammdatenobjekten im WEG-Buchungskreis. Für die Pflege der Stamm-
datenobjekte gibt es Plausibilitätsprüfungen. Auf diese Weise wird sicher-
gestellt, dass sich die Objekte synchron verhalten und dass Sie z.B. im
Sondereigentumsbuchungskreis nicht mehr Quadratmeter vermieten kön-
nen, als im WEG-Buchungskreis vorhanden sind. Auch für die Geschäftspro-
zesse der WEG- und Sondereigentumsverwaltung sind die Objekte im WEG-
Buchungskreis ausschlaggebend: Über die Objektverknüpfungen werden
die zugehörigen Stammdaten- und Kontierungselemente im Verwaltungs-
und Sondereigentumsbuchungskreis ermittelt und bei den Abrechnungs-
und Buchungsprozessen berücksichtigt.
Zeitabhängige Sie können im Customizing von SAP RE unter Fremdverwaltung 폷 Zeitab-

Mandatszuordnung hängige Mandatszuordnung aktivieren festlegen, dass die Verknüpfung der
Objekte im WEG-, Sondereigentums-, Verwaltungs- und Objektmandats-
buchungskreis zeitabhängig erfolgt. Auf diese Weise können Sie Eigen-
tümerwechsel abbilden. Zeitabhängige Objektverknüpfungen finden Sie
nicht auf der Registerkarte Allgemeine Daten, sondern auf der Register-
karte Zuordnungen des jeweiligen Objektes.
Mietobjekt im Eine weitere Besonderheit von Mietobjekten in WEG-Buchungskreisen ist
Gemeinschafts- das Kennzeichen Gemeinschaftseigentum. Sie finden dieses auf der Regis-
eigentum
terkarte Allgemeine Daten des Mietobjektes im WEG-Buchungskreis (siehe
Abbildung 4.119). Mietobjekte, bei denen dieses Kennzeichen nicht aktiviert
ist, befinden sich automatisch im Sondereigentum.
Abbildung 4.119 Kennzeichen »Gemeinschaftseigentum« für Wohnung im

WEG-Buchungskreis
Gründung einer Wenn eine WEG im Rahmen einer Privatisierung von Wohnungen aus dem
WEG durch Immobilienbestand des Verwalters entstehen soll, befinden sich die betrof-
Priviatisierung
fenen Wohnungen zunächst im Verwaltungsbuchungskreis. Mit dem Ver-
kauf der ersten Wohnung entsteht die WEG. Ab diesem Zeitpunkt müssen

alle Wohnungen im WEG-Buchungskreis angelegt werden. Auch Hausgeld-

vereinbarungen müssen zu allen Wohnungen angelegt werden. Der Eigen-
tümer der noch nicht verkauften Wohnungen bleibt bis zu deren Verkauf
der Verwalter.
Zum Anlegen der Stammdatenstruktur einer solchen WEG können Sie
Transaktion REMMOBJADOPT (Objekte in WEG überführen) verwenden,
die Sie im Anwendungsmenü von SAP RE unter dem Menüpunkt Fremd-
verwaltung/WEG finden. Wählen Sie zunächst die zu privatisierenden
Objekte im Verwaltungsbuchungskreis aus. Im oberen Abschnitt des Selek-
tionsbildes in Abbildung 4.120 sehen Sie, dass die Wirtschaftseinheit 21 aus
dem Verwaltungsbuchungskreis 9001 privatisiert werden soll.
Abbildung 4.120 Transaktion REMMOBJADOPT (Ausschnitt aus dem Selektions-

bild)
Der untere Teil des Selektionsbildes zeigt die Daten des neu anzulegenden
WEG-Mandats:
쐍 Das WEG-Mandat (Feld Mandat) soll die Nummer 1901 erhalten und ab
dem 01.01.2019 gültig sein (Feld Gültig ab).
쐍 Zum Anlegen des WEG-Mandats sollen die Einstellungen aus dem Refe-
renzbuchungskreis RERF (Feld Rerenzbuch.kreis) verwendet werden.
쐍 Innerhalb des WEG-Buchungskreises 1901 soll die Wirtschaftseinheit
1901 (Feld WirtschEinheit Mand.) angelegt werden.
Wenn Sie die Transaktion ausführen, erhalten Sie die in Abbildung 4.121
gezeigte Ergebnisliste. Neben den zu privatisierenden Mietobjekten wer-

den auch die übergeordneten Objekte, nämlich die Wirtschaftseinheit und

das Gebäude, angelegt.
Neben dem Anlegen der Stammdatenstruktur erzeugt die Transaktion
REMMOBJADOPT auch die Stammdatenverknüpfungen.
Abbildung 4.121 Transaktion REMMOBJADOPT (Ergebnisliste)
Durch Klick auf den Button bzw. ent-

scheiden Sie, ob ein Objekt noch nicht verkauft wurde und somit eine Ver-
knüpfung zum zugehörigen Objekt im Verwaltungsbuchungskreis erzeugt
werden muss oder ob das Objekt bereits an einen neuen Eigentümer ver-
kauft wurde und somit im Verwaltungsbuchungskreis beendet werden
kann.
Nach dem Anlegen der für die WEG-Verwaltung erforderlichen Stammda-
ten in SAP RE beschäftigen wir uns im nächsten Abschnitt mit den Ver-
tragsverhältnissen innerhalb einer WEG.
4.3.3 Verträge innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften

Im Rahmen der Wohnungseigentums- und der Sondereigentumsverwal-
tung treten verschiedene Geschäftspartner auf, zwischen denen unter-
schiedliche Vertragsverhältnisse bestehen.
Geschäftspartner Innerhalb der WEG gibt es die verschiedenen Eigentümer, denen jeweils ihr
Sondereigentum sowie ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigen-
tum gehören. Die WEG, also die Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer,
erteilt den Auftrag zur Verwaltung der WEG an den Verwalter. Die WEG wird
dabei durch den WEG-Verwaltungsbeirat vertreten.

Werden Wohnungen der WEG vermietet, gibt es also innerhalb der WEG
vermietetes Sondereigentum, so sind zusätzlich die Mieter des Sonderei-
gentums im System abzubilden. Mietverträge und damit die Mieter werden
auch für die Vermietung des Gemeinschaftseigentums (z.B. der Hausmeis-
terwohnung) benötigt.
Zur Abbildung der WEG- und Sondereigentumsverwaltung in SAP RE benö-
tigen Sie somit Geschäftspartner in den folgenden Rollen:
쐍 Eigentümer des Sonder- bzw. Teileigentums (debitorische Rolle)
쐍 Verwalter (kreditorische Rolle)
쐍 Mieter des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums (debitorische Rolle)
Die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst wird nicht als Geschäfts-

partner, sondern in Form des WEG-Mandats abgebildet. Zusätzlich können
Sie natürlich weitere Geschäftspartner (z.B. den WEG-Verwaltungsbeirat
oder die zuständigen Sachbearbeiter) in informatorischen Rollen anlegen.
Zwischen den genannten Geschäftspartnern bestehen die folgenden Ver- Vertragsverhält-
tragsverhältnisse: nisse in der WEG
쐍 WEG-Verwaltungsvertrag
Die Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt dem Verwalter den Auf-
trag zur WEG-Verwaltung, abgebildet durch den WEG-Verwaltungsvertrag.
쐍 Hausgeldvereinbarung
Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und den einzelnen
Eigentümern besteht ein Vertragsverhältnis, das durch die Hausgeldver-
einbarung abgebildet wird.
쐍 Sondereigentumsverwaltungsauftrag
Der Eigentümer einer Wohnung erteilt dem Verwalter einen Auftrag zur
Verwaltung seines Sondereigentums, den Sondereigentumsverwaltungs-
auftrag.
쐍 Mietverträge
Für das vermietete Sondereigentum werden Mietverträge angelegt.
Diese bilden das Vertragsverhältnis zwischen dem Eigentümer des Son-
dereigentums und dem Mieter ab.
Der Mieter des Gemeinschaftseigentums (z.B. der Hausmeisterwoh-
nung) steht in einem Vertragsverhältnis zur WEG. Hierzu wird ebenfalls
ein Mietvertrag angelegt.
Zurück zu den vier Wohnungen der WEG 1900 aus Abbildung 4.117. Tabelle
4.3 zeigt die Verträge, die für diese Wohnungen in SAP RE angelegt werden
müssen.

Nr. Anlageart Verträge
1 Eigentumswohnung (Sonderei- Hausgeldvereinbarung

gentum), durch den Eigentümer
bewohnt
2 Eigentumswohnung (Sonder- Hausgeldvereinbarung

eigentum, als Kapitalanlage), Mietvertrag (im Sondereigen-
vermietet tumsbuchungskreis oder im
Objektmandatsbuchungskreis)
Sondereigentumsverwaltungs-
auftrag im SE-Buchungskreis
3 Eigentumswohnung (Sonder- Hausgeldvereinbarung,

eigentum; Privatisierung, im Mietvertrag (im Verwaltungs-
Eigentum des Verwalters) buchungskreis)
gegebenenfalls Verwaltungs-
vertrag
4 Gemeinschaftseigentum (Haus- Mietvertrag im WEG-Buchungs-

meisterwohnung), an den Haus- kreis
meister vermietet
Tabelle 4.3 Verträge in der WEG- und SE-Verwaltung
Zusätzlich wird der WEG-Verwaltungsvertrag angelegt. Dieser bezieht sich

nicht auf eine einzelne Wohnung, sondern auf die gesamte Wohnungs-
eigentümergemeinschaft und wird deshalb in Tabelle 4.3 nicht dargestellt.
Verträge und Bevor wir die einzelnen Vertragsarten näher erläutern, soll es noch um die
Buchungskreise Frage gehen, in welchen Buchungskreisen die einzelnen Verträge anzule-
gen sind. Bei den Hausgeldvereinbarungen und bei den Mietverträgen ist
diese Frage relativ einfach zu beantworten: Hausgeldvereinbarungen wer-
den als debitorische Verträge im WEG-Buchungskreis angelegt, während
die Mietverträge in dem Buchungskreis angelegt werden, in dem sich das
vermietete Sonder- oder Gemeinschaftseigentum befindet. Mietverträge
für Sondereigentum können somit im Sondereigentums-, Verwaltungs-
oder Objektmandatsbuchungskreis angelegt werden, während Mietver-
träge für Gemeinschaftseigentum – als einzige Mietverträge überhaupt –
im WEG-Buchungskreis anzulegen sind.
WEG-Verwaltungs- Der WEG-Verwaltungsvertrag kann sowohl aus debitorischer als auch aus
vertrag kreditorischer Sicht betrachtet werden. Einen WEG-Verwaltungsvertrag aus
kreditorischer Sicht legen Sie im WEG-Buchungskreis an. In diesem Fall
wird der Verwalter als kreditorischer Vertragspartner zugeordnet. Alterna-

tiv können Sie den Vertrag aus debitorischer Sicht im Verwaltungs-

buchungskreis anlegen und die Buchung des Verwalterhonorars direkt im
Verwaltungsbuchungskreis durchführen.
Im Fall des kreditorischen Vertrages können Sie eine Abrechnungseinheit
als Verteilungsobjekt für das Verwalterhonorar nutzen, wodurch das Ver-
walterhonorar automatisch in die Abrechnung einbezogen wird. Entschei-
den Sie sich für die debitorische Form des WEG-Verwaltungsvertrages, so
müssen Sie das Verwalterhonorar zusätzlich zur periodischen Buchung als
abrechnungsrelevante Kosten (gebucht auf eine Abrechnungseinheit) im
WEG-Buchungskreis erfassen.
Im Folgenden stellen wir Ihnen den WEG-Verwaltungsvertrag aus kreditori-
scher Sicht vor (siehe Abbildung 4.122).
Abbildung 4.122 WEG-Verwaltungsvertrag
Beim WEG-Verwaltungsvertrag handelt es sich um einen befristeten Ver-

trag, da der Verwalter nach § 26 Abs. 1 des WEG-Gesetzes höchstens für fünf
Jahre (bei einer Erstbestellung für drei Jahre) bestellt werden darf. Da die
Bestellung durch die WEG verlängert werden kann, können Sie dem Vertrag
eine entsprechende Verlängerungsregel zuordnen. Die Vertragskonditio-
nen bilden das vereinbarte Verwalterhonorar sowie gegebenenfalls verein-
barte Honorare für zusätzliche Dienstleistungen des Verwalters ab.
Zu jedem Mietobjekt im Sondereigentum ist eine Hausgeldvereinbarung Hausgeld-
anzulegen. Diese bildet das Vertragsverhältnis zwischen dem einzelnen vereinbarung
Eigentümer und der WEG ab und muss zwingend zu jedem Zeitpunkt vor-

handen sein. Der Hintergrund hierfür ist, dass zu jedem Zeitpunkt inner-
halb der Gültigkeit der WEG und des Sondereigentums ein Eigentümer
vorhanden sein muss und es somit in einer WEG keinen »Leerstand« (im
Sinne eines nicht vorhandenen Eigentümers) geben kann. Bei einem Eigen-
tümerwechsel darf es keine zeitliche Lücke zwischen den Hausgeldverein-
barungen geben.
Abbildung 4.123 zeigt einen Ausschnitt aus der Registerkarte Allg. Daten
mit Schnellerf. (Allgemeine Daten mit Schnellerfassung) einer Hausgeld-
vereinbarung.
Abbildung 4.123 Hausgeldvereinbarung
Die Konditionen von Hausgeldvereinbarungen (siehe Abbildung 4.124) be-

stehen im Allgemeinen aus den folgenden Bestandteilen:
쐍 regelmäßig (z.B. monatlich) zu zahlendes Hausgeld
쐍 regelmäßiger Beitrag des Eigentümers zur Instandhaltungsrücklage
쐍 gegebenenfalls erforderlicher Beitrag des Eigentümers zur Sonderum-
lage (als Einmalkondition abgebildet)
Sondereigentums- Sondereigentumsverwaltungsaufträge (siehe Abbildung 4.125) werden ange-

verwaltungsauftrag legt, wenn ein Eigentümer einen Auftrag für die Verwaltung seines vermie-
teten Sondereigentums an den Verwalter erteilt.

Abbildung 4.124 Hausgeldvereinbarung (Registerkarte »Konditionen«)
Bei Sondereigentumsverwaltungsaufträgen können Sie im Gegensatz zum

WEG-Verwaltungsvertrag nicht zwischen der debitorischen und der kredi-
torischen Abbildung wählen. Sondereigentumsverwaltungsaufträge müs-
sen zwingend als kreditorische Verträge im SE-Buchungskreis angelegt
werden.
Abbildung 4.125 Sondereigentumsverwaltungsauftrag
Vertragspartner von Sondereigentumsverwaltungsaufträgen sind der Eigen-

tümer und der Verwalter, wie in Abbildung 4.126 zu sehen ist. Der Verwalter
hat eine kreditorische Rolle, der Eigentümer wird aus der zum Mietobjekt
gehörigen Hausgeldvereinbarung ermittelt und tritt auch im Sondereigen-
tumsverwaltungsauftrag in einer debitorischen Rolle (als Eigentümer) auf.

Abbildung 4.126 Sondereigentumsverwaltungsauftrag (Registerkarte »Partner«)
SE-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltungsaufträge werden als kreditorische Verträge in

Vermögens- einem Sondereigentumsbuchungskreis angelegt. Das bedeutet, dass es im
trennung
Sondereigentumsbuchungskreis mehrere Sondereigentumsverwaltungs-
aufträge geben kann. Auch für diese Verträge muss natürlich die Vermögens-
trennung gewährleistet sein.
Dies geschieht über ein eindeutiges Profit-Center, das sogenannte Eigen-
tümer-Profit-Center. Dieses wird beim Anlegen und Aktivieren des Vertra-
ges gebildet und ist in der Klausel der organisatorischen Zuordnung auf der
Registerkarte Buchungsparameter des Vertrages zu sehen (siehe auch Abbil-
dung 4.127). Die Nummerierung dieser Profit-Center erfolgt analog zur
Geschäftspartnernummer. In unserem Fall wird für die Eigentümerin Gisela
Ginkgo (Geschäftspartnernummer 5472) das Profit-Center 5472 angelegt.
Abbildung 4.127 Eigentümer-Profit-Center (Registerkarte

»Buchungsparameter«)
Das Eigentümer-Profit-Center dient beim Buchen von Belegen im Sonder-

eigentumsbuchungskreis dazu, die Belege verschiedener Sondereigentums-
verwaltungsaufträge voneinander zu trennen. Im Sondereigentumsbu-
chungskreis können grundsätzlich nur solche Belege gebucht werden, bei
denen das Eigentümer-Profit-Center zum Zeitpunkt der Buchung vom Sys-
tem automatisch und eindeutig ermittelt werden kann.


(Registerkarte »Hausbankkonten«)
Abbildung 4.128 zeigt die Registerkarte Hausbankkonten des Vertrages. Die

Hausbankverbindung des Eigentümers wird über die Hausgeldvereinba-
rung ermittelt und in den Sondereigentumsverwaltungsauftrag übernom-
men.

(Registerkarte »Konditionen«)
Die Konditionen des Sondereigentumsverwaltungsauftrages beziehen sich

– ähnlich wie beim WEG-Verwaltungsvertrag – auf das Verwalterhonorar.
Im Beispiel in Abbildung 4.129 wird dieses unter Verwendung der Berech-
nungsvorschrift »Betrag pro Objekt« (Feld Vorschrift) berechnet.
Auf der Registerkarte Belegung der Mieteinheit im WEG-Buchungskreis Verträge:
erhalten Sie einen Überblick über die zu dieser Mieteinheit angelegten Ver- Zusammenfassung
träge (siehe Abbildung 4.130). Dabei werden auch Mietverträge und Sonder-
eigentumsverwaltungsaufträge, die zu den mit der Mieteinheit verknüpften
Objekten angelegt wurden, angezeigt. Sie finden Sie diese Informationen
auch in der Auswertung Verträge auf der Registerkarte Übersichten der Miet-
einheit.

Abbildung 4.130 Registerkarte »Belegung« für eine Mieteinheit der WEG
4.3.4 Buchhaltung der WEG- und Sondereigentumsverwaltung

In der Buchhaltung für die WEG- und Sondereigentumsverwaltung verwen-
den Sie die Funktionen und Transaktionen, die Sie bereits aus Kapitel 2,
»Konditionen«, und Kapitel 3, »Buchhaltung in SAP RE«, kennen.
Vermögens- Zudem gilt das in Abschnitt 4.3.1, »Definitionen und Grundlagen«, und
trennung Abschnitt 4.3.3, »Verträge innerhalb von Wohnungseigentümergemein-
schaften«, beschriebene Prinzip der Vermögenstrennung, wonach die Buch-
haltung, d.h. die Konten und Gelder mehrerer Wohnungseigentümer-
gemeinschaften bzw. mehrerer Sondereigentumsverwaltungsaufträge, ge-
trennt voneinander und getrennt von den Konten und Geldern des Ver-
walters zu halten sind.
Die Vermögenstrennung für WEG-Mandate erfolgt dadurch, dass pro WEG-
Mandat ein separater Buchungskreis mit eigenen Bankkonten angelegt
wird. Alle Buchungen, die in einem solchen Mandatsbuchungskreis erfol-
gen, können somit eindeutig dem namensgleichen WEG-Mandat zugeord-
net werden. Durch die separaten Buchungskreise erhalten Sie auch sepa-
rate fortlaufende Nummernkreise für Buchungsbelege, was z.B. die Beleg-
prüfung im Rahmen der Vorbereitung der Eigentümerversammlung er-
leichtert.
Die Vermögenstrennung zwischen den einzelnen Sondereigentumsver-
waltungsaufträgen im SE-Buchungskreis erfolgt über die Eigentümer-
Profit-Center der Verträge.
Instand- Nach § 21 Abs. 4 des WEG-Gesetzes gehört zu einer ordnungsmäßigen WEG-
haltungs- Verwaltung die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage. In
rücklage
der Instandhaltungsrücklage werden Gelder für anstehende größere In-
standhaltungsmaßnahmen gesammelt. Die Eigentümer leisten im Allge-
meinen einen monatlichen Beitrag zur Instandhaltungsrücklage. Im Urteil

des Bundesgerichtshofes vom 4. Dezember 2009 (V ZR 44/09) heißt es zur

Darstellung der Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung: Tatsächliche
und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhal-
tungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als
Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Ent-
wicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzuneh-
men ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf
die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschul-
deten Zahlungen anzugeben.
Im SAP-Hinweis 1456877 (Instandhaltungsrücklage Istdarstellung (BGH- SAP-Hinweis
Urteil)) finden Sie eine detaillierte Beschreibung der notwendigen Custo- 1456877 (Instand-
haltungsrücklage)
mizingeinstellungen und der für die Darstellung der Instandhaltungsrück-
lage erforderlichen Buchungen.
Eine Übersicht über die auf den Hausbankkonten (im Allgemeinen ein Giro- Vermögensent-
konto für die laufende Bewirtschaftung und ein Konto zum Ansammeln der wicklung der WEG
Instandhaltungsrücklage) erfolgten Buchungen finden Sie auf der Register-

karte Übersichten des WEG-Mandats. Alternativ können Sie auch Trans-
aktion REISMMCAP (Vermögensentwicklung WEG) und REISMMCAPD (Ver-
mögensentwicklung Detail) unter Fremdverwaltung/WEG 폷 Infosystem aus
dem Anwendungsmenü von SAP RE aufrufen.
Periodische Buchungen
Für die periodischen Buchungen in der WEG- und SE-Verwaltung nutzen
Sie Transaktion RERAPP (Periodisches Buchen: Verträge). Diese können Sie
sowohl für debitorische Verträge (Hausgeldvereinbarungen und Mietver-
träge) als auch für kreditorische Verträge (WEG-Verwaltungsverträge und
Sondereigentumsverwaltungsaufträge) verwenden.
Die periodische Buchung für den Partnerfinanzstrom des WEG-Verwal- WEG-Verwaltungs-
tungsvertrages basiert auf dem Buchungssatz vertrag
per Aufwand an Kreditor
Bei der Buchung des Objektfinanzstroms werden die Verwaltungskosten

auf die für die Abrechnung der Verwaltungskosten zuständige Abrech-
nungseinheit umgebucht. Auf diese Art und Weise müssen Sie die Verwal-
tungskosten nicht mehr umbuchen, sondern können sie direkt in die WEG-
Abrechnung einbeziehen. Die markierte Zeile (Buchungszeile 3) in Abbil-
dung 4.131 zeigt die Umbuchung auf die Abrechnungseinheit.

Abbildung 4.131 Periodische Buchung (WEG-Verwaltungsvertrag)
Hausgeld- Die periodischen Buchungen zu Hausgeldvereinbarungen sind debitori-

vereinbarung scher Natur. Die Hausgeldvorauszahlungen und Beiträge zur Instandhal-
tungsrücklage werden als separate Konditionen im Vertrag erfasst. Die
Abbildung der Instandhaltungsrücklage in einer separaten Kondition ist
erforderlich, um den Anforderungen des Bundesgerichtshofes zur ord-
nungsgemäßen Darstellung der Instandhaltungsrücklage (V ZR 44/09 vom
04.12.2009) gerecht zu werden.
Der Buchungssatz für den Partnerfinanzstrom lautet somit (sofern die Vo-
rauszahlungskonditionen der Hausgeldvereinbarung als Ertrag gebucht
werden):
per Debitor an Erlös aus Hausgeld
Hausgeldvereinbarungen können auch Einmalkonditionen wie z.B. die

Sonderumlage enthalten. Diese können von der Eigentümerversammlung
beschlossen werden, um große Bau- oder Instandhaltungsmaßnahmen zu
finanzieren oder Liquiditätsengpässe zu beseitigen. Der Beitrag des einzel-
nen Eigentümers zur Sonderumlage wird als Einmalkondition im Vertrag
erfasst und bei der periodischen Buchung zum entsprechenden Fälligkeits-
datum gebucht.
Sondereigentums- Die periodischen Buchungen für den Sondereigentumsverwaltungsauftrag
verwaltungsauftrag und den Mietvertrag für das Sondereigentum werden im Sondereigen-
tumsbuchungskreis durchgeführt. Sehen Sie sich den Buchungsbeleg für
die Buchung des Verwalterhonorars für die Sondereigentumsverwaltung
an. Den Beleg hierfür zeigt Abbildung 4.132.
Der Buchungssatz für das Verwalterhonorar lautet wiederum:
per Aufwand an Kreditor

Um die Vermögenstrennung im Sondereigentumsbuchungskreis zu ge- Buchungsbeleg im

währleisten, wird das Eigentümer-Profit-Center für den jeweiligen Sonder- SE-Buchungskreis
eigentumsverwaltungsauftrag ermittelt und in alle Belege fortgeschrieben.

In unserem Fall ist es das Eigentümer-Profit-Center 5472 für die Eigentü-
merin Gisela Ginkgo, das Sie bereits aus Abbildung 4.127 kennen.
Abbildung 4.132 Buchungsbeleg (Verwaltungskosten Sondereigentum)
Das Eigentümer-Profit-Center können Sie auch im Belegkopf im Feld Man-

dat sehen, wie Abbildung 4.133 zeigt.
Abbildung 4.133 Buchungsbeleg im SE-Buchungskreis (Belegkopf)
Für die Auswertung der Buchungen zu den Sondereigentumsverwaltungs-

aufträgen können Sie neben Berichten aus dem Finanzwesen auch Berichte
aus der Profit-Center-Rechnung verwenden.
Einmalige Buchungen
Die Funktionalität der einmaligen Buchungen mit Transaktion RERAOP (Mit
Buchungsvorfall buchen) haben Sie bereits in Abschnitt 3.3 »Einmalige
Buchungen«, kennengelernt. Auch im Bereich der WEG-Verwaltung können
Sie diese Funktion nutzen. Das bietet sich insbesondere für komplexere

Buchungsvorfälle an, die zudem vielleicht nur einmal im Quartal oder ein-
mal im Jahr auftreten. Buchen Sie solche Belege mit vordefinierten Bu-
chungsvorfällen, so erhalten Sie Buchungsbelege mit identischem Aufbau,
können diese gut auswerten und reduzieren die Fehlerhäufigkeit bei der
Erfassung der Belege.
Zinsertrag, Kapital- In Abbildung 4.134 sehen Sie einen Buchungsvorfall für die Buchung von
ertragsteuer und Zinserträgen inklusive der Kapitalertragsteuer und des Solidaritätszuschla-
Solidaritätszuschlag
ges.
Abbildung 4.134 Einmalige Buchung (Zinsertrag)
In diesem Beleg wird der eingegebene Betrag z.B. automatisch in die

Anteile für den Zinsertrag, die Kapitalertragsteuer und den Solidaritätszu-
schlag aufgeteilt und auf die jeweils relevanten Abrechnungseinheiten
gebucht.
4.3.5 Sonderumlagen
Sonderumlagen können erforderlich werden, wenn Instandhaltungsmaß-
nahmen teurer als erwartet werden oder wenn sich in der WEG ein Liquidi-
tätsengpass, z.B. durch fehlende Hausgeldzahlungen, ergibt. In einem
solchen Fall kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage be-
schließen.
Anpassungs- Die für die Sonderumlage geplanten Kosten erfassen Sie in einer Anpas-
maßnahme für sungsmaßnahme. In Abbildung 4.135 finden Sie die Registerkarte Allge-
Sonderumlage
meine Daten der Anpassungsmaßnahme. Hier werden insbesondere die
Anpassungsregel (TASKSA (Sonderumlage WEG)) sowie die Gültigkeitsda-
ten der Maßnahme einschließlich des Aktivierungsdatums für die Sonder-
umlage erfasst.

Abbildung 4.135 Anpassungsmaßnahme für eine Sonderumlage
Auf der Registerkarte Kosten der Anpassungsmaßnahme erfassen Sie den

Gesamtbetrag der für die Sonderumlage geplanten Gelder und ordnen die
betroffenen Mietobjekte zu. Die Aufteilung des Gesamtbetrages erfolgt im
Beispiel in Abbildung 4.136 auf Basis der Miteigentumsanteile der Wohnun-
gen. Die Wohnungen der WEG 1900 sind gleich groß und haben jeweils die
gleiche Anzahl von Miteigentumsanteilen. Aus diesem Grund wird auch
der Gesamtbetrag der Sonderumlage gleichmäßig auf alle zugeordneten
Mietobjekte aufgeteilt.
Abbildung 4.136 Anpassungsmaßnahme für eine Sonderumlage (Kosten)
Die Anpassung selbst nehmen Sie mit den aus Abschnitt 2.2, »Mietanpas- Anpassung für
sung«, bekannten Funktionen vor. Aktivieren Sie im Selektionsbild von Sonderumlage
durchführen
Transaktion REAJPR (Anpassungen bestimmen) das Kennzeichen für das
Anpassungsverfahren Sonderumlage WEG, und wählen Sie auf der Register-
karte Verfahrensparameter die soeben angelegte Anpassungsmaßnahme

aus. Sichern Sie anschließend die Anpassungssimulation als Echtlauf, und

aktivieren Sie die Anpassung. Die Anpassungsergebnisse für die einzelnen
Hausgeldvereinbarungen können Sie sich anschließend auf der Regis-
terkarte Anpassung der Hausgeldvereinbarung ansehen (siehe auch Abbil-
dung 4.137).
Abbildung 4.137 Ergebnis der Anpassung für eine Sonderumlage
Voraussetzung für die Konditionsanpassung über eine Sonderumlage ist,

dass in den betroffenen Hausgeldvereinbarungen eine Anpassungsregel
für die Sonderumlage und eine Kondition für die Sonderumlage enthalten
sind. Die Kondition sollte den Konditionszweck »Buchmiete einmalig«
haben. Der Einheitspreis der Kondition ist zunächst null. Diese Nullkondi-
tion dient als Anker für zukünftige Konditionsanpassungen.
Sonderumlage und Durch die periodische Buchung (Transaktion RERAPP (Periodisches Buchen:
WEG-Abrechnung Verträge)) werden neben den Forderungen für die Hausgelder und den Bei-
trägen für die Instandhaltung auch die Einmalkonditionen für die Sonder-
umlage berücksichtigt. Sind nach Beendigung der Instandhaltungsmaß-
nahme die tatsächlichen Kosten bekannt, so können Sie die zugehörigen
Rechnungen mit Kontierung auf eine Abrechnungseinheit für Sonderumla-
gen buchen. In der WEG-Abrechnung werden dann die Plankosten den tat-
sächlichen Kosten gegenübergestellt und eventuelle Guthaben oder Nach-
forderungen für die einzelnen Eigentümer ermittelt.

4.3.6 WEG-Abrechnung, Wirtschaftsplan und Hausgeldanpassung

Im Rahmen der Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft
obliegt es dem WEG-Verwalter nach § 28 WEG-Gesetz, für jedes Kalender-
jahr einen Wirtschaftsplan sowie nach Ablauf des Kalenderjahres eine
Abrechnung zu erstellen. Der Wirtschaftsplan und die Abrechnung werden
auf der jährlich stattfindenden Eigentümergemeinschaft vorgestellt und
von dieser beschlossen.
Im Wirtschaftsplan sind die Planwerte für die Einnahmen und Ausgaben Wirtschaftsplan
zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie die Beiträge der einzel-
nen Eigentümer an den entstehenden Kosten sowie an der Instandhal-
tungsrücklage darzustellen.
In der Abrechnung werden bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigen- WEG-Abrechnung
tums die tatsächlich angefallenen Kosten auf die Eigentümer aufgeteilt.
Wir benutzen für die Abrechnung den Begriff WEG-Abrechnung. Mitunter
wird hierfür auch der Begriff Eigentümerabrechnung oder Hausgeldab-
rechnung verwendet.
Für die Nebenkostenabrechnung, die für die Mieter des Sondereigentums Mieterabrechnung
erstellt wird, verwenden wir den Begriff Mieterabrechnung. Die Besonder-
heiten der Mieterabrechnung lernen Sie weiter unten in diesem Abschnitt
kennen.
Zwischen Wirtschaftsplan und WEG-Abrechnung besteht eine gewisse Ana-
logie: Während in der WEG-Abrechnung die tatsächlichen Kosten eines
Abrechnungsjahres betrachtet und auf die Eigentümer aufgeteilt werden,
geht es im Wirtschaftsplan um die Aufteilung der geplanten Kosten auf die
Eigentümer.
Sowohl für die Erstellung des Wirtschaftsplans als auch für die WEG-
Abrechnung werden die grundsätzlichen Funktionen der Nebenkostenab-
rechnung genutzt, die Sie in Abschnitt 4.2, »Nebenkostenabrechnung«, des
Kapitel 4, »SAP RE für die Wohnungswirtschaft«, kennengelernt haben.
Eine wichtige Rolle spielt in beiden Fällen die Umlagegröße. In der WEG-Ver- Miteigentums-
waltung werden dafür im Allgemeinen Miteigentumsanteile (MEA), d.h. die anteile
rechnerisch ermittelten Anteile der einzelnen Eigentümer am Gemein-

schaftseigentum, verwendet. Die Miteigentumsanteile werden bei der Grün-
dung einer WEG festgelegt und ergeben in der Summe meist 1.000, bei grö-
ßeren Wohnungseigentümergemeinschaften mitunter auch 10.000 Anteile.
Um den Wirtschaftsplan und die WEG-Abrechnung zu erstellen, benötigen Infrastruktur für
Sie zunächst die Infrastruktur zur Abrechnung, d.h. Teilnahmegruppen Wirtschaftsplan und
WEG-Abrechnung
und Abrechnungseinheiten. Diese müssen angelegt sein, und die Kosten-
sammler für das Jahr, für das Sie den Wirtschaftsplan erstellen möchten,

müssen generiert sein. Sie nutzen hierfür die aus Abschnitt 4.2, »Nebenkos-
tenabrechnung«, des Kapitel 4, »SAP RE für die Wohnungswirtschaft«, be-
kannten Funktionen.
Abbildung 4.138 zeigt die Abrechnungseinheiten der WEG 1900 und deren
Kostensammler für das Kalenderjahr 2017. Diese benötigen Sie für die
Erstellung der Abrechnung für das Kalenderjahr 2017. Die Kostensammler
für 2018 werden für die Erstellung des Wirtschaftsplans für das Kalender-
jahr 2018 benötigt.
In der Abrechnungsstruktur sind sowohl Abrechnungseinheiten enthalten,
die ausschließlich für die WEG-Abrechnung verwendet werden, als auch
Abrechnungseinheiten, die zusätzlich auch für die spätere Abrechnung für
die Mieter des Sondereigentums genutzt werden.
Die Abrechnungseinheiten für die Nebenkostenschlüssel 1500 (Straßenrei-
nigung) und 1900 (Gartenpflege) betreffen sowohl Eigentümer als auch
Mieter. Ausschließlich für die Eigentümer relevant sind die Abrechnungs-
einheiten mit den folgenden Nebenkostenschlüsseln:
쐍 7100 (Verwalterhonorar)
쐍 7300 (Zinsertrag)
쐍 7301 (Kapitalertragsteuer)
쐍 7302 (Solidaritätszuschlag)
쐍 7910 (Sonderumlage)
Abbildung 4.138 Abrechnungseinheiten der WEG 1900
Nebenkosten- Im Customizing von SAP RE definieren Sie über den Menüpfad Nebenkos-
schlüssel definieren tenabrechnung 폷 Stammdaten Abrechnungseinheit 폷 Nebenkostenschlüssel
definieren die Nebenkostenschlüssel, die Sie für die Nebenkostenabrech-
nung, die WEG-Abrechnung und die Mieterabrechnung benötigen. Für

jeden Nebenkostenschlüssel können Sie dort festlegen, in welchen Abrech-

nungen er Verwendung finden soll:
쐍 für alle Abrechnungen
쐍 für WEG-Abrechnungen an den Eigentümer
쐍 für Abrechnungen an Mieter (d.h. Nebenkostenabrechnungen im Eigen-
bestand und in der Fremdverwaltung sowie Mieterabrechnungen im
Bereich der SE-Verwaltung)
Der in Abbildung 4.139 gezeigte Nebenkostenschlüssel für das Verwalter-

honorar wird ausschließlich für die WEG-Abrechnung verwendet.
Abbildung 4.139 Nebenkostenschlüssel für das Verwalterhonorar
Noch eine Anmerkung zum Kennzeichen Umlagefähig in der Definition

der Nebenkostenschlüssel: Mit dieser Einstellung legen Sie fest, ob die
Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden sollen. Wenn das Kennzei-
chen für Nebenkostenschlüssel der WEG-Abrechnung nicht aktiviert ist, ist
das also kein Fehler. Diese Kosten sollen ja ausschließlich auf die Eigentü-
mer, nicht aber auf die Mieter umgelegt werden.
Auf der Registerkarte Umlageregel der Abrechnungseinheiten hinterlegen Umlageregel
Sie die für die Umlage zu verwendenden Bemessungsarten. Diese können
separat für Eigentümer und Mieter erfasst werden. Im Beispiel in Abbildung
4.140 erfolgt die Umlage für Eigentümer nach Miteigentumsanteilen, für
Mieter dagegen nach der Wohn-/Nutzfläche (Spalte Bemessungsart Kurz).
Sehen Sie sich zunächst den Wirtschaftsplan an. Zu Beginn müssen die vo- Wirtschaftsplan
raussichtlichen Kosten für die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigen- erstellen
tums auf Ebene von Abrechnungseinheiten erfasst werden.

Abbildung 4.140 Umlageregel einer Abrechnungseinheit
Hierzu verwenden Sie Transaktion REMMBUDGET (Wirtschaftsplan bear-

beiten), die Sie gemeinsam mit den Transaktionen zur Hausgeldanpassung
im Anwendungsmenü von SAP RE unter Fremdverwaltung/WEG 폷 Wirt-
schaftsplan finden (siehe Abbildung 4.141).
Abbildung 4.141 Anwendungsmenü (Wirtschaftsplan)
Plankosten erfassen Wählen Sie im Selektionsbild von Transaktion REMMBUDGET die ge-
wünschte WEG und den Abrechnungszeitraum, für den Sie den Wirtschafts-
plan erstellen möchten, aus. Des Weiteren können Sie auswählen, für welche
Kostenart (Sachkonto der Sachkontoart »Primärkosten oder Erlöse«) bzw.
für welche Kostenartengruppe die Planung der Kosten erfolgen soll. Für den
Wirtschaftsplan der WEG 1900 für das Kalenderjahr 2018 (siehe Abbildung
4.142) wurden die voraussichtlichen Kosten manuell erfasst.
Abbildung 4.142 Wirtschaftsplan der WEG 1900 für das Jahr 2018

In der vorletzten Spalte (Istwert Vorjahr) in Abbildung 4.142 sehen Sie einen Vergleichswerte
Betrag für das Verwalterhonorar. Dieser Betrag wird automatisch aus den nutzen und
definieren
im Jahr 2017 gebuchten Verwalterhonoraren (in unserem Fall über die Ver-
teilungsbuchung der periodischen Buchung aus Abbildung 4.131) ermittelt.
Wenn Sie für eine WEG bereits im Vorjahr Kosten gebucht und eine WEG-
Abrechnung durchgeführt haben, finden Sie die Werte hierzu in der Spalte
Istwert Vorjahr wieder. Oft ist es so, dass Sie die Istwerte des Vorjahres als
Basis für den Wirtschaftsplan des Folgejahres verwenden möchten, die
Werte dabei aber um einen bestimmten Prozentsatz anpassen möchten.
Markieren Sie dazu die gewünschten Abrechnungseinheiten, klicken Sie
auf den Button , und geben Sie im anschließend erscheinen-
den Pop-up-Fenster den gewünschten Anpassungsfaktor ein. Sie können
zwischen den in Abbildung 4.143 gezeigten Vergleichswerten wählen.
Abbildung 4.143 Wirtschaftsplan (Vergleichswerte)
Neben den Istwerten des Vorjahres können Sie somit auch weitere Plan-
oder Istwerte zum Vergleich heranziehen. Zusätzlich können Sie die zur
Verfügung stehenden Vergleichswerte aber auch ändern bzw. erweitern.
Klicken Sie dazu auf den Button , und geben Sie hier die
gewünschte Bezeichnung sowie den gewünschten Werttyp (z.B. Ist oder
Plan) sowie die Planversion aus dem Controlling und die gewünschte Ver-
schiebung (in Jahren) ein. Die neu definierten Vergleichswerte finden Sie
dann unter der von Ihnen vergebenen Bezeichnung in einer separaten
Spalte des Wirtschaftsplanes wieder, wobei die zugehörigen Werte automa-
tisch ermittelt werden.
Alternative Umlagegröße
Zu dem Zeitpunkt, an dem Sie den Wirtschaftsplan erstellen und abrech-
nen, sind naturgemäß noch keine Verbrauchswerte für Wasser, Heizung
etc. für den Zeitraum des Wirtschaftsplans vorhanden. Um trotzdem den

Wirtschaftsplan anlegen und die Hausgeldanpassung durchführen zu kön-

nen, können Sie eine alternative Bemessung verwenden. Legen Sie auf der
Registerkarte Umlageregel der Abrechnungseinheit einen Eintrag mit dem
Zweck der Umlage »Wenn keine Ermittlung der Bemessung möglich ist«
an, und hinterlegen Sie dort als Bemessungsart z.B. Miteigentumsanteile.
Die Hausgeldanpassung wird in diesem Fall auf Basis der Miteigen-
tumsanteile durchgeführt. Alternative Umlagegrößen können auch in der
Simulation von Abrechnungen genutzt werden, wenn die Verbrauchs-
werte noch nicht vorliegen. Für den Echtlauf der Abrechnung werden dann
aber die tatsächlichen Verbrauchswerte benötigt.
Hausgeld- Wenn Sie die Planwerte für den Wirtschaftsplan erfasst haben, können Sie
anpassung als nächsten Schritt die Ermittlung und Anpassung der Hausgelder für die
durchführen
Eigentümer der WEG vornehmen. Die Berechnung der Hausgelder erfolgt
auf der Grundlage einer Abrechnung der im Wirtschaftsplan hinterlegten
Planwerte. Das bedeutet, dass die pro Abrechnungseinheit für den ge-
wünschten Abrechnungszeitraum erfassten Planwerte anhand der Umla-
gegrößen der Abrechnungseinheit (im Allgemeinen auf Basis von Mit-
eigentumsanteilen) auf die einzelnen Eigentümer umgelegt werden. Sie ver-
wenden hierzu die in Abbildung 4.141 gezeigten Transaktionen, zunächst
Transaktion RESCSEAA (Hausgeldanpassung gemäß Wirtschaftsplan). Die
einzelnen Schritte der Hausgeldanpassung entsprechen in etwa denen der
WEG-Abrechnung: Zunächst werden die relevanten Abrechnungseinheiten
und deren Plankosten (aus dem Wirtschaftsplan) ermittelt. Anschließend
werden über die Miteigentumsanteile der Wohnungen die Anteile der ein-
zelnen Eigentümer an den Plankosten berechnet und den Hausgeldvoraus-
zahlungen gegenübergestellt. Abbildung 4.144 zeigt die einzelnen Schritte
innerhalb des Protokolls zur Hausgeldanpassung.
Abbildung 4.144 Protokoll der Hausgeldanpassung

Die Hausgeldanpassung kann nun weiterbearbeitet und aktiviert werden.

Dazu können Sie die aus Abschnitt 2.2, »Mietanpassung«, bekannten Trans-
aktionen verwenden. Rufen Sie Transaktion REAJCH (Anpassungen bear-
beiten) über den Menüpfad Anpassung von Konditionen 폷 Anpassung des
Anwendungsmenüs von SAP RE unter Angabe der im vorigen Schritt er-
zeugten Anpassungs-Identifikation auf. Sie gelangen in die Liste der be-
rechneten Konditionsanpassungen und können hier – falls erforderlich –
noch Änderungen an den berechneten Anpassungen für einzelne Haus-
geldvereinbarungen vornehmen. Anschließend überführen Sie die Anpas-
sung in einen Echtlauf, und aktivieren Sie die Anpassungen. Das Ergebnis
der Hausgeldanpassung für die Hausgeldvereinbarungen der WEG 1900
zeigt Abbildung 4.145.
Abbildung 4.145 Hausgeldanpassung bearbeiten (Transaktion REAJCH)
Abbildung 4.146 zeigt den Anpassungssatz für eine Hausgeldvereinbarung

der WEG 1900. Sie finden die Anpassungsdaten auf der Registerkarte An-
passung der Hausgeldvereinbarung.
Abbildung 4.146 Ergebnis der Hausgeldanpassung nach Wirtschaftsplan
Nach dem Ende eines jeden Kalenderjahres erstellt der WEG-Verwalter eine WEG-Abrechnung
WEG-Abrechnung. Dazu wird die bereits für den Wirtschaftsplan angelegte durchführen
Abrechnungshierarchie in Form von Teilnahmegruppen und Abrechnungs-

einheiten genutzt.

Teilnahmegruppen in WEG-Buchungskreisen
Da in der WEG-Verwaltung alle entstehenden Kosten gegenüber der Woh-
nungseigentümergemeinschaft abgerechnet werden müssen, sind in den
Teilnahmegruppen in WEG-Buchungskreisen meist alle Wohnungen der
WEG enthalten. Ausnahmen bilden Teilnahmegruppen, die für Unterge-
meinschaften innerhalb der WEG angelegt werden und an denen z. B. nur
Mietobjekte eines Hausaufgangs beteiligt sind. Solche Teilnahmegruppen
benötigen Sie, wenn bestimmte Kosten ausschließlich auf die Eigentümer
einer Untergemeinschaft umgelegt werden sollen.
Für die Simulation und Durchführung der WEG-Abrechnung nutzen Sie die
im Anwendungsmenü von SAP RE unter Fremdverwaltung/WEG 폷 WEG-
Abrechnung enthaltenen Transaktionen (siehe Abbildung 4.147).
Abbildung 4.147 Anwendungsmenü (WEG-Abrechnung)
WEG-Abrechnung: Die verschiedenen Transaktionen zur Erstellung einer WEG-Abrechnung

Ablauf nutzen Sie nacheinander:
In Vorbereitung der Eigentümerversammlung erstellen Sie mit den Trans-
aktionen RESCSECO (WEG-Abrechnung durchführen) und RESCCHCO (WEG-
Abrechnung fortsetzen) eine Simulation der WEG-Abrechnung. Wählen Sie
hierfür im Selektionsbild der WEG-Abrechnung den Abrechnungsmodus
S+E (Simulation mit späterer Echtabrechnung).
Schreiben Sie die Abrechnung anschließend mit Transaktion RESCFIXCO
(WEG-Abrechnung festschreiben) fest. Dadurch ist die Abrechnung für
Änderungen gesperrt.
Nachdem die WEG-Abrechnung durch die Eigentümerversammlung
beschlossen wurde und die Widerspruchsfrist abgelaufen ist, buchen Sie
mit Transaktion RESCBCCO (WEG-Abrechnung buchen) die Abrechnungs-
ergebnisse.

Schauen Sie sich zunächst einige Auswertungen im Zusammenhang mit der

WEG-Abrechnung an. In Vorbereitung der Abrechnung überprüfen Sie die
für die WEG im Abrechnungszeitraum gebuchten Kosten. Dazu können
Sie Transaktion REEXPOSTCC (Einzelnachweise Abrechnungseinheiten) ver-
wenden (siehe Abbildung 4.148). Sie finden diese Auswertung im Anwen-
dungsmenü von SAP RE im Informationssystem der Nebenkostenabrech-
nung.
Abbildung 4.148 Einzelnachweise Abrechnungseinheiten
Zu jeder WEG-Abrechnung erhalten Sie eine Vielzahl unterschiedlicher Aus-

wertungsmöglichkeiten. Sie können diese über Transaktion RESCISCO (Aus-
wertungen zur WEG-Abrechnung) erreichen (siehe auch Abbildung 4.147).
Abbildung 4.149 zeigt einen Ausschnitt aus den verfügbaren Auswertungen.
Abbildung 4.149 Auswertungen zur WEG-Abrechnung (Ausschnitt)
Exemplarisch hierfür sehen Sie in Abbildung 4.150 einen Ausschnitt aus der
Auswertung Ergebnisse pro Hausgeldvertrag mit den Ergebnissen für eine
Mieteinheit aus dem WEG-Buchungskreis 1900.
Mit Transaktion RESCSESTATUS (Statusmonitor AE: aktuell abzurechnende
Perioden) aus dem Informationssystem der Nebenkostenabrechnung kön-
nen Sie den Status der einzelnen Abrechnungsschritte in übersichtlicher
Form auswerten (siehe Abbildung 4.151).

Abbildung 4.150 WEG-Abrechnung (Auswertung »Ergebnisse pro Hausgeld-

vertrag«)
Abbildung 4.151 Statusmonitor der aktuell abzurechnenden Perioden
Kosten und Erlöse Die Erlöse aus dem Gemeinschaftseigentum (z.B. die Mieterlöse aus der Ver-
aus Gemeinschafts- mietung der Hausmeisterwohnung) und die Kosten, die auf das Gemein-
eigentum
schaftseigentum entfallen, gehören der Wohnungseigentümergemein-
schaft, bzw. sind von dieser zu tragen. Diese Kosten und Erlöse werden nach
Miteigentumsanteilen auf die einzelnen Eigentümer aufgeteilt.
Mieterabrechnung Im Anschluss an die WEG-Abrechnung können Sie die Mieterabrechnung für
durchführen die Mieter des Sondereigentums erstellen. Dafür nutzen Sie nicht die Trans-
aktionen der Nebenkostenabrechnung (siehe Abschnitt 4.2, »Nebenkosten-
abrechnung«, des Kapitel 4, »SAP RE für die Wohnungswirtschaft«), sondern
die im Anwendungsmenü von SAP RE unter Fremdverwaltung/WEG 폷 Mie-
terabrechnung aufgeführten Transaktionen (siehe Abbildung 4.152).
Abbildung 4.152 Anwendungsmenü (Mieterabrechnung)

Die grundlegenden Prozessschritte der Mieterabrechnung entsprechen

denen der Nebenkostenabrechnung. Zunächst werden die Abrechnungs-
hierarchie und die Umlagegrößen, anschließend die umzulegenden Kosten
ermittelt und auf die betroffenen Mietverträge aufgeteilt
Mieterabrechnung durchführen
Die Mieterabrechnung wird – ebenso wie die WEG-Abrechnung – im WEG-
Buchungskreis gestartet. Das bedeutet, dass die Abrechnungseinheiten im
WEG-Buchungskreis auch für die Mieterabrechnung relevant sind. Über
die Objektverknüpfungen zu Mietobjekten im Sondereigentums-, Verwal-
ter- oder Objektmandatsbuchungskreis werden die im Abrechnungszeit-
raum existierenden Mietverträge und deren Vorauszahlungen ermittelt
Die Buchung der Guthaben und Nachforderungen erfolgt dann jeweils in
dem Buchungskreis, in dem der Mietvertrag angelegt wurde.
In der Mieterabrechnung werden ausschließlich die Kosten der Abrech-

nungseinheiten berücksichtigt, deren Nebenkostenschlüssel entweder für
alle Abrechnungen oder nur für die Abrechnung auf Mieter relevant sind
und als umlagefähig gekennzeichnet sind (siehe auch Abbildung 4.139).
Diese Kosten werden nach den für die Mieterabrechnung relevanten Umla-
gegrößen, also den in der Abrechnungseinheit mit dem Zweck »Umlage Ver-
mieter/Mieter« hinterlegten Umlagegrößen (siehe auch Abbildung 4.140),
aufgeteilt. Hierbei werden natürlich auch Zeiträume berücksichtigt, in
denen die Mieteinheiten leer stehen.
Bestimmte Kostenarten, wie z.B. die Grundsteuer, betreffen ausschließlich Grundsteuer
die Mieter des Sondereigentums, nicht aber die Eigentümer. In der Regel
werden die Grundsteuerbeträge vom Eigentümer direkt gezahlt, sie sind
deshalb in der WEG-Abrechnung nicht enthalten, sollen aber in der Mieter-
abrechnung an den Mieter weitergegeben werden. Diese Kosten können Sie
entweder über die Tabelle zur Altdatenübernahme (Tabelle VISCCOSTSEXT)
in der Mieterabrechnung berücksichtigen oder im WEG-Buchungskreis
buchen und als neutralen Posten in der WEG-Abrechnung berücksichtigen.
Weitere Details zur Vorgehensweise finden Sie im SAP-Hinweis 1057734 SAP-Hinweis
(FAQ: Wohnungseigentümerverwaltung). In diesem SAP-Hinweis finden 1057734
Sie viele nützliche Informationen zu unterschiedlichen Fragestellungen im

Bereich der WEG- und SE-Verwaltung.
Natürlich können Sie zur WEG- und Mieterabrechnung, zum Wirtschafts- Korrespondenz
plan sowie zur Vermögensentwicklung einer WEG auch Korrespondenzen
an die Eigentümer bzw. Mieter erzeugen. Dafür stehen die folgenden Trans-
aktionen zur Verfügung:

쐍 RECPA560 (WEG-Abrechnung)
쐍 RECPA562 (Wirtschaftsplan)
쐍 RECPA564 (Mieterabrechnung)
쐍 RECPA566 (Vermögensentwicklung WEG)
4.3.7 Fremdverwaltung
Der Begriff Fremdverwaltung steht für die Verwaltung von Immobilien
Dritter, wobei es sich explizit nicht um die Verwaltung von Wohnungseigen-
tümergemeinschaften nach dem WEG-Gesetz handelt. Auch die Immobili-
enbestände der Fremdverwaltung müssen getrennt voneinander und ge-
trennt vom Vermögen des Verwalters gehalten werden, d.h., auch hier muss
eine Vermögenstrennung erfolgen.
Objektmandat In SAP RE nutzen Sie Objektmandate für die Abbildung der Stammdaten
der Fremdverwaltung. Ebenso wie beim Anlegen eines WEG-Mandats benö-
tigen Sie auch für Objektmandate einen Referenzbuchungskreis.
Einen Ausschnitt aus der Registerkarte Allgemeine Daten eines Objektman-
dats sehen Sie in Abbildung 4.153.
WEG-Verknüpfung Sie finden hier auch das Kennzeichen WEG-Verknüpfung erlaubt. Ist es
erlaubt aktiviert, so können Sie Objekte im Objektmandatsbuchungskreis mit Ob-
jekten im WEG-Buchungskreis verknüpfen. Im Buchungskreis des Objekt-
mandats befindet sich dann die Kopie des Objektes aus dem WEG-
Buchungskreis. Sie können solche Mietobjekte analog zu Mietobjekten aus
dem Sondereigentums- oder dem Verwaltungsbuchungskreis bei der Mie-
terabrechnung für das Sondereigentum berücksichtigen.
Abbildung 4.153 Objektmandat (Registerkarte »Allgemeine Daten«)

Das bedeutet, dass Sie für den Fall, dass für einen Dritten bereits ein Objekt-
mandat besteht, im Fall der Sondereigentumsverwaltung für diesen Dritten
keinen zusätzlichen Sondereigentumsverwaltungsauftrag anlegen müssen.
Auch hier findet die Verknüpfung immer auf der Seite des Originalobjektes,
d.h. des Objektes im WEG-Buchungskreis, statt und wird im Objektmandat
lediglich angezeigt.
Die Geschäftsprozesse der Fremdverwaltung entsprechen denen, die Sie bei Geschäftsprozesse
der Bewirtschaftung der eigenen Immobilienbestände Ihres Unternehmens der Fremd-
verwaltung
nutzen. Es sind keine gesonderten Transaktionen für die Fremdverwaltung
erforderlich. Sie legen die Stammdatenstruktur der zu verwaltenden Immo-
bilien und die zugehörigen Verträge im Objektmandatsbuchungskreis an.
Für die regelmäßige Buchung des Verwalterhonorars können Sie die kre-
ditorische Form des Verwaltungsvertrages (im Objektmandatsbuchungs-
kreis) oder die debitorische Form (im Verwaltungsbuchungskreis) nutzen.
Für Prozesse wie Mietanpassungen oder Nebenkostenabrechnungen ver-
wenden Sie die aus Kapitel 4, »SAP RE für die Wohnungswirtschaft«,
bekannten Funktionen.
Warum nutzen wir Objektmandate anstelle »normaler« Buchungskreise, Vorteile von
wenn sich doch die Geschäftsprozesse nicht von denen in Standardbu- Objektmandaten
chungskreisen unterscheiden?
Für die Nutzung von Objektmandaten sprechen die folgenden Gründe:
쐍 Durch das Anlegen von Objektmandaten auf Basis eines Referenz-
buchungskreises können Sie den Prozess des Anlegens des Objektman-
datsbuchungskreises vereinfachen.
쐍 Bei späteren Änderungen in den Customizingeinstellungen oder im
Kontenplan der Objektmandate ändern Sie lediglich die entsprechenden
Daten des Referenzbuchungskreises und übertragen die Einstellungen
anschließend mithilfe von Transaktion REMMBAMN (Abgleich Referenz-
buchungskreis/Mandate) in alle relevanten Objektmandate.
쐍 Durch die Nutzung separater Objektmandatsbuchungskreise erfüllen
Sie die Anforderungen der Vermögenstrennung.
쐍 Sie können pro Objektmandat eigene Nummernkreise für Buchungs-
belege verwenden und erhalten somit fortlaufende Belegnummern für
Buchungen. Dies erleichtert die Auswertung und Überprüfung der Be-
lege durch den Verwalter und den Eigentümer.
쐍 Durch die separaten Buchungskreise können Sie auch die Berechtigun-
gen für die Bearbeitung einzelner Objektmandate detailliert aussteuern.

4.3.8 Customizing: WEG-, Sondereigentums- und Fremdverwaltung

In diesem Abschnitt wollen wir Ihnen einige spezifische Customizingein-
stellungen für die WEG-, SE- und Fremdverwaltung vorstellen. Zusätzlich zu
den hier explizit erwähnten Einstellungen sind auch andere Bereiche des
Customizingmenüs von SAP RE relevant. Einstellungen zu Konditionen, de-
ren Bewegungsarten und Kontenfindung definieren Sie z.B. in den Menü-
punkten Konditionen und Bewegungen sowie Buchhaltung.
Im Menüpunkt Fremdverwaltung im Customizingmenü von SAP RE finden
Sie an einigen Stellen Menüpunkte, die keine Aktivitäten, sondern aus-
schließlich Dokumentationen enthalten (z.B. in den Menüpunkten Son-
dereigentumsverwaltung und WEG-Abrechnung und Mieterabrechnung).
Bitte lesen Sie diese Dokumentationen, bevor Sie die Customizingeinstel-
lungen vornehmen.
Stammdaten der Einstellungen zu Stammdaten der WEG- und Objektmandate einschließlich
Mandate der zugehörigen Nummernkreise und der Feldstatussteuerung sowie zu
Sondereigentumsveraltungsaufträgen finden Sie über den Menüpfad Fremd-
verwaltung 폷 Stammdaten WEG- und Objektmandat sowie Fremdverwal-
tung 폷 Sondereigentumsmandat im Customizingmenü von SAP RE (siehe
Abbildung 4.154)
Abbildung 4.154 Customizingeinstellungen zu Stammdaten der WEG-,

SE- und Fremdverwaltung
Vertrag Bei den Einstellungen zu Verträgen gibt es einige Besonderheiten zu

berücksichtigen. Einen Überblick zu den Einstellungen der Vertragsarten
finden Sie in Tabelle 4.4. Die Tabelle beschreibt ausschließlich die für die
WEG-, SE- und Fremdverwaltung spezifischen Verträge. Einstellungen zu
Mietverträgen finden Sie in Kapitel 1, »Verträge«.

Vertragsart Besonderheiten
WEG-Verwaltungs- 쐍 Anbieter/Nutzer: Nutzer

vertrag (optional; 쐍 Vertragsbezug: Objekte sind verwaltet
kreditorisch) 쐍 Partnerrolle HVP 1: kreditorischer Vertragspartner
(z.B. TR0604) oder kreditorischer Verwalter
(z.B. TR0606)
WEG-Verwaltungs- 쐍 Anbieter/Nutzer: Anbieter

vertrag (optional; 쐍 Vertragsbezug: Objekte sind verwaltet
debitorisch) 쐍 Partnerrolle HVP 1: debitorischer Vertragspartner
(z.B. TR0603)
Hausgeldvereinba- 쐍 Anbieter/Nutzer: Anbieter

rung (obligatorisch; 쐍 Vertragsbezug: Hausgeldvereinbarung
debitorisch) 쐍 Partnerrolle HVP 1: Eigentümer (z.B. TR0605)
Sondereigentums- 쐍 Anbieter/Nutzer: Nutzer

verwaltungsauftrag 쐍 Vertragsbezug: Sondereigentumsverwaltungs-
(obligatorisch; auftrag
kreditorisch) 쐍 Partnerrolle HVP 1: kreditorischer Vertragspartner
(z.B. TR0604) oder kreditorischer Verwalter
(z.B. TR0606), Partnerrolle HVP 2: Eigentümer
(z.B. TR0605)
Verwaltungsvertrag 쐍 Anbieter/Nutzer: Nutzer

(kreditorisch; optio- 쐍 Vertragsbezug: Objekte sind verwaltet
nal; für Objekt- 쐍 Partnerrolle HVP 1: kreditorischer Vertragspartner
mandate) (z.B. TR0604) oder kreditorischer Verwalter
(z.B. TR0606)
Tabelle 4.4 Customizingeinstellungen für Verträge der WEG-, SE- und Fremd-
verwaltung (HVP = Hauptvertragspartner)
Eine Besonderheit für die WEG-Verwaltung gibt es in den Einstellungen zu Konditionen

Konditionsarten (siehe Abbildung 4.155): Die Instandhaltungsrücklagen der
WEG können Sie mit der Eigenschaft »Instandhaltungsrücklage« (Feld Ei-
genschaft) kennzeichnen, um die korrekte Darstellung der Instandhal-
tungsrücklage gemäß dem BGH-Urteil vom 4. Dezember 2009 (V ZR 44/09)
und dem SAP-Hinweis 1456877 (Instandhaltungsrücklage Istdarstellung
(BGH-Urteil)) zu gewährleisten.

Abbildung 4.155 Konditionsart »Instandhaltungsrücklage«
Einstellungen zum Nebenkostenschlüssel und zum Abrechnungsprozess

nehmen Sie im Menü unter Fremdverwaltung 폷 Abrechnung oder Neben-
kostenabrechnung vor, Einstellungen für die Anpassung nach Wirtschafts-
plan und für die Sonderumlagen im Menü unter Fremdverwaltung 폷 Wirt-
schaftsplan bzw. Anpassung von Konditionen (Mietanpassung) (siehe Abbil-
dung 4.156).
Abbildung 4.156 Customizingeinstellungen zu Wirtschaftsplan und Abrechnung
In diesem Abschnitt haben Sie die Stammdaten und Geschäftsprozesse
der WEG-, Sondereigentums- und Fremdverwaltung kennengelernt. Sie ar-
beiten in diesem Bereich mit verschiedenen Buchungskreisen und mit
Stammdatenverknüpfungen zwischen diesen Buchungskreisen.
Im Bereich der WEG- und SE-Verwaltung ist es wichtig, sich zu vergegenwär-
tigen, dass sich die Originalobjekte immer im WEG-Buchungskreis befin-
den, während im Sondereigentums-, Verwaltungs- oder Objektmandatsbu-
chungskreis Kopien dieser Objekte angelegt werden. Auch die Abrechnun-
gen (WEG-Abrechnung und Mieterabrechnung) starten Sie stets im WEG-
Buchungskreis.
Die periodischen Buchungen für die Mietverträge des Sondereigentums
dagegen erfolgen in den Buchungskreisen, in denen die jeweiligen Mietver-
träge angelegt sind.
Zum Abgleich der Einstellungen zwischen Referenzbuchungskreisen und
Mandatsbuchungskreisen können Sie Transaktion REMMBAMN (Abgleich
Mandate) verwenden.

Neben den speziell für die WEG- und Fremdverwaltung entwickelten Funk-
tionen arbeiten Sie auch mit den Transaktionen der Stammdaten- und
Vertragsverwaltung, der Anpassung von Konditionen und des Informati-
onssystems. Sie können sich die Transaktionen, die Sie für die WEG-, Sonder-
eigentums- und Fremdverwaltung verwenden, deshalb entsprechend Ihren
Arbeitsabläufen in einem Benutzermenü zusammenstellen.

Kapitel 5
SAP RE für Gewerbeimmobilien
Die Vermietung von Gewerbeimmobilien wie Büros, Lagerräume oder Flä-
chen für den Einzelhandel in Einkaufszentren, auf Flughäfen und Bahn-
höfen unterliegt den Regeln des Marktes. Diesen entsprechend, werden
Mieten häufig der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung folgend auf
der Basis von Indexreihen wie dem Verbraucherpreisindex angepasst.
Mieten für Läden oder auch gastronomische Einrichtungen werden in
Abhängigkeit vom Umsatz, der dort erwirtschaftet wurde, vereinbart.
Dieses Kapitel stellt die Möglichkeiten vor, die SAP RE bei der Vermietung
von Gewerbeimmobilien bietet. Damit richten wir uns vorrangig an Eigen-
tümer oder Verwalter von großen Bürokomplexen, von Einkaufszentren,
Flughäfen oder Bahnhöfen. Es geht aber nicht nur um die Sicht des Anbie-
ters, sondern auch um die Sicht des Mieters von Gewerbeimmobilien, wie
z.B. Einzelhandelsketten, die ihre Filialen in Einkaufszentren, auf Bahnhö-
fen und in Stadtzentren betreiben. Es geht um Geschäftsprozesse, die im
Zusammenhang mit der Vermietung von Gewerbeobjekten von Bedeutung
sind: die Umsatzmiete und die Indexanpassung. Wir werden uns in den
Beispielen auf debitorische Verträge konzentrieren. Die beschriebenen
Funktionen von SAP RE sind aber grundsätzlich auch auf kreditorische Ver-
träge anwendbar.
5.1 Umsatzmiete
Wir beginnen mit einem im Bereich der gewerblichen Vermietung gängigen
Verfahren für die Berechnung der Miete, der Umsatzmiete. Die Mieten von
Geschäften in Einkaufszentren und auf Flughäfen sind in vielen Fällen an die
Umsätze in diesen Läden gekoppelt. Die gemeldeten Umsätze bilden nicht
nur die Grundlage für die Berechnung der Umsatzmiete. Sie sind darüber
hinaus ein wichtiges Managementinstrument. Aus den Umsätzen lassen
sich Kennziffern und Statistiken erstellen, auf deren Grundlage man Pro-
gnosen treffen kann. Vergleiche verschiedener Standorte oder verschiede-
ner Filialisten der gleichen Branche ermöglichen Aussagen über die Wirt-

5 SAP RE für Gewerbeimmobilien
schaftlichkeit. So dienen die Umsatzmeldungen letztlich als Entscheidungs-

grundlage über den Erhalt oder für die Planung von Maßnahmen zur
Entwicklung von Standorten – aus Vermieter- und aus Mietersicht.
Die Umsatzmietvereinbarung ist die vertraglich vereinbarte Berechnungs-
regel, nach der Zahlungsverpflichtungen (Mieten/Beiträge) auf Grundlage
der vom Mieter gemeldeten Umsätze ermittelt und gegebenenfalls mit
bereits geleisteten Zahlungen verrechnet werden.
Beispiel für eine Umsatzmiete

Der Mieter des Friseurgeschäftes »Haarfein« am Flughafen »Heinrich
Zille« hat mit dem Vermieter vereinbart, dass er 3 % seines Nettoumsatzes,
aber mindestens 200 EUR Miete monatlich zahlt. Als maximale Miete sind
darüber hinaus 500 EUR pro Monat vereinbart.
Umsätze, Absätze Neben solchen relativ überschaubaren Regeln sind auch komplexere
und Verbräuche Regeln möglich, z.B. nach Umsatzhöhe gestaffelte oder nach Sortimenten
unterschiedene Regeln. Die Umsätze müssen nicht zwingend in monetärer
Form gemeldet werden. Es ist auch möglich, Absätze bestimmter Produkte
zu melden, z.B. verkauftes Bier in Hektoliter oder die Anzahl der verkauften
Hamburger. Sie können auch für Anmiet- oder Leasingverträge die Umsatz-
abrechnung anwenden und Verbräuche, z.B. die gefahrenen Kilometer, die
verbrauchten Telefoneinheiten oder die Anzahl Seiten, die an einem Dru-
cker gedruckt wurden, für die Abrechnung zugrunde legen.
5.1.1 Umsatzmietvertrag anlegen

Will man zu einem Mietvertrag die Abrechnung der Miete über Umsätze oder
Absätze ausführen, so muss der Vertrag als Umsatzmietvertrag ausgewiesen
werden. Hierzu dient das Kennzeichen Umsatzrelevant, das Sie auf der
Registerkarte Allgemeine Daten des Vertragsdialoges (siehe Abbildung 5.1)
finden.
Umsatzmiet- Ist ein Vertrag auf diese Weise als umsatzrelevant gekennzeichnet, so
vereinbarung erscheint im Vertragsdialog eine zusätzliche Registerkarte Umsatzmietver-
einbarung (siehe Abbildung 5.2).
Verzweigen Sie in diese Registerkarte, so finden Sie dort einen Button mit
einem Zauberstab: (Schnellerfassung). Die Schnellerfassung bietet Ihnen
eine einfache Möglichkeit, die für die Umsatzabrechnung notwendigen
Vertragsklauseln – eine Melderegel und eine Umsatzregel – zu erzeugen.

5.1 Umsatzmiete
Abbildung 5.1 Mietvertrag als »umsatzrelevant« kennzeichnen
Abbildung 5.2 Zusätzliche Registerkarte »Umsatzmietvereinbarung« im

Vertragsdialog
Klicken Sie auf den Button, so erhalten Sie das Fenster aus Abbildung 5.3.
Tragen Sie die notwendigen Daten ein, wie in der Abbildung dargestellt.
Neben der Melderegel und der Umsatzregel benötigen Sie im Vertrag für
die Abrechnung der Umsatzmiete zwingend eine Kondition Umsatzmiete.
Abbildung 5.3 Pop-up-Fenster zur Schnellerfassung von Umsatzmieten

Melderegel Die Melderegel ist die vertragliche Vereinbarung darüber, in welchen zeitli-
chen Abständen Umsätze für bestimmte Sortimente vom Mieter an den
Vermieter zu melden sind. In der Melderegel wird auch festgelegt, ob Netto-,
Bruttoumsätze oder beide zu melden sind. Mögliche Sortimente legen Sie
im Customizing von SAP RE unter Umsatzmietabrechnung 폷 Melderegel 폷
Sortimente an.
In Abbildung 5.4 sehen Sie ein Beispiel. Die Umsätze werden monatlich für
das Gesamtsortiment gemeldet. Jährlich soll der testierte Umsatz gemeldet
werden. Es können zeitliche Toleranzen dafür vorgegeben werden, bis wann
die Umsatzmeldung eingegangen sein muss (siehe im unteren Teil der
Abbildung 5.4 die Spalten Toleranz, Einh.Toleranz (Einheit Toleranz) und
Kalender).
Abbildung 5.4 Registerkarte »Umsatzvereinbarung« mit Melderegel
Umsatzregel Markieren Sie auf der Registerkarte Umsatzmietvereinbarung des Vertrags-

dialoges im oberen Teil die Umsatzregel, so erhalten Sie auf der Register-
karte Berechnung eine Übersicht über die Daten, die die Grundlage für die

5.1 Umsatzmiete
Berechnung der Miete auf Basis des Umsatzes bzw. des Absatzes bilden
(siehe Abbildung 5.5). Diese Daten werden in SAP RE Berechnungsregeln zur
Umsatzregel genannt.
Abbildung 5.5 Beispiel für eine Umsatzregel ohne Staffelvereinbarung
Der Berechnungsregel muss mindestens eine Melderegel zugeordnet wer- Berechnungsregel

den (Spalte MR-Nr. in Abbildung 5.5, unten). In der Berechnungsregel legen
Sie zu jeder Melderegel auch fest, ob Netto- oder Bruttoumsätze (Spalte
B/N) zur Mietberechnung herangezogen werden sollen. In der Berech-
nungsregel in Abbildung 5.5 wurde als Miete 3 % (Spalte %-Satz) vom Net-
toumsatz (Spalte B/N) festgesetzt. Sie können minimale und maximale
Umsätze angeben (Spalten MinUms und MaxUms). Mithilfe des Buttons
(Staffel ändern) könnten Sie gegebenenfalls Staffeln einfügen, also die
Umsatzstaffelart von »keine Staffelvereinbarung« auf »Staffelvereinba-
rung« wechseln. Ist eine Staffel vereinbart, wird ein anderer Button (Staf-
fel ändern) angezeigt.
Abbildung 5.6 zeigt ein Beispiel für eine Staffelvereinbarung. Hier wird auf Umsatzstaffeln
die ersten 100.000 EUR Umsatz ein Prozentsatz von 1,9 % angewendet,
wobei die Mindestmiete für diese Staffel mit 400 EUR angesetzt ist. Auf die
100.000 EUR übersteigenden Umsätze werden dann 2 % angewendet. Über-
steigt der Umsatz 200.000 EUR, so wird der übersteigende Wert mit 2,1 %
zur Ermittlung der Miete herangezogen.

Abbildung 5.6 Beispiel für eine Staffelvereinbarung
Sie können die Staffeln wie im obigen Beispiel definieren, um für den
Anteil, der in die jeweilige Staffel fällt, den entsprechenden Prozentwert
anzuwenden. Wenn Sie aber wollen, dass der Wert für den gesamten gemel-
deten Umsatz angewendet wird, müssen Sie die Staffeln in der Berech-
nungsregel zur Umsatzregel jeweils mit dem Wert Null beginnen lassen,
wie dies in Abbildung 5.7 am Beispiel von Absätzen zu sehen ist.
Preise für Absätze Jeder Hektoliter (HL, z.B. für das Sortiment Bier) soll mit 6,63 EUR zu Buche
schlagen, solange der Absatz 1.000 Hektoliter nicht übersteigt. Liegt der
Absatz zwischen 1.000 und 2.000 Hektolitern, so ist der Preis pro Hektoli-
ter auf die Gesamtmenge zu berechnen und beträgt 6,625 EUR. Liegt der
Absatz sogar noch höher, so ist ein Preis von 6,60 EUR für den Gesamtab-
satz vereinbart.
Abbildung 5.7 Beispiel für eine Staffelvereinbarung auf Basis von Absätzen
Abrechnungs- Auf der Registerkarte Rhythmen hinterlegen Sie, in welchem Rhythmus die
rhythmus Abrechnung stattfinden soll. Zum Beispiel können Sie monatliche Umsatz-
meldungen vereinbaren (Rhythmus in der Melderegel), aber vierteljähr-
liche Abrechnungen durchführen (Rhythmus in der Umsatzregel). Die
Abrechnungsperioden müssen immer die Meldeintervalle umfassen.

5.1 Umsatzmiete
Informations-Button benutzen
Sowohl in der Melderegel als auch in der Umsatzregel finden Sie in den
Detailbildern den Button (Informationen). Klicken Sie auf diesen But-
ton, um ausführliche Informationen zu erhalten.
Die Umsatzabrechnung benötigt als »Anker« für die Abrechnung eine spe- Kondition für die
zielle Kondition Umsatzmiete. Mittels der Umsatzmietkondition wird die Umsatzmiete
Verbindung der Umsatzregel zum Mietobjekt (Berechnungsobjekt der Kon-

dition) hergestellt. Zudem werden über die Bewegungsart der Umsatzmiet-
kondition die Buchungen gesteuert (siehe hierzu Abschnitt 5.1.3, »Umsatz-
miete buchen«). Rufen Sie die Registerkarte Umsatzmietvereinbarung auf,
und legen Sie dort auf der Registerkarte Konditionen (siehe Abbildung 5.8)
eine Umsatzmietkondition an.
Abbildung 5.8 Zuordnung der Kondition »Umsatzmiete« zur Umsatzregel
Jede Umsatzregel benötigt eine eigene Umsatzkondition

Für verschiedene Umsatzmietvereinbarungen innerhalb eines Vertrages
benötigen Sie jeweils eine separate Umsatzregel mit einer eigenen Um-
satzmietkondition. Das kann z. B. dann der Fall sein, wenn Sie neben der
Umsatzmiete einen Werbebeitrag erheben oder für unterschiedliche Miet-
objekte des Vertrages eigene Umsatzvereinbarungen haben. Hierfür kön-
nen Sie unterschiedliche Konditionsarten benutzen (z. B. eine Umsatzmiet-
kondition und eine Kondition für die Werbebeiträge) oder unterschiedliche
Mietobjekte als Berechnungsobjekte der Kondition. Konditionen werden
vom SAP-System aber auch dann als unterschiedlich gewertet, wenn sie
sich bei gleicher Konditionsart und gleichem Berechnungsobjekt im Kondi-
tionszweck unterscheiden.

Registerkarte Wenn Sie sich die so zugeordnete Kondition »Umsatzmiete« auf der Regis-
»Konditionen« terkarte Konditionen ansehen, so finden Sie hier als Berechnungsvorschrift
»Umsatzmiete« (Feld Vorschrift in Abbildung 5.9). Diese Berechnungsvor-
schrift markiert die Kondition als »Ankerkondition« für die Umsatzabrech-
nung und sorgt später dafür, dass die Miethöhe aus den gemeldeten Umsät-
zen berechnet werden kann. Auf der Registerkarte Konditionen können Sie
die Verknüpfung mit der Umsatzklausel auch sehen und bearbeiten, und
zwar auf der Registerkarte Klauseln (siehe z.B. Abbildung 5.10).
Abbildung 5.9 Umsatzmietkondition auf der Registerkarte »Konditionen«

(Detailbild)
Weitere In unserem Beispiel wurden mit dem Friseursalon außerdem Mindest- und
Konditionen zur Maximalmieten vereinbart. Diese lassen sich durch die Zuordnung von
Umsatzmiete
Mindest- und Maximalmietkonditionen zur Umsatzregel abbilden.
Kehren Sie zurück zur Registerkarte Umsatzmietvereinbarungen, und wäh-
len Sie die Umsatzregel aus. Klicken Sie auf der Registerkarte Konditionen
auf den Button (Neue Kondition anlegen), wählen Sie die passende Kon-
ditionsart in dem Pop-up-Fenster aus, und treffen Sie in einem weiteren
Pop-up-Fenster die Festlegung über die Höhe der Miete. Häufig entspricht
die Mindestmiete der regelmäßig zu zahlenden Ladenmiete. Diese Kondi-
tion stellen Sie als Buchkondition ein. Sollte die Mindestmiete rein der
Berechnung der Umsatzmiete dienen und nicht bereits im Vorfeld vom Mie-
ter gezahlt werden, ist es sinnvoll, sie – wie auch die Maximalmiete – als sta-
tistische Kondition einzustellen. Häufig wird dabei die Maximalmiete als
Vielfaches der Mindestmiete vereinbart. Sie können in diesem Fall für die
Festlegung der Maximalmiete eine Berechnungsvorschrift wie z.B. »Faktor
Konditionsgruppe« benutzen. Wenn mit dem Mieter statt einer Mindest-
miete oder zusätzlich zu dieser eine Vorauszahlung auf die Umsatzmiete
vereinbart wurde, können Sie diese Vereinbarung ebenfalls hier hinterlegen
– sinnvollerweise als Kondition mit dem Konditionszweck »Buchmiete«.

5.1 Umsatzmiete
Das Hinzufügen der genannten Konditionen kann auch von der Register-
karte Konditionen aus erfolgen. In diesem Fall müssen Sie daran denken,
dort auf der Registerkarte Klauseln der Kondition die passende Umsatzre-
gel zuzuordnen (siehe Abbildung 5.10.). Sie können auch eine Kondition
wie die »Ladenmiete«, die zuvor schon auf dem Vertrag vorhanden war,
nachträglich als Mindestmiete deklarieren, indem Sie ihr eine entspre-
chende Umsatzklausel zuordnen. Falls das erst ab einem bestimmten Stich-
tag erfolgen soll, legen Sie zuvor eine neue Zeitscheibe für die Kondition an,
der Sie dann die Klausel zuordnen.
Egal, wie Sie vorgehen: Die Verbindung zwischen der Kondition und der
Umsatzregel wird sowohl aus Sicht der Umsatzregel (Registerkarte Konditi-
onen) als auch aus Sicht der Kondition (Registerkarte Klauseln) gezeigt.
Abbildung 5.10 Konditionen mit Zuordnung der Umsatzregel
Die Einstellung der Konditionsarten für die Verwendung im Zusammen- Customizing

hang mit der Umsatzabrechnung erfolgt im Customizing von SAP RE unter Konditionsarten
Umsatzmiete
Konditionen und Bewegungen 폷 Konditionsarten und Konditionsgruppen 폷
Konditionsarten definieren. Die für die Umsatzabrechnung benötigten
Konditionen müssen mit einer entsprechenden Eigenschaft versehen wer-
den (Spalte Eigenschaft), wie in Abbildung 5.11 zu sehen ist.

Abbildung 5.11 Customizing der Konditionsarten für die Umsatzmiete
Zeitabhängigkeit Sowohl die Melderegel als auch die Umsatzregel sind Vertragsklauseln und
somit zeitabhängig. In beiden finden Sie die Möglichkeit, neue Zeitscheiben
anzulegen, d.h. ab einem bestimmten Zeitpunkt neue Regeln über den
Rhythmus der Umsatzmeldungen oder über die Berechnung der Umsatz-
miete im Vertrag zu hinterlegen. Wenn also z.B. aus Vorsicht mit einem Mie-
ter zu Beginn des Vertrages eine monatliche Meldung vereinbart wurde,
kann man zu einem späteren Zeitpunkt auf einen vierteljährlichen Rhyth-
mus wechseln.
Nachträgliche In der Praxis kommt es häufig vor, dass mit dem Mieter nicht von Vertrags-
Einführung von beginn an eine Umsatzmiete vereinbart wurde. Wie ist in diesem Fall vor-
Umsatzmieten
zugehen?
Zeitabhängigkeit der Umsatzregel nutzen

Sie haben mit einem Mieter einen Mietvertrag geschlossen, der ab
15.11.2017 gilt. Es wurde vereinbart, dass der Mieter für 2017 jeweils monat-
lich 200 EUR Ladenmiete zahlt. Ab 01.01.2018 wird die Miete als Umsatz-
miete abgerechnet. Die bisherige Ladenmiete ist die Mindestmiete.
Legen Sie den Vertrag mit der Kondition »Ladenmiete« ab 15.11.2017 an.
Wenn Sie diese Ladenmiete später als Mindestumsatzmiete benutzen wol-
len, müssen Sie die Konditionsart im Customizing mit der Eigenschaft
»Mindestumsatzmiete« versehen, wie in Abbildung 5.11 zu sehen ist.
Gültigkeit ändern Fügen Sie die Umsatzregel zum 01.01.2018 ein, oder ändern Sie die Gültig-
keit der Umsatzregel auf dieses Datum. Wechseln Sie zum Ändern der Gül-

5.1 Umsatzmiete
tigkeit auf die Registerkarte Umsatzmietvereinbarung, und rufen Sie dort

die Registerkarte Berechnung der Umsatzregel auf. Hier finden Sie die Mög-
lichkeit, die Zeitabhängigkeit einzublenden (Abbildung 5.12).
Abbildung 5.12 Umsatzregel (Zeitabhängigkeit einblenden)
Nach einem Klick auf den Button (Zeitabhängigkeit einblenden) können

Sie den Gültigkeitszeitraum der Umsatzklausel ändern (siehe Abbildung
5.13). Klicken Sie hierzu auf den Button (Gültigkeitszeitraum ändern). Es
erscheint ein Pop-up-Fenster, in dem Sie das Gültigkeitsdatum eingeben
können.
Abbildung 5.13 Umsatzregel (Gültigkeitszeitraum ändern)
Abbildung 5.14 zeigt, wie die Umsatzregel mit geänderter Gültigkeit aus-
sieht. Passen Sie entsprechend auch die Gültigkeit der Melderegel an.
Abbildung 5.14 Umsatzregel mit geänderter Gültigkeit
Falls Sie eine Regel später im Zeitverlauf anpassen wollen, fügen Sie eine
neue Zeitscheibe hinzu, indem Sie auf den Button (Gültigkeitszeit-
raum hinzufügen) klicken. Sind mehrere Zeitscheiben vorhanden, können
Sie mit den Pfeil-Buttons (voriger Eintrag, nächster Eintrag) zwischen
diesen Zeitscheiben navigieren.
5.1.2 Umsatzmiete abrechnen

Sie wollen nun die Umsatzmiete für den Friseursalon berechnen. Hierzu
benötigen Sie zunächst die Umsatzmeldung des Mieters. Diese geht Ihnen

schriftlich, telefonisch, per E-Mail oder über Online-Szenarien zu, die von
verschiedenen SAP-Partnern angeboten werden.
Umsatzmeldung Die (manuelle) Eingabe der Daten kann auf zwei Wegen erfolgen:
erfassen
1. als Einzelerfassung im Vertragsdialog Transaktion RECN (Vertrag bear-
beiten)
2. als Massenerfassung mithilfe von Transaktion RESRRP (Umsatzmeldun-
gen erfassen/ändern). SR steht im Transaktionsnamen für Sales-Based
Rent, RP für Report)
Im Beispiel führen Sie die Erfassung innerhalb des Vertragsdialoges durch.

Rufen Sie die Registerkarte Umsatzvereinbarung auf, und markieren Sie die
Melderegel. Wählen Sie im unteren Teil des Bildes die Registerkarte Umsatz-
meldungen aus. Es erscheint eine vorgenerierte Tabelle mit den Meldeinter-
vallen. Tragen Sie die gemeldeten Umsätze ein (siehe Abbildung 5.15). Falls
Ihr Mieter einen Nullumsatz meldet, müssen Sie das entsprechende Kenn-
zeichen in der Spalte Nullumsatz setzen, um eine systemseitige Fehlermel-
dung zu vermeiden.
Abbildung 5.15 Umsatzmeldungen zum Vertrag
Periodische Neben der Erfassung der Umsatzmeldungen setzt die Umsatzabrechnung

Buchung voraus, dass für die abzurechnenden Perioden die periodische Buchung für
die Umsatzmietkonditionen (Mindestmiete, Vorauszahlungen usw.) er-
folgt ist.
Abrechnungslauf Für die Abrechnung der Umsatzmiete finden Sie im Anwendungsmenü von
SAP RE im Menüpunkt Umsatzmietabrechnung Transaktion RESRSE (Um-
satzabrechnung durchführen/fortsetzen), siehe Abbildung 5.16. Im Transak-
tionsnamen steht SE für settlement (Abrechnung). Diese Transaktion er-
laubt es Ihnen, mehrere Verträge in einem Lauf abzurechnen. Im Folgenden
verwenden wir statt des etwas sperrigen Begriffs Umsatzmietabrechnung
die Kurzversion Umsatzabrechnung.

5.1 Umsatzmiete
Abbildung 5.16 Umsatzabrechnung im Anwendungsmenü von SAP RE
Das Selektionsbild der Umsatzabrechnung besteht aus mehreren Abschnit- Selektionsbild der
ten. Die oberen Abschnitte Vertragsselektion, Zeitraum/Stichtag und Filter Umsatzabrechnung
dienen – wie in anderen Reports auch – der Auswahl der zu bearbeitenden

Verträge.
Abbildung 5.17 Parameter der Umsatzabrechnung im Selektionsbild von

Transaktion RESRSE
Im Abschnitt Abrechnung (siehe Abbildung 5.17) legen Sie fest, wie Sie die
Abrechnung durchführen wollen. Hierzu stehen folgende Parameter zur
Verfügung:
쐍 Aktivität
Sie können mit dieser Transaktion eine neue Abrechnung erstellen, eine
bestehende Abrechnung fortsetzen oder stornieren oder eine Abrech-
nung anzeigen. »Fortsetzen einer bestehenden Abrechnung« bedeutet,
dass die noch offenen Prozessschritte durchgeführt werden.

쐍 Titel
Wählen Sie einen Titel für die Abrechnung, unter dem Sie den Abrech-
nungslauf wiederfinden.
쐍 Abrechnungsmodus
Wählen Sie, ob Sie nur simulieren oder einen Echtlauf durchführen wol-
len.
쐍 Abrechnungsart
Wählen Sie zwischen »Standard« und »Endabrechnung«. Die Standard-
abrechnung rechnet die Umsatzmiete für die Meldeperiode ab. Die
Endabrechung führen Sie aus, wenn Sie eine Standardabrechnung auf-
grund von testierten Umsatzmeldungen korrigieren wollen. Ein Beispiel
finden Sie in Abschnitt 5.1.7, »Endabrechnung erstellen«.
쐍 Abrechnungsschema
Das Abrechnungsschema steuert, ob die Ergebnisse der Umsatzabrech-
nung vor dem Buchen änderbar sind (siehe Abschnitt 5.1.4, »Umsatzab-
rechnungen korrigieren«) und ob die Korrespondenz direkt mit der
Abrechnung erzeugt wird.
쐍 Abrechnungsschritt
Die Abrechnung wird in folgenden Schritten ausgeführt:
– Ermittlung der Verträge
– Berechnen der Umsatzmieten
– Bearbeiten der Umsatzmieten (entfällt bei Simulation)
– Korrespondenz (entfällt bei Simulation, wird in der Regel außerhalb
der Abrechnung ausgeführt)
– Buchen der Umsatzmieten (bei Simulation: nur Simulation des
Buchens)
Legen Sie fest, bis zu welchem Schritt Sie die Abrechnung simulieren/
durchführen wollen.
쐍 Kennzeichen »Nicht Fortsetzen«
Hier entscheiden Sie, ob Abrechnungen, die zu einem früheren Zeit-
punkt für die selektierten Verträge durchgeführt wurden, in diesem Lauf
fortgesetzt werden sollen oder nicht.
쐍 Kennzeichen »Grid-Control verwenden«
Dieses Kennzeichen betrifft das Layout der Listen.
Auf der Registerkarte Selektion der Umsatzregel entscheiden Sie, für wel-
che Umsatzregel Sie die Abrechnung durchführen wollen. Im Feld Klausel-
art wählen Sie den Eintrag »Umsatzregel«. Alternativ steht die Klauselart
Spitzenumsatzregel zur Verfügung, die wir in Abschnitt 5.1.8, »Spitzenab-

5.1 Umsatzmiete
rechnung durchführen«, erläutern. Über die Felder Art der Umsatzregel

und Sortiment schränken Sie die Abrechnung weiter ein. Über das Feld
Abrechnen bis entscheiden Sie, welche Perioden abgerechnet werden.
Abbildung 5.18 Selektion der Umsatzregel im Selektionsbild von Transaktion

RESRSE
Auf der Registerkarte Parameter sind die Daten einzugeben, die für die
Buchung notwendig sind, z.B. Belegkopftext, Buchungsdatum und Zah-
lungsfristenbasisdatum.
Führen Sie die Abrechnung zunächst im Simulationsmodus bis zum Schritt Umsatzabrechnung
»Simulation des Buchens« aus, und prüfen Sie die Ergebnisse. Sie kommen ausführen
in ein Auswertungsbild, das dem in Abbildung 5.19 gleicht. Hier wurde aller-
dings bereits der Echtlauf ausgeführt.
Abbildung 5.19 Auswertung der Umsatzabrechnung

Auswertung zur Die Auswertung in Abbildung 5.19 zeigt im oberen Teil eine Liste von Proto-
Umsatzabrechnung kollen zu den einzelnen Abrechnungsschritten. Icons signalisieren den Sta-
tus des jeweiligen Schrittes. Klicken Sie auf das Icon, um das Protokoll des
Schrittes anzuzeigen. Sie erhalten ein Protokoll, wie in Abbildung 5.20 bei-
spielhaft für den Schritt »Buchen« gezeigt.
Abbildung 5.20 Protokoll Umsatzabrechnung zum Schritt »Buchen«
Per Klick auf den Pfeil-Button neben dem SAP-Logo gelangen Sie aus
dem Protokoll bzw. aus der Liste wieder zurück in die Übersicht, die in
Abbildung 5.19 zu sehen ist.
Ergebnisse anzeigen Der untere Teil der Abbildung 5.19 enthält eine Auflistung der verfügbaren
Ergebnislisten zur Umsatzabrechnung. Klicken Sie auf das nebenstehende
Icon, um die Liste anzuzeigen. Abbildung 5.21 zeigt beispielhaft die Ergeb-
nisse einer Umsatzabrechnung als Grid-Control-Liste.

5.1 Umsatzmiete
Abbildung 5.21 Ergebnisse einer Umsatzabrechnung als Grid-Control-Liste
Listen-Layout
Wenn Sie in Ihrem System die Liste, die in Abbildung 5.21 dargestellt ist, in
dieser Form nicht sehen, dann liegt das am Listen-Layout der ALV-Liste. Im
Standard werden sehr viele Felder zur Anzeige angeboten. Um die Liste
übersichtlich einzurichten, benutzen Sie hier und für andere Listen die
Möglichkeiten zur Gestaltung des Layouts. Hierfür klicken Sie oberhalb der
Liste auf den in Abbildung 5.22 gezeigten Button.
Abbildung 5.22 Listen-Layout ändern
Die Liste in Abbildung 5.21 enthält einige Daten, die unterstrichen sind. Sie Details zur
können auf diese Felder klicken, um Detailinformationen zu erhalten. In Abrechnung
unserem Beispiel wurde für den Vertrag von »Berlin Souvenir« für das
Sortiment »Lebensmittel« eine Umsatzmiete von 2.900 EUR ermittelt. Kli-
cken Sie auf diesen Betrag, so erhalten Sie das in Abbildung 5.23 gezeigte Pop-

up-Fenster, das die Grundlagen der Berechnung darstellt: Es wurden

150.000 EUR Umsatz gemeldet. Für die ersten 100.000 EUR werden 1,9 %
des Umsatzes, also 1.900 EUR Miete fällig. Die restlichen 50.000 EUR fallen
in die zweite Umsatzstaffel, die mit einem Prozentsatz von 2 % zu weiteren
1.000 EUR Miete führt.
Abbildung 5.23 Details zur ermittelten Umsatzmiete
Ergebnisse der Im Anwendungsmenü von SAP RE finden Sie die Transaktionen RESRMO
Umsatzmiet- (Umsatzmiete bearbeiten) und RESRMOSINGLE (Umsatzmieten einer Ab-
abrechnung
rechnung bearbeiten). Diese Transaktionen erlauben es Ihnen, die durch
ändern
die Umsatzabrechnung ermittelten Mieten anzupassen, solange sie noch
nicht gebucht bzw. in den Finanzstrom geschrieben sind. Voraussetzung
hierfür ist allerdings, dass beim Start der Abrechnung der Parameter Ab-
rechnungsschema mit einem Abrechnungsschema versehen wurde, das
eine Änderung zulässt.
Abrechnungs- Das Abrechnungsschema für die Umsatzabrechnung pflegen Sie im Custo-
schema mizing von SAP RE unter Umsatzmietabrechnung 폷 Abrechnungsprozess 폷
Parameter der Umsatzmietabrechnung. Dort steuern Sie über das Feld
Änderungsrichtung, ob und in welche Richtung (beliebig, Erhöhung, Sen-
kung) die Beträge der Abrechnung vor dem Buchen geändert werden dür-
fen.
Infosystem Berichte zu Umsatzabrechnungen finden Sie im Anwendungsmenü von
Umsatzmiete SAP RE unter Umsatzabrechnung 폷 Infosystem über die nachstehenden
Transaktionen:
쐍 RESRIS (Auswertung über Vertrag)
쐍 RESRISSINGLE (Auswertung zur Abrechnung)
Transaktion RESRIS wertet die Umsatzabrechnungen aus Sicht der Verträge

aus, d.h. die primäre Selektion erfolgt über die Vertragsdaten. Sie können
zusätzliche Einschränkungen z.B. über die abgerechneten Perioden, mitge-
ben. Die Ausgabe erfolgt wie beim Abrechnungsergebnis (siehe Abbildung
5.19). Wie dort auch, können Sie durch Doppelklick auf die jeweilige Liste
oder auf das Protokoll abspringen. Einfacher und schneller geht es, wenn Sie

5.1 Umsatzmiete
auf dem Selektionsbild bereits mitteilen, welche der Listen Sie ansehen wol-
len. Hierfür steht der Parameter Bericht im Abschnitt Auswahl des Berichtes
der angezeigt werden soll zur Verfügung. Transaktion RESRISSINGLE arbei-
tet analog, geht aber primär von der Abrechnungs-ID aus. Zusätzliche Ein-
schränkungen nach Verträgen sind möglich.
5.1.3 Umsatzmiete buchen

Das Buchen der Umsatzmiete ist der letzte Schritt der Umsatzabrechnung.
Diesen Schritt können Sie separat über Transaktion RESRBCSINGLE (Bu-
chen einer Umsatzabrechnung) ausführen oder als Abrechnungsschritt in
Transaktion RESRSE (Umsatzabrechnung durchführen/fortsetzen).
Sie haben folgende Möglichkeiten, die Umsatzmiete zu buchen: Umsatzmiete
buchen
쐍 direkt in die Finanzbuchhaltung buchen
쐍 den zu buchenden Betrag als Plan-Satz in den Finanzstrom stellen und
die Buchung später über den periodischen Buchungslauf (Transaktion
RERAPP) vornehmen
Prozessschritt »Buchen«
Unabhängig davon, ob direkt in die Finanzbuchhaltung gebucht wird oder
nur der Finanzstromsatz erzeugt wird, wird der betreffende Schritt ein-
heitlich mit »Buchen der Umsatzmieten in der Finanzbuchhaltung« be-
zeichnet.
Der Vorteil des Buchens über den Finanzstrom besteht darin, dass alle Buchen über
Buchungen zum Vertrag aus dem Finanzstrom ersichtlich sind. Zudem Finanzstrom
benötigt der Sachbearbeiter, der die Umsatzabrechnung ausführt, in die-

sem Fall keine zusätzlichen Berechtigungen für die Finanzbuchhaltung.
Damit die Buchung über den Finanzstrom erfolgen kann, muss die Umsatz-
regel im Vertrag (Registerkarte Umsatzvereinbarungen, dort Registerkarte
Berechnung) entsprechend gekennzeichnet sein (siehe Abbildung 5.24).
Abbildung 5.24 Umsatzregel für das Buchen über den Finanzstrom vorsehen

In beiden Fällen bildet die Umsatzmietkondition im Vertrag den Anker für

die Buchung. Wir beschreiben im Folgenden die Buchungen und erläutern
die Kontenfindung.
Umsatzabrechnung ohne Vorauszahlungen

Angenommen, die Umsatzabrechnung hat ein Nettoergebnis von 120 EUR
ergeben zuzüglich 20 % Steuer. Die Gesamtforderung für die abgerechnete
Periode beträgt also brutto 144 EUR. Vorauszahlungen waren nicht verein-
bart.
Wird die Umsatzmiete für dieses Beispiel über den Finanzstrom abgerech-
net, so erzeugt die Umsatzabrechnung im Echtlauf Plan-Sätze im Finanz-
strom des Vertrages, wie in Abbildung 5.25 dargestellt.
Abbildung 5.25 Finanzstromsätze, die durch die Umsatzabrechnung erzeugt

wurden
Das Icon (Sondereintrag noch zu buchen) in den Plan-Sätzen in Abbil-

dung 5.25 weist die Buchungssätze als solche Finanzstromsätze aus, die
nicht durch die Finanzstromgenerierung aus Konditionen entstanden sind,
sondern durch einen externen Prozess – in diesem Fall die Umsatzabrech-
nung – in den Finanzstrom eingestellt wurden.
Bewegungsarten Die Finanzstromsätze in der Abbildung enthalten die Bewegungsarten, die
beim Buchen über später, beim periodischen Buchungslauf RERAPP, für die Kontenfindung
den Finanzstrom
verwendet werden. Die Bewegungsart 6000 (Spalte BArt) für den Partnerfi-
nanzstrom wurde aus der Kondition »Umsatzmiete« abgeleitet, die Sie als
»Ankerkondition« für die Umsatzabrechnung benutzt haben. Sie finden
die Bewegungsart als Eigenschaft der Konditionsart im Customizing von
SAP RE unter Konditionen und Bewegungen 폷 Konditionsarten und Konditi-
onsgruppen 폷 Konditionsarten definieren.

5.1 Umsatzmiete
Die Objektumbuchung (Plan-Satz im Objektfinanzstrom) wird durch die

Verteilungsregel der Umsatzkondition ausgelöst. Die Kontenfindung hier-
für erfolgt über die Referenzbewegungsart 030 (Verteilungsbuchungen,
Objektumbuchungen) zur Bewegungsart 6000 (Umsatzmiete). Referenz-
bewegungsarten definieren Sie im Customizing von SAP RE unter Kondi-
tionen und Bewegungen 폷 Bewegungsarten 폷 Referenzbewegungsarten zu-
ordnen.
Die durch die periodische Buchung (Transaktion RERAPP) erzeugten Bu-
chungssätze zu den Plan-Sätzen aus der Umsatzabrechnung sind in Abbil-
dung 5.26 dargestellt. Die Ausgangssteuer wird aus der Buchungsklausel
zur Konditionsart »Umsatzmiete« abgeleitet.
Ertrag
Debitor Umsatzmieten
(1) 144 € (1) 120 € Vertrag

(2) 120 € 120 € Mietobjek t
Vertrag
Ausgangssteuer
(1) 24 €
Bewegungsart
(1) RERAPP Partnerfinanzstrom nach UA 6000 aus Umsatzkondition
(2) RERAPP Objektfinanzstrom nach UA 6040 Referenz-BWA 030 zu 6000
Abbildung 5.26 Umsatzabrechnung ohne Vorauszahlung bei Buchung über den

Finanzstrom
Abkürzungen in den Abbildungen

In den Abbildungen der Buchungsschemata werden folgende Abkürzun-
gen verwendet:
쐍 RERAPP = Transaktion für die periodische Buchung
쐍 VZ = Vorauszahlung
쐍 UA = Umsatzabrechnung
쐍 BWA = Bewegungsart
쐍 Ref.BWA = Referenzbewegungsart
쐍 030 ist der Beziehungsschlüssel für die Referenzbewegungsart Vertei-
lungsbuchungen (Objektumbuchungen).
쐍 110 ist der Beziehungsschlüssel für die Referenzbewegungsart für Ab-
rechnungen (Nebenkostenabrechnung, Umsatzabrechnung).

Die kursiv dargestellten Wörter Vertrag bzw. Mietobjekt betreffen die Kon-
tierung der Buchung auf das jeweilige Controlling-Objekt. Die Angaben zu
den verwendeten Bewegungsarten beziehen sich auf das Auslieferungs-
customizing.
Bewegungsarten Bucht man dasselbe Beispiel direkt in die Finanzbuchhaltung, so entstehen-

beim direkten den die gleichen Buchungssätze. Allerdings verläuft die Ermittlung der Be-
Buchen
wegungsarten für die Buchungen etwas anders. Es geht nicht direkt die Be-
wegungsart 6000 (Umsatzmiete) der Umsatzmietkondition in die Buchung
ein. Vielmehr wird die Bewegungsart 6005 (Forderung aus Umsatzabrech-
nung) benutzt. Diese wird über den Beziehungsschlüssel 110 (Abrechnung)
als Referenzbewegungsart aus der Bewegungsart 6000 der Umsatzmietkon-
dition abgeleitet. Aus der Bewegungsart für die Verteilungsbuchung 6040
(Umbuchung Umsatzmiete; zu 6000, Beziehungsschlüssel 030) wird wie-
der über den Beziehungsschlüssel 110 die Bewegungsart 6045 (Objektum-
buchung Umsatz, Guthaben) für die Umbuchung gefunden (siehe Abbil-
dung 5.27).
Ertrag
(1) 144 € (1) 120 € Vertrag

(2) 120 € 120 € Mietobjek t
Vertrag
Ausgangssteuer
(1) 24 €
Bewegungsart
(1) Umsatzabrechnung Forderung 6005 Referenz-BWA 110 zu 6000 aus Umsatzkondition
(2) Umsatzabrechnung Umbuchung 6045 Referenz-BWA 110 zu 6040 (Ref-BWA 030 zu 6000)
Abbildung 5.27 Umsatzabrechnung ohne Vorauszahlung bei direkter Buchung in

die Finanzbuchhaltung
Umsatzabrechnung Wurden Vorauszahlungen für die Umsatzmiete mit dem Mieter vereinbart,
mit Voraus- so werden diese als (Buch-)Konditionen in den Vertrag eingestellt. Sie müs-
zahlungen
sen die Vorauszahlungskondition mit derjenigen Umsatzklausel verknüp-
fen, für die sie vorgesehen ist, damit die Vorauszahlung in der Umsatz-
abrechnung berücksichtigt werden kann. Die Verknüpfung findet im
Stammdatendialog des Vertrages auf der Registerkarte Konditionen statt
und dort auf der Registerkarte Klauseln. Tragen Sie die Nummer der Umsatz-
klausel in das entsprechende Feld ein (siehe Abbildung 5.28).

5.1 Umsatzmiete
Abbildung 5.28 Verknüpfung der Vorauszahlungskondition mit der Umsatzklausel
Vorauszahlungen werden im Vorfeld der Umsatzabrechnung über den Vorauszahlungen

periodischen Buchungslauf (Transaktion RERAPP) in der Regel als Erlös buchen
gebucht:
per Debitor an Erlöse und Ausgangssteuer
Die in früheren SAP-RE-Versionen verwendete anzahlungsartige Buchung

mit Sonderhauptbuchkennzeichen ist noch möglich, aber für Umsatzmie-
ten nicht mehr gebräuchlich und wird von SAP auch nicht empfohlen.
Um eine Vorauszahlungskondition als Erlöskondition zu buchen, müssen
Sie die Kontenfindung entsprechend dem oben genannten Buchungssatz
einrichten und zusätzlich das Kennzeichen Ertrag in der Definition der Vo-
rauszahlungskonditionsart (siehe Abbildung 5.29) setzen.
Abbildung 5.29 Definition der Konditionsart »Vorauszahlung Umsatzmiete«

als Erlöskondition

Beispiel mit Vorauszahlungen

Mit dem Mieter wurde eine Vorauszahlung von 100 EUR netto zuzüglich
20 % Steuer vereinbart, also brutto 120 EUR. Für die abgerechnete Periode
hat sich ein Abrechnungsergebnis von 120 EUR netto, also 144 EUR brutto
ergeben.
Vorauszahlung als Die Vorauszahlungen wurden als Erlös gebucht und stehen somit bereits
Erlös gebucht als Forderung auf dem Debitorenkonto des Mieters. Die Abrechnung ermit-
telt den Saldo aus den Vorauszahlungen und dem Abrechnungsergebnis.
Es spielt keine Rolle, ob die Vorauszahlungen gezahlt wurden oder nicht.
Erfolgt die Abrechnung über den Finanzstrom, so wird dieser Saldo als Plan-
Satz in den Finanzstrom eingestellt und mit einer nachfolgenden periodi-
schen Buchung gebucht. Abbildung 5.30 stellt die Buchungssätze und die
Ermittlung der Bewegungsarten für diesen Fall dar.
Ertrag
(1) 120 € (1) 100 € Vertrag

(2) 100 € 100 € Mietobjek t
Vertrag
(3) 24 € (3) 20 € Vertrag
(4) 20 € 20 € Mietobjek t
Vertrag
Ausgangssteuer
(1) 20 €
(3) 4€
Bewegungsart
(1) RERAPP VZ Partnerfinanzstrom 6900 aus VZ-Kondition
(2) RERAPP VZ Objektfinanzstrom 6940 Referenz-BWA 030 zu 6900
(3) RERAPP nach UA Partnerfinanzstrom 6000 aus Umsatzkondition
(4) RERAPP nach UA Objektstrom 6040 Referenz-BWA 030 zu 6000
Abbildung 5.30 Umsatzabrechnung mit Vorauszahlung und Buchung über den

Finanzstrom
Bucht man direkt in die Finanzbuchhaltung, so ändert sich nichts am

Buchungsschema. Lediglich die Kontenfindung für die Forderung aus der
Umsatzabrechnung verläuft anders, und zwar so, wie schon im Fall ohne
Vorauszahlungen. Abbildung 5.31 zeigt die Buchungen und die Ermittlung
der Bewegungsarten.

5.1 Umsatzmiete
Ertrag
(1) 120 € (1) 100 € Vertrag

(2) 100 € 100 € Mietobjek t
Vertrag
(3) 24 € (3) 20 € Vertrag
(4) 20 € 20 € Mietobjek t
Vertrag
Ausgangssteuer
(1) 20 €
(3) 4€
Bewegungsart
(1) RERAPP VZ Partnerfinanzstrom 6900 aus VZ-Kondition
(2) RERAPP VZ Objektfinanzstrom 6940 Referenz-BWA 030 zu 6900
(3) Umsatzabrechnung Forderung 6005 Referenz-BWA 110 zu 6000 aus Umsatzkondition
(4) Umsatzabrechnung Umbuchung 6045 Referenz-BWA 110 zu 6040 (Ref-BWA 030 zu 6000)
Abbildung 5.31 Umsatzabrechnung mit Vorauszahlung als Erlös und Buchung

direkt in die Finanzbuchhaltung
5.1.4 Umsatzabrechnungen korrigieren

Es kommt gelegentlich vor, dass eine Umsatzmeldung nach erfolgter Ab-
rechnung korrigiert werden muss. Rufen Sie hierzu den Vertragsdialog im
Änderungsmodus auf. Rufen Sie die Registerkarte Umsatzmietvereinba-
rung auf, und wechseln Sie dort in die Melderegel auf der Registerkarte Um-
satzmeldungen. Sie finden neben der bereits abgerechneten Periode einen
Button (Abgerechnete Meldung ändern). Klicken Sie auf diesen Button,
und erfassen Sie die Änderung (siehe Abbildung 5.32). Im Beispiel waren ur-
sprünglich 8.000 EUR Umsatz gemeldet. Die Umsatzmeldung wurde auf
9.800 EUR korrigiert.
Abbildung 5.32 Umsatzmeldung korrigieren
Abbildung 5.33 zeigt die korrigierte Umsatzmeldung. Wie Sie sehen, wird
nicht einfach die ursprüngliche Umsatzmeldung überschrieben. Es wird

vielmehr eine neue Version der Umsatzmeldung für die gemeldete Periode
angelegt. Die Spalte Version weist die Versionsnummer aus.
Abbildung 5.33 Korrigierte Umsatzmeldung (Version 001)
Die Korrektur der Umsatzmeldung führt automatisch zu einem Eintrag in

der Registrierungstabelle. Auf Basis dieser Registrierung führen Sie mithilfe
von Transaktion RESRSECORRECT (Korrektur einer Umsatzmietenabrech-
nung) die Neuberechnung der Umsatzmiete durch.
Registrierte Ände- Die Transaktion gibt eine Liste der registrierten Änderungen aus. Markie-
rungen bearbeiten ren Sie die zu verarbeitenden Datensätze, klicken Sie auf den Button
(Ausführen), und die Neuberechnung wird angestoßen (siehe Abbildung
5.34). Sie gelangen dann in die Ergebnisliste der Umsatzabrechnung analog
zu Abbildung 5.19.
Abbildung 5.34 Liste der zu korrigierenden Umsatzmeldungen
Die Neuberechnung des Umsatzes führt zu einer Neubestimmung der

Finanzstromsätze bzw. zu Korrekturbuchungen in der Finanzbuchhaltung.
Abbildung 5.35 zeigt den Zustand des Finanzstroms zum Vertrag aus nach
der Korrekturabrechnung. Im Beispiel war der Finanzstromsatz aus der ers-
ten Abrechnung bereits gebucht – das Status-Icon (Sondereintrag bereits
gebucht) zeigt dies an. Es wurde daher ein neuer Plan-Satz in Höhe der Dif-
ferenz erzeugt und mit dem Status-Icon (Sondereintrag noch zu bu-
chen) markiert.

5.1 Umsatzmiete
Abbildung 5.35 Finanzstromsätze nach Korrektur der Umsatzabrechnung
5.1.5 Werbebeiträge abrechnen

In Einkaufszentren werden gelegentlich von den Mietern Werbebeiträge
erhoben, die – wie auch die Umsatzmieten – auf deren Umsatzmeldungen
basieren, jedoch nach anderen Regeln berechnet werden.
Werbebeiträge
Die Läden im Flughafen »Heinrich Zille« zahlen vierteljährlich einheitlich
0,5 % ihrer Umsätze als Werbebeitrag an den Vermieter. Der Werbebeitrag
beträgt im Fall des Friseursalons »Haarfein« minimal 60 EUR. Der maxi-
male Werbebeitrag ist jeweils das 2,5-Fache des minimalen Beitrages, also
anfänglich 150 EUR.
Der Werbebeitrag basiert auf der gleichen Umsatzmeldung wie die eigentli- Umsatzmeldung
che Umsatzabrechnung. Um dies zu erreichen, legen Sie eine neue Umsatz- mehrfach benutzen
regel an, die die Berechnungsregel enthält (0,5 % des Umsatzes), sich aber
auf die gleiche Melderegel bezieht wie die monatliche Umsatzabrechnung
(siehe Abbildung 5.36). Auf diese Weise erreichen Sie, dass die über die Mel-
deregel gemeldeten Umsätze für zwei verschiedene Umsatzregeln genutzt
werden können: für die monatliche Umsatzabrechnung der Miete und für
die vierteljährliche Abrechnung des Werbebeitrages.
Für die Abrechnung des Werbebeitrages verknüpfen Sie diese Umsatzregel
mit einer Umsatzkondition »Werbebeitrag« sowie entsprechenden Maxi-
mal- und Minimalmieten. Abbildung 5.37 zeigt, wie solche Konditionen
aussehen können. In der Abbildung ist auch die Verknüpfung der Mindest-
miete mit einer Anpassungsregel zu sehen. Die Möglichkeiten der Anpas-
sung von Konditionen nach Indexreihen – wie im Beispiel der Minimal-
miete – besprechen wir in Abschnitt 5.2.1, »Indexanpassung«.

Abbildung 5.36 Umsatzregel für die Berechnung des Werbebeitrages
Abbildung 5.37 Umsatzkonditionen und umsatzbasierte Werbebeiträge

5.1 Umsatzmiete
Das Ergebnis der Umsatzabrechnung für den Werbebeitrag sehen Sie in Korrespondenz
Abbildung 5.38 so, wie es in der Korrespondenz zur Umsatzabrechnung
erscheint.
Abbildung 5.38 Auszug aus der Korrespondenz zur Umsatzabrechnung
Die Transaktionen für die Korrespondenz zur Umsatzabrechnung finden

Sie im Anwendungsmenü von SAP RE unter Korrespondenz 폷 Umsatzmiet-
abrechnung (siehe Abbildung 5.39).
Abbildung 5.39 Korrespondenz zur Umsatzmietabrechnung

im Anwendungsmenü von SAP RE
5.1.6 Kumulative Abrechnung durchführen

Für Läden mit Saisongeschäft kann es sinnvoll sein, saisonale Spitzen zu
glätten. Hierfür setzt man die kumulative Abrechnung ein.

Kumulative Abrechnung
Die Eisdiele im Obergeschoss des Airports »Heinrich Zille« ist gut besucht,
insbesondere aber im Sommer. Im Winter sind die Umsätze dagegen eher
mager. Die Umsatzmiete beträgt 1 % des gemeldeten Umsatzes, mindes-
tens aber 600 EUR pro Quartal. Umsatzmeldungen werden quartalsweise
abgegeben, und auch die Abrechnung erfolgt pro Quartal. Um die höheren
Umsätze in den Sommerquartalen (Q2 und Q3) auszugleichen, werden die
Abrechnungen halbjährlich kumuliert, sodass jeweils Q1 und Q2 bzw. Q3
und Q4 zusammen betrachtet werden.
Tabelle 5.1 zeigt die Ergebnisse für ein Beispieljahr.
Quartal 1 % vom Kumu- Mindest- Ergebnis Anmerkung

Umsatz liert pro miete für der Abrech-
Halbjahr Zeitraum nung
1 250 EUR 250 EUR 600 EUR 600 EUR Mindestmiete

des Quartals
2 1.250 EUR 1.500 EUR 1.200 EUR 900 EUR 1.500 EUR
abzüglich
600 EUR aus Q1
3 850 EUR 850 EUR 600 EUR 850 EUR Mindestmiete

übertroffen
4 300 EUR 1.150 EUR 1.200 EUR 350 EUR 1.200 EUR
abzüglich
850 EUR aus Q3
Tabelle 5.1 Beispiel für eine kumulierte Abrechnung
Kumulations- Für die Definition der Kumulationsperiode verwenden Sie die Register-
perioden festlegen karte Rhythmen zur Umsatzregel in den Umsatzmietvereinbarungen des
Vertrages (siehe Abbildung 5.40). Diese Einstellung sorgt dafür, dass bei der
Umsatzabrechnung über diese Umsatzregel die Vorperiode(n) in Betracht
gezogen werden.
Rhythmusbeginn Beachten Sie in Abbildung 5.40 das Feld Rhythmusbeginn Dieses Datum
muss insbesondere dann festgelegt werden, wenn der Beginn der Umsatz-
regel nicht mit dem Beginn der Abrechnungsintervalls übereinstimmt.
Wenn z.B. der Vertrag bzw. die Umsatzregel zum 15.02.2018 beginnt und die
Abrechnung quartalsweise und die kumulierte Abrechnung halbjährlich er-
folgen soll, muss sowohl der Rhythmusbeginn der Abrechnung als auch der

5.1 Umsatzmiete
Rhythmusbeginn der kumulierten Abrechnung auf den 01.01.2018 gesetzt

werden.
Abbildung 5.40 Einstellung der kumulativen Abrechnungsperiode

in der Umsatzregel
Abbildung 5.41 zeigt in Form der hierarchischen Liste (siehe auch Abbildung
5.19) das Ergebnis in unserem Beispiel für das zweite Quartal. Das Feld Zah-
lung Vorperiode weist die 600 EUR aus, die in Quartal 1 abgerechnet wur-
den. Unter Saldo netto finden Sie das Ergebnis des Quartals 2 als Differenz
aus dem kumulierten Umsatzergebnis 1.500 EUR (Feld Umsatz) und dem
Ergebnis des ersten Quartals.
Abbildung 5.41 Ergebnis der Umsatzabrechnung im zweiten Quartal
Abbildung 5.42 zeigt die Abrechnung für Quartal 4. Für die Vorperiode wer-
den die in Quartal 3 abgerechneten 850 EUR ausgewiesen und als Ergebnis
der Umsatzabrechnung 1.200 EUR (Mindestmiete für zwei Quartale), so-
dass für Quartal 4 der Saldo 350 EUR beträgt.

Abbildung 5.42 Ergebnis der Umsatzabrechnung im vierten Quartal
5.1.7 Endabrechnung erstellen

Der Vermieter kann mit dem Mieter vereinbaren, dass am Jahresende eine
Korrektur der Umsatzabrechnung auf Basis eines testierten Umsatzes er-
folgt.
Endabrechnung
Das Restaurant »Blauer Adler« im Airport »Heinrich Zille« meldet seine
Umsätze monatlich und sortimentsbezogen. Zum Jahresende wird auf
Basis einer testierten Umsatzmeldung eine Korrektur der Abrechnung
durchgeführt.
Abbildung 5.43 zeigt die Summen der Abrechnungsergebnisse für die

Monate Januar bis Dezember: 3.630 Hektoliter (HL) Bier und 11.336 HL Soft-
getränke wurden umgesetzt sowie Speisen im Wert von 7.024.834 EUR.
Abbildung 5.43 Summe der Abrechnungsergebnisse für die Monate Januar bis
Dezember

5.1 Umsatzmiete
Im März des Folgejahres reicht der Mieter ein testiertes Ergebnis ein. Da- Testierter Umsatz
nach wurde weniger Bier verkauft (3.500 HL), es wurden aber mehr Soft-
getränke (11.500 HL) sowie Speisen im Wert von 7.125.000 EUR umgesetzt.
Diese Daten erfassen Sie nun, wie in Abbildung 5.44 gezeigt, für die jewei-
lige Melderegel. Sie müssen hierzu im Feld Zu meldende Umsätze »Testier-
ter Umsatz« auswählen Die Erfassung ist nur möglich, wenn Sie in der
Melderegel (analog zu Abbildung 5.4) einen Melderhythmus für testierte
Umsätze vereinbart haben.
Abbildung 5.44 Testierten Umsatz erfassen
Um die Endabrechnung auszuführen, starten Sie erneut Transaktion Endabrechnung

RESRSE (Umsatzabrechnung durchführen/fortsetzen). Wählen Sie im Selek-
tionsbild im Abschnitt Abrechnung im Feld Abrechnungsart den Eintrag
»Endabrechnung«, wie in Abbildung 5.45 gezeigt. Die Abrechnung lässt sich
nur dann als Endabrechnung durchführen, wenn in der Umsatzregel des
Vertrages auf der Registerkarte Rhythmen ein Rhythmus für die Endabrech-
nung hinterlegt ist.
Abbildung 5.45 Abrechnungsart »Endabrechnung« im Selektionsbild von

Transaktion RESRSE
Abbildung 5.46 zeigt das Ergebnis der Endabrechnung. Die Spalte Zahlung
Vorperiode weist das Ergebnis der bisherigen Abrechnungen aus, die Spalte

Forderung Netto zeigt das Ergebnis der Endabrechnung, in der Spalte Saldo-
Netto sehen Sie die Differenz.
Abbildung 5.46 Ergebnis der Endabrechnung in der hierarchischen Darstellung
5.1.8 Spitzenabrechnung durchführen

In manchen Fällen werden zwischen Mieter und Vermieter Vereinbarun-
gen für die Berechnung der Umsatzmiete getroffen, die für längere Periode
abweichende Regeln enthalten.
Spitzenabrechnung
Der Friseursalon »Haarfein« zahlt regelmäßig 3 % seines Umsatzes als
Umsatzmiete, mindestens aber monatlich 200 EUR, maximal monatlich
500 EUR. Über das Jahr soll aber die Maximalmiete nicht 12 × 500 EUR =
6.000 EUR betragen, sondern nur 5.000 EUR.
Für diesen Fall legen Sie den Umsatzmietvertrag – wie gehabt – mit einer
Umsatzregel und einer Melderegel an. Ordnen Sie die Umsatzregel einer
Kondition »Umsatzmiete« zu und einer monatlichen statistischen Kondi-
tion »Maximalmiete Umsatz« in Höhe von 500 EUR.

5.1 Umsatzmiete
Legen Sie nun zusätzlich eine Spitzenumsatzregel an, und beziehen Sie Spitzenumsatzregel
diese Klausel auf die (Standard-)Umsatzklausel, wie in Abbildung 5.47
gezeigt (Spalte UR-…). Bei der Spitzenumsatzklausel handelt es sich um eine
eigene Art von Vertragsklausel, die eine von der (Standard-)Umsatzklausel
unabhängige Nummerierung hat. Im Beispiel stimmen die Nummern der
(Standard-)Umsatzregel und der Spitzenumsatzregel zufällig überein.
Abbildung 5.47 Spitzenumsatzregel 10 mit Bezug auf die Umsatzregel 10
Die Umsatzmietkondition, die den Anker für die Umsatzabrechnung bildet,

muss nun nicht mehr nur auf die (Standard-)Umsatzregel, sondern außer-
dem auch auf die Spitzenumsatzregel verweisen (siehe Abbildung 5.48), da-
mit deren Vorschriften in der Abrechnung berücksichtigt werden können.
Abbildung 5.48 Klauseln zur Kondition Umsatzmiete (Umsatzklausel und

Spitzenumsatzklausel)
Um die Maximalmiete für die Spitzenumsatzregel abzubilden, legen Sie Abweichende

eine jährliche statistische Kondition »Maximalmiete Spitzenumsatz« in Maximalmiete
Höhe von 5.000 EUR an, und ordnen Sie dieser die Spitzenumsatzklausel

zu. Somit haben Sie festgelegt, dass im Zuge der Spitzenabrechnung diese
(abweichende) Maximalkondition herangezogen wird.
Führen Sie nun die Umsatzabrechnung (Transaktion RESRSE) mit Bezug auf
die Spitzenumsatzklausel aus, indem Sie im Feld Klauselart die »Spitzen-
umsatzregel« wählen, wie Abbildung 5.49 gezeigt.
Abbildung 5.49 Transaktion RESRSE (Abrechnung mit Bezug auf die Spitzen-
umsatzklausel)
Sie haben gesehen, dass Umsatzmietverträge in SAP RE sehr individuelle
Regeln für die Abrechnung der Miete auf der Basis von Umsätzen oder Pro-
duktabsätzen enthalten können.
Über Melderegeln und Umsatzregeln, die mit einer Umsatzmietkondition
verknüpft sind, legen Sie fest, wie hoch die Miete in Abhängigkeit vom
Umsatz bzw. vom Absatz ausfällt. Mindestmieten und Maximalmieten
werden hierbei berücksichtigt. Nachträgliche Korrekturen sind ebenso
möglich wie kumulative Abrechnungen und Spitzenabrechnungen.
Umsatzmeldungen können nicht nur für die Berechnung von Umsatzmie-
ten, sondern auch als Basis für weitere Abrechnungen z.B. von Werbebei-
trägen genutzt werden.
5.2 Mietanpassung für Gewerbeimmobilien

Mietanpassungen für Gewerbeimmobilien sind meist Indexanpassungen.
Darüber hinaus ist es möglich, Anpassungen nach Regeln vorzunehmen,
die frei zwischen Mieter und Vermieter vereinbart sind. Solche Anpas-
sungsverfahren müssen kundenindividuell eingerichtet werden. Wir stel-
len beide Möglichkeiten im Folgenden vor.

5.2.1 Indexanpassung
Mieten im gewerblichen Bereich werden häufig durch Indexvereinbarun-
gen wertgesichert.
Indexklauseln dienen der Wertsicherung

»Die Indexklausel, auch bekannt als Gleitklausel, Preisklausel oder Wertsi-
cherungsklausel, findet sich in beinahe jedem Gewerbemietvertrag. … Eine
Wertsicherungsklausel im Mietvertrag soll inflations- und deflationsbe-
dingte Verschiebungen sowohl im Sinne des Vermieters als auch im Sinne
des Mieters ausgleichen.« (siehe https://www.haufe.de/immobilien/ver-
waltung/die-indexklausel-im-gewerberaummietvertrag_258_415168.html
(18.9.2018)
Die Berechnung der Miete aufgrund von Wertsicherungsklauseln per In-

dexvereinbarung basieren auf zwei grundsätzlichen Verfahren:
쐍 Schwellenwert
Sobald der Index eine festgesetzte Schwelle erreicht bzw. überschreitet,
tritt die vereinbarte Erhöhung/Senkung der Miete ein
쐍 Zeitraum
Die Mietanpassungen finden immer in einem festen Rhythmus statt
(z.B. jährlich zum Monat des Vertragsbeginns). Die Indexveränderung,
die in diesem festgelegten Zeitraum stattgefunden hat, dient als Basis
zur Berechnung der neuen Miete
Auch Kombinationen beider Berechnungsmöglichkeiten treten auf, z.B.

darf die Miete frühestens nach einem Jahr angepasst werden, aber nur
wenn auch die definierte Schwelle erreicht oder überschritten ist.
Indexklauseln werden in SAP RE über Anpassungsklauseln im Vertrag
abgebildet, die den anzupassenden Konditionen zugeordnet werden. Um
eine Anpassungsklausel für die Indexanpassung im Vertrag zu hinterlegen,
benötigen Sie eine geeignete Anpassungsregel.
Legen Sie also zunächst eine Anpassungsregel im Customizing von SAP RE Customizing
an unter Anpassung von Konditionen (Mietanpassung) 폷 Anpassungsregeln Anpassungsregel
Indexanpassung
(verfahrensübergreifend) 폷 Anpassungsregel definieren. Verwenden Sie für
die Anpassungsregel das Verfahren INDX, und bestimmen Sie einige grund-
sätzliche Regeln für das Verfahren, z.B. den Anpassungsrhythmus im
Abschnitt Bestimmung des Anpassungstermins (Feld Anpassungsrhyth-
mus), siehe Abbildung 5.50.

Abbildung 5.50 Verfahrensübergreifende Einstellungen für eine Anpassungsre-

gel zur Indexanpassung (Beispiel)
Zusätzliche Festlegungen für Anpassungsregeln, die das Verfahren »In-

dexanpassung« betreffen, treffen Sie im Customizing von SAP RE unter
Anpassung von Konditionen (Mietanpassung) 폷 Indexanpassung 폷 Parame-
ter zur Indexregel hinterlegen. Abbildung 5.51 zeigt an einem Beispiel, wel-
che Einstellungen dort getroffen werden.
Sie können nicht nur festlegen, mit welchen Parametern die Indexanpas-
sung durchgeführt werden soll, sondern auch, welche Möglichkeiten dem
Anwender bei der Pflege der Indexklausel im Vertrag zugestanden werden.
Das Feld Eingabestatus und die in der rechten Spalte stehenden Felder
legen fest, welche Felder im Vertragsdialog geändert werden können.

Abbildung 5.51 Spezifische Einstellungen für eine Anpassungsregel zur Indexan-

passung (Beispiel)
Im Beispiel wurde festgelegt, dass die Anpassungsregel im Vertragsdialog Indexreihe

grundsätzlich geändert werden kann (Feld Eingabestatus). Welche Felder
aber tatsächlich überschrieben werden dürfen, bestimmen Sie in der rech-
ten Spalte jeweils für jedes einzelne Feld der Indexklausel. Die Anpassungs-
klausel in unserem Beispiel benutzt die Indexreihe VPI für den Verbraucher-
preisindex (Feld Indexreihe) mit dem jeweils aktuellen Basisjahr (Feld Ak-
tuelles Basisjahr). Das bedeutet, es werden zur Berechnung der möglichen
Indexanpassung immer die Werte zum aktuell gültigen Basisjahr herange-
zogen. Nach der Einführung eines neuen Basisjahres werden die bisherigen
Werte umgerechnet, man spricht hier von Umbasierung und Verkettung
der Indexreihen/Basisjahre. Im Verlauf des Abschnitts beschreiben wir, wie
eine Indexreihe anzulegen und wie die Umbasierung/Verkettung einzurich-

ten ist. Die Anpassungsregel legt darüber hinaus fest, dass die Indexreihe im
Vertragsdialog nicht überschrieben werden kann, d.h., jeder Vertrag, der
diese Anpassungsregel benutzt, wird nach VPI angepasst.
Mindeständerung Die Schwelle für die Anpassung (Felder Mindeständer. Punkte und Min-
deständ. Prozente) wurde im Customizing nicht hinterlegt – es wurde fest-
gelegt, dass diese für jeden Vertrag einzeln festzulegen ist. Dass die An-
passung immer erst nach Überschreiten (nicht schon bei Erreichen) der
Grenze erfolgen soll, ist allerdings im Customizing über die Felder Über-
schritten Punkte bzw. Überschritten % festgeschrieben – diese Felder sollen
im vorliegenden Fall im Vertragsdialog nicht sichtbar sein.
Rechenweg Das Feld Anpassungsbasis bestimmt den Rechenweg für die Anpassung. In
Anpassung der Feldhilfe werden die möglichen Rechenwege anhand von Formeln
erläutert. Im Beispiel wurde als Anpassungsbasis »Zum Anpassungszeit-
punkt gültiger Einheitspreis« eingestellt. Der neue Einheitspreis errechnet
sich für diese Einstellung wie folgt:
neuer Einheitspreis = aktuell gültiger Einheitspreis / Index bei der letzten
Indexanpassung × neuer Indexstand.
Anpassungstermin Der Abschnitt Berechnung des Anpassungstermins enthält Regeln, wie der
Termin einer Anpassung ermittelt werden soll. Im Beispiel ist Flexib. An-
pass.rh. (Flexibilität des Anpassungsrhythmus) auf »Frühestens« einge-
stellt. In diesem Fall errechnet das Programm zunächst aus dem Datum der
letzten Anpassung und dem Anpassungsrhythmus (siehe Abbildung 5.50)
den frühestmöglichen Anpassungstermin. Sind zu diesem Termin alle Be-
dingungen erfüllt (z.B. Mindestprozente sind überschritten), wird die An-
passung ausgeführt. Wenn nicht alle in der Regel festgelegten Bedingungen
erfüllt sind, wird an jedem folgenden Termin erneut die Anpassbarkeit ge-
prüft und gegebenenfalls später angepasst.
Anpassungs- Im Feld Anpassungsverzöger. (Anpassungsverzögerung) legen Sie fest, um
verzögerung wie viele Monate verzögert die Anpassung in Kraft treten soll. Im Beispiel
ist 1 eingetragen. Würde man eine Anpassung zum 01.02.2018 durchführen,
so würde das Programm mit dem Indexstand zum 01.02.2018 prüfen, ob die
Mindeständerungen erfüllt sind. Ist dies der Fall, ändert sich die Miete mit
diesem Indexstand mit einer Anpassungsverzögerung von einem Monat,
also zum 01.03.2018. Geben Sie einen negativen Wert an, z.B. »-1«, so erfolgt
die Anpassung rückwirkend, also im Beispiel zum 01.01.2018.
Anpassungs- Die Anpassungsverzögerung wird immer im Zusammenhang mit dem Feld
verzögerung und Flexib. Anpass.rh (Flexibler Anpassungsrhythmus) ausgewertet. Setzen Sie
Anpassungstermin
den Flexib. Anpass.rh nicht auf »frühestens«, wie in unserem Beispiel, son-
dern auf »fest«, so wird die Anpassung nur zu festen Terminen, z.B. immer

zum Jahresanfang, durchgeführt. In diesem Fall geben Sie im Feld Anpas-

sungsverzögerung an, wie »alt« der Indexstand sein soll, der verwendet
wird. Die »1« im Feld Anpassungsverzöger. würde dann dafür sorgen, dass
der Indexstand aus dem Vormonat des angestrebten Anpassungstermins
herangezogen wird, um die Anpassbarkeit zu prüfen und gegebenenfalls
die Anpassung auszuführen. Da die aktuellen Indexwerte immer zeitver-
setzt gemeldet werden, kann hierüber der Monat festgelegt werden, der zur
Ermittlung des Anpassungsindexes herangezogen werden soll. Eine jährli-
che Anpassung zum 01. Januar soll z.B. immer mit dem Indexwert zum
November des Vorjahres erfolgen.
Über das Feld Mögliche Anp.termine (Mögliche Anpassungstermine) kön-
nen Sie festlegen, ob der ermittelte Anpassungstermin gegebenenfalls
nicht nur monatsweise, sondern quartalsweise oder halbjahresweise usw.
verschoben werden soll, sodass die Anpassung z.B. immer zum nächsten
Quartalsbeginn erfolgt.
Neben den genannten Feldern hat auch das Feld Rhythmusbeginn, das Sie
im verfahrensübergreifenden Customizing der Anpassungsregel finden,
Einfluss auf die Bestimmung des effektiven Anpassungstermins (siehe Ab-
bildung 5.50).
Im Abschnitt Sonstiges (siehe Abbildung 5.51) steuern Sie, ob die Klausel
eine Indexklausel oder eine Spannungsklausel ist. Das Feld Leistungsv./
Gleitkl. legt fest, ob der Mieter der Mietanpassung zustimmen muss (Leis-
tungsvorbehalt) oder nicht (Gleitklausel).
Rufen Sie den Vertragsdialog (Transaktion RECN) auf, und wechseln Sie auf Indexklausel
die Registerkarte Anpassung. Fügen Sie eine neue Anpassungsklausel hinzu, im Vertrag
indem Sie auf den Button (Klausel anlegen) klicken. Wählen Sie unter
den angebotenen Anpassungsklauseln diejenige aus, die Sie für die Indexan-
passung angelegt haben. Abbildung 5.52 zeigt ein Beispiel für eine Index-
klausel im Vertrag. Es liegt die in Abbildung 5.51 dargestellte Anpassungs-
klausel zugrunde. Diese bestimmt, dass nur sehr wenige Felder der In-
dexklausel eingeblendet und änderbar sind.
Abbildung 5.52 Beispiel für eine Indexklausel im Vertrag

Im Unterschied dazu zeigt Abbildung 5.53 eine Indexklausel im Vertrag, die

auf einer Anpassungsregel basiert, die sehr viel mehr Änderungen im Ver-
tragsdialog zulässt. Die Änderungen, die der Anwender im Vergleich zum
Customizing der Anpassungsregel vorgenommen hat, werden vom System
automatisch mit dem Icon (modifiziert) markiert und können so leicht
identifiziert werden.
Abbildung 5.53 Beispiel für eine Indexklausel im Vertrag mit Änderungen

gegenüber dem Customizing der Anpassungsregel
Im Beispiel wurden u.a. das Basisjahr der Indexreihe und die Mindestände-
rungsprozente im Vertrag abweichend vom Customizing angegeben. Kli-
cken Sie auf den Button (modifiziert), so erhalten Sie einen Vergleich der
Daten aus dem Vertrag mit denen im Customizing (Abbildung 5.54).
Abbildung 5.54 Vergleich der Werte der Anpassungsklausel im

Vertrag mit denen im Customizing der Anpassungsregel

Ordnen Sie die Index-Anpassungsklausel denjenigen Konditionen zu, auf Anpassungsklausel

die sie angewendet werden soll. Sie können hierfür auf die Registerkarte zur Konditionen
Konditionen gehen und dort auf die Registerkarte Klauseln wechseln, wie in
Abbildung 5.55 gezeigt, oder auf die Registerkarte Anpassung und dort auf
die Registerkarte Konditionen. Falls Ihnen die Pflege der Anpassungsklausel
zu einer Kondition zu mühsam erscheint, wollen wir Sie an dieser Stelle
daran erinnern, dass Sie die Anpassungsklausel einer Kondition über die
Konditionsgruppe vorbelegen können, siehe hierzu Abschnitt 2.1.3, »Custo-
mizing: Konditionen«.
Abbildung 5.55 Klauseln zur Kondition
Wenn Sie die Indexanpassung ausführen wollen, müssen Sie zunächst Indexreihen und
dafür sorgen, dass die notwendigen Indexstände zur Verfügung stehen. Indexstände
Hierzu finden Sie z.B. Pressemitteilungen, Tabellen und Methodeninfor-

mationen des Statistischen Bundesamtes unter www.destatis.de. Dort
finden Sie die Informationen unter Zahlen & Fakten 폷 Preise 폷 Verbraucher-
preisindizes. Ausführliche Ergebnisse für die Mitgliedstaaten der Europäi-
schen Union können über den Internetauftritt des Statistischen Amtes der
Europäischen Union (Eurostat) abgerufen werden. Sie können die Indexrei-
hen im Customizing von SAP RE pflegen unter Anpassung von Konditionen
(Mietanpassung) 폷 Indexanpassung 폷 Indexstände hinterlegen. Sie erreichen
den Pflegedialog für die Indexstände auch über das Anwendungsmenü von
SAP RE unter Werkzeuge 폷 Laufende Einstellungen Indexdaten pflegen
(Transaktion REAJINDX). Da es sich bei dieser Einstellung um »laufendes
Customizing« handelt, besteht auch die Möglichkeit, die Pflege direkt im
Produktivsystem vorzunehmen.
Der Pflegedialog für Indexreihen startet auf der Ebene der Indexklassen. Indexreihe anlegen
Indexreihen werden nicht nur in SAP RE, sondern auch in anderen SAP-
Anwendungen, z.B. in der Anlagenbuchhaltung, benutzt. Die SAP-Anwen-
dungen benutzen dabei unterschiedliche Indexklassen. Für SAP RE finden
Sie im Auslieferungscustomizing zwei Indexklassen: die Klasse 5 für den
Unterhalts- und Betriebskostenindex Schweiz und die Klasse 6, die Sie für

die Indexanpassung verwenden. Markieren Sie im Pflegedialog die Index-

klasse 6 und verzweigen Sie in den Unterdialog Indexreihen. Legen Sie die
Indexreihe (Feld Reihe) mit dem Kürzel VPI und einer passenden Reihenbe-
zeichnung (z.B. Verbraucherpreisindex Deutschland) an. Markieren Sie die-
sen neuen Eintrag, und wechseln Sie in den Unterdialog Basisjahre zu
Indexreihen.
Basisjahre und Tragen Sie das benötigte Basisjahr ein (auch mehrere unterschiedliche
Indexstände Basisjahre), markieren Sie den Eintrag, und verzweigen Sie in den Unterdia-
log Indexpunkte zu Indexreihe mit Basisjahr. Hier können Sie nun die
Indexstände für die jeweiligen Monate hinterlegen, wie in Abbildung 5.56
zu sehen ist.
Abbildung 5.56 Indexpunkte zur Indexreihe VPI mit Basisjahr 2010
Sie können auch Indexreihen ohne Basisjahr benutzen. In dem Fall gehen
Sie direkt aus der Indexreihe in den Unterdialog Indexpunkte zu Indexrei-
hen ohne Basisjahr.
Indexanpassung Sie wollen nun die Konditionen Ihrer Indexmietverträge anpassen. Falls die
durchführen Anpassungsregel es zulässt, können Sie die Anpassung im Einzelfall direkt
aus dem Vertragsdialog heraus auf der Registerkarte Anpassung und dort
auf der Registerkarte Konditionen aufrufen. Im Allgemeinen werden Sie die
Anpassung jedoch massenweise ausführen, indem Sie die schon bekannte
Transaktion REAJPR (Anpassungen bestimmen) aufrufen. Die grundsätzli-

chen Möglichkeiten dieser Transaktion und die Abfolge der Prozessschritte

einer Anpassung wurden ausführlich in Abschnitt 2.2.2, »Überblick: Prozess
der Mietanpassung«, besprochen.
Wählen Sie das Verfahren »Indexanpassung«, und geben Sie die notwendi-
gen Daten an. Bestimmen Sie unter Aktivitäten, welche Schritte ausgeführt
werden sollen, und auf der Registerkarte Bestimmen von Anpassungen un-
ter Aktivitätenparameter, zu welchem Datum Konditionen welcher Arten
von Verträgen (und gegebenenfalls Mietobjekten) anzupassen sind. Starten
Sie den Anpassungslauf. Sie erhalten eine Ergebnisliste mit den Anpas-
sungssätzen, wie in Abbildung 5.57 dargestellt.
Abbildung 5.57 Ergebnisliste der Indexanpassung
Abbildung 5.57 zeigt, dass zwei Anpassungen versucht wurden: Der erste Anpassungssätze
Anpassungssatz betrifft die Mindestmiete für einen Werbebeitrag in einem
Umsatzmietvertrag. Die Anpassung war nicht erfolgreich, wie Sie an dem
Status-Icon (Berechnung fehlerhaft) leicht sehen können. Mit einem
Klick auf den Button (Protokoll anzeigen), erfahren Sie auch den Grund
für den erfolglosen Versuch. Abbildung 5.58 zeigt das entsprechende Proto-
koll. Die Anpassungsklausel im Vertrag 9002/11 verwendet den Verbrau-
cherpreisindex mit dem Basisjahr 2005. Für dieses Basisjahr wurden keine
Indexstände gepflegt. Da das Statistische Bundesamt für dieses Basisjahr
seit 2013 keine Indexstände mehr herausgibt, müssen Sie den Index umba-
sieren – wie das geht, sehen Sie weiter unten.
Abbildung 5.58 Fehlerprotokoll einer Anpassung

Die Indexanpassung für die Grundmiete im Vertrag 9002/5 in der zweiten

Zeile war erfolgreich – das Icon (Berechnung fehlerfrei) zeigt es an.
Schauen Sie sich auch hier das Protokoll an, um zu verstehen, wie das Pro-
gramm zu diesem Ergebnis gelangt ist (siehe Abbildung 5.59).
Abbildung 5.59 Erfolgsprotokoll einer Indexanpassung
Anpassungsdatum Zunächst wurde festgestellt, zu welchem Datum die Anpassung erfolgen

soll. Da es zuvor keine Anpassung gab, wird auf das Gültig-ab-Datum der
anzupassenden Kondition zurückgegriffen – auf den 01.01.2017. Die Anpas-
sung ist um zwölf Monate verzögert – das ergibt sich aus den verfahrens-
übergreifenden Eigenschaften der Anpassungsklausel (siehe Abbildung
5.50, Feld Anpassungsrhythmus).
Punkte-/ Die Anpassung kann erst erfolgen, wenn der Indexstand sich um mindes-
Prozentschwellen tens einen Prozentpunkt nach oben oder unten verändert hat (siehe Abbil-
dung 5.52). Am 01.01.2017 war der Indexstand 108,1 (siehe Abbildung 5.56).
Demnach ergeben sich folgende Schwellwerte:
unterer Schwellwert = 108,1 – 1 = 107,1
oberer Schwellwert = 108,1 + 1 = 109,1
Am 01.01.2018 ist der Indexstand 109,8 und überschreitet somit den oberen
Schwellwert – die Anpassung ist möglich. Aufgrund der spezifischen Festle-
gungen für die Indexklausel (Abbildung 5.51, Feld Anpassungsverzöger.)
wird sie jedoch um einen Monat in die Zukunft, also auf den 01.02.2018 ver-
schoben.
Anpassungsbetrag Für die Berechnung des neuen Betrages wurden die Indexstände zum
01.01.2017 und zum 01.01.2018 zugrunde gelegt (siehe Abbildung 5.56). Bei

einem Konditionsbetrag von 100 EUR ergibt sich wegen der Festlegung der
Anpassungsbasis (siehe Abbildung 5.51) der neue Einheitspreis wie folgt:
Neuer Einheitspreis = 100 EUR / 108,1 × 109,8 = 101,572618 EUR
Durch kaufmännische Rundung werden hieraus 101,57 EUR. Die Rundung

erfolgt auf Basis der Festlegungen zur Berechnungsvorschrift der Kondi-
tion, die Sie im Customizing von SAP RE unter Konditionen und Bewegun-
gen 폷 Berechnungs- und Verteilungsvorschriften 폷 Berechnungsvorschriften
finden.
Durch Doppelklick auf das Status-Icon gelangen Sie in die Details zum
Anpassungssatz und können gegebenenfalls das Anpassungsdatum und
den Konditionsbetrag modifizieren (siehe Abbildung 5.60).
Abbildung 5.60 Anpassungssatz einer erfolgreichen Indexanpassung
Sie können nun die weiteren Schritte im Anpassungsprozess anstoßen:

Anpassungssimulation festschreiben, Korrespondenz versenden, Zustim-
mung erfassen (soweit notwendig) und Anpassung aktivieren.
In dem Beispiel in Abbildung 5.58 hatten Sie einen Vertrag betrachtet, der Indexumbasierung
eine Indexvereinbarung mit dem Basisjahr 2005 enthielt, für die aber keine
Indexstände mehr verfügbar sind. Fallen Indexreihen weg oder werden In-

dexstände zu alten Basisjahren nicht mehr angeboten, so müssen die in den

Verträgen vereinbarten Indexreihen durch neue Indexreihen bzw. durch In-
dexreihen mit anderen Basisjahren ersetzt werden. Informationen zum
Umgang mit dem Wegfall von Indexreihen finden Sie auf der Internetseite
des Statistischen Bundesamtes www.destatis.de. Unter https://www.desta-
tis.de/DE/ZahlenFakten/GesamtwirtschaftUmwelt/Preise/Verbraucherpreis-
indizes/Wertsicherungsklauseln/MerkblattPunkte.pdf?__blob=publication-
File ist ausführlich die Problematik der Wertsicherung mit Punkteregeln
beschrieben, und es werden Empfehlungen ausgesprochen, wie Verträge
mit Wertsicherungsklauseln sinnvoll gestaltet werden sollten.
Verkettung von Verträge mit nicht mehr gültigen Indexreihen sollten – soweit möglich –
Indexreihen auf neue Indexreihen umgestellt werden. Für eine Übergangszeit stellt
SAP RE eine Technik zur Verfügung, die eine Verkettung zwischen einer
wegfallenden Indexreihe und der sie ersetzenden ermöglicht. Hierfür ist es
erforderlich, dass Sie im Customizing von SAP RE eine Verkettung der bei-
den Indexreihen zum Stichtag vornehmen.
Verkettung von Indexreihen

Angenommen, der Indexstand des VPI mit dem Basisjahr 2005 betrug im
Dezember 2009 ( im Monat vor dem Beginn des neuen Basisjahres) 107,8%.
Der Indexstand des VPI mit dem Basisjahr 2010 betrug zum gleichen Zeit-
punkt 99,6%.
Sie haben drei Verträge, die jeweils auf der Indexreihe VPI 2005 basierend
anzupassen sind. Die Konditionen wurden letztmalig zum 01.01.2017 ange-
passt.
Folgende Mindeständerungen wurden vereinbart:
쐍 Fall 1: keine Mindeständerungen
쐍 Fall 2: Mindeständerung 2 %
쐍 Fall 3: Mindeständerung 2 Punkte
Customizing Um die Verkettung der Indexreihen zu ermöglichen, hinterlegen Sie fol-

Verkettung gende Angaben im Customizing von SAP RE unter Anpassung von Konditi-
onen (Mietanpassung) 폷 Indexanpassung:
1. Menüpunkt Indexumbasierungsfaktoren hinterlegen:
Zielreihe VPI 2005
Quellreihe VPI 2010
Verkettung 31.12.2009

Index 107,8 – dieser Wert wird auch Verkettungsfaktor genannt

Der Customizingeintrag ist in Abbildung 5.61 dargestellt.
2. Menüpunkt Indexstände hinterlegen:
Pflegen Sie den Indexstand für VPI 2010 für den Monat 12, Jahr 2009
(99,6%) und für die Folgemonate.
Abbildung 5.61 Verkettung der Indexreihen
Mit diesen Angaben werden die beiden Indexreihen verkettet. Die Fehler-
meldung, die Sie im Protokoll in Abbildung 5.58 gesehen haben, entfällt, da
nun anstelle der Indexdaten VPI 2005 direkt auf die Indexdaten VPI 2010
zugegriffen wird. Schauen Sie sich die Anpassungsprotokolle für die drei
Fälle im Detail an.
Abbildung 5.62 Protokoll der Anpassung Fall 1 (ohne Mindeständerung)
Sie sehen in Abbildung 5.62, dass der Verkettungseintrag dafür gesorgt hat, Ohne Mindest-
dass statt der (fehlenden) Indexstände für VPI 2005 nunmehr die Index- änderung
stände für VPI 2010 für die Anpassung herangezogen werden.

Im Fall 2 wurde die Mindeständerung in Prozent angegeben. Man kann hier Mindeständerung
direkt mit den Werten des neuen Basisjahres rechnen, da die Werte der bei- Prozente
den Reihen in einem festen Verhältnis stehen. Das Protokoll in Abbildung

5.63 zeigt die berechneten Schwellwerte auf Basis des Indexstandes VPI
2010 vom 01.01.2017 (108,1):
unterer Schwellwert = 108,1 × (1 – 0,02) = 105,938
oberer Schwellwert = 108,1 × (1 + 0,02) = 110,262
Abbildung 5.63 Protokoll der Anpassung Fall 2 (Mindeständerung Prozente)
Im Dezember 2017 wird der Indexstand 110,6 erreicht (siehe Abbildung 5.56),
der den oberen Schwellwert überschreitet. Mit einer Anpassungsverzöge-
rung von einem Monat ergibt sich bei einer bisherigen Miete von 60 EUR die
neue Miethöhe ab Januar 2018 wie folgt:
neue Miete = 60 EUR × 110,6 / 108,1 = 61,387604 EUR kaufmännisch
gerundet auf 61,39 EUR
Abbildung 5.64 Protokoll der Anpassung Fall 3 (Mindeständerung Punkte)

Wenn eine Mindeständerung nach Punkten vereinbart ist, kommt der Ver- Mindeständerung
kettungsfaktor ins Spiel. Da die Werte des früheren Basisjahre um den Ver- der Punkte
kettungsfaktor höher sind, wird damit auch die Veränderung einer festen
Anzahl von Punkten früher erreicht. Die erforderliche Punkteänderung
wird mithilfe des Verkettungsfaktors umgerechnet:
Punkte nach Umbasierung = Punkte vor Umbasierung × Indexstand neu
(Verkettungsmonat) / Verkettungsfaktor
In unserem Beispiel mit einer Mindeständerung von 2 Punkten ergibt sich:

Punkte nach Umbasierung = 2 × 99,6/107,8 = 1,84786642
Der Punktewert wird auf eine Stelle nach dem Komma gerundet und somit
auf 1,8 gesetzt. Geht man von einem Indexstand aus, der zum Zeitpunkt der
letzten Anpassung 108,1 betrug, so ergeben sich diese Schwellwerte:
oberer Schwellwert = 108,1 + 1,8 = 109,9
unterer Schwellwert = 108,1 – 1,8 = 106,3
Somit kann die Anpassung mit einer Anpassungsverzögerung von 1 Monat

zum 01.01.2018 durchgeführt werden, da auch in diesem Beispiel erstmalig
im Dezember 2017 der obere Schwellwert überschritten wird.
5.2.2 Kundenspezifische Anpassungsverfahren

In Abschnitt 2.2.5, »Freie Mietanpassung durchführen«, Abschnitt 4.1,
»Mietanpassung in der Wohnungswirtschaft«, und Abschnitt 5.2.1., »Ind-
exanpassung«, haben wir einen Überblick über die in SAP RE vorhandenen
Mietanpassungsverfahren gegeben. Jedes der erläuterten Verfahren bietet
über BAdIs (siehe hierzu Abschnitt 7.1, »Gründe für kundenspezifische
Erweiterungen«) Möglichkeiten der Einflussnahme durch kundenindividu-
elle Eingriffe in das jeweilige Verfahren. Sie finden alle BAdIs, die für die
Anpassungsverfahren zur Verfügung stehen, in Transaktion SE18 (BAdI-
Builder) unter dem Erweiterungsspot BADI_RE_AJ_ME.
Neben der Möglichkeit, über BAdIs in vorhandene Verfahren einzugreifen, Verfahren BADI
haben Sie auch die Möglichkeit, eigene Anpassungsverfahren zu definie-
ren. Wenn Sie z.B. die neue Miete berechnen wollen, indem Sie Daten aus
kundenindividuellen Tabellen lesen und kombinieren, so können Sie dies
tun, indem Sie wie folgt vorgehen:
Legen Sie eine Anpassungsregel an im Customizing von SAP RE unter
Anpassung von Konditionen (Mietanpassung) 폷 Anpassungsregeln (verfah-
rensübergreifend) 폷 Anpassungsregel definieren. Der Anpassungsregel muss
das Verfahren BADI zugeordnet werden (siehe Abbildung 5.65).

Um Ihre Regel einfach testen zu können, empfiehlt es sich (zumindest

übergangsweise) zuzulassen, dass die Anpassung vom Vertragsdialog aus
angestoßen werden kann.
Abbildung 5.65 Anpassungsregel mit Verfahren BADI
Programmieren Sie eine Implementierung des BAdIs für die Mietanpas-

sung BADI_REAJ_ADJUSTMENT, und aktivieren Sie die Implementierung.
Die Ermittlung der neuen Konditionsbeträge erfolgt hierbei in der Me-
thode ADJUST.
Die Beispielklasse CL_EXM_IM_REAJ_ADJUSTMENT führt vor, wie hierbei
prinzipiell vorzugehen ist. Sie können parallel auch mehrere, unterschiedli-
che Anpassungsverfahren (für mehrere unterschiedliche Anpassungsre-
geln) implementieren.
BADI-Anpassung Die Anpassung über die Anpassungsklausel mit dem Verfahren »BADI«
ausführen erfolgt – wie auch alle anderen Anpassungen – durch Aufruf von Transak-
tion REAJPR (Anpassungen bestimmen).
Wie Sie in Abbildung 5.66 sehen, erscheint für jede kundenindividuelle
Anpassungsregel zum Verfahren »BADI« automatisch ein entsprechender
Verfahrenseintrag im Selektionsbild der Transaktion. Der angezeigte Text –
hier »Verfahren 1 (kundenindividuell)« – entspricht der Bezeichnung der
Anpassungsregel (siehe Abbildung 5.65).

Abbildung 5.66 Transaktion REAJPR mit kundenindividuellen Verfahren
Im Bereich der Vermietung von Gewerbeimmobilien werden Mieten häufig
an Indexreihen gekoppelt. SAP RE bietet umfangreiche Möglichkeiten, Kon-
ditionen auf der Basis von Indexreihen anzupassen. Die Anpassungsklau-
seln für die Indexanpassung können nicht nur fix im Customizing vorgege-
ben werden, sondern vertragsindividuell angepasst werden.
Daneben besteht die Möglichkeit, im Rahmen Ihres Einführungsprojektes
kundenindividuelle Verfahren für die Mietanpassung zu programmieren,
die über eine BAdI-Implementierung in die Standardprozesse der Mietan-
passung eingebunden werden.

Kapitel 6
SAP RE für Corporates
Sie sind kein Immobilienverwalter? Sie produzieren Autos, Software, Spiel-
zeug, kümmern sich um Bankgeschäfte oder Versicherungen? Dann nutzen
Sie Immobilien »nur« als Mittel zum Zweck, das heißt, als Mittel, um Ihren
eigentlichen Geschäftszweck zu erfüllen. Dieses Kapitel widmet sich der
Frage, wie SAP RE Sie bei der Verwaltung und buchhalterischen Behand-
lung von intern genutzten Immobilien unterstützen kann.
In diesem Kapitel gehen wir auf Themen ein, die für alle Unternehmen inte-
ressant sind, die Immobilien nutzen.
Abschnitt 6.1, »Bilanzielle Bewertung von Verträgen«, betrifft nicht nur
Immobilien, sondern beschreibt Funktionen, die ganz allgemein für die
bilanzielle Bewertung von Miet- oder Leasingverträgen eingesetzt werden
können. Wir gehen darauf ein, wie Sie Verträge parallel nach verschiedenen
Rechnungslegungsvorschriften in der Bilanz darstellen können. Abschnitt
6.2, »Vorsteuerbehandlung«, behandelt Fragen des Umgangs mit der Vor-
steuerabzugsfähigkeit. Je nachdem, ob und in welchem Maße Immobilien
gewerblich bzw. nicht gewerblich genutzt werden, sind nur Teile der Vor-
steuer auf die Kosten der Immobilie abzugsfähig oder nicht. Bei Änderung
der Nutzung muss nach § 15a UStG die Vorsteuer u.U. berichtigt werden.
Wir zeigen, wie Sie die Funktionen der Vorsteueraufteilung und Vorsteuer-
berichtigung nicht nur für Immobilien, sondern auch für andere Kontie-
rungsobjekte einsetzen können.
In Abschnitt 6.3, »Raumreservierung und Raumbelegung«, stellen wir
Funktionen von SAP RE vor, die Sie bei der Planung der Bürobelegung und
beim Buchen von Meetingräumen unterstützen. Hierbei ist die Anbindung
von grafischen Funktionen nützlich, in die wir in Abschnitt 6.4, »Grafische
Integration«, einen Einblick geben.
6.1 Bilanzielle Bewertung von Verträgen

In Kapitel 2, »Konditionen«, haben Sie erfahren, dass für Verträge zwei
Finanzströme erzeugt werden:

6 SAP RE für Corporates
1. der Partnerfinanzstrom (oder Zahlungsfinanzstrom), der die Grundlage

für die debitorischen bzw. kreditorischen Buchungen ist
2. der Objektfinanzstrom (oder Verteilungsfinanzstrom), der die Kosten
und Erlöse verursachungsgerecht zuordnet
Der Objektfinanzstrom dient also dazu, die Kosten in die Gewinn- und Ver-
lustrechnung (GuV) zu buchen – ein Verfahren, das bis zur Veröffentli-
chung der neuen Bilanzierungsrichtlinien für die Anmietung von Immobi-
lien und andere als »operatives Leasing« gewertete Verträge ausreichend
war. Im Unterschied dazu wurden die Raten aus Leasingverträgen, die als
»Finanzierungsleasing« galten, nicht direkt in die GuV gebucht. Vielmehr
wurde die geleaste Anlage mit dem Barwert der Leasingzahlungen aktiviert
und eine Leasingverbindlichkeit eingestellt, die über die Jahre durch die
Zahlung der Leasingraten abgebaut wurde.
IFRS 16 und Mit der Veröffentlichung der Bilanzierungsrichtlinien IFRS 16 und US-GAAP
US-GAAP ASC 842 ASC 842 änderten sich die Dinge jedoch grundlegend: Spätestens ab 2019
müssen auch Verträge, die – wie die Anmietung von Immobilien – als ope-
ratives Leasing gelten, aktiviert werden. Für sie ist eine Anlage anzulegen, die
das durch den Vertrag erworbene Nutzungsrecht abbildet – eine Right-of-
Use-Anlage (RoU-Anlage).
Parallele SAP RE stellt Funktionen bereit, die es erlauben, Verträge nach den Bilanzie-
Bewertung rungsrichtlinien IFRS und US-GAAP sowie nach dem HGB parallel zu bewer-
in SAP RE
ten. Diese Funktionen stehen im hier beschriebenen SAP S/4HANA zur
Verfügung, aber auch in ERP-Releases mit Releaseständen ab EA APPL 606
(mindestens SP 17). Sie finden die Funktionen im Anwendungsmenü von
SAP RE unter dem Menüpunkt Bilanzielle Bewertung der Verträge.
Wichtige SAP-Hinweise
Da die neuen Regelungen im Laufe ihrer Anwendung weitere inhaltliche
Interpretationen erfahren werden, werden auch die Funktionen der bilan-
ziellen Bewertung in SAP RE im Laufe der Zeit weiter angepasst. Alle Infor-
mationen zu Änderungen an den Funktionen der bilanziellen Bewertung
finden Sie im SAP-Hinweis 2255555 (Bewertung von Leasingverträgen –
SAP Contract and Lease Management based on SAP RE-FX). Die Nummer
des Hinweises – zweimal die Zwei, fünfmal die Fünf – ist übrigens kein
Druckfehler, sondern ein glücklicher Zufall. Die Customzingeinstellungen
für das Auslieferungscustomizing finden Sie im SAP-Hinweis 2403881 (Lea-
sing BC-Set Auslieferungs-Customizing). Schließlich bietet der FAQ-Hin-
weis 2662137 Informationen zu häufig gestellten Fragen.

Wir werden in diesem Abschnitt einen ersten Einblick geben, wie die bilan-
zielle Bewertung in SAP RE abgebildet wird. Für umfassende Informationen
empfehlen wir Ihnen das Buch »IFRS 16 – Leasingbilanzierung mit SAP« von
Anke Köppe und Sabine Toman (ISBN 978-3-8362-5953-8).
Um die bilanzielle Bewertung einsetzen zu können, müssen Sie im Custo- Customizing:
mizing von SAP RE unter Grundeinstellungen 폷 Teilfunktionen aktivieren Teilfunktion CE01
die Teilfunktion CE01 (Bilanzielle Bewertung) aktivieren.
6.1.1 Customizing: Bewertungsregeln

Je nachdem, nach welchen Rechnungslegungsvorschriften Sie bilanzieren
und welche Arten von Verträgen Sie einsetzen, benötigen Sie für die Bewer-
tung der Verträge spezielle Bewertungsverfahren. Wir gehen in unseren
Beispielen davon aus, dass Sie nach IFRS (International Financial Reporting
Standards), US-GAAP (United States Generally Accepted Accounting Princi-
ples) und HGB (Handelsgesetzbuch Deutschland) bilanzieren. Wir zeigen
am Beispiel eines kreditorischen Vertrages, wie die Bewertung im Fall von
operativem Leasing erfolgt.
Die unterschiedlichen Verfahren, nach denen ein Vertrag in den verschie- Bewertungsregeln
denen Rechnungslegungsvorschriften zu bewerten ist, werden in SAP RE
durch Bewertungsregeln abgebildet. Bewertungsregeln werden im Custo-
mizing angelegt und in den Verträgen in Bewertungsklauseln benutzt.
Anmerkung: Miete oder Leasing

Durch IFRS 16 werden Anmietverträge, die in der Regel operatives Leasing
abbilden, und Leasingverträge, die im deutschen Sprachgebrauch Finan-
zierungsleasing bedeuten, aus Bewertungssicht gleichgestellt. Wir spre-
chen daher im Zusammenhang mit der bilanziellen Bewertung in diesem
Abschnitt einheitlich von Leasing und Leasingverträgen, auch dann, wenn
es im deutschen Sprachgebrauch um Miete und Mietverträge, Pacht und
Pachtverträge geht.
Für kreditorische Verträge mit operativem Leasing benötigen Sie für die
Bewertung nach IFRS, US-GAAP und HGB drei unterschiedliche Bewer-
tungsregeln, also z.B. diese Bewertungsregeln:
쐍 IFRS für die Bewertung nach IFRS
쐍 US_GAAP OL für die Bewertung nach US-GAAP
쐍 HGB OL für die Bewertung nach HGB

Kreditorische Verträge mit Finanzierungsleasing werden in IFRS wie ope-

ratives Leasing behandelt. Für US-GAAP und HGB benötigen Sie jedoch
andere Bewertungsregeln:
쐍 IFRS für die Bewertung nach IFRS (die gleiche Bewertungsregel wie für
operatives Leasing)
쐍 US_GAAP FL für die Bewertung nach US-GAAP
쐍 HGB FL für die Bewertung nach HGB
Eigenschaften der Wenn Sie also kreditorische Verträge von beiden Arten verwalten, müssen
Bewertungsregeln Sie fünf unterschiedliche Bewertungsregeln im Customizing anlegen. Wei-
tere Bewertungsregeln benötigen Sie für debitorisches Leasing und für Ser-
viceverträge. Sie finden die Einstellungen zur bilanziellen Bewertung im
Customizing von SAP RE unter Bilanzielle Bewertung von Verträgen. Legen
Sie im Menüpunkt Bewertungsregeln die benötigten Bewertungsregeln an.
Abbildung 6.1 Customizing: Bewertungsregeln im Überblick
In Abbildung 6.1 sehen Sie Beispiele für Bewertungsregeln. Die wichtigsten

Attribute sind bereits im Überblicksbild zu sehen, es sind:
쐍 in Spalte RLV die Rechnungslegungsvorschrift, zu der diese Bewertungs-
regel gehört
쐍 in Spalte Bewertungsart die Art, wie die Bewertung grundsätzlich durch-
zuführen ist.
Bewertungsarten Die Bewertungsarten bilden die Algorithmen für die Ermittlung der Bewer-
tungsdaten ab. Es werden unterschieden:
쐍 Bilanzielle Aktivierung: Der abgezinste Barwert der Leasingzahlungen
wird aktiviert (IFRS 16, US-GAAP ASC 842, Finanzierungsleasing im HGB,
auch für debitorisches Finanzierungsleasing).
쐍 Umbuchung: Die Leasingraten werden direkt in die GuV gebucht (opera-
tives Leasing im HGB).
쐍 Linearisierung: Die Leasingzahlungen werden über die Laufzeit des Ver-
trages linearisiert (auch als straight-lining bezeichnet, betrifft FAS13, Ser-
viceverträge, debitorisches operatives Leasing).

Abbildung 6.2 Customizing: Bewertungsregeln im Detail
Zu den Bewertungsregeln sind weitere Attribute im Detail festzulegen –

siehe hierzu Abbildung 6.2.
Bewertungsregeln mit der Bewertungsart »Bilanzielle Aktivierung« unter- Klassifizierung
scheiden sich hinsichtlich der Klassifizierung der Leasingverträge.
Es werden folgende Klassifizierungen unterschieden:
쐍 Klassifizierung A
Die RoU-Anlage wird linear abgeschrieben. Der Leasingaufwand, der sich
als Summe aus Abschreibung (AfA) und Zinsen ergibt, sinkt über die
Laufzeit des Leasingvertrages. Diese Klassifizierung gilt gemäß IFRS 16
für alle Leasingverträge und gemäß US-GAAP ASC 842 für Finanzierungs-
leasing.
쐍 Klassifizierung B
Der Leasingaufwand bleibt über die Laufzeit des Vertrages konstant. Die
AfA steigt über die Laufzeit des Vertrages in dem Maße, in dem die Zin-

sen sinken. Diese Klassifizierung wird für die Bewertung nach US-
GAAP ASC 842 für operatives Leasing eingesetzt.
쐍 Klassifizierung C
Diese Klassifizierung betrifft das debitorische Finanzierungsleasing. Es
wird keine AfA berechnet.
Klassifizierung B – Anmietung einer Montagehalle

Das Unternehmen »Windkraftanlagen Berlin« hat über vier Jahre eine
Montagehalle angemietet. Die Mieten werden jährlich nachschüssig fällig
und betragen 10.000 EUR für das erste Jahr, 12.000 EUR für das zweite Jahr,
13.000 EUR für das dritte und 14.000 EUR für das vierte Jahr. Es handelt
sich um operatives Leasing.
In Abbildung 6.3 ist dargestellt, wie der Anmietvertrag nach IFRS 16 und
US-GAAP ASC 842 zu bewerten ist. Die RoU-Anlage wird mit dem Barwert
des Vertrages aktiviert, wobei ein Zinssatz von 4 % zugrunde gelegt wurde.
Die unterschiedliche Klassifizierung nach IFRS 16 und US-GAAP ASC 842
wirkt sich auf die AfA-Werte, den Werteverlauf der RoU-Anlage und die
Höhe des jährlichen Aufwands aus. Im Fall von US-GAAP ASC 842 bleibt der
Aufwand über die Vertragslaufzeit konstant. Im Fall von IFRS 16 bleibt die
AfA konstant.
IFRS16 Nachschüssige Zahlungen

4% 4 Jahre Leasingverbindlichkeit RoU Anlage
Anfangs- Anfangs-
Miete Zinsen Endbestand Abschreibung Endbestand Aufwand
bestand bestand
01.01.2017 44.234,27 € 44.234,27 € 44.234,27 € 44.234,27 €
31.12.2017 10.000,00 € 44.234,27 € 1.769,37 € 36.003,64 € 44.234,27 € 11.058,57 € 33.175,70 € 12.827,94 €
31.12.2018 12.000,00 € 36.003,64 € 1.440,15 € 25.443,79 € 33.175,70 € 11.058,57 € 22.117,14 € 12.498,71 €
31.12.2019 13.000,00 € 25.443,79 € 1.017,75 € 13.461,54 € 22.117,14 € 11.058,57 € 11.058,57 € 12.076,32 €
31.12.2020 14.000,00 € 13.461,54 € 538,46 € 11.058,57 € 11.058,57 € 11.597,03 €
Summe 49.000,00 € 4.765,73 € 49.000,00 €
US-GAAP ASC 842 Nachschüssige Zahlungen

4% 4 Jahre Leasingverbindlichkeit RoU Anlage
Anfangs- Anfangs-
Miete Zinsen Endbestand Abschreibung Endbestand Aufwand
bestand bestand
01.01.2017 44.234,27 € 44.234,27 € 44.234,27 € 44.234,27 €
31.12.2017 10.000,00 € 44.234,27 € 1.769,37 € 36.003,64 € 44.234,27 € 10.480,63 € 33.753,64 € 12.250,00 €
31.12.2018 12.000,00 € 36.003,64 € 1.440,15 € 25.443,79 € 33.753,64 € 10.809,85 € 22.943,79 € 12.250,00 €
31.12.2019 13.000,00 € 25.443,79 € 1.017,75 € 13.461,54 € 22.943,79 € 11.232,25 € 11.711,54 € 12.250,00 €
31.12.2020 14.000,00 € 13.461,54 € 538,46 € 11.711,54 € 11.711,54 € 12.250,00 €
Summe 49.000,00 € 4.765,73 € 49.000,00 €
Abbildung 6.3 Bewertung nach IFRS 16 im Vergleich zu US-GAAP ASC 842 für
operatives Leasing

Im Customizing der Bewertungsregeln (siehe Abbildung 6.1) werden nicht Aktivierung der
nur die Bewertungsregeln angelegt. Sie werden in den Teildialogen Zuord- Bewertungsregeln
nung Buchungskreis und Zuordnung Vertragsarten auch für Buchungs-

kreise und Vertragsarten aktiviert. Die Zuordnung zu Vertragsarten gibt
Ihnen also z.B. die Möglichkeit, Bewertungsregeln, die nur für kreditorische
Verträge zutreffen, auch nur für solche zuzulassen.
6.1.2 Bewertungsklausel im Vertrag pflegen

Wir wollen den in Abbildung 6.3 durchgerechneten Fall der Bewertung nach
IFRS 16 und US-GAAP ASC 842 im System darstellen und parallel auch die
Bewertung nach HGB durchführen.
Um die bilanzielle Bewertung durchführen zu können, müssen Sie zu-
nächst Bewertungsklauseln im Vertrag hinterlegen. Hierzu wechseln Sie auf
die Registerkarte Bewertungsparameter. Klicken Sie auf den Button
(Schnellerfassung), und Sie gelangen in das in Abbildung 6.4 dargestellte
Pop-up-Fenster.
Abbildung 6.4 Schnellerfassung von Bewertungsregeln
Im Pop-up-Fenster der Schnellerfassung werden im oberen Teil des Bildes Schnellerfassung

die für die vorliegende Vertragsart zulässigen Bewertungsregeln angebo-
ten. Im Beispiel sind dies FASB842_FL, FASB842_OL, HGB und IFRS 16.
Da der Vertrag sowohl nach US-GAAP als auch nach IFRS und HGB bewertet
werden muss und es sich um einen operativen Leasingvertrag handelt,
wählen Sie durch Anhaken die Regeln FASB842_OL, HGB und IFRS 16 aus.

Im unteren Teil des Bildes werden die Vertragsobjekte angezeigt – in die-

sem Fall nur die Montagehalle. Markieren Sie das Objekt.
Bewertung auf der Objektebene

Verträge können mehrere Objekte enthalten. Die Objekte können zeitab-
hängig dem Vertrag zugeordnet werden. Einige Objekte können durch
Kündigung den Vertrag früher verlassen als andere. Es kann sogar sein,
dass der Vertrag für eines der Objekte als »operatives Leasing«, für ein
anderes als »Finanzierungsleasing« zu werten ist. Die Bewertung erfolgt
daher immer auf der Ebene der Vertragsobjekte und meist nicht für den
Vertrag in seiner Gesamtheit.
Klicken Sie auf den Button Weiter, um wieder auf die Registerkarte Bewer-
tungsparameter zu gelangen.
Details zu den Durch die Schnellerfassung wurden in den Vertrag drei Bewertungsklau-
Bewertungsregeln seln eingefügt (siehe Abbildung 6.5, oben im Bild). Die Bewertungsklauseln
enthalten je nach Bewertungsart unterschiedliche Detaildaten. Für die Be-
wertungsart »Bilanzielle Aktivierung« sehen Sie die Detaildaten am Bei-
spiel der Bewertungsregel IFRS 16 in Abbildung 6.5 unten.
Abbildung 6.5 Details zu den Bewertungsparametern

Folgende Felder sind relevant: Bewertungsart

Bilanzielle
쐍 Anlage Aktivierung
Die Felder enthalten die Nummer der RoU-Anlage (Hauptnummer und
Unternummer). Die Anlage wird beim Sichern des Vertrages automa-
tisch angelegt.
쐍 Betracht.beginn (Betrachtungsbeginn)
Der Betrachtungsbeginn ist das Startdatum der Bewertung. Dabei han-
delt es sich in der Regel um den Vertragsbeginn. Bei der Neueinführung
der Bewertung kann das Datum vom Vertragsbeginn abweichen. Es kann
im Customizing der Bewertungsregeln in der Zuordnung der Buchungs-
kreise und Vertragsarten vorbelegt werden, wie auch das Datum 1. Bu-
chung. Das Datum 1. Buchung kann nach dem Betrachtungsbeginn liegen.
쐍 Wahrs. Ende (Wahrscheinliches Ende)
Wenn der Vertrag unbefristet ist oder Sie davon ausgehen, dass der Ver-
trag zu einem anderen Termin endet als im Feld Absolutes Ende ange-
zeigt wird, tragen Sie dieses Datum hier ein. Das Feld Absolutes Ende
wird aus den Laufzeitdaten des Vertrages versorgt.
쐍 Zinssatz
Hier hinterlegen Sie den Zinssatz, der für die Berechnung des Barwertes
benötigt wird. Sie können den Zinssatz im Customizing von SAP RE
unter Bilanzielle Bewertung von Verträgen 폷 Steuerung pro Vertragsart
im Buchungskreis vorbelegen.
쐍 Kontierung
Sie können hier ein Kontierungsobjekt hinterlegen, das für die Kontie-
rung der Aufwandsbuchungen herangezogen wird. Machen Sie keine
Angaben, so wird das Kontierungsobjekt des Bewertungsobjektes be-
nutzt, das neben dem (leeren) Eingabefeld angezeigt wird.
Mit den Angaben zum Bewertungsbeginn, dem wahrscheinlichen Ende,

dem Zinssatz und den in den Konditionen hinterlegten Miethöhen kann
der Barwert des Vertrages berechnet werden.
Wie schon erwähnt, wird die RoU-Anlage beim Sichern des Vertrages auto- Customizing:
matisch angelegt. Die hierfür benutzte Anlagenklasse ist im Customizing RoU-Anlage
von SAP RE unter Bilanzielle Bewertung 폷 Bewertungsobjektabhängige

Steuerungsparameter zu hinterlegen. Sie hängt vom Buchungskreis, der
Objektart des Bewertungsobjektes und – im Fall des Vertragsgegenstandes –
von der Gegenstandsart ab. Sie können die Anlagenklassen zudem nach der
Klassifizierung der Bewertungsregel unterscheiden.

6.1.3 Bewertung durchführen

Status der Ehe Sie die Bewertung durchführen können, müssen Sie für die Bewertungs-
Bewertungsklausel regel auf der Registerkarte Bewertungsparameter den Status auf »vollstän-
dig« setzen. Markieren Sie hierzu die Klausel(n), und klicken Sie auf den But-
ton (Regel vollständig). Wechseln Sie dann zum Durchführen der
Bewertung auf die Registerkarte Bewertung und in den Anzeigemodus der
Transaktion. Mit einem Klick auf den Button (Bewertung simulieren)
oder (Bewertung durchführen) stoßen Sie den Bewertungslauf für die-
sen Vertrag an. Sie können entscheiden, ob Sie den Bewertungslauf für eine
Bewertungsregel oder für mehrere Bewertungsregeln ausführen möchten.
Ergebnisse der Die Ergebnisse des Bewertungslaufs werden in einem Pop-up-Fenster
Bewertung (siehe Abbildung 6.6) angezeigt. Haben Sie den Bewertungslauf für mehr als
eine Bewertungsregel gestartet, so können Sie durch Auswahl im Feld
Bewertungsregel zwischen den Bewertungsergebnissen zu den einzelnen
Regeln hin- und herspringen.
Abbildung 6.6 Bewertung nach IFRS 16: Aktiva
Bewertungs- Das Bewertungsergebnis wird der Übersicht halber auf mehreren Register-
ergebnis karten angezeigt. Im Beispiel in Abbildung 6.6 sind dies die Registerkarten
Aktiva, Abschreibung, Verrechnung und Zinsen. Oberhalb der Registerkarte
werden Barwert und Vertragswert (die Summe der Leasingraten bis zum
wahrscheinlichen Ende des Vertrages) ausgewiesen. Schauen Sie sich im
Folgenden die Registerkarten am Beispiel der Bewertungsregel IFRS 16 im
Detail an. Die Registerkarten sind für US-GAAP die gleichen, die Werte darin
– bis auf die AfA – ebenfalls.
Aktiva Die erste Registerkarte des Bewertungsergebnisses, die Registerkarte Aktiva
(Abbildung 6.6), zeigt, dass der Barwert zum 01.01.2017 (Spalte Fälligkeit) als
Zugang auf die Anlage 30005, Unternummer 0000 im Buchungskreis
9003 gebucht wird (Spalte Kontierung). Für diese Buchung wird die Bewe-

gungsart I110 (Spalte BArt) benutzt. Die Bewegungsart wurde aus den Daten
der Bewertungsregel abgeleitet (siehe Abbildung 6.2, Feld BewArt Aktiva).
Abbildung 6.7 Bewertung nach IFRS 16: Abschreibungen
Abbildung 6.7 zeigt die zweite Registerkarte des Bewertungsergebnisses, die Abschreibungen
Registerkarte Abschreibung, mit den Werten für die Abschreibungen (Spalte
Abschreibung) der RoU-Anlage (Feld Kontierung) für die jeweiligen Zeit-
räume (Spalten Berech. von und Berech. bis). Achtung: Die AfA sollte in jeder
Periode die gleiche sein – das trifft in diesem Beispiel aber nicht zu. Das liegt
daran, dass die Summe der AfA-Werte den Anlagenwert ergeben muss. Im
Beispiel ist der Anlagenwert aber nicht durch vier (Jahre) teilbar. In solchen
Fällen gleicht das System die Differenz durch Cent-Abweichungen in einzel-
nen Perioden aus (hier im Jahr 2018). Die Bewegungsart I210 wurde aus dem
Customizing der Bewertungsregel abgeleitet (siehe Abbildung 6.2, Feld
Bew.art Absch.). Diese Bewegungsart wird nicht zum Buchen der AfA benutzt.
Abbildung 6.8 Bewertung nach US-GAAP ASC 842: Abschreibungen

Abbildung 6.8 zeigt zum Vergleich die AfA-Werte für denselben Vertrag in
der Bewertung nach US-GAAP. Die Abschreibung verläuft hier nicht linear.
Abbildung 6.9 Bewertung nach IFRS 16: Verrechnung
Verrechnung Die dritte Registerkarte (siehe Abbildung 6.9), die Registerkarte Verrech-
nung, zeigt die Buchungen zum Abbau der Leasingverbindlichkeiten. Sie
entsprechen in Fälligkeit und Betrag den Leasingraten, die über den Partner-
finanzstrom gebucht werden. Die Bewegungsart I400 (Spalte Bart) stammt
aus der Definition der Bewertungsregel (Abbildung 6.2, Feld Bew.art Ver-
rechnung).
Abbildung 6.10 Bewertung nach IFRS 16: Zinsen
Zinsen Abbildung 6.10 zeigt die vierte Registerkarte, die Registerkarte Zinsen. Hier
werden die Zinsen für die Leasingverbindlichkeit angezeigt. Sie werden
zum Fälligkeitstermin mit der Bewegungsart I300 gebucht. Die Bewegungs-
art entstammt dem Feld Bew.art Zinsen aus der Definition der Bewertungs-
regel (Abbildung 6.2).

Die Bewertung nach HGB erzeugt einen völlig anderen Finanzstrom. Hier
werden – analog zum bisherigen Objektfinanzstrom – nur Umbuchungen
vorgenommen. Es wird daher nur eine Registerkarte, die Registerkarte
Umbuchungen, angezeigt (Abbildung 6.11).
Abbildung 6.11 Bewertungsfinanzstrom nach HGB
Die Historie der Bewertungsläufe zu den einzelnen Bewertungsregeln kön-

nen Sie jederzeit auf der Registerkarte Bewertung im unteren Teil des Bil-
des wieder aufrufen (Abbildung 6.12). Wechseln Sie dort per Klick auf den
Button (Berechnete Werte) in die Bewertungsergebnisse.
Abbildung 6.12 Registerkarte »Bewertung«: Bewertungsläufe
Im Beispiel haben Sie die Bewertung für einen einzelnen Vertrag durchge- Massenlauf
führt. Für die Massenverarbeitung steht Transaktion RECEPR (Vertragsbe- Bewertung
wertungen durchführen) zur Verfügung. CE steht für contract evaluation,

PR für process.
Die Bewertungsergebnisse, die auf den oben erläuterten Registerkarten Bewertungs-
angezeigt werden, bilden den Bewertungsfinanzstrom. Der Bewertungsfi- finanzstrom
nanzstrom ist die Grundlage für die Bewertungsbuchungen. Sie können sich
den kompletten Bewertungsfinanzstrom für alle Bewertungsregeln in auf-
bereiteter Form auf der Registerkarte Übersichten im Vertragsdialog anse-
hen (siehe Abbildung 6.13). In der Liste sind diejenigen Werte unterstrichen,
die schon gebucht sind (Ist-Sätze). Sie können per Doppelklick auf einen
unterstrichenen Wert in den bzw. die Buchhaltungsbelege abspringen.

Abbildung 6.13 Bewertungsfinanzstrom auf der Registerkarte »Übersichten«
6.1.4 Bewertungen buchen

Die Bewertungen werden über einen Massenlauf in Transaktion RECEEP
(Vertragsbewertungen buchen) gebucht. EP steht für evaluation posting.
Für Testzwecke können Sie die Buchungen auch aus dem Vertragsdialog
(im Anzeigemodus) anstoßen, indem Sie im Menü Zusätze 폷 Buchen 폷
Bewertung buchen wählen. Sie können die Bewertung für einzelne Bewer-
tungsregeln buchen, wenn Sie auf der Registerkarte Bewertung die zu
buchende Bewertungsregel markieren und auf den Button (Bewertung
buchen) klicken. Die Bewertungen können erst gebucht werden, wenn der
Vertrag aktiv ist.
Transaktion RECEEP Das Selektionsbild von Transaktion RECEEP ist ähnlich aufgebaut wie das
der periodischen Buchungen RERAPP. Zusätzlich können Sie Einschränkun-
gen bezüglich der Rechnungslegungsvorschrift oder der Bewertungsregel
vornehmen (siehe Abbildung 6.14). Die Ausgabeliste zeigt die selektierten
Finanzstromsätze aus dem Bewertungsfinanzstrom. Sie können in die
gebuchten bzw. simulierten Belege wechseln und die Protokolle aufrufen.

Abbildung 6.14 Transaktion RECEEP: Ausschnitt aus dem Selektionsbild
Die Bewertungsbuchungen betreffen jeweils die durch die Bewertungsregel Ledger

festgelegte Rechnungslegungsvorschrift. Diese Zuordnung bewirkt, dass
die Bewertungsbuchungen jeweils in die für die Rechnungslegungsvor-
schrift relevanten Ledger gebucht werden. Im Unterschied dazu wird die
periodische Buchung des Partnerfinanzstroms in alle Ledger gebucht.
Die Aktivierungsbuchungen für die RoU-Anlage betreffen jeweils den Anlagenzugang
Bewertungsbereich, dem die Rechnungslegungsvorschrift zugeordnet ist.
Abbildung 6.15 zeigt das Buchungsschema für die periodische Buchung und
die Bewertungsbuchungen IFRS 16 für den Beispielvertrag.
Aktiva Passiva GuV
RoU-Anlage Leasingverbindlichkeiten Zinsen
44.234,27 € Aktivierung 44.234,27 €

1.769,37 € Zinsen 1.769,37 €
10.000,00 € Verrechnung
Verrechnung Anlagenzugang
44.234,27 € 44.234,27 €
Wertberichtig. RoU-Anlage AfA Leasinganlagen
11.058,57 € AfA-Lauf 11.058,57 €
Verrechnung Leasing Kreditorenverbindlichkeiten
10.000,00 € Periodische Buchung 10.000,00 €

Verrechnung 10.000,00 €
Abbildung 6.15 Bewertungsbuchungen IFRS 16
Die Buchungen für die Bewertung nach US-GAAP ähneln den IFRS-Buchun-
gen: Sie unterscheiden sich in der Höhe der AfA und darin, dass sie in
andere Ledger und auf einen anderen Bewertungsbereich der RoU-Anlage
gebucht werden. Der Aufwand aus Zinsen und AfA wird nicht auf getrenn-
ten Konten dargestellt, sondern auf einem Konto »Aufwand Leasing« (siehe
Abbildung 6.16).

Aktiva Passiva GuV
RoU-Anlage Leasingverbindlichkeiten Aufwand Leasing
44.234,27 € Aktivierung 44.234,27 €

1.769,37 € Zinsen 1.769,37 €
10.000,00 € Verrechnung
Verrechnung Anlagenzugang
44.234,27 € 44.234,27 €
Wertberichtig. RoU-Anlage
10.480,63 € AfA-Lauf 10.480,63 €
Verrechnung Leasing Kreditorenverbindlichkeiten

Verrechnung 10.000,00 €
Abbildung 6.16 Bewertungsbuchungen nach US-GAAP ASC 842
Die Bewertungsbuchung nach HGB ist in Abbildung 6.17 dargestellt. Der

Leasingaufwand wird auf das in den Bewertungsparametern angegebene
Kontierungsobjekt gebucht.
Aktiva Passiva GuV
Verrechnung Leasing Kreditorenverbindlichkeiten Aufwand Leasing

Umbuchung 10.000,00 € 10.000,00 €
Abbildung 6.17 Bewertungsbuchungen HGB
6.1.5 Customizing: Kontenfindung der Bewertung

Die Kontenfindung für die beschriebenen Buchungen wird (außer für die
Bilanzierung nach HGB) durch die Bewertungsregel gesteuert. In den Abbil-
dungen zum Bewertungsergebnis weiter oben und im Text dazu haben wir
darauf hingewiesen, dass dort die Bewegungsarten sichtbar sind und dass
sie aus der Bewertungsregel stammen (vergleiche Abbildung 6.2). Wie auch
für andere Buchungsvorgänge in SAP RE wird zur jeweiligen Bewegungsart
ein symbolischer Buchungssatz abgeleitet, zu finden im Customizing von
SAP RE unter Buchhaltung 폷 Automatisch erzeugte Buchhaltungsbelege 폷

Kontenfindung 폷 Kontosymbol zur Bewegungsart zuordnen. In einem zwei-

ten Schritt werden die Kontensymbole durch Konten ersetzt. Das Customi-
zing zum Ersetzen der Kontensymbole finden Sie unter Buchhaltung 폷
Integration FI-GL, FI-AR, FI-AP 폷 Kontenfindung 폷 Kontensymbole ersetzen.
Kontenfindungswerte
Im Unterschied zur Kontenfindung für die periodischen Buchungen, für
die der Kontenfindungswert nur eine zusätzliche Möglichkeit zur Steuerung
der Kontenfindung darstellt, die aber keineswegs benutzt werden muss, ist
die Verwendung von Kontenfindungswerten für die Bewertungsbuchun-
gen zwingend. Sie können also keine Bewertungsbuchungen vornehmen,
wenn Sie keine Kontenfindungswerte definiert haben.
Die Kontenfindungswerte dienen in den Bewertungsbuchungen dazu, die Konten unter-
Buchungen für die verschiedenen Arten von Verträgen und Vertragsobjek- scheiden nach
Objektarten
ten auseinanderzusteuern. So können Sie z.B. die Leasingverbindlichkeiten
für Autoleasing auf ein anderes Konto buchen als die Leasingverbindlich-
keiten aus der Anmietung von Gebäuden.
Legen Sie im Customizing von SAP RE unter Buchhaltung 폷 Automatisch
erzeugte Buchhaltungsbelege 폷 Kontenfindung 폷 Kontenfindungswerte die
benötigten Kontenfindungswerte an, und ordnen Sie diese den Objektar-
ten, gegebenenfalls differenziert nach Vertragsarten und für Vertragsge-
genstände differenziert nach Gegenstandsarten, zu (siehe Abbildung 6.18).
Diese Einstellung finden Sie unter Bilanzielle Bewertung 폷 Bewertungsob-
jektabhängige Steuerungsparameter. Diese Tabelle enthält im Übrigen
auch – wie weiter oben erläutert – die Anlagenklasse für das automatische
Anlegen der RoU-Anlage.
Abbildung 6.18 Kontenfindungswerte zu Bewertungsobjekten
Aktivierung der RoU-Anlage

Abbildung 6.15 zeigt, dass gleichzeitig mit der Zugangsbuchung zur RoU-
Anlage die Leasingverbindlichkeit gebucht wird. Diese Buchung basiert auf

einem einzigen Plan-Satz im Bewertungsfinanzstrom, dem Plan-Satz für

die Aktivierung, den Sie in Abbildung 6.6 sehen. Aus diesem Plan-Satz wer-
den zwei Buchungsbelege:
Per Anlage an Anlagenverrechnung
Per Anlagenverrechnung an Leasingverbindlichkeiten

Aktivierung der Der Zugangsbeleg zur RoU-Anlage wird auf Basis der Bewegungsart I110, die
RoU-Anlage im Plan-Satz des Bewertungsfinanzstroms enthalten ist, gebucht, wobei je-
weils derjenige Bewertungsbereich der Anlage angesprochen wird, dem die
Rechnungslegungsvorschrift der Bewertungsregel des Vertrages zugeord-
net ist. Für diese Zugangsbuchung benötigt die Anlagenbuchhaltung eine
Anlagenbewegungsart. Diese legen Sie im Customizing von SAP RE unter
Bilanzielle Bewertung von Verträgen 폷 Anlagenbewegungsarten zuordnen
fest. Die Festlegung, welche Anlagenbewegungsart benutzt werden soll,
hängt nicht nur von der Bewegungsart in SAP RE ab, sondern auch vom
Vorgang. Für unser Beispiel sehen Sie in Abbildung 6.19, dass zur Bewe-
gungsart I110 aus SAP RE die Anlagenbewegungsart 100 »Zugang aus Kauf«
für den Zugang zur RoU-Anlage benutzt wird.
Abbildung 6.19 Zuordnung von Anlagenbewegungsarten
Leasingverbindlichkeit
Die Buchung der Leasingverbindlichkeit erfolgt über eine Referenzbewe-
gungsart zu I110, die über den Beziehungstyp CEK (Verrechnung Anlagen-
bewegung) gefunden wird. Die Einstellung nehmen Sie im Customizing
von SAP RE unter Konditionen und Bewegungen 폷 Bewegungsarten 폷 Refe-
renzbewegungsarten zuordnen vor.
Abbildung 6.20 zeigt die Referenzbewegungsarten zur Bewegungsart I110.
Neben dem für die Buchung der Leasingverbindlichkeit verwendeten Be-
ziehungstyp CEK werden weitere Referenzbewegungsarten benötigt, wenn
Sie Bewertungen für spezielle Vorgänge, z.B. eine Untervermietung, abbil-
den möchten.

Abbildung 6.20 Referenzbewegungsarten zur Bewegungsart I110
Verrechnung
Alle bisher erläuterten Bewertungsbuchungen werden jeweils in diejenigen
Ledger gebucht, die für die Rechnungslegungsvorschrift der Bewertungsre-
gel relevant sind. Im Unterschied dazu wird die periodische Buchung des
Partnerfinanzstroms in alle Ledger gebucht. In Abschnitt 3.1.1, »Periodi-
sches Buchen: Verträge«, haben Sie erfahren, dass die periodische Buchung
zum Partnerfinanzstrom für kreditorische Verträge Buchungen erzeugt:
per Kosten an Kreditor
Der Objektfinanzstrom bucht dann – auch für alle Ledger – die Kosten vom Auswirkungen auf
Vertrag auf die verursachenden Objekte um. andere Finanz-
ströme
Die neuen Bilanzierungsrichtlinien enthalten nun für jede Rechnungsle-
gungsvorschrift andere Regeln, wann und in welcher Höhe der Leasingauf-
wand zu buchen ist. An die Stelle der direkten Durchbuchung der Leasing-
rate in den Aufwand treten für IFRS und US-GAAP nun die Aufwände aus AfA
und Zinsen. Nur für die Bewertung nach HGB darf die Leasingrate in den
Aufwand gebucht werden.
Die Buchung der Kosten in alle Ledger darf also nicht mehr so stattfinden
wie bisher. Daher werden die Buchungen mit der Einführung der Bewer-
tung wie folgt umgestellt:
쐍 Der Objektfinanzstrom entfällt für Konditionen, die an der Bewertung
teilnehmen.
쐍 Die periodische Buchung aus dem Partnerfinanzstrom wird nicht mehr
auf das Kostenkonto gebucht, sondern auf ein Verrechnungskonto (ein
Bilanzkonto) umgelenkt.

Die periodische Buchung bucht nach Einführung der Bewertung also

per Verrechnung Leasing an Kreditor
und zwar weiterhin unabhängig von der Rechnungslegungsvorschrift, d.h.,

die Buchung geht parallel in alle Bücher: IFRS, US-GAAP und HGB.
Die Buchungen, die vom Bewertungsfinanzstrom ausgehen, erfolgen nun
aber pro Rechnungslegungsvorschrift:
쐍 IFRS: per Leasingverbindlichkeiten an Verrechnung Leasing
(Abbildung 6.15, Verrechnung)
쐍 US-GAAP: per Leasingverbindlichkeiten an Verrechnung Leasing
(Abbildung 6.16, Verrechnung)
쐍 HGB: per Kosten an Verrechnung Leasing (Abbildung 6.17, Umbuchung)
Mit diesen Buchungen räumt also jede Rechnungslegungsvorschrift ihren

Teil des Saldos vom Verrechnungskonto ab und erzeugt die für die Rech-
nungslegungsvorschrift korrekte Darstellung im jeweiligen Ledger. Für
IFRS und US-GAAP reduziert die Gegenbuchung die Leasingverbindlichkeit,
während im HGB der Aufwand direkt gebucht wird.
Customizing: Um die »Umleitung« der periodischen Buchung auf das Verrechnungs-
Verrechnungskonto konto einzurichten, gehen Sie im Customizing von SAP RE im Menü unter
Buchhaltung 폷 Integration FI-GL, FI-AR, FI-AP 폷 Kontenfindung 폷 Kontensym-
bole ersetzen. Tragen Sie in die Spalte Konto Bewertung (siehe Abbildung
6.21) das »Verrechnungskonto Leasing« ein. Das Konto wird nur dann ver-
wendet, wenn während der periodischen Buchung festgestellt wird, dass
die betroffene Kondition aktuell an der Bewertung teilnimmt. Ist das nicht
der Fall, wird weiter auf das im Feld Sachkonto hinterlegte Aufwandskonto
gebucht.
Abbildung 6.21 Ersetzen Kontensymbole: »Konto Bewertung«
Kontenfindung Die Kontenfindung für die Verrechnungsbuchung wird über die entspre-
Verrechnung und chende Bewegungsart in den Bewertungsregeln gesteuert (siehe Abbildung
Umbuchung
6.2, Feld Bew.art Verrechnung). Die Kontenfindung für die Umbuchung

nach HGB entspricht der Kontenfindung für die Buchung des Objektfinanz-
stroms. Diese geht von der Konditionsart aus. Zur Bewegungsart der Kondi-
tionsart wird eine Referenzbewegungsart ermittelt zum Beziehungstyp
030 Verteilungsbuchungen (Objektumbuchungen).
AfA-Buchung
Die AfA-Buchung wird nicht durch den Bewertungslauf ausgeführt, son-
dern durch den Abschreibungslauf in der Anlagenbuchhaltung. Der AfA-
Lauf liest zu diesem Zweck die AfA-Werte, die für die RoU-Anlage in SAP RE
berechnet wurden, aus dem Bewertungsfinanzstrom des Leasingvertrages.
Abbildung 6.22 zeigt die Anlagenwerte einer RoU-Anlage im Asset Explorer
(Transaktion AW01N). Sie können aus den Bewertungsparametern des Ver-
trages durch Doppelklick auf die Anlagennummer direkt in diese Ansicht
abspringen.
Abbildung 6.22 Anlagenwerte einer RoU-Anlage
Sie sehen hier die aus dem Bewertungsfinanzstrom entnommenen Plan-

werte für die AfA. Voraussetzung für den Rückgriff auf die Daten aus dem
Bewertungsfinanzstrom des Vertrages ist eine entsprechende Festlegung
des AfA-Schlüssels. Dieser muss auf der AfA-Methode B Abschreibung aus
Real Estate Leasing aufsetzen.

6.1.6 Konditionen in der Bewertung

Bisher sind wir stillschweigend davon ausgegangen, dass die Konditionen
eines Leasingvertrages quasi automatisch in die Barwertberechnung einge-
hen. Das funktioniert natürlich nur, wenn Sie entsprechende Vorbereitun-
gen getroffen haben.
Konditionen in der Die Frage, welche Konditionen eines Vertrages zur Bewertung herangezo-
Bewertungsklausel gen werden, wird durch die Zuordnung der Konditionen zur Bewertungs-
klausel entschieden. In unserem bisher betrachteten einfachen Beispiel mit
nur einer Kondition wurde genau diese den Bewertungsklauseln zugeord-
net. Sie finden diese Zuordnung im Vertragsdialog auf der Registerkarte
Bewertungsparameter und dort auf der Registerkarte Konditionen (siehe
Abbildung 6.23).
Abbildung 6.23 Zuordnung von Konditionen zur Bewertungsklausel
Konditionsbewer- In der Zuordnung der Konditionen zur Bewertungsklausel legen Sie durch
tungseigenschaft Einstellen der Bewertungseigenschaft (Spalte Bew.Eigenschaft) fest, wie
eine Kondition in die Bewertung einbezogen werden soll. Das Attribut, das
Sie hier festlegen, wird in SAP RE korrekt – etwas sperrig – Konditionsbewer-
tungseigenschaft genannt. In unserem Beispiel wurde die Grundmiete als
»Leasingrate« bewertet.
Konditionen Sie können auf dieser Registerkarte festlegen, dass Konditionen an der Be-
anteilig wertung teilnehmen oder eben nicht (Spalte Ko.berü.). Sie können auch fest-
berücksichtigen
legen, dass eine Kondition nur teilweise berücksichtigt wird. Hierzu machen
Sie entsprechende Angaben in den Spalten Konditionsberücks. (Konditions-
berücksichtigung) und Proz.Ant. (prozentualer Anteil) oder Abs.Ant. (abso-
luter Anteil). Im Beispiel in Abbildung 6.23 wurde festgelegt, dass die perio-
dische Konditionsmiete »Grundmiete kredit.« nur zu 80 % als Leasingrate
gewertet wird. Eine ebenfalls im Vertrag vorhandene Einmalkondition

»Grundmiete kredit.« (Spalte Einm zeigt an, dass es sich um eine Einmalkon-
dition handelt) wird hingegen voll als Leasingrate gewertet.
Servicekosten sind in der Leasingrate enthalten

Sie haben einen Leasingvertrag für ein Fahrzeug abgeschlossen und zahlen
monatlich eine Rate in Höhe von 500 EUR. Der Vertrag enthält die Verein-
barung, dass der Leasinggeber die Kosten für die Wartung des Fahrzeuges
trägt. Es wird geschätzt, dass 100 EUR der Leasingrate für die Wartung,
400 EUR für die Finanzierung benutzt werden.
In diesem Fall können Sie – wie im Beispiel in Abbildung 6.23 gezeigt – für
die Kondition festlegen, dass nur 80 % des Betrages als Leasingrate berück-
sichtigt werden sollen. Die Auswirkung dieser Angabe ist, dass nur 400 EUR
der Leasingrate in den Barwert eingerechnet werden. Der Rest der Rate wird
nicht aktiviert, sondern linearisiert, d.h. über die Laufzeit des Vertrages
gleichmäßig verteilt und in die Kosten gebucht.
Im Unterschied zur Umbuchung im Fall einer HGB-Bewertung, die jeweils in Linearisierung vs.
der Höhe der Leasingrate erfolgt, wird bei der Linearisierung ein Durch- Umbuchung
schnittswert gebucht. Die Buchung erfolgt auch nicht pro Konditionsart wie
bei der HGB-Umbuchung, sondern für alle Linearisierungsanteile aller Kon-
ditionen in einer Summe. Die hierfür erforderliche Bewegungsart wird der
Bewertungsregel entnommen (siehe Abbildung 6.2, Feld Bew.art Linear.).
In dem vorangegangenen Beispiel haben Sie Teile einer Kondition, einer Servicekosten
Leasingrate, als »Servicekosten« gewertet und über die Vertragslaufzeit li-
nearisiert, im angloamerikanischen Sprachraum wird das auch als straight-
lining bezeichnet. Sie können auch Konditionen insgesamt als Servicekos-
ten werten. Hierzu stellen Sie die Bewertungseigenschaft auf Linearisierung
ein, wie Sie in Abbildung 6.23 für die Konditionsart »Service kreditorisch«
sehen.
Neben den Konditionsbewertungseigenschaften »Leasingrate« und »Li- Spezielle
nearisierung« werden in Abbildung 6.23 noch einige andere Bewertungs- Konditionen
eigenschaften verwendet. Diese haben unterschiedliche Auswirkungen für

die Bewertung.
Initialkosten (anfängliche Kosten)

Die Firma »Windkraftanlagen Berlin« hat zusätzliche Büroräume angemie-
tet. Hierbei sind Maklerkosten in Höhe von 3.500 EUR entstanden. Die Kos-
ten wurden in der Finanzbuchhaltung gebucht, bevor der Anmietvertrag
im System angelegt war.

Aus diesem Beispiel ergeben sich zwei Fragestellungen:

1. Wie kann man erreichen, dass die bei Vertragsabschluss angefallenen
Kosten in die Bewertung des Vertrages eingehen?
2. Wie wirken sich anfängliche Kosten auf das Bewertungsergebnis aus?
Statistische Die erste Frage ist einfach zu beantworten: Legen Sie im Vertrag eine statis-
Konditionen tische Einmalkondition für die Maklerkosten an, und ordnen Sie diese den
Bewertungsklauseln zu. Wählen Sie hierbei die Konditionsbewertungs-
eigenschaft »Initialkosten« (siehe auch Abbildung 6.23, Kondition »Anfäng.
Kosten kred.«).
Statistische Konditionen gehen in die Bewertung ein

Sie können die Bewertung auch auf Basis von statistischen Konditionen
durchführen. Benutzen Sie statistische Konditionen, also Konditionen mit
dem Konditionszweck »statistisch« oder »statistisch einmalig«, immer dann,
wenn Sie Konditionen in die Bewertung einbeziehen möchten, die Sie nicht
über den Vertrag buchen wollen.
Mehrere Objekte Die Tatsache, dass statistische Konditionen in die Bewertung eingehen kön-
im Vertrag nen, eröffnet Ihnen weitere Möglichkeiten. Haben Sie z.B. einen Vertrag
geschlossen, bei dem Sie mehrere verschiedene Objekte anmieten, so wer-
den Sie jedes Objekt einzeln bewerten. Wurde für jedes einzelne Objekt eine
eigene Leasingrate vereinbart, so legen Sie für jedes Objekt und die zugehö-
rige Leasingrate passende Bewertungsklauseln an, sodass für jedes Objekt
eine eigene RoU-Anlage angelegt werden kann.
Mehrere Objekte, Haben Sie nun aber mit dem Leasinggeber eine pauschale Leasingrate für
aber nur eine alle Objekte vereinbart, so können Sie die Bewertung trotzdem auf der
Leasingrate
Ebene der einzelnen Objekte durchführen. Zu diesem Zweck legen Sie die
pauschale Leasingrate als Buchmiete an. Legen Sie für jedes der Objekte, das
sie bewerten möchten, eine statistische Kondition an mit seinem Anteil der
Leasingrate (z.B. in % der Leasingrate). Für die Bewertung benutzen Sie
dann nur die statistischen Konditionen für die Einzelobjekte, nicht aber die
pauschale Leasingrate.
Anfängliche Kosten Kommen wir auf die Frage zurück, wie sich anfängliche Kosten auf die
Bewertung auswirken. Die Antwort ist: Anfängliche Kosten erhöhen den
Wert der RoU-Anlage, gehen aber nicht in die Leasingverbindlichkeiten ein.
Abbildung 6.24 zeigt ein Beispiel für eine Bewertung unter Berücksichti-
gung von Initialkosten. In der Spalte Initial werden die anfänglichen Kosten
in Höhe von 3.500 EUR ausgewiesen. Die erste Spalte Anfangsbestand weist
in der ersten Zeile den Anfangsbestand der RoU-Anlage aus, der um

3.500 EUR höher ist als der Anfangsbestand der Leasingverbindlichkeit in

der vierten Spalte Anfangsbestand.
Abbildung 6.24 Bewertungsfinanzstrom mit Initialkosten
Schauen Sie sich an, wie die Buchungen in diesem Fall aussehen. In dem Buchung der
Beispiel, das in Abbildung 6.24 dargestellt ist, beträgt der Barwert der Lea- Initialkosten
singzahlungen 31.000,55 EUR. Die Anlage ist mit dem Barwert zuzüglich
der anfänglichen Kosten in Höhe von 3.500 EUR zu aktivieren, also mit
34.500,55 EUR. Die Gegenbuchung erfolgt zunächst in gleicher Höhe auf
das Konto für Leasingverbindlichkeiten (unter Benutzung eines Verrech-
nungskontos). Die Leasingverbindlichkeiten werden danach um die Initial-
kosten reduziert. Die Richtigstellung der Leasingverbindlichkeit wird
durch eine Sonderbewegung im Finanzstrom abgebildet, siehe Abbildung
6.25. Die Buchungen sind also folgende:
쐍 Aktiva
per Anlage an Verrechnung Leasing 34.500,55 EUR
per Verrechnung Leasing an Leasingverbindlichkeit 34.500,55 EUR
쐍 Sonderbewegung
per Leasingverbindlichkeit an Verrechnung Initialkosten 3.500 EUR
Abbildung 6.25 Sonderbewegung im Bewertungsfinanzstrom

Abbildung 6.25 können Sie auch entnehmen, dass die Sonderbewegung mit
der Bewegungsart I450 (Statistische Initialkosten) gebucht wird. Diese Be-
wegungsart wird als Referenzbewegungsart zum Beziehungstyp CE2 (Statis-
tische Initialkosten) zur Bewegungsart Verrechnung I400 aus der Bewer-
tungsregel ermittelt (vergleiche Abbildung 6.2).
Weitere spezielle In Leasingverträgen werden auch andere Vereinbarungen getroffen, die
Konditionen sich u.U. auf die Bewertung auswirken. Dies sind z.B. Anreizzahlungen des
Vermieters, Rückbauverpflichtungen oder Strafzahlungen im Fall vorzeiti-
ger Kündigung. Solche Konditionen werden als einmalige statistische Kon-
ditionen im Vertrag hinterlegt.
Informationen zu Informationen, wie sich diese Konditionen in der Bewertung verhalten, fin-
speziellen den Sie im Einführungsleitfaden von SAP RE im Text zum Menüpfad Bilan-
Konditionen
zielle Bewertung von Verträgen 폷 Konditionsbewertungsgruppen, wenn Sie
auf den Begriff Konditionsbewertungseigenschaft klicken. Informationen
zu den Referenzbewegungsarten, die für Buchungen im Zusammenhang
mit diesen speziellen Konditionen benötigt werden, finden Sie im Einfüh-
rungsleitfaden im Text unter Konditionen und Bewegungsarten 폷 Referenz-
bewegungsarten.
Vorbelegung Der Menüpfad Bilanzielle Bewertung von Verträgen 폷 Konditionsbewer-
Bewertungs- tungsgruppen dient dazu, Vorbelegungen für die Konditionsbewertungs-
eigenschaft
eigenschaften zu definieren. Sie legen in dem Menüpunkt Konditionsbewer-
tungsgruppen Konditionsbewertungsgruppen an und ordnen ihnen Kondi-
tionsarten zu. Dabei legen Sie pro Konditionszweck fest, wie die Kondition
hinsichtlich der Bewertung zu behandeln ist. In Abbildung 6.26 sehen Sie,
dass für die Konditionsgruppe IFRS 16 (Feld KondBewGruppe oberhalb der
Tabelle) festgelegt wurde, dass Konditionen mit dem Konditionszweck A
(Spalte ExKz) und der Konditionsart V100 (Spalte KA…) die Konditionsbewer-
tungseigenschaft »A Leasingrate« (Spalte Bew.Eig.) bekommen und »Volle
Berücksichtigung« vorgeschlagen wird.
Abbildung 6.26 Konditionsbewertungsgruppen definieren

Außer den hier gezeigten Vorschlagswerten können Sie in einem weiteren

Zweig dieses Customizingdialogs zulässige Werte definieren, also den Rah-
men vorgeben, auf welche Werte der Anwender die Vorschlagsdaten än-
dern darf. Damit die Vorbelegung für die jeweilige Bewertungsregel funkti-
oniert, ordnen Sie die Konditionsbewertungsgruppe der Bewertungsregel
zu (siehe Abbildung 6.2, Feld KondBewGruppe).
6.1.7 Folgebewertungen durchführen

In den bisher diskutierten Beispielen für Bewertungen ging es um die erst-
malige Bewertung eines (neuen) Anmietvertrages bzw. Leasingvertrages.
Die Bewertung kann sich jedoch aus verschiedenen Gründen ändern: Bewertungs-
relevante Daten
쐍 Die (wahrscheinliche) Vertragslaufzeit ändert sich durch Kündigung, au- ändern sich
tomatische Verlängerung oder Annahme einer Verlängerungsoption.
쐍 Die Leasingraten ändern sich z.B. aufgrund einer Indexanpassung.
쐍 Der Zinssatz für die Berechnung des Barwertes ändert sich.
쐍 Es gibt substanzielle Änderungen des Vertrages durch Hinzumietung
oder (vorzeitige) Rückgabe von Objekten oder Teilen davon usw.
Diese und andere Vertragsänderungen können sich auf die Höhe der Lea-
singverbindlichkeiten und den Wert der RoU-Anlage auswirken. Wenn sich
bewertungsrelevante Daten eines Vertrages ändern, nachdem die Erstbe-
wertung durchgeführt und gebucht wurde, ist eine Folgebewertung notwen-
dig. Wir beschreiben das grundsätzliche Vorgehen bei Folgebewertungen
am Beispiel einer Indexanpassung (siehe Abschnitt 5.2.1).
Rückwirkende Konditionsänderung durch Indexanpassung

Der Vertrag wurde 2017 abgeschlossen und erstmalig nach IFRS 16 bewer-
tet. Im Oktober 2018 wurde die Miete rückwirkend zum 01.04.2018 nach
einer Indexreihe angepasst.
Um eine Folgebewertung für diesen Vertrag durchzuführen, fügen Sie eine Zeitscheibe
neue Zeitscheibe in die Bewertungsklausel ein. Klicken Sie zu diesem Zweck Bewertung
auf den Button (Zeitabhängigkeit einblenden) in der ersten Zeile des

Detailbildes zur Bewertungsklausel und anschließend auf den Button
(Gültigkeitszeitraum hinzufügen). Machen Sie die notwendigen
Angaben, wie in Abbildung 6.27 gezeigt.
Der Betrachtungsbeginn (Feld Betracht.beginn) ist bei einer Folgebewer- Betrachtungsbeginn
tung das Datum, ab dem die Vertragsänderung bilanzwirksam werden soll,
also der Tag, an dem die Vertragsänderung bekannt geworden ist.

Abbildung 6.27 Neue Zeitscheibe in der Bewertungsklausel anlegen
Bewertungs- Die Änderung der Kondition durch die Indexanpassung ändert den Ver-
verhalten tragswert und damit die Höhe der Leasingverbindlichkeit. Die Frage, welche
Auswirkung die Änderung auf den Wert der RoU-Anlage hat, entscheiden
Sie durch die Einstellung des Bewertungsverhaltens im Feld Bew.verhalten
(siehe Abbildung 6.27). Im Beispiel wurde »Absolute Differenz« gewählt.
Diese Einstellung führt dazu, dass der neue Anlagenwert wie folgt ermittelt
wird:
Restwert der RoU-Anlage vor Neubewertung
+ (neuer Barwert - Leasingverbindlichkeitsbestand vor Neubewertung)
Auf die RoU-Anlage wird also ein Zugang in der Höhe der absoluten Diffe-
renz der Leasingverbindlichkeiten vor und nach der Neubewertung ge-
bucht. Weitere Optionen für das Bewertungsverhalten sind in der (F1)-
Hilfe des Feldes Bew.verhalten erläutert.
Folgebewertung Nachdem Sie die neue Zeitscheibe angelegt haben, setzen Sie den Status der
starten Bewertungsklausel wieder auf »vollständig«. Wechseln Sie auf die Register-
karte Bewertung, und starten Sie die Bewertung. In unserem Beispiel erhal-
ten Sie einen nachträglichen Zugang zur RoU-Anlage zum 01.01.2018 (siehe
Abbildung 6.28).
Abbildung 6.28 Nachträglicher Zugang zur RoU-Anlage in der Folgebewertung

Die Konditionserhöhung erfolgte rückwirkend. Die Erhöhungsbeträge, die

vor dem Zeitpunkt der Neubewertung liegen, gehen nicht in die Leasing-
verbindlichkeit ein, sondern werden als Verlust gebucht (siehe Abbildung
6.29, Registerkarte Sonderbewegung).
Abbildung 6.29 Verluste aus rückwirkender Mieterhöhung
Die Historie der Bewertungen können Sie auf der Registerkarte Bewertung Bewertungshistorie
im unteren Teil des Bildes verfolgen, siehe Abbildung 6.30. Mit einem Klick
auf den Button (Berechnete Werte) können Sie sich das Ergebnis der his-
torischen Bewertungsläufe und des aktuellen Bewertungslaufes ansehen.
Abbildung 6.30 Historie der Bewertungsläufe
Auf der Registerkarte Übersichten sehen Sie die neueste Bewertungsstufe. Bewertungsstufen
Klicken Sie auf den Button (Vorhergehende Stufe), wenn Sie eine vorhe- auswerten
rige Bewertungsstufe sehen möchten.
Abbildung 6.31 Bewertungsfinanzstrom (Neueste Stufe)

6.1.8 Infosystem und Werkzeuge

Wir wollen an dieser Stelle noch einige Informationen geben, die für die
Einführung und den produktiven Betrieb der bilanziellen Bewertung der
Verträge nützlich sind.
Verantwortlichkeiten für Vertragspflege und Vertragsbewertung trennen

Bisher haben Sie für die Pflege der Bewertungsdaten Transaktion RECN
(Verträge bearbeiten) benutzt. In aller Regel wird man jedoch die Verant-
wortung für die Pflege der Bewertungsdaten in andere Hände legen als in
diejenigen, die für die Pflege der operativen Vertragsdaten zuständig sind.
Vertragspflege mit Daher steht alternativ zu Transaktion RECN Transaktion RECECN (Vertrags-
Transaktion RECECN bewertung bearbeiten) zur Verfügung. Diese Transaktion arbeitet im Stan-
dard mit einer anderen Bildfolge als Transaktion RECN. Es sind nur wenige
Registerkarten verfügbar: Bewertungsparameter, Bewertung, Konditionen
und Übersichten. Sie können die Bildfolge für die Transaktion austauschen,
indem Sie im Customizing von SAP RE unter Bilanzielle Bewertung von
Verträgen 폷 Steuerung pro Vertragsart im Buchungskreis eine andere Bild-
folge zuordnen. Informationen zur Pflege von Bildfolgen finden Sie in Kapi-
tel 7, »Kundenspezifische Erweiterungen und Anpassungen«, in Abschnitt
7.2.3, »Business Data Toolset«.
Massenbearbeitung von Bewertungsparametern

Für die Massenbearbeitung von Bewertungsparametern in den Verträgen
stehen im Infosystem interaktive Reports zur Verfügung.
Bewertungsklauseln Transaktion RECEISRULECN (Bewertungsregeln anzeigen und pflegen)
zeigt die Bewertungsregeln der Verträge an und erlaubt deren Pflege. Sie
können Ihren Verträgen neue Bewertungsklauseln hinzufügen, den Status
von Bewertungsklauseln ändern (vollständig/unvollständig) oder auch
Zeitscheiben zu bestehenden Bewertungsklauseln anlegen.
Kondition zu Transaktion RECEISCONDRULECN (Konditionsspezifische Bewertungsre-
Bewertungsklauseln geln anzeigen/pflegen) zeigt die Konditionszuordnung zu den Bewertungs-
klauseln mit Bewertungseigenschaft und weiteren Attributen an und
erlaubt deren (massenweise) Bearbeitung.
RoU-Anlagen auswerten und deaktivieren

Im Zusammenhang mit den RoU-Anlagen sind weitere Transaktionen ver-
fügbar.

6.2 Vorsteuerbehandlung
Transaktion RECEISASSETCN (Leasinganlagen zu Verträgen) gibt eine Liste Liste RoU-Anlagen

der Bewertungsklauseln zu Verträgen mit den zugeordneten RoU-Anlagen
aus.
Mithilfe von Transaktion RECEASSETDEACT (Leasinganlagen deaktivieren) RoU-Anlagen
können Sie RoU-Anlagen, die auf null abgeschrieben sind, deaktivieren. deaktivieren
Bewertungsdaten auswerten
Weitere Transaktionen dienen der Auswertung der Bewertungsfinanz-
ströme.
Transaktion RECESH (Vertragsbewertungen anzeigen) zeigt alternativ eine Bewertungsläufe
Liste der Bewertungsläufe (Prozesssicht) oder der Bewertungsfinanzströme und Bewertungs-
finanzströme
(Finanzstromsicht) an.
Transaktion RECEISRECLASSIFY (Umgliederung) dient der Darstellung der Umgliedern und
Verbindlichkeiten aus Leasingverträgen in einem Zeitraster, also z.B. Ver- rastern
bindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von bis zu einem, fünf oder mehr Jah-
ren. Die Rastermethode definieren Sie im zentralen Einführungsleitfaden
unter Finanzwesen 폷 Hauptbuchhaltung 폷 Periodische Arbeiten 폷 Umgliedern 폷
Umbuchen und Rastern der Forderungen und Verbindlichkeiten 폷 Rasterme-
thode definieren und Korrekturkonten Ford./Ver. Umgliederung.
Diese Rastermethode können Sie auch für Transaktion RECEISLIABGRAD
(Verbindlichkeitenspiegel) verwenden. Sie wertet die nicht abgezinsten
Leasingverbindlichkeiten aus. Raster werden im Unterschied zu Transak-
tion RECEISRECLASSIFY über Spalten und nicht über Berichtszeilen abgebil-
det. Verschiedene Summierungen sind möglich.
Nicht nur der Endverbraucher, sondern auch ein Unternehmer zahlt für
erhaltene Lieferungen und Leistungen Umsatzsteuer. Im Unterschied zum
Endverbraucher kann ein Unternehmer – wenn er selbst beim Verkauf sei-
ner Waren oder Dienstleistungen Umsatzsteuer erhebt – die Vorsteuer gel-
tend machen und vom Finanzamt erstattet bekommen. Der Unternehmer
darf Vorsteuer jedoch nur in dem Maße abziehen, in dem die Kosten, auf
welche die Vorsteuer erhoben wurde, für die Erzielung umsatzsteuerpflich-
tiger Umsätze entstanden sind.
SAP RE bildet die Vorsteuerbehandlung, also die Vorsteueraufteilung und
die Vorsteuerberichtigung nicht nur für Geschäftsvorfälle im Zusammen-
hang für Immobilien, sondern auch für andere Wirtschaftsgüter ab.

6.2.1 Vorsteueraufteilung im Überblick

Der Anteil der Vorsteuer, den der Unternehmer in Abzug bringen darf, wird
in SAP RE als Optionssatz bezeichnet.
Optionssätze
Das Unternehmen »Windkraftanlagen Berlin« besitzt ein Gebäude, in des-
sen Erdgeschoss sich Konstruktionsbüros (240 m2) befinden. Im Dachge-
schoss befindet sich eine Wohnung, die dem Unternehmen gehört und die
an den Inhaber des Unternehmens vermietet ist (160 m2). Die Vorsteuer
für die Anschaffungs- und Herstellkosten sowie die Instandhaltung des
Gebäudes darf nur anteilig abgezogen werden.
Der Optionssatz, der zur Bestimmung des abzugsfähigen Teils benutzt
wird, ermittelt sich wie folgt:
Optionssatz = umsatzsteuerpflichtige Nutzung / Gesamtnutzung
(in Prozent)
Legt man für die Ermittlung des Optionssatzes die Flächen zugrunde, so
ergibt sich in diesem Beispiel:
Fläche gewerbliche Nutzung: 240 m2
Gesamtfläche:240 m2 + 160 m2 = 400 m2
Optionssatz:240 m2 / 400 m2 = 60 %
Die Vorsteuer aus einer Rechnung, die eine Dienstleistung für das gesamte
Gebäude betrifft, ist also zu 60 % abzugsfähig. Die Vorsteuer auf Leistun-
gen, die nicht dem Gebäude insgesamt zuzuordnen sind, sondern den ein-
zelnen Mieteinheiten, ist entweder voll abzugsfähig (Gewerbeeinheit) oder
nicht abzugsfähig (Wohnung) und erhöht in letzterem Fall die Kosten. Bei-
spiele sehen Sie in Tabelle 6.1. Zur Vereinfachung wurde in allen Beispielen
in diesem Abschnitt von einem Steuersatz in Höhe von 20 % ausgegangen.
Rechnung für Betrag Steuer Options- Abzugs-

netto satz fähige Steuer
Schönheitsreparatur 300 EUR 60 EUR 100 % 60 EUR

Gewerbeeinheit
Malerarbeiten 700 EUR 140 EUR 0% 0 EUR

Wohnung
Fassadenanstrich 1.000 EUR 200 EUR 60 % 120 EUR

Gebäude
Tabelle 6.1 Beispiel für die Abzugsfähigkeit der Steuer

Optionssätze werden in SAP RE auf den Nutzungsobjekten verwaltet, also Optionssätze

z.B. auf der Wirtschaftseinheit, dem Gebäude, dem Grundstück usw. Die Immobilienobjekte
Optionssätze, die zu den Nutzungsobjekten ermittelt werden, werden für

die Aufteilung der Vorsteuer auf Rechnungen, die auf diese Objekte ge-
bucht werden, herangezogen.
Der Ablauf dieses Prozesses ist wie folgt: Vorsteueraufteilung
1. Die Kreditorenrechnung wird mit voller Steuer im SAP-Finanzwesen

gebucht und auf dasjenige Immobilienobjekt kontiert, dem die Rech-
nung zuzuordnen ist.
2. Im Zuge der periodischen Vorsteueraufteilung wird die Vorsteuer für
diese Rechnung entsprechend dem Optionssatz aufgeteilt, der für das
kontierte Immobilienobjekt ermittelt wurde.
Abbildung 6.32 zeigt den Ablauf der Vorsteueraufteilung anhand der

Buchungen zu den Beispielen aus Tabelle 6.1.
Kreditor Kosten Kontierung
(1a) 360 € 300 € MO Gewerbe

(2a) 840 € 700 € MO Wohnung
(3a) 1.200 € 1.000 € Gebäude
Kosten nicht
abzugsfähige
Vorsteuer Vorsteuer Optionssatz
(1a) 60 € – (1b) – 100 %

(2a) 140 € 140 € (2b) 140 € MO Wohnung 0%
(3a) 200 € 80 € (3b) 80 € Gebäude 60 %
a) Kreditorenrechnungen, gebucht im SAP Finanzwesen

b) Vorsteueraufteilung, gebucht durch SAP RE
Abbildung 6.32 Rechnungseingang und Vorsteueraufteilung
In diesem Beispiel sind die Optionssätze des Gebäudes und der Mietobjekte
über den Zeitablauf konstant. Spannend wird es, wenn der Unternehmer
sich entschließt, umzuziehen und seine Wohnung in Büros umzuwandeln.
Der Optionssatz des Gebäudes beträgt ab diesem Zeitpunkt 100 %. Das Un-
ternehmen darf nach § 15a UStG nachträglich einen Teil der Vorsteuer auf
die Anschaffungs- und Herstellkosten des Gebäudes geltend machen. Wir
werden dieses Thema in Abschnitt 6.2.4, »Vorsteuerberichtigung«, behan-
deln.
Grundvoraussetzung für die Vorsteueraufteilung in SAP RE ist, dass der Customizing
Buchungskreis zur Vorsteuer optiert. Diese Einstellung treffen Sie im Grundeinstellungen

Customizing von SAP RE unter Grundeinstellungen 폷 Grundeinstellungen

im Buchungskreis. Sie finden in den Detaildaten den Abschnitt Vorsteuer-
aufteilung. Setzen Sie das Kennzeichen Buchungskrs optiert. Hier können
Sie auch entscheiden, ob Sie für SAP-RE-fremde Kontierungsobjekte eine
Vorsteueraufteilung durchführen wollen. In diesem Fall »erben« die Kon-
tierungsobjekte den Optionssatz von einem SAP-RE-Objekt, dem sie zu-
geordnet sind. Außerdem müssen Sie hier ein Null-Steuerkennzeichen an-
geben, das für die Buchung der nicht abzugsfähigen Steuer benötigt wird.
6.2.2 Optionssätze ermitteln

Wir wollen zunächst das Thema der Optionssatzermittlung an einem etwas
komplexeren Beispiel vertiefen.
Optionssätze ändern sich fortlaufend

Das Wohnungsunternehmen »Schöner Wohnen« besitzt ein Gebäude, in
dem sich zwei Wohnungen (je 100 m2), und zwei Gewerbeeinheiten (je
100 m2) befinden. Eines der Gewerbeobjekte war zunächst an eine Arztpra-
xis vermietet (umsatzsteuerfrei), wurde jedoch später in ein Labor umge-
wandelt (umsatzsteuerpflichtig). Die zweite Gewerbeeinheit wurde an
einen Anwalt vermietet, dessen Umsätze aufgrund von umsatzsteuer-
pflichtigen Nebentätigkeiten anteilig steuerpflichtig sind – er gibt den steu-
erpflichtigen Anteil mit 40 % an.
Mietobjekt optiert Im Sprachgebrauch von SAP RE werden gewerblich genutzte Mietobjekte

als »optierend« bezeichnet. Die Wendung »das Mietobjekt optiert« bedeu-
tet, dass das Mietobjekt durch einen Mieter belegt ist, der zur Umsatzsteuer
optiert, d.h., er ist vorsteuerabzugsberechtigt. Anders ausgedrückt: Der
Mietvertrag zu diesem Objekt hat einen Optionssatz von 100 % – so auch
das Mietobjekt.
Mietobjekt Das »Mietobjekt optiert nicht« bedeutet, dass das Objekt zu nicht vor-
optiert nicht steuerabzugsberechtigten Zwecken genutzt wird, also z.B. als Wohnung.
Der Optionssatz ist 0 %.
Im obigen Beispiel hat die Gewerbeeinheit, die von einem Rechtsanwalt
benutzt wird, einen Optionssatz von 40 % – sie »optiert zu 40 %«, weil der
Rechtsanwalt zu 40 % optiert. Tabelle 6.2 stellt die Optionssätze für die Miet-
einheiten und das Gebäude aus dem Beispiel dar. Der Optionssatz des
Gebäudes ergibt sich als Quotient:
umsatzsteuerpflichtig vermietete Fläche / Gesamtfläche

Die Fläche der Gewerbeeinheit 2 geht zu 40 % in die Berechnung der

umsatzsteuerpflichtig vermieteten Fläche ein.
Options- Options- Options- Options- Options-

satz satz satz satz satz
Wohnung 1 Wohnung 2 Gewerbe 1 Gewerbe 2 Gebäude
Gewerbe 1 an 0% 0% 0% 40 % 40 / 400
Arzt vermietet = 10 %
Gewerbe 1 an 0% 0% 100 % 40 % 140 / 400

Labor vermietet = 35 %
Tabelle 6.2 Beispiel für Optionssatzänderungen durch Belegungsänderungen
Optionssätze können sich im Zeitverlauf aufgrund der Änderung der Nut- Optionssatz-
zung ändern. Man benötigt also bei Immobilien Automatismen, um Opti- methoden
onssätze in Abhängigkeit von der Nutzung der Immobilie zu ermitteln. Das

Verfahren, nach dem der Optionssatz eines Objektes bestimmt wird, wird
in SAP RE Optionssatzmethode genannt. Die Optionssatzmethode, die man
für ein Objekt verwenden will, wird in den Stammdaten des Objektes auf
der Registerkarte Optionssatzmethoden hinterlegt. Die Zuordnung der
Optionssatzmethode zum Objekt kann zeitabhängig geändert werden.
Die Definition der möglichen Optionssatzmethoden nehmen Sie im Custo- Customizing
mizing von SAP RE unter Optionssatzermittlung und Vorsteueraufteilung 폷 Optionssatz-
methoden
Optionssatzmethoden vor. SAP RE unterscheidet die folgenden Options-
sätze:
쐍 Optionssätze, die automatisch berechnet werden
쐍 Optionssätze, die (durch Customizing) fest vorgegeben werden
(0 %, 100 %, 40 %)
쐍 Optionssätze, die im Stammdatenobjekt frei definiert werden
Die Optionssatzmethode, die für das Gebäude in Abbildung 6.33 benutzt Automatisch ermit-
wird, basiert auf Flächen, genauer auf der Flächenart A001 (Gesamtfläche), telte Optionssätze
einer Summenbemessung, die Wohn- und Gewerbeflächen umfasst. Welche

Bemessung (Grundfläche, Kubatur, Anzahl Stellplätze usw.) der Berechnung
zugrunde gelegt wird, entscheiden Sie in der Definition der Optionssatzme-
thode im Customizing von SAP RE. Optionssätze für Abrechnungseinheiten
(Kontierungselemente für umlagefähige Kosten), behandelt in Abschnitt
4.2, »Nebenkostenabrechnung«, können ihre Bemessungen aus den Umla-
gegrößen der Abrechnungseinheiten ableiten. Anstelle von Bemessungsar-
ten können Sie für die Berechnung auch einen Customer-Exit benutzen

BADI_REIT_OPTION_RATE (Optionssatzermittlung), in dem Sie einen eige-

nen Algorithmus programmieren.
Abbildung 6.33 Registerkarte »Optionssatzmethoden« im Gebäude
Vorbelegung Um dem Anwender die Arbeit zu erleichtern, können Sie im Customizing

Optionssatz- von SAP RE unter Optionssatzermittlung und Vorsteueraufteilung 폷 Vor-
methode
schlags-Optionssatzmethode zum Mietobjekt pro Nutzungsart bzw. Vor-
schlags-Optionssatzmethode zum Vertrag pro Vertragsart Vorbelegungen
hinterlegen, sodass z.B. beim Anlegen eines Wohnungsmietvertrages auto-
matisch eine Optionssatzmethode mit einem festen Optionssatz von 0 %
vorgeschlagen wird.
Fest vorgegebene Fest vorgegebene Optionssätze werden insbesondere für Verträge und Miet-
Optionssätze objekte verwendet: Wohnungen und Wohnungsmietverträge haben einen
Optionssatz von 0 %, Gewerbeeinheiten und Gewerbeverträge haben einen
Optionssatz von 100 %. Im Fall des Vertrages mit dem Rechtsanwalt kann
man den Optionssatz mit 40 % fest vorgeben. Nun hatte der Rechtsanwalt
bis Ende Januar 2018 noch einen Optionssatz von 35 %. Daher wendet man
eine Optionssatzmethode an, die es zulässt, den Optionssatz im Mietver-
trag des Rechtsanwaltes jeweils neu festzulegen (siehe Abbildung 6.34).
Auch in anderen Fällen, in denen z.B. mit dem Finanzamt jährlich der auf
ein Objekt anzuwendende Optionssatz ausgehandelt wird, benutzt man
eine solche Optionssatzmethode.

Abbildung 6.34 Zeitscheiben in den Optionssatzmethoden
In den Stammdaten der Objekte haben Sie eine Optionssatzmethode vorge- Optionssatz-
geben. Mithilfe dieser Methode wird durch das Programm zur Optionssatz- ermittlung
ermittlung (Transaktion REITORCALC) zum Monatsletzten ein Optionssatz

für das Objekt ermittelt. Die ermittelten Optionssätze werden monatsgenau
für das Objekt gespeichert. Im Transaktionsnamen REITORCALC steht IT in
allen in diesem Kapitel besprochenen Transaktionen für input tax. OR ist die
Abkürzung für option rate, CALC für calculation. Abbildung 6.35 zeigt die
Optionssatzhistorie eines Gebäudes auf der Registerkarte Optionssatzme-
thoden und dort auf der Registerkarte Übersicht Optionssätze im Stammda-
tendialog des Gebäudes (Transaktion REBDBU).
Abbildung 6.35 Periodenübersicht der ermittelten Optionssätze

Manuelle Optionssätze monatlich festschreiben

Auch für Objekte mit manuellen Optionssatzmethoden müssen monatlich
die Optionssätze bestimmt werden. Das Programm zur Optionssatzermitt-
lung überführt in diesen Fällen den fest vorgegebenen Optionssatz in die
Optionssatzhistorie. Nur so kann sichergestellt werden, dass bereits für die
Vorsteueraufteilung benutzte Optionssätze nicht nachträglich geändert
werden.
Ablauf der Options- Die Nutzung einer Immobilie wird durch die (belegenden) Mietverträge
satzermittlung abgebildet. Daher beginnt die Ermittlung des Optionssatzes immer mit der
Nutzung, also bei den Mietverträgen. So wird der Optionssatz eines Gebäu-
des ermittelt:
1. Zunächst werden alle Mietobjekte zum Gebäude ermittelt.
2. Im zweiten Schritt werden die aktuellen Mietverträge zu diesen Mietob-
jekten ermittelt.
3. Die Belegung entscheidet darüber, ob ein Mietobjekt optiert oder nicht,
d.h., das Mietobjekt »erbt« den Optionssatz des belegenden Vertrages.
Steht das Objekt leer, wird der Optionssatz des Mietobjektes verwendet.
Der Optionssatz des Mietobjektes sagt aus, für welche Nutzung das Miet-
objekt vorgesehen ist. Falls es im System schon einen Vertrag für das
Mietobjekt gibt, der zu einem späteren Zeitpunkt beginnt (Folgevertrag),
so können Sie im Customizing der Optionssatzmethode festlegen, dass
der Optionssatz des Folgevertrages auf den Leerstandszeitraum ange-
wendet wird.
4. Jedes Mietobjekt geht mit dem ermittelten Optionssatz in die Berech-
nung des Optionssatzes des Gebäudes ein. Der Beitrag des Mietobjektes
wird gewichtet mit der Bemessung (z.B. der Fläche), die in der Options-
satzmethode festgelegt wurde.
Abbildung 6.36 zeigt die Listausgabe der Optionssatzermittlung für alle

Objekte der Wirtschaftseinheit, zu dem das Beispielgebäude gehört. Die
Wirtschaftseinheit umfasst ein weiteres Gebäude, das allerdings nur zu
Wohnzwecken benutzt wird.
Details der Options- Bei jedem Objekt, das seinen Optionssatz aus hierarchisch unterliegenden
satzermittlung Objekten ableitet, können Sie per Klick auf den Button (Detailinformati-
onen anzeigen) in der Spalte Det in die Detaildaten wechseln. Abbildung 6.37
zeigt die Detaildaten zu dem Beispielgebäude. Sie erfahren hier, welche Miet-
objekte welche optierenden bzw. nicht optierenden Anteile in den Options-
satz eingebracht haben und welche belegenden Verträge ermittelt wurden.

Abbildung 6.36 Ergebnisliste der Optionssatzermittlung
Abbildung 6.37 Detaildaten zur Optionssatzermittlung
Die Detaildaten zur Optionssatzermittlung können Sie auch auf der Regis-
terkarte Optionssatzmethoden des Stammdatendialoges und dort auf der
Registerkarte Optionssatzermittlung (Detail) für alle Perioden aufrufen.
6.2.3 Vorsteueraufteilung durchführen

Wir kommen auf das Beispiel in Tabelle 6.1 zurück. Die dort dargestellten
Kosten wurden in einem Beleg gebucht, wobei der Aufwand auf das jeweils
zutreffende Kontierungsobjekt kontiert wurde (siehe Abbildung 6.38 Posi-
tionen 2, 3 und 4). Die Buchungszeile für die Eingangssteuer (Position 5)
wurde automatisch erzeugt.

Abbildung 6.38 Beleg mit Immobilienkontierung
Vorsteuerbasisbeleg Da die kontierten Immobilienobjekte unterschiedliche Optionssätze besit-

zen, muss festgestellt werden, welcher Teil der Steuer auf welches Objekt
entfällt. Zu diesem Zweck erzeugt SAP RE beim Buchen eines Beleges mit
Vorsteuer einen Vorsteuerbasisbeleg. Dieser enthält für jede Zeile aus dem
Buchhaltungsbeleg, die eine Immobilienkontierung enthält, den auf diese
Zeile entfallenden anteiligen Steuerbetrag. Sie können sich den Vorsteuer-
basisbeleg anzeigen lassen, wenn Sie in der Anzeige des Finanzbuchhal-
tungsbeleges (z.B. Transaktion FB03) den Menüpfad Umfeld 폷 Belegumfeld 폷
Rechnungswesenbelege wählen. Es erscheint eine Liste aller Belege, die im
Zusammenhang mit dem vorliegenden Buchhaltungsbeleg gebucht wur-
den, die u.a. den Vorsteuerbasisbeleg zeigt (siehe Abbildung 6.39).
Abbildung 6.39 Rechnungswesenbelege zu einem Buchhaltungsbeleg
Mit einem Doppelklick auf die Zeile Vorsteuerbasisbeleg gelangen Sie in die
Anzeige dieses Beleges. Sie sehen in Abbildung 6.40 den Vorsteuerbasisbe-
leg zum Buchhaltungsbeleg aus Abbildung 6.38.

Abbildung 6.40 Vorsteuerbasisbeleg zum Buchhaltungsbeleg
Der Beleg weist pro Buchungszeile den berechneten Steuerbetrag aus (Feld
Steuerbetr). Die Felder AFSteuer und NAFSteuer werden nach der Vorsteuer-
aufteilung die Anteile der Steuer enthalten, die als abzugsfähig bzw. nicht
abzugsfähig gebucht wurden.
Vorsteueraufteilung funktioniert nicht

Falls die Vorsteueraufteilung einen Beleg nicht findet, für den Sie Vorsteuer
aufteilen wollen, kann das daran liegen, dass kein Vorsteuerbasisbeleg exis-
tiert. In diesem Fall prüfen Sie, ob der Vorsteuerbasisbeleg vorhanden ist.
Falls er nicht existiert, kann es sein, dass die Customizingeinstellungen nicht
korrekt sind. Ergänzen Sie diese. Sie können anschließend die Vorsteuerba-
sisbelege mithilfe des Programms RFREDSTAXBASEBUILD aus den Finanz-
buchhaltungsbelegen nachträglich aufbauen.
Die Vorsteueraufteilung wird nach erfolgter Optionssatzermittlung im Vorsteuerauf-

Rahmen des Periodenabschlusses durchgeführt. Rufen Sie hierzu Transak- teilung durchführen
tion REITDS (Vorsteueraufteilung) auf. Im Transaktionsnamen steht DS für

distribution. Das Programm wird normalerweise im Batch laufen, da es in
aller Regel eine Vielzahl von Belegen zu verarbeiten hat.
Das Selektionsbild der Vorsteueraufteilung besteht aus vier Abschnitten: Selektionsbild
Vorsteueraufteilung
쐍 Periode: Diese Felder dienen der Selektion der Belege, für die die Vor-
steueraufteilung durchzuführen ist. Meist wird man über die Buchungs-
periode und das Geschäftsjahr abgrenzen.
쐍 Objekte: Hier können Sie durch die Angabe der Objektidentifikation, z.B.
GE 9003/9000/1 für ein Gebäude, die Selektion der Belege auf be-
stimmte Kontierungselemente eingrenzen. (Benutzen Sie die (F4)-Hilfe
für die Eingabe.) Wenn Sie alle Kontierungsobjekte der Hierarchie einbe-
ziehen wollen (also alle untergeordneten Objekte zu GE 9003/9000/1),
setzen Sie das Kennzeichen Objektselektion hierarchisch. Durch Ankreu-

zen der Objektarten steuern Sie, ob Sie Belege zu bestimmten Objektar-

ten einbeziehen bzw. ausschließen wollen.
쐍 Buchung: Die Vorsteueraufteilung bucht Belege (siehe Abbildung 6.32,
Belege b). Machen Sie Angaben zum Belegkopf, Buchungsdatum usw.
Über das Feld Modus bestimmen Sie, ob Sie nur simulieren oder einen
Echtlauf ausführen wollen. Der Eintrag im Feld Art der Aufteilung
bestimmt, ob Sie die Aufteilung gegebenenfalls wiederholen (vorläufige
Aufteilung) oder endgültig durchführen (endgültige Aufteilung) wollen.
Wenn Sie die endgültige Aufteilung ausgeführt haben, können Sie die für
die Vorsteueraufteilung herangezogenen Optionssätze nicht mehr än-
dern. Wollen Sie das trotzdem tun, müssen Sie die Vorsteueraufteilung
zuvor stornieren. Im Fall der vorläufigen Aufteilung ist dies nicht not-
wendig – hier werden nach Änderung der Optionssätze Differenzen ge-
bucht.
쐍 Ausgabe und Parallelisierung dienen der Steuerung der Listausgabe bzw.
der Laufzeitsteuerung.
Das Programm selektiert alle Belegzeilen aus den Vorsteuerbasisbelegen,

welche die Selektionsbedingungen erfüllen, und teilt die Vorsteuer gemäß
dem Optionssatz des Kontierungsobjektes auf. Abbildung 6.41 zeigt die
Liste der aufgeteilten Belegpositionen. Sind Fehler aufgetreten, so können
Sie das Fehlerprotokoll per Klick auf den entsprechenden Button aufrufen.
Abbildung 6.41 Ausgabeliste der Vorsteueraufteilung
Mit einem Klick auf den Button Belege anzeigen gelangen Sie in eine Liste,
wie in Abbildung 6.42 gezeigt. Sie sehen, dass in dem Beispiel – wie erwartet
(siehe Tabelle 6.1) – zwei Belege erzeugt wurden, beide mit dem Buchungs-
satz
per Kostenart (mit Steuerkennzeichen für Nullsteuer)
an Vorsteuer (mit ursprünglichem Steuerkennzeichen)

Abbildung 6.42 Belegliste der Vorsteueraufteilung
Ob die Kosten aus der nicht abzugsfähigen Vorsteuer auf das Ursprungs- Kontenfindung
konto zurückgebucht werden (wie in Abbildung 6.42) oder auf ein separates Vorsteueraufteilung
Konto (wie in der Darstellung in Abbildung 6.32), entscheiden Sie im Custo-

mizing von SAP RE im Menüpunkt Optionssatzermittlung und Vorsteuer-
aufteilung 폷 Kontenfindung nicht abzugsfähige Vorsteuer pro Kostenart.
Der Vorsteueraufteilungslauf erhält eine Prozess-ID (hier 000001252018REIT). Prozess-ID
Diese setzt sich aus einer laufenden Nummer, dem Jahr des Laufes und dem
Kürzel REIT zusammen. Diese ID wird in den Belegkopf in das Feld Referenz
übernommen. Die Buchungszeile für die nicht abzugsfähige Steuer enthält
im (Segment-)Text einen Verweis auf den Beleg und die Belegposition, mit
dem die Steuer ursprünglich gebucht war (siehe Abbildung 6.43, Spalte Text).
Abbildung 6.43 Vorsteuerbasisbeleg zum Ursprungsbeleg nach erfolgter Vor-

steueraufteilung (vergleiche Abbildung 6.40 vor der Vorsteueraufteilung)
Die Vorsteueraufteilung ändert den Vorsteuerbasisbeleg: Die Felder für die

abzugsfähigen bzw. nicht abzugsfähigen Anteile der Steuer werden gefüllt
(siehe Abbildung 6.43, Spalten AFSteuer und NAFSteuer).
Im grenzübergreifenden Handel innerhalb der EU und in anderen Zusam- Mehrstufige Steuer-
menhängen werden mehrstufige Steuerkennzeichen benutzt (Erwerbs- kennzeichen
steuer). Diese können ebenfalls der Vorsteueraufteilung unterworfen wer-

den, benötigen jedoch, um die Buchung der Vorsteueraufteilung korrekt

auszuführen, eine Referenz auf ein einstufiges Vorsteuerkennzeichen.

Detailinformationen finden Sie im Einführungsleitfaden von SAP RE unter
Optionssatzermittlung und Vorsteueraufteilung 폷 Vorsteueraufteilung mehr-
stufiger Steuerkennzeichen.
Leistungsbezugs- Die Vorsteueraufteilung erfolgte im oben genannten Beispiel mit dem
datum Optionssatz, der zum Buchungsdatum des Beleges gilt. Das Gesetz schreibt
aber vor, dass die Vorsteueraufteilung die Verhältnisse zum Zeitpunkt des
Leistungsbezugs abbilden muss. Sie können daher beim Buchen im Kontie-
rungsblock von SAP RE ein vom Buchungsdatum abweichendes Leistungs-
bezugsdatum angeben. Ist das Feld gefüllt, so wird der zu diesem Datum
gültige Optionssatz für die Vorsteueraufteilung herangezogen. Sie haben
im Customizing von SAP RE unter Länderspezifika 폷 Deutschland 폷 Vorsteu-
erberichtigung 폷 Stammdaten 폷 Relevante Obj. f. Vst-Aufteilung u. -berich-
tig., Vorbel. Leistungsbezugsd die Möglichkeit, das Leistungsbezugsdatum
für den Buchungskreis aus anderen Daten des Beleges vorzubelegen (Feld
Kkft.LstBezDat). Abbildung 6.44 zeigt, welche Möglichkeiten bestehen.
Alternativ steht ein BAdI zur Verfügung: BADI_REIT_DATE_OF_SERVICE
(Ableitung Leistungsbezugsdatum).
Leistungsbezugs- Für die massenhafte Nachpflege des Leistungsbezugsdatums können Sie
datum nach- Transaktion REITDOSCHANGE (Leistungsbezugsdatum ändern) benutzen.
bearbeiten
DOS steht für date of service, CHANGE für change.
Abbildung 6.44 Möglichkeiten für die Ableitung des Leistungsbezugsdatums
Infosystem Im Anwendungsmenü von SAP RE finden Sie im Menüpunkt Optionssatz-

ermittlung und Vorsteueraufteilung eine Reihe von Transaktionen zur Aus-
wertung der Optionssätze und der Vorsteueraufteilung.
6.2.4 Vorsteuerberichtigung
Wir kommen auf das Beispielgebäude der Firma »Windkraftanlagen Berlin«
zurück. Das Gebäude wurde 2014 errichtet und am 01.11.2014 bezogen. Das
Erdgeschoss (240 m2) wurde seitdem gewerblich genutzt. Das Oberge-
schoss bewohnt der Unternehmer. Das Unternehmen boomt, und die

Räumlichkeiten platzen aus allen Nähten. Der Unternehmer entscheidet,

dass er seine Wohnung aufgibt und sie den Gewerberäumen zuschlägt.
Diese Entscheidung ist nicht nur aus Sicht der Mitarbeiter, die nun in kom-
fortablere Büros ziehen können, gut, sondern auch aus steuerlicher Sicht.
Der Unternehmer darf nun nämlich nach § 15a UStG einen Teil der Vor-
steuer, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes nicht abzugsfähig
war, nachträglich abziehen.
Angenommen, für die Errichtung des Gebäudes wurden im Jahre 2014 Beispiel Vorsteuer-
600.000 EUR zuzüglich 120.000 EUR Steuer aufgewendet. Da nur 60 % des berichtigung
Gebäudes für gewerbliche Zwecke genutzt werden sollten, durften seiner-

zeit nur 72.000 EUR Vorsteuer abgezogen werden. Das Gebäude wurde als
Anlage in der Anlagenbuchhaltung mit einem Wert von 648.000 EUR akti-
viert (netto plus nicht abzugsfähige Steuer). Die Vorsteuer wird nun – da
das Gebäude seit der Umwandlung der Wohnung in Gewerberäume einen
Optionssatz von 100 % hat – über mehrere Jahre pro rata berichtigt. So
berechnet sich der Berichtigungsbetrag:
Gesamtsteuerbetrag: 120.000 EUR
Tatsächlich abgezogene Vorsteuer: 72.000 EUR
Aus heutiger Sicht wären abzugsfähig: 120.000 EUR
Die Differenz aus der ursprünglich abgezogenen Vorsteuer und der aus
heutiger Sicht abzugsfähigen Vorsteuer wird für die restliche Laufzeit jähr-
lich berichtigt um
48.000 EUR / 10 Jahre = 4.800 EUR
Die Funktionen der Vorsteuerberichtigung in SAP RE sind gemäß der deut- Vorsteuer-
schen Gesetzgebung gestaltet und nur für Deutschland freigegeben. Sie fin- berichtigung
Deutschland
den daher die entsprechenden Transaktionen im Anwendungsmenü von
SAP RE unter Länderspezifika 폷 Deutschland 폷 Vorsteuerberichtigung.
Um die Vorsteuerberichtigung benutzen zu können, benötigen Sie fol- Customizing
gende Grundeinstellungen im Customizing von SAP RE: Vorsteuer-
berichtigung
쐍 Über den Menüpfad Grundeinstellungen 폷 Teilfunktionen aktivieren akti-
vieren Sie die Teilfunktion IT01 (Vorsteuerberichtigung). Falls Sie auch
die Vorsteuerberichtigung für Anlagenabgänge im Umlaufvermögen
vornehmen wollen, benötigen Sie zusätzlich die Teilfunktion IT02 (Vor-
steuerberichtigung Umlaufvermögen).
쐍 Unter Länderspezifika 폷 Deutschland 폷 Vorsteuerberichtigung 폷 Stammda-
ten 폷 Relevante Obj. f. Vst-Aufteilung u. -berichtig., Vorbel. Leistungsbe-
zugsd aktivieren Sie die Vorsteuerberichtigung im Buchungskreis durch
Setzen des Kennzeichens VstBerichtigung.

Berichtigungsobjekt Für die Berichtigung der Vorsteuer benötigen Sie in SAP RE ein Berichti-
gungsobjekt. Das Berichtigungsobjekt beschreibt ein Wirtschaftsgut, eine
Anlage oder eine Maßnahme, für die gemäß § 15a UStG die Vorsteuer
berichtigt werden muss. Es enthält die folgenden Informationen:
쐍 wie hoch die Vorsteuer insgesamt war, die im Zusammenhang mit dem
Wirtschaftsgut, der Anlage oder der Maßnahme angefallen ist,
쐍 wie hoch hiervon der Anteil der tatsächlich abgezogenen Vorsteuer war und
쐍 wie sich die steuerlichen Verhältnisse im Laufe der Zeit geändert haben –
die Optionssätze.
Customizing Für das Anlegen eines Berichtigungsobjektes benötigen Sie einige Fest-
Berichtigungsobjekt legungen im Customizing von SAP RE, die Sie unter Länderspezifika 폷
Deutschland 폷 Vorsteuerberichtigung 폷 Stammdaten finden. Legen Sie zu-
nächst im Menüpunkt Nummernkreis Berichtigungsobjekt festlegen die
Nummernkreise für Berichtigungsobjekte an. Geben Sie im Menüpunkt Art
des Berichtigungsobjektes definieren an, welche Arten von Berichtigungs-
objekten Sie benötigen.
Art des Die Art des Berichtigungsobjektes bestimmt,
Berichtigungs-
쐍 ob es sich um einen Berichtigungszeitraum (5 Jahre oder 10 Jahre) oder
objektes
um Einmalberichtigungen handelt (Umlaufvermögen, das nur einmalig
zur Erzielung eines Umsatzes verwendet wird),
쐍 aus welchem Nummernkreis die Berichtigungsobjekte versorgt werden
und
쐍 die Kontenfindung durch die Festlegung der Bewegungsart, mit der
Ertrag aus abzugsfähiger Vorsteuer bzw. der Aufwand aus nicht abzugsfä-
higer Vorsteuer gebucht wird.
Im Menüpunkt Zulässige Objektarten für Berichtigungsobjekt festlegen

des genannten Menüpfades bestimmen Sie, welche Objektarten in den
Stammdaten des Berichtigungsobjektes auf der Registerkarte Objekte hin-
terlegt werden können.
Berichtigungs- Die Stammdaten eines Berichtigungsobjektes werden mithilfe von Trans-
objekt anlegen aktion REITTC (Berichtigungsobjekt bearbeiten) angelegt. TC steht im
Namen der Transaktion für tax correction. Der Schlüssel des Berichtigungs-
objektes besteht aus zwei Teilen:
쐍 Buchungskreis
쐍 Nummer des Berichtigungsobjektes
Neben den bekannten Registerkarten Wiedervorlage und Übersichten

haben Sie im Berichtigungsobjekt die im Folgenden beschriebenen Regis-
terkarten zur Verfügung.

Die Registerkarte Allgemeine Daten enthält eine Beschreibung des Berichti- Berichtigungs-
gungsobjektes. Das Datum im Feld Erstmalige Verwendung und die Einträge zeitraum
in den Feldern Berichtigung von/bis bestimmen den Berichtigungszeit-

raum. In unserem Beispiel sind dies:
쐍 Erstmalige Verwendung: 01.11.2014
쐍 Berichtigung von: 01.11.2014 bis: 31.10.2024
Der Eintrag im Feld Status entscheidet, ob das Berichtigungsobjekt an der

Berichtigung teilnimmt.
Wie in anderen Stammdatenobjekten hinterlegen Sie auch hier auf der Optionssätze und
Registerkarte Optionssatzmethoden, auf welche Weise die Optionssätze, Objekte
die der Berichtigung zugrunde liegen sollen, zu ermitteln sind. Wenn Sie
eine automatische Methode verwenden, also eine, die die Optionssätze
berechnet, benötigen Sie zusätzlich eine Angabe, auf Basis welcher Objekte
die Berechnung des Optionssatzes erfolgen soll. Im Beispiel sollen die Opti-
onssätze auf Basis der Fläche berechnet werden. Das Gebäude, dessen Flä-
chen berücksichtigt werden sollen, hinterlegen Sie auf der Registerkarte
Objekte unter Optionssatzermittlung (siehe Abbildung 6.45).
Auf der Registerkarte Objekte finden Sie außerdem das Feld Kontierungs- Kontierungsobjekt
objekt. Für die Buchung des Vorsteuerberichtigungsbeleges benötigen Sie
ein Kontierungsobjekt für die Aufwands- bzw. Ertragsbuchung. Hinterle-
gen Sie dieses im Feld Kontierungsobjekt auf der Registerkarte Objekte
(Abbildung 6.45).
Abbildung 6.45 Registerkarte »Objekte« in den Stammdaten des Berichtigungs-

objektes

Berichtigungsbasis Die Registerkarte Berichtigungsbasis dient dazu, die Grundlagen für die
Vorsteuerberichtigung zu hinterlegen, die Berichtigungsbasissätze. Sie ent-
halten die folgenden Informationen:
쐍 das Steuerkennzeichen, mit dem gebucht wurde
쐍 die gebuchte Gesamtsteuer
쐍 die von der Gesamtsteuer ursprünglich abgezogene Steuer
(bzw. den Optionssatz der Aufteilung)
쐍 den Nettobetrag, auf den sich die Steuer bezieht
Ein Berichtigungsbasissatz kann entweder manuell erfasst oder aus zuge-

ordneten Belegen aufsummiert werden. Die Belegzuordnung sehen wir uns
weiter unten an. Im Beispiel in Abbildung 6.46 wurden die Daten manuell
erfasst.
Manuelle Legen Sie einen Datensatz als Berichtigungsbasis an, indem Sie auf den But-
Berichtigungsbasis ton (Neuen BerBasissatz hinzufügen) klicken und »ohne Belegzuord-
nung« (Satzart BerBasis M) wählen. Erfassen Sie die Werte für den Berichti-
gungsbasissatz, wie in Abbildung 6.46 dargestellt. Die weiteren Optionen
zur Auswahl einer Satzart werden im Zusammenhang mit Anlagen benötigt.
Abbildung 6.46 Berichtigungsbasissatz auf der Registerkarte »Berichtigungsba-

sis« des Berichtigungsobjektes

Nachdem nun alle Grunddaten für die Vorsteuerberichtigung erfasst sind, Vorsteuer-
benötigen Sie für die Vorsteuerberichtigung noch die monatlichen Options- berichtigung
durchführen
sätze. Stellen Sie sicher, dass für die Berichtigungsperioden die Optionssätze
zum Berichtigungsobjekt ermittelt wurden. Anschließend können Sie das
Programm zur Vorsteuerberichtigung starten: Transaktion REITTCCALC
(Vorsteuerberichtigung durchführen). Wie schon erwähnt, steht IT für input
tax und TC für tax correction; CALC steht für calculation.
Das Selektionsbild zur Vorsteuerberichtigung enthält im Abschnitt Objekte Monatslauf oder
die Möglichkeit, bestimmte Berichtigungsobjekte einzugrenzen. Im Ab- Jahreslauf
schnitt Parameter Vorsteuerberichtigung gibt Ihnen der Parameter Art

Bericht.lauf die Möglichkeit, den Lauf als unterjährigen Lauf (Monatslauf)
oder als Jahresabschlusslauf zu starten. Im Abschnitt Buchung geben Sie die
Daten an, die für das Buchen der Berichtigungsbelege benötigt werden (Be-
legkopftext, Buchungsdatum, Belegdatum, Buchungsperiode), und ent-
scheiden im Feld Modus über den Modus (Simulation oder Echtlauf). Im
Abschnitt Ausgabe können Sie angeben, dass Sie nur ein Fehlerprotokoll
und keine Liste sehen wollen.
Startet man den Berichtigungslauf für das Beispiel als Jahresabschlusslauf Listausgabe
2018, so erhält man die in Abbildung 6.47 abgebildete Liste. Sie zeigt, dass Vorsteuer-
berichtigung
aufgrund von Bagatellgrenzen nach § 44 Abs. 2 UStDV keine Berichtigung
durchgeführt wurde. Hintergrund ist, dass der Optionssatz der Berichti-
gung (Spalte OS Ber.) über das Jahr 66,67 % betragen hat (10 Monate 60 %,
2 Monate 100 % ergibt durchschnittlich 66,67 %) und damit um weniger als
10 Prozentpunkte vom Optionssatz der Vorsteueraufteilung 60 % (Spalte
OS Aufteil) abweicht. Sie finden diese Informationen auch im Fehlerproto-
koll, das Sie per Klick auf den entsprechenden Button aufrufen können. Für
2018 ist also keine Vorsteuerberichtigung möglich.
Abbildung 6.47 Ergebnisliste des Berichtigungslaufes für das Jahr 2018
Im Jahr 2019 wird der Optionssatz durchgängig 100 % sein, auch der Berich- Bagatellgrenzen
tigungsbetrag wird höher als 1.000 EUR im Jahr ausfallen (4.800 EUR) und
somit diese Bagatellgrenze überschreiten. Starten Sie also den Monatsbe-
richtigungslauf für Januar 2019. Das Ergebnis ist in Abbildung 6.48 zu
sehen.

Abbildung 6.48 Ergebnisliste des Berichtigungslaufes für Januar 2019
Sie werden wieder enttäuscht, denn nun ist die Vorsteuerberichtigung an

einer anderen Bagatellgrenze gescheitert: § 44 Abs.4 UStDV. Wechseln Sie
ins Fehlerprotokoll, und rufen Sie den Langtext der Meldung zu den
Bagatellgrenzen auf, so erhalten Sie umfassende Auskunft (siehe Abbil-
dung 6.49).
Abbildung 6.49 Auszug aus der Dokumentation zur Erläuterung der Bagatell-
grenzen
Sie dürfen also die Vorsteuerberichtigung erstmals am Jahresende 2019

buchen. Tatsächlich erhalten Sie für den Jahresendlauf 2019 ein Ergebnis

Abbildung 6.50 Ergebnisliste des Berichtigungslaufes für das Jahr 2019
In der Tabelle 6.3 werden die Spalten der Liste aus Abbildung 6.50 erläutert.
Spalte Wert Bedeutung
St. ges. 120.000 EUR Gesamtbetrag der Steuer
AFSt Basis 72.000 EUR ursprünglich abgezogene Vorsteuer

(nach Vorsteueraufteilung mit OS Aufteil)
NAFSt Bas. 48.000 EUR ursprünglicher Anteil nicht abzugsfähiger

Steuer
AFSteuer 120.000 EUR Anteil abzugsfähiger Steuer nach aktuellen

Verhältnissen (auf Basis von Optsatz Ber.)
NAFSteuer 0 EUR Anteil nicht abzugsfähiger Steuer nach

aktuellen Verhältnissen
BerBetrag Jahr –4.800 EUR für das Jahr berechneter Berichtigungsbetrag

(negativ = Ertrag)
BerBetrag ber. –4.800 EUR für die Berichtigungsperiode (Monat bzw.

Jahr) ermittelter Berichtigungsbetrag, der auf-
grund von Bagatellgrenzen gegebenenfalls
auf null korrigiert ist
Ber.geb. –4.800 EUR Berichtigungsbetrag, der mit diesem Lauf

gebucht wird. Gab es zuvor schon Berichti-
gungsläufe für den gleichen Zeitraum, so wird
nur die Differenz zwischen dem berechneten
Wert und schon gebuchten Werten ausge-
wiesen und gebucht.
Tabelle 6.3 Spalten in der Ergebnisliste der Vorsteuerberichtigung
Die Ergebnisliste in Abbildung 6.50 weist aus, dass ein Ertrag aus abzugsfä-
higer Vorsteuer in Höhe von 4.800 EUR für das Jahr 2019 gebucht wird. Den
Buchungsbeleg können Sie sich ansehen, wenn Sie auf den Button Belege
klicken.

Kontenfindung Die Kontenfindung für die Belege bestimmt sich über die Bewegungsart,
die aus dem Customizing der Arten von Berichtigungsobjekten stammt
(siehe oben). Es wird jeweils das Steuerkonto des ursprünglichen Steuer-
kennzeichens bebucht, nur das Gegenkonto wird über die Bewegungsart
ermittelt. Grundsätzliche Informationen zur Kontenfindung auf der Basis
von Bewegungsarten finden Sie in Kapitel 3, »Buchhaltung in SAP RE«, in
Abschnitt 3.1.3, »Customizing: Kontenfindung«.
Abbildung 6.51 Beleg aus der Vorsteuerberichtigung
Prozess-ID Auch der Prozess der Vorsteuerberichtigung wird unter einer Prozess-ID,
z.B. 000001302018RETC, gespeichert, die Sie für Auswertungen und für
den Storno heranziehen können. Sie setzt sich zusammen aus einer laufen-
den Nummer, dem Jahr, in dem der Lauf gestartet wurde, und dem Kürzel
RETC.
Sie sind nun mit der grundsätzlichen Funktionsweise der Vorsteuerberich-
tigung vertraut. In diesem einfachen Beispiel wurde der Berichtigungs-
basissatz manuell erfasst. Diese Vorgehensweise setzt voraus, dass Sie die
zu berücksichtigenden Steuerbeträge auf irgendeine Weise ermittelt ha-
ben. Bei größeren Maßnahmen, z.B. einer umfassenden Gebäudesanie-
rung, kann das Ermitteln der zu berichtigenden Steuerbeträge aber eine
aufwendige Angelegenheit sein.
Belege zum Daher besteht die Möglichkeit, die Belege, die aus Sicht der Vorsteuerbe-
Berichtigungs- richtigung zur gleichen Maßnahme gehören, halbautomatisch dem Berich-
objekt zuordnen
tigungsobjekt, das zu dieser Maßnahme angelegt wurde, zuzuordnen. Die
Zuordnung von Belegen (genauer: von Belegpositionen) zu einem Berichti-
gungsobjekt dient nicht nur der automatischen Ermittlung der Berichti-
gungsbasissätze, sondern auch der Dokumentation.

6.2.5 Vorsteuerbehandlung ohne Immobilien

Wir wollen mit dem folgenden Beispiel zugleich deutlich machen, dass Sie
die Vorsteuerbehandlung, also Vorsteueraufteilung und -berichtigung, für
beliebige Kontierungsobjekte benutzen können. Sie benötigen also nicht
zwingend Stammdaten für Nutzungsobjekte wie etwa Gebäude, um die
Vorsteuerbehandlung durchzuführen. Das im Folgenden beschriebene
Vorgehen bezüglich der Belegzuordnung zu Berichtigungsobjekten ist aber
selbstverständlich auch für die Kontierungsobjekte aus SAP RE zutreffend.
Nehmen Sie an, Ihr Unternehmen besitzt ein Gebäude, das teilweise zu Beispiel
Zwecken genutzt wird, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigen. Das
kann z.B. das Gebäude einer Bank sein, die sowohl Privatkunden als auch
Geschäftskunden betreut, ein Ärztehaus, in dem sich auch Labore befinden
oder ein Gebäude einer Gemeinde, in dem sich auch Büros eines gemeinde-
eigenen Gewerbebetriebes befinden. Sie haben für eine größere Instand-
haltungsmaßnahme verschiedene Innenaufträge angelegt, auf welche die
Rechnungen der einzelnen Gewerke kontiert werden. Alle Belege, die auf
diese Aufträge gebucht werden, sollen steuerlich zusammen behandelt
werden, weil sie alle die gleiche Maßnahme betreffen. Sie müssen daher
einem Berichtigungsobjekt zugeordnet werden.
Legen Sie zunächst das Berichtigungsobjekt an. Solange die Maßnahme Vorsteuer-
noch nicht beendet ist, lassen Sie vorläufig die Felder Erstmalige Verwen- aufteilung mit
Berichtigungsobjekt
dung und Berichtigung von/bis leer. Da Sie keine Immobilienstammdaten
in Ihrem System führen, können Sie die Optionssätze nicht auf Basis der
Nutzung berechnen. Geben Sie daher auf der Registerkarte Optionssatzme-
thode eine manuelle Methode an, für die Sie die Optionssätze direkt im
Berichtigungsobjekt festlegen. Alternativ haben Sie die Möglichkeit, Opti-
onssatzmethoden zu verwenden, die den Customer-Exit BADI_REIT_OPTION_
RATE benutzen.
Für die automatische Zuordnung von Belegen mit bestimmten Kontierun- Zulässige
gen (hier die Aufträge für die einzelnen Gewerke) hinterlegen Sie diese Kon- Ursprungs-
kontierung
tierungsobjekte auf der Registerkarte Objekte als Zulässige Ursprungskon-
tierungen, wie in Abbildung 6.52 beispielhaft gezeigt. Sie können außerdem
durch Festlegung des Leistungsbezugszeitraumes (Felder Leistungsbezug
ab/bis) auf der Registerkarte Allgemeine Daten des Berichtigungsobjektes
bestimmen, dass Belegzeilen mit den zulässigen Kontierungen nur dann
dem Berichtigungsobjekt zugeordnet werden können, wenn sie auch ein
passendes Leistungsbezugsdatum aufweisen.

Abbildung 6.52 Zulässige Ursprungskontierungen zum Berichtigungsobjekt
Vorsteuerbelege Abbildung 6.53 zeigt zwei Beispielbelege, in denen der Aufwand auf Innen-
für fremde aufträge kontiert ist. Auch für diese Belege, Belege mit »fremden« Kon-
Kontierungen
tierungen, die nicht zu SAP RE gehören (Aufträge, Kostenstellen, PSP-
Elemente, Anlagen), kann die Vorsteueraufteilung durchgeführt werden.
Voraussetzung hierfür ist, dass im Customizing von SAP RE für den Bu-
chungskreis entsprechende Festlegungen getroffen wurden. Legen Sie im
Dialog Grundeinstellungen 폷 Grundeinstellungen im Buchungskreis vorneh-
men in den Detaildaten im Abschnitt Vorsteueraufteilung fest, für welche
Kontierungen die Vorsteueraufteilung stattfinden soll.
Abbildung 6.53 Beispielbelege mit Kontierung auf Aufträge

Haben Sie diese Einstellungen korrekt vorgenommen, so werden auch für

diese »fremden« Kontierungen Vorsteuerbasisbelege geschrieben. Es stellt
sich die Frage: Woher nehmen Sie den für die Vorsteueraufteilung erforder-
lichen Optionssatz?
Da die SAP-RE-fremden Kontierungen keine eigene Optionssatzverwaltung Optionssatz-
haben, können Sie den Optionssatz auf zweierlei Weise beziehen: ermittlung für
fremde
쐍 aus einen Nutzungsobjekt der Immobilienverwaltung, z.B. ein Gebäude, Kontierungen
dem das »fremde« Objekt zugeordnet ist oder
쐍 aus einem Berichtigungsobjekt, dem das »fremde« Objekt zugeordnet
ist.
Welche der Optionen gewählt wird, entscheiden Sie durch eine Einstellung
im Customizing von SAP RE, die Sie unter Länderspezifika 폷 Deutschland 폷
Vorsteuerberichtigung 폷 Aufteilung, Buchungen und Berichtigung 폷 Quell-
objekt für die Optionssatzermittlung definieren finden. Wir haben für das
Beispiel entschieden, dass die Optionssätze aus Berichtigungsobjekten
ermittelt werden. Da die Berichtigungsobjekte vom Anwender beim Buchen
nicht angegeben werden können, treffen Sie die Zuordnung nachträglich
mittels Transaktion REITTCASSIGN (Zuordnung Berichtigungsobjekt zur
Belegposition).
Im Selektionsbild von Transaktion REITTCASSIGN bestimmen Sie im Ab- Berichtigungs-
schnitt Belegpositionen, für welche Belegpositionen aus den Vorsteuer- objekt zuordnen
basisbelegen Sie die Zuordnung zu Berichtigungsobjekten treffen wollen.

Im Abschnitt Zuordnung des Selektionsbildes (siehe Abbildung 6.54) finden
Sie das Kennzeichen Zuordn. vorschlagen. Wird dieses gesetzt, so versucht
das System, für jede Belegzeile das passende Berichtigungsobjekt vorzu-
schlagen.
Abbildung 6.54 Ausschnitt aus dem Selektionsbild von Transaktion

REITTCASSIGN
Im Beispiel für die Belege aus Abbildung 6.53 wurde aufgrund der in Ab-
bildung 6.52 dargestellten Zuordnung genau ein Berichtigungsobjekt ge-
funden und dessen Zuordnung zur Belegposition vorgeschlagen (Abbil-
dung 6.55).

Abbildung 6.55 Interaktive Liste Transaktion REITTCASSIGN
Massenpflege von Haben Sie das Kennzeichen Zuordn. vorschlagen beim Aufruf der Transak-
Vorsteuerdaten tion nicht gesetzt, so können Sie in der interaktiven Liste durch Klick auf
den Button (Vorschlag für Zuordnung ermitteln) zu den Belegzeilen
Berichtigungsobjekte ermitteln. Weitere Änderungen der Belegpositionen
sind per Klick auf den Button (Massenänderung) möglich, wenn Sie zu-
vor Zeilen markiert haben. Es erscheint das Pop-up-Fenster, das in Abbil-
dung 6.56 zu sehen ist. Bei den Daten, die Sie hier nachpflegen können,
handelt es sich um jene, die Sie im Kontierungsblock von SAP RE im
Abschnitt VstBerichtigung finden. Der Optionssatz, den Sie hier gegebe-
nenfalls angeben, wird ausschließlich für die Aufteilung der gewählten Be-
legzeile benutzt und hat keinen Bezug zum Kontierungsobjekt.
Wenn Sie mit der Zuordnung der Berichtigungsobjekte und den sonstigen
Änderungen zufrieden sind, sichern Sie die Änderungen.
Abbildung 6.56 Pop-up-Fenster zur Massenpflege

von Vorsteuerdaten in der interaktiven Liste von
Transaktion REITTCASSIGN
Welche Belegpositionen einem Berichtigungsobjekt zugeordnet sind, kön-

nen Sie leicht prüfen, indem Sie im Stammdatendialog REITTC auf der
Registerkarte Übersichten im Feld Übersicht den Eintrag »Zugeordnete
Ursprungsbelegpositionen« aufrufen (siehe Abbildung 6.57).

Abbildung 6.57 Übersicht der zugeordneten Belegpositionen
Sobald die Zuordnung der Berichtigungsobjekte zu den Belegpositionen Vorsteuer-

erfolgt ist, können Sie die Vorsteueraufteilung starten. Der Liste, die die aufteilung
durchführen
Transaktion ausgibt, können Sie entnehmen, aus welchem Objekt der Opti-
onssatz für die Vorsteueraufteilung ermittelt wurde (siehe Abbildung 6.41,
Spalte Objektident. Optsatz).
Abbildung 6.58 Liste der aufgeteilten Belegzeilen
Um die Vorsteuer zu berichtigen, müssen Sie aus den Daten der zugeordne- Berichtigungsbasis
ten Belegpositionen (Abbildung 6.57) Berichtigungsbasissätze erzeugen. aktualisieren
Aus allen Belegzeilen der zugeordneten Belege werden hierbei die Steuer-
anteile zu einem Berichtigungsbasissatz (pro Steuerkennzeichen) aufsum-
miert. Dieser Vorgang, die Aktualisierung der Berichtigungsbasis, erfolgt
aufgrund von Registrierungseinträgen. Sie können diese Registrierungen
abarbeiten, indem Sie entweder in die Pflege des Berichtigungsobjektes
wechseln oder Transaktion RECARG (Objekte aktualisieren) aufrufen; CA
steht für cross application, RG für registration. In Transaktion RECARG
schränken Sie auf den Objektzustand TCBS (siehe Abbildung 6.59) ein. Im

Produktivbetrieb wird man dies meist im Batch ausführen. Transaktion

RECARG wird in Kapitel 8, in Abschnitt 8.2.5, »Arbeitsvorrat bearbeiten«,
behandelt.
Abbildung 6.59 Transaktion RECARG: Aktualisierung der Berichtigungsbasis
Vorsteuer- Abbildung 6.60 zeigt die automatisch aus den Belegpositionen ermittelten
berichtigung Berichtigungsbasissätze (Satzart BerBasis A). Pro Steuerkennzeichen wird je
ausführen
ein Berichtigungsbasissatz durch Aufsummierung der abzugsfähigen bzw.
nicht abzugsfähigen Steueranteile erzeugt. Die Spalte Optionssatz zeigt den
durchschnittlichen Optionssatz der Vorsteueraufteilung an, der aus den
tatsächlich abgezogenen Vorsteuerbeträgen und der Gesamtsteuer ermit-
telt wird. Die Vorsteuerberichtigung findet nun mit diesen Berichtigungs-
basissätzen statt.
Abbildung 6.60 Automatisch erzeugte Berichtigungsbasissätze
Berichtigungszeit- Ehe Sie die Vorsteuerberichtigung starten, denken Sie daran, die Options-
raum und Status sätze zu ermitteln. Zudem müssen im Berichtigungsobjekt auf der Register-
karte Allgemeine Daten das Datum im Feld Erstmalige Verwendung und
damit der Berichtigungszeitraum sowie der Status »Zur Berichtigung« im
Feld Status gesetzt sein.

Wurde der Berichtigungslauf als Echtlauf durchgeführt, so können Sie im Berichtigungs-

Anschluss die Historie der Berichtigungen im Infosystem oder auf der historie
Registerkarte Übersichten des Berichtigungsobjektes nachvollziehen (siehe

Abbildung 6.61).
Abbildung 6.61 Registerkarte »Übersichten« zum Berichtigungsobjekt mit der

Liste der bisherigen Berichtigungsläufe
Wir fassen der Übersichtlichkeit halber die Schritte, die wir im vorliegenden
Beispiel gegangen sind, in der Tabelle 6.4 zusammen und geben Hinweise,
worauf man im Test achten sollte.
Schritt Transaktion Hinweise für den Test
Beleg buchen FB01, FB60 o. Ä. Prüfen, ob ein Vorsteuerbasis-

beleg geschrieben wurde
Berichtigungsobjekt REITTC Zulässige Ursprungskontierun-

anlegen gen zuordnen
Belegzeile Berichti- REITTCASSIGN Anschließend im Berichti-

gungsobjekt zuordnen gungsobjekt Registerkarte
Übersichten zugeordnete
Belegzeilen prüfen
Tabelle 6.4 Schritte der Vorsteuerbehandlung

Schritt Transaktion Hinweise für den Test
Optionssätze zum REITOR Um Optionssätze für mehrere

Berichtigungsobjekt Monate gleichzeitig zu ermit-
ermitteln teln, können Sie das Programm
RFREIT_OPT_RATE_CALC_TC_
MULTI verwenden
Vorsteueraufteilung REITDS Im Customizing Berichtigungs-

durchführen objekt als Quellobjekt für die
Vorsteueraufteilung festlegen
Datum Erstmalige Ver- REITTC Der Eintrag im Feld Status des

wendung im Berichti- Berichtigungsobjektes wird
gungsobjekt setzen auf »Zur Berichtigung« gesetzt
Berichtigungsbasis- REITTC oder RECARG Berichtigungsbasissätze im

sätze aktualisieren mit Objektzustand Berichtigungsobjekt prüfen
TCBS im Feld
Objektzustand
Vorsteuerberichti- REITTCCALC
gung durchführen
Tabelle 6.4 Schritte der Vorsteuerbehandlung (Forts.)
6.2.6 Vorsteuerbehandlung für Anlagen

Wie Sie in dem ersten Beispiel schon gesehen haben, scheitert die Vorsteuer-
berichtigung gelegentlich an Bagatellgrenzen. Es muss schon um höhere
Vorsteuerbeträge gehen, damit das nicht passiert. Um höhere Beträge geht
es insbesondere dann, wenn es sich um teure Anlagen handelt. Schauen Sie
sich also an, welche speziellen Prozesse die Vorsteuerbehandlung für Anla-
gen bietet. Anlagen sind SAP-RE-fremde Objekte. Sie besitzen von sich aus
keinen Optionssatz. Sie beziehen ihren Optionssatz von einem Berichti-
gungsobjekt, über das sowohl die Vorsteueraufteilung als auch die Vorsteu-
erberichtigung für die Anlage abgewickelt werden. Beginnen Sie mit der
Vorsteueraufteilung für einen Anlagenzugang.
Anlagenzugang
Sie haben in Ihrem Unternehmen ein größeres Rechnernetzwerk installie-
ren lassen. Ihr Unternehmen erzielt sowohl umsatzsteuerpflichtige als
auch umsatzsteuerfreie Umsätze. Der Optionssatz wird zum Zeitpunkt des
Erwerbs der Anlage mit 60 % angegeben. Die nicht abzugsfähige Vorsteuer
muss aktiviert werden.

Bevor Sie die Zugangsbuchung zur Anlage erfassen, muss die Anlagenklasse Relevante Anlagen-
im Customizing von SAP RE für die Vorsteuerberichtigung (und somit auch klasse festlegen
für die Vorsteueraufteilung) vorgesehen werden. Wählen Sie hierzu den

Menüpfad Länderspezifika 폷 Deutschland 폷 Vorsteuerberichtigung 폷 Stamm-
daten 폷 Vorsteuerberichtigungsrelevante Anlagenklassen definieren, und
hinterlegen Sie die betreffende Anlagenklasse.
Gehen Sie analog vor, wie in Tabelle 6.4 beschrieben: Vorsteueraufteilung
쐍 Legen Sie ein Berichtigungsobjekt mit der betroffenen Anlage als zulässi-
ges Kontierungsobjekt an. Pflegen Sie die Optionssatzmethode.
쐍 Buchen Sie den Zugangsbeleg zur Anlage mit Vorsteuer.
쐍 Ordnen Sie der Belegposition aus der Anlagenzugangsbuchung das
Berichtigungsobjekt zu.
쐍 Ermitteln Sie für das Berichtigungsobjekt im Zugangsmonat der Anlage
den Optionssatz.
쐍 Führen Sie die Vorsteueraufteilung durch. Es wird ein Zugang zur Anlage
aus nicht abzugsfähiger Steuer gebucht. Abbildung 6.62 zeigt die Anla-
genwerte nach erfolgter Vorsteueraufteilung.
쐍 Aktualisieren Sie die Vorsteuerbasissätze im Berichtigungsobjekt.
Abbildung 6.62 Anlagenwerte mit Zugang aus nicht abzugsfähiger Steuer

Weitere Buchungsposten, die aus steuerlicher Sicht zusammen mit den

Anschaffungs- und Herstellkosten der Anlage zu behandeln sind, ordnen
Sie ebenfalls dem Berichtigungsobjekt der Anlage zu. Sollten sich die Nut-
zungsverhältnisse ändern, können Sie nun auch die Vorsteuerbehandlung
für die Anlage über das Berichtigungsobjekt ausführen.
Anlagenabgang In dem Beispiel ändern sich die Nutzungsverhältnisse vorerst nicht. Mitte
2018 wird jedoch entschieden, die Anlage zu verkaufen. Durch die Veräuße-
rung während des Berichtigungszeitraumes steht – aus Sicht des Veräuße-
rers – die zukünftige Verwendung des Wirtschaftsgutes bis zum Ablauf des
Berichtigungszeitraums fest. Daher muss die Berichtigung für den Rest des
Berichtigungszeitraums auf das Jahr vorgezogen werden, in dem die Veräu-
ßerung stattfindet.
Anlagenabgang
Mitte 2018, nach nur 1 ½ Jahren Nutzung, wird das Rechnernetzwerk an
einen Unternehmer verkauft. Der Erwerber gibt an, die Anlage ausschließ-
lich für umsatzsteuerpflichtige Zwecke zu nutzen.
Der Berichtigungszeitraum für die Anlage beträgt 5 Jahre.
Es wird wie folgt gerechnet:
Steuer gesamt: 200.000 EUR
Ursprünglich abgezogen: 120.000 EUR
Aus heutiger Sicht abzugsfähig: 200.000 EUR
Die Vorsteuerberichtigung beträgt pro Jahr
80.000 EUR / 5 Jahre = 16.000 EUR.
Demnach ergibt sich im Jahr 2018 für die restlichen 3 ½ Jahre ein Ertrag
aus abzugsfähiger Vorsteuer in Höhe von
3 × 16.000 EUR + ½ × 16.000 EUR = 56.000 EUR.
Um diese Berichtigung automatisch berechnen und buchen zu können,

benötigt das Berichtigungsobjekt eine Information über den Anlagenab-
gang.
Abgangsbasissatz Rufen Sie die Transaktion zur Pflege des Berichtigungsobjektes auf, und
anlegen wechseln Sie auf die Registerkarte Berichtigungsbasis. Legen Sie dort im
Feld Satzart einen Berichtigungsbasissatz an mit der Satzart »R Abgang mit
Berichtigung« – einen Abgangsbasissatz. Geben Sie das Steuerkennzeichen
und die Höhe des abgehenden Nettowertes ein. Klicken Sie auf den Button
(Kalkulation), um die hierauf entfallende Steuer auszurechnen oder
geben Sie den Wert manuell ein. Legen Sie als Optionssatz den durch-
schnittlichen Aufteilungsoptionssatz fest. Alternativ können Sie den

Betrag der tatsächlich abgezogenen Steuer eingeben, indem Sie mit einem
Klick auf den Button (Eingabefeld umschalten) das entsprechende Feld
eingabebereit schalten.
Um die zukünftige Verwendung abzubilden, benutzen Sie in SAP RE den Abgangsoptionssatz
Abgangsoptionssatz (Feld AbgangsoptSatz). Zudem müssen Sie mitteilen,
ab wann dieser Optionssatz gilt, nämlich ab dem Tag nach dem Abgang.
Abbildung 6.63 zeigt den Abgangsbasissatz für das Beispiel.
Abbildung 6.63 Berichtigungsbasissatz für einen Anlagenabgang
Abbildung 6.64 zeigt das Ergebnis der Vorsteuerberichtigung für das Beispiel.
Abbildung 6.64 Vorsteuerberichtigung zum Anlagenabgang

Sie können selbstverständlich nicht nur Vollabgänge, sondern auch Teilab-

gänge von Anlagen erfassen. In dem Fall geben Sie an, wie hoch der abge-
hende Anteil ist, d.h., wenn 30 % der Anlage abgehen, geben Sie 30 % des
Nettowertes als abgehenden Wert an. Es ist außerdem möglich, Zugänge zu
erfassen sowie Abgänge, die nicht zu einer Vorsteuerberichtigung führen.
Vorsteuerbasis- Noch ein kleiner Tipp: Wenn Sie einen Abgang zu einer Anlage buchen, wird
belege für ein Vorsteuerbasisbeleg geschrieben, obwohl beim Abgang keine Vorsteu-
Anlagenabgänge
er im Spiel ist. Diese Datensätze dienen als »Erinnerung«, dass Sie gegebe-
nenfalls noch manuelle Abgangsbasissätze erfassen müssen. Um diese »un-
echten« Vorsteuerbasissätze anzuzeigen, benutzen Sie die Transaktion
REITTCASSIGN. Sie können diese Belege (zu Informationszwecken) ebenfalls
dem Berichtigungsobjekt zuordnen. Zudem haben Sie die Möglichkeit, aus
der interaktiven Liste von Transaktion REITTCASSIGN heraus Berichti-
gungsbasissätze (Abgangsbasissätze) anzulegen. Klicken Sie hierzu auf den
Button (Berichtigungsbasissatz anlegen).
6.3 Raumreservierung und Raumbelegung

Egal, ob Ihr Unternehmen Wohnungen vermietet, einen Gewerbepark ver-
waltet oder Maschinen baut – sehr wahrscheinlich befinden sich die Bü-
roräume Ihres Unternehmens in einem eigenen oder angemieteten Verwal-
tungsgebäude. In diesem Gebäude gibt es neben den Büros der Mitarbeiter
auch Veranstaltungs- und Besprechungsräume, ein Foyer, in dem vielleicht
auch manchmal Veranstaltungen stattfinden, und vielleicht eine Kantine
oder ein Café. In den Büroräumen befinden sich die Arbeitsplätze der Mit-
arbeiter. Besprechungsräume können Sie für einmalige oder wiederkeh-
rende Termine reservieren. Für die Raumreservierung und die Raumbele-
gung können Sie Funktionen von SAP RE nutzen. Der folgende Abschnitt
soll Ihnen einen Überblick über die im Bereich der Raumreservierung und
-belegung sowie Umzugsplanung in SAP RE zur Verfügung stehenden Funk-
tionen geben.
Anwendungsmenü Alle notwendigen Transaktionen für die Nutzung der Raumreservierung,
Raumreservierung der permanenten Raumbelegung und der Umzugsplanung finden Sie im
und -belegung
Anwendungsmenü von SAP RE unter dem Menüpunkt Raumreservierung
und permanente Raumbelegung. Schauen Sie sich zunächst die benötigten
Stammdatenobjekte an.

6.3.1 Raumreservierung
Eine Raumreservierung im Sinne von SAP RE ist ein Datensatz, den Sie ent-
weder über den RE-Navigator (Transaktion RE80) oder über Transaktion
REORRS (Reservierung bearbeiten) bzw. Transaktion REORRSREC (Serienre-
servierung bearbeiten) bearbeiten können. An den genannten Transaktio-
nen erkennen Sie, dass eine Unterscheidung zwischen einmaligen Reservie-
rungen und wiederkehrenden Reservierungen, den Serienreservierungen,
möglich ist. Abbildung 6.65 zeigt zunächst einen Ausschnitt aus den Stamm-
daten einer Raumreservierung für einen einmaligen Termin.
Abbildung 6.65 Raumreservierung für einen einmaligen Termin
Jede Raumreservierung enthält zunächst Angaben zur gewünschten Zeit,

zur benötigten Raumkapazität und zur gewünschten Ausstattung des Rau-
mes. Das Feld Reservierungsobjart (Reservierungsobjektart) im Abschnitt
Reservierung (siehe Abbildung 6.65) bestimmt dabei, ob Räume reservier-
bar (z.B. Besprechungsräume) oder ob sie intern permanent belegbar (z.B.
Büroräume) sind.
In einer Serienreservierung finden Sie zusätzlich Daten zur Terminserie, wie Serienreservierung
etwa die in Abbildung 6.66 gezeigte Terminserie zu einem wöchentlichen
Abteilungsmeeting, das jeweils am Donnerstag zwischen 15 und 16 Uhr
stattfinden soll.

Abbildung 6.66 Serienreservierung (Ausschnitt)
Im Abschnitt Objekt einer Reservierung (siehe Abbildung 6.65) finden Sie

den Button (Suche), über den Sie passende Räume, die soge-
nannten Reservierungsobjekte, suchen können.
Reservierungsobjekt Die Raumreservierung und die Raumbelegung basieren auf den Stammda-
ten der architektonischen Sicht von SAP RE. Aus den architektonischen
Objekten werden Reservierungsobjekte generiert, indem die Attribute der
architektonischen Objekte (z.B. Bemessungen oder Ausstattungsmerk-
male) in Attribute aus Sicht der Reservierung »übersetzt« werden. Für die
Erzeugung und Aktualisierung der Reservierungsobjekte können Sie Trans-
aktion REORRSOBJCREATEUPD (Reservierungsobjekte erzeugen bzw. aktu-
alisieren) nutzen. Die Ähnlichkeit der Reservierungsobjekte mit den Ange-
botsobjekten der Interessentenverwaltung ist nicht zufällig, werden doch
für beide Objektarten analoge Objekte und Techniken verwendet.
Dienstleistungen zu Für die Durchführung von Besprechungen und Veranstaltungen benötigen
Reservierungen Sie oft zusätzliche Dienstleistungen. Dabei kann es sich sowohl um zu-
sätzliche technische Ausstattung für einen Raum handeln (z.B. um einen
Beamer) als auch um Kaffee und die bei Besprechungen sehr beliebten
Kekse. Solche Dienstleistungen können Sie per Klick auf den Button
(Dienstleistungen) in den Stammdaten der Raumreservie-
rung erfassen. Sowohl der Dienstleister als auch der Empfänger der Dienst-
leistungen können später separat bestätigen, dass die Dienstleistung ver-
einbarungsgemäß erbracht wurde. Für diese Bestätigungen nutzen Sie
Transaktion REORSRVPROV (Dienstleistung erbringen (Erbringer)) und
Transaktion REORSRVRECV (Dienstleistung erbringen (Empfänger)) .

Auch die Reservierungszeiten müssen Sie im Blick haben, wenn Sie sich mit Reservierungszeiten
Raumreservierungen beschäftigen. Gerade wenn Ihr Unternehmen Stand-
orte in verschiedenen Ländern oder Zeitzonen hat, ist es wichtig, die Uhr-
zeiten, zu denen ein Raum reserviert werden kann, im System zu hinter-
legen. Auch Feiertage spielen hierbei eine Rolle, unterscheiden sich doch
z.B. einige davon in Deutschland von Bundesland zu Bundesland.
Um die für die Reservierung entstehenden Kosten zu buchen, stehen Ihnen Kosten der
verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung: Sie können die Kosten auf Kos- Reservierung
tenstellen, Aufträge oder PSP-Elemente kontieren, sie im Rahmen von peri-

odischen Buchungen mit Transaktion REORCOSTPOSTRS (Buchen der Re-
servierungen) oder mit Buchungsvorfällen der einmaligen Buchungen
(Transaktion RERAOP) buchen. Dazu erfassen Sie zunächst das gewünschte
Kontierungsobjekt (z.B. die Kostenstelle, die die Raumkosten tragen soll).
Die Kosten einer Raumreservierung beinhalten die Raummiete ebenso wie
Kosten für zusätzliche Dienstleistungen. Auch die Regeln für die Berech-
nung von Stornokosten können Sie festlegen. Die Kosten können in Ab-
hängigkeit vom Zeitpunkt der Stornierung variieren. Im Fall einer sehr kurz-
fristigen Stornierung müsste der Reservierende dann höhere Stornokosten
zahlen als bei einer rechtzeitigen Stornierung, bei der der Raum noch für ei-
nen anderen Reservierungswunsch genutzt werden kann.
6.3.2 Permanente Raumbelegung und Umzugsplanung

Die permanente Raumbelegung betrifft die Nutzung von Büroräumen
durch Mitarbeiter aus Abteilungen oder Projekten. Da für Büro- und Gewer-
beräume oft hohe Mieten und ebenso hohe Mietnebenkosten zu zahlen
sind, trägt eine optimale Nutzung und Auslastung der Räume maßgeblich
zur Kosteneffizienz bei. Abbildung 6.67 zeigt das Anwendungsmenü für die
permanente Raumbelegung und die Umzugsplanung mit den für diesen
Bereich zur Verfügung stehenden Funktionen.
Abbildung 6.67 Raumbelegung (Anwendungsmenü)

Registerkarte Die Belegung eines Raumes durch die Mitarbeiter Ihres Unternehmens
»Permanente können Sie auf der Registerkarte Permanente Belegung eines architektoni-
Belegung«
schen Objektes erfassen (siehe Abbildung 6.68).
Abbildung 6.68 Architektonisches Objekt (Registerkarte »Permanente

Belegung«)
Die hier erfasste Zuordnung von Mitarbeitern zum Raum bildet die Grund-
lage für die Umzugsplanung, die Sie mit Transaktion REORMP (Umzugspla-
nung) bearbeiten können.
Kosten der Für die Buchung der Kosten der permanenten Raumbelegung steht Ihnen
Raumbelegung Transaktion REORCOSTPOSTPO (Buchen der permanenten Belegungen)
zur Verfügung.
6.3.3 Customizing: Raumreservierung und Raumbelegung

Die Customizingeinstellungen für Raumreservierung und -belegung fin-
den Sie im Customizingmenü von SAP RE unter dem Menüpunkt Raumre-
servierung und permanente Raumbelegung. Einige wichtige Einstellungen
erläutern wir in diesem Abschnitt.
Gesuchsart Im Menüpunkt Gesuchsart für Reservierung und permanente Raumbele-
gung definieren legen Sie die Grundeinstellungen für die Reservierung und
die Suche nach passenden Räumen fest. Zu jeder Gesuchsart hinterlegen Sie
die Bemessungen, auf deren Grundlage die zu einer Reservierung passen-
den Räume ermittelt werden sollen. Sie können dabei mehrere Bemes-
sungsarten mit UND- bzw. ODER-Verknüpfungen kombinieren. So errei-
chen Sie z.B., dass nach Räumen mit ausreichender Raumkapazität und/
oder passender Fläche gesucht wird (siehe Abbildung 6.69).

Abbildung 6.69 Gesuchsart (Bemessungsarten)
Des Weiteren definieren Sie die Konditionsarten, die bei der Suche mit ein-
bezogen werden sollen. Ähnlich wie bei den Bemessungsarten können Sie
auch hier mehrere Konditionsarten berücksichtigen, die mit UND- oder
ODER-Verknüpfungen miteinander verbunden sind (siehe Abbildung 6.70).
Abbildung 6.70 Gesuchsart (Konditionsarten)
In einer Terminserienregel legen Sie fest, zu welchen Zeiten ein Raum reser- Terminserienregel
viert werden kann. In der Terminserienregel in Abbildung 6.71 ist wochen-
tags zwischen 8 und 18 Uhr eine Reservierung möglich. Von dieser Regelung
ausgenommen sind Feiertage, die auf einen Wochentag fallen. Die Defini-
tion der Feiertage erfolgt nach dem zugeordneten Fabrikkalender. In der
Abbildung ist das Fabrikkalender 09 (Deutschland; Bayern).
Abbildung 6.71 Terminserienregel

Mit den in Abbildung 6.72 gezeigten Einstellungen aus dem Menüpunkt

Raumreservierung und permanente Raumbelegung im Customizingmenü
von SAP RE können Sie Preiscodes für die Raumreservierung und die
Raumbelegung sowie die zugehörigen Dienstleistungen definieren (siehe
Abbildung 6.72).
Abbildung 6.72 Einstellungen zur Preisfindung der Raumbelegung
6.4 Grafische Integration

Getreu dem Sprichwort »Ein Bild sagt mehr als tausend Worte« spielt die
Visualisierung von Flächen- und Gebäudedaten bei der Bewirtschaftung
und Verwaltung von Immobilienportfolios eine immer wichtigere Rolle.
Mit einer Landkarte, einem Lageplan oder einer Grafik können Sie schnell
und einfach einen Einstieg in komplexe Sachverhalte finden. Die »tausend
Worte«, also die erklärenden Textpassagen, werden natürlich trotzdem
auch weiterhin für die Erläuterung von Details benötigt.
Beispiele für grafische und geografische Informationen im Zusammen-
hang mit der Verwaltung von Immobilien sind Gebäude- oder Raumpläne
der bewirtschafteten Objekte sowie Landkarten, auf denen die Lage der
Immobilienobjekte und deren Attribute ersichtlich sind.
Die Verknüpfung von Immobilienobjekten mit den dazugehörigen grafi-
schen Informationen bildet die Grundlage, um Attribute und Kennzahlen
der Immobilienobjekte zu visualisieren und auszuwerten und daraus die
notwendigen Informationen für die Bewirtschaftung und Verwaltung, den
Erwerb oder Verkauf von Immobilienobjekten abzuleiten.
Um grafische und geografische Informationen im Zusammenhang mit
SAP RE darstellen zu können, können Sie z.B. die folgenden Werkzeuge und
Frameworks nutzen:
쐍 SAP Visual Enterprise (Verknüpfung von Stammdatenobjekten von
SAP RE mit grafischen Informationen, z.B. Lageplänen)
쐍 SAP Geographical Enablement Framework (GEF) (Verknüpfung von
Stammdatenobjekten von SAP RE mit geografischen Informationen, z.B.
geografischen Karten)

6.4.1 SAP Visual Enterprise

Die Visualisierung von Informationen zu Flächen und Gebäuden ermöglicht
dem Anwender neue Sichten auf Daten und Geschäftsprozesse des Immo-
bilienmanagements. In diesem Zusammenhang können Sie die Funktionen
von SAP Visual Enterprise und von SAP RE nutzen, um Immobilienobjekte
von SAP RE mit grafischen Informationen, wie z.B. mit Lage- und Gebäude-
plänen, zu verbinden.
Grafische Informationen zu Flächen und Gebäuden

Stellen Sie sich den Plan einer Etage Ihres Bürogebäudes vor. Dieser ent-
hält Informationen zum Schnitt der Räume und zu den Flächen der Büros,
Gemeinschaftsräume, Flure und Treppenhäuser. Die unterschiedlichen
Flächen sind wahrscheinlich mit verschiedenen Farben dargestellt. Wenn
Sie sich den Plan anschauen, können Sie die Bemessungen der einzelnen
Räume sehr schnell erkennen und miteinander vergleichen.
Wenn in dem Plan zusätzlich die nicht belegten Arbeitsplätze andersfarbig
dargestellt werden als die von Kostenstelle 1 belegten Arbeitsplätze und
diese wiederum andersfarbig als die von Kostenstelle 2 belegten Arbeits-
plätze, so erhalten Sie ebenso schnell und einfach einen Überblick über
Leerstände und Raumbelegungen. Sie erkennen dann auf den ersten Blick,
dass zwei Mitarbeiter der Kostenstelle 1 ihre Arbeitsplätze im anderen
Gebäudeflügel, also sehr weit entfernt von ihren Arbeitskollegen haben,
während im Nachbarraum gerade zwei Arbeitsplätze frei geworden sind.
Darauf aufbauend, können Sie Umzüge innerhalb Ihres Bürogebäudes pla-
nen und durchführen.
Mithilfe der CAD-Integration mit SAP Visual Enterprise können Sie:

쐍 die Geschäftsprozesse des Flächen- und Gebäudemanagements visuell
und interaktiv gestalten
쐍 eine Vorwärtsnavigation über verschiedene Immobilienobjekte, z.B.
vom Gebäude über eine Etage in einen Raum, realisieren
쐍 aus den Daten der CAD-Pläne in die zugehörigen Objekte von SAP RE
wechseln und umgekehrt aus den RE-Objekten in die CAD-Pläne
쐍 Informationen zu Bemessungen, Raumbelegungen und anderen Kenn-
zahlen von Flächen und Gebäuden grafisch und interaktiv auswerten
쐍 CAD-Pläne laden, im SAP Document Management System ablegen und
mit Stammdatenobjekten von SAP RE verknüpfen
쐍 die Daten und Attribute der Objekte aus den CAD-Plänen mit den Daten
und Attributen der RE-Objekte vergleichen und diese synchronisieren

쐍 das Anlegen und Aktualisieren von Stammdatenobjekten von SAP RE

aus den CAD-Plänen heraus ansteuern
Technische Die technischen Grundlagen für die Nutzung von SAP Visual Enterprise im
Grundlagen Zusammenhang mit Objekten von SAP RE sind:
쐍 die Möglichkeit der Einbindung externer CAD-Systeme und anderer gra-
fischer Systeme
쐍 die Nutzung des SAP 3D Visual Enterprise Viewers für die Anzeige von
Gebäude- und Lageplänen
쐍 die Funktion des Ladens von CAD-Plänen in das SAP Document Manage-
ment System (DMS)
쐍 die Synchronisation der Daten aus CAD-Plänen mit den Stammdatenob-
jekten von SAP RE
쐍 die interaktive Anzeige der CAD-Pläne innerhalb der Stammdatentrans-
aktionen von SAP RE
쐍 die Funktionen des visuellen Reportings innerhalb von SAP Visual
Enterprise
Konfiguration Die Funktionen von SAP Visual Enterprise bilden dabei die Grundlage für
solche Verknüpfungen und stellen ein Rahmenwerk und Werkzeuge dafür
zur Verfügung. Über ein Konfigurations-Framework können Sie detaillierte
Einstellungen hierzu vornehmen.
BAdI-Implemen- Die konkreten Ausprägungen der Verknüpfungen bestimmen Sie, indem
tierungen Sie die verfügbaren Business Add-Ins implementieren. Des Weiteren sind
Customizingeinstellungen sowohl in SAP RE als auch im SAP Document
Management System (SAP DMS) sowie im SAP Visual Enterprise Link Tool
erforderlich.
Registerkarte Bei der Nutzung von SAP Visual Enterprise wird in die Stammdatendialoge
»CAD« der relevanten Objekte von SAP RE eine zusätzliche Registerkarte CAD ein-
gebunden. Auf dieser Registerkarte werden die grafischen Informationen
zum Stammdatenobjekt von SAP RE angezeigt, wobei die Ablage der Pläne
über das SAP Document Management System erfolgt. Ein Beispiel für die
Registerkarte CAD eines architektonischen Objektes zeigt Abbildung 6.73.
Upload von Es besteht die Möglichkeit des Uploads von CAD-Plänen zu Stammdaten-
CAD-Plänen objekten von SAP RE. Die Pläne können mit den Stammdatenobjekten von
SAP RE verbunden werden; die Informationen und Attribute beider Sichten
können synchronisiert werden.

Abbildung 6.73 Ausschnitt aus der Registerkarte »CAD« eines architektonischen

Objektes
Um die Attribute von SAP Visual Enterprise und der Objekte von SAP RE zu BAdI-Implemen-
verknüpfen und die Funktionen der Visualisierung nutzen zu können, tierungen
müssen die im Customizingmenü von SAP RE unter Stammdaten 폷 Grafik:

SAP 3D Visual Enterprise aufgeführten Business Add-Ins implementiert
werden (siehe Abbildung 6.74).
Abbildung 6.74 SAP 3D Visual Enterprise (Business Add-Ins)
Das BAdI BADI_RECA_CAD_SERVICES beinhaltet verschiedene Methoden,

um z.B. Folgendes festzulegen:
쐍 ob architektonische Objekte oder Objekte der Nutzungssicht mit CAD-
Plänen verbunden werden sollen (Methode GET_CAD_OBJTYPE)
쐍 ob bei der Ansicht eines Objektes im CAD-Plan Zoomfunktionen genutzt
werden können (Methode IS_OBJECT_ZOOMABLE)
쐍 ob im Fall eines Fehlers dennoch die Synchronisation zwischen den
Daten aus dem CAD-Plan und dem zugehörigen Stammdatenobjekt
erfolgen soll (Methode GET_ERROR_STOP_SYNC)

Für die Ausprägung und Steuerung der Synchronisation zwischen den

Stammdatenobjekten von SAP RE und den entsprechenden Objekten aus
den CAD-Plänen ist das BAdI BADI_RECA_CAD_PROCESS_SYNC zuständig:
쐍 Die Methode CREATE_UPDATE_OBJECTS sorgt für das Anlegen bzw. die
Aktualisierung der Stammdatenobjekte zu einem Stichtag.
쐍 Die Methode ADD_CUST_FIELDS_TO_MAP_TABLE bildet das Mapping
zwischen den Attributen der Stammdatenobjekte von SAP RE und den
Metadaten der CAD-Pläne speziell für kundenindividuelle Daten ab.
Die Anzeige der Objekte aus den CAD-Plänen auf der Registerkarte CAD der
Stammdatenobjekte von SAP RE steuert das BAdI BADI_REEX_ACTIONS_VE.
Grafisches Über die Funktionen von SAP Visual Enterprise können Sie ein grafisches
Reporting Reporting über Bemessungen, Raumbelegungen (z.B. nach Kostenstellen)
und weiteren Attributen aufbauen. Auch hierfür ist die Implementierung
von Business Add-Ins erforderlich.
Die Auswertungen können zeitabhängig erfolgen, d.h., Sie können die aktu-
elle Belegung oder die Bemessungen von Räumen ebenso auswerten wie
die zugehörigen historischen Daten.
SAP-Hinweis Detaillierte Informationen zur Verwendung von SAP Visual Enterprise im
2255568 Zusammenhang mit den Stammdatenobjekten von SAP RE finden Sie im
SAP-Hinweis 2255568 (Verfügbarkeit CAD Integration Real Estate mit
SAP Visual Enterprise).
6.4.2 SAP Geographical Enablement Framework

Ein Tool zur Darstellung geografischer Informationen zu SAP-Objekten ist
das SAP Geographical Enablement Framework (SAP Geo Framework, GEF).
Auch dieses Framework können Sie in Verbindung mit einem GIS-System
für die Visualisierung von Geschäftsprozessen zu Objekten und Verträgen
von SAP RE nutzen.
Ein Beispiel für die Darstellung von geografischen Informationen zu
Stammdatenobjekten von SAP RE zeigt Abbildung 6.75.
SAP-Hinweis Die technischen Voraussetzungen für die Implementierung des SAP Geo-
2383937 graphical Enablement Frameworks finden Sie im SAP-Hinweis 2383937
(SAP Geographical Enablement Framework – Masterhinweis für Installa-
tions- und Upgrade-Informationen).
Dieser SAP-Hinweis informiert Sie detailliert über die notwendigen Soft-
warekomponenten und erläutert die Releaseinformationen für die Nut-
zung des SAP Geographical Enablement Frameworks.

Abbildung 6.75 Geografische Informationen zu Stammdaten von SAP RE
Geografische Informationen zu Objekten von SAP RE

Die Bewirtschaftung von Immobilienbeständen erfolgt aus unterschiedli-
chen Sichtweisen:
쐍 Die kaufmännische Bewirtschaftung der Immobilien betrifft insbeson-
dere die Stammdaten der Nutzungssicht und die Verträge.
쐍 Die architektonische Sicht betrachtet die Immobilie als reales Objekt
mit Attributen zu Bemessungen, Stockwerken, Raumaufteilung etc.
Für beide Sichten – sowohl für die kaufmännische Sicht auf Immobilien als
auch für die Betrachtung der Immobilien als reale Objekte – bietet die geo-
grafische Darstellung große Vorteile: Neben geografischen Koordinaten,
Lageinformationen und Bemessungen können auch Informationen zu Ver-
tragskonstellationen, Belegungen von Objekten oder Statusinformationen
zu Immobilien in der geografischen Darstellung berücksichtigt und visuali-
siert werden.
Auch beim SAP Geographical Enablement Framework handelt es sich um

ein Rahmenwerk und um Werkzeuge, mit deren Hilfe die Anzeige grafi-
scher Informationen, die Verknüpfung und Synchronisation von geografi-
schen Informationen mit Objekten von SAP RE und schließlich Auswertun-
gen realisiert werden können.

Geometrische Beim Anlegen eines für die geografische Anbindung relevanten Stammda-
Informationen tenobjektes in SAP RE können geometrische Informationen (z.B. Linien,
erfassen
Punkte oder Polygonzüge) zu diesem Objekt erfasst werden, die in SAP
HANA Spatial gespeichert werden. Auch bei der Nutzung des SAP Geo-
graphical Enablement Frameworks wird – ebenso wie bei der Verwendung
von SAP Visual Enterprise – in den Objekten von SAP RE eine zusätzliche
Registerkarte zur Anzeige der grafischen Daten, z.B. der Lage des Objektes,
dargestellt.
Auswertungen So können z.B. geografische Karten genutzt werden, um die Lage von
Immobilienobjekten ebenso wie vertragliche Vereinbarungen (z.B. Anmie-
tung, Vermietung, Wegerechte o. Ä.) oder Statusinformationen zu Stamm-
datenobjekten zu visualisieren (siehe Abbildung 6.76).
Abbildung 6.76 Geografische Informationen zu Stammdaten von SAP RE
Darauf aufbauend können Auswertungen vorgenommen und Kennzahlen

ermittelt werden. Die zur Verfügung stehenden Informationen sind zeitab-
hängig, sodass z.B. auch historische Daten grafisch angezeigt und ausge-
wertet werden können.
Auch aus Auswertungen von SAP RE heraus können Sie bei der Nutzung
des SAP Geographical Enablement Frameworks in die grafischen Informati-
onen verzweigen. Die zur Verfügung stehenden Attribute und Kennzahlen
können in Abhängigkeit von ihrer zeitlichen Gültigkeit ausgewertet wer-
den. Das SAP Geographical Enablement Framework bietet des Weiteren
Funktionen zur Ermittlung von Entfernungen und Flächen.

Eine Auswertung von Flurstücksdaten kann mit Transaktion REISPL (Info- Infosystem
system: Flurstücke) oder der zugehörigen Fiori-App vorgenommen werden Flurstücke
Abbildung 6.77 Fiori Launchpad mit Apps für die Immobilienverwaltung
Abbildung 6.78 zeigt beispielhaft eine Liste von Flurstücken als Ergebnis der
Auswertung.
Abbildung 6.78 Liste der Flurstücke
Neben der Anzeige der Ergebnisse in Form einer Liste können Sie direkt aus Geografische
dieser Ergebnisliste heraus in die geografische Anzeige der Auswertungser- Anzeige
gebnisse verzweigen. Die in der Liste ausgewerteten Flurstücke werden far-

big markiert in der Karte angezeigt (siehe Abbildung 6.79).

Abbildung 6.79 Geografische Darstellung der Flurstücke aus Abbildung 6.78
6.5 Zusammenfassung
In diesem Kapitel haben Sie unterschiedliche Funktionen kennengelernt,
die Sie bei der Bewirtschaftung von Immobilien, die durch Ihr Unterneh-
men selbst genutzt werden oder die zum Immobilienportfolio Ihres Unter-
nehmens gehören, unterstützen. Die in den einzelnen Abschnitten dieses
Kapitels gezeigten Funktionalitäten haben ganz unterschiedliche Sichtwei-
sen auf Immobilienobjekte und andere Vermögenswerte sowie auf Ver-
träge, die Ihr Unternehmen abgeschlossen hat.
In Abschnitt 6.1, »Bilanzielle Bewertung von Verträgen«, ging es um Lea-
singverträge und deren bilanzielle Bewertung gemäß IFRS 16, US-GAAP und
HGB. Sie haben hier insbesondere die Buchungslogik für die Bewertung
und die Abbildung der Right-of-Use-Anlagen kennengelernt. Sie haben er-
fahren, dass die Bewertung von Verträgen in SAP RE über die Zuordnung
von Bewertungsklauseln erfolgt. Jede Bewertungsklausel zu einem Vertrag
bildet die Bewertung des Vertrages nach einer Bilanzierungsvorschrift ab.
Sie entscheidet darüber, wie die Bewertung erfolgt – über eine bilanzielle
Aktivierung (mit Klassifizierung A oder B), Linearisierung oder Umbu-
chung –, und darüber, in welche Ledger gebucht wird.
Welche Rolle welche Kondition in der Bewertung spielt, ob sie eine Leasing-
rate ist oder anfängliche Kosten abbildet, entscheidet die Konditionsbewer-

6.5 Zusammenfassung
tungseigenschaft in der Zuordnung der Kondition zur Bewertungsklausel.

Die Möglichkeit, auch statistische Konditionen in die Bewertung einzube-
ziehen, kann vielfältig eingesetzt werden, insbesondere, um spezielle Kon-
ditionen wie anfängliche Kosten oder um objektbezogene Anteile an Leasin-
graten abzubilden.
Einige Themen sind hier nicht angesprochen worden, z.B. die Behandlung
von Untermietverhältnissen, der Umgang mit Fremdwährungsverträgen,
die Möglichkeiten, in ERP-Releases mit der Kontenlösung und nicht mit der
Ledgerlösung zu arbeiten, die Frage von Übergangsszenarien usw. Das
Thema füllt ein ganzes Buch – wir konnten hier nur einen ersten Einblick
geben.
In Abschnitt 6.2, »Vorsteuerbehandlung«, ging es dann um die Vorsteuer-
aufteilung und Vorsteuerberichtigung im Zusammenhang mit der Verwal-
tung und Bewirtschaftung von Immobilienobjekten. SAP RE bietet umfas-
sende Funktionen für die Vorsteuerbehandlung an. Alle Kontierungs-
objekte von SAP RE, also die Nutzungsobjekte, die Verträge und die Ab-
rechnungseinheiten, können zeitabhängig Optionssätze verwalten, nach
denen die auf diese Objekte entfallende Vorsteuer in einen abzugsfähigen
und einen nicht abzugsfähigen Teil aufgeteilt werden kann. Die Options-
sätze können manuell vorgegeben oder auf Grundlage der Nutzung berech-
net werden.
Darüber hinaus stellt SAP RE Berichtigungsobjekte zur Verfügung, die
ebenfalls Optionssätze tragen. Auch diese können zur Vorsteueraufteilung
herangezogen werden, insbesondere für Kontierungsobjekte außerhalb
von SAP RE – Kostenstellen, Aufträge, PSP-Elemente und Anlagen. Sie die-
nen außerdem dazu, die Vorsteuerberichtigung nach deutscher Gesetz-
gebung (§ 15a UStG) unter Beachtung der Bagatellgrenzen des § 44 UStDV
abzubilden. Hierbei werden Änderungen in der Nutzung, Anlagenabgänge
und Umbuchungen berücksichtigt.
Betrachteten die beiden ersten Abschnitte dieses Kapitels Immobilien aus
buchhalterischer Sicht, so ging es in Abschnitt 6.3, »Raumreservierung und
Raumbelegung«, darum, Besprechungsräume für einmalige oder wieder-
kehrende Veranstaltungen zu reservieren und die Raumbelegung für die
Mitarbeiter des Unternehmens optimal zu gestalten.
In Abschnitt 6.4, »Grafische Integration«, haben wir das Thema der Visuali-
sierung von Immobilienobjekten, zugehörigen Verträgen und Geschäfts-
prozessen der Immobilienverwaltung aufgegriffen. Hierbei handelt es sich
um ein sehr aktuelles und zukunftsträchtiges Thema, bei dem es zukünftig
sicher viele neue Entwicklungen geben wird.

Allen hier aufgeführten Themenbereichen ist jedoch gemeinsam, dass sie

Ihnen Möglichkeiten aufzeigen, die Sie dabei unterstützen, die großen
Werte, um die es bei der Verwaltung von Immobilien geht, effizient zu nut-
zen.

TEIL III
Technische Aspekte

Kapitel 7
Kundenspezifische Erweiterungen
und Anpassungen
Sie haben in diesem Buch Stammdaten und Verträge von SAP RE kennen-
gelernt. Was aber ist zu tun, wenn Sie ein zusätzliches Feld für den Vertrag
benötigen oder eine Vorbelegung für bestimmte Datenfelder realisieren
möchten? Dieses Kapitel zeigt Ihnen verschiedene Erweiterungsmöglich-
keiten in SAP RE.
Nachdem Sie sich in den ersten beiden Teilen dieses Buches mit den Grund-
lagen der Immobilienverwaltung mit SAP Real Estate Management sowie
mit branchenspezifischen Funktionen beschäftigt haben, soll es im dritten
Teil des Buches eher um einige technische Aspekte und Besonderheiten der
Nutzung von SAP RE gehen.
Sie müssen dennoch nicht befürchten, dass Sie in diesem und den folgenden
Kapiteln in einem Programmierkurs gelandet sind. Es geht uns eher darum,
Ihnen nützliche Tools und Funktionen an die Hand zu geben, die Ihnen in
der täglichen Arbeit weiterhelfen, z.B. bei Programmerweiterungen, bei der
Fehleranalyse oder bei der Einrichtung von Korrespondenzvorfällen zur
Kommunikation mit den Geschäftspartnern Ihres Unternehmens.
Außerdem zeigen wir Ihnen in diesem Kapitel auch Werkzeuge, mit denen
Sie z.B. Reports des Infosystems an die Anforderungen Ihres Unterneh-
mens anpassen können, ohne zu programmieren.
7.1 Gründe für kundenspezifische Erweiterungen

In den meisten Kundenprojekten ist es ein grundsätzliches Ziel, die von
SAP bereitgestellten Standardfunktionen zu nutzen und ohne bzw. mit
möglichst wenigen kundenspezifischen Programmerweiterungen oder gar
Modifikationen auszukommen.
Warum ist das so? Unter anderem deshalb, weil solche kundenspezifischen Modifikation oder
Erweiterungen nicht nur einmalig erstellt, sondern später – z.B. beim Erweiterung?
Umstieg auf neue Releases oder Support Packages – auch gepflegt, doku-

7 Kundenspezifische Erweiterungen und Anpassungen
mentiert und an neue Gegebenheiten angepasst werden müssen. Dennoch

gibt es Anforderungen, die Sie nur mithilfe von Erweiterungen umsetzen
können, z.B. die Ergänzung von Stammdaten und Verträgen durch zusätz-
liche Felder, die sogenannten Benutzerfelder.
Modifikation oder Erweiterung?

Die Antwort auf die Frage »Modifikation oder Erweiterung?« heißt ganz
eindeutig: modifikationsfreie Erweiterung!
In SAP RE gibt es eine Vielzahl von Erweiterungsmöglichkeiten für die
unterschiedlichen Objekte und Geschäftsprozesse.
Die Erweiterungsmöglichkeiten für die unterschiedlichen Objekte und

Geschäftsprozesse stellen wir Ihnen in diesem Kapitel vor. Dabei geht es
u.a. um die Realisierung kundenspezifischer Prüfungen, um die Vorbele-
gung bestimmter Werte für Immobilienobjekte oder Verträge sowie um
Techniken, die Sie benötigen, wenn Sie zu einem Stammdatenobjekt oder
zu einem Vertrag kundenspezifische Felder oder Tabellen anlegen und mit
Werten versorgen möchten.
Alle in diesem Kapitel beschriebenen Erweiterungsmöglichkeiten sind
modifikationsfrei, d.h., sie verändern nicht den Programmcode der SAP-
Standardprogramme, sondern fügen an vordefinierten Erweiterungspunk-
ten eigene Programmteile oder Datenfelder ein.
Zu welchen Zeitpunkten bzw. zu welchen Zwecken benötigen Sie kun-
denspezifische Erweiterungen innerhalb von SAP RE?
Beispiele: Kundenspezifische Anpassungen und Erweiterungen

Die folgenden Anforderungen für kundenspezifische Erweiterungen von
SAP RE werden Ihnen in vielen Projekten begegnen:
쐍 Sie benötigen zusätzliche Felder (Benutzerfelder), um Zusatzinformati-
onen zu Immobilienobjekten und Verträgen in SAP RE zu hinterlegen.
쐍 Neben einzelnen Benutzerfeldern benötigen Sie tabellenartige Erwei-
terungen für Immobilienobjekte und Verträge.
쐍 Sie möchten bei bestimmten Datenkonstellationen Fehlermeldungen
oder Warnungen ausgeben, d.h. die Daten in SAP RE validieren.
쐍 Sie möchten Substitutionen für Datenfelder in Abhängigkeit von
bestimmten Feldinhalten oder Datenkonstellationen durchführen.
쐍 Sie möchten die Nummern für Verträge oder Immobilienobjekte auto-
matisch vom System generieren lassen.

7.2 Werkzeuge
쐍 Sie möchten Auswertungen in SAP RE um eigene Felder oder Tabellen

erweitern.
쐍 Sie möchten kundenspezifische Auswertungen in die Registerkarte
Übersichten einer Immobilienanwendung einbinden.
Um die genannten Anpassungen und Erweiterungen zu realisieren, kön-

nen Sie verschiedene Werkzeuge einsetzen, u.a.:
쐍 BAdI-Implementierungen (z.B. für die Erstellung kundenspezifischer
Validierungen und Substitutionen)
쐍 das Business Data Toolset (BDT, zur Erstellung von Benutzerfeldern)
Zusätzlich möchten wir Sie in diesem Kapitel mit Programmierrichtlinien

für Erweiterungen in SAP RE sowie mit einigen nützlichen Tabellen und
Funktionsbausteinen bekannt machen.
7.2 Werkzeuge
Schauen Sie sich zunächst einige der Werkzeuge an, die Sie benötigen, um
die beschriebenen kundenspezifischen Erweiterungen vorzunehmen.
Während Sie mit Funktionen aus dem Object Navigator (Transaktion SE80)
und Transaktion SE19 (BAdI-Builder: Einstieg Implementierungen) das Ver-
halten und die Ablauflogik einer Anwendung beeinflussen sowie Feld-
inhalte validieren und substituieren können, beeinflussen Sie mit den
Funktionen des Business Data Toolsets (BDT) hauptsächlich die Oberfläche
einer Anwendung.
7.2.1 Object Navigator

Über den Menüpfad Werkzeuge 폷 ABAP Workbench 폷 Übersicht finden Sie Transaktion SE80
den Object Navigator (Transaktion SE80). Mit dem Object Navigator bear-
beiten Sie Objekte des ABAP Dictionary, wie z.B. Tabellen, Strukturen, Da-
tenelemente und Domänen, erstellen Programme, bearbeiten Funktions-
gruppen und Klassen (siehe Abbildung 7.1). Der Object Navigator fasst die
Einzeltransaktionen zum Bearbeiten einzelner Objektarten, wie z.B. Trans-
aktion SE11 (Dictionary) oder Transaktion SE24 (Class Builder), innerhalb
einer Transaktion zusammen.
Sie benötigen den Object Navigator, um Benutzerfelder, BAdI-Implemen-
tierungen für Validierungen oder Substitutionen anzulegen oder um ei-
gene Auswertungen zu erstellen.

Abbildung 7.1 Anzeige einer Funktionsgruppe im Object Navigator
7.2.2 Business Add-Ins

Was ist ein BAdI? Was versteckt sich hinter dem Begriff Business Add-In oder BAdI?
Business Add-Ins Die Funktionen zur Erstellung und Bearbeitung von Business Add-Ins kön-
aufrufen nen Sie auf zwei verschiedenen Wegen aufrufen:
쐍 Im Customizingmenü von SAP RE sehen Sie an verschiedenen Stellen
den Menüpunkt Erweiterungen implementieren (BAdI). So finden Sie
z.B. die Erweiterungen für die Wirtschaftseinheit über den Menüpfad
Stammdaten 폷 Nutzungssicht 폷 Wirtschaftseinheit 폷 Erweiterungen im-
plementieren (BAdI) (siehe Abbildung 7.2).
쐍 Mit Transaktion SE19 (BAdI-Builder: Einstieg Implementierungen) kön-
nen Sie ebenso BAdI-Implementierungen anlegen.
Abbildung 7.2 Menüpunkt »Erweiterungen implementieren (BAdI)«
Im Menüpunkt Erweiterungen implementieren (BAdI) finden Sie umfang-

reiche Dokumentationen zur Nutzung von BAdI-Implementierungen, zu
Erweiterungstechniken, Methoden und Zeitpunkten, an denen Sie die Stan-
dard-Programmlogik beeinflussen können (siehe Abbildung 7.3).

7.2 Werkzeuge
Abbildung 7.3 BAdI-Implementierungen (Dokumentation)
BAdI-Implementierungen können Sie zu folgenden Zwecken verwenden: Business Add-Ins

implementieren
쐍 kundenindividuelle Nummernvergabe für Stammdaten und Verträge
쐍 Validierung, d.h. Prüfung von Datenkonstellationen, und Ausgabe von
Informationen, Warnungen oder Fehlermeldungen
쐍 Substitution, d.h. Ersetzen oder Vorbelegen von Feldinhalten
쐍 eigene Auswertungen in die Registerkarte Übersichten von Stammdaten
oder Verträgen einfügen
쐍 Geschäftsprozesse (z.B. Mietanpassung, Nebenkostenabrechnung oder
die Erstellung von Korrespondenz) an vordefinierten Programmstellen
um zusätzliche kundenspezifische Programmlogik erweitern
Ganz konkrete Beispiele für die Erstellung von BAdI-Implementierungen

geben wir Ihnen in Abschnitt 7.4, »BAdI-Implementierungen«.
Wenn Sie Zeitpunkte suchen, zu denen Sie Business Add-Ins implementie-
ren können, können Sie in Transaktion SE18 (BADI-Builder – Definitionen)
die folgenden Suchmuster verwenden:
쐍 BADI_RExx_* für Business Add-Ins (BAdIs)
쐍 BADI_RE_xx_* für Erweiterungsspots, in denen mehrere BAdI-Definitio-
nen enthalten sind
RExx bzw. RE_xx steht hier jeweils für die Anwendung (z.B. BE für die Wirt-
schaftseinheit, CN für den Vertrag).

7.2.3 Business Data Toolset

Für die Entwicklung der Stammdatenobjekte und der Verträge von SAP RE
wurde das Business Data Toolset (BDT) verwendet. Mit dem Business Data
Toolset (BDT) definieren Sie den Feldstatus einer Anwendung, d.h., Sie legen
fest, ob ein Feld lediglich angezeigt wird, ob es sich um ein eingabebereites,
d.h. änderbares Feld, oder vielleicht sogar um ein Mussfeld handelt.
Das Business Data Toolset stellt zudem Werkzeuge und generische Services
für die Steuerung von Stammdaten und einfachen Bewegungsdaten zur
Verfügung. Dadurch verfügen die verschiedenen Stammdatenobjekte über
ein einheitliches Aussehen und über einheitliche Funktionen. So werden
z.B. die Prüfung von Berechtigungen und die Erstellung von Änderungsbe-
legen sowie die Steuerung des Feldstatus stets auf dieselbe Art und Weise ab-
gebildet. Entwickler können auf vordefinierte Schnittstellen und Zeitpunkte
für Erweiterungen zurückgreifen. Durch das BDT wird dem Entwickler eine
Vielzahl generischer Funktionen zur Verfügung gestellt. Im Gegenzug muss
der Entwickler natürlich bestimmte Programmierrichtlinien und Namens-
konventionen einhalten, um diese Funktionen nutzen zu können.
Wir möchten Ihnen in diesem Abschnitt zunächst die grundsätzliche Funk-
tionsweise des BDT erläutern. Wie Sie das BDT nutzen, um Stammdaten
oder Verträge von SAP RE um kundeneigene Felder (Benutzerfelder) zu
erweitern, erfahren Sie in Abschnitt 7.6.1, »Benutzerfelder einrichten«.
BDT aufrufen Um das BDT aufzurufen, rufen Sie mit Transaktion RECACUST (REFX-IMG
anzeigen) das Customizingmenü von SAP RE auf, wählen Sie die ge-
wünschte Anwendung aus, und verzweigen Sie in den Menüpunkt Dialog.
Um die Einstellungen des Business Data Toolsets für die Wirtschaftseinheit
aufzurufen, wählen Sie also im Customizingmenü von SAP RE den Menü-
pfad Stammdaten 폷 Nutzungssicht 폷 Wirtschaftseinheit 폷 Dialog. Wenn Sie
dagegen den Feldstatus des Vertrages anpassen möchten, wählen Sie im
Customizingmenü von SAP RE den Menüpfad Vertrag 폷 Dialog.
Einige Beispiele zum BDT finden Sie auch in Abschnitt 1.1.5, »Customizing:
Verträge«, in Kapitel 1, »Verträge«. In diesem Abschnitt ging es zumeist
darum, im SAP-Standard vorhandene Datenfelder in Abhängigkeit von der
Aktivität oder von einem Differenzierungskriterium, wie z.B. der Nut-
zungsart des Mietobjektes oder der Vertragsart, ein- bzw. auszublenden.
Bildsteuerung In diesem Abschnitt wollen wir die Funktionen des Business Data Toolsets
nutzen, um Benutzerfelder in die Anwendungen von SAP RE einzubinden
und somit die bestehenden Standardoberflächen zu erweitern.
BDT: Bildaufbau Um bei der Einrichtung der Benutzerfelder entscheiden zu können, welche
und Bildelemente Felder auf ein und demselben Dynpro anzulegen sind, bzw. welche Felder

7.2 Werkzeuge
gemeinsam ein- oder ausgeblendet werden sollen, sollten Sie die wichtigs-
ten Elemente des BDT kennen. Sie finden diese Bildelemente in der Bildsi-
mulation des BDT, die wir in Abbildung 7.4 zeigen.
Abbildung 7.4 Bildsimulation des Business Data Toolsets (Bildelemente)
Sie erkennen in der Bildsimulation, dass sich eine Bildfolge aus Bildern Bildsimulation im
zusammensetzt, Bilder wiederum aus Abschnitten und diese aus Sichten BDT
bestehen. Unterhalb der Sichten finden Sie Feldgruppen und Felder. Beach-
ten Sie in Abbildung 7.4 bitte auch die farbliche Darstellung der einzelnen
Bildelemente. Diese werden Sie für einen konkreten Abschnitt aus den all-
gemeinen Daten von Verträgen auch in Abbildung 7.6 wiederfinden.
Um den Bildaufbau nicht nur theoretisch, sondern in einer praktischen
Anwendung darzustellen, haben wir das Beispiel eines Wohnungsmietver-
trages ausgewählt. Dieser Vertragsart sei im Customizing eine Bildfolge mit
Schnellerfassung zugeordnet.
Die Registerkarte Allg. Daten mit Schnellerf. (Allgemeine Daten mit Schnell- Allgemeine Daten
erfassung) enthält die Abschnitte Identifikation und Objekt/Partner. Beim mit Schnell-
erfassung
Anlegen eines Wohnungsmietvertrages sehen diese Abschnitte des Bildes
dann so aus, wie in Abbildung 7.5 gezeigt.
Abbildung 7.5 Allgemeine Daten des Vertrages (Ausschnitt)

In Abbildung 7.6 sehen Sie dieselben Ausschnitte aus den allgemeinen Da-
ten des Vertrages, diesmal dargestellt mit den Mitteln des Business Data
Toolsets.
Bildfolge, Bild und Die Bildfolge REGCFE (Standardbildfolge, aber mit Schnellübersicht) ent-
Abschnitt hält das Bild GCFE02 (Allgemeine Daten mit Schnellerfassung). Diesem wie-
derum sind die folgenden Abschnitte zugeordnet:
쐍 Abschnitt REGC79 (Identifikation)
쐍 Abschnitt GCFE33 (Schnellerfassung: Objekt / Partner).
Schnellerfassung: Für Abschnitt GCFE33 (Schnellerfassung: Objekt / Partner) ist ein Teil der
Objekt hierarchisch untergeordneten Elemente des BDT dargestellt, nämlich die
Sicht GCFE33 (Schnellerfassung: Objekt) mit Feldgruppe 0331 (Vertrags-
schnellerfassung: Objekt) und den zugehörigen Feldern.
Abbildung 7.6 Bildsimulation für eine Bildfolge des Vertrages
Schauen Sie sich die einzelnen Bildelemente innerhalb des Business Data
Toolsets und deren Eigenschaften und Besonderheiten genauer an.
Tabelle 7.1 stellt die einzelnen Elemente für den Bildaufbau innerhalb des
Business Data Toolsets zusammen. Zu jedem Bildelement werden wichtige
Funktionen bzw. Besonderheiten aufgeführt.
Bildfolge Die gewünschte Bildfolge wird einer Anwendung innerhalb von SAP RE
zugeordnet. So gibt es z.B. eine Bildfolge für Wirtschaftseinheiten und eine
Bildfolge für Gebäude. Im Fall von Mietobjekten und Verträgen wird die
Bildfolge nicht der Anwendung (Mietobjekt bzw. Vertrag), sondern einem
weiteren Differenzierungskriterium zugeordnet: der Nutzungsart des Miet-
objektes bzw. der Vertragsart.

7.2 Werkzeuge
Element Besonderheiten
Bildfolge 쐍 definiert die verfügbaren Bilder und deren Reihenfolge

쐍 Jeder Vertragsart wird im Customizing eine Bildfolge zugeordnet.
Bild 쐍 stellt eine Registerkarte in der Transaktion zur Objektbearbei-

tung (z.B. Transaktion RECN (Vertrag bearbeiten)) dar
Abschnitt 쐍 gliedert die Bilder in einzelne Abschnitte

쐍 fasst mehrere Sichten zusammen
Sicht 쐍 wird durch ein Dynpro abgebildet
Feldgruppe 쐍 fasst mehrere Eingabe- oder Anzeigefelder zusammen

쐍 Es können nur alle Felder einer Feldgruppe gemeinsam ein- oder
ausgeblendet werden.
쐍 Bestimmte Feldgruppen sind vom Customizing ausgeschlossen.
Feld 쐍 Eingabefeld oder Anzeigefeld (z.B. Textfeld)
Tabelle 7.1 Business Data Toolset (Bildaufbau)
Der Bildfolge werden in der gewünschten Reihenfolge die einzelnen Bilder Bild
zugeordnet. Jedes Bild stellt in der Anwendung eine separate Registerkarte
dar. Wenn Sie die Reihenfolge der Bilder innerhalb einer Bildfolge ändern
oder eigene Bilder in die Bildfolge einfügen, achten Sie bitte darauf, die Bil-
der in ihrer logischen Reihenfolge anzuordnen. Wenn Sie z.B. im fünften
Bild der Bildfolge Feldinhalte aus anderen Bildern als Voraussetzung benö-
tigen, so sollten die entsprechenden Felder auf den Bildern eins bis vier
platziert sein.
Ein Bild setzt sich aus einem oder mehreren Abschnitten zusammen. Im Abschnitt
Beispiel in Abbildung 7.6 und Abbildung 7.5 sehen Sie die Abschnitte
REGC79 (Identifikation) und CGFE33 (Schnellerfassung: Objekt / Partner).
Jeder Abschnitt ist in eine oder mehrere Sichten gegliedert. Eine Besonder- Sicht
heit dieses Bildelements ist, dass jeder Sicht aus technischer Sicht ein Dyn-
pro, also eine Bildschirmmaske und deren Ablauflogik, zugeordnet ist.
Sichten bestehen aus Feldgruppen. Eine Besonderheit der Feldgruppen ist, Feldgruppe
dass alle Felder einer Feldgruppe hinsichtlich der Feldmodifikation ge-
meinsam behandelt werden, d.h. nur gemeinsam ein- oder ausgeblendet
werden können.
Feldgruppen wiederum bestehen, wie der Name bereits sagt, aus einem Feld
oder mehreren Feldern des ABAP Dictionary. Dabei kann es sich sowohl um
eingabebereite Felder als auch um reine Anzeigefelder handeln.

Zeitpunkte Das BDT stellt Ihnen eine Reihe von Zeitpunkten zur Verfügung, zu denen
Sie die Stammdatenobjekte oder Verträge um eigene Programmlogik
erweitern können. Sie finden diese Zeitpunkte im Menü unter Dialog 폷 Zeit-
punkte innerhalb des Customizingpfades des jeweiligen Objektes.
Abbildung 7.7 Zeitpunkte innerhalb des BDT (Ausschnitt)
Abbildung 7.7 zeigt eine Auswahl der zur Verfügung stehenden Zeitpunkte.
So können z.B. zum Zeitpunkt DCHCK (Prüfen vor dem Sichern) zusätzliche
Konsistenzprüfungen erfolgen, während zu den Zeitpunkten DCUAD (CUA-
Status bestimmen) und DCUAC (CUA-Status ändern) kundeneigene But-
tons in die Standardtransaktionen eingefügt werden können.
7.3 Namenskonventionen und Programmierrichtlinien

Bevor es um Programmierrichtlinien und Namenskonventionen für kun-
denspezifische Programmerweiterungen geht, beschäftigen wir uns zu-
nächst mit einigen grundlegenden Regeln und Informationen zur Pro-
grammierung im Umfeld von SAP RE.
7.3.1 Namenskonventionen
Pakete Alle Objekte des ABAP Dictionary, also Datenelemente, Tabellen etc., sowie
auch alle Programme, Klassen und Funktionsgruppen sind Paketen zuge-
ordnet. Die Pakete von SAP RE beginnen mit dem Kürzel RE, gefolgt von
einer weiteren, meist zweistelligen Zeichenfolge, die das Gebiet innerhalb
von SAP RE charakterisiert. So enthalten Pakete, die mit der Zeichenfolge
REBD beginnen, Objekte und Programme aus dem Bereich der Stammda-
ten (Basic Data), während mit RECN beginnende Pakete Entwicklungen
zum Vertrag (Contract) beinhalten.

7.3 Namenskonventionen und Programmierrichtlinien
Wenn Sie Pakete für kundenspezifische Entwicklungen anlegen, empfiehlt Pakete im Kunden-
es sich, analog vorzugehen und die Pakete nach den einzelnen Bereichen namensraum
von SAP RE zu gliedern. Sie können auf diese Weise eine hierarchische
Paketstruktur aufbauen. Legen Sie z.B. ein Paket ZRE für Entwicklungen in
SAP RE mit den Unterpaketen ZRE_BD (für Entwicklungen im Bereich der
Stammdaten)) und ZRE_CN (für Entwicklungen im Bereich der Verträge) an.
Bei Bedarf können Sie die Pakete ZRE_BD und ZRE_CN natürlich auch wei-
ter untergliedern.
7.3.2 Allgemeine Programmierrichtlinien

Natürlich wissen Sie, dass Programme – und somit auch die in diesem Kapi-
tel beschriebenen Erweiterungen – so angelegt werden sollten, dass sie gut
gewartet und ergänzt werden können und im Vertretungsfall auch ein ande-
rer Mitarbeiter als der Autor des Programms eine notwendige Anpassung
des Quellcodes vornehmen kann. Dabei helfen gleichartige Bezeichnungen
für gleichartige Datenstrukturen und Programmelemente ebenso wie die
ausführliche Nutzung der Kommentarfunktion und eine Beschreibung der
laufenden Programmänderungen und der Gründe für diese Änderungen.
Zusätzlich gibt es in SAP RE einige weitere Programmierrichtlinien, die
Ihnen helfen, den Quellcode übersichtlich und wartungsarm zu gestalten.
SAP-Hinweis 782947 (Programmierschnittstellen für RE-FX) stellt einige SAP-Hinweis 782947
dieser Programmierrichtlinien zusammen. Auf die wichtigsten Richtlinien
gehen wir in den nächsten Abschnitten ein.
Nutzen Sie in Ihren Programmen keine direkten SELECT-Zugriffe auf Tabel- Funktionsbausteine
len von SAP RE. Verwenden Sie stattdessen die API- und BAPI-Funktions- statt direktes
SELECT
bausteine, die Ihnen vom SAP RE zur Verfügung gestellt werden.
Tabellendaten dürfen nicht direkt mit den Befehlen INSERT, UPDATE oder Keine direkten
DELETE geändert werden. Verwenden Sie anstelle dieser Befehle die Datenbank-
änderungen
CHANGE- oder CREATE-Bausteine des entsprechenden Objektes.
Für alle Anwendungen innerhalb von SAP RE finden Sie die in Tabelle 7.2
aufgeführten Funktionsbausteine:
Funktionsbaustein Inhalt und Verwendung
API_RE_xx_GET_DETAIL 쐍 liefert Detailinformationen zur Immobilien-

BAPI_RE_xx_GET_DETAIL anwendung
API_RE_xx_GET_LIST 쐍 liefert Detailinformationen zu mehreren Immo-

BAPI_RE_xx_GET_LIST bilienobjekten oder Verträgen
Tabelle 7.2 API- und BAPI-Funktionsbausteine in SAP RE

Funktionsbaustein Inhalt und Verwendung
API_RE_xx_CREATE 쐍 kann zum Anlegen eines Stammdatenobjektes

BAPI_RE_xx_CREATE oder eines Vertrages genutzt werden
API_RE_xx_CHANGE 쐍 kann zum Ändern eines Stammdatenobjektes

BAPI_RE_xx_CHANGE oder eines Vertrages genutzt werden
Tabelle 7.2 API- und BAPI-Funktionsbausteine in SAP RE (Forts.)
Die Abkürzung RE_xx steht in der Tabelle für das jeweilige Objekt, z.B. für
die Wirtschaftseinheit (RE_BE), das Mietobjekt (RE_RO) oder den Vertrag
(RE_CN).
API-Bausteine für die Wirtschaftseinheit zeigt Abbildung 7.8.
Abbildung 7.8 API-Funktionsbausteine für die Wirtschaftseinheit
Kein COMMIT Sie dürfen in BAdI-Implementierungen die Befehle COMMIT WORK und
WORK, kein ROLLBACK nicht verwenden. Die Steuerung der Aktivitäten erfolgt aus-
ROLLBACK
schließlich durch die aufrufende Anwendung (z.B. Bearbeitung der Wirt-
schaftseinheit). Durch den direkten Aufruf der Befehle COMMIT WORK oder
ROLLBACK innerhalb einer BAdI-Implementierung könnte es zu Dateninkon-
sistenzen kommen.
Datendeklarationen Wenn Sie einen der in Tabelle 7.2 genannten Funktionsbausteine aufrufen,
beziehen Sie sich bei der Definition von Datenstrukturen und internen
Tabellen nicht auf Datenelemente oder Datenbanktabellen, sondern auf die
in den Parametern des jeweiligen Funktionsbausteins verwendeten Struk-
turen. Abbildung 7.9 zeigt einen Ausschnitt aus den Parametern des Funk-
tionsbausteins API_RE_BE_GET_LIST.
Durch diese Art der Datendeklaration müssen Sie Ihr Programm bzw. Ihre
Programmerweiterung nicht ändern, selbst wenn im SAP-Standard Ände-
rungen an den Parametern der Funktionsbausteine vorgenommen wurden.

7.4 BAdI-Implementierungen
Abbildung 7.9 Funktionsbaustein API_RE_BE_GET_LIST (Parameter)
Korrekte Datendeklarationen
Wenn Sie den Funktionsbaustein API_RE_BE_GET_DETAIL aufrufen und
eine Variable für die Wirtschaftseinheit benötigen, beziehen Sie sich auf
das entsprechende Feld (SWENR) der Struktur BAPI_RE_BUS_ENTITY_INT:
DATA: ld_swenr TYPE bapi_re_bus_entity_int-swenr.
Nutzen Sie nicht die folgenden Varianten:
DATA: ld_swenr TYPE vibdbe-swenr
oder
DATA: ld_swenr TYPE rebdbeno.
SAP-Hinweis 681951 (Neue Stammdatentabellen ab ERP 2004 und folgen- SAP-Hinweis 681951
den Releases) beschreibt die Stammdatenstruktur von SAP RE sowie die
wichtigsten zugehörigen Datenbanktabellen. Der SAP-Hinweis gibt zudem
weitere Erläuterungen zu den Programmierrichtlinien von SAP RE.
Die Abkürzung BAdI steht für Business Add-In und beinhaltet Erweite-
rungsmöglichkeiten, die durch die SAP-Entwicklung vorbereitet wurden
und in Kundenprojekten genutzt werden können. Das bedeutet, dass Sie
die Programmlogik von SAP RE an den vorbereiteten Programmstellen
modifikationsfrei erweitern können.
Legen Sie ausgehend von Transaktion SE19 (BAdI-Builder – Implementierun- BAdI-Implemen-
gen) oder aus dem in Abbildung 7.10 gezeigten Customizingpunkt Erweite- tierung anlegen
rungen implementieren (BAdI) im Customizingmenü des gewünschten

Objektes von SAP RE eine BAdI-Implementierung an.

Abbildung 7.10 Customizing zur Wirtschaftseinheit (Erweiterungen)
Erweiterungs- Vergeben Sie einen Namen für die Erweiterungsimplementierung (z.B.

implementierung ZRE_BE_ERW_01, wie in Abbildung 7.11 gezeigt. Berücksichtigen Sie dabei
die in Ihrem Unternehmen vorhandenen Namenskonventionen für Erwei-
terungen, Klassen und Pakete.
Abbildung 7.11 BAdI-Implementierung anlegen
Implementierende Legen Sie nun die implementierende Klasse an. Hierbei können Sie auswäh-
Klasse len, ob Sie zunächst eine leere Klasse anlegen, ob Sie eine bestehende Bei-
spielklasse kopieren wollen oder ob die neu angelegte Klasse die Details der
Beispielklasse erben soll (siehe Abbildung 7.12).
Abbildung 7.12 Implementierende Klasse für BAdI-Implementierung

Solche Beispielklassen gibt es für die Stammdaten und Verträge sowie für Beispielklasse
viele Geschäftsprozesse von SAP RE. In diesen Klassen finden Sie Pro-
grammcoding, das den Programmierrichtlinien von SAP RE entspricht und
das Sie als Vorlage für eigene BAdI-Implementierungen verwenden kön-
nen.
Beispielklassen verwenden
Wenn Sie eine BAdI-Implementierung erstellen, ist es sinnvoll, die im Sys-
tem bereits vorhandenen Beispielklassen als Kopiervorlage zu verwenden
und darauf aufbauend eigene BAdI-Implementierungen anzulegen. Abbil-
dung 7.13 zeigt die Beispielklasse CL_EXM_IM_REBD_BUSINESS_ENTITY
zum BAdI REBD_BUSINESS_ENTITY (Wirtschaftseinheit; Erweiterungsspot
BADI_RE_BD_BE).
Abbildung 7.13 BAdI zur Wirtschaftseinheit (Beispielklasse)
Tabelle 7.3 gibt einen Überblick über die wichtigen Zeitpunkte und Me- BAdI: Zeitpunkte
thoden, die Ihnen für BAdI-Implementierungen zur Verfügung stehen. Ne- und Methoden
ben Validierungen (Methode CHECK_ALL) und Substitutionen (Methode

SUBSTITUTE) können Sie z.B. die Methode GET_NUMBER für die automati-
sierte Nummernvergabe von Stammdaten oder Verträgen nutzen oder die
Methode AFTER_STORE für zusätzliche Aktivitäten nach dem Sichern eines
Objektes verwenden.
Methode Inhalt und Verwendung
CHECK_ALL zusätzliche Prüfungen durchführen (Validierungen)
GET_NUMBER kundenspezifische Nummernvergabe implementieren
SUBSTITUTE Daten vorbelegen, ändern oder ergänzen (Substitutionen)
AFTER_STORE weitere Aktionen nach dem Sichern ausführen
BEFORE_DELETE vor dem Löschen zusätzliche Prüfungen ausführen
Tabelle 7.3 BAdI-Implementierungen (wichtige Methoden)

Methode Inhalt und Verwendung
AFTER_DELETE Daten aus (kundeneigenen) Zusatztabellen löschen
AFTER_OBJECT_ nach der Änderung der Objektzuordnung weitere Daten

REL_CHANGE ändern bzw. ergänzen
Tabelle 7.3 BAdI-Implementierungen (wichtige Methoden) (Forts.)
Alle Methoden implementieren

Wenn Sie eine BAdI-Implementierung anlegen, um Vertragsdaten zu vali-
dieren, benutzen Sie die Methode CHECK_ALL des Business Add-Ins BADI_
RECN_CONTRACT (Erweiterungsspot BADI_RE_CN_CN). Selbst wenn Sie die
anderen Methoden der implementierenden Klasse (z.B. SUBSTITUTE, GET_
NUMBER) für Ihre BAdI-Implementierung nicht benötigen, empfehlen wir
Ihnen, diese und alle weiteren vorhandenen Methoden der implementie-
renden Klasse als leere Methode, d.h. Methoden ohne Programmcoding,
anzulegen. Der Hintergrund hierfür ist, dass beim Abgleich mittels Transak-
tion SPAU_ENH (Object Navigator) beim späteren Einspielen von Support
oder Feature Packs geprüft wird, ob alle Methoden implementiert sind.
Aus technischer Sicht können Sie mehrere Validierungen und/oder Substi-

tutionen innerhalb einer implementierenden Klasse realisieren, aber auch
für jede Validierung oder Substitution eine eigene BAdI-Implementierung
und eine eigene implementierende Klasse anlegen. Welche Variante Sie
wählen, hängt einerseits von den Programmierrichtlinien Ihres Unterneh-
mens, andererseits aber auch davon ab, ob Sie alle Methoden der BAdI-
Implementierung gemeinsam aktivieren bzw. gegebenenfalls auch deakti-
vieren können oder möchten.
Methode Schauen Sie sich Details zu verschiedenen BAdI-Implementierungen an,
CHECK_ALL und beginnen Sie zunächst mit einer BAdI-Implementierung zum Zeit-
punkt CHECK_ALL. Die Methode CHECK_ALL wird für die Realisierung von
Validierungen verwendet. Sie können somit spezifische Prüfungen für
Datenkonstellationen von Stammdaten und Verträgen erstellen. Diese Prü-
fungen werden stets zusätzlich zum SAP-Standard ausgeführt, d.h., Sie kön-
nen zusätzliche Prüfungen durchführen, nicht aber die Standardprüfungen
durch BAdI-Implementierungen ersetzen.
Parameter Innerhalb der Methode CHECK_ALL können Sie steuern, ob die Prüfung
IF_BEFORE_STORE während der Objektbearbeitung oder aber beim Sichern des Stammdaten-
objektes oder des Vertrages erfolgt. Verwenden Sie dazu den Parameter IF_
BEFORE_STORE (siehe Abbildung 7.14).

Abbildung 7.14 Parameter der Methode CHECK_ALL (Validierung)
Der Parameter CT_MESSAGE dient der Ausgabe der Meldungen nach der Parameter
Prüfung der Daten. Die Meldungen können je nach Meldungstyp als Infor- CT_MESSAGE
mationen, als Warnungen oder als Fehlermeldungen ausgegeben werden.

Die aus der BAdI-Implementierung heraus auszugebenden Meldungen sol- Parameter
len oft nur beim Anlegen oder Ändern eines Objektes, nicht aber bei der ID_ACTIVITY
Anzeige des Objektes prozessiert werden. Verwenden Sie den Parameter

ID_ACTIVITY, um zwischen den unterschiedlichen Aktivitäten bei der Ob-
jektbearbeitung zu unterscheiden. Der Parameter ID_ACTIVITY kann die
folgenden Werte annehmen:
쐍 Anlegen (01)
쐍 Ändern (02)
쐍 Anzeigen (03)
In der Methode SUBSTITUTE können Sie Daten ergänzen, ändern oder vor- Methode
belegen. Die Parameter der Methode SUBSTITUTE sehen Sie in Abbildung 7.15. SUBSTITUTE
Abbildung 7.15 Parameter der Methode SUBSTITUTE (Substitution)
Auch bei der Substitution unterscheiden Sie über den Parameter ID_
ACTIVITY zwischen den verschiedenen Aktivitäten.
Der Parameter ID_EVENT_TYPE ermöglicht es Ihnen, zwischen verschiede- Parameter
nen Zeitpunkten zu unterscheiden, zu denen die Methode SUBSTITUTE der ID_EVENT_TYPE
BAdI-Implementierung aufgerufen wird. Sie können zwischen den folgen-

den Zeitpunkten unterscheiden:
쐍 beim Initialisieren eines neuen Objektes (Wert I)
쐍 beim manuellen Aufrufen der Funktion über die Oberfläche (Wert M)
쐍 vor dem Sichern des Objektes (Wert S).
Wenn Sie Datenfelder direkt beim Initialisieren des Objektes vorbelegen

möchten (z.B. für die Vorbelegung des Mietrechts in Verträgen), so können

Sie dafür den Zeitpunkt I nutzen. Wenn dagegen zunächst einige Vertrags-
daten erfasst werden müssen, um darauf aufbauend weitere Datenfelder zu
füllen, wählen Sie die Zeitpunkte M und/oder S. Als Beispiel kann die Ablei-
tung des Profit-Centers oder des Geschäftsbereichs eines Vertrages aus der
Vertragsart oder den zugeordneten Vertragsobjekten dienen.
Aufbau einer BAdI- Sehen Sie sich nun den grundsätzlichen Aufbau einer BAdI-Implementie-
Implementierung rung an. Nach der Deklaration der notwendigen Datentypen werden zu-
nächst die gewünschten Zeitpunkte geprüft, indem die Parameter ID_
ACTIVITY sowie IF_BEFORE_STORE (im Fall der Validierung) bzw. ID_
EVENT_TYPE (im Fall der Substitution) überprüft werden.
Detaildaten Anschließend werden die Detaildaten des bearbeiteten Objektes (z.B. der
ermitteln Wirtschaftseinheit) ermittelt. Dazu rufen Sie die in Abschnitt 7.5, »API- und
BAPI-Funktionsbausteine«, beschriebenen Funktionsbausteine, z.B. API_
RE_BE_GET_DETAIL für die Wirtschaftseinheit, auf. Diese liefern detail-
lierte Informationen zum bearbeiteten Objekt sowie seinen Attributen.
Prüfungen Im Anschluss daran werden im Fall einer Validierung die notwendigen Prü-
durchführen fungen durchgeführt und die Informationen, Warnungen oder Fehlermel-
dungen in die Tabelle CT_MESSAGE eingefügt.
Daten ändern Im Fall einer Substitution werden die gewünschten Daten ergänzt bzw.
geändert und mit einem weiteren Funktionsbaustein, z.B. API_RE_BE_
CHANGE für die Bearbeitung der Wirtschaftseinheit, an die Anwendung
zurückgegeben.
7.5 API- und BAPI-Funktionsbausteine

Bleiben wir bei Erweiterungen oder Anpassungen zur Wirtschaftseinheit.
Die Funktionsgruppe REBD_API_BUS_ENTITY mit wichtigen Funktions-
bausteinen für die Wirtschaftseinheit haben Sie bereits in Abbildung 7.8
kennengelernt. Sehen Sie sich nun den Baustein API_RE_BE_GET_DETAIL
genauer an.
Abbildung 7.16 zeigt die Parameter des Funktionsbausteins API_RE_BE_
GET_DETAIL. Sie können ihn zur Ermittlung der Daten zur Wirtschaftsein-
heit über verschiedene Informationen nutzen. Kennen Sie den Buchungs-
kreis und die Nummer der Wirtschaftseinheit, so verwenden Sie die Para-
meter ID_BUKRS (Buchungskreis) und ID_SWENR (Wirtschaftseinheit).
Alternativ können Sie auch technische Informationen wie die Objekt-
nummer (ID_OBJNR), den internen Schlüssel der Wirtschaftseinheit (ID_
INTRENO) oder die Objektreferenz (IO_OBJECT) zur Angabe der Wirtschafts-
einheit verwenden.

7.5 API- und BAPI-Funktionsbausteine
Abbildung 7.16 Funktionsbaustein API_RE_BE_GET_DETAIL
Stammdatenobjekte und Verträge enthalten zeitabhängige Daten. So besit- Gültigkeit der

zen z.B. die Konditionen eines Mietobjektes oder eines Vertrages Gültig- Detaildaten
keitsdaten. Wenn Sie zu einem Objekt nur die innerhalb eines bestimmten
Zeitraums gültigen Detaildaten ermitteln wollen, können Sie dafür die
Parameter ID_DETAIL_DATA_FROM (Datum: Detaildaten gültig ab) und
ID_DETAIL_DATA_TO (Datum: Detaildaten gültig bis) nutzen.
Wenn Sie den Funktionsbaustein API_RE_BE_GET_DETAIL für die Wirt- Daten aus der
schaftseinheit (bzw. die entsprechenden Bausteine für andere Objekte) Datenbank
verwenden
innerhalb einer BAdI-Implementierung aufrufen, werden Ihnen vom Funk-
tionsbaustein die zu diesem Zeitpunkt aktuellen Daten – also die während
der Bearbeitung des Objektes geänderten, aber noch nicht gespeicherten
Daten – zurückgeliefert. Möchten Sie die in der Datenbank gespeicherten
Werte ermitteln, z.B., um verschiedene Versionen der Daten zu vergleichen,
so können Sie den Parameter IF_OLD_DATA verwenden. Ist dieses Kennzei-
chen aktiv, so liefert der Funktionsbaustein die in der Datenbank abgelegten
Detaildaten der Wirtschaftseinheit bzw. des bearbeiteten Objektes.
Welche Daten liefert der Funktionsbaustein API_RE_BE_GET_DETAIL zu- Export-Parameter
rück? Abbildung 7.17 zeigt die Export-Parameter des Funktionsbausteins, der API-Funktions-
bausteine
also die Daten, die Sie beim Aufruf des Bausteins erhalten. Die grundlegen-
den Daten der Wirtschaftseinheit finden Sie in der Struktur ES_BUS_ENTITY
(Wirtschaftseinheit). Attribute, die eine 1:n-Beziehung zur Wirtschaftsein-
heit haben und/oder zeitabhängig sind, sind in internen Tabellen, wie z.B.
ET_MEASUREMENT (Bemessungen) oder ET_PARTNER (Partner), enthalten.

Abbildung 7.17 Funktionsbaustein API_RE_BE_GET_DETAIL (Export-Parameter)
7.6 Benutzerfelder und tabellarische Erweiterungen

In Kundenprojekten, in denen eine neue Softwarelösung eingeführt wird,
gibt es meist ein Vorsystem, in dem die Daten bisher gehalten und die
Geschäftsprozesse abgebildet wurden. Die Datenstrukturen des Vorsys-
tems entsprechen nicht immer denen des neu eingeführten Softwaresys-
tems, und auch bei der Abbildung von Geschäftsprozessen gibt es natürlich
Unterschiede zwischen verschiedenen Softwarelösungen.
Datenfelder aus So können z.B. im bisherigen Softwaresystem Ihres Unternehmens Daten-
Vorsystemen felder mit Zusatzinformationen zu Stammdaten oder Verträgen vorhan-
übernehmen
den gewesen sein, die Sie für Auswertungen genutzt haben, die aber in SAP
Real Estate Management nicht vorgesehen sind. Ihre Kollegen haben diese
Daten jedoch aufwendig ermittelt und im Vorsystem sorgfältig gepflegt
und möchten diese Informationen auch zukünftig in SAP RE nutzen. In die-
sem Fall helfen Ihnen kundenspezifische Felder – oft auch Benutzerfelder
genannt –, die Zusatzinformationen auch in SAP RE verfügbar zu machen.

Anforderungen für kundenindividuelle Felder analysieren

Bevor Sie mit der Einrichtung der kundenindividuellen Felder beginnen,
empfehlen wir Ihnen, sich mit den folgenden Fragen zu beschäftigen:
쐍 Zu welchem Stammdatenobjekt sollen kundenindividuelle Felder an-
gelegt werden?
쐍 Handelt es sich um einzelne Felder oder um tabellarische Erweiterun-
gen zu Stammdaten oder Verträgen?
쐍 Sollen die neuen Felder änderbar sein, oder handelt es sich um reine
Anzeigefelder?
쐍 Sollen die Feldinhalte ausschließlich in Auswertungen angezeigt wer-
den, oder handelt es sich um Felder, die bestimmte Geschäftsprozesse
steuern und beeinflussen?
Wenn Sie die Anforderungen für die kundenindividuellen Felder einge-

hend analysiert haben und an die Umsetzung der Anforderungen gehen
möchten, finden Sie in den folgenden Abschnitten Beispiele und »Rezepte«
für die Realisierung kundenindividueller Felder in den verschiedenen Aus-
prägungen.
7.6.1 Benutzerfelder einrichten

Beginnen Sie mit dem einfachsten Fall bei der Einrichtung kundenindivi-
dueller Felder: Sie möchten ein Stammdatenobjekt bzw. den Vertrag in
SAP RE um ein einzelnes Feld erweitern. Dieses Feld soll bei der Bearbeitung
des jeweiligen Objektes erfasst werden und in den zum Objekt gehörenden
Auswertungen angezeigt werden.
Bevor Sie sich an die Einrichtung des neuen Feldes machen, lesen Sie sich SAP-Hinweis
bitte den SAP-Hinweis 690900 (Benutzerdefinierte Felder Immobilien- 690900 unbedingt
lesen
stammdaten ab 470×200) genau durch. In diesem Hinweis finden Sie eine
detaillierte Beschreibung der Vorgehensweise bei der Einrichtung von
Benutzerfeldern.
Um das neue Feld einzurichten, sind die folgenden Schritte erforderlich:
1. Die Stammdatentabelle des gewünschten Objektes in SAP RE ist um das
neue Feld zu erweitern.
2. Das neue Feld muss in den Anwendungsdialog eingebunden werden.
3. Es muss sichergestellt werden, dass das Benutzerfeld in den Auswertun-
gen von SAP RE angezeigt wird.

Stammdaten- Zuerst müssen Sie natürlich wissen, in welche Tabelle Sie das neue Benut-
tabellen in SAP RE zerfeld einfügen müssen. Die Stammdatentabellen von SAP RE beginnen
im Allgemeinen mit den Buchstaben VI, gefolgt z.B. von den Buchstaben
BD (Basic Data) für Stammdatenobjekte oder CN (Contract) für den Vertrag.
Tabelle 7.4 zeigt einige Tabellen für Stammdatenobjekte und Verträge in
SAP Real Estate Management. Der kursiv geschriebene Teil des Tabellenna-
mens verweist auf den Inhalt der Tabelle. So beinhaltet die Tabelle VIBDBE
die Stammdaten der Wirtschaftseinheiten. Die englische Bezeichnung ei-
ner Wirtschaftseinheit ist business entity (oft mit BE abgekürzt). Somit steht
das BE im Tabellennamen VIBDBE für die Wirtschaftseinheit.
Tabelle Bedeutung Anwendung/Objekt
VIBDAO architectural object architektonisches Objekt
VIBDBE business entity Wirtschaftseinheit
VIBDBU building Gebäude
VIBDPR property Grundstück
VIBDRO rental object Mietobjekt
VICNCN contract Vertrag
VISCPG participation group Teilnahmegrupppe
VISCSU settlement unit Abrechnungseinheit
VIAJCOMPGRP comparative group of Vergleichsbestand

apartments
VIOROO offered object Angebotsobjekt
VIORRR RE search request Immobiliengesuch
VIOROF conract offer Vertragsangebot
Tabelle 7.4 Beispiele für Stammdatentabellen in SAP RE
Schauen Sie sich nun an, welche Aktivitäten im Einzelnen bei der Einrich-
tung von Benutzerfeldern erforderlich sind und was Sie bei den Schritten
jeweils beachten müssen.
Customer-Include Nachdem Sie die für Ihre Erweiterung zuständige Tabelle gefunden haben,
bearbeiten legen Sie das gewünschte Feld im sogenannten Customer-Include an. Die
Customer-Includes (CI-Include) sind im System vordefiniert und werden

lediglich um die kundenindividuellen Felder erweitert. Die Bezeichnungen

der Customer-Includes entsprechen den in Tabelle 7.4 genannten Tabellen-
namen mit vorangestellter Zeichenfolge CI_, wobei das Kürzel CI für Custo-
mer-Include steht. Sie finden die Customer-Includes, indem Sie sich die
Felder der Tabelle in der Tabellenbearbeitung (Transaktion SE11 (ABAP Dic-
tionary: Einstieg)) oder in Transaktion SE80 (Object Navigator) anzeigen las-
sen und per Doppelklick in das Customer-Include wechseln. Abbildung 7.18
zeigt das Customer-Include CI_VICNCN für den Vertrag. Wenn Sie das erste
Benutzerfeld zu einer Anwendung anlegen, wird das Customer-Include
beim Doppelklick auf den Namen des Includes angelegt.
Abbildung 7.18 Customer-Include für den Vertrag
Fügen Sie nun das gewünschte Benutzerfeld (oder bei Bedarf auch mehrere Felder im Customer-
Benutzerfelder) in das Customer-Include ein. Sie können für die Benutzer- Include anlegen
felder im System bereits existierende Datenelemente und Domänen ver-

wenden oder alternativ im Kundennamensraum Datenelemente und Do-
mänen anlegen und diese dann für die neuen Felder nutzen.
Das in das Customer-Include neu eingefügte Benutzerfeld finden Sie an-
schließend an verschiedenen Stellen im ABAP Dictionary:
쐍 in der zur Anwendung gehörenden Stammdatentabelle (z.B. VICNCN für
den Vertrag)
쐍 im Customer-Include selbst (z.B. CI_VICNCN)
쐍 in der Datenstruktur, die im BDT verwendet wird und die ebenfalls das
Customer-Include enthält (z.B. RECN_CONTRACT_CI)
Insbesondere die Beschreibung und die Feldbezeichner der Datenelemente Datenelemente für
spielen hier eine wichtige Rolle. Anhand dieser Bezeichnungen sollte er- Benutzerfelder
kennbar sein, welchen Zweck die Benutzerfelder erfüllen. Wenn Sie im Ver-
trag ein Kennzeichen für einen bestimmten Zweck benötigen, können Sie
natürlich das Datenelement RECABOOL (Allgemeines Ja/Nein-Feld) aus Ab-
bildung 7.19 verwenden.

Abbildung 7.19 Feldbezeichnungen eines Datenelements
Der IT-Mitarbeiter, der die Benutzerfelder während Ihres Urlaubs anpassen

muss, erkennt an der Bezeichnung leider nicht, zu welchem Zweck das
Kennzeichen angelegt wurde. Verwenden Sie dagegen Datenelemente mit
den Beschreibungen und Feldbezeichnern, so findet Ihr Kollege das anzu-
passende Benutzerfeld sofort und kann die notwendigen Anpassungen
oder Erweiterungen vornehmen.
»Weniger ist mehr« gilt bei Datenelementen nicht!

Seien Sie beim Anlegen von Datenelementen großzügig! Legen Sie z.B. für
Datumsfelder oder Kennzeichen jeweils neue Datenelemente im Kunden-
namensraum an, deren Feldbezeichner die Verwendung des Datenele-
ments genau beschreiben.
Sie müssen nicht für alle Datenelemente neue Domänen anlegen, sondern
können im System vorhandene Domänen verwenden, wenn Sie zu Ihrem
Feld passen. Ebenso können Sie für mehrere Datenelemente jeweils die
gleichen Domänen verwenden (z.B. RECABOOL für Kennzeichen und
RECADATE für Datumsfelder).
Passende Für die meisten Anwendungen gibt es Funktionsgruppen, die Sie beim Ein-
Funktionsgruppe richten von Benutzerfeldern als Kopiervorlage verwenden können. Bei-
finden
spiele für solche Funktionsgruppen finden Sie in Tabelle 7.5.
Anwendung/Objekt Funktionsgruppe
architektonisches Objekt REAO_EXT_EXAMPLE
Wirtschaftseinheit REBE_EXT_EXAMPLE
Tabelle 7.5 Funktionsgruppen für Erweiterungen im BDT

Anwendung/Objekt Funktionsgruppe
Gebäude REBU_EXT_EXAMPLE
Grundstück REPR_EXT_EXAMPLE
Mietobjekt RERO_EXT_EXAMPLE
Vertrag REGC_EXT_EXAMPLE
Teilnahmegruppe REPG_EXT_EXAMPLE
Abrechnungseinheit RESU_EXT_EXAMPLE
Vergleichsbestand RECG_EXT_EXAMPLE
Angebotsobjekt REOO_EXT_EXAMPLE
Gesuch RERR_EXT_EXAMPLE
Vertragsangebot REOF_EXT_EXAMPLE
Tabelle 7.5 Funktionsgruppen für Erweiterungen im BDT (Forts.)
Kopieren Sie die Funktionsgruppe der Anwendung, die Sie erweitern wol- Funktionsgruppe
len, in den Kundennamensraum. Für die Erweiterung des Vertrages kopie- kopieren
ren Sie die Funktionsgruppe REGC_EXT_EXAMPLE aus Abbildung 7.20, z.B.

unter dem Namen Z_REGC_EXT. Achten Sie darauf, alle Funktionsbau-
steine, Includes, Dynpros usw., die in der Funktionsgruppe enthalten sind,
zu kopieren.
Im Top-Include der Funktionsgruppe finden Sie in der Tables-Anweisung
die zur jeweiligen Anwendung gehörende Datenstruktur. Beim Vertrag
handelt es sich um die Datenstruktur RECN_CONTRACT_CI, die auch die
Felder des Customer-Includes enthält.
Eine wichtige Rolle spielen auch die in den Vorlage-Funktionsgruppen ent-
haltenen Funktionsbausteine zur Feldmodifikation sowie zur Steuerung
der Ablauflogik der Dynpros. Es handelt sich hierbei um die folgenden
Funktionsbausteine:
쐍 RExx_RExx_EVENT_FMOD2_EXAMPLE (Zeitpunkt FMOD2; Feldmodi-
fikationen für Feldgruppen)
쐍 RExx_RExx_PBO_EXAMPLE (PBO-Ablauflogik (vor der Ausgabe des
Dynpros))
쐍 RExx_RExx_PAI_EXAMPLE (PAI-Ablauflogik (nach der Eingabe von
Daten auf dem Dynpros)).

Abbildung 7.20 Funktionsgruppe REGC_EXT_EXAMPLE
Während Sie die Kopien der Funktionsbausteine für die Ablauflogik (RExx_
RExx_PBO_EXAMPLE und RExx_RExx_PAI_EXAMPLE) ohne weitere Ände-
rungen den kundeneigenen Sichten zuordnen können, haben Sie in der
Kopie des Funktionsbausteins zur Feldmodifikation (RExx_RExx_EVENT_
FMOD2_EXAMPLE) die Möglichkeit, kundeneigene Programmlogik für die
Feldmodifikation und Feldstatussteuerung der Benutzerfelder zu hinter-
legen.
Dynpro (Subscreen) Sie haben beim Kopieren der Beispiel-Funktionsgruppe auch das dort ent-
bearbeiten haltene Dynpro mit der Dynpronummer 901 in Ihre Funktionsgruppe
Z_REGC_EXT kopiert. Ändern Sie nun das Dynpro in Ihrer Funktionsgruppe,
und binden Sie das neu angelegte Benutzerfeld in das Dynpro ein. Sie kön-
nen natürlich auch mehrere Benutzerfelder in Ihr Dynpro einfügen. Passen
Sie die Gestaltung des Dynpros an, indem Sie die Positionen der Felder ver-
ändern oder Textfelder für die zugehörigen Bezeichnungen einfügen.
Dynpro: Ablauflogik Sie können innerhalb Ihrer Funktionsgruppe auch mehrere Dynpros mit
verschiedenen Benutzerfeldern anlegen, die Sie später in verschiedenen
Bildern der Bildfolge verwenden. Die Ablauflogik des Dynpros müssen Sie
nach dem Kopieren nicht anpassen. Hierfür können Sie die Programmlogik
der weiter oben beschriebenen Funktionsbausteine RExx_RExx_PBO_
EXAMPLE und RExx_RExx_PAI_EXAMPLE nutzen.
In den Dynpros Ihrer Funktionsgruppe sollten Sie stets mit den im Top-
Include der Funktionsgruppe beschriebenen Datenstrukturen arbeiten.
Das bedeutet, dass Sie z.B. für ein Benutzerfeld zum Vertrag das entspre-
chende Feld der Datenstruktur RECN_CONTRACT_CI verwenden.

Wie erkennen Sie, dass Sie im Dynpro Ihrer Funktionsgruppe nicht

das richtige Feld verwendet haben?
쐍 Rufen Sie nach der Einrichtung des Benutzerfeldes die Anwendung,
z.B. Transaktion RECN (Vertrag bearbeiten), im Änderungsmodus auf,
und wählen Sie die Registerkarte aus, auf der Sie das Benutzerfeld
angelegt haben. Ist das neue Feld eingabebereit? Können Sie den ein-
gegebenen Wert speichern?
쐍 Im Anschluss rufen Sie die Anwendung im Anzeigemodus auf. Ist das
neue Feld – korrekterweise – als Anzeigefeld ausgesteuert? Oder könn-
ten Sie einen Wert in das Benutzerfeld eingeben?
쐍 Sie können nun eine zur Anwendung passende Auswertung starten,
für die Verträge z.B. Transaktion REISCN (Infosystem: Verträge). Ist Ihr
neues Benutzerfeld im Feldvorrat der Liste vorhanden? Blenden Sie das
Feld in Ihre Liste ein. Sind die im Benutzerfeld erfassten Feldinhalte in
der Liste sichtbar?
Wenn bei den beschriebenen Tests keine Fehler aufgetreten sind, dann ist
das Benutzerfeld korrekt angelegt und wurde sowohl vom Business Data
Toolset als auch von der Anwendung und den zugehörigen Programmen
und Programmbestandteilen erkannt. Wenn sich das Benutzerfeld fehler-
haft verhält, ist oft die Verwendung eines falschen Feldes die Ursache.
Als nächsten Schritt müssen Sie die neu angelegten Felder ins Business Benutzerfelder ins
Data Toolset einbinden, um sie in der Anwendung (z.B. in der Vertrags- BDT einbinden
pflege) sichtbar zu machen. Für die hierzu notwendigen Aktivitäten wech-

seln Sie im Customizingmenü von SAP RE unter der jeweiligen Anwendung
in den Menüpunkt Dialog. Unter diesem Menüpunkt finden Sie – wie Sie in
Abbildung 7.21 für den Vertrag sehen – die Aktivitäten für die Einbindung
neuer Felder in eine Anbindung von SAP RE.
Abbildung 7.21 Menüpunkt »Dialog« im Customizing des Vertrages

Feldgruppe anlegen Legen Sie für Benutzerfelder des Vertrages zunächst unter Vertrag 폷 Dialog 폷
Bildaufbau 폷 Feldgruppen 폷 Feldgruppen des RE-Customizingmenüs eine
Feldgruppe an, der Sie Ihre neu angelegten Benutzerfelder zuordnen. Beach-
ten Sie dabei bitte, dass die Nummerierung für kundeneigene Feldgruppen
erst ab der Nummer 700 beginnt, da die vorhergehenden Nummernberei-
che für SAP-Standardanwendungen reserviert sind. Einer Feldgruppe ord-
nen Sie die Felder zu, die Sie zusammen ein- bzw. ausblenden möchten.
Wenn z.B. zwei Benutzerfelder des Vertrages in Abhängigkeit von der Ver-
tragsart separat ein- bzw. ausgeblendet werden sollen, benötigen Sie für
jedes Feld eine separate Feldgruppe.
Sicht anlegen Legen Sie anschließend eine Sicht an, der Sie wiederum die soeben ange-
legte Feldgruppe zuordnen. Kundeneigene Sichten beginnen mit dem
Buchstaben Z. Wenn Sie eine Standardsicht um kundeneigene Felder erwei-
tern wollen, können Sie natürlich auch eine Standardsicht kopieren und
dieser dann die neu angelegte Feldgruppe zuordnen. Der Sicht werden das
weiter oben beschriebene Dynpro sowie die Funktionsbausteine der Ab-
lauflogik zugeordnet. Ein Beispiel hierfür finden Sie in Abbildung 7.22.
Abbildung 7.22 Sicht für Benutzerfelder im BDT (Ausschnitt)
Abschnitt anlegen Als nächsten Schritt legen Sie einen Abschnitt an und ordnen diesem die
soeben angelegte Sicht zu. Die Bezeichnung, die Sie in der Spalte Titel verge-
ben, wird später in der Transaktion zur Bearbeitung der Stammdaten oder
Verträge als Titel des Abschnitts angezeigt.
Bild anlegen und Nachdem Sie eine oder mehrere Abschnitte definiert haben, können Sie
einer Bildfolge nun ein Bild anlegen und diesem den bzw. die Abschnitte zuordnen. Sie
zuordnen
benötigen nun die Bildfolge, in die das Bild eingeordnet werden soll. Das
kann eine bereits vorhandene oder eine neu angelegte Bildfolge sein. Benut-
zen Sie beim Anlegen kundeneigener Bildfolgen die Bildfolgen des SAP-

7.7 Anpassungen im Infosystem
Standards als Kopiervorlage. Beachten Sie hierbei bitte, dass es bei Verträ-
gen oder Mietobjekten mehrere Bildfolgen geben kann (pro Vertragsart
bzw. pro Nutzungsart), während bei anderen Stammdatenobjekten nur eine
Bildfolge vorhanden ist. Anschließend ordnen Sie das Bild der gewünschten
Bildfolge zu.
Zum Abschluss können Sie für die neu angelegten Benutzerfelder den Feld- Feldstatus
status einrichten. Dies tun Sie entweder über den Menüpfad Dialog 폷 Bild- einrichten
aufbau 폷 Feldgruppen 폷 Feldstatus im Customizingdialog der Stammdaten-

objekte oder Verträge oder im Funktionsbaustein zur Feldmodifikation
(Kopie des Funktionsbausteins RExx_RExx_EVENT_FMOD2_EXAMPLE aus
der Beispiel-Funktionsgruppe).
Die neu angelegten Benutzerfelder werden nicht nur in den Transaktionen Benutzerfelder im
zur Bearbeitung der Stammdaten und Verträge angezeigt, sondern auch in Informationssystem
den Reports des Informationssystems. Wie Sie die Benutzerfelder zusätz-

lich auch als Selektionskriterien für Reports des Informationssystems von
SAP RE nutzen können, erfahren Sie in Abschnitt 7.7.3, »Freie Abgrenzun-
gen«.
7.6.2 Tabellarische Erweiterungen

Neben einzelnen Benutzerfeldern benötigen Sie vielleicht auch tabellari-
sche Erweiterungen zu Stammdaten oder Verträgen von SAP RE, d.h. Tabel-
len, in denen kundenspezifische Daten abgelegt werden und die in einer
1:n-Beziehung zu einem Stammdatenobjekt oder zu Verträgen von SAP RE
stehen. Diese Tabellen sollen – ebenso wie die Benutzerfelder – in den
Stammdatendialogen von SAP RE angezeigt bzw. geändert werden.
Die Verfahrensweise zum Anlegen solcher Tabellen wird im SAP-Hinweis SAP-Hinweis
969234 (Benutzerdefinierte Tabellen Immobilienstammdaten) beschrie- 969234 lesen
ben. Das Beispielcoding hierzu finden Sie im SAP-Hinweis 970343 (Beispiel-

coding für benutzerdefinierte Tabellen für RE-Objekte).

Das Infosystem von SAP RE stellt Ihnen eine Vielzahl von Auswertungen
zur Verfügung. Sie können die auszuwertenden Daten nach diversen Krite-
rien selektieren und die erzeugten Listen nach Ihren Anforderungen sortie-
ren und gruppieren. Sie können somit sowohl die Auswahl der zu selektie-
renden Daten als auch ihre Darstellung beeinflussen.

7.7.1 Layouts einrichten

Die Auswertungen in SAP RE wurden unter Verwendung des SAP List Vie-
wers erstellt. Dadurch haben Sie in allen Reports einheitliche Möglichkei-
ten zur Gestaltung der Layouts.
Sie können die folgenden Arten von Layouts verwenden:
쐍 durch SAP ausgelieferte Standardlayouts (z.B. 0STANDARD)
쐍 kundeneigene benutzerübergreifende Layouts (z.B. /STANDARD)
쐍 benutzerspezifische Layouts (z.B. TEST_TOMAN).
Um ein Layout einzurichten, gehen Sie folgendermaßen vor:

Spalten auswählen Rufen Sie den gewünschten Report des Informationssystems von SAP RE
auf, klicken Sie in der Listanzeige auf den Button (Layout auswählen),
und wählen Sie die gewünschten Spalten aus. Um Spalten auszublenden,
können Sie alternativ auch die auszublendende Spalte in der Liste markieren
und im Kontextmenü (über die rechte Maustaste) die Funktion Ausblenden
wählen. Stellen Sie Sortier- und Filterkriterien, Summen und Zwischensum-
men Ihren Anforderungen entsprechend ein. Ein Beispiel hierfür sehen Sie
in Abbildung 7.23.
Abbildung 7.23 Layout zur Übersicht der Verträge (Transaktion REISCN)
Legen Sie nun ein Layout an, indem Sie wiederum auf den Button (Lay-
out auswählen) klicken, diesmal aber den Menüpunkt Layout sichern aus-
wählen. Vergeben Sie einen Namen für das Layout.

Abbildung 7.24 Layout sichern
Wenn das Layout als Standardlayout genutzt werden soll, markieren Sie das
Kennzeichen Voreinstellung (wie in Abbildung 7.24 gezeigt), oder wählen Sie
den Menüpunkt Layouts verwalten, und aktivieren Sie für das gewünschte
Layout dort die Spalte Voreinstellung.
Standardlayouts (Voreinstellungen) einrichten

Sie können benutzerübergreifende Layouts einrichten, die von allen
Anwendern genutzt werden können. Wenn Sie diese zusätzlich als Vorein-
stellung einstellen, erreichen Sie, dass bei ein und derselben Auswertung
auch dieselben Datenfelder angezeigt werden und dass Sortierkriterien
und Summierregeln übereinstimmen, sodass die ausgewerteten Daten
vergleichbar sind. Benutzerübergreifende Layouts beginnen stets mit dem
Zeichen / (z.B. /STANDARD).
Achten Sie durch die Vergabe von Berechtigungen für die Pflege der Lay-
outs darauf, dass benutzerübergreifende Layouts nur von bestimmten
Anwendern erstellt und gepflegt werden dürfen.
7.7.2 Reportprofile verwenden

In einigen Reports des Infosystems können Sie mit Reportprofilen arbeiten.
Sie erkennen diese Reports daran, dass Sie auf dem Selektionsbild ein
Reportprofil auswählen können (siehe Abbildung 7.25)
Abbildung 7.25 Auswahl eines Reportprofils (Transaktion REISRO)
Reportprofile dienen dazu, Attribute von Stammdaten und Verträgen in

Auswertungen spaltenweise darzustellen. Dabei handelt es sich um Attri-
bute, die zu einem Stammdatum mehrmals auftreten, d.h. in einer 1:n-
Beziehung zum Stammdatenobjekt stehen. Die Einstellungen zu Report-

profilen nehmen Sie im Customizingmenü von SAP RE unter Informations-

system 폷 Reportprofil anlegen vor.
Als Beispiel hierfür können die Bemessungen eines Mietobjektes oder eines
Gebäudes dienen. Jedes Mietobjekt kann mehrere Bemessungen haben,
z.B. eine Grundfläche, eine Wohn- oder Nutzfläche, Nebenflächen oder eine
bestimmte Anzahl von Räumen.
Unterschieden werden Konditions-, Bemessungs- und Ausstattungsprofile.
Konditionsprofil In Konditionsprofilen legen Sie fest, welche Konditionsarten oder Konditi-
onsgruppen in der Auswertung angezeigt bzw. aggregiert werden sollen.
Beispiele für die Nutzung von Konditionsprofilen haben Sie bereits in
Abschnitt 2.1.3, »Customizing: Konditionen«, in Kapitel 2, »Konditionen«,
kennengelernt.
Bemessungsprofil Schauen Sie sich an dieser Stelle ein Beispiel für die Verwendung eines
Bemessungsprofils an. Nehmen Sie an, dass im SAP-System Ihres Unterneh-
mens verschiedene Bemessungsarten für die Wohnfläche und die Nutz-
fläche verwendet werden und dass zusätzlich eine Summenbemessung für
die Gesamtfläche von Mietobjekten definiert wurde. Diese Flächen werden
in Quadratmetern abgebildet. Weiterhin gibt es eine Bemessungsart für die
Anzahl von Pkw-Stellplätzen. Diese werden in Stück gezählt. Dem Bemes-
sungsprofil ordnen Sie die genannten Bemessungsarten zu, wie dies in
Abbildung 7.26 gezeigt wird.
Abbildung 7.26 Bemessungsprofil
Anschließend ordnen Sie das Bemessungsprofil einem Reportprofil zu. Ver-

wenden Sie hierfür den Menüpfad Informationssystem 폷 Reportprofil (Haupt-
profil) administrieren im Customizingmenü von SAP RE bzw. in Transaktion
RECACUST (REFX-IMG anzeigen).
Zu jeder der im Bemessungsprofil hinterlegten Bemessungsarten werden
im Informationssystem die folgenden Spalten dargestellt:
쐍 verfügbare Bemessungsgröße
쐍 Kapazität der Bemessungsgröße

쐍 Maßeinheit der Bemessungsgröße

쐍 zeitliche Gültigkeit der Bemessungsgröße (von, bis)
Im Selektionsbild des Reports wählen Sie das gewünschte Reportprofil aus,

dem dann wiederum Konditionsprofile (für Verträge und Mietobjekte), ein
Bemessungsprofil und ein Ausstattungsprofil zugeordnet sein können. In
dem in Abbildung 7.27 gezeigten Beispiel sehen Sie die Spalten für die
Gesamtfläche, die Wohnfläche, die Nutzfläche und die Anzahl der Pkw-
Stellplätze, also für die Bemessungsarten, die dem Bemessungsprofil zuge-
ordnet sind.
Abbildung 7.27 Transaktion REISRO (Spaltenauswahl bei Verwendung eines

Reportprofils)
Eine Auswahl der verfügbaren Spalten, z.B. der Gültigkeitsdaten zu den ein-
zelnen Bemessungsarten, zeigt Abbildung 7.28.
Abbildung 7.28 Transaktion REISRO (Spaltenauswahl bei Verwendung eines

Reportprofils)
Neben Konditionsprofilen und Bemessungsprofilen können Sie auch Aus- Ausstattungsprofil

stattungsprofile anlegen. Damit können Sie Ausstattungsmerkmale und

deren Attribute (z.B. Gültigkeitsdaten, Anzahl und Zusatzinformationen

zum Ausstattungsmerkmal) spaltenweise darstellen.
7.7.3 Freie Abgrenzungen

Viele Reports des Informationssystems in SAP RE bieten die Möglichkeit,
mit freien Abgrenzungen zu arbeiten. Abbildung 7.29 zeigt den Menüpunkt
Freie Abgrenzungen im Informationssystem für Verträge (Transaktion
REISCN).
Abbildung 7.29 Transaktion REISCN (Selektionsbild)
Freie Abgrenzungen erlauben es, Stammdaten oder Verträge nach zusätzli-

chen – auf dem Selektionsbild des Reports nicht angegebenen – Feldern
auszuwerten.
Felder für freie Wenn Sie den Menüpunkt Freie Abgrenzungen auswählen, werden im lin-
Abgrenzungen ken Bildbereich die für die freien Abgrenzungen relevanten Felder an-
gezeigt. Markieren Sie eines oder mehrere dieser Felder. Sie sehen die
ausgewählten Felder nun im rechten Bildbereich (siehe Abbildung 7.30)
und können hier die gewünschten Werte erfassen.
Abbildung 7.30 Freie Abgrenzungen (Transaktion REISCN)

Im Beispiel in Abbildung 7.30 sollen Verträge zusätzlich zu den Selekti-

onskriterien von Transaktion REISCN nach dem Vertragsbeginn, dem Miet-
recht und der Nummer des Altvertrags ausgewertet werden. Voraussetzung
für die Nutzung der freien Abgrenzungen ist, dass die im jeweiligen Report
verwendete logische Datenbank für die entsprechenden Felder die Verwen-
dung in freien Abgrenzungen erlaubt.
Logische Datenbanken sind spezielle Programme, die Datenbanktabellen zu Logische Datenbank
hierarchischen Strukturen zusammenfassen und auf dieser Grundlage Da-
ten für Anwendungsprogramme zur Verfügung stellen. Sie finden die zum
Report gehörende logische Datenbank, indem Sie sich die Programmeigen-
schaften des aufgerufenen Reports anschauen. Im Fall des Informationssys-
tems für Verträge (Transaktion REISCN) handelt es sich um den Report
RFREISCN, dem in den Programmeigenschaften die logische Datenbank
RECN (Real Estate: Selektion über Verträge) zugeordnet ist.
Abbildung 7.31 Logische Datenbank RECN (Real Estate: Selektion über Verträge)
Abbildung 7.31 zeigt die Struktur der logischen Datenbank RECN. Neben den
Verträgen sind auch Tabellen möglicher Vertragsobjekte (z.B. Wirtschafts-
einheiten, Gebäude, Grundstücke und Mietobjekte) in der Struktur der logi-
schen Datenbank RECN enthalten. Die Struktur einer logischen Datenbank
können Sie sich mit Transaktion SE36 (Logical Database Builder) ansehen.
Bei der Ausführung des Programms werden die relevanten Daten aus den
Datenbanktabellen der logischen Datenbank gelesen und zur weiteren
Bearbeitung an das Programm übergeben.
Wenn Sie in Transaktion SE36 den Menüpfad Mehr 폷 Zusätze 폷 Freie Abgren- Freie Abgrenzungen
zungen wählen, wird der für die freien Abgrenzungen verantwortliche
Strukturknoten der logischen Datenbank angezeigt. Im Fall der logischen
Datenbank RECN ist das der Strukturknoten CONTRACT (Vertrag).

Selektionsview Die Definition der für die Auswertungen verfügbaren Felder erfolgt dabei
über sogenannte Selektionsviews. Sie erreichen diese aus Transaktion SE36
über den Menüpfad Mehr 폷 Zusätze 폷 Selektionsviews. Der Selektionsview
SAP (von SAP angelegt) der logischen Datenbank RECN besteht aus der in
Abbildung 7.32 dargestellten Sachgruppe 01 (Vertrag), der die im rechten
Bildbereich gezeigten Tabellen bzw. Strukturknoten zugeordnet sind.
Abbildung 7.32 Logische Datenbank RECN (Selektionsview SAP)
Einen Ausschnitt aus dem Strukturknoten CONTRACT des Selektionsviews

zeigt Abbildung 7.32. Hier finden Sie auch die Sachgruppe 01 (Vertrag) wieder.
Wird in der ersten Spalte des Selektionsviews eine Sachgruppe erfasst, so
wird das jeweilige Tabellenfeld dieser Sachgruppe zugeordnet und kann für
Selektionen und freie Abgrenzungen genutzt werden (siehe Abbildung 7.33).
Abbildung 7.33 Logische Datenbank RECN (Knoten CONTRACT)
Benutzerfelder in In Abschnitt 7.6.1, »Benutzerfelder einrichten«, haben Sie erfahren, wie Sie
freien zusätzliche Felder für Stammdaten und Verträge anlegen und in die Trans-
Abgrenzungen
aktionen zur Bearbeitung der Stammdaten und Objekte einfügen. Die auf
verwenden
die in Abschnitt 7.6.1 erläuterte Art und Weise angelegten Benutzerfelder
können Sie auch in den Reports des Informationssystems von SAP RE aus-
werten. Da die Benutzerfelder in den Benutzer-Includes der Datenbankta-
bellen enthalten sind, sind sie auch in den Feldvorräten der Auswertungen
vorhanden und können in den Listen angezeigt werden. In einigen Fällen

möchten Sie die Benutzerfelder aber vielleicht als Selektionskriterium in

den Auswertungen verwenden. Was ist in einem solchen Fall zu tun?
Benutzerfelder als freie Abgrenzungen verwenden

Legen Sie in der logischen Datenbank des gewünschten Reports den kun-
deneigenen Selektionsview CUS (vom Kunden angelegt) an. In diesem
Selektionsview können Sie die Benutzerfelder der gewünschten Sach-
gruppe zuordnen. Auf diese Weise können Sie die Benutzerfelder für freie
Abgrenzungen verwenden. Achten Sie bitte darauf, im Selektionsview CUS
auch die Zuordnung von Standardfeldern zu Sachgruppen vorzunehmen.
Als Vorlage hierfür können Sie den Selektionsview SAP verwenden.
7.7.4 Verwendung von Sets

Neben freien Abgrenzungen bieten einige Reports des Infosystems in Sets von Objekten
SAP RE die Möglichkeit, nach Sets zu selektieren. Ein Set von Immobilien-
objekten ist eine Menge von Objekten, die Sie zunächst frei zusammenstel-
len können. Nehmen Sie an, Sie bilden ein Set von Wirtschaftseinheiten, in
dem die Wirtschaftseinheiten 10, 12, 14 und 17 aus Buchungskreis 9001 und
die Wirtschaftseinheit 2000 aus dem Buchungskreis 9003 – also Wirt-
schaftseinheiten mit nicht aufeinanderfolgenden Nummern (z.B. die Wirt-
schaftseinheiten, für deren Bearbeitung ein bestimmter Sachbearbeiter
Ihres Unternehmens verantwortlich ist) – zusammengefasst werden. Die-
ses Set habe die Bezeichnung »WE_NORD«.
In der Auswertung zu Verträgen (Transaktion REISCN (Infosystem: Ver- Selektion über Sets
träge)) selektieren Sie nun alle Verträge, für die die Wirtschaftseinheit des
Vertrages zu diesem Set von Wirtschaftseinheiten gehört, indem Sie die
Funktion Selektion über Sets aufrufen und den Namen des Sets angeben
Abbildung 7.34 Infosystem Verträge mit Selektion über Sets

Sets generieren Sie können Sets manuell erstellen, indem Sie die gewünschten Objekte dem
Set zuordnen. In manchen Fällen möchten Sie aber vielleicht ein Set in Ab-
hängigkeit von bestimmten Attributen der Objekte bilden. So kann es sinn-
voll sein, ein Set aller Wirtschaftseinheiten zu bilden, denen ein bestimm-
tes Profit-Center oder ein bestimmter Geschäftsbereich zugeordnet ist oder
die sich an einem bestimmten Standort befinden. In solchen Fällen können
Sie die Funktionen zur Generierung von Sets nutzen.
Abbildung 7.35 zeigt die Funktionen zur Generierung von Sets (in Abhän-
gigkeit von der Objektart) sowie zum Anlegen und Löschen von Immobili-
ensets. Alternativ können Sie Sets von Immobilienobjekten auch mit dem
RE-Navigator (Transaktion RE80) anlegen und bearbeiten.
Abbildung 7.35 Transaktionen zur Generierung von Sets
In Abbildung 7.36 sehen Sie einen Ausschnitt aus den bei der Setgenerie-
rung zur Verfügung stehenden Gruppierungsfeldern.
Abbildung 7.36 Setgenerierung (Gruppierungsfelder)
Mit den Transaktionen zur Setgenerierung können Sie die gewünschten

Sets von Immobilienobjekten und Verträgen nicht nur einmalig erstellen,
sondern auch aktualisieren. Benutzen Sie hierzu die die Auswahlmöglich-
keiten Objekte hinzufügen, Sets aktualisieren bzw. Leere Sets löschen im
Selektionsbild der Reports zur Setgenerierung (siehe Abbildung 7.37).

7.8 Korrespondenz
Abbildung 7.37 Setgenerierung (Ausschnitt aus dem Selektionsbild)
Bei der Generierung von Sets können Sie im Setnamen den Platzhalter %
verwenden, der bei der Generierung der Sets durch den Wert des Gruppie-
rungsfeldes ersetzt wird. In unserem Fall wird auf dem Selektionsbild der
Setname »WE_%« angegeben. Im Fall des Profit-Centers »WOHN1« wird das
in Abbildung 7.38 gezeigte Set »WE_WOHN1« gebildet, das alle Wirtschafts-
einheiten enthält, denen das Profit-Center »WOHN1« zugeordnet wurde.
Abbildung 7.38 Set von Wirtschaftseinheiten (nach Profit-Center)
7.8 Korrespondenz
In diesem Abschnitt wollen wir auf verschiedene Arten der Korrespondenz
in SAP RE eingehen. Dabei handelt es sich um vordefinierte Schriftstücke,
die mit konkreten Daten zu Stammdaten und Verträgen ergänzt und ent-
weder als einzelnes Schreiben oder als Massendruck erzeugt werden.
7.8.1 Korrespondenzanwendungen
In den Transaktionen zur Bearbeitung von Stammdaten und Verträgen fin-
den Sie im Menü unter Mehr 폷 Drucken bzw. in Transaktion RECN (Vertrag

bearbeiten) auch über den Menüpfad Vertrag 폷 Drucken die folgenden

Funktionen:
쐍 Drucken
쐍 Druckansicht Stammdatenblatt
쐍 Drucken mit Office-Anwendung
Stammdatenblatt Schauen Sie sich zunächst einige Beispiele für die Erstellung von Korrespon-
denz mit Mietern, Vermietern oder anderen Geschäftspartnern an. Begin-
nen Sie mit dem Stammdatenblatt eines Vertrages (siehe Abbildung 7.39).
Abbildung 7.39 Korrespondenz zum Vertrag (Stammdatenblatt)
Das Stammdatenblatt enthält eine Übersicht über die Inhalte des Vertrages,
wie z.B. Angaben zum Mieter, zum Vertragsobjekt und zu den Vertragskon-
ditionen und deren zeitlicher Gültigkeit. Stammdatenblätter können nicht
nur zu Verträgen, sondern auch zu Stammdatenobjekten wie Wirtschafts-
einheiten, Gebäuden, Grundstücken oder Mietobjekten erstellt werden.
Eine Besonderheit von Stammdatenblättern ist, dass sie ohne Angabe eines
Adressaten erstellt werden können, d.h., dass es sich nicht um ein Schrei-
ben handelt, das an einen bestimmten Geschäftspartner gerichtet ist.
Allgemeines Ein Allgemeines Schreiben können Sie ebenfalls für viele Stammdatenob-
Schreiben jekte und für Verträge erstellen. Im Gegensatz zum Stammdatenblatt hat
das Allgemeine Schreiben aber einen Adressaten, z.B. die Mieter einer Woh-

7.8 Korrespondenz
nung oder eines Gewerbeobjektes, den Vermieter oder andere Geschäfts-

partner, die den Stammdatenobjekten oder Verträgen zugeordnet sind.
Einen Ausschnitt aus dem Selektionsbild für ein Allgemeines Schreiben
zum Vertrag sehen Sie in Abbildung 7.40.
Abbildung 7.40 Allgemeines Schreiben zum Vertrag drucken
Die Besonderheit dieses Schreibens besteht darin, dass darin neben den Textbausteine
vordefinierten Texten zusätzliche Textbausteine verwendet werden, die Sie
vor dem Druck der Korrespondenz mit aktuellen Inhalten füllen können.
Wofür können Sie diese Funktion nutzen? Nehmen Sie z.B. die Einladung
an die Mieter zu einem jährlichen stattfindenden Sommerfest. Hier kön-
nen Sie den Einladungstext im Schreiben hinterlegen und über die jährlich
anzupassenden Textbausteine den genauen Ort sowie Datum und Uhrzeit
der Veranstaltung mitteilen.
Korrespondenzen mit Mietern können Sie natürlich nicht nur als Einzel- Massendruck von
druck zu einem Mietvertrag, sondern auch als Massendruck für viele Ver- Korrespondenz
träge erzeugen. Klassische Beispiele hierfür sind Anschreiben zu Mietanpas-

sungen und Nebenkostenabrechnungen, die für alle Mieter eines Gebäudes
oder einer Wirtschaftseinheit gemeinsam erstellt werden. Hierfür stehen
Ihnen im Menüpunkt Korrespondenz von SAP RE vielfältige Korrespon-
denztransaktionen zur Verfügung. Einen Ausschnitt aus diesen Transaktio-
nen zeigt Abbildung 7.41.
Abbildung 7.41 Menü »Korrespondenz« von SAP RE (Ausschnitt)

Korrespondenztransaktionen stehen auch für den Bereich der Buchhaltung

zur Verfügung. Abbildung 7.42 zeigt einen Ausschnitt aus dem Vertrags-
kontenblatt eines debitorischen Vertrages.
Abbildung 7.42 Vertragskontenblatt eines Mietvertrages
Drucken mit Office- Während der Bearbeitung eines Stammdatenobjektes oder eines Vertrages
Anwendung können Sie die Funktion Drucken mit Office-Anwendungaufrufen.
Diese Funktion kann ausschließlich als Individualkorrespondenz aus den
Transaktionen zur Bearbeitung von Stammdaten oder Verträgen aufgeru-
fen werden. Wählen Sie eine Korrespondenzvorlage aus, und ergänzen Sie
diese um die gewünschten Texte. Ein Beispiel für die Individualkorrespon-
denz mit Office sehen Sie in Abbildung 7.43. Das erstellte Dokument kön-
nen Sie drucken und im Dateisystem ablegen.
Business Document Sie können Schriftstücke, die sich auf einen Vertrag oder ein Stammdaten-
ablegen objekt beziehen, im Business Document Navigator ablegen. Der Business
Document Navigator ist ein Werkzeug zur Bearbeitung und Verwaltung
von Dokumenten. Sie legen die Dokumente hier geordnet nach Dokument-
arten (linker Bildbereich in Abbildung 7.44) ab und können sich den Inhalt
der Dokumente im rechten Bildbereich anzeigen lassen.
Sie können die Korrespondenzfunktionen von SAP RE auch mit den Funkti-
onen von SAP Records and Case Management oder mit einem optischen
Archiv verknüpfen.

7.8 Korrespondenz
Abbildung 7.43 Individualkorrespondenz mit Office-Anwendung
Abbildung 7.44 Business Document Navigator
7.8.2 Einstellungen zur Korrespondenz

Die Einstellungen zur Korrespondenz nehmen Sie im Customizingmenü von
SAP RE unter dem Menüpunkt Korrespondenz vor. Definieren Sie zunächst
die Korrespondenzanwendungen. Diese sind fest definiert und den Objektar-

ten von SAP RE zugeordnet. Während für Stammdatenobjekte die Korres-

pondenzanwendungen Stammdatenblatt und Allgemeines Schreiben zur
Verfügung stehen, gibt es für den Vertrag weitere Korrespondenzanwendun-
gen, wie z.B. für das Vertragsformular, für die Kündigungsbestätigung oder
das Schreiben zur Nebenkostenabrechnung (siehe Abbildung 7.45).
Abbildung 7.45 Korrespondenzanwendungen zum Vertrag (Ausschnitt)
Für jede Korrespondenzanwendung definieren Sie, ob diese flexible Text-

bausteine verwenden soll (siehe Abbildung 7.45) und welche Geschäftspart-
nerrollen (z.B. für Sachbearbeiter) in der Korrespondenz berücksichtigt
werden.
Abbildung 7.46 Korrespondenzanwendung mit flexiblen Textbausteinen
Korrespondenz- Jeder Korrespondenzanwendung werden ein oder mehrere Korrespondenz-

vorfall vorfälle zugeordnet. In Korrespondenzvorfällen werden Informationen
zum Adressaten der Korrespondenz, zum verwendeten Formular und zur
Anzahl der zu erstellenden Briefe zusammengefasst.
Abbildung 7.47 Korrespondenzvorfall »Vertragsformular«

7.9 Zusammenfassung
Im Beispiel in Abbildung 7.47 wird bei Abschluss eines Vertrages neben dem
Vertragsformular, das dem Hauptvertragspartner zugesandt wird, auch ein
Schreiben an den Hausmeister (Rollentyp TR0808) erstellt. In diesem
Schreiben können Sie den Hausmeister über den bevorstehenden Einzug
des Mieters und die damit verbundenen Aktivitäten informieren.
Auch für das Drucken mit der Office-Anwendung können Sie Customizing- Drucken mit Office-
einstellungen vornehmen. Über den Menüpfad Korrespondenz 폷 Office- Anwendung
Anwendung (Einzeldruck) können Sie Dokumentvorlagen erstellen. Die für

das Schreiben in Abbildung 7.43 verwendete Dokumentvorlage sehen Sie in
Abbildung 7.48.
Abbildung 7.48 Drucken mit Office-Anwendung (Dokumentvorlage)
7.9 Zusammenfassung
Sie haben in diesem Kapitel verschiedene Werkzeuge von SAP RE kennen-
gelernt. Diese Werkzeuge helfen Ihnen z.B. dann, wenn Sie die Stammdaten
und Verträge von SAP RE um kundeneigene Felder oder Tabellen oder das
Systemverhalten für bestimmte Geschäftsprozesse um kundeneigene Pro-
grammlogik ergänzen möchten.
Neben Erweiterungstechniken haben wir Ihnen Funktionen des Informati-
onssystems von SAP RE vorgestellt, mit denen Sie die Auswertungen zu

Stamm- und Bewegungsdaten den spezifischen Anforderungen Ihres Un-

ternehmens anpassen können.
Weiterhin haben Sie die Möglichkeit kennengelernt, Korrespondenzvor-
fälle für den Schriftverkehr mit Mietern, Vermietern und anderen Ge-
schäftspartnern aus SAP RE zu erstellen.

Kapitel 8
Laufende Arbeiten und nützliche
Werkzeuge
Ein Jahr geht schnell vorbei, und gerade in der Zeit um den Jahreswechsel
gibt es immer ganz besonders viel zu tun: Plätzchen backen, Weihnachts-
geschenke basteln, die Silvesterparty planen – und einige periodische
Arbeiten in SAP RE durchführen.
Wir möchten Sie in Abschnitt 8.1, »Periodische Arbeiten«, auf wichtige,

regelmäßig wiederkehrende Arbeiten in SAP RE hinweisen. Diese müssen
natürlich nicht unbedingt am Silvester- oder Neujahrstag ausgeführt wer-
den, treten aber dennoch oft im Zusammenhang mit dem Jahreswechsel
auf. In Abschnitt 8.2, »Werkzeuge«, geht es dann um Funktionen, mit denen
Sie Stammdaten und Verträge prüfen und bestimmte Felder ändern kön-
nen, bevor wir Ihnen in Abschnitt 8.3, »Protokolle und Logs in SAP RE«,
Erläuterungen dazu geben, wie Sie sich die Protokolle zu Aktivitäten in
SAP RE (z.B. zu periodischen Buchungen) ansehen können.
8.1 Periodische Arbeiten

Einige Attribute von Stammdaten und Verträgen in SAP RE werden im Vo-
raus für bestimmte Zeiträume generiert. Denken Sie z.B. an die Finanz-
ströme von Verträgen, so werden diese für einen im Customizing der
Vertragsart hinterlegten Zeitraum (z.B. zwei oder fünf Jahre) generiert und
bei Vertragsänderungen angepasst. Ähnliches gilt auch für Wiedervorlage-
termine. Aus diesem Grund müssen Finanzströme, Wiedervorlagetermine
und weitere Daten in SAP RE regelmäßig aktualisiert werden.
8.1.1 Wiedervorlagetermine generieren

Für die Bearbeitung und Generierung von Wiedervorlageterminen stehen
die in Abbildung 8.1 gezeigten Transaktionen zur Verfügung.

8 Laufende Arbeiten und nützliche Werkzeuge
Abbildung 8.1 Wiedervorlagetermine bearbeiten und generieren
Transaktion Wiedervorlagetermine für periodische Termine werden im Allgemeinen

RECARSGEN für den Zeitraum von fünf Jahren generiert. Für Wiedervorlagetermine, die
sich aus Kündigungsdaten oder aus dem Vertragsende eines Vertrages
ableiten, müssen Sie die Wiedervorlagetermine nicht zwingend generieren.
Die periodischen Wiedervorlagetermine sollten mindestens einmal pro
Jahr generiert werden, um Termine für die folgenden Jahre zu erzeugen. Die
Generierung der Termine erfolgt über Transaktion RECARSGEN (Wieder-
vorlagetermine generieren) und kann als Hintergrundjob eingestellt wer-
den. Abbildung 8.2 zeigt einen Ausschnitt aus dem Selektionsbild von
Transaktion RECARSGEN.
Abbildung 8.2 Generierung von Wiedervorlageterminen
Sie können alternativ auch die Transaktionen RECARSGENBD (Wiedervorla-

getermine für Nutzungsobjekte generieren) und RECARSGENCN (Wieder-
vorlagetermine für Verträge generieren) nutzen. In den Transaktionsnamen
stehen CA steht für cross application, RS für resubmission, GEN für generate,
BD für basis data und CN für contract.
8.1.2 Finanzströme generieren

Beim Anlegen und Ändern von Verträgen und Mietobjekten werden
Finanzstromsätze generiert. Die Generierung erfolgt für den in der Vertrags-
art hinterlegten Zeitraum. In regelmäßigen Abständen sollten die Finanz-
stromsätze aktualisiert werden. Das betrifft insbesondere solche Verträge,
bei denen Sie keine finanzstromrelevanten Änderungen vornehmen und

deren Finanzstromsätze durch die periodischen Buchungen sukzessiv

»verbraucht« werden. Nähere Informationen hierzu haben Sie in Kapitel 2,
»Konditionen«, erhalten.
Die Aktualisierung der Finanzströme kann durch Einplanung der in Abbil- Transaktionen
dung 8.3 gezeigten Transaktionen RECDCGOL (Finanzstromaktualisierung: RECDCH und
RECDCGOL
Verträge) bzw. RECDCH (Finanzstromaktualisierung: Mietobjekte) als Hin-
tergrundjob erfolgen.
Abbildung 8.3 Finanzstromaktualisierung für Verträge und Mietobjekte
Durch die regelmäßige Generierung der Finanzströme erreichen Sie, dass

die für die periodischen Buchungen erforderlichen Plan-Sätze der Finanz-
ströme stets vorhanden und aktuell sind.
Abbildung 8.4 Finanzstromaktualisierung (Selektionsbild)
Abbildung 8.4 zeigt das Selektionsbild für die Finanzstromaktualisierung

von Verträgen. Die Transaktionsnamen sind nur teilweise sprechend: CD
steht für condition, CG für cash flow generation, CF für cash flow, CPM für
compare.
8.1.3 Kostensammler generieren

In Abschnitt 4.2, »Nebenkostenabrechnung«, haben Sie Abrechnungsein-
heiten und deren Kostensammler kennengelernt. Kostensammler zu Ab-
rechnungseinheiten sind das Kontierungsobjekt für Rechnungen über um-
lagefähige Kosten und müssen deshalb regelmäßig generiert werden. Die
Kostensammler für den neuen Abrechnungszeitraum müssen spätestens

dann zur Verfügung stehen, wenn die ersten Rechnungen für diesen Ab-
rechnungszeitraum gebucht werden müssen.
Transaktion RESCCC Benutzen Sie für die Generierung der Kostensammler Transaktion RESCCC
(Kostensammler generieren), und planen Sie die Generierung rechtzeitig
vor dem Ende einer Abrechnungsperiode ein. Abbildung 8.5 zeigt das Selek-
tionsbild von Transaktion RESCCC. Im Transaktionsnamen steht SC für ser-
vice charge settlement und CC für cost collector.
Abbildung 8.5 Kostensammler generieren (Selektionsbild)
8.1.4 Jahresabhängige Nummernkreise

Nummernkreis für Im Customizing von SAP RE wechseln Sie über den Menüpfad Buchhaltung
periodische 폷 Automatisch erzeugte Buchhaltungsbelege in den Menüpunkt Nummern-
Buchungsvorgänge
kreis für automatisch erzeugte Buchhaltungsbelege einrichten. Hier rich-
ten Sie Nummernkreise für periodische Buchungsvorgänge von SAP RE ein
(siehe Abbildung 8.6). Dieses Nummernkreisintervall wird für die Generie-
rung der Identifikation periodischer Buchungen und anderer Buchungs-
vorgänge von SAP RE verwendet.
Beispiele für Identifikationen, die mit Nummern aus dem beschriebenen
Nummernkreisintervall gebildet wurden, sind:
쐍 000000012018REPP (Identifikation einer periodischen Buchung)
쐍 00000022018RESC (Identifikation einer Nebenkostenabrechnung)
Nummernkreis für Im Customizing von SAP RE unter Buchhaltung 폷 Mietrechnung 폷 Num-

Mietrechnungen mernkreis für Mietrechnung können Sie pro Buchungskreis und Geschäfts-
jahr definieren, welches Nummernkreisintervall für den Druck von Rech-
nungen aus SAP RE verwendet werden soll.

Abbildung 8.6 Nummernkreisintervall für automatisch erzeugte Buchhaltungs-

belege
8.1.5 Saldovortrag für Abgrenzungen aus SAP RE

Mithilfe von Transaktion REEXACRCARRYFORWARD (Saldovortrag für Ab-
grenzungen aus Real Estate) ermitteln Sie die Abgrenzungen aus SAP RE.
Dies betrifft Abgrenzungen für Verträge, für die bei geschäftsjahresübergrei-
fenden Perioden ein Saldovortrag in der Accrual Engine durchzuführen ist.
8.1.6 Laufende Einstellungen

Im Menü unter Werkzeuge 폷 Laufende Einstellungen in SAP RE sind einige
Aktivitäten zusammengestellt, die Sie zwar nicht unbedingt zum Jahres-
wechsel, aber dennoch in regelmäßigen Abständen benötigen werden.
Abbildung 8.7 gibt einen Überblick über diese Aktivitäten.
Abbildung 8.7 Menüpunkt »Laufende Einstellungen«
Betrachten Sie zunächst Einstellungen aus dem Bereich der Anpassung von Mietanpassung
Konditionen. Betroffen sind hier die Anpassungsverfahren Indexanpas-
sung und Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Wenn Sie für die Anpassung von Konditionen das Verfahren Indexanpas- Indexwerte pflegen
sung verwenden, müssen Sie in regelmäßigen Abständen die aktuellen
Werte der verwendeten Indizes (z.B. des Verbraucherpreiseindex) im SAP-
System hinterlegen. Wählen Sie im Navigationsbereich im linken Bildbe-
reich die gewünschte Indexklasse und Indexreihe sowie – falls im Index

vorhanden – das zu verwendende Basisjahr aus, und erfassen Sie die aktuel-
len Indexwerte. Ein Beispiel für die Erfassung von Indexwerten zeigt Abbil-
dung 8.8.
Abbildung 8.8 Erfassung von Indexdaten
Indexumbasie- Wenn für einen Index ein neues Basisjahr eingeführt wird oder wenn eine
rungsfaktoren neue Indexreihe eingeführt wird, sollten die betroffenen Verträge langfris-
hinterlegen
tig auf die neuen Indexreihen bzw. Basisjahre umgestellt werden. Da diese
Umstellung in vielen Fällen nicht sofort möglich ist, können Sie für den
Übergangszeitraum eine Umrechnungstabelle mit Umbasierungsfaktoren
für die Umrechnung zwischen den Indexwerten der alten und der neuen
Indexreihen bzw. Basisjahre verwenden. Sie erfassen diese Umbasierungs-
faktoren im Customizing von SAP RE über den Menüpfad Anpassung von
Konditionen 폷 Indexanpassung 폷 Indexumbasierungsfaktoren hinterlegen
Abbildung 8.9 Umbasierungsfaktoren hinterlegen

8.2 Werkzeuge
Eine weitere laufende Einstellung betrifft die Parallelisierung von Reports Parallelisierung
im Infosystem von SAP RE. Über Transaktion REISREPP (Parallelverarbei- von Reports
tung Reporting) legen Sie fest, ob bei der Ausführung eines Reports des
Informationssystems von SAP RE die Parallelverarbeitung aktiviert wird,
wie viele aktive Prozesse parallel gestartet werden und wie groß die maxi-
male Paketgröße im Rahmen der Parallelverarbeitung ist. Abbildung 8.10
zeigt beispielhaft die Einstellungen für einige Reports, u.a. für den Report
RFREISCN, der mit Transaktion REISCN (Infosystem: Verträge) verknüpft ist.
Abbildung 8.10 Einstellungen zur Parallelisierung von Reports
Um die passenden Werte für die maximale Anzahl von Prozessen, die zeit- Anzahl der Prozesse
gleich aktiv sind, und die maximale Paketgröße zu ermitteln, berücksichti-
gen Sie bitte die Systemressourcen (z.B. die Anzahl der verfügbaren Arbeits-
prozesse, die Anzahl von Nutzern, die Systemauslastung zu bestimmten
Zeiten). Wählen Sie den Wert 1 für die Anzahl der Prozesse, so erfolgt eine
sequenzielle Verarbeitung. Werte zwischen zwei und sechs Prozessen wer-
den – in Abhängigkeit von den Systemressourcen – empfohlen.
Bei der Definition der Paketgröße sollten Sie die bei den Auswertungen zu
verarbeitenden Datenmengen beachten. Die folgenden Paketgrößen wer-
den empfohlen:
쐍 Paketgröße 300 bei großen Datenmengen
쐍 Paketgröße 50 bei kleinen Datenmengen
Sie können außerdem eine Logon- bzw. Server-Gruppe angeben, an denen Logon- bzw. Server-
sich die Benutzer anmelden. Das System ermittelt in diesem Fall die Instan- Gruppe
zen mit den zu diesem Zeitpunkt günstigsten Antwortzeiten.
8.2 Werkzeuge
Im Anwendungsmenü von SAP RE finden Sie unter dem Menüpunkt Werk-
zeuge verschiedene Tools, mit denen Sie Immobilienobjekte und Verträ-
ge prüfen und Massenänderungen durchführen können. Darüber hinaus

steht Ihnen der Arbeitsvorrat als Tool zur Aktualisierung und Änderung
von Statusinformationen von Stammdaten und Verträgen zur Verfügung.
In diesem Abschnitt werden wir Ihnen Werkzeuge aus den Unterpunkten
Immobilienobjekte prüfen, Massenänderung, Arbeitsvorrat und Hilfsmittel
zur Fehleranalyse des Menüs Werkzeuge vorstellen.
8.2.1 Immobilienobjekte prüfen

In SAP RE stehen Ihnen mehrere Transaktionen zur Prüfung von Immobili-
enobjekten und Verträgen zur Verfügung. Sie finden diese im Anwendungs-
menü von SAP RE unter Werkzeuge 폷 Immobilienobjekte prüfen (siehe
Abbildung 8.11).
Abbildung 8.11 Menüpunkt »Immobilienobjekte prüfen«
Transaktion Für die Prüfung von Stammdaten der Nutzungssicht können Sie Transak-
REBDCACHECK tion REBDCACHECK (Massenprüfung: Nutzungsobjekte) verwenden. Wäh-
len Sie auf dem Selektionsbild die Objektart der zu prüfenden Objekte
(siehe Abbildung 8.12) sowie die notwendigen Prüfeinstellungen aus.
Abbildung 8.12 Massenprüfung (Nutzungsobjekte)

8.2 Werkzeuge
Sie können die Prüfung im Änderungsmodus durchführen (Kennzeichen

Im Änderungsmodus prüfen sowie Kennzeichen Notwendige Änderungen
sichern). Dadurch können notwendige Änderungen z.B. über BAdI-Imple-
mentierungen (Substitutionen) initiiert und in den Stammdatenobjekten
gespeichert werden.
8.2.2 Massenänderung der Verantwortlichkeit

Wenn Sie ein Stammdatenobjekt oder einen Vertrag anlegen, wird zunächst
der Benutzername, mit dem Sie dabei arbeiten, als Verantwortlicher zu die-
sem Objekt hinterlegt. Sie haben auf diese Weise die Möglichkeit, im
RE-Navigator (Transaktion RE80) mit der Ansicht Meine Objekte oder der
Ansicht Objekte einer verantwortlichen Gruppe zu arbeiten. Sie können die
Verantwortlichkeiten im Anwendungsmenü von SAP RE ändern unter
Werkzeuge 폷 Massenänderung Verantwortlichkeit ändern.
Abbildung 8.13 Massenänderung der Verantwortlichkeit

(Nutzungsobjekte)
In Abbildung 8.13 sehen Sie das Selektionsbild von Transaktion RECARP Transaktion RECARP
(Verantwortliche ändern: Nutzungsobjekte). CA steht für cross application,
RP für responsible. Sie wählen hier die Objektart(en) der zu bearbeitenden
Objekte aus und geben den neuen Verantwortlichen für diese Objekte vor.
Das Programm selektiert die ausgewählten Objekte und zeigt diese in einer
Liste an. Anschließend markieren Sie in der Liste die zu ändernden Objekte
und sichern die Änderungen.
Analoge Transaktionen stehen für architektonische Objekte, Verträge, Teil-
nahmegruppen und Abrechnungseinheiten sowie weitere Objektarten von
SAP RE zur Verfügung.

8.2.3 Massenänderung der organisatorischen Zuordnung

Für die Änderung der organisatorischen Zuordnung können Sie die folgen-
den Transaktionen nutzen:
쐍 Transaktion REMCOABD (Nutzungsobjekte)
쐍 Transaktion REMCOACN (Verträge)
쐍 Transaktion REMCOASU (Abrechnungseinheiten)
쐍 Transaktion REMCOAOF (Vertragsangebot).
Sie finden diese Transaktionen (siehe Abbildung 8.14) unter Werkzeuge 폷

Massenänderung 폷 Organisatorische Zuordnung im Anwendungsmenü von
SAP RE.
Sie benötigen die Funktionen zur Änderung der organisatorischen Zuord-
nung, wenn sich organisatorische Strukturen innerhalb Ihres Unterneh-
mens ändern, beispielweise bei einer Umstrukturierung von Profit-Centern
oder Geschäftsbereichen.
Abbildung 8.14 Massenänderung der organisatorischen Zuordnung
Mit den genannten Transaktionen können Sie Geschäftsbereiche, Profit-

Center, Steuerstandorte oder Funktionsbereiche innerhalb der Klausel der
organisatorischen Zuordnung von Stammdaten und Verträgen ab einem
gewünschten Stichtag ändern (siehe Abbildung 8.15).
Abbildung 8.15 Zu ändernde Daten (Transaktion REMCOABD)
Die Änderung der Daten kann zunächst simuliert werden (Kennzeichen

Simulation) oder als Echtlauf durchgeführt werden (Kennzeichen Durch-
führen vorbelegen; siehe Abbildung 8.16).

8.2 Werkzeuge
Abbildung 8.16 Transaktion REMCOABD (Selektionsbild (Ausschnitt))
Sie können dabei sowohl neue Zeitscheiben für die organisatorische Zuord-
nung einfügen als auch bestehende Zeitscheiben ändern oder löschen. Die
durchgeführten Änderungen werden unter der Identifikation des Ände-
rungslaufes (Feld Ext. Identifikation) protokolliert.
Bevor Sie solche Änderungen an Stammdaten und Verträgen durchführen,
lesen Sie sich bitte die Dokumentation der Transaktionen zur Änderung
der organisatorischen Zuordnung sorgfältig durch.
In den Transaktionsnamen steht MC für mass change, OA für organisatio-
nal assignment, BD für basis data, CN für contract, SU für settlement unit
und OF für offer.
8.2.4 Massenänderung der Buchungsklausel

Transaktion REMCPYCN (Massenänderung Buchungsklausel Verträge) kön-
nen Sie für vielfältige Änderungen innerhalb der Buchungsklausel von Ver-
trägen verwenden. PY steht im Transaktionsnamen für payment term.
Die Änderungen sind – ebenso wie bei den in Abschnitt 8.2.3, »Massenände-
rung der organisatorischen Zuordnung«, beschriebenen Transaktionen –
stichtagsbezogen und können zunächst als Simulation und später dann als
Echtlauf durchgeführt werden.
Abbildung 8.17 zeigt in einem Ausschnitt aus dem Selektionsbild der Trans-
aktion die änderbaren Felder. Diese reichen von Informationen zu Zahlwe-
gen und Zahlungsbedingungen über Bankverbindungen und Mahndaten
bis hin zu Steuerdaten.

Abbildung 8.17 Transaktion REMCPYCN (Selektionsbild (Ausschnitt))
8.2.5 Arbeitsvorrat bearbeiten

Wenn Sie Änderungen an Stammdaten oder Verträgen von SAP RE durch-
führen, können diese Änderungen unter Umständen Auswirkungen auf
andere Objekte haben.
Abhängigkeiten beim Ändern von Stammdaten und Verträgen

Angenommen, ein Mietobjekt hat eine Fläche von 100 Quadratmetern. Im
zugehörigen Mietvertrag ist eine Miete von 7,50 EUR pro Quadratmeter,
insgesamt also 750 EUR, vereinbart.
Ändert sich nun, z.B. wegen baulicher Maßnahmen, die Fläche des Mietob-
jektes auf 90 Quadratmeter, so ändern sich dadurch auch die flächenbezo-
genen Konditionen des zugehörigen Vertrages.
Sie können nach der Durchführung einer solchen Änderung entscheiden,

ob die abhängigen Objekte direkt geändert werden oder ob die Änderung
über den Arbeitsvorrat erfolgen soll. Abbildung 8.18 zeigt die entspre-
chende Abfrage.
Wenn Sie sich dafür entscheiden, die abhängigen Stammdaten sofort zu
aktualisieren, benötigen Sie dafür natürlich die entsprechenden Berechti-
gungen, und die betroffenen Stammdaten dürfen zum Zeitpunkt der Ände-
rung nicht durch andere Transaktionen gesperrt sein.

8.2 Werkzeuge
Abbildung 8.18 Änderungen direkt oder über den Arbeitsvorrat durchführen
Wenn Sie ausschließlich für die Erfassung und Änderung von Mietobjekten
verantwortlich sind und demzufolge keine Berechtigungen zum Ändern
von Verträgen haben, entscheiden Sie sich vermutlich dafür, die Änderun-
gen nicht sofort durchzuführen, sondern in den Arbeitsvorrat aufzuneh-
men. In diesem Fall werden die notwendigen Informationen über die noch
vorzunehmenden Änderungen – die sogenannten Registrierungen – im
Arbeitsvorrat gesammelt. Anschließend muss der Arbeitsvorrat in regel-
mäßigen Abständen bearbeitet werden, um die Änderungen tatsächlich
durchzuführen.
Sie können den Arbeitsvorrat entweder im RE-Navigator (Transaktion
RE80) über die Ansichten Arbeitsvorrat oder Arbeitsvorrat verantw. Gruppe
(siehe Abbildung 8.19) oder über Transaktion RECARG (Objekte aktualisie-
ren) aufrufen. Transaktion RECARG finden Sie im Anwendungsmenü von
SAP RE unter Werkzeuge 폷 Arbeitsvorrat (siehe Abbildung 8.20). RG steht für
registration.
Abbildung 8.19 Arbeitsvorrat (Aufruf aus dem RE-Navigator)
Im Selektionsbild des Arbeitsvorrats (siehe Abbildung 8.20) können Sie die

zu aktualisierenden Objekte nach dem Objektzustand und dem Registrie-
rungsgrund auswählen.

Abbildung 8.20 Arbeitsvorrat (Selektionsbild von Transaktion RECARG)
Für das oben beschriebene Beispiel können Sie CNCN (Vertragskonditionen

nicht aktuell) als Wert für das Feld Objektzustand und/oder CNCD (Ände-
rung von Vertragskonditionen) als Wert für das Feld Registrierungsgrund
auswählen.
Abbildung 8.21 zeigt die Ergebnisliste des Arbeitsvorrats eines weiteren
Objektzustandes: nämlich CNNA (Vertrag nicht aktiv).
Abbildung 8.21 Arbeitsvorrat (Ergebnisliste)
Markieren Sie in der Ergebnisliste die zu aktualisierenden Verträge, und kli-

cken Sie auf den Button (Aktivität ausführen). Alternativ
können Sie bereits auf dem Selektionsbild festlegen, dass die zu ändernden
Objekte direkt aktualisiert werden sollen.
8.2.6 Hilfsmittel zur Fehleranalyse

Im Fall von auftretenden Fehlern benötigen Sie Unterstützung bei deren
Analyse. Sie können dafür u.a. die im Anwendungsmenü von SAP RE unter
Werkzeuge 폷 Hilfsmittel zur Fehleranalyse aufgeführten Transaktionen
(siehe Abbildung 8.22) nutzen. Es geht hier um technische Transaktionen,
die Sie neben den Funktionen der SAP-Basis zum Zweck von Analysen und
als Hilfsmittel bei der Fehlersuche verwenden können.

8.2 Werkzeuge
Abbildung 8.22 Hilfsmittel zur Fehleranalyse
Mit Transaktion REDSRS01 (Massen-Syntaxcheck) können Sie Klassen, In- Transaktion

terfaces, Programme und Funktionsgruppen hinsichtlich ihrer syntakti- REDSRS01
schen Richtigkeit auswerten. In Abbildung 8.23 sehen Sie das Selektionsbild

dieser Transaktion.
Abbildung 8.23 Massen-Syntaxcheck (Transaktion REDSRS01)
In manchen Fällen benötigen Sie technische Schlüsselfelder für die Objekte Transaktion
und Verträge von SAP RE, z.B., um sich im Rahmen einer Fehleranalyse RECAKEY
Tabelleninhalte anzeigen zu lassen. Mit Transaktion RECAKEY (Informati-

onstool für Business-Objekte/Technische Schlüsselfelder anzeigen) kön-
nen Sie diese Daten auf einfachem Weg ermitteln (siehe Abbildung 8.24).
Wenn Sie die Laufzeit von BAdI-Implementierungen, also kundenspezifi- Transaktion
scher Erweiterungen der SAP-Standardfunktionalität, untersuchen müssen, RECATRACERTBADI
können Sie dafür Transaktion RECATRACERTBADI (Anzeige Laufzeitinfor-

mationen) verwenden. Mithilfe dieser Funktion können Sie performancein-
tensive Implementierungen von Business Add-Ins identifizieren, analysie-
ren und – falls notwendig – anpassen.

Abbildung 8.24 Technische Schlüsselfelder anzeigen (Transaktion RECAKEY)
Customizing prüfen Im Customizingmenü von SAP RE finden Sie unter dem Menüpunkt Werk-
zeuge die Funktion RE-Customizing prüfen. Mit dieser Funktion können Sie
die Konsistenz einiger Customizingeinstellungen von SAP RE prüfen. Die
Transaktion zur Prüfung der Customizingeinstellungen ist RECACC (Cus-
tomizingeinstellungen prüfen). Fehlermeldungen zu Teilbereichen von
SAP RE werden hierarchisch angezeigt. Aus den Fehlermeldungen können
Sie in den betroffenen Customizingdialog verzweigen. Für einige Prüfun-
gen (z.B. im Bereich der Einstellungen zur Korrespondenz) ist es wichtig,
auf dem Selektionsbild die gewünschte Sprache einzugeben. Das ist erfor-
derlich, da viele der Einstellungen zur Korrespondenz sprachabhängig sind.
Abbildung 8.25 Prüfung der Customizingeinstellungen

8.2 Werkzeuge
Abbildung 8.25 zeigt einen Ausschnitt aus dem Ergebnis einer Prüfung der
Customizingeinstellungen. Neben den hier gezeigten Prüfungen aus dem
Bereich des Immobilien-Controllings und der Korrespondenz wird z.B.
auch die Plausibilität der Größenklassen und der Ausstattungsklassen
innerhalb von Mietspiegeln analysiert.
Die Customizingeinstellungen zu Bewegungsarten und zur Kontenfindung Kontenfindung
können Sie im Customizing von SAP RE über den Menüpfad Werkzeuge 폷 prüfen
Referenzbewegungsarten und Kontenfindung auswerten analysieren. Al-

ternativ können Sie hierfür Transaktion REISCEACCDET (Customizing Kon-
tenfindung) verwenden. Das Selektionsbild dieser Transaktion sehen Sie in
Abbildung 8.26.
Abbildung 8.26 Customizing der Kontenfindung prüfen
Die Prüfung der Referenzbewegungsarten und der Kontenfindung kann

ausgehend von verschiedenen Ausgangssituationen erfolgen. So können
Sie die Prüfung ausgehend von einer Bewegungsart, einer Konditionsart
oder einer Bewertungsregel für die bilanzielle Bewertung von Verträgen –
sofern die Teilfunktion CE01 (Vertragsbewertung) aktiv ist – starten.
Abbildung 8.27 zeigt einen Ausschnitt aus der Prüfung für die Konditions-
art 10 (Grundmiete).
In der Abbildung sehen Sie einige der Referenzbewegungsarten, die für die
Kontenfindung zu dieser Konditionsart erforderlich sind. In weiteren Spal-
ten (die in Abbildung 8.27 nicht sichtbar sind) werden die Kontensymbole
sowie die zugehörigen Sachkonten angezeigt.

Abbildung 8.27 Kontenfindung prüfen (Konditionsart »Grundmiete«)
Referenzbewegungsarten und Kontenfindung prüfen

Bei der Prüfung der Kontenfindung beachten Sie bitte das Kennzeichen
Indirekte Referenzen auf dem Selektionsbild (siehe Abbildung 8.26). Die-
ses Kennzeichen bewirkt, dass zusätzlich zu den Referenzbewegungsarten,
die den Originalbewegungsarten zugeordnet sind, auch die Referenzbewe-
gungsarten zu den Referenzbewegungsarten ausgewertet werden.
Konfigurierbare Im Customizingmenü von SAP RE finden Sie den Menüpfad Werkzeuge 폷

Nachrichten Konfigurierbare Nachrichten (siehe Abbildung 8.28).
Abbildung 8.28 Customizingmenü von SAP RE (Werkzeuge)
Die Funktion Konfigurierbare Nachrichten erlaubt es Ihnen, ausgewählte

Nachrichten und Fehlermeldungen den Anforderungen Ihres Unterneh-
mens entsprechend anzupassen, indem Sie z.B. wie folgt vorgehen:
쐍 die Fehlerschwere ändern (z.B. eine Warnung anstelle einer Fehlermel-
dung ausgeben)
쐍 eine Meldung deaktivieren (für alle Benutzer oder nur für bestimmte
Benutzer)
쐍 eine Meldung nur in der Dialogverarbeitung anzeigen lassen, nicht aber
in der Hintergrundverarbeitung

8.3 Protokolle und Logs in SAP RE
Die genannten Einstellungen sind nur dann möglich, wenn die betroffene
Nachricht grundsätzlich konfigurierbar ist, d.h., wenn die beschriebenen
Anpassungen vom Entwickler vorgesehen sind. Ein Beispiel finden Sie in
Abschnitt 2.2.7, »Customizing: Nachrichtensteuerung«, im Zusammenhang
mit der Mietanpassung.
Bei konfigurierbaren Nachrichten können Sie die Art und Schwere der Feh- BAdI zur Nachrich-
lerausgabe zusätzlich in Abhängigkeit weiterer Attribute von Stammdaten tensteuerung
und Verträgen festlegen. Dazu legen Sie über den Menüpfad Werkzeuge 폷
Konfigurierbare Nachrichten 폷 Differenzierungen der Nachrichtensteuerung
implementieren eine BAdI-Implementierung zu BADI_RECA_MESSAGE (Ei-
genschaften von Nachrichten ändern) an. Auf diese Weise können Sie z.B.
Nachrichten in Abhängigkeit von der Vertragsart, von der Nutzungsart eines
Mietobjektes oder dem zugeordneten Profit-Center gestalten. Auch diese
BAdI-Implementierungen können nur für Nachrichten genutzt werden, für
die solche Erweiterungen grundsätzlich vorgesehen sind.

Für Geschäftsprozesse, wie z.B. periodische Buchungen und andere Bu-
chungsprozesse, Nebenkostenabrechnung, Mietanpassungen, werden wäh-
rend der Laufzeit dieser Prozesse Protokolle erzeugt. Sie können sich diese
Protokolle auch nach Beendigung der genannten Programme jederzeit an-
zeigen lassen, um die Ergebnisse auszuwerten oder Fehler zu analysieren.
8.3.1 Protokolle auswerten

Protokolle zu Buchungsläufen und anderen Geschäftsprozessen von SAP RE
können Sie sich mit Transaktion RECALA (Protokolle auswerten) anzeigen
lassen. Grenzen Sie dazu auf dem Selektionsbild die gewünschten Objekte
und Unterobjekte sowie den zu betrachtenden Zeitraum ein.
Beispiele für Objekte und Unterobjekte sind:
쐍 Objekt RERA (Mietenbuchhaltung mit den Unterobjekten PP (Periodi-
sches Buchen: Verträge) oder IV (Erstellen von Rechnung)
쐍 Objekt RESC (RE: Nebenkosten/Betriebskosten) mit den Unterobjekten
SE (Abrechnung) oder TAPE (Bänder für externes Abrechnungsunterneh-
men).

Wenn Sie im Feld Objekt den Wert RE++ angeben, werden alle in den Proto-
kollen verfügbaren Geschäftsprozesse von SAP RE ausgewertet.
Abbildung 8.29 zeigt das Protokoll zu einer periodischen Buchung.
Abbildung 8.29 Protokolle auswerten (Transaktion RECALA)
Protokolle haben ein Verfallsdatum

Die Protokolle verfallen standardmäßig nach 30 Tagen. Es besteht die
Möglichkeit, sie vorher zu löschen z.B. mittels der Transaktion RECALD
(Protokolle löschen). Mittels BADI_RECA_MESSAGE_LIST können Sie die
Verfallsdaten beim Erstellen der Protokolle beeinflussen. Für die Protokolle
zur Mietanpassung wird über eine Default-Implementierung zu diesem
BAdI sichergestellt, dass sie erst nach einem Jahr gelöscht werden können.
8.3.2 Buchungsprotokolle auswerten

Durch die Transaktionen RERAPP (Periodisches Buchen Verträge), RESCSE
(Abrechnung durchführen) und andere Funktionen von SAP RE werden Bu-
chungsbelege im SAP-Finanzwesen, im Controlling und in SAP RE erzeugt.
Auch zu den auf diese Weise erzeugten Buchungen werden natürlich Proto-
kolleinträge geschrieben. Auch diese Protokolle können Sie sich jederzeit
nach dem Buchungslauf ansehen.
Transaktion RERAPL Verwenden Sie dazu Transaktion RERAPL (Buchungsprotokoll).
Auf dem Selektionsbild können Sie zwischen der Selektion über RE-Belege
(siehe Abbildung 8.30) und der über Belege aus dem SAP-Finanzwesen
(siehe Abbildung 8.31) wählen.

Bei den Belegen aus dem SAP-Finanzwesen können Sie wiederum zwischen
der Selektion über Informationen aus dem Belegkopf und der über Infor-
mationen aus den Belegzeilen unterscheiden.
Abbildung 8.30 Buchungsprotokoll (Selektion über RE-Belege)
Abbildung 8.31 Buchungsprotokoll (Selektion über FI-Belege)
Für das in Abbildung 8.32 gezeigte Buchungsprotokoll erfolgte die Selektion

über RE-Belege. Als Prozess wurde in diesem Fall REPP (Periodisches Bu-
chen: Verträge) angegeben, als Buchungsvorgang REDP (Buchung debito-
risch).

Abbildung 8.32 Buchungsprotokoll für eine periodische Buchung
8.3.3 Änderungsbelege
Bei Änderungen an Stammdaten und Verträgen werden durch das SAP-Sys-
tem Änderungsbelege erzeugt. Dadurch lassen sich Änderungen nachvoll-
ziehen, vorausgesetzt, der Anwender verfügt über die Berechtigung zur
Anzeige der Änderungsbelege.
Änderungsbelege Änderungsbelege zu einem Vertrag können Sie sich bei der Bearbeitung des
zum Vertrag Vertrages über den Menüpfad Mehr 폷 Zusätze 폷 Änderungsbelege ansehen.
Ein Beispiel hierfür sehen Sie in Abbildung 8.33.
Abbildung 8.33 Änderungsbelege zu einem Vertrag

Eine Liste der Änderungsbelege zu einem Vertrag können Sie auch im

Register Übersichten in den Stammdaten des Vertrags aufrufen.
Alternativ können Sie im Anwendungsmenü von SAP RE unter Vertrag 폷 Transaktion
Infosystem 폷 Änderungsbelege Transaktion REISCHGDOCCN (Infosystem: REISCHGDOCCN
Änderungsbelege zu Verträgen) aufrufen, deren Selektionsbild Abbildung

8.34 zeigt.
Abbildung 8.34 Transaktion REISCHGDOCCN (Auswertung von Änderungs-

belegen)
Diese Auswertung ermöglicht es, Änderungsbelege nicht nur zu einem Ver-

trag auszuwerten, sondern eine Liste von Änderungsbelegen zu mehreren
Verträgen zu erzeugen. Dabei können Sie die Verträge neben der Selektion
der Verträge nach Buchungskreis, Wirtschaftseinheit und Vertragsart auch
nach Änderungsbelegobjekten auswählen.
Einige Beispiele für Änderungsbelegobjekte sind:
쐍 RECN_REGC (RE: Immobilienvertrag (Grunddaten))
쐍 RETM_FIPY (RE: Klausel Buchungen)
쐍 RETM_PENT (RE: Klausel Kündigung)
쐍 RECN_RECD (RE: Konditionen)
쐍 REBP_OBJREL (RE: Geschäftspartner-Objektbeziehung)
8.3.4 Postprocessing Office (PPO)

Das Postprocessing Office (PPO) ist ein Werkzeug, das Sie bei der Bearbei-
tung von Daten aus verschiedenen Geschäftsprozessen unterstützt. In
SAP RE wird das Postprocessing Office bei der Bearbeitung von Geschäfts-
partnern (insbesondere zur Synchronisation der debitorischen und kredi-
torischen Geschäftspartnerdaten) genutzt.

Nachbearbeitungs- Bei der Synchronisation der Geschäftspartnerdaten wird beim Auftreten

auftrag eines Fehlers ein Nachbearbeitungsauftrag erzeugt.
Abbildung 8.35 Postprocessing Office
Abbildung 8.35 zeigt verschiedene Transaktionen aus dem Bereich des Post-
processing Office. Das Postprocessing Office sammelt Meldungen aus den
relevanten Geschäftsprozessen und stellt Ihnen diese zur Anzeige und
Bearbeitung zur Verfügung. Ziel der Nutzung des PPO ist es, die dort gesam-
melten Fehlermeldungen zu analysieren, wiederkehrende Fehler zu identi-
fizieren und darauf aufbauend die Customizingeinstellungen (beispiel-
weise für den Feldstatus der Geschäftspartner) zu ergänzen.
Keine dauerhafte Nutzung des PPO in Produktivsystemen

Sie sollten das Postprocessing Office nicht dauerhaft in einem Produk-
tivsystem nutzen. Ist das PPO aktiviert, so werden Fehlermeldungen inner-
halb dieses Tools gesammelt. Diese Fehler müssen analysiert und die
betroffenen Geschäftspartner nachbearbeitet und korrigiert werden.
8.4 Zusammenfassung
Sie haben in diesem Kapitel vielfältige Werkzeuge und Hilfsmittel kennen-
gelernt, die Sie bei der Prüfung und Änderung von Stammdaten und Objek-
ten unterstützen sollen. Des Weiteren haben Sie erfahren, für welche
wiederkehrenden Arbeiten und Einstellungen Sie in SAP RE Zeit einplanen
müssen.
Die beschriebenen Aktivitäten erheben keinen Anspruch auf Vollständig-
keit und betreffen ausschließlich SAP RE. Auf die Einplanung von Zahl- und
Mahnläufen, die Einrichtung von Nummernkreisen im SAP-Finanzwesen
und andere periodische Aktivitäten sind wir in diesem Kapitel nicht einge-
gangen.

Kapitel 9
Daten archivieren und löschen
Der Ursprung des Begriffs »Archiv« kommt aus dem Lateinischen oder dem
Altgriechischen und bedeutet »Aktenschrank« (lateinisch) oder »Amtsge-
bäude« (altgriechisch). Ein Archiv ist »eine Institution oder Organisations-
einheit, in der Archivgut zeitlich unbegrenzt ... aufbewahrt, benutzbar
gemacht und erhalten wird« (https://de.wikipedia.org/wiki/Archiv).
Dieses Kapitel beschreibt die Archivierung und das Löschen von Daten im
Umfeld von SAP RE.
Immobilienobjekte und auch Verträge haben einen Lebenszyklus. Gebäude

werden errichtet, genutzt, bewirtschaftet, vermietet, um- und ausgebaut
und irgendwann schließlich verkauft oder sogar abgerissen. Ähnlich ist es
bei Verträgen (z.B. Mietverträgen): Sie werden abgeschlossen, die Mieter
zahlen ihre Miete, erhalten Briefe zur Nebenkostenabrechnung oder Miet-
anpassung. Am Ende des Lebenszyklus eines Vertrages steht die Beendigung
eines ohnehin befristeten Vertrages oder die Kündigung eines unbe-
fristeten Vertrages. Zu Verträgen oder Stammdaten gibt es Bewegungsda-
ten, also Buchungsbelege, die vielleicht vor zehn oder 15 Jahren erfasst
wurden.
Alle diese Daten – Buchungsbelege, aber auch beendete Verträge sowie ver-
kaufte Gebäude oder Grundstücke – hinterlassen in einem IT-System Spu-
ren, und irgendwann kommt der Zeitpunkt, an dem diese Daten nicht mehr
benötigt werden und deshalb archiviert werden sollen. Wir beschäftigen uns
in diesem Kapitel ausschließlich mit den RE-Spezifika der Archivierung. Die
Archivierung von Belegen des SAP-Finanzwesens sowie die grundlegenden
Einstellungen und Funktionen der Archivierung sind nicht Gegenstand die-
ses Kapitels. Informationen zur Archivierung in SAP RE finden Sie in Ab-
schnitt 9.1, »Archivierung von Stamm- und Bewegungsdaten von SAP RE«.
Die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO oder General Data Protection
Regulation (GDPR)) ist eine seit dem 25. Mai 2018 geltende Verordnung der
Europäischen Union, welche die Regeln zur Verarbeitung personenbezoge-
ner Daten durch private Unternehmen und öffentliche Stellen regelt. Die
Regeln dienen dazu, die Anforderungen an den Schutz personenbezogener

9 Daten archivieren und löschen
Daten innerhalb der EU zu harmonisieren. Diese Regeln haben Auswirkun-

gen auf die Geschäftsprozesse von SAP RE. Informationen hierzu finden Sie
in Abschnitt 9.2, »Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO)«, dieses Kapi-
tels.
9.1 Archivierung von Stamm- und Bewegungsdaten

von SAP RE
Archivierung im Was bedeutet der Begriff Archivierung im Zusammenhang mit SAP RE?
Umfeld von SAP RE Archivierung im Sinne von SAP RE ist die Auslagerung von Daten, die für
die tagtägliche Arbeit nicht mehr benötigt werden, in Archivdateien. Die
Daten werden also nicht gelöscht, sondern sind – verbunden mit speziellen
Berechtigungen und Anwendungen – in den Archivdateien auch nach der
Archivierung weiterhin verfügbar.
9.1.1 Archivierung: Voraussetzungen und Begriffe

Bevor wir uns näher mit dem Löschen von Daten beschäftigen, soll es
zunächst um einige andere Aspekte im Zusammenhang mit der Gültigkeit
und dem Löschen von Objekten gehen.
Gültigkeitszeitraum von Stammdaten und Verträgen

Die Stammdatenobjekte und Verträge von SAP RE haben eine zeitliche Gül-
tigkeit. Diese Gültigkeit wird auf die jeweils untergeordneten Objekte ver-
erbt.
Logische Vererbung Dabei handelt es sich um eine logische Vererbung. Was bedeutet das?
Sehen Sie sich dazu das Beispiel einer Wirtschaftseinheit und eines zugehö-
rigen Gebäudes an. Auf der Registerkarte Allgemeine Daten des Gebäudes 1
der Wirtschaftseinheit 21 (siehe Abbildung 9.1) finden Sie den Abschnitt
Gültigkeitszeitraum.
Die Felder Gültig ab und Bis für das Gebäude sind hier nicht gefüllt. Den-
noch hat das Gebäude eine zeitliche Gültigkeit. Diese wird von der Wirt-
schaftseinheit vererbt und ist aus den Feldern Gültig ab üb. Obj. und Bis üb.
(gültig ab und bis des übergeordneten Objektes) ersichtlich.
Das bedeutet, dass auch ohne direkte Erfassung der Gültigkeitsdaten für das
Gebäude dessen Gültigkeit erst ab dem 1. Januar 2000 beginnt. Beendet man
nun die zeitliche Gültigkeit der Wirtschaftseinheit zum 31. Dezember 2018,
so werden beim Sichern der Wirtschaftseinheit auch die Auswirkungen die-
ser Änderung auf die untergeordneten Daten geprüft.

9.1 Archivierung von Stamm- und Bewegungsdaten von SAP RE
Abbildung 9.1 Gebäude (Gültigkeitszeitraum)
Eine solche Änderung würde Änderungen an den Mietobjekten der Wirt-

schaftseinheit bewirken (siehe Abbildung 9.2). Die notwendigen Änderun-
gen können entweder direkt vorgenommen werden oder als Registrierun-
gen in den Arbeitsvorrat aufgenommen und anschließend über Transaktion
RECARG (Objekte aktualisieren) oder Transaktion RE80 (RE-Navigator) bear-
beitet werden.
Abbildung 9.2 Auswirkung veränderter Gültigkeitsdaten der Wirtschaftseinheit

auf die untergeordneten Objekte
Mit der Beendigung der zeitlichen Gültigkeit der Wirtschaftseinheit sind,

im beschriebenen Fall also ab dem 1. Januar 2019, keine Finanzstromplan-
sätze für die Verträge zur Wirtschaftseinheit und deren untergeordneten

Objekten vorhanden. Somit können auch versehentlich keine periodischen

Buchungen für diesen Zeitraum mehr erfolgen.
Löschen ohne Archivieren

Stammdaten, z.B. aus Testsystemen, die versehentlich angelegt oder nicht
mehr benötigt werden, können auch ohne Archivierung gelöscht werden.
Voraussetzung hierfür ist eine entsprechende Einstellung im Customizing.
Beim Löschen der Daten wird geprüft, ob die Daten in weiteren Geschäfts-
prozessen, z.B. in Buchungen, verwendet werden. Ist das der Fall, können
die Objekte nicht gelöscht werden. Nähere Informationen zum Löschen
ohne Archivierung finden Sie in Abschnitt 1.4, »RE-Navigator«, in Kapitel 1,
»Verträge«.
Systemstatus
Statusanzeige Im Zusammenhang mit der Archivierung spielt der Systemstatus eines
Stammdatenobjektes oder Vertrages eine besondere Rolle. Informationen
zum Systemstatus finden Sie im Abschnitt Statusanzeige auf der Register-
karte Allgemeine Daten des Objektes (siehe Abbildung 9.3).
Abbildung 9.3 Statusanzeige eines RE-Objektes
Vergabe von Systemstatus werden, wie der Name bereits sagt, vom System automatisch
Systemstatus vergeben. Die Änderung des Systemstatus eines Objektes hängt deshalb
immer von betriebswirtschaftlichen Vorgängen ab. Sie können einen Sys-
temstatus aktivieren oder deaktivieren, indem Sie diese Vorgänge (z.B. die
Freigabe eines Objektes) ausführen. Bei der Bearbeitung eines Objektes
können Sie sich die Informationen zum Systemstatus auch über den
Menüpfad Mehr 폷 Bearbeiten 폷 Statusschema ändern ansehen. Hier finden
Sie die Informationen zum Systemstatus, aber auch zu den betriebswirt-
schaftlichen Vorgängen, die den Status eines Objektes beeinflussen (siehe
Abbildung 9.4),
Änderungsbelege In dieser Ansicht finden Sie eine Übersicht zu den Statusinformationen
eines Objektes, eine Übersicht der betriebswirtschaftlichen Vorgänge und
ebenso eine Möglichkeit, sich Änderungsbelege zum Status eines Objektes
anzusehen. Verwenden Sie hierfür den Menüpfad Mehr 폷 Zusätze 폷 Ände-
rungsbelege.

Abbildung 9.4 Systemstatus eines RE-Objektes
Die betriebswirtschaftlichen Vorgänge, die der Systemstatus beeinflusst, Betriebswirtschaft-

können Sie sich anschauen, indem Sie auf den Button (Statusüber- liche Vorgänge
sicht) im Abschnitt Statusanzeige der Registerkarte Allgemeine Daten kli-

cken. Im Ergebnis erhalten Sie eine Liste der erlaubten bzw. nicht erlaubten
Vorgänge für den Status, in dem sich das Objekt aktuell befindet (siehe
Abbildung 9.5)
Abbildung 9.5 Betriebswirtschaftliche Vorgänge zu einem RE-Objekt
Für jeden Vorgang können Sie sich im Detail ansehen, welche Statusinfor- Vorgangsanalyse
mationen dazu führen, dass der Vorgang erlaubt oder eben nicht erlaubt ist.
Eine solche Vorgangsanalyse starten Sie, indem Sie auf den Button (Vor-
gangsanalyse anzeigen) in der Spalte Grund (siehe Abbildung 9.5) klicken.
Auch Anwenderstatus, also kundenindividuell definierte Statusinformatio- Anwenderstatus
nen, können mit betriebswirtschaftlichen Vorgängen verknüpft werden.
Auch Anwenderstatus können somit dafür verantwortlich sein, dass Sie z.B.
eine Kontierungssperre oder eine Stammdatensperre für ein Objekt nicht

setzen können, obwohl der Systemstatus des Objektes dies eigentlich

zuließe.
Wichtige Folgende Systemstatus und Vorgänge für Stammdaten und Verträge sind
Systemstatus in SAP RE besonders wichtig:
쐍 Systemstatus FREI
Wenn ein Stammdatenobjekt zur Kontierung freigegeben wird, erhält es
den Systemstatus FREI (Freigegeben).
쐍 Systemstatus AKTV
Soll ein Vertrag im Rahmen von Buchungsprozessen berücksichtigt wer-
den, so aktivieren Sie ihn, und er erhält dadurch den Systemstatus AKTV
(Aktiviert).
쐍 Systemstatus KTSP
Sollen Buchungen auf ein Immobilienobjekt verhindert werden, so ver-
geben Sie eine Kontierungssperre. Das Objekt erhält dann den Sys-
temstatus KTSP (Kontierung gesperrt).
쐍 Systemstatus SDSP
Möchten Sie verhindern, dass Änderungen an den Stammdaten eines
Objektes vorgenommen werden, vergeben Sie eine Stammdatensperre
mit dem Systemstatus SDSP (Stammdaten gesperrt).
쐍 Systemstatus LÖVM
Wird ein Objekt für die laufende Bearbeitung nicht mehr benötigt, weil
es z.B. verkauft wurde, vergeben Sie eine Löschvormerkung. Das Objekt
erhält in diesem Fall den Systemstatus LÖVM (Löschvormerkung).
Menüpfad für Sie können den Systemstatus ändern, indem Sie den gewünschten be-
Statusänderungen triebswirtschaftlichen Vorgang über den Menüpfad Mehr 폷 Bearbeiten 폷
Status ändern auswählen. Hier finden Sie die Menüeinträge Freigeben
(Objekt zur Kontierung freigeben), Sperre setzen (Stammdaten-, Kontie-
rungs- oder Planungssperre setzen), Sperre zurücknehmen (Stammdaten-,
Kontierungs- oder Planungssperre zurücknehmen) und Archivieren (Lösch-
vormerkung setzen bzw. zurücknehmen).
9.1.2 Stammdaten und Verträge archivieren

In diesem Abschnitt geht es um die tatsächlich zu archivierenden Stamm-
und Bewegungsdaten, also um Daten, die im Produktivsystem nicht mehr
benötigt werden und deshalb in ein Archivsystem ausgelagert werden kön-
nen.

Die Archivierung besteht aus mehreren Schritten:

1. Zunächst werden die zu archivierenden Objekte mit einer Löschvormer-
kung versehen.
2. Nach Ablauf einer in den Einstellungen zur Archivierung festgelegten
Residenzzeit werden die Objekte mit einem Löschkennzeichen verse-
hen.
3. Nach Ablauf einer weiteren, ebenfalls in den Einstellungen zur Archivie-
rung festgelegten Residenzzeit werden die Objekte in die Archivdaten-
bank geschrieben.
4. In einem weiteren Schritt werden die archivierten Objekte aus den
Anwendungstabellen von SAP RE entfernt und können ab diesem Zeit-
punkt ausschließlich über den Zugriff auf das Archiv angezeigt werden.
Ablauf der Archivierung

Löschvormerkungen setzen Sie im Allgemeinen manuell über Transaktion Löschvormerkung
RE80 (RE-Navigator) oder die Einzeltransaktionen zur Bearbeitung des je- setzen
weiligen Objektes. Um eine Löschvormerkung setzen zu können, muss das

Objekt oder Vertrag mehrere Voraussetzungen erfüllen:
쐍 Die betriebswirtschaftlichen Vorgänge, an denen ein Objekt oder Vertrag
beteiligt ist, müssen abgeschlossen sein. Das bedeutet z.B., dass es keine
offenen Nebenkostenabrechnungen oder periodischen Buchungen mehr
geben darf.
쐍 Stammdatenobjekte werden von unten nach oben archiviert. Das bedeu-
tet, dass Sie ein Objekt erst dann mit einer Löschvormerkung versehen
können, wenn alle Unterobjekte ebenfalls Löschvormerkungen haben.
Außerdem dürfen die Objekte nicht in Verträgen verwendet werden.
쐍 Für das Setzen der Löschvormerkung auf Verträgen ist es zudem erfor-
derlich, dass die Vertragslaufzeit beendet ist (bei befristeten Verträgen)
oder dass der Vertrag gekündigt ist (bei unbefristeten Verträgen).
Abbildung 9.6 zeigt ein Protokoll, das beim Versuch, eine Löschvormer-
kung für eine Wirtschaftseinheit zu setzen, entstanden ist. Da es zu dieser
Wirtschaftseinheit noch ein Gebäude ohne Löschvormerkung gibt, kann
die Löschvormerkung für die Wirtschaftseinheit noch nicht gesetzt wer-
den.
Im Gegensatz zur Löschvormerkung wird das Löschkennzeichen nicht Löschkennzeichen
manuell, sondern in einem Massenlauf, dem Vorlaufprogramm der Archi- setzen (Vorlauf-
programm)
vierung, gesetzt.

Abbildung 9.6 Setzen der Löschvormerkung (Protokoll)
Sie starten das Vorlaufprogramm der Archivierung, indem Sie im Menü-

punkt Werkzeuge im Anwendungsmenü von SAP RE den Menüpfad Archi-
vierung 폷 Daten archivieren wählen.
Abbildung 9.7 zeigt einen Ausschnitt aus dem Anwendungsmenü mit den
Transaktionen für die Archivierung der Stammdatenobjekte der Nutzungs-
sicht.
Abbildung 9.7 Archivierung (Ausschnitt aus dem Anwendungsmenü)
Wählen Sie eine der Transaktionen aus diesem Menüpunkt, z.B. Transak-
tion REBDBEAR (Wirtschaftseinheiten archivieren), aus. Um die Löschkenn-
zeichen zu setzen, benötigen Sie das Vorlaufprogramm der Archivierung.
Klicken Sie deshalb auf den Button (Vorlauf einplanen), den Sie
in Abbildung 9.8 sehen.
Abbildung 9.8 Transaktion REBDBEAR (Selektionsbild)

Beim Start der Transaktionen für die Objekte und Verträge von SAP RE wird Transaktion SARA
im Hintergrund Transaktion SARA (Archivadministration: Einstieg) aufge-
rufen.
Die Archivierungsobjekte von SAP RE beginnen mit dem Kennzeichen Archivierungs-
REFX_ und umfassen neben Stammdatenobjekten und Verträgen auch objekte von SAP RE
RE-Belege (REFX_RADOC), Nebenkostenabrechnungen (REFX_SCSE), Ergeb-

nisse der Optionssatzermittlung (REFX_OR) und Finanzströme (REFX_ROCF
für den Finanzstrom von Mietobjekten und REFX_CNCF für den Finanz-
strom von Verträgen).
Archivierungsobjekte von SAP RE und SAP RE Classic

Bitte beachten Sie die unterschiedlichen Archivierungsobjekte für Objekte
von SAP RE und die der früheren Immobilienlösung SAP RE Classic.
Während die Archivierungsobjekte von SAP RE mit dem Kürzel REFX_ begin-
nen, finden Sie in den Archivierungsobjekten von RE Classic die Abkürzung
RE_. Die Archivierungsobjekte für das Gebäude sind z. B:
쐍 REFX_BU (Gebäude, SAP RE)
쐍 RE_BUILDING (Gebäude, SAP RE Classic)
Nachdem Sie die gewünschte Archivierungstransaktion gestartet und den Vorlaufprogramm

Menüpunkt Vorlauf einplanen ausgewählt haben, planen Sie den Archivie- starten
rungslauf als Hintergrundjob ein und legen dazu die Variante, mit der das
Vorlaufprogramm gestartet werden soll und die insbesondere die Auswahl
der zu archivierenden Objekte enthält, den Startzeitpunkt und die Spoolpa-
rameter fest (siehe Abbildung 9.9).
Abbildung 9.9 Vorlaufprogramm der Archivierung (Ausschnitt aus dem

Selektionsbild)
Im Abschnitt Ablaufsteuerung des Selektionsbildes legen Sie fest, ob das

Programm im Testmodus oder im Produktivmodus gestartet werden soll
und wie die Protokollausgabe erfolgen soll.

Das Programm prüft nun, ob für die betroffenen Objekte die inhaltlichen
und formalen Voraussetzungen für das Setzen des Löschkennzeichens
erfüllt sind. Insbesondere wird hier natürlich geprüft, ob die Objekte eine
Löschvormerkung haben und ob seit dem Setzen der Löschvormerkung die
in den Customizingeinstellungen festgelegte Residenzzeit abgelaufen ist.
Residenzzeit Residenzzeiten bestimmen den Zeitraum, der nach der Änderung eines
Objektes mindestens vergangen sein muss, bevor eine weitere Änderung
erfolgen kann. Residenzzeiten werden in Tagen angegeben. Sind die Resi-
denzzeiten noch nicht abgelaufen, kann die gewünschte Änderung noch
nicht vorgenommen werden. Sie legen die Residenzzeiten in den Customi-
zingeinstellungen für die Archivierung fest.
Im Ergebnis des Vorlaufprogramms für die Archivierung sind die Objekte,
für die alle Voraussetzungen für das Setzen des Löschkennzeichens erfüllt
sind, mit dem Systemstatus LÖKZ (Löschkennzeichen) versehen (siehe
Abbildung 9.10).
Abbildung 9.10 RE-Objekt mit Löschkennzeichen
Auch in den Grunddaten des Objektes können Sie am Symbol (Lösch-

kennzeichen gesetzt) erkennen, dass es sich um ein zu archivierendes
Objekt handelt (siehe Abbildung 9.11)
Abbildung 9.11 Kennzeichnung eines zu archivierenden Mietobjektes
Daten archivieren Mit dem Setzen der Löschkennzeichen und dem Ablauf der Residenzzeit
(Schreibprogramm) zwischen dem Setzen des Löschkennzeichens und der eigentlichen Archi-
vierung sind die Voraussetzungen für den Start des Schreibprogramms der
Archivierung erfüllt. Zum Start des Schreibprogramms klicken Sie in der
jeweiligen Archivierungstransaktion auf den Button (Schreiben
einplanen). Auch hier wird im Hintergrund Transaktion SARA (Archivadmi-
nistration: Einstieg) aufgerufen.
Durch das Schreibprogramm werden die im Vorlaufprogramm mit einem
Löschkennzeichen versehenen Objekte in die Archivdatenbank geschrie-
ben. Abbildung 9.12 zeigt das Protokoll des Schreibprogramms für die

Archivierung eines Mietobjektes. In diesem Fall ist ein Fehler aufgetreten,

sodass das Mietobjekt noch nicht archiviert werden konnte.
Abbildung 9.12 Archivierung (Protokoll des Schreibprogramms)
Nachdem das Schreibprogramm erfolgreich beendet wurde, sind die zu

archivierenden Objekte noch immer in den Anwendungstabellen von
SAP RE enthalten. Erst der nächste Schritt der Archivierung sorgt dafür,
dass die Daten der archivierten Objekte aus den Anwendungstabellen von
SAP RE entfernt werden.
Rufen Sie die gewünschte Transaktion für die Archivierung, z.B. Transak- Daten aus den
tion REBDBEAR (Wirtschaftseinheiten archivieren), erneut auf, und klicken Anwendungs-
tabellen löschen
Sie auf den Button (Löschen einplanen). Im Ergebnis werden die
Anwendungsdaten aus den Tabellen von SAP RE gelöscht und können nur
noch über das Archiv angezeigt werden.
Nach dem Löschen werden die betroffenen Objekte nicht mehr in Suchhil-
fen der RE-Transaktionen angezeigt. Beim Versuch, ein neues Objekt mit
dem Schlüssel eines gelöschten Objektes anzulegen, wird eine Fehlermel-
dung ausgegeben, und das Anlegen des Objektes wird verhindert.
Bei der Archivierung von Stamm- und Bewegungsdaten von SAP RE muss Archivierung:
eine bestimmte – von den genutzten Objekten und Geschäftsprozessen ab- Reihenfolge
hängige – Reihenfolge eingehalten werden: Die Archivierung erfolgt aus

Sicht der Immobilienobjekte hierarchisch von unten nach oben. Das be-
deutet, dass Sie die einzelnen Archivierungsschritte im Bereich der Stamm-
daten zunächst für die Mietobjekte, anschließend für Gebäude und Grund-
stücke und erst dann für die Wirtschaftseinheiten starten können. Jedes der
genannten Stammdatenobjekte kann einem oder mehreren Verträgen zu-
geordnet sein. Dies wiederum bedeutet, dass Sie zunächst die Verträge ar-
chivieren müssen.

Bei der Archivierung von Mietobjekten und Verträgen werden auch die zu
diesen Objekten gehörenden Finanzstromsätze archiviert. Insofern ist die
separate Archivierung von Finanzstromsätzen keine Voraussetzung für die
Archivierung von Mietobjekten und Verträgen. Wohl aber müssen vor der
Archivierung von Stammdaten und Verträgen zunächst die für diese
Objekte existierenden RE-Belege und Finanzbuchhaltungsbelege archiviert
werden.
Zusätzlich sind Abrechnungseinheiten und Teilnahmegruppen, architekto-
nische Objekte, Objekte aus der Interessentenverwaltung und der Liegen-
schaftsverwaltung bei der Definition der Objektreihenfolge für die Archi-
vierung zu berücksichtigen. Wenn Sie die Funktionen der Wohnungseigen-
tums-, Sondereigentums- und Fremdverwaltung nutzen, müssen Sie auch
die hierfür angelegten WEG- bzw. Objektmandate in die Archivierung ein-
beziehen.
Archivierte Objekte Nach der vollständigen Archivierung von Objekten von SAP RE können Sie
anzeigen sich diese Objekte mit Transaktionen aus dem Menüpfad Werkzeuge 폷
Archivierung 폷 Archivierte Daten anzeigen ansehen. Abbildung 9.13 zeigt
einen Ausschnitt des Menüpunkts Archivierte Daten anzeigen.
Abbildung 9.13 Archivierung (Ausschnitt aus dem Anwendungsmenü)
Voraussetzung für die Anzeige der archivierten Daten ist die Aktivierung
der Archivstrukturen von SAP RE (siehe dazu auch Abschnitt 9.1.4, »Custo-
mizing: Archivierung«).
9.1.3 Spezielle Archivierungsobjekte

Finanzstromsätze Finanzstromsätze werden zusammen mit den Verträgen oder Mietobjek-
archivieren ten, zu denen sie gehören, archiviert. Sie können aber auch unabhängig von
der Archivierung der zugehörigen Verträge oder Mietobjekte Teile des
Finanzstroms vorzeitig archivieren. Lange in der Vergangenheit liegende
Finanzstromsätze, zu denen keine nachträglichen Buchungen mehr erfol-
gen, können somit archiviert werden. Dabei werden ausschließlich Ist-
Sätze des Finanzstroms archiviert, Plan-Sätze bleiben immer erhalten.

Bevor Sie die nicht mehr benötigten Finanzstromsätze archivieren können, Belege archivieren
müssen Sie zunächst die zu diesen Finanzstromsätzen gehörenden, im
SAP-Finanzwesen gebuchten Belege und anschließend die zugehörigen
RE-Belege archivieren. Bei der Archivierung von Belegen sind natürlich die
gesetzlichen Aufbewahrungsfristen zu berücksichtigen.
Mit dem Archivierungsobjekt REFX_OR werden die Detaildaten zu den Läu- Ergebnisse der
fen zur Optionssatzermittlung archiviert. Die Optionssätze der Stammda- Optionssatz-
ermittlung
tenobjekte und Verträge bleiben jedoch so lange erhalten, bis diese Objekte
archiviert werden.
Vorstufenanpassungen der Wirtschaftlichkeitsberechnung und die zugehö- Wirtschaftlichkeits-
rigen Konditionsanpassungssätze werden über das Archivierungsobjekt berechnung
REFX_ATPS (Vorstufenanpassungen zur Anpassungsmaßnahme) archiviert.

Mit dem Archivierungsobjekt REFX_SCSE (Nebenkostenabrechnung) wer- Nebenkosten-
den Detaildaten durchgeführter und nicht mehr benötigter Nebenkosten- abrechnung
abrechnungen archiviert.
Eine besondere Rolle bei der Archivierung von Objekten von SAP RE spielen Objekte aus
die Objekte des klassischen Immobilienmanagements (SAP RE Classic). Da- SAP RE Classic
archivieren
bei handelt es sich um die Vorgängerlösung von SAP RE. Wenn Sie SAP RE
Classic genutzt haben und die Stammdaten und Verträge dieser Lösung in
SAP RE migriert haben, können Sie die Objekte des klassischen Immobilien-
managements in SAP RE nicht mehr bearbeiten. Dennoch ist es möglich,
diese Objekte auch unter SAP RE zu archivieren. Dabei sind die folgenden
Besonderheiten zu beachten: Da die Stammdaten und Verträge von SAP RE
Classic unter SAP RE (RE-FX) nicht mehr bearbeitet werden können, haben
Sie auch nicht die Möglichkeit, Löschvormerkungen oder Löschkennzei-
chen zu setzen. Deshalb erfolgt die Archivierung in diesem Fall auf der
Grundlage der Statusinformationen zum migrierten Objekt, also dem
Stammdatenobjekt von SAP RE, das während der Migration aus dem vorma-
ligen Objekt von SAP RE Classic entstanden ist. Ist das zugehörige Objekt in
SAP RE komplett (also einschließlich der Durchführung des Löschlaufs) ar-
chiviert worden, so kann auch das Objekt aus SAP RE Classic archiviert wer-
den. Das Setzen der Löschvormerkungen für die Objekte von SAP RE Classic
ist in dem Fall nicht erforderlich.
Detaillierte Hinweise zur Archivierung von Objekten von SAP RE Classic
unter SAP RE (RE-FX) finden Sie in folgenden SAP-Hinweisen:
쐍 1501199 und 1503676 (Archivierung: Löschen von »RE Classic«-Daten
unter RE-FX)
쐍 2653883 (Archivierungsobjekte RE-Classic: Durchführung Vorlaufpro-
gramme verpflichtend)

9.1.4 Customizing: Archivierung

Die Einstellungen für die Archivierung finden Sie im Customizingmenü
von SAP RE unter Werkzeuge 폷 Archivierung (siehe Abbildung 9.14).
Abbildung 9.14 Customizingmenü für die Archivierung in SAP RE
Abbildung 9.15 zeigt die Customizingtabelle für die Definition der Residenz-
zeiten für die Archivierung aus dem Menüpunkt Residenzzeiten bei der
Archivierung definieren.
Abbildung 9.15 Residenzzeiten für Objekte von SAP RE
Residenzzeiten Sie definieren die Einstellungen für die Archivierung separat pro Objektart.
Dabei legen Sie zunächst die Residenzzeiten fest.
Hier geben Sie die Anzahl von Tagen an, die zwischen den einzelnen Schrit-
ten der Archivierung liegen soll. Wollen Sie zwischen den einzelnen Schrit-
ten der Archivierung keine Residenzzeiten berücksichtigen, so geben Sie in
den Spalten für die Residenzzeit 1 und/oder 2 den Wert 0 (null Tage) an.
Dementsprechend bedeutet der Wert 1 (ein Tag), dass Sie den nächsten
Schritt jeweils am Folgetag vornehmen können.
Die Residenzzeit 1 bestimmt den Zeitraum, der zwischen der letzten Ände-
rung des Objektes und dem Setzen des Löschkennzeichens (Systemstatus
LÖKZ) mindestens vergangen sein muss. Im Hinblick auf die Archivierung
ist hiermit das Setzen der Löschvormerkung gemeint, sodass die Residenz-
zeit 1 die Zeitdifferenz zwischen dem Setzen der Löschvormerkung und
dem des Löschkennzeichens definiert.
Die Residenzzeit 2 legt den Zeitraum zwischen dem Setzen des Löschkenn-
zeichens und der Archivierung fest.

9.2 Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO)
Des Weiteren bestimmen Sie für jede Objektart, ob die Transaktionen und Archivzugriff
Programme von SAP RE (z.B. der RE-Navigator) nach der Archivierung auf
die archivierten Daten zugreifen dürfen. Dazu nutzen Sie das Kennzeichen
Kein Archivzugriff. Hiermit ist aber ausschließlich der Zugriff über die
Anwendungen von SAP RE gemeint. Über die Archivfunktionalitäten kön-
nen Sie unabhängig von dieser Customizingeinstellung auf archivierte
Daten zugreifen.
Im Customizingmenü von SAP RE finden Sie den Menüpfad Werkzeuge 폷 Archivstrukturen
Archivierung 폷 Archivstrukturen aktivieren. In dem Menüpunkt Archivstruk- aktivieren
turen aktivieren aktivieren Sie die für das Lesen der archivierten Daten
benötigten Archivstrukturen und ermöglichen somit die Anzeige der archi-
vierten Daten über die Transaktionen, die Sie unter Werkzeuge 폷 Archivie-
rung 폷 Archivierte Daten anzeigen im Anwendungsmenü von SAP RE finden.
In diesem Abschnitt wurden die Customizingeinstellungen zur Archivie- Einstellungen zur
rung ausschließlich aus der Sicht von SAP RE beschrieben. Weitere Infor- Archivierung
mationen zur Archivierung finden Sie in folgenden Transaktionen:

쐍 SARA (Archivadministration: Einstieg)
쐍 SARE (Archive Explorer)
쐍 SARI (Archivinformationssystem)
쐍 SARJ (Archive Retrieval Configurator)
SAP-Hinweise für den Bereich der Archivierung

Im SAP-Hinweis 1458917 (Sammelhinweis Archivierung) finden Sie eine
Übersicht der für die Archivierung von Objekten von SAP RE relevanten
SAP-Hinweise.

In der am 25. Mai 2018 in Kraft getretenen Datenschutz-Grundverordnung
(DSGVO) geht es insbesondere um den Schutz personenbezogener Daten.
Die in der DSGVO vorgegebenen Regeln und Grundsätze zum Schutz perso-
nenbezogener Daten wirken sich auch auf Geschäftsprozesse von Unter-
nehmen aus dem Bereich der Immobilienverwaltung aus.
Ziel der Archivierung von Daten ist es, Stamm- und Bewegungsdaten, die
für das operative Geschäft nicht mehr benötigt werden, in ein Archivsys-
tem auszulagern und das produktive System dadurch schlanker und per-
formanter zu gestalten. Hiervon sind Stammdaten und Verträge von
SAP RE genauso betroffen wie Bewegungsdaten (z.B. Buchungsbelege).

Neben den in Abschnitt 9.1, »Archivierung von Stamm- und Bewegungsda-

ten von SAP RE«, besprochenen Datenobjekten (Stamm- und Bewegungs-
daten) geht es im Zusammenhang mit der DSGVO insbesondere auch um
Daten des Geschäftspartners, z.B. darum, nicht mehr benötigte Daten von
Geschäftspartnern aus dem System zu löschen oder diese gegen den allge-
meinen Zugriff zu sperren.
SAP ILM Die Einstellungen und Funktionen hierfür finden Sie in der SAP-Kompo-
nente SAP ILM (SAP Information Lifecycle Management).
Funktionen von SAP ILM können sowohl für die Ablage archivierter Daten
in einem ILM-zertifizierten System als auch für die folgenden Abläufe bei
der Verwaltung des Lebenszyklus von Daten verwendet werden:
쐍 Definition von Aufbewahrungsregeln anhand gesetzlicher Vorgaben
쐍 Sperren von Daten (z.B. für Rechtsfälle relevante Daten) dagegen, dass
sie vernichtet werden
쐍 Vernichtung von Daten unter Berücksichtigung gesetzlicher Vorgaben
Regelwerk In SAP ILM können Sie Regelwerke definieren. Diese stellen eine Gruppie-
rung von Regeln für einzelne ILM-Objekte dar. Regelwerke können erst
dann verwendet werden, wenn sie als produktiv gekennzeichnet sind.
Prüfgebiet Regelwerke werden für einzelne Prüfgebiete definiert. Ein solches Prüfge-
biet ist z.B. der SAP-Geschäftspartner (Prüfgebiet BUPA_DP (Business Part-
ner Data Privacy)).
Regeln In Regeln legen Sie die Aufbewahrungs- und Verweilzeiträume für die ein-
zelnen Objekte, den Zeitbezug sowie bei Bedarf weitere Bedingungen fest.
Im Buch »Datenschutz mit SAP« von Volker Lehnert, Iwona Luther, Björn
Christoph und Carsten Pluder (ISBN 978-3-8362-2967-8) finden Sie detail-
lierte Informationen zum Datenschutz in der SAP Business Suite und in
SAP S/4HANA. Insbesondere werden hier die umfangreichen Funktionen
von SAP ILM anhand zahlreicher Beispiele unter dem Aspekt der DSGVO-
Konformität besprochen. Wir werden in diesem Abschnitt nur auf einzelne
Aspekte und Funktionen von SAP ILM mit Bezug zu SAP RE und der Nut-
zung des SAP-Geschäftspartners in SAP RE eingehen.
Datenarchivierung In § 238 und § 257 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 HGB (Handelsgesetzbuch) sowie in § 147 AO
und DSGVO (Abgabenordnung) sind die gesetzlichen Aufbewahrungsfristen für kauf-
männische Dokumente und Buchungsbelege festgelegt. So sind Buchungs-
belege und Jahresabschlüsse zehn Jahre aufzubewahren. Bei der Archivie-
rung geht es also insbesondere um die Einhaltung von Fristen. Die Fest-
legungen der DSGVO betreffen dagegen unter anderem die Zweckbindung,
die Datenminimierung und die Speicherbegrenzung sowie das in Artikel 17

DSGVO genannte »Recht auf Vergessenwerden« bei der Verarbeitung per-

sonenbezogener Daten.
Personenbezogene Daten sind z.B. Daten des SAP-Geschäftspartners. Ein SAP-Geschäfts-
SAP-Geschäftspartner ist laut SAP-Dokumentation eine »außerhalb der ei- partner
genen Organisation stehende juristische oder natürliche Person bzw. eine

Gruppe von natürlichen oder juristischen Personen, an der ein geschäftli-
ches Interesse besteht«.
In SAP RE werden SAP-Geschäftspartner in unterschiedlichen Rollen und Geschäftspartner-
Zusammenhängen verwendet: rollen in SAP RE
쐍 als Mieter in Mietverträgen oder als Vermieter in Anmietverträgen

쐍 als Eigentümer in Hausgeldvereinbarungen
쐍 als Erbringer oder Empfänger von Dienstleistungen in Serviceverträgen
쐍 als Sachbearbeiter auf Ebene einer Wirtschaftseinheit oder als Haus-
meister, der für verschiedene Gebäude zuständig ist
쐍 als Korrespondenzpartner oder als Ansprechpartner innerhalb eines
anderen Unternehmens, mit dem Sie in Geschäftsbeziehungen stehen
Es geht also um eine Vielzahl verschiedener Rollen, in denen ein Geschäfts-

partner im Umfeld von SAP RE auftreten kann. Grundsätzlich lassen sich
diese Rollen in zwei Bereiche untergliedern:
1. Geschäftspartner in Rollen, die ausschließlich Informationszwecken die-
nen (wie z.B. Sachbearbeiter, Ansprechpartner, Korrespondenzpartner)
2. Geschäftspartner in buchhaltungsrelevanten Rollen, d.h. Rollen, bei
denen Buchungsbelege entstehen (z.B. Mieter, Vermieter, Leasinggeber,
Leasingnehmer)
Zu den zu Informationszwecken und für die Korrespondenz genutzten Daten und Attribute
Geschäftspartnern werden im Allgemeinen Namen, Adressen, Telefon- von Geschäfts-
partnern
nummern und Mailadressen erfasst. Ist ein Geschäftspartner in buchhalte-
rische Geschäftsprozesse involviert, so benötigen Sie zur Abwicklung von
Zahlungen weitere Daten, wie z.B. Angaben zur Bankverbindung des Ge-
schäftspartners.
Geschäftspartner können zudem in verschiedenen Rollen auftreten. So
kann der Mieter einer Wohnung zugleich als Sachbearbeiter in Ihrem
Unternehmen arbeiten, oder der Leasinggeber, bei dem Ihr Unternehmen
Drucker und Kopierer least, hat Gewerberäume aus dem Immobilienbe-
stand Ihres Unternehmens angemietet.
Funktionalitäten des SAP-Geschäftspartners wie die Abbildung von Ge-
schäftspartnerbeziehungen (z.B. Ansprechpartnerbeziehung) können in

SAP RE ebenso genutzt werden die die zeitabhängige Erfassung und Pflege
von Adressdaten und Bankverbindungen. Ein Geschäftspartner kann meh-
rere Adressen haben, an die die Korrespondenz zu verschiedenen Verträgen
übermittelt wird. Neben den Daten des Geschäftspartners selbst und den in
Verträgen zum Geschäftspartner hinterlegten Daten sind auch in den in
SAP RE erstellten Korrespondenzen und in Auswertungen personenbezo-
gene Daten (wie z.B. Adressen und Telefonnummern) enthalten.
Datenarchivierung Wir haben uns bisher mit den Einstellungen und Funktionen der Archivie-
vs. Datenver- rung von Objekten von SAP RE beschäftigt. In den in Abschnitt 9.1, »Archi-
nichtung
vierung von Stamm- und Bewegungsdaten von SAP RE«, beschriebenen
Archivierungsläufen ging es darum, nicht mehr benötigte Daten aus dem
produktiven SAP-System in ein Archivsystem auszulagern. Für die Schreib-
läufe der Archivierung haben wir deshalb bisher die Option Archivierung
beschrieben. Sie können in den Schreibläufen aber auch die Option Daten-
vernichtung wählen (siehe Abbildung 9.16), auf die wir in diesem Abschnitt
näher eingehen wollen.
Abbildung 9.16 Schreibprogramm der Archivierung (ILM-Aktionen)
Im Gegensatz zur Archivierung geht es bei der Datenvernichtung (oder Zer-

störung) der Daten tatsächlich darum, nicht mehr benötigte Daten endgül-
tig und unwiderruflich aus den Datenbanktabellen zu löschen, OHNE die
Daten vorher in ein Archiv zu überführen.
Das bedeutet, dass anhand der in den Customizingeinstellungen von
SAP ILM hinterlegten Regeln geprüft wird, ob ein Objekt vernichtet werden
darf. Dabei werden zunächst Archivdateien erzeugt, die aber nicht in ein
externes Archivsystem übertragen werden. Anschließend können diese
Daten aus den Anwendungstabellen gelöscht werden, woraufhin auch die
erzeugten Archivdateien und die zugehörigen Verwaltungsinformationen
gelöscht werden.
ILM-Objekte Wenn wir über ILM-Objekte von SAP RE sprechen, verwenden wir die glei-
chen Begriffe wie für die Archivierungsobjekte. REFX_BE steht für das
ILM-Objekt zur Wirtschaftseinheit, REFX_BU für das ILM-Objekt zum Ge-
bäude usw. Das bedeutet, dass die Stammdatenobjekte von SAP RE in die

SAP-Komponente SAP ILM integriert sind. Der SAP-Geschäftspartner ist

ebenfalls ein ILM-Objekt.
Um die Funktionen des SAP Information Lifecycle Managements (SAP ILM) Voraussetzungen
nutzen zu können, gibt es Business Functions, die separat aktiviert werden für die Nutzung von
SAP ILM
können, dazu zählen:
쐍 BUPA_ILM_BF (ILM-basiertes Löschen von Geschäftspartnern)
쐍 ERP_CVP_ILM_1 (ILM-basiertes Löschen von Kunden- und Lieferanten-
stammdaten)
쐍 ILM_BLOCKING (ILM: Sperrfunktionalität)
Zunächst soll es um einige weitere Begriffe in Bezug auf die Behandlung

personenbezogener Daten gehen.
In SAP ILM geht es sowohl um das Sperren als auch um das Löschen von Daten sperren und
Daten. Daten zu sperren bedeutet hierbei, dass sie für die allgemeine Bear- Daten löschen
beitung und Anzeige gesperrt sind und nur noch Anwender mit speziellen
Berechtigungen Zugriff auf diese Daten haben. Das Sperren von Daten ist
ein reversibler Vorgang, d.h., Sperren können zurückgenommen werden.
Das Löschen von Daten bedeutet, dass diese Daten tatsächlich unwieder-
bringlich zerstört oder vernichtet und damit aus dem SAP-System gelöscht
werden.
Mit dem Begriff End of Business (EoB) wird in SAP ILM der Beginn der Ver- End of Business und
weildauer bezeichnet, während der Begriff End of Purpose (EoP) das Ende End of Purpose
der Verweildauer beschreibt. Ein weiterer Begriff ist der Beginn des Aufbe-
wahrungszeitraumes. Dieser entspricht dem End of Business. Innerhalb des
Aufbewahrungszeitraums ist der eigentliche Zweck, zu dem die Daten
angelegt wurden, bereits beendet. Die Daten müssen aber aufgrund ande-
rer Zwecke (z.B. aufgrund gesetzlicher Bestimmungen) weiter aufbewahrt
werden.
Das bedeutet, dass nach dem Ende des Geschäfts (End of Business) die Ver-
weildauer beginnt.
Eine Verweilregel legt fest, in welchem Zeitraum ein Datenobjekt im System Verweilregel
existiert bzw. verweilt und im Rahmen seiner Zweckbestimmung bearbei-
tet werden darf, bis es archiviert oder vernichtet werden darf. Verweilregeln
bestimmen somit die Residenzzeiten für die Sperrung, Vernichtung und
Archivierung von Daten.
Eine Aufbewahrungsregel legt die Aufbewahrungsfristen für Datenobjekte Aufbewahrungs-
fest. Sie dient der Gewährleistung gesetzlich vorgeschriebener Aufbewah- regel
rungsfristen ebenso wie der Einschränkung des Aufbewahrungszeitraumes

aus Gründen des Datenschutzes.

Einstellungen von Mithilfe von Transaktion ILMARA (Prüfgebiete bearbeiten) ordnen Sie die
SAP ILM ILM-Objekte dem Prüfgebiet zu. Das Prüfgebiet für den SAP-Geschäftspart-
ner ist hierbei BUPA_DP (Business Partner Data Privacy) (siehe Abbildung
9.17). Das ILM-Objekt für den Geschäftspartner ist CA_BUPA (Geschäftspart-
ner). Für Kreditoren- und Debitorenstammdaten gibt es die ILM-Objekte
FI_ACCPAYB (Kreditorenstammdaten) und FI_ACCRECV (Debitorenstamm-
daten).
EoP-Prüfung Die hier festgelegten Regeln werden während der EoP-Prüfung für den
Geschäftspartner berücksichtigt. Bei der EoP-Prüfung wird für alle relevan-
ten Anwendungen ermittelt, ob die zu sperrenden Daten in diesen Anwen-
dungen noch verwendet werden. Des Weiteren wird geprüft, ob die in den
Customizingeinstellungen festgelegte Verweildauer vergangen ist.
Verweilregel für Geschäftspartner

Ein Geschäftspartner, der einem Vertrag zugeordnet ist, kann in den nach-
stehenden Fällen gesperrt werden:
쐍 wenn für die Anwendungen, in denen der Geschäftspartner verwendet
wird (und die im Customizing von SAP ILM registriert sind) kein offenes
Geschäft (End of Business) mehr vorliegt, d.h., wenn der Vertrag been-
det ist
쐍 wenn die im Customizing festgelegte Verweildauer vergangen ist,
ohne dass Änderungen an den Stammdaten des Geschäftspartners
vorgenommen wurden
쐍 wenn keine offenen Belege des SAP-Finanzwesens mehr existieren
bzw. seit dem Ausgleich des letzten Beleges die festgelegte Verweil-
dauer vergangen ist
Mit Transaktion IRMPOL (ILM-Regelwerke) legen Sie die Verweilregeln für

die Stammdatenobjekte fest (siehe Abbildung 9.17). Ein Stammdatum kann
nur dann gesperrt werden, wenn für die betroffene Objektart eine Regel für
die Verweildauer definiert wurde.
Abbildung 9.17 Transaktion IRMPOL (ILM-Regelwerke)

9.3 Zusammenfassung
Eine Besonderheit für Objekte von SAP RE bei der Nutzung von SAP ILM
betrifft die Vererbung der Gültigkeitsdaten eines Objektes.
Die zeitliche Gültigkeit von Objekten von SAP RE wird, wie in Abschnitt 9.1.1, SAP-Hinweis
»Archivierung: Voraussetzungen und Begriffe«, beschrieben, vom überge- 2567561
ordneten Objekt auf die hierarchisch untergeordneten Objekt vererbt. Diese

logisch vererbten Gültigkeitsdaten, insbesondere das Gültigkeitsende eines
Objektes, können als Zeitbezug innerhalb des ILM-Regelwerks verwendet
werden. Das Gültigkeitsende wird in einem solchen Fall aus dem hierar-
chisch übergeordneten Objekt abgeleitet. Details hierzu finden Sie im SAP-
Hinweis 2567561 (RE-FX: Archivierung mit ILM: Vererbung Gültig-Bis).
Im SAP-Hinweis 2590321 (Upgrade-Empfehlungen zur Unterstützung der SAP-Hinweis
DSGVO-Konformität) finden Sie detaillierte Informationen zur DSGVO- 2590321
Konformität im SAP-System.
9.3 Zusammenfassung
In Kapitel 9, »Daten archivieren und löschen«, sind wir auf verschiedene
Optionen beim Archivieren und Löschen von Daten, aber auch auf das
Sperren von Daten eingegangen.
Dabei ging es im ersten Abschnitt des Kapitels eher um die klassische Archi-
vierung von Stamm- und Bewegungsdaten und die Auslagerung dieser
Daten in ein Archivsystem. Die verschiedenen Stammdatenobjekte sowie
die Verträge von SAP RE sind Archivierungsobjekte und können in mehre-
ren Prozessschritten archiviert werden.
Dabei spielen die in Abschnitt 9.1.1, »Archivierung: Voraussetzungen und
Begriffe«, besprochenen Statusinformationen der Objekte – insbesondere
der Systemstatus – eine wichtige Rolle.
Um ein Objekt zu archivieren, setzen Sie zunächst eine Löschvormerkung
und starten anschließend die verschiedenen Schritte des Archivierungslau-
fes:
쐍 das Vorlaufprogramm zum Setzen des Löschkennzeichens
쐍 das Schreibprogramm zur Übernahme der Daten in eine Archivdatei
쐍 das Löschprogramm zum Löschen der Daten aus den Anwendungs-
tabellen
Auch RE-Belege, Daten der Nebenkostenabrechnungen und Ergebnisse der

Optionssatzermittlung können archiviert werden. Neben den Objekten
von SAP RE können Sie auch die gegebenenfalls im SAP-System Ihres

Unternehmens noch vorhandenen Stammdaten und Verträge aus SAP RE

Classic archivieren.
In Abschnitt 9.2, »Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO)«, ging es um
einige Aspekte der Gewährleistung der DSGVO-Konformität in Bezug auf
Daten aus SAP RE. Der Abschnitt beschreibt grundlegende Begriffe der SAP-
Komponente SAP Information Lifecycle Management (SAP ILM), die auch
für die Stammdaten und Verträge von SAP RE sowie für den SAP-Geschäfts-
partner genutzt werden können.
Bei der Nutzung von SAP ILM können Sie für Objektarten, die ILM-Objekte,
Regelwerke definieren, in denen die Verweildauer und der Aufbewahrungs-
zeitraum dieser Daten festgelegt sind.
Neben der Archivierung der Daten geht es in SAP ILM auch darum, Daten
zu sperren, wenn das Ende des Geschäfts (End of Business) erreicht ist. Das
Sperren von Daten bedeutet, dass ausschließlich Benutzer mit speziellen
Berechtigungen auf die gesperrten Daten zugreifen können. Alle anderen
Benutzer haben keinen Zugriff auf die gesperrten Daten, und auch in Aus-
wertungen werden die gesperrten Objekte nicht angezeigt. Eine weitere
Funktion von SAP ILM ist die Vernichtung von Daten, d.h. die irreversible
Löschung von Daten.

Anhang A
Abkürzungen
Wir haben in der folgenden Tabelle einige Abkürzungen zusammengestellt,

die Sie im Zusammenhang mit Transaktionsnamen oder Tabellennamen in
SAP RE immer wieder finden werden. Transaktionsnamen beginnen im
SAP RE meist mit dem Kürzel RE (Real Estate), darauf folgen der Bereich
(z. B. BD für Stammdaten) und die konkrete Anwendung.
Der Transaktionsname REBDAO beschreibt die Transaktion für die Bearbei-
tung von architektonischen Objekten:
쐍 RE (Real Estate)
쐍 BD (Basic Data)
쐍 AO (Architectural Object).
Wenn es um Tätigkeiten geht, werden oft die folgenden Kürzel verwendet:

쐍 CH (Change, Ändern von Objekten oder Prozessen)
쐍 CL (Clear; Ausgleichen von Posten im SAP Finanzwesen)
쐍 MC (Mass Change, Massenänderung)
쐍 PR (Process, Ausführen eines Prozesses z. B. einer Abrechnung)
쐍 SH (Show, Anzeigen der Ergebnisse eines Prozesses z. B. einer Abrech-
nung)
Kürzel Abkürzung für Bedeutung
AA Asset Accounting Anlagenbuchhaltung
AA Adjustment of Assess- Hausgeldanpassung (WEG)

ments
AJ Adjustment Anpassung
AO Architectural Object Architektonisches Objekt
AT Adjustment Task Anpassungsmaßnahme
BD Basic Data Stammdaten
Tabelle A.1 Abkürzungen in SAP RE

A Abkürzungen
BE Business Entity Wirtschaftseinheit
BP Business Partner Geschäftspartner
BU Building Gebäude
CA Cross Application Anwendungsübergreifende

Funktionen
CC Cost Collector Kostensammler (Nebenkosten-

abrechnung)
CD Condition Kondition
CE Contract Evaluation Vertragsbewertung
CEA Cost Efficiency Analysis Wirtschaftlichkeitsberechnung

(Mietanpassung)
CF Cash Flow Finanzstrom
CG Comparative Group Vergleichsbestand (Mietanpas-

sung Vergleichswohnungen)
CN Contract Vertrag
CO Controlling Kostenrechnung
CO oder COA Condominium Ownership Wohnungseigentümergemein-

Association schaft
CP Correspondence Korrespondenz, Schriftverkehr
DS Distribution (Vorsteuer-)Aufteilung
EX External Interfaces Schnittstellen zu anderen SAP-

Anwendungen
(z. B. SAP Finanzwesen)
GI Graphical Interface Grafik-Anbindung
IS Information System Informationssystem (Reporting)
IT Input Tax Vorsteuer
LUM Land Use Management Liegenschaftsverwaltung
MM Mandate Management Fremdverwaltung
MN Mandate Mandat (z. B. WEG-Verwaltung)
Tabelle A.1 Abkürzungen in SAP RE (Forts.)

A Abkürzungen
MP Measuring Point Messpunkt (Zähler für Neben-

kostenabrechnung)
MP Move Planning Umzugsplan
MS Measurement Bemessung
NT Notice Kündigung
OA Objekt Assignment Objektzuordnung
OA Organizational Assign- Organisatorische Zuordnung

ment
OC Occupation Belegung
OF Offer Angebot (Mietvertrag)
OP One Time Posting Einmalbuchung
OR Option Rate Optionssatz
PE (Contract) Period (Vertrags-)Laufzeit
PG Participation Group Teilnahmegruppe (Nebenkosten-

abrechnung)
PM Plant Maintenance Inte- Anbindung Instandhaltung

gration
PP Periodic Posting Periodisches Buchen
PR Property Grundstück
PY Payment Term Buchungsklausel
RA Rental Accounting Mietenbuchhaltung
RG Registration Registrierung (für Objektaktuali-

sierung)
RO Rental Object Mietobjekt
RP Responsible Person Verantwortlicher
RS Resubmission Wiedervorlage
RS Reservation Raumreservierung
RV Reversal Storno

A Abkürzungen
SC Service Charge Settlement Nebenkostenabrechnung
SE Settlement Abrechnung bzw. Abrechnungs-

lauf
SR Sales-Based Rent Umsatzmiete
SU Settlement Unit Abrechnungseinheit (Neben-

kostenabrechung)
TC Tax Correction Vorsteuerberichtigung
TN Tenant Mieter (im Zusammenhang mit

der Mieterabrechnung in einer
WEG)
TP Transfer Posting Umbuchung
VP Vacancy Posting Leerstandsbuchungen

Anhang B
Die Autorinnen
Dr. Anke Köppe leitete bis zu ihrem Eintritt in den

Vorruhestand bei SAP den Development Support für
das Produkt SAP Real Estate Management (SAP RE).
Sie begann ihre Laufbahn 1990 in den Bereichen
Beratung und Vertrieb Rechnungswesen. 1995 wech-
selte sie in die Entwicklung von SAP RE. Auch dort
arbeitete sie eng mit Kunden zusammen. Sie entwi-
ckelte Schulungsunterlagen, hielt Schulungen ab
und trat regelmäßig auf Kongressen auf. Als Mana-
gerin des Development Support Teams Real Estate war sie für die Wartung
und Weiterentwicklung von SAP RE verantwortlich.
Sabine Toman arbeitet seit 1999 bei SAP und ist dort
als Principal Consultant tätig. In einer Vielzahl von
Einführungsprojekten hat sie umfangreiche Erfah-
rungen auf allen Gebieten des SAP Real Estate Ma-
nagements (SAP RE), unter anderem auch im Ver-
tragsmanagement, gesammelt. Neben der Beratung
bei der Produkteinführung befasst sie sich mit der
Entwicklung kundenspezifischer Zusatzlösungen
und betreut die SAP-Standardschulungen im Be-
reich SAP RE.

Index
A Anpassung (Forts.)
Korrespondenz ...................................... 180
A-Band ........................................................... 345 kundenindividuell ................................ 447
Abgabenbescheid ...................................... 107 minimale Konditionserhöhung ...... 174
Abgangsoptionssatz ................................ 513 Modus ....................................................... 168
Abgrenzung ................................................. 583 Protokoll .................................................. 174
freie ............................................................ 566 Prozessablauf ......................................... 155
Abrechnungsart ......................................... 347 Referenzkondition ................................ 291
Abrechnungseinheit ....................... 305, 379 Rhythmusbeginn .................................. 437
direkte Kosten ........................................ 319 stornieren ................................................ 182
Vorbelegung ........................................... 306 Verfahrensparameter ......................... 172
Vorverteilung ......................................... 317 Zustimmung ........................................... 181
Abrechnungsfirma ................................... 346 Anpassungsbasis ....................................... 436
Abrechnungsperiode ............................... 312 Anpassungsgrund ............................ 172, 288
Abrechnungsschema ............ 329, 410, 414 Anpassungsklausel ................................... 157
alternative Umlagegröße ................. 316 vorbelegen ............................................... 439
Buchungen steuern ............................. 340 Anpassungsmaßnahme ................ 164, 277
Customizing ........................................... 340 Aktivierungsdatum ............................. 280
Korrespondenz ...................................... 352 Feldstatus ................................................ 278
Abrechnungsteilnahme .................. 34, 324 für Sonderumlage ................................ 376
Abrechnungsvariante .................... 305, 307 Gutachen ................................................. 278
Abrechnungszeitraum ............................ 311 Maßnahmentyp .................................... 278
Abschnitt 씮 Business Data Toolset Modernisierung ..................................... 282
Accrual Engine 씮 Abgrenzung Regel für Begrenzung .......................... 283
AE 씮 Abrechnungseinheit Teilmaßnahme ............................ 284–285
Allgemeine Daten mit Schnell- Wirtschaftlichkeitsberechnung ....... 298
erfassung 씮 Registerkarte Anpassungsregel ....................................... 157
Altlast ............................................................. 108 Customizing ........................................... 161
Altvertrag ........................................................ 65 Freie Anpassung .................................... 172
Änderungsbelegobjekt ........................... 601 Gutachten ................................................ 277
Angebotsobjekt ......................................... 100 kombinierte ............................................ 162
Anmietvertrag ............................................... 31 Modernisierung ..................................... 282
Anpassung ................................................... 152 Nebenkostenabrechnung .................. 349
aktivieren ................................................ 182 Sonderumlage WEG ............................. 376
ändern ...................................................... 181 Teilregel .................................................... 162
Anrechnung Konditionen ................. 288 Verfahren BADI ..................................... 447
belegende Verträge ............................. 170 Verfahren COMP ................................... 272
debitorisch und kreditorisch ............ 154 Verfahren FREE ...................................... 172
gültig ab ................................................... 169 Verfahren INDX ..................................... 433
Hauptkondition .................................... 290 Verfahren RLRA ..................................... 256
im Dialog ................................................. 265 Verfahren TASK .................. 277, 283, 297
Kappung .................................................. 275 Vergleichswohnung ............................. 272
Kappungskondition ............................ 290 Vertragsdialog steuern ...................... 164
Kappungsregel ............................. 288, 292 vorbelegen ...................................... 144, 165
Klassifizierung ....................................... 289 Wirtschaftlichkeitsberechnung ....... 297
Konditionsart ........................................ 289 Anpassungssatz ......................................... 174
Konditionsbetrag runden ................. 443 Indexanpassung ................................... 443

Index
Anpassungssatz (Forts.) Berichtigungsobjekt (Forts.)

Mietspiegel .............................................. 267 Arten .......................................................... 496
Vergleichswohnung ............................. 275 Customizing ............................................ 496
Anpassungssteuerungsregel ................ 269 Optionssatz ermitteln ......................... 510
Anpassungsverfahren ............................. 153 Berichtigungszeitraum ........................... 496
Customizing ........................................... 164 Bestandsveränderung ............................. 108
freie Anpassung .................................... 170 Betriebskostenverordnung ................... 304
Sonderumlage WEG ............................. 377 Bewegungsart ................................... 140, 203
Verfahren SCSE ...................................... 349 Abschreibungen .................................... 461
Anwenderstatus ................................. 39, 607 Aktivierung ............................................. 461
AOID ...................................................... 104, 106 Linearisierung ........................................ 473
API-Funktionsbaustein ........................... 543 Umbuchung ............................................ 470
Arbeitsvorrat ..................................... 591–592 Verrechnung ........................................... 462
architektonischer Objekttyp ....... 103, 106 Zinsen ........................................................ 462
Archivierung ............................................... 616 Bewertung
Archivierungsobjekt ................................ 611 Anreiz ........................................................ 476
Aufbewahrungsregel ............................... 621 Betrachtungsbeginn ............................ 477
Aufbewahrungszeitraum ....................... 621 bilanzielle ............................................ 32, 35
Ausgleich zurücknehmen ...................... 220 buchen (Ledger) ..................................... 465
Auslieferungscustomizing ............. 69, 256 buchen (Massenlauf) ........................... 464
Ausstattungsklasse ................................... 257 buchen (Vertrag) ................................... 464
Ausstattungsprofil 씮 Reportprofil durchführen (Massenlauf) ................ 463
durchführen (Vertrag) ........................ 460
B gemäß HGB ............................................... 32
gemäß IFRS 16 .......................................... 32
BAdI 씮 Business Add-In gemäß US-GAAP ..................................... 32
BAPI-Funktionsbaustein ........................ 543 Initialkosten ............................................ 473
Basislastschrift 씮 SEPA-Lastschrift- Kontenfindungswert ........................... 467
mandat mehrere Objekte im Vertrag ............. 474
Baualtersklasse ........................................... 257 nach Vertragsänderung ..................... 477
Baulastenverzeichnis .............................. 108 Objekte ...................................................... 458
BDT 씮 Business Data Toolset parallele .................................................... 452
Bebauungsplan .......................................... 108 Rückbauverpflichtung ........................ 476
Belegart ......................................................... 208 Sonderbewegung .................................. 475
Belegung .......................................................... 98 spezielle Konditionen .......................... 476
Bemessung ............................................. 91–92 statistische Konditionen .................... 474
abweichende ...................................... 42, 67 Strafzahlung ........................................... 476
Reportprofil ............................................... 95 Bewertungsergebnis ................................ 460
Bemessung 씮 Vertrag Bewertungsfinanzstrom ............... 186, 463
Bemessungsprofil 씮 Reportprofil Bewertungshistorie .................................. 479
Benutzerfeld ................................ 69, 534, 538 Bewertungsklausel .................................... 457
als Selektionskriterium ...................... 569 Status ......................................................... 460
Berechnungsverordnung, zweite ....... 297 Zeitscheibe ............................................... 477
Berechnungsvorschrift ........................... 128 Bewertungsparameter ............................... 32
Umsatzmiete .......................................... 404 Konditionen ............................................ 472
Berechtigungsgruppe ................................. 90 Bewertungsregel ........................................ 453
Bereichsmenü BUPT ................................... 81 Klassifizierung ....................................... 455
Berichtigungsbasissatz ........................... 498 Konditionsbewertungsgruppe ........ 477
Berichtigungsobjekt ................................. 496 Kontenfindung ...................................... 466
Abgangsbasissatz ................................ 512 Bewertungsverhalten .............................. 478
Beziehungsschlüssel 씮 Beziehungstyp

Index
Beziehungstyp ........................................... 210 Business Add-In (Forts.)

030 (Verteilungsbuchungen/ BADI_RERA_CLEARING
Objektumbuchungen) ................... 471 (Posten ausgleichen) ...................... 224
030 Verteilung/Objekt- BAdI-Implementierung ...................... 547
umbuchung ....................................... 417 Beispielklasse .......................... 546–547
110 (NKA: Forderung CHECK_ALL ........................................ 548
aus der Abrechnung) ...................... 343 SUBSTITUTE ....................................... 549
110 Abrechnung (NKA, Umsatz) ..... 417 Substitution ............................................ 535
140 (NKA: Forderung aus nicht Validierung ............................................. 535
abzugsfähiger Vorsteuer) ............ 343 Business Data Toolset ... 69, 538, 540–541
CE2 (Statistische Initialkosten) ....... 476 Abschnitt .................................................. 541
CEK (Verrechnung Anlagen- BDT ...................................................... 69, 538
bewegung) .......................................... 468 Benutzerfelder ....................................... 535
Bezugsdatum .............................................. 322 Bild ............................................................. 541
Bilanzielle Aktivierung ........................... 454 Bildfolge ................................................... 541
Bild 씮 Business Data Toolset Bildsimulation ....................................... 539
Bildfolge BTE ................................................................. 24
kundenindividuelle .......................... 60, 69 Feld ............................................................. 541
REGC ............................................................. 69 Feldgruppe .............................................. 541
REGCFE ................................................. 60, 69 Sicht ........................................................... 541
Transaktion RECECN ........................... 480 Zeitpunkt ................................................. 542
Bildfolge 씮 Business Data Toolset Business Document Navigator ............ 574
Binomi, Stefano (1727–1643) ............... 353
Branche ............................................................ 67 C
Brennstoffformel ...................................... 317
Buchen CI-Include 씮 Customer-Include
Abrechnungseinheit ............................ 321 CO-Abrechnung ......................................... 246
direkte Kosten ........................................ 322 CO-Umbuchung, periodische ............... 248
Buchhaltungsbeleg .................................. 195 CO-Umlage ................................................... 247
Buchkondition ........................................... 141 Customer-Include ..................................... 554
Buchmiete .................................................... 127 Customer-Vendor-Integration ........ 80, 85
Buchungsklausel ............. 43, 131, 157, 198 Customizingeinstellungen prüfen ..... 594
Nebenkostenabrechnung .................. 335 CVI 씮 Customer-Vendor-Integration
Zuordnung .............................................. 194
Buchungsparameter ................ 91, 130, 197 D
Buchungsklausel ..................................... 43
organisatorische Zuordnung ............. 43 Datenbank, logische ................................. 567
Rhythmusklausel ..................................... 43 Datenschutz-Grundverordnung
Buchungsprotokoll .................................. 200 (DSGVO) ................................................... 603
Business Add-In ......................................... 536 Datenset 씮 Geschäftspartner
BADI_RECA_CAD_PROCESS_SYNC Datenträgeraustausch ............................. 345
(CAD-Integration) ........................... 524 Datenübernahme ...................................... 135
BADI_RECA_CAD_SERVICES D-Band ........................................................... 345
(CAD-Integration) ........................... 523 Debitor 씮 Geschäftspartner
BADI_RECN_CONTRACT Debitorenkonto ......................................... 198
(Immobilienvertrag) .......................... 64 Debitoren-Kreditoren-Integration 씮
BADI_REEX_ACTIONS_VE Customer-Vendor-Integration
(CAD-Integration) ........................... 524 Direkte Kosten ............................................ 319
BADI_REIT_OPTION_RATE Dokumentvorlage ..................................... 577
(Optionssatzermittlung) ............... 486 DTA-AE .......................................................... 345

Index
E Flächenpool (Forts.)
Kapazität ................................................. 100
Eigentümer 씮 Geschäftspartner Flurstück ....................................................... 107
Eigentümer, debitorischer ....................... 31 Folgebewertung ......................................... 477
Eigentümerabrechnung ......................... 379 Folgevertrag ............................................ 46, 57
Eigentümer-Profit-Center ............ 370, 372 Fortführung ................................................. 108
Einheitspreis ............................................... 128 Fremdverwaltung .................. 353–354, 390
Einheitswertbescheid .............................. 109 Fristenregel 씮 Kündigungsregel
Einmalkondition ....................................... 141 Funktionsgruppe
End of Business (EoB) .............................. 621 REBD_API_BUS_ENTITY .................... 550
End of Purpose (EoP) ...................... 621–622 REGC_EXT_EXAMPLE ......................... 557
Endabrechnung ......................................... 325
Buchungsklausel ................................... 336 G
EoP-Prüfung 씮 End of Purpose (EoP)
Equipment ................................................... 109 Gebäude .......................................................... 87
Erbbauvertrag ............................................. 107 Gegenstandsart 씮 Vertragsgegenstand
Ersatzanpassungsregel ........................... 172 Gemeinschaftseigentum .... 354–355, 362
Ersatzbemessung ...................................... 316 General Data Protection Regulation (GD-
Erste Buchung ab ...................................... 135 PR) 씮 Datenschutz-Grundverordnung
Erweiterung Geschäftsbereich ......................................... 91
kundenspezifische ................................ 533 Geschäftspartner ............ 31–32, 72, 74–75,
modifikationsfreie ............................... 534 80–81, 365
tabellenartige ........................................ 534 allgemeiner ............................................... 76
Erweiterungsimplementierung .......... 546 Buchungskreisdaten ....................... 77, 81
Erweiterungsspot ...................................... 547 Customizing .............................................. 81
BADI_RE_CN_CN ..................................... 64 Datenset ..................................................... 81
ETH-Schlüssel ............................................. 316 debitorischer Hauptmieter .......... 30, 77
Einkaufsdaten .......................................... 81
F Geschäftspartnerbeziehung ............... 77
Gruppe ................................................. 40, 75
Fälligkeitsverschieberegel ..................... 148 in SAP RE .................................................... 78
FAS13 ............................................................. 454 in SAP S/4HANA ...................................... 73
Fehlermeldung kreditorischer Vermieter ...................... 77
F5673 .......................................................... 195 kreditorischer Vertragspartner ......... 77
REEXFI 003 .............................................. 217 natürliche Person ..................... 40, 73–74
Feld 씮 Business Data Toolset nichtdebitorischer Mieter .................... 77
Feldgruppe 씮 Business Data Toolset Organisation .............................. 40, 73, 75
Feldstatus ........................................................ 67 SAP-Geschäftspartner ........................... 73
Feste Perioden ............................................ 131 Vertriebsdaten ......................................... 81
Financial Extension Set ............................. 24 zentrale Daten .................................. 77, 81
Finanzierungsleasing Geschäftspartnerbeziehung ................... 77
debitorisch .............................................. 454 hat den Ansprechpartner .................... 78
kreditorisch ............................................. 454 ist Ansprechpartner ............................... 78
Finanzierungsposition ............................ 299 Zeitscheibe ................................................. 77
Finanzstrom ................................................ 132 Geschäftspartnerrolle ......................... 73, 76
Anzeige ..................................................... 135 000000 ...................................................... 76
Fälligkeit .................................................. 131 FLCU00 ....................................................... 81
Sondereintrag ............................... 416, 422 FLCU01 ........................................................ 81
Finanzstrom ab .......................................... 135 FLVN00 ....................................................... 81
Flächenpool ................................... 86, 96, 100 FLVN01 ........................................................ 81
Flächenanteile ....................................... 101 TR0600 .................................. 40, 48, 77, 79

Index
Geschäftspartnerrolle (Forts.) Immobilienobjekt

TR0601 ................................................. 77, 79 architektonische Sicht ........................ 102
TR0602 ................................... 32, 48, 77, 79 Nutzungssicht ........................................... 86
TR0603 .......................................... 31, 48, 79 Indexanpassung .............................. 583–584
TR0604 .......................................... 48, 77, 79 Anpassungsrhythmus ........................ 433
TR0605 ................................................. 31, 80 Anpassungstermin ............................... 436
TR0606 ........................................................ 80 Anpassungsverzögerung ................... 436
TR0808 ........................................................ 80 mögliche Anpassungstermine ........ 437
TR0998 ........................................................ 80 Rechenweg .............................................. 436
Geschäftspartnertyp ............................ 74–75 Schwellwerte ........................................... 436
Gruppe ......................................................... 75 Umbasierungsfaktor ........................... 444
natürliche Person .................................... 74 Verkettungsfaktor ................................ 445
Organisation ............................................. 75 Indexklasse .................................................. 439
Geschäftspartnerumsetzung .................. 81 Indexklausel ................................................ 433
Gesuchsart für Raumreservierung Feldstatus ................................................ 434
und -belegung ....................................... 518 Indexreihe
Gleitklausel .................................................. 433 anlegen ..................................................... 439
Größenklasse .............................................. 257 Basisjahre ................................................ 440
Grundbuch .................................................. 108 Indexstände pflegen ............................ 439
Grundstück ..................................................... 87 neues Basisjahr ...................................... 443
Grundstücksverzeichnis ........................ 108 Verkettung .............................................. 444
Gruppe 씮 Geschäftspartner Indexwerte pflegen .................................. 583
Gültigkeitszeitraum von Stamm- Individualkorrespondenz mit Word 118
daten ......................................................... 604 Infosystem ................................................... 585
Belege auswerten .................................. 200
H Konditionen ............................................ 146
Konditionsgruppen verwenden ...... 145
Habenstellung ............................................ 186 Instandhaltungsrücklage ............. 360, 372,
Hauptmieter, debitorischer ..................... 30 374, 393
Hauptvertragspartner ......................... 32, 62 integrierte Buchung ................................. 190
Hauptwirtschaftlichkeits- Interessentenverwaltung ......................... 99
berechnung ............................................ 298 Ist-Satz ........................................................... 188
Hausbank einer WEG ............................... 359
Hausgeldabrechnung .............................. 379 J
Hausgeldanpassung ................................ 382
Hausgeldvereinbarung .................. 365, 367 Jahreswechsel .................................... 134, 312
Hausgeldvorauszahlung 씮 Kondition
Haushaltsmanagement .......................... 200 K
Heizgradtag ................................................. 315
Heizkostenabrechnung, extern .......... 345 Kappung 씮 Anpassungsgrund
Heizkostenverordnung .......................... 317 Kaufvertrag ..................................................... 34
Heizwerttage ...................................... 315, 351 Kennzahl, statistische ............................. 244
HGB ................................................................ 140 Klassifizierung
A (Finanzierungsleasing) ................... 455
I B (operatives Leasing) ......................... 456
C (debitorisches Finanzierungs-
IBAN ............................................................... 228 leasing) ................................................ 456
IFRS 16 ........................................... 19, 140, 452 Klausel ........................................................... 157
Immobilienbeleg 씮 RE-Beleg Komponente SAP-Hinweise .................... 24
Immobilienkontierung, Customizing 216 Kondition ........................................................ 31
Änderungsgrund ................................... 288

Index
Kondition (Forts.) Kostenträger-AE (KT-AE) ........................ 317

Änderungssperre .................................. 136 Kreditor 씮 Geschäftspartner
Berechnungsobjekt .............................. 127 Kreditorenkonto ........................................ 198
Customizing Bewertungseigen- kreditorischer Vermieter 씮 Geschäfts-
schaft .................................................... 476 partner
Hausgeldvorauszahlung ...................... 31 Kündigung ..................................................... 50
Instandhaltungsrücklage ..................... 31 aktivieren ................................................... 56
Konditionszweck vorbelegen ........... 143 anlegen ....................................................... 55
rückwirkende Änderung .................... 209 auswerten .................................................. 57
statistisch ................................................ 127 Informationssystem .............................. 57
Vorschlag aus Mietobjekt ................. 142 simulieren ........................................... 52, 55
Zeitscheibe .............................................. 136 stornieren ................................................... 56
Konditionsart ...................................... 61, 127 von Objekten ............................................ 54
Ertrag ............................................... 337, 419 Kündigungsfristen, gestaffelte .............. 53
Konditionsbewertungseigenschaft ... 472 Kündigungsregel .................................. 51–53
Konditionsbewertungsgruppe ............ 476 Fabrikkalender ......................................... 52
Konditionsgruppe .......... 61, 129, 142–144 Fristenregel ......................................... 52–53
Konditionsprofil ........................................ 145 Terminregel ............................................... 52
Konditionsprofil 씮 Reportprofil Kündigungsregel 씮 Kündigungsschema
Konditionszweck .............................. 127, 141 Kündigungsschema .............. 30, 51, 54, 70
Kontenblatt ................................................. 221 individuelles .............................................. 51
Kontenfindung .......................................... 186 Standard- ................................................... 51
Aktivierung ............................................. 461 vorbelegen ................................................. 51
Anlagenbewegungsart ....................... 468
Initialkosten ........................................... 476 L
Leasingverbindlichkeit ....................... 468
Umbuchung ............................................ 470 Lageklasse ..................................................... 259
Verrechnung .................................. 462, 470 Land Use Management (LUM) .............. 107
Vorsteueraufteilung ............................ 493 Lastschriftankündigung 씮 SEPA-Last-
Vorsteuerberichtigung ....................... 496 schriftmandat
Zinsen ........................................................ 462 Laufzeit 씮 Registerkarte
Kontenfindungswert ............... 67, 208, 467 Layout 씮 SAP List Viewer
Kontenpflege .............................................. 224 Leasingverbindlichkeiten rastern ...... 481
Kontierung, Abrechnungseinheit ...... 320 Leasingvertrag .............................................. 33
Kontierungsblock ..................................... 216 Leerstandsgrund .......................................... 98
Kontierungsblock SAP RE ...................... 321 Leerstandskosten ...................................... 201
Kontierungsobjekt .................................... 235 Leistungsbezugsdatum ........................... 494
Kontoauszug, elektronischer ............... 229 Leistungsverrechnung, indirekte ....... 247
Kontoeigenschaften, direkte Kosten 321 Liegenschaftsverwaltung ....................... 107
Korrespondenz ................................. 118, 572 Linearisierung ............................................. 454
Microsoft Word ..................................... 118 logische Datenbank .................................. 568
Smart Forms ........................................... 118 Löschkennzeichen .................................... 609
variable Textbausteine ...................... 181 Löschvormerkung ..................................... 609
Korrespondenzanwendung .................. 575
Korrespondenzvorfall .................... 118, 576 M
Kostenmiete ................................................ 297
Kostenposition .......................................... 299 M/L-Band ...................................................... 345
Kostenpositionsgruppe .......................... 299 Mahnbereich ............................................... 234
Kostenrechnungsbeleg .................. 195, 235 Mahngruppierung .................................... 233
Kostenrechnungskreis ............................ 359 Mahnverfahren .......................................... 233
Kostensammler ................................ 305, 312 Mandatsbuchungskreis .......................... 359

Index
Mandatsreferenz 씮 SEPA-Lastschrift- N
mandat
Mandatswerk .............................................. 358 Nachbearbeitungsauftrag 씮 Post-
Mandatszuordnung .................................... 90 processing Office
Massendruck 씮 Korrespondenz Nachbuchung ............................................. 209
Melderegel ............................................ 31, 400 Nachbuchungen, Fälligkeit ................... 149
Merkmale 씮 Mietspiegel Nachricht
Merkmalsklasse ......................................... 259 BADI_RECA_MESSAGE ....................... 597
Messbeleg erfassen .................................. 314 customizbare ......................................... 178
Messpunkt 씮 Zähler Fehlerschwere ........................................ 178
Methode GET_NUMBER ............................ 64 konfigurierbare ............................ 178, 596
Mietanpassung .......................................... 168 Nachrichtensteuerung ............................ 178
Aktivitätenstatus ................................. 170 natürliche Person 씮 Geschäftspartner
bestimmen .............................................. 169 Nebenkostenabrechnung ......................... 34
Identifikation ......................................... 180 Abrechnungs-ID .................................... 327
Korrespondenz ...................................... 156 Abrechnungsmodus ............................ 327
Protokoll .................................................. 174 Anpassung Vorauszahlung .............. 349
Mietausfallwagnis .................................... 298 Anpassungsdatum ............................... 351
Mieteinheit .............................................. 86, 96 Auswahl der Abrechnungs-
Mieter 씮 Geschäftspartner einheiten ............................................. 327
Mieterabrechnung ................ 379–380, 388 Berichte ..................................................... 331
Mieterhöhung 씮 Anpassung debitorische Buchung ......................... 337
Mieterkontenblatt .................................... 221 Ist-Prinzip ................................................ 340
Mietfläche ............................................. 96, 100 Kontenfindung ...................................... 342
Mietobjekt ........................................ 86, 95–96 Offenen VZ belassen ............................ 340
Belegung ..................................................... 57 Optionssätze .......................................... 326
Nutzungsart .............................................. 96 Prozessschritte ....................................... 328
optiert ....................................................... 484 Sachkontenbuchung ........................... 338
optiert nicht ............................................ 484 Saldo buchen .......................................... 340
Typ ...................................................... 96, 270 Soll-Prinzip .............................................. 340
Mietrecht ......................................................... 90 Steuerkorrektur ..................................... 340
Mietspiegel ......................................... 256, 259 Titel ............................................................ 327
Ausstattungsklasse ............................. 265 Voraussetzungen .................................. 325
BADI_REAJ_ADJUSTMENT_RLRA 269 Wechsel des Steuersatzes .................. 329
Basiswert/Spanne ................................ 265 Nebenkostenschlüssel ............................ 305
Baujahr ..................................................... 264 Neubaumietenverordnung ................... 297
Customizing ........................................... 256 Nullsteuerkennzeichen .......................... 198
Größenklasse ......................................... 265 Nummernkreis 씮 Vertrag
Mietspiegelfach ......................................... 259 Nummernvergabe ....................................... 65
Mietvertrag .................................................. 365 automatische ............................................ 64
Miteigentumsanteil .... 354–355, 379, 384 BAdI-Implementierung ...................... 547
Mithaftung .................................................. 108 externe ......................................................... 64
Modernisierung ......................................... 255 interne .......................................................... 64
Modernisierungsmaßnahme 씮 Anpas- Nutzungsart 씮 Mietobjekt
sungsmaßnahme Nutzungsobjekt ............................................ 86
Modernisierungsumlage ....................... 282
Modernisierungszuschlag ..................... 288 O
Objekte löschen ......................................... 120
Objektfinanzstrom ................ 138, 186, 236
Wegfall ...................................................... 469

Index
Objektgruppe 씮 Vertrag Prozess-ID (Forts.)

Objektmandat ......................... 356, 361, 390 Vorsteuerberichtigung ....................... 502
Objektzuordnung ......................................... 66 PSCD ............................................................... 199
freie ............................................................... 67
informatorische ....................................... 67 Q
Objektzustand 씮 Arbeitsvorrat
Office-Anwendung ................................... 577 Quarter-Days ............................................... 131
Drucken mit ............................................ 574
Office-Anwendung 씮 Korrespondenz R
operatives Leasing
debitorisch .............................................. 454 Ratenzahlung .................................... 221–222
kreditorisch ............................................. 453 Raumbelegung ........................................... 124
Optionssatz ................................................. 482 Raumreservierung .......................... 124, 515
ermitteln .................................................. 487 Raumschuldnerprinzip ........................... 329
Quellobjekt .............................................. 505 RE Classic ............................................... 24, 615
Optionssatzermittlung .............................. 34 RE-Beleg ......................................................... 197
Optionssatzhistorie .................................. 487 Rechnungswesensbelege ....................... 195
Optionssatzmethode ............................... 485 Referenzbewegungsart ........................... 210
Organisation 씮 Geschäftspartner Referenzbuchungskreis ................ 356, 390
Organisation 씮 Geschäftspartnertyp Referenznummer Buchhaltung .......... 194
Organisatorische Zuordnung ............... 199 Referenzwerk .............................................. 358
RE-FX ................................................................ 24
P Registerkarte .......................................... 38, 51
Abrechnungsteilnahme ...................... 324
Parallelisierung .......................................... 191 abweichende Bemessungen ............... 42
Parallelverarbeitung 씮 Infosystem allgemeine Daten ..................... 30, 38, 98
Partnerfinanzstrom .............. 132, 137, 185 allgemeine Daten mit
Partnergruppenart ...................................... 75 Schnellerfassung ................................ 38
Pauschale ...................................................... 325 Anpassung ........................................ 99, 266
periodisches Buchen Architektur ................................................ 91
Leerstand ................................................. 201 Ausstattung ..................................... 90, 262
Massenlauf .............................................. 186 Baurecht und Nutzung ......................... 90
Verrechnungskonto Bewertung ..... 469 Belegung .............................................. 48, 98
Verträge ................................................... 186 Belegung (für WEG-Objekte) ............. 371
Planerprofil .................................................. 250 Bemessungen ........................................... 91
Plan-Satz .............................................. 133, 188 Bewertung ............................................... 460
Planungslayout .......................................... 250 Bewertungsparameter ........................ 457
Postprocessing Office .................... 601–602 Bezugsgrößen ........................................... 90
PPO 씮 Postprocessing Office Buchungsparameter ................ 43, 49, 91
Preisklausel .................................................. 433 CAD ............................................................. 522
Privatisierung .................................... 355, 362 Feststellungsgrundlagen ................... 109
Profit-Center .................................................. 91 Flächenanteile ........................................ 101
Programmierschnittstelle ..................... 543 Hausbankkonten .................................. 371
Projektstrukturplanelement Infrastruktur ............................................. 90
(PSP-Element) ........................................... 49 Klauseln .................................................... 157
Protokoll, Verfallsdatum ........................ 598 Konditionen ..................................... 42, 127
Prozess-ID .................................................... 167 Laufzeit ....................................................... 51
Nebenkostenabrechnung .................. 327 Objekte ...................................................... 127
periodisches Buchen ............................ 194 Optionssatzmethoden .......................... 91
Vorsteueraufteilung ............................ 493 Partner ................................................. 49, 90
Termine .............................................. 90, 265

Index
Registerkarte (Forts.) RoU-Anlage (Forts.)

Übersichten .............................. 44, 90, 108 deaktivieren ............................................ 481
Umsatzmietvereinbarung ................... 31 Infosystem ............................................... 480
Verteilung ................................................ 138
Werte ............................................................ 90 S
Wiedervorlage ......................... 44, 90, 123
Zähler ........................................................ 314 SAP Document Management System
Zuordnungen ............................................ 90 (SAP DMS) ................................................ 522
Zusatzdaten ............................................... 90 SAP Geographical Enablement
Registrierung 씮 Arbeitsvorrat Framework (GEF) ......................... 520, 524
Registrierungsgrund 씮 Arbeitsvorrat SAP Information Lifecycle Manage-
Releasewechsel .......................................... 134 ment (SAP ILM) ..................................... 618
RE-Navigator ............................................... 110 SAP List Viewer ........................................... 562
Anzeigefilter ........................................... 121 SAP Visual Enterprise .............................. 520
Arbeitsvorrat .......................................... 119 SAP-Geschäftspartner 씮 Partner
Aufbau ...................................................... 111 SAP-Hinweis
Favoriten ................................................. 120 1057734 (FAQ: WEG) ............................. 389
Funktionen .............................................. 110 1456877 (Instandhaltungs-
Informationssystem ........................... 123 rücklage WEG) .......................... 373, 393
Kontextmenü ......................................... 116 1458917 (Sammelhinweis
Korrespondenz aufrufen ................... 117 Archivierung) .................................... 617
Meine Objekte ........................................ 113 1501199 (Archivierung von Daten
Merkliste .................................................. 117 aus RE Classic) ................................... 615
Navigationsbereich ............................. 112 1503676 (Archivierung von Daten
Objekte einer verantwortlichen aus RE Classic) ................................... 615
Gruppe ................................................. 114 156985 (BTE beim Mahnen) ............... 232
Objekte kopieren .................................. 116 1619040 (FAQ
Objekte löschen ..................................... 120 PSCD und RE-FX) .............................. 199
Objekte mit Drag & Drop kopieren 117 2255555 (Bewertung Leasing-
Objektstapel ........................................... 117 verträge) .............................................. 452
Objektstatus ........................................... 118 2255568 (CAD-Integration Real Estate
Objektübersicht ............................ 110, 112 mit SAP Visual Enterprise ............. 524
Personalisierung .......................... 120, 122 2383937 (SAP Geographical Enable-
RE80 ............................................................. 35 ment Framework) ............................ 524
Terminkalender .................................... 124 2403881 (Leasing BC-Set) ................... 452
Werkzeuge ............................................... 124 2590321 (DSGVO-Konformität) ....... 623
Wiedervorlage ....................................... 123 2653883 (Archivierungsobjekte
Reportprofil ....................... 95, 146, 563–564 RE Classic) ........................................... 615
Reservierungsobjekt ................................ 516 2662137 (FAQ Bewertung) .................. 452
Reservierungsobjektart .......................... 515 681951 (Stammdatentabellen) ......... 545
Reservierungszeiten ................................ 517 690900 (Benutzerdefinierte
Residenzzeit ....................................... 612, 616 Felder) ................................................... 553
Residenzzeit 1 씮 Archivierung 775492 (Mahnen in SAP RE) .............. 232
Residenzzeit 2 씮 Archivierung 782947 (Programmierschnitt-
Rhythmusklausel ............ 43, 130, 157, 197 stellen) .................................................. 543
Vorlagen .................................................. 150 952495 (Umsatzsteueränderung) ... 199
RoU-Anlage 969234 (Benutzerdefinierte
AfA buchen ............................................. 471 Tabellen) .............................................. 561
AfA-Schlüssel .......................................... 471 970343 (Beispielcoding benutzer-
Aktivierungsbuchung ......................... 468 definierte Tabellen) ......................... 561
Anlagenklasse ........................................ 459 Schreiben 씮 Korrespondenz

Index
Schutzstellung ............................................ 109 T

Schwellwerte ............................................... 442
SE-Buchungskreis ...................................... 359 technischer Platz ....................................... 109
Selektion über Sets ................................... 569 Teileigentum ..................................... 354–355
Selektions-ID 씮 Statusselektionsschema Teilfunktion
Selektionsview 씮 logische Datenbank aktivieren ................................................. 335
SEPA ................................................................ 226 CE01 (Bilanzielle Bewertung) ........... 453
SEPA-Lastschriftmandat .................. 43, 226 IT01 (Vorsteuerberichtigung) ........... 495
Serienreservierung bearbeiten ............ 515 SC01 (Erweiterungen NKA) ................ 335
Servicekosten .............................................. 473 SCT1 (Erweiterungen NKA – nur
Servicevertrag ...................................... 34, 454 Buchungsklausel) ............................. 335
Set Teilnahmegruppe ................... 305, 307, 379
generieren ............................................... 570 Teilungserklärung ..................................... 355
Gruppierungsfeld ................................. 570 Terminregel 씮 Kündigungsregel
von Immobilienobjekten oder Terminserienregel .................................... 519
Verträgen ............................................ 569 To-do-Liste 씮 Fortführung
SHBKZ 씮 Vorauszahlung Transaktion
Sicht 씮 Business Data Toolset AW01N (Asset Explorer) ..................... 471
Sollstellung .................................................. 186 BP (Geschäftspartner bearbeiten) ... 73,
Sondereigentum ....................................... 354 79–80
Sondereigentumsbuchungskreis F110 (Maschinelles Zahlen) ..... 225, 228
(SE-Buchungskreis) .............................. 358 F150 (Mahnen) ....................................... 232
Sondereigentumsverwaltung .............. 353 F-26 (Schnellerfassung Zahlungs-
Sondereigentumsverwaltungs- eingang) ............................................... 225
auftrag ................................... 359, 365, 368 F-28 (Zahlungseingang buchen) ..... 225
Sonderumlage 씮 Anpassungsmaßnahme FB05 (Buchen mit Ausgleichen) ...... 223
Spitzenumsatzregel ................................. 431 FB08 (Beleg stornieren) ...................... 195
Stammdatenblatt 씮 Korrespondenz FB60 (Kreditorenrechnung
Standardbuchungskreis ......................... 358 buchen) ................................................ 214
Standardklausel ......................................... 132 FD01 (Debitor anlegen) ......................... 80
Standardlayout 씮 SAP List Viewer FD02 (Debitor ändern) .......................... 80
Standortschlüssel ...................................... 316 FK01 (Kreditor anlegen) ....................... 80
statistische Kondition ............................. 141 FK02 (Kreditor ändern) ........................ 80
Status ................................................................ 90 ILMARA (Prüfgebiete bearbeiten) 622
Statusselektionsschema ............................ 39 IRMPOL (ILM-Regelwerke) ................ 622
Steuerart ....................................................... 198 RE80 (RE-Navigator) ......... 35, 110, 117,
Steuergruppe .............................................. 198 356, 515, 591, 605
Steuersatzänderung ................................. 199 REAJAT (Anpassungsmaßnahme
Storno ............................................................ 219 bearbeiten) ............ 278, 285, 299, 301
straight-lining ................................... 454, 473 REAJCG (Vergleichsbestand
Substitution BAdI-Implementierung 547 bearbeiten) ......................................... 270
Suchhilfe zum Vertrag ............................... 36 REAJCH (Anpassungen
Suchhilfen nach Geschäftspartner ........ 37 bearbeiten) ............................... 180, 385
Summenbemessung ................ 92, 244, 564 REAJINDX (Indexstände pflegen) ... 439
Systemstatus ............................... 38, 606, 608 REAJPR (Anpassungen
AKTV (Aktiviert) .................................... 608 bestimmen) ........... 166, 172, 265, 440
FREI (Freigegeben) ................................ 608 REAJPRCEA (Wirtschaftlichkeits-
KTSP (Kontierung gesperrt) ....... 38, 608 berechnung:
LÖKZ (Löschkennzeichen) .......... 38, 612 Anpassungen bestimmen) ........... 303
LÖVM (Löschvormerkung) ......... 38, 608 REAJRV (Anpassungen stornieren) 182
SDSP (Stammdaten gesperrt) .......... 608

Index
Transaktion (Forts.) Transaktion (Forts.)

REBDAO (Architektonisches Objekt RECEISASSETCN (Leasinganlagen
bearbeiten) ......................................... 106 zu Verträgen) ..................................... 481
REBDBE (Wirtschaftseinheit RECEISCONDRULECN (Konditions-
bearbeiten) ............................................ 89 spezifische Bewertungsregeln
REBDBEAR (Wirtschaftseinheiten anzeigen/pflegen) ........................... 480
archivieren) ............................... 610, 613 RECEISLIABGRAD (Verbindlichkei-
REBDBU (Gebäude bearbeiten) 89, 265 tenspiegel) .......................................... 481
REBDCACHECK (Massenprüfung: RECEISRECLASSIFY (Um-
Nutzungsobjekte) ............................ 586 gliederung) ......................................... 481
REBDPR (Grundstück bearbeiten) ..... 89 RECEISRULECN (Bewertungsregeln
REBDRO (Mietobjekt bearbeiten) ..... 89, anzeigen und pflegen) ................... 480
265 RECEPR (Vertragsbewertungen
RECACC (Customizing prüfen) ........ 594 durchführen) ...................................... 463
RECACUST (Customizing SAP RE) ..... 23 RECESH (Vertragsbewertungen
RECAKEY (Technische Schlüssel- anzeigen) ............................................. 481
felder) ................................................... 593 RECN ............................................................. 35
RECALA (Protokolle auswerten) ..... 597 RECOPLCFCOPY (Finanzstrom
RECALD (Protokolle löschen) ........... 598 Vertrag in Plan) ................................ 243
RECARESPGROUP (Verantwortliche RECOPLCST02 (Kosten/Leistungs-
Gruppen pflegen) ............................. 114 aufnahme) .......................................... 241
RECARG (Arbeitsvorrat) ..................... 591 RECOPLREV02 Erlöse planen) .......... 241
RECARG (Objekte aktualisieren) .... 119, RECOPLSU (Planung auf
507, 605 Abrechnungseinheiten) ................. 241
RECARP (Verantwortliche ändern: RECOSTKFBD (statistische Kenn-
Nutzungsobjekte) ............................ 587 zahlen Stammdaten) ...................... 244
RECARSGEN (Wiedervorlage- RECOSTKFSU (statistische Kenn-
termine generieren) ........................ 580 zahlen AE) ........................................... 244
RECARSGENBD (Wiedervorlage- RECPA500 (Vertragskontenblatt) 222
termine für Nutzungsobjekte RECPA520 (Rechnungen drucken) 232
generieren) ......................................... 580 RECPA550 (Korrespondenz zur
RECARSGENCN (Wiedervorlage- NKA) ...................................................... 352
termine für Verträge RECPA560 (Korrespondenz WEG-
generieren) ......................................... 580 Abrechnung) ...................................... 390
RECATRACERTBADI (Analyse RECPA562 (Korrespondenz
Laufzeitinformationen .................. 593 Wirtschaftsplan) .............................. 390
RECDCFCMP (Finanzstromver- RECPA564 (Korrespondenz
gleich & Simulation) ...................... 134 Mieterabrechnung) ......................... 390
RECDCGOL (Finanzstromaktua- RECPA566 (Korrespondenz Ver-
lisierung: Verträge) ......................... 581 mögensentwicklung) ...................... 390
RECDCGOL (Generierung von RECPA600 (Korrespondenz An-
Finanzströmen für Verträge) ...... 134 passung) .............................................. 181
RECDCH (Finanzstromaktua- RECPA610 (Anpassung zu-
lisierung: Mietobjekte) .................. 581 stimmen) ............................................. 181
RECEASSETDEACT RECPA620 (Mahnung Anpassungs-
(Leasinganlagen deaktivieren) .. 481 zustimmung) ..................................... 181
RECECN (Vertragsbewertung RECPA630 (Anpassung an-
bearbeiten) ......................................... 480 kündigen) ............................................ 181
RECEEP (Vertragsbewertungen REDSRS01 (Massen-Syntaxcheck) 593
buchen) ................................................ 464

Index

REEXACRCARRYFORWARD (Saldo- REITTCCALC (Vorsteuerberichti-
vortrag für Abgrenzungen aus gung durchführen) .......................... 499
Real Estate) ........................................ 583 REMCOABD (Massenänderung
REEXF_26 (RE: Schnellerfassung org. Zuordnung Nutzungs-
Zahlungseingang) ........................... 224 objekte) ................................................ 588
REEXF_28 (RE: Zahlungseingang REMCOACN (Massenänderung
buchen) ................................................ 224 org. Zuordnung Verträge) ............ 588
REEXFB05 (RE: Buchen mit Aus- REMCOAOF (Massenänderung
gleichen) .............................................. 223 org. Zuordnung Vertrags-
REEXPOSTCC (Einzelnachweise angebot) .............................................. 588
Abrechnungseinheiten) ................. 387 REMCOASU (Massenänderung
REISCEACCDET (Customizing org. Zuordnung Abrechnungs-
Kontenfindung) ................................ 595 einheiten) ............................................ 588
REISCEACCDET (Infosystem REMCPYCN (Massenänderung
Referenzbewegungsarten und Buchungsklausel Verträge) .......... 589
Kontenfindung) ................................ 212 REMMBAMN
REISCHGDOCCN (Änderungsbelege (Abgleich Mandate) .............. 358, 391
Verträge) ............................................. 601 REMMBAPLANT (Abgleich Werke) 358
REISCN (Infosystem REMMBUDGET (Wirtschaftsplan
Verträge) ...................... 39, 57, 567, 585 bearbeiten) ......................................... 382
REISCNNT (Infosystem REMMMN (Mandat bearbeiten) ..... 356
Verträge Kündigung) ........................ 57 REMMMN1 (WEG-Mandat
REISCNNTRULE (Infosystem bearbeiten) ......................................... 356
Kündigungsregeln) ............................ 57 REMMMN2 (Objektmandat
REISCNPE (Infosystem bearbeiten) ......................................... 356
Verträge Laufzeit) .............................. 57 REMMOBJADOPT (Objekte in
REISCOLIBDN (Immobilienobjekte WEG überführen) ............................. 363
Einzelposten neu) ............................ 238 REORCOSTPOSTPO (Buchen der
REISCOSKFACT (Perioden- permanenten Belegungen) ........... 518
übersicht Ist) ...................................... 246 REORCOSTPOSTRS (Buchen der
REISMMCAP (Vermögens- Reservierungen) ................................ 517
entwicklung Detail) ........................ 373 REORMP (Umzugsplanung) ............. 518
REISPL (Infosystem Flurstücke) ....... 527 REORRS (Reservierung bearbeiten) 515
REISRADOCITEM (Posten- REORRSOBJCREATEUPD (Reservie-
übersicht) ............................................ 200 rungsobjekte erzeugen bzw.
REISREDOCCN (RE-Belege zu aktualisieren) .................................... 516
Verträgen) .......................................... 200 REORRSREC (Serienreservierung
REISREPP (Parallelverarbeitung bearbeiten) ......................................... 515
Reporting) ........................................... 585 REORSRVPROV (Dienstleistung
REISROOC (Infosystem Belegung erbringen (Erbringer)) .................... 516
Mietobjekte) .......................................... 57 REORSRVRECV (Dienstleistung
REITDOSCHANGE (Leistungs- erbringen (Empfänger)) ................. 516
bezugsdatum ändern) ................... 494 RERACL (Ausgleiche zu Miet-
REITDS (Vorsteueraufteilung) ......... 491 verträgen) ........................................... 224
REITORCALC (Optionssätze RERACLRV (Ausgleiche zurück-
ermitteln) ................................... 326, 487 nehmen und stornieren) ............... 220
REITTC (Berichtigungsobjekt RERAIV (Rechnungen erstellen) ...... 230
bearbeiten) ......................................... 496 RERAOP (Buchen mit Buchungs-
REITTCASSIGN (Berichtigungs- vorfällen) ............................................. 321
objekt zuordnen) .............................. 505

Index

RERAOP RESCSESTATUS (Statusmonitor
(Einmalige Buchung) ........... 112, 218, Abrechnung) ...................................... 387
375, 517 RESCSU (Abrechnungseinheit
RERAOPRV (Storno einmalige bearbeiten) ......................................... 309
Buchungen) ........................................ 219 RESCSUBYBE (AEs gesammelt
RERAOPSUTP (Umbuchung AE) ..... 323 anlegen) ............................................... 313
RERAPL (Buchungsprotokoll) 200, 598 RESRBCSINGLE (Buchen einer
RERAPP (Periodisches Buchen: Umsatzabrechnung) ...................... 415
Verträge) ................. 186, 373, 378, 598 RESRIS (Auswertung zur
RERAPPCMP (Periodisches Buchen Umsatzmietabrechnung) ............. 414
Verträge: Vergleich mit Vor- RESRISSINGLE (Auswertung zur
periode) ............................................... 186 Umsatzmietabrechnung) ............. 415
RERAPPRV (Periodische Buchung RESRMO (Umsatzmiete
stornieren) ................................. 196, 219 bearbeiten) ......................................... 414
RERAVP (Periodisches Buchen RESRMOSINGLE (Umsatzmieten
Leerstand Mietobjekte) .................... 99 einer Abrechnung bearbeiten) .... 414
RERAVP (Periodisches Buchen RESRRP (Umsatzmeldungen
Mietobjekte Leerstand) ................. 202 erfassen/ändern) ............................. 408
RERAVPRV (Storno periodisches RESRSE (Umsatzabrechnung
Buchen Leerstand) .......................... 219 durchführen/fortsetzen) ............... 408
RESCA (A-Band einlesen) ................... 348 RESRSECORRECT (Korrektur
RESCBC (Abrechnung buchen) ........ 327 einer Umsatzmietenab-
RESCBCCO (WEG-Abrechnung rechnung) ............................................ 422
buchen) ................................................ 386 SARA (Archivadminis-
RESCCC (Kostensammler tration) .............................. 611–612, 617
generieren) ................................ 312, 582 SARE (Archive Explorer) ..................... 617
RESCCH (Abrechnung fortsetzen) 348 SARI (Archivinformationssystem) 617
RESCCHCO (WEG-Abrechnung SARJ (Archive Retrieval
fortsetzen) .......................................... 386 Configurator) .................................... 617
RESCD (D-Band einlesen) .................. 348 SE11 (Data Dictionary) ........................ 535
RESCFIXCO (WEG-Abrechnung SE19 (BAdI-Builder) ............................... 545
festschreiben) .................................... 386 SE24 (Class Builder) .............................. 535
RESCGC (NKA Kostenübersicht) ..... 347 SE36 (Logical Database Builder) ..... 567
RESCIS (Auswertungen zur SE80 (Object Navigator ABAP) ........ 535
Nebenkostenabrechnung) ........... 333 SP01 (Ausgabesteuerung) .................. 181
RESCISCO (Auswertungen zur SPAU_ENH (Object Navigator
WEG-Abrechnung) .......................... 387 modifizierte Objekte) ..................... 548
RESCMPRO (Messpunkte zu Sprechende Transaktionsnamen ...... 23
Mietobjekten) .................................... 314 SPRO (Einführungsleitfaden) .............. 24
RESCMPSU (Messpunkte zu
Abrechnungseinheiten) ................. 314 U
RESCPG (Teilnahmegruppe
bearbeiten) ......................................... 307 Übersichten zum Vertrag ......................... 44
RESCSE (Nebenkostenabrechnung Umbasierungsfaktor 씮 Indexanpassung
durchführen) ..................................... 598 Umbuchung ................................................ 454
RESCSEAA (Hausgeldanpassung) 384 Umlageausfallwagnis .............................. 329
RESCSEAL (Nebenkosten Umlagegröße, alternative ...................... 316
abgrenzen) ......................................... 306 Umlageregel ................................................ 311
RESCSECO (WEG-Abrechnung für Eigentümer und Mieter ............... 381
durchführen) ..................................... 386 Umlageschlüssel ........................................ 305

Index
Umsatzabrechnung .................................. 408 Verantwortlichkeit ändern .................... 587

Abrechnungsart ........................... 410, 429 Verbrauch, Liste ......................................... 314
Abrechnungsschritte ........................... 410 Vererbung, logische .................................. 604
buchen ...................................................... 415 Verfahren 씮 Mietanpassung
Ergebnis .................................................... 412 Verfahrensparameter 씮 Mietanpassung
Klauselart ................................................ 432 Vergleichsbestand ..................................... 270
Korrespondenz ...................................... 425 Vergleichswohnung ................................. 270
kumulativ ................................................ 425 BADI_REAJ_ADJUSTMENT_COMP . 277
Rhythmusbeginn .................................. 426 Bildfolge ................................................... 270
Umsatzmeldung Customizing ............................................ 272
erfassen .................................................... 407 Verlängerung
korrigieren ............................................... 421 automatische ........................................... 58
testierte .................................................... 410 Verlängerungsoption ............................ 58
Umsatzmietabrechnung 씮 Umsatz- Verlängerung 씮 Vertrag
abrechnung Verlängerungsoption ................................ 58
Umsatzmiete .............................................. 397 Verlängerungsregel .................................... 58
abrechnen ................................................ 408 Vermieter, kreditorischer ........................ 32
Abrechnungsrhythmus ...................... 402 Vermögenstrennung 354, 370, 372, 390
Absätze ..................................................... 398 Vermögensverwaltung aktivieren ....... 24
Berechnungsregel ................................. 401 Verteilung primärer Kosten .................. 248
buchen Bewegungsarten ................... 416 Verteilungsfinanzstrom 씮 Objekt-
buchen direkt ......................................... 418 finanzstrom
buchen Steuer ........................................ 417 Verteilungsregel ........................................ 138
buchen über Finanzstrom ................. 415 Verteilungsvorschrift .............................. 236
Customizing ........................ 400, 414, 416 Verteilungszuordnung .............................. 67
Customizing Konditionsarten ......... 405 Vertrag ................................. 29, 41–42, 58, 63
Endabrechnung ..................................... 428 aktiv ........................................................... 193
Infosystem ............................................... 414 aktivieren ................................................... 47
Konditionsarten .................................... 403 Änderungsbelege .................................. 600
Maximalmiete ....................................... 404 Anmietvertrag ......................................... 31
melden ...................................................... 407 befristeter ............................................ 40, 50
Melderhythmus ..................................... 400 belegender .......................................... 48, 98
Mindestmiete ......................................... 404 Bildfolge pro Vertragsart ..................... 69
Sortimente ...................................... 398, 400 Branche ....................................................... 67
Spitzenabrechnung .............................. 430 Buchungsparameter .............................. 43
Staffeln .................................. 398, 401–402 debitorischer ............................................. 47
Verbräuche .............................................. 398 externer ...................................................... 49
Vorauszahlung ...................................... 419 Feldstatus ................................................... 67
zeitabhängig ändern .......................... 406 Hausgeldvereinbarung ........................ 31
Umsatzmietvereinbarung ..................... 398 im Immobilienmanagement .............. 29
Umsatzmietvertrag .................................. 398 Infosystem ................................................. 47
Umsatzregel ......................................... 31, 400 interner ....................................................... 49
Gültigkeitszeitraum ............................ 406 Kaufvertrag ............................................... 34
uneinbringliche Forderungen ............. 221 Konditionen .............................................. 42
US-GAAP ASC 842 ............................ 140, 452 kreditorischer ........................................... 48
Kündigung .......................................... 40, 50
V Laufzeit ....................................................... 40
Leasing ........................................................ 29
Validierung BAdI-Implementierung 547 Leasingvertrag .................................. 32–33
verantwortliche Gruppe ......................... 115 Mietvertrag ............................................... 30
Verantwortlicher ....................................... 113 nicht belegender ...................................... 48

Index
Vertrag (Forts.) Vorverteilungs-Abrechnungseinheit 316

Nummerierung ........................................ 63 VV-AE (Vorverteilungs-Abrechnungs-
Nummernkreis ......................................... 63 einheit) ..................................................... 316
Nummernkreisintervall ........................ 63
Objekte ........................................................ 66 W
Objektgruppe ............................................ 41
Sachkontenvertrag ................................. 49 Wärmemengenformel ............................ 317
Servicevertrag .................................... 29, 34 WEG-Abrechnung .................. 379–380, 385
sonstiger ..................................................... 48 Verwaltungskosten .............................. 373
Status ........................................................... 38 WEG-Gesetz ................................................. 354
Suchhilfe ..................................................... 36 WEG-Mandat ............................................... 355
Umsatzmietvertrag ......................... 30–31 WEG-Verwaltung .......................................... 35
umsatzrelevant .............................. 31, 398 WEG-Verwaltungsvertrag ............ 365–366
unbefristeter .............................................. 50 Werbebeitrag .............................................. 423
Verlängerung ............................................ 40 Wertsicherungsklausel ........................... 433
Vertrag in SAP RE .................................... 29 Wiedervorlage ............................................... 44
Vertragsbeginn ........................................ 40 Wiedervorlagetermine generieren .... 579
Vertragsart ................................. 59, 61–63, 83 Wirtschaftlichkeitsberechnung
Objektarten pro Vertragsart ............... 66 Finanzierungsplan ............................... 299
vorschlagen ............................................... 46 Kosten ....................................................... 299
Vertragsbezug ............................................... 60 laufende Aufwendungen ................... 300
Vertragsende, erstes ............................ 40, 56 Wirtschaftlichkeitsberechnung 씮 An-
Vertragsgegenstand ............ 33, 41, 66, 237 passungsmaßnahme
Gegenstandsart ....................................... 66 Wirtschaftseinheit ....................................... 87
Vertragskontenblatt ................................... 44 Mietspiegel .............................................. 257
Vertragskontokorrent ............................. 199 Wirtschaftseinheit Vertrag ............... 36–37
Vertragsnummer .................................. 63, 65 Wirtschaftsplan einer WEG ................... 379
Vertragsobjekt ............................................... 41 WirtschEinheit Vertrag .............................. 37
Vertragstyp ..................................................... 49 Wohnungsbaugesetz, zweites .............. 297
Vertragswert ............................................... 460 Wohnungsbindungsgesetz ................... 297
Verunreinigung ......................................... 109 Wohnungseigentümergemeinschaft
Verwalter 씮 Geschäftspartner (WEG) .................................................. 31, 354
Verwaltungsbuchungskreis .................. 358 Wohnungseigentumsverwaltung
Verweilregel ................................................ 621 (WEG-Verwaltung) ............................... 353
Vorauszahlung ........................................... 336 wohnwerterhöhende Maßnahme 씮
Erlös ........................................................... 336 Modernisierung
Sonderhauptbuchvorgang ............... 336 Wohnwertfaktor ........................................ 298
Vorgang, betriebswirtschaftlicher ..... 607
Vorsteueraufteilung ......................... 34, 483 Z
Anlage ....................................................... 510
Customizing ........................................... 483 Zähler ............................................................. 313
Erwerbssteuer ........................................ 493 Zählerstand Erfassungsliste .................. 315
Vorsteuerbasisbeleg ....................... 195, 490 Zahlprogramm zahlbares SHBKZ ....... 336
Vorsteuerbehandlung .................... 481, 503 Zahlungsfinanzstrom .............................. 185
Vorsteuerberichtigung Zahlungsfinanzstrom 씮 Partner-
Anlagenabgang .................................... 512 finanzstrom
Bagatellgrenzen § 44 UStDV ............ 499 Zahlungsrhythmus ................................... 130
Customizing ........................................... 495 Zahlweise ............................................. 130, 148
Kontenfindung ...................................... 502 mittelschüssig ................................. 43, 130
Vorstufenanpassungssatz ..................... 301 nachschüssig ................................... 43, 130
vorschüssig ...................................... 43, 130

Index
Zeitabhängigkeit Zeitanteilig ................................................... 130

Ausstattungsmerkmale ........................ 97 Zuordnung, organisatorische ................. 43
Bemessungen ............................................ 95 Zusatzwirtschaftlichkeits-
Optionssätze .......................................... 485 berechnung ............................................. 298
Partner zum Vertrag .............................. 44 Zuschläge ...................................................... 329
Partnerbeziehungen ............................... 77 Zuschlagsschema ...................................... 329
Partnerrollen ............................................. 76 Zweck der Umlage ........................... 312, 316
Umsatzmiete .......................................... 407

Die Serviceseiten
Im Folgenden finden Sie Hinweise, wie Sie Kontakt zu uns aufnehmen können.
Lob und Tadel

Wir hoffen sehr, dass Ihnen dieses Buch gefallen hat. Wenn Sie zufrieden wa-
ren, empfehlen Sie das Buch bitte weiter. Wenn Sie meinen, es gebe doch etwas
zu verbessern, schreiben Sie direkt an die Lektorin dieses Buches: eva.tripp@
rheinwerk-verlag.de. Wir freuen uns über jeden Verbesserungsvorschlag, aber
über ein Lob freuen wir uns natürlich auch!
Auch auf unserer Webkatalogseite zu diesem Buch haben Sie die Möglich-
keit, Ihr Feedback an uns zu senden oder Ihre Leseerfahrung per Facebook,
Twitter oder E-Mail mit anderen zu teilen. Folgen Sie einfach diesem Link:
http://www.sap-press.de/4701.
Zusatzmaterialien
Zusatzmaterialien (Beispielcode, Übungsmaterial, Listen usw.) finden Sie
in Ihrer Online-Bibliothek sowie auf der Webkatalogseite zu diesem Buch:
http://www.sap-press.de/4701. Wenn uns sinnentstellende Tippfehler oder in-
haltliche Mängel bekannt werden, stellen wir Ihnen dort auch eine Liste mit
Korrekturen zur Verfügung.
Technische Probleme
Im Falle von technischen Schwierigkeiten mit dem E-Book oder Ihrem
E-Book-Konto beim Rheinwerk Verlag steht Ihnen gerne unser Leserservice zur
Verfügung: ebooks@rheinwerk-verlag.de.
Über uns und unser Programm
Informationen zu unserem Verlag und weitere Kontaktmöglichkeiten bieten wir
Ihnen auf unserer Verlagswebsite http://www.rheinwerk-verlag.de. Dort können
Sie sich auch umfassend und aus erster Hand über unser aktuelles Verlagspro-
gramm informieren und alle unsere Bücher und E-Books schnell und komforta-
bel bestellen. Alle Buchbestellungen sind für Sie versandkostenfrei.
Rechtliche Hinweise
In diesem Abschnitt finden Sie die ausführlichen und rechtlich verbindlichen

Nutzungsbedingungen für dieses E-Book.
Copyright-Vermerk
Das vorliegende Werk ist in all seinen Teilen urheberrechtlich geschützt. Alle
Nutzungs- und Verwertungsrechte liegen beim Autor und beim Rheinwerk Ver-
lag. Insbesondere das Recht der Vervielfältigung und Verbreitung, sei es in ge-
druckter oder in elektronischer Form.
© Rheinwerk Verlag GmbH, Bonn 2019
Ihre Rechte als Nutzer

Sie sind berechtigt, dieses E-Book ausschließlich für persönliche Zwecke zu nut-
zen. Insbesondere sind Sie berechtigt, das E-Book für Ihren eigenen Gebrauch
auszudrucken oder eine Kopie herzustellen, sofern Sie diese Kopie auf einem
von Ihnen alleine und persönlich genutzten Endgerät speichern. Zu anderen
oder weitergehenden Nutzungen und Verwertungen sind Sie nicht berechtigt.
So ist es insbesondere unzulässig, eine elektronische oder gedruckte Kopie an

Dritte weiterzugeben. Unzulässig und nicht erlaubt ist des Weiteren, das E-Book
im Internet, in Intranets oder auf andere Weise zu verbreiten oder Dritten zur
Verfügung zu stellen. Eine öffentliche Wiedergabe oder sonstige Weiterveröf-
fentlichung und jegliche den persönlichen Gebrauch übersteigende Vervielfälti-
gung des E-Books ist ausdrücklich untersagt. Das vorstehend Gesagte gilt nicht
nur für das E-Book insgesamt, sondern auch für seine Teile (z. B. Grafiken, Fotos,
Tabellen, Textabschnitte).
Urheberrechtsvermerke, Markenzeichen und andere Rechtsvorbehalte dürfen

aus dem E-Book nicht entfernt werden, auch nicht das digitale Wasserzeichen.
Digitales Wasserzeichen
Dieses E-Book-Exemplar ist mit einem digitalen Wasserzeichen versehen,
einem Vermerk, der kenntlich macht, welche Person dieses Exemplar nut-
zen darf. Wenn Sie, lieber Leser, diese Person nicht sind, liegt ein Verstoß ge-
gen das Urheberrecht vor, und wir bitten Sie freundlich, das E-Book nicht
weiter zu nutzen und uns diesen Verstoß zu melden. Eine kurze E-Mail an
service@rheinwerk-verlag.de reicht schon. Vielen Dank!
Markenschutz
Die in diesem Werk wiedergegebenen Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Wa-
renbezeichnungen usw. können auch ohne besondere Kennzeichnung Marken
sein und als solche den gesetzlichen Bestimmungen unterliegen.
Sämtliche in diesem Werk abgedruckten Bildschirmabzüge unterliegen dem Ur-

heberrecht © der SAP SE, Dietmar-Hopp-Allee 16, 69190 Walldorf. SAP, das SAP-
Logo, ABAP, Ariba, ASAP, BAPI, Duet, hybris, mySAP.com, mySAP, SAP Adaptive
Server Enterprise, SAP Advantage Database Server, SAP Afaria, SAP ArchiveLink,
SAP Business ByDesign, SAP Business Explorer (SAP BEx), SAP BusinessOb-
jects, SAP BusinessObjects Web Intelligence, SAP Business One, SAP Business-
Objects Explorer, SAP Business Workflow, SAP Crystal Reports, SAP d-code, SAP
EarlyWatch, SAP Fiori, SAP Ganges, SAP Global Trade Services (SAP GTS), SAP
GoingLive, SAP HANA, SAP Jam, SAP Lumira, SAP MaxAttention, SAP MaxDB,
SAP NetWeaver, SAP PartnerEdge, SAPPHIRE NOW, SAP PowerBuilder, SAP Po-
werDesigner, SAP R/2, SAP R/3, SAP Replication Server, SAP S/4HANA, SAP SI, SAP
SQL Anywhere, SAP Strategic Enterprise Management (SAP SEM), SAP Stream-
Work, SAP xApps, SuccessFactors und Sybase sind Marken oder eingetragene
Marken der SAP SE, Walldorf.
Haftungsausschluss
Ungeachtet der Sorgfalt, die auf die Erstellung von Text, Abbildungen und Pro-
grammen verwendet wurde, können weder Verlag noch Autor, Herausgeber
oder Übersetzer für mögliche Fehler und deren Folgen eine juristische Verant-
wortung oder irgendeine Haftung übernehmen.

SAP - Real - Estate - Management - Copy 6iye-V57q-93n8-Xrja

Hochgeladen von

Dokumentinformationen

Originaltitel

Copyright

Verfügbare Formate

Dieses Dokument teilen

Dokument teilen oder einbetten

Freigabeoptionen

Stufen Sie dieses Dokument als nützlich ein?

Sind diese Inhalte unangemessen?

Copyright:

Verfügbare Formate

SAP - Real - Estate - Management - Copy 6iye-V57q-93n8-Xrja

Hochgeladen von

Copyright:

Verfügbare Formate

SAP PRESS ist eine gemeinschaftliche Initiative von SAP SE und der Rheinwerk Verlag

Anke Köppe, Sabine Toman

Thomas Kunze, Daniela Reinelt, Kathrin Schmalzing

Volker Lehnert, Iwona Luther, Björn Christoph, Carsten Pluder

Aktuelle Angaben zum gesamten SAP PRESS-Programm finden Sie unter

SAP® Real Estate Management

Ihre Eva Tripp

Die ausführlichen und rechtlich verbindlichen Nutzungsbedingungen lesen Sie

Dieses E-Book-Exemplar ist mit einem digitalen Wasserzeichen versehen,

Exemplar Nr. 6iye-v57q-93n8-xrja

Dieses E-Book ist ein Verlagsprodukt, an dem viele mitgewirkt haben,

Lektorat Eva Tripp

Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek:

ISBN 978-3-8362-6468-6 (E-Book)

© Rheinwerk Verlag GmbH, Bonn 2019

TEIL I Grundlagen von SAP RE

1.1 Verträge: Überblick und allgemeine Daten ....................................... 29

2.1 Konditionen und Finanzströme .............................................................. 125

3 Buchhaltung in SAP RE 185

3.1 Periodisches Buchen ..................................................................................... 185

3.4 Stornieren von Buchungen ....................................................................... 219

3.6 Controlling ........................................................................................................ 234

TEIL II Branchenspezifische Funktionen

4 SAP RE für die Wohnungswirtschaft 255

4.1 Mietanpassung in der Wohnungswirtschaft ..................................... 255

4.3 WEG-, Sondereigentums- und Fremdverwaltung .......................... 353

5 SAP RE für Gewerbeimmobilien 397

5.1 Umsatzmiete ................................................................................................... 397

6 SAP RE für Corporates 451

6.1 Bilanzielle Bewertung von Verträgen .................................................. 451

6.1.3 Bewertung durchführen ............................................................... 460

TEIL III Technische Aspekte

7 Kundenspezifische Erweiterungen und

7.1 Gründe für kundenspezifische Erweiterungen ................................. 533

7.2 Werkzeuge ........................................................................................................ 535

7.5 API- und BAPI-Funktionsbausteine ....................................................... 550

7.6 Benutzerfelder und tabellarische Erweiterungen .......................... 552

8 Laufende Arbeiten und

8.1 Periodische Arbeiten .................................................................................... 579

9 Daten archivieren und löschen 603

9.3 Zusammenfassung ........................................................................................ 623

A Abkürzungen .................................................................................................... 625

B Die Autorinnen ................................................................................................ 629

Index ................................................................................................................................... 631

Persönliches Exemplar für Sergey Koynov 15

Im Grundlagenabschnitt werden das funktionale Spektrum der Lösung SAP

Traditionell waren die Kunden der Wohnungswirtschaft die ursprüngliche

16 © Rheinwerk Verlag, Bonn 2020

Ferner ist in diesem Teil erwähnenswert, dass die Autorinnen einige

Walldorf im Oktober 2018

Persönliches Exemplar für Sergey Koynov 17

SAP RE aus Sicht des Anwenders

Im englischen Sprachgebrauch werden diese drei Zielgruppen von SAP RE

Persönliches Exemplar für Sergey Koynov 19

Inhalt und Struktur des Buches

20 © Rheinwerk Verlag, Bonn 2020

erfahren, wie hieraus unter Beachtung von Rhythmus- und Buchungsklau-

spiegel, Vergleichsmiete, Gutachten, Modernisierung und Kostenmiete auf

Persönliches Exemplar für Sergey Koynov 21

Wie das Buch zu lesen ist

22 © Rheinwerk Verlag, Bonn 2020

Anwendungsmenü und Customizing

Abbildung 1 SAP RE im Easy-Access-Menü