Profi-Handbuch Wertermittlung Von Immobilien

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Die vorliegende Ausgabe beruht auf dem Rechtsstand von Januar 2010. Verbindliche Ausknfte holen Sie gegebenenfalls bei einem Rechtsanwalt ein.
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Walhalla u. Praetoria Verlag GmbH & Co. KG, Regensburg Dieses E-Book ist nur fr den persnlichen Gebrauch bestimmt. Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfltigung und Verbreitung sowie der bersetzung, vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form ohne schriftliche Genehmigung des Verlages reproduziert, vervielfltigt oder verbreitet werden. Bestellnummer: 3354600
Nutzen Sie das Inhaltsmen: Die Schnellbersicht fhrt Sie zu Ihrem Thema. Die Kapitelbersichten fhren Sie zur Lsung.
Gesamtinhaltsbersicht . . . . . . . . . . . .
So schtzen Sie professionell . . . . . . . . 13
1 2 3 4 5 6
Was Sie vorher wissen sollten . . . . . 15 Auf dem Prfstand: Methoden der Wertermittlung . . . 33 Vergleichswertverfahren . . . . . . . . 39 Ertragswertverfahren . . . . . . . . . . 51 Sachwertverfahren . . . . . . . . . . . . 87 Die besten Profi-Tricks . . . . . . . . . 195
Literaturhinweise . . . . . . . . . . . . . . . . . 220 Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . 221
Schnellbersicht
Gesamtinhaltsbersicht
So schtzen Sie professionell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 1 Was Sie vorher wissen sollten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 1. Nur realistische Verkehrswerte sind brauchbar . . . . . . . . . . 16 2. Nutzen Sie die Quellen der Profis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 3. Das ist der Verkehrswert! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 4. Verkehrswert-Schtzungen richtig interpretieren . . . . . . . . 19 5. Was alles zum Grundstck gehrt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 6. Verschaffen Sie sich den berblick: Kaufpreise sammeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 So finden Sie die Daten fr Ihre Kaufpreis-Sammlung . . . . 23 7. So viel kostet ein Sachverstndigengutachten . . . . . . . . . . . 24 Kosten des Gutachtens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 So bestimmen Sie die Schwierigkeitsstufe der Schtzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Genaue Werte selbst berechnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Kaufpreisschwankungen nicht vorhersehbar! . . . . . . . . . . . 30
2 Auf dem Prfstand: Methoden der Wertermittlung . . . . . . . . . 33 1. Diese Bewertungsmethoden mssen Sie unterscheiden! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 2. Wann welche Methode geeignet ist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 3. Was den Immobilienwert entscheidend beeinflusst . . . . . . 36 4. Warum Sie die Ergebnisse runden sollten . . . . . . . . . . . . . . 37
3 Vergleichswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 1. So ermitteln Sie den Vergleichswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 2. Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grundstcken . . 40 3. Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstcken . . . . 42
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4. Typische Grundstcksarten fr das Vergleichswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 5. Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen . . . . . 44 6. Berechnungsmethode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Bei unbebauten Grundstcken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Bei bebauten Grundstcken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
4 Ertragswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 1. Die Hausmakler-Formel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 2. Professionelles Ertragswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 3. So ermitteln Sie den Bodenwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 4. So bestimmen Sie den Wert der baulichen Anlagen . . . . . . 55 5. Das Ertragswertverfahren auf einen Blick . . . . . . . . . . . . . . 56 6. Diese Begriffe mssen Sie kennen! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 Jahresrohertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 bliche Einnahmen in Sonderfllen . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 Bewirtschaftungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 Verwaltungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 Instandhaltungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 Schnheitsreparaturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 Mietausfallwagnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 7. So berechnen Sie die Verzinsung des Bodenwerts . . . . . . . . 70 8. Wichtig! Liegenschaftszinssatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 9. Der Vervielfltiger fr das Ertragswertverfahren . . . . . . . . 74 So bestimmen Sie den Vervielfltiger . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 10. Beispielhafte Berechnung im Ertragswertverfahren . . . . . . 82 11. Wie sich Baumngel und Bauschden auswirken . . . . . . . . 84 12. So erfassen Sie die baulichen Auenanlagen . . . . . . . . . . . . 85 8
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5 Sachwertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 1. Die Sache steht im Vordergrund . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 2. So berechnen Sie den Bodenwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 Bodenrichtwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 3. So passen Sie den Bodenrichtwert an . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 Geschossflchenzahl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 Umrechnungsfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Berechnung der Umrechnungskoeffizienten . . . . . . . . . . . 98 Berechnungsbeispiele zur abweichenden Geschossflchenzahl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 Erschlieung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 Weitere wertbeeinflussende Merkmale . . . . . . . . . . . . . . . 101 Grundstcke im Auenbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 Was die Abkrzungen in den Richtwertkarten bedeuten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 Flche des Grundstcks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 Gutachterausschuss richtig nutzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses . . . . . . . . 104 Grundstcksmarktbericht des Gutachterausschusses . . . . 105 Gutachten durch den Gutachterausschuss . . . . . . . . . . . . . 105 Beispielhafte Gebhrenberechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 Datenquelle des Gutachterausschusses . . . . . . . . . . . . . . . 106 Die optimale Fundgrube fr Gutachter . . . . . . . . . . . . . . . 107 4. Gebudewert ermitteln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 Verkehrswert in vier Schritten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 Normalherstellungskosten fr bauliche Anlagen in drei Schritten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 5. Das Sachwertverfahren auf einen Blick . . . . . . . . . . . . . . . 109 6. Korrekturfaktoren richtig anwenden . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 Mittelwerte des gesamten Bundesgebiets . . . . . . . . . . . . . 110
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7. Orientieren Sie sich an Ausstattungsmerkmalen . . . . . . . . 112 Allgemeine Bauformen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 So bestimmen Sie die Ausstattung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114 Ausstattungsmerkmale fr hufig vorkommende Gebude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 Regionale Korrekturfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 Auf die Kosten pro Brutto-Grundflche kommt es an! . . . . 120 8. Basisjahre sind wichtig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 Preisbasis festlegen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 9. Brutto-Grundflche richtig ermitteln . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 Bauformen unterscheiden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 Kubikmeter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124 Ausstattung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124 Bauform und Bauart . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124 Zeitgruppen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 Preisspannen richtig ausnutzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 Ermittlung der Brutto-Grundflche . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 Berechnung der Brutto-Grundflche im Einzelnen . . . . . . 127 Beispiel zur Berechnung der Brutto-Grundflche . . . . . . . 127 10. Die groe Preistabelle mit Gebudetypen . . . . . . . . . . . 131 11. Preisindex fr Gebude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168 Umrechnung der Normalherstellungskosten 2000 . . . . . . 168 Baupreisindizes (Neubau in konventioneller Bauart) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169 Umrechnung bei Wohngebuden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172 Preisindex fr den Neubau von Wohngebuden mit festem Basisjahr 2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173 Preisindizes fr Nichtwohngebuden mit festem Basisjahr 2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175 12. Baunebenkosten nicht vergessen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176 10
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13. So leicht ermitteln Sie den umbauten Raum . . . . . . . . . . . 179 Berechnung des Architekten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 Alter Gutachtertrick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 So jonglieren Sie sicher mit der DIN 277 . . . . . . . . . . . . . . . 181 14. Lebensdauer von Gebuden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183 Lineare Wertminderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 Wertminderung nach Ross . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 Baumngel und Bauschden mindern den Wert . . . . . . . . 193 Sonstige wertbeeinflussende Umstnde . . . . . . . . . . . . . . 193 15. Preise fr Auenanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193 Pauschale Wertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194 16. Sonstige Anlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
6 Die besten Profi-Tricks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195 1. Baukosten-Hochrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196 2. Erfolgreich Daten beschaffen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199 Sprechen Sie mit dem Eigentmer der Immobilie . . . . . . . 200 Einsicht in die Bauakte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200 Einsicht in die Einheitswertakte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201 3. So nutzen Sie Ihre Bewertung profitabel . . . . . . . . . . . . . . 203 Kauf einer Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205 4. Orientieren Sie sich am offiziellen Vordruck . . . . . . . . . . . 206
Literaturhinweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220 Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
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So schtzen Sie professionell

Zur professionellen Bewertung von Immobilien brauchen Sie Daten, Methoden und Zahlen. Nur so sind Sie mit realistischen Werten erfolgreich. Nutzen Sie die Erkenntnisse der modernen Schtzungslehre und verzichten Sie auf berflssige Theorien. Jonglieren Sie mit der jeweils besten Bewertungsmethode fr Ihre konkrete Zielimmobilie! Das Profi-Handbuch enthlt die aktuellen Daten und Preisgrundlagen, die Sie bei allen typischen Verkehrswertermittlungen bentigen. Insbesondere enthlt die 5. Auflage auch die Normalherstellungskosten, die sich aus den aktuell geltenden Wertermittlungsrichtlinien 2006 ergeben. Obwohl schtzen nicht raten heit und Profi-Methoden fr Sie unverzichtbar sind, helfen in bestimmten Situationen auch professionelle Faustregeln. Nur so sind Sie in der Lage, sich im Immobiliengeschft immer sicher und richtig zu entscheiden. Nutzen Sie die Mglichkeiten, die Maklerformel fr Ihre konkreten Zwecke zu verfeinern. Unverzichtbar ist es auch fr Sie, stndig und aktiv den aktuellen Grundstcksmarkt zu beobachten. Nur so erhalten Sie genaue Kenntnisse ber die Kaufpreise und gewhrleisten, dass ihre Bewertung nicht in eine schematische Zhlerei von Steinen ohne Marktbezug abdriftet. Wilfried Mannek
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Was Sie vorher wissen sollten
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1. Nur realistische Verkehrswerte sind brauchbar . . . . . . . . . . . . . . . . 16 2. Nutzen Sie die Quellen der Profis . . 17 3. Das ist der Verkehrswert! . . . . . . . . 17 4. Verkehrswert-Schtzungen richtig interpretieren . . . . . . . . . . . . 19 5. Was alles zum Grundstck gehrt . . 21 6. Verschaffen Sie sich den berblick: Kaufpreise sammeln . . . . . . . . . . . . 21 7. So viel kostet ein Sachverstndigengutachten . . . . . . 24
1. Nur realistische Verkehrswerte sind brauchbar

Die Frage nach dem Wert einer Immobilie wird oft gestellt. Grnde gibt es genug. Ohne realistische Markteinschtzung wird kaum ein Grundstck gekauft oder verkauft. Insbesondere in den folgenden Fllen brauchen Sie einen realistischen Verkehrswert der Immobilie: Sie wollen Ihr Grundstck verkaufen und einen angemessenen Kaufpreis als Verhandlungsbasis verlangen, der Ihnen noch gengend Verhandlungsspielrume lsst. Sie sind an einer Immobilie interessiert und wollen kontrollieren, ob der Kaufpreis angemessen ist. Sie wollen ein Grundstck auf Rentenbasis kaufen und prfen, wie hoch der Wert der Immobilie ist. Sie wollen Ihr Grundstck an Ihre Kinder im Wege der vorweggenommenen Erbfolge bertragen und berlegen, wie hoch Ausgleichszahlungen an die Kinder sein mssen, die das Grundstck nicht erhalten. Der Betriebsprfer will einen sogenannten Entnahmegewinn versteuern, weil Sie ein Grundstck aus Ihrem Betriebsvermgen in Ihr Privatvermgen berfhrt haben. Sie wollen bei der Einkommensteuer eine mglichst hohe Absetzung fr Abnutzung geltend machen. Sie wollen Erbschaftsteuer minimieren, weil Sie den vom Finanzamt angesetzten Grundstckswert fr zu hoch halten. Sie wollen ein bereits existierendes formelles Gutachten kontrollieren, um sicherzugehen, dass die Annahmen des Gutachters realistisch sind. Derartige Kontrollmglichkeiten ergeben sich insbesondere, wenn Sie ein Grundstck in der Zwangsversteigerung kaufen wollen. Sie wollen Ihre Kaufpreis-Sammlung aktualisieren. Nur so knnen Sie Tendenzen aufspren.
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Das ist der Verkehrswert!
2. Nutzen Sie die Quellen der Profis

Hufig reicht es aus, eine einfache Berechnung des Verkehrswerts durchzufhren. Ein viele Seiten umfassendes ausfhrliches Gutachten ist keineswegs immer erforderlich. Und dennoch knnen Sie auf ein derartiges Gutachten nicht verzichten, wenn Sie Gutachter sind und einen entsprechenden Auftrag erhalten. Jedoch knnen Sie mit dem Profi-Handbuch auch ohne Ausbildung als Sachverstndiger den Verkehrswert professionell bestimmen, weil das Geheimnis von qualitativ guten Bewertungen oft in wenigen Fakten liegt. Wichtig: Auch ein formelles Gutachten ist keine Garantie dafr, dass der ermittelte Wert auf dem rtlichen Grundstcksmarkt im Falle eines Verkaufs tatschlich erzielt wird. Die Praxis zeigt hier immer wieder, dass letztlich der Kaufpreis vom Verhandlungsgeschick der Vertragsparteien abhngt. Erfolgreich sind Sie bei Grundstcksbewertungen nur, wenn Sie nicht nur die einfachen und sicheren Methoden kennen. Sie mssen darber hinaus auch die typischen Faustregeln der Profigutachten erkennen. So knnen Sie sich auch scheinbar geheime Quellen erschlieen, damit Sie alle grundstcksrelevanten Daten Merkmale Bewertungsbesonderheiten in die Verkehrswertermittlung einbeziehen. Dazu mssen Sie die Quellen der Datenbeschaffung kennen. Nutzen Sie deshalb alle Tricks und Informationsquellen. So sichern Sie sich den entscheidenden Wissensvorsprung, mit dem Sie bei Grundstcksgeschften erfolgreich sind. Lesen Sie mehr dazu im entsprechenden Kapitel.
3. Das ist der Verkehrswert!

Der Wert eines Grundstcks ist im Regelfall der sogenannte Verkehrswert. Was unter diesem Begriff genau zu verstehen ist, wird in verschiedenen Gesetzen und Verordnungen festgelegt. In manchen Rechtsgebieten wird auch der Begriff gemeiner Wert verwendet. Das ist beispielsweise im Steuerrecht der Fall. Dennoch haben alle Definitionen letztlich ein und denselben Wert im Visier.
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Definition: Verkehrswert
Der Verkehrswert eines Grundstcks ist der Preis, der zu erzielen wre:
im gewhnlichen Geschftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten nach tatschlichen Eigenschaften nach sonstiger Beschaffenheit nach Lage des Grundstcks ohne Rcksicht auf ungewhnliche oder persnliche Verhltnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt
Achtung: Kein gewhnlicher Geschftsverkehr liegt vor bei:

Verkauf aus einem Zwang heraus Verkauf aus einer Notlage heraus Spekulationsgeschfte mit Grundstcken Veruerungen unter nahen Angehrigen Vermgensbertragungen im Rahmen einer Erbauseinandersetzung Zwangsversteigerungen Arrondierungsberlegungen Liebhaberpreise
Achten Sie auf die tatschlichen Eigenschaften des Grundstcks. Gerade diese Unterschiede fhren in der Praxis zu verschiedenen Werten. Vergleichen Sie immer nur Gleiches mit Gleichem. Checkliste: Tatschliche Eigenschaften eines Grundstcks
Art der baulichen Nutzung Ma der baulichen Nutzung Gre des Grundstcks Zuschnitt des Grundstcks Bodenbeschaffenheit des Grundstcks Alter der Bauwerke Bauweise der Bauwerke Verwendungsmglichkeiten der Gebude
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Verkehrswert-Schtzungen richtig interpretieren
4. Verkehrswert-Schtzungen richtig interpretieren

Vergessen Sie nie, dass Grundstcke nicht wie andere Waren auf dem Ladentisch gehandelt werden. Zudem werden Grundstcke im Vergleich zu Aktien wesentlich seltener verkauft. Einen Kurswert wie bei Aktien werden Sie deshalb auch nicht annhernd feststellen knnen. Deshalb liegt der Verkehrswert eines Grundstcks manchmal etwas im Nebel. Stellen Sie mithin keine berspitzten Anforderungen an das Ergebnis einer Verkehrswertschtzung. Es bleibt eine Schtzung. Den wirklichen Verkehrswert kennen Sie erst , wenn das Grundstck tatschlich verkauft worden ist. Erst dann liegt ein Kaufpreis vor, der den wirklichen Wert des Grundstcks auf dem rtlichen Wohnungsmarkt im Zeitpunkt des Verkaufs widerspiegelt. Wenige Monate nach diesem Zeitpunkt kann sich der Wert wieder vllig gendert haben, weil neue Verhltnisse auf dem rtlichen Grundstcksmarkt eingetreten sind. Achtung: Ein anderes Phnomen knnte Sie ebenfalls verunsichern. Wenn mehrere professionelle Gutachter ein und dasselbe Grundstck bewerten, kommen sie oft zu vllig unterschiedlichen Ergebnissen. Besonders interessant wird das, wenn im internationalen Raum ttige Sachverstndige ein und dasselbe Grundstck bewerten. Lassen Sie sich davon nicht verunsichern. Der Grund liegt nicht in einer ungenauen Arbeitsweise der professionellen Sachverstndigen. Ursache fr die Bandbreite der Ergebnisse ist das sogenannte sachverstndige Ermessen. Ein Sachverstndiger muss sein Ermessen unterschiedlich ausben je nach: Auftragslage Bewertungsanlass Bewertungszweck Verschiedene Ergebnisse sind die zwangslufige Folge. Beispiel: Sie erteilen einem Sachverstndigen den Auftrag, Ihre Immobilie zu bewerten, weil Sie das Grundstck verkaufen wollen. Sie interessieren sich in erster Linie dafr, zu welchem Preis Sie das Grundstck auf dem rtlichen Grundstcksmarkt verkaufen knnen. Dabei wollen Sie insbesondere wissen, zu welchem Preis Sie das Grundstck mindestens verkaufen mssen, um keinen wirtschaftlichen Verlust zu erleiden.
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Der Sachverstndige muss sich genau auf diesen Auftrag einstellen. Bei der Wertermittlung des Gutachters spielt fr Sie somit weniger eine Rolle, was das Grundstck tatschlich wert ist. Sie wollen den Preis kennen, unter dem Sie das Grundstck nicht abgeben drfen. Wenn das Gutachten diesen Wert liefert, knnen Sie den Rest Ihrem persnlichen Verhandlungsgeschick berlassen. Sie versuchen in den Verkaufsgesprchen natrlich einen wesentlich hheren Verkaufspreis zu erzielen, als der Gutachter Ihnen als unterstes Limit ausgerechnet hat. Wichtig: Wenn der Gutachter ein unteres Limit berechnen muss, kann dieser Wert von dem tatschlichen Wert eines Grundstcks abweichen. Deshalb sind Abweichungen gegenber Ergebnissen von anderen Sachverstndigen ebenso denkbar. Werten Sie die unterschiedlichen Ergebnisse von professionellen Sachverstndigen unter verstndiger Bercksichtigung der jeweiligen Auftragslage aus. Sie drfen keineswegs nur mde abwinken und alles als bloe Honorarschneiderei abtun. Auf die unterschiedliche Auftragslage kommt es folglich auch an. Auerdem ist selbstverstndlich auch die unterschiedliche Ausbung des sachverstndigen Ermessens entscheidend. Hufig liegen Gebude im Grenzbereich von verschiedenen Kategorien. Dann muss sich der Sachverstndige fr einen Weg entscheiden, der unter Umstnden entscheidende Bedeutung fr das Endergebnis haben kann. Sie sind in der Lage, mit den Daten des Profi-Handbuchs die in der Praxis vorzufindenden Sachverstndigengutachten so zu kontrollieren, dass Sie abschtzen knnen, in welche Richtung das sachverstndige Ermessen ausgebt worden ist. So sind Sie in der Lage, die Tendenzaussage eines Gutachtens richtig deuten zu knnen. Praxis-Tipp: Das Ergebnis von Wertgutachten ist mit einer unverbindlichen Preisempfehlung zu vergleichen. Diesen Wert knnen Sie, Sie mssen ihn jedoch keineswegs bei einem Verkauf der Immobilie realisieren.
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Kaufpreise sammeln
5. Was alles zum Grundstck gehrt

Bevor Sie ein Grundstck berhaupt bewerten knnen, mssen Sie wissen, was alles zu dem Grundstck gehrt. Im Regelfall drfte es vllig unproblematisch sein, den Umfang des Grund und Bodens zu bestimmen. Auch die zu bewertenden Gebude drften normalerweise festliegen. Dennoch drfen Sie nicht bersehen, was in der Praxis hufig erst bei einer Bewertung festgestellt wird. Teilweise sind Grundstcke nach den rechtlichen Umstnden grer oder kleiner, als die Grundstckseigentmer annehmen. Achtung: Nehmen Sie immer Einsicht in die Katasterunterlagen. Unentbehrlich ist fr Sie auch das Grundbuch des Amtsgerichts, denn nur dort ist zivilrechtlich verbindlich geregelt, wem ein Grundstck gehrt und was genau dazu gehrt. Das Grundbuchamt verwendet dabei die Flurbezeichnungen und die Angaben von Flurstcks-Nummern, die das Katasteramt in entsprechenden Flurkarten festgelegt und vergeben hat. Prfen Sie im Zweifelsfall, ob die Grenzsteine auf dem Grundstck tatschlich an der Stelle stehen, die sich aus der Flurkarte des Katasteramts ergibt. Legen Sie den genauen Zeitpunkt Ihrer Wertermittlung fest. Es ist einfach unerlsslich, den Verkehrswert eines Grundstcks untrennbar mit einem bestimmten Zeitpunkt zu verbinden. Denn gerade der Verkehrswert ist dauernden Schwankungen des Grundstcksmarkts unterworfen und verndert sich in Abhngigkeit vom Bewertungszeitpunkt.
6. Verschaffen Sie sich den berblick: Kaufpreise sammeln

Konkrete Methoden zur Bewertung sind eine unentbehrliche Voraussetzung fr Ihren Erfolg. Darber hinaus brauchen Sie aber auch eine klare Orientierung, ob der regionale Grundstcksmarkt tendenziell zu Kaufpreisen fhrt, die oberhalb oder unterhalb der normalen Rechenergebnisse liegen. Sie mssen deshalb die Abweichungen aufspren, die in Ihrer Region den echten Verkehrswert bestimmen. Die beste Methode ist es, sich eine Kaufpreis-Sammlung anzulegen. Arbeiten Sie daher immer an Ihrer persnlichen Kaufpreis-Sammlung. Mit dieser Kaufpreis-Sammlung knnen Sie die durchschnittlich prozentuale Abweichung von den blichen Bewertungsmethoden ermitteln. Das setzt eine stndige Pflege Ihrer Kaufpreis-Sammlung voraus.
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Differenzieren Sie Ihre Kaufpreis-Sammlung nach Grundstcksarten. Wenn Sie innerhalb einer Grundstcksart viele Kaufpreise feststellen knnen, sollten Sie innerhalb der Grundstcksarten weiter nach der Gre der jeweiligen Immobilie differenzieren. Sofern in Ihrer Region also nicht nur Einfamilienhuser mit einem Wert von rund 350.000 EUR veruert werden, sondern auch eine Vielzahl von Objekten mit einem Wert von ber 1.000.000 EUR, sollten Sie die beiden Einfamilienhausgruppen trennen. Haben Sie sich erst einmal auf eine Zielimmobilie eingestellt, sollten Sie bei Entscheidungen wieder alle Kaufpreise streichen, die Ihrer Zielimmobilie nicht entsprechen. Wollen Sie beispielsweise ein Einfamilienhaus in einer Grenordnung von 300.000 EUR kaufen, knnen Sie aus Ihrer KaufpreisSammlung nur Erkenntnisse ziehen, wenn Sie Kaufpreise fr vergleichbare Objekte einbeziehen. Wrden Sie auch hochpreisige Objekte mit in Ihre Auswertung einbeziehen, wrden Sie Ihre Entscheidungsgrundlagen verflschen. Legen Sie Ihre Kaufpreis-Sammlung nach folgendem Muster an: Kaufpreis-Sammlung
Datum Rechnerischer Tatschlicher Abweichung Abweichung Abweichung Wert Kaufpreis in Prozent in Prozent (nicht ausgewertet) 470.000 EUR 630.000 EUR 680.000 EUR 340.000 EUR 500.000 EUR 580.000 EUR 300.000 EUR 1.000.000 EUR 520.000 EUR 365.000 EUR 970.000 EUR 495.000 EUR 680.000 EUR 710.000 EUR 360.000 EUR 540.000 EUR 623.000 EUR 330.000 EUR 950.000 EUR 560.000 EUR 380.000 EUR 930.000 EUR 25.000 EUR 50.000 EUR 30.000 EUR 20.000 EUR 40.000 EUR 43.000 EUR 30.000 EUR 50.000 EUR 40.000 EUR 15.000 EUR 40.000 EUR 7,14 3,95 4,30 13,04 5,05 7,35 4,23 5,56 7,41 6,90 9,09 5,26
Aug 2008 Sep 2008 Okt 2008 Okt 2008 Nov 2008 Feb 2009 Mai 2009 Jun 2009 Jun 2009 Jul 2009 Jul 2009 Aug 2009
1.300.000 EUR 1.150.000 EUR 150.000 EUR
Summe
4.385.000 EUR 4.678.000 EUR 293.000 EUR 6,30
Mittelwert der Abweichung in Prozent
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Kaufpreise sammeln
Erluterungen zur Kaufpreis-Sammlung: In der vorstehenden Liste sind die hochpreisigen Objekte wieder gestrichen worden, weil die prozentuale Abweichung untypisch fr die Zielimmobilie ist. Die anvisierte Zielimmobilie wird in Ihrer Region oberhalb der Werte gehandelt, die sich nach den normalen Wertermittlungsmethoden ergeben.
Besondere Vorteile knnen Sie erzielen, wenn Sie die Liste mit Ihrem PC anlegen (siehe folgende Grafik). Die heutigen normalen Anwendungsprogramme erlauben mit wenigen Mausklicks eine grafische Darstellung Ihrer Liste. Mit solchen grafischen bersichten knnen Sie ganz leicht Ausreier ausgrenzen. Damit erleichtern Sie sich Ihre Entscheidungen wesentlich. Legen Sie immer nur die durchschnittlichen Verhltnisse zugrunde. Wenn starke Abweichungen von der blichen Tendenz auftreten, liegen im Allgemeinen Besonderheiten vor, die den objektiven Wert einer Immobilie nicht beeintrchtigen.
1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 -200.000 Kaufpreis Abweichung
So finden Sie die Daten fr Ihre Kaufpreis-Sammlung Sie bentigen die Kaufpreis-Sammlung als Anhaltspunkt. Sie verfolgen mit Ihrer Kaufpreis-Sammlung nicht das Ziel, einwandfreie Untersuchungen prsentieren zu wollen. Sie suchen lediglich die tendenzielle Abweichung der Kaufpreise Ihrer Region von den anerkannten Wertermittlungsmethoden.
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Deshalb reicht es vllig aus, wenn Sie bei den Kaufpreisen den mglichst genauen Wert eintragen. Es ist unschdlich, wenn Sie den letztlich zwischen Verkufer und Kufer erzielten Kaufpreis nicht kennen. Im Allgemeinen drfte es sich nur um geringfgige Abweichungen handeln. Allerdings mssen Sie schon versuchen, den Kaufpreis mglichst genau zu ermitteln. Das gelingt Ihnen nur, wenn Sie sich fr die angebotenen Immobilien Ihrer Region interessieren. Sofern Sie die nachstehenden Tipps und Anregungen beachten, werden Sie Ihre persnliche KaufpreisSammlung leicht mit Daten fllen knnen. Checkliste: Kaufpreise sammeln
Lesen Sie die Kauf- und Verkaufsanzeigen in Ihrer Tageszeitung. Versuchen Sie zu erfahren, zu welchem Kaufpreis die angebotenen Immobilien tatschlich verkauft werden. Lassen Sie sich Prospektmaterial von Grundstckshndlern zusenden. Besichtigen Sie interessante Objekte. Kontrollieren Sie, ob bestimmte Immobilien immer wieder in den Inseraten der Presse auftauchen. Verfolgen Sie den Preisverfall bei diesen Ladenhtern. Beobachten Sie die Verkehrswertermittlungen fr Grundstcke bei Zwangsversteigerungen. Lassen Sie sich vor einer Zwangsversteigerung das Verkehrswertgutachten der Immobilie zeigen. Fragen Sie beim Rechtspfleger Ihres Amtsgerichts nach. Besuchen Sie Termine von Zwangsversteigerungen, um den Wert festzustellen, zu dem Grundstcke tatschlich den Eigentmer wechseln.
7. So viel kostet ein Sachverstndigengutachten

Jede Arbeit hat ihren Preis. Auch ein Sachverstndigengutachten. Entscheiden Sie, ob eine einfache, zielorientierte, methodische Berechnung des Immobilienwerts ausreicht oder ob Sie ein Gutachten brauchen, das sich ber mehrere Seiten erstreckt. Diese Frage knnen Sie nur entscheiden, wenn Sie wissen, fr welchen Zweck das Gutachten verwendet werden soll. In bestimmten Fllen knnen Sie auf ein formelles Gutachten nicht verzichten. Das gilt immer dann, wenn der Wert gewissermaen unbestechlich sein muss. Dann fhrt kein Weg an einem frmlichen Gutachten vorbei. 24
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So viel kostet ein Sachverstndigengutachten
In diesen Fllen brauchen Sie sogar als Sachverstndiger mglicherweise einen externen Gutachter. Das wre beispielsweise der Fall, wenn Sie vor Gericht ein Gutachten in eigener Sache vorlegen wollten. Das Gericht wrde dieses Gutachten im Zweifelsfall als bloe Parteibehauptung abtun. Hier kommen Sie in der Praxis oft nur mit einem Gutachten des rtlichen Gutachterausschusses weiter. Das Gleiche gilt im Allgemeinen fr ein Gutachten, das ein ffentlich bestellter und vereidigter Sachverstndiger erstellt hat. Vor Gericht gibt es hierfr jedoch auch keine Garantie. Achtung: In diesen Fllen brauchen Sie im Allgemeinen ein formelles Gutachten: Rechtsstreitigkeiten vor Gericht: Hier reichen subjektive uerungen und Mutmaungen nicht aus. Sie brauchen ein formelles Sachverstndigengutachten, das nicht als Parteigutachten abgelehnt werden kann. Der Wert einer sehr wertvollen Immobilie muss bestimmt werden und soll bei Vertragsverhandlungen bei weitem mehr sein als nur eine gute Diskussionsgrundlage. Innerhalb eines gesetzlich geregelten Verfahrens ist ein Gutachten vorgeschrieben. Das gilt beispielsweise bei der Erbschaft/Schenkungsteuer: Hier knnen Sie den vom Finanzamt angesetzten Grundbesitzwert regelmig nur durch das Gutachten eines ffentlich bestellten und vereidigten Sachverstndigen oder des rtlichen Gutachterausschusses entkrften. Vorweggenommene Erbfolgeregelungen oder Erbauseinandersetzungen sind ohne formelles Gutachten immer dann schlicht unmglich, wenn die Erben zerstritten sind. Zwar ist ein formelles Gutachten nicht vorgeschrieben und treibt auch nur Kosten in die Hhe. Versuchen Sie in diesen Fllen aber lieber nicht, als Beteiligter ein selbst gestricktes Gutachten zu prsentieren. Erfahrungsgem wird der arme Rechenknstler, zumindest aber das Gutachten, in der Luft zerrissen. Kosten des Gutachtens Die Kosten fr ein formelles Gutachten drfen unter dem Strich nicht die Vorteile aufzehren. Sofern Sie sich fr ein formelles Gutachten
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entscheiden, sollten Sie vorher berlegen, ob sich die Kosten fr das Gutachten lohnen. Praxis-Tipp: Das Honorar fr ein Sachverstndigengutachten hngt primr vom Verkehrswert der Immobilie ab. Zustzlich muss der Sachverstndige bei der Honorierung auch bercksichtigen, wie hoch sein Ermittlungsaufwand fr das Gutachten ist und zu welcher Schwierigkeitsstufe das Gutachten gehrt. Beispiel: Das Finanzamt stellt fr eine Immobilie einen Grundbesitzwert fest, weil Sie das Grundstck verschenkt haben. Der Grundbesitzwert des Finanzamts erscheint Ihnen zu hoch. Deshalb rumt Ihnen das Steuerrecht ausdrcklich die Mglichkeit ein, den vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwert durch ein formelles Gutachten auszuhebeln. Dazu brauchen Sie regelmig das Gutachten eines ffentlich bestellten und vereidigten Sachverstndigen oder des rtlichen Gutachterausschusses. Die Kosten fr ein derartiges Gutachten lohnen sich selbstverstndlich nur, wenn Sie bei der Schenkungsteuer eine klare Einsparung erzielen knnen. Verlangt das Finanzamt eine Schenkungsteuer von 6.000 EUR und knnen Sie durch Vorlage eines Gutachtens die Schenkungsteuer lediglich auf 5.500 EUR reduzieren, darf Ihr Gutachten maximal 500 EUR kosten. Wichtig: In diesen Fllen sollten Sie sofort auf das formelle Gutachten verzichten. Grund: Das Finanzamt muss das Gutachten nicht anerkennen; es hat keinen Grundlagencharakter. Sie knnen sich somit nicht rechtsverbindlich auf das Gutachten berufen. Im Zweifelsfall wrde das Finanzgericht entscheiden, ob das Gutachten anzuerkennen ist. In solchen Grenzfllen knnte Ihre Belastung anschlieend hher ausfallen als ohne formelles Gutachten. Vllig anders liegt der Fall, wenn Sie die Mglichkeit haben, durch das Gutachten bei der Schenkungsteuer 10.000 EUR zu sparen. Das ist berhaupt nicht abwegig, weil die Steuerstze der Erbschaftsteuer recht hoch sind. Deshalb kann hier das Gutachten gerne 26
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3.000 EUR oder mehr kosten. Die Einsparung bei der Erbschaftoder Schenkungsteuer ist dann immer noch gengend hoch. Sobald sich die Kosten fr das Gutachten allerdings in einer Grenordnung um 8.000 EUR bewegen, sollten Sie auch hier auf ein Gutachten verzichten. Nutzen Sie die nachstehende Tabelle, um die anfallenden Sachverstndigenkosten vorausschauend zu schtzen: Durchschnittliche Kosten eines Gutachtens
Verkehrswert des Grundstcks 25.565 EUR 50.000 EUR 75.000 EUR 100.000 EUR 125.000 EUR 150.000 EUR 175.000 EUR 200.000 EUR 225.000 EUR 250.000 EUR 300.000 EUR 350.000 EUR 400.000 EUR 450.000 EUR 500.000 EUR 750.000 EUR 1.000.000 EUR 1.250.000 EUR 1.500.000 EUR 1.750.000 EUR 2.000.000 EUR Normalstufe von 225 EUR 323 EUR 437 EUR 543 EUR 639 EUR 725 EUR 767 EUR 860 EUR 929 EUR 977 EUR 1.071 EUR 1.149 EUR 1.207 EUR 1.266 EUR 1.318 EUR 1.563 EUR 1.776 EUR 1.981 EUR 2.164 EUR 2.357 EUR 2.510 EUR bis 291 EUR 394 EUR 537 EUR 664 EUR 780 EUR 881 EUR 938 EUR 1.051 EUR 1.131 EUR 1.193 EUR 1.304 EUR 1.397 EUR 1.479 EUR 1.546 EUR 1.611 EUR 1.912 EUR 2.180 EUR 2.417 EUR 2.644 EUR 2.877 EUR 3.062 EUR Schwierigkeitsstufe von 281 EUR 384 EUR 517 EUR 643 EUR 755 EUR 856 EUR 912 EUR 1.017 EUR 1.095 EUR 1.157 EUR 1.264 EUR 1.356 EUR 1.425 EUR 1.490 EUR 1.559 EUR 1.847 EUR 2.104 EUR 2.336 EUR 2.548 EUR 2.780 EUR 2.956 EUR bis 435 EUR 537 EUR 733 EUR 910 EUR 1.062 EUR 1.203 EUR 1.278 EUR 1.432 EUR 1.544 EUR 1.628 EUR 1.779 EUR 1.908 EUR 2.012 EUR 2.104 EUR 2.198 EUR 2.610 EUR 2.965 EUR 3.292 EUR 3.599 EUR 3.917 EUR 4.165 EUR
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noch: Durchschnittliche Kosten eines Gutachtens
Verkehrswert des Grundstcks 2.250.000 EUR 2.500.000 EUR 3.000.000 EUR 3.500.000 EUR 4.000.000 EUR 4.500.000 EUR 5.000.000 EUR 7.500.000 EUR 10.000.000 EUR 12.500.000 EUR 15.000.000 EUR 17.500.000 EUR 20.000.000 EUR 22.500.000 EUR 25.000.000 EUR 25.564.594 EUR
Normalstufe von 2.671 EUR 2.856 EUR 3.152 EUR 3.450 EUR 3.729 EUR 4.082 EUR 4.348 EUR 5.706 EUR 7.071 EUR 8.340 EUR 9.369 EUR 10.547 EUR 11.268 EUR 12.328 EUR 13.443 EUR 13.692 EUR bis 3.249 EUR 3.487 EUR 3.849 EUR 4.194 EUR 4.569 EUR 5.027 EUR 5.314 EUR 6.973 EUR 8.555 EUR 10.180 EUR 11.433 EUR 12.776 EUR 13.788 EUR 15.163 EUR 16.593 EUR 16.914 EUR
Schwierigkeitsstufe von 3.150 EUR 3.382 EUR 3.724 EUR 4.079 EUR 4.410 EUR 4.837 EUR 5.148 EUR 6.762 EUR 8.242 EUR 9.903 EUR 10.980 EUR 12.386 EUR 13.368 EUR 14.692 EUR 16.068 EUR 16.377 EUR bis 4.437 EUR 4.757 EUR 5.253 EUR 5.771 EUR 6.250 EUR 6.851 EUR 7.274 EUR 9.511 EUR 11.719 EUR 13.974 EUR 15.440 EUR 17.350 EUR 18.856 EUR 20.661 EUR 22.634 EUR 23.085 EUR
So bestimmen Sie die Schwierigkeitsstufe der Schtzung Wichtig: Es gilt die allgemeine Regel: Das Sachverstndigengutachten wird umso teurer, je verwinkelter und komplizierter das Gebude gestaltet ist (= Schwierigkeitsstufen). Beispiele: Herr H. will sein Zweifamilienhaus auf seine Tochter A. bertragen. Seiner Tochter N. will er einen Geldbetrag schenken, der dem Wert des Zweifamilienhauses entspricht. Er schtzt den Wert des Hauses auf 400.000 EUR. Er will auf jeden Fall sicherstellen, keine Tochter zu benachteiligen. Er berlegt deshalb, fr das Zweifamilienhaus ein Wertgutachten eines Sachverstndigen einzuholen.
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Herr H. hat fr das Zweifamilienhaus genaue Bauzeichnungen und Berechnungen. Das Grundstck ist rechtwinklig geschnitten, entspricht der blichen Grundstcksgre und hat ansonsten keinerlei Besonderheiten. Die Wertermittlung drfte fr den Gutachter deshalb sehr einfach sein und er wird die Normalstufe anwenden. Es kann davon ausgegangen werden, dass fr das Gutachten zwischen 1.207 EUR und 1.479 EUR ausgegeben werden muss. Herr H. will ein weiteres Zweifamilienhaus seinem Sohn B. und seinem Schwiegersohn 400.000 EUR bertragen. Auch hier sollen beide Shne wertmig in gleicher Hhe beschenkt werden. Allerdings verfgt das Zweifamilienhaus ber versetzte Wohnebenen und viele schrge Wnde. Eine Ermittlung des umbauten Raums liegt nicht vor. Es sind sehr unterschiedliche Baustoffe verwandt worden. Einzelne Teile des Gebudes sind in unterschiedlichen Jahren bezugsfertig geworden. Der Sachverstndige muss bei diesem Gutachten einen wesentlich hheren Ermittlungsaufwand leisten. Er wird das Gebude in die Schwierigkeitsstufe einordnen. Fr das Gutachten mssen zwischen 1.425 EUR und 2.012 EUR eingeplant werden. Den letztlich verlangten Honorarbetrag knnen Sie selbstverstndlich nicht im Voraus genau bestimmen. Wenn der Gutachter entgegen der ersten Annahme einen anderen Wert als 400.000 EUR ermittelt, wird er auch die dementsprechenden Gebhrenstze bei der Honorarberechnung ansetzen. Wre die Immobilie in den vorangegangenen Beispielsfllen letztlich 500.000 EUR wert, wre fr das Gutachten in der Normalstufe zwischen 1.318 EUR und 1.611 EUR zu zahlen. In der Schwierigkeitsstufe wrde das Gutachten zwischen 1.559 EUR und 2.198 EUR kosten. Praxis-Tipp: Bevor Sie einen Sachverstndigen beauftragen, sollten Sie kalkulieren, ob sich das Gutachten fr den Zweck lohnt. Gegebenenfalls sollten Sie Kosten sparen.
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Wichtig: Versuchen Sie bei Schenkungen immer, mglichst wenig unmittelbar an Schwiegerkinder zu bertragen. Grund: Fr Schwiegerkinder steht lediglich ein Freibetrag von 10.300 EUR zur Verfgung. Schenken Sie dagegen etwas Ihrem eigenen Kind, knnen Sie einen Freibetrag von 205.000 EUR nutzen. Sofern das beschenkte Kind die erhaltene Immobilie irgendwann seinem Ehegatten das heit Ihrem Schwiegerkind weiter verschenkt, kann zwischen den Eheleuten ein Freibetrag von 307.000 EUR genutzt werden. Dabei mssen Sie Ihrem Kind aber freien Entscheidungsspielraum lassen. Falls Sie eine Kettenschenkung aus steuerlichen Gesichtspunkten regelrecht anweisen, spielt das Finanzamt verstndlicherweise nicht mit. In diesem Fall nimmt das Finanzamt einen Missbrauch von Gestaltungsmglichkeiten an. Folge: Es gibt keinen Steuervorteil. Machen Sie sich daher vorher kundig, da Sie sonst trotz der gesetzlich vorgesehenen Erleichterungen schnell zu viel Schenkungsteuer zu Unrecht an das Finanzamt zahlen. Genaue Werte selbst berechnen Sachverstndigengutachten ohne einschlgige Erfahrung stehen oft auf tnernen Fen, weil die Gefahr besteht, das Ermessen einseitig auszuben. Versuchen Sie deshalb durch stndige Beobachtung des rtlichen Grundstcksmarkts Ihr Fingerspitzengefhl zu verbessern. Allerdings werden Sie Ihre ermittelten Werte nie beweisen knnen, denn bei jeder Wertermittlung bleiben Unsicherheiten. Es ist eine alte Erfahrung, dass die Auffassungen ber den Wert eines Grundstcks eklatant voneinander abweichen knnen. Das zeigen auch Rechtsstreitigkeiten vor den Gerichten. Unterschiedliche Auffassungen ber den Wert eines Grundstcks sind gerade hier fast an der Tagesordnung. Vertrauen Sie deshalb ruhig Ihrer Berechnung. Sofern Sie Ihr Ermessen nicht einseitig ausben und die fundierten Methoden dieses Profi-Handbuchs anwenden, werden Sie den Wert von Immobilien stets realittsgem abbilden. Kaufpreisschwankungen nicht vorhersehbar! Lassen Sie sich auch nicht verunsichern, wenn die tatschlich erzielten Kaufpreise selbst bei relativ vergleichbaren Grundstcken schwanken. Das kann viele Grnde haben. Dringt ein Kufer aus einer hochpreisigen Region in eine Gegend vor, in der relativ nied30
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rige Bodenwerte gelten, zahlt er schnell berhhte Preise. Subjektiv ist er der Auffassung, einen gnstigen Preis zu zahlen. Hufig hat er aber nicht hinreichend genug recherchiert, weil er sich mit regionalen Bodenwerten nicht beschftigt hat. Dennoch schlagen sich derartige Kaufpreise ebenfalls in Ihrer persnlichen Kaufpreis-Sammlung nieder. Vergessen Sie deshalb nicht, dass die tatschlichen Grundstcksbertragungen keinen unvernderlichen strengen Regeln unterliegen. Nicht alles kann mit mathematischen Formeln erfasst werden. Auch der Bundesgerichtshof vertritt die Auffassung, dass eine rechnerisch przise Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstcken erfahrungsgem im Allgemeinen sowieso nicht mglich sei. Folge: Der Verkehrswert ist das Ergebnis einer mehr oder weniger guten Schtzung, wobei Sie die Methode nie aus dem Auge verlieren drfen.
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Auf dem Prfstand: Methoden der Wertermittlung

1. Diese Bewertungsmethoden mssen Sie unterscheiden! . . . . . . . 34 2. Wann welche Methode geeignet ist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 3. Was den Immobilienwert entscheidend beeinflusst . . . . . . . . 36 4. Warum Sie die Ergebnisse runden sollten . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
1. Diese Bewertungsmethoden mssen Sie unterscheiden!

In der Wertermittlungslehre wird zwischen drei Methoden unterschieden. Grundstzlich schlieen sich diese drei Methoden gegenseitig aus. Allerdings gibt es Grundstcksarten, bei denen Sie in der Praxis nicht immer eindeutig entscheiden knnen, welchem Verfahren der Vorzug zu geben ist. Vor jeder Bewertung mssen Sie deshalb prfen, welches Verfahren dem zu bewertenden Objekt am meisten gerecht wird. Die Entscheidung hngt dabei von den Umstnden des konkreten Einzelfalls ab. Dabei ist insbesondere die Art des Grundstcks von Bedeutung. Diese Bewertungsmethoden mssen Sie unterscheiden: Methoden der Verkehrswertermittlung
Vergleichswertverfahren
Vergleich mit tatschlichen Kaufpreisen
Ertragswertverfahren
Wert der Immobilie orientiert sich an Ertragsaussichten
Sachwertverfahren
Wert der Immobilie orientiert sich an der Substanz
Die Bewertungspraxis zeigt immer wieder erhebliche Abgrenzungsschwierigkeiten zwischen den einzelnen Methoden. Das betrifft insbesondere das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Lassen Sie sich jedoch nicht in den Sog des Theorienstreits der Sachverstndigen ziehen. Wgen Sie alle Merkmale der Immobilie unter Bercksichtigung des Zwecks der Wertermittlung ab und entscheiden Sie sich dann fr eine Methode. Sie knnen zwar anschlieend den Wert auch nach einer anderen Methode berechnen. Grundstzlich wre es zwar nicht berzeugend, wenn Sie einen Mittelwert zwischen beiden Methoden bilden, weil dies einer professionell getroffenen Entscheidung zugunsten einer bestimmten Methode zuwider34
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Wann welche Methode geeignet ist
liefe. Dennoch ist es einfach eine Tatsache, dass dies in der Praxis immer wieder in Stellungnahmen und Gutachten zu sehen ist. Ein Grund dafr ist auch, dass beispielsweise eine kreditgebende Bank unabhngig von der Nutzung einerseits die Ertragskomponente und andererseits auch die Sachwertkomponente einer Immobilie bei ihren Entscheidungen abwgen will. Praxis-Tipp: Sofern Ihnen ein Sachverstndiger mehrere Ergebnisse nebeneinander prsentiert und den Mittelwert als einzig wahren Verkehrswert anpreist, sollten Sie misstrauisch sein. Hier konnte oder wollte sich der Gutachter nicht fr ein bestimmtes Verfahren entscheiden. Die Schwierigkeit, ein Grundstck einer bestimmten Wertermittlungsmethode zuzuordnen, kann verschiedene Grnde haben: Die Immobilie ist ein sehr untypisches Objekt, das nicht in eine allgemeine Grundstcksart einzuordnen ist. Die Wertermittlung hat zum Ziel, den Verkehrswert in eine ganz bestimmte tendenzielle Richtung zu schieben. Der Gutachter hat die im Grunde veraltete Mittelwertmethode angewandt, ohne sich um die aktuellen Erkenntnisse der Wertermittlungstheorie zu kmmern.
2. Wann welche Methode geeignet ist

Das Vergleichswertverfahren hat die oberste Anwendungsprioritt. Allerdings scheidet diese Methode aus rein faktischen Grnden in den meisten Fllen aus. Lesen Sie dazu mehr in Kapitel 3 ber das Vergleichswertverfahren. Die Abgrenzung zwischen dem Ertragswert- und Sachwertverfahren erfolgt mit einer einfachen Fragestellung: Steht bei der Immobilie der Ertrag oder der Sachwert, die Substanz der Immobilie, im Vordergrund? Ist der Ertrag eines Grundstcks entscheidend, muss das Ertragswertverfahren angewandt werden. Ansonsten geben Sie dem Sachwertverfahren den Vorzug.
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Entscheiden Sie mit Hilfe der nachstehenden Checkliste, in welchem Verfahren Sie die Immobilie zu bewerten haben. Checkliste: Wann welche Methode?
Ihr Grundstck gehrt zu folgender Grundstcksart Brogebude Eigentumswohnung Einfamilienhaus Fabrikgrundstck Garagen neben einem Einfamilienhaus Garagengrundstcke Geschftshaus in der City Ladenrume Lagerhallen Landwirtschaftliche Nebenerwerbsstelle Mietwohngrundstck Sanatorien Tankstellengrundstcke Verwaltungsgebude Warenhausgrundstcke Werksttten Wohngebude im Auenbereich mit Nebengebuden Zweifamilienhaus Typisches Bewertungsverfahren Ertragswert- Sachwertverfahren verfahren
3. Was den Immobilienwert entscheidend beeinflusst

Lassen Sie die Berechnung des Grundstckswerts nicht einfach mit einem mathematischen Ergebnis enden. Setzen Sie Ihre Erkenntnisse des rtlichen Grundstcksmarkts profitabel ein. Versuchen Sie deshalb, den mit mathematischen Methoden gefundenen Wert im Licht der individuellen Umstnde und Besonderheiten der Immobilie zu 36
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Warum Sie die Ergebnisse runden sollten
korrigieren. Sofern nicht innerhalb der Berechnungsmethoden hinreichende Korrekturen stattgefunden haben, steht am Ende Ihrer Berechnungen die Frage, ob angemessene Zu- oder Abschlge erforderlich sind. Folgende Umstnde knnen den Wert Ihrer Immobilie entscheidend beeinflussen, wenn sie nicht bereits innerhalb der Bewertungsmethode ihren Niederschlag gefunden haben. Umstnde, die den Immobilienwert beeinflussen
Alter der Gebude Art der baulichen Nutzung Bauweise des Gebudes Belastungen des Grundstcks, wie beispielsweise Belastung mit einem Wegerecht Bodenbeschaffenheit: Ein sumpfiger Boden erfordert beispielsweise regelmig wesentlich hhere Grndungskosten Gre des Grund und Bodens Immissionen wie beispielsweise Kirchenglocken, Lrm, Straenbahngerusche oder der Einflugschneise eines Flugplatzes Lage des Grundstcks, sofern sich Besonderheiten ergeben Ma der baulichen Nutzung Verwendungsmglichkeiten der Gebude Zuschnitt des Grund und Bodens
4. Warum Sie die Ergebnisse runden sollten

Ihr Gutachten wird nicht glaubwrdiger, wenn Sie das Ergebnis stolz mit vielen Stellen hinter dem Komma prsentieren. Wichtig ist, die richtigen Bewertungsmethoden anzuwenden. Entscheidend ist ferner, dass Sie Ihr sachverstndiges Ermessen in der zutreffenden Bandbreite und richtigen Tendenz ausgebt haben.
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Lassen Sie deshalb das von Ihnen berechnete Ergebnis nicht auf den Cent genau stehen. Runden Sie das Ergebnis auf oder ab. Wenden Sie die folgenden allgemeinen Rundungsregeln an: Rundungstabelle Runden Sie
Betrge bis 10.000 Euro Betrge ber 10.000 Euro bis 500.000 Euro Betrge ber 500.000 Euro bis 1.000.000 Euro Betrge ber 1.000.000 Euro
auf einen vollen

Hunderter Tausender Zehntausender Hunderttausender
Beispiel
10.520 Euro 10.500 Euro 50.934 Euro 51.000 Euro 753.000 Euro 750.000 Euro 1.620.000 Euro 1.600.000 Euro
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1. So ermitteln Sie den Vergleichswert . . . . . . . . . . . . . . . . 40 2. Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grundstcken . . . . 40 3. Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstcken . . . . . . 42 4. Typische Grundstcksarten fr das Vergleichswertverfahren . . . . . . 44 5. Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen . . . . . . . 44 6. Berechnungsmethode . . . . . . . . . . . 46
1. So ermitteln Sie den Vergleichswert

Idealmethode fr jede Immobilienbewertung ist das Vergleichswertverfahren. Insofern nimmt es unter den drei Bewertungsverfahren eine Sonderstellung ein. Das gilt jedoch nur in der Theorie. In der Praxis sind die Voraussetzungen fr das Vergleichswertverfahren relativ selten erfllt. Sofern Sie jedoch alle Daten des Vergleichswertverfahrens beschaffen knnen, haben Sie die Gewhr fr optimale Werte. Das Vergleichswertverfahren ist eine einfache Methode: Vergleichen Sie die Zielimmobilie mit einer Immobilie, fr die in zeitlicher Nhe ein tatschlicher Kaufpreis erzielt worden ist. Wichtig: Das Ergebnis ist jedoch nur dann aussagekrftig, wenn die Grundstcke wirklich miteinander vergleichbar sind. Beispiel: Sie wollen den Wert eines unbebauten Baugrundstcks ermitteln. Das Grundstck steht zum Verkauf an. Es ist rechtwinklig geschnitten und 600 Quadratmeter gro. Ein in unmittelbarer Nachbarschaft gelegenes unbebautes Baugrundstck ist vor wenigen Tagen fr 120.000 EUR verkauft worden. Auch das Nachbargrundstck ist rechtwinklig geschnitten und 600 Quadratmeter gro. Es leuchtet unmittelbar ein, dass die Zielimmobilie genau wie das vergleichbare Grundstck 120.000 EUR wert ist. Ein unmittelbarer Vergleich mit anderen Grundstcken scheidet in der Praxis oft deshalb aus, weil Grundstcke entweder nicht miteinander vergleichbar sind oder tatschliche Kaufpreise einfach nicht vorliegen.
2. Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grundstcken

Fr unbebaute Grundstcke werden Sie in vielen Fllen das Vergleichswertverfahren anwenden, denn bei unbebauten Grundstcken ist ein vergleichbares Grundstck relativ leicht und oft zu finden. Dennoch mssen Sie auch bei unbebauten Grundstcken prfen, ob die Grundstcke tatschlich miteinander vergleichbar sind. Dazu knnen Sie die folgende Checkliste nutzen. 40
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Vergleichswertverfahren unbebaute Grundstcke
Checkliste: Unbebaute Grundstcke

Diese Merkmale der zu vergleichenden Grundstcke stimmen berein Lage Gre Bauliche Nutzbarkeit Bauliche Ausnutzungsmglichkeiten Ma der zulssigen baulichen Nutzung Grundstckstiefe Erschlieungszustand ja nein
Natrlich knnen in der Praxis noch weitere Abweichungen auftreten. Dabei sind nicht alle Unterschiede so gravierend, dass der Vergleich verschiedener Immobilien grundstzlich ausgeschlossen wre. Kleinere Abweichungen knnen Sie im Einzelfall durch entsprechende Zu- oder Abschlge bercksichtigen. Sind die Abweichungen gravierend, scheidet das Vergleichswertverfahren auf jeden Fall aus. Stellen Sie mit den nachstehenden Prfkriterien fest, ob insgesamt so viele und gewichtige Abweichungen vorliegen, dass eine Anwendung des Vergleichswertverfahrens im Einzelfall ausgeschlossen ist. Prfkriterien
Es ergeben sich Abweichungen bei den folgenden Merkmalen Ecklage des Grundstcks an zwei Straen Zuschnitt des Grundstcks Oberflchenbeschaffenheit des Grundstcks Beschaffenheit des Baugrundes Beeintrchtigungen durch Lrm Beeintrchtigungen durch Staub Beeintrchtigungen durch Rauch Beeintrchtigungen durch Gerche Auf dem Grundstck befinden sich Altlasten wie beispielsweise Verunreinigungen des Grund und Bodens mit Chemikalien Grunddienstbarkeiten Zugang zum Grundstck ja nein
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3. Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstcken

Der Idealzustand fr das Vergleichswertverfahren liegt bei bebauten Grundstcken selten vor. Die einzelnen baulichen Gestaltungen sind hufig zu unterschiedlich. Deshalb kann ein bebautes Grundstck nur selten mit einem anderen bebauten Grundstck unmittelbar verglichen werden. Bereits geringe Abweichungen zwischen bebauten Grundstcken fhren in der Praxis zu erheblichen Wertabweichungen. Deshalb scheidet das Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstcken viel schneller aus. Prfen Sie aber auch mit der nachstehenden Checkliste, ob das Vergleichswertverfahren bei einem bebauten Grundstck dennoch angewandt werden kann. Die in der Checkliste aufgefhrten Merkmale sind Anhaltspunkte, die Ihnen die Entscheidung erleichtern sollen, ob sich Gebude in wesentlichen Merkmalen unterscheiden. Checkliste: Bebaute Grundstcke
Abweichung bei folgenden Merkmalen zwischen den Vergleichsgrundstcken Die Gestaltung des Grundrisses weist gravierende Unterschiede auf Die Wohnflchen weichen in der Gre voneinander erheblich ab Das Grundstck liegt in Wohngegenden mit unterschiedlichem Wohnwertniveau Die Lage des Grundstcks ist unterschiedlich Die Gre des Grund und Bodens weicht geringfgig ab Die Zimmerzahl ist unterschiedlich Die Anzahl der Geschosse ist unterschiedlich Vergleichswertverfahren noch zweifelnicht mglich haft mglich
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Vergleichswertverfahren bebaute Grundstcke
noch: Checkliste: Bebaute Grundstcke
Abweichung bei folgenden Merkmalen zwischen den Vergleichsgrundstcken Die festgestellten Kaufpreise liegen nicht in zeitlicher Nhe zum Bewertungszeitpunkt In den Gebuden sind in unterschiedlichen Jahren Schnheitsreparaturen durchgefhrt worden Das Vergleichsgrundstck ist nicht durchgreifend modernisiert worden Die Gebude sind in vllig verschiedenen Baujahren errichtet worden Die Gebudeausstattung ist vllig unterschiedlich (Deckenvertfelung, Isolierverglasung, Sanitrausstattung, Elektroanlagen, Heizungsinstallation)
Vergleichswertverfahren noch zweifelnicht mglich haft mglich
Bei Reihenhusern und Eigentumswohnungen werden Sie mit dem Vergleichswertverfahren beste Ergebnisse erzielen. Gerade bei diesen Grundstckstypen spielen individuelle Besonderheiten kaum eine Rolle. Wichtig ist dabei nur, dass der bauliche Zustand vergleichbar ist. Individuelle Merkmale, wie eine Deckenverkleidung im Keller, werden den Verkehrswert einer Immobilie kaum beeinflussen. Praxis-Tipp: Gerade beim Vergleichswertverfahren profitieren Sie ganz erheblich von Ihrer persnlichen Kaufpreis-Sammlung (siehe Tabelle in Kapitel 1.6). Versuchen Sie deshalb, Ihre eigene Sammlung zielgenau und zeitnah aufzustellen. Besichtigen Sie ruhig auch einmal das eine oder andere interessante Objekt. Denn die in Inseraten abgedruckten Preisvorstellungen werden im Grundstcksverkehr meistens nicht verwirklicht. Analysieren und verfolgen Sie deshalb den Immobilienmarkt aktiv, damit Sie vernnftige Vergleichswerte zur Verfgung haben.
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4. Typische Grundstcksarten fr das Vergleichswertverfahren

Wenn Sie eine brauchbare Vergleichsimmobilie ausfindig gemacht haben, werden Sie mit keinem anderen Verfahren zu realistischeren Werten kommen. Genau diese Vergleichsimmobilie brauchen Sie jedoch. Die Erfahrung zeigt immer wieder, dass es ganz bestimmte Grundstckstypen gibt, die fr das Vergleichswertverfahren prdestiniert sind. Das liegt an den charakteristischen Merkmalen dieser Grundstckstypen, die leicht und oft bereinstimmen. Nutzen Sie die nachstehende Checkliste, um zu prfen, ob Sie fr diese Grundstckstypen Vergleichsimmobilien mit entsprechenden Kaufpreisen kennen. Checkliste: Grundstcksarten
Vergleichsimmobilien mit tatschlichen Kaufpreisen Unbebaute Grundstcke Eigentumswohnungen Reihenhuser Doppelhuser Gleichartige Siedlungshuser Wohnblcke von Wohnungsunternehmen Gewerbegrundstcke mit unterschiedlich genutzten Gebuden Ladenlokal in der Innenstadt mit unregelmigem Grundriss Das Vergleichswertverfahren ist anwendbar ja nein
5. Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen

Gerade bei Eigentumswohnungen sollten Sie immer versuchen, das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Legen Sie deshalb fr Eigentumswohnungen eine separate Kaufpreis-Sammlung an. Hufig befinden sich Eigentumswohnungen in ganzen Siedlungen, die in einem Zug errichtet worden sind. blicherweise vergleicht 44
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Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen
man den Wert von Eigentumswohnungen, indem man den Verkehrswert pro Quadratmeter Wohnflche berechnet. Praxis-Tipp: Konzentrieren Sie sich auf den Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnflche.
Beispiel: Sie wollen eine Eigentumswohnung innerhalb eines Gebudes mit insgesamt 20 Wohnungen kaufen. Sie wissen, dass eine dieser Eigentumswohnungen in dem Gebudekomplex vor drei Monaten verkauft worden ist. Der Kufer hat 250.000 EUR gezahlt.
Dieser Kaufpreis ist fr Sie der beste Anhaltspunkt fr den Wert der Eigentumswohnung. Das ergibt sich durch den direkten Vergleich der beiden Wohnungen und den erzielten Kaufpreis fr die andere Eigentumswohnung. Der Tatsache, dass der Kaufpreis bereits vor drei Monaten erzielt worden ist, brauchen Sie keine besondere Bedeutung beimessen, weil derartig kurze Zeitspannen im Immobiliengeschft nur unwesentlich sind. In der Praxis werden Sie vor Abschluss des Kaufvertrags allerdings genau prfen, ob Ihre Eigentumswohnung tatschlich genauso ausgestattet ist wie die Wohnung, die vor drei Monaten verkauft worden ist. Insbesondere sind die Wohnungsgre und die Lage innerhalb des Gebudes entscheidend. Auch der bauliche Zustand der Wohnung ist fr Sie von Bedeutung, denn es ist ein deutlicher Unterschied, ob die Eigentumswohnung verwohnt ist und der Putz von den Wnden fllt oder ob eine gepflegte und intakte Ausstattung vorliegt. Richten Sie sich bei der Vergleichbarkeit von Eigentumswohnungen nach den Ausstattungsmerkmalen, die in der nachstehenden Checkliste genannt sind.
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Checkliste: Ausstattungsmerkmale
Die Ausstattung der Vergleichswohnung ist identisch Hochwertige Deckenvertfelung Allgemeiner baulicher Zustand Schnheitsreparaturen regelmig durchgefhrt Zustand der Heizungsanlage Zustand der Fenster Zustand und Ausfhrung der Innentren Wertvolle Holzwandverkleidungen Sanitreinrichtungen Elektroinstallation zeitgem Nachrichtentechnik zeitgem ja nein
6. Berechnungsmethode
Bei unbebauten Grundstcken Sind fr ein unbebautes Grundstck 350.000 EUR als Kaufpreis gezahlt worden, ergibt sich fr eine Vergleichsimmobilie derselbe Wert, wenn die Vergleichsimmobilie in den wesentlichen Merkmalen mit dem verkauften Grundstck bereinstimmt. Weitere Berechnungen sind grundstzlich nicht erforderlich. Die Vergleichsimmobilie ist ebenfalls mit 350.000 EUR anzusetzen. Beachten Sie, dass diese unmittelbare bernahme des Kaufpreises nur dann mglich ist, wenn die Vergleichsimmobilie in allen Details und wesentlichen Merkmalen bereinstimmt. Dazu gehren insbesondere die Grundstcksgre, die Lage sowie der Zuschnitt und die bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstcks. Diesen Idealzustand werden Sie nur in Ausnahmefllen erreichen. Wesentlich hufiger knnen Sie das Vergleichswertverfahren in etwas modifizierter Form anwenden. Dies ist der Fall, wenn die physikalischen Gren eines unbebauten Grundstcks voneinander abweichen und die Differenz nicht allzu gro ist. Ist beispielsweise ein unbebautes Grundstck fr 200.000 EUR verkauft worden und 500 Quadratmeter gro, knnen Sie eine andere 46
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Berechnungsmethode
Immobilie ebenfalls unter Bercksichtigung dieses Kaufpreises bewerten. Dabei ist vorauszusetzen, dass das Grundstck sich in einer vergleichbaren Lage befindet und in gleicher Weise baulich ausnutzbar ist. Auerdem muss die Grundstcksgre vergleichbar sein. Wollen Sie daher ein Grundstck bewerten, das nur 470 Quadratmeter gro ist, mssen Sie den zuvor gezahlten Kaufpreis fr das 500 Quadratmeter groe Grundstck umrechnen. Demzufolge ergibt sich fr Ihr Grundstck folgender Wert: 200.000 EUR 500 qm
x 470 qm = 188.000 EUR
Bei bebauten Grundstcken Bei bebauten Grundstcken brauchen Sie Vergleichsobjekte, die in allen wesentlichen Merkmalen mit der Zielimmobilie bereinstimmen. Dazu gehren insbesondere: Wohnflche Grundstcksgre Alter Lage Bauweise Ausstattung Diese Voraussetzung werden Sie am meisten bei Reihenhusern und Eigentumswohnungen vorfinden. Sofern vergleichbare Reihenhuser bewertet werden sollen und Sie fr ein Reihenhaus einen erzielten Kaufpreis kennen, legen Sie denselben Wert bei der Vergleichsimmobilie zugrunde. Auch diese Voraussetzung werden Sie nur in seltenen Fllen vorfinden. Versuchen Sie deshalb, mit einem modifizierten Vergleichswertverfahren fr bebaute Grundstcke weiterzukommen. Das gelingt Ihnen nur dann zuverlssig, wenn alle wesentlichen Merkmale des Grundstcks bereinstimmen. Das wird in der Bewertungspraxis allenfalls bei Eigentumswohnungen noch hufig anzutreffen sein.
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Beispiel: Sofern Sie den Kaufpreis fr eine 80 Quadratmeter groe Eigentumswohnung festgestellt haben und eine nur 75 Quadratmeter groe Eigentumswohnung bewerten wollen, mssen Sie den erzielten Kaufpreis entsprechend der unterschiedlichen Wohnungsgren umrechnen. Betrgt der Kaufpreis fr die 80 Quadratmeter groe Eigentumswohnung 160.000 EUR, rechnen Sie wie folgt: 160.000 EUR 80 qm x 75 qm = 150.000 EUR
Wenden Sie bei Eigentumswohnungen die folgende allgemeine Formel an:
Wohnflche der Eigentumswohnung in Quadratmeter
Preis pro Quadratmeter Wohnflche
Das Ergebnis ist der Wert der Eigentumswohnung. Leiten Sie den Preis pro Quadratmeter Wohnflche fr die Eigentumswohnung aus Ihrer persnlichen Kaufpreis-Sammlung ab. Diese Bewertungsmethode ist ebenfalls eine modifizierte Form des Vergleichswertverfahrens. Beispiel: Sie wollen eine Eigentumswohnung kaufen. Aus Ihrer persnlichen Kaufpreis-Sammlung fr Eigentumswohnungen ergibt sich ein durchschnittlicher Kaufpreis von 1.600 EUR/qm. Sofern Sie eine Eigentumswohnung mit einer Wohnflche von 80 qm kaufen wollen, betrgt der Verkehrswert: 1.600 EUR/qm x 80 qm = 128.000 EUR
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Berechnungsmethode
Legen Sie fr Eigentumswohnungen folgende Kaufpreis-Sammlung an: Kaufpreis-Sammlung fr Eigentumswohnungen

Datum Kaufpreis Eigentumswohnung 144.000 EUR 162.300 EUR 123.600 EUR 132.500 EUR 153.290 EUR 180.650 EUR 156.000 EUR 325.000 EUR 135.000 EUR 85.400 EUR 114.250 EUR 133.560 EUR Wohnflche der Eigentumswohnung 90 qm 103 qm 82 qm 95 qm 43 qm 125 qm 107 qm 100 qm 97 qm 65 qm 79 qm 48 qm Wert der Eigentumswohnung 1.600 EUR/qm Wohnflche 1.576 EUR/qm Wohnflche 1.507 EUR/qm Wohnflche 1.395 EUR/qm Wohnflche 3.565 EUR/qm Wohnflche 1.445 EUR/qm Wohnflche 1.458 EUR/qm Wohnflche 3.250 EUR/qm Wohnflche 1.392 EUR/qm Wohnflche 1.314 EUR/qm Wohnflche 1.446 EUR/qm Wohnflche 2.783 EUR/qm Wohnflche
Jan Feb Mrz Mai Mai Mai Juni Juni Juli Aug Aug Sep
Summe
1.845.550 EUR
1.034 qm 1.785 EUR/qm Wohnflche
Mittelwert fr Eigentumswohnungen
Praxis-Tipp: Besuchen Sie die Homepage des rtlich zustndigen Gutachterausschusses. Fr Eigentumswohnungen werden dort hufig Vergleichsfaktoren angegeben, mit denen Sie Eigentumswohnungen auch ohne eine persnliche Kaufpreis-Sammlung bewerten knnen.
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1. Die Hausmakler-Formel . . . . . . . . . . 52 2. Professionelles Ertragswertverfahren . . . . . . . . . . . 54 3. So ermitteln Sie den Bodenwert . . . 55 4. So bestimmen Sie den Wert der baulichen Anlagen . . . . . . . . . . . 55 5. Das Ertragswertverfahren auf einen Blick . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 6. Diese Begriffe mssen Sie kennen! . 58 7. So berechnen Sie die Verzinsung des Bodenwerts . . . . . . . . . . . . . . . . 70 8. Wichtig! Liegenschaftszinssatz . . . . 71 9. Der Vervielfltiger fr das Ertragswertverfahren . . . . . . 74 10. Beispielhafte Berechnung im Ertragswertverfahren . . . . . . . . . 82 11. Wie sich Baumngel und Bauschden auswirken . . . . . . . . . . 84 12. So erfassen Sie die baulichen Auenanlagen . . . . . . 85
1. Die Hausmakler-Formel
Orientiert sich der Wert einer Immobilie in erster Linie am Ertrag, steht die Bewertungsmethode fest: Wenden Sie das Ertragswertverfahren an. Sofern Sie sich nicht sicher sind, ob das Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren anzuwenden ist, schauen Sie in die entsprechende Checkliste in Kapitel 2.2. In der Praxis findet man heute noch die sogenannte HausmaklerFormel, bei der Sie den Rohertrag eines Grundstcks mit einem ortsblichen Faktor multiplizieren. Beispiel: Sie wollen ein Mietwohngrundstck bewerten, das einen jhrlichen Rohertrag von 45.000 EUR erbringt. In der Gemeinde sind nach entsprechenden Untersuchungen Faktoren zwischen 8 und 18 magebend. Befindet sich das Mietwohngrundstck in einer mittleren Wohnlage und verfgt es ber eine bliche Ausstattung, drfte ein Faktor von 14 zutreffend sein. Sie berechnen den Grundstckswert nach der Hausmakler-Formel wie folgt: 45.000 EUR x 14 = 630.000 EUR Eins steht von vornherein fest: Die Hausmakler-Formel ist eine sehr grobe Schtzung. Im Allgemeinen hilft Ihnen die Hausmakler-Formel nur, um blitzschnell eine Verhandlungsbasis zu finden. Der Rohertrag ist jedoch nicht geeignet, den Wert eines Grundstcks zuverlssig zu bestimmen. Der Grund ist auch verstndlich: ltere Gebude erfordern regelmig hhere Bewirtschaftungskosten, so dass die Reinertrge von Grundstcken sehr unterschiedlich sein knnen. Deshalb muss gerade wenn es auf den Ertrag der Immobilie ankommt der Ertrag entscheidend sein, der sich nach Abzug der Bewirtschaftungskosten ergibt.
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Die Hausmakler-Formel
Praxis-Tipp: Auch wenn die Hausmakler-Formel nur eine grobe Schtzung ist, sollten Sie fr schnelle berlegungen und Entscheidungen die ortsblichen Faktoren bercksichtigen, mit denen Sie den Rohertrag multiplizieren mssen. Das gelingt Ihnen recht leicht, wenn Sie sich auf eine bestimmte Grundstcksart konzentrieren.
Wichtig: Legen Sie sich eine Liste an, in der Sie alle Immobilien eintragen, die in Ihrer Region angeboten werden. Verfolgen Sie den Grundstcksmarkt aktiv. Sofern Ihnen einzelne Daten nicht bekannt sind, fragen Sie einfach nach. Schlielich sollen die angebotenen Immobilien verkauft werden. Deshalb hat der Grundstcksverkufer regelmig ein Interesse, Ihnen die Einzeldaten des Grundstcks zu liefern. Legen Sie folgende Tabelle an: Liste: Mietwohngrundstcke im Ortsteil Musterstadt
1 Lage 2 Verlangter Kaufpreis in EUR Blumenstr. 2a Rosenstr. 136 Lilienstr. 27 Tulpenweg 65 Nelkenstr. 7 Ahornweg 2 Mittelwert
1)
3 Wohn-/ Nutzflche insgesamt 500 qm 400 qm 800 qm 850 qm 450 qm 660 qm
4 Mietwert pro qm in EUR 10,00 11,00 8,00 9,00 9,50 8,50
5 Jhrlicher Rohertrag in EUR 60.000 52.800 76.800 91.800 51.300 67.320

1)
6 Faktor2)
800.000 650.000 980.000 1.200.000 700.000 820.000
13,3 12,3 12,8 13,1 13,6 12,2 12,9
Jhrlicher Rohertrag = Spalte 3 x Spalte 4 x 12 Spalte 2 Faktor = Spalte 5
2)
Auch wenn die von Ihnen berechneten Faktoren dicht beieinander liegen, mssen Sie sich immer im Klaren sein, dass die HausmaklerFormel eine grobe Schtzung ist. Der Grund ist einleuchtend: Sie suchen den Zeitwert eines Grundstcks, wobei ein Teil des Ertrags zeitwww.WALHALLA.de
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lich begrenzt und ein anderer Teil des Ertrags zeitlich unbefristet ist. Denn nur die Gebude unterliegen einem Wertverzehr. Der Grund und Boden bleibt in seiner Substanz erhalten und steigt im Allgemeinen im Wert.
2. Professionelles Ertragswertverfahren
Das echte Ertragswertverfahren ist nur scheinbar komplizierter. Im Grunde setzt sich auch hier der Grundstckswert aus zwei Komponenten zusammen: Addieren Sie den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen. Ermitteln Sie zunchst beide Werte getrennt. Fassen Sie am Schluss der Wertermittlung beide Werte zum Grundstckswert zusammen. Wichtig: Fr Ihr Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus ist das Ertragswertverfahren nicht anwendbar. Grund: Ein- und Zweifamilienhuser sind keine typischen Ertragsobjekte. Der Wert von Ein- und Zweifamilienhusern orientiert sich vielmehr an der Substanz dieser Immobilien, also am Wert der Sache. Deshalb bewerten Gutachter Einfamilienhuser und Zweifamilienhuser im Sachwertverfahren. Mietwohngrundstcke sind dagegen regelmig keine Sachwertobjekte, sondern im Ertragswertverfahren zu bewerten. Dennoch kann es in Einzelfllen auch sinnvoll sein, Mietwohngrundstcke im Sachwertverfahren zu bewerten. Das ist beispielsweise erforderlich, wenn Sie sich bei einem Mietwohngrundstck fr den reinen Substanzwert der Immobilie interessieren. Gehen Sie bei der Bewertung im Ertragswertverfahren in drei Schritten vor: Ermitteln Sie zunchst den Bodenwert (siehe unten). Anschlieend ermitteln Sie den Wert der baulichen Anlage (siehe unten). Addieren Sie beide Werte und passen Sie das Ergebnis mit Hilfe Ihrer persnlichen Kaufpreis-Sammlung an den Verkehrswert an.
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So bestimmen Sie den Wert der baulichen Anlagen
3. So ermitteln Sie den Bodenwert

Den Bodenwert berechnen Sie entweder im Vergleichswertverfahren oder wie bei der Bewertung eines unbebauten Grundstcks. Es gilt folgende Formel: Flche des Grundstcks in Quadratmeter Bodenrichtwert pro Quadratmeter
Lesen Sie mehr zum Bodenwert im Kapitel 5 ber das Sachwertverfahren. Die Berechnung ist identisch.
4. So bestimmen Sie den Wert der baulichen Anlagen

Beim Ertragswertverfahren ist das wesentliche Element der nachhaltig erzielbare jhrliche Reinertrag. Dieser entspricht dem Rohertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten. Ziehen Sie vom Reinertrag des Grundstcks den sogenannten Verzinsungsbetrag des Bodenwerts ab. Die Verzinsung entspricht dem jeweiligen sogenannten Liegenschaftszinssatz. Der verbleibende Reinertrag der baulichen Anlagen wird als Jahresbetrag mit dem magebenden Vervielfltiger multipliziert, der von der Restnutzungsdauer und dem jeweils geltenden Liegenschaftszinssatz abhngt.
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5. Das Ertragswertverfahren auf einen Blick

Orientieren Sie sich bei der Bewertung im Ertragswertverfahren an der nachstehenden bersicht: Die Bewertung im Ertragswertverfahren
Bodenwert Jahresrohertrag minus = minus = Bewirtschaftungskosten Grundstcksreinertrag Verzinsung des Bodenwerts Reinertrag der baulichen Anlagen
x =
Vervielfltiger Ertragswerte der baulichen Anlagen Abschlge/Zuschlge wegen sonstiger wertbeeinflussender Umstnde Wert der baulichen Anlagen
plus/minus
Summe =
Ertragswert des Grundstcks Angleichung an den Verkehrswert
plus/minus
Achtung: Im Grunde bentigen Sie nur wenige Daten. Machen Sie sich vorab mit dem typischen Berechnungsgang einer Bewertung im Ertragswertverfahren vertraut. Sobald Ihnen der Rechengang gelufig ist, wird das Ertragswertverfahren leicht einsichtig. 56
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Das Ertragswertverfahren auf einen Blick
Daten eines zu bewertenden Mietwohngrundstcks Grundstcksgre in qm Bodenrichtwert pro qm Rohertrag pro Monat und pro Wohnflche in qm Anzahl der Wohnungen Wohnflche pro Wohnung in qm Bewirtschaftungskosten Baujahr Jahr der Wertermittlung Alter in Jahren bliche Lebensdauer in Jahren abzglich Alter in Jahren 1.570 130 EUR 4,85 EUR 12 80 22 % 1985 2010 25 100 25 75 5%
Restnutzungsdauer in Jahren mithin Liegenschaftszins lt. Gutachterausschuss Vervielfltiger entsprechend Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins
19,49
Ermittlung des Ertragswerts Bodenwert Flche Bodenrichtwert Flche x Bodenrichtwert = Bodenwert Wert der baulichen Anlagen Jahresrohertrag (Wohnungen x Wohnflche x Rohertrag pro Monat und qm x 12 Monate =) 55.872,00 EUR Bewirtschaftungskosten 22 % 12.291,84 EUR Jahresreinertrag 43.580,16 EUR abzgl. Verzinsung des Bodenwerts (Bodenwert x Liegenschaftszins =) 10.205,00 EUR Jahresreinertragsanteil fr die baulichen Anlagen 33.375,16 EUR Ertragswert der baulichen Anlagen (Reinertrag der baulichen Anlagen x Vervielfltiger =) 650.481,87 EUR Ertragswert 854.581,87 EUR gerundet 850.000,00 EUR 1.570 qm 130 EUR/qm 204.100 EUR
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6. Diese Begriffe mssen Sie kennen!

Jahresrohertrag Der Jahresrohertrag umfasst alle Einnahmen, die Sie bei einer ordnungsgemen Bewirtschaftung des Grundstcks nachhaltig erzielen. Das sind neben der Miete oder Pacht auch andere Leistungen des Mieters oder Pchters. Deshalb gehren auch Baukostenzuschsse oder Mietvorauszahlungen zum Rohertrag, wenn diese Zahlungen auf die Miete angerechnet werden. Sofern die Mieter Kosten fr Umbauten und Einbauten aufgewendet haben, mssen Sie die Kosten genauso wie Mietvorauszahlungen behandeln. Das ist jedoch nur dann erforderlich, wenn die Mieter nach Beendigung des Mietverhltnisses die Umbauten und Einbauten nicht beseitigen drfen, diese jedoch den Mietwert erhhen. Schnheitsreparaturen muss rechtlich grundstzlich der Vermieter tragen. In so gut wie allen Mietvertrgen wlzt der Vermieter diese rechtliche Verpflichtung auf den Mieter ab. Folglich tragen berwiegend die Mieter die Schnheitsreparaturen. Die Kosten hierfr sind nur dann als Rohertrag anzusetzen, wenn sie im Rahmen der Bewirtschaftungskosten als Teil der Instandhaltungskosten behandelt werden. Sofern die Kosten fr die Schnheitsreparaturen nicht im Rohertrag erfasst werden, drfen die Instandhaltungskosten auch nur ohne Kosten der Schnheitsreparaturen angesetzt werden. Zahlt ausnahmsweise der Vermieter die Schnheitsreparaturen, ist der Rohertrag durch die hhere Miete ohnehin grer. Dementsprechend sind in diesen Fllen die Instandhaltungskosten entsprechend zu erhhen. Praxis-Tipp: Beachten Sie das Zusammenspiel zwischen Schnheitsreparaturen, die im Rohertrag zu erfassen sind, und den Instandhaltungskosten. Normalerweise mssten auch Umlagen den Rohertrag erhhen. Als derartige Umlagen kommen in Betracht: Kosten des Wasserverbrauchs Kosten fr Treppenbeleuchtung Kosten fr Flurbeleuchtung Kosten fr Treppenreinigung 58
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Diese Begriffe mssen Sie kennen!
Kosten der Straenreinigung Kosten der Mllabfuhr Kosten der Entwsserung Kosten der Schornsteinreinigung Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage Kosten des Betriebs einer Warmwasserversorgungsanlage Kosten einer Brennstoffversorgungsanlage Betriebskosten einer Fahrstuhlanlage Allerdings sind diese umlegbaren Kosten nichts anderes als ein durchlaufender Posten. Wenn sie bei den Betriebskosten auer Betracht bleiben, drfen diese Umlagen auch nicht in den Rohertrag einbezogen werden. Auch hier mssen Sie somit das Wechselspiel zwischen der Erfassung im Rohertrag und den Betriebskosten im Auge behalten. Sind die umlegbaren Betriebskosten in der Miete enthalten, bleiben Sie auf jeden Fall Teil des Rohertrags. Diese Einnahmen gehren zum Rohertrag: Miete Pacht bernahme der Schnheitsreparaturen durch den Mieter Entgelte fr die Fernsehgemeinschaftsantenne Entgelte fr die zentrale Waschanlage Entgelte fr Einbauschrnke Entgelte fr die Benutzung von Kchenmbeln Entgelte fr die Benutzung von Gartenanlagen Entgelte fr die Benutzung von Stellpltzen Praxis-Tipp: Beachten Sie, dass der Rohertrag um die sogenannten Bewirtschaftungskosten zu krzen ist. Zu den Bewirtschaftungskosten zhlen auch die Betriebskosten. Gehren diese zur Miete, bleiben diese zwar Teil des Rohertrags, werden aber zur Berechnung des Reinertrags wieder abgezogen. Im Ergebnis erhalten Sie somit eine Nettomiete.
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Wichtig: Untermietzuschlge gehren nicht zum Rohertrag. Grund: Sie unterliegen laufenden nderungen. Zudem sind Mieterhhungen wegen Untermietzuschlgen von zuflligen Faktoren abhngig. Sie beeinflussen deshalb den Wert eines Grundstcks nicht entscheidend.
Der Rohertrag muss nachhaltig erzielbar sein Zutreffende Ergebnisse erhalten Sie im Ertragswertverfahren nur, wenn Sie davon ausgehen knnen, dass whrend der gesamten Restnutzungsdauer der baulichen Anlage der jhrlich erzielbare Reinertrag annhernd gleich bleibt. Nur wenn der Rohertrag nachhaltig erzielbar ist, fhren die einzelnen Vervielfltiger zum richtigen Ergebnis. Im Allgemeinen gehen Sie von den tatschlich erzielten Mieten aus. Allerdings mssen Sie immer im Auge behalten, ob diese Mieten auch in der Zukunft nachhaltig erzielbar sind. Nun wird man diese Frage unter Bercksichtigung der jeweils aktuellen Tendenzen beantworten knnen. Dennoch mssen Sie wissen, dass Ladenmieten ganz empfindlich von der jeweiligen Konjunktur abhngen. Auch wenn einzelne Zimmer innerhalb von Wohnungen an bestimmte Personenkreise beispielsweise an Studenten vermietet werden, die nur fr einen vorbergehenden Zeitraum in der Region ttig sind, mssen Sie mit der gezahlten Miete vorsichtig kalkulieren. Wissen Sie beispielsweise, dass eine Ausbildungssttte geschlossen wird, die in der Vergangenheit viele Einzelzimmer fr Studenten angemietet hat, drfen Sie die bisherige Miete nicht blind ansetzen. Denn diese Miete wird voraussichtlich nicht mehr nachhaltig erzielbar sein.
bliche Einnahmen in Sonderfllen Wenn Rume unentgeltlich berlassen werden, fehlt die tatschliche Miete. Dennoch brauchen Sie eine Miete, um die Immobilie zu bewerten. Schlielich kann es den Wert eines Gebudes nicht beeinflussen, wenn es vorbergehend leer steht. Auch leer stehende Immobilien haben einen Wert, aber es gibt keine tatschlich erzielte Miete. Das Gleiche gilt bei selbst genutzten Grundstcken. 60
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Sofern Grundstcke oder Grundstcksteile an Verwandte oder nahe Angehrige vermietet sind, muss die vereinbarte Miete keineswegs dem blichen Mietzins entsprechen. Das kann ebenfalls bei der Vermietung an Gesellschafter oder an Arbeitnehmer so sein. Oft liegt die tatschlich gezahlte Miete unter der blicherweise verlangten Miete. Orientieren Sie sich in diesen Fllen an den Mieten, die rtlich blicherweise fr vergleichbare Grundstcke verlangt werden. Vergleichen Sie dazu das Objekt mit anderen Immobilien, die vergleichbar sind nach: Art Lage Baualter Gre Ausstattung Selbstverstndlich wird dies hufig schwierig sein, weil derartige Immobilien nicht in einer hinreichend reprsentativen Anzahl bekannt sein drften. Behelfen Sie sich deshalb mit dem rtlichen Mietspiegel, der eine entsprechende Differenzierung im Allgemeinen mglich macht. Die Mietspiegel sind im gesamten Bundesgebiet nicht einheitlich. Allerdings sollten Sie darauf achten, dass sie auf jeden Fall bei der Miethhe differenzierte Aussagen enthalten: zum Baualter zur Wohnlage zur Wohnungsgre zur Ausstattung Bewirtschaftungskosten Der Jahresrohertrag ist um die Bewirtschaftungskosten zu mindern. Ebenso wie der Rohertrag mssen auch die Bewirtschaftungskosten nachhaltig anfallen. Deshalb mssen Sie von den Kosten ausgehen, die normalerweise entstehen. Somit darf es keine Rolle spielen, ob beispielsweise unvernnftig gewirtschaftet wird.
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Das erfordert den Ansatz von Erfahrungsstzen, bei denen allgemeine Entwicklungstendenzen bercksichtigt worden sind. Insbesondere mssen berdurchschnittliche Kosten oder auch einmalig oder zufllig auftretende Kosten unbercksichtigt bleiben. Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und auch das Mietausfallwagnis mssen regelmig mit Erfahrungsstzen angesetzt werden. Allerdings brauchen Sie die tatschlichen Aufwendungen nicht gnzlich beiseite zu schieben. Sofern Sie von einer ordnungsgemen Bewirtschaftung ausgehen knnen, sollten Sie diese Kosten ruhig mit den Durchschnittsstzen vergleichen. Auf diese Weise sind Sie sicher, mit den angesetzten durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten nicht vllig danebenzuliegen. Zu den Bewirtschaftungskosten gehren grundstzlich: Abschreibung Verwaltungskosten Betriebskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis Wichtig: Die Abschreibung brauchen Sie hier allerdings nicht einzurechnen. Grund: Die Abschreibung ist bereits im Vervielfltiger bercksichtigt. Nutzen Sie die folgenden pauschalen Bewirtschaftungskosten. In der offiziellen Wertermittlungsverordnung werden diese Zahlen zwar nicht mehr genannt. Dennoch wenden die Gutachter diese Pauschalen in der Praxis immer noch mit Erfolg an. Die durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten fr Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis knnen Sie aus der nachstehenden Tabelle ablesen. Ausgewiesen sind Prozentstze, die auf die sogenannte Nettokaltmiete anzuwenden sind. In dieser Nettokaltmiete drfen weder Umlagen noch nicht als Umlagen erhobene Betriebskosten enthalten sein. Auch die Abschreibung darf in der Nettokaltmiete nicht bercksichtigt werden. Bevor Sie die Prozentstze bei der Bewertung anwenden, mssen Sie die rechnerische Nettokaltmiete ermitteln. Die Tabelle gilt fr Mietwohngrundstcke mit zwei bis acht Wohnungen und bildet einen Durchschnitt aller Ortsgren ab. 62
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Durchschnittliche Bewirtschaftungskosten (in %) Grundstcksart bis 2 Einfamilienhaus Altbau vor 1924 Neubau bis 1948 Nachkriegsbau nach 1948 Zweifamilienhaus Altbau vor 1924 Neubau bis 1948 Nachkriegsbau nach 1948 Altbau vor 1924 Neubau bis 1948 Nachkriegsbau nach 1948 27 21 18 29 23 20 34 27 24 36 29 25 36 30 25 36 30 25 36 30 25 36 30 25 24 18 14 26 20 16 29 22 18 31 24 19 31 25 19 31 25 19 31 25 19 31 25 19 2 5 Einwohner in Tausend 5 10 50 100 200 10 50 100 200 500 ber 500
Mietwohngrundstck 28 21 21 30 24 23 36 29 27 39 31 29 41 33 31 42 34 31 43 35 31 44 36 31
Gemischt genutztes Grundstck mit gewerblichem Anteil bis 40 % Altbau vor 1924 Neubau bis 1948 Nachkriegsbau nach 1948 25 20 19 27 22 21 33 26 26 35 28 27 39 31 29 40 32 29 41 33 29 42 34 29
Gemischt genutztes Grundstck mit gewerblichem Anteil zwischen 40 % und 60 % Altbau vor 1924 Neubau bis 1948 Nachkriegsbau nach 1948 21 18 17 25 21 19 31 25 23 31 25 23 33 26 24 33 26 24 33 26 24 33 27 25
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Grundstcksart bis 2 2 5
Einwohner in Tausend 5 10 50 100 200 10 50 100 200 500
ber 500
Gemischt genutztes Grundstck mit gewerblichem Anteil zwischen 60 % und 80 % Altbau vor 1924 Neubau bis 1948 Nachkriegsbau nach 1948 Altbau vor 1924 Neubau bis 1948 Nachkriegsbau nach 1948 20 17 17 23 20 19 29 25 23 29 25 23 31 26 24 31 26 24 31 26 24 32 26 24
Geschftsgrundstck 18 18 17 21 21 18 27 26 23 27 26 23 29 27 24 29 27 24 29 27 24 29 27 24
Die folgende zustzliche Tabelle mit durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten fr Mietwohngrundstcke bietet Ihnen in Abhngigkeit von Ausstattung und Baujahr weitere Anhaltspunkte, um den richtigen Prozentsatz zu bestimmen. Durchschnittliche Bewirtschaftungskosten bei Mietwohngrundstcken Baujahr Ohne Bad oder Zentralheizung in % des Rohertrags 40 35 31 27 22 Mit Bad und mit Zentralheizung in % des Rohertrags 33 29 26 22 15
bis 1925 1926 1948 1949 1955 1956 1968 ab 1969
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Verwaltungskosten Kosten, die zur Verwaltung einer Immobilie erforderlich sind, mindern als Verwaltungskosten den Rohertrag. Sofern diese nicht im Rahmen der pauschalen Ermittlung der Bewirtschaftungskosten bercksichtigt werden, knnen Sie die Verwaltungskosten mit einem Prozentsatz des Rohertrags ansetzen. Orientieren Sie sich an folgenden Prozentstzen: Grundstcksart
Einfamilienhaus Zweifamilienhaus Mietwohngrundstck Gemischt genutztes Grundstck Geschftsgrundstck
Verwaltungskosten in %
2 2 34 34 35
Tendenziell ergeben sich bei greren Stdten und jngeren Immobilien die hheren Verwaltungskosten, soweit in der Tabelle Prozentspannen angegeben sind. Betriebskosten Wenn eine Immobilie bestimmungsgem gebraucht wird, entstehen laufende Betriebskosten. Dazu gehren keine Kosten, die blicherweise der Mieter unmittelbar zahlt. Das ist beispielsweise beim Wassergeld der Fall, das der Mieter aufgrund eines eigenen Vertrags mit den Stadtwerken zu zahlen hat. Es sind auch solche Betriebskosten fr die Wertermittlung unbeachtlich, die durch Umlagen abgedeckt werden. Grund: Diese Kosten sind durchlaufende Posten und gehren nicht zum Rohertrag. Das sind beispielsweise die Kosten fr den Betrieb einer Heizung. Wichtig: Sofern die umlegbaren Betriebskosten im Rohertrag erfasst worden sind, mssen Sie diese natrlich wieder durch entsprechende Ermittlung der Betriebskosten neutralisieren. Diese Betriebskosten gehen dann in die Bewirtschaftungskosten ein. Im Ergebnis mssen Sie jedenfalls eine Nettokaltmiete zugrunde legen.
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Zu den Betriebskosten gehren: Grundsteuer Kosten der Entwsserung Kosten fr zentrale Heizungsanlage einschlielich Wartung und Reinigung Kosten fr zentrale Wasserversorgung Kosten des Betriebs von Aufzgen Gebhren fr Straenreinigung und Mllabfuhr Kosten fr Hausreinigung Kosten der Gartenpflege Kosten der Beleuchtung (Allgemeinstrom) Schornsteinfegergebhren Beitrge zur Gebudehaftpflicht- und -sachversicherung Kosten fr den Hauswart Kosten fr Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung Betriebskosten von Nebengebuden, Anlagen und Einrichtungen Auch bei den Betriebskosten ist es sinnvoll, auf Erfahrungsstze zurckzugreifen. Auf diese Weise vermeiden Sie, berdurchschnittliche Kosten in die Wertermittlung einzubeziehen. Im Einzelfall werden zwar mglicherweise solche berhhten Kosten aufgewendet. Solche Kosten spiegeln jedoch mehr die Liebhaberei des derzeitigen Immobilienbesitzers wider. Orientieren Sie sich an den folgenden Durchschnittsstzen: Betriebskosten in %
Grundstcksart In Gemeinden bis 10.000 Einwohner 57 910 In Gemeinden ber 10.000 Einwohner 57 8
Einfamilienhaus, vor 1948 Einfamilienhaus, nach 1948
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Grundstcksart
In Gemeinden bis 10.000 Einwohner 57 910 58 57 58 57 (je hher der gewerbliche Anteil, desto niedriger sind die Betriebskosten) 59 57
In Gemeinden ber 10.000 Einwohner 57 8 912 910 912 78 (je hher der gewerbliche Anteil, desto niedriger sind die Betriebskosten) 89 7
Zweifamilienhaus, vor 1948 Zweifamilienhaus, nach 1948 Mietwohngrundstck, vor 1948 Mietwohngrundstck, nach 1948 Gemischt genutztes Grundstck, vor 1948 Gemischt genutztes Grundstck, nach 1948
Geschftsgrundstck, vor 1948 Geschftsgrundstck, nach 1948
Instandhaltungskosten Jede Immobilie muss instand gehalten werden. Nur so knnen Abnutzungserscheinungen und Witterungseinflsse genauso wenig bauliche Schden verursachen wie alterungsbedingte Wertminderungen. Die hierzu aufgewandten Instandhaltungskosten mssen nach Mglichkeit ebenfalls mit Pauschalen bercksichtigt werden, weil die tatschlich aufgewendeten Kosten durchaus von dem abweichen knnen, was zur Erhaltung der Immobilie sinnvoll und notwendig ist. Dabei spielen persnliche Entscheidungen des Grundstckseigentmers oft eine entscheidende und nicht immer rationale Rolle. Gleichwohl gelten die pauschalierten Instandhaltungskosten nur als Mindestsatz.
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Orientieren Sie sich an der nachstehenden Tabelle fr die jhrlichen Instandhaltungskosten pro Quadratmeter Wohnflche: Instandhaltungskosten pro Jahr und qm Wohnflche
Baujahr liegt am Ende des Kalenderjahres Instandhaltungskosten pro Jahr bis Zuschlag bei Wohnungen mit Aufzug Abschlag bei Wohnungen mit kleiner Instandhaltung durch Mieter EUR/qm 1,10 1,10 1,10
EUR/qm weniger als 22 Jahre zurck mindestens 22 Jahre zurck mindestens 33 Jahre zurck 7,42 9,41 12,02
EUR/qm 1,05 1,05 1,05
Zu den kleineren Instandhaltungskosten, die durch Mieter bernommen werden, gehren nur Aufwendungen, die kleine Schden betreffen. Das sind beispielsweise Schden an Installationsgerten fr Elektrizitt, Wasser und Gas. Zu den Instandhaltungskosten gehren auch Aufwendungen zum Beheben kleinerer Schden an Heizeinrichtungen oder Fenster- und Trverschlssen sowie Verschlussvorrichtungen bei Fensterlden. Die in der Tabelle ausgewiesenen Stze gelten seit 2005. Sofern die Instandhaltungskosten auf andere Wertermittlungszeitpunkte umgerechnet werden mssen, wenden Sie hierzu die entsprechenden Preisindizes an. Weil die Kosten fr Schnheitsreparaturen mit dem Ansatz der Miete zusammenhngen, kommt es in der Praxis meist nicht zu einer Erfassung in der Miete einerseits und im Abzug im Rahmen der Instandhaltungskosten andererseits. Sofern jedoch innerhalb der Miete Betrge fr die Verpflichtungsbernahme von Schnheitsreparaturen erfasst worden sind, rechnen Sie mit den nachfolgenden Werten.
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Praxis-Tipp: Die durchschnittlichen Instandhaltungskosten der Tabelle spiegeln die Verhltnisse bei Neubauten wider. Bei lteren Gebuden fallen blicherweise hhere Kosten an. Bei vor 1925 errichteten Bauwerken knnen Sie die Stze um 15 Prozent, bei bis 1934 errichteten Bauwerken um 10 Prozent, bei bis 1945 errichteten Bauwerken um 5 Prozent erhhen. In der Praxis kann es manchmal leichter sein, die Instandhaltungskosten nicht mit den Kosten pro Quadratmeter zu erfassen, sondern einen Prozentsatz des Rohertrags zu bercksichtigen. Das ist insbesondere dann einfacher, wenn Sie die genaue Wohnflche nicht kennen. Richten Sie sich in diesen Fllen nach der folgenden Tabelle: Instandhaltungskosten in % des Rohertrags
Grundstcksart In Gemeinden bis 50.000 Einwohner 1119 79 1119 79 1123 1115 619 1022 711 1112 In Gemeinden ber 50.000 Einwohner 1319 9 1319 9 1726 15 513 1013 69 9
Einfamilienhaus, vor 1948 Einfamilienhaus, nach 1948 Zweifamilienhaus, vor 1948 Zweifamilienhaus, nach 1948 Mietwohngrundstck, vor 1948 Mietwohngrundstck, nach 1948 Gemischt genutztes Grundstck, vor 1948 Gemischt genutztes Grundstck, nach 1948 Geschftsgrundstck, vor 1948 Geschftsgrundstck, nach 1948
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Schnheitsreparaturen Kosten fr Schnheitsreparaturen erfassen Sie mit jhrlich maximal 5 EUR pro Quadratmeter Wohnflche. Sofern die Wohnung berwiegend nicht tapeziert ist, ziehen Sie 0,50 EUR pro Quadratmeter Wohnflche jhrlich ab. Ein Zuschlag von 0,40 EUR pro Quadratmeter ist erforderlich, wenn die Wohnung mit Heizkrpern ausgestattet ist. Ein weiterer Zuschlag von ca. 0,45 EUR pro Quadratmeter ist erforderlich, wenn die Wohnung mit Verbund- oder Doppelfenstern ausgestattet ist. Mietausfallwagnis Es spielt keine Rolle, ob Rume leer stehen oder ob Mietrckstnde letztlich uneinbringlich sind. Dies gehrt zum Mietausfallwagnis. Im Allgemeinen reicht es, wenn Sie mit 2 Prozent des Rohertrags als Mietausfallwagnis kalkulieren. Bei gewerblich genutzten Rumen mssen Sie vorsichtiger kalkulieren. Setzen Sie hier 2,5 Prozent bis 4 Prozent des Rohertrags als Mietausfallwagnis an.
7. So berechnen Sie die Verzinsung des Bodenwerts

Der Reinertrag des Grundstcks entfllt sowohl auf den Grund und Boden als auch auf die baulichen Anlagen. Whrend der Grund und Boden keinem Wertverzehr unterliegt, hngt der Wert der baulichen Anlagen ganz entscheidend von der Restnutzungsdauer ab. Deshalb kann der Reinertrag nicht sofort mit einem Vervielfltiger multipliziert werden. Sie mssen vielmehr den Reinertrag in einen Anteil aufteilen, der auf den Grund und Boden entfllt, und in einen anderen Anteil, der den baulichen Anlagen entspricht. Den auf die baulichen Anlagen entfallenden Anteil des Reinertrags erhalten Sie, indem Sie den sogenannten Verzinsungsbetrag des Bodenwerts vom gesamten Reinertrag abziehen. Diesen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts berechnen Sie mit der folgenden Formel:
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Wichtig! Liegenschaftszinssatz
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts
Bodenwert x Liegenschaftszinssatz in Prozent
Beispiel: Der Reinertrag eines Grundstcks betrgt 25.000 EUR. Den Bodenwert haben Sie mit 120.000 EUR ermittelt. Es ist ein Liegenschaftszins von 4 Prozent magebend. Krzen Sie den Reinertrag des Grundstcks um den Betrag, mit dem der Bodenwert verzinst wird. Diesen Betrag ermitteln Sie, indem Sie den magebenden Liegenschaftszins mit dem Wert des Grund und Bodens multiplizieren: Reinertrag des Grundstcks Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 120.000 EUR x 4 = 100 Reinertrag der baulichen Anlagen Praxis-Tipp: Den Bodenwert haben Sie bereits in einem separaten Schritt zu Beginn des Ertragswertverfahrens berechnet. Der Verzinsungsbetrag des Bodenwerts selbst hat bei der Berechnung des Bodenwerts keine Bedeutung. Sie brauchen diesen Verzinsungsbetrag nur, um den Anteil des Reinertrags zu berechnen, der auf die baulichen Anlagen entfllt. 25.000 EUR
4.800 EUR 20.200 EUR
8. Wichtig! Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz hat beim Ertragswertverfahren eine doppelte Bedeutung. Auf der einen Seite ergibt sich durch Multiplikation mit dem Bodenwert die Krzung des gesamten Reinertrags. Der Liegenschaftszinssatz ist aber auch entscheidend, wenn Sie den Vervielfltiger bestimmen wollen, mit dem Sie den auf die baulichen Anlagen entfallenden Reinertragsanteil multiplizieren mssen. In beiden Fllen hat der Liegenschaftszinssatz eine ganz zentrale Bedeutung.
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Die Frage, welchen Zinssatz Sie bei der Bewertung anzusetzen haben, entscheiden Sie nach den Verhltnissen auf dem rtlichen Grundstcksmarkt. Dabei sind die Nutzung des Grundstcks und die Art der baulichen Anlage magebend. Denn die Kapitalverzinsung hngt sowohl fr den Grund und Boden als auch fr die baulichen Anlagen von der Nutzung des Grundstcks ab. Praxis-Tipp: Der Liegenschaftszinssatz ist daher in zweierlei Hinsicht von Bedeutung: Auf der einen Seite brauchen Sie den Liegenschaftszinssatz, um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts zu berechnen. Auerdem brauchen Sie den Liegenschaftszinssatz, um den zutreffenden Vervielfltiger fr die baulichen Anlagen zu bestimmen. Die Entscheidung, welcher Zinssatz bei der Bewertung anzusetzen ist, richtet sich nach den Verhltnissen auf dem rtlichen Grundstcksmarkt. Magebend sind somit Angebot und Nachfrage. Allerdings knnen Sie nicht einfach die Zinsen zugrunde legen, die auf dem Kapitalmarkt erzielt und verlangt werden. Es macht einen entscheidenden Unterschied, ob Sie Geld in Wertpapieren im weitesten Sinne oder in Immobilien investieren. Grundstcke sind von der Natur der Sache her wertbestndiger als andere Formen der Geldanlagen. Deshalb muss sich der Eigentmer einer Immobilie grundstzlich mit einer geringeren Rendite abfinden. Die Verzinsung ist deshalb grundstzlich niedriger. Neben den Verhltnissen auf dem rtlichen Grundstcksmarkt sind aber auch die Art sowie die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen von Bedeutung. Auch dies ist verstndlich. Beispielsweise erzielen Sie mit einem Einfamilienhaus im Allgemeinen die niedrigste Verzinsung. Einfamilienhuser dienen in erster Linie nicht dem Ertrag, sondern werden vom Eigentmer als Wohnung genutzt. Ein klassisches Renditeobjekt ist dagegen das Mietwohngrundstck. Bei gewerblich genutzten Grundstcken werden Sie im Allgemeinen die hchste Verzinsung erzielen. Obwohl Mietwohngrundstcke zu den klassischen Renditeobjekten gehren, ist es nicht mglich, bei allen Mietwohngrundstcken denselben Zinssatz zugrunde zu legen. Hierbei mssen Sie auch das Alter der Gebude bercksichtigen. Fr ltere Gebude werden Sie 72
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Wichtig! Liegenschaftszinssatz
niedrigere Zinsstze ansetzen als bei Neubauten. Selbst die regionale Lage des Grundstcks ist von Bedeutung. Auf dem Land erzielen Sie normalerweise eine geringere Verzinsung als in der Stadt. Wichtig: Es gilt die allgemeine Regel: Je niedriger die Verzinsung, desto hher ist der Wert der baulichen Anlage. Bereits die vielfltigen Differenzierungsmglichkeiten verursachen Schwierigkeiten, in der Praxis den zutreffenden Liegenschaftszinssatz zu bestimmen. Daneben gibt es aber noch ein weiteres Problem: Die unterschiedlichen Auffassungen in der Literatur. Lassen Sie sich nicht entmutigen. Sie haben zwei Mglichkeiten, diese Schwierigkeiten zu bewltigen. Orientieren Sie sich zunchst an den nachstehenden Tabellen, um den zutreffenden Liegenschaftszinssatz zu bestimmen. Auerdem knnen Sie versuchen, Liegenschaftszinsstze vom Gutachterausschuss zu erfahren. Praxis-Tipp: Erkundigen Sie sich bei Ihrem Gutachterausschuss, welche aktuellen Liegenschaftszinsstze fr Ihr Grundstck ermittelt worden sind. Orientieren Sie sich an der nachstehenden Tabelle mit allgemein geltenden Liegenschaftszinsstzen: Allgemein geltende Liegenschaftszinsstze
Grundstcksart Einfamilienhuser Zweifamilienhuser Mietwohngrundstcke Gemischtgenutzte Grundstcke mit einem gewerblichen Anteil bis zu 50 % Gemischtgenutzte Grundstcke mit einem gewerblichen Anteil ber 50 % Geschftsgrundstcke Lndliche Gebiete 2,0 % bis 3,0 % 3,5 % 4,0 % 4,5 % brige Gebiete 3,0 % bis 4,0 % 3,5 % bis 4,0 % 4,0 % bis 5,0 % 5,0 %
5,0 %
5,5 %
5,5 %
6,0 % bis 6,5 %
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Orientieren Sie sich bei gewerblich genutzten Grundstcken an den folgenden Zinsstzen: Liegenschaftszinsstze fr gewerblich genutzte Grundstcke
Grundstcksart
Lndliche Gebiete 6,0 % 6,0 % 6,5 % 6,5 % 6,5 % 6,0 % 6,0 % 6,0 % 6,0 % 6,5 % 7,5 % 6,5 % bis bis bis bis bis bis bis bis bis bis bis bis
brige Gebiete 6,5 % 6,5 % 7,5 % 7,0 % 7,0 % 7,5 % 7,5 % 7,5 % 7,0 % 8,0 % 9,0 % 7,5 %
Brohuser Geschftshuser Warenhuser Hotels Gaststtten Parkhuser Tennishallen Freizeiteinrichtungen Lagerhallen Werksttten Fabriken Verbrauchermrkte
Praxis-Tipp: In der Tabelle sind zwar auch Liegenschaftszinsstze fr Ein- und Zweifamilienhuser aufgefhrt. Vergessen Sie jedoch nicht, dass es sich bei diesen Objekten um typische Sachwertobjekte handelt, die normalerweise nicht im Ertragswertverfahren bewertet werden.
9. Der Vervielfltiger fr das Ertragswertverfahren

Berechnen Sie den Ertragswert der baulichen Anlagen, indem Sie den Reinertrag der baulichen Anlagen mit dem Vervielfltiger multiplizieren, der sich aus der nachstehenden Tabelle ergibt. Unterscheiden Sie beim Vervielfltiger, welche Restnutzungsdauer das Gebude noch hat und welcher Liegenschaftszins magebend ist.
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Vervielfltiger fr das Ertragswertverfahren
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Restnutzungsdauer in Jahren
Bei einem Zinssatz in Prozent von 4 0,96 1,89 2,78 3,63 4,45 5,24 6,00 6,73 7,44 8,11 8,76 9,39 9,99 0,90 9,68 9,39 9,12 9,59 9,12 8,86 8,62 8,38 8,85 9,30 9,71 8,53 8,31 8,09 7,89 7,91 7,72 7,54 7,36 7,19 7,69 8,16 8,60 9,01 9,40 9,77 7,27 7,11 6,95 6,80 6,66 6,60 6,46 6,33 6,21 6,09 5,97 6,52 7,02 7,50 7,94 8,36 8,75 9,11 9,45 9,76 5,89 5,79 5,68 5,58 5,48 5,39 5,16 5,08 5,00 4,92 4,84 4,77 4,69 5,30 5,86 6,38 6,86 7,32 7,74 8,13 8,49 8,83 9,14 9,43 9,71 4,39 4,33 4,27 4,21 4,16 4,10 4,05 3,59 3,55 3,51 3,47 3,43 3,39 3,35 3,31 3,99 4,62 5,21 5,75 6,25 6,71 7,14 7,54 7,90 8,24 8,56 8,85 9,12 9,37 2,75 2,72 2,70 2,67 2,65 2,62 2,60 2,58 1,87 1,86 1,85 1,83 1,82 1,81 1,80 1,78 1,77 2,55 3,28 3,94 4,55 5,12 5,64 6,12 6,56 6,97 7,34 7,69 8,01 8,30 8,56 8,83 9,06 0,96 0,95 0,95 0,94 0,94 0,93 0,93 0,93 0,92 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 8,5 9 0,92 1,76 2,53 3,24 3,89 4,49 5,03 5,53 6,00 6,42 6,81 7,16 7,49 7,79 8,06 8,31 8,54 8,76 9,5 0,91 1,75 2,51 3,20 3,84 4,42 4,95 5,43 5,88 6,28 6,65 6,98 7,29 7,57 7,83 8,06 8,28 8,47 10 0,91 1,74 2,49 3,17 3,79 4,36 4,87 5,33 5,76 6,14 6,50 6,81 7,10 7,37 7,61 7,82 8,02 8,20
1,5
2,5
3,5
0,99
0,99
0,98
0,98
0,97
0,97
1,97
1,96
1,94
1,93
1,91
1,90
2,94
2,91
2,88
2,86
2,83
2,80
3,90
3,85
3,81
3,76
3,72
3,67
4,85
4,78
4,71
4,65
4,58
4,52
5,80
5,70
5,60
5,51
5,42
5,33
6,73
6,60
6,47
6,35
6,23
6,11
7,65
7,49
7,33
7,17
7,02
6,87
8,57
8,36
8,16
7,97
7,79
7,61
10
9,47
9,22
8,98
8,75
8,53
8,32
11
10,37 10,07
9,79
9,51
9,25
9,00
12
11,26 10,91 10,58 10,26
9,95
9,66
13
12,13 11,73 11,35 10,98 10,63
1,30
14
13,00 12,54 12,11 11,69 11,30 10,92 10,56 10,22
15
13,87 13,34 12,85 12,38 11,94 11,52 11,12 10,74 10,38 10,04
16
14,72 14,13 13,58 13,06 12,56 12,09 11,65 11,23 10,84 10,46 10,11
17
15,56 14,91 14,29 13,71 13,17 12,65 12,17 11,71 11,27 10,86 10,48 10,11
Der Vervielfltiger fr das Ertragswertverfahren
18
16,40 15,67 14,99 14,35 13,75 13,19 12,66 12,16 11,69 11,25 10,83 10,43 10,06
75
noch: Vervielfltiger fr das Ertragswertverfahren
76
Bei einem Zinssatz in Prozent von 4 9,96 9,82 9,64 9,81 9,96 1,10 9,29 9,44 9,58 9,71 9,82 9,93 9,46 9,13 9,60 9,27 8,95 8,65 8,81 8,96 9,10 9,22 9,33 9,44 9,53 9,62 9,70 9,77 9,83 9,89 9,95 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 8,5 9 9,5 10 8,36 8,51 8,65 8,77 8,88 8,98 9,08 9,16 9,24 9,31 9,37 9,43 9,48 9,53 9,57 9,61 9,64 9,68 9,71 9,73
1,5
2,5
3,5
19
17,23 16,43 15,68 14,98 14,32 13,71 13,13 12,59 12,09 11,61 11,16 10,73 10,34
20
18,05 17,17 16,35 15,59 14,88 14,21 13,59 13,01 12,46 11,95 11,47 11,02 10,59 10,19
21
18,86 17,90 17,01 16,18 15,42 14,70 14,03 13,40 12,82 12,28 11,76 11,29 10,84 10,41 10,02
22
19,66 18,62 17,66 16,77 15,94 15,17 14,45 13,78 13,16 12,58 12,04 11,54 11,06 10,62 10,20
23
20,46 19,33 18,29 17,33 16,44 15,62 14,86 14,15 13,49 12,88 12,30 11,77 11,27 10,81 10,37
24
21,24 20,03 18,91 17,89 16,94 16,06 15,25 14,50 13,80 13,15 12,55 11,99 11,47 10,98 10,53
25
22,02 20,72 19,52 18,42 17,41 16,48 15,62 14,83 14,09 13,41 12,78 12,20 11,65 11,15 10,67 10,23
26
22,80 21,40 20,12 18,95 17,88 16,89 15,98 15,15 14,38 13,66 13,00 12,39 11,83 11,30 10,81 10,35
27
23,56 22,07 20,71 19,46 18,33 17,29 16,33 15,45 14,64 13,90 13,21 12,58 11,99 11,44 10,94 10,46 10,03
28
24,32 22,73 21,28 19,96 18,76 17,67 16,66 15,74 14,90 14,12 13,41 12,75 12,14 11,57 11,05 10,57 10,12
29
25,07 23,38 21,84 20,45 19,19 18,04 16,98 16,02 15,14 14,33 13,59 12,91 12,28 11,70 11,16 10,66 10,20
30
25,81 24,02 22,40 20,93 19,60 18,39 17,29 16,29 15,37 14,53 13,76 13,06 12,41 11,81 11,26 10,75 10,27
31
26,54 24,65 22,94 21,40 20,00 18,74 17,59 16,54 15,59 14,72 13,93 13,20 12,53 11,92 11,35 10,83 10,34
32
27,27 25,27 23,47 21,85 20,39 19,07 17,87 16,79 15,80 14,90 14,08 13,33 12,65 12,02 11,44 10,90 10,41
33
27,99 25,88 23,99 22,29 20,77 19,39 18,15 17,02 16,00 15,08 14,23 13,46 12,75 12,11 11,51 10,97 10,46 10,00
34
28,70 26,48 24,50 22,72 21,13 19,70 18,41 17,25 16,19 15,24 14,37 13,58 12,85 12,19 11,59 11,03 10,52 10,05
35
29,41 27,08 25,00 23,15 21,49 20,00 18,66 17,46 16,37 15,39 14,50 13,69 12,95 12,27 11,65 11,09 10,57 10,09
36
30,11 27,66 25,49 23,56 21,83 20,29 18,91 17,67 16,55 15,54 14,62 13,79 13,04 12,35 11,72 11,14 10,61 10,13
37
30,80 28,24 25,97 23,96 22,17 20,57 19,14 17,86 16,71 15,67 14,74 13,89 13,12 12,42 11,78 11,19 10,65 10,16
www.WALHALLA.de
38
31,49 28,81 26,44 24,35 22,49 20,84 19,37 18,05 16,87 15,80 14,85 13,98 13,19 12,48 11,83 11,23 10,69 10,19
www.WALHALLA.de
Bei einem Zinssatz in Prozent von 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 8,5 9 9,5 10 9,76 9,78 9,80 9,82 9,83 9,85 9,86 9,88 9,89 9,90 9,91 9,91 9,92 9,93 9,94 9,94 9,95 9,95 9,96 9,96
1,5
2,5
3,5
39
32,16 29,36 26,90 24,73 22,81 21,10 19,58 18,23 17,02 15,93 14,95 14,07 13,26 12,54 11,88 11,28 10,73 10,22
40
32,84 29,92 27,36 25,10 23,11 21,36 19,79 18,40 17,16 16,05 15,05 14,15 13,33 12,59 11,92 11,31 10,76 10,25
41
33,50 30,46 27,80 25,47 23,41 21,60 19,99 18,57 17,29 16,16 15,14 14,22 13,39 12,65 11,97 11,35 10,79 10,27
42
34,16 30,99 28,24 25,82 23,70 21,83 20,19 18,72 17,42 16,26 15,22 14,29 13,45 12,69 12,01 11,38 10,81 10,29
43
34,81 31,52 28,66 26,17 23,98 22,06 20,37 18,87 17,55 16,36 15,31 14,36 13,51 12,74 12,04 11,41 10,84 10,31
44
35,46 32,04 29,08 26,50 24,25 22,28 20,55 19,02 17,66 16,46 15,38 14,42 13,56 12,78 12,08 11,44 10,86 10,33
45
36,10 32,55 29,49 26,83 24,52 22,50 20,72 19,16 17,77 16,55 15,46 14,48 13,61 12,82 12,11 11,47 10,88 10,35
46
36,73 33,06 29,89 27,15 24,78 22,70 20,88 19,29 17,88 16,63 15,52 14,54 13,65 12,85 12,14 11,49 10,90 10,36
47
37,35 33,55 30,29 27,47 25,02 22,90 21,04 19,41 17,98 16,71 15,59 14,59 13,69 12,89 12,16 11,51 10,92 10,38
48
37,97 34,04 30,67 27,77 25,27 23,09 21,20 19,54 18,08 16,79 15,65 14,64 13,73 12,92 12,19 11,53 10,93 10,39
49
38,59 34,53 31,05 28,07 25,50 23,28 21,34 19,65 18,17 16,86 15,71 14,68 13,77 12,95 12,21 11,55 10,95 10,40
50
39,20 35,00 31,42 28,36 25,73 23,46 21,48 19,76 18,26 16,93 15,76 14,72 13,80 12,97 12,23 11,57 10,96 10,41
51
39,80 35,47 31,79 28,65 25,95 23,63 21,62 19,87 18,34 17,00 15,81 14,76 13,83 13,00 12,25 11,58 10,97 10,42
52
40,39 35,93 32,15 28,92 26,17 23,80 21,75 19,97 18,42 17,06 15,86 14,80 13,86 13,02 12,27 11,60 10,99 10,43
53
40,99 36,38 32,50 29,19 26,38 23,96 21,87 20,07 18,49 17,12 15,91 14,84 13,89 13,04 12,29 11,61 11,00 10,44
54
41,57 36,83 32,84 29,46 26,58 24,11 21,99 20,16 18,57 17,17 15,95 14,87 13,92 13,06 12,30 11,62 11,01 10,45
55
42,15 37,27 33,18 29,71 26,77 24,26 22,11 20,25 18,63 17,23 15,99 14,90 13,94 13,08 12,32 11,63 11,01 10,45
56
42,72 37,71 33,51 29,97 26,97 24,41 22,22 20,33 18,70 17,28 16,03 14,93 13,96 13,10 12,33 11,64 11,02 10,46
57
43,29 38,13 33,83 30,21 27,15 24,55 22,33 20,41 18,76 17,32 16,07 14,96 13,98 13,12 12,34 11,65 11,03 10,47
77
58
43,85 38,56 34,15 30,45 27,33 24,69 22,43 20,49 18,82 17,37 16,10 14,99 14,00 13,13 12,36 11,66 11,04 10,47
78
Bei einem Zinssatz in Prozent von 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 8,5 9 9,5 10 9,96 9,97 9,97 9,97 9,98 9,98 9,98 9,98 9,98 9,98 9,99 9,99 9,99 9,99 9,99 9,99 9,99 9,99 9,99 9,99 9,99
1,5
2,5
3,5
59
44,41 38,97 34,46 30,68 27,51 24,82 22,53 20,57 18,88 17,41 16,13 15,01 14,02 13,15 12,37 11,67 11,04 10,48
60
44,96 39,38 34,76 30,91 27,68 24,94 22,62 20,64 18,93 17,45 16,16 15,03 14,04 13,16 12,38 11,68 11,05 10,48
61
45,50 39,78 35,06 31,13 27,84 25,07 22,71 20,71 18,98 17,49 16,19 15,05 14,06 13,17 12,39 11,68 11,05 10,48
62
46,04 40,18 35,35 31,35 28,00 25,19 22,80 20,77 19,03 17,52 16,22 15,07 14,07 13,18 12,39 11,69 11,06 10,49
63
46,57 40,57 35,64 31,56 28,16 25,30 22,89 20,83 19,08 17,56 16,24 15,09 14,08 13,19 12,40 11,70 11,06 10,49
64
47,10 40,96 35,92 31,76 29,31 25,41 22,97 20,89 19,12 17,59 16,27 15,11 14,10 13,20 12,41 11,70 11,07 10,49
65
47,63 41,34 36,20 31,96 28,45 25,52 23,05 20,95 19,16 17,62 16,29 15,13 14,11 13,21 12,42 11,71 11,07 10,50
66
48,15 41,71 36,47 32,16 29,60 25,62 23,12 21,01 19,20 17,65 16,31 15,14 14,12 13,22 12,42 11,71 11,07 10,50
67
48,66 42,08 36,73 32,35 28,73 25,72 23,19 21,06 19,24 17,68 16,33 15,16 14,13 13,23 12,43 11,72 11,08 10,50
68
49,17 42,44 36,99 32,54 28,87 25,82 23,26 21,11 19,28 17,71 16,35 15,17 14,14 13,24 12,43 11,72 11,08 10,50
69
49,67 42,80 37,25 32,72 29,00 25,91 23,33 21,16 19,31 17,73 16,37 15,19 14,15 13,24 12,44 11,72 11,08 10,51
70
50,17 43,16 37,50 32,90 29,12 26,00 23,39 21,20 19,34 17,75 16,38 15,20 14,16 13,25 12,44 11,73 11,08 10,51
71
50,66 43,50 37,74 33,07 29,25 26,09 23,46 21,25 19,37 17,78 16,40 15,21 14,17 13,25 12,45 11,73 11,09 10,51
72
51,15 43,85 37,98 33,24 29,37 26,17 23,52 21,29 19,40 17,80 16,42 15,22 14,18 13,26 12,45 11,73 11,09 10,51
73
51,64 44,18 38,22 33,41 29,48 26,25 23,57 21,33 19,43 17,82 16,43 15,23 14,18 13,27 12,45 11,73 11,09 10,51
74
52,11 44,51 38,45 33,57 29,59 26,33 23,63 21,37 19,46 17,84 16,44 15,24 14,19 13,27 12,46 11,74 11,09 10,51
75
52,59 44,84 38,68 33,72 29,70 26,41 23,68 21,40 19,49 17,85 16,46 15,25 14,20 13,27 12,46 11,74 11,09 10,51
76
53,06 45,16 38,90 33,88 29,81 26,48 23,73 21,44 19,51 17,87 16,47 15,26 14,20 13,28 12,46 11,74 11,10 10,52
77
53,52 45,48 39,12 34,03 29,91 26,55 23,78 21,47 19,53 17,89 16,48 15,26 14,21 13,28 12,47 11,74 11,10 10,52
78
53,98 45,80 39,33 34,17 30,01 26,62 23,83 21,51 19,56 17,90 16,49 15,27 14,21 13,29 12,47 11,74 11,10 10,52
www.WALHALLA.de
79
54,44 46,10 39,54 34,31 30,11 26,69 23,87 21,54 19,58 17,92 16,50 15,28 14,22 13,29 12,47 11,75 11,10 10,52
www.WALHALLA.de
Bei einem Zinssatz in Prozent von 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 8,5 9 9,5 10
1,5
2,5
3,5
80
54,89 46,41 39,75 34,45 30,20 26,75 23,92 21,57 19,60 17,93 16,51 15,28 14,22 13,29 12,47 11,75 11,10 10,52 10,00
81
55,34 46,71 39,95 34,59 30,29 26,81 23,96 21,59 19,62 17,94 16,52 15,29 14,23 13,30 12,48 11,75 11,10 10,52 10,00
82
55,78 47,00 40,14 34,72 30,38 26,87 24,00 21,62 19,63 17,96 16,53 15,30 14,23 13,30 12,48 11,75 11,10 10,52 10,00
83
56,22 47,29 40,34 34,85 30,47 26,93 24,04 21,65 19,65 17,97 16,53 15,30 14,23 13,30 12,48 11,75 11,10 10,52 10,00
84
56,65 47,58 40,53 34,97 30,55 26,98 24,07 21,67 19,67 17,98 16,54 15,31 14,24 13,30 12,48 11,75 11,10 10,52 10,00
85
57,08 47,86 40,71 35,10 30,63 27,04 24,11 21,70 19,68 17,99 16,55 15,31 14,24 13,30 12,48 11,75 11,10 10,52 10,00
86
57,50 48,14 40,89 35,22 30,71 27,09 24,14 21,72 19,70 18,00 16,56 15,32 14,24 13,31 12,48 11,75 11,10 10,52 10,00
87
57,92 48,41 41,07 35,33 30,79 27,14 24,18 21,74 19,71 18,01 16,56 15,32 14,25 13,31 12,48 11,76 11,11 10,52 10,00
88
58,34 48,68 41,25 35,45 30,86 27,19 24,21 21,76 19,73 18,02 16,57 15,32 14,25 13,31 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
89
58,75 48,95 41,42 35,56 30,93 27,23 24,24 21,78 19,74 18,03 16,57 15,33 14,25 13,31 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
90
59,16 49,21 41,59 35,67 31,00 27,28 24,27 21,80 19,75 18,04 16,58 15,33 14,25 13,31 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
91
59,57 49,47 41,75 35,77 31,07 27,32 24,30 21,82 19,76 18,04 16,58 15,33 14,26 13,31 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
92
59,97 49,72 41,91 35,87 31,14 27,37 24,32 21,84 19,78 18,05 16,59 15,34 14,26 13,32 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
93
60,36 49,97 42,07 35,98 31,20 27,41 24,35 21,85 19,79 18,06 16,59 15,34 14,26 13,32 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
94
60,76 50,22 42,23 36,07 31,26 27,45 24,37 21,87 19,80 18,06 16,60 15,34 14,26 13,32 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
95
61,14 50,46 42,38 36,17 31,32 27,48 24,40 21,88 19,81 18,07 16,60 15,35 14,26 13,32 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
96
61,53 50,70 42,53 36,26 31,38 27,52 24,42 21,90 19,82 18,08 16,60 15,35 14,26 13,32 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
97
61,91 50,94 42,68 36,35 31,44 27,56 24,44 21,91 19,82 18,08 16,61 15,35 14,27 13,32 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
98
62,29 51,17 42,82 36,44 31,49 27,59 24,46 21,93 19,83 18,09 16,61 15,35 14,27 13,32 12,49 11,76 11,11 10,52 10,00
99
62,66 51,40 42,96 36,53 31,55 27,62 24,49 21,94 19,84 18,09 16,61 15,35 14,27 13,32 12,49 11,76 11,11 10,53 10,00
79
100
63,03 51,63 43,10 36,61 31,60 27,66 24,51 21,95 19,85 18,10 16,62 15,36 14,27 13,32 12,49 11,76 11,11 10,53 10,00
Praxis-Tipp: Wenn die Nachfrage grer als das Angebot entsprechender Immobilien ist, mssen Sie die Zinsstze um einen halben Prozentpunkt senken. Noch niedrigere Zinsstze mssen Sie ansetzen, wenn die Nachfrage sehr stark ist. Sind Immobilien schwer verkuflich, mssen Sie die Zinsstze erhhen. Auch bei Grundstcken mit alten Gebuden mssen Sie einen etwas hheren Zinssatz ansetzen, weil im Allgemeinen mit hheren Erhaltungsaufwendungen zu rechnen ist.
So bestimmen Sie den Vervielfltiger Lesen Sie den Vervielfltiger aus der Tabelle ab. Multiplizieren Sie mit diesem Vervielfltiger den auf die baulichen Anlagen entfallenden Reinertragsanteil. Auf diese Weise erhalten Sie den Wert der baulichen Anlagen. Sie bentigen die Restnutzungsdauer der baulichen Anlage, um den zutreffenden Vervielfltiger ablesen zu knnen. Auerdem mssen Sie den Vervielfltiger in Abhngigkeit vom magebenden Liegenschaftszinssatz bestimmen. Praxis-Tipp: Fr den magebenden Liegenschaftszins haben Sie sich bereits entschieden, als Sie den gesamten Reinertrag um den Verzinsungsbetrag fr den Bodenwert gemindert haben. Nun gibt es in der Bewertungspraxis unterschiedliche berlegungen, welche Restnutzungsdauer magebend ist. Es ist zwischen der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer und der restlichen technischen Lebensdauer der baulichen Anlagen zu unterscheiden. Fr eine genaue Abgrenzung mssten Sie den baulichen Zustand sowie die rtlichen und allgemeinen wirtschaftlichen Verhltnisse der Immobilie untersuchen. Dies erweist sich in der Praxis oft mehr als schwierig. Im Regelfall liegen Sie tendenziell vllig richtig, wenn Sie von der Gesamtnutzungsdauer in Jahren das Alter der baulichen Anlage in Jahren abziehen. Die Differenz entspricht der Restnutzungsdauer, die Sie fr Ihre Berechnungen zugrunde legen sollten. Diese einfache 80
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Methode fhrt deshalb in der Vielzahl aller Flle zu richtigen Ergebnissen, weil die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ganz wesentlich von der technischen Lebensdauer abhngt. Zwar wird die wirtschaftliche Nutzbarkeit normalerweise krzer sein. Dennoch erscheint eine exakte Differenzierung nur bei sehr beralterten Gebuden erforderlich. Praxis-Tipp: Eine genaue Schtzung der Restnutzungsdauer gehrt zu den schwierigsten Problemen einer Wertermittlung. Dazu sind nicht nur bautechnische Kenntnisse erforderlich. Sie mssen auch prfen, ob Grundrissanordnungen veraltet sind, Formen modisch berholt sind oder bliche sanitre Mindesteinrichtungen in Wohnungen von den typischen Gebudearten abweichen.
Krzere Restnutzungsdauer Sofern die Immobilie durch Baumngel oder Bauschden im Wert gemindert ist, kann dies die Restnutzungsdauer verkrzen. Das muss nicht immer der Fall sein. Wenn die Mngel und Schden behebbar sind, verndert dies die Restnutzungsdauer nicht. Allerdings kann dies dazu fhren, dass Sie den Ertragswert der baulichen Anlage herabsetzen mssen. Die Restnutzungsdauer ist nur dann krzer, wenn nicht behebbare Mngel und Schden vorliegen. Dazu sind Dauerschden an der Gebudesubstanz erforderlich. Lngere Restnutzungsdauer Eine Immobilie ist wertvoller, wenn die baulichen Anlagen so durchgreifend erneuert oder verbessert worden sind, dass sich die Restnutzungsdauer verlngert. Derartige bauliche Manahmen liegen erst dann vor, wenn das Gebude an tragenden Elementen und wichtigen Bauteilen erneuert worden ist. Die Frage, um wie viele Jahre sich eine Lebensdauer verlngert, wenn konstruktive Teile eines Gebudes saniert worden sind, kann im Allgemeinen nur von bautechnisch geschulten Fachleuten bestimmt werden.
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Praxis-Tipp: Eine Verlngerung der Lebensdauer brauchen Sie nur zu prfen, wenn konstruktive Teile des Gebudes saniert worden sind. Bloe Erhaltungsaufwendungen oder die Neugestaltung der Fassade wirken sich nicht auf die Restnutzungsdauer aus.
Ermigungen und Erhhungen des Ertragswerts Bercksichtigen Sie bei Ihrer Verkehrswertermittlung alle tatschlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstnde, die objektiv den Marktpreis des Grundstcks beeinflussen. Setzen Sie sich deshalb auch mit Umstnden auseinander, die den Ertragswert der baulichen Anlage beeinflussen. Dabei brauchen Sie sich nur um solche Umstnde zu kmmern, die sich noch nicht im Rohertrag oder in den Bewirtschaftungskosten niedergeschlagen haben. Stellen Sie auch sicher, dass Sie keine Umstnde bercksichtigen, die sich bereits durch die Wahl des entsprechenden Vervielfltigers in der Wertermittlung niedergeschlagen haben. Davon wre insbesondere die zutreffende Bestimmung der Restnutzungsdauer betroffen. Dennoch knnen ganz verschiedene Grnde fr eine Ermigung oder eine Erhhung des Ertragswerts der baulichen Anlage vorliegen. Allerdings lassen sich nicht alle wertbeeinflussenden Umstnde in klare mathematische Formeln fassen. Letztlich bleibt hier nur das gutachterliche Fingerspitzengefhl gefragt.
10. Beispielhafte Berechnung im Ertragswertverfahren

Sonja M. will ein Miethaus kaufen. Sie kalkuliert, welcher Kaufpreis angemessen ist. Sie hat folgende Daten in der nachstehenden Checkliste zusammengetragen.
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Beispielhafte Berechnung im Ertragswertverfahren
Daten fr das Ertragswertverfahren

Restnutzungsdauer Aktueller Liegenschaftszins Bodenwert Rohertrag Bewirtschaftungskosten Betriebskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis
80 Jahre 4% 200.000 EUR 70.000 EUR 15.000 EUR 5.000 EUR 1.500 EUR
Mit diesen Daten kann Sonja M. den Verkehrswert im Ertragswertverfahren bestimmen. Sie benutzt dazu folgendes Schema: Berechnung des Verkehrswerts im Ertragswertverfahren:
Bodenwert Wert der baulichen Anlage Rohertrag 70.000 EUR abzglich Betriebskosten 15.000 EUR Instandhaltungskosten 5.000 EUR Mietausfallwagnis 1.500 EUR Bewirtschaftungskosten 21.500 EUR 21.500 EUR Reinertrag des Grundstcks 48.500 EUR abzglich Verzinsung des Bodenwerts 200.000 EUR x 4 100 = 8.000 EUR 40.500 EUR 23,92 968.760 EUR 968.760 EUR 1.168.760 EUR 1.200.000 EUR 200.000 EUR
Reinertrag der baulichen Anlage Vervielfltiger laut Tabelle Ertragswert der baulichen Anlage 40.500 EUR x 23,92 = Ertragswert des Grundstcks Verkehrswert, gerundet
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11. Wie sich Baumngel und Bauschden auswirken

Sehr hufig wirken sich bauliche Mngel und Schden wertmindernd aus. Bevor Sie derartige Mngel und Schden jedoch in Form eines Abschlags vom Ertragswert bercksichtigen, sollten Sie prfen, ob sich diese Umstnde nicht bereits in der Miete oder in Restnutzungsdauer niedergeschlagen haben. Wenn Sie bereits einen nicht behebbaren Baumangel oder Bauschaden als Grund fr eine krzere Restnutzungsdauer angesehen haben, knnen Sie nicht noch zustzlich einen Abschlag vom Ertragswert vornehmen. Achten Sie in der Praxis auf folgende Baumngel, die zu einer Wertminderung fhren knnen: Mangelhafte Statik Schlechte Feuchtigkeitsisolierung Schlechte Klteisolierung Schlechte Schallisolierung Schlechte Verarbeitung Schlechte Wrmeisolierung Ungeeignete Baustoffe Unzureichende Belichtung Unzureichende Belftung Folgende Bauschden knnen zu Wertminderungen fhren und sind im Allgemeinen aus einem Baumangel hervorgegangen: Erschtterungsschden Kriegsschden Rauchschden Risse im Mauerwerk wegen schlechter Dachisolierung Schwammschden Wasserschden Werkschden Versuchen Sie, die Hhe der Wertminderung abzuschtzen. Das gelingt Ihnen, wenn Sie eine Wertminderung in Hhe der Kosten an84
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So erfassen Sie die baulichen Auenanlagen
setzen, die erforderlich wren, um die Mngel und Schden zu beseitigen. Achtung: Eine exaktere Bercksichtigung der Baumngel und Schden setzt umfassende bautechnische Kenntnisse voraus, die der Gutachter oft nicht ohne externen Rat lsen kann.
12. So erfassen Sie die baulichen Auenanlagen

Normalerweise sind bauliche Auenanlagen bei solchen Grundstcken recht selten, die zu den klassischen Ertragswertimmobilien gehren. Sie knnen davon ausgehen, dass die baulichen Auenanlagen im Allgemeinen bereits im Rohertrag erfasst sind. Deshalb brauchen Sie sich um die Bewertung der baulichen Auenanlagen in der Praxis nicht mehr zu bemhen. Zu den baulichen Auenanlagen gehren insbesondere: Einfriedungen Kinderspielgerte Platzbefestigungen Schwimmbecken Sttzmauern Tennispltze Teppichklopfstangen Tore Wschepfhle Wegebefestigungen Zune Achtung: Wenn schon die baulichen Auenanlagen bei den klassischen Ertragswertimmobilien nicht zu einem gesonderten Wertansatz fhren, gilt dies erst recht fr die sonstigen Anlagen. Hierbei handelt es sich berwiegend um Grnanlagen, Nutzgrten oder andere Anpflanzungen. Das gilt auch, wenn es sich um Schutzgrnoder Gestaltungsgrnanlagen handelt. Sie knnen zu Recht unterstellen, dass diese Anlagen bereits im Rohertrag pauschal erfasst sind und deshalb nicht gesondert bewertet werden.
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Sachwertverfahren
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1. Die Sache steht im Vordergrund . 89 2. So berechnen Sie den Bodenwert . 90 3. So passen Sie den Bodenrichtwert an . . . . . . . . 91 4. Gebudewert ermitteln . . . . . . . . 107 5. Das Sachwertverfahren auf einen Blick . . . . . . . . . . . . . . . 109 6. Korrekturfaktoren richtig anwenden . . . . . . . . . . . . . 110 7. Orientieren Sie sich an Ausstattungsmerkmalen . . . . . 112 8. Basisjahre sind wichtig . . . . . . . . 121 9. Brutto-Grundflche richtig ermitteln . . . . . . . . . . . . . . 123 10. Die groe Preistabelle mit Gebudetypen . . . . . . . . . . . . 131
11. Preisindex fr Gebude . . . . . . . . 168 12. Baunebenkosten nicht vergessen . . . . . . . . . . . . . . 176 13. So leicht ermitteln Sie den umbauten Raum . . . . . . . . . . . . . 179 14. Lebensdauer von Gebuden . . . . 183 15. Preise fr Auenanlagen . . . . . . . 193 16. Sonstige Anlagen . . . . . . . . . . . . . 194
Die Sache steht im Vordergrund
1. Die Sache steht im Vordergrund

Bebaute Grundstcke sind im Sachwertverfahren zu bewerten, wenn es weniger um die Ertrge des Grundstcks geht und der Wert der Sache im Vordergrund steht. Deshalb bewerten Sie insbesondere Einfamilienhuser und Zweifamilienhuser regelmig im Sachwertverfahren der traditionell typische Anwendungsbereich. Darber hinaus gibt es weitere Grundstckstypen, die in Einzelfllen im Sachwertverfahren bewertet werden mssen. Das gilt, obwohl man im Grunde letztlich jedes Grundstck genau deshalb besitzt, um Geld mit ihm zu verdienen. Jedoch steht manchmal die Rendite weniger im Vordergrund. Ist die Substanz des Grundstcks von erheblicher Bedeutung, spricht das immer fr das Sachwertverfahren. Zum Sachwertverfahren gehren zwei wesentliche Schritte: Sie mssen einerseits den Wert des Grund und Bodens ermitteln und andererseits den Wert der Gebude bestimmen. Die Summe von beiden Werten ist vereinfacht der Sachwert des gesamten bebauten Grundstcks. Neben diesen beiden berschaubaren Schritten fr den Grund und Boden sowie die Gebude mssen Sie auch noch die Auenanlagen erfassen. In der Praxis knnen Sie den Wert der Auenanlagen durch einen Zuschlag oder durch eine Einzelbewertung der verschiedenen Auenanlagen bercksichtigen. Meistens begngen sich die Gutachter mit einem Zuschlag.
berblick ber das Sachwertverfahren

Sachwert
Bodenwert Wert der baulichen und der sonstigen Anlagen
Wert der Gebude
Wert der baulichen Auenanlagen
Wert der besonderen Betriebseinrichtungen
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Sachwertverfahren
2. So berechnen Sie den Bodenwert

Zu den einfacheren Bewertungsaufgaben gehrt im Allgemeinen die Berechnung des Bodenwerts. Egal, ob Sie den Wert fr ein unbebautes oder fr ein bebautes Grundstck ermitteln wollen den Wert des Grund und Bodens berechnen Sie in beiden Fllen nach demselben Muster. Sie mssen den fr das jeweilige Gebiet und den jeweiligen Wertermittlungszeitpunkt geltenden Bodenrichtwert pro Quadratmeter mit der Flche des Grundstcks in Quadratmetern multiplizieren. Die Formel lautet wie folgt: Flche des Grundstcks in Quadratmeter Bodenrichtwert pro Quadratmeter
Praxis-Tipp: Ihre persnliche Kaufpreis-Sammlung hilft Ihnen auch bei einer genauen Wertermittlung fr den Grund und Boden. Wenden Sie bei der Wertkomponente Grund und Boden das Vergleichswertverfahren an. Voraussetzung: Sie brauchen gengend geeignete Kaufflle, die im konkreten Bewertungsfall eine hhere Aussagekraft haben als der allgemein geltende Bodenrichtwert.
Bodenrichtwert Obwohl die Ermittlung des Bodenwerts oft sehr einfach ist, kann es in der Praxis ganz erhebliche Probleme geben, wenn Sie den zutreffenden Bodenrichtwert bestimmen wollen. Zwar sind die Gutachterausschsse nach dem Baugesetzbuch verpflichtet, Bodenrichtwerte festzulegen. Allerdings knnen diese Bodenrichtwerte nicht jedem Einzelfall in allen Details gerecht werden. Dennoch sind die Bodenrichtwerte eine optimale Grundlage fr die Bewertungspraxis. Erkundigen Sie sich deshalb bei Ihrem Gutachterausschuss nach dem Bodenrichtwert.
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So passen Sie den Bodenrichtwert an
Praxis-Tipp: berwiegend erhalten Sie die erforderlichen Ausknfte bei den Gutachterausschssen kostenlos. Das gilt aber nur, wenn Sie sich fernmndlich an den Gutachterausschuss wenden. Fr schriftliche Ausknfte verlangen die Gutachterausschsse Gebhren. Wenn Sie einen Internet-Anschluss besitzen, sollten Sie zunchst gezielt surfen. Besuchen Sie die Homepage der jeweiligen Stadt und suchen Sie dort gezielt nach dem Gutachterausschuss. Beachten Sie auch die Internet-Seiten: www.Gutachterausschuss.NRW.de www.boris.nrw.de Der rtliche Gutachterausschuss leistet wertvolle Dienste. Er sammelt alle Veruerungsflle und berechnet die durchschnittlich gezahlten Kaufpreise. Anschlieend legt er in einer gesonderten Sitzung fest, welche Bodenrichtwerte aufgrund der Kaufpreise in die sogenannte Bodenrichtwertkarte eingetragen werden. In dieser Sitzung werden unterschiedliche Bodenrichtwerte festgestellt, die sich auf die verschiedenen Nutzungsmglichkeiten und Nutzungsarten der typischen Grundstcke in der Region beziehen. Lesen Sie aus der Bodenrichtwertkarte ab, welche Bodenrichtwerte Sie bei dem Grundstck ansetzen mssen, das Sie bewerten wollen. Das von Ihnen zu bewertende Grundstck muss selbstverstndlich in den wichtigen Bewertungsmerkmalen mit dem Grundstck bereinstimmen, das der Gutachterausschuss als Referenz-Grundstck definiert. Dieses Referenz-Grundstck ist das typische Bodenrichtwertgrundstck, auf das sich die vom Gutachterausschuss festgelegten Bodenrichtwerte beziehen. Lesen Sie das entsprechende Kapitel zu den verschiedenen Aufgaben und Hilfen, die Ihnen der Gutachterausschuss bietet. Wichtig: Achten Sie darauf, dass das zu bewertende Grundstck innerhalb der markierten Bodenrichtwert-Zone liegt.
3. So passen Sie den Bodenrichtwert an

Die Bodenrichtwerte beziehen sich immer wieder auf ein mehr oder minder klar definiertes Referenz-Grundstck. Die Definition des Gutachterausschusses fllt rtlich unterschiedlich aus. Nur so ist gewhrwww.WALHALLA.de
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Sachwertverfahren
leistet, dass der rtliche Gutachterausschuss die regionalen Besonderheiten bercksichtigen kann. Beispiel: In Ihrer Stadt sind Grundstcke fr Einfamilienhuser regelmig 500 qm gro. Der Gutachterausschuss wird die Bodenrichtwerte ebenfalls auf ein Referenz-Grundstck beziehen, das 500 qm gro ist. Das zu bewertende Grundstck muss mit den lagetypischen Merkmalen des Bodenrichtwert-Grundstcks bereinstimmen. Lagetypische Merkmale sind insbesondere: das Ma der zulssigen baulichen Nutzung die Geschossflchenzahl die Anzahl der mglichen Geschosse die Grundstckstiefe die Grundstcksgre die Unterteilung in erschlieungsbeitragspflichtiges oder erschlieungsbeitragsfreies Bauland Weichen die lagetypischen Merkmale des Bodenrichtwert-Grundstcks ab, muss der Bodenrichtwert entsprechend verndert werden. Dazu gibt es verschiedene Mglichkeiten. In der Praxis ist es wichtig, die Umrechnung bei abweichenden Geschossflchenzahlen anzuwenden, weil hier sehr schnell ganz erhebliche Differenzen auftreten knnen. Falls das von Ihnen zu bewertende Grundstck wesentlich grer oder kleiner ist, mssen Sie diese Abweichungen ebenfalls durch entsprechende Umrechnungen bercksichtigen. Im Allgemeinen liefern die Gutachterausschsse Anhaltspunkte fr eine solche Umrechnung schon mit. Lesen Sie die Legende, das heit das Kleingedruckte in der Bodenrichtwertkarte. Dort finden Sie wertvolle Hinweise, die Ihnen entscheidend helfen. Praxis-Tipp: Besorgen Sie sich die Bodenrichtwertkarte. Nur so erhalten Sie sichere Bewertungsgrundlagen. Die Karten sind von Gutachterausschuss zu Gutachterausschuss sehr unterschiedlich. In kleinen Stdten handelt es sich dabei um eine 92
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Landkarte mit der Stadt oder der Region, in die einzelne Preise als Bodenrichtwerte eingezeichnet sind. In einigen Stdten umfasst das Kartenwerk schon ein kleines Buch und wieder andere Stdte geben die Bodenrichtwertkarten sogar auf CD-ROM heraus. Auch im Internet knnen Sie teilweise sogar kostenlos Bodenrichtwerte einsehen. Praxis-Tipp: Eine schne Internet-Seite finden Sie beispielsweise unter: www.wuppertal.de/gutachterausschuss
Geschossflchenzahl Sofern die Bodenrichtwertkarte eine Geschossflchenzahl (GFZ) zu dem Bodenrichtwert angibt, mssen Sie prfen, ob fr das zu bewertende Grundstck eine andere Geschossflchenzahl gilt. Das knnen Sie insbesondere dem Bebauungsplan entnehmen. Verzweifeln Sie aber nicht, wenn Sie bei einem Einfamilienhausgrundstck keine Geschossflchenzahl feststellen knnen. Mglicherweise existiert sie nicht. Denn es ist keineswegs zwingend, im Bebauungsplan fr alle Grundstcke Geschossflchenzahlen festzulegen. Mit der Geschossflchenzahl wird festgelegt, wie viel Quadratmeter Geschossflche pro Quadratmeter Grund und Boden geschaffen werden darf. Deshalb ist es leicht einsichtig, dass ein Grundstck mit einer hheren Geschossflchenzahl wertvoller ist als das Bodenrichtwert-Grundstck. Denn das zu bewertende Grundstck kann baulich besser ausgenutzt werden. Fehlen in der Legende zur Bodenrichtwertkarte entsprechende Angaben, nutzen Sie nachfolgende Faktoren zur Umrechnung. Das folgende Beispiel veranschaulicht, wie die Tabelle zu nutzen ist. Beispiel: Der Bodenrichtwert eines Grundstcks betrgt 300 EUR/qm bei einer Geschossflchenzahl von 0,8 (= GFZ fr das Richtwertgrundstck). Das zu bewertende Grundstck hat eine Geschossflchenzahl von 0,6 (= GFZ fr das zu bewertende Grundstck). Aus der Tabelle ergibt sich ein Faktor von 0,88, den Sie mit dem Bodenrichtwert multiplizieren mssen. Es ist folgender Bodenrichtwert pro Quadratmeter anzusetzen: 300 EUR/qm x 0,88 = 264 EUR/qm 93
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GFZ fr das zu bewertende Grundstck
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GFZ fr das Richtwertgrundstck 0,9 1,0 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 2,0 2,1 2,2 2,3 2,4 2,5 2,6 2,7 2,8 2,9 3,0
Faktoren bei abweichenden Geschossflchenzahlen (GFZ)
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,1 1,00 0,81 0,70 0,62 0,57 0,52 0,49 0,46 0,43 0,41 0,39 0,37 0,36 0,34 0,33 0,32 0,31 0,30 0,29 0,28 0,28 0,27 0,26 0,25 0,25 0,24 0,24 0,23 0,23 0,22
Sachwertverfahren
0,2 1,24 1,00 0,86 0,77 0,70 0,65 0,60 0,57 0,54 0,51 0,48 0,46 0,44 0,43 0,41 0,40 0,38 0,37 0,36 0,35 0,34 0,33 0,32 0,32 0,31 0,30 0,29 0,29 0,28 0,28
0,3 1,44 1,16 1,00 0,89 0,81 0,75 0,70 0,66 0,62 0,59 0,56 0,54 0,51 0,49 0,48 0,46 0,45 0,43 0,42 0,41 0,40 0,38 0,37 0,37 0,36 0,35 0,34 0,33 0,33 0,32
0,4 1,61 1,30 1,12 1,00 0,91 0,84 0,78 0,74 0,69 0,66 0,63 0,60 0,58 0,55 0,53 0,52 0,50 0,48 0,47 0,46 0,44 0,43 0,42 0,41 0,40 0,39 0,38 0,37 0,37 0,36
0,5 1,77 1,42 1,23 1,10 1,00 0,92 0,86 0,81 0,76 0,72 0,69 0,66 0,63 0,61 0,59 0,57 0,55 0,53 0,51 0,50 0,49 0,47 0,46 0,45 0,44 0,43 0,42 0,41 0,40 0,39
0,6 1,92 1,54 1,33 1,19 1,08 1,00 0,93 0,88 0,83 0,78 0,75 0,72 0,69 0,66 0,64 0,61 0,59 0,57 0,56 0,54 0,53 0,51 0,50 0,49 0,48 0,47 0,45 0,44 0,44 0,43
0,7 2,05 1,66 1,43 1,28 1,16 1,07 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80 0,77 0,74 0,71 0,68 0,66 0,64 0,62 0,60 0,58 0,57 0,55 0,54 0,52 0,51 0,50 0,49 0,48 0,47 0,46
0,8 2,19 1,76 1,52 1,36 1,24 1,14 1,06 1,00 0,94 0,90 0,85 0,82 0,78 0,75 0,73 0,70 0,68 0,66 0,64 0,62 0,60 0,59 0,57 0,56 0,54 0,53 0,52 0,51 0,50 0,49
0,9 2,32 1,87 1,61 1,44 1,31 1,21 1,13 1,06 1,00 0,95 0,90 0,87 0,83 0,80 0,77 0,74 0,72 0,70 0,67 0,66 0,64 0,62 0,60 0,59 0,58 0,56 0,55 0,54 0,53 0,52
1,0 2,44 1,97 1,70 1,52 1,38 1,27 1,19 1,12 1,05 1,00 0,95 0,91 0,87 0,84 0,81 0,78 0,76 0,73 0,71 0,69 0,67 0,65 0,64 0,62 0,61 0,59 0,58 0,57 0,56 0,54
1,1 2,56 2,06 1,78 1,59 1,45 1,34 1,25 1,17 1,11 1,05 1,00 0,96 0,92 0,88 0,85 0,82 0,79 0,77 0,75 0,72 0,70 0,69 0,67 0,65 0,64 0,62 0,61 0,59 0,58 0,57
1,2 2,68 2,16 1,86 1,66 1,52 1,40 1,30 1,22 1,16 1,10 1,05 1,00 0,96 0,92 0,89 0,86 0,83 0,80 0,78 0,76 0,74 0,72 0,70 0,68 0,67 0,65 0,64 0,62 0,61 0,60
1,3 2,79 2,25 1,94 1,73 1,58 1,46 1,36 1,28 1,21 1,14 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93 0,89 0,87 0,84 0,81 0,79 0,77 0,75 0,73 0,71 0,69 0,68 0,66 0,65 0,63 0,62
1,4 2,90 2,34 2,02 1,80 1,64 1,52 1,41 1,33 1,25 1,19 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,87 0,85 0,82 0,80 0,78 0,76 0,74 0,72 0,71 0,69 0,67 0,66 0,65
1,5 3,01 2,43 2,10 1,87 1,70 1,57 1,47 1,38 1,30 1,23 1,18 1,13 1,08 1,04 1,00 0,97 0,93 0,90 0,88 0,85 0,83 0,81 0,79 0,77 0,75 0,73 0,72 0,70 0,69 0,67
1,6 3,12 2,52 2,17 1,94 1,77 1,63 1,52 1,43 1,35 1,28 1,22 1,17 1,12 1,07 1,04 1,00 0,97 0,94 0,91 0,88 0,86 0,84 0,81 0,79 0,78 0,76 0,74 0,73 0,71 0,70
www.WALHALLA.de
1,7 3,23 2,60 2,25 2,01 1,83 1,68 1,57 1,47 1,39 1,32 1,26 1,21 1,16 1,11 1,07 1,03 1,00 0,97 0,94 0,91 0,89 0,86 0,84 0,82 0,80 0,78 0,77 0,75 0,73 0,72
noch: Faktoren bei abweichenden Geschossflchenzahlen (GFZ)

0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
www.WALHALLA.de
1,8 3,33 2,69 2,32 2,07 1,88 1,74 1,62 1,52 1,44 1,36 1,30 1,24 1,19 1,15 1,11 1,07 1,03 1,00 0,97 0,94 0,92 0,89 0,87 0,85 0,83 0,81 0,79 0,77 0,76 0,74
1,9 3,43 2,77 2,39 2,13 1,94 1,79 1,67 1,57 1,48 1,41 1,34 1,28 1,23 1,18 1,14 1,10 1,06 1,03 1,00 0,97 0,94 0,92 0,90 0,87 0,85 0,83 0,82 0,80 0,78 0,77
2,0 3,54 2,85 2,46 2,20 2,00 1,85 1,72 1,62 1,53 1,45 1,38 1,32 1,27 1,22 1,17 1,13 1,10 1,06 1,03 1,00 0,97 0,95 0,92 0,90 0,88 0,86 0,84 0,82 0,80 0,79
2,1 3,64 2,93 2,53 2,26 2,06 1,90 1,77 1,66 1,57 1,49 1,42 1,36 1,30 1,25 1,21 1,16 1,13 1,09 1,06 1,03 1,00 0,97 0,95 0,93 0,90 0,88 0,86 0,84 0,83 0,81
2,2 3,73 3,01 2,60 2,32 2,11 1,95 1,82 1,71 1,61 1,53 1,46 1,39 1,34 1,29 1,24 1,20 1,16 1,12 1,09 1,06 1,03 1,00 0,97 0,95 0,93 0,91 0,89 0,87 0,85 0,83
2,3 3,83 3,09 2,67 2,38 2,17 2,00 1,86 1,75 1,65 1,57 1,50 1,43 1,37 1,32 1,27 1,23 1,19 1,15 1,12 1,08 1,05 1,03 1,00 0,98 0,95 0,93 0,91 0,89 0,87 0,85
2,4 3,93 3,17 2,73 2,44 2,22 2,05 1,91 1,80 1,70 1,61 1,53 1,47 1,41 1,35 1,30 1,26 1,22 1,18 1,14 1,11 1,08 1,05 1,03 1,00 0,98 0,95 0,93 0,91 0,89 0,88
2,5 4,02 3,24 2,80 2,50 2,28 2,10 1,96 1,84 1,74 1,65 1,57 1,50 1,44 1,39 1,34 1,29 1,25 1,21 1,17 1,14 1,11 1,08 1,05 1,02 1,00 0,98 0,96 0,93 0,92 0,90
2,6 4,12 3,32 2,87 2,56 2,33 2,15 2,00 1,88 1,78 1,69 1,61 1,54 1,47 1,42 1,37 1,32 1,28 1,24 1,20 1,16 1,13 1,10 1,07 1,05 1,02 1,00 0,98 0,96 0,94 0,92
2,7 4,21 3,40 2,93 2,62 2,38 2,20 2,05 1,92 1,82 1,73 1,64 1,57 1,51 1,45 1,40 1,35 1,31 1,26 1,23 1,19 1,16 1,13 1,10 1,07 1,05 1,02 1,00 0,98 0,96 0,94
2,8 4,31 3,47 3,00 2,67 2,44 2,25 2,10 1,97 1,86 1,76 1,68 1,61 1,54 1,48 1,43 1,38 1,33 1,29 1,25 1,22 1,18 1,15 1,12 1,10 1,07 1,05 1,02 1,00 0,98 0,96
2,9 4,40 3,54 3,06 2,73 2,49 2,30 2,14 2,01 1,90 1,80 1,72 1,64 1,57 1,51 1,46 1,41 1,36 1,32 1,28 1,24 1,21 1,18 1,15 1,12 1,09 1,07 1,04 1,02 1,00 0,98
3,0 4,49 3,62 3,12 2,79 2,54 2,34 2,18 2,05 1,94 1,84 1,75 1,68 1,61 1,55 1,49 1,44 1,39 1,35 1,31 1,27 1,23 1,20 1,17 1,14 1,12 1,09 1,07 1,04 1,02 1,00
3,1 4,58 3,69 3,19 2,85 2,59 2,39 2,23 2,09 1,98 1,88 1,79 1,71 1,64 1,58 1,52 1,47 1,42 1,37 1,33 1,30 1,26 1,23 1,20 1,17 1,14 1,11 1,09 1,06 1,04 1,02
3,2 4,67 3,76 3,25 2,90 2,64 2,44 2,27 2,13 2,02 1,91 1,82 1,74 1,67 1,61 1,55 1,50 1,45 1,40 1,36 1,32 1,28 1,25 1,22 1,19 1,16 1,13 1,11 1,08 1,06 1,04
3,3 4,76 3,84 3,31 2,96 2,69 2,48 2,32 2,17 2,05 1,95 1,86 1,78 1,70 1,64 1,58 1,52 1,47 1,43 1,39 1,35 1,31 1,27 1,24 1,21 1,18 1,16 1,13 1,11 1,08 1,06
3,4 4,85 3,91 3,37 3,01 2,74 2,53 2,36 2,22 2,09 1,99 1,89 1,81 1,74 1,67 1,61 1,55 1,50 1,46 1,41 1,37 1,33 1,30 1,27 1,23 1,20 1,18 1,15 1,13 1,10 1,08
95
3,5 4,94 3,98 3,44 3,07 2,79 2,58 2,40 2,26 2,13 2,02 1,93 1,84 1,77 1,70 1,64 1,58 1,53 1,48 1,44 1,40 1,36 1,32 1,29 1,26 1,23 1,20 1,17 1,15 1,12 1,10

96
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
3,6 5,02 4,05 3,50 3,12 2,84 2,62 2,44 2,30 2,17 2,06 1,96 1,88 1,80 1,73 1,67 1,61 1,56 1,51 1,46 1,42 1,38 1,35 1,31 1,28 1,25 1,22 1,19 1,17 1,14 1,12
Sachwertverfahren
3,7 5,11 4,12 3,56 3,18 2,89 2,67 2,49 2,34 2,21 2,09 2,00 1,91 1,83 1,76 1,70 1,64 1,58 1,53 1,49 1,45 1,41 1,37 1,33 1,30 1,27 1,24 1,21 1,19 1,16 1,14
3,8 5,20 4,19 3,62 3,23 2,94 2,71 2,53 2,38 2,24 2,13 2,03 1,94 1,86 1,79 1,72 1,67 1,61 1,56 1,51 1,47 1,43 1,39 1,36 1,32 1,29 1,26 1,23 1,21 1,18 1,16
3,9 5,28 4,26 3,68 3,28 2,99 2,76 2,57 2,41 2,28 2,16 2,06 1,97 1,89 1,82 1,75 1,69 1,64 1,59 1,54 1,49 1,45 1,42 1,38 1,35 1,31 1,28 1,25 1,23 1,20 1,18
4,0 5,37 4,33 3,74 3,34 3,04 2,80 2,61 2,45 2,32 2,20 2,10 2,00 1,92 1,85 1,78 1,72 1,66 1,61 1,56 1,52 1,48 1,44 1,40 1,37 1,33 1,30 1,27 1,25 1,22 1,20
4,1 5,45 4,40 3,80 3,39 3,09 2,85 2,65 2,49 2,35 2,23 2,13 2,04 1,95 1,88 1,81 1,75 1,69 1,64 1,59 1,54 1,50 1,46 1,42 1,39 1,36 1,32 1,29 1,27 1,24 1,22
4,2 5,54 4,46 3,86 3,44 3,13 2,89 2,70 2,53 2,39 2,27 2,16 2,07 1,98 1,91 1,84 1,77 1,72 1,66 1,61 1,57 1,52 1,48 1,45 1,41 1,38 1,34 1,32 1,29 1,26 1,23
4,3 5,62 4,53 3,91 3,49 3,18 2,94 2,74 2,57 2,43 2,30 2,20 2,10 2,01 1,94 1,87 1,80 1,74 1,69 1,64 1,59 1,55 1,51 1,47 1,43 1,40 1,37 1,34 1,31 1,28 1,25
4,4 5,71 4,60 3,97 3,55 3,23 2,98 2,78 2,61 2,46 2,34 2,23 2,13 2,04 1,97 1,89 1,83 1,77 1,71 1,66 1,61 1,57 1,53 1,49 1,45 1,42 1,39 1,35 1,33 1,30 1,27
4,5 5,79 4,67 4,03 3,60 3,28 3,02 2,82 2,65 2,50 2,37 2,26 2,16 2,07 1,99 1,92 1,86 1,79 1,74 1,69 1,64 1,59 1,55 1,51 1,47 1,44 1,41 1,37 1,35 1,32 1,29
4,6 5,87 4,73 4,09 3,65 3,32 3,07 2,86 2,68 2,54 2,41 2,29 2,19 2,10 2,02 1,95 1,88 1,82 1,76 1,71 1,66 1,62 1,57 1,53 1,50 1,46 1,43 1,39 1,36 1,34 1,31
4,7 5,96 4,80 4,15 3,70 3,37 3,11 2,90 2,72 2,57 2,44 2,33 2,22 2,13 2,05 1,98 1,91 1,85 1,79 1,73 1,68 1,64 1,60 1,55 1,52 1,48 1,45 1,41 1,38 1,35 1,33
4,8 6,04 4,87 4,20 3,75 3,42 3,15 2,94 2,76 2,61 2,47 2,36 2,26 2,16 2,08 2,00 1,93 1,87 1,81 1,76 1,71 1,66 1,62 1,58 1,54 1,50 1,47 1,43 1,40 1,37 1,35
4,9 6,12 4,93 4,26 3,80 3,46 3,20 2,98 2,80 2,64 2,51 2,39 2,29 2,19 2,11 2,03 1,96 1,90 1,84 1,78 1,73 1,68 1,64 1,60 1,56 1,52 1,49 1,45 1,42 1,39 1,36
5,0 6,20 5,00 4,32 3,85 3,51 3,24 3,02 2,83 2,68 2,54 2,42 2,32 2,22 2,14 2,06 1,99 1,92 1,86 1,81 1,75 1,71 1,66 1,62 1,58 1,54 1,51 1,47 1,44 1,41 1,38
5,1 6,28 5,07 4,37 3,90 3,56 3,28 3,06 2,87 2,71 2,57 2,45 2,35 2,25 2,16 2,09 2,01 1,95 1,89 1,83 1,78 1,73 1,68 1,64 1,60 1,56 1,53 1,49 1,46 1,43 1,40
5,2 6,37 5,13 4,43 3,95 3,60 3,32 3,10 2,91 2,75 2,61 2,49 2,38 2,28 2,19 2,11 2,04 1,97 1,91 1,85 1,80 1,75 1,70 1,66 1,62 1,58 1,55 1,51 1,48 1,45 1,42
www.WALHALLA.de
5,3 6,45 5,20 4,49 4,01 3,65 3,37 3,14 2,95 2,78 2,64 2,52 2,41 2,31 2,22 2,14 2,07 2,00 1,94 1,88 1,82 1,77 1,73 1,68 1,64 1,60 1,57 1,53 1,50 1,47 1,44

0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
www.WALHALLA.de
5,4 6,53 5,26 4,54 4,06 3,69 3,41 3,18 2,98 2,82 2,67 2,55 2,44 2,34 2,25 2,17 2,09 2,02 1,96 1,90 1,85 1,80 1,75 1,70 1,66 1,62 1,58 1,55 1,52 1,48 1,45
5,5 6,61 5,33 4,60 4,10 3,74 3,45 3,22 3,02 2,85 2,71 2,58 2,47 2,37 2,28 2,19 2,12 2,05 1,98 1,92 1,87 1,82 1,77 1,72 1,68 1,64 1,60 1,57 1,53 1,50 1,47
5,6 6,69 5,39 4,65 4,15 3,78 3,49 3,25 3,06 2,89 2,74 2,61 2,50 2,39 2,30 2,22 2,14 2,07 2,01 1,95 1,89 1,84 1,79 1,75 1,70 1,66 1,62 1,59 1,55 1,52 1,49
5,7 6,77 5,45 4,71 4,20 3,83 3,53 3,29 3,09 2,92 2,77 2,64 2,53 2,42 2,33 2,25 2,17 2,10 2,03 1,97 1,91 1,86 1,81 1,77 1,72 1,68 1,64 1,61 1,57 1,54 1,51
5,8 6,85 5,52 4,77 4,25 3,87 3,57 3,33 3,13 2,96 2,80 2,67 2,56 2,45 2,36 2,27 2,19 2,12 2,05 1,99 1,94 1,88 1,83 1,79 1,74 1,70 1,66 1,63 1,59 1,56 1,53
5,9 6,92 5,58 4,82 4,30 3,92 3,62 3,37 3,16 2,99 2,84 2,70 2,59 2,48 2,38 2,30 2,22 2,15 2,08 2,02 1,96 1,90 1,85 1,81 1,76 1,72 1,68 1,64 1,61 1,57 1,54
6,0 7,00 5,65 4,88 4,35 3,96 3,66 3,41 3,20 3,02 2,87 2,73 2,62 2,51 2,41 2,32 2,24 2,17 2,10 2,04 1,98 1,93 1,88 1,83 1,78 1,74 1,70 1,66 1,63 1,59 1,56
6,1 7,08 5,71 4,93 4,40 4,01 3,70 3,45 3,24 3,06 2,90 2,77 2,64 2,54 2,44 2,35 2,27 2,19 2,13 2,06 2,00 1,95 1,90 1,85 1,80 1,76 1,72 1,68 1,65 1,61 1,58
6,2 7,16 5,77 4,98 4,45 4,05 3,74 3,48 3,27 3,09 2,93 2,80 2,67 2,56 2,47 2,38 2,29 2,22 2,15 2,09 2,03 1,97 1,92 1,87 1,82 ,178 1,74 1,70 1,66 1,63 1,60
6,3 7,24 5,83 5,04 4,50 4,10 3,78 3,52 3,31 3,12 2,97 2,83 2,70 2,59 2,49 2,40 2,32 2,24 2,17 2,11 2,05 1,99 1,94 1,89 1,84 1,80 1,76 1,72 1,68 1,65 1,61
6,4 7,32 5,90 5,09 4,55 4,14 3,82 3,56 3,34 3,16 3,00 2,86 2,73 2,62 2,52 2,43 2,34 2,27 2,20 2,13 2,07 2,01 1,96 1,91 1,86 1,82 1,78 1,74 1,70 1,66 1,63
6,5 7,39 5,96 5,15 4,59 4,18 3,86 3,60 3,38 3,19 3,03 2,89 2,76 2,65 2,55 2,45 2,37 2,29 2,22 2,15 2,09 2,03 1,98 1,93 1,88 1,84 1,80 1,76 1,72 1,68 1,65
97
Sachwertverfahren
Berechnung der Umrechnungskoeffizienten Wenn die Faktorentabelle in den Fllen der abweichenden Geschossflchenzahl nicht ausreicht, knnen Sie die Umrechnungskoeffizienten selbst errechnen. Nutzen Sie dazu die folgende Formel: Uk = 0,6 x GFZ + 0,2 x GFZ + 0,2
Uk = Umrechnungskoeffizient
GFZ = Geschossflchenzahl
Setzen Sie diese Umrechnungskoeffizienten zur Berechnung des magebenden Bodenrichtwerts in nachstehende Formel ein:
Umrechnungskoeffizient fr die Geschossflchenzahl des zu bewertenden Grundstcks x Bodenrichtwert = Bodenwert/m2 Umrechnungskoeffizient fr die Geschossflchenzahl des Bodenrichtwertgrundstcks
Berechnungsbeispiele zur abweichenden Geschossflchenzahl Beispiel 1 Der Bodenrichtwert eines Grundstcks betrgt 300 EUR/qm bei einer Geschossflchenzahl von 4,0. Das zu bewertende Grundstck hat eine tatschliche Geschossflchenzahl von 7,0. Der Umrechnungskoeffizient fr eine Geschossflchenzahl von 4,0 betrgt nach der Formel: Uk = 0,6 x GFZ + 0,2 x GFZ + 0,2 Uk = 0,6 x 4 + 0,2 x 4 + 0,2
Uk = 2,20
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Der Umrechnungskoeffizient fr eine Geschossflchenzahl von 7,0 betrgt nach der Formel: Uk = 0,6 x GFZ + 0,2 x GFZ + 0,2 Uk = 0,6 x 7 + 0,2 x 7 + 0,2
Uk = 3,19 Aus der Umrechnungsformel ergibt sich folgender Bodenrichtwert pro Quadratmeter:
3,19 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflchenzahl von 7,0) 2,20 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflchenzahl von 4,0)
x 300 EUR/m2 = 435 EUR/m2
Beispiel 2 Der Bodenrichtwert eines Grundstcks betrgt 300 EUR/qm bei einer Geschossflchenzahl von 5,0. Das zu bewertende Grundstck hat eine tatschliche Geschossflchenzahl von 3,8. Der Umrechnungskoeffizient fr eine Geschossflchenzahl von 5,0 betrgt nach der Formel: Uk = 0,6 x GFZ + 0,2 x GFZ + 0,2 Uk = 0,6 x 5 + 0,2 x 5 + 0,2
Uk = 2,54
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Sachwertverfahren
Der Umrechnungskoeffizient fr eine Geschossflchenzahl von 7,0 betrgt nach der Formel: Uk = 0,6 x GFZ + 0,2 x GFZ + 0,2 Uk = 0,6 x 3,8 + 0,2 x 3,8 + 0,2
Uk = 2,13 Aus der Umrechnungsformel ergibt sich folgender Bodenrichtwert pro Quadratmeter:
2,13 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflchenzahl von 3,8) 2,54 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflchenzahl von 4,0)
x 300 EUR/m2 = 252 EUR/m2
Erschlieung Die Erschlieung erhht den Wert eines Grundstcks. Sie ist jedoch regelmig kein werterhhendes Merkmal des einzelnen Grundstcks. Vielmehr bezieht sich die Erschlieung auf smtliche Grundstcke an einer Strae oder in einer Gegend. Deshalb ist sie im Allgemeinen bereits im Bodenrichtwert bercksichtigt. Sobald die Erschlieungsanlagen ganz oder in einem Bauabschnitt endgltig hergestellt sind, ist der Wert der betroffenen Grundstcke hher. Egal, ob die Gemeinde bereits Erschlieungsbeitrge angefordert hat oder ob sie Vorauszahlungen verlangt hat. Dennoch wird ein Erwerber des Grundstcks bei der Bemessung des Kaufpreises darauf achten, ob das Grundstck noch erschlieungsbeitragspflichtig ist. Denn in diesem Fall werden ihm die Erschlieungskosten von der Gemeinde in Rechnung gestellt. Folglich wird er nur einen dementsprechend niedrigeren Preis zahlen. Mithin muss der Bodenrichtwert ebenfalls hinsichtlich einer etwa bestehenden Erschlieungsbeitragspflicht angesetzt werden. 100
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Weitere wertbeeinflussende Merkmale Achten Sie auf weitere wertbeeinflussende Merkmale, die im Bodenrichtwert des Gutachterausschusses nicht oder nur unvollkommen bercksichtigt sind. Auch diese Merkmale mssen Sie bei dem Wertansatz beurteilen, den Sie fr das Grundstck ansetzen wollen. Zu den wertbeeinflussenden Merkmalen gehren insbesondere: Altlasten Auenanlagen Beschaffenheit des Baugrundes Ecklage Geruchsbelstigungen Grunddienstbarkeiten Lrmbelstigungen Oberflchenbeschaffenheit Staubbelstigungen Zuschnitt
Grundstcke im Auenbereich Im Auenbereich kommen Sie manchmal mit der Bodenrichtwertkarte nicht sofort weiter. Denn die Karten gelten berwiegend nur fr die Bereiche innerhalb der Stadt. Oft geben die Gutachterausschsse aber eine Preisspanne an, die Sie bei Grundstcken im Auenbereich verwerten knnen. Beispiel: In der Legende zur Bodenrichtwertkarte fhrt der Gutachterausschuss aus, dass bei Einfamilienhausgrundstcken im Auenbereich eine durchschnittliche Grundstcksgre von 1.000 qm vorhanden ist und der Bodenrichtwert fr diese Grundstcke pro Quadratmeter 150 EUR betrgt. Darber hinausgehende Grundstcksgren sind mit 15 EUR/qm als Grnland oder Ackerland zu erfassen. Das von Ihnen zu bewertende Grundstck ist mit einem Einfamilienhaus bebaut und verfgt ber eine Flche von 1.500 qm.
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Sachwertverfahren
Rechnen Sie wie folgt: Flche insgesamt bliche Gre Restflche 1.500 qm 1.000 qm x 150 EUR/qm = 150.000 EUR 500 qm x 15 EUR/qm = 7.500 EUR 157.500 EUR
Wert des Grund und Bodens insgesamt
Was die Abkrzungen in den Richtwertkarten bedeuten Die Abkrzungen in den Richtwertkarten werden meistens in der Karte selbst erlutert. Die wichtigsten wertbeeinflussenden Merkmale bedeuten: Abkrzung
B R E W WS WR WA WB M MD MI MK G GE GI S SW SO o g
Bedeutung
baureifes Land Rohbauland Bauerwartungsland Wohnbauflchen Kleinsiedlungsgebiet reines Wohngebiet allgemeines Wohngebiet besonderes Wohngebiet gemischte Bauflche Dorfgebiet Mischgebiet Kerngebiet gewerbliche Bauflche Gewerbegebiet Industriegebiet Sonderbauflche Wochenendhausgebiet Sondergebiet offene Bauweise geschlossene Bauweise
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Flche des Grundstcks Normalerweise ist die Grundstcksgre kein Problem. Dennoch sollten Sie immer auf Nummer sicher gehen und die tatschliche Grundstcksgre kontrollieren. Schauen Sie dazu in die Auszge des Grundbuchs oder des Grundbesitzkatasters. Lassen Sie sich diese Unterlagen vom Eigentmer des Grundstcks zeigen oder sehen Sie das Grundbuch ein. Praxis-Tipp: Immer wieder zeigt sich, wie wichtig eine gewissenhafte Kontrolle der Grundstcksgre ist. Oft wurde bei einem Vergleich der theoretischen Grenzen mit dem tatschlich errichteten Zaun festgestellt, dass seit vielen Jahren vllig falsche Grundstcksgrenzen akzeptiert wurden! Neben der Grundstcksgre ist der Zuschnitt des Grundstcks wichtig, das heit die geometrische Form. Sehr ungnstig geschnittene Grundstcke haben verstndlicherweise einen viel niedrigeren Wert als Grundstcke mit regelmigen Abmessungen. Das gilt auch, wenn die objektiv vorhandene Grundstcksgre identisch ist. Eine ungewhnliche Grundstckstiefe kann es erforderlich machen, zwischen Vorderland und dem baulich im Allgemeinen kaum nutzbaren Hinterland zu unterscheiden. Ob und bis zu welcher Grundstckstiefe Vorderland und Hinterland anzunehmen ist, entscheidet sich nach den ortsblichen Verhltnissen. Praxis-Tipp: Kontrollieren Sie, ob in der Bodenrichtwertkarte zwischen Vorder- und Hinterland unterschieden wird. Fragen Sie im Zweifelsfall beim Gutachterausschuss nach.
Gutachterausschuss richtig nutzen Der Gutachterausschuss besteht aus einem Vorsitzenden und weiteren ehrenamtlichen Gutachtern, die besonderes Fachwissen auf dem Gebiet der Grundstcks- und Gebudebewertung besitzen.
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Sachwertverfahren
Der Gutachterausschuss hat insbesondere folgende Aufgaben: Fhrung und Auswertung einer Kaufpreissammlung Ableitung der zur Wertermittlung erforderlichen Daten Erstattung von Gutachten ber den Wert von unbebauten Grundstcken Erstattung von Gutachten ber den Wert von bebauten Grundstcken Jhrliche Ermittlung und Verffentlichung der Bodenrichtwerte Erstellung von bersichten Erteilung von Bodenrichtwertausknften Ermittlung von Grundstckswerten in frmlich festgelegten Sanierungsgebieten Erstattung von Gutachten ber Miet- und Pachtwerte Achtung: Der Gutachterausschuss erstattet als unabhngiges Gremium sowohl fr Brger als auch fr Behrden objektive, durch keine persnlichen Interessen beeinflusste Wertgutachten. Er ist nicht an Weisungen gebunden. Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses Bodenrichtwerte sind allgemeine Grundstckslagewerte mit fr den Bereich im Wesentlichen gleichen Nutzungsverhltnissen. Sie werden zum Ende eines jeden Jahres durch den Gutachterausschuss neu ermittelt und in der Bodenrichtwertkarte verffentlicht. Die Bodenrichtwertkarte knnen Sie beim jeweiligen Gutachterausschuss zu unterschiedlichen Preisen kaufen. Den Bodenrichtwert drfen Sie nicht automatisch mit dem Bodenwert eines speziellen Grundstckes gleichsetzen. Weicht das spezielle Grundstck in seinen tatschlichen Eigenschaften, den rechtlichen Gegebenheiten oder der sonstigen Beschaffenheit von dem Richtwertgrundstck ab, weicht der Bodenwert hufig erheblich vom Bodenrichtwert ab.
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Grundstcksmarktbericht des Gutachterausschusses Der Gutachterausschuss stellt das Ergebnis aller Auswertungen jhrlich in einem Marktbericht zusammen. Der Grundstcksmarktbericht enthlt Durchschnittswerte fr unbebaute Flchen, fr Ein- und Zweifamilienhuser sowie fr Eigentumswohnungen. Bei den bebauten Grundstcken wird zwischen dem Verkauf von Neubauten und gebrauchten Immobilien unterschieden. Auerdem finden Sie im Grundstcksmarktbericht sonstige fr die Wertermittlung wichtige Daten, wie beispielsweise Bodenindexreihen, Liegenschaftszinsstze und regionale Marktanpassungsfaktoren fr die Sachwertberechnung. Den Grundstcksmarktbericht knnen Sie beim Gutachterausschuss erwerben. Gutachten durch den Gutachterausschuss Der Gutachterausschuss fertigt auf Antrag von Behrden oder privaten Personen Gutachten ber bebaute und unbebaute Grundstcke. Antragsberechtigt sind Eigentmer, ihnen gleichstehende Berechtigte (z. B. Erbbauberechtigte), Inhaber anderer Rechte am Grundstck sowie Pflichtteilsberechtigte. Wer den Gutachterausschuss mit einem Gutachten beauftragt, muss mit den entsprechenden Gebhren rechnen. Rechnen Sie berschlgig mit folgenden Gebhren: Gutachten fr unbebaute und bebaute Grundstcke bei einem Verkehrswert bis 770.000 EUR 2,0 von Tausend des Wertes ber 770.000 EUR 1,0 von Tausend des Wertes zuzglich 770 EUR Die Grundgebhr betrgt 700 EUR. Hat der Gutachterausschuss bei Bewertungen einen erhhten Aufwand, verlangt er zu den oben genannten Betrgen Zuschlge. Diese orientieren sich an den folgenden Betrgen:
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Sachwertverfahren
Wenn
erfolgt ein Zuschlag bis
neben dem Standardverfahren weitere Wertermittlungsverfahren notwendig sind Unterlagen gesondert erstellt werden mssen oder umfangreiche Recherchen erforderlich sind besondere rechtliche Gegebenheiten wie beispielsweise Denkmalschutz oder der soziale Wohnungsbau zu bercksichtigen sind besondere wertrelevante Rechte oder Lasten wie beispielsweise der Wert eines Erbbaurechts zu ermitteln sind Baumngel oder -schden, Instandhaltungsrckstnde oder Abbruchkosten aufwndig zu ermitteln und wertmig zu bercksichtigen sind
200 EUR 400 EUR 600 EUR
600 EUR
300 EUR
Die insgesamt ermittelte Gebhr ist noch um die gesetzliche Umsatzsteuer in Hhe von derzeit 19 Prozent zu erhhen. Beispielhafte Gebhrenberechnung Der Gutachterausschuss erstellt ein Gutachten fr eine Immobilie und ermittelt einen Verkehrswert von 1.400.000 EUR. Er wird folgende Gebhren in Rechnung stellen: 1,0 von Tausend von 1.400.000 EUR zuzglich Summe zuzglich 19 % Mehrwertsteuer Rechnungsbetrag 1.400,00 EUR 770,00 EUR 2.170,00 EUR 412,30 EUR 2.582,00 EUR
Datenquelle des Gutachterausschusses Jeder Notar ist verpflichtet, dem Gutachterausschuss eine Abschrift aller Kaufvertrge ber Grundstcke zu bersenden. Die Vertrge werden dort in der Geschftsstelle ausgewertet, um wertrelevante Daten ergnzt und in die Kaufpreissammlung bernommen. Durch die Kaufpreissammlung ist der Gutachterausschuss ber die Vorgnge und Entwicklungen auf dem Grundstcksmarkt umfassend informiert. 106
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Gebudewert ermitteln
Die optimale Fundgrube fr Gutachter Die Verffentlichungen des Gutachterausschusses sind eine wahre Fundgrube fr jeden Gutachter. Machen Sie sich deshalb immer mit den Daten vertraut, die Ihnen der Gutachterausschuss liefert. Beachten Sie: Der Umfang der Verffentlichungen ist nicht einheitlich. Der Gutachterausschuss in Dsseldorf kann verstndlicherweise mehr Angaben verffentlichen als ein Gutachterausschuss, der nur fr einen schwach besiedelten Kreis zustndig ist. Auch folgende Aufstellungen knnen Sie beispielsweise in den Verffentlichungen des rtlichen Gutachterausschusses finden. Allerdings hngt das von den regionalen Gegebenheiten ab. Durchschnittspreise fr Wohnungseigentum in EUR/qm Wohnflche fr Wohnungen mittlerer Ausstattung1) in einem regionalen Bezirk
Baujahre (Weiterverkufe und Umwandlungen) Bezirke Wohnlagen gesamt gut mittel gut mittel gut mittel bis 1945 1025 1400 1225 1500 1375 1375 1300 1946 bis 1959 1075 1250 1075 1175 1125 1200 1075 1960 bis 1969 1125 1300 1200 1225 1175 1350 1200 1970 bis 1979 1250 1400 1325 1350 1300 1425 1275 1980 bis 1989 1350 1575 1450 1600 1500 1725 1475 ab 1990 1450 1925 1675 1800 1700 1875 1575 Erstverkufe Neubau 1700 2275 1975 2125 1875 2100 1850
Bezirk 1 Bezirk 2 Bezirk 3 Bezirk 4 Kfz-Stellpltze, Garagen

1)
Der Wert der Wohnung ist ohne Kfz-Stellplatz angegeben und gegebenenfalls um 2.500 EUR je Auenstellplatz, um 7.000 EUR je Garage beziehungsweise um 9.000 EUR je Einstellplatz in einer Sammelgarage zu erhhen.
Zentralheizung, Bad, Isolierverglasung, zwischen 50 und 110 qm Wohnflche, ohne Kfz-Stellplatzanteil
4. Gebudewert ermitteln
Dabei kommt es weniger auf den immer gleichen Ablauf der mathematischen Berechnungen an. Jetzt brauchen Sie baufachliche einzelne Daten zu den Gebuden. Dazu sind die verschiedenen Tabellen unverzichtbar. Lassen Sie sich unbedingt genug Zeit, um in aller Ruhe zu prfen, welche Tabellenwerte im Einzelfall entscheidend sind. Machen Sie sich zunchst mit den grundstzlichen Berechnungsschritten vertraut.
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Sachwertverfahren
Praxis-Tipp: Orientieren Sie sich an den Beispielsberechnungen und nutzen Sie das Rechenschema, damit Sie keinen wichtigen Schritt bersehen.
Verkehrswert in vier Schritten 1. Schritt: Ermitteln Sie den Wert des Grund und Bodens. 2. Schritt: Ermitteln Sie den Herstellungswert der baulichen Anlagen. Das sind in erster Linie die sogenannten Normalherstellungskosten. Dazu gehren neben den Gebuden die baulichen Auenanlagen wie beispielsweise Wege- und Platzbefestigungen sowie die besonderen Betriebseinrichtungen. 3. Schritt: Ermitteln Sie den Wert der sonstigen Anlagen. Dazu gehren beispielsweise Gartenanlagen und Anpflanzungen. 4. Schritt: Korrigieren Sie den Sachwert zur Anpassung an die Marktlage. Nutzen Sie hierbei Ihre persnliche Kaufpreis-Sammlung, in der Sie Grundstcksverkufe notieren und auswerten. Normalherstellungskosten fr bauliche Anlagen in drei Schritten 1. Schritt: Multiplizieren Sie die gewhnlichen Herstellungskosten (Normalherstellungskosten) je Flcheneinheit mit der magebenden Flche des zu bewertenden Objekts. Whlen Sie den zutreffenden Preis sorgfltig aus. 2. Schritt: Ziehen Sie die Wertminderung wegen Alters ab. Fr die baulichen Anlagen ist mindestens ein Restwert von 30 Prozent anzusetzen. 3. Schritt: Bercksichtigen Sie weitere Korrekturen, soweit dies notwendig ist. Prfen Sie insbesondere, ob Abschlge wegen baulicher Mngel oder Schden erforderlich sind. Daneben knnen aber auch noch andere wertbeeinflussende Umstnde zu bercksichtigen sein. Nutzen Sie zur Berechnung des Gebudewerts diese Formel: Brutto-Grundflche in qm 108 x Preis pro qm
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Das Sachwertverfahren auf einen Blick
5. Das Sachwertverfahren auf einen Blick

Die nachstehende grafische bersicht soll Ihnen die Orientierung bei der Berechnung des Verkehrswerts im Sachwertverfahren erleichtern.
Bodenwert
+
Normalherstellungswert der baulichen Anlagen
Normalherstellungswert der Gebude

abzglich Wertminderung wegen Alters
abzglich Wertminderungen wegen baulicher Mngel oder Schden
Korrekturen wegen sonstiger wertbeeinflussender Umstnde
Wert der baulichen Anlage
Normalherstellungswert der baulichen Auenanlagen

Normalherstellungswert der besonderen Betriebseinrichtungen

+
Wert der sonstigen Anlagen
{
Sachwert
Korrektur zur Angleichung an den Verkehrswert
Verkehrswert
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Sachwertverfahren
6. Korrekturfaktoren richtig anwenden

Mittelwerte des gesamten Bundesgebiets Werden zur Bewertung eines bebauten Grundstcks die Normalherstellungskosten der Wertermittlungsrichtlinien angewandt, sind Abweichungen aufgrund regionaler Einflsse und der Ortsgre zu bercksichtigen. Dabei sind insbesondere die Korrekturfaktoren magebend, die von den Gutachterausschssen ermittelt werden. Ferner sind bei den einzelnen Gebudetypen weitere Korrekturfaktoren angegeben, die eine Anpassung der speziellen Merkmale des Bewertungsobjekts an das Vergleichsobjekt der Normalherstellungskosten erlauben. Achtung: Bei den Normalherstellungskosten 2000 der Wertermittlungsrichtlinien 2006 handelt es sich um Mittelwerte fr das gesamte Bundesgebiet. Machen Sie sich in den Verffentlichungen des Gutachterausschusses kundig, ob Korrekturfaktoren festgelegt wurden, mit denen die Normalherstellungskosten an die Region des zu bewertenden Grundstcks angepasst werden knnen. Wenden Sie diese Korrekturfaktoren an. Fehlen Ihnen derartige Korrekturfaktoren, knnen Sie sich an den Korrekturfaktoren orientieren, die in der nachstehenden Karte eingetragen sind, um eine auf das jeweilige Bundesland bezogene Regionalisierung zu erreichen. Wichtig: Auch wenn das Jahr 2006 aus heutiger Sicht nicht mehr ganz aktuell erscheint: Die Kosten entsprechen dem aktuellen Stand.
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Korrekturfaktoren richtig anwenden
Regionale Korrekturfaktoren
SchleswigHolstein (0,95) Mecklenburg-Vorpommern (0,951,10) Hamburg (1,00) Bremen (0,95) Niedersachsen (0,95) Berlin Sachsen-Anhalt (1,00) Nordrhein-Westfalen (0,98) Sachsen (1,05) Hessen (1,00) Rheinland-Pfalz (0,98) Thringen (1,00) Brandenburg (1,05)
Saarland (0,98)
Bayern (1,05) Baden-Wrttemberg (1,02)
Die Korrekturfaktoren gelten nicht fr Berlin.
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Sachwertverfahren
Baunebenkosten sind in den Normalherstellungskosten 2000 nicht enthalten. Allerdings verstehen sich die Preise einschlielich der Mehrwertsteuer. Wichtig: Insbesondere bei lteren Gebudebaujahrsklassen beziehen sich die Preise auf die gewhnlichen Herstellungskosten fr Ersatzbeschaffungen, wobei eine neuzeitliche und wirtschaftliche Bauweise vorausgesetzt wird. Die Preise sind keine Rekonstruktionskosten.
7. Orientieren Sie sich an Ausstattungsmerkmalen

Allgemeine Bauformen Nicht immer knnen die individuellen Bewertungsmerkmale mit Hilfe von mathematischen Faktoren bercksichtigt werden. Dennoch ist es erforderlich, dass Sie Ihr gutachterliches Ermessen tendenziell richtig ausben. Gehen Sie grundstzlich davon aus, dass Sie bei freistehenden Husern den oberen Rahmen der Preise ansetzen mssen. Aneinander oder bereinander errichtete Wohngebude haben im Allgemeinen einen niedrigeren Wert. Der Preis ist tendenziell auch bei Gebuden mit Appartmentwohnungen hher. Unterscheiden Sie bei Ein- und Zweifamilienhusern auch, zu welchem Typus das Gebude gehrt:
Wertsteigerung Siedlungsgebude
Fertighaus
Serienhaustyp typisches in konventioneller Bauweise errichtetes Einfamilienhaus villenartiges Gebude
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Orientieren Sie sich an Ausstattungsmerkmalen
Die Preise steigen im Allgemeinen in der Reihenfolge der Grafik an. Auch die Bauweise ist bei Einfamilien- und Zweifamilienhusern entscheidend. Hier steigen die magebenden Preise in Abhngigkeit von der Bauweise ebenfalls in der Reihenfolge der nachstehenden Grafik an.
Wertsteigerung Reihenhaus
Reiheneckhaus
Doppelhaushlfte freistehendes Ein-/ Zweifamilienhaus
Weiteren Einfluss auf die Normalherstellungskosten haben bei Einfamilienhusern auch die folgenden Bauteile. Die Normalherstellungskosten steigen in der Reihenfolge, in der die Bauteile in der Grafik aufgefhrt sind.
Wertsteigerung Dachausfhrung Flachdach, Steildach mit Ziegeleindeckung, Steildach mit Schiefer, Kupferdacheindeckung Kohleeinzelfen, Zentralkachelfen, Zentralheizung, Fubodenheizung, Klimaanlage wenige Brennstellen, Schaltstellen, Steckdosen; viele Brennstellen, Schaltstellen, Steckdosen und Wechselschaltungen; Trsprechanlage, berwachungs- und Sicherungsanlagen je nach Anzahl der Sanitrrume und Qualitt der Einrichtungen
Heizungsanlage
Elektroinstallation
Sanitre Installation
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Sachwertverfahren
Fr offene Kamine, Schwimmbecken im Gebude, Sauna und sonstige besonders aufwendige Anlagen mssen Sie den Preis zustzlich erhhen. Grund: Diese Anlagen sind in den Durchschnittspreisen nicht enthalten. Folge: Sie mssen Zuschlge zu den ausgewiesenen Tabellenwerten anbringen. So bestimmen Sie die Ausstattung Die bauliche Ausstattung von Gebuden bei Wohngrundstcken hat auf die Preise magebenden Einfluss. Allgemein bestimmen Sie die Ausstattung, indem Sie feststellen, in welcher Spalte der Tabelle die meisten Treffer liegen. Wenden Sie bei Wohngrundstcken folgende allgemeine Tabelle an:
Prfen Sie diese Merkmale Raumgre Einfache Ausstattung 1 Die Raum gren sind nicht ausreichend bemessen. Die Wohnflche liegt unter 20 qm. WC, Waschbecken blicher Standard 2 Die Raum gren sind ausreichend gro. Die Wohnflche betrgt mehr als 20 qm. Badezimmer Gehobener Standard 3 Die Raum gren sind gut bemessen. Die Wohnflche liegt ber 30 qm. Zwei Sani trrume, bestehend aus Badezimmer und WC Zentralhei- zung mit Warmwasserversorgung wie Spalte 2, zustzlich Rolllden Gute Ausstattung 4 wie Spalte 3
Sanitre Ausstattung
Zwei oder mehrere Sanitrrume mit guter Ausstattung wie Spalte 3, zustzlich Fubodenheizung oder offener Kamin wie Spalte 2, zustzlich elektrisch gesteuerte Rolllden Teppich in sehr guter Qualitt vorhanden, Natursteine, Fliesen in den Sanitrrumen
Heizung
Einzelofen
Zentralhei- zung oder Etagenheizung
Fenster
einfache Fenster und einfache Verglasung Holzdielen, Linoleum
Fenster mit Isolierverglasung, Verbundfenster oder Doppelfenster Teppich, teilweise PVC, Fliesen im Sanitrraum
Fuboden
Teppich, Parkett, Fliesen in den Sanitrrumen
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Prfen Sie diese Merkmale Wandbehandlung
Einfache Ausstattung 1 gestrichener Putz, einfache Tapeten
blicher Standard 2 Tapeten, Fliesen im Badezimmer bis 1,5 m Hhe
Gehobener Standard 3 Tapeten, Sanitrrume bis zur Decke gefliest, Einbauschrnke
Gute Ausstattung 4 Tapeten, teilweise Sichtmauerwerk oder Holzverkleidungen, Sanitrrume bis zur Decke gefliest Einbaukche in guter Ausstattung
Kcheneinrichtung
Herd, Sple
wie Spalte 1, jedoch bessere Ausfhrung
Einbaukche
Anzahl der in dieser Spalte ausgewhlten Alternativen
..........................
..........................
..........................
..........................
Legen Sie die Ausstattung jener Spalte zugrunde, in der Sie die meisten Alternativen angekreuzt haben. Bilden Sie dabei auch einen rechnerischen Mittelwert.
Bei der Frage, welche Ausstattung Sie bei den Normalherstellungskosten zugrunde legen mssen, knnen Sie sich an den folgenden Ausstattungstabellen orientieren, die sich bautechnisch auf die konkreten Gebudetypen der Preistabelle (siehe dieses Kapitel, Punkt 10) beziehen. Praxis-Tipp: Die angegebenen Kostengruppen sind nicht gleich gewichtig. Sie mssen versuchen, die zu bewertende Immobilie sachverstndig zuzuordnen. Es ist hier wegen der unterschiedlichen Kostenanteile einzelner Ausstattungsmerkmale nicht mglich, zwischen den einzelnen Werten zu interpolieren.
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Sachwertverfahren
Ausstattungsmerkmale fr hufig vorkommende Gebude Ausstattungsbogen Typ 1121)

Kostengruppe Fassade Einfach Mauerwerk mit Putz oder Fugenglattstrich und Anstrich Mittel Wrmedmmputz, Wrmedmmverbundsystem, Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich, mittlerer Wrmedmmstandard Kunststoff, Rollladen, Isolierverglasung Gehoben Stark gehoben
Verblendmauer- Naturstein werk, Metallbekleidung, Vorhangfassade, hoher Wrmestandard
Fenster
Holz, Einfachverglasung
Aluminium, Sprossenfenster, Sonnenschutzvorrichtung, Wrmeschutzverglasung Tondachpfannen, Schiefer-, Metalleindeckung, hoher Wrmedmmstandard 12 Bder Gste-WC
raumhohe Verglasung, groe Schiebeelemente, elektr. Rollladen, Schallschutzverglasung groe Anzahl von Oberlichtern, Dachaus- und Dachaufbauten mit hohem Schwierigkeitsgrad, Dachausschnitte in Glas mehrere grozgige Bder, tlw. Bidet, Whirlpool, Gste-WC Naturstein, aufwndige Verlegung Naturstein, aufwndige Verlegung Nassrume: Naturstein
Dcher
Betondachpfannen (untere Preisklasse), Bitumen-, Kunststofffolienabdichtung, keine Wrmedmmung 1 Bad mit WC Installation auf Putz
Betondachpfannen (gehobene Preisklasse), mittlerer Wrmedmmstandard
Sanitr
1 Bad mit Dusche und Badewanne, Gste-WC, Installation unter Putz Fliesen (2,00 m)
Innenwandbekleidung der Nassrume Bodenbelge
lfarbanstrich, Fliesensockel (1,50 m) Holzdielen, Nadelfilz, Linoleum, PVC (untere Preisklasse) Nassrume: PVC, Flieen
Fliesen raumhoch, groformatige Fliesen Fliesen, Parkett, Betonwerkstein Nassrume: groformatige Fliesen
Teppich, PVC, Fliesen, Linoleum (mittlere Preisklasse) Nassrume: Fliesen
1)
Die verschiedenen Typen finden Sie in der Preistabelle unter Punkt 10 Die groe Preistabelle.
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noch: Ausstattungsbogen Typ 112
Kostengruppe Innentren
Einfach Fllungstren, Trbltter und Zargen gestrichen, Stahlzargen Einzelfen, elektr. Speicherheizung, Boiler fr Warmwasser
Mittel Kunststoff-/Holztrbltter, Holzzargen, Glastrausschnitte Mehrraum WarmluftKachelofen, Zentralheizung mit Radiatoren
Gehoben Edelholz furnierte Trbltter, Glastren, Holzzargen Zentralheizung/ Pumpenheizung mit Flachheizkrpern oder Fubodenheizung, Warmwasserbereitung zentral je Raum mehrere Lichtauslsse und Steckdosen, Informationstechnische Anlagen
Stark gehoben massive Ausfhrung, Einbruchschutz
Heizung
Zentralheizung und Fubodenheizung, Klimaanlagen, Solaranlagen
Elektroinstallation
je Raum 1 Lichtauslass und 12 Steckdosen Installation teilweise auf Putz
je Raum 12 Lichtauslsse und 23 Steckdosen Installation unter Putz
aufwndige Installation, Sicherheitseinrichtungen
Ausstattungsbogen Typ 13241)

Kostengruppe Fassade Einfach Mauerwerk mit Putz oder Fugenglattstrich und Anstrich Holz, Einfachverglasung Betondachpfannen (untere Preisklasse), Bitumen-, Kunststofffolienabdichtung 1 Bad mit WC, Gste-WC Mittel Wrmedmmputz, Wrmedmmverbundsystem, mittlerer Wrmedmmstandard Kunststoff, Rollladen, Isolierverglasung Betondachpfannen (gehobene Preisklasse), mittlerer Wrmedmmstandard 12 Bder, Gste-WC, Installation unter Putz
Fenster Dcher
Sanitr
1)
Die verschiedenen Typen finden Sie in der Preistabelle unter Punkt 10 Die groe Preistabelle, Nr. 13.
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Sachwertverfahren
Kostengruppe Innenwandbekleidung der Nassrume Bodenbelge
Einfach Anstrich, Fliesensockel (1,50 m)
Mittel Fliesen (2,00 m)
Holzdielen, Nadelfilz, Linoleum, PVC (untere Preisklasse), Nassrume: PVC, Fliesen Fllungstren, Trbltter und Zargen gestrichen, Stahlzargen Einzelfen, elektrische Speicherheizung, Boiler fr Warmwasser je Raum 1 Lichtauslass und 12 Steckdosen, Installation teilweise auf Putz
Teppich, PVC, Parkett, Linoleum (mittlere Preis-, klasse) Nassrume: Fliesen Kunststoff-/Holztrbltter, Holzzargen, Glastrausschnitte Zentralheizung, Warmwasserbereitung zentral je Raum 12 Lichtauslsse und 23 Steckdosen, Installation unter Putz
Innentren
Heizung
Elektroinstallation
Ausstattungsbogen Typ 25571)

Kostengruppe Fassade Einfach Mittel Gehoben Verblendmauerwerk, Metallbekleidung, Vorhangfassade, hoher Wrmedmmstandard
Mauerwerk mit Putz Wrmedmmputz, oder Fugenglattstrich Wrmeverbundsystem, und Anstrich Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich und Anstrich, mittlerer Wrmedmmstandard Holz, Einfachverglasung Kunststoff, Isolierverglasung
Fenster
Aluminium, Rollladen, Sonnenschutzvorrichtungen, aufwndige Fensterkonstruktion Tondachpfannen, Schiefer-, Metalleindeckung, hoher Wrmedmmstandard
Dcher
Betondachpfannen (untere Preisklasse), Bitumen-, Kunststofffolienabdichtung
Betondachpfannen (gehobene Preisklasse), mittlerer Wrmedmmstandard
1)
Die verschiedenen Typen finden Sie in der Preistabelle unter Punkt 10 Die groe Preistabelle, Nr. 25.
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Kostengruppe Sanitr
Einfach 1 Bad mit WC, Installation auf Putz lfarbanstrich
Mittel 1 Bad mit WC, Gste-WC, Installation unter Putz Fliesensockel (1,50 m)
Gehoben 1 Bad mit Dusche und Badewanne, GsteWC Fliesen raumhoch
Innenwandbekleidung der Nassrume Bodenbelge
Holzdielen, Nadelfilz, Linoleum, PVC (untere Preisklasse), Nassrume: PVC, Fliesen Fllungstren, Trbltter und Zargen gestrichen Einzelfen, elektrische Speicherheizung, Boiler fr Warmwasser je Raum 1 Lichtauslass und 12 Steckdosen Installation auf Putz
Teppich, PVC-Fliesen, Linoleum (mittlere Preisklasse), Nassrume: Fliesen Kunststoff-/Holztrbltter, Stahlzargen Mehrraum Warmluftkachelofen, Zentralheizung mit Radiatoren (Schwerkraftheizung) je Raum 12 Lichtauslsse und 23 Steckdosen Installation unter Putz
groformatige Fliesen, Parkett, Betonwerkstein, Nassrume: Groformatige Fliesen Edelholz furnierte Trbltter, Glastren, Holzzargen Zentralheizung/ Pumpenheizung mit Flachkrpern, Warmwasserbereitung zentral aufwndige Installation, informationstechnische Anlagen
Innentren
Heizung
Elektroinstallation
Regionale Korrekturfaktoren Die Korrekturfaktoren fr die einzelnen Bundeslnder ermglichen Ihnen bereits, die Mittelwerte fr das gesamte Bundesgebiet anzupassen. Das reicht wegen weiterer regionaler Einflsse jedoch noch nicht aus. Zustzlich sind Korrekturfaktoren anzuwenden, um den Einfluss der jeweiligen Ortsgre zu bercksichtigen. Wenden Sie deshalb zustzlich Korrekturfaktoren fr die Ortsgre an: Grostdte mit mehr als 500.000 bis 1.500.000 Einwohnern Stdte mit mehr als 50.000 bis 500.000 Einwohnern Orte bis 50.000 Einwohner 1,051,15 0,971,05 0,900,97
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Sachwertverfahren
Wichtig: Diese Korrekturfaktoren fr die Ortsgre gelten nicht fr Berlin, Bremen und Hamburg. Praxis-Tipp: Es ist durchaus mglich, dass Sie bei einer Bewertung mehrere Korrekturen nebeneinander bercksichtigen mssen. Multiplizieren Sie in diesen Fllen einfach die Korrekturfaktoren miteinander.
Beispiel: Sie wollen eine Immobilie bewerten und stellen fest, dass sich folgende Korrekturfaktoren ergeben: Korrekturfaktor wegen der Grundrissart Einspnner Korrekturfaktor fr die Wohnungsgre Korrekturfaktor wegen der Baukosten (14 % Zuschlag) Korrekturfaktor fr die Ortsgre Korrekturfaktor fr das Bundesland 1,05 0,85 1,14 1,05 0,95
Der letztlich magebende Korrekturfaktor, mit dem Sie den Preis pro qm Brutto-Grundflche multiplizieren mssen, betrgt folglich: 1,05 x 0,85 x 1,14 x 1,05 x 0,95 = Auf die Kosten pro Brutto-Grundflche kommt es an! Die Kosten pro Brutto-Grundflche gehren zu den sensiblen Elementen jeder Wertermittlung. Hier entscheidet es sich, ob Sie Ihre Wertermittlung in der Realitt brauchen knnen oder nicht. Ziel Ihrer gutachterlichen Wertung muss sein, die normalen Herstellungskosten zu finden. Wichtig: Die Kosten pro Brutto-Grundflche entsprechen den Kosten, die Sie normalerweise zur Herstellung eines Gebudes aufwenden mssten. Versuchen Sie nicht, die einzig wahren Kosten pro Brutto-Grundflche zu finden. Die Tabellenwerte sowie der Baukostenindex bieten zwar eine breite mathematische Grundlage, um mglichst ge120
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1,0149
Basisjahre sind wichtig
naue Rechengrundlagen zu nutzen. Allerdings drfen Sie eins nicht vergessen: Sie schtzen den Grundstckswert zwar nach anerkannten Methoden, aber nicht genauer als die Wirklichkeit. Es bleibt im Ergebnis eine Grundstcks-Schtzung. Entspricht Ihre Immobilie nicht in allen Details den in der Tabelle aufgefhrten Gebudetypen, whlen Sie einen Gebudetyp aus, der Ihrer Immobilie am nchsten kommt. Dabei ist die tatschliche Ausstattung, Nutzung, Bauform und der Zustand nach sachverstndlichem Ermessen entscheidend. Weniger hilfreich ist eine sklavische bernahme der Tabellenwerte. So kann es durchaus vorkommen, dass ein 20 Jahre altes Bauwerk wegen seiner aufwndigen und guten Bausubstanz eher einem Neubau entspricht als ein nur zehn Jahre altes Gebude mit mangelhaften Baustoffen und schlechter Bauausfhrung. Allgemeine Erfahrungsstze nutzen Berechnen Sie die Normalherstellungskosten nach durchschnittlichen Erfahrungsstzen, die der jeweiligen Nutzungsart Bauweise Bauart gerecht werden.
8. Basisjahre sind wichtig

Preisbasis festlegen Die stndigen Preissteigerungen gehren zum Alltag, auch in der Baubranche. Deshalb muss bei jeder Wertermittlung zwingend der Stichtag angegeben werden, fr den der Wert gelten soll. Da sich dauernd die Preise ndern, knnten Sie in der Praxis mit einem besonderen Trick ein Gefhl fr das Preisgefge entwickeln: Erster Schritt: Basisjahr Die Gutachter legen bei ihren Berechnungen nicht immer wie das eigentlich erforderlich wre die Kosten des jeweiligen Baujahrs zugrunde. Sie rechnen einfach mit den Preisen eines vom tatschlichen Baujahr unabhngigen Basisjahres.
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Sachwertverfahren
Zweiter Schritt: Index Der Preis eines willkrlichen Basisjahrs wrde natrlich die Berechnung verflschen. Deshalb sind die Baukosten des Baujahrs mit Indexzahlen dem zutreffenden Baujahr anzupassen. Und dies ist auch in allen Fllen mglich, in denen Ihnen die tatschlichen Herstellungskosten bekannt sind. Dann erbrigen sich hufig die allgemeinen Berechnungen des Gebudewerts mit Hilfe der Normalherstellungskosten. Genauere Ergebnisse lassen sich bei bekannten Ursprungsherstellungskosten durch eine Umrechnung mit dem Baukosten-Index erzielen. Beispiel: Kostet ein Gebude 1913 beispielsweise pro Kubikmeter 10 EUR, mssten Sie im Jahr 2010 zweifellos einen hheren Betrag aufwenden, um das gleiche Bauwerk zu errichten. Sofern sich die Baukosten beispielsweise von 1913 bis zum Jahr 2010 um 2.000 Prozent erhht htten, wren 2010 pro Kubikmeter 200 EUR Baukosten erforderlich. Laufende Untersuchungen des Statistischen Bundesamtes halten die Entwicklung der Baukosten fest und weisen entsprechende BaukostenIndizes aus. Mit diesem Baukosten-Index knnen Sie die Baukosten eines bestimmten Jahres in jedes beliebige andere Jahr umrechnen. Obwohl es daher ausreichend ist, Preise nur fr ein einziges Jahr festzulegen und fr alle anderen Jahre umzurechnen, existieren in der Praxis auch noch alte Werte. Die Ausstattungsmerkmale der Gebude haben sich im Laufe der Zeit verndert. Schon allein deshalb hat man immer wieder versucht, neue Basisjahre zu bilden, damit durch eine grere Zeitnhe genauere Wertermittlungen mglich werden. Versuchen Sie, das Gebude jeweils mit den Normalherstellungskosten 2000 zu bewerten, damit Sie mit der aktuell geltenden Methode arbeiten. Wichtig: Das Verhltnis der Rohbaukosten zu den Ausbaukosten hat sich im Laufe der Zeit regelrecht umgekehrt. Whrend bei alten Bauten rund 60 bis 65 Prozent auf den Rohbau entfielen und nur 35 bis 40 Prozent aller Kosten fr den Ausbau aufgewendet wurden, ist dies heute vllig anders. Im Allgemeinen mssen Sie heute nur noch rund 40 Prozent fr den Rohbau aufwenden. Die restlichen 60 Prozent bentigen Sie, um ein Gebude mit zeitgemen Ausbaustandards herzustellen. 122
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Brutto-Grundflche richtig ermitteln
Widerstehen Sie der Versuchung, die Kosten pro Brutto-Grundflche rein schematisch aus der Tabelle abzulesen. Sorgen Sie vielmehr dafr, die Verhltnisse des einzelnen Falls zu wrdigen. Haben Sie gengend Mut, die Preise schon mal zu korrigieren. Das setzt ein wenig Erfahrung voraus. Wenn Sie erst einmal ein paar Grundstcke bewertet und mit Ihrer persnlichen Kaufpreis-Sammlung verglichen haben, wird Ihnen dies wesentlich leichter fallen. Grund: Eine beachtliche Vielfalt von Einflssen auf den Wert einer Immobilie kann Korrekturen sowohl nach oben als auch nach unten erforderlich machen. Die wichtigsten Einflussgren auf die Kosten pro Brutto-Grundflche
Ausstattung rtliches Lohn- und Preisniveau Abweichung von der blichen Gre vergleichbarer Gebude Verwendete Baustoffe Konstruktion Vorhandener Grundriss Anzahl der Geschosse Vorhandensein eines Kellers Dachform Bauweise, wie freistehendes Gebude, Reihenhaus oder Doppelhaushlfte
9. Brutto-Grundflche richtig ermitteln

Bauformen unterscheiden Dem Sachwertverfahren liegt ein plausibler Gedanke zugrunde: Der Gebudesachwert hngt davon ab, wie gro das Bauwerk ist. Allerdings kann die Gre eines Bauwerks unterschiedlich gemessen werden. Auch die Maeinheit kann vllig verschieden sein. So ist beispielsweise fr den Mieter einer Wohnung entscheidend, wie viel Quadratmeter Wohnflche die Rume insgesamt haben. Will jemand einen Lagerraum mieten, kann es darber hinaus auch entscheidend sein, wie hoch die Lagerrume sind.
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Sachwertverfahren
Kubikmeter Bei der Bewertung von Grundstcken ist dagegen im Allgemeinen entscheidend, wie viel Kubikmeter Raum mit dem Gebude eingeschlossen werden. Davon hngen unmittelbar die insgesamt aufzuwendenden Baukosten ab. Fr den Wert einer Immobilie spielen die normalerweise aufzuwendenden Herstellungskosten zwangslufig eine ganz bedeutende Rolle. Wichtig: Obwohl der umbaute Raum fr die entstehenden Kosten entscheidend ist, beziehen sich die Normalherstellungkosten 2000 grundstzlich auf die Brutto-Grundflche. Dies ist unproblematisch, weil mit den Preisen pro Brutto-Grundflche eine bestimmte typische und durchschnittliche Hhe verbunden wird und somit der umbaute Raum in den umgerechneten Preisen pro Quadratmeter Brutto-Grundflche abgebildet wird. Ausstattung Der Wert einer Immobilie ist allerdings nicht allein vom umbauten Raum abhngig. Die physikalische Gre umbauter Raum sagt noch nichts ber deren qualitative Ausstattung aus. Dem Bauherrn steht es vllig frei, ob er wertvolle Baustoffe verwendet oder sehr kostengnstig baut. Je nach Bauform gibt es aber ganz konkrete Anhaltspunkte, was es kostet, einen Kubikmeter umbauten Raum herzustellen. Hinsichtlich der Ausstattung hat der Bauherr es dann immer noch in der Hand, sein Bauwerk luxuris oder spartanisch zu gestalten. Das betrifft sowohl die fr die Konstruktion verwandten Baustoffe als auch die bauliche Ausstattung der Innenrume. Bauform und Bauart Umbauter Raum und bauliche Ausstattung sind aber noch nicht alle Aspekte. Die Kosten beziehungsweise der Wert von Bauwerken pro Kubikmeter umbauten Raums ist auch davon abhngig, welche Bauform und Bauart das Gebude hat. Es ist klar, dass ein freistehendes Einfamilienhaus andere Baukosten pro Kubikmeter umbauten Raums erfordert als ein Reihenhaus. Fr ein dreigeschossiges Mietwohngrundstck fallen vllig andere Kosten pro Kubikmeter an als beim Bau eines Hochhauses. Differenzieren Sie deshalb zwischen den verschiedenen Bauformen, wenn Sie den zutreffenden Preis bestimmen. Einen einheitlichen Wert fr alle denkbaren Gebudearten gibt es jedenfalls nicht. 124
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Zeitgruppen Bercksichtigen Sie auch die Zeit, in der das Gebude errichtet worden ist. Sehr alte Gebude sind vllig anders konstruiert als moderne Bauten, die beispielsweise den aktuellen Wrmeschutzbedingungen gerecht werden mssen. In der Bewertungspraxis hat es sich daher bewhrt, wenn neben den Bauformen auch die Zeit bercksichtigt wird, in der das Gebude entstanden ist. Wichtig: Achten Sie immer darauf, gutachterlich zu denken. Es kann durchaus Gebude geben, die zwar im Jahr 1960 errichtet worden sind, aber von ihrer Konstruktion dieser Zeit eher nicht entsprechen. Das ist beispielsweise hufig in lndlichen Gegenden anzutreffen, wenn das Gebude noch nach alten Gepflogenheiten errichtet worden ist. Umgekehrt kann ein Gebude in guten Wohnlagen bereits im Jahr 1970 in einer aufwndigen Bauweise konstruiert worden sein, die mehr dem aktuellen Standard entspricht. Entscheiden Sie in diesen Fllen nicht schematisch nach dem Baujahr. Legen Sie vielmehr die der jeweiligen Zeit entsprechenden Daten zugrunde. Preisspannen richtig ausnutzen Sobald Sie einen Blick in die Tabellen geworfen haben, werden Sie die unterschiedlichen Preisstufen erkennen. Innerhalb dieser Preisspannen mssen Sie nun den zutreffenden Wert bestimmen. Dabei mssen Sie insbesondere diese Merkmale bercksichtigen: Wie ist das Bauwerk ausgestattet? Welchem Baujahr beziehungsweise welchem Baujahrstyp ist das zu bewertende Gebude zuzuordnen? Es ist verstndlich, dass kein Gebude zweifelsfrei nur mit einem einzigen richtigen Wert bewertet werden kann. Immer ist es erforderlich, die angegebenen Durchschnittspreise so zu korrigieren und zu werten, dass in der Tendenz der richtige Wert gefunden wird. Die Grnde fr eine Korrektur sind sehr vielfltig. Einerseits sind nur vage Tendenzaussagen mglich, bei denen Ihr gutachterliches Verstndnis und Empfinden letztlich ausschlaggebend sein kann. Das ist beispielsweise bei der Frage nach dem zutreffenden Baujahrstyp der Fall. Auch die Frage, ob ein Gebude einfach, mittel, gut oder gehoben ausgestattet ist, kann nicht in allen Fllen zweifelsfrei entschiewww.WALHALLA.de
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Sachwertverfahren
den werden. Hierbei gibt es allerdings schon praktische Anhaltspunkte und Ausstattungstabellen, die Ihnen die Eingruppierung in die zutreffende Ausstattungsgte erleichtern. Es gibt weitere Korrekturen, die mathematisch so genau formuliert werden knnen, dass Sie die Werte mit entsprechenden Faktoren multiplizieren knnen. Dazu gehren beispielsweise regionale Besonderheiten. Es ist ein erwiesener Unterschied, ob Sie ein Grundstck in Niedersachsen oder in Bayern zu bewerten haben. Auch die Ortsgre fhrt zu Korrekturfaktoren. Das gilt ebenfalls fr die Wohnungsgren oder die Anzahl der Wohneinheiten je Geschoss, die mit Korrekturfaktoren ausgedrckt werden knnen. Zu den jeweiligen Gebudetypen in der Tabelle sind teilweise entsprechende Korrekturfaktoren angegeben. Dabei knnen mehrere Korrekturfaktoren nebeneinander anzuwenden sein. Ermittlung der Brutto-Grundflche Die Kosten fr ein Gebude steigen letztlich mit dem Umfang des Bauvolumens. Die Normalherstellungskosten 2000 beziehen sich jedoch auf die Kosten, die pro Quadratmeter Brutto-Grundflche aufgewendet werden mssen. Damit das Volumen des Gebudes im Zusammenwirken mit der Rechengre Brutto-Grundflche zu zutreffenden Ergebnissen fhrt, beziehen sich die Kosten pro Quadratmeter Brutto-Grundflche auf eine bestimmte Raumhhe. Diese Kombination stellt sicher, dass die Brutto-Grundflche nicht vllig losgelst vom Gebudevolumen bewertet wird. Die Berechnung der Brutto-Grundflche ist verhltnismig einfach. Im Ergebnis entspricht die Brutto-Grundflche der Summe der Grundflchen aller Grundrissebenen eines Gebudes. Es gilt daher folgende Formel: Brutto-Grundflche = Summe der Grundflchen aller Grundrissebenen Wichtig: Nicht dazu gehren die Grundflche von nicht nutzbaren Dachflchen. Auch konstruktiv bedingte Hohlrume etwa Hohlrume ber abgehngten Decken gehren nicht zur BruttoGrundflche. 126
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Die Brutto-Grundflche umfasst nicht nur die Flche der nutzbaren Rume (Netto-Grundflche), sondern auch die Konstruktions-Grundflchen, wie beispielsweise die Flchen, auf denen Wnde stehen. Daher sind die leicht zu ermittelnden Auenmae eines Gebudes fr die Brutto-Grundflche entscheidend.
Berechnung der Brutto-Grundflche im Einzelnen Grundflchen und Rauminhalte sind nach ihrer Zugehrigkeit zu folgenden Bereichen getrennt zu ermitteln: Bereich a: berdeckt und allseitig in voller Hhe umschlossen Bereich b: berdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Hhe umschlossen Bereich c: nicht berdeckt Ferner gelten folgende Berechnungsregeln: Sie sind getrennt nach Grundrissebenen, zum Beispiel Geschossen, und getrennt nach unterschiedlichen Hhen zu ermitteln. Waagrechte Flchen sind aus ihren tatschlichen Maen, schrgliegende Flchen aus ihrer senkrechten Projektion auf eine waagrechte Ebene zu berechnen. Fr die Berechnung der Brutto-Grundflche sind die ueren Mae der Bauteile einschlielich Bekleidung, zum Beispiel Putz, in Fubodenhhe anzusetzen. Konstruktive und gestalterische Vor- und Rcksprnge an den Auenflchen bleiben dabei unbercksichtigt. Brutto-Grundflchen des Bereichs b sind an den Stellen, an denen sie nicht umschlossen sind, bis zur senkrechten Projektion ihrer berdeckungen zu rechnen. Brutto-Grundflchen von Bauteilen (Konstruktions-Grundflchen), die zwischen den Bereichen a und b liegen, sind zum Bereich a zu rechnen.
Beispiel zur Berechnung der Brutto-Grundflche Die Berechnung der Brutto-Grundflche bleibt im Allgemeinen auch bei verschachtelten Gebuden bersichtlich. Die in Zweifelsfllen typischen Grundstze lassen sich am besten an der nachstehenden Skizze aus den Wertermittlungsrichtlinien erlutern:
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Sachwertverfahren
nutzbares Dachgeschoss a Balkon c Balkon b 2. OG a 1. OG a Hohlraum Erdgeschoss (EG) a

3 O 1 O 4 O
b teilweise berdachte c Terrasse berdachte Loggia b Durchfahrt b

2 O
Kellergeschoss (KG) a Kriechkeller
Die Normalherstellungskosten 2000 wurden auf der Grundlage der DIN 277 von 1987 abgeleitet. Sie beziehen sich auf die nach dieser Norm zu berechnende Brutto-Grundflche. Nach der DIN 277/1987 ergibt sich die Brutto-Grundflche aus der Summe der Grundflchen der Bereiche a, b und c. Die drei Bereiche sind in der DIN 277/1987 definiert und stellen sich in dem Beispielsfall wie folgt dar: Bereich a: berdeckt und allseitig in voller Hhe umschlossen In der Abbildung: Kellergeschoss, Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss, ausgebautes und nicht ausgebautes Dachgeschoss Bereich b: berdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Hhe umschlossen In der Abbildung: Durchfahrt im Erdgeschoss, berdachter Balkon beziehungsweise Loggia im 1. Obergeschoss, berdachter Teil der Terrasse im 2. Obergeschoss
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Bereich c: nicht berdeckt In der Abbildung: nicht berdeckter Balkon im 2. Obergeschoss (Dachberstnde werden nicht lotrecht projiziert) beziehungsweise nicht berdachte Terrasse im 2. Obergeschoss Nicht bercksichtigt bei der Ermittlung der Brutto-Grundflche werden: Kriechkeller (1) Kellerschchte (2) Auentreppe (3) nicht nutzbare Dachflchen (auch Zwischendecken) (4) Auf die Brutto-Grundflche anzurechnen sind jedoch die verbleibenden nicht ausgebauten Dachrume. Die Normalherstellungskosten 2000 bercksichtigen nur die BruttoGrundflche der Bereiche a und b aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Der Bereich c wird mit den Normalherstellungskosten 2000 nicht gesondert erfasst, da der Bereich c in der Regel kostenanteilsmig unbedeutsam ist. Sofern dieser Bereich von Bedeutung ist, muss er zustzlich erfasst werden. Von Bedeutung ist der Bereich c, wenn der Kostenanteil mehr als 1 Prozent betrgt. Die Erfassung erfolgt als besonders zu veranschlagendes Bauteil oder ber den Gebudemix als Nebennutzflche mit geringen Kosten. Bei der Ermittlung der Brutto-Grundflche ist Folgendes zu beachten: Magebend sind die ueren Abmessungen der begrenzenden Bauteile. Das sind deren fertige Auenflchen, das heit beispielsweise die Auenflche der Putzhaut, der Wandverkleidungen, der Brstungen und der Gitter. Es ist in Fubodenhhe zu messen, das heit in der Ebene der Fubodenoberflche. Vor- und Rcksprnge der Grundrissflchen sowie Profilierungen bleiben unbercksichtigt, um das Messen und Berechnen zu vereinfachen. Im Einzelnen sind dies: konstruktive Elemente wie tragende Pfeiler Mauerverstrkungen gestalterische Manahmen zur Belebung der Fassadenstruktur wie Mauereinziehungen Profile der Bekleidungselemente
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Sachwertverfahren
Zur Brutto-Grundflche gehren nicht die Flchen, die keine nutzbaren Grundrissebenen von Geschossen, Zwischengeschossen, Dachgeschossen oder Dachflchen sind. Dazu gehren beispielsweise Kriechkeller, Zwischenrume bei Kaltdchern, Flchen von Hohlrumen zwischen Gelnde und Unterflche des Bauwerkes sowie Flchen nicht begehbarer oder nicht nutzbarer Dachflchen (Flche von Flachdchern, die nicht als Dachterrasse genutzt werden, Dachflchen, die nur bei Instandsetzungen beziehungsweise zur Schornsteinreinigung u. . betreten werden). Die in den Gebudetypenblttern ausgewiesenen Normalherstellungskosten differenzieren unter anderem nach Gebuden mit und ohne ausgebautem Dachgeschoss. Sollte, wie in dem genannten Beispiel, ein Dachgeschoss nur teilweise ausgebaut sein oder eine zustzliche Ebene in einem Steildach (ausgebauter Spitzboden) vorhanden sein, sind Zu- und Abschlge von den Normalherstellungskosten oder eine Berechnung im Gebudemix erforderlich.
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Die groe Preistabelle mit Gebudetypen
10. Die groe Preistabelle mit Gebudetypen

Nr. Gebudetyp Normalherstellungskosten in EUR pro m2 Brutto-Grundflche Durchschnittliche Geschosshhe 2,85 m Ausstattungsstandards einfach mittel gehoben stark gehoben vor 1925
410425 470485 540560 760765
1 Einfamilienhaus, freistehend
Kellergeschoss, Erdgeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss
1925 bis 1945

430440 490500 565580 770785
1946 bis 1959

440475 500540 580625 790850
1960 bis 1969

475500 540575 625660 855900
1970 bis 1984

505530 575605 665700 905955
1985 bis 1999
ab 2000
535580 580 610660 660 700760 760 9551035 1040
Lebensdauer: 60100 Jahre, im Allgemeinen 100 Jahre Baunebenkosten: + 16 %
Kellergeschoss, Erdgeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss
Ausstattungsstandards einfach mittel gehoben stark gehoben
vor 1925
Durchschnittliche Geschosshhe 2,70 m 1925 1946 1960 1970 bis bis bis bis 1945 1959 1969 1984
355360 400410 460470 615625 365390 415440 470505 630375 390415 445470 510540 680715 415435 470495 540570 720760
1985 bis 1999

440475 500540 575620 760825
ab 2000
475 540 625 830
340350 385400 440455 590610
Kellergeschoss, Erdgeschoss, Flachdach
vor 1925
440450 495505 560570 725740 450485 505545 575615 740800 485515 550580 620650 800850 515545 580615 655690 850895
1985 bis 1999

550595 615665 690750 900975
ab 2000
595 670 750 975
420435 475490 535555 695720
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Sachwertverfahren
Nr.
Gebudetyp
Normalherstellungskosten in EUR pro m2 Brutto-Grundflche Ausstattungsstandards einfach mittel gehoben stark gehoben vor 1925 Durchschnittliche Geschosshhe 2,95 m 1925 1946 1960 1970 bis bis bis bis 1945 1959 1969 1984
465475 535545 640655 810830 475505 550585 655700 835890 510540 590625 705750 895950
Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss
1985 bis 1999
ab 2000
625 720 865 1100
445460 515530 615640 780810
545575 575625 630660 660720 750790 790865 9551000 10051095
Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss
vor 1925
420425 480490 580590 730745 430455 490525 590635 750800 460485 530565 635675 805855 490515 565595 675715 860900
1985 bis 1999

515560 595645 715775 905985
ab 2000
565 650 780 990
400415 465480 555575 705730
Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss, Flachdach
vor 1925
455465 525535 630640 795810 470495 535575 645685 815875 500530 575615 690735 875930 535560 615645 735775 935980
1985 bis 1999

565610 650705 775845 9851070
ab 2000
615 705 850 1075
435450 505520 605625 765795
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Nr.
Gebudetyp
510520 580590 695710 945960 525565 570600 590640 640675 710765 770810 9651040 10451105
Erdgeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert
1985 bis 1999
ab 2000
690 780 940 1275
490510 555580 665690 905940
600635 635690 680715 715780 815860 865935 1110116511701270
Erdgeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert
vor 1925
395400 450460 540555 710725 405430 465495 560595 730780 435455 500525 600630 785830 460485 525560 635675 830885
1985 bis 1999

490252 565605 675730 885955
ab 2000
530 610 730 960
375390 435450 520535 685710
Erdgeschoss, Flachdach, nicht unterkellert
Durchschnittliche Geschosshhe 3,05 m Ausvor 1925 1946 1960 1970 1985 stattungs- 1925 bis bis bis bis bis standards 1945 1959 1969 1984 1999 einfach 615640 645650 655710 710755 755795 795865 mittel 705735 735750 755820 820865 870910 915990 gehoben 835870 870890 890965 9651020 10251075 10801175 stark 10651115 11201140 11401235 12351305 13101385 13851505 gehoben
ab 2000
870 995 1175 1505
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Sachwertverfahren
Nr.
Gebudetyp
495500 570580 680695 865880 505540 580625 695750 885950
Erdgeschoss, Obergeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert
1985 bis 1999
ab 2000
670 765 920 1170
475490 550565 665680 835860
545580 580615 615665 630665 665705 705765 750800 800845 850920 9551010 10151075 10751165
Erdgeschoss, Obergeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert
vor 1925
430445 495510 595615 755780 445480 515550 615660 780835 480505 555585 665700 840890 510535 590620 705740 895940
1985 bis 1999
ab 2000
410425 475490 570590 725755
540585 585 620670 675 745805 810 9451020 1025
Erdgeschoss, Obergeschoss, Flachdach, nicht unterkellert
vor 1925
515525 595605 710725 905920 525565 610650 730780 925990
1985 bis 1999
ab 2000
695 800 960 1215
495515 570590 680710 865900
570600 605635 640695 655690 695730 735795 785830 835880 880960 9951050 10551115 11201215
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Nr.
Gebudetyp
Normalherstellungskosten in EUR pro m2 Brutto-Grundflche Ausstattungsstandards Kopfhaus einfach Kopfhaus mittel Mittelhaus einfach Mittelhaus mittel vor 1925 Durchschnittliche Geschosshhe 2,85 m 1925 1946 1960 1970 bis bis bis bis 1945 1959 1969 1984
470480 500510 465470 490500 480515 510550 475510 505540 520545 555580 510535 545570 550580 585620 540575 575610
13 EinfamilienReihenhaus
Kellergeschoss, Erdgeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss
1985 bis 1999

585630 620670 575625 610660
ab 2000
635 675 625 665
445465 470495 440460 465490
Kellergeschoss, Erdgeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss
Ausstattungsstandards Kopfhaus einfach Kopfhaus mittel Mittelhaus einfach Mittelhaus mittel
vor 1925
425435 460470 420430 455465 440470 470505 435465 465500 475495 510530 465490 500530 500530 535570 495520 530565
1985 bis 1999

530575 570620 525570 565610
ab 2000
580 620 570 615
405425 435455 400420 430450
Kellergeschoss, Erdgeschoss, Flachdach
vor 1925
480490 505520 475485 500510 495530 520560 490525 515555 535560 565590 525555 560585 565595 595630 560590 585620
1985 bis 1999

600650 630685 595640 625675
ab 2000
650 685 645 680
455480 480505 450475 475500
www.WALHALLA.de
135
Sachwertverfahren
Nr.
Gebudetyp
535550 565580 535545 560575 555595 580625 550590 575620 595625 625655 590620 620650 625665 655700 620660 650695
Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss
1985 bis 1999

670725 700760 665720 695755
ab 2000
725 760 720 755
510535 530560 505530 530560
Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss
vor 1925
500510 515530 495505 515525 510550 530570 505545 525565 555580 575600 550575 570595 580620 600640 575615 595635
1985 bis 1999

620670 645695 615665 640690
ab 2000
675 700 670 695
470495 490515 470495 485510
Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss, Flachdach
vor 1925
540555 570585 540550 570580 560600 585630 555595 580625 605630 630660 600625 625655 630675 660705 630670 655700
1985 bis 1999

675730 710765 670725 705760
ab 2000
735 770 730 765
515540 540570 510535 535565
136
www.WALHALLA.de
Nr.
Gebudetyp
580595 620635 570585 610625 595640 635685 585630 625670 645670 685720 630660 675705 675720 720765 660705 705780
Erdgeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert
1985 bis 1999

720780 770835 710765 780820
ab 2000
785 840 770 825
550580 585620 540570 575605
Erdgeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert
vor 1925
535550 585600 525540 575590 555595 600645 540585 590635 595625 650675 585610 640665 625665 680725 615655 670710
1985 bis 1999

670725 725785 655710 715775
ab 2000
725 790 715 775
510535 555585 500525 545575
Erdgeschoss, Flachdach, nicht unterkellert
vor 1925
610625 650665 600615 645660 625670 670720 615660 660710 675705 720755 665695 715745 705755 755805 695740 750795
1985 bis 1999

755820 810880 745805 800870
ab 2000
825 880 810 870
575605 615650 570600 610640
www.WALHALLA.de
137
Sachwertverfahren
Nr.
Gebudetyp
575585 605620 570580 600615 590635 620670 585625 615660 635665 670700 630655 665695 665710 705750 660705 695740
Erdgeschoss, Obergeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert
1985 bis 1999

710770 750815 705765 745805
ab 2000
775 820 765 810
540570 575605 535565 570600
Erdgeschoss, Obergeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert
vor 1925
515525 535550 505520 530540 525570 555595 520560 545585 570595 595625 565590 590615 595635 625665 590630 615655
1985 bis 1999

640690 670725 630685 660715
ab 2000
695 725 685 715
485510 510535 480505 500525
Erdgeschoss, Obergeschoss, Flachdach, nicht unterkellert
vor 1925
615630 645660 610625 635650 635680 660710 625670 655705 685715 715745 675705 705735 715765 750795 705755 740790
1985 bis 1999

765830 800870 755820 790860
ab 2000
835 870 825 860
585615 610640 575605 605635
138
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Nr.
Gebudetyp
Normalherstellungskosten in EUR pro m2 Brutto-Grundflche Durchschnittliche Geschosshhe 2,95 m Ausvor 1925 1946 1960 1970 stattungs- 1925 bis bis bis bis standards 1945 1959 1969 1984 einfach 495520 520535 535575 580605 605645 mittel 510540 540550 555595 600625 625670 gehoben 560590 590605 610655 655685 685735
Korrekturfaktoren: bei Abweichungen von der Grundrissart Einspnner Dreispnner Vierspnner bei Abweichungen von der durchschnittlichen Wohnungsgre 35 qm Wohnflche (entspricht 50 qm Brutto-Grundflche) pro Wohneinheit 100 qm Wohnflche (entspricht 135 qm Brutto-Grundflche) pro Wohneinheit
25 Mehrfamilienhaus, Kopfhaus
Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss, Zweispnner (zwei Wohneinheiten je Geschoss), durchschnittliche Wohnungsgre ca. 50 qm Wohnflche (entspricht 70 qm Brutto-Grundflche) pro Wohneinheit
1985 bis 1999

650705 670730 740800
ab 2000
705 730 800
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
26 Mehrfamilienhaus, Mittelhaus
Durchschnittliche Geschosshhe 2,95 m Ausvor 1925 1946 1960 1970 stattungs- 1925 bis bis bis bis standards 1945 1959 1969 1984 einfach 490515 515530 530570 570595 600640 mittel 505530 535545 550590 590620 620660 gehoben 555585 585600 600645 650680 680730
1985 bis 1999

640695 665720 730790
ab 2000
700 725 795
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
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139
Sachwertverfahren
Nr.
Gebudetyp
27 Mehrfamilienhaus, freistehend
1985 bis 1999

660715 680740 750810
ab 2000
720 745 815
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss, Zweispnner (zwei Wohneinheiten je Geschoss), durchschnittliche Wohnungsgre ca. 50 qm Wohnflche (entspricht 70 qm Brutto-Grundflche) pro Wohneinheit
1985 bis 1999

595640 615665 675730
ab 2000
645 665 735
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
140
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Nr.
Gebudetyp
1985 bis 1999

585635 615660 665725
ab 2000
635 660 725
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
1985 bis 1999

605655 625675 685745
ab 2000
655 680 745
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
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141
Sachwertverfahren
Nr.
Gebudetyp
Normalherstellungskosten in EUR pro m2 Brutto-Grundflche Ausstattungsstandards einfach mittel gehoben vor 1925

Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss, Flachdach, Zweispnner (zwei Wohneinheiten je Geschoss), durchschnittliche Wohnungsgre ca. 50 qm Wohnflche (entspricht 70 qm Brutto-Grundflche) pro Wohneinheit
545585 560605 615665 585610 605635 665700 615655 635675 700745
1985 bis 1999

655715 680740 750810
ab 2000
715 740 815
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
Ausstattungsstandards einfach mittel gehoben
vor 1925

540575 555600 610655 580605 600625 660690 610650 630670 690740
1985 bis 1999

650705 675730 740805
ab 2000
710 735 805
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
142
www.WALHALLA.de
Nr.
Gebudetyp
Normalherstellungskosten in EUR pro m2 Brutto-Grundflche Durchschnittliche Geschosshhe 2,95 m 1925 1946 1960 1970 bis bis bis bis 1945 1959 1969 1984
555595 570615 625675 595620 615645 675710 625665 645690 710760
vor 1925

1985 bis 1999

670725 690750 760825
ab 2000
730 755 825
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
Kellergeschoss, Erdgeschoss, zwei Obergeschosse, voll ausgebautes Dachgeschoss, Zweispnner (zwei Wohneinheiten je Geschoss), durchschnittliche Wohnungsgre ca. 50 qm Wohnflche (entspricht 70 qm Brutto-Grundflche) pro Wohneinheit
1985 bis 1999

670730 705765 765830
ab 2000
730 765 830
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
www.WALHALLA.de
143
Sachwertverfahren
Nr.
Gebudetyp
1985 bis 1999

665720 700755 755820
ab 2000
725 760 820
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
144
www.WALHALLA.de
Nr.
Gebudetyp
1985 bis 1999

680740 720780 780845
ab 2000
745 780 845
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
www.WALHALLA.de
145
Sachwertverfahren
Nr.
Gebudetyp
Kellergeschoss, Erdgeschoss, zwei Obergeschosse, nicht ausgebautes Dachgeschoss, Zweispnner (zwei Wohneinheiten je Geschoss), durchschnittliche Wohnungsgre ca. 50 qm Wohnflche (entspricht 70 qm Brutto-Grundflche) pro Wohneinheit
1985 bis 1999

615665 645700 700760
ab 2000
665 700 760
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
146
www.WALHALLA.de
Nr.
Gebudetyp
1985 bis 1999

605655 635690 690750
ab 2000
660 690 750
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
www.WALHALLA.de
147
Sachwertverfahren
Nr.
Gebudetyp
1985 bis 1999

625675 655710 710770
ab 2000
680 715 775
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
Kellergeschoss, Erdgeschoss, zwei Obergeschosse, Flachdach, Zweispnner (zwei Wohneinheiten je Geschoss), durchschnittliche Wohnungsgre ca. 50 qm Wohnflche (entspricht 70 qm Brutto-Grundflche) pro Wohneinheit
vor 1925

560605 590635 640690 605635 635665 690725 635675 670715 725775
1985 bis 1999

680740 715775 775840
ab 2000
740 780 845
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
148
www.WALHALLA.de
Nr.
Gebudetyp

555600 585630 635680 600625 630660 680715 630675 660710 720765
1985 bis 1999

675730 710770 770830
ab 2000
735 770 835
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
vor 1925

570615 600645 650705 615645 650680 705735 645690 680730 740790
1985 bis 1999

690750 730790 790855
ab 2000
755 795 860
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
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149
Sachwertverfahren
Nr.
Gebudetyp
Groblock- und Plattenbauweise Typ IW 62 540550
Kellergeschoss, Erdgeschoss, drei Obergeschosse, nicht ausgebautes Dachgeschoss, Zweispnner (zwei Wohneinheiten je Geschoss), durchschnittliche Wohnungsgre ca. 50 qm Wohnflche (entspricht 70 qm Brutto-Grundflche) pro Wohneinheit
1985 bis 1999
ab 2000
685 720 780
630680 660715 720780 Baujahre 19611971
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
Kellergeschoss, Erdgeschoss, drei Obergeschosse, nicht ausgebautes Dachgeschoss, Zweispnner (zwei Wohneinheiten je Geschoss), durchschnittliche Wohnungsgre ca. 50 qm Wohnflche (entspricht 70 qm Brutto-Grundflche) pro Wohneinheit
Groblock- und Plattenbauweise Typ IW 62 535545
1985 bis 1999
ab 2000
675 710 775
620675 650710 715775 Baujahre 19611971
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
150
www.WALHALLA.de
Nr.
Gebudetyp
Normalherstellungskosten in EUR pro m2 Brutto-Grundflche Durchschnittliche Geschosshhe 2,90 m Ausvor 1925 1946 1960 1970 stattungs- 1925 bis bis bis bis standards 1945 1959 1969 1984 einfach 490515 515530 530570 570595 600640 mittel 510540 540550 555595 600625 625670 gehoben 555585 585600 600645 650680 680730 1985 bis 1999
640695 670730 730790
Kellergeschoss, Erdgeschoss, drei Obergeschosse, nicht ausgebautes Dachgeschoss, Zweispnner (zwei Wohneinheiten je Geschoss), durchKorrekturfaktoren: schnittliche Woh bei Abweichungen von der Grundrissart nungsgre ca. Einspnner 50 qm Wohnflche Dreispnner (entspricht 70 qm Vierspnner Brutto-Grundflche) bei Abweichungen von der durchschnittlichen Wohnungsgre pro Wohneinheit 35 qm Wohnflche (entspricht 50 qm Brutto-Grundflche) pro Wohneinheit 100 qm Wohnflche (entspricht 135 qm Brutto-Grundflche) pro Wohneinheit
ab 2000
700 730 795
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
AusKellergeschoss, Erdstattungsgeschoss, drei Oberstandards geschosse, Flachdach, einfach Zweispnner (zwei mittel Wohneinheiten je gehoben
Geschoss), durchschnittliche Wohnungsgre ca. 50 qm Wohnflche (entspricht 70 qm Brutto-Grundflche) pro Wohneinheit
vor 1925

570610 595640 645695 615640 645670 700730 640685 675720 735780
1985 bis 1999

685745 725785 785850
ab 2000
750 785 850
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
www.WALHALLA.de
151
Sachwertverfahren
Nr.
Gebudetyp
560605 590635 640685 605635 635665 690720 635675 670715 725770
vor 1925

1985 bis 1999

680740 715775 775840
ab 2000
740 780 840
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
vor 1925

580620 610655 655710 625650 655685 710745 655700 685735 745795
1985 bis 1999

700760 740800 795865
ab 2000
760 800 865
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
152
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Nr.
Gebudetyp
Normalherstellungskosten in EUR pro m2 Brutto-Grundflche Ausstattungsstandards einfach mittel gehoben vor 1925 Durchschnittliche Geschosshhe 2,95 m 1925 1946 1960 1970 bis bis bis bis 1945 1959 1969 1984
570595 600625 650680 535545 530540
Kellergeschoss, Erdgeschoss, vier bis fnf Obergeschosse, nicht ausgebautes Dachgeschoss, Zweispnner (zwei Wohneinheiten je Geschoss), durchschnittliche Wohnungsgre ca. 50 qm Wohnflche (entspricht 70 qm Brutto-Grundflche) pro Wohneinheit
1985 bis 1999
ab 2000
700 735 795
530570 555600 605650 Groblock- und Plattenbauweise OD 58/60 P 211 Groblock- und Plattenbauweise Typ IW 62 P 211
600640 640695 630670 675730 685730 735795 Baujahre 19591964 Baujahre 19611971
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
www.WALHALLA.de
153
Sachwertverfahren
Nr.
Gebudetyp
565590 595620 645675 530545 525535
vor 1925
1985 bis 1999
ab 2000
690 725 790
525565 550590 600645 Groblock- und Plattenbauweise OD 58/60 P 211 Groblock- und Plattenbauweise Typ IW 62 P 211
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
154
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Nr.
Gebudetyp

540580 565610 615660 580610 610640 660690 610650 640680 695740
1985 bis 1999

650710 685745 745805
ab 2000
710 745 810
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
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155
Sachwertverfahren
Nr.
Gebudetyp
620645 650680 705735 585595 585590
AusKellergeschoss, Erdstattungsgeschoss, fnf Oberstandards geschosse, Flachdach, einfach Zweispnner (zwei mittel Wohneinheiten je gehoben
vor 1925
1985 bis 1999
ab 2000
755 795 860
575615 600645 650705 Groblock- und Plattenbauweise Typ IW 65 Groblock- und Plattenbauweise Typ IW 66 P 26
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
156
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Nr.
Gebudetyp
Normalherstellungskosten in EUR pro m2 Brutto-Grundflche vor 1925 Durchschnittliche Geschosshhe 3,00 m 1925 1946 1960 1970 bis bis bis bis 1945 1959 1969 1984
615640 645670 695730 575580 580585
1985 bis 1999
ab 2000
750 785 850
570610 595640 645690 Groblock- und Plattenbauweise Typ IW 65 Groblock- und Plattenbauweise Typ IW 66 P 26
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
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157
Sachwertverfahren
Nr.
Gebudetyp
585625 615660 665715 630655 660690 720750 660705 695740 750800
vor 1925

1985 bis 1999

710765 745805 805870
ab 2000
770 810 875
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
158
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Nr.
Gebudetyp
Normalherstellungskosten in EUR pro m2 Brutto-Grundflche Ausstattungsstandards einfach mittel gehoben vor 1925 Durchschnittliche Geschosshhe 3,00 m 1925 1946 1960 1970 bis bis bis bis 1945 1959 1969 1984
645670 675710 735765 565570
Kellergeschoss, Erdgeschoss, sieben bis zehn Obergeschosse, Flachdach, Zweispnner (zwei Wohneinheiten je Geschoss), durchschnittliche Wohnungsgre ca. 50 qm Wohnflche (entspricht 70 qm Brutto-Grundflche) pro Wohneinheit
1985 bis 1999
ab 2000
785 825 895
595640 625675 680730 Groblock- und Plattenbauweise Typ IW 66 P 211
675720 725785 710760 760825 770820 825890 Baujahre 19731975
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
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159
Sachwertverfahren
Nr.
Gebudetyp
vor 1925
1985 bis 1999
ab 2000
780 820 885
590635 635665 620670 670705 670725 725760 Groblock- und Plattenbauweise Typ IW 66 P 211565575
670715 715775 705750 755815 760810 815880 Baujahre 19731975
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
160
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Nr.
Gebudetyp

605650 640685 690745 655685 690720 745780 685735 725770 780835
1985 bis 1999

735795 775840 835905
ab 2000
800 840 910
1,05 0,97 0,95
1,10 0,85
58 Personalwohnheim, Schwesternwohnheim
Zwei bis sechs Geschosse, unterkellert, Dach geneigt (nicht ausgebaut) oder Flachdach Lebensdauer: 4080 Jahre, Baunebenkosten: + 14 %
Durchschnittliche Geschosshhe 2,95 m Ausvor 1925 1946 1960 1970 1985 stattungs- 1925 bis bis bis bis bis standards 1945 1959 1969 1984 1999 einfach 630650 655670 675725 730770 770815 815885 mittel 775805 810830 830895 895950 9501000 10051090 gehoben 855890 890910 915985 9851045 10501105 11101200
ab 2000
885 1095 1205
59 Altenwohnheim
Zwei bis vier Geschosse, unterkellert, Dach geneigt (nicht ausgebaut) oder Flachdach Lebensdauer: 4080 Jahre, Baunebenkosten: + 15 %
Durchschnittliche Geschosshhe 3,35 m Ausvor 1925 1946 1960 1970 1985 stattungs- 1925 bis bis bis bis bis standards 1945 1959 1969 1984 1999 einfach 720750 750770 770830 830880 885930 9351010 mittel 845875 880900 905970 9751030 10351090 10951185 gehoben 930970 970995 9951075 10751140 11401205 12101310 stark 10501090 10951120 11251210 12101285 12851355 13601475 gehoben
ab 2000
1015 1190 1310 1480
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161
Sachwertverfahren
Nr.
Gebudetyp
Normalherstellungskosten in EUR pro m2 Brutto-Grundflche Durchschnittliche Geschosshhe 3,40 m Ausvor 1925 1946 1960 1970 1985 stattungs- 1925 bis bis bis bis bis standards 1945 1959 1969 1984 1999 einfach 675700 700715 720775 775820 825870 870945 mittel 875910 915935 9351010 10101070 10701130 11351230 gehoben 11351180 11801210 12151310 13101385 13901465 14701595 stark 13951450 14551490 14951610 16101705 17101805 18051965 gehoben
60 Hotel
Zwei bis sechs Geschosse, unterkellert, Dach geneigt (nicht ausgebaut) oder Flachdach Lebensdauer: 4080 Jahre, Baunebenkosten: + 18 %
ab 2000
945 1235 1595 1965
61 Kindergarten, Kindertagessttte
AusstattungsEingeschossige standards Bauten, nicht untereinfach kellert oder teilunter- mittel kellert, Dach flach gehoben
geneigt (nicht ausgebaut) oder Flachdach Lebensdauer: 5070 Jahre Baunebenkosten: + 14 %
vor 1925


1985 bis 1999
ab 2000
855920 925980 9801035 10351125 1125 9301000 10051060 10651125 11251220 1225 11851275 12801355 13601435 14351560 1560
62 Schule
2- bis 3-geschossige Bauten, unterkellert, Dach geneigt (nicht ausgebaut) oder Flachdach Lebensdauer: 5080 Jahre Baunebenkosten: + 14 %
ab 2000
1150 1305 1415
63 Funktionsgebude fr Sportanlagen
1- bis 2-geschossige Bauten, nicht unterkellert, Dach geneigt (nicht ausgebaut) oder Flachdach Lebensdauer: 4060 Jahre Baunebenkosten: + 14 %
vor 1925


1985 bis 1999
ab 2000
620665 670705 710750 750810 815 785845 845895 900950 9501030 1030 10801165 11651235 12351305 13101420 1420
162
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Nr.
Gebudetyp

64 Turnhalle, Sporthalle
1-geschossige Bauten, unterkellert, Dach flach geneigt oder Flachdach Lebensdauer: 3050 Jahre Baunebenkosten: + 14 %

1985 bis 1999
ab 2000
760820 820865 870920 920995 1000 920990 9901050 10551110 11151210 1210 9801055 10601120 11251185 11901290 1290
65 Tennishalle
1-geschossige Bauten, nicht unterkellert, Dach geneigt oder Flachdach Lebensdauer: 3050 Jahre Baunebenkosten: + 14 %
vor 1925

400430 470505 430455 510535 455480 540570 620655
1985 bis 1999

485525 570620 655710
ab 2000
525 620 715
66 Hallenbad
1-geschossige Bauten, teilunterkellert, Dach flach geneigt oder Flachdach Lebensdauer: 4070 Jahre Baunebenkosten: + 16 %
vor 1925


1985 bis 1999
ab 2000
1385 1835 2025 2430
10551135 11401205 12101275 12751385 13901500 15051590 15951685 16851830 14501655 16601755 17601860 18602020 21152235 22352430
67 Kur- und Heilbad

1-geschossige Bauten, teilunterkellert, Dach flach geneigt oder Flachdach Lebensdauer: 6080 Jahre Baunebenkosten: + 18 %
Durchschnittliche Geschosshhe 4,20 m Ausvor 1925 1946 1960 1970 1985 stattungs- 1925 bis bis bis bis bis standards 1945 1959 1969 1984 1999 mittel 19302010 20102065 20652225 22302360 23652495 25002715 gehoben 21452235 22352290 22952475 24752625 26302775 27803020 stark 29453110 31153380 gehoben
ab 2000
2720 3020 3385
68 Kirche
1-geschossige Bauten, nicht unterkellert oder teilunterkellert, Dach geneigt oder Flachdach Lebensdauer: 6080 Jahre Baunebenkosten: + 16 %
Durchschnittliche Geschosshhe 4,75 m Ausvor 1925 1946 1960 1970 1985 stattungs- 1925 bis bis bis bis bis standards 1945 1959 1969 1984 1999 einfach 765795 795815 815880 880930 935985 9901075 mittel 10401080 10851110 11151200 12001275 12751345 13451465 gehoben 13601440 14451525 15251655
ab 2000
1075 1465 1660
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163
Sachwertverfahren
Nr.
Gebudetyp
Normalherstellungskosten in EUR pro m2 Brutto-Grundflche Traufhhe 5,00 m Aus1970 1985 stattungsbis bis standards 1984 1999 einfach 155165 170180 mittel 170180 185200 gehoben 205215 220240
Korrekturfaktoren:
69 Reithalle
1-geschossige Bauten, Dach geneigt Lebensdauer: 30 Jahre Baunebenkosten: + 12 %
ab 2000
180 200 240 500 qm 1 000 qm 1 500 qm 1,1 1,0 0,95
Gebudegre (BruttoGrundflche)
70 Pferdestlle
1-geschossige Bauten, Dach geneigt, 1020 qm BruttoGrundflche pro Tier Lebensdauer: 30 Jahre Baunebenkosten: + 12 %
Traufhhe 3,50 m Aus1970 1985 stattungsbis bis standards 1984 1999 einfach 240260 260280 mittel 345365 370400 gehoben 140425 430480
Korrekturfaktoren:
ab 2000
280 400 480 250 qm 500 qm 750 qm 1,1 1,0 0,95
Gebudegre (BruttoGrundflche)
71 Saalbau, Veranstaltungszentrum
1- bis 3-geschossige Bauten, unterkellert oder teilunterkellert, Dach geneigt oder Flachdach Lebensdauer: 6080 Jahre Baunebenkosten: + 18 %
Durchschnittliche Geschosshhe 4,75 m Ausvor 1925 1946 1960 1970 1985 stattungs- 1925 bis bis bis bis bis standards 1945 1959 1969 1984 1999 einfach 9801055 10551120 11251185 11851285 mittel 12051255 12551285 12901390 13901475 14751560 15601695 gehoben 16251750 17551860 18601960 19652135
ab 2000
1290 1695 2140
72 Vereins-, Jugendheim, Tagessttte

vor 1925


1985 bis 1999
ab 2000
775835 840885 890940 9401020 1025 855925 925980 9801035 10401125 1130 10001075 10801140 11451210 12101315 1315
164
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Nr.
Gebudetyp

73 Einkaufsmarkt
1-geschossige Bauten, nicht unterkellert, Dach geneigt oder Flachdach Lebensdauer: 3050 Jahre Baunebenkosten: + 14 %
490530 660710 530560 710750 560590 755810 850895
1985 bis 1999

595645 815865 900975
ab 2000
645 865 980
74 Kaufhaus, Warenhaus
3- bis 6-geschossige Bauten, unterkellert, Dach geneigt oder Flachdach Lebensdauer: 4060 Jahre Baunebenkosten: + 15 %
ab 2000
1035 1220 1615
75 Ausstellungsgebude
Ausstattungsstandards mittel gehoben
vor 1925


1985 bis 1999
ab 2000
11251210 12101280 12851355 13601475 1475 16151705 17051850 1855
76 Gemischt genutztes Wohnund Geschftshaus

durchschnittlich 1/3 Gewerbeflche, 2/3 Wohnflche, 3- bis 4-geschossige Bauten, unterkellert, Dach geneigt oder Flachdach Lebensdauer: 6080 Jahre Baunebenkosten: + 14 %
Durchschnittliche Geschosshhe 3,10 m Ausvor 1925 1946 1960 1970 1985 stattungs- 1925 bis bis bis bis bis standards 1945 1959 1969 1984 1999 einfach 530550 555565 570610 615650 650685 690745 mittel 770800 805825 825890 895945 9451000 10001085 gehoben 11701235 12401305 13101420
ab 2000
750 1085 1425
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165
Sachwertverfahren
Nr.
Gebudetyp

77 Verwaltungsgebude
1- bis 2-geschossige Bauten, nicht unterkellert, Dach geneigt oder Flachdach Lebensdauer: 5080 Jahre Baunebenkosten: + 14 %
Durchschnittliche Geschosshhe 1925 1946 1960 1970 bis bis bis bis 1945 1959 1969 1984
745805 875940 805850 855900
1985 bis 1999

905980
ab 2000
985
9401000 10001055 10551145 1150
10701150 11551225 12251290 12951405 1405
2- bis 5-geschossige Bauten, unterkellert, Dach geneigt oder Flachdach Lebensdauer: 5080 Jahre Baunebenkosten: + 15 %
Durchschnittliche Geschosshhe 3,40 m Ausvor 1925 1946 1960 1970 1985 stattungs- 1925 bis bis bis bis bis standards 1945 1959 1969 1984 1999 einfach 890955 9551015 10151070 10751165 mittel 9851025 10251050 10551135 11351205 12101275 12751385 gehoben 11851235 12401265 12701365 13701450 14551535 15401670 stark 16201715 17201815 18151975 gehoben
ab 2000
1165 1385 1670 1975
6- und mehrgeschossige Bauten, Flachdach Lebensdauer: 5080 Jahre Baunebenkosten: + 17 %
Ausstattungsstandards mittel gehoben stark gehoben
vor 1925


1985 bis 1999
ab 2000
13451450 14501540 15401630 16301770 1770 16801810 18101920 19202030 20302205 2210 22752405 24052615 2615
80 Parkhuser
mehrgeschossig, offene Ausfhrung (ohne Lftungsanlage) Lebensdauer: 50 Jahre Baunebenkosten: + 10 %
Ausstattungsstandards mittel
vor 1925
395425 425450 450475
1985 bis 1999

475515
ab 2000
520
81 Parkhuser
mehrgeschossig, geschlossene Ausfhrung (mit Lftungsanlage) Lebensdauer: 50 Jahre Baunebenkosten: + 11 %
Ausstattungsstandards mittel
vor 1925
485520 525555 555585
1985 bis 1999

585635
ab 2000
640
166
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Nr.
Gebudetyp
Normalherstellungskosten in EUR pro m2 Brutto-Grundflche bzw. pro m3 Brutto-Rauminhalt Ausstattungsstandards einfach mittel vor 1925

82 Tiefgarage, KfzStellplatz
Lebensdauer: 50 Jahre bzw. Lebensdauer entsprechend der berbauung Baunebenkosten + 12%
425455 550590 460485 595630 485515 630665
1985 bis 1999

515555 665725
ab 2000
560 725
Kfz-Einstellplatz im Wohnhaus: Kleingaragen, freistehend 230255 EUR/qm Kellergarage 435460 EUR/qm Carport 130155 EURqm Die Preise beziehen sich auf die Brutto-Grundflche in qm.
83 Industriegebude, Werksttte
ohne Bro- und Sozialtrakt Lebensdauer: 4060 Jahre Baunebenkosten: + 12 %
vor 1925

1925 bis 1945

1946 bis 1959

8085 110120 130140
1960 bis 1969

9090 120125 140145
1970 bis 1984

9595 130130 150155
1985 bis 1999

100105 135145 160170
ab 2000
110 145 170
Die Preise beziehen sich auf den Brutto-Rauminhalt in EUR pro Kubikmeter.
84 Industriegebude, Werksttte
mit Bro- und Sozialtrakt Lebensdauer: 4060 Jahre Baunebenkosten: + 14 %
vor 1925

1925 bis 1945

1946 bis 1959

115120 150155 170180
1960 bis 1969

125125 160165 180190
1970 bis 1984

130135 170175 195205
1985 bis 1999

135145 180190 205220
ab 2000
150 195 225
85 Lagergebude
Kaltlager Lebensdauer: 4060 Jahre Baunebenkosten: +9%
Ausstattungsstandards einfach mittel
vor 1925

1925 bis 1945

1946 bis 1959

6060 110115
1960 bis 1969

6565 120125
1970 bis 1984

7070 125130
1985 bis 1999

7575 135140
ab 2000
80 145
86 Lagergebude
Warmlager Lebensdauer: 4060 Jahre Baunebenkosten: + 10 %
vor 1925

1925 bis 1945

1946 bis 1959

7580 125135
1960 bis 1969

8085 135145
1970 bis 1984

8590 145150
1985 bis 1999

9095 155165
ab 2000
100 165
87 Lagergebude
Warmlager mit Bround Sozialtrakt Lebensdauer: 4060 Jahre Baunebenkosten: + 11 %
vor 1925

1925 bis 1945

1946 bis 1959

120125 160170
1960 bis 1969

125130 175180
1970 bis 1984

135140 185190
1985 bis 1999

140150 195210
ab 2000
155 215
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167
Sachwertverfahren
Nr.
Gebudetyp
Normalherstellungskosten in EUR pro m2 Brutto-Grundflche Traufhhe 5,50 m 1946 1960 bis bis 1959 1969
155165 170175 200205
88 Landwirtschaftliches Betriebsgebude
Mehrzweckhalle, 1-geschossig, Dach geneigt Lebensdauer: 40 Jahre Baunebenkosten: + 1012%
vor 1925

1925 bis 1945

1970 bis 1984

165175 180190 210220
1985 bis 1999

180190 195210 225270 1,1 1,0 0,95
ab 2000
190 210 270
Korrekturfaktoren:
Gebudegre 250 qm (Brutto-Grundflche) 500 qm 750 qm
89 Landwirtschaftliches Betriebsgebude
Scheune, 1-geschossig, Dach geneigt Lebensdauer: 4060 Jahre Baunebenkosten: + 1012%
Ausvor stattungs- 1925 standards einfach 160170 mittel 200210 gehoben 220240
Korrekturfaktoren:
1925 bis 1945

170180 210220 240260
Traufhhe 5,50 m 1946 1960 bis bis 1959 1969

180190 220230 260280 190200 230240 280300
1970 bis 1984

1985 bis 1999

1,1 1,0 0,95
ab 2000

Gebudegre 250 qm (Brutto-Grundflche) 500 qm 750 qm
11. Preisindex fr Gebude

Umrechnung der Normalherstellungskosten 2000 Der aus den Normalherstellungskosten 2000 ermittelte Herstellungswert ist im Regelfall auf einen bestimmten Wertermittlungsstichtag zu beziehen. Deshalb ist es in diesen Fllen erforderlich, den Wert mit Hilfe von Indexzahlen umzurechnen. Dazu ist der letzte vor dem Wertermittlungsstichtag verffentlichte Preisindex anzuwenden, der fr die jeweilige Gebudeart zutreffend ist. Aktuelle Verffentlichungen finden Sie beispielsweise in den Verffentlichungen des Statistischen Bundesamtes unter www.destatis.de oder in den Verffentlichungen der Statistischen Landesmter. Hinweis: Obwohl mittlerweile bereits die Wertermittlungsrichtlinien 2006 gelten, sind immer noch die Normalherstellungskosten 2000 anzuwenden. Da ohnehin in den meisten Bewertungsfllen Umrechnungen mit Hilfe der Indexzahlen erforderlich sind, hat der Richtliniengeber offenbar keinen Sinn darin gesehen, neue Zahlen zu verffentlichen. Wenden Sie folgende Indexzahlen auf die Normalherstellungskosten 2000 an: 168
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Preisindex fr Gebude
Baupreisindizes Neubau (konventionelle Bauart) von Wohn- und Nichtwohngebuden Originalwert einschlielich Umsatzsteuer, 2005 = 100
Jahr, Quartal Insgesamt Wohngebude Einfamiliengebude Mehrfamiliengebude Nichtwohngebude Brogebude Gewerbliche Betriebsgebude
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I
112,8 112,6 112,8 112,5 112,6 111,5 110,6 109,5 109,0 108,5 107,8 103,4 102,4 101,2 100,6 100,1 100,0 99,9 100,0 99,6 99,5 99,2 98,1 97,8 97,8 97,8 97,8 97,7 97,8 97,8 97,7 97,6 97,8 97,9 97,9 98,0 97,9 97,9 97,7
112,6 112,4 112,6 112,3 112,4 111,3 110,4 109,4 108,9 108,4 107,7 103,3 102,4 101,1 100,6 100,1 100,0 99,9 100,1 99,7 99,6 99,3 98,3 98,0 97,9 97,9 98,0 97,8 98,0 97,9 97,8 97,7 97,9 98,0 98,0 98,1 98,0 98,0 97,8
113,5 113,4 113,7 113,5 113,8 112,4 111,2 110,0 109,4 108,9 108,1 103,7 102,7 101,3 100,7 100,1 100,0 99,9 100,0 99,6 99,5 99,2 98,0 97,7 97,7 97,7 97,8 97,6 97,8 97,7 97,7 97,6 97,8 97,9 97,9 97,9 97,9 97,9 97,8
113,8 113,7 113,8 113,4 113,5 112,3 111,3 110,1 109,5 108,9 108,1 103,6 102,6 101,4 100,8 100,2 100,0 99,9 99,9 99,4 99,2 98,8 97,7 97,5 97,4 97,4 97,4 97,3 97,4 97,3 97,3 97,0 97,2 97,2 97,2 97,1 96,9 96,8 96,5
114,9 114,9 115,0 114,7 114,8 113,1 111,8 110,6 109,9 109,3 108,4 104,0 103,0 101,5 100,8 100,2 100,0 99,9 99,8 98,9 98,6 97,9 96,7 96,5 96,5 96,5 96,5 96,4 96,3 96,1 96,2 96,0 96,1 96,1 96,1 96,0 95,8 95,6 95,4
Quelle: Statistisches Bundesamt, zuletzt aktualisiert am 13.10.2009

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169
Sachwertverfahren
Beispiel: Die Normalherstellungskosten 2000 eines Einfamilienhauses betragen 500 EUR/Brutto-Grundflche. Gesucht wird der anzusetzende Wert fr das Jahr 2009. Formel
Normalherstellungskosten 2000 x Index 2009 Herstellungswert = Index 2000 500 EUR/Brutto-Grundflche x 112,6 Herstellungswert = 100 = 563 EUR/Brutto-Grundflche
Zur Ermittlung von aktuellen Wiederherstellungswerten fr Wohngebude in DM beziehungsweise EUR aus den in 1913 beziehungsweise 1914 entstandenen Herstellungskosten in Mark kann die folgende Tabelle herangezogen werden. Sie wird ebenfalls vom Statistischen Bundesamt verffentlicht. Wiederherstellungswerte fr 1913/1914 erstellte Wohngebude (einschl. Umsatzsteuer*)
Deutschland 1913 = 1 Mark DM EUR 1,000 0,511 1,068 0,546 1,197 0,612 1,320 0,675 1,639 0,838 2,272 1,162 3,735 1,910 10,680 5,461 18,030 9,219 1,381 0,706 1,701 0,870 1,653 0,845 1,673 0,855 1,748 0,894 1,776 0,908 1,701 0,870 1,558 0,797 1,320 0,675 1,252 0,640 1914 = 1 Mark DM EUR 0,936 0,479 1,000 0,511 1,121 0,573 1,236 0,632 1,535 0,785 2,127 1,088 3,497 1,788 10,000 5,113 16,880 8,631 1,293 0,661 1,592 0,814 1,548 0,791 1,567 0,801 1,637 0,837 1,662 0,850 1,592 0,814 1,459 0,746 1,236 0,632 1,172 0,599
1913 1914 1915 1916 1917 1918 1919 1920 1921 1924 1925 1926 1927 1928 1929 1930 1931 1932 1933
*
Zugrunde liegt jeweils der im jeweiligen Jahr geltende Prozentsatz.

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170
noch: Wiederherstellungswerte fr 1913/1914 erstellte Wohngebude (einschl. Umsatzsteuer)
1934 1935 1936 1937 1938 1939 1940 1941 1942 1943 1944 1945 1946 1947 1949 1950 1951 1952 1953 1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978
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1913 = 1 Mark DM EUR 1,313 0,671 1,313 0,671 1,313 0,671 1,340 0,685 1,354 0,692 1,374 0,703 1,395 0,713 1,463 0,748 1,585 0,810 1,619 0,828 1,653 0,845 1,707 0,873 1,823 0,932 2,129 1,089 2,626 1,343 2,503 1,280 2,898 1,482 3,088 1,579 2,986 1,527 3,000 1,534 3,163 1,617 3,245 1,659 3,361 1,718 3,469 1,774 3,653 1,868 3,925 2,007 4,224 2,160 4,571 2,337 4,810 2,459 5,034 2,574 5,245 2,682 5,415 2,769 5,299 2,709 5,524 2,824 5,840 2,986 6,803 3,478 7,505 3,837 8,012 4,096 8,600 4,397 9,226 4,717 9,446 4,830 9,771 4,996 10,245 5,238 10,878 5,562
1914 = 1 Mark DM EUR 1,229 0,628 1,229 0,628 1,229 0,628 1,255 0,642 1,268 0,648 1,287 0,658 1,306 0,668 1,369 0,700 1,484 0,759 1,516 0,775 1,548 0,791 1,599 0,818 1,707 0,873 1,994 1,020 2,459 1,257 2,344 1,198 2,713 1,387 2,892 1,479 2,796 1,430 2,809 1,436 2,962 1,514 3,038 1,553 3,146 1,609 3,248 1,661 3,420 1,749 3,675 1,879 3,955 2,022 4,280 2,188 4,503 2,302 4,713 2,410 4,911 2,511 5,070 2,592 4,962 2,537 5,172 2,644 5,468 2,796 6,369 3,256 7,027 3,593 7,502 3,836 8,053 4,117 8,639 4,417 8,844 4,522 9,150 4,678 9,593 4,905 10,186 5,208
171
Sachwertverfahren
noch: Wiederherstellungswerte fr 1913/1914 erstellte Wohngebude (einschl. Umsatzsteuer)
1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
1913 = 1 Mark DM EUR 11,833 6,050 13,097 6,696 13,863 7,088 14,263 7,293 14,564 7,446 14,924 7,631 14,987 7,663 15,193 7,768 15,482 7,916 15,811 8,084 16,389 8,380 17,445 8,919 18,656 9,539 19,850 10,149 20,830 10,650 21,329 10,905 21,829 11,161 21,791 11,142 21,627 11,058 21,551 11,019 21,474 10,979 21,545 11,016 21,529 11,008 21,518 11,002 21,529 11,008 21,809 11,151 22,003 11,250 22,421 11,464 23,917 12,229 24,599 12,577 24,804 12,682
1914 = 1 Mark DM EUR 11,080 5,665 12,263 6,270 12,981 6,637 13,355 6,828 13,637 6,972 13,974 7,145 14,033 7,175 14,226 7,274 14,496 7,412 14,805 7,570 15,345 7,846 16,334 8,351 17,469 8,932 18,587 9,503 19,504 9,972 19,971 10,211 20,440 10,451 20,405 10,433 20,252 10,355 20,180 10,318 20,108 10,281 20,174 10,315 20,159 10,307 20,149 10,302 20,159 10,307 20,422 10,442 20,603 10,534 20,995 10,735 22,395 11,450 23,034 11,777 23,226 11,875
Umrechnung bei Wohngebuden Mit den Preisindizes der nachstehenden Tabelle knnen Sie den Neubauwert eines Wohngebudes eines bestimmten Jahres in den Wert eines anderen Jahres umrechnen. Das Einzige, was Sie brauchen, sind die ursprnglichen Herstellungskosten fr das Gebude. Als Basisjahr wurde 2005 gewhlt. Der Neubauwert eines in 2005 errichteten Gebudes betrgt mithin 100 Prozent. Die Preisindizes schlieen die Umsatzsteuer ein. Das folgende Beispiel veranschaulicht, wie die Tabelle zu nutzen ist. 172
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Beispiel: 1987 wurden fr ein Einfamilienhaus 400.000 EUR (umgerechnet in EUR) Herstellungskosten aufgewandt. Um den Neubauwert das heit den Wert vor Abzug einer Wertminderung wegen Alters beispielsweise im Jahr 2008 zu berechnen, wenden Sie folgende Formel an:
Herstellungskosten (1987) x Baupreisindex 2008 Neubauwert 2008 = Baupreisindex 1987 400.000 EUR x 111,6 70,5
Neubauwert 2008 =
= 633.191 EUR
Preisindizes fr den Neubau von Wohngebuden mit festem Basisjahr 2005

Jahr Insgesamt Davon nach Abschnitten Rohbauarbeiten Ausbauarbeiten Einfamiliengebude Mehrfamiliengebude
1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977
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15,8 16,6 17,8 19,1 20,8 21,8 22,8 23,9 24,6 24,1 25,1 26,6 30,9 34,1 36,5 39,1 42,0 43,0 44,5 46,5
17,9 19,0 20,5 21,9 23,9 25,2 26,4 27,3 28,0 27,3 28,4 30,3 36,3 39,8 42,3 44,9 46,9 47,2 48,7 51,2
14,1 14,7 15,6 16,9 18,3 19,1 20,0 21,0 21,7 21,5 22,3 23,4 26,6 29,5 31,7 34,4 37,6 39,1 40,5 42,4
15,8 16,5 17,7 19,1 20,8 21,8 22,7 23,7 24,5 24,0 25,0 26,5 30,8 33,9 36,3 38,9 41,9 42,8 44,3 46,7
15,8 16,7 17,9 19,2 20,9 21,9 23,0 23,8 24,7 24,2 25,1 26,6 31,0 34,2 36,5 39,2 42,1 43,1 44,6 46,6
173
Sachwertverfahren
noch: Preisindizes fr den Neubau von Wohngebuden mit festem Basisjahr 2005
Jahr
Insgesamt
Davon nach Abschnitten Rohbauarbeiten Ausbauarbeiten
Einfamiliengebude
Mehrfamiliengebude
1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
49,4 53,8 59,6 63,0 64,8 66,2 67,9 68,2 69,0 70,3 71,9 74,5 79,3 84,8 90,3 94,7 97,0 99,2 99,0 98,3 97,9 97,6 97,9 97,8 97,8 97,8 99,1 100 101,9 108,7 111,8
54,8 60,5 67,4 70,9 71,8 72,8 74,3 74,0 74,9 76,0 77,4 80,2 86,0 92,0 97,6 102,0 104,1 106,1 105,0 103,3 102,0 101,3 101,1 100,0 99,3 98,8 99,9 100 102,2 109,1 112,5
44,5 47,4 52,1 55,5 58,3 60,1 62,0 63,0 64,0 65,6 67,4 69,8 73,6 78,3 83,5 88,2 90,8 93,4 94,1 94,1 94,5 94,5 95,3 96,2 96,7 97,2 98,5 100 101,7 108,3 111,2
49,6 54,1 60,0 63,5 65,2 66,4 68,0 68,3 69,2 70,5 72,0 74,6 79,5 84,8 90,3 94,8 97,1 99,3 99,2 98,4 98,1 97,7 98,0 97,9 97,9 98,0 99,2 100 101,9 108,6 111,6
49,5 53,8 59,5 63,1 64,9 66,3 68,0 68,3 69,3 70,7 72,2 74,8 79,6 85,0 90,5 95,0 97,2 99,4 99,1 98,4 98,0 97,7 97,9 97,8 97,7 97,7 99,1 100 102,1 109,1 112,7
Quelle: Statistisches Bundesamt
174
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Preisindizes fr den Neubau von Nichtwohngebuden und sonstigen Bauwerken Mit den folgenden Preisindizes knnen Sie den Neubauwert zu verschiedenen Zeitpunkten berechnen. Die Preisindizes beziehen sich auf Nichtwohngebude und sonstige Bauwerke. Sie schlieen die Umsatzsteuer mit ein. Als Basisjahr wurde 2005 gewhlt. Folglich entspricht der Neubauwert eines in 2005 errichteten Nichtwohngebudes 100 Prozent. Bei der Indizierung knnen Sie dieselbe Formel wie bei der vorangegangenen Tabelle anwenden. Es ist ebenfalls mglich, den magebenden Preis pro Kubikmeter zu indizieren. Preisindizes fr Nichtwohngebude mit festem Basisjahr 2005
Jahr 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 Brogebude 16,0 16,8 18,0 19,2 20,7 21,8 22,6 23,5 24,3 23,7 24,7 26,2 30,7 33,8 35,9 38,5 41,1 42,0 43,4 45,4 48,0 51,8 57,1 Gewerbliche Betriebsgebude 16,5 17,1 18,3 19,4 20,9 21,8 22,7 23,5 24,2 23,0 24,2 26,4 31,2 34,6 36,3 38,5 40,7 41,9 43,6 45,4 47,8 51,6 56,9
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Sachwertverfahren
noch: Preisindizes fr Nichtwohngebude mit festem Basisjahr 2005
1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Quelle: Statistisches Bundesamt
60,6 62,8 64,3 66,1 66,8 67,9 69,5 71,2 73,8 78,1 83,1 88,2 92,3 94,5 96,7 96,8 96,3 96,3 96,1 96,8 97,2 97,3 97,4 98,8 100 102,1 109,2 112,6
60,4 62,9 64,3 65,8 66,4 67,8 69,3 70,7 73,2 77,8 82,6 87,6 91,4 93,3 95,4 95,7 95,2 95,3 95,0 95,7 96,1 96,3 96,5 98,0 100 102,3 109,6 113,6
12. Baunebenkosten nicht vergessen

Baunebenkosten sind in den Raummeterpreisen grundstzlich nicht enthalten. Deshalb werden in der Preistabelle zu den einzelnen Gebudetypen die blicherweise anfallenden Baunebenkosten als Zuschlag ausgewiesen. 176
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Baunebenkosten nicht vergessen
Auch hierbei drfen Sie den Zuschlag nicht immer rein schematisch anwenden, denn der Zuschlag kann von der Bausumme abhngen. Dabei gilt ganz allgemein, dass der Anteil der Baunebenkosten an den Gesamtkosten eines Bauwerks mit steigender Bausumme abnimmt. Achtung: Mit steigendem Herstellungswert der Gebude fllt der Prozentanteil der Baunebenkosten an den Gesamtherstellungskosten. Deshalb ist es kein Wunder, wenn bei Bauwerken mit Gesamtherstellungskosten unter 25.000 EUR Baunebenkosten von mehr als 20 Prozent anfallen. Bei hohen Gesamtherstellungskosten reicht folglich ein wesentlich niedrigerer Prozentsatz als Zuschlag fr die Baunebenkosten aus. Diese Kosten sind mit dem Zuschlag fr Baunebenkosten abgegolten: Agio Architektenhonorare Bauaufsicht Bauherrenhaftpflichtversicherung Baustatik Bauwesenversicherung Bearbeitungsgebhren Beleihungsprfung Bereitstellungszinsen Gebudeversicherung Gebhren fr behrdliche Abnahmen Gebhren fr behrdliche Genehmigungen Gerichtsgebhren Hausratversicherung Ingenieurhonorare Kosten der Bestandsaufnahme Kosten der in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung blichen Finanzierung Kosten der Mbelzwischenlagerung Kosten der Zwischenfinanzierung Kosten fr behrdliche Prfungen Kosten fr die Baudurchfhrung
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Sachwertverfahren
Kosten fr die Planung des Gebudes Kosten fr die Wertschtzung Notargebhren Umsetzungskosten Umzugskosten Versicherungen Verwaltungsleistungen des Bauherrn Praxis-Tipp: Die Baunebenkosten gehren stets zur Wertermittlung. Grund: Ein Bauherr muss bereits fr Architektenhonorar und andere Ingenieurleistungen im Allgemeinen zwischen 10 und 11 Prozent aufwenden. Beispiel: Sie interessieren sich fr den Wert eines freistehenden und unterkellerten Einfamilienhauses mit einer Brutto-Grundflche von 200 qm. Die magebenden Normalherstellungskosten betragen fr das Einfamilienhaus mit mittlerer Ausstattung in der Baujahrsgruppe 19701984 pro Brutto-Grundflche 700 EUR. Die gesamte Lebensdauer betrgt 100 Jahre. Die Wertminderung wegen Alters soll linear bercksichtigt werden. Das Grundstck selbst ist 550 qm gro. Der Bodenrichtwert betrgt 300 EUR pro qm. Das Einfamilienhaus wurde 1980 bezugsfertig. Sie interessieren sich fr den Wert des Einfamilienhauses im 3. Quartal 2009. Rechnen Sie wie folgt:
Wert des Grund und Bodens
550 qm x 300,00 EUR/qm
165.000 EUR
Wert des Gebudes

200 qm Brutto-Grundflche x x x 700 EUR/qm Brutto-Grundflche 116 % (Baunebenkosten) 112,6 % (Index 2009)
182.862 EUR
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So leicht ermitteln Sie den umbauten Raum
Alterswertminderung Baujahr Bewertungsjahr Alter Lebensdauer bertrag Alterswertminderung mithin 29 % von 182.862 EUR Gebudewert 53.030 EUR 129.832 EUR pauschal 1980 Jahre 2009 Jahre 29 Jahre 100 Jahre 182.862 EUR
129.832 EUR
25.000 EUR 319.832 EUR 320.000 EUR
Zuschlag Auenanlagen
Summe
Wert des Einfamilienhauses
13. So leicht ermitteln Sie den umbauten Raum

Bezugseinheit ist bei den Normalherstellungskosten grundstzlich die Brutto-Grundflche. Sollten Sie in Einzelfllen auch den umbauten Raum bentigen, kann dieser ebenfalls ermittelt werden. Es gilt folgende Formel:
Breite des Gebudes x Lnge des Gebudes x Hhe des Gebudes (einschlielich Keller)
Dabei sind grundstzlich jeweils die Auenmae des Gebudes magebend. Obwohl die Berechnung des umbauten Raums zunchst unproblematisch erscheint, sind hierzu in der Praxis Vorschriften entwickelt worden, die auch bei komplizierten Gebuden zutreffende Berechnungsgren liefern. Einige dieser Vereinbarungen, wie der umbaute Raum zu berechnen ist, sollten Sie kennen.
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179
Sachwertverfahren
Achtung: Es macht beispielsweise einen ganz gravierenden Unterschied, ob Sie ein nicht ausgebautes Dachgeschoss in vollem Umfang in die Berechnung des umbauten Raums einbeziehen oder ob Sie hierfr nur einen Bruchteil ansetzen mssen. Sowohl die Preisindizes als auch die Raummeterpreise je nach Wertermittlungsrichtlinie reichen bis in das Jahr 1913 zurck. Bei der Berechnung des umbauten Raums haben sich whrend dieser langen Zeitspanne unterschiedliche Berechnungsvorschriften und Begriffsdefinitionen entwickelt. Wichtig: Es ist verstndlich, dass Sie die jeweiligen Raummeterpreise mit der zutreffend berechneten Bezugseinheit in Verbindung bringen mssen. Sie knnen deshalb beispielsweise keinen Raummeterpreis, der sich auf die DIN 277 (1950) bezieht, mit der Berechnung des Rauminhalts nach der DIN 277 (1983) kombinieren. Sie wrden zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Praxis-Tipp: Achten Sie darauf, dass Sie die jeweiligen Preise nur mit den Maeinheiten multiplizieren, die nach der dementsprechenden DIN-Vorschrift ermittelt worden sind.
Berechnung des Architekten Gehen Sie den einfachsten Weg und greifen Sie immer auf die sicherste Quelle zu: Die genaueste Berechnung des umbauten Raums erhalten Sie, wenn Sie die Unterlagen des Architekten einsehen knnen, der das Gebude errichtet hat. Der Grundstckseigentmer verfgt in aller Regel ber die Berechnungen des Architekten, aus dem sich der Rauminhalt und auch die Fassung der DIN 277 ergeben. Alter Gutachtertrick Teilweise ist es problematisch, die Hhe eines Gebudes zu bestimmen. Nutzen Sie dazu einen wirkungsvollen Gutachtertrick: Zhlen Sie die bereinander liegenden Klinkersteine von der Erdoberflche bis zur Dachspitze. Messen Sie anschlieend aus, wie viele Klinkersteine in einen oder zwei Meter passen. Auf diese Weise knnen Sie per Dreisatz leicht die Gesamthhe des Gebudes bestimmen. 180
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So leicht ermitteln Sie den umbauten Raum
Beispiel: Sie wollen ein altes Bauernhaus kaufen. Der Landwirt kann Ihnen keinerlei Zeichnungen oder Unterlagen zur Verfgung stellen. Dennoch wollen Sie sich nicht nur gefhlsmig auf einen Kaufpreis einigen, sondern den Sachwert der Gebude berechnen. Die Breite und Lnge haben Sie durch Abschreiten ermittelt. Ihnen fehlt die Hhe des Gebudes. Gehen Sie so vor: Zhlen Sie die Reihen der Klinkersteine von der Erdoberflche bis zur Dachunterkante und bis zum Dachfirst. Fertigen Sie eine Handskizze.
95 Klinkersteine 50 Klinkersteine 10 Klinkersteine
Wenn 10 Klinkersteine 1 m entsprechen, rechnen Sie wie folgt: 50 Steine Hhe Erdoberflche bis Dachunterkante: = 5 m 10 Steine/m Hhe Erdoberflche bis Dachfirst: 95 Steine = 9,5 m 10 Steine/m
So jonglieren Sie sicher mit der DIN 277 Das Deutsche Institut fr Normung e. V. hat die DIN 277 mehrfach gendert. So erfolgten Anpassungen der DIN 277 im November 1950, im Mai 1973 und im Juni 1987. Die DIN 277 ist jeweils gendert worden, damit auch moderne und verschachtelte Gebude genau berechnet werden knnen. Sofern der Architekt die Berechnung des umbauten Raums in derselben Fassung durchgefhrt hat, knnen Sie die Raummeterpreise uneingeschrnkt anwenden. Sie brauchen keinerlei Umrechnungen vorzunehmen. Wendet der Architekt dagegen die DIN 277 in anderen Fassungen an, mssen Sie den umbauten Raum umrechnen. Hierbei ergeben sich im Allgemeinen keine besonderen Schwierigkeiten. Grund: Die Umrechnung erfolgt durch Zu- oder Abschlge, die auf allgemein anerkannten Erfahrungsstzen beruhen.
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Sachwertverfahren
Wichtig: Die DIN 277 in den neueren Fassungen kommt regelmig zu einem greren umbauten Raum. Zu- oder Abschlge Passen Sie die DIN 277 durch folgende Zu- oder Abschlge an die DIN 277 an. Beachten Sie, dass die Hhe der Abschlge im Wesentlichen von den unterschiedlichen Bauformen abhngig ist.
Umbauter Raum nach DIN 277 (1950) Flachbau ohne Unterkellerung Flachbau mit Unterkellerung Bauten mit Satteldchern und nicht ausgebautem Dachgeschoss Bauten mit Satteldchern und ausgebautem Dachgeschoss Erforderlicher Zuschlag zur Anpassung an die DIN 277 (1973/1987) ca. 7,5 v. H. ca. 5,3 v. H. ca. 36,9 v. H. ca. 8,7 v. H.
Umbauter Raum nach DIN 277 (1973/1987) Flachbau ohne Unterkellerung Flachbau mit Unterkellerung Bauten mit Satteldchern und nicht ausgebautem Dachgeschoss Bauten mit Satteldchern und ausgebautem Dachgeschoss
Erforderlicher Abschlag zur Anpassung an die DIN 277 (1950) ca. 7 v. H. ca. 5 v. H. ca. 27 v. H. ca. 8 v. H.
So rechnen Sie bei der DIN 277 (1950) Erfassen Sie den umbauten Raum
Voll Voll Seitlich Unten
Beschreibung
Umbauter Raum, der umschlossen wird von den Auenflchen der Umfassungen. Umbauter Raum, der umschlossen wird von den Oberflchen des untersten Geschosses (also ohne Fundamente) und bei nicht unterkellerten Gebuden von der Oberflche des Gelndes, soweit das Gelnde tiefer liegt als die Oberflche des untersten Geschosses.
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Lebensdauer von Gebuden
Erfassen Sie den umbauten Raum

Voll Oben
Beschreibung
Umbauter Raum, der umschlossen wird von den Auenflchen der umschlieenden Wnde und Decken (bei nicht ausgebautem Dachgeschoss von der Oberflche des Fubodens ber dem obersten Vollgeschoss). Hinweis: Nach der DIN 277 (1987) sind nicht ausgebaute Dachgeschosse voll anzurechnen. Deshalb ist insoweit bei der Anpassung des umbauten Raums in der Tabelle auch ein relativ hoher Abschlag von 27 v. H. bzw. Zuschlag von 36,9 v. H. vorgesehen.
Mit einem Drittel
Soweit es sich um ein nicht ausgebautes Dachgeschoss handelt.
14. Lebensdauer von Gebuden

Naturgem ist der Wert von Gebuden auch ganz entscheidend vom Alter und von der Gesamtlebensdauer abhngig. Ein 20 Jahre altes Gebude kann wirtschaftlich fast wertlos sein, wenn die Lebensdauer aufgrund der Bauweise nur 30 Jahre betrgt. Dagegen ist ein Gebude mit einer blichen Lebensdauer von 100 Jahren noch relativ jung, wenn es schon 20 Jahre alt ist. Praxis-Tipp: In der Bewertungspraxis sinkt der Gebudewert nur in Ausnahmefllen unter den sogenannten Restwert von 30 Prozent. Beispiel: Der Restwert eines 80 Jahre alten Gebudes mit einer Gesamtlebensdauer von 100 Jahren betrgt 30 Prozent. Sie brauchen also die Lebensdauer des Gebudes, um die zutreffende Wertminderung wegen Alters zu bestimmen. Die Lebensdauer hngt entscheidend von der Bauweise ab. Sind massive Baustoffe verwandt worden, gehen Sie von einer lngeren Lebensdauer aus als bei einer Leichtbauweise. Nutzen Sie folgende Formel fr die Wertminderung:
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Sachwertverfahren
Alter im Wertermittlungszeitpunkt in Jahren Gesamte Lebensdauer in Jahren
x 100 =
Wertminderung des Gebudes in %
Begutachten Sie eine Immobilie immer nach den Gesamtumstnden. Orientieren Sie sich deshalb an der nachstehenden Tabelle, damit Sie eine mglichst groe Vielzahl von entscheidungserheblichen Faktoren einflieen lassen knnen. Nutzen Sie auch die Erfahrungsstze der nachstehenden Tabelle mit den Angaben zur Lebensdauer von typischen Bauarten. Praxis-Tipp: Orientieren Sie sich in erster Linie an der Lebensdauer, die in der Preistabelle zu den Gebudetypen ausgewiesen ist.
Nutzung/Bauart
Gesamtnutzungsdauer in Jahren
Gebude fr Industrie- oder Handwerksbetriebe, Lagergebude, Khlhuser, Trockenhuser, Schlachthuser, Tankstellengebude, Transformatorengebude, Hallenbder, Badehuser und dergleichen Wellblechschuppen, Holzschuppen, Holzgebude in Tafelbauart ohne massive Fundamente Holzgebude in Tafelbauart mit massiven Fundamenten Massivschuppen, Stahlfachwerkgebude mit Plattenverkleidung, Gebude in leichter Bauart (ausgenommen Skelettbauten und Rahmenbauten), Gebude aus Holzfertigteilen Holzgebude und Holzfachwerkgebude mit Lehmausfachung oder mit Verschalung, Massivgebude aus groformatigen Betonplatten in leichter Bauart (z. B. Porenbetonplatten) Holzfachwerkgebude mit Ziegelsteinausmauerung und Holzleimbauten Massivgebude und Gebude in Stahl- oder Stahlbetonskelettkonstruktion (auch Gebude aus Mauerwerk-, Stahl-, Stahlbeton- oder Betonfertigteilen) 20 30 4050
5060
6080 80100
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Nutzung/Bauart
Gesamtnutzungsdauer in Jahren
Wohngebude, Verwaltungsgebude, Hotelgebude und alle nicht in die vorgenannte Rubrik gehrende Gebude Wellblechschuppen, Holzschuppen, Holzgebude in Tafelbauart ohne massive Fundamente Holzgebude in Tafelbauart mit massiven Fundamenten Massivschuppen, Stahlfachwerkgebude mit Plattenverkleidung, Gebude in leichter Bauart, Gebude aus Holzfertigteilen Holzgebude und Holzfachwerkgebude mit Lehmausfachung oder mit Verschalung, Massivgebude aus groformatigen Betonplatten in leichter Bauart (z. B. Porenbetonplatten) Holzfachwerkgebude mit Ziegelsteinausmauerung und Holzleimbauten Massivgebude und Gebude in Stahl- oder Stahlbetonskelettkonstruktion (auch Gebude aus Mauerwerk-, Stahl-, Stahlbeton- oder Betonfertigteilen) 20 30 4050
6070
7090 80100
Lineare Wertminderung Die sogenannte lineare Wertminderung wegen Alters ist im Regelfall eine einfache Berechnungsmethode. Bestimmen Sie die Wertermittlung mit der folgenden Formel: Alter des Gebudes Wertminderung in Prozent = Gesamtlebensdauer Beispiel: Hat ein Gebude, das 1990 errichtet wurde, eine Gesamtlebensdauer von 100 Jahren und ist die Wertminderung wegen Alters im Jahr 2010 zu bestimmen, ist bei der Restlebensdauer von 80 Jahren unter Bercksichtigung des Alters des Gebudes folgende Wertminderung magebend: 185
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Sachwertverfahren
20 Wertminderung in Prozent = 100 = 20 %
Alternativ knnen Sie die Wertminderung aus der folgenden Tabelle ablesen: Wertminderung wegen Alters bei linearer Abschreibung in v. H. des Herstellungswerts
Restnutzungsdauer Jahre 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 bliche Gesamtnutzungsdauer in Jahren 10 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 20 95 90 85 80 75 70 65 60 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 30 97 93 90 87 83 80 77 73 70 67 63 60 57 53 50 47 43 40 37 33 30 27 23 20 17 40 98 95 93 90 88 85 83 80 78 75 73 70 68 65 63 60 58 55 53 50 48 45 43 40 38 50 98 96 94 92 90 88 86 84 82 80 78 76 74 72 70 68 66 64 62 60 58 56 54 52 50 60 98 97 95 93 92 90 88 87 85 83 82 80 78 77 75 73 72 70 68 67 65 63 62 60 58 70 99 97 96 94 93 91 90 89 87 86 84 83 81 80 79 77 76 74 73 71 70 69 67 66 64 80 99 98 96 95 94 93 91 90 89 88 86 85 84 83 81 80 79 78 76 75 74 73 71 70 69 90 99 98 97 96 94 93 92 91 90 89 88 87 86 84 83 82 81 80 79 78 77 76 74 73 72 100 99 98 97 96 95 94 93 92 91 90 89 88 87 86 85 84 83 82 81 80 79 78 77 76 75
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noch: Wertminderung wegen Alters bei linearer Abschreibung in v. H. des Herstellungswerts
Restnutzungsdauer Jahre 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60
bliche Gesamtnutzungsdauer in Jahren 10 20 30 13 10 7 3 0 40 35 33 30 28 25 23 20 18 15 13 10 8 5 3 0 50 48 46 44 42 40 38 36 34 32 30 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 60 57 55 53 52 50 48 47 45 43 42 40 38 37 35 33 32 30 28 27 25 23 22 20 18 17 15 13 12 10 8 7 5 3 2 0 70 63 61 60 59 57 56 54 53 51 50 49 47 46 44 43 41 40 39 37 36 34 33 31 30 29 27 26 24 23 21 20 19 17 16 14 80 68 66 65 64 63 61 60 59 58 56 55 54 63 51 50 49 48 46 45 44 43 41 40 39 38 36 35 34 33 31 30 29 28 26 25 90 71 70 69 68 67 66 64 63 62 61 60 59 58 57 56 54 53 52 61 50 49 48 47 46 44 43 42 41 40 39 38 37 36 34 33 100 74 73 72 71 70 69 68 67 66 65 64 63 62 61 60 59 58 57 56 55 54 53 52 61 50 49 48 47 46 45 44 43 42 41 40
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Sachwertverfahren
bliche Gesamtnutzungsdauer in Jahren 10 20 30 40 50 60 70 13 11 10 9 7 6 4 3 1 0 80 24 23 21 20 19 18 16 15 14 13 11 10 9 8 6 5 4 3 1 0 90 32 31 30 29 28 27 26 24 23 22 21 20 19 18 17 16 14 13 12 11 10 9 8 7 6 4 3 2 1 0 100 39 38 37 36 35 34 33 32 31 30 29 28 27 26 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5
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Restnutzungsdauer Jahre 96 97 98 99 100
bliche Gesamtnutzungsdauer in Jahren 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 4 3 2 1 0
Wertminderung nach Ross Die Wertminderung wird nicht immer linear bercksichtigt. Das ist nachvollziehbar, denn die tatschliche Wertminderung eines Gebudes vollzieht sich nicht streng linear. Deshalb sind in der Praxis auch andere Methoden anwendbar. Eine verbreitete Methode ist die Bercksichtigung der Wertminderung wegen Alters nach der Tabelle von Ross. Lesen Sie die entsprechende Wertminderung aus der nachstehenden Tabelle ab, wenn dies zu realittsnheren Ergebnissen fhrt. Tabelle zur Berechnung der Wertminderung wegen Alters von Gebuden nach Ross in v. H. des Herstellungswerts
Restnutzungsdauer Jahre 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 bliche Gesamtnutzungsdauer in Jahren 10 100 86 72 60 48 38 28 20 12 6 20 100 93 86 79 71 66 60 54 48 43 38 30 100 95 90 86 81 76 72 68 64 60 56 40 100 96 93 89 86 81 79 75 72 69 66 50 100 97 94 91 88 86 83 80 77 75 72 60 100 98 95 93 90 88 86 83 81 79 76 70 100 98 96 94 92 90 88 86 84 82 80 80 100 98 96 94 93 91 89 87 86 84 82 90 100 98 97 95 93 92 90 89 87 86 84 100 100 99 97 96 94 93 91 90 88 87 86
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Sachwertverfahren
noch: Tabelle zur Berechnung der Wertminderung wegen Alters von Gebuden nach Ross in v. H. des Herstellungswerts
bliche Gesamtnutzungsdauer in Jahren 10 20 33 28 24 20 16 12 9 6 3 30 52 48 44 41 38 34 31 28 25 22 20 17 14 12 10 8 6 4 2 40 63 60 57 54 51 48 45 43 40 38 35 33 30 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 9 7 6 4 3 1 50 69 67 64 62 60 57 55 52 50 48 46 44 42 40 38 36 34 32 30 28 26 24 23 21 20 18 16 15 13 12 11 9 8 7 6 60 74 72 70 68 66 64 62 60 58 56 54 52 50 48 46 44 43 41 39 38 36 34 33 31 30 28 27 25 24 22 21 20 18 17 16 70 78 76 74 72 70 68 67 65 63 61 60 58 56 54 53 51 50 48 46 45 43 42 40 39 38 36 35 33 32 31 29 28 27 25 24 80 80 79 77 75 74 72 70 69 67 66 64 63 61 60 58 57 55 54 52 51 49 48 47 45 44 43 41 40 39 38 36 35 34 33 31 90 82 81 79 78 76 75 73 72 71 69 68 66 65 64 62 61 60 58 57 56 54 53 52 50 49 48 47 46 44 43 42 41 40 39 38 100 84 83 81 80 79 77 76 75 73 72 71 69 68 67 66 64 63 62 61 60 58 57 56 55 54 52 51 50 49 48 47 46 45 44 43
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bliche Gesamtnutzungsdauer in Jahren 10 20 30 40 50 4 3 2 1 60 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 70 23 22 21 20 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 6 5 4 3 2 1 1 80 30 29 28 27 26 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 9 8 7 6 6 5 4 3 3 2 1 1 90 36 35 34 33 32 31 30 29 28 27 26 25 24 23 22 21 20 20 19 18 17 16 15 14 14 13 12 11 10 10 9 8 8 7 6 100 42 41 40 39 38 37 36 35 34 33 32 31 30 29 28 27 26 25 24 24 23 22 21 20 20 19 18 17 16 16 15 14 13 13 12
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Sachwertverfahren
Restnutzungsdauer Jahre 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100
bliche Gesamtnutzungsdauer in Jahren 10 20 30 40 50 60 70 80 90 6 5 4 4 3 2 2 1 1 100 11 11 10 9 9 8 7 7 6 6 5 4 4 3 3 2 2 1 1
Baumngel und Bauschden mindern den Wert Neben der Wertminderung wegen Alters knnen auch Wertminderungen wegen Baumngeln und Bauschden zu bercksichtigen sein. Die Schadenermittlung ist eigenstndige Problematik innerhalb der Bewertungsverfahren. Zwar gibt es bestimmte Erfahrungsstze. Dennoch kommen Sie ohne genauere baufachliche Kenntnisse und Erfahrungen ber die sehr vielfltigen Mngel und Schden nicht weit. Praxis-Tipp: Baumngel und Bauschden knnen Sie auch pauschal in der Wertermittlung bercksichtigen. Nutzen Sie dazu diese Regel: Die Wertminderung ist so hoch wie die Kosten, die erforderlich sind, um die Mngel und Schden zu beseitigen.
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Preise fr Auenanlagen
Baumangel Ein Baumangel beruht auf mangelhafter Bauausfhrung. Bauschaden Bauschaden ist ein schadhafter Zustand, der durch Einwirkungen auf das Objekt verursacht wurde. Ein Bauschaden kann sich aus einem Baumangel entwickelt haben. Deshalb darf nicht allein der Bauschaden begutachtet werden. Denn dauerhaft kann ein Bauschaden nur beseitigt werden, wenn auch die Schadensursache, das heit der Baumangel, beseitigt wird. Sonstige wertbeeinflussende Umstnde Trotz gewissenhafter Ermittlung der Wertminderung wegen Alters sowie wegen etwaiger Baumngel und Bauschden kann es immer noch Umstnde geben, die nicht in die Wertermittlung eingegangen sind. Das knnen Sie im Allgemeinen nur noch ber weitere Zu- oder Abschlge in den Griff bekommen. Dabei sind die wertbeeinflussenden Umstnde selbst sowie das Ausma der Beeinflussung fr die Hhe der Korrekturen entscheidend. Ergrnden Sie die Hhe der im Einzelfall erforderlichen Zuschlge durch eigene Marktbeobachtungen. Korrekturen sind in den folgenden typischen Fllen geboten: Wirtschaftliche beralterung berdurchschnittlicher Erhaltungszustand
15. Preise fr Auenanlagen

Sie haben zwei Mglichkeiten, Auenanlagen zu erfassen. Entweder erhhen Sie den Grundstckswert um einen pauschalen Zuschlag oder Sie berechnen die baulichen Auenanlagen im Einzelnen. In der Praxis wird ganz berwiegend mit pauschalen Stzen gearbeitet. Der Grund ist einleuchtend: Im Grundstcksverkehr wird kaum etwas konkret fr einzelne Auenanlagen vergtet. Es macht praktisch keinen Unterschied, ob die Auenanlagen in einwandfreiem Zustand oder schon etwas lter sind. Befinden sich die Auenanlagen dagegen in einem desolaten Zustand, wird ein Erwerber der Immobilie die Abrisskosten einkalkulieren. Das wrde zu einem Abschlag fhren.
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Sachwertverfahren
Pauschale Wertermittlung Wenn Sie auf eine Einzelbewertung aller Auenanlagen verzichten wollen, brauchen Sie Anhaltspunkte fr entsprechende pauschale Zuschlge. Diese Anhaltspunkte sind durchaus realistisch. Schlielich sind nahezu bei jedem Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus auch Zufahrten, Stellpltze, Einfriedungen und Gartenanlagen vorhanden. Die Relation dieser Kosten zu den gesamten Herstellungskosten des Gebudes bleibt daher bei den einzelnen Grundstcken annhernd gleich. Kalkulieren Sie mit diesen pauschalen Zuschlgen:
Gebudetyp
Normale Ein- und Zweifamilienhuser Ein- und Zweifamilienhuser mit greren befahrbaren Weg- oder Platzbefestigungen Ein- und Zweifamilienhuser mit parkhnlichen Grnanlagen, greren Zierteichen oder anderen aufwndigen Auenanlagen
Zuschlag zum Gebudewert

12 % bis zu 5 % bis zu 5 %
16. Sonstige Anlagen

Sonstige Anlagen sind in Gutachten uerst selten erfasst. Verstndlich, denn hierbei handelt es sich um auergewhnliche Anlagen, die weder im Bodenwert noch im Wert der baulichen Anlagen enthalten sind. Ein Beispiel fr eine derartige sonstige Anlage wre eine parkhnliche Gartenanlage mit auergewhnlicher oder wertvoller Bepflanzung, die weit ber das bliche und normale Ma einer gestalterischen Grnanlage hinausgeht.
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Die besten Profi-Tricks
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1. Baukosten-Hochrechnung . . . . . . . 196 2. Erfolgreich Daten beschaffen . . . . 199 3. So nutzen Sie Ihre Bewertung profitabel . . . . . . . 203 4. Orientieren Sie sich am offiziellen Vordruck . . . . . . . . . 206
1. Baukosten-Hochrechnung
Clever und zeitsparend ist es, die Baukosten-Hochrechnung als Bewertungsmethode anzuwenden. Diese Methode hat den Vorteil, dass Sie den Preis pro Kubikmeter nicht mhsam zu schtzen brauchen. Gehen Sie vielmehr von den tatschlichen Herstellungskosten des Gebudes aus und rechnen Sie diese Kosten in den Wert um, den Sie zum aktuellen Bewertungszeitpunkt suchen. Bei dieser Methode brauchen Sie lediglich die richtigen Baupreisindizes, mit denen Sie die ursprnglichen Herstellungskosten umrechnen. Dabei drfen Sie nicht vernachlssigen, dass seit dem Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebudes eine Wertminderung wegen Alters eingetreten ist. Sie mssen deshalb diese Wertminderung entsprechend der Restnutzungsdauer des Gebudes von den umgerechneten Herstellungskosten abziehen. Praxis-Tipp: Mit der Baukosten-Hochrechnung sind Sie selbstverstndlich nur dann erfolgreich, wenn Sie die ursprnglichen Herstellungskosten kennen. Nutzen Sie dazu alle Wege der Datenbeschaffung. Dazu gehren insbesondere das Gesprch mit dem Eigentmer der Immobilie und der Versuch, aus der Einheitswertakte des Finanzamts die gesuchten ursprnglichen Herstellungskosten zu erfahren. Allerdings werden diese Kosten nicht immer in der Einheitswertakte enthalten sein. Um die Baukosten hochzurechnen, wenden Sie folgende allgemeine Formel an:
Index aktuelles Jahr tatschliche Baukosten x Index Baujahr
Indizierte Baukosten =
Die Baukosten-Hochrechnung auch unter dem Begriff BaukostenIndizierung bekannt eignet sich insbesondere bei solchen Grundstcksarten, die normalerweise im Sachwertverfahren bewertet werden und deren Wert in erster Linie von der Sache her bestimmt wird. Bei Grundstcken, die normalerweise im Ertragswertverfahren be196
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Baukosten-Hochrechnung
rechnet werden, birgt die bloe Baukosten-Indizierung erfahrungsgem gewisse Unsicherheiten. Allerdings knnen Sie auch in diesen Fllen mit der Indizierung den rechnerischen Sachwert der Immobilie bestimmen. Wenden Sie deshalb die Baukosten-Indizierung insbesondere in den folgenden Fllen an: Einfamilienhuser Zweifamilienhuser Alle anderen Grundstcke, bei denen die Eigennutzung im Vordergrund steht Gute Ergebnisse liefert die Baukosten-Indizierung aber auch bei den folgenden Grundstcksarten: Ausstellungs- und Messehallen Autobahnraststtten Badeanstalten Bahngrundstcke Bootshuser Grundstcke fr Bank- und Kreditinstitute Hafengrundstcke Hallenbder Jagdhtten Kliniken Krankenhuser Khlhuser Lagerhausgrundstcke Lichtspielhuser Markthallen
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Molkereigrundstcke Mhlengrundstcke Sanatorien Schlachthuser Schulen Schtzenhallen Theatergrundstcke Trockenhuser Turnhallen Versicherungsgebude Verwaltungsgebude Warenhausgrundstcke Werksttten Beispiel: Ihr Vater hat 1966 ein Einfamilienhaus errichtet. Das Einfamilienhaus steht auf einem 600 qm groen Grundstck. Der Bodenrichtwert im Jahr 2008 betrgt 200 EUR/qm. Die Herstellungskosten des Gebudes haben nach den Aufzeichnungen Ihres Vaters 150.000 EUR betragen. Es handelt sich um ein massives Gebude. Ihr Vater mchte Ihnen das Grundstck im Wege der vorweggenommenen Erbfolge bertragen, wobei Sie Ausgleichszahlungen an Ihre Geschwister bernehmen sollen. Sie wollen vorab kalkulieren, welchen Wert das Gebude im Jahr 2008 hat, damit die Ausgleichszahlungen angemessen ausfallen. So ermitteln Sie den Verkehrswert durch die Baukosten-Hochrechnung:
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Erfolgreich Daten beschaffen
Wert des Grund und Bodens Bodenrichtwert des Grundstcks im Jahr 2008 Flche des Grundstcks in Quadratmetern Wert des Grund und Bodens Flche x Bodenrichtwert Wert des Gebudes Tatschliche Baukosten in 1966 Baukostenindex fr das Jahr 1966 Baukostenindex fr das Jahr 2008 Indizierte Baukosten
=
200 EUR/qm 600 qm 120.000 EUR
150.000 EUR 24,5 111,6
Index aktuelles Jahr tatschliche Baukosten x Index Baujahr
111,6 150.000 EUR x 24,5
] ]
= Wertminderung wegen Alters Lebensdauer 100 Jahre (Massivbau) Alter des Gebudes 39 Jahre 42 % x = 683.265 EUR Gebudewert in 2008 aufgerundet
683.265 EUR
286.971 EUR 396.294 EUR 396.294 EUR 516.294 EUR 520.000 EUR
Wert des Einfamilienhauses insgesamt
2. Erfolgreich Daten beschaffen

Zur professionellen Datenbeschaffung mssen Sie zielstrebig vorgehen. Fr Laien gibt es bei der Datenbeschaffung die grten Probleme. Dabei ist es in den meisten Fllen wesentlich einfacher, die erforderlichen Rechengren zu erhalten, als man vermutet. Ein Patentrezept gibt es allerdings nicht. Unterschiedliche Wege sind mglich. Prfen Sie, wie Sie am schnellsten zum Ziel kommen.
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Sprechen Sie mit dem Eigentmer der Immobilie Wenn Sie ein Grundstck kaufen wollen, sollten Sie den Verkufer offen fragen, ob er die ursprnglichen Herstellungskosten des Gebudes kennt. Erklren Sie dem Verkufer unbedingt, wozu Sie diese Kosten brauchen. Ein einsichtiger Verkufer wird verstehen, wenn Sie die Immobilie rechnerisch unter die Lupe nehmen wollen. Sofern der Verkufer die ursprnglichen Herstellungskosten oder andere wichtige Gren der Immobilie nicht kennt, kann er Ihnen dennoch behilflich sein. Schlielich ist er Eigentmer der Immobilie und kann Behrden, die seine Immobilienakte verwalten, um entsprechende Ausknfte bitten.
Einsicht in die Bauakte Die wichtigsten und meisten Daten ber Immobilien werden beim Bauamt gesammelt. Das Bauamt fhrt grundstcksbezogene Akten, aus denen sich neben reinen Berechnungsdaten hufig auch Kosten ergeben. Allerdings sind diese Kosten mit Vorsicht zu genieen, weil der Architekt die voraussichtlich entstehenden Herstellungskosten in ungefhr geschtzter Hhe angibt. Ob diese Herstellungskosten letztlich tatschlich den Kosten entsprechen, die wirklich aufgewendet werden mussten, um das Grundstck zu bauen, ist eine andere Frage. In Einzelfllen kann es vorkommen, dass Sie keine Originalberechnungen des Architekten fr die Immobilie ausfindig machen knnen. Fragen Sie in diesen Fllen einfach beim Bauamt nach, ob Sie die Bauakte einsehen drfen. Nennen Sie gegenber dem Bauamt den Grund Ihres Anliegens. Auf jeden Fall brauchen Sie eine schriftliche Zustimmung des Grundstckseigentmers. Praxis-Tipp: Sofern Ihnen das Bauamt mit Zustimmung des Grundstckseigentmers Einsicht in die Bauakte gewhrt, finden Sie dort weitere wertvolle Hinweise, die mglicherweise unmittelbaren Einfluss auf den Wert der Immobilie haben.
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Erfolgreich Daten beschaffen
Legen Sie deshalb bei der Bauakte in erster Linie auf objektive Daten und physikalische Gren Wert, die die Immobilie betreffen. Entnehmen Sie der Bauakte insbesondere den umbauten Raum der baulichen Anlage und notieren Sie sich, nach welcher DIN-Fassung dieser umbaute Raum berechnet worden ist. Wenn Sie Einsicht in die Bauakte erhalten, sollten Sie sich auf jeden Fall folgende Daten notieren: Wohnflchenberechnung Berechnung des umbauten Raums Bauzeichnungen Herstellungskosten des Gebudes Baujahr Bauweise Bauausfhrung Achtung: In der Bauakte knnen Sie beispielsweise auf Baumngel stoen, die bereits in frheren Jahren aufgetreten sind. Sehr hufig finden Sie in den Bauakten noch alte Zeichnungen, die Aufschluss ber technische Details und den ursprnglichen Zustand des Grundstcks ermglichen. Damit erleichtern Sie sich Ihre eigene Berechnung des umbauten Raums wesentlich.
Einsicht in die Einheitswertakte Erschlieen Sie sich eine weitere Quelle fr Ihr Datenmaterial. Das Finanzamt fhrt in der Bewertungsstelle ebenfalls eine immobilienbezogene Akte, in der Daten fr einzelne Grundstcke enthalten sind. Diese Akte enthlt hufig auch Angaben zu den ursprnglichen Herstellungskosten. Jedoch ist das nicht zwingend. Handelt es sich um Gebude, die vor 1964 errichtet worden sind, knnen Sie Glck haben. Allerdings ist dies in den einzelnen Finanzmtern recht unterschiedlich, weil zum Teil bereits altes Datenmaterial ausgesondert worden ist. In der Einheitswertakte knnen Sie nur mit schriftlicher Zustimmung des Grundstckseigentmers fndig werden und mit etwas Glck Vermerke hinsichtlich des umbauten Raums finden.
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Dazu ist jedoch erforderlich, dass in der Bewertungsakte auch noch sehr alte Unterlagen aufbewahrt werden. Denn seit 1964 ist der umbaute Raum im Regelfall fr die Einheitsbewertung nicht mehr von Bedeutung. Der umbaute Raum muss deshalb seit diesem Zeitpunkt grundstzlich nicht mehr in der Akte enthalten sein. Fragen Sie deshalb gezielt nach, ob in den alten Unterlagen entsprechende Vermerke enthalten sind. Praxis-Tipp: Gehen Sie davon aus, dass die in der Einheitswertakte angegebenen Herstellungskosten normalerweise relativ realistisch sind. Jedenfalls werden Sie dort nur in den seltensten Fllen berhhte Herstellungskosten finden. Grund: Kein Grundstckseigentmer wird in seiner Erklrung gegenber dem Finanzamt ein Interesse haben, dem Finanzamt einen hheren Wert vorzuspiegeln, als dies tatschlich der Fall ist. Denn von einem hohen Wert hngt eine hohe Grundsteuer ab. Im Einzelfall kann die Einheitswertakte eine regelrechte Fundgrube sein. Manchmal finden Sie dort bei sehr alten Immobilien sogar noch Bauzeichnungen, die Sie selbst in der Bauakte der Bauverwaltung nicht erhalten konnten. Nutzen Sie die Bauzeichnungen, um den umbauten Raum selbst zu berechnen. Praxis-Tipp: Sie finden die Einheitswertakte in der Bewertungsstelle des Finanzamts, in dessen Bereich sich die Immobilie befindet. Unerheblich ist also, wo der Eigentmer wohnt. Allein entscheidend ist die Belegenheit der Immobilie. Sofern Sie Einsicht in die Einheitswertakte erhalten, entnehmen Sie auf jeden Fall die folgenden Daten: Tatschliche Herstellungskosten des Gebudes Wohn-/Nutzflche des Gebudes in Quadratmeter Umbauter Raum des Gebudes in Kubikmeter Flche des Grund und Bodens in Quadratmeter Baujahr 202
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So nutzen Sie Ihre Bewertung profitabel
Egal, ob Sie die Einheitswertakte oder die Bauakte einsehen, knnen Sie die ursprnglichen Herstellungskosten nur bernehmen, wenn der Bauherr keine oder nur unerheblich Eigenleistungen eingebracht hat. Sobald der Bauherr erhebliche Eigenleistungen erbracht hat, sind die tatschlichen Herstellungskosten naturgem nicht hinreichend aussagekrftig. Sie mssen in diesen Fllen die angefallenen Herstellungskosten auf jeden Fall um einen entsprechenden Zuschlag erhhen, mit dem Sie die Eigenleistungen bercksichtigen. Setzen Sie bei erheblichen Eigenleistungen zwischen 10 bis 20 Prozent als Zuschlag zu den ursprnglichen Herstellungskosten an. In seltenen Fllen wird mehr als 20 Prozent der ursprnglichen Herstellungskosten als Eigenleistung eingebracht worden sein. Praxis-Tipp: Nur in seltenen Fllen des langjhrigen Familienbesitzes werden Sie die Einheitswertakte selbst einsehen drfen. In vielen Fllen wird das Steuergeheimnis einer Einsichtnahme entgegenstehen. Sie brauchen daher zumindest immer eine Genehmigung des derzeitigen Grundstckseigentmers, um die Einheitswertakte einsehen zu drfen. Falls sich das Finanzamt sperrt, versuchen Sie, die Daten einfach mndlich abzufragen. Allerdings: Auch dafr brauchen Sie bereits Zustimmung des Eigentmers.
3. So nutzen Sie Ihre Bewertung profitabel

Die verschiedenen Methoden der Verkehrswertermittlung helfen Ihnen ganz entscheidend bei einem Verkauf der Immobilie. Auf der einen Seite wollen Sie wissen, wo die absolute Schmerzgrenze liegt. Sie wollen wissen, unter welchem Wert Sie die Immobilie auf keinen Fall abgeben drfen, ohne die Substanz zu verschleudern. Sie stellen sich deshalb die Frage, was Ihnen der Verkauf mindestens bringen muss. Praxis-Tipp: Wenn Sie die Schmerzgrenze berechnen wollen, mssen Sie Ihr sachverstndiges Ermessen entsprechend ausben. Sie mssen bei der Wertfindung deshalb vorsichtig kalkulieren.
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Whrend die Berechnung der Schmerzgrenze sicher eine unverzichtbare Voraussetzung fr die Verkaufsberlegungen ist, erscheint eine andere Wertgrenze wesentlich interessanter. Berechnen Sie mit einer eigenstndigen Kalkulation, was der Verkauf voraussichtlich hchstens einbringen wird. Auch hierbei mssen Sie bei der Wertfindung Ihr sachverstndiges Ermessen entsprechend optimistisch ausben. Praxis-Tipp: Stellen Sie die beiden Fragen immer nchtern. Lassen Sie sich bei Ihren Berechnungen von niemandem emotional beeinflussen. Bewerten Sie primr die nackten Fakten des Grundstcks und Ihres sachverstndigen Ermessens. Ergrnden Sie die tatschlichen Verhltnisse des Grundstcksmarktes, indem Sie entsprechende Inserate aufgeben. Wichtig: Sobald Sie Ihr Grundstck von Kaufinteressenten besichtigen lassen, gilt eine wichtige Regel. Sorgen Sie fr einen aufgerumten Zustand. Wenn Ihre Immobilie von einem allgemeinen Chaos beherrscht wird, wrden Sie beim Kufer das suggestive Empfinden einer verwahrlosten Immobilie erwecken. Vermeiden Sie auf jeden Fall solche Zuflligkeiten, die Sie ein Vermgen kosten knnen. Wenn Sie Schmerzgrenze und den optimalen Wert des Grundstcks ermittelt haben, knnen Sie nach den ersten Kaufangeboten leicht entscheiden, was Sie fr Ihr Grundstck voraussichtlich bekommen werden. Fr Ihre Verkaufsstrategie sollten Sie sich immer ein entsprechendes Diagramm anlegen, aus dem Sie bersichtlich ablesen knnen, welche Kaufangebote eine Frechheit beziehungsweise aus der Sicht des Kufers eine Dummheit sind. Den tatschlichen Wert der Immobilie werden Sie in der Nhe der sogenannten Trendlinie finden.
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So nutzen Sie Ihre Bewertung profitabel
700.000 EUR 650.000 EUR 600.000 EUR 550.000 EUR 500.000 EUR 450.000 EUR 400.000 EUR 350.000 EUR 300.000 EUR 250.000 EUR 200.000 EUR
Preisangebote Linear (Preisangebote) Ausreier
Trendlinie
Ausreier
Kauf einer Immobilie Mit umgekehrten Vorzeichen gelten die vorstehenden Regeln, wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen. Kalkulieren Sie auch in diesen Fllen mit beiden Grenzwerten der Immobilie. Nutzen Sie dabei die sachverstndigen Ermessensspielrume jeweils entsprechend aus. Versuchen Sie die Immobilie nach der genauesten Methode zu bewerten. Ergnzen Sie Ihre persnliche Kaufpreis-Sammlung. Vergleichen Sie die Feststellungen mit Ihren Beobachtungen bei anderen Grundstcksbesichtigungen. Vermeiden Sie den schleichenden Kaufrausch. Kaufen Sie auf keinen Fall die erstbeste Immobilie. Wer eine Immobilie sofort kauft, trifft nur zufllig optimale Entscheidungen. Besichtigen Sie immer mehrere Grundstcke. Sobald Sie meinen, das gerade angebotene Objekt sei die letzte freie Immobilie auf der Welt, wird es hchste Zeit, auf den Boden der Tatsachen zurckzukommen. Eine Kaufstrategie knnen Sie nur entwickeln, wenn Sie rechnerisch fundierte Kalkulationen durchgefhrt haben. Praxis-Tipp: Obwohl die objektive Bewertung eines Grundstcks unverzichtbar ist, spielen beim Kauf auch subjektive Wertmastbe des Kufers eine Rolle. Achten Sie deshalb darauf, was dem Kufer persnlich sehr wichtig ist. Beispielsweise wird hufig die Frage vernachlssigt, ob das Grundstck nach Sden ausgerichtet ist. 205
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Wie erfolgreich Sie anschlieend sind, werden Sie schnell feststellen, wenn Sie Ihre Berechnungen in Ihre Kaufverhandlungen einbringen!
4. Orientieren Sie sich am offiziellen Vordruck

Die Wertermittlung nach den Normalherstellungskosten orientiert sich in der Praxis an einem Vordruckmuster, das den Wertermittlungsrichtlinien 2006 als Anlage beigefgt ist. Orientieren Sie sich bei Ihrer Wertermittlung ebenfalls an dem Vordruckmuster, das als Auszug im Folgenden abgedruckt ist. Vordruck zur Wertermittlung unbebauter Grundstcke (Bodenwert)
0. 0.1 Allgemeine Angaben Grundstck Gemeinde/Ortsteil ................................................................................................. Strae ..................................................................................................................... Art der Nutzung bisher ..................................... knftig ................................... Eigentmer ............................................................................................................ Gemeinde .............................................................................................................. Strae ..................................................................................................................... Erbbauberechtigte ................................................................................................ ................................................................................................................................ Amtsgericht/Grundbuchamt Grundbuch von ............. Bd. ................. Bl. .......................................................... Katasteramt/Vermessungsamt Katasterkarte .................... Gemarkung ...................... Flur ................................................................. Flurstck Nr. Gre (m2) ....................................... ........................................................................ ....................................... ........................................................................ Grundstcksgre .......... zus.: ................................................................ Finanzamt Einheitswert zum .............................. 20........... ......... EUR Grundstcksbezogene Rechte und Belastungen ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ Zweck der Wertermittlung ........................ Wertermittlungsstichtag ........................... Tag der Ortsbesichtigung/Teilnehmer am Ortstermin ................................................................................................................................
0.1.1
0.1.2 0.1.3 0.1.4
0.1.5 0.1.6 0.2
0.3 0.4 0.5
206
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Orientieren Sie sich am offiziellen Vordruck
0.6
Unterlagen ........ ........ ........ ........ ........ ........ ........ ........ ........ Stck Preisangebot der Gegenpartei Grundbuch- und Katasterauszug Kaufpreisforderung/-gebot Kartenausschnitte Lageplan mit eingetragenen Vergleichsgrundstcken Aufzeichnungen ber mndliche Ausknfte mit Datum der Auskunftserteilung und genauer Benennung des Ansprechpartners weitere Unterlagen
1. 1.0 1.0.1 1.0.2
Wertermittlung Grund- und Bodenbeschreibung Entwicklungszustand (Grundstcksqualitt) ....................................................... Zulssige Nutzungsmglichkeit (Art und Ma der zulssigen baulichen Nutzung) Darstellungen im Flchennutzungsplan .............................................................. Festsetzungen im Bebauungsplan ........................................................................ bzw. Vorhaben- und Erschlieungsplan ............................................................... ................................................................................................................................
1.0.3 1.0.4
Grundstcksbezogene Rechte und Belastungen (vgl. Nr. 0.2) ................................................................................................................................ Erschlieungszustand Art der Strae ........................................................................................................ Versorgungsleitungen .......................................................................................... Entsorgung ............................................................................................................ Beitrags- und Abgabepflichten ............................................................................
1.0.5 1.0.6
Wartezeiten ........................................................................................................... Bodenbeschaffenheit und Grundstcksgestalt Oberflche ............................................................................................................. Aufwuchs ............................................................................................................... Baugrund ............................................................................................................... Zuschnitt ................................................................................................................ Bodenvorkommen ................................................................................................. Bodenverunreinigungen, Immissionen ................................................................
1.0.7
Lage Baugebiet ............................................................................................................ Ortslage ............................................................................................................... Verkehrslage ........................................................................................................
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Himmelsrichtung ................................................................................................. Beeintrchtigungen ............................................................................................ Benachbarte, strende Betriebe und Gebude ................................................. 1.1 1.1.1 1.1.1.1 Ermittlung des Bodenwerts Grundlagen Vergleichspreise mit Angaben ber wertbestimmende Merkmale Strae ...................... ...................... ...................... 1.1.1.2 m2 ...................... ...................... ...................... Jahr ...................... ...................... ...................... EUR/m2 ..................... ..................... .....................
Bodenrichtwert EUR/m2 (Gebietsbezeichnung, Geschosszahl, Geschossflchenzahl, Gre, Tiefe) .................... Jahr ........... ..............................................................................................................................
1.1.2
Bercksichtigung von Abweichungen .............................................................................................................................. ..............................................................................................................................
1.1.3
Auswirkung grundstcksbezogener Rechte und Belastungen (vgl. Nr. 0.2; 1.0.3) .............................................................................................................................. ..............................................................................................................................
1.14
Bercksichtigung des rtlichen Grundstckmarktes .............................................................................................................................. ..............................................................................................................................
1.1.5 1.1.5.1
Bodenwert Grundstcksgre m2 ............................. ............................. ............................. ________________ zus.: ..................... EUR/m2 ............................. ............................. ............................. ________________ i. M. ...................... EUR ................................ ................................ ................................ __________________ ................................
1.1.5.2
Erschlieungsbeitrag .......................................................................................... Abgaben fr weitere Erschlieungsmanahmen Abgaben fr sonstige Manahmen (entsprechend Nr. 1.0.4 dieses Vordrucks) ......................................................... Bodenwert erschlieungsbeitragspflichtig/-frei ................................................
1.1.5.3 1.1.6
Aufwuchs (Zu- oder Abschlge) ......................................................................... Verkehrswert (Marktwert) ......................................... ............ _______ EUR
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Begrndung: 1.2 Anlagen ......... ......... ......... ......... ......... ......... ......... ......... ......... ......... 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 Kataster- und Grundbuchauszge Planungsunterlagen bersichtsplan bzw. Stadtkartenausschnitt mit Kennzeichnung des zu bewertenden Grundstcks (1:5 000 bis 1:2 500) Flurkarte (1:500 bis 1:2 500) Fotos von unbebauten Grundstcksteilen (mit Standpunktskizze) sonstige Vertrge (Nutzungsvertrge; Erbbaurechtsvertrge ) Auszug aus der Bodenrichtwertkarte weitere Anlagen Anlagen gesamt
Zusammenfassung Verkehrswert (Bodenwert) gem Nr. 1.6 . . . . . . . . . . . . . . . ........... EUR . . . . . . . . . . . . . ........... EUR Bemessung/Festsetzung des Verkehrswerts . . . . . . . . . . . . . . ........... EUR Preisforderung/-gebot des Vertragspartners Kaufpreisvorschlag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ........... EUR Grunderwerbsnebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . ........... EUR ........... EUR ........... EUR ........... ______ EUR ........... EUR ______
2.6
Anlagen ......... ......... ......... ......... Anlagen gesamt Anlagen aus 0.6 Anlagen aus 1.2
Vordruck zur Wertermittlung bebauter Grundstcke

0 0.1 Allgemeine Angaben Grundstck Gemeinde/Ortsteil ................................................................................................. Strae .....................................................................................................................
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0.1.1
Art der Nutzung
bisher ..................................... knftig ...................................
Eigentmer ............................................................................................................ Gemeinde .............................................................................................................. Strae ..................................................................................................................... 0.1.2 Erbbauberechtigte ................................................................................................ ................................................................................................................................ 0.1.3 0.1.4 Amtsgericht/Grundbuchamt Grundbuch von ............. Bd. ................. Bl. .......................................................... Katasteramt/Vermessungsamt Katasterkarte ....................... Gemarkung ......................... Flurstck Nr. Flur ................................................................. Gre (m2)
................................................................................................................................ ................................................................................................................................ 0.1.5 0.1.6 0.1.7 0.1.8 0.2 Grundstcksgre ............... insgesamt: .....................................................
Finanzamt............................................................................................................... Einheitswert zum .................................................. 20........... ........ EUR .................. 20........... ........ EUR
Amtlicher Brandversicherungswert vom
Grundstcksbezogene Rechte und Belastungen ................................................................................................................................ ................................................................................................................................
0.3
Werterhhende Investitionen Dritter, sonstige wertbeeinflussende Umstnde Datum ....................................... durch Betrag ....................... EUR
0.4 0.4.1 0.4.2 0.5 0.6
Erwerbs- oder Gestehungskosten (soweit feststellbar) Erwerbsjahr/Baujahr .............................................................................................. Erwerbspreis bzw. Gestehungskosten insgesamt . . . . . . . . . . . . ........... EUR Zweck der Wertermittlung ................................................................................... Tag der Ortsbesichtigung/Teilnehmer am Ortstermin ......................................... .....................................................................................
0.7 0.8 0.8.1
Wertermittlungsstichtag Rohertrag/Nettokaltmiete und Bewirtschaftungskosten im Kalenderjahr Rohertrag/Nettokaltmiete (Miete oder Pachteinnahme) lt. Anlage einschlielich/ohne Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . ........... EUR
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0.8.2 0.8.2.1
Betriebswirtschaftskosten (jhrlich) Betriebskosten laufende ffentliche Lasten und Abgaben . . . . . . . . . . . . . . . ........... EUR Grundsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ........... EUR Wasserversorgung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ........... EUR Betrieb der zentralen Warmwasserversorgung . . . . . . . . . . . . ........... EUR Betrieb der zentralen Heizungsanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . ........... EUR Betrieb der Aufzugsanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ........... EUR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ........... EUR Straenreinigung und Mllabfuhr
Entwsserung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ........... EUR Hausreinigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ........... EUR Gartenpflege . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ........... EUR Beleuchtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ........... EUR Sach- und Haftpflichtversicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ........... EUR Hauswart . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ........... EUR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ........... EUR 0.8.2.2 0.8.2.3 Verwaltungskosten . . . . . . . . . . . ........... EUR Instandhaltungskosten . . . . . . . . Unterhaltung der Gebude und Auenanlagen. . . . . . . . . . . Schnheitsreparaturen lt. Anlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0.8.2.4 0.9 Mietausfallwagnis . . . . . . . . . . . . ......... ......... ......... ......... ......... ......... ......... ......... 1 1.0 1.0.1 1.0.1.1 ........... EUR ........... EUR ........... EUR ........... EUR ........... EUR ........... EUR ........... EUR
Unterlagen mit Datum (vgl. auch Nr. 1.6 des Vordrucks) Preisangebot der Gegenpartei Kaufpreisforderung/-gebot Verzeichnis der Miet- und Pachteinnahmen bzw. Miet- und Pachtvertrge Kartenausschnitte entsprechend Nr. 1.6 dieses Vordrucks Lageplan mit eingetragenen Vergleichsgrundstcken Aufzeichnungen ber mndliche Ausknfte mit Datum der Auskunftserteilung und genaue Benennung des Ansprechpartners weitere Anlagen Anlagen gesamt
Wertermittlung Grundlagen Grund- und Bodenbeschreibung Entwicklungszustand (Grundstcksqualitt) ......................................................
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1.0.1.2
Art und Ma der baulichen Nutzung Tatschliche Nutzung........................................................................................... Zulssige Nutzung................................................................................................ Darstellungen im Flchennutzungsplan ............................................................. Festsetzungen im Bebauungsplan bzw............................................................... Vorhaben- und Erschlieungsplan ......................................................................
1.0.1.3 1.0.1.4
Grund- und gebudebezogene Rechte und Belastungen (vgl. Nr. 0.2)........................................................................................................... Erschlieungszustand Art der Strae....................................................................................................... Versorungsleitungen............................................................................................ Entsorgung ........................................................................................................... Beitrags- und Abgabepflichten ...........................................................................
1.0.1.5
Bodenbeschaffenheit und Grundstcksgestalt Oberflche............................................................................................................ Aufwuchs.............................................................................................................. Baugrund.............................................................................................................. Zuschnitt ............................................................................................................... Bodenverunreinigungen, Immissionen...............................................................
1.0.1.6
Lage Baugebiet ............................................................................................................. Ortslage ................................................................................................................ Verkehrslage......................................................................................................... Himmelsrichtung.................................................................................................. Beeintrchtigungen ............................................................................................. Benachbarte, strende Betriebe und Gebude..................................................
1.0.2 1.0.2.1
Baubeschreibung Art der Baulichkeiten und Zweckbestimmung Bezeichnung/Art .................................................................................................. Zweckbestimmung............................................................................................... Brutto-Grundflche (BGF) bzw. Brutto-Rauminhalt (BRI) nach DIN 277 (Stand: ..............) (Berechnung beifgen) .............. m2 .............. m3 Wohn- bzw. Nutzflche .............. m2 (Berechung beifgen) BGF/WE .............. m2 BGF/WE .............. m2
1.0.2.2
Baujahr ................................................................................................................. Gesamtnutzungsdauer ........................................................................................ Restnutzungsdauer .............................................................................................. Rohbau Fundamente ......................................................................................................... Auenwnde........................................................................................................
1.0.2.3
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Innenwnde ......................................................................................................... Decken .................................................................................................................. Treppen................................................................................................................. Isolierungen.......................................................................................................... Dcher................................................................................................................... 1.0.2.4 Ausbau Gas-, Wasser-, Abwasserleitungen ...................................................................... .............................................................................................................................. Sanitre Einrichtung ............................................................................................ Elektroleitungen .................................................................................................. Heizung ................................................................................................................ Fubden ............................................................................................................. Innenputz ............................................................................................................. Ansichten.............................................................................................................. Tren..................................................................................................................... Fenster .................................................................................................................. Wandbehandlung ................................................................................................ Sonstige technische Anlagen............................................................................... 1.0.2.5 Auenanlagen Entwsserung ....................................................................................................... Versorgungseinrichtungen .................................................................................. Bodenbefestigungen ........................................................................................... Einfriedungen ...................................................................................................... 1.0.2.6 Besondere Betriebseinrichtungen .............................................................................................................................. .............................................................................................................................. 1.0.2.7 1.0.2.8 besonders zu veranschlagende Bauteile, Einrichtungen und sonstige Vorrichtungen Sonstige Anlagen ................................................................................................. Gartengestaltung................................................................................................. Anpflanzungen .................................................................................................... 1.0.2.9 Bau- und Unterhaltungszustand Baumngel ........................................................................................................... Bauschden .......................................................................................................... Wirtschaftliche Grundrisslsung ......................................................................... Wirtschaftliche Geschosshhen........................................................................... Wirtschaftliche Ansichtsgestaltung..................................................................... Modernisierungen (Jahr, Manahmen) .............................................................. .............................................................................................................................. 1.0.2.10 Werterhhende Investitionen Dritter ..............................................................................................................................
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1.1 1.1.1 1.1.1.1
Ermittlung des Bodenwerts Grundlagen Vergleichspreise mit Angaben ber wertbestimmende Merkmale Strae m2 Jahr EUR/m2 ............................ ............................ ............................ ............................ ............................ ............................ ............................ ............................ ............................ ............................ ............................ ............................
1.1.1.2
Bodenrichtwert EUR/m2 (ebf ebp), Gebietsbezeichnung, Geschosszahl, GFZ, Tiefe, (Gre) ............................................................................................... ..............................................................................................................................
1.1.2 1.1.3
Bercksichtigung von Abweichungen ................................................................ .............................................................................................................................. Auswirkung grundstcksbezogener Rechte und Belastungen .............................................................................................................................. ..............................................................................................................................
1.1.4
Bercksichtigung des rtlichen Grundstcksmarktes .............................................................................................................................. ..............................................................................................................................
1.1.5 1.1.5.1
Bodenwert Grundstcksgre m2 ............................ ............................ ............................ zus.: ............................ EUR/m2 ............................ ............................ ............................ i. M. ..................... EUR ............................ ............................ ............................ ............................ . . . . . . . . . . ........... EUR
1.1.5.2
Zu erwartender Erschlieungsbeitrag Abgaben fr sonstige Manahmen
. . . . . . . . . . . . . . . . . . ........... EUR
Abgaben fr weitere Erschlieungsmanahmen (entsprechend Nr. 1.0.1.4 dieses Vordrucks) 1.1.5.3 1.1.6 Aufwuchs (Zu- oder Abschlge) Bodenwert erschlieungsbeitragspflichtig/-frei Begrndung: 1.2 Vergleichswert Wertermittlungsstichtag ................
. . . . . . . . . . . . . . ........... EUR ........... EUR . . . . . . . . . . . ........... EUR
bezogen auf Grundstck oder Boden und Gebude oder Gebude 1.2.1 Ertragsfaktor .............. je Jahresrohertrag/Nettokaltmiete x Jahresrohertrag/Nettokaltmiete oder .............. je Jahresreinertrag x Jahresreinertrag = ........... EUR = ........... EUR
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oder 1.2.2 Gebudefaktor .............. EUR/je .............. BRI oder BGF x gesamt BRI oder BGF 1.2.3 1.3 1.3.0 1.3.0.1 1.3.0.2 1.3.0.3 1.3.1 1.3.1.1 Vergleichswert (1.2.1 oder 1.2.2) Ertragswert Allgemeines Wertermittlungsstichtag Liegenschaftszinssatz Restnutzungsdauer jhrlicher Rohertrag bzw. Nettokaltmiete Tatschliche Miete (Nr. 0.8.1). oder Nachhaltig erzielbare Miete 1.3.1.2 1.3.1.3 1.3.2 Wohn-/Nutzflche (Nr. 1.0.2.1) jhrlicher Rohertrag/Nettokaltmiete (Nr. 1.3.1.1 x 1.3.1.2 x 12) Bewirtschaftungskosten Aufgegliederte Ausgaben (Nr. 0.8.2) oder Pauschalierte Ausgaben ....... v. H. der Nettokaltmiete/Rohertrags (Nr. 1.3.1.3) 1.3.3 Reinertrag (Nr. 1.3.1.31.3.2) Anteil des Bodenwerts am Reinertrag (Bodenwertverzinsungsbetrag) Bodenwert (Nr. 1.1.6 des Vordrucks) x Liegenschaftszinssatz (Nr. 1.3.0.2) ...................... EUR x ...................... 1.3.5 1.3.6 Anteil der baulichen Anlagen am Reinertrag (Nr. 1.3.31.3.4) Vervielfltiger bei Restnutzungsdauer (Nr. 1.0.2.2) Liegenschaftszinssatz (Nr. 1.3.0.2) 1.3.7 Ertragswert der baulichen Anlagen (Nr. 1.3.5 x 1.3.6) Zu- und Abschlge (aufgegliedert als Anlage) ......... Jahre ......... v. H. .......... EUR ................. .......... EUR .......... EUR .......... EUR ....... m2 ........... EUR ......... EUR/m2 ......... EUR/m2 ..................... ................ % ............ Jahre = ........... EUR = ........... EUR
.......... EUR
1.3.4
.......... EUR ....... EUR
1.3.8
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1.3.9 1.3.10 1.4 1.4.0 1.4.0.1 1.4.0.2 1.4.0.3 1.4.1 1.4.1.1
Bodenwert (Nr. 1.1.6) Ertragswert (Nr. 1.3.7 +/ 1.3.8 + 1.3.9) Sachwert Allgemeines Wertermittlungsstichtag Baupreisindex (2000 = 100) Gebudetyp aus Anlage 7 Wert der Gebude am Wertermittlungsstichtag Ermittlung des NHK Gebudetyp lfd. Nr. ....................... (weitere Gebude als Anlage)
.......... EUR .......... EUR
.................. .................. .................. ..................
Ausstattungsstandard einfach mittel gehoben stark gehoben Baujahr (fiktiv): ............. Gebudebaujahrsklasse vor 1925 19601969 ab 2000 1.4.1.2 Brutto-Grundflchenpreis (laut NHK Tabelle) 2000 = 100 von ........... bis ........... EUR/m2 BGF (m3 BRI) .......... EUR/m2(m3) 1.4.1.3 Ermittlung der Korrekturfaktoren fr die NHK 2000 A Land ........................................... B Ortsgre................................... Einwohner Faktor A: .............. Faktor B: .............. 19251945 19701984 19461959 19851999
Korrekturfaktoren (C und D) nur fr Mehrfamilien-Wohnhuser (laut NHK-Tabellen)
C Grundrissart: .............................. D Durchschnittliche Wohnungsgre in BGF/WE bzw. WF/WE ................ .......... m2 BGF bzw. WF/WE E weitere Korrekturfaktoren ....... 1.4.1.4 objektbezogene Normalherstellungskosten: (Nr. 1.4.1.2 x Korrekturfaktoren A x B x (C x D) bzw. Nr. 1.4.1.2 x Korrekturfaktor E) (Berechnung beifgen) 1.4.1.6 1.4.1.7 1.4.1.8 Baunebenkosten (aus Gebudetypenblatt, Anlage 7) Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag (2000 = 100) Herstellungswert am Wertermittlungsstichtag (Nr. 1.4.1.4 x 1.4.1.5 x 1.4.1.6 x 1.4.1.7)
Faktor C: .............. Faktor D: .............. Faktor E: ..............
....... EUR/m2(m3) ........ m2(m3) 1, ........ ........
1.4.1.5
Brutto-Grundflche (Brutto-Rauminhalt) gem DIN 277 Ausgabe 1987
....... EUR
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1.4.1.9
Alterswertminderung (laut Tabelle ........) ....... v. H. ....... EUR Gesamtnutzungsdauer ......... Jahre Restnutzungsdauer ......... Jahre
1.4.1.10 1.4.1.11 1.4.1.12 1.4.1.13 1.4.1.14
Baumngel und Bauschden (aufgegliedert als Anlage; ggf. alterswertgemindert) (Nr. 1.4.1.12 + 1.4.1.13) wirtschaftliche Wertminderung Missverhltnis zwischen tatschlicher und rechtlich zulssiger Nutzung ........ v. H. .......... EUR ........ v. H. ........ v. H. .......... EUR .......... EUR .......... EUR sonstige wertbeeinflussende Umstnde
Gebudewert am Wertermittlungsstichtag (Nr. 1.4.1.8 1.4.1.9 1.4.1.10 1.4.1.11) .......... EUR
1.4.2 1.4.2.1
Wert der baulichen und sonstigen Anlagen am Wertermittlungsstichtag Wert der baulichen Auenanlagen (aufgegliedert als Anlage aus 1.0.2.5) oder Vomhundertsatz aus Nr. 1.4.1.14 ........ v. H. .......... EUR
1.4.2.2
Wert der besonderen Betriebseinrichtungen (aufgegliedert als Anlage aus 1.0.2.6) oder Vomhundertsatz aus Nr. 1.4.1.14 ........ v. H. .......... EUR
1.4.2.3
Wert der besonders zu veranschlagenden Bauteile, Einrichtungen und sonstigen Vorrichtungen ggf. Bereich c der BGF (aufgegliedert als Anlage aus 1.0.2.7) .......... EUR
1.4.2.4
Wert der sonstigen Anlagen (aufgegliedert als Anlage aus 1.0.2.8) oder Vomhundertsatz aus Nr. 1.4.1.14 ........ v. H. .......... EUR
1.4.2.5
Wert der baulichen und sonstigen Anlagen am Wertermittlungsstichtag (Nr. 1.4.2.1 + 1.4.2.2 + 1.4.2.3 + 1.4.2.4) .......... EUR .......... EUR ....... EUR
1.4.3 1.4.4 1.5 1.5.1
Bodenwert (aus Nr. 1.1.6) Sachwert (Nr. 1.4.1.14 + 1.4.2.5 + 1.4.3 Verkehrswert (Marktwert) abgeleitet aus Ertragswert (Nr. 1.3) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zuschlge/Abschlge Begrndung: ..............................................
.......... EUR .......... v. H. .......... EUR .......... EUR
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oder 1.5.2 Sachwert (Nr. 1.4) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zuschlge/Abschlge Begrndung: 1.5.3 .......... v. H. .......... EUR .......... EUR .......... EUR .......... EUR
............................................. Verkehrswert (Marktwert) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Begrndung:
.............................................................................................................................. 1.6 1.7 Erluterungen zur Wertermittlung Anlagen ......... ......... ......... ......... ......... ......... Kataster- und Grundbuchauszge Planungsunterlagen bersichtsplan bzw. Stadtkartenausschnitt mit Kennzeichnung des zu bewertenden Grundstcks (1 : 5000 bis 1 : 2500) Lageplan mit Kennzeichnung der baulichen und sonstigen Anlagen Flurkarte (1 : 500 bis 1 : 2500) Lichtbilder der baulichen Anlagen (Innen- und Auenfotos) mit Angabe der Gebudenummer sowie Fotos von unbebauten Grundstcksteilen (mit Standpunktskizze) Massen- und Nutzungsflchenberechnung Grundrisse, Schnitte und Ansichten der vorhandenen Bebauung (falls nicht vorhanden in Skizzenform) Miet- und Pachtvertrge oder Verzeichnis der Miet- und Pachteinnahmen sonstige Vertrge (Nutzungsvertrge; Erbbaurechtsvertrge ) Auszug aus der Bodenrichtwertkarte weitere Anlagen Anlagen gesamt
......... ......... ......... ......... ......... ......... ......... 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
Zusammenfassung Verkehrswert (Marktwert) gem Nr. 1.5.3 .......................................................................... Bemessung/Festsetzung des Verkehrserts (Marktwerts) .............................................................................. Preisforderung/-gebot des Vertragspartners........................... Kaufpreisvorschlag/-festsetzung ............................................. Grunderwerbsnebenkosten .......... EUR .......... EUR .......... EUR .......... EUR .......... EUR .......... EUR .......... EUR
2.6
Anlagen ......... ......... ......... ......... Anlagen gesamt Anlagen aus 0.9 Anlagen aus 1.6
.......... EUR
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Zusammenstellung der Wertermittlungsergebnisse
PLZ ........ Ort: ..................................... Strae: ................................................ Aktenzeichen: ..................................... Bodenwert (insgesamt) ............... EUR Teilflchen 1. 2. 3.
Bauliche Nutzbarkeit
WS Siedlungsgebiet WR reines Wohngebiet WA allgemeines Wohngebiet WB Wohnbauflche MD Dorfgebiet MI Mischgebiet MK Kerngebiet GE Gewerbegebiet GI Industriegebiet SO Sondergebiet
Bemerkung: ......................................... .............................................................. Flche ..............m2 Erschlieung* Zustand**
EUR/m2
Flche [m2]
Planungsgrundlagen
nicht ausgewiesen Denkmalschutz Flchennutzungsplan qualifizierter B-Plan B-Plan Entwurf Vorhaben- und Erschlieungsplan Gebiet nach 33 BauGB Gebiet nach 34 BauGB Gebiet nach 35 BauGB Sanierungsgebiet stdtebaulicher Entwicklungsbereich
Wertrelevante Nutzung (Anz.)

[] Wohngebude [] EFH/ZFH offene Bebauung [] Reihenhaus [] Mehrfamilienhaus [] gemischt genutztes Gebude [] Dienstleistung [] gewerbliche Nutzung [] Garagen [] Produktionsgebude [] sonstige Gebude [] ........................
* Erschlieungszustand
[1] beitragsfrei [2] pflichtig [3] abgegolten/historische Strae/ortsblich erschlossen [4] teilweise gezahlt [5] nicht feststellbar
** Zustand und Entwicklung

[A] Bauland [B] Rohbauland [C] Bauerwartungsland [D] besondere (begnstigte) landoder forstwirtschaftliche Flchen [E] reine landoder forstwirtschaftliche Flche
Hauptnutzungen 1. 2. 3.
Wohn-/Nutzflche [m2]
Miete/Pacht [EUR/m2] nachhaltig tatschlich erzielbar
Instandhaltungsstau [EUR] [EUR/m2]
Baujahr ............... Liegenschaftszinssatz .......... %
Restnutzungsdauer ............... Jahre Vervielfltiger ...............
Bewirtschaftungskosten ................ % = .............. EUR/m2 (Nettokaltmiete) (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall) Jahresrohertrag ............ EUR Jahresrohertrag ............ EUR .............. Ertragswert .................. EUR Sachwert ..................... EUR = ............ % = ............ % Rohertragsvervielfltiger ........... = Verkehrswert : Jahresrohertrag Rohertragsvervielfltiger ........... = Verkehrswert : Jahresreinertrag vom Sachwert vom Ertragswert bliche Gesamtnutzungsdauer ............................ Wertermittlungsstichtag ....................... 20............
Verkehrswert (Marktwert) .................................EUR
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Literaturhinweise
Gerady/Mckel, Praxis der Grundstcksbewertung Verlag moderne industrie Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstcken Bundesanzeiger Richtlinien fr die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstcken (Wertermittlungsrichtlinien 2006 WertR 2006) vom 1.3.2006 Ross/Brachmann, Ermittlung des Bauwertes von Gebuden und des Verkehrswertes von Grundstcken Oppermann Verlag Rssler/Langner/Simon/Kleiber, Schtzung und Ermittlung von Grundstckswerten Luchterhand Verordnung ber die Grundstze fr die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstcken (Wertermittlungsverordnung WertV) vom 6.12.1988 (BGBl. I 1988, S. 2209), zuletzt gendert durch Gesetz vom 18.8.1997 (BGBl. I 1997, S. 2081)
220
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Stichwortverzeichnis
Abgrenzung 34
Abkrzungen in den Richtwertkarten 102 Abschreibung 62 Allgemein geltende Liegenschaftszinsstze 73 Altenwohnheim 161 Alter der baulichen Anlage 80 Altlasten 101 Angehrige 61 Aufzge 66 Ausbaukosten 122 Ausbaustandard 122 Auenanlagen 89, 101, 193 Auenbereich 101 Ausstattung 114, 124 Ausstattungsmerkmale 112 Ausstellungsgebude 165
Basisjahre 121
Bauakte 200 Bauernhaus 181 Bauerwartungsland 102 Bauformen 112, 124 Baugesetzbuch 90 Baugrund 101 Baujahr 121 Baujahrstyp 125 Baukosten-Hochrechnung 196 Baukosten-Indizes 122
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Baukosten-Indizierung 196 Baukostenzuschsse 58 Bauliche Anlagen 55 Bauliche Auenanlagen 85 Baumngel 84, 192, 201 Baunebenkosten 176 Bauschden 84, 192 Baustoffe 84, 123, 124 Bauzeichnungen 202 Bebauungsplan 93 Behrden 200 Beleuchtung 66 Bepflanzung 194 Berechnungsgang 56 Berechnungsmethode 46 Betriebskosten 62, 65 Betriebsprfer 16 Bewertungsmethoden 34 Bewertungsstelle 201 Bewertungszeitpunkt 21 Bewirtschaftungskosten 55, 61 Bodenindexreihen 105 Bodenrichtwert 90 Bodenrichtwert-Zone 91 Bodenrichtwertgrundstck 91 Bodenrichtwertkarte 91, 104 Bodenwert 55, 90
Brutto-Grundflche 120 Brohuser 74
CD-ROM 93 Datenbeschaffung
196, 199 Datenquelle 106 Deckenvertfelung 46 Deutsches Institut fr Normung e.V. 181 Diagramme 204 DIN 277 181 Dorfgebiet 102 Durchschnittliche Bewirtschaftungskosten 63
Ecklage 101 Eigenleistungen 203 Eigenschaften eines Grundstcks 18 Eigentmer 200 Eigentumswohnungen 43, 44, 49 Einbauschrnke 59 Einbauten 58 Einfamilien-Reihenhaus 135 Einfamilienhaus, freistehend 131 Einfamilienhuser 54, 89 Einfriedungen 85, 194 Einheitswertakte 201 Einkommensteuer 16
221
Entwsserung 59, 66 Erbauseinandersetzungen 25 Erbschaft-/Schenkungsteuer 25 Erbschaftsteuer 16 Erfahrungsstze 62, 66, 121 Erhaltungszustand 193 Erhhungen des Ertragswerts 82 Ermigungen 82 Ermessen 19, 112 Erschlieung 100 Erschtterungsschden 84 Ertragswertverfahren 56, 74 Ertragswertverfahren, bersicht 56
Fabriken 74 Fahrstuhlanlage 59 Fensterlden 68 Finanzamt 201 Flurbeleuchtung 58 Formel Eigentumswohnungen 48 Freizeiteinrichtungen 74 Funktionsgebude fr Sportanlagen 162 Gartenanlagen 59,
194 Gartenpflege 66 Gaststtten 74 Gebudehaftpflichtversicherung 66 Gebudesachversicherung 66
Gebudetypen 131 Gebudewert 107 Gebhren 105 Gebhrenberechnung 106 Gemeiner Wert 17 Gemeinschaftsantenne 66 Gemischt genutztes Wohn- und Geschftshaus 165 Geruchsbelstigungen 101 Gesamtnutzungsdauer 80 Geschftsgrundstcke 73 Geschftshuser 74 Geschossflchenzahl 92, 93 Gesellschafter 61 Gewerbegebiet 102 Gewhnlicher Geschftsverkehr 18 Grafische bersichten 23 Grnanlagen 194 Grund und Boden 89 Grundbuch 21 Grunddienstbarkeiten 101 Grundriss 123 Grundsteuer 66, 202 Grundstcksgre 92, 103 Grundstckslagewerte 104 Grundstcksmarktbericht 105 Grundstckstiefe 92 Grundstckstypen 44
Grundstcksverkehr 43 Gutachten 17, 105 Gutachterausschuss 25, 90, 103 Gutachtertrick 180
Hallenbad 163
Hausmakler-Formel 52 Hausreinigung 66 Hauswart 66 Heizungsanlage 59, 66 Hinterland 103 Hochhaus 124 Holzfachwerkgebude 184 Holzgebude 184 Holzleimbauten 184 Holzschuppen 184 Honorar 26 Hotels 74, 162
Idealmethode 40 Immobilienmarkt 43 Indexzahlen 122 Industrie- oder Handwerksbetriebe 184 Industriegebude 167 Industriegebiet 102 Installationsgerte 68 Instandhaltungskosten 58, 62, 67 Internet-Anschluss 91 Isolierung 84 Jahresrohertrag 58 Jugendheim 164 Kabelanschluss 66
Kamine 114 Kapitalmarkt 72
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222
Kauf 205 Kaufhaus 165 Kaufinteressenten 204 Kaufpreis-Sammlung 21, 22, 44, 49, 104 Kaufpreise 22, 24 Kaufpreisschwankungen 30 Kaufrausch 205 Kaufstrategie 205 Kaufvertrge 106 Kerngebiet 102 Kettenschenkung 30 Kfz-Stellplatz 167 Kindergarten 162 Kinderspielgerte 85 Kindertagessttte 162 Kirche 163 Konstruktion 123, 125 Korrekturfaktoren 110, 119 Kosten eines Gutachtens 25, 27 Kriegsschden 84 Kubikmeter 124 Kchenmbel 59 Kur- und Heilbad 163
Marktanpassungsfaktoren 105 Massivgebude 184 Massivschuppen 184 Mehrfamilienhaus 139 Mietausfallwagnis 62, 70 Miete 59 Mietspiegel 61 Mietvorauszahlungen 58 Mietwohngrundstcke 54, 73 Mischgebiet 102 Missbrauch 30 Mittelwert 110 Modifiziertes Vergleichswertverfahren 47 Mllabfuhr 59, 66
Pauschale Wertermittlung 194 Pauschalen 67 Personalwohnheim 161 Pferdestlle 164 Platzbefestigungen 85 Preisempfehlung 20 Preisindizes 172 Preisniveau 123 Preissteigerungen 121 Preistabelle 131 Professionelles Ertragswertverfahren 54
Rauchschden 84
Regionale Besonderheiten 126 Reihenhuser 43 Reinertrag 52 Reitsporthalle mit Stallung 164 Restnutzungsdauer 72, 80 Restwert 108 Risse 84 Rohbaukosten 122 Rohbauland 102 Rohertrag 52, 55 Rundungsregeln 38
Nettokaltmiete 62
Nichtwohngebude 175 Normalherstellungswert 108, 168 Notar 106
Ladenmieten 60 Lagergebude 167, 184 Lagerhallen 74 Lagetypische Merkmale 92 Landwirtschaftliches Betriebsgebude 168 Lrmbelstigungen 101 Lebensdauer 183 Leichtbauweise 183 Liegenschaftszinsstze 71, 105 Lohnniveau 123
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Oberflchenbeschaffenheit 101 ffentlich bestellter und vereidigter Sachverstndiger 25 Ortsgre 119
Pacht 59 Parkhnliche Gartenanlage 194 Parkhuser 74, 166 Parteibehauptung 25
Saalbau 164 Sachwert 89 Sachwertverfahren 89 Sauna 114 Schtzung 19, 31, 121 Schnheitsreparaturen 58, 70 Schornsteinfegergebhren 66 Schornsteinreinigung 59
223
Schule 162 Schwammschden 84 Schwesternwohnheim 161 Schwiegerkinder 30 Schwierigkeitsstufe 26, 28 Schwimmbecken 85, 114 Sonderbauflche 102 Sondergebiet 102 Sonstige Anlagen 85, 194 Spekulationsgeschfte 18 Sporthalle 163 Stahlbetonskelettkonstruktion 184 Stahlfachwerkgebude 184 Statik 84 Staubbelstigungen 101 Stellpltze 59, 194 Steuergeheimnis 203 Straenreinigung 59, 66 Sttzmauern 85 Substanz 89
Treppenbeleuchtung 58 Treppenreinigung 58 Turnhalle 163 Trverschlsse 68
beralterung 193
Umbauten 58 Umbauter Raum 179 Umlagen 58, 65 Umrechnungen 181 Umrechnungsformel fr die Geschossflchenzahl 98 Umrechnungskoeffizienten 98 Umsatzsteuer 172 Untermietzuschlge 60 Ursprngliche Herstellungskosten 196
Verkaufsstrategie 204 Verkehrswert 17 Verkehrswertschtzung 19 Vervielfltiger 74, 80 Verwaltungsgebude 166 Verwaltungskosten 62, 65 Verzinsung des Bodenwerts 70 Vorderland 103
Veranstaltungszentrum 164 Veruerungsflle 91 Verbrauchermrkte 74 Vereinsheim 164 Vergleichsimmobilie 44 Vergleichsobjekte 47 Vergleichswert 40 Vergleichswertverfahren 35, 39 bei bebauten Grundstcken 42 bei unbebauten Grundstcken 40 Verhandlungsbasis 16, 52 Verkauf 203 Verkufer 200
Tagessttte 164 Technische Lebensdauer 81 Tennishallen 74, 163 Tennispltze 85 Teppichklopfstangen 85 Tiefgarage 167 Tore 85 Trendlinie 204
224
Warenhuser 74, 165 Wrmeschutzbedingungen 125 Warmwasserversorgungsanlage 59 Wschepfhle 85 Wassergeld 65 Wasserschden 84 Wasserverbrauch 58 Wasserversorgung 66 Wegebefestigungen 85 Wellblechschuppen 184 Werkschden 84 Werksttten 74 Wertbeeinflussende Merkmale 101 Wochenendhausgebiet 102 Wohngebiet 102 Zune 85 Zeichnungen 201 Zeitgruppen 125 Zufahrten 194 Zuschnitt 101 Zweifamilienhuser 54, 89
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Hinweis: Unsere Werke sind stets bemht, Sie nach bestem Wissen zu informieren.

So schtzen Sie professionell . . . . . . . . 13

Literaturhinweise . . . . . . . . . . . . . . . . . 220 Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . 221

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So schtzen Sie professionell

Was Sie vorher wissen sollten

Was Sie vorher wissen sollten

1. Nur realistische Verkehrswerte sind brauchbar

Das ist der Verkehrswert!

2. Nutzen Sie die Quellen der Profis

3. Das ist der Verkehrswert!

Was Sie vorher wissen sollten

Achtung: Kein gewhnlicher Geschftsverkehr liegt vor bei:

Verkehrswert-Schtzungen richtig interpretieren

4. Verkehrswert-Schtzungen richtig interpretieren

Was Sie vorher wissen sollten

5. Was alles zum Grundstck gehrt

6. Verschaffen Sie sich den berblick: Kaufpreise sammeln

Was Sie vorher wissen sollten

1.300.000 EUR 1.150.000 EUR 150.000 EUR

4.385.000 EUR 4.678.000 EUR 293.000 EUR 6,30

Mittelwert der Abweichung in Prozent

1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 -200.000 Kaufpreis Abweichung

Was Sie vorher wissen sollten

7. So viel kostet ein Sachverstndigengutachten

So viel kostet ein Sachverstndigengutachten

Was Sie vorher wissen sollten

So viel kostet ein Sachverstndigengutachten

Was Sie vorher wissen sollten

noch: Durchschnittliche Kosten eines Gutachtens

So viel kostet ein Sachverstndigengutachten

Was Sie vorher wissen sollten

So viel kostet ein Sachverstndigengutachten

Auf dem Prfstand: Methoden der Wertermittlung

Auf dem Prfstand: Methoden der Wertermittlung

1. Diese Bewertungsmethoden mssen Sie unterscheiden!

Wann welche Methode geeignet ist

2. Wann welche Methode geeignet ist

Auf dem Prfstand: Methoden der Wertermittlung

3. Was den Immobilienwert entscheidend beeinflusst

Warum Sie die Ergebnisse runden sollten

4. Warum Sie die Ergebnisse runden sollten

Auf dem Prfstand: Methoden der Wertermittlung

auf einen vollen

1. So ermitteln Sie den Vergleichswert

2. Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grundstcken

Vergleichswertverfahren unbebaute Grundstcke

Checkliste: Unbebaute Grundstcke

3. Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstcken

Vergleichswertverfahren bebaute Grundstcke

noch: Checkliste: Bebaute Grundstcke

Vergleichswertverfahren noch zweifelnicht mglich haft mglich

4. Typische Grundstcksarten fr das Vergleichswertverfahren

5. Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen

Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen

x 470 qm = 188.000 EUR

Wenden Sie bei Eigentumswohnungen die folgende allgemeine Formel an:

Wohnflche der Eigentumswohnung in Quadratmeter

Preis pro Quadratmeter Wohnflche

Legen Sie fr Eigentumswohnungen folgende Kaufpreis-Sammlung an: Kaufpreis-Sammlung fr Eigentumswohnungen

1.034 qm 1.785 EUR/qm Wohnflche

3 Wohn-/ Nutzflche insgesamt 500 qm 400 qm 800 qm 850 qm 450 qm 660 qm

4 Mietwert pro qm in EUR 10,00 11,00 8,00 9,00 9,50 8,50

5 Jhrlicher Rohertrag in EUR 60.000 52.800 76.800 91.800 51.300 67.320