Immobilen als Eigenheim, zur Miete oder als Geldanlage

Viele träumen von einer eigenen Immobilie. Die meisten potenziellen Käufer und Anleger kalkulieren
jedoch nicht durch, was sie erwarten könnte
Erschienen im Standard im August 2021

Der Besitz einer eigenen Immobilie stellt für viele Menschen eine der größten Investitionen in ihrem
Leben dar. Jedoch ist ein Haus kein eigentlicher Teil der Wirtschaft. Ein Eigenheim bietet keine
Einnahmen wie beispielsweise Unternehmen, wenn Sie es nicht gerade an jemand anderen vermieten.
Es stellt keine Dienstleistungen oder Produkte der Gesellschaft zur Verfügung und verursacht Kosten
in Form von Erhaltung, Verbesserungsmaßnahmen und Steuern. Selbst angesichts der anzutreffenden
Preisschwankungen und hoher Verschuldungsraten auf dem Immobilienmarkt sind viele Leute davon
überzeugt, dass der Kauf eines Eigenheims die beste Investition darstellt, die sie tätigen können.

Tatsächlich sind Immobilien und Eigenheime so beliebt, dass Menschen, die das Pensionsalter
erreichen, in der Regel die Hälfte ihrer Vermögenswerte in Realwerten veranlagt haben. Wenn Sie
sich jedoch mit den Zahlen befassen, stellen Sie fest, dass Häuser normalerweise keine großartige
Möglichkeit sind, um Geld zu verdienen. Die Renditen von selbstgenutzten Immobilien sind in
Österreich durchaus nicht so attraktiv, wie es die Immobilienbranche und die Bankenbranche, welche
an Immobilienkrediten verdienen, darstellen. Aber verzweifeln Sie nicht: Sie können immer noch eine
gute Investition sein. Erwarten Sie keine beeindruckenden Preissteigerungen von Ihrem Haus oder
Ihrer Wohnimmobilie, insbesondere wenn Sie die hohen Kosten für Wohneigentum berücksichtigen.

Mangelnder Vergleich mit Alternativen

Wenn ich mit Klienten und Klientinnen spreche, frage ich sie zumeist, was für eine Rendite sie auf die
jeweilige Anlageklasse erzielen möchten. Die Antworten fallen sehr unterschiedlich aus, jedoch
kommen Nominalrenditen zur Sprache und nicht die wichtigeren zu berücksichtigenden Steuern,
Gebühren und die Inflation, welche die Renditen der Anlagen massiv schmälern können. Anleger und
potenzielle Immobilienkäufer können weitere Fehler und Risiken vermeiden und dabei kein
ansehnliches Geld auf der Straße liegen lassen, indem sie Opportunitätskosten berücksichtigen (sprich
die "Kosten entgangener Gewinne").

Opportunitätskosten bedeuten, wenn wir uns entscheiden, unsere Euros in etwas zu stecken oder zu
investieren, geben wir etwas anderes dafür auf. Wir denken jedoch nicht lange genug darüber nach,
um die damit verbunden Chancen, Risiken und Kompromisse zu berücksichtigen. Die schöne Uhr, das
neue iPhone oder der teure Wein sind nicht gleich mit den Kosten eines mehrtägigen Urlaubs
gleichzusetzen. 500 Euro, welche heute an Kosten aufgewendet werden, bedeuten vielmehr, 3.000
Euro für die Pensionsvorsorge aufzugeben. Werden diese Gelder dann fehlerhaft veranlagt (unter
anderem aufgrund zu hoher Bewertungen von Immobilien, welche zu weiterführend geringeren
Renditen führen; Kosten in Form der Illiquidität von Immobilien können ebenso angeführt werden),
sind dies die "Kosten entgangener Gewinne".
Vorherrschender Markt
Blickt man auf die nackten Zahlen, so stimmt es, dass die historisch niedrigen Zinssätze die Schaffung
von Eigentum erleichtern. Diesen Vorteil machen die immensen Preissteigerungen von Immobilien
jedoch wieder wett. Wir erleben derzeit eine Situation in Teilen Europas, wo Vermögenswerte in
Immobilien gesteckt werden, ohne nähere Überlegungen zu den Bewertungen dieser anzustellen.
Zinshäuser, Eigentumswohnungen und andere Immobilien werden um die ein Prozent Rendite
gehandelt. Gemeinhin werden Gelder trotzdem in diese Projekte gesteckt, da man vom sicheren
"Betongold" ausgeht. Das trotz der Tatsache, dass aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise die
Renditen nicht mit der Inflation mithalten und die Erträge auch nicht mit Hebel (Einsatz von Kredit)
gesteigert werden können, da die wirtschaftlichen Renditen unterhalb der Kreditzinsen liegen (geht
man von keinen überhitzten Preissteigerungen der Vergangenheit aus).

Der Preisanstieg von Immobilien war in der Vergangenheit bei den Mieten nicht so dramatisch
ausgeprägt wie im Eigentumsbereich. Neben den Miet- und Kaufpreisen sind natürlich weitere
wichtige Faktoren zu berücksichtigen. In der Regel werden zehn bis 20 Prozent Eigenkapital von den
Banken für die Schaffung von Wohnraum gefordert. Der Kauf und der Verkauf von Immobilien sind
teuer, was ein weiterer Grund ist, dass Sie vor allem einen langen Zeithorizont benötigen sollten, wenn
Eigentum angeschafft wird. Beim Kauf fallen Bearbeitungsgebühren, Treuhandkosten,
Grunderwerbssteuer und Notariatskosten an, welche ebenso rund zehn Prozent des Kaufpreises
ausmachen.

Angenommen der Preis Ihres Hauses beziehungsweise Wohnung steigt um ein paar Prozentpunkte pro
Jahr, aber Sie verkaufen nach nur fünf oder sechs Jahren. Sobald Sie alle Kosten, Gebühren und
Steuern einkalkulieren, schaut man da schnell durch die Finger. Hohe Trennungs- und
Scheidungsraten, Jobverlust oder Erkrankungen können der gewünschten langfristigen Wohnsituation
ebenso einen Strich durch die Rechnung machen. Wenn Sie sich die regelmäßigen
Hypothekenzahlungen für Ihr Eigenheim nicht leisten können, könnte Ihr finanzielles Leben schnell
ins Wanken geraten – Banken sind da meist sehr hart im Nehmen. Wohneigentum ist darüber hinaus
mit hohen laufenden Kosten verbunden. Zusätzlich zu den Hypothekenzahlungen haben Sie
Aufwendungen für Grundsteuern, Gebühren, Versicherungen und regelmäßige Wartungen zu leisten.
Die laufenden Kosten zur Instandhaltung sind selbst bei Neubauten mit rund 1,5 Prozent des Zeitwerts
der jeweiligen Immobilie anzusetzen. Da ein Haus beziehungsweise eine Wohnung mit hohen
laufenden Kosten verbunden und teuer zu verkaufen ist, sollten diejenigen, die finanzielle Flexibilität
anstreben, wahrscheinlich mieten. Sie könnten diese Flexibilität nutzen, um Ihre
Lebenshaltungskosten zu senken, indem Sie eine niedrigere Miete aushandeln, sollten sich Ihre
Finanzen zum Schlechten wenden.

Anschaffung eines Eigenheims

Um mit einem Haus Geld zu verdienen, benötigen Sie eine ausreichende Preissteigerung, um die
erläuterten Kosten auszugleichen und ebenso die bezahlten Zinsen, Instandhaltungskosten und anderen
Aufwendungen abzudecken. Aber gehen wir davon aus, dass Sie für lange Zeit an Ort und Stelle
bleiben werden. Ist der Kauf eines Hauses dann eine gute Verwendung Ihres Geldes? Es ist schwierig,
die Rendite des Eigenheims zu berechnen, da es so viele Faktoren gibt, welche unter anderem
Kreditsumme und -laufzeit, die unsichere Geldpolitik, die Kosten für den Kauf und Verkauf und
laufende Ausgaben wie Grundsteuern und Instandhaltung beinhalten. Jedoch haben Wohnimmobilien
historisch gesehen etwas schneller an Wert gewonnen als die Inflation. Aber sobald Hausbesitzer von
dieser Preissteigerung Grundsteuern, Unterhaltskosten und Hausratversicherung abziehen, erreichen
diese kaum oder nur annähernd die Gewinnschwelle. Dennoch profitieren Besitzer von
Wohnimmobilien von allen Wertsteigerungen eines Eigenheims, egal wie hoch Ihre Hypothek ist.
Demgegenüber steht: Je höher Ihre Hypothek ist, desto mehr Hypothekenzinsen bezahlen Sie. Das
Ergebnis ist, das eine Hypothek eine bescheidene Anzahlung in große Gewinne beim
Eigenheimkapital umwandeln kann – aber diese Gewinne beim Eigenheimkapital oft durch die Kosten
der Hypothek in Form von Zinsen ausgeglichen werden.

Immobilien als Geldanlage und Ursachen ihrer Wertsteigerung

Die derzeitig vorherrschenden niedrigen Zinsen lassen private als auch institutionelle Anleger die
Flucht in Immobilien antreten. Geldanleger erwarten sich dort höhere Renditen als in anderen
Anlageklassen. So beträgt der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter hierzulande 4.457 Euro und
damit liegt Österreich im europäischen Spitzenfeld ganz vorne. In Irland sind hingegen magere 1.821
Euro pro Quadratmeter für Neubauten zu bezahlen. Bei einer 70 Quadratmeter Wohnung sind dies
hierzulande elf Jahresgehälter – in Irland hingegen nur rund drei Bruttojahresgehälter. Dies erklärt
auch, warum in Österreich in den vergangenen Jahren die Eigentumsquote leicht gesunken ist. Im
Eigentumsbereich war der Preisanstieg im Gegensatz zu den Mieten immens hoch. Da rund zwei
Drittel des österreichischen Mietmarkts gedeckelt beziehungsweise gefördert sind, fallen die Renditen
entsprechend gering aus. So beträgt der durchschnittliche Mietpreis hierzulande 8,7 Euro pro
Quadratmeter, wohingegen es in Oslo, London oder Paris weit über 20 Euro pro Quadratmeter sind.

Es zeigt sich immer wieder, dass auch scheinbar sichere Anlageformen, wie Immobilien zum
"Stillstand" kommen und von herben Verlusten gekennzeichnet sind. Darüber hinaus sind diese
Anlageformen zumeist illiquide. Das heißt, dass Einbrüche und Preisverfälle am Immobilienmarkt
dazu führen, dass Immobilien nur mehr schwer oder mit erheblichen Abschlägen zu verkaufen sind
(anders als beispielsweise Aktien, welche ständig ge- oder verkauft werden können). Dennoch können
zu Zeiten hoher Inflation Sach-, Realwerte und Immobilien ein lohnendes Investment darstellen,
wohingegen finanzielle Vermögenswerte zumeist magere Renditen erzielen. Berücksichtigt man
Kaufkraftverluste für diese harten Vermögenswerte über einen langen Zeitraum, fallen die Renditen
allerdings bescheiden aus. Da jedoch harte Vermögenswerte ihren Wert im Verhältnis zur Inflation
sehr gut erhalten können, tendieren Anleger dazu, in Zeiten rasch steigender Verbraucherpreise zu
ihnen zu strömen.

Unabhängig von den wirtschaftlichen Umfeldern steigt auf lange Sicht der Wert Ihres Eigenheims um
durchschnittlich etwa ein bis zwei Prozentpunkte pro Jahr höher als die Inflation (hier muss nach Art
der Immobilie und nach der jeweiligen Region differenziert werden – städtischer oder ländlicher
Raum). Dies mag mager erscheinen, ist jedoch Realität und steht damit in Verbindung, dass hohe
Ausgaben und große Renovierungsarbeiten keine wirklichen Investitionen darstellen, sondern
Aufwendungen. Das ist auch völlig gerechtfertigt, wenn Sie Freude an den Verbesserungen Ihrer
Immobilie haben. Aber investieren Sie keine Vermögenswerte für zusätzliche Überarbeitungen des Ist-
Zustandes Ihrer Immobilie im Glauben, dass dies ein gutes Investment darstellt. Das ist in der
überwiegenden Mehrzahl der Fälle nicht so. Der wesentliche Grund, warum der Wert Ihres
Eigenheims ansteigt, sind nicht die von Ihnen durchgeführten Verbesserungsmaßnahmen an Ihrer
Immobile, sondern die Wertsteigerungen Ihres Grund und Bodens. Ländereien und Grundstücke sind
begrenzt und eine wachsende an Wohlstand gewinnende Bevölkerung verspürt den Wunsch,
Immobilien Ihr Eigen zu nennen. Zusammengenommen resultiert dies darin, mit Immobilien
Kaufkraftverlusten vorzubeugen und Wertsteigerungen zu erzielen.

Nicht immer sicherer

Immobilien, Sachwerte, Betongold, oder wie immer man es auch nennen möchte, sind "greifbar". Die
Schwankungen nimmt man also nicht so stark wahr, wie beispielsweise bei Aktien oder Anleihen. Es
ist jedoch eine falsche Annahme, dass Immobilien sicherer seien als andere Anlagen. Viele glauben,
das Reihenhaus um den Speckgürtel großer Städte sei sicherer als Staatsanleihen von Staaten mit
hoher Bonität. Das hat mit der Realität nichts zu tun und ist absurd. Man hat vielleicht einen Bezug zur
Stadt, jedoch sind viele reale Risiken vorhanden. So zum Beispiel Immobilienbetrug, der real
vorhanden ist. Habe ich die jeweilige Immobile wirklich gekauft? Habe ich die richtigen Verträge
unterschrieben? Sind Erdbeben versichert? Wie steht es um immer wiederkehrende Immobilienkrisen?
Leerstand von Immobilien? Gibt es technische Probleme, wie beispielsweise Baustatik-Probleme?
Baufertigstellungsrisiken? Die Immobilie kann abbrennen nur um dann festzustellen, dass gar keine
Versicherung vorhanden gewesen ist. Häufig werden Risiken auch nicht gestreut und man setzt alles
auf eine Karte mit Immobilien (darüber hinaus hängt der Wert von Immobilien außerordentlich stark
von der Bevölkerungsentwicklung, der Inflation und der gesetzlichen Gestaltung des Mietrechts ab).
Die Beimischung von Sach- beziehungsweise Realwerten und Immobilien betreffend Ihres frei
verfügbaren Vermögens oder in Ihrem Portfolio kann dennoch bedeutender Bestandteil sein, soll
Kaufkraftverlusten vorgebeugt werden.

Wunsch und Realität

Immobilien oder Mieten sind nur eine Form der Wertanlage und erfolgreiche Geldanlage beginnt mit
der Berücksichtigung aller möglichen Alternativen. Das bedeutet Opportunitätskosten zu
berücksichtigen und sich im Klaren darüber zu sein, ob nominale oder reale Renditen gemeint sind.
Die angestrebten Renditen und Ziele haben realistisch zu sein, denn zwischen Wunsch und
Wirklichkeit klaffen häufig immense Unterschiede, welche der Einzelne so auf den ersten Blick erst
gar nicht sieht. Demografischer Wandel und neue Lebensvorstellungen decken da die mangelnde
Flexibilität im Hinblick eines langfristigen Zeithorizonts von Immobilien häufig nicht ab. Hinzu
kommt, dass die gestiegenen Preise auch die Renditen der Immobilien massiv drücken.

So wurden 2019 in Österreich 78.000 neue Wohneinheiten fertiggestellt. Das entspricht 10,9
Neubauprojekten pro 1.000 Einwohnern und somit einem neuen Rekordwert. Wir liegen demnach
nicht nur bei den Eigentumspreisen im europäischen Spitzenfeld, sondern ebenso bei den neuen
Wohneinheiten. Früher oder später drückt dieses erhöhte Angebot auch auf die Preise. Berücksichtigt
man veränderte Lebensmodelle der Menschen, die immens gestiegenen Preise für Eigentum, die
historischen Renditen der Anlageklassen und legt bei einer Kalkulation alle Kosten wie
Zinsaufwendungen und Instandhaltungskosten zugrunde, so spricht nicht lediglich kurzfristig viel für
die Mietung von Immobilien, sondern auch langfristig.

Kaufen oder Mieten?

Letztendlich dreht es sich um die Frage, ob Ihr Nettovermögen am Ende des Tages durch Kaufen oder
Mieten höher ist. Immobilien als Eigenheim und die Vermietung von Immobilen als Geldanlage sind
mit Aufwendungen verbunden, welche nicht immer Spaß machen und im Vorfeld häufig kaum
Berücksichtigung finden (so zum Beispiel im Hinblick auf Steuern, Nebenkosten, vertragliche
Ausgestaltungsvarianten, laufende Erneuerungen und mögliche "Mietnomaden"). Schließlich tragen
zur Entscheidung Eigentum oder Miete im Wesentlichen die Lebensplanung und die finanziellen
Verhältnisse bei, welche gegenwärtig vor allem von den horrenden Immobilienpreisen und geänderten
Lebensmodellen beeinflusst werden. Die Wahl zwischen Eigentum und Miete ist knifflig, weil sie
unter rationalen Aspekten eine einfache finanzielle Entscheidung zu sein scheint, aber wenn es um das
Zuhause eines Menschen geht, ist keine Frage rein finanziell. Es gibt immer eine emotionale
Komponente. Die dargelegten Standpunkte sind nicht notwendigerweise richtig oder falsch. Es ist eine
Frage der Perspektive und was Ihnen am wichtigsten ist. (Bernhard Führer, 17.8.2021)