Baukosten

Baukosten sind die Kosten, die für die Bauplanung (Architektur und Baustatik) und während der Bauzeit
eines Bauvorhabens durch dessen Bauausführung dem Bauherrn entstehen.

Inhaltsverzeichnis
Allgemeines
Rechtsfragen
Gesamtkosten
Kostengruppen
Grundstückskosten
Bauwerkskosten
Herstellungskosten
Baunebenkosten
Wohnungsbau
Überschreitung von Baukosten
Siehe auch
Literatur
Weblinks
Einzelnachweise

Allgemeines
Baukosten setzen sich zusammen aus den Kosten für das Bauwerk (reine Baukosten genannt) sowie den
Kosten für Außenanlagen und den sonstigen Kosten (Baunebenkosten genannt). Baukosten stellen für
Wirtschaftssubjekte meist eine wesentliche finanzielle Investition dar, die ein Finanzrisiko bedeuten kann.
Das Finanzrisiko besteht – bei gegebener Finanzierung – in der unerwarteten Erhöhung der geplanten
Baukosten und einer unerwarteten Verlängerung der Bauzeit. Kosteneinflussgrößen sind insbesondere
Baugeräte (Miete oder Leasing), Baustoffe, Energiekosten, Personalkosten sowie die Bauzeit. Letztere
kann zu einem bedeutenden Kostenfaktor werden, wenn unerwartete Bauzeitverzögerungen neben den
Baukosten auch die Kreditzinsen der Baufinanzierungen anwachsen lassen.

Rechtsfragen
Der Begriff Baukosten wird seit September 1971 in der DIN 276 nicht mehr verwendet. Im August 2005
ist vom Normenausschuss Bauwesen ein Entwurf zu einer überarbeiteten Ausgabe der DIN 276-1 der
Öffentlichkeit zur Prüfung und Stellungnahme vorgelegt worden. Der Titel der Norm wird danach Kosten
im Bauwesen heißen. Damit soll die Norm über den Hochbau hinaus auch anderen Bereichen des
Bauwesens (Ingenieurbau, Verkehrsbau) geöffnet werden.
Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) kennt dagegen den Rechtsbegriff Baukosten. Danach sind
Baukosten die Kosten der Gebäude, die Kosten der Außenanlagen, die Baunebenkosten, die Kosten
besonderer Betriebseinrichtungen sowie die Kosten des Gerätes und sonstiger Wirtschaftsausstattungen (§ 5
Abs. 3 II. BV).

Gesamtkosten
Die Gesamtkosten eines Bauwerks werden nach DIN 276 in insgesamt 8 Kostengruppen gegliedert. Sie
entsprechen den Errichtungskosten, einschließlich der Kosten für den Grunderwerb.

Kostengruppen

Die Gesamtkosten teilen sich nach DIN 276 (Kosten im Bauwesen) in folgende Kostengruppen:

Kostengruppen

100 Grundstück

200 Vorbereitende Maßnahmen

300 Bauwerk – Baukonstruktionen

400 Bauwerk – Technische Anlagen

500 Außenanlagen und Freiflächen

600 Ausstattung und Kunstwerke

700 Baunebenkosten
800 Finanzierung

Die dreistellige Nummerierung der Kostengruppen erlaubt es, durch Hinzufügen von Untergruppen
(Ebenen) die Kostenermittlung genauer zu fassen.

Grundstückskosten

Zu den Grundstückskosten zählen neben dem eigentlichen Grundstückswert zudem

Grundstücksnebenkosten (Kaufnebenkosten), die insgesamt etwa 5–13 % der Erwerbskosten ausmachen:

die Grunderwerbssteuer (Österreich 3,5 %; in Deutschland je nach Bundesland zwischen

3,5 und 6,5 %),
Gebühren für die Grundbucheintragung,
Maklerprovision (Österreich bis zu 3,6 %; in Deutschland maximal 7,14 %) sowie
die Kosten für einen Notar, der die Eintragung der Grundschuld übernimmt (Österreich ca.
2,4 %, in Deutschland ca. 1,5 % vom Kaufpreis).[1]

Bei Erbschaft, Schenkung und Kauf ohne Makler können die Kaufnebenkosten auch geringer ausfallen.[2]

Abrissmaßnahmen fallen unter die Kostengruppe 200 (Vorbereitende Maßnahmen).

Bauwerkskosten
Bauwerkskosten sind nach DIN 276:2018-12 – Kosten im Bauwesen aus den Kosten der Kostengruppen:

300 Bauwerk – Baukonstruktionen und

400 Bauwerk – Technischen Anlagen.

Herstellungskosten

Der Begriff Herstellungskosten wird in der DIN 276 nicht verwendet, ist aber noch geläufig. Im
Allgemeinen sind die Bauwerkskosten gemeint. Sie setzen sich demnach aus den Kosten der allgemeinen
Bauarbeiten, der Rohbauarbeiten und Ausbauarbeiten zusammen. Zu den allgemeinen Bauarbeiten gehört
die Baustelleneinrichtung, Abbrucharbeiten, Trümmer- und Schuttabfuhr, außergewöhnliche Gründungen,
Arbeiten außerhalb des Gebäudes, Außenanlagen, Aufschließungsarbeiten. Rohbauarbeiten sind alle
konstruktiven Arbeiten, wie z. B. die Erd-, Maurer-, Beton-, Zimmerer- und Isolierarbeiten, sowie die
Deckung, Blitzschutzanlagen und Innenkanalisation. Als Ausbauarbeiten bezeichnet man alle übrigen
Arbeiten bis zur Fertigstellung, das sind Schalungen, Verputz, Verkleidungsarbeiten, Innenwände, Böden
und Bodenaufbauten, sowie Technischen Anlagen, die in Kostengruppe 400 erfasst sind. Der Begriff ist
insbesondere deshalb problematisch, weil unklar ist, ob auch die Kostengruppen 200 (Vorbereitende
Maßnahmen) und 500 (Außenanlagen und Freiflächen ^) hinzuzurechnen sind.

Baunebenkosten
Zu den Baunebenkosten (Kostengruppe 700 nach DIN 276), ebenfalls geregelt in § 22 Abs. 2 WertV
gehören:

Planungskosten für Architekt, Statiker, Ingenieure und Sachverständige

Gebühren für Baugenehmigungen (Behördliche Gebühren)
Anfallende Nebenkosten (Telefongebühren, Kopiergebühren usw.)
Versicherungsgebühren (Bauversicherungen)
behördliche Gebühren
sowie anfallende Finanzierungskosten wie Zinsen, Disagio usw.

Zwischen beiden Regelungen können Abweichungen im Detail bestehen.

Die Baunebenkosten sind somit die Kosten, die neben den „eigentlichen“ Baukosten und Kosten für das
Grundstück, für Planung und Ausführung des Bauvorhabens auftreten.

In der Regel können für die Errichtung eines Bauwerks etwa 15–20 % der ermittelten Baukosten als
Baunebenkosten angesetzt werden. Genauere Angaben enthalten z. B. die NHK 2000 und andere
empirische Auswertungen.

Die Baunebenkosten sollten nicht mit den Kaufnebenkosten verwechselt werden. Die Kaufnebenkosten
fallen beim Erwerb des Grundstückes inklusive seiner immobilen Bestandteile an, unabhängig davon an ob
man nach dem Erwerb baut oder nicht. Siehe #Grundstückskosten

Wohnungsbau
Beim Bau von Einfamilienhäusern rechnet man mit Baukosten von mindestens 1800 € pro Quadratmeter.
Bei einem guten Standard kann man einen groben Durchschnittswert von 2500 € ohne Keller bzw. 3000 €
mit Unterkellerung annehmen.[3]

Überschreitung von Baukosten

Das erhebliche Überschreiten von Baukosten z. B. durch fehlerhafte Kalkulation[4], kann bei Privatleuten
oder Unternehmen zum wirtschaftlichen Ruin führen. Es kann auch dazu führen, dass Bauwerke entweder
nicht wie geplant zu Ende geführt werden können, oder das Bauprojekt aufgrund der Kostenüberschreitung
nicht fertiggestellt wird – das dann auch „Investitionsruine“ genannt wird. Bei Bauwerken der öffentlichen
Hand führen Baukostenüberschreitungen oft zu öffentlichen Diskussionen.

Einige besonders markante „Kostenexplosionen“ seien hier aufgelistet:

Kernkraftwerk Kalkar („Schneller Brüter“) 1972 geplant und begonnen, 1991 eingestellt
Stadtbahn Köln
Elbphilharmonie April 2007 begonnen (siehe Parlamentarischer Untersuchungsausschuss
„Elbphilharmonie“)
Schnellfahrstrecke Köln–Rhein/Main
Straßenbahn Den Haag – 234 statt 139 Millionen Euro
Flughafen Berlin Brandenburg
Bauprojekt Stuttgart 21
Bau Bischofshaus Limburg um 425 % teurer[5]
Sanierung Alter Elbtunnel um 364 % teurer[5]

Siehe auch
Sachwertverfahren, Substanzwertverfahren, Ertragswertverfahren
Vergleichswertverfahren, Bodenwert
Instandhaltungsrücklage (peterssche Formel)

Literatur
Dietrich-Alexander Möller: Grundlagen der wirtschaftlichen Bauplanung. Planungs- und
Bauökonomie Band 1. R. Oldenbourg Verlag, München / Wien 2007, ISBN 978-3-486-
58171-3.

Weblinks
Wikibooks: Stufen und Verfahren der Kostenermittlung – Lern- und Lehrmaterialien

Einzelnachweise
1. Grundstückskosten. (https://www.zinsenvergleich.at/versteckte-hausbau-kosten-1256/)
22. Oktober 2015, abgerufen am 24. Juli 2019.
2. Kaufnebenkosten (http://www.massivhaus.de/ratgeber/baunebenkosten-hausbau.html)
3. Albert Ringlstetter: Baukosten (http://ringlstetter-zh.de/index.php?cat=Baukosten), In:
Ringlstetter-zh.de
 4. Kalkulationssoftware für Baukosten. (https://www.bps-software.de/software/bausoftware.htm
l) Abgerufen am 2. April 2019.
5. Die teuersten Gebäude der Welt. (https://ap-verlag.de/die-teuersten-gebaeude-der-welt/300
68/) 15. Januar 2017, abgerufen am 16. November 2020.

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