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Nr.: 186
09. KW / 27.02.2009
Kostenlos per E-Mail
ISSN 1860-6369 Sehr geehrte Damen und Herren,
die Kurse von Immobilien AG‘s suchen weiterhin den Boden. Der Dax hat die 4.000er
Inhaltsverzeichnis
Hemmschwelle ohne Erröten überwunden. Der bekannte opportunistische Investor
Editorial (Rohmert) 1 Clemens Vedder kauft nach zwei Jahren Investmententhaltsamkeit 5,1% IVG-Aktien.
Interview mit Clemens 2 Wie passt das zusammen? Wir haben mit ihm vor dem aktuellen Dax-Sturz ein Inter-
Vedder (Rohmert) view geführt. Bevor Leichnitz die IVG auf seinen PC bekam, hätten wir Vedder bei
BGH-Urteile machen 5 „stabiles, unterbewertetes Unternehmen“ bedenkenlos zugestimmt. Von Anfang an
offenen Fonds Probleme bereitete uns die Leichnitz-Strategie aber Störgefühle – trotz bewundernder Blicke von
Mieteinbruch in London 6 Branche und Presse. Verdient waren die allerdings lediglich durch den Image-und-
macht Investoren Sorgen Geld-Mega-Hebel, der ihm in die Angestellten-Hand gedrückt worden war. Wir stellten
Scope: Offenen Fonds nur 7 damals schon fest, dass jeder etwas bewegen kann, wenn der Hebel nur lang genug
mit geringem Risiko ist. Mit Gerhard Niesslein dürften jetzt bei der IVG wohl wieder „Immobilien-Zeiten“
Immobilienumsatz rück- 10 anbrechen. Hilfreich ist natürlich seine Station als Bankvorstand. So kennt man seine
läufig Gesprächspartner und spricht deren Sprache. Im Interview spricht Vedder auch dar-
Länder geben HSH Nord- 11 über, warum man von Bankaktien noch die Finger lassen sollte? (Seite 2)
bank Finanzspritze Ob die positive Vedder-Einschätzung der IVG durch den Hauptgesellschafter Sal. Op-
Einzelhandel I: Top- 12 penheim geteilt wird, steht zur Zeit auf dem Prüfstein. Der unglückselige Warenhaus-
Standorte weiter gefragt konzern Arcandor (Karstadt) und der 20%ige Anteil an der IVG werden in einer neu-
Lateinamerika gerät in 14 en, von der Bank unabhängigen, Holding geführt. Die Eigentümer bleiben zwar iden-
den Sog der Krise tisch, jedoch ähnelt eine solche Vorgehensweise immer einem Versuch, einen renom-
Einzelhandel II: Osteuro- 16 mierten Gesellschafter aus der Schusslinie zu bringen.
pa hat die Nase vorn
Mit dem Thema „Untreue“ schlägt Vedder im Gespräch in eine alte Kerbe des „Der
Wohnungsbau: Nachhol- 17Immobilienbrief“. Denn nach wie vor sind wir der Meinung, dass Wertberichtigungen
bedarf im Osten
im hohen Milliardenbereich nur möglich sind, wenn Bankmanager sich über Grundre-
CBRE: Immobilienmärk- 19 geln des 2. Semesters BWL hinwegsetzen und/oder flexible Auslegungen einer bank-
te weltweit von Krise be- bzw. bilanzierungsüblichen Berichterstattung gefunden haben. Aber warum tut das
troffen jemand, der keine Risiken sieht und „guten Willens“ ist? Natürlich wollen wir Bankpro-
Frankfurt partizipiert 19 fis nicht das Recht auf eine „sahnehäubchen“ Spekulation absprechen. Andererseits
vom Konjukturpaket ist die Salami-Information mit Milliardenscheibchen entweder ein klares Zeichen für
ZIA: Krise bis Ende 2009 20 fehlenden guten Willen oder das Eingeständnis der Politik zu Angst oder Unfähigkeit.
spürbar; keine Spur von
Kreditklemme Wir haben uns in Vorstandsgesprächen vergewissert. Jede Bank kann innerhalb von
Minuten eine vollständige Übersicht über ihre risikobehafteten Wertpapierinvestments
Veranstaltungshinweis 20
geben. Damit wäre zwar nicht das Bewertungsproblem gelöst, aber zum Ermessen
Impressum 21 des volkswirtschaftlichen Gesamtschadens wäre das nach dem „Gesetz der großen
Zahl“ weit aussagefähiger als die Milliardendramen im Einzelfall. Mit einem klaren Hin-
weis der BaFin oder der Politik bei Informationsverweigerung auf die alte Monopoly-
Ereigniskarte „Gehe NICHT über Los, ziehe KEINEN Bonus und KEINE Abfindung
Immobilienbrief Ruhr ab S. 23
ein, sondern gehe direkt an den von der Spielregel vorgegeben Ort“, wäre schnell eine
handlungsanweisende Informationsbasis zu schaffen.
Gerade hat die in der Szene nicht völlig unumstrittene Scope Analysis ein Rating der
Offenen Immobilienfonds abgegeben. Das Ergebnis ist positiv. Von pressewirksamen
Journalistensprüchen, die den Offenen Immobilienfonds ein Desaster vorhersagen,
scheint Scope wenig zu halten. Wir auch nicht. Trotzdem droht geschlossenen Offe-
nen Fonds Veräußerungszwang auch unter Verkehrswert (Seite 7).
Die heutige Ausgabe wurde möglich durch unsere Partner Catella
Real Estate AG, DEGI GmbH, Deka Immobilien Investment,
Fairvesta, Garbe Group, Ideenkapital AG, RA Klumpe Schroeder
& Partner und UBS Real Estate KAG.
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“Der Immobilienbrief“: Es fällt auf, dass bei denen von Ihnen präferierten Titeln kei-
ne Bank zu finden ist. Wie schätzen Sie die Zukunft dieses Sektors ein?
Vedder: Für eine Branche, in der sich die agierenden Institute untereinander nur ein-
geschränkt vertrauen, wäre es aus meiner Sicht grob fahrlässig, als Außenstehender
zu investieren. Darüber hinaus wird das bad sentiment, das die Banken umgibt, im
Zuge der realwirtschaftlichen Krise weiter anhalten. Dazu gesellt sich kurzfristig noch
die anstehende HV-Saison, die die Finanzhäuser unwillkürlich wieder massiv in die
Personalien Schlagzeilen bringen wird. Ich gehe von Aktionärsversammlungen aus, bei denen es
zu beinharten Auseinandersetzungen mit dem sich anschließenden juristischen Rat-
Düsseldorf: Klaus Fürsten- tenschwanz kommen wird, vor allem für die Institute, für die ähnlich wie bei einigen
berg (54) verstärkt als Mit- Landesbanken der Tatbestand der Untreue im Raum steht.
glied der Geschäftsleitung
und Senior Consultant den Die Salami-Taktik, mit der die Banken ihre desaströse Performance den Anteilseig-
Bereich Key-Account Invest- nern mitteilten, hat auf kurze bis mittlere Sicht zu einem quasi irreparablen Schaden
ment bei Aengevelt. geführt. Die ersten Banken, die sich international decouvrierten haben es noch ge-
schafft, sich umfangreiche Eigenmittel zu besorgen. Der Rest hängt jetzt an staatli-
chen Garantieprogrammen und/oder Staatsknete. Für Deutschland kann ich nur hof-
München: Jürgen Bülles-
fen, dass das Hickhack mit den staatlichen Geldern ein Ende findet. Wenn ein Institut
bach (41) verlässt die Alba
ohne staatliche Mittel, die Tore schließen müsste, ist es de facto insolvent und damit
BauProjekt Management
wertlos. Hält dann der Staat aus übergeordneten Zielen das Institut mit Steuergeldern
und wird Nachfolger von
am Leben, muss das Eigentum auch auf ihn übergehen. Die Diskussionen und
Klaus Kirchberger, der mit
Debatten z. Bsp. um die Hypo Real Estate und ihren Investor C. Flowers halte ich in
Eckhard Schultz auf eigenen
diesem Zusammenhang für unsäglich. Flowers erwartet doch wohl nicht allen
Wunsch die Bayerische Bau
Ernstes, dass der Bund und damit der Steuerzahler ihm ein brennendes Haus
und Immobilien verlässt.
abkauft? Man sollte hier wirklich die Bremse ziehen und verstaatlichen und gleichzei-
Carsten Hille (50) wurde zum
tig konkret die Frage stellen, wer denn wirklich die Investoren der sogenannten
GF bei Alba berufen.
Flowers Fonds sind?
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Nr. 186, 09. KW, 27.02.2009, Seite 5 von 21
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*Maßgeblich für das öffentliche Angebot der Beteiligung ist ausschließlich der veröffentlichte Verkaufsprospekt in der Fassung des jeweils letzten veröffentlichten Nachtrags. Der Prospekt steht im Internet zum Download bereit: www.hga-capital.de
Nr. 186, 09. KW, 27.02.2009, Seite 6 von 21
Garbe
Fonds dürften 2007 rund 500 Mio. Euro Eigenkapital bzw. über 1 Mrd. Euro Invest-
ment nach Großbritannien geschickt haben. Manche Mietansätze waren für Analys-
ten schon zum Investmentzeitpunkt oberhalb des Marktes und nur vor dem Hinter-
grund englischer Mietverträge und guter Bonitäten akzeptabel. Damals war man noch
stolz auf eine Bank als Mieter. (WR)
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Unternehmen, in der Tabelle hier kursiv gedruckt, Inhaber einer kostenpflichtigen Li-
zenz zur Nutzung der Scope-Plattform. Eine enge Zusammenarbeit kann aber auch
zu besserer Informationslage führen.
Scope stellte jetzt seine
neuesten Ratingergebnisse Scope: Ratings offene Immobilienfonds
für offene Immobilienfonds Rating Rating
Unternehmens-News vor. Insgesamt beurteilen Fonds Zielmarkt 2009 2008
die Analysten die Branche AXA Immoselect Europa BB BBB-
Bonn/Berlin: Die Bau- der Offenen Fonds posi- CS Europeal A Europa BB BB+
Grund-Gruppe hat zum tiv. Allerdings ist auch für Degi Europa Europa BBB+ BB-
01.09.2008 bzw. 01.10.2008 Scope offen, wie die As- Degi German Bus. Deutschland AA-
das Property Management setklasse in neun Monaten Degi Global Bus. Global AA- BBB
von 19 fast ausschließlich angesichts eines hypotheti- Degi Int. Global A BBB
gewerblich genutzten Immo- schen Verkaufsdrucks auf
Deka-Immo Europa Europa A+ AA-
bilien übernommen. Asset zahlreiche Immobilien auf-
Manager und Co-Investor der gestellt sein wird. Trotz Deka-Immofonds Deutschland BBB- A-
Objekte, die mehrheitlich Fondsschließungen, Me- Deka-ImmoGlobal Global AA A
verschiedenen Fonds einer dienberichterstattung und EURO ImmoProfil Deutschland D B-
amerikanischen Bank gehö- Verunsicherungen vertraut grundbesitz europa Europa AA A
ren, ist die apellasbauwert die Mehrheit der Privatanle- grundbesitz global Global AA AA-
property group. Die Liegen- ger dem Krisenmanage- HANSAimmobilia Europa BB+ BBB
schaften mit insgesamt rd. ment der Branche. hausInvest europa Europa AA AA-
65 000 qm Gewerbefläche
Als beste Retailfonds gin- hausInvest global global AA- A-
befindet sich an verschiede- Immo-Invest: EU Europa AA A+
gen der grundbesitz euro-
nen Standorten im gesamten Inter ImmoProfil Europa B+ BB+
pa mit Zielmarkt Europa
Bundesgebiet, u. a. in Wies-
sowie der UniImmo: Glo- KanAm grundinvest Europa BB BBB-
baden, Karlsruhe, Mann-
bal mit weltweiter Ausrich- KanAm US-grundinv. global BB+ BB+
heim, Bremen und Frankfurt.
tung mit den Noten AA aus MS P2 Global A BBB
dem Rating hervor. Keines SEB ImmoInvest Global BBB+ BBB-
der den Privatanlegern zu- SEB ImmoPort. TRF Global AA BBB-
Osnabrück: Lührmann hat
gänglichen Produkte konnte TMW ImmoWelt Global A+ AA-
nach Rekordergebnis in 2007
aber bei allen Prüfkriterien UBS 3 Sector REE Global BB- BBB-
(18 Mio.) in 2008 mit 11,6
überzeugen. Dies gelang UBS Euroinvest Europa BBB- BB
Mio. Euro (-36% i.V. zum
nur dem WestInvest Immo- UniImmo: D
VJ) etwa den Umsatz von Deutschland A A-
Value, einem Fonds der
2006 erreicht. Für das laufen- UniImmo: EU Europa A+ A+
Sparkassen-Finanzgruppe
de Jahr wird ein anhaltend UniImmo: Global Global AA AA-
für institutionelle Anleger,
guter Vermietungsmarkt
der mit AAA bewertet wur- WestInvest 1 Deutschland BBB A
prognostiziert. WestInvest IV Europa AAA AAA
de. Die bestplatzierten Eu-
ropa-Fonds für Privatanle- WestInvest IS Europa AA- AA
ger sind der grundbesitz europa (AA) von RREEF Investment, der hausInvest euro-
Berlin: TLG Immobilien
pa (AA) von Commerz Real, der WestInvest InterSelect (AA-) von WestInvest, der
baut Nahversorgungszentrum
UniImmo: Europa (A+) von Union Investment Real Estate sowie der Deka- Immobi-
in der Dörpfeldstraße, Ad-
lienEuropa (A+) von der Deka Immobilien Investment. Durch sein großes, gut diver-
lershof, mit rd. 2 600 qm
sifiziertes Immobilienvermögen kann der hausInvest europa von CRI Marktverände-
Mietfläche. Ankermieter
rungen besser abfangen als kleinere Produkte.
wird Kaiser‘s mit einem
rd.1 700 qm großen Markt. Bei der Mehrheit der Fonds wurden erhöhte Risiken bei Mietvertragsstrukturen und
- laufzeiten für die kommenden drei Jahre festgestellt. Die Kreditquoten sind bei ein-
München: LaSalle Invest- zelnen Fonds deutlich angestiegen (Branchenmittel 26,4%). Gespannt blicken Anle-
ment Management erzielte ger auch auf die Renditeentwicklung der Jahre 2009 und 2010. Nach Auffassung von
2008 einen Jahresumsatz von Scope Analysis sind Wertberichtigungen nicht auszuschließen. Diese können bei ein-
352 Mio. USD gegenüber zelnen Immobilien auch erheblich sein. Es gebe aber aus heutiger Sicht keinen
371 Mio. USD im VJ. Im 4. Grund zur Annahme, dass massiv auf breiter Front abgewertet werden müsse. Auf
Quartal lag der Umsatz bei Branchenebene rechnet Scope mit einem Performancerückgang für 2009 auf 4 bis
91 Mio. USD gg. 115 Mio. 4,5%. Insgesamt haben die Offenen Immobilienfonds im vergangenen Jahr 11,6 Mrd.
USD im VJ. Die Asset- Euro und damit – trotz Liquiditätskrise – mehr als im Vorjahr investiert, knapp drei
Verkäufe waren von der be- Viertel davon in Europa. Das Verkehrswert-Volumen der Branche ist mittlerweile zu
grenzten Verfügbarkeit von 4,4% in Asien investiert; der Asien-Anteil hat sich somit gegenüber dem Vorjahr ver-
finanziellen Mitteln auf Käu- doppelt. In Deutschland stehen 27,9% des Immobilienvermögens der Fonds. Insbe-
ferseite beeinflusst. sondere bei den großen Fonds der Branche sind die Deutschland-Anteile ausgeprägt.
Nr. 186, 09. KW, 27.02.2009, Seite 10 von 21
Immobilienumsatz rückläufig
Nach einer Analyse der Marktforschung des Immobilienverband Deutschland (IVD)
ist der gesamte grunderwerbsteuerpflichtige Immobilienumsatz 2008 in Deutschland
deutlich zurückgegangen. Insgesamt sind nach Auswertung Transaktionsvolumen
des auf Basis des vom Bundesministerium der Finanzen erho- 1991-2008
benen Grunderwerbsteueraufkommens Immobiliengeschäfte in Mrd. Euro
Deals Deals Deals von knapp über 160 Mrd. Euro getätigt worden. Damit liegt das 1991 115,6
Umsatzvolumen um rd. 34 Mrd. Euro unter dem Vorjahreswert 1992 139,17
von 194,45 Mrd. Euro (-17,45%). Berücksichtigt man die steu- 1993 159,61
Offenbach: Siemens verlän- erlich gut gestalteten Share Deals der vergangenen Jahre, bei 1994 188,64
gert Mietvertrag für das Ob- denen Grunderwerbsteuer nur in geringem Umfang anfiel, 1995 162,54
jekt Mainoffice über 5 700 dürfte der Rückgang für uns noch deutlicher ausgefallen sein. 1996 171,09
Die Boomjahre 2006 und 2007 könnten aber nicht als Maßstab 1997 138,47
qm Bürofläche mit Deka
dienen, meint deshalb Jürgen Michael Schick, Vizepräsident 1998 162,26
Immobilien.
1999 178,88
des IVD. Der langjährige Durchschnittswert sei trotz der aktu-
2000 149,79
ellen Finanzkrise übertroffen worden. Nach Angaben des IVD
2001 143,2
liegt der Durchschnitt für die Jahre 1991 bis 2008 bei 154,8
Frankfurt: KGAL erwirbt 2002 138,17
Mrd. Euro. Der Deutsche Immobilienmarkt ist vor allem im pri-
für den gemeinsam mit Han- 2003 138,31
vaten Wohnimmobiliengeschäft grundsätzlich intakt und hat
sainvest aufgelegten Wohn- 2004 133,48
sich im internationalen Vergleich gut behauptet.
immobilienfonds KGAL/HI 2005 136,96
Wohnen Core 2 130 im Bau Vom aktuellen Umsatzvolumen entfielen 144,43 Mrd. Euro auf 2006 175,09
befindliche Wohneinheiten die westdeutschen Bundesländer und Berlin (gesamt). Auf die 2007 194,45
im neuen Stadtviertel rund ostdeutschen Bundesländer entfielen 16,08 Mrd. Euro. Beson- 2008 160,52
um die Europa-Allee von ders stark vom Rückgang des Transaktionsvolumens waren die Bundesländer Hes-
Realgrund. sen (-33,3%) und Hamburg (-31,8%) betroffen. Am besten schnitt Rheinland-Pfalz
(-1,26%) ab. Allerdings hatten die Boomstädte der Jahre 2006 und 2007 besonders
gelitten. Hamburg, Frankfurt, Berlin und andere Metropolen standen im Interesse
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Einsame Gipfel sind reizvoll – wenn die Puste reicht. Gute Beratung sorgt für längeren Atem.
Real I.S.
w Finanzgruppe
DEGI EUROPA –
Renditechancen Europas vereint
Finanzierungen sind derzeit das Problem Nr. 1. Der Kredithahn für Großkredite
in der Immobilienwirtschaft ist zu. Sogar bereits fest zugesicherte Darlehen werden
gestrichen. Dies bringt viele Investoren in schwierige Situationen.
Schwerpunktthemen:
Nach welchen Kriterien vergeben die Banken noch Kredite?
Wie finden Sie zuverlässige Finanzierungspartner?
Private Equity / Mezzanine Capital – Ist dieses Kapital zu teuer?
Schuldenübernahme / Verkäuferfinanzierung/Restrukturierung –
Lösungsmöglichkeiten in der Krise
Kreditlinie ausgelaufen, Anschlussfinanzierungen nur zu deutlich
erhöhten Zinssätzen – was tun?
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Prof. Dr. Hans Peter Trampe, Dr. Gertrud Traud, Niclas Karoff,
Stephan Bone-Winkel, Dr. Klein & Co. AG Landesbank Hessen- HSH Real Estate AG
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nen Jahr von der Stabilität dieses Sektors, wenngleich auch insbesondere das
hochpreisige Segment aufgrund schwieriger werdender Finanzierungsbedingungen
zunehmend in Schwierigkeiten gerät. Während der Einzelhandelssektor in den ver-
gangenen Jahren wesentlich von steigenden Einkommen und einer breiter werden-
den Mittelschicht profitieren konnte, scheint dieser Boom im Jahr 2008 einen vorläufi-
gen Höhepunkt erreicht zu haben. Herausforderungen stehen diesem Segment vor
Deals Deals Deals allem aufgrund sich verschlechternder Bedingungen auf den Arbeitsmärkten bevor.
Die Büromärkte Lateinamerikas gehen mit einer sehr robusten Konstellation in die
Phase konjunktureller Abkühlung. Zwar liegen die Expansionspläne zahlreicher Un-
Hamburg: Yxlon mietet
ternehmen zunächst auf Eis, doch könnten die geringen Leerstandraten trotz Nach-
Gebäude mit 2 500 qm Büro-
fragerückgang erhalten bleiben, da ebenso zahlreiche Projektentwicklungen nicht
u. Produktionsflächen von
oder verspätet auf den Markt kommen werden.
Valad Property Group, die
für den Neubau ein Grund- Die Investmentmärkte sind aufgrund der globalen Nachfragestruktur stärker von der
stück in Langenhorn, Essener Finanzmarktkrise betroffen. Das Transaktionsvolumen mit Immobilien hat sich im 4.
Bogen erworben haben. Quartal 2008 merklich abgeschwächt, was auch die Marktbewertung von Immobilien
erschwert. Eine anhaltende Verunsicherung dominiert das Marktgeschehen, so liegen
Leipzig: Business Center- die Erwartungen von Käufern und Verkäufern noch deutlich auseinander. (AE)
Betreiber BMS mietet 400
qm Büroräume im City-
Hochhaus am Augustusplatz Im international expandierenden Einzelhandel hat Osteuropa
9 über CRE Resolution. die Nase vorn
Fürth: Evangelisches Sied- Die Türkei, Russland, Polen und Rumänien sind nach einer Studie zum Thema
lungswerk Bayern erwirbt „Grenzüberschreitende Einzelhandelsunternehmen in Europa“ von Jones Lang La-
312 Appartements und Im- Salle die wichtigsten Zielländer des international expandierenden Einzelhandels. Die
mobilienunternehmen Lind- Studie untersucht insgesamt 500 Cross Border-Markteintritte in 18 europäischen Län-
ner erwirbt 71 Appartements dern aus den Jahren 2007 und 2008. Insgesamt bele- Top 10-Zielländer
von der städt. Wohnungs- gen mittel- und osteuropäische Länder die ersten fünf
Rang Land Anteil
baugesellschaft (WBG). Mit Plätze unter den zugkräftigsten Standorten. Die Türkei
1 Türkei 11,3%
dem Verkaufserlös von ca. wird als Bindeglied in den Mittleren Osten gesehen.
Dort wurden in den Jahren 2007 und 2008 rund eine 2 Russland 10,6%
14 Mio. Euro will die WBG 3 Polen 8,9%
Fürth einen 10-Mio-Euro- Million Quadratmeter Einkaufsfläche neu eröffnet, was
die Nachfrage des internationalen Einzelhandels zu- 4 Rumänien 7,5%
Kredit tilgen. 5 Tschechien 7,5%
sätzlich förderte. Kooperationen mit Franchise-Partnern
haben zuletzt insbesondere in Polen, Rumänien und 6 Portugal 6,9%
Witten: Immoinventa Asset Russland an Bedeutung gewonnen. Das Land mit dem 7 UK 6,6%
Management erwirbt ein breitesten Markenspektrum in Mitteleuropa ist derzeit 8 Belgien 5,3%
Mehrfamilienhaus mit 377 Rumänien. In den vergangenen drei Jahren wies das 9 Ungarn 5,3%
qm Wohnfläche in der Röhr- Land eine Vielzahl von Markteintritten auf. Ähnlich in- 10 Griechenland 5,1%
chenstr. 82 von Privat über tensiv drängen international agierende Einzelhandels- Sonstige 25,0%
Engel & Völkers. unternehmen auf den russischen Markt. In Westeuropa Quelle: Jones Lang LaSalle
stehen derzeit Großbritannien und Belgien im Fokus
Eschborn/Hamburg: DIC expandierender Einzelhändler. Großbritannien profitiert dabei erheblich von dem neu-
Asset verkauft ein gemischt en Shopping Center Westfield in London. Viele H ändler nutzten dieses im hochwerti-
genutztes Objekt aus rd. gen Bereich angesiedelte Center für ihren Markteintritt in Großbritannien und umge-
5 000 qm Büro- u. Einzel- hen so die hohen Mieten und die Flächenknappheit in der Londoner City. In Südeuro-
handelsfläche am Rathaus- pa bleibt Portugal ein wichtiges Ziel des internationalen Einzelhandels. Das Land bie-
platz an die Stadt Eschborn tet vergleichsweise günstige Einzelhandelsmieten und eine Reihe moderner Ein-
und zwei kleinere Immobi- kaufszentren. Auch Belgien ist ein interessanter Markt für die Cross Border-
lien in Hamburg mit einem Expansion, da das Land nur in begrenztem Ausmaß über landeseigene Einzelhan-
Gesamtvolumen von rund 13 delsunternehmen verfügt.
Mio. Euro aus dem Segment Deutschland zählte von 2004 bis 2006 stets zu den fünf wichtigsten europäischen
Opportunistic Co- Zielländern für Cross Border-Markteintritte. Nach einem schwächeren Jahr 2007 zeig-
Investments. te Deutschland in 2008 wieder eine Aufwärtstendenz und kletterte von Rang 13 auf
Rang 9. Viele international agierende Einzelhandelsunternehmen sehen trotz der ho-
Düsseldorf: Siemens mietet hen Wettbewerbsintensität in Deutschland sehr gute Markteintrittschancen und ein
Immobilie mit 11 400 qm hohes Umsatzpotenzial.
Bgf in der Airport City über
Mehr als die Hälfte der Einzelhandelsunternehmen, die 2007 und 2008 neue Märkte
Colliers, die von Hochtief
erschlossen haben, stammen aus Westeuropa. Knapp ein Drittel kommt aus Südeu-
errichtet wird.
ropa. Jede fünfte international expandierende Marke hat ihren Sitz außerhalb von
Nr. 186, 09. KW, 27.02.2009, Seite 17 von 21
Oldenburg: edc by Esprit Hamburg (Übersee-Club Hamburg von 12.30 bis 14.30 Uhr)
mietet rd. 520 qm Ladenlokal
in der Langen Str. 66 über 03.03.2009 - Thema: Immobilien - Erwerb aus der Krise / Krisennaher Erwerb
Lührmann.
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Nr. 186, 09. KW, 27.02.2009, Seite 21 von 21
Bochum
Für Bochum liegen nur von Brockhoff Immobilien Marktdaten vor,
basierend auf der Studie von Bulwien Gesa von 2008. Die
Fremdvermietung betraf 49 150 qm, Eigennutzung 28 950 qm, ergibt
den Gesamtflächenumsatz von 78 100 qm. Das Fertigstellungsvolu-
men wird mit 28 959 qm angegeben, was zu einer für die Region
Unternehmensnews vergleichsweise hohen Leerstandsquote von 5,6% führt. Die
Spitzenmieten liegen bei 11,00 Euro. Die größte Einzelvermietung
Die Essener HOCHTIEF über 6 900 qm im Trimontepark erfolgte, vermittelt durch Brockhoff,
Projektentwicklung feierte an die Bundesknappschaft.
Ende Januar in München
Richtfest für den Zentralen Dortmund
Omnibusbahnhof (ZOB) im Auch für Dortmund verwendet Brockhoff die Zahlen der Wirtschaftsförderung. Dem-
Stadtbezirk Ludwigsvorstadt- nach wurden 65 000 qm fremd vermietet und 13 500 qm von Eigennutzern übernom-
Isarvorstadt als Verkehrs-, men. Der Gesamtflächenumsatz wird entsprechen mit 78 500 qm angegeben und
Dienstleistungs- und Handels- damit 14% unter dem Vorjahreswert (in der publizierten Tabelle sind Gesamtflächen-
zentrum. Vorbild für das in umsatz und Fremdvermietung vertauscht worden). Den größten Einzelabschluss bil-
Deutschland bislang einmali- dete die Vermietung von 13 000 qm Bürofläche in einem Neubauprojekt am
ge Konzept sind die Non- „Dortmunder U“ an eine Sozialversicherung. Die Spitzenmiete lag bei 12,50 Euro und
Aviation-Bereiche moderner die Leerstandsquote mit 3,9% bei einem Fertigstellungsvolu-
Flughäfen. Für mehr als 80% men von 16 000 qm. In 2009 wird nur letzteres steigen, im
der insgesamt 25 000 qm Ge- Übrigen erwartet Eckhard Brockhoff wenig Veränderungen.
werbe- und Büroflächen sind
Die Auswertung eigner Zahlen von Cubion ergab einen Flä-
bereits Mietverträge unter-
chenumsatz von 77 500 qm, darin enthalten 13 500 qm Ei-
zeichnet
gennutzung, entsprechend 18% unter dem Vorjahreswert,
jedoch immer noch 10% über dem 5-Jahresdurchschnitt.
Deutsche Annington Immo-
114 000 qm vakanter Bürofläche incl. dem Flughafengebiet
bilien GmbH mit Sitz in Bo-
Holzwickede bedeuten 4% Leerstand, die Spitzenmiete liegt
chum und das Immobilien-
bei 13,00 Euro. Da 75% der Leerstände nur niedrige oder mittlere Qualität aufweisen
portal Immonet.de kooperie-
und die Mehrzahl der verfügbaren hochwertigen Flächen sich an der immer weniger
ren beim Wohnungsmarke-
gefragten Büromeile entlang der B1 befinden, besteht ein Nachfrageüberhang in der
ting und in der Immobilien-
City, obwohl für 2009 24 000 qm Fläche neu auf den Markt kommen werden.
vermittlung. Die Deutsche
Annington ist mit mehr als Zu einem anderen Ergebnis kommt Atis Real mit nur 68 000 qm Flächenumsatz
220 000 Einheiten eines der (ohne Eigennutzeranteil?) und die 17,2% Zuwachs sind wohl ein Druckfehler und soll-
größten Wohnungsunterneh- ten den Rückgang bezeichnen. Beim Leerstand kommt man auf 3,5% und bei
men in Deutschland. Axel den Spitzenmieten auf 13,50 Euro. Relativ hoch sei mit gut 45% der Anteil moderner
Springers Immobilienmarkt- Leerstandsflächen am Gesamtleerstand von 97 000 qm, der sich gleichmäßig
platz Immonet.de ist mit über auf die City, den Cityrand und Nebenlagen verteile. Dabei spielt wohl eine Rolle,
950 000 Angeboten im Monat dass Neubauprojekte im Bereich Stadtkrone Ost sowie Phoenix West langsamer
eines der führenden deut- als erhofft vom Markt angenommen werden. Dennoch ist die Leerstandsquote
schen Immobilienportale. die zweitniedrigste in der Region.
Fazit: Duisburg, die Stadt der Logistiker und Call-Center, hat mit Abstand die ge-
ringsten Leerstände und deshalb ein Problem: Interessenten für Gewerbe- wie für
Bochum Büroflächen treffen kaum mehr auf ein ausreichendes Angebot. Da kommt die Ent-
Bochum: MDengineering wicklung von Aurelis am Bahnhof zur rechten Zeit (siehe Sonderbericht). Bei der am
mietet 172 qm Fläche in der Innenhafen erzielten Spitzenmiete hat Duisburg, trotz gestiegenen Mieten in allen
Ruhrstädten, in 2008 sogar Essen überholt. Essen mit den größten Büroflächenbe-
Markstr. 77 von einer Privat-
ständen bewegt sich weiter auf hohem Niveau, auch wenn Eigennutzer wie Thys-
person über Brockhoff & senKrupp und E.ON nicht alle Jahre die Bilanz aufbessern. Die Stadt bleibt geprägt
Partner. durch die Hauptverwaltungen von DAX-Unternehmen, ist dadurch bedingt anfälliger
für wirtschaftliche Schwankungen, man wird hier die Rezession zu spüren bekom-
Essen men, zumal die öffentliche Hand ihren Bedarf gedeckt hat, nur noch 10% entfielen
2008 auf diesen Sektor. Dennoch könnte es sich lohnen, das moderne Büroangebot
Essen: Context Wirtschafts- zu ergänzen. Bochum wird schon hinsichtlich des geringeren Büroflächenbestandes
und Arbeitsentwicklung immer Schlusslicht bleiben, hat jedoch noch großes Entwicklungspotential im Bereich
mietet 286 qm Bürofläche in Universitätsstraße und im Umfeld der Ruhruniversität. BioPark und die neue Hoch-
der Kastanienallee 95 über schule für Immobilienwirtschaft sind nur die Spitze des Eisbergs. Nur hier stieg die
Brockhoff & Partner. Vermietungsleistung, wobei die Fremdvermietung sogar um ca. 50% zugenommen
hat. Dortmund hat als Tor zu Westfalen ein eigenes Profil und dürfte weniger
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anfällig reagieren als Essen. Das spiegelt sich vor allem in den Einzelhandelsmieten,
die in der Spitze mit fast 200 Euro/qm doppelt so hoch sind wie in Essen (Quelle:
Comfort). Aber das ist ein anderes Thema.
Der Flächenumsatz in den vier Städten zusammen betrug (incl. Eigennutzer) ca.
382 000 qm und lag damit über dem Umsatz in Düsseldorf. Der Leerstand beträgt
durchschnittlich 4,1%. Dabei nicht eingerechnet sind die vielen Vermietungen in Mül-
Essen heim an der Ruhr – dort gibt es derzeit praktisch keine freien Büroflächen mehr – in
Gelsenkirchen, Herne, Herten u.a.
HOCHTIEF Projektent- Zum Vergleich: Düsseldorf 368 000 qm vermieteter Fläche (-21%), Spitzenmiete
wicklung, Essen, hat drei 23,50 Euro im Medienhafen, Leerstandsquote 8,7%. (Quelle: Anteon)
neue Senioren-Pflege-
einrichtungen in Süddeutsch-
land an Swiss Life veräußert. Nokia-Gelände in Bochum auf neuem Kurs
Sie werden von BeneVit be-
trieben nach einem Konzept Vor einem Jahr wurde das Bochumer Werk des Handy-Herstellers Nokia trotz aller
mit Hausgemeinschaften. öffentlichen Proteste geschlossen und immer noch haben 1300 von den ehemals
2300 Mitarbeitern und Mitarbeiterinnen keine neuen Arbeitsplätze. Seit Ende 2008
Coparts Autoteile mietet
der Essener Immobilienentwickler Wolfgang Thelen den Kaufvertrag für das Nokia-
1 700 qm Bürofläche an der
Gelände unterzeichnete, gibt es neue Hoffnung.
Ruhrallee von Privat über
Cubion. Der Verkauf der Nokia Liegenschaft an die Thelen Holding GmbH steht im Zusam-
menhang mit dem Programm „Wachstum für Bochum“, das die nordrhein-
M&B Immobilienfachver-
westfälische Landesregierung und das Unterneh-
waltung hat in Essen (Baustr.
men Nokia im Juni 2008 ins Leben gerufen und
15-17 und Richtstraße 61)
mit jeweils 20 Mio. Euro ausgestattet haben. Wei-
zwei Mfh und sieben Garagen
tere 20 Mio. sollten durch den Verkauf des Areals
gekauft. Die Gesamtnutzflä-
erzielt werden. Ziel des Programms ist es, in Bo-
che beträgt 846 qm. Verkäu-
chum und der näheren Region Wachstumsimpul-
fer ist ein privater Eigentü-
se zu fördern, neue Arbeitsplätze zu schaffen und
mer. Vermittelnd tätig ist
Investitionen zu generieren. Die Liegenschaften
Engel & Völkers.. zwischen Meesmannstraße und Rensingstraße im
Monsoon Accessorize mietet Bochumer Norden direkt an der Stadtgrenze zu
rd. 50 qm Ladenfläche in der Herne passten, wie Wolfgang Thelen bestätigt,
Limbecker Str. 52 über Com- sehr gut in das bestehende Portfolio, denn gleich
fort. nebenan besitzt Thelen eine Liegenschaft an der
E.ON IS GmbH aus Hanno- Herner Südstraße, die wiederum die Zufahrt zum
ver hat im „Ruhrforum“ an nahen Autobahnanschluss der A 43 Ehem. Nokia-Gelände Bochum
der Kruppstraße 74 1 800 qm "Rensingsstraße" ermöglicht. Deshalb sollen bei-
Bürofläche angemietet. Ei- de Areale mit insgesamt 330 000 qm Fläche als grenzüberschreitendes Gewerbege-
gentümerin ist die GbR biet zusammengefasst werden. Da zudem die Güterbahngeleise mit einem Halte-
Kruppstraße 74, die Ver- punkt "Bochum-Nokia" das Areal durchqueren, kann Thelen hier mit einem bimoda-
mittlung erfolgte durch CU- len Anschluss im 24-Stunden-Verkehr punkten, was insbesondere für Logistiker
von Bedeutung ist. Deshalb liegt der Schwerpunkt für die Vermietung auch im Be-
BION Immobilien AG.
reich Industrielogistik und Gewerbe. Ausgeschlossen sind Einzelhandel – auf
mfi Management für Immo- Wunsch der Stadt Bochum – sowie Schwerindustrie mit Emissionsbelastung, denn
bilien AG ist umgezogen und angrenzend liegt ein Wohngebiet, das durch die geplante neue Zufahrt deutlich ent-
hat in dem selbst entwickelten lastet werden wird. Der Gebäudebestand von Nokia soll komplett erhalten bleiben, da
und zwischenzeitlich an die Montagehallen erst 7 bis 15 Jahre alt und in gutem Zustand sind, deshalb zu
Alstria AG verkauften Bam- "wertvoll" für einen Abriss. Weil es jedoch im Bestand einige eigens für Nokia einge-
ler Service Park im Essener richtete Sonderflächen gibt, wird eine 100%ige Vollvermietung nicht möglich sein.
Norden 7000 qm Bürofläche Anders im sog. Werk II des Vorbesitzers Graetz, der dort Fernseher produzierte. Die-
angemietet. Das bisherige se Bauten werden abgerissen und durch neue Hallenflächen bis 40 000 qm ersetzt.
Domizil Am Waldhausenpark
in bester Innenstadtlage mit Wolfgang Thelen begann 1991 in seinem Familienunternehmen eine Immobilienspar-
3 800 qm Büros wird künftig te für Projektentwicklung und Bestandsmanagement aufzubauen. Seine eisern durch-
von der Geno Bank Essen gehaltene Politik zielt dabei auf Bestandshaltung und Vermietung im gewerblichen
Bereich, auch wenn in den letzten Jahren hohe Gewinne für Weiterverkäufe möglich
komplett belegt.
gewesen wären. Gelegentlich ist sogar das ein oder andere höherwertige Wohnob-
jekt mit dabei. Die deutschlandweit verteilten Liegenschaften werden von drei Büros
aus betreut, dem Hauptsitz in Essen in einem selbstgenutzten Büroobjekt in Nähe der
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Messe Essen und den Zweigbüros in Berlin und Rastatt für den süddeutschen Raum.
Die Bestände belaufen sich derzeit auf ca. 700 Mio. Euro. Über die Kaufsumme für
das Nokia-Gelände ist Stillschweigen vereinbart worden. Im Fokus stehen langfristig
orientierte Investoren als Mieter und die ersten Mietverträge werden derzeit in Eigen-
regie durch Thelen verhandelt, wobei es sich sowohl um Verlagerungen innerhalb
von NRW handelt als auch um Neuzuzug. Wenn alles klappt, könnten ab dem 3.
Quartal 2009 Teilflächen wieder neu bezogen, d. h. auch neue Arbeitsplätze vor Ort
Essen angeboten werden. Thelen rechnet mit bis zu 1 000, wenn der Park voll ausgelastet
ist. Bis dahin muss noch ein neuer Name gefunden werden, der nicht immer wieder
Die Boomex GmbH, führen- an die trübe Vergangenheit erinnert, auch wenn Nokia hier noch mit einem langfristi-
der Hersteller von Kohle- und gen Mietvertrag für eine Büroetage präsent ist. (GE)
Grillanzündern in Europa, hat
im Gewerbegebiet Stadthafen
im Essener Norden 5 100 qm
Hallen- und 700 qm Büroflä-
Aurelis wird von Duisburg aus in Duisburg aktiv
che angemietet, um verschie- Dass Aurelis Real Estate Management mit dem Regionalbüro West von Köln nach
dene Betriebsstätten zusam- Duisburg umzieht, ist nur die eine Hälfte der Nachricht, jedoch die notwendige Vor-
men zu führen. Vermittler aussetzung dafür, dass auch die andere Hälfte umgesetzt wird.
war Realogis, Berater für
Als der Immobilienbestand der Deutschen Bahn an die zwei eigenständig operieren-
Logistik- und Industrieimmo-
den Unternehmen Vivico und Aurelis übertragen wurde, erhielt Aurelis den Löwen-
bilien mit Büros in München,
anteil der Flächen des früheren Güterbahnhofs Duisburg bis auf einen kleinen Teil,
Stuttgart und Düsseldorf. der noch von Vivico gehalten wird. Das ist über zehn Jahre her. Damals unternahm
die Stadt mehrere Anläufe, gemeinsam mit Aurelis und der Hamburger ECE, hier am
Mühlheim a. d. Ruhr Hauptbahnhof ein Einkaufszentrum zu entwickeln, aber die Pläne für Multi Casa lan-
Im Gewerbegebiet Lahnstraße deten alle im Papierkorb, die Bürger der Stadt wollten es anders. Vor diesem Hinter-
hat die Mülheimer ms Neu- grund war ein Wiederanknüpfen der verfahrenen Gespräche ein hartes Stück Arbeit.
mann Elektronik GmbH Schließlich jedoch siegte die Vernunft und Aurelis bekennt sich zu dem wichtigen
1 600 qm Büroflächen und Standort Ruhrgebiet: Ab Juni 2009, wenn insgesamt 2,1 Mio. Euro in den Umbau des
etwa 1 400 qm Lagerflächen Bürohauses Mercatorstraße 19-23 geflossen sind, residiert Aurelis hier direkt neben
angemietet. Eigentümer des dem Bahnhofsgebäude. Alle weiteren der 3,440 qm Büroflächen in dem Objekt sind
im Frühjahr 2009 bezugsferti- bereits komplett vermietet u. a. an die Bundespolizei. Die gesamte Baugruppe ein-
gen Objekts ist ein lokaler schließlich Empfangsgebäude der Bahn entstand in den 1920er Jahren und unterliegt
Investor. Vermittler war CU- dem Denkmalschutz.
BION Immobilien AG. Der Umzug mit 20 Mitarbeitern und Mitarbeiterinnen aus Köln ist der Auftakt zu einem
Bochum umfangreichen Entwicklungsprojekt auf der südlich angrenzenden, inzwischen von
Hallenaufbauten frei geräumten, Güterbahnhofsfläche. Kein Einkaufszentrum oder,
Am 5. Februar 2009 wurde das war auch mal im Gespräch, chinesisches Handelszentrum soll hier entstehen,
auf dem Campus der Ruhr- sondern ein Stück Stadt mit Büro- und Gewerbeflächen in gehobenem Standard,
Universität das neue Bio- denn die braucht Duisburg dringend (vgl. Markberichte). Der Standort am Bahn-
Medizin-Zentrum eröffnet, hof ist hervorragend geeignet, denn der Bahnhof selbst ist nicht nur einer der am
entworfen und realisiert von meisten frequentierten in Deutschland mit täglich 70.000 Fahrgästen in 800 Zügen
hammeskrause Architekten. einschließlich ICE, sondern er steht neben der Autobahn A 59, die hier tiefer gelegt
Dort sollen Unternehmen aus ist und überdeckelt wird, in nächster Nähe zum Autobahnkreuz Kaiserberg. Den Flug-
der Medizintechnik, der Bio- hafen Düsseldorf erreicht man – mit Auto oder S-Bahn – in nur 15 Minuten. Anderer-
medizin und der Gesundheits- seits bildet die Mercatorstraße die östliche Begrenzung der City, in fünf Gehminuten
wirtschaft in einem Gebäude ist man am König-Heinrich-Platz zwischen City Palais und dem neuen Forum
zusammen kommen. Das im Duisburg. Nicht zuletzt hat die Deutsche Bahn versprochen, das Empfangsgebäude
Auftrag der Entwicklungsge- des Bahnhofs bis zum Kulturstadtjahr 2010 zu renovieren und – das ist immer
sellschaft Ruhr-Bochum noch Zukunftsmusik – es besteht ein Planungsvorbehalt für die
mbH (EGR) entstandene Schnellverbindung Rhein-Ruhr-Express.
Zentrum umfasst insgesamt
Ein begrenzter Wettbewerb für den Masterplan wurde Ende Januar zugunsten von
5 350 qm und stellt den Tech-
Norman Foster entschieden, der hier einmal mehr für die städtebauliche Qualität in
nologieunternehmen Labor-
Duisburg verantwortlich wird. Ralf Oehmke, Chef der Innenstadt Duisburg Ent-
flächen sowie Werkstatt- und
wicklungsgesellschaft IDE nennt das mit Verweis auf den Erfolg des Innenhafens
Büroräume zur Verfügung.
den "Duisburger Weg". Das Areal mit knapp 345 000 qm Fläche zwischen der Auto-
Vermietung und Ausnutzung
bahn A 59 und dem Gleiskörper der Bahn bietet Platz genug für 200 000 qm Büroflä-
der Flächen können individu-
che und 10 000 Arbeitsplätze. Bis Jahresende soll der Bebauungsplan stehen. Zu-
ell angepasst werden. Bereits
sammen mit einem noch größeren Areal weiter südlich im Bezirk Wedau, das noch
in der Bauphase seien die
teilweise von der Bahn genutzt wird, besitzt Aurelis hier 1,7 Mio. qm Flächen im Ei-
ersten Nutzer eingezogen. gentum, das macht ein Drittel des Bestandes der Region West aus. Entsprechend
groß ist die strategische Bedeutung für das Unternehmen. (GE)
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