Antonio Domenico Margherito: Gutachten

ANTONIO DOMENICO MARGHERITO
von der Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern

öffentlich bestellter und vereidigter
Sachverständiger
für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken
Diplom Sachverständiger (DIA)
Fachwirt der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
Mitglied der Gutachterausschüsse im Bereich der Landeshauptstadt München und des Landkreises München
sowie im Bereich des Landkreises Bad Tölz - München
GUTACHTEN
im Auftrag des Amtsgerichts Rosenheim, Aktenzeichen: 803 K 5/2020,
über den Verkehrswert (Marktwert) des Grundstücks
Dr.-Paul-Weinhart-Straße 16 in 83029 Prien am Chiemsee, Fl.Nr. 1811/1, Gemar-

kung Prien, bebaut mit einem Einfamilienwohnhaus mit rd. 300 m² Wohn-/Nutzfläche
sowie einer Einzelgarage
Beim Versteigerungsobjekt handelt es sich um den (ideellen) ¼ Miteigentumsanteil

am Grundstück
Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag: 09.06.2021 (Tag der Ortsbesichtigung)

Gutachten Nr.: 21-0978 vom 15. November 2021
Mehrfertigung
Dipl.-SV (DIA) A N T O N I O D O M E N I C O M A R G H E R I T O öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
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Inhaltsverzeichnis
1.0 Allgemeine Grundlagen 3

1.1 Auftraggeber 3
1.2 Zweck der Wertermittlung 3
1.3 Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag 3
1.4 Arbeitsunterlagen 4
1.5 Ortsbesichtigung 4
1.6 Erhebungen 5
1.7 Bewertungsgrundlagen und Maßgaben 5
2.0 Objektbeschreibung 9
2.1 Lage 9
2.1.1 Makrolage 9
2.1.2 Mikrolage 10
2.2 Grundbuch 12
2.3 Grundstück 20
2.4 Erschließung und abgabenrechtlicher Zustand 21
2.5 Bauplanungsrechtliche Situation 22
2.6 Bauliche Anlagen 23
2.7 Angaben zur Bewirtschaftung (nachrichtlich/unverbindlich) 28
2.8 Marktentwicklung 28
2.9 Zusammenfassung und Beurteilung 30
3.0 Bewertungskriterien 33
3.1 Wahl des Wertermittlungsverfahrens und Schätzungsgrundlage 33
3.2 Grundstücks- und Gebäudedaten 34
4.0 Sachwert des Grundstücks 35
4.1 Bodenwertableitung 38
4.2 Sachwert des bebauten Grundstücks 40
5.0 Verkehrswert 42
Anlagen:
Lage im Landkreis Rosenheim
Übersichtskarten, Maßstab ca. 1:200.000 und 1:50.000
Ortsplanausschnitt, Maßstab ca. 1:10.000
Luftbildaufnahme, Maßstab ca. 1:5.000
Lageplan, Maßstab ca. 1:1.000
Technische Daten
Flächenermittlung
Grundrisse Keller-, Erd- und Dachgeschoss
Ansichten von Norden, Süden, Osten und Westen sowie Schnitte A – A, B – B und
C–C
Fotos in Kopie vom 09.06.2021
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Gutachten Nr.: 21-0978 vom 15. November 2021 Seite 2 von 42 zzgl. Anlagen
Mehrfertigung – Rechtlich bindend ist ausschließlich das unterschriebene Original
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1.0 Allgemeine Grundlagen
1.1 Auftraggeber
Nachfolgendes Sachverständigengutachten wird im Auftrag des Amtsgerichts Rosen-

heim, Außenstelle Bad Aibling – Vollstreckungsgericht, Am Hofberg 5 in 83043 Bad
Aibling, erstellt.
1.2 Zweck der Wertermittlung
Der Zweck des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwert) i. S. d.
§ 194 BauGB des Grundstücks
Dr.-Paul-Weinhart-Straße 16 in 83029 Prien am Chiemsee, Fl.Nr. 1811/1, Gemar-

kung Prien, bebaut mit einem Einfamilienwohnhaus mit rd. 190 m² Wohnfläche und
ca. 115 m² Nutzfläche im Keller- und Erdgeschoss sowie einer Einzelgarage,
laut in Vorlage gebrachtem Planmaterial, unter Beachtung der unter Ziffer 1.7 ge-
nannten Bewertungsgrundlagen und Maßgaben.
Die Verkehrswertermittlung dient zur Vorbereitung des Zwangsversteigerungsverfah-

rens, Geschäftsnummer: 803 K 5/2020 gemäß Anordnungsbeschluss vom
11.02.2021, wobei lediglich der (ideelle) ¼ Miteigentumsanteil am Grundstück verfah-
rensgegenständlich ist.
Anmerkung:
Nach Rücksprache mit dem Amtsgericht wird – abweichend vom o. a. Anordnungs-
beschluss – nachfolgend der Verkehrswert des Gesamtanwesens ermittelt und zu-
sätzlich der „rein rechnerische“ Wert des verfahrensgegenständlichen (ideellen)
¼ Anteils angegeben.
1.3 Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag
Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maß-
gebliche Grundstückszustand bezieht; der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt,
auf den sich die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt beziehen.
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Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag ist der 09.06.2021 (Tag der Ortsbesichtigung).
1.4 Arbeitsunterlagen
- Anordnungsbeschluss vom 11.02.2021, beglaubigt

- Grundbuchauszug, Amtsgericht Rosenheim, Grundbuch von Prien, Blatt 2192,
vom 15.02.2021, beglaubigt
- Auszug aus der Bewilligung URNr. 801/1999 vom 09.06.1999, in Kopie
- Auszug aus dem Bestandsplan mit Grundrissen Keller-, Erd- und Dachgeschoss,
Ansichten von Norden, Süden, Osten und Westen sowie Schnitte A – A, B – B und
C – C, als PDF-Datei
- Auszug aus dem Verkehrswertgutachten des Dipl.-Ing (FH) öbuv Sachverständi-
ger *.* vom 07.05.2012, als PDF-Datei
- Auskunft zur bauplanungsrechtlichen Situation der Gemeinde Prien vom
31.03.2021
- Messbescheinigung gemäß KÜO vom 11.11.2020, in Kopie
- Feuerstättenbescheid nach Schornsteinfeger-Handwerksgesetz (SchfHwG) vom
26.11.2020, in Kopie
- Bescheinigung über die Tauglichkeit und die sichere Benutzbarkeit der Abgasan-
lage(n) vom 26.11.2020, in Kopie
- Diverser Schriftverkehr der Parteien mit Angaben/Fotodokumentation zum Bau-,
Ausstattungs- und Unterhaltungszustand des Wohnhauses
- Bodenrichtwertkarte zum 31.12.2020 des Gutachterausschusses für Grundstücks-
werte im Bereich des Landkreises Rosenheim
- Immobilienmarktberichte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Be-
reich des Landkreises Rosenheim,
- Eigene Datensammlung des Sachverständigen sowie das Internet
- Aufzeichnungen des Sachverständigen bei der Ortsbesichtigung
- Luftbild, Kataster-/Übersichts-/Ortsplan vom 15.11.2021
- Baugesetzbuch (BauGB) mit Nebengesetzen
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
- Wertermittlungsrichtlinien (WertR)
- Wohnflächenverordnung (WoFIV) zur Berechnung der Wohnflächen
- DIN 277/2005
- Einschlägige Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)
- Fachliteratur zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken (Kleiber-digital u. a.)
1.5 Ortsbesichtigung
Die Besichtigung des gegenständlichen Bewertungsobjekts sowie eines Teils der Au-
ßenanlagen erfolgte exemplarisch ohne Anspruch auf Vollständigkeit am 09.06.2021
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durch den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Antonio D. Marg-

herito.
Durch das Objekt führte die Miteigentümerin zu ¼, Frau *.*.
Bei der Inaugenscheinnahme waren zudem die übrigen Miteigentümerinnen zu ¼,

Frau *.*., Frau *.* sowie Frau *.* zugegen.
Einige anlässlich der Besichtigung angefertigte Außenaufnahmen sind diesem Gut-

achten als Anlage beigefügt. Innenaufnahmen sind nicht beigefügt, da einer Veröf-
fentlichung nicht zugestimmt wurde.
Bei der Ortsbesichtigung wurden keine Maßprüfungen, Baustoffprüfungen, Bauteil-

prüfungen sowie Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen aus-
geführt. Alle Feststellungen des Sachverständigen erfolgten durch Inaugenschein-
nahme (rein visuelle Untersuchung).
1.6 Erhebungen
Hinsichtlich der planungsrechtlichen Situation wurden bei der zuständigen Bauver-

waltung Recherchen vorgenommen.
Beim zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich des Land-

kreises Rosenheim wurden Erhebungen bezüglich der Bodenrichtwerte durchgeführt.
Darüber hinaus erfolgte eine Recherche in der eigenen Datensammlung des Sach-
verständigen sowie im Internet.
1.7 Bewertungsgrundlagen und Maßgaben
Das Gutachten wurde ausschließlich für den angegebenen Zweck gefertigt und ist ur-
heberrechtlich geschützt (§1 (1) UrhG). Die Nutzung des Gutachtens ist nur im Rah-
men der Rechtspflege (§ 45 UrhG) in dem Verfahren gestattet, das dem Gutachten-
auftrag zugrunde liegt. Die enthaltenen Daten, Karten, Lage-/Baupläne, Luftbilder,
etc. sind urheberrechtlich geschützt und dürfen nicht aus dem Gutachten separiert
oder einer anderen Nutzung zugeführt werden.
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Die Obliegenheit des Sachverständigen und seine Haftung für die korrekte Ausfüh-
rung seiner beruflichen Tätigkeit besteht nur gegenüber dem Auftraggeber und der
genannten Zweckbestimmung, eine Haftung gegenüber Dritten ist ausgeschlossen.
Dritte, die beabsichtigen, auf der Grundlage dieser Wertermittlung Vermögensdispo-

sitionen zu treffen, werden auf Folgendes hingewiesen:
Zur Vermeidung der Gefahr von Vermögensschäden müssen Dritte die Wertermitt-
lung in Bezug auf ihre Interessenslage auf Vollständigkeit und Richtigkeit überprüfen,
bevor sie über ihr Vermögen disponieren.
Abweichend von der Verkehrswertdefinition gemäß § 194 BauGB und den Bestim-
mungen der ImmoWertV wird der Verkehrswert im Zwangsversteigerungsverfahren
grundsätzlich für den fiktiv unbelasteten, geräumten und mietfreien Zustand des/r ge-
genständlichen Bewertungsobjekte/s ermittelt. Auftragsgemäß wurde der Wert des
vorhandenen eingebauten bzw. eingepassten Inventars (Möbel- und Kücheneinbau-
ten, Maschinen, Geräte, Einrichtungen, bewegliche Güter u. ä. m.) bei der Ermittlung
des Verkehrswertes nicht berücksichtigt.
Der Sachverständige ist von der Offenlegung von Befundtatsachen freigestellt.
Zum Wertermittlungsstichtag wird ungeprüft unterstellt, dass sämtliche öffentlich-

rechtlichen Abgaben, Beiträge, Gebühren usw., die möglicherweise wertbeeinflus-
send sein können, erhoben und bezahlt sind.
Die Ermittlung sämtlicher bewertungstechnischer Daten, wie Grund- (GR) und Ge-
schossfläche (GF), wertrelevanter Geschossflächenzahl (WGFZ), Brutto-Grundfläche
(BGF) und Brutto-Rauminhalt (BRI) sowie der Wohn- (WF) und Nutzflächen (NF)
bzw. Mietflächen (MF), erfolgte überschlägig in Anlehnung an die DIN 277/2005 und
die Wohnflächenverordnung (WoFIV) grafisch aus dem zur Verfügung gestellten
Planmaterial, das von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen kann; wo erfor-
derlich, wurde frei geschätzt. Der Genauigkeitsgrad ist für diese Wertermittlung aus-
reichend. Für die Übereinstimmung und Richtigkeit mit dem Bestand kann keine Ge-
währ übernommen werden. Für eine verbindliche und exakte Flächenangabe wäre
ein örtliches Aufmaß aller Räumlichkeiten zwingend erforderlich. Hierzu wurde der
Sachverständige ausdrücklich nicht beauftragt. Bei wertbeeinflussenden Abweichun-
gen der aus dem Planmaterial ermittelten Flächen zu den tatsächlichen Flächen ist
gegebenenfalls eine Neubewertung vorzunehmen. Hier ist anzumerken, dass die
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Wohn- und Nutzflächenangaben im Gutachten nur eine zusätzliche Information dar-

stellen und nicht als vorrangige Bezugsgröße für die Ermittlung der Gebäudewerte
herangezogen werden.
Grundlage für die Gebäudebeschreibung sind die Erhebungen, die erhaltenen Aus-
künfte sowie die vorliegenden Bauakten. Die Gebäude und Außenanlagen werden
(nur) insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung
notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausfüh-
rungs- und Ausstattungsmerkmale angegeben, die den soweit optisch, von der
Herbststraße aus, erkennbaren Gebäudezustand reflektieren.
Alle Feststellungen des Sachverständigen zu Beschaffenheit und Eigenschaften des

Bewertungsobjekts erfolgen im Rahmen der im möblierten Zustand durchgeführten
Ortsbesichtigung (rein visuelle Inaugenscheinnahme) sowie aufgrund auftraggeber-
seitiger oder behördlicher Unterlagen und Auskünfte. Die zur Verfügung gestellten
bzw. beschafften Unterlagen und Informationen werden als vollständig und zutref-
fend unterstellt. Auskünfte von Amtspersonen können laut Rechtsprechung nicht als
verbindlich gewertet werden. Für die Richtigkeit und Verwendung der Informationen
und Angaben kann keine Gewähr übernommen werden.
Für die vorliegende Bewertung wird die formelle und materielle Rechtmäßigkeit des
vorgefundenen Gebäudebestands unterstellt bzw. davon ausgegangen, dass eventu-
ell noch notwendige Genehmigungen für die baulichen Anlagen ohne Werteinfluss
erteilt werden. Für eventuelle Auflagen wird grundsätzlich deren Erfüllung angenom-
men. Hinweise, die diesen Annahmen widersprechen, liegen nicht vor. Eine Überprü-
fung der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen (einschließlich Genehmigun-
gen, Abnahmen, Auflagen u. ä. m.) oder eventueller privatrechtlicher Vereinbarungen
zu Bestand und Nutzung des Grund und Bodens erfolgte nicht.
Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Aus-
stattungen und Installationen (wie z. B. Heizung, Wasser, Elektro) wurde nicht ge-
prüft, im Gutachten wird grundsätzlich, wenn nicht besonders vermerkt, deren Funkti-
onsfähigkeit unterstellt. Des Weiteren wird ungeprüft unterstellt, dass keine Bauteile
und Baustoffe vorhanden sind, welche möglicherweise eine anhaltende Gebrauchs-
tauglichkeit beeinträchtigen oder gefährden.
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Eine fachliche Untersuchung etwaiger Baumängel oder Bauschäden erfolgte nicht.

Diese Wertermittlung stellt kein Bausubstanzgutachten dar und erfüllt also nicht den
Zweck einer physikalisch-technischen Beurteilung der baulichen Anlagen. Eine ge-
zielte Untersuchung auf Baumängel oder -schäden fand nicht statt. Diesbezüglich
wird ausdrücklich auf entsprechende Sachverständige für Baumängel oder -schäden
verwiesen.
Zerstörende Untersuchungen wurden nicht ausgeführt, weshalb Angaben über nicht

sichtbare Bauteile und Baustoffe auf Auskünften, die dem Sachverständigen gege-
ben worden sind, auf vorgelegten Unterlagen oder auf Vermutungen beruhen. Eben-
falls wurden keine Untersuchungen hinsichtlich eventuell vorhandener schädlicher
Materialien (z. B. Asbest, diverse Anstrichstoffe), Schall-, Wärme- und Brandschutz,
Schädlingsbefall, Rohrfraß, Bodenverunreinigungen/Altlasten/Radon, Elektrosmog
etc. durchgeführt. Derartige Untersuchungen erfordern besondere Fach- und Sach-
kenntnisse von hierfür qualifizierten Sachverständigen und würden den üblichen Um-
fang einer Grundstückswertermittlung bei Weitem überschreiten.
Der bauliche und der aktive Brandschutz wurden vom Unterzeichner ebenfalls nicht
überprüft. Für eine Überprüfung sind gegebenenfalls Brandschutz-Experten hinzuzu-
ziehen.
Es wird darauf hingewiesen, dass der Verkehrswert einer Immobilie aufgrund zahlrei-
cher Imponderabilien regelmäßig nur annäherungsweise und nicht exakt im Sinne ei-
ner mathematischen Genauigkeit ermittelt werden kann. Sowohl die Wahl der Wert-
ermittlungsmethode als auch die Ermittlung selbst unterliegen notwendigerweise wer-
tenden Einschätzungen, die nicht geeignet sind, Gewissheit zu vermitteln, das Objekt
werde bei einer Veräußerung genau den ermittelten Wert erzielen. Letztendlich han-
delt es sich um eine Wertschätzung.
Der Verfasser dieses Gutachtens behält sich für den Fall des Bekanntwerdens neuer,
die Aussage beeinflussender Tatsachen das Recht nochmaliger Überprüfung vor.
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2.0 Objektbeschreibung
2.1 Lage
2.1.1 Makrolage
Die Marktgemeinde Prien am Chiemsee mit einer Fläche von ca. 21 km² und rd.
11.000 Einwohnern (Stand: 31.12.2020) ist im Osten des Landkreises Rosenheim,
eingebettet zwischen den Landkreisen Rimsting im Norden, Bernau im Südosten,
Frasdorf im Südwesten und Riedering im Westen sowie dem Chiemsee im Osten,
unmittelbar an dessen Westufer, (Luftlinie zum jeweiligen Stadt-/Ortszentrum) ca.
16 km östlich der kreisfreien Stadt Rosenheim, ca. 65 km bzw. 24 km südöstlich der
Landeshauptstadt München bzw. der Stadt Wasserburg sowie ca. 52 km westlich der
österreichischen Stadt Salzburg gelegen (s. Übersichtskarte i. d. Anlage).
Prien, bestehend aus den gleichnamigen Hauptorten sowie 35 weiteren Gemeinde-

teilen, gehört verwaltungstechnisch zum Landkreis Rosenheim. Es gilt als bevorzugte
Wohnlage mit sehr hohem Freizeitwert und ist einer der beliebtesten Ferien- und Ur-
laubsorte Bayerns. Bekannt ist die Gemeinde insbesondere durch den Chiemsee,
dem sogenannten „Bayerischen Meer“, sowie als Luft- und einzigem Kneippkurort
Oberbayerns. Durch die Lage im bayerischen Alpenvorland sowie die unmittelbare
Nähe zum Chiemsee ist die Marktgemeinde ein Magnet für eine Vielzahl von Aus-
flüglern, Touristen und Kurgästen.
Siedlungsschwerpunkte im Landkreis sind neben den Städten Rosenheim, Bad Aib-

ling, Kolbermoor und Wasserburg die Gemeinden Bruckmühl, Feldkirchen-Wester-
ham, Raubling und Stephanskirchen (s. Übersichtskarte i. d. Anlage).
Die Marktgemeinde ist Unterzentrum mit Teilfunktionen eines Mittelzentrums. Die

wirtschaftlichen Säulen bilden überwiegend mittelständische Betriebe, Handel und
Gewerbe, Gastronomie und Fremdenverkehr (Hotels, Gaststätten, Pensionen, Feri-
enwohnungen) sowie verschiedene Kliniken mit diversen Fachabteilungen.
Die Anbindung Priens an das überörtliche Verkehrsnetz erfolgt vorrangig durch die
das Gemeindegebiet in Nord-/Südrichtung teilende Staatsstraße 2092 (Rimstin-
ger/Bernauer Straße), die unter anderem als Zubringer zur Autobahn A 8 (München –
Salzburg) mit Anschlussstelle Bernau im Süden dient, sowie durch die Priener Straße
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(St 2093) im Westen. Zudem ist der Hauptort Prien an das Schienennetz der Deut-
schen Bahn AG angeschlossen und Haltepunkt der Chiemsee-Schifffahrt.
Im Demografiebericht der Bertelsmann Stiftung wird die Marktgemeinde Prien am

Chiemsee als Demografietyp 10 („Wohlhabende Städte und Gemeinden im Umfeld
von Wirtschaftszentren“) eingestuft. Die Bevölkerungsentwicklung der letzten fünf
Jahre betrug sowohl in der Gemeinde Prien als auch im gesamten Landkreis Rosen-
heim rd. +4%.
2.1.2 Mikrolage
Das gegenständliche Bewertungsobjekt ist in dem auf einer Anhöhe gelegenen Orts-
teil Trautersdorf in einem Wohngebiet unmittelbar an dessen nordwestlichen Bebau-
ungsrand an der Hangkante zum Beilhacker Mühlbach, einem Landschaftsschutzge-
biet im Norden, der Trautersdorfer Straße im Osten, landwirtschaftlich genutzter Flä-
chen im Süden sowie der Prien (Zufluss des Chiemsees) im Westen, annähernd im
Kreuzungsbereich Dr.-Paul-Weinhart-Straße im Osten bzw. Süden gelegen (s. Orts-
planausschnitt, Luftbildaufnahme bzw. Lageplan i. d. Anlage).
Bei der Dr.-Paul-Weinhart-Straße handelt es sich im gegenständlichen Bereich um

eine asphaltierte, kaum befahrene Nebenstraße, die von der Trautersdorfer Straße
im Osten in westliche Richtung führt, in Höhe des gegenständlichen Bewertungsob-
jekts nach Süden abzweigt und in südlicher Richtung nach ca. 150 m für den Durch-
gangsverkehr gesperrt ist (s. Ortsplanausschnitt, Luftbildaufnahme bzw. Fotodoku-
mentation i. d. Anlage).
Dieser Bereich gehört zu den guten Wohnlagen mit guter Wohnadresse in Prien am
Chiemsee.
Die Umgebung ist gekennzeichnet im Norden und Westen durch vorerwähnten Mühl-
bachgraben mit hochgewachsenem Altbaumbestand, im Osten durch Individualbe-
bauung mit Einfamilien- und Doppelhäusern mit einer Höhenentwicklung von Erdge-
schoss, Obergeschoss und bis zu ausgebautem Dachgeschoss unter Satteldach, in
offener, durchgrünter Bauweise, unterschiedlicher Baualterskategorie sowie im Sü-
den durch Flächen für die Landwirtschaft. Rd. (Luftlinie) 150 m südlich befindet sich
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eine landwirtschaftlich genutzte Hofstelle, nach Angabe mit Rinderjungtierhaltung. In-

sofern ist mit Lärm-/Geruchsimmissionen zu rechnen (s. Ortsplanausschnitt bzw.
Luftbildaufnahme i. d. Anlage).
Die Entfernung zum Ortszentrum von Prien (Rathaus) im Osten beträgt (Luftlinie) rd.
0,4 km, zur Alten Rathausstraße (St 2093) im Norden rd. 0,3 km, zur Trautersdorfer
bzw. Bernauer Straße (St 2092) sowie zum Westufer des Chiemsees, alle im Osten,
rd. 0,2 km bzw. 0,4 km sowie 2,3 km, zur Autobahn A 8 (München – Salzburg) mit
Anschlussstelle Bernau im Südosten rd. 4,6 km sowie zum Priener Bahnhof im Nord-
osten rd. 0,7 km (s. Übersichtskarte i. d. Anlage).
Entsprechend der EMF (Elektromagnetische Felder)-Datenbank mit Karte über Mo-

bilfunkanlagen der Bundesnetzagentur sind die nächstgelegenen Mobilfunkstationen
(Luftlinie) rd. 0,3 km östlich entfernt aufgestellt.
Die Verkehrslage für den Individualverkehr ist gekennzeichnet durch ein gut ausge-
bautes innerörtliches Straßennetz. Der Durchgangsverkehr konzentriert sich sowohl
auf die Alte Rathausstraße (St 2093) im Norden als auch auf die Trautersdorfer
Straße im Osten (s. Ortsplanausschnitt i. d. Anlage).
An öffentlichen Verkehrsverbindungen sind zu nennen die Buslinie 9424 (Bahnhof –

Frauenklinik) sowie die regionalen Buslinien 9414 (Prien – Wasserburg), 9494 (Prien
– Rosenheim), 9497 (Prien – Rosenheim), 9505 (Prien – Reit im Winkl), 9510 (Prien
– Rosenheim), 9511 (Prien – Bad Endorf) und 9520 (Prien – Traunstein), alle mit ge-
meinsamer Haltestelle Prien Bahnhof, (Luftlinie) ca. 0,6 km nordöstlich bzw. ca.
17 Gehminuten entfernt.
Ferner steht zur Anbindung an die Stadt Rosenheim bzw. die Münchner Innenstadt
die Bayerische Regiobahn (BRB), Fahrzeit bis zum Bahnhof von Rosenheim ca.
19 min sowie zum Münchner Hauptbahnhof ca. 60 min, zur Verfügung.
Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen und mittelfristigen Bedarf sind im Bereich der
Bernauer Straße bzw. im Gewerbegebiet Hochriesstraße, (Luftlinie) rd. 0,4 km bzw.
1,0 km südöstlich in nicht fußläufiger Entfernung ausreichend gegeben.
Infrastruktureinrichtungen (Kirchen, Kindergärten, Schulen [Grund-, Mittel-, Real-

schule, Gymnasium] soziale und kulturelle Einrichtungen etc.) sind vorhanden.
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Bezüglich der Erholungs- und Freizeitgebiete ist auf den Chiemsee im Osten sowie
auf die Chiemgauer Alpen im Süden mit ihren zahlreichen Rad- und Wanderwegen
sowie Wintersportmöglichkeiten hinzuweisen.
2.2 Grundbuch
Entsprechend dem in Vorlage gebrachten Grundbuchauszug vom 15.02.2021 ist das

gegenständliche Bewertungsobjekt wie folgt vorgetragen:
Amtsgericht Rosenheim
Grundbuch von Prien
Blatt 2192
Gemarkung Prien
Bestandsverzeichnis:
Lfd. Nrn. 1, 2 gelöscht
Lfd. Nr. 3 Fl.Nr. 1811/1
Trautersdorf, Dr.-Paul-Weinhart-Straße 16,
Gebäude- und Freifläche zu 0,0699 ha
Lfd. Nr. 4 zu 3 Geh- und Fahrtrecht an dem Grundstück Flst. 1811/2, 1807/4 und
1811/4, eingetragen im Grundbuch von Prien a. Chiemsee Blatt
8451, Abt. II Nr. 7
Erste Abteilung (Eigentümer):

Lfd. Nrn. 1 – 6 gelöscht
Lfd. Nr. 7.1 anonymisiert
- zu ¼ -
- zu ¼ -
- zu ¼ -
- zu ¼ -
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Zweite Abteilung (Lasten und Beschränkungen):
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Anmerkung:
Bei dem Aktivvermerk im Bestandsverzeichnis laufende Nr. 4 des Grundbuchs, han-
delt es sich um eine Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) mit Inhalt, dass der je-
weilige Eigentümer des gegenständlichen Grundstücks Fl.Nr. 1811/1 (Dr.-Paul-Wein-
hart-Straße 16) berechtigt ist, die unmittelbar östlich angrenzenden Flurstücke
1811/2, 1807/4 und 1811/4, im nachfolgenden Lageplan rot markiert, jederzeit zu be-
gehen und zu befahren. Das Recht ist unentgeltlich, die Unterhaltsverpflichtung ob-
liegt der Eigentümerin, der Marktgemeinde Prien.
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© Bayerische Vermessungsverwaltung 2021, EuroGeographics
Im Überlassungsvertrag URNr. 801/1999 vom 09.06.1999 wurde ein Veräußerungs-

verbot mit Rückübertragungsanspruch zugunsten der Veräußerin (Mutter) folgenden
Inhalts vereinbart:
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Zur Sicherung des o. g. Anspruchs wurde in der Abteilung II des Grundbuchs
lfd. Nr. 2 ein auflösend bedingter Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft mit
Inhalt eingetragen, „dass das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu
verlangen, auf Lebzeiten ihrer Mutter, mindestens jedoch auf die Dauer
von 10 Jahren ab Abschluss des Notarvertrages, ausgeschlossen ist.“
lfd. Nr. 3 eine Auflassungsvormerkung für die Mutter „für den bedingten Anspruch
auf Rückübertragung des Eigentums“ mit Inhalt eingetragen, dass sich die
Erwerber verpflichtet haben, „den Vertragsgrundbesitz zu Lebzeiten der
Mutter ohne ihre ausdrückliche Zustimmung nicht zu veräußern; auf § 137
BGB wurde verwiesen. Der Anspruch auf Rückübertragung ist nicht über-
tragbar/vererblich und erlischt mit Ableben der Mutter. Die Rückübertra-
gung kann verlangt werden,
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a) bei Veräußerung ohne ausdrückliche Zustimmung der Mutter oder

wenn
b) einer der Erwerber vor der Mutter stirbt.
Bei den Eintragungen in der Abteilung II, laufende Nrn. 4 und 5 des Grundbuchs,
handelt es sich um ein mit einer Reallast wertgesichertes Nießbrauchrecht zugunsten
der Veräußerin.
Die Eintragungen in der Abteilung II, laufende Nrn. 7 – 9 des Grundbuchs, erfolgten
u. a. zur Klärung der Zufahrtsverhältnisse. Laut Bewilligungen URNr. 1675/2015 vom
26.11.2015 und URNr. 496/2017 vom 26.04.2017 wurde Folgendes vereinbart:
lfd. Nr. 7 Geh- und Fahrtrecht:

Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1811 (berechtigtes
Grundstück) ist auf Dauer berechtigt, die im nachfolgenden Lageplan lila
markierte Fläche des gegenständlichen Bewertungsgrundstücks Fl.Nr.
1811/1 (belastetes Grundstück) zum Gehen und Fahren zu ihrem Grund-
stück mitzubenutzen. Das Fahrtrecht berechtigt nicht zum Abstellen von
Fahrzeugen, auch nicht zum Zwecke des Be- und Entladens. Die Unter-
haltung und Verkehrssicherungspflicht obliegt den Eigentümern des be-
rechtigten und belasteten Grundstücks zu gleichen Teilen.
lfd. Nr. 8 Leitungsrecht:

Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1811 (berechtigtes
Grundstück) ist auf Dauer berechtigt, alle bereits bestehenden Ver- und
Entsorgungsleitungen einschließlich der Revisionsschächte z. B. für Was-
ser, Abwasser, Gas, Strom, Telefon im gegenständlichen Bewertungs-
grundstück Fl.Nr. 1811/1 (belastetes Grundstück) zu belassen, auf Dauer
zu benützen, instand zu halten und zu erneuern. Der ungefähre Aus-
übungsbereich ist die im nachfolgenden Lageplan gelb markierte Fläche.
Maßgeblich ist der tatsächliche Verlauf der Leitungen in der Natur. Sofern
hierfür Ausgrabungen erforderlich sind, hat diese der jeweilige Eigentümer
des belasteten Grundstücks zu dulden. Der jeweilige Eigentümer des be-
rechtigten Grundstücks ist in diesem Fall berechtigt, das belastete Grund-
stück zu betreten und durch Dritte betreten zu lassen, um diese Arbeiten
durchzuführen.
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lfd. Nr. 9 Betretungsrecht zum Zwecke von Reparaturen:

Die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke Fl.Nrn. 1811 und 1811/1 (be-
rechtigte Grundstücke) sind berechtigt, die im nachfolgenden Lageplan
grün markierten Flächen der Grundstücke Fl.Nr. 1811 und 1811/1 (belas-
tete Grundstücke) entlang der gemeinsamen Grundstücksgrenze, in einer
Breite von ca. 1 m, zur Vornahme von Instandsetzungs- oder Änderungs-
arbeiten an der östlichen bzw. westlichen Fassade der jeweiligen Garagen
auf den berechtigten Grundstücken zu betreten und hierzu Gerüste und
dergleichen aufzustellen und Bau- oder sonstige Materialien kurzfristig zu
lagern.
lfd. Nr. 10 Überbaurecht:

Aufgrund der Veräußerung einer Teilfläche aus Grundstück Fl.Nr. 1811
ragt das östliche Dach des Garagengebäudes auf Flst. 1811 (berechtigtes
Grundstück) teilweise in die veräußerte Teilfläche (belastetes Grundstück)
hinein. Die überbaute Fläche ist im nachfolgenden Lageplan blau markiert.
Der jeweilige Eigentümer der veräußerten Teilfläche aus Flst. 1811 duldet
diesen Überbau. Eine Erbbaurente ist vom jeweiligen Eigentümer des be-
rechtigten Grundstücks nicht geschuldet.
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Hinweis:
Entsprechend der Bewilligung URNr. 496/2017 vom 26.04.2017 i. V. m. dem vom
Unterzeichner beschafften Lageplan betreffen die o. a. Eintragungen lfd. Nrn. 8 und 9
nicht das gegenständliche Bewertungsgrundstück Fl.Nr. 1811/1, sondern das hieran
unmittelbar westlich anschließende Nachbargrundstück Fl.Nr. 1811/3, das vermutlich
erst im Nachgang neu gebildet wurde (s. Lageplan i. d. Anlage).
Anmerkung:
Die Eintragungen in der Abteilung II des Grundbuchs werden entsprechend den ver-
steigerungsrechtlichen Besonderheiten nicht berücksichtigt und als wertneutral unter-
stellt. Andere nicht eingetragene, eventuell wertbeeinflussende Rechte, Lasten und
Beschränkungen wurden dem Unterzeichner nicht angezeigt und finden somit eben-
falls keine Berücksichtigung. Eintragungen in Abteilung III des Grundbuchs (Hypothe-
ken und Grundschulden) bleiben bei der Wertermittlung unberücksichtigt.
2.3 Grundstück
Das Grundstück Fl.Nr. 1811/1, Gemarkung Prien, mit einem Ausmaß von 699 m² hat
Trapezform mit einer mittleren Ausdehnung von ca. 24 m x 29 m und ist nord-/südge-
richtet. Die Grundstücksgrenzen verlaufen geradlinig (s. Lageplan i. d. Anlage).
Der Geländeverlauf ist, soweit erkennbar, weitgehend eben, wobei die nördliche Zu-
fahrt ca. 1,5 m tiefer gelegen ist als der südliche Grundstücksbereich (s. Lageplan
bzw. Fotodokumentation i. d. Anlage).
Als Einfriedung dient entlang der nördlichen Grundstücksgrenze ein ca. 1,5 m hoher
Maschendrahtzaun. Die übrigen Grundstücksgrenzen sind nicht eingefriedet. Nach
Angabe wird eine Teilfläche des unmittelbar südlich angrenzenden Grundstücks Fl.Nr.
1807 unentgeltlich als Gartenfläche genutzt, ebenso das unmittelbar westlich anschlie-
ßende Nachbargrundstück Fl.Nr. 1811/3 (s. Lageplan bzw. Fotodokumentation i. d.
Anlage).
Die Garagenzufahrt ist mit Betonformsteinen gepflastert; Bodenentwässerung ist vor-

handen. Die übrigen unbebauten Flächen sind als Rasen mit einzelnen Sträuchern
gestaltet (s. Fotodokumentation i. d. Anlage).
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Die Außenanlagen hinterlassen einen der Jahreszeit entsprechenden einfach bis

durchschnittlich gepflegten Eindruck.
Anmerkung:
In diesem Gutachten ist eine lageübliche Baugrundsituation insoweit berücksichtigt,
wie sie in die Vergleichspreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Zum Grund-
wasserstand wurden im Rahmen der Bewertung keine Feststellungen getroffen; dies
ist nicht im üblichen Gutachtenumfang enthalten. Bodenuntersuchungen wurden vom
Sachverständigen nicht vorgenommen, nachteilige Untergrundeigenschaften wurden
nicht bekannt. Bei der nachfolgenden Bewertung wird ungeprüft unterstellt, dass orts-
übliche, tragfähige Untergrundverhältnisse vorliegen und nach heutigem Wissens-
stand weder Bodenveränderungen (Altlasten, Kampfmittel, Radon usw.) i. S. v. § 2
Absätze 2 und 5 des Bundesbodenschutzgesetzes (BBodSchG) noch Bodenschätze
und Bodendenkmäler vorhanden sind.
2.4 Erschließung und abgabenrechtlicher Zustand
Das gegenständliche Grundstück Fl.Nr. 1811/1, Gemarkung Prien, ist über den vorne
erwähnten, unmittelbar östlich am Grundstück vorbeiführenden bekiesten Weg (Fl.Nrn.
1811/2, 1811/4) an die Dr.-Paul-Weinhart-Straße angebunden. Zugang und -fahrt er-
folgen an seiner Nordostecke (s. Lageplan bzw. Fotodokumentation i. d. Anlage).
Bei der Dr.-Paul-Weinhart-Straße mit einer Breite von ca. 5 m handelt es sich im ge-
genständlichen Bereich um eine asphaltierte, kaum befahrene Nebenstraße, die von
der Trautersdorfer Straße im Osten in westliche Richtung führt, in Höhe des gegen-
ständlichen Bewertungsobjekts nach Süden abzweigt und in südlicher Richtung nach
ca.
150 m für den Durchgangsverkehr gesperrt ist. Straßenentwässerung ist vorhanden;
Straßenbeleuchtung und Parkmöglichkeiten auf öffentlichem Grund sind nicht gege-
ben (s. Ortsplanausschnitt, Luftbildaufnahme bzw. Fotodokumentation i. d. Anlage).
Das gegenständliche Grundstück verfügt nach Angabe über Anschlüsse an die örtli-
chen Versorgungsleitungen für Wasser und Strom. Telefonanschluss ist ebenfalls
vorhanden. Die Entsorgung erfolgt in die öffentliche Kanalisation.
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Anmerkung:
Es wird ungeprüft unterstellt, dass die Erschließungskosten entrichtet wurden und
Flächenabtretungen nicht anstehen, sodass das Grundstück als erschließungsbei-
tragsfreies Nettobauland einzustufen ist.
2.5 Bauplanungsrechtliche Situation
Der Bereich, zu dem das gegenständliche Bewertungsgrundstück gehört, ist im Flä-

chennutzungsplan der Gemeinde Prien als Fläche für die Landwirtschaft (LW) darge-
stellt und dem Außenbereich zuzuordnen. Unmittelbar nördlich schließt ein Land-
schaftsschutzgebiet (LSG-00134.01/Inschutznahme des Prientales als LSG) an.
Es liegt für diesen Bereich kein Bebauungsplan vor.
Das Grundstück ist mit einem älteren Einfamilienhaus mit Erd- und ausgebautem
Dachgeschoss unter Satteldach bebaut. Der bauliche Nutzungsgrad (Geschossflä-
chenzahl GFZreal) für den Bestand wurde ermittelt mit:
ca. 213 m² Geschossfläche / 669 m² Grundstücksfläche = rd. 0,30

(s. Technische Daten i. d. Anlage)
Nach Angabe der Gemeinde erfolgt die Beurteilung für bauliche Veränderungen nach
§ 34 Baugesetzbuch (BauGB); das Grundstück ist somit als Bauland einzustufen.
§ 34 BauGB
Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile:
„Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig,

wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der
Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung
einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn-
und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträch-
tigt werden.“
Mit Bescheid vom 30.05.2012 wurde die Aufstockung und Erweiterung (Anbau) des
Bestandes mit einer möglichen Geschossflächenzahl (GFZmögl) von
ca. 363 m² Geschossfläche / 669 m² Grundstücksfläche = rd. 0,50

(s. Technische Daten i. d. Anlage)
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genehmigt. Mit Bescheid vom 16.09.2016 wurde die Baugenehmigung bis zum
03.01.2019 verlängert. Eine weitere Verlängerung wurde nicht beantragt; somit ist
die Genehmigung zwischenzeitlich erloschen.
Anmerkung:
Eine verbindliche Aussage über Art und Maß der möglichen Grundstücksbebauung
kann nur durch einen entsprechenden Antrag auf Vorbescheid oder Baugenehmi-
gung erhalten werden; dies wird im vorliegenden Fall ausdrücklich empfohlen. Auf-
tragsgemäß umfasst dies jedoch nicht den Aufgabenbereich einer Wertermittlung.
Sollte sich das Ergebnis einer derartigen Anfrage wesentlich von den im Gutachten
getroffenen Annahmen unterscheiden, wäre eine entsprechende Modifizierung der
Wertermittlung erforderlich.
2.6 Bauliche Anlagen
Allgemeines
Entsprechend den eigentümerseits gemachten Angaben wurde das gegenständliche

Grundstück Fl.Nr. 1811/1, Gemarkung Prien, ca. 1963 in damals üblicher konventio-
neller Massivbauweise mit einem vollunterkellerten Einfamilienwohnhaus mit Erd-
und teilausgebautem Dachgeschoss (Galerie) unter Satteldach mit First in Ost-/West-
ausrichtung sowie einem nicht unterkellerten Garagenanbau unter Schleppdach be-
baut. Der ehemalige Speicher sowie der überwiegende Teil des Kellergeschosses
waren zum Stichtag zur wohnwirtschaftlichen Nutzung ausgebaut (s. Bestandsplan i.
d. Anlage).
Die aufstehende Bebauung ist relativ zentral im Grundstück, im Mittel ca. 2 m von der
nördlichen sowie ca. 9 m von der südlichen Grundstücksgrenze zurückversetzt auf-
stehend (s. Lageplan i. d. Anlage).
Der Eingang in das Wohnhaus erfolgt über einen ca. 10 Stufen über Geländeniveau
liegenden Treppenaufgang von Osten und von hier aus nach Süden in eine zentrale
Diele mit Treppenabgang in das Kellergeschoss (s. Bestandsplan Erdgeschoss i. d.
Anlage).
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Bauweise und Ausstattung
Nachfolgende Angaben beruhen auf den recherchierten Unterlagen und erhaltenen

Informationen bzw. auf im Rahmen der Ortsbesichtigung optisch gewonnenen Ein-
drücken. Sie dienen lediglich zur Vermittlung eines generellen Überblicks bezüglich
der Bauweise und Ausstattung. Ergänzend hierzu wird auf die Planunterlagen sowie
die Fotodokumentation in der Anlage verwiesen.
Einfamilienwohnhaus:
Baujahr: Ca. 1963
Fundamente: Beton-Streifenfundamente und Bodenplatte nach Statik
Geschosswände: KG: Beton, ca. 34 cm stark nach statischen Erfordernissen
Sonst: vermutlich Mauerwerk, ca. 34 cm stark, nach Statik
Innenwände: KG/EG: vermutlich Mauerwerk in verschiedenen Wandstär-
ken
DG: Leichtbauwände
Geschossdecken: Vermutlich Stahlbeton nach statischen Erfordernissen
Dach: Vermutlich wärmegedämmter Holzdachstuhl als Satteldach
mit ca. 20° Dachneigung und engobierter Falzziegeleinde-
ckung
Spenglerarbeiten: Regenrinnen und Fallrohre aus Zinkblech
Fassade: Nicht wärmegedämmte Putzfassade mit Anstrich
Fenster: Überwiegend lasierte Holzfenster mit Isolierverglasung bzw.
teils Holzverbundfenster mit manuell bedienbaren PVC-
Rollläden, Kunststeinfenster- und Leichtmetallsohlbänken
Türen: Hauseingang: vermutlich Betontreppe, Tritt- und Setzstufen
mit Natursteinbelag; gebäudeüberdachtes, lasiertes Holzele-
ment mit festverglastem Seitenteil und Messingbeschlag
Innentüren: überwiegend holzfurnierte Türen mit aufgesetz-
ten Profilleisten bzw. Glasfüllung mit Messingbeschlägen
Treppen: KG: vermutlich Betontreppe, Tritt- und Setzstufen mit Natur-
steinbelag, mit schmiedeeisernem Geländer und Metallhand-
lauf
EG/DG: freitragende Holztreppe mit Holzgeländer/-handlauf
Böden: KG: überwiegend PVC-Belag bzw. teils Betonestrich
EG: überwiegend Parkett bzw. teils Natursteinplatten
DG: Textilbelag
Wände: KG: überwiegend verputzt mit Anstrich
EG/ DG: überwiegend raufasertapeziert mit Anstrich
Decken: KG: überwiegend verputzt bzw. teils Sichtbeton, jeweils mit
Anstrich
EG: überwiegend verputzt mit Anstrich bzw. teils mit Holz-
Nutz-und-Federbrettern verkleidet
Dachschrägen: Mit Holz-Nutz-und-Federbrettern verkleidet
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Sanitärausstattung: KG, Duschbad (mit Fenster): Boden: keramikgefliest; Wände:

raumhoch keramikgefliest; Decke: verputzt mit Anstrich; zwei
keramische Waschbecken, Einbau-Stahlduschtasse, Armatu-
ren als Einhebel- bzw. Zweigriffmischer, Hänge-WC mit Un-
terputz-Spülkasten, Waschmaschinenanschluss
EG, Gäste-WC (mit Fenster): Boden: keramikgefliest;
Wände: auf ca. 1,5 m hoch mosaikgefliest; übrige Wand- und
Deckenflächen: verputzt mit Anstrich; keramisches Hand-
waschbecken mit Einhebelarmatur, Stand-WC mit Aufputz-
Spülkasten
EG, Bad/WC (mit Fenster): Boden: keramikgefliest; Wände:
auf ca. 2,0 m hoch mosaikgefliest; übrige Wand- und De-
ckenflächen: verputzt mit Anstrich; zwei keramische Wasch-
becken, Einbau-Stahlbadewanne, separate Einbau-Stahl-
duschtasse, Eingriff-Armaturen bzw. Einhebelmischer,
Stand-WC mit Aufputz-Spülkasten
Heizung/Warmwasser: Ölzentralheizung (Baujahr: ca. 2020; 28,8 kW) mit zentraler
Warmwasserversorgung
Beheizung d. Räume: KG/EG: zentral mittels Rippenheizkörper mit Thermostatven-
tilen; im Wohnzimmer zudem ein Kachelofen zur Bestückung
mit festen Brennstoffen
DG: dezentral mittels mobiler Elektroeinzelöfen
Elektroinstallation: Überwiegend unter Putz, Anzahl der Steckdosen und Licht-
auslässe entsprechend der Baualtersklasse vorhanden
Anschlüsse: Elektro, Wasser, Kanal, Telefon
Wintergarten: Nicht beheizt; Boden: Natursteinplatten; Wände: Rauputz mit
Anstrich bzw. mit lackierten Nut-und-Federbrettern verklei-
det; dreiteiliges Fensterelement mit Schiebetüre
Terrassen: Südterrasse: Natursteinplatten; Westterrasse: Gartenplatten
Einzelgarage:
Baujahr: Ca. 1963
Fundamente: Vermutlich Beton-Streifenfundamente und Bodenplatte nach
statischen Erfordernissen
Außenwände: Vermutlich Mauerwerk, ca. 34 cm stark, mit Anstrich
Dach: Nicht wärmegedämmter Holzdachstuhl als Schleppdach mit
engobierter Falzziegeleindeckung
Spenglerarbeiten: Regenrinnen und Fallrohre aus Zinkblech
Tor: Holzhebetor, manuell bedienbar
Anschlüsse: Elektro, Wasser
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Energetik
Das Einfamilienwohnhaus wurde Anfang der 1960er Jahre des vergangenen Jahr-
hunderts in damals üblicher Massivbauweise errichtet. Zu diesem Zeitpunkt waren
die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz noch nicht an den heutigen Maß-
stäben bzw. dem Standard ab den 1990er Jahren orientiert. Ein Energieausweis ge-
mäß §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV) zum Energieverbrauch des Gebäu-
des wurde nicht in Vorlage gebracht.
Wohn- und Nutzfläche:
Entsprechend den zur Verfügung gestellten Unterlagen ergibt sich die bewertungs-
technische Wohnfläche im Keller-, Erd- und Dachgeschoss mit rd. 190 m². Die be-
wertungstechnische Nutzfläche im Keller- und Erdgeschoss wurde aus dem Planma-
terial mit ca. 115 m² ermittelt (s. Flächenaufstellung i. d. Anlage). Der Genauigkeits-
grad ist für diese Wertermittlung ausreichend.
Anmerkung:
Zum Stichtag waren der nach Angabe ehemalige Speicher im Dachgeschoss sowie
das Kellergeschoss, mit Ausnahme von „Speis“, Heizungs-/Hausanschluss- und
Tankraum, zur wohnwirtschaftlichen Nutzung ausgebaut. Flur, Duschbad und Schlaf-
raum ragen laut Planmaterial ca. 80 cm über die Geländeoberkante (Gartenbereich)
hinaus; die Räume im Dachgeschoss, mit Ausnahme der Galerie verfügen über eine
geringe Raumhöhe (ca. 2,00 m bis zur Firstpfette). Entsprechend Artikel 2 (7) i. V. m.
Artikel 45 (2) Bayerische Bauordnung (BayBO) entsprechen die wohnwirtschaftlich
genutzten Räume im Keller- und Dachgeschoss nicht den Anforderungen an Wohn-
räume. Abweichend von den Bestimmungen der BayBO wurden diese Räume bei
der Ermittlung der bewertungstechnischen Wohnfläche teilweise dennoch berück-
sichtigt (s. Flächenaufstellung i. d. Anlage).
Grundrissgliederung
Kellergeschoss (lichte Höhe ca. 2,10 m):

Zentraler Flur mit Treppenaufgang in das Erdgeschoss, von hier aus sind abgängig:
nach Osten ein Duschbad (mit Fenster), nach Süden ein Schlafraum (mit Fenster)
und ein weiterer Raum, im Bestandsplan als „Zimmer“ bezeichnet, sowie nach Wes-
ten der Heizungs-/Hausanschlussraum. Vom „Zimmer“ nach Süden gelangt man in
die „Speis“ sowie nach Westen in einen weiteren, L-förmigen Raum, an den nach
Norden der Tankraum anschließt (s. Bestandplan Kellergeschoss i. d. Anlage).
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Erdgeschoss (lichte Höhe ca. 2,45 m):

Eingang von Norden in eine zentrale Diele, von der nach Osten eine Garderobe mit
nach Osten anschließendem Gäste-WC (mit Fenster) und ein Mittelflur, nach Süden
das Wohn-/Esszimmer mit Treppenaufgang in das Dachgeschoss und Austritt zur
Südterrasse sowie nach Westen die Küche (mit Fenster) abgängig sind. Vom Mittel-
flur sind nach Osten das Bad/WC (mit Fenster) und nach Süden zwei Wohnräume,
beide mit Austritt zur Südterrasse, erschlossen. Von der Küche nach Norden gelangt
man in die nicht im Bestand dargestellte Speisekammer sowie in einen nicht beheiz-
ten Wintergarten. Nördlich des Wintergartens bzw. westlich der Garage schließt ein
Stauraum an (s. Bestandsplan Erdgeschoss i. d. Anlage).
Dachgeschoss (unter Dachschrägen; lichte Höhe bis zur Firstpfette ca. 2,00 m):
Galerie mit Treppenabgang in das Erdgeschoss und nach Osten anschließendem
Flur, von dem nach Osten bzw. Süden jeweils ein Schlafzimmer abgängig sind
(s. Bestandsplan, Dachgeschoss i. d. Anlage).
Bau-, Ausstattungs- und Unterhaltungszustand:
Das Anwesen samt Außenanlagen stellt sich im Wesentlichen im Stil seiner Erbau-
ungszeit in einem, soweit optisch erkennbar, relativ einfach gepflegten Allgemeinzu-
stand dar. Modernisierungen, mit Ausnahme der Erneuerung der Heizungsanlage so-
wie des Gäste-WCs, wurden offensichtlich nicht, Reparaturen werden nach Angabe
nur bei zwingendem Bedarf vorgenommen. Das Wohnhaus verfügt im Erdgeschoss
über eine funktionale Grundrissstruktur mit großzügigem Wohn-/Esszimmer und ge-
fälligem, unverbauten Blick auf die Chiemgauer Berge im Süden. Flur, Duschbad und
Schlafraum im Kellergeschoss sind relativ gut mit Tageslicht belichtet, die Räume im
Dachgeschoss verfügen über eine zu geringe Höhe und sind wegen der Dachschrä-
gen nur eingeschränkt nutzbar. Die vorhandene Ausstattung entspricht im Wesentli-
chen dem Stand der 1960er Jahre und ist als ehemals gehoben, zum Stichtag jedoch
als wirtschaftlich überaltert und nicht mehr den Ansprüchen an modernen Wohnkom-
fort und heutigen Zeitgeschmack genügend zu beurteilen. Der Unterhaltungszustand,
mit üblichen Abnutzungs- und Gebrauchserscheinungen, wird als durchschnittlich ge-
pflegt empfunden. Zum Zeitpunkt der Besichtigung war in den Räumen im Kellerge-
schoss intensiver Heizölgeruch wahrnehmbar. Zudem zeigten sich unter anderem in
dem im Bestandsplan mit „Speis“ bezeichneten Kellerraum und in der Einzelgarage
vereinzelt Risse und Putzausblühungen/-abplatzungen an Decken und Wänden, ver-
mutlich durch eindringende Feuchtigkeit, sowie weitere Putzschäden im Sockelbe-
reich der Nord- und im Bereich des Fallrohres an der Ostfassade. Zur Klärung der
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genauen Ursache wird empfohlen, gegebenenfalls einen entsprechend qualifizierten

Sachverständigen für Schäden an Gebäuden hinzuzuziehen. Zur Beseitigung des
vorhandenen Instandhaltungsstaus sind beispielhaft, ohne Anspruch auf Vollständig-
keit und Richtigkeit,
o die Beseitigung der oben beschriebenen Putz-/Feuchteschäden,

o die (teilweise) Erneuerung der Dacheindeckung,
o die Erneuerung der Dachflächenfenster,
o der Schutzanstrich sämtlicher Fenster und Holzbauteile,
o die Abdichtung der Südterrasse sowie
o die Erneuerung der Terrassen-/Gartenplatten an der Süd-/Westterrasse
durchzuführen. Im Zuge dessen sollte die energetische Sanierung des Wohnhauses

in Betracht gezogen werden.
2.7 Angaben zur Bewirtschaftung (nachrichtlich/unverbindlich)
Das gegenständliche Bewertungsobjekt war zum Stichtag nicht fremdvermietet und

wurde durch eine der Eigentümerinnen zu ¼ selbst genutzt.
2.8 Marktentwicklung
Laut dem vom zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich

des Landkreises Rosenheim zuletzt im April 2020 veröffentlichten Immobilienmarkt-
bericht 2019 wurden im Jahr 2019 insgesamt 2.609 beurkundete Verträge erfasst.
Nach einem seit 2011 tendenziell stetigen Rückgang der Vertragsabschlüsse kam es
erstmals zu einem – wenn auch geringfügigen – Anstieg der Vertragszahlen um 3%.
Der Gesamtflächenumsatz für bebaute und unbebaute Grundstücke betrug 524 Hek-
tar. Davon entfielen 82% auf unbebaute Flächen. Das gesamte Transaktionsvolumen
belief sich auf insgesamt rd. 1.035 Mio. Euro; gegenüber 2018 erhöhte sich der Ge-
samtumsatz um knapp 10%.
Im Marktsegment der bebauten Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus

(Ein- und Zweifamilienhäuser-, Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäu-
ser) ist die Anzahl der Kaufverträge geringfügig um -3% gefallen. Dabei entwickelten
sich die Geld- und Flächenumsätze wie folgt:
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Quelle: Geschäftsstellenbericht 2019 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises Rosenheim
Anmerkung:
Alle Grundstücksmarktdaten der Gutachterausschüsse beziehen sich auf die Zeit vor
der Coronavirus-Pandemie. Über die Entwicklung des Immobilienmarktes aufgrund
der gegenwärtigen Situation kursieren derzeit seitens der Analysten nur spekulative
Annahmen in unterschiedlich divergierende Richtungen. Eventuelle Auswirkungen
der Corona-Krise auf die Grundstückspreisentwicklung können zum Bewertungs-
stichtag bzw. zum Zeitpunkt der Gutachtenerstattung noch nicht seriös abgeschätzt
werden. Sie finden deshalb bei der nachfolgenden Wertermittlung keine Berücksichti-
gung.
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2.9 Zusammenfassung und Beurteilung
Zusammenfassend ist festzustellen, dass es sich um eine ruhige und gute, nachge-
fragte Wohnlage mit guter Wohnadresse am nordwestlichen Bebauungsrand des
Priener Ortsteils Trautersdorf mit reizvollem Blick auf die Chiemgauer Berge im Sü-
den und lagetypischer Anbindung sowohl für den öffentlichen Personennah- als auch
für den Individualverkehr an die kreisfreie Stadt Rosenheim bzw. an die Landes-
hauptstadt München handelt. Unmittelbar südlich des Objekts schließen Flächen für
die Landwirtschaft an, (Luftlinie) rd. 150 m südlich befindet sich eine Hofstelle mit
Tierhaltung; auf die damit einhergehenden Immissionen wird ausdrücklich hingewie-
sen.
Das laut Grundbuch 699 m² große Bewertungsgrundstück verfügt über Trapezform

und ist nord-/südgerichtet. Es ist über einen ca. 3 m breiten, bekiesten Fußweg ent-
lang seiner Ostgrenze an die Dr.-Paul-Weinhart-Straße angebunden. Der Bereich, zu
dem das gegenständliche Bewertungsgrundstück gehört, ist im Flächennutzungsplan
der Gemeinde Prien als Fläche für die Landwirtschaft (LW) dargestellt und dem Au-
ßenbereich zuzuordnen. Nach Angabe der Gemeinde erfolgt die Beurteilung für bau-
liche Veränderungen nach § 34 BauGB. Mit zwischenzeitlich abgelaufenem Bescheid
vom 30.05.2012 wurde die Aufstockung und Erweiterung (Anbau) des Bestandes ge-
nehmigt; demnach verfügte das Grundstück über eine Baurechtsreserve. Auskunft
über die baurechtlich maximal zulässige Ausnutzung des Grundstücks kann jedoch
nur durch einen Antrag auf Vorbescheid oder Baugenehmigung, welcher nicht Ge-
genstand dieser Wertermittlung ist, erteilt werden. Dies wird im vorliegenden Fall
ausdrücklich empfohlen!
Nach Angabe wurde die aufstehende Bebauung Anfang der 1960er Jahre des ver-
gangenen Jahrhunderts unter Verwendung damals üblicher Baumaterialien errichtet
und stellt sich zum Stichtag, soweit optisch erkennbar, im Wesentlichen in einem
dem Baujahr entsprechenden, relativ einfach gepflegten Allgemeinzustand dar. Das
Alter der Gebäude beträgt zum Stichtag rd. 60 Jahre. Die Bauausführung entspricht
weitgehend den damaligen Anforderungen an Schall- und Wärmeschutz. Das Wohn-
haus wurde in Teilbereichen modernisiert (Heizung, Gäste-WC), Reparaturen werden
nach Angabe nur bei zwingendem Bedarf vorgenommen; ein Instandhaltungs-/Repa-
raturstau ist gegeben. Das Wohnhaus verfügt im Erdgeschoss über eine funktionale
Grundrissstruktur mit großzügigem Wohn-/Esszimmer. Flur, Duschbad und Schlaf-
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raum im Kellergeschoss sind relativ gut mit Tageslicht belichtet, die unter Dachschrä-
gen liegenden, unbeheizten Räume im Dachgeschoss verfügen über eine zu geringe
Höhe und sind nur eingeschränkt nutzbar. Zum Zeitpunkt der Besichtigung war in
den Räumen im Kellergeschoss intensiver Heizölgeruch wahrnehmbar. Die Ausstat-
tung ist als wirtschaftlich überaltert und nicht mehr den Ansprüchen an modernen
Wohnkomfort und heutigen Zeitgeschmack genügend zu beurteilen. Der Unterhal-
tungszustand, mit üblichen Abnutzungs- und Gebrauchserscheinungen, wird als
durchschnittlich gepflegt empfunden. Zur Schaffung eines zeitgemäßen Wohnstan-
dards ist nach Auffassung des Unterzeichners eine durchgreifende Modernisierung
und im Zuge dessen eine energetische Sanierung mit nicht exakt bezifferbaren Kos-
ten, deren wirtschaftliche Rentabilität genauestens zu prüfen ist, erforderlich. Diesbe-
züglich wird empfohlen, qualifizierte Sachverständige für Schäden an Gebäuden
oder entsprechende Fachfirmen hinzuzuziehen.
Der Immobilienmarkt im Landkreis Rosenheim, insbesondere im östlichen Landkreis,

in dem das gegenständliche Bewertungsobjekt gelegen ist, steht unter großem Nach-
fragedruck. Durch die sehr hohe Nachfrage und das sehr knappe Angebot ist ein
enormer Preisdruck entstanden. Damit gehört der Landkreis mit den angrenzenden
Landkreisen und der Landeshauptstadt München zu den Regionen in Deutschland
und insbesondere in Bayern, in welchen die erzielten Preise auf dem Immobilien-
markt weiterhin überdurchschnittlich steigen. Die verfügbare Menge an Kapital, die
nach wie vor äußerst günstigen Finanzierungsbedingungen und das Bestreben nach
einer sicheren Geldanlage bestärken die Marktsituation. Wegen dieser Situation hal-
ten Eigentümer ihre Verkaufsabsichten zurück und es wird häufig nur noch verkauft,
wenn sich dies aus Gründen wie Scheidung, Erbschaft oder Umzug ergibt. Diese
Nachfragesituation hat in nahezu allen Marktsegmenten nicht nur im Landkreis Ro-
senheim zu einer Angebotsknappheit und einem daraus resultierenden Verkäufer-
markt geführt. Auch in den umliegenden Landkreisen ist ein knappes Angebot mit
sehr hoher Nachfrage und daraus resultierenden steigenden Immobilienpreisen zu
verzeichnen. In den letzten Jahren hat sich die Preisspirale aufgrund der Angebots-
verknappung deutlich nach oben bewegt. Ob die Preissteigerungen, insbesondere
bei älteren Immobilien, in dieser Höhe allerdings immer gerechtfertigt und nachhaltig
rentierlich sind, muss sich erst in der Zukunft erweisen. Auch Immobilien mit Lage-
oder Ausstattungsnachteilen finden derzeit noch zu guten Preisen Käufer. Die Nach-
frage auf dem Teilsegment der bebauten Grundstücke (Erst- und Wiederverkäufe)
von Kaufinteressenten, die Geld in Immobilien umschichten wollen, ist derzeit noch
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ungebrochen. Dies wird bedingt durch die Unsicherheit über die zukünftige Entwick-
lung der Europäischen Union, insbesondere durch die Sorgen um die Stabilität des
Euros im Zuge einer neu aufkeimenden Banken- und Schuldenkrise sowie durch die
Verunsicherung über einen schwelenden Handelskrieg zwischen den Großmächten
China und USA. Die Käuferakzeptanz und Vermarktungsmöglichkeit des gegen-
ständlichen Bewertungsobjekts wird aufgrund der vorne gemachten Ausführungen
sowie der wesentlichen wertrelevanten Merkmale, also Art, Größe, Ausstattung, Be-
schaffenheit und Lage, insbesondere jedoch wegen der besonderen Nachfragesitua-
tion zum Stichtag generell als gut beurteilt.
Hinweis:
Bisher sind keine Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt aufgrund der gegen-
wärtigen Coronavirus-Pandemie beobachtbar. Eine Anpassung aufgrund der Covid-
19-Pandemie ist daher zum Stichtag nicht erforderlich. Eventuelle Werteinflüsse der
Corona-Krise auf die zukünftige und mittelbare Grundstückspreisentwicklung können
zum Bewertungsstichtag bzw. zum Zeitpunkt der Gutachtenerstattung nicht seriös
abgeschätzt werden, weshalb die Bewertung zum Stichtag grundsätzlich mit entspre-
chenden Unwägbarkeiten behaftet ist.
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3.0 Bewertungskriterien
3.1 Wahl des Wertermittlungsverfahrens und Schätzungsgrundlage
Nachfolgende Wertermittlung wird in Anlehnung an die Immobilienwertermittlungsver-

ordnung vom 19.05.2010 (ImmoWertV) durchgeführt.
Nach § 8 der ImmoWertV sind für die Wertermittlung regelmäßig das Ertragswert-,
das Sachwert- oder das Vergleichswertverfahren heranzuziehen. Das jeweils anzu-
wendende Verfahren ist nach Lage des Einzelfalles unter Berücksichtigung der im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen
Umständen des Einzelfalles auszuwählen und zu begründen (§ 8 Abs. 1 Immo-
WertV). Die Auswahl der anzuwendenden Verfahren liegt im sachverständigen Er-
messen des Gutachters, wobei die Gepflogenheiten des Immobilienmarktes jeweils
zu berücksichtigen sind. Grundsätzlich ist es völlig ausreichend, lediglich ein Werter-
mittlungsverfahren anzuwenden, wenn es das Geschehen des Grundstücksmarkts
widerspiegelt.
Die Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren (§§ 15, 16 ImmoWertV) ist in

der Regel bei bebauten Grundstücken, die mit weitgehend typisierten Gebäuden, ins-
besondere Wohngebäuden, bebaut sind, sowie bei Wohnungs- und Teileigentum an-
zuwenden, bei denen sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert.
Das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20 ImmoWertV) kommt insbesondere bei

Grundstücken in Betracht, bei denen es um die nachhaltige Erzielung eines Ertrages
geht. Das Ertragswertverfahren als sachgerechte Methode wird bei Miet-, Wohn- und
Geschäftsgrundstücken angewendet.
Das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV) eignet sich für Grundstücke, die
überwiegend unter dem Gesichtspunkt der Eigennutzung gehandelt werden und de-
ren Zweckbestimmung nicht auf die Erzielung eines nachhaltigen Ertrages gerichtet
ist.
Nach § 194 BauGB ist der Verkehrswert (Marktwert) wie folgt definiert:
„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich
die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Ge-
gebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der
Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne
Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
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Nachfolgende Wertermittlung für das Bewertungsobjekt wird nach dem modelltheo-

retischen Sachwertverfahren durchgeführt, wie es in der Regel bei Grundstücken
anzuwenden ist, bei denen es für die Werteinschätzung am Markt nicht in erster Linie
auf den Ertrag ankommt (s. WertR 06 Ziff. 3.1.3).
3.2 Grundstücks- und Gebäudedaten
Wertermittlungsstichtag: 09.06.2021
Grundstück:
Fl.Nr. 1811/1, Gemarkung Prien: 699 m²
Realisierte Grundfläche (GR): ca. 224 m²
Realisierte Geschossfläche (GFreal): ca. 213 m²
Realisierte Geschossflächenzahl (GFZreal), ca.: 213 m² / 699 m² rd. 0,30
Mögliche Geschossflächenzahl (GFZmögl), ca.: 363 m² / 699 m² rd. 0,50
(Lt. Bescheid v. 16.09.2016)
Aufstehende Bebauung:
Wohnhaus:
Baujahr: ca. 1963
Alter der Gebäudes zum Stichtag: 2021 - 1963 ca. 58 Jahre
Modelltheoretische Gesamtnutzungsdauer (GND)
gemäß Sachwertrichtlinie: rd. 70 Jahre
Modifizierte/rechnerische Restnutzungsdauer (RND)
Brutto-Grundfläche (BGF): ca. 495 m²
Wohnfläche (WF): ca. 188 m²
Nutzfläche (NF): ca. 115 m²
Garage/Eingang/Wintergarten:
Baujahr: ca. 1963
Alter des Gebäudes zum Stichtag: 2021 - 1963 ca. 58 Jahre
Modelltheoretische Gesamtnutzungsdauer (GND)
Modifizierte/rechnerische Restnutzungsdauer (RND)
(wie Wohnhaus): rd. 20 Jahre
Brutto-Grundfläche (BGF): 60 m²
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4.0 Sachwert des Grundstücks
Vorbemerkung:
Nachfolgende Wertermittlung wird nach dem modelltheoretischen Sachwertver-

fahren durchgeführt, wie es in der Regel bei Grundstücken anzuwenden ist, bei de-
nen es für die Werteinschätzung am Markt nicht in erster Linie auf den Ertrag an-
kommt (s. WertR 12 Ziff. 3.2.6).
Quelle: Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kleiber Digital
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Bei der Ermittlung des Grundstückswertes wird auf den zuletzt veröffentlichten Bo-
denrichtwert (mittelbarer Preisvergleich) abgestellt. Dabei werden die Lage und die
Qualität des Grundstücks hinsichtlich abgabenrechtlichem Zustand, planungsrechtli-
cher Situation sowie Art und Maß der baulichen Nutzung berücksichtigt (§ 16 (1) der
Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV – i. d. F. vom 19.05.2010, BGBI.
I 2010 S. 639).
Die Herstellungskosten der Gebäude werden in Anlehnung an die Normalherstel-

lungskosten 2010 (NHK 2010) auf Grundlage der „reduzierten“ Brutto-Grundfläche
(BGF), vereinfacht und überschlägig in Anlehnung an DIN 277/2005 ermittelt. Die
NHK 2010 unterscheiden zudem 5 Gebäudestandardstufen, wobei die Stufe 1 dem
einfachsten und die Stufe 5 dem höchsten Standard entspricht. Unter Berücksichti-
gung des Gebäudetyps, der objektspezifischen Baukonstruktion und -ausstattung so-
wie der jeweils zugrunde gelegten Standardstufe ergeben sich die gewichteten Kos-
tenkennwerte im hier gegebenen Fall wie folgt:
Einfamilienwohnhaus (Typ 1.01, Standardstufe 2,4) rd. 770 €/m² BGF

Einzelgarage/Wintergarten (Typ 14.1, Standardstufe 4) rd. 485 €/m² BGF
Die übliche Gesamtnutzungsdauer der Gebäude liegt bei dem hier zugrunde geleg-
ten Bautyp und unter Berücksichtigung der herangezogenen Standardstufe nach An-
lage 3 der Sachwertrichtlinie (SW-RL) bei rd. 70 Jahren. Die modelltheoretische (mo-
difizierte) Restnutzungsdauer, in der die Gebäude bei ordnungsgemäßer Unterhal-
tung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können,
ergibt sich bei modellkonformer Verfahrensanwendung mit rd. 20 Jahren. Die ange-
setzte Restnutzungsdauer stellt keine Prognose der tatsächlichen zukünftigen Rest-
nutzungsdauer dar.
Die Alterswertminderung wird gemäß den Bestimmungen des § 23 ImmoWertV „li-

near“ vorgenommen und dementsprechend werden die altersgeminderten Gebäu-
deherstellungskosten zum Stichtag ermittelt.
Der Zeitwert der Außenanlagen wird im konkreten Fall mit einem Wertansatz in Höhe
von ca. 5% der altersgeminderten Gebäudeherstellungskosten in Ansatz gebracht.
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Der so ermittelte vorläufige Grundstückssachwert ist gemäß § 8 (2) 1 i. V. m.

§ 14 (2) 1 ImmoWertV anhand geeigneter Sachwertfaktoren, die üblicherweise vom
zuständigen Gutachterausschuss aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu den
Sachwerten abgeleitet werden, anzupassen. Vom zuständigen Gutachterausschuss
für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises Rosenheim werden jedoch keine
Sachwertfaktoren ermittelt. Insofern wird im hier gegebenen Fall unter Berücksichti-
gung der objektspezifischen und wertbeeinflussenden Merkmale nach billigem sach-
verständigen Ermessen zum Stichtag ein Sachwertfaktor von 1,0 gewählt.
Für die Beseitigung des vorne beschriebenen Instandsetzungsbedarfs ist gemäß

§ 8 (3) ImmoWertV (besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale) vorbehalt-
lich von Untersuchungen durch einen Schadensgutachter und vorbehaltlich von Er-
gebnissen aus Ausschreibungen ein als angemessen erachteter pauschaler Ab-
schlag (Werteinfluss) in Höhe von frei geschätzt ca. 250 €/m² Wohnfläche auf den
vorläufigen Sachwert wertmindernd zu berücksichtigen.
Anmerkung:
Bei dem hier vorgenommenen Abzug handelt es sich lediglich um einen kalkulatori-
schen Abschlag („Werteinfluss“ nach dem „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“) nach
billigem Ermessen des Sachverständigen. Im Gegensatz zur rechtlichen Betrachtung
von Baumängeln und -schäden, die im Regelfall deren Behebung im Auge hat, geht
die Betrachtung des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs dahin, Baumängel und
Bauschäden in den Verkehrswert einzupreisen. Dabei wird der Realität des Marktes
Rechnung getragen. So werden die Forderung einer Mangelbehebung und der ent-
sprechende Kostenansatz zur Mangelbeseitigung bei einem „Verkäufermarkt“ deut-
lich niedriger angesetzt als bei einem „Käufermarkt“ und umgekehrt. Der vorgenom-
mene Abzug entspricht daher, wie ausgeführt, einem „Werteinfluss“, der nicht gleich-
zusetzen ist mit den in der Regel deutlich höheren Kosten für deren Behebung. Die
Höhe dieser Kosten kann nur durch Hinzuziehung eines Sachverständigen für Schä-
den an Gebäuden bzw. Einholung von Angeboten entsprechender Fachfirmen sach-
gerecht beziffert werden. Somit bleibt letztendlich die Einschätzung dieses Kostenri-
sikos allein der Risikobereitschaft des jeweiligen Kaufinteressenten überlassen.
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4.1 Bodenwertableitung
Mittelbarer Preisvergleich:
Die Erhebungen beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich des

Landkreises Rosenheim ergaben folgende erschließungsbeitragsfreie (ebf) Boden-
richtwerte für unbebaute, baureife Wohnbauflächen (W) für den Bereich, zu dem das
Bewertungsobjekt gehört, zuletzt festgestellt zum 31.12.2020:
Richtwert-Nr. 62900010, „übriges Gemeindegebiet“,

Bauflächen im Außenbereich, 2 Vollgeschosse 650 €/m²
und für die unmittelbar östlich angrenzenden Richtwertzone:

Richtwert-Nr. 62013010, Trautersdorf, baureifes Land, 2 Vollgeschosse 1.100 €/m²
In seinen Erläuterungen und ergänzenden Angaben zu den Bodenrichtwerten führt

der örtliche Gutachterausschuss an, für Grundstücke mit unmittelbarem räumlichen
Bezug (ca. 500 m) zur nächsten Ortslage den Bodenrichtwert dieser Zone heranzu-
ziehen und gegebenenfalls sachverständig anzupassen. Insofern wird nachfolgend
auf den in der benachbarten Richtwertzone Trautersdorf ausgewiesenen Richtwert
abgestellt.
Anmerkung:
Die Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für eine Mehrheit von Grund-
stücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren
Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit, weitge-
hend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhält-
nisse vorliegen. Bodenrichtwerte haben nur einen begrenzten Aussagewert. Be-
sondere Gegebenheiten des Bewertungsobjekts, wie z. B. Art und Maß der baulichen
Nutzung, Lage, Größe, Zuschnitt oder Bodenbeschaffenheit eines Grundstücks, Im-
missionsbelastungen oder Erschließungszustand, erfordern eine Individualbewer-
tung. Bei Abweichungen von den genannten Grundstückseigenschaften können Zu-
oder Abschläge erforderlich sein.
Der Bewertungsstichtag liegt rd. fünf Monate nach der letzten Festsetzung des Bo-
denrichtwertes zum 31.12.2020 zurück. Die Marktentwicklung verlief in diesem Zeit-
raum stetig steigend. Nach Marktbeobachtungen des Unterzeichners/Auskunft des
Gutachterausschusses wurden teils erhebliche Preissteigerungen verzeichnet. Im
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hier gegebenen Fall wird für die zeitliche Entwicklung nach billigem sachverständigen
Ermessen ein Zuschlag in Höhe von ca. 5% als marktgerecht erachtet:
1.100 €/m² x 1,05 = rd. 1.155 €/m²
Das gegenständliche Bewertungsgrundstück ist im Außenbereich, unmittelbar am

nordwestlichen Rand der angrenzenden Richtwertzone Trautersdorf gelegen. Sowohl
die positiven Lagemerkmale, wie z. B. ruhige und gute, nachgefragte Wohnlage mit
guter Wohnadresse, als auch die negativen, wie z. B. Entfernung zu öffentlichen Ver-
kehrsmitteln und Infrastruktur, treffen auf die meisten Grundstücke in dieser Richt-
wertzone zu. Im konkreten Fall sind zudem der reizvolle Bergblick einerseits, aber
auch Immissionseinflüsse durch die unmittelbar südlich angrenzenden landwirtschaft-
lich genutzten Bereiche andererseits zu berücksichtigen. Nach Abwägung und Würdi-
gung wird hierfür nach billigem sachverständigen Ermessen ein Zuschlag in Höhe
von ca. 10% als sachgerecht beurteilt. Damit ergibt sich als zeit- und qualitätsange-
passter Richtwert:
1.155 €/m² x 1,10 = rd. 1.270 €/m²
Ableitung des angemessenen Bodenwerts:
Die Grundstücksgröße gemäß Bestandsverzeichnis im Grundbuch bildet die Grund-

lage der Bewertung. Unter Berücksichtigung der örtlichen konkreten Lage, des Zu-
schnitts und der Beschaffenheit, der planungsrechtlichen Situation, des Erschlie-
ßungsgrades sowie der vorhandenen Baurechtsreserve wird für das gegenständliche
Bewertungsgrundstück Fl.Nr. 1811/1, Gemarkung Prien, ein Bodenwert in Höhe von
rd. 1.270 €/m² Grundstücksfläche begutachtet:
Angepasster Bodenrichtwert für Fl.Nr. 1811/1,

Gemarkung Prien, ca.: 1.270 €/m²
Somit: 699 m² x 1.270 €/m² = rd. 887.730 €
gerundet 890.000 €
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4.2 Sachwert des bebauten Grundstücks
Gebäudetyp Wohnhaus Garage

Typennummer 1.01 14.1
Gewogene Standardstufe rd. 2,4 4,0
Baujahr ca. 1963 1963
Geschossfläche (GF) rd. 213 m²
Wohnfläche (WF) rd. 188 m²
Nutzfläche (NF) rd. 115 m²
Brutto-Grundfläche (BGF) rd. 495 m² 60 m²
Kostenkennwert rd. 770 €/m² 485 €/m²
Baukostenindex zum Stichtag (2010 = 100) x 139,000 139,000
BKI Regionalfaktor für LK Rosenheim x 1,178 1,178
Brutto-Grundflächenpreis zum Stichtag = rd. 1.260 €/m² 790 €/m²
Zzgl. bes. Bauteile, etc. (Anschaffungswert) ca. 0€ 0€
Herstellungskosten (inkl. besonderer Bauteile) ca. 623.700 € 47.400 €
Wohnflächenpreis rd. 3.318 €/m²
Übliche Gesamtnutzungsdauer nach NHK 2010 ca. 67 Jahre 67 Jahre
Modifizierte/rechnerische Restnutzungsdauer ca. 20 Jahre 20 Jahre
Abzüglich Wertminderung wegen Alters rd. 70% 70%
ca. -436.590 € -33.180 €
Sachw ert der baulichen Anlagen ca. 187.110 € 14.220 €
Summe rd. 201.330 €
Zeitw ert der Außenanlagen, pauschal ca. 5%

(aus Sachwert der baulichen Anlagen) = rd. 10.070 €
Zzgl. besondere Bauteile, etc. (Zeitwert) ca. 0€
Summe 10.070 €
Vorläufiger Sachw ert des bebauten Grundstücks

Sachwert der baulichen Anlagen rd. 201.330 €
Zeitwert der Außenanlagen, pauschal rd. 10.070 €
Bodenwert rd. 890.000 €
Sachw ert gesamt rd. 1.101.400 €
Sachwertfaktor x 1,00
Sachwert inkl. Sachwertfaktor = rd. 1.101.000 €
Abschlag (Werteinfluss) wegen Instandsetzungsbe-

darf, je m²-Wohn-/Nutzfläche frei geschätzt ca. 250 €/m²
x 303 m²
= rd. -75.750 €
1.025.250 €
Sachw ert des bebauten Grundstücks rd. 1.030.000 €
Sachwert/Wohnfläche rd. 5.479 €/m²
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__________________________________________________________________________________________________________
Anmerkung:
Korrektur Baupreisentwicklung
Aufgrund der Baupreisentwicklung der letzten Jahre (seit Bezugszeitpunkt NHK
2010) bis zum Wertermittlungsstichtag – laut dem letzten verfügbaren statistischen
Bericht des Statistischen Bundesamtes – wird von einer Steigerung der Baupreise
gemäß folgendem Baupreisindex ausgegangen:
Indexstand am 01.05.2021 139,0
Korrektur regionaler Unterschiede

Bei den Kostenkennwerten der NHK 2010 handelt es sich um bundesdeutsche Mit-
telwerte, die jeweils noch mit dem landkreisbezogenen BKI Regionalfaktor an den
Landkreis bzw. die kreisfreie Stadt des Bewertungsobjektes angepasst werden müs-
sen:
BKI Regionalfaktor Landkreis Rosenheim (01.01.2021) 1,178
_______________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
5.0 Verkehrswert
Der Verkehrswert für das gegenständliche Bewertungsobjekt Dr.-Paul-Weinhart-

Straße 16 in 83029 Prien am Chiemsee, bebaut mit einem älteren Einfamilienwohn-
haus mit rd. 300 m² Wohn-/Nutzfläche sowie einer Einzelgarage, wird anhand des
Sachwertverfahrens abgeleitet. Die wertbestimmenden Parameter wurden ausführ-
lich erläutert und die Wertansätze begründet. Es wurde folgender Wert ermittelt:
Sachwert des Grundstücks 1.030.000 €
Unter Beachtung der allgemeinen wirtschaftlichen Situation und der speziellen Lage
am Immobilienmarkt, insbesondere der konkreten Lage sowie der im hier gegebenen
Fall wertbestimmenden Faktoren, wird der fiktiv miet- und lastenfreie Verkehrswert
des Grundstücks Fl.Nr. 1811/1, Gemarkung Prien, zum Qualitäts- und Wertermitt-
lungsstichtag 09.06.2021 auf (gerundet)
1.000.000 €
(m. W. eine Million Euro)
(dies entspricht (1.000.000 € / ca. 188 m² Wohnfläche) rd. 5.319 €/m²)
begutachtet.
Wie vorne unter 1.2 angeführt, handelt es sich bei dem Versteigerungsobjekt um den
(ideellen) ¼ Anteil am o. g. Grundstück, für den sich ein „rein rechnerischer“ Wer-
tanteil von (1.000.000 € / 4 =) 250.000 € ergibt.
München, den 15. November 2021
Antonio D. Margherito
_______________________________________________________________________________________________
Lage im Landkreis Rosenheim
83209 Prien am Chiemsee, Dr.-Paul-Weinhart-Straße 16
Quelle: Wikipedia
Übersichtskarte
(Maßstab ca. 1:200.000)
Übersichtskarte
(Maßstab ca. 1:50.000)
Ortsplanausschnitt
Luftbildaufnahme
Lageplan
Technische Daten
Die Ermittlung sämtlicher bewertungstechnischer Daten erfolgte überschlägig in Anleh-

nung an die DIN 277/2005 entprechend dem zur Verfügung gestellten Planmaterial, das
stellenweise von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen kann. Die darin angegeben-
en Maße und Flächen wurden nur stichprobenartig bzw. auf Plausibilität überprüft und als
richtig unterstellt; wo erforderlich, wurde frei geschätzt. Der Genauigkeitsgrad ist für
diese Wertermittlung ausreichend.
Bebaute Grundfläche (GR) Breite Tiefe Fläche

(Erdgeschoss) ca. ca. ca.
Wohnhaus 164,00 m²
Garage/Eingang/Wintergarten 60,00 m²
224,00 m²
gerundet 224,00 m²
Geschossfläche (GF) Breite Tiefe Faktor Fläche

(Bestand) ca. ca. ca. ca.
Erdgeschoss 167,00 m²
Dachgeschoss 46,00 m²
213,00 m²
gerundet 213,00 m²
Brutto-Grundfläche (BGF) Breite Tiefe Faktor Fläche

(Bestand) ca. ca. ca. ca.
Kellergeschoss 164,00 m²
Erdgeschoss, inkl. Speis 167,00 m²
Dachgeschoss 164,00 m²
495,00 m²
gerundet 495,00 m²
Geschossfläche (GF) Breite Tiefe Faktor Fläche

(Lt. Bescheid v. 16.09.2016) ca. ca. ca. ca.
Erdgeschoss 199,00 m²
Obergeschoss 164,00 m²
363,00 m²
gerundet 363,00 m²
Realisierte GFZ (GFZreal ), ca.: 213 m² / 699 m² = 0,30

(GF / Grundstücksfläche)
Mögliche GFZ (GFZmögl ), ca.: 363 m² / 699 m² = 0,52

(GF / Grundstücksfläche)
Flächenaufstellung
Sämtliche Flächenangaben wurden aus den zur Verfügung gestellten Unterlagen entnommen.
Die angegebenen Maße und Flächen wurden nur grafisch stichprobenartig bzw. auf Plausibilität
überprüft und als richtig unterstellt; wo erforderlich, wurde frei geschätzt. Dabei wurden die wohn-
wirtschaftlich genutzten, über der Geländeoberkante liegenden Räume im Kellergeschoss sowie
die Räume im Dachgeschoss, abweichend von den Bestimmungen der Bayerischen Bauordnung
(BayBO) berücksichtigt. Der Genauigkeitsgrad ist für diese Wertermittlung ausreichend.
Wohnfläche (WF):
Kellergeschoss:
Flur ca. 9,50 m²
Duschbad ca. 7,80 m²
Schlafzimmer ca. 16,20 m²
ca. 33,50 m²
Abzüglich Putzabzug ca. -3% -1,01 m²
ca. 32,49 m²
Erdgeschoss:
Eingang ca. 13,00 m²
Garderobe ca. 1,50 m²
Gäste-WC ca. 1,70 m²
Flur ca. 6,00 m²
Bad/WC ca. 8,70 m²
Zimmer I ca. 15,40 m²
Zimmer II ca. 15,00 m²
Wohnen/Essen ca. 46,00 m²
Küche ca. 10,90 m²
Speisekammer ca. 2,20 m²
ca. 120,40 m²
ca. 116,79 m²
Überdeckte Südterrasse zu 1/4 ca. 7,55 m x 2,49 m x 0,25 4,70 m²
121,49 m²
Dachgeschoss:
Galerie ca. 9,70 m²
Flur ca. 5,90 m²
ca. 35,40 m²
ca. 34,34 m²
188,32 m²
gerundet 188,00 m²
Nutzfläche (NF):
Kellergeschoss:
Speis ca. 16,20 m²
Tankraum ca. 13,30 m²
Hausanschluss-/Heizungsraum ca. 24,30 m²
ca. 98,50 m²
ca. 95,54 m²
Erdgeschoss:
Wintergarten ca. 12,00 m²
Stauraum ca. 7,20 m²
19,20 m²
Abzüglich Putzabzug ca. 0% 0,00 m²
ca. 19,20 m²
114,74 m²
gerundet 115,00 m²
Bestandsplan
(unmaßstäbliche Darstellung)
Grundriss
Kellergeschoss
Bestandsplan
Grundriss
Erdgeschoss
Bestandsplan
Grundriss
Dachgeschoss
Bestandsplan
Schnitte
A–A
B–B
Bestandsplan
Schnitt
C–C
Dr.-Paul-Weinhart-Straße 16 in 83029 Prien am Chiemsee
Außenaufnahmen
Dr.-Paul-Weinhart-Straße n. Osten Dr.-Paul-Weinhart-Straße n. Süden
Dr.-Paul-Weinhart-Straße n. Norden Zufahrt (Fl.Nrn. 1811/2, 1811/4) v. Süden
Zufahrt (Fl.Nrn. 1811/2, 1811/4) v. Norden Weg z. westlichen Nachbargrundstück v. Osten

Außenaufnahmen
Weg z. westlichen Nachbargrundstück v. Westen Ansicht v. Süden
Ansicht v. Nordwesten Ansicht v. Nordwesten
Ansicht v. Nordosten Ansicht v. Osten

Außenaufnahmen
Östlicher Grundstücksbereich v. Süden Ostfassade, Putzschaden
Südlicher Grundstücksbereich v. Osten Südlicher Grundstücksbereich v. Westen
Blick n. Süden
Außenaufnahmen
Westlicher Grundstücksbereich m. Fl.Nr. 1811/3 Westlicher Grundstücksbereich m. Fl.Nr. 1811/3

v. Süden v. Norden

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ANTONIO DOMENICO MARGHERITO

von der Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern

über den Verkehrswert (Marktwert) des Grundstücks

Dr.-Paul-Weinhart-Straße 16 in 83029 Prien am Chiemsee, Fl.Nr. 1811/1, Gemar-

Beim Versteigerungsobjekt handelt es sich um den (ideellen) ¼ Miteigentumsanteil

Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag: 09.06.2021 (Tag der Ortsbesichtigung)

1.0 Allgemeine Grundlagen 3

1.0 Allgemeine Grundlagen

Nachfolgendes Sachverständigengutachten wird im Auftrag des Amtsgerichts Rosen-

1.2 Zweck der Wertermittlung

Dr.-Paul-Weinhart-Straße 16 in 83029 Prien am Chiemsee, Fl.Nr. 1811/1, Gemar-

Die Verkehrswertermittlung dient zur Vorbereitung des Zwangsversteigerungsverfah-

1.3 Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag

Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag ist der 09.06.2021 (Tag der Ortsbesichtigung).

- Anordnungsbeschluss vom 11.02.2021, beglaubigt

durch den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Antonio D. Marg-

Durch das Objekt führte die Miteigentümerin zu ¼, Frau *.*.

Bei der Inaugenscheinnahme waren zudem die übrigen Miteigentümerinnen zu ¼,

Einige anlässlich der Besichtigung angefertigte Außenaufnahmen sind diesem Gut-

Bei der Ortsbesichtigung wurden keine Maßprüfungen, Baustoffprüfungen, Bauteil-

Hinsichtlich der planungsrechtlichen Situation wurden bei der zuständigen Bauver-

Beim zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich des Land-

1.7 Bewertungsgrundlagen und Maßgaben

Dritte, die beabsichtigen, auf der Grundlage dieser Wertermittlung Vermögensdispo-

Der Sachverständige ist von der Offenlegung von Befundtatsachen freigestellt.

Zum Wertermittlungsstichtag wird ungeprüft unterstellt, dass sämtliche öffentlich-

Wohn- und Nutzflächenangaben im Gutachten nur eine zusätzliche Information dar-

Alle Feststellungen des Sachverständigen zu Beschaffenheit und Eigenschaften des

Eine fachliche Untersuchung etwaiger Baumängel oder Bauschäden erfolgte nicht.

Zerstörende Untersuchungen wurden nicht ausgeführt, weshalb Angaben über nicht

Prien, bestehend aus den gleichnamigen Hauptorten sowie 35 weiteren Gemeinde-

Siedlungsschwerpunkte im Landkreis sind neben den Städten Rosenheim, Bad Aib-

Die Marktgemeinde ist Unterzentrum mit Teilfunktionen eines Mittelzentrums. Die

Im Demografiebericht der Bertelsmann Stiftung wird die Marktgemeinde Prien am

Bei der Dr.-Paul-Weinhart-Straße handelt es sich im gegenständlichen Bereich um

eine landwirtschaftlich genutzte Hofstelle, nach Angabe mit Rinderjungtierhaltung. In-

Entsprechend der EMF (Elektromagnetische Felder)-Datenbank mit Karte über Mo-

An öffentlichen Verkehrsverbindungen sind zu nennen die Buslinie 9424 (Bahnhof –

Infrastruktureinrichtungen (Kirchen, Kindergärten, Schulen [Grund-, Mittel-, Real-

Entsprechend dem in Vorlage gebrachten Grundbuchauszug vom 15.02.2021 ist das

Erste Abteilung (Eigentümer):

Zweite Abteilung (Lasten und Beschränkungen):

© Bayerische Vermessungsverwaltung 2021, EuroGeographics

Im Überlassungsvertrag URNr. 801/1999 vom 09.06.1999 wurde ein Veräußerungs-

Zur Sicherung des o. g. Anspruchs wurde in der Abteilung II des Grundbuchs

a) bei Veräußerung ohne ausdrückliche Zustimmung der Mutter oder

lfd. Nr. 7 Geh- und Fahrtrecht:

lfd. Nr. 8 Leitungsrecht:

lfd. Nr. 9 Betretungsrecht zum Zwecke von Reparaturen:

lfd. Nr. 10 Überbaurecht:

Die Garagenzufahrt ist mit Betonformsteinen gepflastert; Bodenentwässerung ist vor-

Die Außenanlagen hinterlassen einen der Jahreszeit entsprechenden einfach bis

2.4 Erschließung und abgabenrechtlicher Zustand

2.5 Bauplanungsrechtliche Situation

Der Bereich, zu dem das gegenständliche Bewertungsgrundstück gehört, ist im Flä-

Es liegt für diesen Bereich kein Bebauungsplan vor.

ca. 213 m² Geschossfläche / 669 m² Grundstücksfläche = rd. 0,30

„Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig,

ca. 363 m² Geschossfläche / 669 m² Grundstücksfläche = rd. 0,50

2.6 Bauliche Anlagen

Entsprechend den eigentümerseits gemachten Angaben wurde das gegenständliche

Bauweise und Ausstattung

Nachfolgende Angaben beruhen auf den recherchierten Unterlagen und erhaltenen

Durch das Objekt führte die Miteigentümerin zu ¼, Frau ..