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Die Internetversion unterscheidet sich von dem Originalgutachten nur dadurch, dass sie lediglich die wesentlichen
Anlagen enthlt. Sie knnen das Originalgutachten inkl. der hier fehlenden Anlagen (bersichtskarte, Stadtplan, Ka-
tasterkarte, Schreiben des Amtes fr Wohnungswesen und Fotos) auf der zustndigen Serviceeinheit des Amtsge-
richts Dsseldorf von montags bis freitags in der Zeit von 8.30 Uhr bis 12.30 Uhr und zustzlich donnerstags von
13.30 Uhr bis 14.30 Uhr einsehen.
Foto 2 - Hausrckansicht
(Lage Wohnungseigentum Nr. 115)
Der Verkehrswert wurde ohne Bercksichtigung der Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs von
Pempelfort Blatt 8714 und ohne abschlieende Besichtigung des Gemeinschaftseigentums zum
Wertermittlungsstichtag 12.08.2016 ermittelt mit
57.600,00 .
Zusammenfassung (2 Deckbltter) 1
Inhaltsverzeichnis (2 Seiten) 3
1. Verkehrswertdefinition 5
2. Allgemeine Angaben 6
2.1 Angaben zum Bewertungsobjekt 6
2.2 Angaben zum Auftraggeber 6
2.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung 6
2.4 Sachverhalte 7
2.5 Kurzbeschreibung 7
Anlagen
Anlage 1 bersichtskarte - im Originalgutachten -
Anlage 2 Stadtplan - im Originalgutachten -
Anlage 3 Auszug aus der Katasterkarte - im Originalgutachten -
Anlage 4 Schreiben vom Amt fr Wohnungswesen - im Originalgutachten -
Anlage 5 Abgeschlossenheitsplne (2 Seiten) - ohne Mastab -
Anlage 6 Lageplan zum Sondernutzungsrecht - ohne Mastab -
Anlage 7 Fotos (5 Seiten) - im Originalgutachten -
Anmerkung: Die Verffentlichung der Anlagen erfolgt in Bezug auf 45 i.V.m. 63 Urheber-
rechtsgesetz. Die enthaltenen Karten und Daten sind urheberrechtlich geschtzt.
Sie drfen aus dem Gutachten nicht separiert oder einer anderen Nutzung zuge-
fhrt werden.
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf
den sich die Ermittlung bezieht, im gewhnlichen Geschftsverkehr nach den rechtlichen
Gegebenheiten und tatschlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der
Lage des Grundstcks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rck-
sicht auf ungewhnliche oder persnliche Verhltnisse zu erzielen wre.
oder
Der Verkehrswert ist der Preis, den ein wirtschaftlich vernnftig handelnder Marktteil-
nehmer unter Bercksichtigung aller objektspezifischen Eigenschaften des Grundstcks
am Wertermittlungsstichtag durchschnittlich bereit zu zahlen ist.
oder
Wert fr Jedermann
oder
Wert fr Dritte.
Der Verkehrswert, der als genauer Preis festzulegen ist, bezieht sich immer auf einen
bestimmten Stichtag. Hierbei handelt es sich um einen Preis, der im gewhnlichen Ge-
schftsverkehr auf einem freien Markt zustande kommt. Rechtliche Gegebenheiten,
privat-rechtlicher sowie ffentlich-rechtlicher Natur, sind in ihrem Werteinfluss zu be-
rcksichtigen. Die tatschlichen Eigenschaften beziehen sich auf das Grundstck als
solches mit seinen Eigenschaften (Gre, Lage, Baugrund etc.) und die sonstige Be-
schaffenheit u.a. auf Zustand und Eigenschaften der baulichen Anlagen und Nutzungsart
und Nutzungsmglichkeiten. Mit dem sonstigen Gegenstand sind andere Rechtsformen
als Volleigentum an einem Grundstck bezeichnet, beispielsweise grundstcksgleiche
Rechte wie Wohnungseigentum oder Erbbaurecht. Ungewhnliche und persnliche
Verhltnisse drfen nicht bercksichtigt werden. Hierbei handelt es sich beispielsweise
um ein auergewhnliches Kaufinteresse eines Vertragspartners oder um einen Verkauf
unter Verwandten.
Objektadresse: Augustastrae 28 in
40477 Dsseldorf
WEG-Verwalter: Atlantis
Immobilienvermittlung und Verwaltung e.K.
Wilbergstrae 5
40723 Hilden
Gutachtenerstellung unter Mitwir- Von der Assistentin Frau Melanie Schornstein wur-
kung von: den folgende Ttigkeiten bei der Gutachtenerstel-
lung ausgefhrt:
Beschaffen von Unterlagen
Mitarbeit beim Gutachtenentwurf
Fertigen der Anlagen zum Gutachten.
Die Ergebnisse dieser Ttigkeiten wurden durch
die Sachverstndige auf Richtigkeit und Plausibili-
tt berprft, ntigenfalls ergnzt und fr dieses
Gutachten verwendet.
3.1 Lage
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
* Bevlkerungsstand
- Dsseldorf insgesamt 604.527
* Durchschnittliche Bevlkerungsbewegung
je 1.000 Einwohner (2010 - 2014)
- Dsseldorf insgesamt + 6,2 %
* Bevlkerungsstruktur (Anzahl)
- unter 6 34.217
- 6 bis unter 18 58.290
- 18 bis unter 25 43.763
- 25 bis unter 30 45.709
- 30 bis unter 40 94.275
- 40 bis unter 50 92.529
- 50 bis unter 60 83.955
- 60 bis unter 65 32.682
- 65 und mehr 119.107
* Bevlkerungsvorausberechnung
1.1.2014 - 1.1.2040 + 13,1 %
* Schulen
- insgesamt 163
Grundstcksgre: 6.790 m2
3.3 Erschlieung
Straenarten: Augustastrae
Anliegerstrae mit migem Verkehr, Zone 30 im
Bereich des Bewertungsobjekts
Tumannstrae
Durchgangsstrae mit migem bis regem Ver-
kehr, Zone 30 bzw. 50
Straenausbau: Augustastrae
voll ausgebaut, Fahrbahn asphaltiert, beidseitig
Gehwege, markierte Parktaschen und Parkstreifen
(bewirtschaftet), Straenbegleitgrn
Tumannstrae
voll ausgebaut, Fahrbahn asphaltiert, beidseitig
Gehwege, markierte Parktaschen und Parkstreifen
(bewirtschaftet), Straenbegleitgrn
3.4.2.2 Bauplanungsrecht
Art der Nutzung: Wohn- und Stellplatznutzung (derzeit ungenutzt - vgl. nachfolgende
Beschreibung des Sondereigentums und des Sondernutzungsrechts)
4.1 Vorbemerkungen
Das Gebude und die Auenanlagen werden (nur) insoweit beschrieben wie es fr die
Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensicht-
lichen und vorherrschenden Ausfhrungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen
Bereichen knnen Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind.
Angaben ber nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Hinweisen whrend des Ortstermins
bzw. Annahmen auf Grundlage der blichen Ausfhrung im Baujahr. Es wird darauf hin-
gewiesen, dass in dieser Wertermittlung nur die Objektbesonderheiten (z.B. Schden)
bercksichtigt sind, die entweder der Sachverstndigen mitgeteilt oder bei der Objektbe-
sichtigung ohne bauteilzerstrende Eingriffe erkannt wurden. Die Funktionsfhigkeit
einzelner Bauteile und Anlagen (z.B. Fenster) und der technischen Ausstattungen und
Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprft. Im Gutachten wird die
Funktionsfhigkeit unterstellt. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vor-
handenen Bauschden und Baumngel auf den Verkehrswert nur pauschal berck-
sichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen eine diesbezglich vertiefende Untersuchung
anstellen zu lassen.
Konstruktionsart: Massivbau
Fundamente: Stampfbeton
Auenwnde: Mauerwerk
Trennwnde: Mauerwerk
Heizung: Fernwrme
4.2.2.3 Keller
Bodenbelge: Estrich
4.2.2.4 Dach
Konstruktionsart: Holzkonstruktion
Von dem Miteigentumsanteil (ME) Kosten und Lasten werden nach Miteigentumsan-
abweichende Regelung fr den An- teilen, Einheiten und Verbrauch abgerechnet.
teil der zu tragenden Lasten und
Kosten (VK)1) bzw. Ertrge (VE)1)
aus dem gemeinschaftlichen Ei-
gentum:
1) Der im Grundbuch eingetragene Miteigentumsanteil wird nachfolgend mit (ME), die anteilige
Wertigkeit des zu bewertenden Wohnungs- bzw. Teileigentums mit (RE) relative Wertigkeit und
der vertragliche vereinbarte Anteil der zu tragenden Lasten und Kosten mit (VK) bzw. der Ertrge
mit (VE) abgekrzt.
Wohn-/Schlafraum/Kochnische 26,11 m2
Diele 1,55 m2
Bad 2,56 m2
Austritt (anteilig) 0,55 m2
rd. 31,00 m2
Kellerraum: Holzlattenverschlag
Fubden: Wohn-/Schlaf-
raum Laminat
Kochnische Laminat
Diele Laminat
Bad Fliesen
Austritt Fliesen
Wandansichten/-bekleidungen: Wohn-/Schlaf-
raum Raufaser mit Anstrich
Kochnische Fliesenspiegel, Raufaser mit
Anstrich
Diele Raufaser mit Anstrich
Bad raumhoch Fliesen
Deckenansichten/-bekleidungen: Wohn-/Schlaf-
raum Raufaser mit Anstrich
Kochnische Raufaser mit Anstrich
Diele Raufaser mit Anstrich
Bad Raufaser mit Anstrich
den 34,77/10.000 Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum fr das mit drei Mehr-
familienwohnhusern, zwei Wohn- und Geschftshusern und einer Garagenanlage bebaute
Grundstck in 40477 Dsseldorf (Pempelfort), Augustastrae 28 - 36, verbunden mit dem Son-
dereigentum an der Wohnung im 1. Obergeschoss hinten des Hauses Augustastrae 28 im Auf-
teilungsplan mit Nr. 115 bezeichnet nebst Kellerraum
6.1 Grundstcksdaten
Wertermittlungsstichtag = 12.08.2016
Entwicklungszustand = baureifes Land
Bauflche/Baugebiet = MI (besonderes Wohngebiet)
abgabenrechtlicher Zustand = frei
GFZ (Geschossflchenzahl) = 1,62
Vollgeschosse = III-IX (planungsrechtlich mglich)
E2
Entsprechend der Verffentlichung des Gutachterausschusses fr Grundstckswerte in der Landeshaupt-
stadt Dsseldorf im Halbjahresbericht 2016 wurde bei Verkufen von Mehrfamilienhausgrundstcken
gegenber 2015 eine temporre Preisentwicklung von 10 % festgestellt werden.
E3
Die Lage des fiktiven Richtwertgrundstcks entspricht der Lage des Bewertungsgrundstcks und insofern
ist keine weitere Anpassung vorzunehmen.
E4
Die Umrechnung von der GFZ des BRW-Grundstcks auf die GFZ des Bewertungsgrundstcks erfolgt
unter Verwendung der vom rtlichen Gutachterausschuss mitgeteilten Umrechnungskoeffizienten.
E5
Die Gebietsausweisung des Bodenrichtwerts entspricht der Gebietsausweisung des Bewertungsgrund-
stcks, so dass keine weitere Anpassung vorgenommen wird.
E6
Die abweichende Anzahl der Vollgeschosse ist in der vorstehenden GFZ-Umrechnung bereits hinreichend
bercksichtigt. Eine weitere Anpassung ist deshalb an dieser Stelle nicht mehr vorzunehmen.
Das Sondereigentum befindet sich am Ortstermin im Leerstand. Die Ertragswertermittlung wird auf
der Grundlage der marktblich erzielbaren Nettokaltmiete durchgefhrt (vgl. 17 Abs. 1
ImmoWertV).
Wohnflche
Die Berechnung der Wohnflche wurde von der Sachverstndigen auf der Grundlage eines rtlichen Auf-
maes vorgenommen. Sie orientiert sich an der Wohnflchen- und Mietwertrichtlinie zur wohnwertabhn-
gigen Wohnflchenberechnung und Mietwertermittlung (WMR) bzw. der Nutzflchenrichtlinie (NuR), in der
die von der Rechtsprechung insbesondere fr Mietwertermittlungen entwickelten Magaben zur wohnwert-
abhngigen Anrechnung der Grundflchen auf die Wohnflche systematisiert sind, sofern diesbezgliche
Besonderheiten nicht bereits in den Mietanstzen bercksichtigt sind (vgl. Literaturverzeichnis [2], Teil 1,
Kapitel 15). Die Berechnungen knnen demzufolge teilweise von den diesbezglichen Vorschriften (WoFlV;
II. BV; DIN 283; DIN 277) abweichen; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar.
Rohertrag
Die Basis fr die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstck marktblich erzielbare Nettokalt-
miete. Diese entspricht der jhrlichen Gesamtmiete ohne smtliche auf den Mieter zustzlich zur Grund-
miete umlagefhigen Bewirtschaftungskosten. Sie wird auf der Grundlage von Vergleichsmieten fr mit
dem Bewertungsgrundstck vergleichbar genutzte Grundstcke
aus der Mietrichtwert-Tabelle fr die Landeshauptstadt Dsseldorf
als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet.
Bewirtschaftungskosten
Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen
vergleichbar genutzter Grundstcke (vorrangig insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, tlw. auch
2
auf /m Wohn- oder Nutzflche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaf-
tungskostenanteil) bestimmt.
Es wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet wurde, das auch der Ableitung
der Liegenschaftszinsstze zugrunde liegt.
Liegenschaftszinssatz
Der fr das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage
der verfgbaren Angaben des rtlichen Gutachterausschusses
bestimmt. Die Sachverstndige hlt insbesondere im Hinblick auf die Lage, die Gre der Wohnung (we-
nig nachgefragte Appartements), die Lage, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer sowie die derzeitige all-
gemeine Nachfragesituation auf dem Immobilienmarkt einen Liegenschaftszinssatz von 4,25 % fr ange-
messen.
Gesamtnutzungsdauer
Die bliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) wird entsprechend der Modell-
wahl des Gutachterausschusses fr Grundstckswerte in der Landeshauptstadt Dsseldorf mit 80 Jahren
angenommen.
Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs) fr das Gebude:
Mehrfamilienwohnhaus
Zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer werden die wesentlichen Modernisierungen zunchst
in ein Punktraster (Punktrastermethode nach Sachwertrichtlinie) eingeordnet.
Hieraus ergeben sich 4 Modernisierungspunkte (von max. 20 Punkten). Diese wurden wie folgt ermittelt:
Ausgehend von 4 Modernisierungspunkten ist dem Gebude der Modernisierungsstandard nur geringf-
gig im Rahmen der blichen Instandhaltung zuzuordnen.
In Abhngigkeit von:
der blichen Gesamtnutzungsdauer (80 Jahre) und
dem (vorlufigen rechnerischen) Gebudealter (2016 - 1962 = 54 Jahre) ergibt sich eine (rechne-
rische) Restnutzungsdauer von (80 Jahre - 54 Jahre =) 26 Jahren.
und aufgrund des Modernisierungsstandards nur geringfgig im Rahmen der blichen Instandhaltung
ergibt sich fr das Gebude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 31 Jahren.
Aus der blichen Gesamtnutzungsdauer (80 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (31 Jahre)
ergibt sich ein fiktives Gebudealter von (80 Jahre - 31 Jahre =) 49 Jahren. Aus dem fiktiven Gebudealter
ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr (2016 - 49 Jahren =) 1967.
Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird fr das Gebude Mehrfamilienwohnhaus
in der Wertermittlung
eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 31 Jahren und
ein fiktives Baujahr 1967
zugrunde gelegt.
Die diesbezglichen Wertminderungen sind auf der Grundlage der Kosten geschtzt, die zu ihrer Besei-
tigung aufzuwenden sind. Die Schtzung kann durch pauschale Anstze oder durch auf Einzelpositionen
bezogene Kostenermittlungen erfolgen.
Die Bewertungssachverstndige kann i.d.R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung ei-
nes normalen Bauzustandes nur berschlgig schtzen, da
nur zerstrungsfrei - augenscheinlich untersucht wird
grundstzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens-
sachverstndigen notwendig).
Es ist ausdrcklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund
in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, Vorplanung und
Kostenschtzung angesetzt sind.
Die Kosten fr die Herstellung eines vermietbaren Zustands sind in der Hhe anzusetzen wie sie poten-
tielle durchschnittliche Marktteilnehmer (Kufer/Verkufer) bei ihrer Kaufpreisermittlung bercksichtigen
bzw. im Kaufpreis durchsetzen knnen. Es wurde u.a. bercksichtigt, dass die Kosten fr den blichen
Aufwand fr Schnheitsreparaturen vor Einzug und kleinere Modernisierungen nicht zustzlich in Ansatz
zu bringen sind. Dieser Aufwand ist in den Wertermittlungsdaten (Liegenschaftszinssatz und Vergleichs-
faktoren) enthalten. Des Weiteren ist zu bercksichtigen, dass gem 6 EStG Instandsetzungs- und
Modernisierungsmanahmen bei Renditeobjekten steuerlich geltend gemacht werden knnen. Die pau-
schal geschtzten Kosten fr die Aufwendungen werden deswegen mit einem Faktor 0,80 gedmpft.
Bezglich der tatschlichen Kosten wird eine detaillierte Kostenermittlung durch Leistungsausschreibung
empfohlen.
Nachfolgend wird der Vergleichswert des Wohnungseigentums auf der Basis eines vom Gut-
achterausschuss fr Grundstckswerte in der Landeshauptstadt Dsseldorf verffentlichten
amtlichen Marktrichtwerts fr Wohnungseigentum einer angrenzenden und vergleichbaren Lage
des Bewertungsobjektes ermittelt.
E1
Gem Marktrichtwertkarte 2016 des Gutachterausschusses fr Grundstckswerte in der Landeshaupt-
stadt Dsseldorf fr die allgemeine Lage des Bewertungsobjektes.
E2
Die Umrechnung des Marktrichtwertes auf die allgemeinen Wertverhltnisse zum Wertermittlungsstichtag
wird anhand der vom Gutachterausschuss fr Grundstckswerte in der Landeshauptstadt Dsseldorf im
Halbjahresbericht 2016 verffentlichten Preisentwicklung gegenber 2015 vorgenommen. Die Sachver-
stndige hlt einen Zuschlag von 5 % fr angemessen.
E3
Die Lage des fiktiven Marktrichtwertobjektes (Durchschnittswert) entspricht der Lage des Bewertungsob-
jektes, so dass keine weitere Anpassung vorzunehmen ist.
E4
Das (fiktive) Baujahr des Marktrichtwertobjekts weicht von dem Baujahr des Bewertungsobjekts ab. Die
entsprechende Anpassung erfolgt auf der Grundlage der in der Marktrichtwertkarte verffentlichten Um-
rechnungskoeffizienten.
E5
Der Modernisierungszustand des Bewertungsobjekts entspricht nicht dem des fiktiven Marktrichtwert-
objekts, da nur wenige Manahmen im Rahmen der blichen Instandhaltung vorgenommen wurden. Die
Sachverstndige hlt einen Abschlag von 10 % fr angemessen.
E6
Die Gre des zu bewertenden Wohnungseigentums befindet sich unterhalb der Richtwertnormspanne, so
dass eine weitere Anpassung vorzunehmen ist. Auf Grund des Wohnungstyps (Singlewohnung) wird
entsprechend der vom rtlichen Gutachterausschuss verffentlichten Abschlagsspanne ein Abschlag von
10 % vorgenommen.
E7
Der Ausstattungsstandard des Bewertungsobjekts ist als einfach zu qualifizieren und weicht somit von dem
mittleren/guten Standard des fiktiven Marktrichtwertobjekts ab. Die Sachverstndige hlt einen Abschlag
von 5 % fr angemessen.
E8
Das Bewertungsobjekt wurde nicht in der Rechtsform Wohnungseigentum errichtet. Auf Grund der nach-
trglichen Umwandlung ist ein Abschlag von 5 % vorzunehmen.
E9
Es handelt sich entsprechend der Verkehrswertdefinition sowohl bei dem Marktrichtwertobjekt als auch bei
dem Bewertungsobjekt um den Teilmarkt Verkauf an Dritte, so dass keine diesbezgliche Abweichung
besteht.
E10
Die Anzahl der Wohnungs- und Teileigentume in der Anlage Augustastrae 28 bis 36 befindet sich mit 180
Einheiten nicht in der Richtwertnormspanne von 7 bis 65 Einheiten. Es ist deswegen ein Abschlag gerecht-
fertigt, der hier mit 10 % geschtzt wird.
E12
Der Marktrichtwert definiert ein reines Wohngebude. Da sich das Bewertungsobjekt in gemischt ge-
nutzten Gebuden befindet, ist ein Abschlag von 5 % vorzunehmen.
E13
Da sich das Bewertungsobjekt im 1. OG befindet, ist keine diesbezgliche Anpassung vorzunehmen.
E14
Der Marktrichtwert definiert eine Normalwohnung entsprechend dem Bewertungsobjekt, so dass keine
weitere diesbezgliche Anpassung vorzunehmen ist.
E15
Das Bewertungsobjekt befindet sich in etwa in der Lage des fiktiven Marktrichtwertobjektes, so dass die
Verkehrsanbindung als identisch zu beurteilen ist und somit keine Anpassung erfolgt.
E16
Die Baujahrsgruppe der fiktiven Marktrichtwertwohnung entspricht der Baujahrsgruppe des Bewertungs-
objektes. Es ist keine weitere Anpassung vorzunehmen.
Vergleichswert
Zu den Anmerkungen zu den Unterhaltungsbesonderheiten siehe auch die Erluterungen zur Ertragswert-
berechnung, Seite 31.
Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen ohne Bercksichtigung des Sondernutzungsrechts KFZ-
Stellplatz:
Differenz der Barwerte = Wert des KFZ-Stellplatzes: 38.463,08 - 32.446,43 = rd. 6.000,00
Bewertungstheoretische Vorbemerkungen
Der Abschnitt Verfahrenswahl mit Begrndung dieses Verkehrswertgutachtens enthlt die
Begrndung fr die Wahl der in diesem Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts herange-
zogenen Wertermittlungsverfahren. Dort ist auch erlutert, dass sowohl das Ertragswert-, als
auch das Vergleichswertverfahren auf fr vergleichbare Grundstcke gezahlten Kaufpreisen
(Vergleichspreisen) basieren und deshalb Vergleichswertverfahren, d.h. verfahrensmige Um-
setzungen von Preisvergleichen sind. Alle Verfahren fhren deshalb gleichermaen in die Nhe
des Verkehrswerts.
Wie geeignet das jeweilige Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts ist, hngt dabei entschei-
dend von 2 Faktoren ab:
a) von der Art des zu bewertenden Objekts (bliche Nutzung; vorrangig rendite- oder substanz-
wertorientierte Preisbildung im gewhnlichen Geschftsverkehr) und
b) von der Verfgbarkeit und Zuverlssigkeit der zur Erreichung einer hohen Marktkonformitt des
Verfahrensergebnisses erforderlichen Daten.
wird ohne Bercksichtigung der Eintragung in Abt. II des Grundbuchs von Pempelfort Blatt 8714
und ohne abschlieende Besichtigung des Gemeinschaftseigentums zum Wertermittlungsstich-
tag 12.08.2016 mit rd.
57.600,00
(in Worten: siebenundfnfzigtausendsechshundert Euro)
geschtzt.
In der Eigentumswohnung befindet sich eine kleine ltere Einbaukche (sh. Abs. 5 Beschreibung
des Sondereigentums). Fr derartige Einrichtungen besteht regelmig kaum Nachfrage, so
dass hierfr keine Abstandszahlungen gewhrt werden. Die Sachverstndige schtzt den Wert
der Einbaukche deswegen mit dem symbolischen Wert von
1,00
BauGB:
Baugesetzbuch i. d. F. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414),
zuletzt gendert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 15. Juli 2014 (BGBl. I S. 954)
BauNVO:
Baunutzungsverordnung - Verordnung ber die bauliche Nutzung der Grundstcke vom
23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt gendert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11.
Juni 2013 (BGBl. I S. 1548)
ImmoWertV:
Verordnung ber die Grundstze fr die Ermittlung der Verkehrswerte von Grund-
stcken - Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl.
I S. 639)
WertR:
Wertermittlungsrichtlinien - Richtlinien fr die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte)
von Grundstcken in der Fassung vom 1. Mrz 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006)
einschlielich der Benachrichtigung vom 1. Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798)
VW-RL:
Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertricht-
linie - VW-RL) in der Fassung vom 20. Mrz 2014 (BAnz AT 11.04.2014)
EW-RL:
Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie - EW-RL) in der Fassung
vom 12. November 2015 (BAnz AT 04.12.2015)
BRW-RL:
Richtlinie zur Ermittlung des Bodenrichtwerts (Bodenrichtwertrichtlinie - BRW-RL) in der
Fassung vom 20. Mrz 2014 (BAnz AT 11.04.2014)
BGB:
Brgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909), zuletzt gendert
durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2014 (BGBl. I S. 1218)
EnEV:
Energieeinsparverordnung - Verordnung ber energiesparenden Wrmeschutz und
energiesparende Anlagentechnik bei Gebuden i. d. F. der Bekanntmachung vom 24.
Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt gendert durch Artikel 1 der Verordnung vom 18.
November 2013 (BGBl. I S. 3951)
WoFlV:
Wohnflchenverordnung - Verordnung zur Berechnung der Wohnflche vom
25. November 2003 (BGBl. I S. 2346)
WMR:
Wohnflchen- und Mietwertrichtlinie - Richtlinie zur wohnwertabhngigen Wohnfl-
chenberechnung und Mietwertermittlung vom 18. Juli 2007 ([1], Kapitel 2.12.4)
DIN 283:
DIN 283 Blatt 2 Wohnungen; Berechnung der Wohnflchen und Nutzflchen (Ausga-
be Februar 1962; obwohl im Oktober 1983 zurckgezogen findet die Vorschrift in der
Praxis weiter Anwendung)
WEG:
Wohnungseigentumsgesetz - Gesetz ber das Wohnungseigentum und das Dauer-
wohnrecht vom 15. Mai 1951 (BGBl. I S. 175, 209), zuletzt gendert durch Artikel 4 Abs.
6 des Gesetzes vom 1. Oktober 2013 (BGBl. I S. 3719)
7.2.1 Wertermittlungsliteratur
Das Gutachten wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Sinzig ent-
wickelten Softwareprogramms Sprengnetter - ProSa, Version 33.02 (Stand Januar
2016) erstellt
Die Sachverstndige bescheinigt durch ihre Unterschrift zugleich, dass ihr keine Ablehnungsgrnde ent-
gegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverstndiger nicht zulssig ist oder ihren
Aussagen keine volle Glaubwrdigkeit beigemessen werden kann.