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Sachverstndigenbro Mosdzien /// Rosenweg 19 /// 41542 Dormagen

DIPL.-ING. (FH) SABINE MOSDZIEN


Amtsgericht Dsseldorf
Gem ISO/IEC 17024 ZERTIFIZIERTE SACHVERSTN-
Werdener Strae 1 DIGE fr Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter
Zert (AI) /// Zertifikats-Nr. 0105-007
40227 Dsseldorf FFENTLICH BESTELLTE UND VEREIDIGTE SACHVER-
STNDIGE (IHK Mittlerer Niederrhein) fr die Be-
wertung von bebauten und unbebauten Grund-
stcken

Ihr Zeichen Mein Zeichen Datum


082 K 024/16 SM 028/16 15.08.2016

- Kategorie: Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer) -

Verkehrswertgutachten ber ein Wohnungseigentum (Sondereigentum Wohnung mit Sonder-


nutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz im Innenhof) in 40477 Dsseldorf (Pempelfort), Augusta-
strae 28

Foto 1 - Straenansicht Augustastr. 28

Die Internetversion unterscheidet sich von dem Originalgutachten nur dadurch, dass sie lediglich die wesentlichen
Anlagen enthlt. Sie knnen das Originalgutachten inkl. der hier fehlenden Anlagen (bersichtskarte, Stadtplan, Ka-
tasterkarte, Schreiben des Amtes fr Wohnungswesen und Fotos) auf der zustndigen Serviceeinheit des Amtsge-
richts Dsseldorf von montags bis freitags in der Zeit von 8.30 Uhr bis 12.30 Uhr und zustzlich donnerstags von
13.30 Uhr bis 14.30 Uhr einsehen.

Sachverstndigenbro Mosdzien sm@mosdzien-immobilienbewertung.de Raiffeisenbank Grevenbroich e.G.


Rosenweg 19 /// 41542 Dormagen www.mosdzien-immobilienbewertung.de BLZ 370 69 306 /// KTN 680 214 5010
T +49 21 82 690 - 177 zustndiges Finanzamt Grevenbroich BIC GENODED 1GRB
F +49 21 82 690 - 178 Steuernummer 114/5433/4380 IBAN DE35 3706 9306 6802 1450 10
GUTACHTEN
ber den Verkehrswert (i.S.d. 194 Baugesetzbuch) des im Wohnungsgrundbuch von Pempel-
fort, Blatt 8714 eingetragenen 34,77/10.0000 Miteigentumsanteils an dem mit drei Mehrfamilien-
wohnhusern, zwei Wohn- und Geschftshusern und einer Garagenanlage bebauten Grund-
stck in 40477 Dsseldorf, Augustastrae 28 - 36, verbunden mit dem Sondereigentum an der
Wohnung im 1. Obergeschoss hinten rechts im Haus Augustastrae 28 nebst Kellerraum, im Auf-
teilungsplan mit Nr. 115 bezeichnet

Grundbuch: Pempelfort Kataster: Gemarkung Pempelfort


Blatt: 8714 Flur: 2
Lfd. Nr.: 1 Flurstck: 502

Foto 2 - Hausrckansicht
(Lage Wohnungseigentum Nr. 115)

Der Verkehrswert wurde ohne Bercksichtigung der Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs von
Pempelfort Blatt 8714 und ohne abschlieende Besichtigung des Gemeinschaftseigentums zum
Wertermittlungsstichtag 12.08.2016 ermittelt mit

57.600,00 .

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Inhaltsverzeichnis Seite

Zusammenfassung (2 Deckbltter) 1

Inhaltsverzeichnis (2 Seiten) 3

1. Verkehrswertdefinition 5

2. Allgemeine Angaben 6
2.1 Angaben zum Bewertungsobjekt 6
2.2 Angaben zum Auftraggeber 6
2.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung 6
2.4 Sachverhalte 7
2.5 Kurzbeschreibung 7

3. Grund- und Bodenbeschreibung 8


3.1 Lage 8
3.1.1 Grorumige Lage 8
3.1.2 Kleinrumige Lage 11
3.2 Gre und Form 12
3.3 Erschlieung 12
3.4 Rechtliche Gegebenheiten (wertbeeinflussende Rechte und Belastungen) 13
3.4.1 Privat-rechtliche Situation 13
3.4.2 ffentlich-rechtliche Situation 13
3.4.2.1 Baulasten und Denkmalschutz 13
3.4.2.2 Bauplanungsrecht 13
3.4.2.3 Bauordnungsrecht 14
3.4.2.4 Entwicklungszustand inkl. abgabenrechtlicher Situation 14
3.5 Hinweise zu den durchgefhrten Erhebungen 14
3.6 Derzeitige Nutzung 14
3.7 Wirtschaftliche Nachfolgenutzung 14

4. Beschreibung des Mehrfamilienwohnhauses, der Sondernutzungs-


rechte und besonderen Regelungen und der Auenanlagen 15
4.1 Vorbemerkungen 15
4.2 Mehrfamilienwohnhaus 15
4.2.1 Art des Gebudes, Baujahr, Aufteilung und Auenansicht 15
4.2.2 Ausfhrung und Ausstattung 16
4.2.2.1 Gebudekonstruktion (Wnde, Decken, Treppen) 16
4.2.2.2 Allgemeine technische Ausstattung 16
4.2.2.3 Keller 18
4.2.2.4 Dach 18
4.2.2.5 Besondere Bauteile und besondere Einrichtungen 18
4.2.2.6 Zustand des Gebudes 18
4.3 Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen 19
4.4 Gemeinschaftliche Auenanlagen 19
4.5 Allgemeinbeurteilung des gemeinschaftlichen Eigentums 20

5. Beschreibung des Sondereigentums 21

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6. Verkehrswertermittlung 24
6.1 Grundstcksdaten 24
6.2 Verfahrenswahl mit Begrndung 24
6.3 Bodenwertermittlung 25
6.3.1 Bodenrichtwert mit Definition des Richtwertgrundstcks 25
6.3.2 Beschreibung des Bewertungsgrundstcks 25
6.3.3 Anpassung des Bodenrichtwerts an die wertbeeinflussenden Zustandsmerk-
merkmale des Bewertungsgrundstcks 26
6.3.4 Ermittlung des anteiligen Bodenwerts 27
6.4 Ertragswertermittlung 28
6.5 Vergleichswertermittlung 32
6.6 Verkehrswert 36
6.6.1 Verkehrswert des Wohnungseigentums 36
6.6.2 Wert des Zubehrs 37

7. Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software 38


7.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung 38
7.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur, Unterlagen und Informationen 39
7.2.1 Wertermittlungsliteratur 39
7.2.2 Objektbezogene Unterlagen und Informationen 40
7.3 Fachspezifische Software 40

8. Stempel, Unterschrift, Urheberschutz 41

Anlagen
Anlage 1 bersichtskarte - im Originalgutachten -
Anlage 2 Stadtplan - im Originalgutachten -
Anlage 3 Auszug aus der Katasterkarte - im Originalgutachten -
Anlage 4 Schreiben vom Amt fr Wohnungswesen - im Originalgutachten -
Anlage 5 Abgeschlossenheitsplne (2 Seiten) - ohne Mastab -
Anlage 6 Lageplan zum Sondernutzungsrecht - ohne Mastab -
Anlage 7 Fotos (5 Seiten) - im Originalgutachten -

Anmerkung: Die Verffentlichung der Anlagen erfolgt in Bezug auf 45 i.V.m. 63 Urheber-
rechtsgesetz. Die enthaltenen Karten und Daten sind urheberrechtlich geschtzt.
Sie drfen aus dem Gutachten nicht separiert oder einer anderen Nutzung zuge-
fhrt werden.

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1. Verkehrswertdefinition

Der Verkehrswert ist in 194 BauGB (Baugesetzbuch) wie folgt definiert:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf
den sich die Ermittlung bezieht, im gewhnlichen Geschftsverkehr nach den rechtlichen
Gegebenheiten und tatschlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der
Lage des Grundstcks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rck-
sicht auf ungewhnliche oder persnliche Verhltnisse zu erzielen wre.

Mit anderen Worten:

Der Verkehrswert ist der im nchsten Verkaufsfall am wahrscheinlichsten zu erzielen-


de Preis.

oder

Der Verkehrswert ist der Preis, den ein wirtschaftlich vernnftig handelnder Marktteil-
nehmer unter Bercksichtigung aller objektspezifischen Eigenschaften des Grundstcks
am Wertermittlungsstichtag durchschnittlich bereit zu zahlen ist.

oder

Wert fr Jedermann

oder

Wert fr Dritte.

Der Verkehrswert, der als genauer Preis festzulegen ist, bezieht sich immer auf einen
bestimmten Stichtag. Hierbei handelt es sich um einen Preis, der im gewhnlichen Ge-
schftsverkehr auf einem freien Markt zustande kommt. Rechtliche Gegebenheiten,
privat-rechtlicher sowie ffentlich-rechtlicher Natur, sind in ihrem Werteinfluss zu be-
rcksichtigen. Die tatschlichen Eigenschaften beziehen sich auf das Grundstck als
solches mit seinen Eigenschaften (Gre, Lage, Baugrund etc.) und die sonstige Be-
schaffenheit u.a. auf Zustand und Eigenschaften der baulichen Anlagen und Nutzungsart
und Nutzungsmglichkeiten. Mit dem sonstigen Gegenstand sind andere Rechtsformen
als Volleigentum an einem Grundstck bezeichnet, beispielsweise grundstcksgleiche
Rechte wie Wohnungseigentum oder Erbbaurecht. Ungewhnliche und persnliche
Verhltnisse drfen nicht bercksichtigt werden. Hierbei handelt es sich beispielsweise
um ein auergewhnliches Kaufinteresse eines Vertragspartners oder um einen Verkauf
unter Verwandten.

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2. Allgemeine Angaben

2.1 Angaben zum Bewertungsobjekt

Art des Bewertungsobjekts: Wohnungseigentum

Objektadresse: Augustastrae 28 in
40477 Dsseldorf

Grundbuchangaben: Grundbuch von Pempelfort


Blatt 8714

Katasterangaben: Gemarkung: Pempelfort


Flur: 2
Flurstck: 502

WEG-Verwalter: Atlantis
Immobilienvermittlung und Verwaltung e.K.
Wilbergstrae 5
40723 Hilden

Eigentmergemeinschaft 180 Einheiten bestehend aus


Augustastrae 28 - 36: 129 Wohnungseigentume (Wohnungen)
5 Teileigentume (Gewerbeeinheiten)
46 Teileigentume (Garageneinstellpltze)

Anmerkung: Diese Aufstellung beruht auf der von der WEG-Ver-


waltung zur Verfgung gestellten Teilungserklrung
vom 22.09.1975.

Monatliches Hausgeld: 122,00

Anmerkung: Gem Wirtschaftsplan 2016 vom 01.04.2016, zur


Verfgung gestellt von der WEG-Verwaltung.

2.2 Angaben zum Auftraggeber

Auftraggeber: Amtsgericht Dsseldorf


Werdener Strae 1
40227 Dsseldorf

2.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung

Auftragsdatum: 30. Juni 2016

Grund der Gutachtenerstellung: Verkehrswertermittlung zum Zwecke der Aufhe-


bung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung)

Wertermittlungsstichtag: 12. August 2016

Qualittsstichtag: 12. August 2016

Tag der Ortsbesichtigung: 12. August 2016

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Teilnehmer am Ortstermin: ein Miteigentmer nebst Ehefrau und die Sachver-
stndige

Hinweis: Auf die Verwendung von Lichtbildern, die innerhalb


des Gemeinschaftseigentums aufgenommen wur-
den, wird im Gutachten aus datenschutzrechtlichen
Grnden verzichtet. Es wird in diesem Zusammen-
hang auf den beschreibenden Teil dieses Gutach-
tens verwiesen.

Gutachtenerstellung unter Mitwir- Von der Assistentin Frau Melanie Schornstein wur-
kung von: den folgende Ttigkeiten bei der Gutachtenerstel-
lung ausgefhrt:
Beschaffen von Unterlagen
Mitarbeit beim Gutachtenentwurf
Fertigen der Anlagen zum Gutachten.
Die Ergebnisse dieser Ttigkeiten wurden durch
die Sachverstndige auf Richtigkeit und Plausibili-
tt berprft, ntigenfalls ergnzt und fr dieses
Gutachten verwendet.

2.4 Sachverhalte Fr das verfahrensgegenstndliche Wohnungsei-


gentum wurde von der Unterzeichnerin bereits im
Jahr 2014 ein Verkehrswertgutachten im Auftrag
des Amtsgerichts Dsseldorf (Az. 82 K 072/14)
erstellt. Einige Erkundigungen und Informationen
wurden diesem Gutachten entnommen, auf Ihre
Aktualitt berprft und verwendet. Dies gilt insbe-
sondere fr die Beschreibung des Gebudes, des
Wohnungseigentums und der Auenanlagen unter
Bercksichtigung der von der WEG-Verwaltung
mitgeteilten, seit 2014 durchgefhrten Manah-
men.

2.5 Kurzbeschreibung Eigentumswohnung in 40477 Dsseldorf, Augus-


tastrae 28; Baujahr ca. 1962/63; das Sonderei-
gentum im 1. Obergeschoss hinten rechts besteht
aus einer Wohnung (Appartement) mit einem
Zimmer, Kochnische Vorraum, Bad, Austritt und
Kellerraum. Die Wohnflche betrgt rd. 31 m2. An
dem Kfz-Stellplatz Nr. A 8 im rckwrtigen Grund-
stcksbereich besteht ein Sondernutzungsrecht.

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3. Grund- und Bodenbeschreibung

3.1 Lage

3.1.1 Grorumige Lage

Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Kommunalprofil Dsseldorf: * Regierungsbezirk Dsseldorf


(31.12.2014)
* Gemeindetyp:
- groe Grostadt ( 500.000 Einwohner);
- krfr. Stadt

* Flche insgesamt 21.741 ha


- Siedlungs- und Verkehrsflche 13.065 ha
- Freiflche auerhalb der Siedlungs-
und Verkehrsflche 8.676 ha

* Bevlkerungsdichte (Einwohner je km2)


- insgesamt 2.780,60
- Siedlungs- und Verkehrsflche 4.627,20

* Bevlkerungsstand
- Dsseldorf insgesamt 604.527

* Durchschnittliche Bevlkerungsbewegung
je 1.000 Einwohner (2010 - 2014)
- Dsseldorf insgesamt + 6,2 %

* Bevlkerungsstruktur (Anzahl)
- unter 6 34.217
- 6 bis unter 18 58.290
- 18 bis unter 25 43.763
- 25 bis unter 30 45.709
- 30 bis unter 40 94.275
- 40 bis unter 50 92.529
- 50 bis unter 60 83.955
- 60 bis unter 65 32.682
- 65 und mehr 119.107

* Bevlkerungsstruktur (in Prozent)


- unter 6 ~ 5,7 %
- 6 bis 18 ~ 9,6 %
- 18 bis 25 ~ 7,2 %
- 25 bis 50 ~ 38,5 %
- 50 bis 65 ~ 19,3 %
- 65 und mehr ~ 19,7 %

* Bevlkerungsvorausberechnung
1.1.2014 - 1.1.2040 + 13,1 %

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* Durchschnittliche Wanderungen
(2010 - 2014)
- Zugezogene 40.671
- Fortgezogene 36.762

* Schulen
- insgesamt 163

berrtliche Anbindung/Entfer- Dsseldorf ist seit 1946 die Hauptstadt Nordrhein-


nungen: Westfalens und befindet sich mittig in der Region
(vgl. Anlage 1 und 2) Rhein-Ruhr und dem zentralen europischen Wirt-
schaftsraum. Dieser stdtische Ballungsraum im
Westen Deutschlands zhlt zu den grten Ver-
dichtungsrumen in Europa und ist der grte in
Deutschland. Die Stadt zhlt neben Frankfurt am
Main, Berlin, Hamburg und Mnchen zu den fnf
wichtigsten, global stark verflochtenen Wirtschafts-
Verkehrs-, Kultur- und Politikzentren Deutschlands,
den so genannten Big Five.

Rumlich gesehen ist die Stadt im mittleren Teil des


Niederrheinischen Tieflandes platziert berwiegend
am rechten Ufer des Rheins auf einer von zahlrei-
chen Rheinarmen durchzogenen Niederterrassen-
flche an der Mndung des namensgebenden Flus-
ses, der Dssel, zwischen dem Niederrhein und
dem Bergischen Land. Dieser weitlufige Land-
schaftsraum verschmilzt mit der Skyline des Stadt-
bildes im Kontrast zum Rhein zu einer einprgsa-
men Stadtlandschaft.

Historisch gesehen blickt Dsseldorf auf eine be-


wegte langjhrige Geschichte zurck, die mit der
ersten urkundlichen Erwhnung als Dusseldorp im
Jahr 1135 begann und zu einer Stadt mit einer in-
ternationalen Rolle im Weltwirtschaftsgefge fhr-
te, wobei sich das Gesicht der Stadt nach dem
Zweiten Weltkrieg mit der Neugestaltung der Ber-
liner Allee, dem U-Bahn-Bau in den 70er und 80er
Jahren und der Tieferlegung der Rheinuferstrae
stark verndert hat. Ein weiterer Eingriff in das
Stadtgefge stellt der Bau der Wehrhahn-Linie dar,
die zweite U-Bahn-City-Unterfahrung von Osten
nach Sden zwecks Verkehrsberuhigung und der
Mglichkeit von Platzgestaltungen im groen Stil,
die krzlich in Betrieb gegangen ist.

Die Stadt besteht aus insgesamt 10 Stadtbezirken


mit 49 Stadtteilen, wobei sich lediglich Ober- und
Niederkassel, Heerdt und Lrick am linken Rhein-
ufer befinden.

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Wahrzeichen des heutigen Dsseldorfs stellen die
Universitt, das Messegelnde in Stockum, die K,
das Bankenviertel, der bei Dunkelheit angestrahlte
240 m hohe Rheinturm, die Schrgseilbrcken ber
den Rhein, das Hochhaus Stadttor mit rhomben-
frmigem Grundriss auf dem Sdende des Rhein-
ufertunnels, in dem der Ministerprsident mit seiner
Staatskanzlei residiert, der umstrukturierte Hafen
als Medienzentrum, die Kunstsammlung NRW am
Grabbeplatz und ihr Ableger K21, die Hochhuser
der Versicherungsunternehmen Victoria und Arag,
der Aquazoo Lbbecke-Museum, heimelige Gas-
sen und Pltze in der Altstadt, der Rheinpark Bilk
mit dem Landtag, der neue Flughafen mit seinem
Bahnanschluss fr den regionalen und berregio-
nalen Bahnverkehr und das erneuerte Ensemble
am Ehrenhof mit museum kunst palast dar.

Viele markante Einzelprojekte zur Verbesserung


des Wohnumfeldes in den Grnderzeitvierteln run-
den das Bild Dsseldorfs ab. Des Weiteren hat sich
das Gesicht der Stadt durch den Rckgang der
industriellen Arbeitspltze und der damit verbunde-
nen Umwandlung der Industriebereiche mit umfas-
senden Neustrukturierungen aufgrund des Bedeu-
tungswechsels Dsseldorfs, das sich nunmehr zum
Dienstleistungszentrum, zum Auenhandelsplatz
und zum internationalen Handelszentrum entwic-
kelte, verndert. Der damit einhergehenden Nach-
frage nach Brorumen wurde die Stadt in den 60er
und 70er Jahren durch die Schaffung von Dienst-
leistungszentren am Rande der Innenstadt (Kenne-
dydamm, Seestern) gerecht.

Durch das Wachstum zu einer internationalen Mes-


sestadt mit dem Sitz einer Vielzahl brsenorientier-
ter Unternehmen erlangte Dsseldorf weltweiten
Ruf und erfreut sich eines groen Zuwachses an
Pendlern und Besuchern, was den Ausbau der Ver-
kehrswege und die Verbesserung der Verkehrsan-
bindungen forderte. Profitiert hat hier auch der Indi-
vidualverkehr mit der Verkehrsberuhigung der
Wohnbereiche. Durch die Schlieung von Tunneln
mit angelegten Grnflchen sowie die Tieferlegung
der Rheinuferstrae wurde Platz geschaffen fr
Erholungszonen mit Verbesserung der Stadtqua-
litt.

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3.1.2 Kleinrumige Lage

Stadtteilbeschreibung, Lage, Das Bewertungsobjekt befindet sich in dem nrd-


Entfernungen: lich des Zentrums von Dsseldorf gelegenen city-
(vgl. Anlage 2) nahen Stadtteil Pempelfort, der mit der Altstadt,
Derendorf, Golzheim, Karlstadt und der Stadtmitte
den Stadtbezirk 1 bildet, wobei Pempelfort den
grten und am dichtesten besiedelten Stadtteil
darstellt. Pempelfort galt zum Ende des 18. Jahr-
hunderts in seiner Bltezeit als Zentrum der Kunst-
und Gartenstadt. Geprgt wurde seine Atmosphre
durch die guten Lebensverhltnisse rund um das
Jacobi-Haus. Groe Teile des Hofgartens mit dem
Hofgrtnerhaus (heute Theatermuseum) sowie das
im 18. Jh. erbaute Schloss Jgerhof (heute Sitz des
Goethe-Museums) liegen in Pempelfort. Zum
Stadtteil gehrt auch der 1925 errichtete Ehrenhof-
Komplex mit Tonhalle, NRW-Forum und dem nach
grndlicher Sanierung neu erffneten Komplex
museum kunst palast. Pempelfort gilt als Stadtteil
mit urbaner Atmosphre, der besonders bei jungen
Menschen und Singles beliebt ist.
Es gibt darber hinaus aber auch viele alteingeses-
sene Bewohner, die die Traditionen ihrer jeweiligen
Gemeinden pflegen, und andererseits eine hohe
Fluktuation durch nicht auf Dauer angelegte Miet-
verhltnisse von Mitarbeitern groer Dsseldorfer
Unternehmen, die fr die Dauer ihrer Anstellung
Pempelfort zum Wohnen whlen. Besonders teuer
wird in den Straen nrdlich des Hofgartens nah
am Rhein gewohnt. Nach Osten hin sinken die Miet-
preise wie auch die Qualitt des Wohnumfeldes.
Insgesamt befindet sich das Bewertungsobjekt im
Osten des Stadtteils. Die S-Bahnstation Dssel-
dorf-Zoo und die Haltepunkte der Straenbahn auf
der Moltke- und der Liebigstrae sind fulufig
erreichbar. Geschfte des tglichen Bedarfs, Res-
taurants und infrastrukturelle Einrichtungen sind in
unmittelbarer Nhe vorhanden. Die Entfernung zum
Stadtzentrum betrgt rd. 3 km.

Wohn- und Geschftslage: mittlere Wohnlage, als Geschftslage bedingt ge-


eignet

Art der Bebauung und Nutzungen III-IX-geschossige geschlossene Bebauung mit


in der Strae im Bereich des berwiegend Wohnnutzung
Bewertungsobjektes:

Immissionen: normal fr Innenstadtlage

Topographische Grundstckslage: eben

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3.2 Gre und Form (vgl. Anlage 3)

Grundstcksgre: 6.790 m2

Form: L-frmiges Eckgrundstck, an zwei Straen anlie-


gend

3.3 Erschlieung

Straenarten: Augustastrae
Anliegerstrae mit migem Verkehr, Zone 30 im
Bereich des Bewertungsobjekts

Tumannstrae
Durchgangsstrae mit migem bis regem Ver-
kehr, Zone 30 bzw. 50

Straenausbau: Augustastrae
voll ausgebaut, Fahrbahn asphaltiert, beidseitig
Gehwege, markierte Parktaschen und Parkstreifen
(bewirtschaftet), Straenbegleitgrn

Tumannstrae
voll ausgebaut, Fahrbahn asphaltiert, beidseitig
Gehwege, markierte Parktaschen und Parkstreifen
(bewirtschaftet), Straenbegleitgrn

Hhenlage zur Strae: normal

Anschlsse an Versorgungslei- elektr. Strom und Wasser aus ffentlicher Versor-


tungen und Abwasserbeseitigung: gung; Fernwrme; Kabel-, Telefon- und Kanalan-
schluss

Grenzverhltnisse, nachbar- teilweise Grenzbebauung


liche Gemeinsamkeiten:

Baugrund, Grundwasser: gewachsener, normal tragfhiger Grund

Anmerkung: In dieser Wertermittlung ist eine lagebliche Bau-


grundsituation insoweit bercksichtigt, wie sie in die
Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte einge-
flossen ist.

Es wird darauf hingewiesen, dass darber hinaus-


gehende vertiefende Untersuchungen und Nach-
forschungen im Hinblick auf mgliche Altstandorte
und Altlastenverdachtsflchen nicht angestellt wur-
den.

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3.4 Rechtliche Gegebenheiten (wertbeeinflussende Rechte und Belastungen)

3.4.1 Privat-rechtliche Situation

Grundbuchlich gesicherte Belas- II/4 (lfd. Nr. 1 des BV):


tungen in Abteilung II: Die Zwangsversteigerung ist angeordnet (Amts-
gericht Dsseldorf, 82 K 024/16). Eingetragen am
10.06.2016.

Anmerkung: Die Eintragungen in Abteilung II des Grundbuch-


blattes bleiben weisungsgem in diesem Gutach-
ten unbercksichtigt.

Schuldverhltnisse, die ggf. im Grundbuch in Ab-


teilung III verzeichnet werden knnen, werden in
diesem Gutachten nicht bercksichtigt.

Bodenordnungsverfahren: Das Grundstck ist derzeit in kein Bodenord-


nungsverfahren einbezogen.

Nicht eingetragene Lasten/ keine bekannt


Mietverhltnisse:

Wohnungsbindung: Gem schriftlicher Mitteilung des Wohnungsam-


tes der Landeshauptstadt Dsseldorf bestehen
keine Belegungs- und Mietbindungen nach dem
Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), dem Ge-
setz ber die soziale Wohnraumfrderung (WoFG)
oder dem Gesetz zur Frderung und Nutzung von
Wohnraum fr das Land Nordrhein-Westfalen
(WFNG-NRW).

3.4.2 ffentlich-rechtliche Situation

3.4.2.1 Baulasten und Denkmalschutz

Eintragungen im Baulasten- Das Baulastenverzeichnis der Stadt Dsseldorf


verzeichnis: enthlt keine Eintragung.

Denkmalschutz: Denkmalschutz besteht nicht.

3.4.2.2 Bauplanungsrecht

Darstellung im Flchen- M = Gemischte Bauflchen


nutzungsplan:

Festsetzungen im Bebauungs- MI = Mischgebiet


plan 5578/30: GRZ 0,34
(rechtsverbindlich vom 08.02.1965) GFZ 1,62
III-IX = 3 bis 9 Vollgeschosse
Baulinie straenseitig
berwiegend ~7,50 m zurck
Baugrenze rckwrtig
Flachdach
Stellpltze
Vorderhaus im EG keine Nutzung
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3.4.2.3 Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage der
vorliegenden Plne und des realisierten Vorhabens
durchgefhrt. Das Vorliegen einer Baugenehmi-
gung und ggf. die bereinstimmung des ausgefhr-
ten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnun-
gen, der Baugenehmigung und der verbindlichen
Bauleitplanung konnte annhernd aber nicht ab-
schlieend geprft werden. Bei dieser Wertermitt-
lung wird die formelle und materielle Legalitt der
baulichen Anlagen vorausgesetzt.

Hinweis: Jede Vernderung der baulichen Anlagen sowie


Nutzungsnderung stellt ein Vorhaben i.S.d. 29
BauGB dar und erfordert einen Bauantrag bei der
Stadt Dsseldorf.

3.4.2.4 Entwicklungszustand inkl. abgabenrechtlicher Situation

Entwicklungsstufe: baureifes Land i.S.d. 5 (4) ImmoWertV


(Grundstcksqualitt)

Abgabenrechtlicher Zustand: Entsprechend der Mitteilung auf der Internetseite


der Stadt Dsseldorf ist fr das Grundstck ein
Erschlieungs- und Kanalanschlussbeitrag nicht
mehr zu entrichten.

Anmerkung: Evtl. zu einem spteren Zeitpunkt zu entrichtende


Beitrge fr die Verbesserung von Erschlieungs-
anlagen nach 8 KAG NRW bleiben hiervon un-
berhrt.

3.5 Hinweise zu den durchgefhrten Erhebungen

Es wird empfohlen fr eine vermgensmige Disposition bezglich der Bewertungs-


objekte zu diesen Angaben von der jeweils zustndigen Stelle schriftliche Bestti-
gungen einzuholen.

3.6 Derzeitige Nutzung

Art der Nutzung: Wohn- und Stellplatznutzung (derzeit ungenutzt - vgl. nachfolgende
Beschreibung des Sondereigentums und des Sondernutzungsrechts)

3.7 Wirtschaftliche Nachfolgenutzung

Als wirtschaftliche Nachfolgenutzung wird eine Wohn- und Stellplatznutzung angehalten.

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4. Beschreibung des Mehrfamilienwohnhauses, der Sondernutzungsrechte und besonde-
ren Regelungen und der Auenanlagen

4.1 Vorbemerkungen

Grundlage fr die Gebudebeschreibung sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbe-


sichtigung, die Erhebungen aus der eingesehenen Bauakte sowie die Mitteilungen der
WEG-Verwaltung und die Feststellungen am Ortstermin.

Das Gebude und die Auenanlagen werden (nur) insoweit beschrieben wie es fr die
Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensicht-
lichen und vorherrschenden Ausfhrungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen
Bereichen knnen Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind.
Angaben ber nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Hinweisen whrend des Ortstermins
bzw. Annahmen auf Grundlage der blichen Ausfhrung im Baujahr. Es wird darauf hin-
gewiesen, dass in dieser Wertermittlung nur die Objektbesonderheiten (z.B. Schden)
bercksichtigt sind, die entweder der Sachverstndigen mitgeteilt oder bei der Objektbe-
sichtigung ohne bauteilzerstrende Eingriffe erkannt wurden. Die Funktionsfhigkeit
einzelner Bauteile und Anlagen (z.B. Fenster) und der technischen Ausstattungen und
Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprft. Im Gutachten wird die
Funktionsfhigkeit unterstellt. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vor-
handenen Bauschden und Baumngel auf den Verkehrswert nur pauschal berck-
sichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen eine diesbezglich vertiefende Untersuchung
anstellen zu lassen.

Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schdlinge sowie ber gesundheitssch-


digende Baumaterialien wurden nicht durchgefhrt.

4.2 Mehrfamilienwohnhaus (Gemeinschaftseigentum - hier nur Augustastrae 28)

4.2.1 Art des Gebudes, Baujahr, Aufteilung und Auenansicht

Art des Gebudes: V-geschossiges beidseitig angebautes Mehrfamili-


enwohnhaus mit Satteldach und Aufbauten, das
Gebude ist teilweise unterkellert

Anmerkung: Der rckwrtige Grundstcksbereich (Innenhof)


wird mittels Durchfahrt im Erdgeschoss des Hau-
ses Augustastrae 30 erreicht.

Baujahr: ca. 1962/63

Anmerkung: Im Jahr 1975 wurde das Dachgeschoss ausge-


baut.

Sanierung/Modernisierung/ 2012 Dachsanierung


Instandhaltung: (inkl. Wrmedmmung)
2016 Umstellung auf Fernwrme

Anmerkung: Die aufgefhrten Manahmen beruhen auf Mittei-


lungen der WEG-Verwaltung. Des Weiteren wurde
am Ortstermin festgestellt, dass die Brstungs-
elemente an den rckwrtigen Austritten erneuert
wurden. Die Umstellung auf Fernwrme ist am
Wertermittlungsstichtag noch nicht abgeschlossen.

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082 K 024/16 SM 028/16
Aufteilung in Wohnungs- bzw. 1975
Teileigentum:

Auenansicht: straenseitig Klinkermauerwerk bzw. Sichtbeton


mit Anstrich, rckwrtig Putzfassade mit Anstrich

4.2.2 Ausfhrung und Ausstattung

4.2.2.1 Gebudekonstruktion (Wnde, Decken, Treppen)

Konstruktionsart: Massivbau

Fundamente: Stampfbeton

Auenwnde: Mauerwerk

Trennwnde: Mauerwerk

Innenwnde (nicht tragend): Bimsstein o.., Mauerwerk

Hauseingang: Metalltranlage mit Anstrich, Lichtausschnitten,


Oberlicht und Metalltrittschutz, feststehendes Sei-
tenelement mit Klingel-, Gegensprech- und Brief-
kastenanlage

Hauseingangsinnenbereich: Boden Kunststeinbelag, Fumatte


Wnde Rauputz mit Anstrich, tlw. Mau-
erwerk
Decke Putz mit Anstrich

Treppenhaus: Stahlbetontreppen mit Kunststeinbelag; Metallge-


lnder mit Anstrich und kunststoffbezogenem
Handlauf

Wnde: Rauputz mit Anstrich


Decke: Putz mit Anstrich

Geschossdecken: Stahlbeton, ber Dachgeschoss Holzkonstruktion

Austritte: Betonplatten mit Metallgelnder

4.2.2.2 Allgemeine technische Ausstattung

Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung ber Anschluss an das


ffentliche Trinkwassernetz

Abwasserinstallationen: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz der


Stadt Dsseldorf

Elektroinstallation: normale (veraltete) Ausstattung

Heizung: Fernwrme

Warmwasseraufbereitung: dezentral ber Strom

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Vorgaben der ENEV 2007/2009: Gem der EnEV 2007 (Neufassung der Energie-
einsparverordnung vom 24.07.2007 - in Kraft ab
01.10.2007) ist fr Wohngebude bis Baujahr 1965
ab dem 01.07.2008, fr alle anderen Wohngebude
ab dem 01.01.2009 und fr nicht Wohngebude ab
dem 01.07.2009 ein bedarfsbasierter Energieaus-
weis vorgeschrieben. Des Weiteren besteht eine
Nachrstverpflichtung, die den Austausch alter
Heizkessel, die nachtrgliche Dmmung von Hei-
zungs- bzw. Warmwasserleitungen und obersten
Geschossdecken fordert.

Am 01.10.2009 ist die EnEV 2009 in Kraft getreten.


Wer als Bauherr oder Eigentmer einen Bauantrag
einreicht, Bauanzeige erstattet oder sein Gebude
modernisiert, muss die erhhten Anforderungen der
Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009 beachten.
Die Energieeinsparverordnung 2009 regelt die
energetischen Mindestanforderungen an Neubau-
ten und an Modernisierungen, Erweiterungen und
Umbau von Bestandsgebuden sowie den Energie-
ausweis fr Gebude.

Fr bestehende Gebude besteht insbesondere


eine Verschrfung der Einzelanforderungen an die
Bauteile, die Wrme bertragende Umfassungs-
flche und die Anpassung der Nachrstverpflich-
tungen im Bestand.

Der Sachverstndigen wurde von der WEG-Ver-


waltung ein verbrauchsorientierter Energieausweis
vom 24.09.2008 vorgelegt. Der Energieverbrauchs-
kennwert wurde mit 174 kWh/ m2a durchschnittlich
ermittelt.

Empfehlungen zur kostengnstigen Modernisie-


rung wurden ausgesprochen.

Anmerkung: Fr Bestandsimmobilien gelten gem EnEV 2009


u.a. nachfolgend aufgefhrte Nachrstverpflichtun-
gen.

Gem 10 Abs. 2 EnEV 2009 sind Eigentmer


von Bestandsgebuden verpflichtet, ungedmmte
Wrmeverteilungs- und Warmwasserleitungen so-
wie Armaturen, die sich in nicht beheizten Rumen
befinden, zu dmmen.

Ungedmmte, nicht begehbare, aber zugngliche


oberste Geschossdecken beheizbarer Rume sind
nach 10 Abs. 3 EnEV zu dmmen.

Ab dem 01.01.2012 sind gem 10 Abs. 4 EnEV


auch begehbare oberste Geschossdecken zu
dmmen.

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Inwieweit vorstehende Nachrstverpflichtungen er-
fllt wurden, kann auf Grund mangelnder Erkennt-
nisse nicht beurteilt werden.

Hinweis: Ab 1. Mai 2014 ist die neue EnEV 2014 rechtsver-


bindlich.

4.2.2.3 Keller

Bodenbelge: Estrich

Wandbekleidungen/-ansichten: Mauerwerk mit Anstrich

Deckenbekleidungen/-ansichten: Beton mit Anstrich

Anmerkung: Es ist jeder Wohnung ein Kellerraum im Sonder-


eigentum zugeordnet. Hierbei handelt es sich um
abgeteilte Holzverschlge.

Tren: tlw. Metalltren mit Anstrich

Fenster: Metallkellerfenster mit Museschutzgittern

4.2.2.4 Dach

Konstruktionsart: Holzkonstruktion

Dachform: Satteldach mit Aufbauten

Dacheindeckung: Dachpfannen, Aufbauten mit Zinkblechverkleidung

Entwsserung: Dachrinnen und -fallrohre in Zink

4.2.2.5 Besondere Bauteile und besondere Einrichtungen

Besondere Bauteile: Balkone (Austritte), Dachaufbauten

Anmerkung: Die Balkone sind wertmig den jeweiligen Son-


dereigentumen zuzuordnen.

Besondere Einrichtungen: Personenaufzug, Gegensprechanlage

4.2.2.6 Zustand des Gebudes

Belichtung und Besonnung: soweit beurteilbar insgesamt befriedigend

Baumngel/Bauschden am Direkte Bauschden waren am Ortstermin nicht


gemeinschaftlichen Eigentum: erkennbar.
(soweit augenscheinlich ersichtlich)

Wirtschaftliche Wertminderungen keine


am gemeinschaftlichen Eigentum:

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4.3 Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen

Sondernutzungsrechte: Wohnungseigentum Nr. 115


(besondere Gebrauchsregelung fr Gem Bewilligung vom 29.09.1976 (nderung
Teile des Grundstcks oder des zur Teilungserklrung 3578/1976) wird das Son-
Gebudes) dernutzungsrecht an dem Stellplatz A 8 der im Auf-
teilungsplan mit Nr. 115 bezeichneten Wohnung zu-
geordnet.

Anmerkung: Es bestehen weitere Sondernutzungsrechte, die


nicht den verfahrensgegenstndlichen Miteigen-
tumsanteil betreffen.

Ertrge aus gemeinschaftlichem keine nennenswerten


Eigentum:

Wesentliche Abweichungen zwi- Aufgrund der eingesehenen bzw. vorliegenden


schen dem Miteigentumsanteil am Unterlagen (Teilungserklrung, Grundbuchauszug
gemeinschaftlichen Eigentum ist die berprfung der im Grundbuch festgelegten
(ME)1) und der relativen Wertigkeit Miteigentumsanteile mit der anteiligen Wertigkeit
des zu bewertenden Wohnungsei- des zu bewertenden Wohnungseigentums am Ge-
gentums am Gesamtobjekt (RE)1): samtobjekt (RE) nur mit einem unverhltnismig
hohen Aufwand zu bewerkstelligen. In der nachfol-
genden Wertermittlung wird unterstellt, dass zwi-
schen dem Miteigentumsanteil (ME) und der anteili-
gen Wertigkeit (RE) keine wesentlichen Abwei-
chungen bestehen.

Vorhandene ungewhnlich hohe Entsprechend der Mitteilung der WEG-Verwaltung


oder niedrige Instandhaltungsrck- ist die Instandhaltungsrcklage im Hinblick auf die
lagen: durchgefhrten und noch geplanten Manahmen
ausreichend.

Von dem Miteigentumsanteil (ME) Kosten und Lasten werden nach Miteigentumsan-
abweichende Regelung fr den An- teilen, Einheiten und Verbrauch abgerechnet.
teil der zu tragenden Lasten und
Kosten (VK)1) bzw. Ertrge (VE)1)
aus dem gemeinschaftlichen Ei-
gentum:

4.4 Gemeinschaftliche Auenanlagen Versorgungs- und Entwsserungsanlagen vom


Hausanschluss bis an das ffentliche Netz, Wege-
und Garagenhofbefestigungen berwiegend as-
phaltiert bzw. mit Betonwerksteinbelag, Pflanzbee-
te, Kfz-Stellplatzanlage (asphaltiert)

1) Der im Grundbuch eingetragene Miteigentumsanteil wird nachfolgend mit (ME), die anteilige
Wertigkeit des zu bewertenden Wohnungs- bzw. Teileigentums mit (RE) relative Wertigkeit und
der vertragliche vereinbarte Anteil der zu tragenden Lasten und Kosten mit (VK) bzw. der Ertrge
mit (VE) abgekrzt.

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4.5 Allgemeinbeurteilung des gemein- Das Mehrfamilienwohnhaus befindet sich, soweit
schaftlichen Eigentums: augenscheinlich ersichtlich, in einem berwiegend
baujahrsentsprechenden und insgesamt ordentli-
chen Zustand. Hieraus wird auf eine gute Hausver-
waltung geschlossen, die einen reibungslosen Ab-
lauf bzgl. der Pflege und Instandhaltung des ge-
meinschaftlichen Eigentums organisiert. Abnut-
zungserscheinungen und kleinere Schden am
Gemeinschaftseigentum konnten am Ortstermin
festgestellt werden, so dass ein geringfgiger In-
standhaltungsstau vorliegt.

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5. Beschreibung des Sondereigentums

Vorbemerkung: Gem Mitteilung am Ortstermin wurden innerhalb


des Sondereigentums seit Gutachtenerstellung im
Dezember 2014 keine Manahmen durchgefhrt.

Lage der Wohnung im Die Wohnung liegt im 1. Obergeschoss hofwrts.


Gebude/Orientierung:

Anmerkung: Unterhalb der Wohnung befindet sich kein beheiz-


ter Wohnraum, so dass ggf. mit erhhten Heizkos-
ten zu rechnen ist.

Wohnflche: Die Wohnflche betrgt 31,00 m2.

Anmerkung: Die Wohnflchenberechnung wurde auf der Grund-


lage eines Komplettmaes am Ortstermin im Zu-
sammenhang mit der Erstellung des Erstgutach-
tens in 2014 vorgenommen. Die Berechnungen
erfolgten in Anlehnung an die WoFLV (Wohnfl-
chenverordnung) und die WMR (WF-Wohnflchen-
und Mietwertrichtlinie). Die so ermittelte Wohnfl-
che dient lediglich dieser Verkehrswertermittlung
und darf nicht im Zusammenhang mit einer Miet-
wertermittlung Verwendung finden.

Aufteilung: Die Wohnung hat entsprechend Aufteilungsplan


(siehe Anlage 5) folgende Rume:

Wohn-/Schlafraum mit Kochnische, Diele, Bad,


Austritt

Die Wohnung ist wie folgt aufgeteilt:

Wohn-/Schlafraum/Kochnische 26,11 m2
Diele 1,55 m2
Bad 2,56 m2
Austritt (anteilig) 0,55 m2
rd. 31,00 m2

Kellerraum: Holzlattenverschlag

Anmerkung: Entsprechend Mitteilung am Ortstermin verbleiben


im Kellerabstellraum ein Regal und einige wenige
Gegenstnde.

Besonnung/Belichtung: gut bis befriedigend

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Bodenbelge, Wand- und Deckenbekleidungen

Fubden: Wohn-/Schlaf-
raum Laminat
Kochnische Laminat
Diele Laminat
Bad Fliesen
Austritt Fliesen

Wandansichten/-bekleidungen: Wohn-/Schlaf-
raum Raufaser mit Anstrich
Kochnische Fliesenspiegel, Raufaser mit
Anstrich
Diele Raufaser mit Anstrich
Bad raumhoch Fliesen

Anmerkung: Am rckwrtigen Austritt befindet sich ein Absturz-


gelnder (Stahl-/Glaskonstruktion).

Deckenansichten/-bekleidungen: Wohn-/Schlaf-
raum Raufaser mit Anstrich
Kochnische Raufaser mit Anstrich
Diele Raufaser mit Anstrich
Bad Raufaser mit Anstrich

Fenster und Tren

Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung

Tren/Zargen: Holzfurniertren mit Anstrich (tlw. Lichtausschnit-


te) und Stahlzargen

Elektro- und Sanitrinstallation

Elektroinstallation: veraltete Ausstattung (Porzellansicherungen)

Sanitre Installationen: Dusche, Waschbecken, Stand-WC

Heizung: lzentralheizung, Radiatoren

Besondere Einrichtungen, besondere Bauteile

Besondere Einrichtungen im Son-


dereigentum: Wandschrank

Zubehrstcke: kleine Einbaukche mit folgenden Gegenstnden:


- Unterschrnke
- Oberschrnke
- Arbeitsplatte
- Sple (Edelstahl)
- Cerankochfeld
- Backofen
- Dunstabzugshaube
- Khlschrank

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Anmerkung: Die technischen Gerte wurden nicht auf Funk-
tionsfhigkeit berprft.

Die Einbaukche bleibt in der Verkehrswertermitt-


lung unbercksichtigt. Ein (gesonderter) Wert fr
diese Einrichtung wird in Abs. 6.6.2 ausgewiesen.

Besondere Bauteile im Sonder- keine


eigentum:

Baumngel/Bauschden, wirtschaftliche Wertminderungen etc. am Sondereigentum

Bauschden/Baumngel und In- Bauschden bzw. Baumngel konnten am Ortster-


standhaltungsstau im Sonderei- min nicht festgestellt werden.
gentum:
(soweit augenscheinlich ersichtlich)

Wirtschaftliche Wertminderung: keine

Allgemeinbeurteilung des Sonder- Das Wohnungseigentum prsentierte sich am Orts-


eigentums: termin in einem nur befriedigend gepflegten und
leicht abgewohnten Zustand. Abnutzungserschei-
nungen und kleinere Schden sind erkennbar, so
dass die Beseitigung von Instandhaltungsrckstn-
den neben einer grndlichen Einzugsrenovierung
erforderlich ist.

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6. Verkehrswertermittlung

Nachfolgend wird der Verkehrswert ermittelt fr

den 34,77/10.000 Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum fr das mit drei Mehr-
familienwohnhusern, zwei Wohn- und Geschftshusern und einer Garagenanlage bebaute
Grundstck in 40477 Dsseldorf (Pempelfort), Augustastrae 28 - 36, verbunden mit dem Son-
dereigentum an der Wohnung im 1. Obergeschoss hinten des Hauses Augustastrae 28 im Auf-
teilungsplan mit Nr. 115 bezeichnet nebst Kellerraum

zum Wertermittlungsstichtag 12.08.2016.

6.1 Grundstcksdaten

Grundbuch Blatt lfd. Nr.


Pempelfort 8714 1

Gemarkung Flur Flurstck Flche ges.


Pempelfort 2 502 6.790 m2

6.2 Verfahrenswahl mit Begrndung

Wohnungs- oder Teileigentum kann mittels Vergleichswertverfahren bewertet werden. Hierzu


bentigt man Kaufpreise fr Zweitverkufe von gleichen oder vergleichbaren Wohnungs- oder
Teileigentumen oder die Ergebnisse von diesbezglichen Kaufpreisauswertungen.
Bewertungsverfahren, die direkt mit Vergleichskaufpreisen durchgefhrt werden, werden als
Vergleichskaufpreisverfahren bezeichnet. Werden die Vergleichskaufpreise zunchst auf eine
geeignete Bezugseinheit (bei Wohnungseigentum z.B. auf /m2 Wohnflche) bezogen und die
Wertermittlung dann auf der Grundlage dieser Kaufpreisauswertung durchgefhrt, werden diese
Methoden Vergleichsfaktorverfahren genannt (vgl. 13 ImmoWertV). Die Vergleichskaufpreise
bzw. die Vergleichsfaktoren sind dann durch Zu- oder Abschlge an die wert(- und preis) bestim-
menden Faktoren des zu bewertenden Wohnungs- oder Teileigentums anzupassen ( 15
ImmoWertV).
Untersttzend oder auch alleine (z.B. wenn nur eine geringe Anzahl oder keine geeigneten Ver-
gleichskaufpreise oder Vergleichsfaktoren bekannt sind) knnen zur Bewertung von Wohnungs-
oder Teileigentum auch das Ertrags- und/oder Sachwertverfahren herangezogen werden.
Die Anwendung des Ertragswertverfahrens ist sowohl fr Wohnungseigentum (Wohnungen) als
auch fr Teileigentum (Lden, Bros u..) immer dann geraten, wenn die ortsblichen Mieten
zutreffend durch Vergleich mit gleichartigen vermieteten Rumen ermittelt werden knnen und
der diesbezgliche Liegenschaftszinssatz bestimmbar ist.
Eine Sachwertermittlung sollte insbesondere dann angewendet werden, wenn zwischen den ein-
zelnen Wohnungs- oder Teileigentumen in derselben Eigentumsanlage keine wesentlichen Wert-
unterschiede (bezogen auf die Flcheneinheit m2 Wohn- oder Nutzflche) bestehen, wenn der
zugehrige anteilige Bodenwert sachgem geschtzt werden kann und der wohnungs- bzw. teil-
eigentumsspezifische Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) bestimmbar ist.
Sind Vergleichskaufpreise nicht bekannt, so knnen zur Erkundung des Grundstcksmarkts
(bedingt) auch Verkaufsangebote fr Wohnungs- oder Teileigentume in Zeitungen und anderen
Quellen wie z.B. dem Internet herangezogen werden.
Es kommt das Ertragswertverfahren sowie das Vergleichsfaktorverfahren zur Anwendung, da fr
diese beiden Verfahren die fr die Wertermittlung notwendigen Daten hinreichend zur Verfgung
stehen.

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6.3 Bodenwertermittlung

6.3.1 Bodenrichtwert mit Definition des Richtwertgrundstcks

Der Bodenrichtwert betrgt 1.100,00 /m2 zum Stichtag 01.01.2016.

Entwicklungsstufe = baureifes Land


Bauflche/Baugebiet = MI (Mischgebiet)
abgabenrechtlicher Zustand = frei
GFZ (Geschossflchenzahl) = 2,50
Geschosse = IV
Grundstckstiefe = 35 m

6.3.2 Beschreibung des Bewertungsgrundstcks

Wertermittlungsstichtag = 12.08.2016
Entwicklungszustand = baureifes Land
Bauflche/Baugebiet = MI (besonderes Wohngebiet)
abgabenrechtlicher Zustand = frei
GFZ (Geschossflchenzahl) = 1,62
Vollgeschosse = III-IX (planungsrechtlich mglich)

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6.3.3 Anpassung des Bodenrichtwerts an die wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale des
Bewertungsgrundstcks

Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhltnisse zum Wertermitt-


lungsstichtag 12.08.2016 und die wertbeeinflussenden Grundstcksmerkmale des Gesamt-
grundstcks angepasst.

I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erluterung


2
abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 1.100,00 /m
abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert fr weitere = 1.100,00 /m2 E1
Anpassung)
II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts
Richtwertgrund- Bewertungsgrund- Anpassungsfaktor Erluterung
stck stck
Stichtag 01.01.2016 12.08.2016 1,10 E2
III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstcks-
merkmalen
Lage mittlere mittlere 1,00 E3
2
lageangepasster abgabenfreier BRW am = 1.210,00 /m
Wertermittlungsstichtag
GFZ 2,50 1,62 0,71 E4
Entwicklungs- baureifes Land baureifes Land 1,00
stufe
Art der bauli- MI (Mischgebiet) MI (Mischgebiet) 1,00 E5
chen Nutzung
Vollgeschosse IV III-IX 1,00 E6
2
angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 859,10 /m
Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt
noch ausstehende Abgaben - 0,00 /m2
abgabenfreier relativer Bodenwert = 859,10 /m2
Ermittlung des Gesamtbodenwerts Erluterung
2
abgabenfreier relativer Bodenwert = 859,10 /m
Flche 6.790 m
abgabenfreier Bodenwert = 5.833.289,00

Der abgabenfreie Bodenwert betrgt zum Wertermittlungsstichtag 12.08.2016 insgesamt


5.833.289,00 .

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Erluterungen zur Bodenrichtwertanpassung
E1
Gem Bodenrichtwertkarte 2016 des Gutachterausschusses fr Grundstckswerte in der Landeshaupt-
stadt Dsseldorf.

E2
Entsprechend der Verffentlichung des Gutachterausschusses fr Grundstckswerte in der Landeshaupt-
stadt Dsseldorf im Halbjahresbericht 2016 wurde bei Verkufen von Mehrfamilienhausgrundstcken
gegenber 2015 eine temporre Preisentwicklung von 10 % festgestellt werden.

E3
Die Lage des fiktiven Richtwertgrundstcks entspricht der Lage des Bewertungsgrundstcks und insofern
ist keine weitere Anpassung vorzunehmen.

E4
Die Umrechnung von der GFZ des BRW-Grundstcks auf die GFZ des Bewertungsgrundstcks erfolgt
unter Verwendung der vom rtlichen Gutachterausschuss mitgeteilten Umrechnungskoeffizienten.

E5
Die Gebietsausweisung des Bodenrichtwerts entspricht der Gebietsausweisung des Bewertungsgrund-
stcks, so dass keine weitere Anpassung vorgenommen wird.

E6
Die abweichende Anzahl der Vollgeschosse ist in der vorstehenden GFZ-Umrechnung bereits hinreichend
bercksichtigt. Eine weitere Anpassung ist deshalb an dieser Stelle nicht mehr vorzunehmen.

6.3.4 Ermittlung des anteiligen Bodenwerts des Wohnungseigentums Nr. 115

Ermittlung des anteiligen Bodenwerts Erlute-


rung
Gesamtbodenwert 5.833.289,00
Miteigentumsanteil (ME) 34,77/10.000
anteiliger Bodenwert = 20.282,35
rd. 20.300,00

Der anteilige Bodenwert betrgt zum Wertermittlungsstichtag 12.08.2016 20.300,00 .

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6.4 Ertragswertermittlung

Gebudebezeich- Mieteinheit Flche/ marktblich erzielbare Nettokaltmiete


nung Stck
monatlich jhrlich
(m2) (/m2) () ()
Mehrfamilien- Wohnung Nr. 115 31 9,50 294,50 3.534,00
wohnhaus
Kfz-Stellplatz A 8 1 30,00 360,00
Summe 324,50 3.894,00

Das Sondereigentum befindet sich am Ortstermin im Leerstand. Die Ertragswertermittlung wird auf
der Grundlage der marktblich erzielbaren Nettokaltmiete durchgefhrt (vgl. 17 Abs. 1
ImmoWertV).

Rohertrag (Summe der marktblich erzielbaren jhrlichen Nettokaltmieten) 3.894,00


Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters)
(vgl. Einzelaufstellung) - 775,88
jhrlicher Reinertrag = 3.118,12
Reinertragsanteil des Bodens (Verzinsungsbetrag nur des
Bodenwertanteils,
der den Ertrgen zuzuordnen ist; vgl. Bodenwertermittlung) - 862,75
4,25 % von 20.300,00 (Liegenschaftszinssatz anteiliger Bodenwert)
Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 2.255,37
Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV)
bei p = 4,25 % Liegenschaftszinssatz
und n = 31 Jahren Restnutzungsdauer 17,054
Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = 38.463,08
anteiliger Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 20.300,00
vorlufiger Ertragswert des Wohnungseigentums = 58.763,08
besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale - 1.200,00
Ertragswert des Wohnungseigentums = 57.563,08
rd. 57.600,00

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Erluterungen zu den Wertanstzen in der Ertragswertberechnung

Wohnflche
Die Berechnung der Wohnflche wurde von der Sachverstndigen auf der Grundlage eines rtlichen Auf-
maes vorgenommen. Sie orientiert sich an der Wohnflchen- und Mietwertrichtlinie zur wohnwertabhn-
gigen Wohnflchenberechnung und Mietwertermittlung (WMR) bzw. der Nutzflchenrichtlinie (NuR), in der
die von der Rechtsprechung insbesondere fr Mietwertermittlungen entwickelten Magaben zur wohnwert-
abhngigen Anrechnung der Grundflchen auf die Wohnflche systematisiert sind, sofern diesbezgliche
Besonderheiten nicht bereits in den Mietanstzen bercksichtigt sind (vgl. Literaturverzeichnis [2], Teil 1,
Kapitel 15). Die Berechnungen knnen demzufolge teilweise von den diesbezglichen Vorschriften (WoFlV;
II. BV; DIN 283; DIN 277) abweichen; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar.

Rohertrag
Die Basis fr die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstck marktblich erzielbare Nettokalt-
miete. Diese entspricht der jhrlichen Gesamtmiete ohne smtliche auf den Mieter zustzlich zur Grund-
miete umlagefhigen Bewirtschaftungskosten. Sie wird auf der Grundlage von Vergleichsmieten fr mit
dem Bewertungsgrundstck vergleichbar genutzte Grundstcke
aus der Mietrichtwert-Tabelle fr die Landeshauptstadt Dsseldorf
als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet.

Bewirtschaftungskosten
Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen
vergleichbar genutzter Grundstcke (vorrangig insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, tlw. auch
2
auf /m Wohn- oder Nutzflche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaf-
tungskostenanteil) bestimmt.
Es wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet wurde, das auch der Ableitung
der Liegenschaftszinsstze zugrunde liegt.

BWK-Anteil Kostenanteil Kostenanteil Kostenanteil


2
[% vom Rohertrag] [/m WF] insgesamt []
Verwaltungskosten ---- ---- 202,00
Instandhaltungskosten ---- 16,00 496,00
Schnheitsreparaturen ---- ---- ----
Mietausfallwagnis 2,00 ---- 77,88
Betriebskosten ---- ---- ----
Summe 775,88

Liegenschaftszinssatz
Der fr das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage
der verfgbaren Angaben des rtlichen Gutachterausschusses
bestimmt. Die Sachverstndige hlt insbesondere im Hinblick auf die Lage, die Gre der Wohnung (we-
nig nachgefragte Appartements), die Lage, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer sowie die derzeitige all-
gemeine Nachfragesituation auf dem Immobilienmarkt einen Liegenschaftszinssatz von 4,25 % fr ange-
messen.

Gesamtnutzungsdauer
Die bliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) wird entsprechend der Modell-
wahl des Gutachterausschusses fr Grundstckswerte in der Landeshauptstadt Dsseldorf mit 80 Jahren
angenommen.

Amtsgericht Dsseldorf Dipl.-Ing. (FH) S. Mosdzien Seite 29/44


082 K 024/16 SM 028/16
Restnutzungsdauer
Als Restnutzungsdauer ist in erster Nherung die Differenz aus "blicher Gesamtnutzungsdauer" abzg-
lich "tatschlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann
verlngert (d. h. das Gebude fiktiv verjngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungs-
manahmen durchgefhrt wurden oder in den Wertermittlungsanstzen unmittelbar erforderliche Arbeiten
zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durch-
gefhrt unterstellt werden.
Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insbesondere unter Bercksichtigung von durchgefhrten oder
zeitnah durchzufhrenden wesentlichen Modernisierungsmanahmen, wird das in [1], Kapitel 3.02.4 be-
schriebene Modell angewendet.

Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs) fr das Gebude:
Mehrfamilienwohnhaus

Das ca. 1962 errichtete Gebude wurde teilmodernisiert.

Zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer werden die wesentlichen Modernisierungen zunchst
in ein Punktraster (Punktrastermethode nach Sachwertrichtlinie) eingeordnet.

Hieraus ergeben sich 4 Modernisierungspunkte (von max. 20 Punkten). Diese wurden wie folgt ermittelt:

Modernisierungsmanahmen (vorrangig in den letzten 15 Jahren) Punkte


durchgefhrte Modernisierungsmanahmen
Dacherneuerung inkl. Verbesserung der Wrmedmmung im Dach bzw. 4,0
Dmmung der obersten Geschossdecke
Summe 4,0

Ausgehend von 4 Modernisierungspunkten ist dem Gebude der Modernisierungsstandard nur geringf-
gig im Rahmen der blichen Instandhaltung zuzuordnen.
In Abhngigkeit von:
der blichen Gesamtnutzungsdauer (80 Jahre) und
dem (vorlufigen rechnerischen) Gebudealter (2016 - 1962 = 54 Jahre) ergibt sich eine (rechne-
rische) Restnutzungsdauer von (80 Jahre - 54 Jahre =) 26 Jahren.
und aufgrund des Modernisierungsstandards nur geringfgig im Rahmen der blichen Instandhaltung
ergibt sich fr das Gebude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 31 Jahren.
Aus der blichen Gesamtnutzungsdauer (80 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (31 Jahre)
ergibt sich ein fiktives Gebudealter von (80 Jahre - 31 Jahre =) 49 Jahren. Aus dem fiktiven Gebudealter
ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr (2016 - 49 Jahren =) 1967.
Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird fr das Gebude Mehrfamilienwohnhaus
in der Wertermittlung
eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 31 Jahren und
ein fiktives Baujahr 1967
zugrunde gelegt.

Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale


Hier werden die wertmigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsanstzen des Ertragswert-
verfahrens bereits bercksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend insoweit bercksichtigt, wie
sie offensichtlich waren.

besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale Wertbeeinflussung insg.


Unterhaltungsbesonderheiten etc. (-1.500,00 x 0,800 ) -1.200,00
Rckstellung fr die Beseitigung des -1.500,00
Instandhaltungsstaus
Summe -1.200,00

Amtsgericht Dsseldorf Dipl.-Ing. (FH) S. Mosdzien Seite 30/44


082 K 024/16 SM 028/16
Anmerkung zu den Unterhaltungsbesonderheiten:

Die diesbezglichen Wertminderungen sind auf der Grundlage der Kosten geschtzt, die zu ihrer Besei-
tigung aufzuwenden sind. Die Schtzung kann durch pauschale Anstze oder durch auf Einzelpositionen
bezogene Kostenermittlungen erfolgen.
Die Bewertungssachverstndige kann i.d.R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung ei-
nes normalen Bauzustandes nur berschlgig schtzen, da
nur zerstrungsfrei - augenscheinlich untersucht wird
grundstzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens-
sachverstndigen notwendig).
Es ist ausdrcklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund
in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, Vorplanung und
Kostenschtzung angesetzt sind.

Die Kosten fr die Herstellung eines vermietbaren Zustands sind in der Hhe anzusetzen wie sie poten-
tielle durchschnittliche Marktteilnehmer (Kufer/Verkufer) bei ihrer Kaufpreisermittlung bercksichtigen
bzw. im Kaufpreis durchsetzen knnen. Es wurde u.a. bercksichtigt, dass die Kosten fr den blichen
Aufwand fr Schnheitsreparaturen vor Einzug und kleinere Modernisierungen nicht zustzlich in Ansatz
zu bringen sind. Dieser Aufwand ist in den Wertermittlungsdaten (Liegenschaftszinssatz und Vergleichs-
faktoren) enthalten. Des Weiteren ist zu bercksichtigen, dass gem 6 EStG Instandsetzungs- und
Modernisierungsmanahmen bei Renditeobjekten steuerlich geltend gemacht werden knnen. Die pau-
schal geschtzten Kosten fr die Aufwendungen werden deswegen mit einem Faktor 0,80 gedmpft.

Bezglich der tatschlichen Kosten wird eine detaillierte Kostenermittlung durch Leistungsausschreibung
empfohlen.

Amtsgericht Dsseldorf Dipl.-Ing. (FH) S. Mosdzien Seite 31/44


082 K 024/16 SM 028/16
6.5 Vergleichswertermittlung

Vergleichswertermittlung auf der Basis eines (Markt)Richtwerts

Nachfolgend wird der Vergleichswert des Wohnungseigentums auf der Basis eines vom Gut-
achterausschuss fr Grundstckswerte in der Landeshauptstadt Dsseldorf verffentlichten
amtlichen Marktrichtwerts fr Wohnungseigentum einer angrenzenden und vergleichbaren Lage
des Bewertungsobjektes ermittelt.

I. Umrechnung des Richtwerts (RW) Erluterung


2
tatschlicher abgabenrechtlicher Zustand des Richtwerts = 2.600,00 /m E1
(frei)
abgabenfreier Richtwert (Ausgangswert fr weitere = 2.600,00 /m2
Anpassung)
II. Zeitliche Anpassung des Richtwerts
Richtwert Bewertungsobjekt Anpassungsfaktor Erluterung
Kaufzeitpunkt 01.01.2016 12.08.2016 x 1,05 E2
(Stichtag)
III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen
Lage mittlere mittlere x 1,00 E3
Alter 1955 1962 x 1,00 E4
Modernisierung neuzeitlich nur sehr x 0,90 E5
geringfgig
Wohnungsgre 60 bis 120 m2 31 m2 x 0,90 E6
Ausstattung mittel/gut einfach bis mittel x 0,95 E7
Entstehungstyp Gebude erstellt Umwandlung x 0,95 E8
im Wohnungsei-
gentum
Verkaufsum- an Dritte an Dritte x 1,00 E9
stnde
Anzahl der 7-65 Wohnungen 180 Einheiten x 0,90 E10
Wohnungen im
Gebude
Mietsituation Eigennutzung Eigennutzung x 1,00 E11
Gebudeart reines gemischt genutz- x 0,95 E12
Wohngebude tes Gebude
Geschosslage 1.- 2. Oberge- 1. Obergeschoss x 1,00 E13
schoss
Wohnungsart Normalwohnung Normalwohnung x 1,00 E14
Verkehrsanbin- normal normal x 1,00 E15
dung
Baujahrsgruppe Neubau/Nach- Neubau/Nach- x 1,00 E16
kriegsbau kriegsbau
angepasster abgabenfreier Richtwert = 1.706,32 /m2
vorlufiger relativer Vergleichswert auf Richtwertbasis = 1.706,00 /m2

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082 K 024/16 SM 028/16
Da die Abweichung des modifizierten relativen Vergleichswerts ohne Bercksichtigung der
besonderen objektspezifischen Grundstcksmerkmale von dem Marktrichtwert rd. -34 % betrgt,
ist das Ergebnis zur Ableitung des Vergleichswerts nur bedingt geeignet.

Erluterungen zu den Wertanstzen in der Vergleichswertberechnung

E1
Gem Marktrichtwertkarte 2016 des Gutachterausschusses fr Grundstckswerte in der Landeshaupt-
stadt Dsseldorf fr die allgemeine Lage des Bewertungsobjektes.

E2
Die Umrechnung des Marktrichtwertes auf die allgemeinen Wertverhltnisse zum Wertermittlungsstichtag
wird anhand der vom Gutachterausschuss fr Grundstckswerte in der Landeshauptstadt Dsseldorf im
Halbjahresbericht 2016 verffentlichten Preisentwicklung gegenber 2015 vorgenommen. Die Sachver-
stndige hlt einen Zuschlag von 5 % fr angemessen.

E3
Die Lage des fiktiven Marktrichtwertobjektes (Durchschnittswert) entspricht der Lage des Bewertungsob-
jektes, so dass keine weitere Anpassung vorzunehmen ist.

E4
Das (fiktive) Baujahr des Marktrichtwertobjekts weicht von dem Baujahr des Bewertungsobjekts ab. Die
entsprechende Anpassung erfolgt auf der Grundlage der in der Marktrichtwertkarte verffentlichten Um-
rechnungskoeffizienten.

E5
Der Modernisierungszustand des Bewertungsobjekts entspricht nicht dem des fiktiven Marktrichtwert-
objekts, da nur wenige Manahmen im Rahmen der blichen Instandhaltung vorgenommen wurden. Die
Sachverstndige hlt einen Abschlag von 10 % fr angemessen.

E6
Die Gre des zu bewertenden Wohnungseigentums befindet sich unterhalb der Richtwertnormspanne, so
dass eine weitere Anpassung vorzunehmen ist. Auf Grund des Wohnungstyps (Singlewohnung) wird
entsprechend der vom rtlichen Gutachterausschuss verffentlichten Abschlagsspanne ein Abschlag von
10 % vorgenommen.

E7
Der Ausstattungsstandard des Bewertungsobjekts ist als einfach zu qualifizieren und weicht somit von dem
mittleren/guten Standard des fiktiven Marktrichtwertobjekts ab. Die Sachverstndige hlt einen Abschlag
von 5 % fr angemessen.

E8
Das Bewertungsobjekt wurde nicht in der Rechtsform Wohnungseigentum errichtet. Auf Grund der nach-
trglichen Umwandlung ist ein Abschlag von 5 % vorzunehmen.

E9
Es handelt sich entsprechend der Verkehrswertdefinition sowohl bei dem Marktrichtwertobjekt als auch bei
dem Bewertungsobjekt um den Teilmarkt Verkauf an Dritte, so dass keine diesbezgliche Abweichung
besteht.

E10
Die Anzahl der Wohnungs- und Teileigentume in der Anlage Augustastrae 28 bis 36 befindet sich mit 180
Einheiten nicht in der Richtwertnormspanne von 7 bis 65 Einheiten. Es ist deswegen ein Abschlag gerecht-
fertigt, der hier mit 10 % geschtzt wird.

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082 K 024/16 SM 028/16
E11
Der Marktrichtwert definiert eine eigengenutzte Wohnung. Es ist daher keine weitere Anpassung vorzu-
nehmen.

E12
Der Marktrichtwert definiert ein reines Wohngebude. Da sich das Bewertungsobjekt in gemischt ge-
nutzten Gebuden befindet, ist ein Abschlag von 5 % vorzunehmen.

E13
Da sich das Bewertungsobjekt im 1. OG befindet, ist keine diesbezgliche Anpassung vorzunehmen.

E14
Der Marktrichtwert definiert eine Normalwohnung entsprechend dem Bewertungsobjekt, so dass keine
weitere diesbezgliche Anpassung vorzunehmen ist.

E15
Das Bewertungsobjekt befindet sich in etwa in der Lage des fiktiven Marktrichtwertobjektes, so dass die
Verkehrsanbindung als identisch zu beurteilen ist und somit keine Anpassung erfolgt.

E16
Die Baujahrsgruppe der fiktiven Marktrichtwertwohnung entspricht der Baujahrsgruppe des Bewertungs-
objektes. Es ist keine weitere Anpassung vorzunehmen.

Vergleichswert

Ermittlung des Vergleichswerts


vorlufiger relativer Vergleichswert 1.706,00 /m2
Wohnflche 31,00 m2
vorlufiger Vergleichswert = 52.886,00
Marktanpassungsfaktor 1,00
vorlufiger marktangepasster Vergleichswert = 52.886,00
besondere objektspezifischen Grundstcksmerkmale + 4.800,00
(vorlufiger) Vergleichswert = 57.686,00
rd. 57.700,00

Erluterungen zu den Wertanstzen in der Vergleichswertberechnung

Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale


Hier werden die wertmigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsanstzen des Vergleichs-
wertverfahrens bereits bercksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend bercksichtigt.

besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale Wertbeeinflussung insg.


Unterhaltungsbesonderheiten etc. (-1.500,00 x 0,800 ) -1.200,00
Rckstellung fr die Beseitigung des -1.500,00
Instandhaltungsstaus
Weitere Besonderheiten 6.000,00
KFZ-Stellplatz im SNR 6.000,00
Summe 4.800,00

Zu den Anmerkungen zu den Unterhaltungsbesonderheiten siehe auch die Erluterungen zur Ertragswert-
berechnung, Seite 31.

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082 K 024/16 SM 028/16
Anmerkung zu den weiteren Besonderheiten:

Zu dem Bewertungsobjekt gehrt ein KFZ-Stellplatz im Sondernutzungsrecht. In der Ertragswertermittlung


wurde dieser direkt im Verfahrensansatz mitbercksichtigt. Im Vergleichswertverfahren ist dieses Sonder-
nutzungsrecht zustzlich als besonderes objektspezifisches Grundstcksmerkmal in Ansatz zu bringen. Es
ergibt sich auf Grund der kapitalisierten Miete fr den KFZ-Stellplatz folgende Wertbeeinflussung:

Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen unter Bercksichtigung


des Sondernutzungsrechts KFZ-Stellplatz (sh. Seite 28) 38.463,08

Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen ohne Bercksichtigung des Sondernutzungsrechts KFZ-
Stellplatz:

Gebudebezeich- Mieteinheit Flche marktblich erzielbare Nettokaltmiete


nung
monatlich jhrlich
2 2
(m ) (/m ) () ()
Mehrfamilien- Wohnung Nr. 115 31 9,50 294,50 3.534,00
wohnhaus

Summe 294,50 3.534,00

Rohertrag (Summe der marktblich erzielbaren jhrlichen Nettokaltmieten) 3.534,00


Bewirtschaftungskosten
(nur Anteil des Vermieters) - 768,68
jhrlicher Reinertrag = 2.765,32
Reinertragsanteil des Bodens (Verzinsungsbetrag nur des Bodenwertanteils,
der den Ertrgen zuzuordnen ist; vgl. Bodenwertermittlung)
4,25 % von 20.300,00 (Liegenschaftszinssatz anteiliger Bodenwert) - 862,75
Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 1.902,57
Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV)
bei p = 4,250 % Liegenschaftszinssatz
und n = 31 Jahren Restnutzungsdauer 17,054
Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = 32.446,43

Differenz der Barwerte = Wert des KFZ-Stellplatzes: 38.463,08 - 32.446,43 = rd. 6.000,00

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082 K 024/16 SM 028/16
6.6 Verkehrswert

6.6.1 Verkehrswert des Wohnungseigentums

Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen

Bewertungstheoretische Vorbemerkungen
Der Abschnitt Verfahrenswahl mit Begrndung dieses Verkehrswertgutachtens enthlt die
Begrndung fr die Wahl der in diesem Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts herange-
zogenen Wertermittlungsverfahren. Dort ist auch erlutert, dass sowohl das Ertragswert-, als
auch das Vergleichswertverfahren auf fr vergleichbare Grundstcke gezahlten Kaufpreisen
(Vergleichspreisen) basieren und deshalb Vergleichswertverfahren, d.h. verfahrensmige Um-
setzungen von Preisvergleichen sind. Alle Verfahren fhren deshalb gleichermaen in die Nhe
des Verkehrswerts.
Wie geeignet das jeweilige Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts ist, hngt dabei entschei-
dend von 2 Faktoren ab:
a) von der Art des zu bewertenden Objekts (bliche Nutzung; vorrangig rendite- oder substanz-
wertorientierte Preisbildung im gewhnlichen Geschftsverkehr) und
b) von der Verfgbarkeit und Zuverlssigkeit der zur Erreichung einer hohen Marktkonformitt des
Verfahrensergebnisses erforderlichen Daten.

Zur Aussagefhigkeit der Verfahrensergebnisse


Grundstcke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts werden als Renditeobjekt erworben.
Die Preisbildung im gewhnlichen Geschftsverkehr orientiert sich sowohl an den in die Ertrags-
wertermittlung sowie Vergleichswertermittlung einflieenden Faktoren.

Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse


Der Ertragswert wurde mit rd. 57.600,00
der Vergleichswert mit rd. 57.700,00
ermittelt.

Gewichtung der Verfahrensergebnisse


Da mehrere Wertermittlungsverfahren herangezogen wurden, ist der Verkehrswert aus den Ergeb-
nissen dieser Verfahren unter Wrdigung (d.h. Gewichtung) deren Aussagefhigkeit abzuleiten;
vgl. 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV.
Da die Verfahrensergebnisse nur marginal voneinander abweichen wird der Verkehrswert aus
dem Ertragswert abgeleitet.

Amtsgericht Dsseldorf Dipl.-Ing. (FH) S. Mosdzien Seite 36/44


082 K 024/16 SM 028/16
Der Verkehrswert des 34,77/10.000 Miteigentumsanteils an dem gemeinschaftlichen Eigentum
fr das mit drei Mehrfamilienwohnhusern, zwei Wohn- und Geschftshusern und einer
Garagenanlage bebaute Grundstck in 40477 Dsseldorf (Pempelfort), Augustastrae 28 - 36
verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 115 bezeichneten Woh-
nung nebst Kellerraum im Haus Augustastrae 28

Grundbuch Blatt lfd. Nr.


Pempelfort 8714 1

Gemarkung Flur Flurstck


Pempelfort 2 502

wird ohne Bercksichtigung der Eintragung in Abt. II des Grundbuchs von Pempelfort Blatt 8714
und ohne abschlieende Besichtigung des Gemeinschaftseigentums zum Wertermittlungsstich-
tag 12.08.2016 mit rd.

57.600,00
(in Worten: siebenundfnfzigtausendsechshundert Euro)

geschtzt.

6.6.2 Wert des Zubehrs

In der Eigentumswohnung befindet sich eine kleine ltere Einbaukche (sh. Abs. 5 Beschreibung
des Sondereigentums). Fr derartige Einrichtungen besteht regelmig kaum Nachfrage, so
dass hierfr keine Abstandszahlungen gewhrt werden. Die Sachverstndige schtzt den Wert
der Einbaukche deswegen mit dem symbolischen Wert von

1,00

(in Worten: ein Euro).

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082 K 024/16 SM 028/16
7. Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software

7.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung

Landesbauordnung (BauO NRW):


Bauordnung fr das Land Nordrhein-Westfalen in der Neufassung vom 1. Mrz 2000
(GVBl. 2000, Nr. 18, S. 256) zuletzt gendert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Mrz
2013 (GV. NRW. S. 142)

BauGB:
Baugesetzbuch i. d. F. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414),
zuletzt gendert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 15. Juli 2014 (BGBl. I S. 954)

BauNVO:
Baunutzungsverordnung - Verordnung ber die bauliche Nutzung der Grundstcke vom
23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt gendert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11.
Juni 2013 (BGBl. I S. 1548)

ImmoWertV:
Verordnung ber die Grundstze fr die Ermittlung der Verkehrswerte von Grund-
stcken - Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl.
I S. 639)

WertR:
Wertermittlungsrichtlinien - Richtlinien fr die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte)
von Grundstcken in der Fassung vom 1. Mrz 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006)
einschlielich der Benachrichtigung vom 1. Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798)

VW-RL:
Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertricht-
linie - VW-RL) in der Fassung vom 20. Mrz 2014 (BAnz AT 11.04.2014)

EW-RL:
Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie - EW-RL) in der Fassung
vom 12. November 2015 (BAnz AT 04.12.2015)

BRW-RL:
Richtlinie zur Ermittlung des Bodenrichtwerts (Bodenrichtwertrichtlinie - BRW-RL) in der
Fassung vom 20. Mrz 2014 (BAnz AT 11.04.2014)

BGB:
Brgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909), zuletzt gendert
durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2014 (BGBl. I S. 1218)

EnEV:
Energieeinsparverordnung - Verordnung ber energiesparenden Wrmeschutz und
energiesparende Anlagentechnik bei Gebuden i. d. F. der Bekanntmachung vom 24.
Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt gendert durch Artikel 1 der Verordnung vom 18.
November 2013 (BGBl. I S. 3951)

WoFlV:
Wohnflchenverordnung - Verordnung zur Berechnung der Wohnflche vom
25. November 2003 (BGBl. I S. 2346)

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BetrKV:
Betriebskostenverordnung - Verordnung ber die Aufstellung von Betriebskosten vom
25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), zuletzt gendert durch Artikel 4 des Gesetzes
vom 3. Mai 2012 (BGBl. I S. 1006)

WMR:
Wohnflchen- und Mietwertrichtlinie - Richtlinie zur wohnwertabhngigen Wohnfl-
chenberechnung und Mietwertermittlung vom 18. Juli 2007 ([1], Kapitel 2.12.4)

DIN 283:
DIN 283 Blatt 2 Wohnungen; Berechnung der Wohnflchen und Nutzflchen (Ausga-
be Februar 1962; obwohl im Oktober 1983 zurckgezogen findet die Vorschrift in der
Praxis weiter Anwendung)

WEG:
Wohnungseigentumsgesetz - Gesetz ber das Wohnungseigentum und das Dauer-
wohnrecht vom 15. Mai 1951 (BGBl. I S. 175, 209), zuletzt gendert durch Artikel 4 Abs.
6 des Gesetzes vom 1. Oktober 2013 (BGBl. I S. 3719)

7.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur, Unterlagen und Informationen

7.2.1 Wertermittlungsliteratur

[1] Sprengnetter, Hans Otto: Grundstcksbewertung - Marktdaten und Praxishilfen;


Loseblattsammlung, Sprengnetter GmbH, Sinzig 2016

[2] Sprengnetter, Hans Otto u.a.: Grundstcksbewertung - Lehrbuch und Kom-


mentar; Loseblattsammlung, Sprengnetter GmbH, Sinzig 2016

[3] Sprengnetter/Kierig u.a.: Sprengnetter-Bibliothek, EDV-gesttzte Entscheidungs-


Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstcks- und Mietwertermitt-
lung sowie Bodenordnung, Version 28.0, Sprengnetter GmbH, Sinzig 2016

[4] Kleiber, Simon, Weyers:


Verkehrswertermittlung von Grundstcken
Bundesanzeiger Verlag, 7. Auflage 2014

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7.2.2 Objektbezogene Unterlagen und Informationen

[1] Lizenzierte Straenkarte und Stadtplanausschnitt zum Bewertungsobjekt ber das


Internetportal www.geoport.de
[2] Internetrecherche auf der Homepage der Landeshauptstadt Dsseldorf bzgl. der
planungsrechtlichen Situation des Grundstcks
[3] Internetrecherche auf der Homepage der Landeshauptstadt Dsseldorf bzgl. der
abgabenrechtlichen Situation des Grundstcks
[4] Einsicht in die Denkmalliste auf der Homepage der Landeshauptstadt Dsseldorf
[5] Pers. Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis der Landeshauptstadt Dsseldorf
am 24.07.2008, Herr Houben
[6] Schriftl. Auskunft vom Wohnungsamt der Landeshauptstadt Dsseldorf bzgl. Woh-
nungsbindung vom 17.11.2014, Frau Otto
[7] Energieausweis vom 24.09.2008
[8] Pers. Einsicht in den Grundbuchauszug von Pempelfort, Blatt 8714 am 04.12.2014
und telefonische Mitteilung des Grundbuchamtes bezglich Vernderungen am
20.07.2016
[9] Teilungserklrung vom 22.07.1975 nebst nderungen vom 04.11.1975,
13.04.1976, 29.09.1976 und 11.01.1977
[10] Pers. Einsicht in die Bauakte beim Bauamt der Landeshauptstadt Dsseldorf am
24.08.2008 und 04.12.2014
[11] Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Flurkarte) vom 24.09.2008
[12] Baupreisindizes des Statistischen Landesamtes
[13] Bodenrichtwert abgefragt auf der Internetseite www.boris.nrw.de
[14] Marktrichtwertkarte 01.01.2016 des Gutachterausschusses fr Grundstckswerte
in der Landeshauptstadt Dsseldorf
[15] Grundstcksmarktbericht 01.01.2016 des Gutachterausschusses fr Grundstcks-
werte in der Landeshauptstadt Dsseldorf
[16] Hausgeldabrechnung 2015
[17] Wirtschaftsplan 2016
[18] Niederschrift ber die Beschlsse der Eigentmerversammlung am 02.05.2016
[19] Statistische Information vom Amt fr Statistik und Wahlen der Landeshauptstadt
Dsseldorf bzgl. Einwohnerzahlen
[20] Mietrichtwerttabelle fr die Landeshauptstadt Dsseldorf (01. Januar 2014)
[21] Internetportale www.maps.google.de; www.duesseldorf.de; www.boris.nrw.de;
www.immobilienscout24.de
[22] Bewertungsliteratur aus der in Abs. 7.2.1 aufgefhrten Literatur

7.3 Fachspezifische Software

Das Gutachten wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Sinzig ent-
wickelten Softwareprogramms Sprengnetter - ProSa, Version 33.02 (Stand Januar
2016) erstellt

Amtsgericht Dsseldorf Dipl.-Ing. (FH) S. Mosdzien Seite 40/44


082 K 024/16 SM 028/16
8. Stempel, Unterschrift, Urheberschutz

Die Sachverstndige bescheinigt durch ihre Unterschrift zugleich, dass ihr keine Ablehnungsgrnde ent-
gegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverstndiger nicht zulssig ist oder ihren
Aussagen keine volle Glaubwrdigkeit beigemessen werden kann.

Dormagen, den 15. August 2016 __________________________

Hinweise zum Urheberschutz und zur Haftung


Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur fr den Auftraggeber und den
angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfltigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit
schriftlicher Genehmigung gestattet.
Der Auftragnehmer haftet fr die Richtigkeit des ermittelten Verkehrswerts. Die sonstigen Be-
schreibungen und Ergebnisse unterliegen nicht der Haftung.
Der Auftragnehmer haftet unbeschrnkt, sofern der Auftraggeber oder (im Falle einer verein-
barten Drittverwendung) ein Dritter Schadenersatzansprche geltend macht, die auf Vorsatz oder
grobe Fahrlssigkeit, einschlielich von Vorsatz oder grober Fahrlssigkeit der Vertreter oder
Erfllungsgehilfen des Auftragnehmers beruhen, in Fllen der bernahme einer Beschaf-
fenheitsgarantie, bei arglistigem Verschweigen von Mngeln, sowie in Fllen der schuldhaften
Verletzung des Lebens, des Krpers oder der Gesundheit.
In sonstigen Fllen der leichten Fahrlssigkeit haftet der Auftragnehmer nur, sofern eine Pflicht
verletzt wird, deren Einhaltung fr die Erreichung des Vertragszwecks von besonderer Bedeu-
tung ist (Kardinalpflicht). In einem solchen Fall ist die Schadensersatzhaftung auf den vorher-
sehbaren und typischerweise eintretenden Schaden begrenzt.
Die Haftung nach dem Produkthaftungsgesetz bleibt unberhrt.
Ausgeschlossen ist die persnliche Haftung des Erfllungsgehilfen, gesetzlichen Vertreters und
Betriebsangehrigen des Auftragnehmers fr von ihnen durch leichte Fahrlssigkeit verursachte
Schden. Die Haftung fr die Vollstndigkeit, Richtigkeit und Aktualitt von Informationen und
Daten, die von Dritten im Rahmen der Gutachtenbearbeitung bezogen oder bermittelt werden,
ist auf die Hhe des fr den Auftragnehmer mglichen Rckgriffs gegen den jeweiligen Dritten
beschrnkt. Eine ber das Vorstehende hinausgehende Haftung ist ausgeschlossen bzw. ist fr
jeden Einzelfall auf maximal 1.000.000,00 EUR begrenzt.
Auerdem wird darauf hingewiesen, dass die im Gutachten enthaltenen Karten (z.B. Straen-
karte, Stadtplan, Lageplan, Luftbild u..) und Daten urheberrechtlich geschtzt sind. Sie drfen
nicht aus dem Gutachten separiert und/oder einer anderen Nutzung zugefhrt werden. Falls das
Gutachten im Internet verffentlicht wird, wird zudem darauf hingewiesen, dass die Verffentli-
chung nicht fr kommerzielle Zwecke gestattet ist. Im Kontext von Zwangsversteigerungen darf
das Gutachten bis maximal zum Ende des Zwangsversteigerungsverfahrens verffentlicht wer-
den, in anderen Fllen maximal fr die Dauer von 6 Monaten.

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Anlage 5: Abgeschlossenheitsplne - ohne Mastab - (2 Seiten)
(Quelle: Bauamt der Landeshauptstadt Dsseldorf - Verffentlichung gem
45 i.V.m. 63 Urheberrechtsgesetz)
- Auszug aus dem Grundriss 1. Obergeschoss Wohnung Nr. 115 -

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082 K 024/16 SM 028/16
Anlage 5: Abgeschlossenheitsplne - ohne Mastab - (2 Seiten)
(Quelle: Bauamt der Landeshauptstadt Dsseldorf - Verffentlichung gem
45 i.V.m. 63 Urheberrechtsgesetz)
- Auszug aus dem Grundriss Kellergeschoss mit Abstellraum zur Wohnung Nr. 115 -

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Anlage 6: Lageplan zum Sondernutzungsrecht - ohne Mastab -
(Quelle: Grundbuchamt der Landeshauptstadt Dsseldorf - Verffentlichung gem
45 i.V.m. 63 Urheberrechtsgesetz)
- Kfz-Stellplatz Nr. A 8 im Sondernutzungsrecht zu Wohnungseigentum Nr. 115 -

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