Gutachten: Helbecker Weg 13 in 58 769 Nachrodt-Wiblingwerde

Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken
Kurz-
Gutachten
über die Verkehrswertermittlung des Objektes
Helbecker Weg 13
in 58 769 Nachrodt-Wiblingwerde
Gemarkung Nachrodt-Wiblingwerde, Flur 19, Flurstück 206
Auftraggeber: Amtsgericht Altena

Gerichtsstraße 10 in 58 762 Altena
Geschäfts-Nummer: 005 K 004/22

Stichtag der Wertermittlung: 06. Jan. 2023
Erstellungsdatum: 11. Jan. 2023 Ausfertigung: Nr. 1 von 1
Dipl. Ing. Peter Rothstein - Blechen 3 - 58566 Kierspe

Telefon 02353 / 5723
Bankverbindung: Volksbank Kierspe IBAN: DE 16 458 614 340 716 867 400
Gutachten: 005 K 004/22, Helbecker Weg 13 in 58769 Nachrodt-Wiblingwerde
Inhaltsverzeichnis
1. Allgemeine Grundlagen des Gutachtens Seite 3

2. Grundstücksbeschreibung Seite 8
3. Gebäudebeschreibung Seite 14
4. Gesamtbeurteilung Seite 19
5. Auswahl der Wertermittlungsverfahren Seite 20
6. Bodenwertermittlung Seite 22
7. Sachwertermittlung Seite 25
8. Vergleichswertermittlung Seite 31
9. Wertermittlung Belastungen Seite 33
10. Verkehrswertermittlung Seite 34
Anlagenverzeichnis
Anlage 1 Kreiskarte Seite 37

Anlage 2 Zeichnungen lt Bauakte Seite 38
Anlage 3 Lichtbilder Seite 42
Anlage 4 Wohnflächen lt. Bauakte 1953 Seite 45
Anlage 5 Lageplan Abwasserkanal Seite 47
Seite 2
1. Allgemeine Grundlagen des Gutachtens
1.1 Auftraggeber
Amtsgericht Altena
Gerichtsstraße 10
58762 Altena
Geschäfts-Nummer: 005 K 004 / 22
1.2 Anlass der Bewertung
Zweck des Gutachtens ist, im Rahmen einer Zwangsversteigerung

gemäß Beschluss des Amtsgerichts Altena vom 20.10.2022, die
Verkehrswertermittlung nach § 194 Bau GB des Grundstücks:
Grundbuch von Nachrodt-Wiblingwerde Blatt 542

Gemarkung Nachrodt-Wiblingwerde
Flur 19, Flurstück 206, Gebäude- und Freifläche,
Helbecker Weg 13, Größe: 742 m²
Eigentümer Erbengemeinschaft:
Auskünfte bezüglich der Baulasteintragungen, Erschließungsbeiträge,

Altlasten, Wohnungsbindung, Bergbauschäden und Hausgeldern
sind einzuholen.
Um Ermittlung der Werte der in Abteilung 2 des Grundbuchs eingetrage-

nen Belastungen (Dienstbarkeiten etc.) wird ausdrücklich gebeten.
Um Beantwortung folgender Fragen wird gebeten:

1. Ist ein Gewerbebetrieb vorhanden?
2. Sind Betriebseinrichtungen, Maschinen oder Zubehör vorhanden?
3. Stimmt die Hausnummer mit den Grundbuchangaben überein?
4. Besteht Verdacht auf Hausschwamm?
1.3 Besonderheiten bei der Ortsbesichtigung
Der ehemalige Öllagerraum unter dem Balkon konnte nicht besichtigt

werden. Entgegen der Bauaktenzeichnung ist die Garage unterkellert.
Seite 3
1.4 Allgemeine Hinweise
Das vorliegende Gutachten ist urheberrechtlich geschützt. Es ist

ausschließlich für den oben angegebenen Zweck zu verwenden,
da gegebenenfalls in der Wertableitung verfahrensbedingte Be-
sonderheiten zu berücksichtigen sind. Jede anderweitige Verwen-
dung bedarf einer schriftlichen Rückfrage bei dem Unterzeichner.
1.5 Datum der Ortsbesichtigung und Teilnehmer
Mit Schreiben vom 07. Dez. 2022 wurden die Verfahrensbeteiligten von
dem geplanten Ortstermin unterrichtet.
Das zu bewertende Objekt wurde am 06. Jan. 2023 besichtigt.
An dem Ortstermin nahmen teil: Zwei von drei Eigentümern und der
Sachverständige Herr Peter Rothstein.
Das Ergebnis der Inaugenscheinnahme ist in der Anlage als Foto-

dokumentation dem Gutachten beigefügt.
1.6 Grundlagen des Gutachtens
- der dem Sachverständigen durch das Amtsgericht Altena

mit Schreiben vom 25. Okt. 2022 schriftlich erteilte Auftrag.
- die vom Sachverständigen am 06. Jan. 2023 durchgeführte

Ortsbesichtigung.
- die dem Sachverständigen durch das Amtsgericht zur Verfügung

gestellten Unterlagen (Grundbuchauszug).
- die vom Sachverständigen durch Erhebung beim Kreis oder ge-

meinde eigenen Verzeichnissen weiterhin erhaltenen Unterlagen,
im Gutachten näher definiert.
1.7 Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag
06. Jan. 2023
Seite 4
1.8 Objektbezogene Arbeitsunterlagen
- Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom 17.11.2022

- Auszug aus der Flurkarte vom 17.11.2022
- Richtwertkarte des Gutachterausschusses für Grundstücks-
werte im Märkischen Kreis (Stichtag 01.01.2022)
- Auskunft zum Planungsrecht am 29.11.2022
- Erschließungsbeitragsbescheinigung vom 12.12.2022
- Auskunft zur Altlastensituation vom 17.11.2022
- Auskunft zur Wohnungsbindung vom 14.11.2022
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis am 11.11.2022
- Auskunft zu Bergbauschäden vom 07.12.2022
- Auskunft zum Denkmalschutz vom 16.12.2022
- Einsicht in die Bauakte am 30.11.2022 und 16.12.2022
- Protokoll und Fotodokumentation des Ortstermins (siehe Anlage)
1.9 Eigentumsverhältnisse
3 Eigentümer in Erbengemeinschaft laut Grundbuch zum Stichtag:
1.10 Miet- und Pachtverhältnisse
Leerstand lt. Eigentümer
1.11 Wohnungsbindung
Laut Auskunft des Märkischen Kreises unterliegt das Bewertungsobjekt

nicht der Wohnungsbindung.
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1.12 Grundstücksangaben
Grundbuchbezeichnung
Amtsgericht: Altena
Grundbuch von: Nachrodt-Wiblingwerde
Blatt: 542
Flur: 19
lfd. Nr. Flurstück Wirtschaftsart und Lage Fläche
5 206 Hof- und Gebäudefläche, 742 m²

Helbecker Weg 13
Katasterbezeichnung
Flurstück 206
Flur 19
Gemarkung Nachrodt-Wiblingwerde
Gebietszugehörigkeit Nachrodt-Wiblingwerde
Märkischer Kreis
Regierungsbezirk Arnsberg
Lage Helbecker Weg 13

Fläche 742 m²
Tatsächliche Nutzung Wohnbaufläche
Grundbuchblatt 542
Grundbuchbezirk Nachrodt-Wiblingwerde
Amtsgericht Altena
Eigentümer 4 Erbengemeinschaft
4.1
4.2
4.3
Seite 6
1.13 Rechts- und Verwaltungsvorschriften
- Baugesetzbuch ( BauGB ) vom 03.11.2017 geändert 16.07.2021

- Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrs-
werte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen
Daten, vom 14.Juli 2021
- Bewertungsgesetz (BewG) vom 01.02.1991 geändert 16.07.2021
- Verordnung über die Bauliche Nutzung von Grundstücken
(Baunutzungsverordnung - BauNVO) vom 26.06.1962 geändert
23.06.2021
- Verordnung zur Berechnung der Wohnflächen - WoFIV, vom 25.11.2003
01.05.2012
1.14 Literatur
- Kleiber / Simon / Verkehrswertermittlung von Grundstücken

Weyers 4. Auflage 2002
- Kleiber / Tillmann Grundstückswertermittlung 2014
- Kleiber / Tillmann Tabellenhandbuch 2. Auflage 2017
- Preisindex für die Bauwirtschaft / Statistisches Bundesamt
- Grundstücksmarktbericht 2022 Märkischer Kreis
- Vergleichsmiettabellen für den Märkischen Kreis
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2. Grundstücksbeschreibung
2.1 Ort und Einwohnerzahl
Bewertungsobjekt
Das Bewertungsobjekt liegt in der Gemeinde Nachrodt-Wiblingwerde im

Ortsteil "Einsal".
Gemeinde Nachrodt-Wiblingwerde
Nachrodt-Wiblingwerde liegt im Sauerland und gehört zum Märkischen

Kreis. Weite Flächen auf den Höhen des Lennegebirges und das enge
Tal der Lenne prägen das Gemeindegebiet. Im frühen 19. Jahrhundert
begannen sich im derzeitigen Gemeindegebiet metallverarbeitende Be-
triebe anzusiedeln. Mittelständige Unternehmen im Bereich der Metall-
verarbeitung sind auch heute noch ansässig. Die Gemeinde entstand
1907 aus dem Zusammenschluss der Gemeinden Kelleramt (seither
Nachrodt genannt) und Wiblingwerde. Der Ortsteil Wiblingwerde ist
staatlich anerkannter Erholungsort
Nachrodt-Wiblingwerde mit seinen rd. 6400 Einwohnern liegt im Westen
des Märkischen Kreis und grenzt an die Großstadt Hagen, die zum
Randgebiet des Ruhrgebiets gehört.
Der Märkische Kreis liegt im nordrhein-westfälischen Regierungsbezirk

Arnsberg, erstreckt sich über eine Fläche von 1.061 km 2 und beheimatet
ca. 412.000 Menschen.
Infrastruktur
Die Gemeinde Nachrodt-Wiblingwerde verfügt über eine Infrastruktur

zur Deckung des kurz- und mittelfristigen Bedarfs. Vorhanden sind zu-
dem Grund- u. Sekundarschule, Kindergärten sowie Freizeiteinrichtungen.
Verkehrsanbindung
Die innerörtliche Verkehrsanbindung erfolgt über die angrenzende

Straße "Helbecker Weg" mit Anbindung an die B 236. Die überört-
liche Verkehrsanbindung erfolgt hauptsächlich über die Bundes-
straße B 236, die Landstraße 692 sowie der Bundesautobahn BAB 45.
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Personennahverkehr
Im öffentlichen Personennahverkehr wird Nachrodt-Wiblingwerde durch

mehrere innerstädtische und regionale Buslinien erschlossen. Der nächste
DB Bahnhof befindet sich in Altena, liegt an der Ruhr-Sieg-Strecke die
von Hagen nach Siegen führt. Der Bahnhof ist ca. 4 km entfernt.
2.2 Kleinräumige Lage
Bewertungsobjekt
Das Bewertungsobjekt liegt an der Gemeindestraße "Helbecker Weg"

im südlichen Zentrum von Nachrodt.
Anliegerstraße
Der "Helbecker Weg" ist eine Gemeindestraße und dient überwiegend

als innerörtliche Erschliessungsstraße. Im Bereich des Bewertungs-
objektes ist die Straße einspurig ausgebaut und mit einseitigem Geh-
weg versehen. Versorgungsleitungen sowie Straßenbeleuchtungen
sind vorhanden, die Fahrbahn ist mit einer Asphaltdecke befestigt.
Umgebung
Die engere Nachbarschaft besteht überwiegend aus einer ein-und zwei-

geschossigen Bebauung, die durch Wohnnutzung gekennzeichnet ist.
Haltestellen
Die Haltestelle der öffentlichen Nahverkehrseinrichtung (Buslinie)

befindet sich in fußläufiger Nähe an der B 236 direkt am Bahnübergang.
Immissionen
Immissionsbelastungen durch Straßenverkehr, Hochspannungsleitungen,

und Flugverkehr wurden zum Ortstermin nicht festgestellt. Geringe
Immissionen durch Schienenverkehr sind möglich.
Verkehrslage
Die Verkehrslage im Individualverkehr ist als durchschnitlich einzustufen.
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Wohnlage
Die Wohnlage ist insgesamt als befriedigend zu bewerten.
2.3 Zuschnitt und Beschaffenheit
Grundstück
Das Grundstück ist als Wohngrundstück angelegt und unregelmäßig

geschnitten.
Abmessungen
Die Breite des Grundstücks beträgt an der Straßenfront rd. 17,5 m und
hat eine Tiefe von max. 41,5 m.
Geländeoberfläche
Die Geländeoberfläche des Bewertungsgrundstückes fällt von Westen

nach Osten steil ab.
Baugrund
Untersuchungen des Baugrunds auf Tragfähigkeit und Grundwasser

wurden nicht durchgeführt.
Versorgungsleitungen
Das Grundstück ist an die Versorgungsleitungen von Wasser, Strom,

Gas und Telefon angeschlossen.
Abwasserbeseitigung
Die Abwasserbeseitigung erfolgt über die öffentliche Kanalisation.
Nutzung und Bebauung
Die Nutzung des Gebäudes ist zum Wertermittlungsstichtag -

soweit augenscheinlich erkennbar - auf Wohnnutzung ausgerichtet.
Das Grundstück ist mit einer Doppelhaushälfte incl. Einliegerwohnung

im Dachgeschoss und einer Garage bebaut. Zufahrt und Außenanlage
wurden angelegt.
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2.4 Rechte und Belastungen
2.4.1 Grundbuch,
Eintragung im Grundbuch von Nachrodt-Wiblingwerde, Blatt 542 Abt. II:
Nacherbschaft ist angeordnet. Eingetragen am 16. Okt. 1978
Beschränkte persönliche Dienstbarkeit, bestehend in einem Abwasser-

leitungsrecht für die Gemeinde Nachrodt-Wiblingwerde. Eingetragen am
01.Okt. 1984.
Die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemein-

schaft ist angeordnet. Eingetragen am 20.04.2022.
Abteilung III
Schuldverhältnisse, die in Abteilung III der Grundbücher verzeichnet

sein können, finden in der vorliegenden Wertermittlung keine Berück-
sichtigung.
Solche Eintragungen sind i.A. nicht wertbeeinflussend, sondern preis-
beeinflussend. Es wird davon ausgegangen, dass diese Eintragungen
durch eine entsprechende Reduzierung des Kaufpreises ausgeglichen
bzw. gegebenenfalls beim Kauf gelöscht werden.
2.4.2 Baulasten
Laut Auskunft des Märkischen Kreis sind für das o.g. Grundstück keine
Baulasten im Baulastenverzeichnis eingetragen.
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2.5 Erschließungsbeiträge
Auf Anfrage teilte die Gemeinde Nachrodt-Wiblinwerde mit:
Die Erschließungsanlagen im Sinne der §§ 127 ff. Baugesetzbuch

sind fertig gestellt.
Erschließungsbeiträge nach dem BaugGB fallen nicht mehr an.
Es wird darauf hingewiesen, dass gegebenenfalls Beiträge für Straßen-

ausbaumaßnahmen nach dem Kommunalabgabengesetz erhoben wer-
den können. Eine Bauabsicht besteht nach dem derzeitigen Investitions-
progamm der Gemeinde Nachrodt-Wiblingwerde nicht.
2.6 Altlasten
Laut Auskunft aus dem Altlastenkataster ist das zu bewertende Grund-

stück weder im Kataster über altlastverdächtge Flächen und Altlasten
noch im Verzeichnis schädlicher Bodenveränderungen und Verdachts-
flächen aufgenommen.
Somit besteht nach derzeitiger Aktenlage kein Altlastenverdacht für die

betreffende Grundstücksfläche.
Sollten sich dennoch umweltbelastende Bodenverunreinigungen heraus-

stellen, so müssen Grad der Verunreinigung, Sanierungsbedürftigkeit
und Kosten für eine Sanierung durch einen Altlastenexperten ermittelt
werden.
2.7 Bauakte
Die Bauakte wurde vom Sachverständigen eingesehen. Soweit Inhalte

aus der Bauakte Verwendung finden sind diese im Gutachten extern
erwähnt.
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2.8 Planungsrechtliche Ausweisung
Vorbereitende Bauleitplanung
Im Flächennutzungsplan der Gemeinde Nachrodt-Wiblingwerde ist das

o.g. Grundstück als "Wohngebiet" dargestellt.
Verbindliche Bauleitplanung
Nach Auskunft des Bauplanungsamtes der Gemeinde Nachrodt-Wibling-

werde besteht für das Gebiet um das Bewertungsobjekt kein rechtsver-
bindlicher Bebauungsplan.
Ein Bauvorhaben ist nur zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der bau-
lichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut
werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Bebauung
nach BauBG § 34.
Entwicklungszustand
Einstufung nach § 5 Abs.4 ImmoWertV als "baureifes Land".
2.9 Bergschadensgefährdung
Laut Auskunft der Bezirksregierung (Abt. 6 Bergbau und Energie in

NRW) liegt das o.g. Grundstück außerhalb verliehener Bergwerksfelder.
In den vorhandenen Unterlagen ist im Bereich des Grundstücks kein
Bergbau dokumentiert. Mit bergbaulichen Einwirkungen ist demnach
nicht zu rechnen
2.10 Denkmalschutz
Laut Auskunft der Gemeinde Nachrodt-Wiblingwerde steht das o.g.

Gebäude nicht unter Denkmalschutz und ist nicht in der Liste zu
schützendes Kulturgut aufgeführt.
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3. Gebäudebeschreibung
3.1 Allgemeines
Nachfolgende Aufstellungen nur auszugsweise, es werden nur die we-

sentlichen wertbeeinflussenden Sachverhalte ohne Anspruch auf Voll-
ständigkeit dargestellt. Nach äußerem Augenschein nicht feststellbare
Sachverhalte gemäß Planunterlagen, Baubeschreibung sowie eventu-
ellen mündlichen Angaben der Eigentümer.
Auch bei vorhandenen baulichen Anlagen können nur Sachverhalte be-

rücksichtigt werden, die bei äußerer, zerstörungsfreier Begutachtung
feststellbar sind.
Bezugnehmend auf diese Gegebenheit wird daher ausdrücklich darauf

hingewiesen, dass folgende Sachverhalte nicht untersucht wurden:
- die baulichen Anlagen wurden weder hinsichtlich Standsicherheit, noch

auf konkrete Schall- und Wärmeschutzeigenschaften untersucht.
- eine Überprüfung der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen
(einschließlich Genehmigung, Abnahme, Auflagen und dergleichen)
oder eventueller privatrechtlicher Bestimmungen zu Bestand und Nut-
zung des Grund und Bodens und der baulichen Anlagen erfolgte nicht.
- es fanden keine Untersuchungen im Hinblick auf Befall durch tierische
oder pflanzliche Schädlinge (in Holz oder Mauerwerk) bzw. Rohrfraß
(in Kupferleitungen) statt.
- die baulichen Anlagen wurden nicht nach schadstoffbelasteten Bau-
stoffen (wie Asbest, Formaldehyd, Tonerdeschmelzzement etc.) unter-
sucht.
- haustechnische oder sonstige Anlagen wurden nicht auf ihre Funktions-
fähigkeit hin überprüft.
- es wird zum Wertermittlungsstichtag ungeprüft unterstellt, dass das
Wertermittlungsobjekt unter Versicherungsschutz steht, sowohl nach
Art möglicher Schäden als auch in angemessener Höhe der Versicher-
ungssumme.
Es wird im nachfolgenden Gutachten davon ausgegangen, dass keine

Wertbeeinflussungen durch die dargestellten Sachverhalte vorliegen, es
sei denn, dass bereits durch die äußere zerstörungsfreie Begutachtung
Anhaltspunkte für eine aus diesen Sachverhalten resultierende Wert-
minderung ableitbar sind.
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Aufgrund des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) gelten verschärfte An-

forderungen an den Wärmeschutz auch bei bestehenden Gebäuden,
die bei Eigentümerwechsel, Umbau oder Sanierung zu beachten sind.
Ein Energieausweis ist bei Veräußerung oder Vermietung vorzulegen.

(Ein Energieausweis gem. GEG liegt nicht vor)
3.2 Gebäudeart
Die Bebauung besteht aus einer 1-geschossigen Doppelhaushälfte mit

Kellergeschoss und Einliegerwohnung im Dachgeschoss. Das Gebäude
wurde in Massivbauweise errichtet, mit einem Satteldach versehen.
3.3 Gebäudenutzung
Das Gebäude ist zum Wertermittlungsstichtag - soweit augenscheinlich

erkennbar - ausschließlich auf Wohnnutzung ausgerichtet. Das Bewer-
tungsobjekt ist unbewohnt.
3.4 Entstehung
Das Gebäude wurde laut Bauakte in dem Jahr 1953 unter dem Tenor
"Errichtung eines Kleinsiedlungshauses (Doppelhaushälfte)" erbaut.
Neubau von Garage und Balkon sind lt. Bauakte aus dem Jahr 1967.
Errichtung des Öllagerraumes (unter dem Balkon) im Jahr 1975.
Zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt wurden die Außenanlagen

erstellt.
Seite 15
3.5 Ausführung der Gebäude
Wohnhaus
Fundamente: Beton
Bodenplatte Beton
Außenwände: Mauerwerk
Innenwände: Mauerwerk
Geschossdecken: Stahlbeton
Dachgeschossdecke: Holzkonstruktion
Etagentreppe: Holzkonstruktion
Kellertreppe: Beton
Haustür: Alu/Kunststoff-Konstruktion mit Glasausschnitt
Fenster: Kunststoffkonstruktion mit Isolierverglasung
und Rollläden (ca. 1978)
Dachflächenfenster: Kunststoffkonstruktion mit Isolierverglasung
Dachform: Satteldach mit 2 Gauben
Dachkonstruktion: Holzkonstruktion
Dacheindeckung: Betondachsteine (ca. 1978)
Gaubenwände: Kunstschiefer
Dachentwässerung: Zinkausführung gestrichen
Schornstein: Schieferverkleidung über Dach
Fassade: teilw. Putz, teilw. Riemchen
Garage
Bodenplatte: Beton
(bzw. Kellerdecke)
Wände: Mauerwerk
Fenster: Holzfenster
Tor: Sektionaltor
Fassade: Putz
Dachform: Flachdach
Dacheindeckung: Schweißbahn
Dachentwässerung: Zinkausführung gestrichen
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3.6 Ausstattung des Gebäudes
Zimmertüren: Türblätter in Holzoptik, mit Futter und Bekleidung,

Oberböden: Fliesen- und Teppichbelag
Wandflächen: Tapeten, teilweise Holzverkleidung
Deckenuntersichten: Raufaser gestrichen, teilweise Holzverkleidung
Wärmeerzeuger: Gasheizung defekt, z.Zt Elektro-Notheizung
Wärmeabgabe: Heizkörper
Warmwasser: Warmwasserspeicher z.Zt. ohne Funktion
Elektroanlagen: Schalter, Steckdosen und Deckenauslässe
in durchschnittlicher Ausstattung
Stromkreisverteiler dem Baujahr entsprechend
Sanitäreinrichtungen: DG-Bad: Dusche mit Vorhang, WC-Becken mit
Spülkasten und ein Handwaschbecken
EG-WC: Badewanne, WC-Becken mit Spülkasten
und ein Handwaschbecken
KG-Bad: Dusche mit Vorhang und WC-Becken
mit Spülkasten
Einbauküchen sind nicht Gegenstand der Wertermittlung und gehen nicht

in den Verkehrswert ein.
3.7 Außenanlagen
An wesentlichen wertrelevanten Außenanlagen wurden vorgefunden:
- Zufahrt und Wege aus Betonsteinpflaster

- Terrassenflächen aus Waschbetonplatten
- Gartenanlage bestehend aus verschiedenen Sträuchern, Stauden,
Weide- und Rasenflächen
- Stützwände aus Beton
- Zierwände aus Ornamentsteinen
- Einfriedungen aus Holzzaun mit Gartentor und Maschendrahtzaun
- Ver- und Entsorgungsanschlüsse
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3.8 Gebäudeaufteilung
Nachfolgend sind die Grundzüge der Gebäudeaufteilung lt. Bauakte

wiedergegeben:
Erdgeschoss:
Flur mit Treppenaufgang zum Dachgeschoss, Bad, Flur
Wohnküche, Wohnzimmer, Schlafzimmer (Schlafzimmer
umgebaut zum Esszimmer mit Durchgang zum Wohnzimmer)
Dachgeschoss:
Treppenabgang zum Erdgeschoss, Flur, Bad, Zimmer 1
Zimmer 2, Zimmer 3
3.9 Bauzahlen
Alle in diesem Gutachten gemachten Angaben zu Rauminhalt und

Flächen beruhen auf den Berechnungen und Bauplänen der Bauakte.
Die Planunterlagen wurden nicht auf Übereinstimmung mit der tatsäch-
lichen Ausführung überprüft. Aufmaß wurde nur stichprobenartig vor-
genommen. Die Planunterlagen waren in Teilen nicht bemaßt. Dadurch
können Ungenauigkeiten bei den vorgenommenen Berechnungen ent-
standen sein. Das Gutachten beruht auf der Annahme, dass die verwen-
deten Maße mit den tatsächlichen Maßen übereinstimmen, bzw. auftre-
tende Unterschiede keine signifikanten Auswirkungen auf das Ergebnis
des Gutachtens haben.
Bruttogrundflächen - BGF red
Wohnhaus
KG 8,745 m x 7,74 m = 67,69 m²

EG 8,745 m x 7,74 m = 67,69 m²
DG 8,745 m x 7,74 m = 67,69 m²
Summe 203,06 m²
Garage 5,49 m x 3,49 m = 19,16 m²
Wohnflächenberechnung: siehe Anlage 16
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3.10 Baumängel, Bauschäden sowie Instandhaltungsstau
Kleinere Baumängel, Bauschäden bzw. Instandhaltungsstau sind in der

Restnutzungsdauer enthalten.
Größere Baumängel, Bauschäden bzw. Instandhaltungsstau wurden

am Stichtag an folgenden Bauteilen festgestellt:
Gasheizung defekt und ausgebaut (Elektro-Notheizung vorhanden)

Warmwasserspecher (ohne Funktion)
Feuchtigkeitsschäden Außenwände im KG
Wandbeläge in EG-Küche defekt
Installationschächte fehlen im DG-Bad
Risse im Fassadenputz
Balkonauflager defekt
Unterhaltungsstau in den Außenanlagen
Entsorgungsbedarf (Sperrmüll) im gesamten Objekt
4. Gesamtbeurteilung
Zum Wertermittlungsstichtag wurde folgende Situation angetroffen:
Lage
Die Wohnlage ist als befriedigend zu bewerten.
Die Verkehrslage ist sowohl im öffentlichen Personennahverkehr als

auch im Individualverkehr als durchschnittlich einzustufen.
Gebäude
An dem 70 Jahre alten Wohngebäude gibt es erheblichen Sanierungsstau.
Die Grundrissanordnung und die Ausstattung entsprechen nicht mehr

den heutigen Anforderungen.
Außenanlage
Außenanlage mit erheblichem Unterhaltungsstau und Pflegerückstand.
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5. Auswahl der Wertermittlungsverfahren

Die Auswahl des anzuwendenden Wertermittlungsverfahrens muss sich
am tatsächlichen Verhalten der Marktteilnehmer orientieren, d.h. es muss
den Einflüssen Rechnung getragen werden, die die Kaufpreisbildung im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr dominieren.
Dabei ist allerdings zu beachten, dass im Falle einer geeigneten Ver-

gleichsgrundlage grundsätzlich das Vergleichswertverfahren zur Ablei-
tung des Verkehrswertes herangezogen werden sollte, da es im Gegen-
satz zu den anderen Wertermittlungsverfahren direkt auf dem im Grund-
stückmarkt realisierten Kaufpreis beruht.
Bei bebauten Grundstücken scheitert die Anwendung dieses Verfahrens

allerdings in der Regel daran, dass keine hinreichend vergleichsgeeigne-
ten Daten zu ermitteln sind, da aufgrund der individuellen Ausführungen
und der unterschiedlichen Erhaltungszustände der Gebäude und son-
stigen baulichen Anlagen ein direkter Preisvergleich in der Regel nicht
möglich ist. Dies gilt auch im vorliegenden Fall.
Die von den Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichsfälle wurden

auf Normwerte abgestellt und können daher nur in einem vereinfachten
Vergleichswertverfahren zur Plausibilitätskontrolle verwendet werden.
Somit beschränkt sich die Auswahl des geeigneten Wertermittlungsver-

fahrens in den meisten Fällen auf das Sachwert- und das Ertragswert-
verfahren. In Fällen, in denen es vorstellbar ist, dass potentielle Kaufin-
teressenten Überlegungen hinsichtlich einer Ersatzbebauung anstellen,
ist zusätzlich die Anwendbarkeit des Liquidationswertverfahrens zu prü-
fen.
Entscheidend für die Auswahl des anzuwendenden Verfahrens ist, ob

sich die Kaufpreisüberlegungen potentieller Käufer auf eine rentierliche
Vermietbarkeit der gegenständlichen Immobilie stützen oder nicht.
Seite 20
Während Kaufinteressenten, die eine rentierliche Vermietbarkeit zum

Ausgangspunkt ihrer Wertüberlegungen machen, sich nahezu aus-
schließlich am Ertragswert orientieren, steht bei Kaufinteressenten,
die derartige Überlegungen nicht anstellen, der individuelle Nutzungs-
wert im Vordergrund. Derartige Kaufinteressenten gehen bei ihren Kauf-
preisüberlegungen zumeist von den Kosten aus, die zum Erwerb eines
vergleichbaren (unbebauten) Grundstücks und zur Herstellung eines
ähnlichen Gebäudes aufzubringen wären. Ausgehend von diesen Kos-
ten bestimmen sie unter zusätzlicher Berücksichtigung des Erhaltungs-
zustandes und des gesamten Gebäudecharakters ihren individuellen
Nutzungswert. Diese Kaufpreisüberlegungen sind am besten mit Hilfe
des Sachwertverfahrens nachvollziehbar darzustellen.
Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein Wohngebäude in mittlerer

Wohnlage. Vergleichbare Objekte werden in erster Linie unter Sachwert-
gesichtspunkten nachgefragt, eine partielle oder vollständige Vermietung
steht aus wirtschaftlicher Sicht zumeist nicht im Vordergrund der Kauf-
preisfindung.
Aufgrund der dargestellten Sachverhalte wird es für sachgerecht erach-

tet, die Ableitung des Verkehrswertes für die gegenständliche Einheit
auf der Basis des Sachwertverfahrens durchzuführen. Zur Plausibililitäts-
kontrolle wird das vereinfachte Vergleichswertverfahren herangezogen.
Seite 21
6. Bodenwertermittlung
6.1 Allgemeines
Die Bodenwertermittlung wird auf der Grundlage von Bodenrichtwerten

durchgeführt.
Der Bodenrichtwert ist ein aus Kaufpreisen abgeleiteter durchschnitt-

licher Lagewert für baureife Grundstücke mit im Wesentlichen gleichen
Nutzungs- und Wertverhältnissen. Abweichungen eines zu bewertenden
Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften, insbesondere
hinsichtlich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung, der Boden-
beschaffenheit, des Erschließungszustandes und des Grundstückzu-
schnittes bewirken Abweichungen des Verkehrswertes vom Bodenricht-
wert.
6.2 Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert in der Richtwertzone des Bewertungsobjektes wurde

vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Märkischen Kreis
zum 01.01.2022 bei Erfüllung folgender Kriterien:
- Entwicklungszustand: Baureifes Land

- Beitragszustand: erschließungs-/kostenbeitragsfrei
abgabenpflichtig n. KAG
- Nutzungsart: Wohnbaufläche
- Bauweise: offen
- Geschosszahl: I - II
- Tiefe: 30 m
- Breite 15 m
mit 100 € / m ² definiert.
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6.3 Abweichungen vom Richtwertgrundstück
Da es sich bei Richtwerten stets um stichtagsbezogene Durchschnitts-

werte handelt, sind Abweichungen von wertrelevanten Faktoren geson-
dert zu berücksichtigen.
Vom Richtwertgrundstück weicht das Bewertungsobjekt in folgenden
wertbestimmenden Eigenschaften ab:
Lage des gegenständlichen Objektes

Die Lage des Bewertungsgrundstücks entspricht den durch-
schnittlichen Eigenschaften des Richtwertgrundstücks.
Maß der baulichen Nutzung

Das Bewertungsobjekt weist eine durchschnittliche Aus-
nutzung auf und entspricht daher dem Richtwertgrund-
stück.
Größe und Zuschnitt

Zuschnitt und Größe weichen gegenüber den durchschnitt-
lichen Eigenschaften des Richtwertgrundstücks ab.
Baurechtliche Situation
Die baurechtliche Situation der Grundstücke ist hinsichtlich
der Bebauung klar definiert und erfordert keine zusätzliche
Anpassung.
Beitrags- und Abgabensituation

Der Bodenrichtwert geht von beitragsfreien Flächen aus.
Entwicklung des Preisniveaus

Grundsätzlich sind auch die Veränderungen des allgemei-
nen Preisniveaus für unbebaute baureife Flächen im ört-
lichen Grundstücksmarkt zu beachten, da sich die verwen-
deten Ausgangsdaten selten exakt auf den Wertermittlungs-
stichtag beziehen.
Im vorliegenden Fall kann dieser Sachverhalt allerdings ver-
nachlässigt werden, da zwischen Wertermittlungsstichtag
und Stichtag des angeführten Bodenrichtwertes keine sig-
nifikanten Veränderungen des allgemeinen Bodenpreis-
niveaus im örtlichen Grundstücksmarkt feststellbar sind.
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6.4 Bodenwertableitung
Auf der Grundlage der zum Vergleich herangezogenen Bodenrichtwerte

und unter Beachtung der dargestellten Werteinflüsse wird es insgesamt
für sachgerecht erachtet den Bodenwert wie folgt zu bestimmen:
Bodenrichtwert (eb-frei): 100 € / m²
Flurstück 206: 742 m²
Abweichungen vom Bodenrichtwert:
Vom Richtwertgrundstück, das mit durchschnittlichen Eigenschaften

definiert ist, weicht das Bewertungsobjekt in der Größe ab, so dass
eine Wertanpassung erforderlich ist.
Das abweichende Maß der Grundstücksflächen wird durch Anwendung
von Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt:
Umrechnungskoeffizient für 450 m² Richtwertgrundstück: 0,995

Umrechnungskoeffizient für 742 m² Bewertungsobjekt: 1,04
Umrechnungsfaktor (0,995 / 1,04): 0,96
Wertanpassung jeweils vom Ausgangswert
Bodenrichtwert (eb-frei, kanalanschlussbeitragspflichtig): 100 € / m²
Wertanpassung für Lage 0 € / m²

²
Wertanpassung für Ausnutzung 0€/m
Wertanpassung für Größe und Zuschnitt -4 € / m²
Wertanpassung für baurechtl. Situation 0 € / m²
Wertanpassung für Preisniveaus 0 € / m²
Angepasster Bodenwert : 96 € / m²
6.5 Bodenwertermittlung
Flurstück 206:
96 € / m² x 742 m² = 71.232 €
Bodenwert (eb-frei) rd. 71.000 €

(ohne Lasten und Beschränkungen)
Seite 24
7. Sachwertermittlung
7.1 Allgemeines
Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sach-

wert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Boden-
wert ermittelt. Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücks-
markt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren
zu berücksichtigen.
Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend

von den Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminde-
rung zu ermitteln.
Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und den sonstigen Anlagen

wird, soweit sie nicht vom Bodenwert erfasst werden, nach Erfahrungs-
sätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt.
Das Sachwertverfahren kann in der Verkehrswertermittlung dann zur An-

wendung kommen, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr der Sach-
wert und nicht die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlag-
gebend ist, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäu-
sern. Das Sachwertverfahren kann auch zur Überprüfung anderer Ver-
fahrensergebnisse in Betracht kommen.
Zu Ermittlung des Sachwerts der baulichen Anlagen ist von den Her-
stellungskosten auszugehen, die unter Beachtung wirtschaftlicher Ge-
sichtspunkte für die Errichtung eines dem Wertermittlungsobjekt in ver-
gleichbarer Weise nutzbaren Neubaus am Wertermittlungsstichtag unter
Zugrundelegung neuzeitlicher, wirtschaftlicher Bauweisen aufzuwenden
wären und nicht von Rekonstruktionen.
Der Ermittlung der Herstellungskosten eines Gebäudes sind vorrangig die

Normalherstellungskosten 2010 zu Grunde zu legen. Die NHK 2010 ent-
halten neben den Kostenkennwerten weitere Angaben zu der jeweiligen
Gebäudeart, wie Angaben zur Höhe der eingerechneten Baunebenkosten,
teilweise Korrekturfaktoren sowie teilweise weitergehende Erläuterungen.
Die Kostenkennwerte der NHK 2010 sind in Euro/m² Bruttogrundfläche

angeben. Sie erfassen die Kostengruppen 300 und 400 der DIN 276 - Nov.
2006. In ihnen sind die Umsatzsteuer und die üblichen Baunebenkosten
eingerechnet. Sie sind bezogen auf den Kostenstand des Jahres 2010
Seite 25
7.2 Gebäudedaten
Wohnhaus
Gebäudeart: Doppelhaushälfte
Gebäudetyp: Keller-, Erdgeschoss, Dachgeschoss voll ausgebaut
Gebäudeart: 2.01
BGFred.: 204 m²
Baujahr: 1953
Garage
Gebäudeart: Garage
Gebäudetyp: 14.1
BGFred.: 19 m²
Baujahr: 1967
7.3 Ermittlung des Gebäudestandards und der Kostenkennwerte
Kostenkennwerte für die Gebäudeart Typ 2.01

(einschließlich Baunebenkosten und Umsatzsteuer)
Standardstufe 1 615 €/m² BGF

Standardstufe 5 1.180 €/m² BGF
Seite 26
7.4 Baupreisindex
Baupreisindex Bezugsjahr NHK 2010 90,1

Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag 154,7
Indexfaktor: 154,7 / 90,1 = 1,72
7.5 Gesamtnutzungsdauer
Übliche Gesamtnutzungsdauer für freistehende Ein- und Zweifamilien-

häuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser entsprechend dem Gut-
achterausschuss für Grundstückswerte im Märkischen Kreis.
GND 80 Jahre
Seite 27
7.6 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer
Baujahr: 1953
Alter in Jahren: 70
Restnutzungsdauer:
Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der Anzahl der Jahre, in denen
die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirt-
schaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Die
Restnutzungsdauer bedarf einer Schätzung; dabei muss allerdings
allein der Blick in die Zukunft maßgebend sein, denn dass was in der
Vergangenheit an Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen
durchgeführt worden ist, ist künstliche Verjüngung und hat seinen
Niederschlag in dem Bestand gefunden, den der Unterzeichner beim
Ortstermin einsehen konnte. Zu erwähnen ist, dass es sich nicht um die
"technische", sondern um die "wirtschaftliche" Nutzungsdauer handelt.
Modernisierungsmaßnahmen (Dach und Fenster) im Jahr 1978.
Geschätzte Restnutzungsdauer in Jahren: 32,5

(Mittelwert vom Bauzustand aus normal bis schlecht)
7.7 Vorläufige Herstellungskosten der Gebäude
Wohnhaus
BGFred.: 208 m²
Kostenkennwert: 677 €/m² BGF
677 €/m² BGFred x 208 m² = 140.816 €
Garage
BGFred.: 19 m²
Kostenkennwert: 485 €/m² BGF
485 €/m² BGFred x 19 m² = 9.215 €
Seite 28
7.8 Vorläufige Herstellungskosten am Wertermittlungsstichtag
Indexfaktor: 1,72
Wohnhaus
140.816 € x 1,72 = 242.204 €
Garage
9.215 € x 1,72 = 15.850 €
7.9 Besondere Bauteile

(nach § 22 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV)
1 Stck. Balkon 12.000 €

1 Stck. Öllagerraum unter Balkon 5.500 €
Summe 17.500 €
7.10 Herstellungskosten am Wertermittlungsstichtag
242.204 € + 15.850 € + 17.500 € = 275.554 €
7.11 Alterswertminderung
(nach § 23 ImmoWertV)
Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre
Restnutzungsdauer: 32,5 Jahre
Alterswertminderung: (80 - 32,5) / 80 x 100 = 59,4 %
7.12 Alterswertgeminderte Herstellungskosten
275.554 € x 0,406 = 111.875 €
Seite 29
7.13 Zeitwert der Außenanlagen
Nach Erfahrungswerten kann bei Ein- und Zweifamilienhäuser der Wert

einer durchschnittlichen Außenanlage mit 4 % - 6 % der alterswertge-
minderten Herstellungskosten erfasst werden.
111.875 € x 0,05 = 5.594 €
7.14 Vorläufiger Sachwert
Alterswertgeminderte Herstellungskosten 111.875 €

Zeitwert der Außenanlagen 5.594 €
Bodenwert ohne Lasten 71.000 €
Vorläufiger Sachwert 188.469 €
Seite 30
8. Vergleichswertermittlung
( nur nachrichtlich, zur Plausibilisierung )
8.1 Allgemeines
Immobilienrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für Immobilien in

der jeweils definierten Immobilienrichtwertzone. Sie werde sachverständig
aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und durch Beschluss des Gut-
achterausschusses stichtagbezogen als Wert in Euro pro m² Wohnfläche
festgesetzt. Sie dienen dem Bürger als Orientierungshilfe zur Einschät-
zung des örtlichen Immobilienmarktes und können bei sachverständiger
Berücksichtigung von Art der Bebauung, Größe, Ausstattung, Beschaffen-
heit und Lage durch Umrechnungskoeffizienten auch die Grundlage für
die Verkehrswertermittlung im Vergleichswertverfahren bilden.
Der für ein Gebiet ermittelte Immobilienrichtwert bezieht sich auf ein
fiktives, bebautes Grundstück. Das Lagemerkmal des jeweiligen Immo-
bilienrichtwertgrundstücks wird in der Regel durch die Position der Wert-
zahl visualisiert.
Die Immobilienrichtwerte
- sind in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angegeben
- beziehen sich ausschließlich auf Weiterverkäufe mit einer mittleren
Ausstattungsklasse, nicht auf Neubauten
- beziehen sich auf erschließungsbeitragsfreie Objekte mit Unterkellerung,
einer Garage und ohne Mietverhältnisse
- liegen in der mittleren Lage der Zone und sind frei von Immissionen
- sind nur innerhalb des Modells des örtlichen Gutachterausschusses mit
seinen entsprechenden Umrechnungstabellen zu verwenden
Darüber hinaus können weitere Merkmale bei der Wertfindung einen Ein-
fluss haben, wie z.B. der Objektzustand, besondere Einbauten, ein Erb-
baurecht, Grunddienstbarkeiten, Baulasten, besondere örtliche und
bauliche Gegebenheiten u.a.m.
Der Immobilienrichtwert für den Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser
wird im Wesentlichen beeinflusst durch Baujahr, Wohnfläche, Wohnlage,
Gebäudeart, Grundstücksgröße, Ausstattung und Modernisierungsgrad.
Die Grundstücksgröße ist definiert in Abhängigkeit von der Gebäudeart,
d.h. eine Fläche/Teilfläche, die für eine angemessene Nutzung der bau-
lichen Anlage benötigt wird.
Seite 31
8.2 Vergleichswertermittlung
Die Anpassung des fiktiven Richtwertobjektes an das Bewertungsobjekt

erfolgt mit Umrechnungskoeffizienten aus dem Grundstücksmarktbericht
Märkischer Kreis 2022.
Anmerkung:
Abschließend sind Besonderheiten des Bewertungsobjektes, die nicht

im Immobilienrichtwert enthalten sind (z.B. Grunddienstbarkeiten, Bau-
mängel, Bauschäden, fehlende Garage usw.) sachverständig zu wür-
digen und eine Anpassung vorzunehmen.
Seite 32
9. Wertermittlung der eingetragenen Belastungen

9.2 Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit besteht in einem Abwasser-

leitungsrecht für die Gemeinde Nachrodt-Wiblingwerde.
Laut Vertrag wurden u.a. folgende Vereinbarungen getroffen:
- Der Eigentümer gestattet der Gemeinde den Bau , den Betrieb und
die Unterhaltung eines Abwasserkanals (siehe Lageplan Anlage 17)
- Alle durch die Leitung nachweislich verursachten Schäden werden
von der Gemeinde ersetzt.
- Als Entschädigung für die Verlegung der Rohrleitung wurde ein
Betrag von 722 DM bezahlt.
- Der Eigentümer verpflichtet sich beiderseits der Rohrleitung einen
Streifen von 1m von jeder Bebauung freizuhalten.
- Bei Veräußerung ist der Vertragspartner umgehend zu unterrichten.
Betroffene Fläche 2,5 m x 20 m = 50 m²

Bodenwert der betroffenen Fläche 96 € / m²
Wert der betroffenen Fläche 96 € / m² x 50 m² = 4.800 €
Minderung durch die Dienstbarkeit

(Einstufung als Gartenland)
4.800 € x 70% = 3.360 €
Werteinfluss Abt. II, Nr. 4 rd. -3.500 €
9.3 Angeordnete Nacherbschaft
Kein Werteinfluss auf das Bewertungsobjekt durch die angeordnete

Nacherbschaft
Werteinfluss Abt. II, Nr. 3 rd. 0€
Seite 33
10. Verkehrswert
10.1 Legaldefinition
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt,
auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften,
der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des
sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf un-
gewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
10.2 Wertermittlungsverfahren
Die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens zur Ermittlung des Verkehrs-

wertes wird in Abschnitt 5. dieses Wertgutachtens begründet. Danach
wird das Sachwertverfahren als vorrangig geeignetes Verfahren zur
Bestimmung des Verkehrswertes gesehen und der Verkehrswert aus
dem Ergebnis dieses Verfahrens abgeleitet. Das vereinfachte Vergleichs-
wertverfahren wird zur Plausibilitätskontrolle durchgeführt.
10.3 Marktanpassung
Für das Bewertungsobjekt mit dem vorläufigen Sachwert von 188.468 €,

wurde in Anlehnung an den Grundstücksmarktbericht 2022 vom Gutach-
ausschuss für Grundstückswerte im Märkischen Kreis (Doppelhaushälften
und Reihenhäuser), ein Sachwertfaktor von 1,14 festgelegt.
188.468 € x 1,14 = 214.855 €
Markangepasster vorläufiger Sachwert rd. 215.000 €
Seite 34
10.4 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Bauzustandsbedingte Einflüsse:
An dem Wohngebäude wurden Baumängel, Bauschäden und Instandset-

zungsbedarf festgestellt. Entsprechend der SW-RL Ziff. 6.2 wurden bei
einem Teil der Schäden die vollen Schadensbeseitigungskosten in Abzug
gebracht, da die Schäden unverzüglich beseitigt werden müssen (z.B.
Heizungsanlage, Warmwasseranlage). Bei dem anderen Teil wurden die
Schadenbeseitigungskosten mit einer Dämpfung entsprechend der Alters-
wertminderung berechnet.
Dabei gehen nur solche Mängel und Schäden in die Betrachtung ein, die
von einer üblichen baualtersgerechten Situation abweichen und keine
Modernisierung umfassen. Für das Bewertungsobjekt ist aus den o.g.
Gegebenheiten eine Anpassung aus bauzustandsbedingten Gründen
durchzuführen, deren Höhe am Stichtag auf 15.000 € geschätzt wird.
Der Ansatz ist nicht im Sinne einer Investitionsrechnung zu interpretieren.
10.5 Zusammenfassung der Werteinflüsse
Marktangepasster vorläufiger Sachwert 215.000 €

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale:
- Bauzustandsbedingte Einflüsse -15.000 €
Eingetragene Belastungen:
- Beschränkte persönliche Dienstbarkeit -3.500 €
- Angeordnete Nacherbschaft 0€
196.500 €
Sachwert rd. 197.000 €
Seite 35
10.6 Verkehrswert des belasteten Grundstücks
Unter Würdigung aller wertrelevanten Einflüsse, sowie der Lage auf dem
Grundstücksteilmarkt für Doppelhaushälften, bewerte ich den Verkehrs-
wert für das mit einem Wohnhaus und einer Garage bebaute Grundstück
Helbeckerweg 13
58 769 Nachrodt-Wiblingwerde
am Wertermittlungsstichtag, dem 06. Jan. 2023,
im vorgefundenen Zustand, mit
197.000,- €
einhundertsiebenundneunzigtausend Euro
10.7 Weitere Angaben
- Baulasten sind keine eingetragen

- Erschließungsbeiträge werden nicht mehr erhoben
- Altlasten sind keine aufgenommen
- Wohnungsbindung liegt nicht vor
- In den vorliegenden Unterlagen ist im Bereich des Bewertungsobjektes
kein Bergbau dokumentiert
- Mieter: Leerstand
- Hausverwaltung: keine
- Hausgeld / Hausgeldrücklage: keine
Beantwortung der Fragen:

- Ein Gewerbebetrieb ist nicht vorhanden
- Betriebseinrichtungen, Maschinen oder Zubehör sind nicht vorhanden:
- Die Hausnummer stimmt mit den Grundbuchangaben überein
- Bei äußerer, zerstörungsfreier Begutachtung konnte kein Haus-
schwamm festgestellt werden.
Ich versichere, dass ich am Ausgang der mit dieser Wertermittlung

verbundenen Angelegenheit in keiner Weise persönlich interessiert
bin und dass ich das Gutachten nach dem aktuellen Stand der Kennt-
nis über die wertrelevanten Umstände angefertigt habe.
Das Kurz-Gutachten umfasst 36 Seiten und 5 Anlagen (Seite 37 - 47).
Kierspe, den 11. Januar 2023 Dipl.-Ing. Peter Rothstein
Seite 36
Kreiskarte Anlage 1
Seite 37
Zeichnungen Anlage 2
Zeichnung 1967 - Erdgeschoss
Seite 38
Zeichnung 1967 - Kellergeschoss
Seite 39
Zeichnung 1967 - Dachgeschoss
Seite 40
Zeichnung 1953 - Schnitt
Seite 41
Lichtbilder Anlage 3
Ansicht
Ansicht
Seite 42
Außennanlage
Außennanlage
Seite 43
Garage
Garage
Seite 44
Wohnflächen lt. Bauakte 1953 Anlage 4
Seite 45
Wohnflächen lt. Bauakte 1953 Anlage 4
Seite 46
Lageplan Abwasserkanal Anlage 5
Seite 47

Gutachten: Helbecker Weg 13 in 58 769 Nachrodt-Wiblingwerde

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Gutachten: Helbecker Weg 13 in 58 769 Nachrodt-Wiblingwerde

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Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

Gemarkung Nachrodt-Wiblingwerde, Flur 19, Flurstück 206

Auftraggeber: Amtsgericht Altena

Geschäfts-Nummer: 005 K 004/22

Dipl. Ing. Peter Rothstein - Blechen 3 - 58566 Kierspe

1. Allgemeine Grundlagen des Gutachtens Seite 3

Anlage 1 Kreiskarte Seite 37

1. Allgemeine Grundlagen des Gutachtens

1.2 Anlass der Bewertung

Zweck des Gutachtens ist, im Rahmen einer Zwangsversteigerung

Grundbuch von Nachrodt-Wiblingwerde Blatt 542

Auskünfte bezüglich der Baulasteintragungen, Erschließungsbeiträge,

Um Ermittlung der Werte der in Abteilung 2 des Grundbuchs eingetrage-

Um Beantwortung folgender Fragen wird gebeten:

1.3 Besonderheiten bei der Ortsbesichtigung

Der ehemalige Öllagerraum unter dem Balkon konnte nicht besichtigt

1.4 Allgemeine Hinweise

Das vorliegende Gutachten ist urheberrechtlich geschützt. Es ist

1.5 Datum der Ortsbesichtigung und Teilnehmer

Das zu bewertende Objekt wurde am 06. Jan. 2023 besichtigt.

Das Ergebnis der Inaugenscheinnahme ist in der Anlage als Foto-

1.6 Grundlagen des Gutachtens

- der dem Sachverständigen durch das Amtsgericht Altena

- die vom Sachverständigen am 06. Jan. 2023 durchgeführte

- die dem Sachverständigen durch das Amtsgericht zur Verfügung

- die vom Sachverständigen durch Erhebung beim Kreis oder ge-

1.7 Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag

06. Jan. 2023

1.8 Objektbezogene Arbeitsunterlagen

- Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom 17.11.2022

3 Eigentümer in Erbengemeinschaft laut Grundbuch zum Stichtag:

1.10 Miet- und Pachtverhältnisse

Leerstand lt. Eigentümer

Laut Auskunft des Märkischen Kreises unterliegt das Bewertungsobjekt

Grundbuch von: Nachrodt-Wiblingwerde

lfd. Nr. Flurstück Wirtschaftsart und Lage Fläche

5 206 Hof- und Gebäudefläche, 742 m²

Lage Helbecker Weg 13

1.13 Rechts- und Verwaltungsvorschriften

- Baugesetzbuch ( BauGB ) vom 03.11.2017 geändert 16.07.2021

- Kleiber / Simon / Verkehrswertermittlung von Grundstücken

2.1 Ort und Einwohnerzahl

Das Bewertungsobjekt liegt in der Gemeinde Nachrodt-Wiblingwerde im

Nachrodt-Wiblingwerde liegt im Sauerland und gehört zum Märkischen

Der Märkische Kreis liegt im nordrhein-westfälischen Regierungsbezirk

Die Gemeinde Nachrodt-Wiblingwerde verfügt über eine Infrastruktur

Die innerörtliche Verkehrsanbindung erfolgt über die angrenzende

Im öffentlichen Personennahverkehr wird Nachrodt-Wiblingwerde durch

2.2 Kleinräumige Lage

Das Bewertungsobjekt liegt an der Gemeindestraße "Helbecker Weg"

Der "Helbecker Weg" ist eine Gemeindestraße und dient überwiegend

Die engere Nachbarschaft besteht überwiegend aus einer ein-und zwei-

Die Haltestelle der öffentlichen Nahverkehrseinrichtung (Buslinie)

Immissionsbelastungen durch Straßenverkehr, Hochspannungsleitungen,

Die Verkehrslage im Individualverkehr ist als durchschnitlich einzustufen.

Die Wohnlage ist insgesamt als befriedigend zu bewerten.

2.3 Zuschnitt und Beschaffenheit

Das Grundstück ist als Wohngrundstück angelegt und unregelmäßig

Die Geländeoberfläche des Bewertungsgrundstückes fällt von Westen

Untersuchungen des Baugrunds auf Tragfähigkeit und Grundwasser

Das Grundstück ist an die Versorgungsleitungen von Wasser, Strom,

Die Abwasserbeseitigung erfolgt über die öffentliche Kanalisation.

Nutzung und Bebauung