Verwaltungsgericht Zürich zu den Grenzen baulicher Verdichtung 15.05.

23, 11:29

Viergeschossige Häuser in einer Zone für

zwei Etagen? Bauliche Verdichtung hat
Grenzen, wie ein neues Urteil zu Horgen
zeigt
Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hebt den Gestaltungsplan
für eine Wohnüberbauung am linken Seeufer auf. Die Grundordnung
sei mit den Plänen ausgehebelt worden.

Stefan Hotz
19.07.2022, 15.45 Uhr

arin Hofer / NZZ

Das Gebiet Ebnet in Horgen, eine Wiese mit
Hochstammobstbäumen, gibt seit bald vier Jahren zu reden.

Das Grundstück Ebnet ist trotz seinem Flurnamen ein grüner Hang mit
Obstbäumen. Dieser liegt etwas ausserhalb von Horgen zwischen dem
Ortszentrum und der A 3 mit prächtiger Sicht auf den Zürichsee. Ein
guter Ort zum Wohnen also, das zeigen auch die Einfamilienhäuser in
der Nachbarschaft.

Im regionalen Richtplan befindet sich die Fläche in einem Gebiet für

niedrige bauliche Dichte, auf kommunaler Ebene in der
zweigeschossigen Wohnzone. Die Eigentümer, eine Erbengemeinschaft,
planten auf dem 17 500 Quadratmeter grossen Grundstück den Bau von
70 Wohnungen.

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Um den Boden möglichst gut auszunutzen, liessen sie einen privaten

Gestaltungsplan ausarbeiten, was Abweichungen von der Regelbauweise
gemäss Grundordnung zulässt. Gefordert wird für eine solche Ausnahme
im Gegenzug eine städtebaulich, architektonisch oder landschaftlich
optimale Überbauung eines Gebiets.

Viel längere Gebäude als vorgesehen

In diesem Fall ging die Bauherrschaft zu weit. Das Zürcher

Verwaltungsgericht hat die Planung auf Beschwerden von Anwohnern
hin laut einem kürzlich publizierten Urteil aufgehoben. Begründung:
Insbesondere die vorgesehenen Gebäudelängen würden sämtliche
Regeln der zweigeschossigen Wohnzone sprengen. Zumal es sich um ein
Wohngebiet an landschaftlich empfindlicher Lage handle.

Konkret sah der Gestaltungsplan drei-, teilweise auch viergeschossige

Gebäude vor. Bis auf eine Ausnahme bewegte sich die Länge der
geplanten Gebäude zwischen 29 und 52 Metern. Der regionale Richtplan
sieht jedoch an dieser Stelle Gebäudelängen mit einem Richtwert von
lediglich 25 Metern vor. Auch bezüglich der Gebäudehöhen würden die
Vorgaben klar überschritten, heisst es im Urteil.

Wie stark ein Gestaltungsplan von der Regelbauweise abweichen dürfe,

werde im Planungs-und Baugesetz zwar nicht näher umschrieben. Die
Abweichungen dürften aber die planerisch und demokratisch
abgestützte Grundordnung nicht «ihres Sinngehalts entleeren». Genau
das erachtet das Gericht im vorliegenden Fall jedoch als gegeben.

Es stützt seine Argumentation nicht nur auf die planerischen

Unterlagen, sondern ebenso auf das Bundesinventar der
schützenswerten Ortsbilder (Isos). Dort ist das Gebiet Ebnet mit einem
Erhaltungsziel aufgeführt. Gestützt auf einen Grundsatzentscheid des
Bundesgerichts zur Zürcher Gemeinde Rüti von 2009 bestehe die
Notwendigkeit einer Interessenabwägung; also zwischen der mit dem
Gestaltungsplan neu geschaffenen Ordnung und dem Gebot, auf das
Orts- und Landschaftsbild Rücksicht zu nehmen.

«Keine optimale Überbauung»

Für die Richter weicht das Projekt in mehreren Punkten zu stark von der
Grundordnung ab. Der Gestaltungsplan bewirke keine Verbesserung,
deshalb könne nicht von einer optimalen Überbauung gesprochen
werden, schreiben sie. Daran ändere nichts, dass der Plan von den

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gleichen Organen genehmigt worden sei, die einst auch die Horgener
Bau-und Zonenordnung beschlossen hätten.

Das Verwaltungsgericht dreht das Urteil des Baurekursgerichts, das als

Vorinstanz die Beschwerden noch abgeschmettert hatte. Nach über
dreieinhalb Jahren hebt es den Beschluss der Gemeindeversammlung
Horgen vom 13. Dezember 2018, die den Gestaltungsplan deutlich
gutgeheissen hatte, ebenso auf wie die Genehmigung der kantonalen
Baudirektion vom September 2019.

Die Vorlage hatte seinerzeit schon vor der Versammlung für Aufsehen
gesorgt, weil kritische Einwände seitens des Kantons in den Unterlagen
an die Stimmberechtigten fehlten. Ein Stimmrechtsrekurs blieb jedoch
erfolglos. Das Urteil kann noch vor dem Bundesgericht angefochten
werden.

Urteil VB.2021.00038 vom 28. 4. 2022, nicht rechtskräftig.

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Es ist die einzige neue ERKLÄRT

kantonale Strasse, deren Ständerats- und

Bau die Zürcher Regierung Nationalratswahl 2023 in
einst explizit ablehnte – Zürich: Philipp Kutter will
nun wurde sie doch nach seinem schweren
fertiggestellt Skiunfall für die Mitte in
12.05.2023 den Ständerat
08.05.2023

Das Recht auf INTERVIEW Jetzt ist klar,

Parteiwechsel Andere suchen welche Fragen
gilt auch vor händeringend die PUK zum
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Amtszeit: Der nur nicht der Justizdirektion
Zürcher Kanton Zürich. beantworten
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