Landnutzung - Nolon

FLÄCHENNUTZUNGSÜBERSICHT
Herbst 2007

I. LOKALE KONTROLLE DER LANDNUTZUNG UND IHRER

VERFASSUNGSMÄSSIGEN GRENZEN

A. DAS LANDNUTZUNGSSYSTEM
1. Einführung in das Landnutzungssystem
i. Mitgeltende Vorschriften:
a) Verfassungsrechtlich
b) Administrativ
c) Kommunalrecht
ii. 2 Grundbegriffe:
a) polizeigewalt
b) gewinnklausel
iii. 3 Stufen
a)  Bundesverfassungsgrenzen
1.
Artikel 3 Änderung 5. Änderung 10. Änderung 14. Zusatzartikel
zwischenstaatliche Meinungsfreih gewinnklausel Leistungsreservieru Fälligkeitsverfahre
Handelsklausel eit ngsklausel n/
Gleichbehandlungs
klausel
Der Kongress Lokale Niemand Alle Befugnisse, die Wendet den 5.
kann jedes Gesetz Vorschriften darf ..."ohne nicht an die Änderungsantrag
verabschieden, das können die ordnungsgemäßes Bundesregierung auf die Staaten an;
eine Rede-, Gerichtsverfahren delegiert wurden, ≠Diskriminieren
zwischenstaatliche Ausdrucks- des Lebens, der sind den Ländern
Handelsklausel und Freiheit oder des vorbehalten
betrifft oder sich Meinungsfreih Eigentums beraubt
darauf bezieht; eit nicht werden; noch darf
Muss notwendig einschränken Privateigentum für
und den öffentlichen
ordnungsgemäß Gebrauch ohne
sein gerechte
Entschädigung
verwendet werden."

b) Bundesland
↓
Sie geben den lokalen Gesetzgebern die Befugnis, Gesetze zum Schutz der öffentlichen Gesundheit,
Sicherheit, Moral und des allgemeinen Wohlergehens der Menschen zu erlassen. **NY→ über 1600
Dörfer, Städte und Gemeinden wurden genehmigt
↓
c) Lokal:
kann es sich um regionale, regionale oder kommunale→ Landnutzungsgesetze handeln, die von der
staatlichen Behörde erlassen wurden

1
 Landnutzung - Nolon
*können nur Befugnisse ausüben, die ihnen vom Landesgesetzgeber übertragen wurden

Spezifische Behörde: Generalautorität: Allgemeines

Verabschiedung
umfassender Pläne und
Zonengesetze &
Verabschiedung von
Unterteilungs- und
Lageplanvorschriften nach
dem Dorf-, Stadt- und
mit Rücksicht auf die
öffentliche Gesundheit,
Sicherheit, das
Wohlergehen und die
physische Umwelt wird
ihnen unter Stadthaus
übertragen
Gemeinderecht:
Verabschiedung von
Gesetzen zum Schutz von
Bäumen, zum Erhalt
historischer Bezirke und
Sehenswürdigkeiten sowie
zur Schaffung von

2. ÜBERBLICK ÜBER DAS REGIERUNGSSYSTEM

BEURTEILENDE
MASSNAHMEN
Wesentlich
"Polizeimacht" LANDESVERFASSUNG Beweis
Lokale Regierung BOP
kann einen
umfassenden GESETZGEBUNGS
Plan/Zoneneinteilu GESETZGEBER GERICHT MASSNAHMEN
ng verabschieden E Gültigkeitspräs.
Rücksichtnahme
BOP auf
Stadtrecht Ermöglichende NORMEN Herausforderung
Dorfrecht Handlungen Ziemlich umstritten
Allgemeiner Planung → reserviert für den
Stadtrat Zoneneinteilung
Unterteilung
SEQRA
Feststellungsurteil
RECHTSBE Unterlassungsverfügu
Autorisieren HELFE
Lokale ng
Gesetzgeber Certiorari
Mandamus
$$ Schadenersatz

Umfassender Plan Erstellt Boards

Flächennutzungsrec Planung EINSPRÜ GERICHT
ht Beschwerdekammer für CHE E
Änderungen der Zoneneinteilung
Zoneneinteilung
Unterteilungen &
BEWERBER

2
 Landnutzung - Nolon

3. Lokale Gremien: Verfahren zur Überprüfung und Genehmigung von

Projektvorschlägen sind in spezifischen Ermächtigungsgesetzen enthalten, die
vom Landesgesetzgeber als Ergänzung zu den Bestimmungen des lokalen
Rechts verabschiedet wurden

4. Gerichtliche Überprüfung: Gerichte verschieben lokale

Landnutzungsentscheidungen, insbesondere diejenigen der lokalen Gesetzgeber,
die erklären, dass diese Entscheidungen eine Vermutung der
Verfassungsmäßigkeit und Richtigkeit erhalten
i. Schwere BOP-Entscheidungen→ waren unvernünftig, willkürlich und
launenhaft
ii. Unklarheiten→ Rücksicht auf die Immobilienbesitzer, die sie
herausfordern

B. HISTORISCHER ÜBERBLICK
1. Planung/Zoneneinteilung
Umfassender i. Zoneneinteilung kam b/f Planung
Plan: ii. Die Zoneneinteilung ist der wesentliche Teil eines umfassenden Plans;
Masterplan als die genaue Beziehung zwischen dem umfassenden Plan, der
Leitfaden Zoneneinteilungskarte und der offiziellen Karte wurde nie vollständig
vereinbart
2. Lokale Kontrolle der Landentwicklung
i. Planungsausschuss: bestehend aus ernannten (vs. gewählten
Mitgliedern)
a) Weniger Druck der Wählerschaft n Entscheidungen
3. Kodifizierung des Flächennutzungskontrollsystems
i. 1916 verabschiedete→ NYC die erste umfassende Zonenverordnung in
den USA; weitere Städte folgten
ii. 1922 → veröffentlichte das US-Handelsministerium ein Modellstatut,
den Standard State Zoning Enabling Act, um die Zoneneinteilung zu
fördern
a) Empfohlen, dass Pläne von Planungsausschüssen angenommen
werden, während die örtlichen Gesetzgebungsorgane
Zonenverordnungen erlassen sollten
4. Was beeinflusst einen Flächennutzungsplan?
i. 6 wesentliche, nicht ausschließliche Elemente:
a) flächennutzungsmuster
b) massentransportsystem
c) öffentliche Einrichtungen für den schnellen Personen- und
Güterverkehr
d) straßensystem
e) park- und Erholungssystem
f) lage öffentlicher Gebäude

C. DIE ART DER EIGENTUMSRECHTE

3
 Landnutzung - Nolon
1. Abwägung von Eigentumsrechten und öffentlichem Interesse: Begrenzung
von Doktrinen
i. Lokale Landnutzungsentscheidungen beeinträchtigen das Recht der
Landbesitzer, ihr Land im Interesse des Schutzes der Gesundheit,
Sicherheit, des Wohlergehens und der Moral der Öffentlichkeit als
Lokalitäten
Ganzes zu nutzen
dürfen nicht
a) Materiellrechtliches Verfahren: erfordert, dass
unangemessen
Landnutzungsvorschriften einem legitimen öffentlichen Zweck
diskriminieren
dienen
b) Verfahrenstechnischer Due Process: Verwaltungsprozess, durch
den Vorschriften erlassen und durchgesetzt werden
1) Muss den verfahrensrechtlichen Anforderungen der
Landesgesetze entsprechen und die
Fairnessanforderungen erfüllen
ii. Ultra Vires: Flächennutzungsregistrierungen ≠ liegen außerhalb des
Zuständigkeitsbereichs der lokalen Behörden
iii. Lokale Behörde
a) Das Handeln der Gemeinde muss im Rahmen der ihr
übertragenen Befugnisse erfolgen
b) ≠ zulässig, wenn die Regelung durch den Landesgesetzgeber
vorweggenommen wurde
iv. Öffentlicher Zweck: Landnutzungsverordnung muss ≠ eine Entnahme
von Privateigentum für einen öffentlichen Zweck ohne gerechte
Entschädigungseinnahmen→ bewirken

2. Wann hat ein Grundbesitzer unverfallbare Rechte?

i. Doktrin der Freizügigkeitsrechte: Beschränkt die Befugnis der
Kommunen, in bestimmten Fällen erhebliche neue Vorschriften für
bestehende Investitionen in Grundstücke, wie abgeschlossene Bauwerke
oder im Bau befindliche Projekte, zu erlassen
ii. CL Unverfallbare Rechte: gerichtlich geschaffen; wenn ct
unverfallbare Rechte findet, besteht seine Wirkung darin, das
genehmigte Projekt gegen alle Änderungen der Zoneneinteilung oder
anderer Landnutzungsvorschriften zu immunisieren
iii. Gesetzliche Freizügigkeitsrechte: vom Landesgesetzgeber
angenommen; immunisierte genehmigte Unterteilungsplatten aus
Änderungen der Dimensions- oder Flächenanforderungen der
Zoneneinteilung für einen Zeitraum von 1-3 Jahren

3. Euklidian Zoning: Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U.S. 365
(1926)
i. F: Ambler Reality kauft etwas Land und nach dem Kauf hat der Stadtrat
Euklidische eine Verordnung erlassen, die es zu einem Wohngebiet macht. Gegen
Zoneneinteilung: das Statut als Ganzes ("Gesichtsherausforderung") b/c gab es keinen
Das grundlegendste umfassenden Plan
Mittel, mit dem die ii. Rationaler Basistest: Damit ein Gesetz verfassungswidrig ist, muss es
Zoneneinteilung willkürlich sein und keinen wesentlichen Zusammenhang mit der
ihren Zweck erfüllt, öffentlichen Gesundheit, Sicherheit, Moral oder dem Gemeinwohl haben
ist die Trennung a) BOP: +
widersprüchlicher
Verwendungen - 4
klassifiziert auf einer
Skala von "höchster"
 Landnutzung - Nolon
iii. H: gültig

4. Nectow v. Cambridge, 277 U.S. 183 (1928)

i. F: Stadt hat einen 100’ Streifen des Grundstücks von allgemeiner
Nutzung zu Wohngebiet umgewidmet; wie auf diese bestimmte Person
angewendet
ii. A: hat die Analyse von Euklid angewendet
iii. R: Die Bestimmung von Amtsträgern in Angelegenheiten wie
Landnutzungsvorschriften sollte nicht außer Kraft gesetzt werden, es sei
denn, es ist klar, dass ihre Handlung keine Grundlage in der Vernunft hat
und lediglich eine willkürliche und irrationale Nutzung der Macht ist, die
keinen wesentlichen Zusammenhang mit der öffentlichen Gesundheit,
Sicherheit und dem allgemeinen Wohlergehen aufweist.
iv. H: Umgekehrte Entlassung; wird wahrscheinlich willkürlich und
launisch gehalten

5. NY Town Law: S.30 im Nachtrag

i. § 261: Erteilung der Vollmacht

Diese gesetzlichen a) zum Zweck der Förderung von Gesundheit, Sicherheit, Moral des
Bestimmungen allgemeinen Wohlergehens der Gemeinschaft
delegieren die Befugnis
zur Annahme von ii. § 262: Bezirke
Zonenplanbezirken und a) "Stadtrat kann Stadt ... in Bezirke unterteilen"
einer Vielzahl anderer b) stadtbarde kann „die Errichtung, den Bau, den Wiederaufbau, die
Dinge Veränderung oder die Nutzung von Gebäuden, Bauwerken oder
Grundstücken regeln und einschränken. Alle diese Vorschriften
müssen für jede Klasse oder Art von Gebäuden in diesem Bezirk
einheitlich sein, aber die Vorschriften in einem Bezirk können
von denen in anderen Bezirken abweichen
iii. § 263: Zweckbestimmung
a) "Diese Vorschriften müssen in Übereinstimmung mit einem
umfassenden Plan... und der Förderung der am besten geeigneten
Flächennutzung durch die Gemeinde erlassen werden"

6. Wawa-Zonenverordnung:
i. Artikel I – Allgemeine Bestimmungen
ii. Artikel II – Begriffsbestimmungen
iii. Artikel III – Einrichtung von Bezirken und Zonenplan
iv. Artikel IV – Bezirksnutzungs-, Los- und Massengutvorschriften

D. REGULATORISCHE EINNAHME
1. NY Verfassung: Art. 1, §7
i. "Privateigentum darf nicht für die öffentliche Nutzung ohne gerechte
Entschädigung verwendet werden"
ii. siehe auch 5. Vorm. (oben)

5
Landnutzung - Nolon

2. Was ist eine Einnahme?

i. wenn die Auswirkungen einer Regelung auf private Eigentumsrechte so
belastend sind, dass sie gegen die verfassungsmäßige Garantie verstoßen,
dass Eigentum nicht ohne gerechte Entschädigung für eine öffentliche
Nutzung verwendet werden darf.
ii. Behördliche Auflagen:
a) manchmal kann eine Landnutzungsverordnung als „behördliche
Maßnahme“ ungültig gemacht und dem regulierten
Grundstückseigentümer eine Entschädigung für verursachte
Schäden gewährt werden.
b) manchmal auch als umgekehrte Verurteilungen oder De-facto-
Einnahmen bezeichnet
iii. beide Arten von Einnahmen sind nach der US-Konstitution erlaubt, aber
die Gültigkeit des öffentlichen Zwecks muss nachgewiesen werden und
eine gerechte Entschädigung, die dem Eigentümer des verurteilten
Eigentums gezahlt wird.

3. Herausforderungen:
i. wenn eine staatliche Registrierung die Wirkung einer öffentlichen
Verurteilung hat, kann der Eigentümer behaupten, dass es sich bei der
Registrierung um eine behördliche Entscheidung, eine faktische
Entscheidung oder eine umgekehrte Verurteilung des betroffenen Pakets
handelt.
ii. Wenn Flächennutzungsvorschriften als Einnahmen angefochten werden,
geht das Gericht von der Verfassungsmäßigkeit aus.
iii. herausforderer tragen eine schwere Beweislast; alle Zweifel zugunsten
der Regulierungsbehörde ausgeräumt
iv. eigentümer von Immobilien müssen Dollars und Cents nachweisen, dass
alle bis auf einen bloßen Rest des Wertes von Immobilien durch
Vorschriften zerstört wurden.

4. Arten von Einnahmen:

i. Allgemein anwendbare Vorschriften:
ii. Besondere Vorschriften:
iii. Zwangsförderungen:
iv. Gesamtumsatz
v. Vorbestehende Vorschriften:

5. Allgemeine Regel: Pennsylvania Coal Co. v. Mahon, 260 U.S. 393 (1922)
i. Holmes: „Während das Eigentum bis zu einem gewissen Grad reguliert
werden kann, wird es, wenn die Regulierung zu weit geht, als
Übernahme anerkannt

6. Konfiszierend:
i. Privateigentum ohne gerechte Entschädigung zu nehmen; Eigentum von
einer privaten Nutzung auf eine öffentliche Nutzung zu übertragen

7. Analyse:
6
Landnutzung - Nolon
i. STELLEN SIE ZUNÄCHST fest, ob es sich um einen legitimen
ii. ZWEITENS, welche Art von Einnahme ist das?
Gesamteinnahmen
Lucas v. South
Carolina Coastal
Council, 505 U.S.
1003 (1992)
F: Gekaufte Liegenschaft
am Meer in SC; regulierte
Aussage, dass keine
dauerhaften Strukturen
gebaut werden konnten
auf gerechte Entschädigung
verklagt
A: Könnte für andere
Zwecke verwendet werden,
um Strandnutzung usw. zu
→ vermieten.
Regel: Damit eine
gerechte
Entschädigung für eine
regulatorische
Entnahme gezahlt
werden kann, muss der
GESAMTE
wirtschaftliche Wert
genommen werden
Ausnahme: wenn CL
Belästigung dann Staat
muss nicht zahlen
öffentlichen Zweck handelt
PRO SE-EINNAHMEN
Physische Invasion
Loretto v.
Teleprompter
Manhattan CATV
Corp., 458 U.S. 419
(1982)
F: Der vorherige
Grundstückseigentümer
erlaubte ∆, Crossover-
Kabel über das Gebäude zu
verlegen; er wusste erst
nach dem Kauf des
Gebäudes von ∆; er
verklagte ∆ wegen
Hausfriedensbruchs und
nahm am 14.
NYC ist auch ein ∆ b/c, das
Teleprompter das Recht
eingeräumt hat, ein
Kabelanbieter zu sein
Regel: Jede staatlich
genehmigte dauerhafte
und physische
Besetzung oder
Invasion von
Privateigentum,
unabhängig vom
staatlichen Nutzen und
unabhängig davon, wie
geringfügig die
Invasion eine gerechte
Entschädigung
erfordert, unabhängig
vom Nominalwert
7
Flächennutzung Alle anderen
Dolan v. City of Penn Central Transp.
Tigard, 512 U.S. Co v. New York City,
374 (1994) (zitiert 438 U.S. 104 (1978)
nach Nollan, 483
U.S. 825 (1987))
F: Sie wollten etwas F: Im Besitz von GCS und
an ihrem Geschäft wollte 50 Stockwerke für
bauen; die Stadt den Einkauf über GCS
genehmigte ihre bauen, was nach dem
Expansionspläne unter Denkmalschutzgesetz als
der Bedingung, dass Wahrzeichen ausgewiesen
sie einen Abschnitt des ist. Beantragte eine
Grundstücks für einen Baugenehmigung. ∆
Radweg reservieren verweigerte b/c es war nicht
würden konsistent mit dem Charakter
von GCS und verklagte sich
als Übernahme
A: In Dollan A: Sie waren nicht daran
befriedigte die gehindert, neue Level zu
Widmung den bauen, nur nicht 50;
wesentlichen Nexus Erträge aus dem Terminal
Prong, war aber nicht und mögliche Veräußerung
annähernd von Entwicklungsrechten zur
proportional,→ sie Verfügung gestellt Penn mit
brauchten eine angemessener Rendite auf
vernünftige ihre Investition
Beziehung /w Verkehr
und weniger Verkehr
2-Zinken-Test: Multi-Faktor-
1) wesentlicher Ausgleichstest:
Nexus - es muss *Charakter des
eine vernünftige staatlichen Handelns
Beziehung (Gegenseitigkeit des
zwischen dem, was Vorteils)
sie tun wollen, und
dem Guten für die *wirtschaftliche
Gemeinschaft Auswirkungen der Reg
bestehen auf
2) Nollan-Rough-
Proportionalitätstes *Ausmaß, in dem Reg
t - Wiegen Sie mit der Investment-
das Wohl der Back-Erwartung (IBE)
Gemeinschaft im gestört hat
Landnutzung - Nolon
Vergleich zum (d.h. das Ausmaß, in
Schaden des dem die Verordnung die
Grundbesitzers IBE vereitelt.
Terminierte Analyse)
**Muss sowohl
nach Art als auch
nach Umfang mit
den Auswirkungen
der
vorgeschlagenen
Entwicklung
zusammenhängen
H: ≠ Einnahme→ Es blieb H: Sollte eine gerechte H: Gewonnen. Es war H: War kein Take
ein wirtschaftlicher Wert Entschädigung erhalten und eine Aufnahme,
übrig an ein staatliches Gericht
geschickt werden, um zu
entscheiden, wie viel

8. Lingle v. Chevron U.S.A, Inc., (2005)

i. F: Regulierung der Preis- (oder Miet-) Obergrenze für Tankstellen in
Hawaii
ii. A: Dies ist kein Fall, in dem Sie die "wesentliche Förderung eines
staatlichen Interesses; verwenden Sie die Analyse in Penn Central und
Dolan/Nollan
iii. R: Wenden Sie keine wesentlichen Vorausprüfungen auf Einnahmen an

9. Schäden
i. Monetäre Schäden können Immobilienbesitzern zugesprochen werden,
die behördliche Anzüge gewinnen
ii. Bezahlt für die Verletzung, die ihnen von Zeit reg. auferlegt wurde, bis
sie vom Gericht für ungültig erklärt wurde

10. Möglichkeiten, wie Orte die regulatorische Herausforderung vermeiden

können
i. einen umfassenden Plan zu verabschieden, ihn auf dem neuesten Stand
zu halten, ihn durch Studien zu untermauern.
ii. stellen Sie sicher, dass alle ähnlich gelegenen Immobilien ähnlich
geregelt sind. "Grundsatz der Allgemeingültigkeit"
iii. wenn Flächennutzungsvorschriften jede wirtschaftlich vorteilhafte
Nutzung von Land im Besitz einer bestimmten Person verhindern
können, stellen Sie sicher, dass es einen leicht zugänglichen
Mechanismus für den Eigentümer gibt, um nachzuweisen, dass keine
angemessene Nutzung von Land erlaubt ist, und um eine Härtebefreiung
zu erhalten
iv. bei Auferlegung von Bedingungen, die von den Eigentümern verlangen,
dass sie den öffentlichen Zugang zu ihren Immobilien gestatten, müssen
einzelne Studien durchgeführt werden
v. In New York mussten Projekte, die wahrscheinlich erhebliche
nachteilige Auswirkungen haben werden, ein Eis einreichen. Richtig

8
Landnutzung - Nolon
durchgeführte Umweltprüfungsstudien erfüllen wahrscheinlich
wesentliche Nexus- und grobe Proportionalitätstests.
vi. Anstatt die Nutzung stark einzuschränken, sollte die Gemeinschaft
innovative Werkzeuge und Techniken erforschen, um öffentliche Ziele
zu fördern und die Belastung der Grundbesitzer zu minimieren

II. PLANUNGSRECHT

A. Zonenkarten:
1. Stellt eine Blaupause für die Entwicklung einer Community Overtime dar

B. Kann geändert werden Gesamtplan

1. Def: ein vom lokalen Gesetzgeber formell angenommenes schriftliches
Dokument, das Ziele und Strategien für die zukünftige Entwicklung und
Erhaltung der Gemeinschaft enthält
i. Erstellt eine Blaupause der Community
2. GR: Statuten verlangen, dass alle Landnutzungsvorschriften in
"Übereinstimmung mit einem umfassenden Plan" gemacht werden müssen
i. Gerichte prüfen „alle relevanten Beweise“, wenn ein
Flächennutzungsreglement angefochten wird, einschließlich der Frage,
ob die Flächennutzungsverordnung einem umfassenden Plan entspricht
3. Schritte zur Erstellung eines umfassenden Plans
i. Informationsbeschaffung
ii. Setzen Sie eine Zielsetzung fest
a) Mittel
b) Langfristig
iii. Bestimmen Sie, welche spezifischen Landnutzungstechniken von der
Gemeinde verwendet werden können, um jedes ihrer Ziele zu erreichen
a) Überlagerung
b) Cluster
c) Anreiz
d) Landwirtschaftliche Zoneneinteilung
e) Ausweisung kritischer Umweltbereiche
f) Schwebezonen
g) Übertragung von Entwicklungsrechten
h) Geplante Einheitenentwicklungen (PUD)
iv. Lokale Bürger sollten einbezogen werden,→ um der Gemeinschaft die
Möglichkeit zu geben, eine gemeinsame Vision für die Zukunft und eine
Strategie zur Erreichung dieses Ziels zu entwickeln
a) Umfragen
b) Öffentliche Anhörungen
c) Stadtversammlungen
v. Der Planungsausschuss kann die Möglichkeit erhalten, den Vorschlag zu
überprüfen und Empfehlungen abzugeben, bevor der lokale Gesetzgeber
Maßnahmen ergreift
4. Review:
i. Der umfassende Plan sollte alle 5 Jahre überprüft werden
ii. Bei Bedarf aktualisieren

9
Landnutzung - Nolon
iii. Die lokalen Gesetzgeber sind gesetzlich befugt, den Gesamtplan zu
erstellen oder zu ändern
a) Der Gesetzgeber kann durch Beschluss, den Planungsausschuss
oder einen Sonderausschuss anweisen, den Plan vorzubereiten
und zu ändern
iv. Bei der erstmaligen Verabschiedung von Bestimmungen muss eine
Zonierungskommission eingerichtet werden, die
Zonierungsbezirksgrenzen, Nutzungs- und Maßanforderungen empfiehlt
5. Die Planung sollte jeder Verabschiedung oder Änderung einer
Landnutzungsverordnung vorausgehen
6. Beantragung eines ∆ in Zonenbestimmungen:
i. Diskretionäre Gesetzgebungsakte
ii. Die gesetzgebende Körperschaft kann sich einfach weigern, darüber
nachzudenken, es SEI DENN, die Frage ist konfiszierend
iii. Änderungen der Nutzungsbestimmung des Gesetzes, die für bestimmte
Parzellen gelten, müssen mit Änderungen des Flächennutzungsplans
einhergehen
iv. Grundstückseigentümer, die ihre Parzellen in Übereinstimmung mit den
geltenden Flächennutzungsbestimmungen entwickeln möchten, müssen
beim örtlichen Bauinspektor oder Flächennutzungsverwalter eine
Baugenehmigung beantragen
a) Inspektor/Administrator überprüft und genehmigt dann entweder
oder verweigert
1) Ob das vorgeschlagene Projekt und seine Konstruktion
den Anforderungen und Dimensionen entsprechen
b) Vom ZBA überprüfbare Feststellungen
7. Judicial Standard:
i. Zeigen, dass Vorschriften nicht "ein legitimes öffentliches Ziel
wesentlich voranbringen"
ii. Zonierungsänderungen werden von den Gerichten als
verfassungsrechtlich gültig angenommen, aber ihre Bestimmungen
werden restriktiv ausgelegt, wenn sie als Abweichung von den CL-
Eigentumsrechten des Grundstückseigentümers angesehen werden
iii. Ein Eigentümer darf die Entwicklung im Rahmen einer ordnungsgemäß
erteilten Genehmigung nur dann fortsetzen, wenn er vor dem
Inkrafttreten der Änderung erhebliche Bauarbeiten durchgeführt und
erhebliche Ausgaben getätigt hat

C. Historische Entwicklung der Flächennutzungsplanung

1. Standard State Zoning Enabling Act
i. Verkündet vom US-Handelsministerium im Jahr 1992
ii. Erteilung der Befugnis zur Verabschiedung von Zonenbestimmungen an
die Städte, Dörfer und Gemeinden durch dieses nationale Modellgesetz
iii. Durch die Übertragung dieser Befugnis an die lokalen Regierungen, die
Befugnis zum Erlass von Zonenverordnungen, übt der
Landesgesetzgeber seine Polizeigewalt aus,→ die Befugnis zur
„Förderung der öffentlichen Gesundheit, Sicherheit, Moral und des
allgemeinen Wohlergehens

10
 Landnutzung - Nolon

2. Standard-Stadtplanerisches Ermächtigungsgesetz

3. Zeitleiste
i. 1922→SZEA Zoning §261-264
ii. 1928→SPEA Planung §272(a)
iii. →Depressionen der 1930er Jahre
iv. 1945→WWII
v. Babyboom→ Neue euklidische Zoneneinteilung

4. Analyse

Landesverfassun Legislative Dorfrecht Wawa

PERSON
g (Polizeigewalt) der Stadt Code
§261-3;
§272(a)

D. Udell v. Hass, 288 N.Y.S.2d 888 (Ct. Ca. 1968)

1. F: Village of Lake Success hat eine Verordnung erlassen, die eine
SAMENK Gewerbezone in eine Wohnzone umwandelt, die am selben Tag einen Vorschlag
OFFER zur Ausweitung der gewerblichen Tätigkeit erhält (d. H. Wollte eine Bowlingbahn und
einen Supermarkt bauen)
2. GR: Flächennutzungsverordnungen müssen dem Gesamtplan entsprechen
i. D.h. Flächennutzungsverordnungen müssen ordnungsgemäß, sorgfältig
Ultra vires und vernünftig durchgeführt werden, mit der allgemeinen
Anspruch Entwicklungspolitik übereinstimmen und mit dem Flächennutzungsrecht
→jenseits des und der Karte konsistent sein
Zuständigkeitsbe ii. „Der umfassende Plan ist die Essenz der Zoneneinteilung. Ohne sie
kann es keine rationale Zuteilung der Landnutzung geben.“
3. A: Der Masterplan in der Stadt bestand darin, die kommerzielle Entwicklung
und die ↑ Steuerbemessungsgrundlage fortzusetzen
4. H: diskriminierendes → Beispiel für Spot-Zoning; ordnete ein
Feststellungsurteil an
5. wenn das Gericht die Umzonung von Ultra Vires erklärt und von der
Durchsetzung abhält, kann das + erneut den Bau einer Bowlingbahn
beantragen und kann nicht auf der Grundlage dieses Gesetzes heruntergestimmt
werden; oder die Stadt kann die Konformität umzonieren

E. Enterprise Partners v. County of Perkins, 619 N.W.2d 464 (2000)

1. F: Schweineinschlussfall und es gab Zoneneinteilung reg
2. R: bekräftigt, dass wir den umfassenden Plan einhalten müssen

F. Stadtrecht
1. § 272(a): Gesamtplan Stadt
i. gibt die Befugnis und Verantwortung, eine umfassende Stadtplanung
durchzuführen und die Landnutzung zum Schutz der öffentlichen

11
Landnutzung - Nolon
Gesundheit, Sicherheit und des allgemeinen Wohlergehens ihrer Bürger
zu regeln
2. §271: Plantafel:
i. Stadtrat nicht beauftragt, einen Planungsausschuss→ „Mai“ zu erstellen
ii. planungsausschuss kann dem Stadtrat Vorschriften empfehlen; kann
einen vorgeschlagenen umfassenden Stadtplan oder eine Änderung
überprüfen und Empfehlungen aussprechen; Untersuchungen, Karten,
Berichte und Empfehlungen im Zusammenhang mit der Planung und
Entwicklung der Stadt vornehmen.

G. Bone v. City of Lewiston, 107 Idaho 844 (1984)

1. F: Das Grundstück wurde in Zonen mit geringer Dichte eingeteilt und der
umfassende Plan hatte es in Zonen eingeteilt.
2. R: muss ∆ Zone, in der es mit dem umfassenden Managementplan
übereinstimmt

H. Osieki v. Town of Huntington, 565N.Y.S.2d 564 (1991)

1. F: Die Immobilie wurde für Wohnzwecke mit geringer Dichte in Zonen
eingeteilt
2. R: Wenn eine Stadt gegen den Masterplan verstößt, muss sie einen guten Grund
haben
3. H: Zoneneinteilung war willkürlich

III. DIE GRUNDLAGEN DER ZONENEINTEILUNG

A. ZONENEINTEILUNGSPRAXIS
1. Zweck der Zoneneinteilung:
i. Verhindert, dass Grundbesitzer ihre Immobilien in einer Weise nutzen,
die für die Gemeinschaft schädlich ist
ii. Angemessene Methode zur Schaffung eines ausgewogenen und
effizienten Musters der Landentwicklung und Vermeidung der
vielfältigen Gefahren eines willkürlichen Wachstums

2. Generell gilt:
i. As-of-Right und deren Zubehöranwendung
a) "Von Rechts wegen→" As-of-Right-Nutzungen und ihre
Zubehörnutzungen
1) Bestimmte Landnutzungen sind als Haupt- und
Hauptnutzungen des Landes zulässig.
b) "Zubehör" → muss üblich, untergeordnet und der Wohnnutzung
untergeordnet sein
1) Zusatznutzungen finden sich auch in Verbindung mit as-of-
right-Nutzungen
ii. Nichtkonforme Verwendungen
a) Eine Flächennutzung, die zum Zeitpunkt der Verabschiedung einer
Flächennutzungsbeschränkung bestand und die durch diese
Beschränkung verboten ist, ist eine nicht konforme Nutzung
iii. Abweichungen

12
Landnutzung - Nolon
a) Wenn die Nutzung der Immobilie nicht den
Zoneneinteilungsbeschränkungen entspricht, kann sie durch eine
Nutzungs- oder Flächenabweichung genehmigt werden
iv. Sondernutzungserlaubnisse
a) Das Flächennutzungsgesetz kann andere Nutzungen genehmigen,
jedoch nur, wenn sie besondere oder bedingte Nutzungsgenehmigungen
erhalten
1) Sie müssen mit der Verwendung von Stand-of-Right
harmonieren
b) A.k.a.: besondere Ausnahmeverwendung, Sondergenehmigung,
bedingte Nutzungsgenehmigungen und besondere Ausnahmen
c) Def:
1) genehmigung einer bestimmten Flächennutzung, die in
einer Flächennutzungsverordnung/örtlichem Recht
zulässig ist,
2) vorbehaltlich der Anforderungen, die durch die
Flächennutzungsverordnung/das lokale Recht auferlegt
werden,
3) sichert zu, dass die vorgeschlagene Nutzung im Einklang
mit dieser Flächennutzungsverordnung/dem lokalen Recht
steht und sich nicht nachteilig auf die Nachbarschaft
auswirkt, wenn die Anforderungen erfüllt sind.
d) Beispiel: Kirche oder Tankstelle in einem Wohnviertel
e) Stadtrecht §274(b): Genehmigung von
Sondernutzungsgenehmigungen
1) Sondernutzungserlaubnis:
i.) eine Genehmigung einer bestimmten
Flächennutzung, die in einer
Flächennutzungsverordnung oder einem lokalen
Gesetz zulässig ist, vorbehaltlich der
Anforderungen, die durch eine solche
Flächennutzungsverordnung oder ein lokales
Gesetz auferlegt werden, um sicherzustellen, dass
die vorgeschlagene Nutzung mit einer solchen
Flächennutzung oder einem lokalen Gesetz in
Einklang steht und sich nicht nachteilig auf die
Nachbarschaft auswirkt.
f) Verwaltungsbehörde
1) die Stadtverwaltung "kann" die Planungsbehörde oder ein
anderes Verwaltungsorgan, das sie benennt, ermächtigen,
Sondernutzungsgenehmigungen zu erteilen.
2) Wenn ja, dann muss der Gesetzgeber Standards
verabschieden, um das Gremium bei der Überprüfung,
Konditionierung und Genehmigung von
Sonderverwendungen zu leiten
i.) Beispiel: Sorgen Sie für ausreichende Sicherheit,
Parken, Landschaft
g) der bevollmächtigte Vorstand ist befugt, solche angemessenen
Bedingungen und Einschränkungen zu verhängen, die in

13
Landnutzung - Nolon
direktem Zusammenhang mit der vorgeschlagenen
Sondergenehmigung stehen und damit zusammenhängen.
h) Nach Erteilung der Sondergenehmigung:
1) Es handelt sich um eine Person des Antragstellers
2) Klebt auf und läuft mit dem Land
i) Gerichtliche Überprüfung: Jede Person, die durch eine
Entscheidung des Planungsausschusses geschädigt wurde
(jemand, der Ansehen hat; eine einzigartige Verletzung), kann bei
Supreme CT die Überprüfung durch ein Verfahren nach Artikel
78 des Zivilpraxisgesetzes und der Zivilpraxisregeln beantragen.
Ct. kann Beweise nehmen oder einen Schiedsrichter ernennen,
um solche Beweise zu nehmen... (kein de novo Prozess?)
j) Religion:
1) Die von religiösen Institutionen vorgeschlagenen
Landnutzungen unterliegen größeren Einschränkungen als die
Regulierung säkularer Landnutzungen
2) Religiöse Nutzungen fördern das Gemeinwohl und sind von
Natur aus vorteilhaft für die Öffentlichkeit
3) Vorschriften fördern in der Regel nützliche Zwecke, denen
Kirchen, Synagogen und andere Gotteshäuser dienen
4) Religiöse Nutzungen sind in Wohn- und anderen kompatiblen
Zonenbezirken im Rahmen einer Sondernutzungsgenehmigung
erlaubt, die vom Panning Board ausgestellt werden kann
v. Umzonung
a) Grundstückseigentümer können verlangen, dass die lokale Regierung
das Grundstück umwidmet
b) Kann eine Parzelle oder einen Bereich im öffentlichen Interesse
umzonieren

3. Goldman v. Crowther
i. F: Ich habe in Balitmore City in einer Wohngegend gelebt und ein kleines
Bekleidungsreparaturgeschäft betrieben
ii. R: Jede Machtausübung, die in einen Aspekt der Verfassung eingreift, muss
in einem wesentlichen Zusammenhang mit der öffentlichen Gesundheit und
dem Wohlergehen stehen
iii. Richtlinie: Dies würde heute nicht wirklich passieren, da die meisten
Vorschriften Arbeits-/Lebensverordnungen fördern, die Menschen dazu
ermutigen, ein Geschäft außerhalb ihres Hauses zu führen
iv. Da die Verordnung versucht, die Nutzung von Eigentum in Baltimore zu
regulieren und einzuschränken, ist sie ungültig, weil sie: (1) Eigentümer von
Rechten und Privilegien beraubt, die durch die Verfassung geschützt sind; (2)
weil eine solche Beraubung nicht durch eine Gegenleistung für das öffentliche
Wohl, die Sicherheit, die Gesundheit oder die Moral gerechtfertigt ist, die in
der Verordnung selbst ersichtlich ist; (3) weil sie nicht verlangt, dass die
Beschränkungen tatsächlich auf einer solchen Gegenleistung beruhen.

4. Carter v. Harper
i. F: Die Milch-/Pasteurisierungsanlage war eine nicht konforme
Zu diesem Verwendung. Sie wollte ein angrenzendes Gebäude bauen, um die
Zeitpunkt staatlichen Gesundheitsvorschriften zu erfüllen. Es gab eine
dachten wir, wir
könnten nichts 14
anderes tun als
euklidisch
Landnutzung - Nolon
Verordnung, die besagte, dass Ergänzungen bei nicht konformen
Verwendungen verboten waren. Es wurde argumentiert, dass dies
willkürlich, launisch, unvernünftig und "Spot-Zoneneinteilung" sei.

5. Bewertung: Dorf Euclid v. Amber Realty Co. (siehe oben kurz)

i. Gesichtsproblem → kein umfassender Planfall

6. Nectow v. Cambridge
i. Je nach Anwendungsfall→ öffentlicher Zweck

7. Bartram v. Zoning Commission

i. F: Rom beantragte die Genehmigung zur Umzonung für den Bau von 5
Gewerbegeschäften in einem Gebiet, das in erster Linie ein Wohngebiet
war, und die Eigentümer in der Nähe erhoben Einwände. ∆ erteilte die
Genehmigung und stellte fest, dass die Dezentralisierung von
Einkaufszentren für die gesamte Gemeinde von Vorteil war, da sie die
Staus entlastete.
ii. I: Wird in einem Bereich des behördlichen Ermessens die Umwidmung
eines einzelnen Grundstücks zum Nutzen der gesamten Gemeinde als
Spot-Zoning angesehen?
iii. R: Wenn die Umzonung auf einer Ermessensausübung basiert, dass
die Änderung der gesamten Gemeinschaft zugute kommen würde,
dann ist sie gültig und keine Spot-Zoneneinteilung.
iv. A: Spot-Zoning hebt eine Partei für eine Vorzugsbehandlung hervor;
hier ist der Nutzen jedoch für die Gemeinschaft als Ganzes
v. H: gültig. ≠ Spot-Zoneneinteilung

8. Zoneneinteilung im Detail
i. Die Befugnis, die Flächennutzungsverordnung zu ändern und Bezirkslinien und
-bezeichnungen auf der Flächennutzungskarte zu ändern, bietet ein gewisses
Maß an Flexibilität

9. Kirche gegen Stadt Islip (Fall einer Vertragszoneneinteilung)

i. F: Stadt ∆ d die Zonierung eines Eckgrundstücks (angrenzend an eine
andere Stadt) von einem Wohn- zu einem Geschäftsviertel. Bldg-
Genehmigung erlegte Bedingungen auf. Benachbarte
Grundstückseigentümer verklagten b/c sie behaupten, dass es nicht
konform mit einem umfassenden Plan war und es sich um eine illegale
K-Zoneneinteilung handelte.
ii. H: Dies ist ein Beispiel für bedingte Zoneneinteilung und nicht für K-
Zoneneinteilung.

10. Giger gegen Stadt Omaha

i. Bedingte Zonierung: Erlegt dem Entwickler eine Bedingung auf
a) Dies ist ein wertvolles Planungsinstrument für die Etappe b/c und
ermöglicht einer Gemeinde eine größere Flexibilität bei der

15
Landnutzung - Nolon
Abwägung von Entwicklungsanforderungen gegen steuerliche
und Umweltbelange.
ii. F: ∆ kaufte ein 84 Hektar großes Grundstück und beantragte dann bei
der Stadt (∆) eine Umwidmung des Grundstücks, um den Bau einer
gemischten Nutzung zu ermöglichen. Co-∆hat eine
Entwicklungsvereinbarung abgeschlossen und die Stadt hat 5
Verordnungen erlassen, die das Grundstück umzonten. Mit dem Bau
wurde begonnen. Ein benachbarter Grundstückseigentümer verklagte
und erklärte die Genehmigungen aufgrund der K-Zoneneinteilung für
ungültig.
iii. I: Ist die Vereinbarung per se als K-Zoneneinteilung ungültig? War es
willkürlich, launisch und unvernünftig?
iv. R: Bedingte Umzonung ist eine gültige Praxis, wenn sie in
angemessenem Zusammenhang mit dem Interesse der öffentlichen
Gesundheit, Sicherheit, Moral und dem allgemeinen Wohlergehen
steht.
v. A: Die Vereinbarung hat die regulatorische Kontrolle der Stadt über die
Entwicklung tatsächlich verbessert, anstatt sie einzuschränken. Es stand
in einem vernünftigen Zusammenhang mit dem öffentlichen Interesse,
der Gesundheit und dem allgemeinen Wohlergehen, und die
Polizeibefugnisse der Stadt wurden in keiner Weise beeinträchtigt.
vi. H: gültig.

11. Montgomery v. Nat'l Capital

i. Das Grundstück der Gesellschaft befand sich am Rande eines Geschäftsviertels.
Das Grundstück im Norden wurde als Einfamilienhaus, Wohngebiet eingeteilt.
Der Antrag des Unternehmens auf Bebauung stand im Widerspruch zu einem
1957 angenommenen Masterplan und einem vorgeschlagenen neuen Plan. Der
Planungsausschuss unterstützte den Antrag auf der Grundlage einer von der
Gesellschaft erstellten Verpflichtungserklärung.
ii. Der Rat lehnte den Antrag ab, da eine bedingte Zoneneinteilung nicht zulässig
war und es keine ausreichenden Änderungen im Charakter der umliegenden
Nachbarschaft gab, um eine Neueinstufung zu rechtfertigen.
iii. Das Gericht hob das Urteil des Bezirksgerichts auf und entschied, dass es die
Aktion des Rates hätte bestätigen sollen, da die Bündnisse eine Form der
illegalen, bedingten Zoneneinteilung hervorgebracht hätten, wenn sie als
Grundlage für die beantragte Neueinstufung angenommen worden wären und
die Entscheidung des Rates durch substanzielle Beweise gestützt worden wäre
und nicht willkürlich und launenhaft gewesen wäre.
iv. Festhalten – Zusagen waren nicht durchsetzbar.

12. Vergleichen und kontrastieren Sie die bedingte Zoneneinteilung vs. K-

Zoneneinteilung vs. Abweichungen
i. Vertragszoneneinteilung:
a) Illegal
b) "Ich zahle Ihnen 500.000 für einen umfassenden Plan"
ii. Bedingte Zoneneinteilung:
a) In den meisten Bundesstaaten in der Regel legal
b) "Wir wollen keine Rezone b/c wir haben kein Abwassersystem"
c) Die Stadt stellt zusätzliche Anforderungen
16
 Landnutzung - Nolon
iii. Abweichungen
a) Selten verabreicht
b) Kann die wesentliche Natur der Nachbarschaft nicht ändern
c) Sie sind von zusätzlichen Anforderungen im Stadtrecht befreit,
ABER Sie müssen eine Härte haben
1) Beispiel: Kein anderes Grundstück neigt sich auf die
gleiche Weise und Sie möchten ein Deck

13. Prozess:

QUASI ÖFFENTLI AUFZEICHN

RICHTER HINWEI CHE UNG/
LICH S ANHÖRU BEWEIS
BODY
URTEIL
VERÖFFE
NTLICHE

EINGEREICHT
MIT
STADTSCHREIB
HOME- BEAUFTRAGTE BESCHWER NORMEN
OWNER R FÜR DIE DEKAMME LOKALER EINSPRÜ
DURCHSETZUN R FÜR CODE CHE
G VON Z ZONENEINT & (Muss 30
(Code- STAATLICHE Tage nach

ZONEN INTERPRETATIONS BESCHWERDE DISTRICT

EINTEIL KODEX GEGEN DIE COURT
UNG AUSLEGUNG (von
DER Rechts

14. Neuer Gedanke

Post-Euklidisch→ VERGANGENE GEDANKEN NEUER GEDANKE

Jetzt mischen wir Gewerbe-,
Wohn- und Freizeitflächen auf
demselben Grundstück (d. h.
nicht so strukturiert wie die
euklidische Zoneneinteilung)
Dillons Regel: Jede Aktivität, die die
Stadtregierung unternimmt,→ muss
dahingehend ausgelegt werden, ob ein
sachlicher Zusammenhang besteht
Darf nicht unvernünftig,
diskriminierend, willkürlich→ sein,
muss einem logischen Denkprozess
folgen

B. ADMINISTRATIVE BEHANDLUNG: ABWEICHUNGEN

1. Generell gilt:
i. Anwendbarkeit: Wenn eine vorgeschlagene Nutzung der Immobilie
nicht den geltenden Zoneneinteilungsbeschränkungen entspricht, kann
sie durch eine vom ZBA zuerkannte Nutzungs- oder Flächenabweichung
genehmigt werden

17
Landnutzung - Nolon

ii. Vorteile:
a) Bietet Flexibilität bei der Anwendung des Flächennutzungsrechts
und
b) dem Grundbesitzer die Möglichkeit geben, von bestimmten
gesetzlichen Bestimmungen verwaltungsrechtliche Entlastung zu
beantragen

iii. 2 Typen:
a) Nutzungsabweichung: Nutzung von Land in einer Weise oder für
einen Zweck, der anderweitig nicht genehmigt ist oder durch
Zoneneinteilungen verboten ist
1) Der Eigentümer muss der ZBA nachweisen, dass das
Eigentum im Rahmen einer nach dem Zonengesetz
zulässigen Nutzung keine angemessene Rendite erzielen
kann
2) Beispiel: → Einfamilienhaus-Einzelhandelsgeschäft
3) GR: muss erhebliche wirtschaftliche Schäden haben

b) Flächenabweichung: Nutzung von Land in einer Weise, die nach

den dimensionalen oder physischen Anforderungen der geltenden
zonng-Vorschriften nicht zulässig ist
1) Beispiel: Rücksprung-, Höhen- oder
Flächenanforderungen
2) GR: Ausgleichstest

iv. Alternative Erleichterung: Grundstückseigentümer könnten auch die

örtliche gesetzgebende Behörde auffordern, das Grundstück neu zu
zonieren, damit die beantragte Nutzung von Rechts wegen erlaubt ist

2. Wawayanda-Zonencode
i. §83: Erlaubt Abweichungen, die sich von denen im Landesrecht
unterscheiden.

3. Stadtrecht
i. §267: Beschwerdekammer für Zoneneinteilung
a) Flächenabweichung: bezeichnet die Genehmigung der ZBA zur
Flächennutzung in einer Weise, die nach den maßlichen oder
physischen Anforderungen der geltenden
Flächennutzungsvorschriften nicht zulässig ist
1) wenn die gesetzgebende Körperschaft Verordnungen
erlässt→, muss sie die ZBA verabschieden
b) Appt. der Mitglieder: „. . . jeder Stadtrat, der ein lokales Gesetz
oder eine lokale Verordnung oder Änderungen annimmt. ...
gemäß den durch diesen Artikel gewährten Befugnissen ernennt
eine Beschwerdekammer“

ii. §267(a): Beschwerdekammerverfahren

18
Landnutzung - Nolon
a) Öffentliche Bekanntmachung der Anhörung (mindestens 5 Tage
vorher)

iii. §267(b): Zulässige Klage der Beschwerdekammer

a) Nutzungsabweichungen: Eine solche Nutzungsabweichung wird
von der Beschwerdekammer nicht gewährt, ohne dass der
Antragsteller nachweist, dass die geltenden
Flächennutzungsvorschriften und -beschränkungen unnötige
Härten verursacht haben
b) Bewerber müssen nachweisen:
1) dass für jede erlaubte Nutzung im Rahmen der
Zonenordnung für den jeweiligen Bezirk, in dem sich die
Immobilie befindet,
2) Antragsteller kann keine angemessene Rendite erzielen
(nachgewiesen durch kompetente finanzielle Nachweise
DER TEST! 3) Angebliche Härte in Bezug auf das fragliche Eigentum ist
einzigartig und gilt nicht für einen wesentlichen Teil des
Bezirks oder der Nachbarschaft
4) Dass die geforderten Nutzungsabweichungen, wenn sie
gewährt werden, den wesentlichen Charakter der
Nachbarschaft nicht verändern
5) Angebliche Härte wurde nicht selbst verursacht
c) §267(3)(b):
1) Gebietsabweichungen: Bei der Festlegung berücksichtigt
die ZBA den Nutzen für den Antragsteller, wenn eine
Abweichung gewährt wird, in Abwägung mit dem
Nachteil für Gesundheit, Sicherheit, Wohlergehen der
Nachbarschaft oder der Gemeinschaft.
2) Berücksichtigen Sie auch:
i.) ob eine unerwünschte Veränderung im Charakter
der Nachbarschaft oder nachteilig für
nahegelegene Immobilien erzeugt wird
ii.) ob der vom Antragsteller angestrebte Nutzen
durch eine andere Methode als eine
Gebietsabweichung erreicht werden kann, die für
den Antragsteller durchführbar ist;
iii.)ob die geforderte Abweichung erheblich ist
iv.) ob die vorgeschlagene Abweichung negative
Auswirkungen auf die physischen oder
ökologischen Bedingungen in der
Nachbarschaft/im Bezirk haben wird
v.) ob vermeintliche Schwierigkeit selbst erstellt
wurde

4. Larsen v. City of Pittsburgh, 543 Pa. 415 (1996)

i. F: Ich wollte ein Deck auf der Rückseite dieses Hauses bauen, das einen
besonders steilen Hügel hatte, um ihrem Kind einen Spielplatz zu bieten.
Stadt gewährt Abweichung und zickiger Nachbar verklagt
ii. R: Muss die folgenden vier Faktoren nachweisen
19
 Landnutzung - Nolon
a) Es liegt eine „unnötige Härte“ vor, die nicht von der Partei
Die Last liegt bei verursacht wird, die die Abweichung anstrebt, und die durch
den einzigartige physische Umstände der Immobilie verursacht wird,
Hausbesitzern, für die die Abweichung beantragt wird
alle 4 Elemente b) Eine Abweichung ist erforderlich, um der Partei eine
angemessene Nutzung der Immobilie zu ermöglichen
c) Abweichung wird den wesentlichen Charakter des Bezirks oder
der Nachbarschaft nicht verändern oder die Nutzung oder
Entwicklung des angrenzenden Grundstücks erheblich oder
Abweichungen
dauerhaft beeinträchtigen, so dass es schädlich ist
sind extrem
d) Abweichung bietet die am wenigsten aufdringliche Lösung
unterschiedlich;
iii. A: Der arme Hinterhof ist für alle gleich und sollte vom Gesetzgeber
sie werden jedoch
behandelt werden; die Härte muss unnötig sein und nicht nur eine bloße
im wirklichen
Härte (Richmond v. Zoning Board of Adjustments). Der bloße Wunsch,
Leben ziemlich oft
mehr Platz zu haben, kann der „unnötigen Not“ nicht gerecht werden.
gewährt, obwohl
Ein Zustand, an dem nur ein kleiner Teil der Bewohner leidet, bedeutet
die Rechtswelt
nicht, dass er einzigartig ist.
beabsichtigte, dass
iv. H: hat den unnötigen Härtetest nicht bestanden
sie anomal

5. Sasso v. Osgood
i. F: Er wollte eine bestehende Struktur abreißen, um ein größeres
Bootshaus zu bauen. Stadt gewährte Abweichung und Nachbarn legten
Berufung ein.
ii. I: Muss der Bebauungsausschuss dem Standard „praktikable
Schwierigkeiten“ folgen, wenn der Satz vom Gesetzgeber nicht
tatsächlich in das Stadtstatut geschrieben wurde?
iii. R: Ausgleichstest
a) "Abwägung des praktikablen Nutzens für den Antragsteller
gegen den Nachteil für die Sicherheit, die Gesundheit und das
allgemeine Wohlergehen der Gemeinschaft."
iv. H: Das Stadtrecht verlangte von der Bebauungsbehörde eine
Abwägungsprüfung (Abwägung des praktikablen Nutzens für den
Antragsteller gegen den Nachteil für die Sicherheit, die Gesundheit und
das allgemeine Wohlergehen der Gemeinschaft), daher muss der
Antragsteller keine „praktischen Schwierigkeiten“ nachweisen

6. McMorrow vs. Stadt der Stadt und des Landes

i. Das Grundstück des Petenten war etwas über einen Hektar groß, aber seltsam
geformt, um den Bereich einzuschränken, in dem Strukturen platziert werden
konnten.
ii. Die Residenz wurde vor der Annexion der Immobilie gebaut
iii. Der Bewohner wollte einen unterirdischen Pool einrichten. Eine Abweichung
beantragt
iv. Die Kammer wies die beantragte Abweichung mit der Begründung zurück, dass
es keine „praktischen Schwierigkeiten oder unnötigen Härten“ gebe, die die
Gewährung der Abweichungen erforderten.
v. Abweichung wird nicht für "bloße Unannehmlichkeiten" gewährt

20
Landnutzung - Nolon
vi. Das Land ist nutzbar. Sie konnten nicht feststellen, dass ein Schwimmbad eine
Notwendigkeit ist.

7. Wawayanda-Zonencode
i. Artikel V
ii. Artikel IX

8. Sondernutzung
i. Generell gilt:
a) Die Sondernutzungsgenehmigung erlaubt die
Verwendung/Verwendungen, die gesetzlich zulässig sind, aber
aufgrund der Art der Verwendung oft besondere Bedingungen
oder Standards erfordern
b) Z.B. Kirchen, Krankenhäuser, etc.

9. City of Chicago Heights vs. Living Word

i. F: Living Word beantragte eine Sondernutzungsgenehmigung und die
Zonenplanungsbehörde verweigerte ihr b/c, dass dies gegen den
umfassenden Plan verstoße.
ii. R: Sie können keine Sondergenehmigung zulassen, wenn sie gegen
den Gesamtplan verstößt!
iii. A: Der Rat ist an die von der gesetzgebenden Körperschaft festgelegte
Zonenordnung gebunden

10. Sonderverwendungen vs. Abweichungen

Analyse i. Abweichungen:
a) Vom Gesetzgeber verboten und selten gegeben, wenn es für die
Gab es zum Zeitpunkt Immobilie einzigartig ist
der Zoneneinteilung ii. Besondere Verwendungen
eine etablierte a) Dinge, die gesetzlich erlaubt sind, aber wir müssen sie
Nutzung?
↓
konditionieren
Wie groß ist der b) Z.B. Zulage für Kirchen, aber wir sind besorgt über den ganzen
Umfang der Verkehr, der sonntags kommt
nichtkonformen
Nutzung, und erlauben
C. NICHTKONFORME VERWENDUNGEN
die Bestimmungen der
Verordnung eine 1. Generell gilt:
Erweiterung oder eine i. Def: eine Nutzung von Land, die zum Zeitpunkt der Verabschiedung
Änderung in Bezug auf einer Zoneneinteilungsbeschränkung bestand und die durch diese
eine solche Nutzung? Beschränkung verboten ist
↓
Gab es eine
a) Beispiel: Wenn Wohngebiete in Bezirke aufgeteilt sind, werden
Beendigung der nicht alle erleichternden Nichtwohnnutzungen in diesem Gebiet als
konformen Nutzung nicht konform eingestuft
aufgrund einer ii. GR: sie können fortgesetzt werden, können aber nicht erweitert oder
erheblichen vergrößert werden; sie können nicht wiederhergestellt werden, nachdem
Zerstörung des
sie aufgegeben oder nach schweren Schäden rekonstruiert wurden
Gebäudes, in dem es
untergebracht ist, oder a) Das Zonengesetz kann verlangen, dass nicht konforme
einer Aufgabe der Nutzungen über eine bestimmte Anzahl von Jahren gekündigt
Nutzung oder einer oder abgeschrieben werden; oder
gesetzgeberischen
Maßnahme der einen 21
oder anderen Art?
↓
Ist die vertragswidrige
Landnutzung - Nolon
b) muss möglicherweise sofort aufhören, wenn die öffentliche
Gesundheit oder Sicherheit gefährdet ist
iii. Befugnisübertragung:
a) Staatliche Statuten delegieren an die lokale Regierungsbehörde,
um Zoneneinteilung und Maßnahmen zum Schutz der legitimen
öffentlichen Investitionserwartungen von Eigentümern von
bebauten Grundstücken zu erlassen
b) Bestimmungen können hinzugefügt werden, um die Fortsetzung
nicht konformer Verwendungen im Laufe der Zeit zu verhindern
1) Beispiel: Beschränkung des Rechts des Eigentümers, die
nicht konforme Nutzung zu erweitern oder zu erweitern;
2) zur Rekonstruktion des Einsatzes von a/f erheblichen
Schäden
3) ∆ Eigenschaftsnutzung zu einer anderen nichtkonformen
Nutzung, oder
4) die Beendigung der Nutzung nach Ablauf eines
bestimmten Zeitraums verlangen
iv. Abbildungen:
a) Wiederaufbau und Restaurierung
b) Vergrößerung, Änderung oder Erweiterung
c) Umstellung auf eine andere nicht konforme Verwendung
d) Abbruch
e) Abschreibung:
1) Geben Sie dem Eigentümer einige Zeit, in der er seine
Investition in die nicht konforme Nutzung amortisieren
kann
2) „wenn der Nutzen für die Öffentlichkeit als wichtiger
angesehen wurde als der Nachteil für den Eigentümer.“
3) Testen Sie, wann die Amortisationszeit angemessen ist
i.) hängt vom Sachverhalt des Einzelfalls ab.
ii.) Ob der öffentliche Gewinn den privaten Verlust
überwiegt.
4) "Abschreibung" Etikett UNANGEMESSEN, wenn es um
das Gewohnheitsrecht der Belästigung geht.
i.) Eine Nachfrist zur Beendigung der Belästigung ist
in Belästigungsfällen UNENTGELTLICH.
5) wenn die nicht konforme Nutzung schädlich ist und der
Eigentümer wenig in sie investiert.
i.) Z.B. aufhören, Tauben auf dem Dach zu züchten
v. Einschränkungen & Bedenken: Trennung inkompatibler
Landnutzungen
a) wenn Abweichungen ausgegeben werden - Effekt ist die
Deklassifizierung der Verwendung als nicht konform
b) fortsetzung nichtkonformer Nutzungen auch beeinflusst durch
bauaufsichtliche Auslegung, welche Arten von baulichen
Verbesserungen verboten sind.

2. Wawayanda-Zonencode
i. §68 & §69 & §70 & §71
22
Landnutzung - Nolon

3. Expansion oder Extension

i. Generell gilt:
a) Lokale Gesetze verbieten die Erweiterung, Änderung oder
Erweiterung einer nicht konformen Nutzung
b) Gesetze erlauben normale Wartung, Reparaturen usw., solange es
keine Erhöhung oder Schaffung gibt
c) Von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich
1) Z.B. können einige die physische Erweiterung eines
Gebäudes verbieten
ii. Bundesstaat gegen Perry
a) F: Es besaß eine Eiscreme-Firma und das Gebiet wurde in ein
Gewerbegebiet aus einem Industriegebiet umgebaut, in dem ein
solches Geschäft verboten war. Habe einen großen Anhänger mit
Gebläseeinheit gekauft, um bei Gefriertemperaturen zu helfen.
Das Zoning Board wies ∆ an, die Verwendung des Anhängers
einzustellen.
b) R: Das Hinzufügen einer Anlage stellt eine Erweiterung dar,
die eine nicht konforme Verwendung darstellt.
c) A: Gericht stellte fest, dass ∆ versuchte, zusätzlichen
geschlossenen Raum für Einfriervorgänge bereitzustellen;
Anhänger wurde verwendet, um die nicht konforme Nutzung des
Gebäudes auf dem Gelände zu erweitern und zu erweitern (was
ein Verstoß gegen die Zonierungsvorschriften war)
d) H: ∆Die Verwendung des Anhängers, bei der zusätzliche
Einrichtungen nicht konform waren, war zuvor vorhanden und
stellte einen Verstoß gegen die Zonenvorschriften dar

4. Einstellung
i. Generell gilt:
a) Das Recht eines Eigentümers, eine nicht konforme Nutzung
fortzusetzen, kann verloren gehen

ii. Staat Ex Rel. Morehouse v. Hunt

a) F: Ein Ex-Frat-Haus wurde zu einem Einfamilienhaus
umfunktioniert; der Dekan benutzte es für ihn und seine Familie
und beantragte später eine Genehmigung bei nicht konformer
Nutzung (geplant, um nur vorübergehend zu sein). Hier heißt es
in der gesetzlichen Formulierung „nichtkonforme Verwendung
darf nicht eingestellt werden“.
b) R: Die bloße Einstellung einer nichtkonformen Nutzung
zerstört NICHT das Recht, sie fortzusetzen; sie muss die
Aufgabe einer solchen Nutzung beinhalten
c) A: Gericht stellte fest, dass der Eigentümer nicht beabsichtigte,
das Recht zur Nutzung des Gebäudes als Studentenwohnheim
aufzugeben (b/c die Nutzung sollte vorübergehend sein)
d) H: gültig

iii. Toys "R" Us v. Silva

23
Landnutzung - Nolon
a) F: Das Lager wurde an Toys R Us verkauft, nachdem das Gebiet
von einem Gewerbe- in ein Wohngebiet umgewandelt wurde.
Bank in Besitz genommen hat. Nachbarn R Us lehnten es ab,
dass Toys R Us später wiederkommen und es verwenden würde.
b) R: Durch eine wesentliche und nicht durch eine vollständige
Einstellung der aktiven nichtkonformen Verwendung verfällt
die nichtkonforme Verwendung.
1) Absicht ist unbedeutend.
c) A: Das Gericht entschied, dass der Beschluss mit den
Bedingungen und Richtlinien übereinstimmt
d) H: Das Gericht hat die Entscheidung und Auslegung der
Kammern berücksichtigt. Reversed →Toys "R" Us kann die
nicht konforme Nutzung der Immobilie als Lager nicht
fortsetzen.

5. Vernichtung
i. Beispiele:
a) Höhere Gewalt

ii. Moffatt gegen Forrest City

a) F: Ich besaß ein Haus und fügte einen Zusatz hinzu und betrieb
einen Fleischmarkt auf dem Gelände. Ein Feuer zerstörte den
Markt. Die Zonenverordnung besagt, dass ein Bereich, der zu 60
% oder mehr beschädigt ist, nicht für eine nicht konforme
Nutzung wiederhergestellt werden kann.“ Moffatts begann mit
dem Wiederaufbau und die Gemeinde reichte Klage ein, dass sie
eingeschränkt sei
b) A: Nur 40% der Räumlichkeiten der Räumlichkeiten können die
nicht konformen Räumlichkeiten wieder aufgebaut werden

6. Abschreibung: Verwendungen und Einschränkungen

i. Generell gilt:
a) Tritt auf, wenn sie dem Eigentümer eine gewisse Zeit einräumen,
in der er seine Investition in die nicht konforme Nutzung
amortisieren kann

ii. AVR, Inc. v. City of St. Louis Park

a) F: Betonwerk, das eine Sondernutzungsgenehmigung erteilt hat.
Die Stadt wollte auslaufen, um die Zone als Wohngebiet zu
nutzen. Zoning Regs gab ihnen 2 Jahre Zeit, um den Betrieb
einzustellen
b) R: Muss eine angemessene Amortisationszeit angeben und die
folgenden Faktoren berücksichtigen:
1) Informationen in Bezug auf die Struktur, die sich auf dem
Grundstück befindet
2) Art der Verwendung
3) Lage der Liegenschaft in Bezug auf die umliegenden
Nutzungen
24
Landnutzung - Nolon
4) Beschreibung des Charakters und der Nutzung in der
Umgebung
5) Kosten der Liegenschaft und Verbesserungen der
Liegenschaft
6) Nutzen für die Öffentlichkeit, indem die Beendigung der
nichtkonformen Verwendung verlangt wird
7) Belastung des Grundstückseigentümers durch das
Erfordernis der Beendigung der nichtkonformen Nutzung
8) Belastung des Grundstückseigentümers durch das
Erfordernis der Beendigung der nichtkonformen Nutzung
9) Dauer der Nutzung und Dauer der nicht konformen
Nutzung
c) H: Amortisationszeit war angemessen

D. ZUBEHÖRVERWENDUNGEN
1. Def: Bestimmte Landnutzungen sind in Verbindung mit den genehmigten,
hauptsächlichen, primären Landnutzungen üblich
i. Beispiel: prinzipielle Nutzung des→ Einfamilienhauses; zulässige
Nutzung der→ Garage für Zubehör

2. GR: Damit eine zusätzliche Verwendung „von Rechts wegen“ zulässig ist,
muss sie beiläufig, untergeordnet und üblich sein, ohne störend zu sein
i. Nebensächlich: muss in angemessenem Zusammenhang mit der
Hauptverwendung stehen
a) Beispiel: Garage oder Freizeitnutzung
ii. Sekundär/untergeordnet: weniger Nutzen als primärer Nutzen
(Zähler/Nenner)
a) Beispiel: Garage im Allgemeinen kleiner als das Haus
iii. Gewöhnlich: wenn es häufig, gewöhnlich und durch lange Praxis
vernünftigerweise mit einer Hauptverwendung verbunden ist
a) Beispiel: Fahrzeugparkplatz

3. Accessoires im Vergleich zu Heimberufen

Zubehörverwendungen Von Rechts wegen Nebensächlich

Untergeben
Heimberufe Sondergenehmigung Gewöhnlich

4. Befugnisübertragung:
i. ≠ spezifische Befugnis der Kommunen, für Nebennutzungen zu sorgen,
Kommunalverwaltungen haben gemäß staatlichen
Ermächtigungsgesetzen die Befugnis, Land unter der Polizeigewalt zu
regulieren

5. Verschiedene Implementierungsmöglichkeiten:
i. die Gemeinde kann Zubehörnutzungen einfach zulassen, indem sie
diejenigen Nutzungen akzeptiert, die den Qualifikationen des Üblichen

25
Landnutzung - Nolon
und Nebensächlichen entsprechen. (Die Verordnung enthält keine
Richtlinien oder gibt ausdrücklich Zubehörnutzungen an.)
ii. das Zonengesetz kann bestimmte Nebennutzungen zulassen und alle
anderen verbieten. (Die in der Liste nicht ausdrücklich erlaubten sind
verboten, sofern nicht ausdrücklich anders angegeben)
iii. Nur problematische Zubehörverwendungen auflisten und verbieten.
iv. richtlinien zur Verfügung stellen, die den Beauftragten für die
Durchsetzung von Zonen und die ZBA bei der Interpretation dessen
unterstützen können, was eine zusätzliche Verwendung ist, und durch die
Annahme einer nicht ausschließlichen, illustrativen Liste.
v. listen Sie einige Zubehörverwendungen auf, die durch eine
Sondergenehmigung erlaubt sind, und unterwerfen Sie sie bestimmten
Anforderungen.

6. Vollstreckung:
i. Eine Gemeinde sollte bei der Durchsetzung von Vorschriften zur
Nebennutzung gegen Bildungseinrichtungen und religiöse
Organisationen vorsichtig sein

7. Wawayanda-Zonencode
i. Artikel III – Einrichtung von Bezirken und Zonenplan
a) § 195-7 Verbotene Verwendungen
ii. Artikel IV – Bezirksnutzungs-, Los- und Massengutvorschriften
a) Unter jedem Bezirk
1) Zweck
2) Erlaubte Verwendung
3) Sondernutzungserlaubnis
4) Zubehöranwendung

8. Collins v. Lonergan
i. F: Stadt erteilt Genehmigung für eine Skateboardrampe auf einem
Grundstück
ii. R: Die Feststellung wird aufrechterhalten, wenn eine rationale
Grundlage besteht und sie durch substanzielle Beweise gestützt wird
a) Agentur kann einfach nicht willkürlich oder launisch handeln
iii. A: Skateboardrampe war als Wohnnutzung gedacht; Intensität der
Nutzung kann ein zugrundeliegender Faktor sein
iv. H: gültig

9. Greentree v. Good Shepherd Episcopal Church (1989)

i. F: → Eigentumswohnungen; angebliche 5 Klagegründe gegen die
Es ist schwer, Kirche mit ihrem vorübergehenden Obdachlosenheimprogramm
die Kirche zu ii. R: Wenn eine zusätzliche Verwendung beiläufig, untergeordnet und
diskriminieren üblich ist, ohne an sich eine Belästigung zu sein oder die öffentliche
Gesundheit, Sicherheit und das allgemeine Wohlergehen zu schädigen,
Es wurde gut dann ist sie gültig.
angenommen, iii. A: Aktionen stellen eine vorübergehende Notfallaktivität im
dass Kirchen Zusammenhang mit der Obdachlosenkrise dar; sie waren mit den
Aktivitäten Aktivitäten einer Kirche verbunden; sie waren untergeordnet b/c es war
weit über das
Gebet und den 26
Gottesdienst
hinaus
Landnutzung - Nolon
nicht ihre Haupttätigkeit; und es war üblich, dass eine Kirche den
Obdachlosen half. Es war per se kein Ärgernis, wenn die Obdachlosen
nach dem Verlassen der Arbeit daran gehindert wurden, dort zu sein, so
dass es nicht störte.
iv. H: Obdachlosenunterkunft war eine zulässige "Nebennutzung" der
Kirche, die als Aktivität unter NYC-Zonierung und unter der aktuellen
Belegungsbescheinigung von ∆ geschützt war

10. Dobo gegen Stadt Wilmington

i. F: Auf seinem Grundstück betrieb er ein nicht-kommerzielles Sägewerk
als Teil einer zugelassenen Holzwerkstatt, die als persönliches Hobby
betrieben wurde. ZB entschied, dass das Sägewerk kein zulässiges
Zubehör ist.
ii. R: eine vom CL-Eigentumsrecht abweichende
Flächennutzungsverordnung sollte zugunsten der freien Nutzung des
Eigentums ausgelegt werden
iii. A: Das Sägewerk wurde nicht als zufällig, untergeordnet und üblich
befunden. Es ermöglichte eine Hobby-Holzwerkstatt
iv. H: vereinbart mit ZB
v. D: ≠ unterstützt durch substanzielle und kompetente Beweise

11. Wawaynda-Code
i. Zonenordnung §195-22:

12. Hypos→ nach Haus

i. Skateboardbahn
a) ≠ eine erlaubte Nutzung → kann kein „as of right“ bekommen
b) kann keine Abweichung erhalten
c) könnte möglicherweise eine Zubehörnutzung beantragen
ii. KUGELFELD
a) ≠ üblich
b) könnte argumentieren, dass es untergeordnet war
iii. Hubschrauberlandeplatz
a) Zu den „von Rechts wegen“ -Nutzungen in diesem Bezirk
gehören Landwirtschaft und Einfamilienhäuser
b) Hubschrauber ist nicht in der erlaubten Nutzung enthalten
c) Zubehöranwendung? Muss untergeordnet, üblich und
nebensächlich sein
1) Untergeordneter→Hubschrauber kann ≠ kleiner sein
2) → Gewöhnlich höchstwahrscheinlich nicht

13. Überprüfung der Einsprüche

i. Schauen Sie sich zuerst die Klartextsprache der Satzung an
ii. Wenn nicht klar, schauen Sie sich die LH an

Z.E.O. entschlossenhe Z-Platine Gericht

it

27
Landnutzung - Nolon

E. HEIMBERUFE
1. Historisch:
i. Einfamilienhäuser wurden für berufliche Zwecke wie Schönheitssalons,
Schneidereien, Laudateien verwendet
2. Def:
i. zoneneinteilung beschränkt Einfamilienhäuser auf Wohnnutzung und auf
solche Nutzungen, die üblicherweise mit Wohnnutzung verbunden sind
und dieser Wohnnutzung nebensächlich und untergeordnet sind

3. GR: muss üblich, nebensächlich und der Wohnnutzung untergeordnet sein

i. Siehe obige Analyse→ ähnlich wie bei der Verwendung von Zubehör

4. Lokale Behörde:
i. einige Gemeinden sprechen auf Fallbasis an;
ii. andere prüfen die vorgeschlagene berufliche Nutzung und stellen fest, ob
sie üblich, nebensächlich und der Wohnnutzung untergeordnet ist.
iii. autorität der lokalen Regierungen: Das Recht der Hausbesitzer mit den
Erwartungen der Nachbarn in Einklang zu bringen

5. Umsetzung:
i. kann die Definition von Zubehörnutzungen die Angelegenheit regeln
lassen
ii. kann eine allgemeine Definition eines Heimberufs annehmen
iii. kann eine allgemeine Definition durch eine Liste erlaubter, verbotener
Berufe ergänzen.
iv. kann die Hausbesetzung von Rechts wegen oder nur bei Erteilung einer
Sondernutzungserlaubnis gestatten
v. kann spezifische Standards enthalten, die bestimmte berufliche
Verwendungen erfüllen müssen.

6. Wawayanda-Code
i. §195-22: Heimarbeit

7. Baker v. Posinelli
i. F: Es wurden Tanzkurse mit etwa 160 Schülern pro Woche abgehalten.
Heimberufe: Könnte Die Stadtverwaltung entschied, dass es sich nicht um eine
entweder durch eine
Hausbesetzung handelte.
Sondergenehmigung
oder ii. R: Elemente:
Heimberufsvorschrifte a) Gewöhnlich
n geregelt werden b) Nebensächlich; und
c) Zubehör oder sekundär zur Nutzung der Wohneinheit oder
zu Wohnzwecken
iii. A: Muss aufrechterhalten werden, wenn weder irrational noch
unvernünftig!
iv. H: Tanzstudio ≠ üblich b/ zu groß/zu viel Aktivität

28
Landnutzung - Nolon
8. Stadt Sullivans Island v. Byrum
i. F: Stadt hat Klage erhoben, um Hausbesitzern zu verbieten, einen Teil
ihres Wohnsitzes als Bed & Breakfast-Internat zu nutzen
ii. A: Das Gericht hat sich die Quadratmeterzahl angesehen (über 25 %) –
das Gesetz besagt, dass die sekundäre Fläche weniger als 25 % betragen
muss
iii. H: bed und brkft war nicht eindeutig zufällig und sekundär

IV. GEMEINSCHAFTSGEBÄUDE: UNTERTEILUNGSKONTROLLE UND

INFRASKRUKTUR

A. VORSCHRIFTEN ÜBER DIE GEGENSTANDSAUFTEILUNG

1. Generell gilt:
i. Umfasst die rechtliche Aufteilung eines Pakets in mehrere Lose zum
Zwecke der Entwicklung und des Verkaufs
ii. Die Befugnis zur Überprüfung und Genehmigung von Unterteilungen
kann dem Planungsausschuss vom lokalen Gesetzgeber erteilt werden
iii. Wenn ein Unterteilungsantrag die in den Vorschriften enthaltenen
Standards erfüllt, muss er genehmigt werden.
iv. Wenn IS NICHT den Standards entspricht, können Planungstafeln den
Standards Bedingungen auferlegen, um sicherzustellen, dass sie den
Spezifikationen entsprechen, oder sie können abgelehnt werden.
v. In Gemeinden, die keine Zonenbestimmung entwickelt haben, ist die
Unterteilungskontrolle die primäre Methode, mit der der Ort sicherstellt,
dass Land in einer vorteilhaften Weise entwickelt wird
a) Wenn es jedoch in Verbindung mit der Zoneneinteilung
verwendet wird, →geht es weiter, um das richtige Layout, Design
und die Entwicklung der Community zu erleichtern
vi. Die Verabschiedung von Unterteilungsvorschriften ist zulässig, nach
Landesrecht nicht erforderlich!

2. Regierungsbefugnis zur Regulierung von Unterabteilungen

i. Die Vorschriften für Unterteilungen und Lagepläne ergänzen in der
Regel die Vorschriften des Flächennutzungsgesetzes, indem sie es den
Verwaltungsbehörden ermöglichen, bestimmte Standortentwürfe und -
merkmale hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die Nachbarschaft und
die Gemeinde zu überprüfen und zu genehmigen
ii. Der Grundbesitzer muss eine Platte der vorgeschlagenen Unterteilung
einreichen, die Layout und Abmessungen, Topographie, Entwässerung,
vorgeschlagene Einrichtungen in angemessenem Maßstab zeigt
iii. Plat: eine Karte, Zeichnung oder Wiedergabe einer Unterteilung, die
erzählerische Elemente enthalten kann
iv. Gesetzgebende Rolle:
a) Befugnis, Unterteilungsvorschriften zu erlassen, zu entscheiden,
welche Standards aufgenommen werden sollen, zu bestimmen,
welche Arten von privaten Landunterteilungen
genehmigungspflichtig sind, und Planungsausschuss als lokales
Überprüfungsgremium zu ernennen

29
Landnutzung - Nolon
v. Einreichungsurkunde:
a) sobald der Planungsausschuss befugt ist, SDs zu genehmigen,
muss der Gemeindeangestellte beim Bezirksangestellten oder im
Urkundenregister eine Bescheinigung darüber einreichen
vi. Prüfende Stelle:
a) lokale Gesetzgebung oder an die lokale Planungsbehörde
delegiert.
b) Kann dem Gesetzgeber Unterteilungskontrollvorschriften zur
Annahme vorlegen und empfehlen.
c) Unterteilungsstatuten verlangen, dass der Planungsausschuss
Anhörungen abhält (es sei denn, SEQRA-Anhörungen→ sind
gemäß SEQRA-Überprüfung optional und nicht obligatorisch)

vii. Genehmigungsprozess:
a) Der Entwickler muss möglicherweise sowohl eine vorläufige als
auch eine endgültige Version der vorgeschlagenen SD einreichen,
Denken Sie die überprüft und genehmigt werden muss
daran→ b) Genehmigungsentscheidungen müssen mit dem
der Planungsausschuss und dem kommunalen Sachbearbeiter
PLANUNGSAU eingereicht werden.→ Alle Gründe für eine Änderung müssen
SSCHUSS ist angegeben werden
eine c) Ausfall der Plantafel für Änderung muss angegeben werden
AGENTUR! d) Das Versäumnis der Planungstafel, in den festgelegten
Alle Zeiträumen Maßnahmen zu ergreifen, gilt standardmäßig als
Maßnahmen, die Genehmigung
e) Öffentliche Anhörung muss vorbehaltlich der Bekanntmachung
über die Einreichung der endgültigen Plattform abgehalten
werden
f) Im Rahmen der Befugnis, das Landesrecht zu ersetzen, kann der
lokale Gesetzgeber den Prozess variieren, um Ziele zu erreichen
viii. 2 Stufen:
In NY erhalten a) Auf Mikroebene können→ Sie keinen Rechtstitel für etwas
Kommunen die übernehmen, das unterteilt wurde
Befugnis, das b) Makroebene→, was Sie für die gesamte Region sind, hängt von
Land zu der Immobilie ab
unterteilen
3. Stadtrecht
i. §276: Untergliederungsprüfung; Genehmigung von Platten;
Entwicklung von eingereichten Platten
a) Erforderliche Schritte
1) Anwendung
2) Öffentliche Anhörung mit 62 Tagen
3) Öffentliche Bekanntmachung (5 oder 14 Tage, → je
nachdem)
4) Geschlossen mit 120 Tagen
5) Entscheidung der Plantafel 62 Tage nach Abschluss
i.) Auflösung kann genehmigt, abgelehnt oder
bedingt genehmigt werden

30
Landnutzung - Nolon
ii.) Erfüllt in 180 Tagen (Zeitraum von 90 Tagen +
weiterer Zeitraum von 90 Tagen)
6) Standardgenehmigung
ii. § 277: Untergliederungsprüfung; Genehmigung von Platten;
Zusatzvoraussetzungen
iii. § 278: Untergliederungsprüfung; Genehmigung der
Clusterentwicklung

4. Ridgefield Land Co. v. Detroit

i. F: Der vorgeschlagene Plan widersprach dem allgemeinen Plan von
Ein weiteres Detroit. Die Stadtkommission machte bestimmte Zugeständnisse mit der
Beispiel für eine Baulinie und wollte, dass sie der Stadt 17’für eine Allee widmete
anspruchsvolle→ ii. I: Hatte die Stadt die Befugnis, Zugeständnisse an den allgemeinen Plan
Stadt besagt, dass zu machen, wenn es einen gegenseitigen Nutzen gibt?
sie bestanden wird, iii. R: Wenn man einen Antrag auf Unterteilung des Landes stellt und
wenn sie Land für eine Forderung gestellt wird, wäre das ein gegenseitiger Vorteil, es ist
XYZ spendet keine verfassungswidrige Annahme.
iv. A: Dies war keine Einnahme b/c die Stadt versucht nicht, die Widmung
zu erzwingen; Stattdessen sagen sie, dass es eine Voraussetzung wäre,
um aufgezeichnet zu werden, da es dem Masterplan widerspricht. Es
wäre eine Herausforderung gewesen, wenn es nicht mit dem Antrag auf
Unterteilung ihres Landes gekommen wäre.
v. H: Der Rat hat die Befugnis, dies zu tun

5. Dawe gegen City of Scottsdale

i. F: plat wurde als Unterteilung erfasst, aber es wurde nicht versucht, die
Immobilie zu verbessern, und sie blieb leer
FREIZÜGIGK ii. R: In NY erfordern unverfallbare Rechte wesentliche Bauarbeiten
EITSKLAGE oder wesentliche Verbesserungen
iii. H: Die Einreichung reicht nicht aus, da Sie etwas bauen müssen, damit
es ein unverfallbares Recht ist

6. Stadt Corpus Christi v. Unitarische Kirche

i. F: Die Kirche bat um eine Baugenehmigung; die Stadt wollte 15 % des
Eigentums für eine Straße. Sie bat um ein Feststellungsurteil.
ii. R: Die Gemeinde muss befugt sein, die Lagepläne zu genehmigen
iii. Church claims ultra vires – Gericht stimmt zu

B. CLUSTER-ZONENEINTEILUNG
1. CLUSTER-ZONENEINTEILUNG  DICHTE-ZONENEINTEILUNG
2. Def:
i. „eine Unterteilung…, in der die geltende Zonenverordnung oder das
lokale Recht geändert wird, um eine alternative zulässige Methode
bereitzustellen für:
a) layout,
b) konfiguration und Gestaltung von Losen,
c) gebäuden und Bauwerken,
d) straßen,

31
Landnutzung - Nolon
e) versorgungsleitungen und andere Infrastrukturen,
f) parks und
g) landschaftsbau
ii. um die natürlichen und landschaftlichen Qualitäten von offenem Land zu
bewahren.“

3. Generell gilt:
i. Beispiel: Brownstones in Brooklyn oder manchmal zum Schutz
landwirtschaftlicher Flächen
ii. Hier bewegen wir uns von Vororten, die sich in eine höhere Dichte
ausbreiten
iii. F: Wie viel Fläche muss es sein, um sich als Cluster zu qualifizieren?
a) Könnte einfach ein passendes Gebäude sein
iv. Eine Lokalität ermöglicht es einem Landentwickler, die
Dimensionsanforderungen zu variieren
v. Lokales Recht, das die Clusterentwicklungsbehörde einer Gemeinschaft
ausübt, kann breite oder enge Befugnisse an die Planungsbehörde
delegieren, um zulässige Entwicklungen zu clustern
vi. Die Gerichte haben entschieden, dass ein Bauträger nicht gezwungen
werden darf, das Eigentum an das erhaltene Grundstück und an den Ort
zu übertragen
vii. Vorteile:
a) Entwässerung
b) Wohnen mit niedrigem Einkommen
1) Arbeiter
2) Vielfalt
c) Freiflächenanforderungen

4. Schritte:
i. der lokale Gesetzgeber erlässt ein Gesetz/eine Verordnung, die die PB
ermächtigt, die Dimensionsanforderungen der Zoneneinteilung unter
bestimmten Umständen anzupassen.
a) müssen die zulässigen Zonenbezirke angeben.
b) Die Bestimmungen definieren, wie die Befugnis des Vorstands
und der Ermessensspielraum der PB sind.
ii. Der Entwickler muss eine Unterteilungsplattform einreichen, damit PB
die maximal zulässige Dichte ohne Clustering bestimmen kann.
a) Die Dichte darf "die Anzahl nicht überschreiten, die nach dem
Urteil der PB zulässig wäre, wenn das Land in Lose unterteilt
würde, die der Verordnung entsprechen".
iii. Erfüllen Sie alle Anforderungen der Unterabteilungsgenehmigung
während des gesamten Überprüfungs- und Genehmigungsprozesses.
iv. Kopie der genehmigten Platte, die beim städtischen Sachbearbeiter
eingereicht wurde. →Der Sachbearbeiter setzt entsprechende Notationen
und Referenzen auf die Zonenplan.

5. Stadtrecht:
i. §278: Clusterentwicklung

32
Landnutzung - Nolon
a) gibt Plantafeln die ausdrückliche Befugnis, diese Art von
Entwicklung zu akzeptieren
b) planungsausschüsse können nicht festlegen, welche
Verwendungen b/c es gesetzgeberisch ist
c) Können Entwickler zum Clustering verpflichtet werden?
d) cluster-Zoneneinteilung ermöglicht es dem Vorstand, die
Entscheidung zu treffen, dies anzupassen, um ein
Mehrfamilienhaus zu ermöglichen
e) gebäudeeinheit ≠ Gebäude

6. Chrinko v. South Brunswick Twp.

i. F: Die Stadt reduzierte die Größe der um 20 %→ reduzierten
Grundstücke, um Platz für Freiflächen zu lassen. Die Gültigkeit der
Cluster- und Freiflächeneinteilung wurde angefochten.
ii. A: In diesem Fall gab es keinen Masterplan; es bestand jedoch ein
legitimes Bedürfnis, die Wälder und Freiflächen zu erhalten. Daher war
die Cluster-Zoneneinteilung ein legitimer Weg, um dies zu erreichen.
iii. H: Obwohl das staatliche Zonengesetz die Gemeinden nicht in so vielen
Worten ermächtigt, Bauträgern eine Option für Cluster- oder
Dichtezonen zu bieten, fördert eine solche Verordnung den legislativen
Zweck, Freiflächen zu sichern, um Überbelegung und übermäßige
Bevölkerungskonzentration zu verhindern.

7. Orinda Homeowners Committee v. Board of Supervisors

i. F:? waren
Hausbesitzer??????????????????????????????????????????????????????
??????????????????????????????????????????????????????????????????
???????????????????????
ii. H: nur b/c es ist nicht einheitlich bedeutet nicht, dass es ungültig ist.
Der Kodex verlangt, dass die Vorschriften einheitlich sind.

8. Wawayanda-Zonencode
i. §195-57

C. UNTERTEILUNGSVORGÄNGE UND ANDERE REGULIERUNGSFRAGEN

1. Exactions, Generally:
i. Ähnliche Nutzungsbedingungen → erfordern Land, Ausgaben oder Geld
vom Bauträger
ii. Das Gesetz kann von den Unterteilern verlangen, dass sie von den
Bauträgern verlangen, dass sie Grundstücke zur Erholung ausweisen und
Einrichtungen für Menschen in der Entwicklung bereitstellen
iii. Bietet Infrastruktur am oder außerhalb des Standorts
iv. Wenn das genehmigte Land für die Nutzung als Park und/oder Erholung
ausreicht, können Entwickler aufgefordert werden, der Stadt $ $$ zu
widmen/zu benennen, um Parkplätze/Erholung bereitzustellen
v. GR:
a) Dolan/Nollan→"wesentlicher Nexus"/grobe Proportionalität
und individualisierter Bestimmungstest

33
Landnutzung - Nolon

2. Entwicklungsgenehmigungsprozess mit Exactions

UMFASSENDER ZONENEI GLIEDERUNG SEQRA-

PLAN NTEILUN SGRUNDRISS VORSCHRIFTEN
G

ANWENDUNG 3
(Exaktionen, PLANUNGST AUSWAHLMÖGLIC
Landzuweisung, ENTWICKLE HKEITEN
AFEL
Bereitstellung R Genehmigung
von Infrastruktur Bedingungen
vor Ort oder genehmigen (oder $
außerhalb des

3. Stadtrecht
i. §277: Dies ist das staatliche Ermächtigungsgesetz

4. Petterson v. City of Naperville

i. F: Vom Landkreis genehmigte Forderung für breitere Straßen und
Regenrinnen
ii. R: Muss als unvernünftig angesehen werden, um ein Ultra-Vires-
Fall zu sein.
iii. A: Es war in der legislativen Absicht und hatte vernünftige
Schlussfolgerungen

5. 181 Inc. v. Salem County

i. F: Ein Hausbesitzer fordert die Aktion des Planungsausschusses heraus,
der gezwungen ist, dem Landkreis einen Teil des Landes an einer
Landstraße zu widmen. In der Satzung heißt es, dass der
Planungsausschuss die Zuweisung eines zusätzlichen Wegerechts
verlangt
ii. A: Die Plantafel konnte nicht nachweisen, dass ein wesentlicher
Zusammenhang besteht

6. Divan Builders, Inc. v. Twp. Von Wayne

i. F: Der Plan sah die Entwässerung eines Teiches durch ein Rohr vor, das
in eine nachgeschaltete Quelle abfließen würde. Die TWP von Wayne
entwickelte einen Plan für die Instandhaltung des gesamten
Einzugsgebiets, bei dem der Bauträger 20.000 € für das Projekt
aufwenden musste.
ii. H: war der Ansicht, dass die Stadt die Kosten, solange der Plan gültig
war, nicht ordnungsgemäß auf die Kosten des Bauträgers umgelegt hat

7. Jordanien gegen das Dorf Menomonee Falls

34
 Landnutzung - Nolon
i. F: Sie kauften ein 785 Hektar großes Grundstück, das sie unterteilten.
Das Stadtrecht verlangte von den Unterteilern, einen Teil des
Grundstücks für Freiflächen/Schulen zu widmen oder eine Gebühr zu
zahlen, wenn eine Widmung nicht möglich ist.
ii. I: Hat das Dorf die Genehmigung des Gesetzgebers, die Widmung/das
Futter zu verlangen? Handelt es sich um eine verfassungswidrige
Eigentumsübernahme ohne gerechte Entschädigung?
iii. H: der Gesetzgeber hat die Ermächtigung erteilt. Eine liberale Lesart
der Gesetzgebung muss verwendet werden, damit die Ziele des
Gesetzgebers erreicht werden. Das Honorar ist eindeutig der Community
& its zuzurechnen und daher verfassungskonform.

D. VERWEIGERUNG DER SUBDIVION-GENEHMIGUNG

1. Generell gilt:

2. Coffey v. Maryland-Nat'l Capital Park

i. F: Es wurde versucht, ~16 Hektar in 117 Stadthäuser mit einer Dichte
von 7,38 Einheiten pro Hektar zu unterteilen. Das Land wurde mit R-T
(Stadthaus) für eine Dichte von 80 bis 119 Einheiten pro Hektar in
Zonen eingeteilt. Der Bezirkscode verlangt, dass die Unterteilungsplatten
dem Masterplan entsprechen. Die Planungskommission lehnte den Plan
ab.
ii. A: Unterteilungskontrollen werden zum Zweck der Umsetzung eines
umfassenden Plans für eine Gemeindeentwicklung auferlegt
iii. H: die Ablehnung war richtig

3. Maryland-Nat'l Capital Park v. Rosenberg

i. wollte ein 31 Hektar großes Grundstück unterteilen. Verweigerte Unterteilung.
ii. Das Gericht lehnte die Ablehnung ab.
a) Verfügbarkeit von Schulen in der Umgebung
b) Board verweigert Genehmigung b/c Checkliste
c) Der Vorstand hat kein Land in der Nähe in Betracht gezogen – andere
Schulen hätten einige Kinder mitnehmen können
iii. Die Checkliste war willkürlich und launisch.

V. INTELLIGENTES WACHSTUMS- UND WACHSTUMSMANAGEMENT

A. EINLEITUNG
1. Generell gilt:
i. Def. des intelligenten Wachstums:
Nicht- a) Keine klare Definition
euklidischer b) Interkommunale Planung, die diskrete kompakte
Ansatz→ zur Wachstumsflächen und signifikante Schutzkorridore und
Einatmung von Landschaften einrichtet
Flexibilität in die
starre ii. Zersiedelung: "Entwicklung mit geringer Dichte über den Rand des
Einheitlichkeit der Dienstes und e/mt hinaus, die trennt, wo Menschen leben, von wo aus sie
bezirksgebundenen
Zoneneinteilung
35
 Landnutzung - Nolon
einkaufen, arbeiten, nachbauen und erziehen; daher müssen sich die
Sorgen zwischen den Zonen bewegen"
a) Definiert vom Sierra Club

2. Lokale Landnutzungskontrollen, die ein intelligentes Wachstum erzielen

i. Ziel: Schaffung eines Gemeinschaftsgefühls, Förderung einer
wirtschaftlich tragfähigen Entwicklung, Gewährleistung der
Bewegungsfreiheit und Sicherheit der Bewohner sowie Erhaltung der
natürlichen Ressourcen im Freien und nachhaltiger Lebensräume

ii. Verwandte Aktionen:

a) Ausweisung diskreter geografischer Gebiete, auf die kein privater
Wachstumsdruck gerichtet ist
b) Ausweisung weiterer Erholungs-, Schutz- und
Umweltschutzgebiete

3. Golden gegen die Stadt Ramapo

i. F: Ich beantragte eine Anordnung zur Überprüfung einer
Seminal Growth Nichtigerklärung einer Entscheidung und Bestimmung der
Management Case Planungsbehörde der Stadt Ramapo, die ihren Antrag auf vorläufige
Genehmigung einer Wohnunterteilung wegen eines zugegebenen
Versäumnisses, eine Sondergenehmigung zu erhalten, abgelehnt hat
ii. R: Verordnung muss das Gemeinwohl der Stadt fördern. Es muss
eine rationale Grundlage für ein stufenweises Wachstum geben, um
verfassungskonform zu sein.
iii. A: Hier war es nicht ausschließend, → es gab eine rationale Grundlage
iv. H: Die Verordnung beinhaltete angemessene Bebauungstechniken, die
für legitime Bebauungszwecke ausgeübt wurden, indem sichergestellt
wurde, dass jedes neue Haus, das in der Stadt gebaut wurde, mindestens
ein Minimum an öffentlichen Dienstleistungen in den durch die
Verordnung geregelten Kategorien aufweist

B. LANDES- UND REGIONALPLANUNG

1. Bundeslandnutzungsgesetz
i. Landnutzungsgesetze des Bundes würden die Planungsebene anspornen
ii. Aufhebung einer Planungsentscheidung von der lokalen in die regionale
oder staatliche politische Zuständigkeit
iii. Weit verbreitete Intervention
a) Clean Air Act
b) Sauberwassergesetz
c) Interstate Compacts
2. Staatliche Planung
i. Einige Staaten machen

3. Raumordnung
i. Es gab eine Bewegung vom Staat zur Regionalplanung
ii. Typischerweise abgelehnt

36
 Landnutzung - Nolon

C. MORATORIA
1. Generell gilt:
i. Def: Wenn das Recht von Immobilieneigentümern, Baugenehmigungen
EXTREM und einzuholen, ausgesetzt wird, während sich die Gemeinde Zeit nimmt,
SELTEN! Landnutzungspläne oder -regeln zu prüfen, zu entwerfen und
anzunehmen, um auf neue oder sich ändernde Umstände zu reagieren,
die nicht angemessen behandelt werden durch die geltenden Gesetze
ii. F:
a) Wie lange ist sinnvoll?
1) Ich DENKE, dass ein Jahr als angemessen angesehen
wird und mehr als 1 Jahr unangemessen ist
b) Gibt es noch andere Möglichkeiten?

2. Maryland-Nat'l Capital Park v. Chadwick

i. F: Beschränkte das Eigentum von ∆ für 3 Jahre und zwang die
Wie angewendet Immobilie, aufgrund eines Moratoriums praktisch unbrauchbar zu sein.
(vs. Tahoe an→ Erforderte die Erhaltung von Land (wie eine Schutzdienstbarkeit) und
sich) hielt es davon ab, entwickelt zu werden.
ii. I: ob die ∆ durch die Platzierungdes Grundstücks der  in einem
öffentlichen Reservat mit ihrer Zustimmung für maximal 3 Jahre
verfassungswidrig einer gerechten Entschädigung beraubt werden?
Im Wesentlichen iii. R: Wenn das Moratorium das Land für eine unangemessene lange
gibt es viele gute Zeit jeglicher Nutzung beraubt, dann ist es eine per se regulierende
Beispiele dafür, Einnahme.
wann ein iv. A: Alle wirtschaftlich sinnvollen Nutzungen wurden gestrichen
Moratorium a) Von Tahoe abhängig ist→ ein Moratorium nicht per se
angewendet b) Maryland war ein völliger Stillstand und die Eigentümer konnten
werden kann, aber nicht einmal Immobilien verkaufen
dies war keines v. H: behördliche an sich → unzumutbare und ∆ geschuldete gerechte
Entschädigung.

3. New Jersey Shore Builders Association gegen Township Middletown

i. F: staatlich verbotene Moratorien
ii. I: Was ist der richtige gesetzliche Anforderungsnachweis, den eine
Gemeinde vorweisen muss, um ein Moratorium zu haben?
iii. R: Muss klare und spezifische Beweise haben.
a) die Gesetzgebung verlangt, dass eine "klare und unmittelbare
Gefahr" für die Gesundheit des Bewohners bestehen muss, damit
ein Moratorium ungültig wird

D. WACHSTUMSMANAGEMENT
1. Generell gilt:

2. Lokale Regulierung des städtischen Wachstums

i. Bauindustrie Ass'n v. Stadt Petaluma

Wenn Sie vor ein
Bundesgericht
treten,→ denken Sie 37
daran, dass dies eine
Landnutzung - Nolon
Ausschluss-
Zoneneinteilung:
Vorstadtzonenverordnun
g, die die Wirkung und
den Zweck hat, die
Migration von
Rechtspersonen und
Personen mit mittlerem
Einkommen daran zu
a) F: ∆ entwickelte einen 5-Jahres-Entwicklungsplan, der das
Wachstum auf 1000 neue Entwickler pro Jahr beschränkte und
Anforderungen an erschwinglichen Wohnraum stellte.
b) I: Ist eine Zonenpolitik zur Begrenzung des
Bevölkerungswachstums, um die Attraktivität der Stadt zu
erhalten, rational mit einem öffentlichen Zweck verbunden, so
dass sie nach der vierzehnten Änderung nicht verfassungswidrig
ist (aufgrund der Ausgrenzung)?
c) R: Muss eine rationale Beziehung zu einem legitimen
staatlichen Interesse /öffentlichen Zweck haben und
vernünftig sein.
1) hat den BOP, dass es unvernünftig ist
d) A: Die Erhaltung der ländlichen Gemeinschaft ist die LSI, die
die Tatsache ersetzt, dass sie arme Familien vom Leben dort
ausschließt. Die Einschränkung des Wachstums kann ein
gültiger öffentlicher Zweck sein, aber es hängt davon ab, was Sie
zu bewahren versuchen
e) H: konstitutionell. Hier steht die lokale Regulierung in
rationalem Zusammenhang mit dem sozialen und ökologischen
Wohlergehen der Gemeinschaft und diskriminiert den
zwischenstaatlichen Handel nicht.

ii. Associated Home Builders vs. Stadt Livermore

a) F: Eine Vereinigung von Auftragnehmern und Unterteilern
schränkt das Wachstum ein, bis bestimmte Bildungs-, Abwasser-,
Entsorgungs- und Wasserversorgungseinrichtungen bestimmten
Standards entsprechen
b) R: Muss eine echte und substanzielle Beziehung zum
Schauen Sie Wohlergehen der Region haben.
sich die c) A: 2 Schritte
externen 1) Vorhersage der wahrscheinlichen Auswirkung und Dauer
Bedürfnisse an der Beschränkung
und gleichen Sie 2) Identifizieren Sie die konkurrierenden Interessen, die von
sie mit den der Einschränkung betroffen sind
d) H: ≠ verfassungswidrig

3. Steel Hill Development vs. Stadt Sanbornton

i. F: Stadt wollte den ländlichen Charakter der Gemeinde durch Cluster-
Zoneneinteilung und landwirtschaftliche Zonen bewahren.
ii. R: Damit Bestimmungen verfassungswidrig sind, müssen sie
unvernünftig sein, da sie keinen wesentlichen Zusammenhang mit der
öffentlichen Gesundheit, Sicherheit oder dem Gemeinwohl haben.
iii.

4. Verweigerung des Zugangs zur Infrastruktur

i. Dateline Builders, Inc. v. Stadt Santa Rosa

LEAP-FROG- a) F: Vorort wollte, dass die Stadt das Abwassersystem am Haus
ENTWIC anschließt; würde sich ihren Weg aus der Stadt "springen". Die
Verlassen der
Stadtgrenzen, um 38
jemandem mit
Stadtwerken zu
Landnutzung - Nolon
Stadt weigerte sich, sie mit der Stadt zu verbinden. Sie verklagten
b/c sie fühlten, dass es vernünftig war, im Zusammenhang mit
dem öffentlichen Interesse und glaubten nicht, dass sie nicht
leugnen können, es sei denn, sie können nicht mit dem Volumen
umgehen.
b) H: Die Gemeinde hat ihre Befugnisse angemessen ausgeübt,
wenn die neue Wohnsiedlung nicht konsistent war
c)

ii. Charles v. Diamond

a) F: teilte dem APT-Gebäude mit, dass die Gemeinde erst dann
eine Verbindung zu ihnen herstellen könne, wenn ihre
Abwasserprobleme behoben seien. Sie hatten das Gefühl, dass sie
willkürlich und launisch handelten. Villiage, County Sewer
Dept. und die staatliche Umweltbehörde waren alle die ∆’s.
b) R: Eine polizeiliche Machtregelung muss in den Grenzen der
Notwendigkeit angemessen sein
c) A: Das Gericht stellte fest, dass das Dorf, wenn es
unangemessen handelte, frei von den angemessenen
Anforderungen wäre und der Bauträger sein eigenes septisches
System herstellen müsste.
d) H: Es gab nicht genügend Beweise dafür, ob die Agentur
vernünftig gehandelt hat oder nicht.

E. STAATLICHE WACHSTUMSMANAGEMENT-GESETZGEBUNG
1. Generell gilt:
i. Es muss eine Kommunikation s/w zwischen der Region und der
Gemeinde geben

2. Haviland v. Landschutz- und Entwicklungskommission

i. F: ∆ hat städtische Wachstumsgrenzen gesetzt, um einen geordneten und
effizienten Übergang von der ländlichen zur städtischen Landnutzung zu
ermöglichen. Die Grenzen sollten wie folgt festgelegt werden :
a) Ziel 14, das 7 Faktoren umfasste:→ langfristige städtische
Bevölkerungsanforderungen, Bedarf an Wohn- und
Beschäftigungsmöglichkeiten, wirtschaftliche Vorkehrungen,
maximale Effizienz der Landnutzung, Umweltenergie und soziale
Möglichkeiten, wirtschaftliche Vorkehrungen, Beibehaltung von
Ag-Land und Kompatibilität mit den nahe gelegenen Ag-
Aktivitäten in Oregon
b) argumentieren, dass es unzureichende Fakten gab, um die
Ergebnisse der Wachstumsgrenzen zu stützen
ii. R: Das Gericht verlangt, dass Sie substanzielle Beweise vorlegen,
um das Urteil zu stützen.
iii. H: Es gab genügend Beweise dafür, dass sie nicht willkürlich und
launisch gehandelt haben.

39
 Landnutzung - Nolon
3. Einwohner von Rosemont v. Metro
i. F: ∆ hat ihre Stadtwachstumsgrenze geändert, um 830 weitere Hektar
hinzuzufügen
ii. Weil die Entscheidung ein subregionales Bedürfnis war – sie war nicht gültig.
Die städtische Wachstumsgrenze wurde aufgehoben. Grenze wurde fehlerhaft
gesetzt
iii. H: Stadt hat→ keine Logik in ihrer Entscheidung

F. WACHSTUMS- UND ENTWICKLUNGSZENTREN

1. Allgemein: Fußabdruck durch das Leben auf dem Land.

2. Wohnungscodes
i. First Nat'l Realty Corp. gegen Javins
a) F: ∆ mietete eine Wohnung und kam mit ihrer Zahlung in
Richtlinie: Wenn ein LL keine Miete Verzug; sie glaubten nicht, dass sie aufgrund von
für einen Verzug ohne Korrektur der
Anlage erhalten kann, bedeutet dies,
Wohnungsverstößen zahlen mussten.
dass der LL die Miete erhöhen muss, b) R: Der moderne städtische Mieter strebt mehr nach einem
um seiner Verpflichtung Mietvertrag als nach der überholten Vermittlung eines
nachzukommen. Bsp.: Slumlords. Grundbesitzes, sondern nach einem bekannten Paket von Waren
Eine Garantie auf Bewohnbarkeit zu und Dienstleistungen; und moderne Wohnungsvorschriften
haben, geht nicht zu ↑ Jobs ↑ mit
implizieren in jedem Mietvertrag eine Garantie der
Bewohnbarkeit, deren Verletzung durch den Vermieter eine
Aussetzung des Mietvertrags des Mieters rechtfertigen wird.
c) H: Jeder Mietvertrag enthält eine implizite Garantie der
Bewohnbarkeit im Umfang der einschlägigen
Wohnungsvorschriften.

G. URBANE REDEVEOPMENT-TECHNIKEN
1. Generell gilt:
i. Beispiel: Zersiedelungsgebiete

2. Kelo v. New London

i. PULIC USE = GEMEINWOHL = GEMEINWOHL
ii. Die breite öffentliche Nutzung bedeutet →nicht unbedingt, dass die
Öffentlichkeit sie nutzen wird, sondern dass sie für den allgemeinen
öffentlichen Zweck bestimmt ist
iii. F: Der Stadtentwicklungsausschuss hat gehört, dass Pfizer an der
Gründung eines Kongresszentrums interessiert ist. New London war
eine deprimierte Stadt und wurde zerstört. Wollte das Land von Kelo et
al. gemäß dem Sanierungsplan an einen privaten Bauträger verpachten
und Kelo eine gerechte Entschädigung zahlen.
a) F: Was genau ist "verdorben" oder "wirtschaftlich deprimiert"?
Wir wissen es nicht wirklich...
iv. I: Ist es eine öffentliche Nutzung, wenn eine Stadt Privateigentum
nehmen und einem anderen Privateigentum zum Zwecke der
wirtschaftlichen Entwicklung geben will?
Die breite öffentliche v. R: Rationaler Basistest.
Nutzung bedeutet
→nicht unbedingt, dass
die Öffentlichkeit sie 40
nutzen wird, sondern
dass sie für den
Landnutzung - Nolon
a) Schauen Sie, ob die breite Öffentlichkeit davon profitieren wird
oder nicht, im Vergleich zu nur einer Partei
vi. A: Gericht verwendete eine rationale Basisanalyse, um zu sehen, ob es
vernünftigerweise mit einem öffentlichen Zweck zusammenhängt. Es ist
irrelevant, ob das Gebiet verunstaltet ist oder nicht (Berman v. Parker)
b/c das Konzept der öffentlichen Wohlfahrt (siehe auch Monsanto, wo
das Gericht der Meinung war, dass es sich um eine öffentliche Nutzung
b/ die Verwendung ihrer Daten erhöhte Geschwindigkeit, wo Pestizide
auf den Markt gebracht werden könnten).
vii. H: Dies rechtfertigte einen öffentlichen Zweck
viii. D: Wirtschaftliche Entwicklung an sich ist ≠ eine öffentliche
Nutzung; in Berman schadete das "der Öffentlichkeit". Hier schadete ⊲
nichts.

3. Minneapolis Community Development Agency v. Opus

i. F: Die Stadt wollte eine bedeutende Domäne über ein Gebiet ausüben,
um ein Einkaufszentrum/Bürogebäude für eine groß angelegte
wirtschaftliche Entwicklung zu bauen. Dies ist kein verschmutzter
Bereich.
ii. R: Absolute Notwendigkeit ist ≠ Voraussetzung für eine Feststellung
des öffentlichen Zwecks, sondern einfach, dass die Einnahme
vernünftigerweise notwendig oder bequem für die Förderung des
richtigen Zwecks war.
iii. A: Hier gibt es zweifellos Vorteile für die Öffentlichkeit.

4. Schutz von Wachstumsbezirken vor Wettbewerb

i. Generell gilt:
a) Marktdruck wirkt manchmal als Zentrifugalkraft
1) die Bedingungen am städtischen Kern stoßen
Kapitalinvestitionen nach außen ab
2) verursacht dies zugrundeliegende Spannungen bei der
Landnutzung

ii. Forte v. Borough of Tenefly

a) F: Die Stadt versucht, die Verschlechterung des zentralen
Geschäftsviertels zu verhindern (d. h. die Menschen, die in die
Innenstadt kommen, um die Busse und die Bibliothek zu nutzen).
Als vorbeugende Maßnahme wurden sie umzoniert.
b) R: Wirtschaftlichen Wettbewerb einfach zu verhindern ist
kein öffentlicher Zweck, sondern ein privates Interesse.
c) H: ≠ öffentlicher Zweck.

iii. Swain v. County of Winnebago

Was wäre, wenn die Stadt
Rockford ein Viertel wäre?
Euklid war ein Vorort und das
Gericht stellte fest, dass sie,
obwohl sie ein Vorort waren,
eigene Befugnisse hatten, die
ihnen vom Staat gegeben
wurden
a) F: ag land is rezoned for dept land.? s waren ein Haufen privater
Konkurrenten, die Geschäfte in der Innenstadt besitzen.? s
verklagte, dass die Umwidmung willkürlich und launisch sei.
b) R:
41
Landnutzung - Nolon
c) A: Die ⊲'s hatten keinen stehenden b/c re: traffic, sie wurden
genauso geschädigt wie die breite Öffentlichkeit. Betreff:
Wettbewerb→ kann keinen privaten im Vergleich zu einem
anderen privaten delegieren.
d) H:

H. FÖRDERUNG DER SANIERUNG VON BRACHFLÄCHEN

1. Generell gilt:
i. Dies ist eine weitere Methode, um die Dichte am richtigen Ort zu halten
und Zersiedelung zu verhindern
ii. b/c ehemalige Industrien Notlage Nachbarschaften
a) kontaminierte→Pose Umweltherausforderungen
b) wenn saniert, dann könnte die Stadt Steuereinnahmen generieren
iii. Brachflächen sind ungenutzte Industrie- und Gewerbeanlagen, in denen
die Erweiterung oder Sanierung durch Umweltverschmutzung erschwert
wird
iv. Städte können diese kontaminierten Eigenschaften kennzeichnen

2. Smart-Growth-Techniken

I. POST-EUKLIDISCHE ZONENEINTEILUNG
1. Generell gilt:

2. Beispiele:
i. Schwebezonen
ii. Overlay-Bezirk
iii. Cluster-Unterteilungen
iv. Bonus- oder Incentive-Zoneneinteilung
v. Übertragung von Entwicklungsrechten

3. Rodgers vs. Dorf Tarrytown

i. F: Mit der Verordnung wurde ein neuer Bezirk oder eine neue
FLOATING- Zonenklasse geschaffen, die nur für wenige Personen galt. Rodgers→6
ZONE- Acres; Rubin 10→ Acres. Wenn Sie 10 Hektar hatten, können Sie sich
GEHÄUSE an das Board wenden, um eine Umwidmung zu beantragen.
ii. R: Sie können sich beim Kauf Ihrer Immobilie vernünftigerweise auf
die Zoneneinteilung verlassen, es sei denn, die Umwidmung ist kein
gültiger öffentlicher Zweck
a) Einheitlichkeitsanforderung?
iii. H: dass es sich nicht um eine Spot-Zoneneinteilung b/c handelt, die sich
nicht speziell zum Nutzen eines einzelnen Eigentümers ändert
iv. Vergleichen Sie mit Golden v. Ramapo: Rogers ist eine neo-euklidische
Zoneneinteilung (d. h. eine schwimmende Zone), da sie flexibel ist und
es dem Z ermöglicht, auf Probleme zu reagieren; Dissens argumentierte,
dass sie zu flexibel sei

42
Landnutzung - Nolon
VI. ÖRTLICHES UMWELTRECHT

A. HISTORISCHER ÜBERBLICK
1. Was ist lokales Umweltrecht?
i. die Rolle der Kommunalverwaltung wird typischerweise im Rahmen
ihrer übertragenen Befugnisse im Rahmen der Bundesgesetze erörtert.
OBWOHL die lokalen Regierungen eine wichtige, wenn nicht sogar
primäre Rolle bei der Regulierung der Landnutzung erhalten,
ii. kommunalverwaltungen erlassen Zonenverordnungen und -karten
iii. die flächendeckende Zoneneinteilung begann als Tiefbau- und
Brandschutzkonzept.
iv. unterteilungs- und Lageplanregelungen entstanden ergänzend zu diesen
Aspekten des örtlichen Flächennutzungsrechts
v. Z. B. können Sie in New York Gesetze finden über:
a) Cluster-Unterteilung, umweltsensibler Gebietsschutz, Erosions-
und Sedimentationskontrolle, Füllen und Sortieren, Kontrolle von
Überschwemmungsgebieten, Grundwasser-/Grundwasserschutz,
Landschaftsbau, Bergbau und Baugrube, Furchenschutz,
landschaftlicher Ressourcenschutz, Bodenentfernung,
Entsorgung fester Abfälle, Dampf- und Gewässerschutz, steile
Hänge, Regenwassermanagement, Holzernte, Baumschutz,
Vegetationsentfernung und Feuchtgebiete.

2. Beispiele für lokales Umweltrecht

i. Umfassender Plan
a) definition der Umgebung – zwischen dem, was bewahrt werden
sollte und dem, was verwendet werden sollte
ii. Zoneneinteilung
a) Das Flächennutzungsgesetz oder die Flächennutzungsverordnung
ist das wichtigste Instrument der Kommunen zur Regulierung der
Landnutzung.
b) Die Flächennutzungsverordnung unterteilt die Gemeinde in
Flächennutzungsbezirke.
1) Ein Zonenbezirk ist ein Teil der Gemeinschaft, der für
bestimmte Arten der Landnutzung ausgewiesen ist.
c) Alle Zoneneinteilungen müssen dem Gesamtplan der Gemeinde
entsprechen
d) Für Umweltzwecke genutzte Zonenbezirke:
1) kann ressourcenschädliche Nutzungen innerhalb einer
Zone verbieten, eingeschränkte Bereiche wie steile Hänge
abziehen, Regenwasserabfluss kontrollieren, Erosion und
Sedimentation minimieren und die Baumernte
einschränken.
2) Verwenden Sie als Zonenbegrenzungen die
Entwässerungsbecken von Wassereinzugsgebieten und
nicht Hauptstraßen oder andere künstliche Mechanismen
als Trennlinien zwischen Bezirken.
iii. Zoneneinteilung überlagern

43
Landnutzung - Nolon
a) Erhaltungsüberlagerung
1) über bestehende Zonenbezirke verhängt, die zusätzlich
2) nichts von der as-of-right-Entwicklung zerstört.
b) Um die Vegetation und den Lebensraum zu schützen, verhindern
Sie Überschwemmungen.
iv. Incentive-Zoneneinteilung
a) Die Gesetze des Staates New York erlauben es lokalen
Regierungen, Bauträgern Anreize für die Zoneneinteilung zu
bieten, unter der Bedingung, dass der Gemeinschaft im Gegenzug
bestimmte physische, soziale oder kulturelle Vorteile gewährt
werden.
b) Ermöglicht es Entwicklern, im Austausch für öffentliche
Leistungen wie Freiflächen oder erschwinglichen Wohnraum in
größeren Dichten zu bauen, als dies im Rahmen der
Zoneneinteilung zulässig ist.
c) Die Genehmigungsstatuten ermöglichen es den Gemeinden,
Barzahlungen im Austausch für die Zonenanreize zu erhalten, die
einem Bauträger gewährt werden
v. Freiflächenunterteilungen
a) kann Incentive-Zoneneinteilung enthalten
vi. Unterteilung
a) Vorschriften können Bedrohungen für öffentliche und
angrenzende Gebiete, einschließlich der Umwelt, verhindern
b) In NY können Sie kein Lebensraumschutzgesetz verabschieden,
aber Sie können Änderungen am Unterteilungsplan einfügen –
vii. Clustering
a) NY Statuten definieren Cluster-Entwicklung als:
1) Eine Unterteilung...in der die geltende Zonenverordnung
oder das lokale Recht geändert wird, um eine alternative
zulässige Methode für die Gestaltung, Konfiguration und
Gestaltung von Grundstücken, Gebäuden und Strukturen,
Straßen, Versorgungsleitungen und anderer Infrastruktur,
Parks und Landschaftsgestaltung bereitzustellen, um die
natürlichen und landschaftlichen Qualitäten von offenen
Flächen zu erhalten.
viii. Lageplan
a) Ist die Anordnung, das Layout und die Gestaltung der
vorgeschlagenen Nutzung eines einzelnen Grundstücks, das aus
einer Karte und allen erforderlichen unterstützenden Materialien
besteht.
b) Die Bauplanvorschriften können so strukturiert werden, dass
natürliche Ressourcen erhalten bleiben, die sich auf dem zu
prüfenden Gelände und angrenzend daran befinden.
1) Kann Faktoren wie eine ausreichende Wasserversorgung,
die Kontrolle von Regenwasser, Erosion und
Sedimentation sowie den Schutz von Wildtieren
berücksichtigen.

44
Landnutzung - Nolon
2) Kann Standortkonturen, Beleuchtung, Bürgersteige und
Parkplätze umfassen, die der natürlichen Umgebung und
dem Charakter der Gemeinschaft entsprechen
ix. Nicht traditionelle Schutzmaßnahmen
a) Aquifer Protection, Erosion and Sediment Control, Fish and
Wildlife Habitat, Floodplains, Ridgeline Protection Overlay
District, Steile Hänge, Regenwassermanagement, Holzernte,
Übertragung von Entwicklungsrechten, Baumschutz,
Feuchtgebiete und Wasserläufe

3. Das Gesetz der Belästigung

i. Einige grundlegende Überlegungen
a) Historische Aspekte
b) Öffentliche vs. private Belästigungen
1) Öffentliche Gesundheit, Sicherheit, Eigentum, Moral oder
Komfort für eine beträchtliche Anzahl von Menschen→
gefährden
i.) Z.B. Lagerung von Sprengstoffen an einem
bevölkerungsreichen Ort, Prostitution, Spielhaus,
Gerüche, Staub, Rauch, Geräusche, Behinderung
einer Autobahn oder eines schiffbaren Baches
oder Belästigung an sich (Verletzung eines
Belästigungsgesetzes)
2) Privat→ betrifft nur eine begrenzte Anzahl von Personen
i.) Einmischung in die Nutzung und den Genuss von
Land (beinhaltet ≠ direkte physische Invasion oder
Hausfriedensbruch)

c) Der Pflichtvermerk, sich wesentlich mit Ihrem Nachbarn

einzumischen
1) Nachbar hat das Recht auf ruhigen Genuss
d) The Restatement's Guide to What is Substantial Harm
1) §827 Schwere des Schadens: Beteiligte Faktoren
i.) Schadensausmaß
Kommen ii.) Art des Schadens
zum iii.)Sozialer Nutzwert
Ärgernis→ iv.) Eignung der jeweiligen Nutzung oder des
sie können Genusses, der in den Charakter des Ortes
sich nicht eingedrungen ist
beschweren, v.) Belastung des Geschädigten
wenn das 2) §828. Nützlichkeit des Verhaltens: Beteiligte Faktoren
Ärgernis i.) Sozialer Wert, den das Gesetz dem Hauptzweck
bereits da des Verhaltens beimisst
ii.) Eignung der Leitung für den Charakter des Ortes
iii.)Undurchführbarkeit der Verhinderung oder
Vermeidung der Invasion
45
 Landnutzung - Nolon
e) Belästigung per se und Belästigung per Unfall
1) Belästigung per se:
i.) Z.B. unmoralische Aktivitäten, extragefährliche
Materialien, gesetzlich deklarierte Belästigungen
2) Belästigung pro Unfall:
i.) Belästigung in der Tat, von Fall zu Fall basierend
auf den Umständen der jeweiligen Situation
f) Motiv und Belästigung
1) "Spite Fence"→-Trend in diese Richtung, um die
Auswirkungen absoluter Eigentumsrechte zu überwinden
g) Doktrinärer vs. funktionaler Ansatz für Störfälle
1) Es gibt Probleme in Gebieten, die nicht in Zonen
eingeteilt sind

4. Hulbert gegen California Portland Cement Co.

i. F: Im Besitz befindliche Obstbäume und verklagte ∆ b/c ihre
Zementfabrik verursachten Schäden an den Obstbäumen, wünschten
Unterlassungsansprüche und ∆ waren der Meinung, dass Geldschäden
ausreichend waren.
ii. R:
a) das Recht, Eigentum zu nutzen und zu genießen, ist oberstes
Gebot und es darf keine Nutzung gestattet werden, die eines
anderen zu zerstören.

b) Ein Ärgernis, das den komfortablen Genuss der

Räumlichkeiten stört, ist ein privates Ärgernis, das gemindert
werden kann. Daher kann der Verletzte einen
Vermögensschaden geltend machen.

Belästigun c) Der Test: DIE GLEICHGEWICHTE DER BEIDEN

gsansprüc PARTEIEN AUSGLEICHEN
he: $ $$$ iii. A: die Gerichte haben hier die Aktien ausgeglichen
vs. iv. H: einstweilige Verfügung wurde abgelehnt und ∆ musste
einstweilig Schadensersatz zahlen

5. Boomer v. Atlantic Cement

i. F: (der Nachbar) verklagte den Zementkonzern (∆) und beantragte eine
einstweilige Verfügung und $$ mit der Behauptung, dass der
Sachschaden durch Schmutz, Rauch und Vibrationen verursacht wurde,
die von der Anlage ausgingen.
ii. I: Kann das Gericht trotz der Tatsache, dass die Entstehung einer
Belästigung durch die ∆ erhebliche Eigentumsrechte beeinträchtigt
haben könnte, Schadensersatz anstelle einer einstweiligen Verfügung
verhängen, wenn der Sachschaden der ∆ im Vergleich zum Wert des
Betriebs der ∆ relativ gering ist?
iii. R: Balancieren Sie die Aktien
iv. A: B/c der großen Investition von ∆ an inj. würde zur Schließung des
Werks führen und es wäre eine private Übernahme

46
Landnutzung - Nolon
v. H: Es kann zu bleibenden Schäden gegenüber einer einstweiligen
Verfügung kommen
vi. D: Wenn du keine einstweilige Verfügung erteilst, erlaubst du dem
umweltverschmutzenden Unternehmen, mehr zu verschmutzen

6. DeMars v. Town of Bolton

i. F: die Stadt erhöhte die Losgrößen aus Umweltgründen
ii. R:
iii. A:
iv. H:

7. Morris County - Parsippany-Troy Hills

i. F: Ist ein privater Grundbesitzer in einem Sumpfland. Hatte ein
Umweltgesetz
ii. R:
iii. A: Mit einer Einnahmenanalyse kann man nicht sagen, dass alle
wirtschaftlichen Maßnahmen ergriffen wurden (daher kann man nicht
unter Lucas klagen). Könnte im Rahmen der Penn Central-Analyse mit
Blick auf den Charakter der Verordnung, die wirtschaftlichen
Auswirkungen der Verordnung und die Investitionserwartung des
Eigentümers klagen.
iv. H:

B. EINFÜHRUNG DES LOKALEN UMWELTRECHTS

1. Generell gilt:

2. Just v. Marinette County

i. Public-Trust-Doktrin Fall
ii. Lokale Partnerschaft zum Schutz von Eigentum
iii. A: Wenden Sie in ähnlicher Weise eine Penn Central-
Einnahmenanalyse an

3. In Re Spring Valley Entwicklung

i. F: Staatliches Recht erforderte die Genehmigung, die Umwelt nicht zu
beeinträchtigen; Entwickler beantragt die Genehmigung der Unterteilung;
behauptet, gegen das EP verstoßen zu haben.
ii. Das Gericht hat die Satzung zu lesen
a) Stellen Sie fest, ob die Satzung für den Bauträger gilt
b) Satzung gilt für gewerbliche Zwecke und zum Schutz der Umwelt
iii. Staat, der einen Teil der Autorität zurücknimmt
a) Erfordert, dass die Umweltauswirkungen dem Staat vorgelegt werden
b) Sie müssen nachweisen, dass sie keine Auswirkungen auf die Umwelt
haben werden, und dann erhalten sie eine Genehmigung, um das
Projekt abzuschließen
iv.

4. Moviematic Industries Corp. gegen Board of County Com'rs

i. F: ENV-Vorschriften; Die Entwicklung innerhalb von Feuchtgebieten ist
durch die Zoneneinteilung ausgeschlossen.

47
Landnutzung - Nolon
ii. Regel: ENV-Vorschriften liegen im öffentlichen Interesse und sind
eine gültige Ausübung der Polizeigewalt
a) Um eine Übernahme zu sein, muss nachgewiesen werden,
dass das Land nicht mehr wirtschaftlich rentabel ist
iii. Klage – Verstoß gegen das materiell-rechtliche Verfahren
a) Irgendwie entsprach dies nicht dem Gesundheitsschutz
iv. Regel für substanzielle Beweise (die Kammer traf eine Entscheidung auf
der Grundlage substanzieller Beweise)
a) Planungsausschuss bestreitet und dann sucht das Gericht nach
substanziellen Beweisen
b) Challenger hat immer noch die Beweislast
v. Das Fehlen glaubwürdiger Beweise  ermöglicht es dem Herausforderer, eine
willkürliche Entscheidung zu beweisen

5. Wawayanda-Zonencode
i. §195-52

C. LOKALE UMWELTVERTRÄGLICHKEITSPRÜFUNG
1. Generell gilt:
i. SEQRA: Umfassende Bestimmungen, die die Verfahren und
Anforderungen für die Umweltprüfung lokaler Landnutzungsaktine
NY ist einer festlegen, sind im New Yorker Umweltschutzgesetz, Art. 8 Abs.
der wenigen a) Die lokale Behörde muss feststellen, ob eine Maßnahme, die sie
Staaten mit in Betracht zieht, erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die
diesem Umwelt haben kann
b) Wenn Maßnahmen ein solches Potenzial haben, muss die
Agentur zunächst eine Umweltverträglichkeitserklärung (UVP)
erstellen, die sie dazu zwingt, Alternativen in Betracht zu ziehen
und nachteilige Umweltauswirkungen eines vorgeschlagenen
Projekts zu vermeiden/zu mindern.
c) Die Nichteinhaltung der von SEQRA geforderten Verfahren führt
dazu, dass eine Aktion ungültig wird
ii. Typ 1:
a) Die Verabschiedung muss möglicherweise von der Erstellung
einer vollständigen Umweltverträglichkeitserklärung begleitet
werden
b) Änderungen angenommen a/f öffentliche Bekanntmachung und
Anhörung
iii. Unterteilungsgenehmigung gemäß SEQRA: Ermessensmaßnahme
mit Auswirkungen auf die Umwelt, die einer Umweltprüfung unterliegt
a) In der Regel verlangen die Unterteilungsstatuten, dass der
Planungsausschuss als federführende Agentur für SEQRA-
Zwecke Anhörungen abhält
b) SEQRA-Anhörungen sind jedoch optional und nicht
obligatorisch!

2. Sun Beach Real Estate v. Anderson

i. F: Unterteilungsgenehmigungsaktion einer vorläufigen
Fall des ersten Unterteilungsplattform; die Stadt hat dem Entwickler mitgeteilt, dass sie
Eindrucks
48
Landnutzung - Nolon
den Antrag bearbeiten würde, wenn sie einen Entwurf einer
Umweltverträglichkeitserklärung (DEIS) erhalten oder festgestellt hat,
dass keine Umweltbedeutung vorliegt. Das Stadtrecht verlangte, dass
die Maßnahmen in 45 d durchgeführt werden, aber SEQRA verlangt,
dass zu diesem Zeitpunkt ein DEIS eingereicht wird???? hat Klage
erhoben, um den Stadtschreiber der Stadt anzuweisen, eine
Bescheinigung über die vorläufige PLAT-Zulassung auszustellen
ii. I: Gilt SEQRA oder Stadtrecht?
iii. R: Die gesetzgeberische Absichtserklärung in diesem Statut macht
deutlich, dass der Umweltschutz die Rechte der Bauträger auf
rechtzeitiges Handeln bei ihren Vorschlägen bei weitem überschattet
iv. A:
v. H: SEQRA sollte 45 Tage nach dem New Yorker Stadtrecht gelten.
§276 begann nicht zu laufen, bis die Stadtplanungsbehörde akzeptierte,
dass ein DEIS b/c DEIS verfügbar sein musste, als es noch praktikabel
war, das Projekt zu ändern

3. Was unterliegt SEQRA?

i. Kapitalprojekte
ii. Umfassender Plan
iii. Änderung der Zoneneinteilung
iv. Lageplan oder Untergliederungsordnung
v. Projektgenehmigungen
vi. Unterteilungen
vii. Lagepläne
viii. Sondergenehmigungen
ix. Abweichungen

4. SEQRA-Vorschriften
i.

49
Landnutzung - Nolon

5. SEQRA-Diagramm
UNTERGLIEDERUNGSANTRA
G
(EAF-Kurzform oder Langform)

EAF wird dann an die anderen Agenturen

verteilt
Comment

Bestimmung der Signifikanz

(„Mögliche Auswirkungen“)

POSITIVE DEKLARATION NEGATIVE ERKLÄRUNG

(d.h. SCHLECHT für die (d.h. GUT für die Umwelt)
Umwelt)
DEIS (Entwurf einer
Umweltverträglichkeitserklär
ung) SEQRA ist vorbei

Öffentliche Anhörungen
(SEQRA)
Befund (SEQRA)

Minderung der
Auswirkungen auf die
Umwelt (breit→umfasst alle
Arten von Umweltschutz)

Bedingunge
n
Gleiche
Unterteilungsanwendung
(einschließlich der
BESCHLUSS

50
Landnutzung - Nolon

6. Umweltprüfungstechniken
i. Generell gilt:
a) Benötigt lokale Agenturen bei der Überprüfung von
Entwicklungsprojekten
b) Verabschiedung von Plänen und Erstellung von Programmen zur
Erstellung einer Umweltverträglichkeitserklärung für
Maßnahmen, die erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die
Umwelt haben können
c) Erfordert, dass die Behörden alle praktikablen Mittel einsetzen,
um nachteilige Auswirkungen zu minimieren oder zu vermeiden
ii. Genehmigung
a) Leadagentur: lokale Landnutzungsprüfungs- und
Genehmigungsbehörde
b) Maßnahmen: eine Bebauungsgenehmigung, die Verabschiedung
eines Plans oder der Erlass von Landnutzungsvorschriften
c) SEQRA erlegt den lokalen Landnutzungsentscheidern
„Handlungszwang“ und „inhaltliche“ Anforderungen auf
d) Lokale Behörden müssen „alle praktikablen Mittel einsetzen, um
die Richtlinien/Ziele von SEQRA zu verwirklichen“
1) „zu handeln und Alternativen zu wählen, die im Einklang
mit sozialökonomischen und anderen wesentlichen
Erwägungen so weit wie möglich schädliche
Umweltauswirkungen minimieren oder vermeiden.“
e) SEQRA gilt für lokale Landnutzungsmaßnahmen wie die
Genehmigung von Anträgen auf Umwidmung, Unterteilung und
Standortplanprüfung, die Erteilung von Sondergenehmigungen
und Abweichungen sowie die Annahme umfassender Pläne und
Kapitalprojekte.
iii. Typ I vs. Typ II:
a) Typ-I-Maßnahmen:
1) "als wahrscheinlicher erachtet, dass ein Eis erforderlich
ist" als nicht gelistete Aktionen, die in den Regs einfach
nicht als Typ 1 oder II aufgeführt sind.
2) z. B. Annahme eines umfassenden Planungs- oder
Flächennutzungsgesetzes, Änderungen der zulässigen
Nutzungen in jedem Flächennutzungsbezirk, die 25
Hektar oder mehr betreffen; Bau von 50 oder mehr
Häusern, die nicht an öffentliche Wasser- und
Abwassersysteme angeschlossen werden sollen.
b) Typ-II-Aktionen:
1) wo keine Umweltprüfung erforderlich ist.
2) bsp. Flächenabweichungen für 1, 2 oder 3
Einfamilienhäuser; Bau von nichtkommerziellen
Strukturen von weniger als 4.000 Quadratfuß; und Bau
oder Erweiterung von 1,2,3 Einfamilienhäusern auf
verbesserten Grundstücken.

51
Landnutzung - Nolon
3) ministerialmaßnahmen, wie die Erteilung von
Baugenehmigungen, bei denen kein Ermessen ausgeübt
wird, unterliegen nicht der SEQRA.
iv. Eis:
a) Die lokale Lead-Agentur muss ein Eis vorbereiten, bevor sie eine
Konditionierung gewährt oder einen Vorschlag oder ein Projekt
ablehnt, bei dem erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die
Umwelt auftreten können

7. Checkliste für lokale Lead-Agentur:

i. Handelt es sich bei dem Landnutzungsprojekt oder -vorschlag um eine
„Maßnahme“ im Sinne des Gesetzes und der Verordnungen?
ii. Welche Behörde ist hauptverantwortlich für die Genehmigung der
Maßnahme?
a) dass die Agentur der Lead ist und die hier aufgeführten
Verantwortlichkeiten hat
iii. Um welche Art von Aktion handelt es sich? Die Auswahlmöglichkeiten
sind →Typ I, Typ II oder Nicht gelistet.
a) Wenn es sich bei der Maßnahme um eine Maßnahme vom Typ II
handelt, ist keine weitere Umweltprüfung erforderlich.
b) Handelt es sich um eine Maßnahme vom Typ I oder eine nicht
gelistete Maßnahme, muss eine Bewertung der
Umweltauswirkungen der Maßnahme durchgeführt werden.
c) Antragsteller für Typ I und nicht aufgeführte Maßnahmen
müssen ein Umweltprüfungsformular einreichen, in dem die
potenziellen Umweltauswirkungen ihrer Projekte oder
Vorschläge aufgeführt sind.
1) EAF: "[Formular soll] eine Methode bereitstellen, mit der
Antragsteller und Agenturen sicher sein können, dass der
Bestimmungsprozess geordnet, umfassend und dennoch
flexibel genug ist, um die Einführung von Informationen
zu ermöglichen, die zu einem Projekt oder einer
Maßnahme passen" (6 NYCRR 617.20)
iv. Wird es erhebliche nachteilige Auswirkungen haben?
a) Wenn das Projekt oder der Vorschlag keine signifikanten
negativen Auswirkungen hat. Auswirkungen, dann wird eine
negative Erklärung abgegeben und es muss keine weitere
Umweltprüfung durchgeführt werden.
1) lead-Agentur muss mögliche Auswirkungen auf die
Umwelt „genau unter die Lupe nehmen“
2) muss schriftlich eine „begründete Ausarbeitung“ für seine
negative Erklärung darlegen
b) Wenn das Projekt/der Vorschlag erhebliche nachteilige
Auswirkungen auf die Umwelt haben kann, muss eine positive
Erklärung abgegeben und ein Entwurf der
Umweltverträglichkeitserklärung erstellt werden.

52
Landnutzung - Nolon
v. Die federführende Agentur kann die Erstellung eines Umfangs des
Inhalts des Eis verlangen und eine Beteiligung der Öffentlichkeit an
seiner Erstellung vorsehen.
a) scoping-
1) prozess, mit dem die federführende Agentur potenziell
signifikante nachteilige Auswirkungen im
Zusammenhang mit vorgeschlagenen Maßnahmen
identifiziert, die im Entwurf des Eis behandelt werden
sollen, einschließlich Inhalt und Detaillierungsgrad der
Analyse, Palette von Alternativen, erforderliche
Minderungsmaßnahmen und Identifizierung nicht
relevanter Probleme.
2) bietet einem Projektsponsor eine Anleitung zu
Angelegenheiten, die berücksichtigt werden müssen, und
bietet eine Gelegenheit zur frühzeitigen Beteiligung der
beteiligten federführenden Agenturen und der
Öffentlichkeit bei der Überprüfung des Vorschlags.
vi. Eis muss alle relevanten Auswirkungen auf die Umwelt berücksichtigen
und untersuchen, mögliche Bedingungen identifizieren, die Maßnahmen
zur Abschwächung etwaiger gefundener nachteiliger Auswirkungen auf
die Umwelt auferlegt werden können, und alle vorgeschlagenen
Alternativen diskutieren, die diese Auswirkungen abschwächen oder
vermeiden würden.
vii. Der Antragsteller muss ein DEIS einreichen
a) wenn es als abgeschlossen gilt, wird es zusammen mit einer
Fertigstellungsmitteilung eingereicht, die die federführende
Agentur ausstellt.
b) Wenn eine öffentliche Anhörung zum DEIS stattfinden soll, muss
14 Tage vor der Anhörung eine Anhörungsmitteilung eingereicht
und veröffentlicht werden, die innerhalb von 60 Tagen nach
Einreichung der Abschlussmitteilung abgehalten werden muss.
Reg. geben der Öffentlichkeit das Recht, den Entwurf zu
kommentieren und die Agentur zur Stellungnahme zu
veranlassen.
viii. Lead-Agentur muss eine FEI AUSFÜLLEN
a) innerhalb von 45 Tagen nach Abschluss der öffentlichen
Anhörung, falls eine abgehalten wird, oder
b) innerhalb von 60 Tagen nach Einreichung des DEIS, je nachdem,
was zuletzt eintritt.
ix. Die Feststellungserklärung der Lead-Agentur, die auf FEI basiert, wird
angenommen.
a) berücksichtigt die im Eis enthaltenen Auswirkungen und gleicht
sie mit sozialen, wirtschaftlichen und anderen wesentlichen
Überlegungen ab, wählt Minderungsbedingungen oder
Alternativen aus
x. Befundaussage
a) Positive Befundaussage zeigt, dass das Projekt genehmigt
werden sollte und dass Maßnahmen die Umweltauswirkungen so
weit wie möglich vermeiden oder minimieren.
53
Landnutzung - Nolon
b) Eine negative Befundaussage dokumentiert die Gründe,
warum eine Maßnahme nicht genehmigt werden kann.

8. Das Aussehen von Strukturen und andere ästhetische Vorschriften

i. Lokale ästhetische Vorschriften:
a) Kontinuität und Integrität des Designs
b) Vorhandene visuelle Assets verhindern
c) Methode zum Schutz des Gemeinwohls
ii. Home Rule Authority:
a) In New York haben lokale Regierungen eine „Home Rule“ -
Behörde, um lokale Gesetze für eine Vielzahl von Zwecken im
Zusammenhang mit der Landnutzungskontrolle zu erlassen
b) „Schutz und Verbesserung seiner physischen und visuellen
Umgebung. Befugnis zum Schutz von Bäumen,
Sehenswürdigkeiten und historischen Vierteln.“
c) sehstörungen können in einer Gemeinschaft auf vielfältige Weise
auftreten. Schützen Sie sich vor möglichen negativen
Auswirkungen.
iii. Architektonischer Begutachtungsausschuss:
a) kann nur eine beratende Befugnis oder die Befugnis haben,
vorgeschlagene Neubauten und Baumaßnahmen zu prüfen, zu
genehmigen, abzulehnen oder bedingt zu genehmigen, bevor der
Bauaufsichtsbeamte zur Erteilung einer Baugenehmigung
ermächtigt wird.
b) Ob das Außendesign und die Behandlung der vorgeschlagenen
Konstruktion den in der Verordnung enthaltenen Normen für die
Entwurfsprüfung entsprechen.
c) 2 Prüfungsstandards:
1) Ob die vorgeschlagene Konstruktion dem etablierten
Entwurfsmuster „übermäßig unähnlich“ ist
2) Ob das vorgeschlagene Projekt "übermäßig ähnlich" zu
bestehenden Gebäuden ist, bei denen das Ziel darin
besteht, monotone visuelle Auswirkungen neuer
Entwicklungen in der Region zu verhindern.
iv. Umsetzung:
a) übergreifende Planung
b) zoneneinteilung
c) identifizierung und Untersuchung einzigartiger ästhetischer
Ressourcen
d) überlagerungszonen - stören Sie die zugrunde liegenden
Zoneneinteilungsanforderungen nicht; fügen Sie zusätzliche
Überlegungen und Anforderungen hinzu, um sie zu schützen und
zu verbessern.
e) vorzeichenkontrollverordnungen.
f) designprüfungsgesetze
g) Baumschutzgesetze
h) Lokale Entwicklungsfreigaben
v. Einschränkungen: Kann behaupten
a) willkürlich und launenhaft; verfassungswidrig
54
 Landnutzung - Nolon
1) regs durch Vorausplanung begründen
b) "klare und überzeugende Beweise" dafür, dass der Vorschlag die
festgelegten Richtlinien nicht erfüllt

vi. Personen vs. Stover

a) F: Close-Line-Fall, um gegen Steuern zu protestieren. Die Stadt
verabschiedete daraufhin eine Verordnung, die dies verbot, es sei
Ästhetikkoffer denn, Sie erhalten eine Sondergenehmigung. Sie verklagte die
Redefreiheit und dass dies nicht in einem vernünftigen
Zusammenhang mit dem öffentlichen Zweck stand.
b) I: Reicht nur Ästhetik?
c) R: Die Ästhetik allein steht in einem vernünftigen
Zusammenhang mit dem öffentlichen Zweck.
d) A:
e) H: Ja, Ästhetik an sich ist öffentlicher Zweck.
f) D: rutschige Steigung→, was kommt als nächstes?
Regulierungsarchitektur?

D. HISTORISCHES WAHRZEICHEN UND KULTURERHALT

1. Generell gilt:
i. Stellen Sie sich historische Viertel als Überlagerungen vor
ii. Frage → der Sensitivitätsentwickler-Ökonomie
iii. Differenz s/w Wahrzeichenschutz und Denkmalpflege
a) Wahrzeichen→ nur eines
b) Historisches Viertel →gesamtes Gebiet
iv. Beispiele in NYC
a) SoHo
b) Rockefeller
c) GCS
v. Du kannst etwas benennen, nur weil dort etwas passiert ist vs.
Architektur

2. Denkmalpflege auf kommunaler Ebene

3. Stellungnahme der Richter an den Senat

i.
ii.
iii.
iv. H:

4. Penn Central Transp. Co. v. City of New York

Wenn die Entschädigung auf
Gegenseitigkeit beruht, dann
wird sie in der Regel nicht
angefochten (vgl. luthern
church case,→ sie haben
nicht vom historischen
Viertel profitiert
i. F: Ich wollte 50 weitere Levels für die kommerzielle Entwicklung auf
GCS bauen, die b/c→ verweigert wurden. Es war ein Meilenstein und
der Zusatz wäre hässlich.
ii. R: Das Gesetz sagt nicht, dass man nicht bauen kann, sondern nur,
dass es angemessen sein muss.
iii.
iv. .

55
Landnutzung - Nolon

5. Fgl & L Property Corp gegen City of Rye

i. F: Wollte eine Schutzdienstbarkeit, um den Schuppen zu erhalten
ii. Die Stadt entschied, dass 22 Hektar vom Bauträger reguliert werden sollten
iii. Die Stadt forderte den Eigentümer auf, 2 Gebäude zu restaurieren
a) Erlegt den Eigentümern von Eigentumswohnungen Kosten für die
Wiederherstellung von Gebäuden auf
iv. Das Gericht hat sich an die Vorschriften gehalten und konnte die Erlaubnis
nicht sehen
v. Gesetz, das sich auf einzelne Immobilien konzentriert, um vom Eigentümer die
Wiederherstellung und Instandhaltung von Immobilien zu verlangen
a) Jenseits der Macht der lokalen Regierung zum Schutz historischer
Immobilien
vi. R: Erhaltungsdienstbarkeiten gelten als unbefristet, sofern nicht
anders angegeben.

E. ERHALTUNGSDIENSTBARKEITEN UND LANDTRUSTS

1. Erhaltungsdienstbarkeiten:
i. Def: eine freiwillige Vereinbarung zwischen einem privaten
Grundbesitzer und einer kommunalen Behörde oder einer qualifizierten
gemeinnützigen Körperschaft, um die Erschließung, Verwaltung oder
Nutzung des Grundstücks einzuschränken.
a) Eigentümer von Immobilien handeln ein Interesse an Land
(Erhaltungsdienstbarkeit) an eine qualifizierte öffentliche oder
private Agentur.
b) Die Agentur hält Anteile und setzt ihre Beschränkungen
gegenüber dem übertragenden Eigentümer und allen
nachfolgenden Eigentümern durch.
c) auf Dauer oder für X Jahre erstellt
d) schutzdienstbarkeiten gewähren der Öffentlichkeit nicht das
Recht, eingeschränktes Land zu überqueren oder zu nutzen.

ii. GR: Der Ort muss zeigen, dass ein enger Zusammenhang zwischen
einem legitimen öffentlichen Ziel und dem Ziel besteht, das durch die
Auferlegung der Dienstbarkeit auf dem Grundstück des Antragstellers
erreicht wird; & Belastung in etwa proportional zu den Auswirkungen

iii. Generell gilt:

a) natürliche oder von Menschenhand geschaffene Merkmale nicht
verändert oder in einer Weise entwickelt werden, die mit der
Erhaltung oder Erhaltung unvereinbar ist.
b) kann gespendet oder zu einem unter dem Marktwert liegenden
Wert verkauft werden (Einkommensteuerabzug erhalten)
c) Schreiben/Aufnehmen:
1) muss in einer schriftlichen Urkunde verkörpert, in den
Grundbüchern des Bezirks eingetragen und bei DEC
eingereicht werden. Nach dem Gesetz kann der Inhaber
der Dienstbarkeit belastetes Eigentum in angemessener

56
Landnutzung - Nolon
Weise und zu angemessenen Zeiten betreten und
inspizieren, um die Einhaltung zu gewährleisten.
d) Vollstreckung:
1) kann durch den ursprünglichen Grunddienstbarkeitsgeber,
Land Trust oder eine öffentliche Stelle, der die
Grunddienstbarkeit gewährt wird, oder durch einen
Dritten, der ausdrücklich in Vereinbarung genannt wird,
vollstreckt werden.
2) kann der Richter eine einstweilige Verfügung oder einen
zu zahlenden Schadensersatz erlassen
3) satzung unklar, ob Bejahungspflichten durchsetzbar
wären
e) positive Verpflichtung- eine, die vom Grundbesitzer verlangt, die
Immobilie in einer bestimmten Weise zu erhalten, wie zum
Beispiel den Zustand oder die Farbe der Außenflächen zu
erhalten
f) Kündigung:
1) erhaltungsdienstbarkeiten können durch Abschottung von
Pfandrechten an Grundstücken, die vor der Dienstbarkeit
bestanden, gelöscht werden.

iv. Smith gegen Mendon

Hervorragen a) F: Ich wollte ein Haus auf einem Grundstück bauen, auf dem es
de Analyse einen EPOD (Umweltschutz-Overlay-Bezirk) gab. Ich beantragte
in der eine Genehmigung für den Bau eines Hauses auf einem
Meinung Abschnitt, der kein EPOD war. Die Stadtverwaltung genehmigte
es unter der Bedingung, dass sie eine Erhaltungsbeschränkung für
jede Entwicklung des EPOD festlegt.
b) I: Kann die Plantafel die Zustimmung zu einer
Umweltbeschränkung erhalten? Wenn ja, stellt eine solche
Bedingung eine Entnahme dar?
c) R: muss in angemessenem Zusammenhang mit einem LSI
stehen
d) A: Das ist kein Lucas, der b/c nimmt, es ist immer noch
wirtschaftlicher Wert übrig. Dies ist keine Forderung b/c sie
benötigen keinen öffentlichen Zugang (aber wenn es so gewesen
wäre, hätten sie wahrscheinlich den wesentlichen Nexus/groben
Proportionalitätstest bestanden, also wäre es eine Forderung
gewesen, hätte das Gericht wahrscheinlich gesagt, dass es eine
Maßnahme war)
e) H: Die Handlung stand in einem vernünftigen Zusammenhang
mit einem legitimen staatlichen Interesse→ an der Wahrung. Die
Erhaltungsbeschränkung fördert einen legitimen öffentlichen
Zweck erheblich. Regulatorische Maßnahmen dürfen nur in
angemessenem Zusammenhang mit einem berechtigten Interesse
an der Erfüllung des Standards stehen.

2. Land Trust

57
Landnutzung - Nolon
i. Def: eine lokale oder regionale gemeinnützige Organisation, privat in
der Natur, die organisiert ist, um die natürliche und vom Menschen
geschaffene Umwelt zu erhalten und zu schützen, indem sie
Dienstbarkeiten zur Erhaltung hält, die die Nutzung von Immobilien
einschränken.

ii. Anwendbarkeit: Verfolgen Sie in der Regel eigene organisatorische

Agenden.

58
Landnutzung - Nolon

VII. GESETZLICHE KONTROLLE und andere Beschränkungen für lokale

Landnutzungen

A. VORKAUFSRECHT AUF BUNDESEBENE

B. STAATLICHER VORKAUFSRECHT
C. DISKRIMINIERUNG UND WOHNRAUM
1. Nicht traditionelle Familien
i. Wie restriktiv kann eine lokale Verordnung sein, wenn es darum geht,
die Familie einzuschränken?

2. Dorf Belle Terre v. Boraas

i. F: Das Wort Familie wurde in der Verordnung verwendet. Dickmans pachtete
das Haus Truman für 18 Monate. Insgesamt 6 Personen, die nicht verwandt
sind, sind in das Haus gezogen.
ii. Gültig, um die Anzahl der verwandten Personen zu beschränken – innerhalb der
Polizeigewalt
iii. Die Wahrung familiärer Werte steht in rationalem Zusammenhang mit
legitimen öffentlichen Zwecken
iv. Die Macht der Polizei kann genutzt werden, um Zonen einzurichten, in
denen Familienwerte, Jugendwerte und ruhige und saubere Luft ein
Refugium bilden.

3. McMinn v. Town of Oyster Bay

i. F: Es gab ein junges unverheiratetes Paar, das das Haus an 4 nicht verwandte
Jugendliche vermietet hat
ii. Weil die angefochtene Verordnung Altersbeschränkungen enthält, die sie
restriktiver machen als die Belle Terre-Verordnung
iii. Das Gericht hatte nicht dargelegt, welche Definition von Familie minimal
notwendig ist, um die ordnungsgemäße Prozesskontrolle des Bundes zu
überstehen.
iv. Die Verordnung ist nach der Ordnungsmäßigkeitsklausel der NY State Const.
a) Ordnungsgemäßer Prozess – Muss für die Gesundheit, Sicherheit und
das Wohlergehen durchgeführt werden
v. Öffentlicher Zweck wird durch die Altersbeschränkung nicht erreicht
vi. Das Gesetz richtet sich an die Art des Haushalts – nicht an einen legitimierten
öffentlichen Zweck

4. Stadt der Ladue v. Horn

i. F: In ihrem Haus wohnten Horns 2 Kinder (im Alter von 16 und 19 Jahren)
und Jones ’ein Kind (im Alter von 18 Jahren); City forderte sie auf, ihr Haus
zu räumen, weil ihr Haushalt keine Familie umfasste.
ii. Selbst wenn sie als Familie zusammenlebten, waren sie keine Familie im Sinne
des Kodex.
iii. Das Wesen der Zoneneinteilung ist die Auswahl; und wenn sie nicht schädlich
oder diskriminierend für diejenigen ist, die nicht ausgewählt wurden, ist sie
richtig.
iv. nicht durch Blutsverwandtschaft, Heirat oder Adoption verbunden waren, wie
es die Verordnung der Stadt vorschreibt

59
Landnutzung - Nolon
v. Die Flächennutzungsverordnung von Ladue steht in rationalem
Zusammenhang mit ihren ausdrücklichen Zwecken und verstößt gegen
keine Bestimmungen der Verfassung der USA

5. Stadt der weißen Ebenen v. Ferraioli

i. F: City of White Plains, um seine Zonenordnung durchzusetzen und die
Nutzung eines Einfamilienhauses als "Gruppenheim" für 10 Pflegekinder zu
verbieten.
ii.
iii.
iv. .

D. AUSSCHLIESSLICHE ZONENEINTEILUNG:
1. South Burlington NAACP v. Mount Laurel
i. F: Ein Prozessgericht stellte fest, dass die beklagte Gemeinde durch ihre
Bebauungsverordnung Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen
rechtswidrig von der Gemeinde ausgeschlossen hatte, und ordnete einen
positiven Rechtsbehelf an, der keine Bestimmungen für Personen enthielt, die
nicht in der Gemeinde ansässig waren
ii. Das Prozessgericht stellte fest, dass die beklagte Gemeinde durch ihre
Flächennutzungsverordnung Familien mit niedrigem und mittlerem
Einkommen rechtswidrig aus der Gemeinde ausgeschlossen hatte, und erklärte
die Flächennutzungsverordnung für nichtig.
iii. Holding: Flächennutzungsvorschriften – es muss eine Vielzahl von
Wohnmöglichkeiten zu einem fairen Anteil geben
iv. Das Gericht bestätigte das Urteil des Prozessgerichts, soweit es feststellte, dass
die beklagte Gemeinde durch ihre Bebauungsverordnung Familien mit
niedrigem und mittlerem Einkommen rechtswidrig ausgeschlossen hatte, und
ordnete die von der Beklagten geänderte Bebauungsverordnung an

2. Berenson gegen die Stadt New Castle

i. Die beklagte Stadt legte Berufung gegen ein Urteil des Obersten Gerichtshofs
in Westchester County (New York) ein, das die Zonenordnung der Stadt für
verfassungswidrig erklärte und die Stadt anwies, ihre Zonenordnung zu ändern
und ihre Planungs- und Landnutzungsrichtlinien und -vorschriften innerhalb
von sechs Monaten zu ändern, um den Bau von mindestens 3.500
Mehrfamilienhäusern in der Stadt bis zu einem bestimmten Datum zu
ermöglichen. Die klägerischen Grundbesitzer reichten die Klage ein.
ii. Das Urteil wurde geändert, um die Anforderung von 3.500 Einheiten zu
streichen. Die Angelegenheit wurde an die Stadtverwaltung zurückverwiesen,
um ihren Zonenmangel innerhalb von sechs Monaten zu beheben.
iii. Die Stadtverwaltung wurde angewiesen, das Eigentum der Grundeigentümer
für die Mehrfamiliennutzung zu rezonieren, und das Prozessgericht wurde
angewiesen, die Zuständigkeit beizubehalten, um es den Grundeigentümern zu
ermöglichen, die Gültigkeit einer geänderten Verordnung anzufechten.
iv. In der geänderten Fassung wurde das Urteil bestätigt.

3. Bauherren vs. Stadt Napa

i. Die beklagte Stadt erließ eine integrative Zonenverordnung, die verlangte, dass
10 Prozent aller neu gebauten Einheiten erschwinglich sein müssen, wie dieser
Begriff definiert wurde.

60
Landnutzung - Nolon
ii. Die Kläger, eine gemeinnützige Körperschaft und eine Vereinigung von
Fachleuten, die im Wohnungsbau tätig sind, beantragten, die inklusiven
Zonenverordnungen für unwirksam erklären zu lassen
iii. Das Berufungsgericht bestätigte und hielt fest, dass, weil die Beklagte die
Möglichkeit hatte, auf die durch die Verordnung auferlegten Anforderungen zu
verzichten, die Verordnung auf den ersten Blick nicht zu einer Entnahme
führte.
iv. Die Anwendung eines allgemeinen Bebauungsgesetzes auf einzelne
Grundstücke bewirkte eine Entnahme, wenn die Verordnung berechtigte
staatliche Interessen nicht wesentlich förderte oder einem Eigentümer eine
wirtschaftlich sinnvolle Nutzung seines Grundstücks nicht verweigerte.
v. Die Schaffung von erschwinglichem Wohnraum für Familien mit niedrigem
und mittlerem Einkommen war ein legitimes staatliches Interesse, und die
integrative Zonenverordnung brachte das wichtige staatliche Interesse,
erschwinglichen Wohnraum für Familien mit niedrigem und mittlerem
Einkommen bereitzustellen, erheblich voran.
vi. Challenger möchte, dass das Gericht keinen Zusammenhang zwischen teurem
Wohnraum und erschwinglichem Wohnraum findet
a) Wenn kein Nexus - Will eine regulatorische Übernahme - unter Nolon
(muss ein Nexus sein)
b) Wenn Nexus – die Höhe der niedrigen Kosten ist nicht proportional zur
Höhe des Gebäudes – Dolan (grobe Proportionalität zwischen Zustand
und Auswirkung)
vii. Standards gelten nicht

VIII. ÜBERPRÜFUNG VON LANDNUTZUNGSENTSCHEIDUNGEN

Alternative
Streitbeilegung
A. ÜBERPRÜFUNG DURCH DIE PARTEIEN: MEDIATION

1. Mediation im Allgemeinen:
i. Durch Mediation kann man dem Verwaltungsorgan Maßnahmen zur
Prüfung empfehlen, die durch relevante und überzeugende Fakten
unterstützt werden
ii. Beratung zur Vermeidung von Streitigkeiten und Orchestrierung ihres
BATNA: Beste Beilegungsbereichs gehören zu den wertvollsten Instrumenten, die
Alternative, um Anwälte ihren Mandanten zur Verfügung stellen
eine iii. Mediation ist eine Möglichkeit für Unternehmen, Vergleiche auf der
Vereinbarung Grundlage solider Geschäftspraktiken im Vergleich zu rechtlichen
auszuhandeln Standards zu erzielen
iv. Moderatoren
a) Neutral 3. Partei
b) Experten
c) Beteiligte zusammenbringen, Vertrauen aufbauen, Interessen
eindeutig festlegen, als Vermittler fungieren, Lösungsoptionen
sehen, auf eine für beide Seiten akzeptable Lösung hinarbeiten
v. Einschränkungen
a) Die Parteien dürfen sich erst später im Prozess der
Vorstandssitzungen identifizieren

61
Landnutzung - Nolon
b) Die Parteien glauben möglicherweise nicht, dass es einen
ausreichenden Streit gibt, um Zeit, Kosten und Risiko einer
Mediation zu rechtfertigen

2. Mediationsstatuten
i. Staatliche und lokale Gesetze schreiben Standards und Verfahren vor,
die befolgt werden müssen
ii. Kucera v. Lizza
a)
iii. Gemeindehaushaltsgesetz § 10 (1)(ii)(a)(14)
a) Ermächtigt eine Stadt, einen Ort oder ein Dorf, lokale Gesetze in
Bezug auf "die Befugnisse, die ihr in der Satzung der lokalen
Regierung gewährt werden", zu erlassen und zu ändern.
b) Um ihre Ersetzungsbefugnis auszuüben, muss eine Stadt oder ein
Dorf die im Gemeindehaushaltsgesetz beschriebenen Verfahren
befolgen. §22 verlangt, dass ein lokales Gesetz, das ein
Landesgesetz ersetzt, "das Kapitel...Nummer und Jahr des
Erlasses, Abschnitts, Unterabschnitts oder der Unterteilung
angibt, das geändert oder ersetzt werden soll."
iv. Abschnitt 10(6) der Satzung der lokalen Gebietskörperschaften
a) Ermächtigt die Kommunen, „Zonenverordnungen zu erlassen, zu
ändern und aufzuheben“.
v. Gemeindehaushaltsgesetz §10(1)(ii)(a)(11)
a) gibt Städten, Gemeinden und Dörfern die Befugnis, lokale
Gesetze zum „Schutz und zur Verbesserung ihrer physischen und
visuellen Umgebung“ zu erlassen
vi. §10(1)(i)
a) gibt Städten und Dörfern die Befugnis, lokale Gesetze zu
erlassen, die nicht mit den Bestimmungen der Verfassung in
Bezug auf ihr lokales Eigentum, ihre Angelegenheiten oder ihre
Regierung unvereinbar sind.

3. Modell Landnutzungsvermittlungsgesetz
i. Abschnitt 1: Kurzbezeichnung und Anwendbarkeit
ii. Abschnitt 2: Grundsatzerklärung
a) um eine Alternative zu Rechtsstreitigkeiten zur Beilegung solcher
Streitigkeiten zu bieten. Ist großzügig auszulegen, um die
beschriebenen Zwecke zu verwirklichen.
iii. Abschnitt 3: Steuerliche Auswirkungen
a) kosten, die zwischen den Parteien aufgeteilt werden.
iv. Abschnitt 4: Begriffsbestimmungen
a) Lokale Behörde: der lokale Gesetzgeber, die
Beschwerdekammer für die Zoneneinteilung, die
Planungsbehörde oder eine andere lokale Behörde oder Behörde,
die mit der Überprüfung und Genehmigung von Vorschlägen
beauftragt ist, die sich auf die Entwicklung oder Erhaltung von
Flächen im Zuständigkeitsbereich von... auswirken.
b) Mediator: eine Person, die nach den Richtlinien des Unified
Court System Community Dispute Center-Programms als
62
Landnutzung - Nolon
Mediator zertifiziert wurde, oder eine Person, die vor dem 1.1.97
als Mediator in 2 oder mehr separaten Streitigkeiten im
Zusammenhang mit kommunaler Planung und Zoneneinteilung
gedient hat.
c) Partei im Interesse: Personen oder Beauftragte, die vom
Mediator als inhaltliche Bedenken oder Rolle für das Ergebnis
eines bestimmten Planungs- oder Bebauungsverfahrens
identifiziert wurden, das vom… durchgeführt wurde,
vorausgesetzt jedoch, dass der… nicht als Partei im Interesse für
die Zwecke dieses Artikels gilt.
v. Abschnitt 5: Verfahren
a) mediation soll Planungs- und Flächennutzungspraktiken
ergänzen, nicht ersetzen. Jeder Interessent kann dies beantragen.
Jede Zustimmung ist von einer öffentlichen Bekanntmachung
abhängig zu machen, die Aussetzung von Fristen darf 60 Tage
nicht überschreiten. Nichts in diesem Abschnitt darf so ausgelegt
werden, dass es die Befugnis des Gesetzgebers oder der
Körperschaft einschränkt, zusätzliche oder restriktivere
Bedingungen zu stellen.
vi. Abschnitt 6: Vertraulichkeit
a) interessenten können vereinbaren, dass das Verfahren der
Mediation vertraulich bleibt.
vii. Abschnitt 7: Angenommene Praktiken
a) müssen in Übereinstimmung mit anerkannten
Mediationspraktiken durchgeführt werden
viii. Abschnitt 8: Wirkung der Vereinbarung
a) sind nicht an die Bedingungen einer Vereinbarung gebunden, die
sich aus einer freiwilligen Mediation gemäß diesem lokalen
Gesetz ergibt.
ii. Abschnitt 9:→ Ersetzung der Stadtrechtsbehörde durch die
Legislativabsicht
a) gibt Befugnisse aus dem kommunalen Heimatrecht und dem
Statut der lokalen Regierungen des Staates New York.
iii. Abschnitt 10: Salvatorische Klausel
a) wenn eine Bestimmung von einem zuständigen Gericht für
verfassungswidrig oder anderweitig ungültig erklärt wird, bleiben
die übrigen Bestimmungen des örtlichen Rechts in Kraft.
iv. Abschnitt 11: Datum des Inkrafttretens
a) wird mit der Einreichung beim Secretary of the State wirksam

2. Mediation, bevor ein Landnutzungsantrag gestellt wird

i. Einwohner von Santa Margarita v. San Luis Obispo County

a) F: County wollte die Entwicklung für 5 Jahre einfrieren und
argumentierte, dass es willkürlich und launisch sei
b) H: Das Projekt war im Rahmen eines umfassenden Plans
entwickelt worden und lag im Ermessen der Agentur
c) s (Bewohner) waren nicht an der Mediation beteiligt
63
Landnutzung - Nolon

3. Vermittlung während des Entwicklungsgenehmigungsprozesses

i. Grundbesitzer stellt Antrag auf Baugenehmigung→ lokale
Landnutzungsbehörde (Verhandlungsprozess eingeleitet)
ii. Parteien:
a) Eigentümer
b) Mitglieder der lokalen Verwaltungsbehörde mit
Genehmigungsbehörde
c) Mitglieder anderer öffentlicher Stellen
d) Betroffene von Projektnachbarn→, Steuerzahlern und Bürgern
1) Sie erhalten eine Mitteilung über ihr Recht, bei
öffentlichen Anhörungen zu sprechen
iii. Nicht so strukturiert wie eine typische Verhandlung
iv. Lokaler Entwicklungsgenehmigungsprozess:
a) Kosten Antragsteller Lose von $
b) Beinhaltet nur indirekte Kontakte
c) Bietet wenig Gelegenheit für kreative/ Win-Win-Lösungen
d) Langwierig, unflexibel und frustrierend
e) Unvorhersehbare Ergebnisse, Beziehungen zwischen den
beteiligten B/C beschädigt
f) Während des Prozesses werden jedoch kritische Interessen der
Stakeholder geäußert

v. Merson v. McNally (1997)

a) F: Fall von Bergbaubetrieben; das Projekt wurde ursprünglich
mit mehreren potenziell großen Umweltauswirkungen
vorgeschlagen, und sie hätten im frühen SEQRA-Prozess neu
gestaltet werden können, um solche negativen Auswirkungen zu
vermeiden. Der Planungsausschuss war die beteiligte Agentur,
die eine Reihe von offenen Treffen mit Sponsoren, anderen
Agenturen und der Öffentlichkeit durchführte. Als Ergebnis der
Besprechungen wurden durch das überarbeitete Projekt
erhebliche nachteilige Auswirkungen vermieden. Es wurde
behauptet, dass es sich um eine böswillige negative Erklärung
handele, die gemäß SEQRA nicht für die Art der hier betroffenen
Maßnahme abgegeben werden kann, um die Vorbereitung von
Eis zu vermeiden
b) A: Planning Board hatte einen "offenen und beratenden Prozess"
durchgeführt, der durch ein signifikantes "Geben und Nehmen"
gekennzeichnet war. Die Änderungen, die hier im Vorschlag
vorgenommen wurden, waren ≠ das Ergebnis der vom
Planungsausschuss auferlegten Bedingungen, aber
„Anpassungen, die vom Projektsponsor vorgenommen wurden,
um die von der Öffentlichkeit und den Überprüfungsbehörden
festgestellten Bedenken auszuräumen
c) H: negative Erklärung bestätigt
d) in dem Rechtsstreit so weit gegangen sind, dass sie nicht zur
Mediation eingeladen wurden

64
Landnutzung - Nolon

Dec (Mined land rec. permit)

Klassifiziert(Typ 1)
Planungsausschuss Vorzeichendefinition
Anwendun NEGATIVE
(„Lead-Agentur“) Meetings
g (EAF) ERKLÄRUNG
Bergbaugenehmigung
für besondere Zwecke Vorschläge→
änderung der
Anwendung

B. ÜBERPRÜFUNG DURCH GERICHTE

1. Generell gilt:
i. grundstückseigentümer können eine Landnutzungsmaßnahme nicht
allein deshalb anfechten, weil sie durch eine neu erlaubte Entwicklung
oder ein neu erlaubtes Gewerbe wirtschaftlichen Wettbewerb erleiden
Die Einschränkung des wirtschaftlichen Wettbewerbs wurde von den
Gerichten als nicht innerhalb der „Interessenzone“ der Zoneneinteilung
und der Flächennutzungsregulierung liegend eingestuft.
a) ANTRAG an eine KAMMER und dann werden
MASSNAHMEN ERGRIFFEN: Genehmigung, Ablehnung
(Berufung)
b) Artikel 78 Zivilpraxis Recht und Regeln – alle 50 Staaten haben
Bürgern erlaubt, lokale Regierungen zu verklagen.
1) Landnutzungsanzüge fallen unter diese Bestimmung
c) Verjährungsfrist – 30 Tage nach der Klage muss der Geschädigte
eine Bürgerklage einreichen.

2. Fritts v. Stadt Ashland

i. BoC der Stadt Ashland hat ein Gebiet von 4 Hektar, das sich im Alleineigentum
befand, von R-2 auf I-1 umbenannt. Das Bezirksgericht erließ ein Urteil, das
die Verordnung bestätigte, und hat Berufung eingelegt. In der Stadt ist das
Gebiet entlang des Flusses in Zonen aufgeteilt und das Anwesen befindet sich
mitten in der Stadt. Dies war ein Fall von Spot-Zoning. Die Änderung der
Zoneneinteilung auf seinem Gesicht war willkürlich, launisch und unvernünftig
und die Last lag auf der Stadt, um die Änderung zu rechtfertigen. Die Stadt
konnte die Änderung nicht rechtfertigen – getan, um die Branche zum Bleiben
zu bewegen
ii. Ultra vires Claim – außerhalb des Geltungsbereichs ihrer Befugnisse
a) Sie waren nicht befugt, die Zone zu erkennen (nicht im Einklang mit
dem Comp-Plan)
iii.

3. Neuzil v. City of Iowa City

i. Mehrheitsansicht von 50 Staaten
ii. NY, NJ, CT operieren auf diese Weise
iii. Gesetzgebungsakt zur Überprüfung der Justiz

65
Landnutzung - Nolon
a) Setzt Gültigkeit voraus
b) Bezieht sich auf Beinabsicht
c) Rationaler Basistest -
d) Beweislast auf Herausforderer
iv. Due Process-Fall
a) S. 1325
b) Gewünschtes Down-Zoning für nichtig erklärt als unzumutbar
v. Maryland-Regel
a) Minderheitsregel
b) Lässt Änderungen nur zu, wenn ein Fehler aufgetreten ist
c) Setzt Richter in Position in zweitem Rätselratenbein
d) Welche Art von Argument – Due Process
1) Die Macht haben, die Zone zu ändern
vi.

4. Fasano gegen Washington County

i. Schwimmende Zone (Rogers vs. Tarrytown)
ii. Oregon – betrifft immer noch
iii. Wenn sich der Beinkörper zurückzieht, werden die Rechte und Belastungen auf
dieser Ebene als spezifische Ebene festgelegt
a) Keine Gesetzgebungspolitik mehr
iv. Plantafel – Zuschlagserteilung – Antrag auf Abweichungs- oder
Lageplangenehmigung
a) Durch Nicht-Bein-Körper
v. Leg-Richtlinie
a) Erstellt, als die Richtlinie in Kraft trat
b) Leg-Deklaration
1) Nicht so ehrerbietig
2) Beweislast des Antragstellers für den Beinkörper - Beweisen
Sie, dass die Änderung rational ist
3) Zeigen, dass dies rational ist
vi.

66