Nun regelt der Kanton Zürich konkret, wie mehr günstige Wohnungen entstehen sollen | NZZ 15.05.

23, 14:32

Nun regelt der Kanton Zürich konkret, wie

mehr günstige Wohnungen entstehen
sollen
Im September 2014 haben die Stimmberechtigten des Kantons Zürich
beschlossen, dass Gemeinden bei Auf- und Einzonungen einen
Mindestanteil von preisgünstigen Wohnungen fordern können. Jetzt
liegt die entsprechende Verordnung des Regierungsrats vor.
Adi Kälin
19.07.2018, 16.01 Uhr

Die Gemeinden sollen künftig den Bau günstiger Wohnungen über die Nutzungsplanung
fördern können. (Bild: Annick Ramp)

Der neue Artikel 49b im Planungs- und Baugesetz ist im Prinzip eine
spezielle Form des Mehrwertausgleichs. Wenn Grundeigentümer durch
Auf- und Einzonungen höhere Ausnützungsmöglichkeiten erhalten,
sollen sie verpflichtet werden können, einen Teil der möglichen
Wohnungen im preisgünstigen Segment zu erstellen. Der Kantonsrat (in
seiner alten Zusammensetzung) war sehr knapp für diesen
Mechanismus, das Stimmvolk sagte deutlich Ja: 58,4 Prozent waren es
kantonsweit, 72,4 Prozent in der Stadt Zürich.

Mindestanteil bestimmen die Gemeinden

Fast vier Jahre sind seit der Abstimmung im Herbst 2014 vergangen; nun
legt der Regierungsrat die zur Umsetzung des Gesetzes nötige

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Verordnung vor. Sie hat nach der Vernehmlassung einige punktuelle

Änderungen erfahren, die Grundsätze sind sich aber gleich geblieben.
Vieles wird nach wie vor den Gemeinden überlassen, etwa die Frage, wie
hoch der Anteil preisgünstiger Wohnungen angesetzt werden soll.

Theoretisch wäre es denkbar, die Grundeigentümer zu verpflichten, 100

Prozent der zusätzlichen Ausnützung für preisgünstige Wohnungen zu
verwenden. Tatsächlich jedoch würde ein solches Verhalten die ebenfalls
geforderte Siedlungsentwicklung nach innen, also die Verdichtung,
erheblich behindern. Kaum ein Grundeigentümer wäre unter solchen
Umständen noch bereit, zu investieren. Der Mindestanteil muss zudem
laut Weisung des Regierungsrats «zweckmässig und angemessen» sein.
Weil am Ende der Kanton die Nutzungsplanungen genehmigen muss,
können die Gemeinden nicht über die Stränge schlagen.

Zu den günstigen Wohnungen kommt man, indem man die

Investitionskosten begrenzt und den für die günstigen Wohnungen
benötigten Baugrund dem Markt entzieht. Für die Berechnung der
Gesamtkosten wird dabei auf die bestehende Verordnung zur
Wohnbauförderung verwiesen. Gegenüber der Vernehmlassungsvorlage
hat die Baudirektion hier allerdings eine Flexibilisierung vorgenommen:
Neu können die Höchstwerte «in begründeten Fällen» um bis zu 20
Prozent erhöht werden. Beim Landpreis wird der ursprüngliche
Kaufpreis eingesetzt.

«Angemessene Rendite» möglich

Die Mietzinse werden grundsätzlich nach der Kostenmiete berechnet,

dennoch soll eine «angemessene Rendite» möglich sein. Für diese gibt
es allerdings nach dem Wortlaut der Verordnung keinen allzu grossen
Spielraum. In der Vernehmlassungsvorlage sollten noch Belegungs- und
Einkommensvorschriften für die Mieterinnen und Mieter der günstigen
Wohnungen verlangt werden. Jetzt ist nur noch die Rede von einer
«angemessenen Belegung».

Die Ergänzung des Planungs- und Baugesetzes um den vom Volk

gutgeheissenen Grundsatz wird erst rechtskräftig, wenn auch die
Verordnung gutgeheissen ist. Zuständig dafür ist der Kantonsrat. Es ist
ein offenes Geheimnis, dass vor allem FDP und SVP dem neuen
Gesetzesartikel sehr kritisch gegenüberstehen. Im Jahr 2013 unterlagen
sie im Parlament, seit den Wahlen von 2015 haben sie zusammen mit
BDP und EDU eine Mehrheit. Sie könnten es also auf eine Kraftprobe
ankommen lassen und die Genehmigung verweigern.

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Der Hauseigentümerverband hat dies schon vor zwei Jahren als

Möglichkeit angedeutet. Er wollte die Schaffung von preisgünstigen
Wohnungen nur im Rahmen städtebaulicher Verträge erlauben. Als
Eventualantrag schlug er vor, den Artikel 49b im Planungs- und
Baugesetz wieder zu streichen – und damit auch den Volksentscheid
aufzuheben. Allerdings würde eine solche Massnahme wieder dem
Referendum unterstehen und eine zweite Volksabstimmung nötig
machen.

Stadt spricht mit Investoren

Die Stadt Zürich begrüsst in einer Stellungnahme das neue Instrument.

Man werde alles daran setzen, es gebührend einzusetzen, sagt Urs
Spinner, der Departementssekretär des Hochbaudepartements. Welche
Gebiete geeignet sein könnten, werde man im kommunalen Richtplan
sehen, der im Herbst präsentiert werde. Allerdings dürfte die Umsetzung
nicht ganz einfach sein, weil das Instrument doch sehr kompliziert sei.
Um den Mindestanteil preisgünstiger Wohnungen bestimmen zu
können, will die Stadt auch mit Investoren und Bauherrschaften das
Gespräch suchen.

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