Alle wollen Mietwohnungen bauen | NZZ 15.05.

23, 12:41

Alle wollen Mietwohnungen bauen

Weil andere Anlagen kaum mehr Erträge bringen, bauen institutionelle
Investoren in der Schweiz vermehrt Mietwohnungen. Das Angebot
droht der Nachfrage davonzueilen.
Andrea Martel
01.03.2016, 10.01 Uhr

Weil es an Anlagemöglichkeiten fehlt, setzen Investoren auf den Wohnungsbau. (Bild:

Karin Hofer / NZZ)

Mit Wohnliegenschaften lässt sich derzeit grob gesagt eine um rund drei
Prozentpunkte höhere Rendite erzielen als mit zehnjährigen Schweizer
Staatsanleihen. Kein Wunder also, dass breitflächig in den Bau neuer
Mietwohnungen investiert wird, obschon auch bei den Liegenschaften
die Renditen wegen der gestiegenen Preise abgenommen haben und das
Potenzial der Mieterträge angesichts des wohl auf längere Zeit stabilen
Referenzzinssatzes beschränkt ist.

Doppelt so viele neue Wohnungen

Laut der neusten Immobilienstudie der Credit Suisse (CS) hat sich der
Reinzugang an Mietwohnungen in den letzten sechs Jahren praktisch
verdoppelt. Kamen 2008 und 2009 noch jeweils rund 13 000 zusätzliche
Einheiten auf den Markt, waren es 2015 bereits 24 000. Und eine Ende
des Booms ist nicht abzusehen: Die anhaltende Tiefzinsphase wie auch
die Entwicklung der Baugesuche und -bewilligungen lassen darauf
schliessen, dass auch 2016 und darüber hinaus jährlich ähnlich viele
Mietwohnungen erstellt werden dürften. Dass dabei vorwiegend

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institutionelle Investoren am Werk sind, zeigt sich laut den

Studienautoren daran, dass immer mehr grosse Überbauungen mit 50
Wohneinheiten und mehr entstehen.

Flüchtlinge statt Arbeitsmigranten

Ob diese Wohnungen tatsächlich gebraucht werden, scheint momentan

nicht die drängendste Frage der Investoren zu sein. Pensionskassen und
Versicherungen wissen schlicht nicht, wohin sie sonst mit dem Geld
sollen, das ihnen ständig zufliesst und mit dem sie eine gewisse Rendite
erwirtschaften müssen. Aber selbstverständlich hängt der Ertrag und der
Wert einer Liegenschaft davon ab, ob und zu welchem Preis sie vermietet
werden kann.

Und diesbezüglich gibt es Warnsignale: Während nämlich die

Wohnbauproduktion – speziell jene von Mietwohnungen –
zugenommen hat, ist die Zuwanderung von Arbeitsmigranten, welche
die Nachfrage in den letzten Jahren angekurbelt hat, am Sinken. 2015
betrug das Minus rund 10%, für das laufende Jahr gehen die CS-
Ökonomen angesichts der Lage auf dem hiesigen Arbeitsmarkt sogar
von einem noch deutlicheren Rückgang aus. Rein zahlenmässig dürfte
der reduzierte Zustrom von Arbeitskräften zwar durch die Zunahme von
Flüchtlingen mehr als kompensiert werden. Aber eine Zusatznachfrage
nach Mietwohnungen gibt es dadurch nur im untersten Preissegment,
das sowieso bereits umkämpft ist.

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Jährlich 4000 leere Wohnungen mehr

Dass mehr neue Wohnungen gebaut werden als der Markt absorbieren
kann, zeigen verschiedene Indikatoren: So ist beispielsweise die Zahl der
leer stehenden Wohnungen in den letzten beiden Jahren schweizweit
jeweils um mehr als 4000 gestiegen. Die Vermarktung gestaltet sich
ebenfalls zunehmend schwieriger, was sich daran ablesen lässt, dass die
Wohnungen im Schnitt vier Tag länger ausgeschrieben werden müssen
(28 statt 24 Tage), bevor sie einen Abnehmer finden.

Von der Marktberuhigung zum Abschwung

Allmählich schlägt sich diese Entwicklung auch in den Mietpreisen

nieder. Sowohl die Angebotsmieten (Inserate) als auch die tatsächlich
abgeschlossenen Mieten sind 2015 deutlich weniger stark gestiegen als
in den Vorjahren. Für die CS-Ökonomen, wie auch für diverse andere
Immobilienmarkt-Beobachter, hat der Mietwohnungsmarkt seinen Zenit
mittlerweile erreicht. In Richtung Abschwung geht es jedoch nur ganz
allmählich: Niedrigere Mieten dürften 2016 noch die Ausnahme sein und
sich auf einzelne Regionen sowie das Hochpreissegment beschränken.

Bauen am falschen Ort

Dass beispielsweise in Zürich die Mieten schon bald sinken, ist nicht
anzunehmen. Zwar wurden auch in der Limmatstadt 2015
aussergewöhnlich viele Wohnungen gebaut (so viele wie seit 1954 nicht
mehr) , aber die Nachfrage übersteigt das Angebot noch immer bei
weitem. Fehlendes Bauland, rigide Baugesetze und Widerstand gegen
eine weitergehende Verdichtung – man denke nur an die neue Zürcher
Bau- und Zonenordnung (BZO) – führen dazu, dass der
Mietwohnungsbau zu einem grossen Teil in die Peripherie abgedrängt
wird. Derzeit sind das vor allem die Gegenden rund um den Grossraum
Zürich sowie das St. Galler Rheintal (vgl. Karte).

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