Einfamilienhäuser als Auslaufmodell | NZZ 15.05.

23, 11:35

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Einfamilienhäuser als Auslaufmodell

Bauland ist knapp und die Notwendigkeit zur Verdichtung hoch. Dies
führt zunehmend zur Substitution von Einfamilienhäusern durch
Mehrfamilienhäuser.
NZZ Content Creation – erstellt im
Auftrag von NZZ Connect
09.11.2022, 09.09 Uhr

PD
Einfamilienhäuser weichen zunehmend Mehrfamilienhäuser.

Dieser Artikel ist im Rahmen der NZZ-Verlagsbeilage «Real Estate Days» erschienen.
Sponsored Topic realisiert durch NZZ Content Creation in Kooperation mit NZZ Connect.
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Einfamilienhäuser (EFH) geniessen nach wie vor eine grosse Beliebtheit.

Insbesondere für Familien bleibt ein frei stehendes eigenes Zuhause oft
eine Herzensangelegenheit. Dem Nachwuchs einfach die Terrassentür
öffnen und ums Haus tollen lassen. Den Sommerabend gemütlich im
Garten verbringen, mehr Gestaltungsfreiheit geniessen und weitgehend
vor lästigem Lärm der Nachbarn geschützt sein. Entsprechend hoch ist
nach wie vor der Nachfrageüberhang für EFH mit Preissteigerungen im
zweistelligen Prozentbereich im letzten Jahr. Trotzdem wird das
traditionelle EFH langsam zum Auslaufmodell.

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Einfamilienhäuser als Auslaufmodell | NZZ 15.05.23, 11:35

Einfamilienhäuser verschwinden

So zeigen zum Beispiel die Zahlen des Kantons Zürich, dass die
Neubauten von Jahr zu Jahr abnehmen. Gleichzeitig werden immer mehr
EFH abgerissen. Seit 2016 werden jährlich 300 bis 400 dem Erdboden
gleichgemacht. Bis anhin vermochten die Neubauten die Abrisse noch zu
kompensieren. Doch nun droht die Zahl der EFH erstmals zu sinken.
Bereits im vergangenen Jahr 2021 erreichte die Zahl der Abbrüche etwa
die der Neubauten. Setzt sich der Trend fort, werden schon in diesem
Jahr mehr EFH von der Bildfläche verschwinden als neu gebaut. Für die
gesamte Schweiz ist eine ähnliche Entwicklung zu beobachten. Wurden
im Jahr 2000 landesweit noch knapp 600 EFH abgerissen, sind es 20
Jahre später mehr als dreimal so viele. Das mittlere Alter der
abgerissenen Häuser betrug über diese 20 Jahre lediglich 75 Jahre.
Angesichts des fortschreitenden Baulandmangels und der
raumplanerisch angestrebten Verdichtung in den bestehenden
Siedlungsbereichen wird es attraktiver, in die Jahre gekommene EFH mit
Mehrfamilienhäusern (MFH) zu ersetzen. Dies bietet sich insbesondere
dann an, wenn sich vorhandene Ausnützungsreserven in reale
Immobilienwerte ummünzen lassen und ohnehin eine umfassende
Sanierung anstünde.

Mehrfamilienhäuser kommen

Die an Stelle der in den letzten sechs Jahren abgerissenen EFH

entstandenen Neubauten zeigen, dass 70 Prozent der EFH-Abbrüche in
einem MFH resultieren. Selbst von den ursprünglich frei stehenden EFH
wird lediglich etwas mehr als ein Viertel eins zu eins durch ein neues
EFH ersetzt (siehe Grafik) und die weniger effiziente Verdichtung durch
das Realisieren mehrerer EFH anstelle eines Einzelnen ist noch seltener.
Mehr als 60 Prozent der frei stehenden EFH weichen bei Abbruch einem
oder mehreren MFH. Bei den Doppelhaushälften sind es mehr als drei
Viertel und bei den Reihenhäusern stattliche 98 Prozent. Letzteres ist
darauf zurückzuführen, dass bei den Reihenhäusern schon aus
baulichen Gründen nur selten ein einzelnes abgebrochen werden kann.
Zudem sind dabei viele genossenschaftliche Projekte zu finden, die so ihr
Wohnungsangebot modernisieren und ausbauen konnten.

Private verkaufen, Investierende kaufen

Die zunehmende Substitution von EFH wird nicht nur wegen des regen
Neubaubedarfes der Genossenschaften, sondern vor allem angesichts der
vorwiegend bereits über 60-jährigen Einfamilienhauseigentümer weiter
zunehmen. Bei den sogenannten Babyboomern steht der

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Einfamilienhäuser als Auslaufmodell | NZZ 15.05.23, 11:35

Generationenwechsel unmittelbar bevor. Dies forciert die Abbrüche,

denn selbst wenn die Erben das Haus gern in der Familie halten würden,
fällt das Auszahlen der übrigen Nachkommen oft schwer. Andere haben
keinen Bedarf, da sie sich bereits ihren Wohntraum erfüllt haben.
Gemäss einer früheren Analyse unserer Finanzierungen kommt etwas
mehr als die Hälfte der EFH mit dem Generationenwechsel auf den
Markt, da die Besitzerinnen und Besitzer oder deren Erbberechtigte im
Verkauf die beste Lösung sehen. Beim Kauf stehen private
Eigenheiminteressenten in Konkurrenz zu finanzkräftigen
professionellen Investierenden, die das Grundstück renditeträchtig
verdichten und durch MFH ersetzen.

Die Entwicklung weg vom EFH ist mit einem lachenden und weinenden
Auge zu beurteilen. Einerseits treibt es die Verdichtung und den Ausbau
des Wohnungsangebotes an, was im Kontext der wachsenden
Bevölkerung dringend notwendig ist. Andererseits wird es künftig umso
schwerer, sich den Traum vom eigenen Haus verwirklichen zu können.

Grafik: Zürcher Kantonalbank

Autor: Jörn Schellenberg, Analytics Immobilien bei der Zürcher Kantonalbank

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