Zürich: HEV-Präsident Kritisiert Staatseingriffe in Wohnungsmarkt

Zürich: HEV-Präsident kritisiert Staatseingriffe in Wohnungsmarkt 15.05.
23, 13:41
«Es kann nicht sein, dass 25 oder 30

Prozent des Wohnraums in der Stadt Zürich
dem Markt faktisch entzogen sind», sagt
der oberste Zürcher Hauseigentümer
Für HEV-Präsident Hans Egloff bedient die Zürcher Wohnbaupolitik
vor allem die links-grüne Klientel. «Je mehr Einwohner von
vergünstigten Wohnungen profitieren», sagt er, «desto stärker kippen
die politischen Mehrheiten.»
Zeno Geisseler, Daniel Fritzsche
24.09.2022, 05.05 Uhr
https://www.nzz.ch/zuerich/zuerich-hev-praesident-kritisiert-staatseingriffe-in-wohnungsmarkt-ld.1703934 Seite 1 von 15

Zürich: HEV-Präsident kritisiert Staatseingriffe in Wohnungsmarkt 15.05.23, 13:41
Christoph Ruckstuhl / NZZ

Rechtsanwalt, HEV-Präsident, alt SVP-Nationalrat: Hans Egloff.
Herr Egloff, den Zürcher Hauseigentümerverband, den Sie

präsidieren, gibt es seit über 100 Jahren. Ist er heute in erster Linie ein
Klub der Millionäre und der Erben?
Die Immobilien haben in den letzten zwanzig Jahren deutlich an

Wert zugelegt, gerade in der Region Zürich, das stimmt. Doch die
meisten Besitzer sehen nur einen theoretischen Zuwachs. Er ist
nicht mehr als eine Zahl auf ihrer Steuererklärung. Sie wohnen in
den gleichen vier Wänden wie früher, müssen dem Staat aber mehr
Geld abliefern, weil der Eigenmietwert und die Vermögenssteuer
gestiegen sind.

Gestiegen sind allerdings auch die tatsächlich bezahlten Preise. In der

Stadt Zürich lag der Medianpreis für ein Einfamilienhaus im Jahr 2021
bei happigen 2,2 Millionen Franken. Noch 2008 war er bei unter einer
Million gelegen.
Nicht überall ist die Entwicklung so extrem wie in der Stadt Zürich.
Trotzdem: Wer eine solche Liegenschaft erwerben will, muss mehr als
400 000 Franken an Eigenkapital mitbringen und gut 350 000
Franken im Jahr verdienen. So viel Lohn hat nicht einmal ein
Regierungsrat. Ist der Traum vom Eigenheim ausgeträumt?
Es ist schon so: Gerade für junge Familien wird es zunehmend

schwierig, aus eigener Kraft auf die notwendigen Mittel zu
kommen. Wir wissen aus Befragungen, dass gut 70 Prozent der
Bevölkerung gerne in einem Eigenheim leben möchten. Nicht alle
werden sich diesen Traum erfüllen können.
Was müsste sich ändern, damit insbesondere mehr junge Familien ein
Eigenheim erwerben können?
Ein Ansatzpunkt wären gelockerte oder anders strukturierte

Eigenkapitalanforderungen, damit Erstkäufer den Einstieg
einfacher schaffen. Wir sprechen jetzt nicht vom Zwei-Millionen-
Einfamilienhaus in der Stadt Zürich, sondern nur schon von einer
Eigentumswohnung in der Agglomeration oder auf dem Land.
Sie möchten, dass die Banken die Liegenschaften höher belehnen und
so mehr Risiken tragen?
Nicht unbedingt. Das könnten auch Drittmittel aus einem Fonds

sein, verbunden mit strengen Amortisationspflichten.
Also Kredite vom Staat?
Nein, es gehört nicht zu den Aufgaben des Staates, Mittel für private
Immobilienkäufe zur Verfügung zu stellen. Der Staat muss für die
richtigen Rahmenbedingungen sorgen, das Kapital findet sich auch
anderswo.
Grosszügig gewährte Hypotheken für Personen, die sich ein

Eigenheim sonst nicht leisten könnten: Das erinnert an die
Subprime-Krise von 2008. Wollen Sie dorthin zurück?

Auf keinen Fall. Sollten solche Drittmittel fliessen, wären strikte

Regeln zwingend, und die Kreditnehmer müssten eng begleitet
werden, um traurige Schicksale und eine grössere Krise zu
vermeiden.
Preise für Liegenschaften im Kanton Zürich; in 1000 Fr.

Einfamlienhaus Wohnung
0 500 1000 1500
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Medianwerte; die Hälfte der Liegenschaften kostet mehr, die Hälfte weniger.
Quelle: Kanton Zürich NZZ / zge.
Die Förderung des Wohneigentums ist in der Schweizer

Bundesverfassung verankert. In der Praxis merkt man davon aber
kaum etwas. Ist dieser Verfassungsartikel toter Buchstabe?
Die Schweiz fördert den Wohnbau, aber nicht Eigenheime. Das

sollte sich ändern. Der Bund kennt zum Beispiel einen «Fonds de
Roulement», der gemeinnützige Wohnbauten unterstützt. Ich
könnte mir gut vorstellen, dass er auf Private erweitert wird, nicht
mit Darlehen, aber mit Bürgschaften.
Und bei einer Abschwächung des Immobilienmarktes müsste dann

die Allgemeinheit die Kosten tragen?
So weit soll es nicht kommen. Die Bürgschaften müssten

zurückhaltend gewährt werden. Es wird auch mit einer solchen
Unterstützung sicher nie so sein, dass alle zu einem Eigenheim
kommen können.
Auch Mieter sind von steigenden Preisen betroffen. Die Stadt Zürich
versucht dieses Problem mit mehr gemeinnützigem Wohnungsbau zu
lösen. Ist das die richtige Antwort auch für jene, die besser verdienen?

Ganz klar nein. Es gehört nicht zu den Staatsaufgaben, vergünstigte

Wohnungen für alle zu schaffen. Es ist richtig, dass der Staat denen
hilft, die es besonders schwer haben, aber diese Hilfe sollte, wenn
schon, über Mietzuschüsse erfolgen und nicht über pauschal
verbilligte Wohnungen. Es kann jedenfalls nicht sein, dass 25 oder
30 Prozent des Wohnraums in der Stadt Zürich dem ordentlichen
Markt faktisch entzogen sind und die Wohnungen dann auch noch
an die eigene Klientel vergeben werden.
Wobei Genossenschaften nichts Anrüchiges haben. Sie werden in

Zürich einfach politisch bevorzugt. Stört Sie das?
Überhaupt nicht. Genossenschaften sind Selbsthilfeorganisationen,

ich bin selbst in mehreren Mitglied und präsidiere sogar eine. Wer
gut verdient, hat aber in Genossenschaftswohnungen nichts zu
suchen.
Die Wohnpolitik ist in der Stadt Zürich demokratisch breit

abgestützt. Sie haben als Verband einfach schlechte Arbeit geleistet,
wenn man Ihre Argumente zu wenig zur Kenntnis nimmt.
Es ist ein Teufelskreis: Je mehr Einwohner von vergünstigten

Wohnungen profitieren, desto stärker kippen die politischen
Mehrheiten. Mich erinnert es an die Diskussionen um das 9-Euro-
Ticket in Deutschland. Der deutsche Staat brüstet sich ja jetzt
damit, wie gut das Ticket bei Umfragen angekommen sei. Das ist ja
kein Wunder! Natürlich finden es die meisten Leute toll, wenn ein
Produkt weniger kostet. Das heisst aber noch lange nicht, dass die
Vergünstigung richtig war.
In gewissen Kreisen sind Hauseigentümer ein Feindbild. In der Kritik

stehen in erster Linie grosse Anbieter. Sie gelten als Immobilienhaie,
als skrupellose Unternehmer, welche die Mieter ausnehmen.
Zu Unrecht. Wir hatten es ja schon von den Genossenschaften. Viele

weitere Wohnungen gehören Pensionskassen. Sie finanzieren mit
ihren Mieterträgen die Renten von Arbeitnehmern. Sie sind also ein
Teil unserer sozialen Absicherung. Selbst den kommerziellen und
börsenkotierten Immobiliengesellschaften geht es nicht einfach
darum, Mieter abzuzocken. Dieses Märchen wird nicht wahrer, nur
weil unsere Gegenspieler es ständig wiederholen.
Im Langstrassenquartier wird eine 2-Zimmer-Wohnung für über 5000

Franken ausgeschrieben. Sind gewisse Vermieter einfach zu gierig

geworden?
Ich kenne das konkrete Beispiel nicht, ich kann mich dazu also nicht
äussern. Es gibt aber grundsätzlich nicht nur unter den Mietern
schwarze Schafe, sondern auch bei den Vermietern, und das ärgert
mich viel mehr, weil ich als Präsident des HEV für sie einstehe.
Vor 30 Jahren entfiel rund die Hälfte des Eigenheimbesitzes in der

Stadt Zürich auf die Kleinen mit einer oder vielleicht zwei, drei
Liegenschaften. Jetzt ist es noch etwa ein Drittel, der Rest gehört
grossen Gesellschaften. Macht Ihnen diese Entwicklung Sorgen?
Ja. Der Privatanbieter, der in einem Wohnhaus ein paar Wohnungen

besitzt und diese vermietet, ist mit dem heutigen Mietrecht und der
heutigen Praxis doch total überfordert. Ohne Beistand des HEV oder
eines Rechtsanwalts können Sie das Mietverhältnis gar nicht mehr
korrekt gestalten. Wir erleben es immer wieder, dass diese Besitzer
dann ihre Liegenschaft verkaufen – nicht wegen des Geldes,
sondern weil der Aufwand für sie zu gross wird und weil sie die
Auseinandersetzungen leid sind.
Wieso ist es so kompliziert?
Das ist eine gute Frage. Im Grundsatz wäre eine Miete ja ganz
einfach: Sie bieten eine Wohnung an, die mir gefällt, wir machen
einen Preis ab und einen Bezugstermin und besiegeln das Geschäft
per Handschlag. Doch nur schon wenn es um eine Anpassung des
Mietzinses geht oder um die Kündigung, gibt es so viele
Formalitäten, dass Sie ohne Jus-Studium den Überblick verlieren.
In der Stadt Zürich müsste viel mehr gebaut werden. Der Richtplan
rechnet bis 2050 mit 100 000 neuen Einwohnern. Wo sollen diese
Zuzüger alle unterkommen?
Das Zauberwort heisst Verdichtung. Wo bis jetzt ein einstöckiges

Gebäude steht, soll ein dreistöckiges gebaut werden. Das hört sich
in der Theorie wunderbar an, doch in der Praxis funktioniert das nie
und nimmer.
Warum nicht?
Spätestens wenn es genau Ihr Nachbargrundstück trifft und Sie Ihre

Aussicht verlieren, ist die Begeisterung für das verdichtete Bauen

nicht mehr so gewaltig. Auch bei der eigenen Liegenschaft ist die
Ernüchterung gross, wenn ich merke, wie viele Auflagen ich bei
einem Erweiterungsbau einhalten soll, dass ich neben den
Baukosten auch noch eine Mehrwertabgabe entrichten und zu guter
Letzt auch noch meine neue Dachterrasse für die Allgemeinheit
öffnen soll.
Parteien von SP bis GLP sammeln derzeit Unterschriften für eine

Initiative, die Städten und Gemeinden ein Vorkaufsrecht bei
Liegenschaftsverkäufen geben will. Welche Auswirkungen hätte das?
Letztlich geht es um eine Enteignung von Hausbesitzern. Sie sind

nicht mehr frei darin, zu entscheiden, mit wem sie einen Handel
eingehen möchten. Der Staat grätscht rein. Das ist grundfalsch.
Die Initianten wollen die «Mietexplosion stoppen», wie sie sagen.
Städte und Gemeinden sollen mit dieser Initiative eine noch

stärkere Rolle im Immobilienmarkt erhalten. Sie sollen mehr
Liegenschaften kaufen und entwickeln. Doch ich sage Ihnen eines:
Wenn der Staat Unternehmer spielt, geht es fast immer in die Hose.
Auch bei der energetischen Sanierung von Häusern greift der Staat
ein. In Zürich werden Öl- und Gasheizungen verboten. Zurzeit
diskutiert man über eine Pflicht für Solaranlagen, auch auf
bestehenden Bauten. Sind Eigenheimbesitzer so desinteressiert am
Klimawandel, dass sie bevormundet werden müssen?
Eigentümer investieren sehr viel in den Gebäudeunterhalt.

Schweizweit sind es Milliarden. Selbstverständlich gibt es Vorgaben
von Bund und Kantonen. Solange es sich dabei um Anreize handelt,
habe ich nichts dagegen. Vor immer neuen Fördertöpfen warne ich
aber. Die Hauseigentümer sollten nicht zu Bauern werden. Wer zu
viele Subventionen erhält, handelt nicht mehr eigenverantwortlich.
Für den Eigenheimbesitzer gibt es einen Anreiz für eine Sanierung: Er

spart auf die lange Dauer Geld. Bei einem Vermieter sieht es anders
aus; die Heizkosten berappen seine Mieter. Ihm fehlt das Zückerchen,
um auf alternative Energien umzusteigen.
Die Anfangsinvestitionen für zum Beispiel eine Wärmepumpe sind

relativ hoch. Darum werden manche Vermieter erst aktiv, wenn eine

Gesamtsanierung oder ein Ersatzneubau ansteht. Die Investitionen,

die der Eigentümer hat, müssten teilweise den Mietern überwälzt
werden können. Bei diesen sinken im Gegenzug die Nebenkosten.
Am Ende haben alle etwas davon.
Wegen der Energiekrise werden die Nebenkosten nun aber zuerst

einmal vielerorts steigen . . .
Die Nebenkostenabrechnung für das letzte Jahr ist wunderbar tief,

tiefer noch als in den Vorjahren. Die Mieter können sich freuen. Für
das laufende Jahr werden sich die Kosten aber verdoppeln. Für
Gewerbebetriebe gilt dasselbe. Energieintensive KMU wie etwa
Bäckereien könnten in gröbere Probleme geraten, wenn sie die
Mehrkosten nicht auf ihre Kunden umwälzen wollen. Die Situation
könnte sich ähnlich entwickeln wie zur Covid-Zeit.
Damals fanden sich in Zürich Hauseigentümer, Mieter und die Stadt.

Sie teilten sich für die Krisenzeit die Kosten durch drei. Ist das auch
ein Modell für gebeutelte Unternehmen während der Energiekrise?
Das müsste man prüfen. Im besten Fall kommt alles weniger

schlimm als befürchtet.
Spüren Sie nach 100 Jahren HEV den Puls Ihrer Mitglieder noch –
gerade in Klimafragen?
Wir haben über 75 000 Mitglieder im Kanton. Natürlich sind nicht

immer alle mit der Haltung unseres Vorstands einig. Wir haben uns
klar gegen das kantonale Energiegesetz ausgesprochen. Das hat
vereinzelt zu kritischen Mails und Anrufen geführt – vor allem von
Eigentümern, die ihre Immobilie schon energetisch saniert hatten.
Wie hat sich über die Jahre das Verhältnis zum Mieterverband
entwickelt, Ihrem natürlichen Gegenspieler?
Es gehört zum politischen Geschäft, dass wir beide die Interessen

unserer Mitglieder vertreten und dazu manchmal die Ellenbogen
ausfahren. Persönlich pflege ich mit vielen Exponenten des
Mieterverbands ein gutes Verhältnis. Mit manchen auch nicht.
Wenn man Ihre Verbandszeitschriften durchblättert, liest man viel

von Konfrontation: Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt? Wie drücke
ich eine Mietzinserhöhung durch? Wie entledige ich mich eines

Messies? Muss es immer um Konflikte gehen?
Das sind nun einmal Fragen, die unsere Mitglieder beschäftigen.

Aber wir versuchen schon, auch konstruktiv zu sein. Ein gutes
Einvernehmen von Mieter und Vermieter ist der Idealzustand.
Einer, der erreichbar ist?
Dazu fällt mir eine Geschichte ein: Vor ein paar Jahren kam ein
älteres Ehepaar in meine Kanzlei. Es wollte sein Mehrfamilienhaus
verkaufen – aber nur unter der Bedingung, dass der Käufer die
Mietzinsen nicht erhöht. Ich fand das total herzig. Zum Glück haben
wir eine gute Lösung gefunden. Solche Vermieter gibt es eben auch,
und zwar nicht zu knapp: Die fünf Prozent günstigsten Wohnungen
in der Stadt Zürich werden weder von der Stadt noch von
Genossenschaften zur Verfügung gestellt – sondern von Privaten.
100-Jahr-Jubiläum HEV Zürich
zge. · Vereinigungen, die sich für die Rechte der

Hauseigentümer einsetzen, können auf eine lange Geschichte
zurückblicken. In der Stadt Zürich etwa wurde ein erster
«Verband der Haus- und Grundeigentümer» bereits 1886
gegründet. 1915 entstand der Schweizerische
Hauseigentümerverband.
1920 folgte eine Zürcher Kantonalsektion. Wegen Corona

konnte der Zürcher HEV sein 100-Jahr-Jubiläum vor zwei
Jahren nicht wie geplant feiern. Das wird nun nachgeholt.
Noch bis am Sonntag (25. 9. 2022) feiert der Verband auf dem
Münsterhof in der Stadt Zürich rückwirkend seinen runden
Geburtstag.
An der Jubiläumsfeier gibt es Konzerte, Präsentationen, Stände

mit Essen und Trinken und eine Sonderausstellung. An den
Abenden gibt es Shows mit prominenten Gästen; zur Eröffnung
am Freitagabend war Bundesrat Ueli Maurer geladen.

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