Den Kompass neu ausrichten | NZZ 15.05.

23, 12:46

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Den Kompass neu ausrichten

Wohin der Blick derzeit auch geht, die Herausforderungen und

Unsicherheiten auf den Immobilienmärkten nehmen zu. Für
verantwortungsbewusst handelnde Akteure bedeutet dies: antizipieren
und zielgenau agieren.
NZZ Content Creation – erstellt im
Auftrag von NZZ Connect
09.11.2022, 09.09 Uhr

Mark Williams
Die rasche Erneuerung des Gebäudebestands gilt als grösste
Aufgabe der Branche.

https://www.nzz.ch/themen-dossiers/red/den-kompass-neu-ausrichten-ld.1713350 Seite 1 von 8

Den Kompass neu ausrichten | NZZ 15.05.23, 12:46

Dieser Artikel ist im Rahmen der NZZ-Verlagsbeilage «Real Estate Days» erschienen.
Sponsored Topic realisiert durch NZZ Content Creation in Kooperation mit NZZ Connect.
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Jetzt also ist sie da, die lang erwartete Zinswende. Vorbei die Zeiten, in
der die Schweizerische Nationalbank Negativzinsen verrechnen konnte
und Hypothekarkredite, auch mit langen Laufzeiten, zu Zinsen von unter
1 Prozent gehandelt wurden. Vorbei auch die Zeit, in der substanzielle
Renditedifferenzen die Investition in Immobilien praktisch alternativlos
machten. Inzwischen hat sich der Abstand zum Ertrag anderer
Anlageklassen wieder seinem historischen Mittelwert angeglichen oder
notiert, wie bei Direktanlagen oder Anteilen an kotierten
Immobiliengesellschaften, sogar darunter.

Ein langer, mehr als zwei Jahrzehnte währender Zyklus hat damit ein
Ende gefunden. Derweil verdüstert sich der Himmel am ökonomischen
Horizont. Wer dorthin blickt, kann hinter den Wolken Klimakrise,
Rohstoffmangel und Kriegsängste, aber auch Kaufkraftverlust und das
wiederbelebte Rezessionsgespenst erkennen. Nun heisst es, die
Zinsentwicklung genau im Blick zu behalten, vorauszuschauen und die
richtigen Schlüsse zu ziehen.

Noch sind die längerfristigen Auswirkungen dieser Zeitenwende kaum

zu spüren. «Die hartnäckige Inflation und steigende Zinsen konnten
dem Markt in der Schweiz bisher nur wenig anhaben», sagt Thomas
Rieder, Immobilienökonom bei der Credit Suisse. Vielmehr würden sich
die Preise für Liegenschaften weiterhin erhöhen und in der Konsequenz
Wohnen teurer werden, und zwar sowohl in Form von Eigentum als auch
zur Miete, so Rieders Analyse.

Kommt die Trendwende oder nicht?

Auch Stefan Fahrländer, ein anderer genauer Beobachter der Marktlage,

bleibt positiv eingestellt. «Trotz gegenwärtigen Unsicherheiten ist am
Immobilienmarkt mit einer Trendwende nicht zu rechnen.
Wohneigentum bleibt ein knappes Gut, zudem geht es der Wirtschaft
nach wie vor gut.» So fasst Fahrländer die Resultate seiner halbjährlich
durchgeführten Umfrage bei rund 750 Marktakteuren zusammen, die
der Partner beim Beratungsunternehmen FPRE auch zur Berechnung
von Preiserwartungsindizes nutzt.

Der Anstieg der Hypozinsen beeinflusst Stimmung und Nachfrage erst

mit einer gewissen Verzögerung. Die erwähnte Trendwende ist dennoch

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nicht auszuschliessen. Laut CS ist die Zahl der Such-Abos für Wohnraum
auf den grossen Inserate-Plattformen im 1. Halbjahr 2022 um 10 Prozent
gesunken. Im gleichen Zeitraum lag die Zahl der Transaktionen um 8
Prozent tiefer als in der Vorjahresperiode. Und das Preiswachstum hat
sich schon erkennbar verlangsamt.

Jedes Projekt soll einen Mehrwert für

Mensch und Umwelt schaffen.

Deutlich anders sieht es in den weiteren Immobilien-Teilmärkten aus.

Vor dem dritten Pandemie-Winter bleiben in den Büros der grossen
Firmen mehr Arbeitsplätze leer als den Vorgesetzten lieb ist. Die von den
Arbeitgebenden lancierte «Back-to-office»-Kampagne greift nur
bedingt. Befürchtet werden zudem abermals nennenswerte,
infektionsbedingte Ausfälle.

Auf lange Sicht kommt dem klassischen Büro eine neue Funktion zu: Es
wird vermehrt zu einem Treffpunkt, zu einem Ort, an dem sich Teams
finden und weiterentwickeln. Das bedeutet für Anbieter solcher Flächen,
nicht allein die nackten Quadratmeter zählen, sondern vielmehr, wie sie
gestaltet sind und was man aus ihnen machen kann. Zudem weitet sich
die Schere bei der Lagequalität. Die Büroangestellten haben weniger
Lust, zu weit entfernten, schlecht zu erreichenden Betriebsstätten zu
pendeln. Ein guter ÖV-Anschluss allein reicht allerdings nicht. Die
sogenannten Premium-Bürostandorte, für die es eine unverändert hohe
Nachfrage gibt, benötigen weitere Qualitäten, um wirklich attraktiv zu
sein.

Wettlauf um jede Parzelle

Zur neuen Realität gehört daher auch eine Art Wettlauf um rar
gewordene, zentral gelegene Parzellen. Um deren Nutzung buhlen nicht
nur private Investierende und Entwickelnde, sondern auch
gemeinnützige Bauträger und nicht zuletzt die öffentliche Hand, die
ihrerseits frei werdende Flächen für eine spätere Verwendung unter
Kontrolle behalten will.

Fast ein Jahrzehnt ist es nun her, seit das revidierte

Raumplanungsgesetz gutgeheissen wurde. Das Regelwerk, das einen
behutsameren Umgang mit dem knappen Gut Boden verlangt und der
fortschreitenden Zersiedelung Einhalt gebieten soll, brachte den

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Grundsatz der Verdichtung – insbesondere in den Städten. Dort nimmt

denn auch die Regulierungsdichte stark zu. Entscheide des Stimmvolks,
wie zuletzt in Zürich oder Basel, verengen das regulatorische Korsett
zusätzlich. Doch Verdichtung kann zu neuen Konflikten führen.
Manches Projekt wird gebremst oder gar verhindert durch die Interessen
von Nachbarn, den Schattenwurf oder die Regeln penibel auslegender
Gerichtsinstanzen.

Die Anforderungen steigen

Ohne Zweifel: Die Anforderungen an städtebauliche Vorschläge steigen.

Ein jedes Projekt soll Mehrwert schaffen für Mensch und Umwelt. Von
begrünten Fassaden und Flachdächern, über grosszügige Freiflächen
anstelle von schwarzem Asphalt bis hin zu Gemeinschaftsräumen und
bezahlbaren Mietzinsen für alle.

Tatsächlich steht als Mega-Herausforderung die Erneuerung des

Gebäudebestands im Raum, der sich keine Eigentümerin und kein
Eigentümer entziehen kann. Der Klimawandel, lange eine abstrakte
Gefahr in weiter Ferne, kommt rascher näher, als viele es wahrhaben
wollen. Das 1,5-Grad-Ziel nach dem Pariser Abkommen, derzeit noch die
Grundlage für bundesrätliche Politik, ist bereits Geschichte. Einstellen
müssen wir uns auf eine «heisse» Zukunft, welche zwei oder vielleicht
auch vier Grad an globaler Temperaturerwärmung bringen könnte.

Die Zeit drängt: Für eine solche Zukunft gilt es, jedes Haus fit zu machen.
Mehr als die Hälfte aller Gebäude in der Schweiz ist älter als 40 Jahre,
rund 1,5 Millionen Häuser gelten energetisch als dringend
sanierungsbedürftig. Doch die Erneuerungsquote bleibt tief: Aktuell
liegt sie bei rund 1 Prozent jährlich. Um den akuten Sanierungsstau zu
lösen, wären Investitionen in Höhe von mindestens 50 Milliarden
Franken nötig, eine gewaltige Summe.

Erheblicher Nachholbedarf bei der Erneuerung

Mittlerweile verpflichten sich immer mehr Bestandshalter, die CO2-

Emissionen von Bau und Betrieb ihrer Liegenschaften zu senken und
haben dafür zum Teil ehrgeizige Absenkpfade gelegt. Bemerkenswert
sind auch die derzeitigen Bemühungen, Energie einzusparen: von neuer
Haus- und Messtechnik, die installiert wird, über Mieterinformationen
und Appelle bis hin zur Absenkung der Temperaturen in den
Innenräumen.

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Doch obwohl angesichts der Energieknappheit in diesem Winter mehr

Mittel denn je in den Ersatz von Heizanlagen fliessen, wird weiterhin
noch über die Hälfte aller Gebäude fossil beheizt. Der Nachholbedarf
beim Ersatz ist so gross, dass einzelne Kantone den Einbau neuer
Ölfeuerungen verbieten. Für bestellte Wärmepumpen müssen allerdings
lange Wartezeiten einkalkuliert werden. Das grösste Potenzial für den
Umbau findet sich, bisher weitestgehend ungenutzt, auf den Dächern
der Gebäude. Als Flächen für das Einsammeln der Sonnenenergie sind
sie besonders geeignet.

Wäre da nicht der Fachkräftemangel, der nicht nur die Installation von
Solaranlagen ausbremst. Überall in der Bauwirtschaft vernimmt man
diese Klage. Knappheit besteht auch bei gewissen Bauteilen. Immerhin
löst sich das Lieferketten-Problem langsam, die Lager füllen sich wieder.
Doch insgesamt steigen die Baukosten munter weiter.

Wissenserweiterung im Metaverse

Wer den Blick weiter nach vorne richtet, erkennt: Die Digitalisierung der
Immobilienbranche schreitet voran. Auch wenn das Gründungsfieber
des letzten Jahrzehnts ein wenig abgeflaut ist: Nach wie vor finden neue
Proptech-Anwendungen ihre Nutzerinnen und Nutzer. In Architektur
und Planung läuft ohne digitale Kompetenz kaum noch etwas.

Als eine Art Testlabor hat sich das Metaverse entpuppt: «Wer heute sein
Geld in ein solches Projekt investiert, wettet darauf, dass in Zukunft
auch ein gutes Produkt entsteht, welches Spieler und andere Investoren
anziehen kann», sagt Michel Fleury, Analyst bei Raiffeisen Schweiz. Er
hält Immobilieninvestitionen in diese dreidimensionalen Spielwelten –
die meisten befinden sich noch in einer frühen Entwicklungsphase –
derzeit noch als riskant. Mit ihrem Laborcharakter bleiben diese
Metaversen vor allem ein grosses Zukunftsversprechen, aber dennoch
interessant – für die Wissenserweiterung und als Experimentierfeld.

Autor: David Strohm

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