Juristische Ausbildung 2021(8): 872–878
Aufsatz ZR
Dr. Andreas Alexander Himmen*
Die teleologische Reduktion von § 550 BGB
https://doi.org/10.1515/jura-2020-2474
Das aus §§ 550, 578 BGB resultierende Schriftformerforder-
nis für den Gesamtkomplex der Grundstücks- und Raum-
mietverhältnisse steht seit geraumer Zeit in der Diskussion
und in der Kritik. Der Grund hierfür liegt maßgeblich in der
sich aus § 550 BGB ergebenden Möglichkeit, bei einem
Schriftformverstoß das Mietverhältnis, wenn es für längere
Zeit als ein Jahr geschlossen wird, ein Jahr nach Überlas-
sung der Mietsache ordentlich zu kündigen. Dies führt in der
Praxis nicht selten dazu, dass eine der Vertragsparteien, so-
fern sich etwa für sie günstigere Möglichkeiten ergeben oder
die andere Vertragspartei für sie lästig geworden ist, bei ei-
nem Schriftformverstoß versucht, sich »frühzeitig« vom Ver-
trag zu lösen. Dieser Beitrag geht der Frage nach, ob eine
solche Vorgehensweise von der ratio legis des Schriftform-
erfordernisses im Mietrecht umfasst ist.
I. Ausgangspunkt
1. Inhalt
Ein Mietvertrag kann grundsätzlich unabhängig von des-
sen Inhalt formfrei geschlossen werden. Das heißt, für die
Wirksamkeit des Vertrages kommt es in der Regel nicht
auf die Einhaltung einer bestimmten Form an.1 Gemäß
§ 550 S. 1 BGB gilt ein Mietvertrag über Wohnraum für un-
bestimmte Zeit, sofern er für längere Zeit als ein Jahr nicht
in schriftlicher Form geschlossen wird. Durch die Ver-
weisung in § 578 BGB gilt das sich hieraus ergebende
Schriftformerfordernis für den Mietvertrag nicht nur für
den Bereich der Wohnraummiete, sondern für sämtliche
Grundstücks- und Raummietverhältnisse. Die Folge eines
Verstoßes gegen das Schriftformgebot ist damit ein auf un-
bestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag. § 550 S. 2
1 Etwas anderes kann beispielsweise bei zusammengesetzten Rechts-
geschäften gelten, vgl. hierzu etwa Ruhwinkel, in: MüKo-BGB, 8. Auf-
lage 2019, § 311 b Rn. 58 ff.
*Kontaktperson: Andreas Alexander Himmen, der Autor ist Richter
am Amtsgericht in Bochum.
BGB ermöglicht sodann eine ordentliche Kündigung2 des
auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages ein
Jahr nach Überlassung der Mietsache.
§ 550 BGB stellt zwingendes Recht dar und kann da-
her durch Parteivereinbarung weder abgeändert noch aus-
geschlossen werden.3
2. Relevanz
a) Schriftformverstöße im Bereich von Wohnraummietver-
trägen spielen für die Kündigung des Mietverhältnisses ei-
ne eher untergeordnete Rolle, da eine Befristung des Ver-
trages dort grundsätzlich ohnehin nur unter den in § 575
BGB genannten Voraussetzungen möglich ist und auf Ver-
mieterseite für eine ordentliche Kündigung vom Grund-
satz her ein berechtigtes Interesse vorliegen muss (vgl.
§ 573 BGB).4
b) Demgegenüber sind Schriftformverstöße, wenn es
um die Frage der ordentlichen Kündigung geht, vor allem
im Rahmen von Gewerberaummietverhältnissen von enor-
mer Relevanz. Denn dort gelten die Einschränkungen in
Bezug auf die Befristung sowie die ordentliche Kündigung
mangels Verweisung in § 578 Abs. 2 BGB auf die o. g. Vor-
schriften nicht. In der Praxis sind daher Gewerberaum-
mietverträge mit einer zwischen den Parteien vereinbar-
ten festen Vertragslaufzeit sowie ggf. einer Verlängerungs-
2 Dagegen ist die außerordentliche Kündigung auch bereits vor Ab-
lauf des Jahres nach Überlassung möglich, vgl. Gramlich, Mietrecht,
15. Auflage 2019, § 550 Rn. 9.
3 BGH NJW 2017, 3772, 3775 m. w. N. aus der Rspr.; OLG Dresden NJOZ
2017, 1511, 1514; OLG Düsseldorf NZM 2005, 147; Lützenkirchen, in: Er-
man BGB, 16. Auflage 2020, § 550 Rn. 2; Scheuch, in: Schulze, Bürger-
liches Gesetzbuch, 10. Auflage 2019, § 550 Rn. 5; Teichmann, in: Jauer-
nig, Bürgerliches Gesetzbuch, 18. Auflage 2021, § 550 Rn. 1; vgl. auch
BR-Drucks. 469/19 (Beschluss), Anlage S. 3.
4 Durch die Verweisung in § 578 Abs. 3 BGB gilt dies gleichsam für
Mietverträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische
Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Trä-
ger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Per-
sonen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen.
Allerdings wird dort – im Gegensatz zu reinen Wohnraummietverhält-
nissen – den Vertragsparteien eine weitere Möglichkeit der Befristung
eingeräumt.
 Aufsatz ZR – Andreas Alexander Himmen: Die teleologische Reduktion von § 550 BGB
option5 die Regel. Gerade der langfristige, über mehrere
Jahre andauernde Bestand solcher Mietverträge ist für die
Vertragsparteien häufig für die Frage, ob sie ihn abschlie-
ßen, von besonderer wirtschaftlicher Bedeutung. Auf Sei-
ten des Vermieters spielen hierbei vor allem die von ihm
während der festen Vertragslaufzeit eingeplanten Mietein-
nahmen eine Rolle, die ihn nicht selten dazu bewegen, In-
vestitionen in die Mietsache zu tätigen, und die zu einer
Wertsteigerung seiner Immobilie führen.6 Für den Mieter
ist insbesondere neben der Sicherung des Standorts eben-
falls eine Planungssicherung in Bezug auf von ihm ge-
plante Um- und Ausbauten seines Geschäfts wichtig.7 In
vielen Fällen ist es jedoch so, dass sich eine der Mietver-
tragsparteien von dem Mietverhältnis vor Ablauf der ur-
sprünglich vereinbarten festen Vertragslaufzeit lösen
möchte. Das kann unterschiedliche Gründe haben. So ist
es etwa denkbar, dass sich auf Seiten des Mieters die von
ihm erhofften wirtschaftlichen Erfolge nicht realisieren
lassen oder dass der Vermieter von einem anderen Miet-
interessenten ein besseres Mietangebot hinsichtlich der
Mietsache erhält. Dann stellt sich in solchen Fallkonstella-
tionen häufig die Frage, ob trotz der zunächst von den Par-
teien vereinbarten festen Vertragslaufzeit nicht doch eine
vorherige Beendigung des Mietverhältnisses möglich ist.
Da häufig ein Aufhebungsvertrag nicht im Interesse desje-
nigen ist, der den Mietvertrag beenden möchte, weil die
Beendigung des Mietverhältnisses hierbei maßgeblich von
der anderen Seite abhängt, und Gründe für eine außer-
ordentliche Kündigung ebenfalls nicht gegeben sind, ist
dies das Einfallstor für die Frage, ob die Schriftform des
§ 550 BGB eingehalten und somit eine Befristung über-
haupt wirksam vereinbart wurde. Denn die Vorschrift ord-
net, anders als § 125 S. 1 BGB, zwar nicht die Unwirksam-
keit des Mietvertrages an. Gleichwohl wird durch den Ab-
schluss auf unbestimmte Zeit die Möglichkeit eröffnet, das
Mietverhältnis innerhalb der von § 580 a BGB bestimmten
Fristen ordentlich zu kündigen. Zwar sollte § 550 BGB, wo-
rauf an anderer Stelle noch näher eingegangen wird,8 ur-
sprünglich nur den nach § 566 BGB in das Mietverhältnis
eintretenden Erwerber schützen. Doch aus dem Wortlaut
der Vorschrift ergibt sich insoweit keine Einschränkung
dahingehend, dass im Falle eines Verstoßes nicht auch die
ursprünglich am Mietvertrag partizipierenden Vertrags-
5 Vgl. zur Verlängerungsoption insgesamt Blank, in: Schmidt-Futte-
rer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 542 Rn. 184 ff.
6 Günter, NZM 2019, 561, 562; Lindner-Figura/Reuter, NJW 2018, 897,
898.
7 Günter, NZM 2019, 561, 562; Lindner-Figura/Reuter, NJW 2018, 897,
898.
8 S. IV. 1.
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parteien den Mietvertrag vorzeitig ordentlich kündigen
können.9
Dass es sich hierbei nicht um ein theoretisches Pro-
blem handelt, sondern um eine Frage von besonderer
praktischer Bedeutung, zeigt bereits der Umstand, dass im
Zeitraum von 2001 bis 2018 mehr als 30 Revisionsurteile
gefällt wurden, in denen die Einhaltung der Schriftform
für die Entscheidung erheblich war.10 Hierbei haben sich
primär Vermieter und Mieter um die Wirksamkeit der un-
ter Berufung auf einen Schriftformverstoß erklärten or-
dentlichen Kündigung gestritten.
II. LÖSUNGSVERSUCHE
In der Praxis hat man auf verschiedenen Wegen zunächst
versucht, diesem Problem Herr zu werden. Die wichtigsten
Lösungsversuche sollen daher im Folgenden überblicksar-
tig dargestellt werden, da sich zumindest ihre praktische
Bedeutung weitgehend erledigt haben dürfte oder sie nur
unter ganz engen Voraussetzungen Anwendung finden.
1. Schriftformheilungsklauseln
Es wurde versucht, Schriftformverstöße mit sog. Schrift-
formheilungsklauseln oder Schriftformheilungsverein-
barungen zu umgehen. Diese hatten regelmäßig zum In-
halt, dass die Parteien sich gegenseitig verpflichteten, auf
jederzeitiges Verlangen einer Vertragspartei alle erforder-
lichen Erklärungen abzugeben und Handlungen vor-
zunehmen, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis
der §§ 550, 578, 126, 127 BGB sowohl hinsichtlich des Ver-
tragsabschlusses als auch in Bezug auf etwaige Nachtrags-
, Änderungs- und Ergänzungsverträge sowie Anlagen zum
Vertrag Genüge zu tun.11 Hierdurch sollten die Vertrags-
parteien daran gehindert werden, einen Mietvertrag unter
Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kün-
digen. Ob derartige Klauseln oder Vereinbarungen jedoch
wirksam sind, war lange Zeit umstritten und Gegenstand
der juristischen Diskussion. So hielten seinerzeit etwa
das OLG Braunschweig12 und das OLG Frankfurt/Main13
Schriftformheilungsklauseln, also entsprechende Hei-
lungsvereinbarungen in Allgemeinen Geschäftsbedingun-
9 BR-Drucks. 469/19 (Beschluss), Anlage S. 3.
10 Günter, NZM 2019, 561, 562; BR-Drucks. 469/19 (Beschluss), Anlage
S. 3.
11 Günter, NZM 2019, 561, 564; Lindner-Figura/Reuter, NJW 2018, 897.
12 OLG Braunschweig NZM 2016, 197, 200.
13 OLG Frankfurt/Main ZMR 2015, 709, 712.
874 Aufsatz ZR – Andreas Alexander Himmen: Die teleologische Reduktion von § 550 BGB
gen, für wirksam. Zur Begründung hierzu wurde im We-
sentlichen ausgeführt, der Schutz des Erwerbers erfordere
es nicht, die Schriftformheilungsklausel als unwirksam
nach Maßgabe von § 307 Abs. 2 BGB zu bewerten. Zudem
würden entsprechende Klauseln im Hinblick auf § 550
BGB dem Bedürfnis der Mietvertragsparteien entsprechen,
die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform für den Miet-
vertrag und damit die vereinbarte Laufzeit sicherzustellen.
Ebenfalls wurde vertreten, dass entsprechende Klauseln
dazu führten, dass die Geltendmachung eines Verstoßes
gegen § 550 BGB durch eine Partei so lange treuwidrig sei,
bis sie ernsthaft versuche, die andere Partei zur Heilung
des Formmangels zu veranlassen.14 Andere bejahten hin-
gegen die Wirksamkeit nur, sofern eine entsprechende
Vereinbarung individualvertraglich geschlossen wurde.15
Auch der BGH musste sich mit der Frage der Wirksamkeit
von entsprechenden Klauseln auseinandersetzen. Mit Ur-
teil vom 27. 09. 201716 hat er entschieden, dass Schrift-
formheilungsklauseln, unabhängig davon, ob sie formu-
larvertraglich oder individualvertraglich vereinbart wur-
den, mit der zwingenden Vorschrift des § 550 BGB vom
Grundsatz her nicht vereinbar und dementsprechend un-
wirksam seien. Derartige Klauseln seien nämlich mit den
von § 550 BGB verfolgten Zwecken nicht in Einklang zu
bringen. Die Regelung schütze insoweit nicht ausschließ-
lich den Erwerber eines Grundstücks, sondern habe darü-
ber hinaus eine Warn- und Beweisfunktion für die ur-
sprünglichen Parteien des Mietvertrages. Die Wirksamkeit
einer Schriftformheilungsklausel würde jedoch dazu füh-
ren, dass die Parteien an eine nicht schriftliche Verein-
barung für die volle Vertragslaufzeit gebunden wären,
was insbesondere der Warnfunktion zuwiderliefe. Seine
Rechtsauffassung hat der BGH mit weiterem Urteil vom
11. 04. 2018 bestätigt.17 Die Diskussion um die Wirksam-
keit von Schriftformheilungsklauseln dürfte damit un-
abhängig von ihrer dogmatischen Relevanz jedenfalls für
die Praxis vorerst beendet sein.
2. Treu und Glauben
Anerkannt ist, dass eine ordentliche Kündigung unter Be-
rufung auf einen Schriftformverstoß im Einzelfall nach
14 OLG Dresden ZfIR 2017, 321, 323 f.; KG NJOZ 2016, 1278; OLG Köln,
Urt. v. 18. 09. 2015, Az. 1 U 28/15.
15 OLG Düsseldorf ZMR 2017, 471, 473 f.; Schweitzer, in: Ghassemi-Ta-
bar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, 1. Auflage 2015, § 550
Rn. 92.
16 BGH NJW 2017, 3772, 3775.
17 BGH NZM 2018, 515.
Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausgeschlossen sein kann.18
Allerdings stellt ein Abstellen ausschließlich auf § 242
BGB keine Möglichkeit dar, eine Partei rechtssicher daran
zu hindern, sich auf einen Schriftformverstoß zu berufen
und aufgrund dessen ordentlich zu kündigen. Denn eine
Vertragspartei handelt in der Regel nicht treuwidrig, wenn
sie sich auf eine vom Gesetz vorgesehene Rechtsfolge be-
ruft, was nach dem BGH selbst dann gilt, wenn das
Mietverhältnis zuvor jahrelang beanstandungslos durch-
geführt worden ist.19 Dementsprechend kommt der Aus-
schluss einer ordentlichen Kündigung wegen eines Form-
verstoßes nach § 242 BGB nur dann in Betracht, wenn die
Nichtanerkennung des Vertrages nicht nur zu einem har-
ten, sondern vielmehr zu einem schlechthin nicht ertrag-
baren Ergebnis führen würde.20 Dies wird insbesondere in
solchen Fällen angenommen, in denen die Existenz einer
der Vertragsparteien gefährdet ist, in denen die Berufung
auf einen Formverstoß eine schwere Verletzung der Treue-
pflicht gegenüber der anderen Vertragspartei darstellt und
in denen diejenige Partei, die aufgrund eines Formversto-
ßes kündigt, die andere Partei zuvor schuldhaft an der
Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Form gehin-
dert hat.21 Dass derart gravierende und gewichtige Um-
stände erfüllt sind, dürfte jedoch eher selten der Fall sein.
Zudem ist § 242 BGB als Ausnahmeschrift für den Einzel-
fall restriktiv auszulegen bzw. anzuwenden.22
3. Mieterdienstbarkeit
Als weitere Möglichkeit für einen Lösungsversuch wird die
Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbar-
keit (Mieterdienstbarkeit) nach § 1090 Abs. 1 BGB ins
Grundbuch diskutiert.23 Auf diese Art und Weise soll das
Mietverhältnis nicht nur durch den schuldrechtlichen Ver-
trag, sondern auch dinglich durch die Eintragung der
Dienstbarkeit ins Grundbuch abgesichert werden. Diese
18 BGH NJW 2017, 3772, 3774 m. w. N.; Blank/Börstinghaus, in: Blank/
Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 550 Rn. 84 ff.; Bieber, in: Mü-
Ko-BGB, 8. Auflage 2020, § 550 Rn. 21 ff.; Emmerich, in: Staudinger
BGB, Neubearbeitung 2021, § 550 Rn. 40 ff.; Lammel, in: Schmidt-Fut-
terer, Mietrecht, § 550 Rn. 65 ff.; Scheuch, in: Schulze, Bürgerliches Ge-
setzbuch, § 550 Rn. 5.
19 BGH NJW 2004, 1103.
20 Bieber, in: MüKo-BGB, § 550 Rn. 21; Emmerich, in: Staudinger BGB,
§ 550 Rn. 62.
21 Emmerich, in: Staudinger BGB, § 550 Rn. 62 m. w. N.; Günter, NZM
2019, 561, 565.
22 Lindner-Figura/Reuter, NJW 2018, 897, 900.
23 Günter, NZM 2019, 561, 565; Krüger, NZM 2018, 38, 42; Lindner-Figu-
ra/Reuter, NJW 2018, 897, 899.
 Aufsatz ZR – Andreas Alexander Himmen: Die teleologische Reduktion von § 550 BGB
dingliche Eintragung gewährt dem Mieter ein dingliches
Nutzungsrecht, indem das Grundstück dergestalt belastet
wird, dass der Gebrauch des Grundstücks nur dem Mieter
zusteht.24 Da dieses dingliche Nutzungsrecht unabhängig
vom Mietvertrag besteht, bestünde auf Seiten des Mieters
auch bei einer auf einem Schriftformverstoß begründeten
ordentlichen Kündigung ein gewisser Schutz. Allerdings
bietet dieses Instrument keinen Schutz des Vermieters vor
entsprechenden Kündigungen. Auch wird es regelmäßig
nur besonders verhandlungsstarken Mietern möglich sein,
eine solche Mieterdienstbarkeit gegenüber dem Vermieter
durchzusetzen. Insoweit wird auch sie in aller Regel den
Interessen der Parteien nicht vollends gerecht.25
III. Alternative Regelungen
Da die unter II. dargestellten Ansätze zur Verhinderung
einer auf einem Schriftformverstoß beruhenden ordentli-
chen Kündigung in der Praxis keine befriedigenden Lö-
sungen darstellen, gab es schon kurze Zeit nach der Ent-
scheidung des BGH zur Unwirksamkeit von Schriftform-
heilungsklauseln vom 27. 09. 201726 erste Reaktionen
dahingehend, dass gefordert wurde, § 550 BGB abzuschaf-
fen27 oder dergestalt zu modifizieren, dass nur noch der
Erwerber des Grundstücks bei Vorliegen eines Formversto-
ßes berechtigt sein soll, das Mietverhältnis unter Einhal-
tung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich zu kün-
digen.28 In diese theoretische Diskussion ist mit dem Ge-
setzesvorschlag des Bundesrates über ein Gesetz zur
Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht29,
das inzwischen dem Bundestag vorgelegt worden ist30, Be-
wegung ins Spiel gekommen. Der Gesetzentwurf sieht vor,
dass § 550 BGB aufgehoben und in § 566 BGB ein neuer
Absatz 3 eingefügt werden soll, der wie folgt lauten soll:
»(3) Ist der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schrift-
licher Form geschlossen, ist der Erwerber berechtigt, das Mietver-
hältnis nach den gesetzlichen Vorschriften zu kündigen. Die Kün-
digung kann nur innerhalb von drei Monaten, nachdem der Erwer-
ber Kenntnis von der ohne Wahrung der erforderlichen Schriftform
getroffenen Vereinbarung erlangt hat, erfolgen. Sie ist jedoch frü-
24 Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, Vor § 535 Rn. 158; Krüger,
NZM 2012, 377 ff.
25 Vgl. zu weiteren Lösungsversuchen Lindner-Figura/Reuter, NJW
2018, 897 ff.
26 BGH NJW 2017, 3772, 3775.
27 Häublein, JZ 2018, 755, 760.
28 Günter, NZM 2019, 561, 569.
29 BR-Drucks. 469/19 (Beschluss).
30 BT-Drucks. 19/17034.
875
hestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohn-
raums zulässig. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter
ihr binnen zwei Wochen seit Zugang widerspricht und sich mit der
Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den unter Wahrung der erfor-
derlichen Schriftform getroffenen Vereinbarungen bereit erklärt.
Die Kündigung kann nicht auf solche Verstöße gegen die Schrift-
form gestützt werden, die erst nach dem Erwerb erfolgt sind.«31
Begründet wird der Gesetzentwurf u. a. damit, dass das
Schriftformerfordernis des § 550 BGB ursprünglich nur
den Erwerber habe schützen sollen, was sich aus den Ge-
setzesmaterialien ergebe. Die strenge Rechtsprechung des
BGH habe letztlich zu einer »Zweckentfremdung« des
Schriftformerfordernisses im Mietrecht geführt und führe
nicht zuletzt zu erheblichen Rechts- und Planungsunsi-
cherheiten sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieter-
seite.32
IV. Einschränkung des § 550 BGB
unter teleologischen
Gesichtspunkten
Es stellt sich die Frage, ob eine Neuregelung des Schrift-
formerfordernisses im Mietrecht überhaupt erforderlich
ist. Denn es scheint, als sei die praktische Relevanz von
auf Schriftformverstößen begründeten ordentlichen Kün-
digungen vor allem einer Ausweitung des Anwendungs-
bereichs von § 550 BGB auf solche Sachverhalte geschul-
det, die nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift eigent-
lich gar nicht hierunter fallen sollen.
1. Erwerberschutz
a) § 566 Abs. 1 BGB (Kauf bricht nicht Miete), der aufgrund
der Verweisung in § 578 BGB auf sämtliche Grundstücks-
und Raummietverhältnisse Anwendung findet, sieht vor,
dass, sofern der vermietete Wohnraum nach Überlassung
an einen Mieter von dem Vermieter an einen Dritten ver-
äußert wird, der Erwerber anstelle des Vermieters in die
sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Miet-
verhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Fal-
len Eigentum und Vermieterstellung zusammen, bedeutet
das, dass mit Erwerb der Erwerber anstelle des vorherigen
Vermieters neuer Vermieter wird. Damit tritt der Erwerber
allein aufgrund eines dinglichen Eigentumsübergangs in
31 BT-Drucks. 19/17034, S. 5.
32 BR-Drucks. 469/19 (Beschluss), S. 1 f.
876 Aufsatz ZR – Andreas Alexander Himmen: Die teleologische Reduktion von § 550 BGB
ein schuldrechtliches Verhältnis ein, obwohl es sich bei
dem Mietverhältnis an sich nicht um eine dingliche Belas-
tung des Grundstücks handelt.33 Insoweit nimmt § 566
BGB eine »Verdinglichung« des Mietvertrages vor.34
b) Der erste Entwurf des BGB sah eine Kodifizierung
des Grundsatzes »Kauft bricht nicht Miete« nicht vor.
Stattdessen entschied man sich seinerzeit dazu, den Weg
»Kauf bricht Miete« mit gewissen Modifikationen ein-
zuschlagen.35 Zur Begründung wurde insbesondere ange-
führt, die Anerkennung des Grundsatzes »Kauf bricht
nicht Miete« sei mit den Prinzipien des Grundbuchrechts
nicht vereinbar. Denn so würde der Mieter ein dingliches
Recht erlangen, ohne dass dieses jedoch ins Grundbuch
eingetragen wird, und der Vermieter wäre, obschon das
Mietrecht des Mieters gegen ihn gelten würde, nicht in der
Lage, sich aus dem Grundbuch über dieses Recht zu infor-
mieren.36 Gleichwohl, so die Motive zum ersten Entwurf,
sei ein Mittelweg einzuschlagen, der sowohl dem Grund-
buchsystem als auch dem Interesse des Mieters gerecht
werde. Dies sollte vor allem dadurch erreicht werden, dass
der Erwerber vom Mieter die Räumung nur innerhalb der
gesetzlichen Kündigungsfrist fordern kann.37
c) Von diesem Entwurf sah man später jedoch ab.
Stattdessen entschied man sich dazu, den Grundsatz
»Kauf bricht nicht Miete« zum Schutz des Mieters ins Ge-
setz aufzunehmen.38 Damit sah man sich jedoch mit dem
33 Anders noch im Preußischen Allgemeinen Landrecht. Dort handel-
te es sich beim Mietrecht um ein dingliches Recht, das gegen jeden
Dritten Rechtswirkungen entfaltete, vgl. nur Mot. II, S. 381.
34 Häublein, in: MüKo-BGB, § 566 Rn. 2; Teichmann, in: Jauernig, Bür-
gerliches Gesetzbuch, § 566 Rn. 1 spricht von einer »quasi-dinglichen«
Stellung des Mieters.
35 Mot. II, S. 383: »[…]. Der Entwurf hat sich für den Grundsatz: »Kauf
bricht Miethe« entschieden, jedoch mit der Modifikation, daß bei der
Vermiethung einer unbeweglichen Sache der Miether nur nach einer von
dem Erwerber an ihn gerichteten Aufforderung und nach Ablauf einer
von dieser Aufforderung an laufenden, näher bezeichneten Frist zur Räu-
mung verpflichtet, bis dahin aber der Erwerber verbunden ist, den ver-
tragsgemäßen Gebrauch der Sache durch den Miether, sowie die Vor-
nahme der gegenüber dem Miether dem Vermiether obliegenden
Handlungen zu gestatten. Daneben hat der Entwurf die Eintragung der
Miethe oder des Pachtrechts in das Grundbuch, um denselben in wei-
terem Umfang Wirksamkeit gegen den Erwerber zu verschaffen, nicht
zugelassen.«
36 Mot. II, S. 384.
37 Mot. II, S. 385.
38 Vgl. Protokolle bei Mugdan, Die gesammten Materialien zum Bür-
gerlichen Gesetzbuch für das Deutsche Reich, II, 1899, S. 815 f.: »[…].
Wenn die Kom. sich trotzdem entschlossen habe, den Grundsatz »Kauf
bricht nicht Miethe« aufzunehmen, so sei hierfür in erster Linie die Erwä-
gung maßgebend gewesen, daß in den Rechtsgebieten, in denen dieser
Rechtssatz bestehendes Recht sei, besonders in Gebieten des ALR. und
des franz. Rechtes der entgegengesetzte Grundsatz des Entw. von der
Problem konfrontiert, dass für einen potentiellen Erwerber
ein zwischen dem Eigentümer und dem Mieter bestehen-
des Mietverhältnis aus den ihm zur Verfügung stehenden
Quellen, namentlich vor allem dem Grundbuch, nicht er-
sichtlich wird. Zur Lösung dieses Dilemmas wurde daher
von der Kommission vorgesehen, dass Mietverträge über
ein Jahr schriftlich abzuschließen sind. Hierzu führt die
Kommission aus:
»[…] Der Grundsatz »Kauf bricht nicht Miethe« enthalte einen Ein-
griff in das im Entw. streng durchgeführte Grundbuchsystem, in-
dem er die Verpflichtung des Vermiethers aus dem Mietvertrage
zu einer Belastung des Grundstückes mache, ohne daß diese zur
Wirksamkeit gegen den dritten Erwerber des Grundstückes der
Eintragung bedürfe. Sei für die Annahme jenes Grundsatzes das
Interesse des Miethers maßgebend, so fordere das Interesse des
Erwerbers, ihm für die fehlende Möglichkeit, sich über den Umfang
seiner Verpflichtungen aus dem Grundbuch zu unterrichten, so-
weit wie möglich, einen Ersatz zu schaffen. Ein solcher sei für Miet-
verhältnisse mindestens ebenso unentbehrlich wie die Eintragung
für die sonstigen Grundstücksbelastungen, da es sich bei der Miet-
he nicht selten um ein ungleich verwickelteres Rechtsverhältniß
handle als bei jenen Belastungen. Die vorgeschriebene Ueberlas-
sung des Grundstückes an den Miether und Pächter biete diesen
nothwendigen Ersatz keineswegs; sie könne sich bei der Pacht der
Wahrnehmung des Erwerbers ganz entziehen und gewähre ihm bei
der Miethe keine Kenntniß von den näheren Bedingungen des
Miethvertrages, eine Kenntniß, die er sich auch durch Erkundung
bei dem Miether oder dem Vermiether nicht zuverlässig verschaf-
fen könne. Der einzige mögliche Ersatz bestehe in der Schriftlich-
keit des Miethvertrages. Auch dieser Ersatz versage allerdings,
wenn der Vermiether die Urkunde dem Erwerber, sei es böswillig,
sei es aus anderen Gründen, nicht vorlege; für die regelmäßigen
Fälle biete aber die Schriftform dem Erwerber Schutz. […]«39
Die Schriftform stellte mithin ausweislich der Erwägungen
in den Protokollen einen Ausgleich für den Erwerber im
Hinblick auf die Kodifizierung des Grundsatzes »Kauf
bricht nicht Miete« dar; dies vor dem Hintergrund, dass
das Grundbuch keine Angaben über Art und Umfang eines
etwaigen Mietverhältnisses enthält. Damit sollte der
Schriftform von Mietverträgen ausschließlich eine für den
Erwerber dem Grundbuch ähnliche Funktion im Hinblick
auf die Unterrichtungsmöglichkeiten darstellen und ihm
auf diese Art und Weise einen gewissen Schutz gewähren.
Bevölkerung und den maßgebenden Interessenkreisen als ein so schwe-
rer Eingriff in das herrschende Rechtsbewußtsein empfunden worden
sei, daß es nicht räthlich erscheine, ihn aufrecht zu erhalten. Es sei auch
nicht zu verkennen, daß namentlich bei der Miethe von Geschäftsräumen
für ein Erwerbsgeschäft und bei der Pacht von Landgütern und gewerb-
lichen Unternehmungen für den Miether und Pächter ein großes Interes-
se bestehe, für die Dauer der vereinbarten Mieth- oder Pachtzeit gegen
Austreibung thunlichst gesichert zu sein.«
39 Protokolle bei Mugdan, Die gesammten Materialien zum Bürgerli-
chen Gesetzbuch für das Deutsche Reich, II, S. 825.
 Aufsatz ZR – Andreas Alexander Himmen: Die teleologische Reduktion von § 550 BGB
Damit liegt die ratio des mietrechtlichen Schriftformerfor-
dernisses im Erwerberschutz.
2. Beweis- und Warnfunktion?
a) Der BGH und Teile des Schrifttums sehen in § 550
BGB indes über den reinen Erwerberschutz hinausgehen-
de Funktionen, namentlich eine Beweis- und Warnfunk-
tion für die unmittelbar am Mietvertrag partizipierenden
Vertragsparteien.40 Der Gesetzgeber habe in Kenntnis
dieser Rechtsprechung die frühere Vorschrift des § 566
BGB a. F. im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vom
19. 06. 200141 nur redaktionell geändert, nicht aber die
Möglichkeit der ordentlichen Kündigung auf den Erwer-
ber beschränkt.42
b) In der Tat ist zunächst nicht von der Hand zu wei-
sen, dass die Schriftform nach § 126 BGB maßgeblich dem
Schutz vor Übereilung und dem Beweissicherungsinteres-
se der Parteien bzw. Dritter dient.43 Vor dem Hintergrund
des mit der Schriftform verbundenen Schutzes geht das
Gesetz davon aus, dass der Zweck der vorgeschriebenen
Form nur dann vollumfänglich verwirklicht wird, wenn
das Rechtsgeschäft den Formanforderungen gerecht
wird.44 Andernfalls nämlich ordnet § 125 S. 1 BGB als zwin-
gende Rechtsfolge an, dass das Rechtsgeschäft nichtig
ist.45 Demgegenüber sieht § 550 BGB bei einem Formver-
stoß im Gegensatz zu § 125 BGB nicht die Nichtigkeit, son-
dern vielmehr die Wirksamkeit des Mietvertrages auf un-
bestimmte Zeit vor. Damit bestehen in Bezug auf die
Rechtsfolge gravierende strukturelle Unterschiede zwi-
schen der vom Gesetz für die Gültigkeit von Rechts-
geschäften vorgeschriebenen Schriftform sowie der in
§ 550 BGB statuierten Schriftform. Zutreffend weist daher
Bieber darauf hin, dass die Annahme einer Beweis- und
40 BGH NJW 2017, 3772, 3775 f. m. w. N.; Blank/Börstinghaus, in:
Blank/Börstinghaus, Miete, § 550 Rn. 2; Herrmann, in: BeckOK BGB,
57. Edition, Stand: 01.02.2021, § 550 Rn. 1; Leo, in: BeckOK Mietrecht,
23. Edition, Stand: 01.02.2021, § 550 BGB Rn. 9; Schweitzer, in: Guh-
ling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Auflage 2019, § 550 Rn. 2.
41 BGBl. I 2001, 1149.
42 BGH NJW 2017, 3772, 3775.
43 Vgl. Einsele, in: MüKo-BGB, 8. Auflage 2018, § 126 Rn. 1; Mansel,
in: Jauernig, Bürgerliches Gesetzbuch, § 126 Rn. 2; Noack/Kremer, in:
Heidel/Hüßtege/Mansel/Noack, Bürgerliches Gesetzbuch: Allgemei-
ner Teil – EGBGB, 4. Auflage 2021, § 126 Rn. 1; vgl. auch Mot. I, S. 178 ff.
44 S. Mot. I, S. 181: »[…]. Die Vorschrift trägt aber zugleich weiter, in-
dem sie auch für alle späteren Gesetze privatrechtlichen Inhaltes die
Auslegungsregel in sich schließt, daß eine schlechthin vorgeschriebene
Form eine wesentliche, die Gültigkeit bedingende ist.«
45 Wendtland, in: BeckOK BGB, § 125 Rn. 16.
877
Warnfunktion des mietrechtlichen Schriftformerfordernis-
ses letztlich auf einer Verwechslung von Zweck und Wir-
kung beruht.46 Auch die Gesetzesmaterialien sind, wie
aufgezeigt,47 von einer solchen Schutzrichtung nicht aus-
gegangen, wenn sie dem schriftlichen Mietvertrag eine
solche Funktion wie dem Grundbuch beigemessen haben.
Insoweit erschließt sich auch die Argumentation des BGH,
der Gesetzgeber habe im Zuge der Mietrechtsreform § 566
BGB a. F. in Kenntnis seiner Rechtsprechung nur redaktio-
nell geändert, sodass das mietrechtliche Schriftformerfor-
dernis neben dem Erwerberschutz als weitere Schutzzwe-
cke nach dem Willen des Gesetzgebers die Beweis- und
Warnfunktion verfolgt, nicht ohne Weiteres. Denn den Ge-
setzesmaterialien ist überhaupt nicht zu entnehmen, dass
der Gesetzgeber sich diesem Problem bei der Änderung
bewusst war und dass er im Hinblick auf die Rechtspre-
chung des BGH diesbezüglich einen Handlungsbedarf
sah.48 Dies geben auch weder seine Ausführungen zur
Zielsetzung noch zur Lösung her.49 Gegenteiliges ist der
Fall. Wollte der Gesetzgeber mit der Mietrechtsreform auf
die Rechtsprechung des BGH reagieren, so hat er dies in
den Gesetzesmaterialien ausdrücklich ausgeführt.50
Folglich kommt § 550 BGB keine über den Erwerber-
schutz hinausgehende Funktion zu.51
3. Teleologische Reduktion
a) Der Wortlaut von § 550 BGB enthält allerdings keine Be-
schränkung dahingehend, dass nur der Erwerber eines
Grundstücks berechtigt sein soll, das Mietverhältnis auf-
grund eines Schriftformverstoßes vorzeitig ordentlich zu
kündigen. Dies hat im Laufe der Zeit dazu geführt, dass
häufig einer der ursprünglichen Vertragspartner den Ab-
schluss des langfristigen Mietvertrages reut und sich da-
her des »Notankers« eines solchen Formverstoßes bedient
und das Mietverhältnis ordentlich kündigt.52 Nach dem
46 Bieber, in: MüKo-BGB, § 550 Rn. 2.
47 Vgl. IV. 1.
48 Vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 47.
49 BT-Drucks. 14/4553, S. 1 ff.
50 Vgl. etwa BT-Drucks. 14/4553, S. 45 hinsichtlich der Kodifizierung
von § 546 a BGB.
51 So ebenfalls Bieber, in: MüKo-BGB, § 550 Rn. 2; Fritz, NJW 2010,
1050, 1053, der die Annahme einer Beweis- und Warnfunktion als »we-
nig überzeugend« bezeichnet; vgl. ferner Lammel, in: Schmidt-Futte-
rer, Mietrecht, § 550 Rn. 4 f., 68; zweifelnd auch Günter, NZM 2019, 561,
567 f. Folgerichtig spricht der Bundesrat in seinem Gesetzesvorschlag
daher von einer »Zweckentfremdung« der Regelung, s. BR-Drucks.
469/19 (Beschluss), S. 1.
52 Lammel, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 550 Rn. 68.
878 Aufsatz ZR – Andreas Alexander Himmen: Die teleologische Reduktion von § 550 BGB
Sinn und Zweck des Gesetzes sind indes, wie dargestellt,53
solche Fälle hiervon gerade nicht umfasst. Daher sind die-
se entgegen dem Wortlaut aufgrund einer teleologischen
Reduktion der Vorschrift von ihrem Anwendungsbereich
ausgenommen.54
b) Kann sich nach alledem nur der Erwerber des
Grundstücks gegenüber dem Mieter auf die fehlende
Schriftform des ursprünglich zwischen ihm und dem vor-
herigen Vermieter geschlossenen Mietvertrages berufen
und diesen Formverstoß zum Anlass nehmen, das Miet-
verhältnis vorzeitig ordentlich zu kündigen, so stellt sich
abschließend die Frage nach den zeitlichen Grenzen die-
ser Möglichkeit. Aus § 550 S. 2 BGB ergibt sich, dass der
frühestmögliche Zeitpunkt zur Beendigung des hiernach
unbefristeten Mietverhältnisses der Ablauf des Jahres
nach Überlassung des Grundstücks bzw. der Räume ist.
Hierbei wird der Erwerber vor allem die in § 580 a BGB be-
stimmten Fristen für die ordentliche Kündigung eines
Grundstücks- bzw. eines Gewerberaummietverhältnisses
zu berücksichtigen haben. Die zeitliche Höchstgrenze
stellt der Wegfall der Schutzbedürftigkeit des Erwerbers
dar. Dies ergibt sich bereits aus der Natur einer Vorschrift,
die den Schutz bestimmter Personen bezweckt. Wann der
Erwerber nicht mehr schutzbedürftig ist, lässt sich hierbei
nicht pauschal beantworten, sondern ist abhängig vom
Einzelfall. So wird man dies etwa dann annehmen kön-
nen, wenn der Erwerber nach dem Erwerb und Eintritt in
das Mietverhältnis von der ohne Wahrung der erforderli-
chen Schriftform getroffenen Vereinbarung Kenntnis er-
langt und gleichwohl innerhalb einer angemessenen
Überlegungsfrist das Mietverhältnis im Hinblick auf die-
sen Verstoß nicht kündigt. Ist dem Erwerber ein solcher
Verstoß bereits vor der Veräußerung des Grundstücks be-
kannt und entschließt er sich gleichwohl dazu, es zu er-
werben, so kann er sich auf diesen Verstoß ebenfalls nicht
berufen. Verzichtet der Erwerber auf den ihm durch § 550
BGB vermittelten Schutz im Vorfeld, würde er sich wider-
53 Vgl. IV. 2.
54 S. zur teleologischen Reduktion Wank, Die Auslegung von Geset-
zen, 6. Auflage 2015, S. 92. Vgl. ferner auch Lammel, in: Schmidt-Fut-
terer, Mietrecht, § 550 Rn. 68, der sich dafür ausspricht, den Anwen-
dungsbereich der Vorschrift hinsichtlich ihrer Rechtsfolgen auf den
Grundstückserwerber zu beschränken. Nach der hier vertretenen Auf-
fassung sind indes andere Personen als der Grundstückserwerber –
der Mieter noch hinsichtlich § 550 S. 1 BGB im Verhältnis zum Grund-
stückserwerber – unter teleologischen Gesichtspunkten bereits von
vornherein nicht vom Anwendungsbereich der Vorschrift umfasst, so-
dass es einer Beschränkung insoweit nicht bedarf. S. zur teleologi-
schen Einschränkung von § 566 S. 2 BGB a. F. auf das Verhältnis zum
Erwerber schon Grüttemeier, Das Formerfordernis des § 566 BGB,
S. 162 ff.
sprüchlich verhalten, falls er zu einem späteren Zeitpunkt
doch aufgrund eines Schriftformverstoßes vorzeitig or-
dentlich kündigt. Auch ein nach Erwerb unter Mitwirkung
des Erwerbers erfolgter Verstoß gegen die Schriftform hat
mit dem Erwerberschutz nichts mehr zu tun und kann
dementsprechend ebenfalls nicht zu einer vorzeitigen or-
dentlichen Kündigung führen.
V. Fazit
Das Schriftformerfordernis im Mietrecht beschäftigt seit
geraumer Zeit Literatur und Rechtsprechung. Dies be-
ruht vor allem darauf, dass im Rahmen von Gewerbe-
raummietverhältnissen, die ursprünglich für einen be-
stimmten Zeitraum geschlossen wurden, eine der Ver-
tragsparteien sich vorzeitig vom Vertrag lösen möchte
und sich auf einen Schriftformverstoß beruft. Ein solcher
führt nach § 550 BGB dazu, dass der Mietvertrag, der für
längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, nicht befris-
tet, sondern als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt.
Nach dem in der Rechtsprechung und in weiten Teilen
der Literatur vorherrschenden Verständnis der Vorschrift
dient das mietrechtliche Schriftformerfordernis nicht nur
dem Erwerberschutz, sondern soll auch für die unmittel-
bar am Mietvertrag partizipierenden Parteien eine Be-
weis- und Warnfunktion vermitteln. Hiernach sind auch
sie berechtigt, das Mietverhältnis ordentlich unter Beru-
fung auf einen Schriftformverstoß zu kündigen. Aller-
dings sind Personen außerhalb des Erwerbers – der Mie-
ter noch hinsichtlich § 550 S. 1 BGB im Verhältnis zum
Grundstückserwerber – vom Anwendungsbereich des
§ 550 BGB unter teleologischen Gesichtspunkten nicht
umfasst. Unter Zugrundelegung und Anwendung der in
der Methodenlehre anerkannten Instrumente, insbeson-
dere einer teleologischen Reduktion, bedarf es daher an
sich keines Gesetzes zur Neuregelung des Schriftform-
erfordernisses im Mietrecht, um der »Zweckentfrem-
dung« der Vorschrift Einhalt zu gebieten. Solange aller-
dings vor allem die Rechtsprechung an einem solchen
Verständnis festhält, erscheint ein Tätigwerden des
Gesetzgebers unumgänglich, um dem mietrechtlichen
Schriftformerfordernis seine eigentliche Bedeutung, die
ausschließlich im Erwerberschutz liegt, wieder zukom-
men zu lassen.