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November 2016

Mietrecht von RA Rdiger Fritsch

Kndigungsverzicht im Wohnraummietvertrag
Mieter und Vermieter sind sich einig, dass
das Mietverhltnis eine feste Laufzeit
haben soll. Wie kann das Wohnraummiet
verhltnis rechtssicher als Zeitmietver
hltnis ausgestaltet werden?
Eine Mglichkeit bietet sich in Form der
Vereinbarung eines sog. wechselseitigen
Kndigungsverzichts im Mietvertrag an.
Ob solche Formulierungen berhaupt
mglich und zudem verbraucherschutz
rechtlich zulssig sind, hat der Bundes
gerichtshof in einer neuen Entscheidung
untersucht und positiv entschieden (vgl.:
BGH, Urt. v. 23.8.2016 VIII 23/16).
Der Fall:
Vermieter V und Mieter M vereinbaren,
dass fr Mieter und Vermieter fr die
Dauer von vier Jahren eine ordentliche
Kndigung ausgeschlossen ist:
Die Parteien verzichten wechselseitig
fr die Dauer von vier Jahren auf ihr recht
zur ordentlichen Kndigung des Miet
vertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf
dieses Zeitraums mit der gesetzlichen
Frist zulssig.
Nach zwei Jahren kndigt M und zieht
aus. Als er von V auf nicht gezahlte Mie
te verklagte wird, behauptet M, die Ver
zichtsabrede im Mietvertrag sei unzuls
sig und daher gelte die gesetzliche Kn
digungsfrist fr den Mieter von drei
Monaten.
Das Problem:
Das erste Problem betrifft den Umstand,
dass mit Inkrafttreten des Mietrechts
reformgesetzes zum 1.9.2001 die bis dato
vorgesehene Mglichkeit, Wohnraum
mietverhltnisse befristet abzuschlieen,
gestrichen worden ist.
Gesetzlich vorgesehen ist nur noch die
Mglichkeit zum Abschluss sog. qualifi
zierter Wohnraumzeitmietvertrge gem.
575 BGB. Wenn nun der Vermieter, um

die o.g. gesetzliche Regelung zu umgehen,


mit dem Mieter vereinbart, dass dieser
auf sein Recht zur Kndigung freiwillig
verzichtet, luft dies praktisch auf einen
gesetzlich ausdrcklich nicht mehr vor
gesehenen Zeitmietvertrag hinaus.

Die vorliegende Klausel lie der BGH


aber noch durchgehen, da auch dem
Mieter nach dem Wortlaut klar sei, dass
er drei Monate vor Ablauf der Bindungs
frist kndigen knne.

Ein zweites Problem ergibt sich daraus,


dass der Kndigungsverzicht im Rahmen
eines sog. Formularmietvertrags vereinbart
wurde, die Klarheit der Formulierung also
an den Mastben des Verbraucherschut
zes zu messen ist.
Dabei kann fraglich sein, ob die im Ver
trag enthaltene Regelung, wonach die
Kndigung erstmals zum Ablauf dieses
Zeitraums zulssig sein soll, von einem
Mieter dahingehend verstanden werden
kann, dass die Kndigung drei Monate
vor Ablauf des Vier-Jahres-Zeitraums
ausgesprochen werden kann. Ansonsten
wrde sich die vereinbarte Frist von vier
Jahren unzulssig um weitere drei Mo
nate verlngern.

Praxis-Tipp:
Eine Entscheidung, die die Vertrags- und
Gestaltungsfreiheit der Mietvertragspar
teien strkt. Denn auch dem Mieter kann
daran gelegen sein, vor z.B. Eigenbe
darfskndigungen des Vermieters ver
schont zu werden.

Die Entscheidung des BGH:


Der BGH besttigt, dass es grundstzlich
zulssig ist, wenn Mieter und Vermieter
sich ber einen Verzicht auf das ordent
liche Kndigungsrecht im Mietvertrag
verstndigen. Ein solcher Kndigungs
ausschluss ist aber nur dann wirksam,
wenn dessen Dauer den Zeitraum von
vier Jahren nicht berschreitet.
Zudem darf das Recht zur auerordent
lichen Kndigung nicht ausgeschlossen
werden. Besonderen Wert legt der BGH
dabei auf die Feststellung, dass aus Grn
den des Verbraucherschutzes klar sein
muss, bis wann die Befristung gilt.
Ist die Regelung so auszulegen, dass der
Mieter erst nach dem Ablauf der 4-Jahres
frist kndigen darf, ist die dreimonatige
Kndigungsfrist zur Bindungsfrist noch
hinzuzurechnen und die Klausel ist un
wirksam.

Ratsam erscheint es jedoch, trotz der Ent


scheidung des BGH im Vertragstext kon
kret festzuhalten, dass eine Kndigung
sehr wohl schon vor bergabe der Mie
trume (nach mit Vertragsschluss) und
vor Ablauf der Vertragslaufzeit mit ge
setzlicher Frist mglich ist.

Fachautor:
Rechtsanwalt
Rdiger Fritsch
- Fachanwalt fr Mietund Wohnungseigen
tumsrecht
- Schwerpunkt: Woh
nungseigentums- und
Mietrecht sowie Makler und Bautrgerrecht

Dullinger Immobilien Verwaltung | Hofstrae 20 | 97070 Wrzburg


Tel: 0931 88063636 | Fax: 0931 88063638 | www.dullinger-hausverwaltung.de

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