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§ 10

B. Eigentumserwerb an Grundstücken

§ 10

Die Ersitzung und Aneignung von Grundstücken

Auf nicht rechtsgeschäftlichem Wege sieht das BGB außerdem noch die Eigentumsbe- gründung an Grundstücken aufgrund einer Ersitzung sowie die Aneignung von

Grundstücken

vor.

§ 10 Die Ersitzung und Aneignung von Grundstücken

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I. Die Buchersitzung nach § 900 BGB

1 Die mit der bloßen Buchposition verbundenen Kontinuitätsinteressen und der Wunsch, Buchlage und wahre Rechtslage wieder zusammenzuführen, können durch Zeitablauf so stark werden, dass diese Buchlage zum Vollrecht erstarkt; man spricht von der sogenannten Buchersitzung. Voraussetzung ist die widerspruchsfreie dreißig- jährige Eintragung des Betreffenden als Eigentümer (bzw. als Rechtsinhaber bei den beschränkt dinglichen Rechten) im Grundbuch und entsprechender Eigenbesitz des Eingetragenen, wobei mittelbarer Eigenbesitz genügt. 1 Die Fristberechnung bestimmt sich nach den für die Ersitzung beweglicher Sachen geltenden Regeln der §§ 939-944. Die Redlichkeit des Eigenbesitzers ist hingegen nicht (also auch nicht bei der Begrün- dung der Buchposition) erforderlich. 2

2 Diese Buchersitzung ist, wenn ihre Voraussetzungen vorliegen, ein endgültiger Eigen- tumserwerbstatbestand, gegen dessen vermögensrechtliche Wirkungen auch bereiche- rungsrechtliche Ausgleichsansprüche ausgeschlossen sind.

II. Die Tabularersitzung, § 901 BGB

3 Die sog. Tabularersitzung des § 901 „regelt quasi den umgekehrten Fall der Ersit- zung“, 3 nämlich das tatsächliche Erlöschen an sich bestehender eintragungsfähiger, aber zu Unrecht im Grundbuch gelöschter beschränkt dinglicher Rechte. 4 Auch hier- mit soll also das Auseinanderfallen von Grundbuchlage und materieller Rechtslage auf Dauer vermieden werden. Man kann die Tabularersitzung somit als eine Art „Er- sitzung der Lastenfreiheit5 verstehen.

III. Die Ersitzung gegen die Buchlage nach § 927 BGB

4 Jedoch kennt das BGB auch eine Art der Ersitzung gegen die im Grundbuch ausge- wiesene Buchlage (praescriptio contra tabulas). Hat nämlich jemand ein Grundstück unangefochten 30 Jahre hindurch in Eigenbesitz, ohne indessen im Grundbuch als dessen Eigentümer eingetragen zu sein, so gibt ihm § 927 die Möglichkeit, das Eigen- tum durch ein sogenanntes Aufgebotsverfahren an sich zu ziehen. Diese Art der „Er- sitzung gegen das Grundbuch“ sieht das BGB nur für das Eigentum, nicht jedoch auch bei anderen Grundstücksrechten vor. Dabei wird auf Antrag des Eigenbesitzers nach Ablauf der 30-jährigen Ersitzungszeit der eingetragene Eigentümer vom Gericht aufgefordert, sein Recht im Aufgebotstermin anzumelden. Nun sind unterschiedliche

1 Ebenso Vieweg/Werner, § 6 Rn. 8.

2 BGH MDR 1971, 128f.

3 So Vieweg/Werner, § 6 Rn. 9.

4 Jauernig, § 901 Rn. 1.

5 So Staudinger/Gursky (2002), § 901 Rn. 1.

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Möglichkeiten gegeben. 6 Meldet sich daraufhin der Eingetragene und kann er sein Recht nachweisen, so wird das Aufgebotsverfahren unzulässig und an der Rechtslage ändert sich nichts. Die Ersitzung gegen die Buchlage ist gescheitert. Meldet sich dage- gen niemand, so ergeht ein Ausschlussurteil (§ 952 ZPO), aufgrund dessen der bishe- rige Eigentümer mit seinem Recht ausgeschlossen und das Grundstück dadurch her- renlos wird. Der Antragsteller des Aufgebotsverfahrens hat nunmehr das übertragba- re und verpfändbare Recht, sich das Grundstück durch Eintragung anzueignen. Die auf dem Grundstück lastenden beschränkt dinglichen Rechtspositionen bestehen aber uneingeschränkt weiter, ein gutgläubig lastenfreier Erwerb ist also nicht möglich. 7 Meldet sich schließlich im Aufgebotsverfahren jemand mit der Behauptung, Eigentü- mer zu sein, ohne dieses Recht indessen nachweisen zu können, so ergeht dennoch das Ausschlussurteil, jedoch werden dem sich Meldenden seine behaupteten Rechte in diesem Urteil nach § 953 ZPO ausdrücklich vorbehalten. Zur Eintragung des An- tragstellers sind infolge dessen die Zustimmungen derjenigen erforderlich, deren Rechte so vorbehalten wurden – diese Zustimmungen muss der Antragsteller des Aufgebotsverfahrens daher notfalls auf dem Rechtswege erzwingen, wozu er sein bes- seres Recht nachweisen muss.

IV. Aneignung

Durch Aneignung nach § 928 Abs. 2 können nur herrenlose Sachen zu Eigentum er- worben werden. Ein Grundstück wird dadurch herrenlos, dass der Eigentümer ge- genüber dem Grundbuchamt den Verzicht auf sein Eigentum erklärt und dieser Ver- zicht gemäß § 928 Abs. 1 in das Grundbuch eingetragen wird.

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Die Aneignung des herrenlos gewordenen Grundstücks erfolgt sodann durch die Ein- tragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch, wobei das primäre Aneignungs- recht gemäß § 928 Abs. 2 dem Fiskus des Bundeslandes zusteht, in dessen Gebiet das Grundstück liegt. Erst mit entsprechendem Verzicht der zuständigen Oberfinanzdi- rektion auf dieses Aneignungsrecht steht das herrenlose Grundstück dann auch dem privaten Zugriff offen.

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Auch wenn aufgrund des hohen materiellen Wertes von Grundstücken dieser Form der Eigentumsbegründung praktisch keine Bedeutung zukommt, ist dennoch auf ein rechtstechnisches Versehen in § 928 hinzuweisen. Dem Normtext folgend könnte je- dermann durch schlichte Eintragung ins Grundbuch auch ohne Eigeninitiative so zum Grundstückeigentümer mit allen daraus resultierenden Pflichten werden. Dass dies nicht sein kann und eine Normkorrektur von Nöten ist, liegt auf der Hand! Um dies zu verhindern, verlangt die Rechtsprechung zu Recht eine entsprechende materiell- rechtliche Aneignungserklärung von dem Aneignungswilligen. 8 Obwohl diese realiter meist in dem verfahrensrechtlich erforderlichen Eintragungsantrag nach § 13 GBO enthalten sein wird, sind beide Erklärungen dogmatisch zu unterscheiden.

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Weiterführende Literatur:

Luthra, Buchersitzung von Grundstücken durch die öffentliche Hand in: NJW 1996, 364ff.

6 Wobei die folgende Darstellung lediglich einen groben Überblick geben soll und mitnichten umfassend über die Einzelheiten des Aufgebotsverfahrens und die verschiedenen Vorgehensweisen informieren kann.

7 Jauernig, § 927 Rn. 2; PWW/Huhn, § 927 Rn. 5.

8 BGH NJW 1990, 281.

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