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Immobiliarsachenrecht 1 Einleitung Grundbegriffe des Sachenrechts Sache eine Sache ist ein krperlicher Gegenstand, 90 BGB krperliche Gegenstnde

stnde mssen im Raum abgrenzbar sein keine Sachen sind auerdem Licht, elektrische Energie, Computerdaten und -programme Tiere sind den Sachen i.S.d. 90 gleichgestellt bewegliche Sache meint beweglich im Rechtssinn unbewegliche Sachen sind daher Grundstcke oder Grundstcksbestandteile i.S.d. 93ff. wesentliche Bestandteile sind nicht sonderrechtsfhig ein Gebude auf einem Grundstck ist nicht sonderrechtsfhig Dingliches Recht ein dingliches Recht ist ein gegenber jedermann wirkendes Herrschaftsrecht (absolutes Recht), das sich auf eine Sache bezieht der dinglich Berechtigte kann beeintrchtigende Einwirkungen Dritter auschlieen Eigentum Eigentum ist das umfassende dingliche Herrschaftsrecht an krperlichen Gegenstnden umfasst sowohl Nutzung als auch Verwertung der Sache alle anderen dinglichen Rechte sind nur Teilrecht des umfassenden Eigentumsrechts diese Rechte gelten als beschrnkte dinglichen Rechte Pfandrechte Pfandrechte geben dem Pfandglubiger ein dingliches Verwertungsrecht an einer Sache gewhren dagegen kein Nutzungsrecht Besitz Besitz ist die tatschliche Herrchaft einer Person ber eine Sache tatschliches Verhltnis, das von natrlichen Besitzwillen getragen wird, 854 I Verpflichtungs- und Verfgungsgeschft Verpflichtungsgeschft ist das schuldrechtliche Grundgeschft Verfgung ist ein Rechtsgeschft, das darauf gerichtet ist, die dingliche Rechtslage unmittelbar zu ndern, i.S.e. Bestellung, Aufhebung, bertragung, Belastung oder sonstiger inhaltlichen nderung

Prinzipien des Sachenrechts Abstraktionsprinzip Abstraktionsprinzip besagt, dass Verpflichtungs- und Verfgungsgeschft grds. in ihrem Bestand unabhngig voneinander sind bedeutet, dass das Erfllungsgeschft trotz eines Mangels des Verpflichtungsgeschftes wirksam ist Trennungsprinzip nach dem Trennungsprinzip sind Verpflichtungs- und Verfgungsgeschft in ihrem Bestand streng voneinander zu trennen Verpflichtungsgeschft begrndet nur die Verpflichtung zu einer Verfgung zur Erfllung dieser Verpflichtung bedarf es eines gesonderten Vollzugsgeschftes, dem Erfllungsgeschft (Verfgung) Absolutheit absolute Rechte wirken gegenber jedermann es handelt sich um ausschlieliche Herrschaftsrechte einer Person an einem Gegenstand Publizitt Publizitt ist die Erkennbarkeit sachenrechtlicher Zugehrigkeit bei unbeweglichen Sachen wir diese Zugehrigkeit durch die Grundbucheintragung indiziert, 891 BGB Bestimmtheit nach dem Bestimmtheits- oder Spezialittsprinzip sind dingliche Rechte immer nur an einzelnen Sachen mglich nicht mglich sind daher Verfgungen ber Sach- und Rechtsgesamtheiten wie das Vermgen einer Person, Teile eines Warenlagers oder ein Unternehmen als Ganzes Grundsatz gilt jedoch nur fr das Verfgungsgeschft und nicht fr das Verpflichtungsgeschft bei der Abtretung einer zuknftigen Forderung (sog. Vorausabtretung) wird eine Ausnahme vom Bestimmtheitsgrundsatz zugelassen danach soll im Zeitpunkt der Einigung nach 398 die Bestimmbarkeit der zuknftigen Forderung ausreichen fr die sachenrechtliche Bestimmtheit gengt, dass ein objektiver Beobachter allein durch die Kenntni der Kriterien der Vereinbarung beurteilen kann, wann was bertragen wird Typenzwang oder numerus clausus Typenzwang oder numerus clausus bedeutet, dass die im Gesetz beschriebenen Sachenrechte abschlieend sind und sachenrechtliche Rechtsnderungen nur in den dafr vorgesehenen Formen erfolgen drfen

2 Rechte an Grundstcken Allgemeines zum Grundstcksbegriff Immobiliarsachenrecht als Recht der unbeweglichen Sachen, auch Liegenschafts- oder Grundstcksrecht genannt unter einem Grundstck im Rechtssinn ist ein rumlich abgegrenzter Teil der Erdoberflche zu verstehen, der im Grundbuch als Grundstck, im Regelfall auf einem besonderen Grundbuchblatt, gefhrt wird Systematik der gesetzlichen Regelungen Problem: 929 ff. bis einschlielich 984 gelten NUR fr bewegliche Sachen Eigentumserwerb an einem Grundstck richtet sich allein nach 873, 935 BGB Die Bedeutung des Grundbuchs Allgemeines im Immobiliarsachenrecht dient das Grundbuch dem Publizittsgrundsatz ( 891 BGB) Grundbuch ist das vom Grundbuchamt gefhrte ffentliche Register, das alle Beurkundungen bezogen auf die Rechtsverhltnisse an Grundstcken aufnimmt Grundbuch besteht aus einer Aufschrift, einem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen in der ersten Abteilung ist der Eigentmer und die dinglich-rechtliche Grundlage des Erwerbs bezeichnet in der zweiten Abteilung sind alle bestehenden dinglichen Recht am jeweiligen Grundstck (= alle Grundstcksbelastungen) mit Ausnahme der Grundpfandrechte enthalten sowie alle eintragungsfhigen Verfgungsbeschrnkungen in der dritten Abteilung werden die Grundpfandrechte eingetragen sowie die sich hierauf beziehenden Vormerkungen und Widersprche Grundzge zum Grundbuchrecht Antragsgrundsatz im Grundbuchrecht gilt der Antragsgrundsatz gem. 13 I S.1 GBO das bedeutet, dass das Grundbuchamt nur auf Antrag ttig wird Bewilligungsgrundsatz (= formelles Konsensprinzip), Ausnahme materielles Konsensprinzip nach 19 GBO wird als Voraussetzung einer Eintragung grundstzlich nur geprft, ob eine Bewilligung vorliegt im Falle der Auflassung eines Grundstcks gilt als Ausnahme dazu gem 20 GBO das materielle Konsensprinzip Prfung, ob Einigung vorliegt hier gengt auch Vorliegen eines Vertrags, eine inhaltliche Prfung findet nicht statt

Nachweis gem 29 GBO gem. 29 GBO sollen die Eintragungen nur vorgenommen werden, wenn die erforderliche Bewilligung ( 19 GBO) bzw. der erforderliche materielle Konsens ( 20 GBO) durch ffentliche oder ffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen ist beachte: 873 I S.1, 925 I S.1 BGB! danach muss die Einigung, nach 925 I S.1 BGB Auflassung genannt, nur vor einer zustndigen Stelle, i.d.R. einem Notar erfolgen, bedarf aber keiner Form Eintragung nur bei Voreintragung des Betroffenen, 39 GBO gem 39 GBO muss grundstzlich der Rechtsvorgnger im Grundbuch stehen eine Ausnahme zur Voreintragung gilt nach 40 I GBO, wenn der Betroffene Erbe des Voreingetragenen ist Eintragungsfhigkeit die dinglichen Rechte sind mit ihrem gesetzlichen Inhalt, beachte den Typenzwang eintragungsfhig Bedingungen und Befristungen fr Entstehung, bertragung und nderung eines dinglichen Rechts sind wegen 161 III, 163, 892, 893 BGB eintragungsfhig Vormerkung ( 883 BGB) und Widerspruch ( 899 BGB) sind eintragungsfhig relative Verfgungsverbote sind eintragungsfhig Einzelne Rechte neben dem Vollrecht Eigentum Rechte an Grundstcken sind das Eigentum als das umfassendste dingliche Recht, 903 BGB, sowie die beschrnkt dinglichen Rechte, die inhaltlich jeweils einen bestimmten Ausschnitt aus dem dinglichen Vollrecht Eigentum umfassen Dienstbarkeiten Dienstbarkeiten sind in Abschnitt 4 des 3. Buches des BGB, d.h. in den 1018 bis 1093 BGB geregelt Dienstbarkeiten sind auf ein Dulden der Benutzung bzw. Nutzungsziehung oder ein Unterlassen tatschlicher Handlungen bzw. der Rechtsausbung gerichtete beschrnkte dingliche Rechte am Belastungsgrundstck zu Unterscheiden sind die Grunddienstbarkeit, 1018 bis 1029 BGB, der Niebrauch, 1030 bis 1089a BGB und die beschrnkte persnliche Dienstbarkeit, 1090 bis 1093 BGB Vorkaufsrecht dingliche Vorkaufsrecht ist in 1094 bis 1104 BGB geregelt das Vorkaufsrecht ermglicht dem Berechtigten, die von dem Verpflichteten das belastete Grundstck zu denselben Bedingungen zu kaufen, zu denen der Verpflichtete es an den Dritten verkauft hat das dingliche Vorkaufsrecht ist nur an Grundstcken bestellbar ( 1094, 1096) und verpflichtet den Eigentmer gem. 1098 II BGB wirkt die dingliche Vormerkung dem Dritten gegenber wie eine Vormerkung

i.R.d. dinglichen Vorkaufsrechts gilt es zu unterscheiden Das subjektiv-persnliche Vorkaufsrecht nach 1094 I BGB. Dabei ist Berechtigter eine bestimmte Person. Das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht nach 1094 II BGB. Dabei ist Berechtigter der jeweilige Eigentmer eines anderen Grundstcks. Reallasten Reallast ist im Abschnitt 6 des 3. Buches des BGB, in den 1105 bis 1112 BGB geregelt die Reallast ist ein reines Verwertungsrecht es besteht bei der Reallast lediglich ein Recht auf Verwertung, kein Leistungsanspruch die wiederkehrenden Leistungen mssen an den Berechtigten zu leisten sein wie dingliche Vorkaufsrecht kann die Reallast fr eine bestimmte Person (subjektiv-persnlich gem 1105 I BGB) oder fr den jeweiligen Eigentmer eines bestimmten Grundstcks (subjektiv-dinglich gem 1105 II BGB) bestellt werden Grundpfandrechte Grundpfandrechte als Sicherungsmittel sind in Abschnitt 7 des 3. Buches des BGB, in den 1113 bis 1203 geregelt dazu gehren Hypothek ( 1113 bis 1191 BGB), Grundschuld ( 1192 bis 1198 BGB) und die Rentenschuld ( 1199 bis 1203 BGB) Grundpfandrechte fhren dazu, dass Eigentmer zur Duldung der Zwangsvollstreckung wegen der aus dem Grundstck zu zahlenden Geldsumme verpflichtet ist, 1147 BGB 1147 BGB gilt nach seiner systematischen Stellung eigentlich nur fr die Hypothek diese Duldungspflicht findet ber 1192 I BGB aber auch auf Grundschuld und die Rentenschuld als Unterfall der Grundschuld Anwendung Grundunterschied zwischen Grundschuld und Hypothek die Hypothek ist akzessorisch, d.h. in Bestand und Wirkung abhngig von der gesicherten Forderung ( 1113 bis 1115 BGB), whrend die Grundschuld (und damit auch die Rentenschuld) nicht akzessorisch ist, 1192 I BGB Eigentum am Grundstck das Eigentum ist das umfassende dingliche Recht und wird daher auch als Vollrecht bezeichnet Grundvoraussetzungen fr eine Eigentumsbertragung sind Einigung, 873 I, 925 I S.1 BGB (legaldefiniert in 925 I S.1 BGB als Auflassung) und Eintragung, 873 I BGB

Das Grundstckseigentum Befugnisse des Eigentmers die durch das Eigentum verliehenen Rechte des Eigentmers lassen sich in positive und negative Befugnisse unterteilen gem 903 S.1 BGB kann der Eigentmer mit der Sache nach Belieben verfahren (sog. positive Kenntnis des Eigentums) der Eigentmer ist dabei aber nicht verpflichtet, von seinen positiven Befugnissen Gebrauch zu machen nach dem Wortlaut des 903 I S.1 BGB kann der Eigentmer auch andere von jeder Einwirkung ausschlieen negative Befugnis des Eigentmers Gegenstand des Eigentumsrechts am Grundstck das Eigentumsrecht am Grundstck erstreckt sich nicht nur auf den rmlich abgegrenzten Teil der Erdoberflche, sondern auch auf den Erdkrper unter der Oberflche und den darber liegenden Luftraum gem 905 S.1 BGB weiterhin gehren dazu auch gem 93 BGB die wesentlichen Bestandteile einer Sache, da diese nicht sonderrechtsfhig sind 94 I BGB konkretisiert 93 BGB wesentliche Bestandteile eines Grundstckes sind auch die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebude und Erzeugnisse des Grundstcks nach 96 BGB gelten auch Rechte, die mit dem Eigentum am Grundstck verbunden sind (sog. subjektiv-dingliche Rechte), als Bestandteil des Grundstcks keine wesentlichen Bestandteile stellen die sog. Scheinbestandteile gem. 95 BGB dar, denn sie sind sonderrechtsfhig Voraussetzungen fr einen Scheinbestandteile ist, dass die Sache nur zu einem vorbergehenden Zweck mit dem Grundstck ( 95 I BGB) oder dem Gebude ( 95 II BGB) verbunden worden ist der Begriff Zubehr wird in 97 BGB definiert danach sind darunter selbststndige bewegliche Sachen (also keine wesentlichen Bestandteile) zu verstehen, die dazu bestimmt sind, der Hauptsache zu dienen (Regelbeispiele in 98 BGB) und zu ihr in einem rumlichen Verhltnis stehen Grenzen der Eigentumsbefugnisse Notwendigkeit der Begrenzung Grenzen des Eigentumsrechts werden durch die dem 903 BGB nachfolgenden Vorschriften ( 904 ff. BGB) konkretisiert

Privatrechtliche Grenzen der Eigentmerbefugnisse Begrenzung durch Nachbarschaftsrecht des BGB ( 906 ff. BGB) Allgemeines Nachbarschaftsrecht ist in den 906 ff. BGB geregelt verwirklicht wird dieser Ausgleich dadurch, dass dem beeintrchtigten Grundstckseigentmer grundstzlich Ausschlieungsbefugnisse zustehen, die ber verschiedene Anspruchsgrundlagen verwirklicht werden knnen Ansprche knnen wiederrum durch Duldungspflichten, die den beeintrchtigten Grundstckseigentmer treffen, eingeschrnkt sein diese Duldungspflichtem sind in den 906 ff. BGB geregelt die 906 ff. BGB als Duldungspflichten sind immer inzident zu prfen und nicht als Anspruchsgrundlagen aus dem bloen Nachbarschaftsverhltnis knnen sich zwar gegenseitige Rechte und Pflichten ergeben knnen, jedoch stellt dieses kein gesetzliches Schuldverhltnis dar Nachbarschaftsrecht behandelt auch Rechtsverhltnisse ber unmittelbar angrenzende Grundstcke hinaus daher besteht auch die Mglichkeit, dass die 906 ff. BGB auf entfernt liegende Grundstcke Anwendung finden die 906 ff. BGB gelten nicht nur fr Grundstckseigentmer, sondern auch fr sonstige dinglich oder obligatorisch Berechtigte Duldungspflichten aus dem Immissionsrecht, 906 I 1, II 1 BGB 906 BGB stellt in den Abstzen 1 und 2 Buldungspflichten bei Grundstckseinwirkungen durch Immissionen auf Voraussetzungen des 906 I 1 BGB (fr Annahme einer Duldungspflicht) grenzberschreitende Einwirkung von Immissionen i.S.d. 906 I 1 BGB (i.d.R. unwgbare Stoffe) auf ein Grundstck keine oder unwesentliche Beeintrchtigung der Grundstcksnutzung durch die Einwirkung (Regelbeispiel in 906 I 2, 3 BGB) Ausschluss nach 906 III BGB bei Zufhrung durch besondere Leistung

Voraussetzungen des 906 II 1 BGB (fr Annahme einer Duldungspflicht) grenzberschreitende Einwirkung von Immissionen i.S.d. 906 I 1 BGB (i.d.R. unwgbare Stoffe) auf ein Grundstck wesentliche aber ortsbliche Beeintrchtigung, und Verhinderung der Beeintrchtigung ist wirtschaftlich unzumutbar, vgl. 906 II 1 BGB Ausschluss nach 906 III BGB bei Zufhrung durch besondere Leitung

Die einzelnen Voraussetzungen Einwirkungen i.S.v. 906 I 1 BGB Katalog des 906 BGB zu beachten als unwgbare Einwirkungen werden Immissionen auch Imponderabilien genannt auch hnliche Einwirkungen werden von 906 BGB erfasst Definition des Begriffs muss aus einem Vergleich mit den aufgezhlten Immissionen gewonnen werden grundstzlich mssen diese Einwirkungen auch aus unwgbaren Stoffen resultieren, jedoch wird bei Kleinstkrpern eine Ausnahme gemacht BGH hat aus dem Katalog des 906 I 1 BGB allgemeine Kriterien fr hnliche Einwirkungen abgeleitet danach mssen Einwirkungen in ihrer Ausbreitung weithin unkontrollierbar und unbeherrschbar sein, in ihrer Intensitt schwanken und damit andere Grundstcke berhaupt nicht, unwesentliche oder wesentlich beeintrchtigen knnen die Voraussetzungen des 906 BGB liegen weder bei negativen noch bei ideellen Einwirkungen vor ideelle und negative Einwirkungen stellen schon keine nach 1004 BGB abwehrbare Eigentumsbeeintrchtigungen dar bei wesentlichen Beeintrchtigungen kommt aber ausnahmsweise ein Abwehranspruch ber 242 (Rspr.) bzw. 906 BGB analog (Lit.) in Betracht Intensitt der Immissionen 906 BGB nimmt in den Abstzen 1 und 2 Abstufungen bei den zu duldenen Einwirkungen hinsichtlich der Intensitt der Immissionen vor Keine oder unwesentliche Beeintrchtigung, 906 I BGB eine unwgbare Einwirkung (= Immission) ist nach 906 I 1 BGB nur zu dulden (= kann nicht abgewehrt werden), wenn sie die Benutzung des betroffenen Grundstcks nicht oder nur unwesentlich beeintrchtigt es kommt hier nicht auf die Wesentlichkeit an, sondern auf die Wesentlichkeit der Beeintrchtigung der Grundstcksbenutzung durch die Einwirkung (= Immission) Allgemeiner Mastab der Wesentlichkeit entscheidendes Kriterium fr die Wesentlichkeit ist das Empfinden eines verstndigen Durchschnittsbenutzers des betroffenen Grundstcks in seiner durch Natur, Gestaltung und Zweckbestimmung geprgten konkreten Beschaffenheit eine wesentliche Beeintchtigung der Grundstcksbenutzung liegt danach insbesondere bei eienr schdlichen Umwelteinwirkung i.S. des 3 I BimSchG vor gleiches gilt grundstzlich bei Sach- und Gesundheitsschdigungen sowie bei Gerchen und Geruschen, es sei denn, dass sie ein durchschnittlicher Mensch kaum noch empfindet

Gesetzlicher Mastbe der Wesentlichkeit, 906 I 2, 3 BGB 906 I 2 BGB stellt Regelbeispiele auf, wonach das Einhalten bestimmter Grenz- und Richtwerte aus Gesetzen oder Rechtsverordnungen regelmig auf eine unwesentliche Beeintrchtigung der Grundstcksbenutzung schlieen lsst gleiches gilt nach 906 I 3 BGB auch fr die dort genannten Verwaltungsvorschriften das berschreiten von Grenzwerten ist ein deutlicher Hinweis auf die Wesentlichkeit nach dem Wortlaut von 906 I 2 BGB sind nur Gesetze und Rechtsverordnungen als Mastab heranzuziehen 906 I 3 BGB erklrt nur diejenigen allgemeinen Verwaltungsvorschriften als Mastab, die unter Einhaltung der verfahrensrechtlichen Vorschriften nach 48 BimSchG erlassen worden sind und dem Stand der Technik entsprechen Wesentliche Beeintrchtigung, 906 II eine Duldungspflicht aus 906 II setzt neben einer Immission i.S.d. 906 I 1 BGB und dem Nichteingreifen des Ausschlusstatbestandes nach 906 III BGB, eine ortsbliche Beeintrchtigung voraus, deren Verhinderung auch wirtschaftlich unzumutbar ist Ortsblichkeit ortsblich ist eine Benutzung des emittierenden Grundstcks, wenn in dem mageblichen Vergleichsbezirk eine Mehrzahl von Grundstcken mit annhernd gleich beeintrchtigender Wirkung fr andere Grundstcke tatschlich genutzt wird Ausgangspunkt fr die Ortsblichkeit i.S.v. 906 II 1 BGB ist das Grundstck, von dem die Einwirkung ausgeht Unzumutbarkeit der Verhinderung die durch ortsbliche Benutzung des anderen Grundstcks herbeigefhrte wesentliche Beeintrchtigung darf nicht durch eine den Benutzern wirtschaftlich zumutbare Manahm verhindert werden knnen mageblich dafr ist neben der technischen Machbarkeit die Leistungsfhigkeit eines durchschnittlichen und nicht des konkreten Benutzers Ausgeschlossene Duldungspflicht 906 III BGB schliet eine Duldungspflicht nach 906 I 1 BGB oder gem. 906 II 1 BGB aus, wenn die an sich zu duldende Einwirkung durch eine besondere Leitung zugefhrt wird

Ausgleichsanspruch aus dem Immissionsrecht neben dem ausdrcklich kodifizierten Anspruch in 906 II 2 BGB wird von der Rechtsprechung auch ein Ausgleichsanspruch bei sog. faktischem Duldungszwang in Analogie zu 906 II 2 BGB gewhrt Ausgleichsanspruch nach 906 II 2 BGB Prfungsschema zum Ausgleichsanspruch nach 906 II 2 BGB Duldungspflicht nach 906 II 1 BGB zu duldende Einwirkung muss eine ortsbliche Benutzung des betroffenen Grundstcks oder dessen Ertrag in unzumutbarer Weise beeintrchtigen Rechtsfolge: angemessener Ausgleich in Geld (Geldanspruch)

soweit eine Einwirkung nach 906 II 1 BGB zu dulden ist, kann sich aus 906 II 2 BGB ein verschuldensunabhngiger Anspruch des beeintrchtigten Eigentmers auf angemessenen Ausgleich in Geld ergeben der BGH gewhrt auch dem Grundstcksbesitzer einen Ausgleichsanspruch nach 906 II 2 BGB analog Voraussetzung des 906 II 2 BGB ist, dass die zu duldende Einwirkung die ortsbliche Benutzung oder den Ertrag des Grundstcks ber das zumutbare Ma hinaus beeintrchtigt bei 906 II 2 BGB kommt es hingegen darauf an, ob die ortsbliche Benutzung des beeintrchtigten Grundstcks selbst beeintrchtigt ist Anspruchsgegner und damit ausgleichspflichtig ist der die beeintrchtigende Nutzungsart bestimmende Nutzer des emittierenden Grundstcks Ausgleichsanspruch bei einem sog. faktischem Duldungsanspruch Prfungsschema zum Ausgleichsanspruch bei einem sog. faktischem Duldungszwang ( 906 II 2 BGB analog) jedwede Beeintrchtigung durch privatrechtliche Benutzung (nicht hoheitliche), unabhngig davon, ob eine Immission i.S.v. 906 I 1 BGB oder eine ortsbliche Benutzung vorliegt Rechtswidrigkeit der Einwirkung, d.h. keine Duldungspflicht und daher auch grundstzlich Abwehransprche aus 862 I, 1004 I BGB des Grundstckseigentmers oder des Grundstcksbesitzers Grundstckseigentmer oder Grundstcksbesitzer sind aus besonderen Grnden verhindert, die Abwehransprche geltend zu machen; besondere Grnde sind hierbei, dass der Betroffene die abzuwehrende Gefahr nicht rechtzeitig erkannt hat und auch nicht erkennen konnte Rechtsfolge: angemessener Ausgleich in Geld (wie 906 II 2 BGB)