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Sachverständigenbüro

Dipl.-Ing. agr. Wilhelm Otten


von der Ingenieurkammer – Bau NRW öffentlich bestellter und vereidigter
Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken
Essiger Weg 5, 53881 Euskirchen / Dom - Esch
Telefon: 02251 / 7 17 44

Verkehrswertgutachten
über das unbebaute Baugrundstück
Gemarkung Liblar, Flur 9, Flurstück 1912
Am Ziegelacker, 50374 Erftstadt-Liblar

in dem Zwangsversteigerungsverfahren
- 41 K 8/18 -

Auftraggeber : Amtsgericht Brühl


Balthasar-Neumann-Platz 3
50321 Brühl

Auftrag vom : 10.08.2018


Ortstermin am : 25.09.2018
Wertermittlungsstichtag : 25.09.2018
Qualitätsstichtag : 25.09.2018

Verkehrswert : EUR 123.000,-

Bei dem vorliegenden Gutachten handelt es sich um eine anonymisierte, in einigen Teilen gekürzte, Internetversion
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Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung 3

2 Definition des Verkehrswertes 4

3 Grundstücksangaben 4

3.1 Allgemeine Angaben 4

3.2 Lage des Grundstücks 7

3.3 Beschreibung des Grundstücks 8

4 Wertermittlung des Grundstücks Gemarkung Liblar,


Flur 9, Flurstück 1912 10

5 Zusammenfassung, sonstige Angaben 10

6 Literatur 13

7 Anlagen 14
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1 Einleitung

Der Unterzeichnete wurde am 10.08.2018 vom

Amtsgericht Brühl
Balthasar-Neumann-Platz 3
50321 Brühl

mit der Verkehrswertermittlung des im Grundbuch von Liblar,


Blatt 5787 eingetragenen, unbebauten, Grundstücks

Gemarkung Liblar, Flur 9, Flurstück 1912, Freifläche, Am Ziegelacker,


in der Größe von 604 m²

beauftragt.

Um diesen Auftrag sachgerecht durchführen zu können, war die


Abhaltung eines Ortstermines erforderlich.

Der Ortstermin wurde auf

Dienstag, den 25.09.2018, 11.00 Uhr

festgesetzt.

Alle Beteiligten wurden rechtzeitig schriftlich zu diesem Termin


eingeladen.

Der Ortstermin fand termingerecht statt.

Anläßlich des Ortstermines wurde das zu bewertende Grundstück einer


eingehenden Begutachtung unterzogen.
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2 Definition des Verkehrswertes

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in


dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr, nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen
Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des
Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne
Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen
wäre. 1

3 Grundstücksangaben
3.1 Allgemeine Angaben

Stadt : 50374 Erftstadt – Liblar


Am Ziegelacker

Amtsgericht : Brühl

Grundbuch von : Liblar, Blatt 5787

Gemarkung : Liblar

Flur :9

Flurstück : 1912

Größe : 604 m²

Lasten in Abt. II
des Grundbuches : Die Zwangsversteigerung ist angeordnet
(Amtsgericht Brühl, 41 K 8/18). Eingetragen
am 01.06.2018. 2 3

1
Definition gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) vom 22.07.2011
2
Grundbuch von Liblar Blatt 5787 Abdruck vom 10.08.2018
3
Dieser Vermerk wirkt sich nicht auf den Verkehrswert des Grundstücks aus
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Baulasten (zu Lasten


des zu bewertenden
Grundstücks) : keine Eintragungen vorhanden. 1

Die Erschließung und Zuwegung zu dem zu bewertenden Grundstück ist


wie folgt abgesichert:

Eintragungen zu Gunsten
des zu bewertenden
Grundstücks und zu
Lasten des vorgelagerten
Flurstücks 1913
in Abt. II des Grundbuches : Wegerecht für den Eigentümer der
Grundstücke Flur 9, Flurstücke 1911 (Blatt
5786) und 1912 (Blatt 5787), unter
Bezugnahme auf die Bewilligung vom
29.06.1995 (Ur.-Nr.: 1571, Notar Cüppers,
Erftstadt) eigetragen am 26.07.1995. 2

Dieser Eintragung liegt die Urkunde


1571/1995 mit folgenden Ausführungen zu
Grunde:

1
Gemäß schriftlicher Auskunft der Stadt Erftstadt vom 08.10.2018
2
Grundbuch von Liblar Blatt 5788 Abdruck vom 25.09.2018
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„Der Eigentümer des im Grundbuch des


Amtsgerichts Brühl von Liblar, Blatt 2918 1
verzeichneten Grundbesitzes der
Gemarkung Liblar, Flur 9, Flurstück 1913
räumt hiermit dem jeweiligen Eigentümer
des Grundbesitzes der Gemarkung Liblar,
Flur 9, Flurstück 1911 und 1912 das Recht
ein, die in dem Lageplan mit den
Buchstaben A-B-C-D-E-F-G
gekennzeichneten Fläche zum Begehen und
Fahren mit Fahrzeugen aller Art
mitzubenutzen und im Erdreich dieser
Fläche Versorgungs- und
Entsorgungsleitungen zu verlegen, zu halten
und zu unterhalten.“

Baulasten (zu Gunsten


des zu bewertenden
Grundstücks) : Baulasten zu Lasten des Flurstücks 1913:
Zugunsten der Flurstücke 1911 und 1912
wird gemäß § 4 Abs. 1 BauO NW die
Errichtung der Abwasserbeseitigungsanlage
übernommen, geduldet und anschließend die
Benutzbarkeit entsprechend den
wasserrechtlichen Vorschriften
gewährleistet (gemeinsamer
Kanalanschluß). 2

Baulasten zu Lasten des Flurstücks 1913:


Zugunsten des Flurstücks 192 wird die
befahrbare Zufahrt gemäß
§ 4 Abs. 1 BauO NW zur öffentlichen
Verkehrsfläche übernommen. 2

1
heute: Grundbuch von Liblar Blatt 5788
2
Gemäß schriftlicher Auskunft der Stadt Erftstadt vom 08.10.2018
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Privatrechtlich sind somit, durch die Eintragung in Abt. II des belasteten


Flurstücks 1913, die Zuwegung und die Erschließung (Ver- und
Entsorgungsleitungen) des zu bewertenden Grundstücks abgesichert.

Öffentlich-rechtlich sind die Zuwegung und die Mitbenutzung des


Abwasserkanals, durch die Übernahme einer Baulast auf dem Flurstück
1913, zu Gunsten des zu bewertenden Flurstücks, abgesichert.

Über diese Absicherungen ist die Zuwegung und die Erschließung


gesichert, sodass eine entsprechende Bebauung, unter Berücksichtigung
der baurechtlichen Gegebenheiten, möglich ist.

3.2 Lage des Grundstücks

Das zu bewertende Grundstück liegt in Erftstadt-Liblar, hinter der


Bebauung der Straße „Am Ziegelacker“, ca. 400 m vom Ortskern von
Liblar entfernt. Die Straße "Am Ziegelacker" ist als durchschnittlich
befahrene Anliegerstraße anzusprechen. Es handelt sich um eine
durchschnittliche Wohnlage.

Erftstadt hat einschließlich aller Stadtteile ca. 52.500 Einwohner. Der


Stadtteil Liblar hat ca. 13.400 Einwohner.

Einkaufsmöglichkeiten sind in Liblar in ausreichendem Umfang


vorhanden.

In Liblar sind Kindergärten und eine Grundschule vorhanden.


Gymnasium und eine Realschule sind im Schulzentrum in Liblar
vorhanden. Eine Hauptschule kann in Lechenich (ca. 4 km Entfernung)
besucht werden.

Die Stadtverwaltung von Erftstadt befindet sich in Erftstadt-Liblar. Die


Kreisverwaltung des Rhein-Erft-Kreises befindet sich im ca. 23 km
entfernten Bergheim.
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Die Verkehrsanbindung ist als gut zu bezeichnen. Die Autobahnauffahrt


"Erftstadt" auf die Bundesautobahn 1 bzw. 61, die die Verbindungen
Trier - Köln bzw. Koblenz - Venlo darstellen, ist ca. 2,5 km entfernt. Die
Bundesstraße 265, die die Verbindung Köln - Zülpich darstellt, verläuft
ca. 1 km nordwestlich von dem zu bewertenden Grundstück. Ein
Bahnhof der Bahnstrecke Köln - Euskirchen - Trier befindet sich in
Erftstadt-Liblar, in ca. 1 km Entfernung. Die nächstgelegene
Bushaltestelle ist ca. 500 m von dem zu bewertenden Grundstück
entfernt.

Die umliegende Bebauung setzt sich aus Einfamilienhäusern in offener


Bauweise zusammen.

Beeinträchtigungen durch Industrie, Gewerbe, Verkehr usw. sind nicht


vorhanden.

3.3 Beschreibung des Grundstücks

Das vorliegende Grundstück ist, wie bereits erwähnt, 604 m2 groß und
hat einen nahezu rechteckigen Zuschnitt. Es grenzt im Osten mit einer
Breite von ca. 16 m an das Flurstück 1913, über das die Zuwegung und
die Erschließung erfolgt, und ist ca. 42 m tief.

Die Zuwegung und die Erschließung sind, wie unter Punkt 3.1 näher
ausgeführt, rechtlich abgesichert.

Bei dem zu bewertenden Grundstück handelt es sich um ein unbebautes


Grundstück. Es ist mit Gras eingegrünt und mit diversen Gehölzen
bestanden. Die Eingrünung ist verwildert.

Das zu bewertende Flurstück ist weitgehend eben.

Die Erschließungsanlage "Am Ziegelacker" gilt als erstmalig hergestellt.


Gemäß schriftlicher Auskunft der Stadt Erftstadt vom 22.08.2018 sind
die Beiträge nach §§ 127 ff. Baugesetzbuch (BauGB) abgegolten.
Kanalanschlußbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG) sind
dagegen noch nicht abgegolten. Eine zukünftige Erhebung von
Ausbaubeiträgen nach KAG ist möglich.
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Gemäß Bescheinigung des Rhein-Erft-Kreises, Untere


Bodenschutzbehörde vom 17.08.2018 sind im Altlastenkataster für das
zu bewertende Grundstück keine Eintragungen vorhanden. Obwohl die
Auswertung der zur Verfügung gestellten Unterlagen keinerlei Hinweise
darauf erbrachte, kann das Vorhandensein schädlicher
Bodenveränderungen grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden.

Gemäß Bescheinigung der RWE Power Aktiengesellschaft vom


15.08.2018 ist für das zu bewertende Grundstück nach derzeitigen
Erkenntnissen keine Bergschadensgefährdung durch den
Braunkohlenbergbau erkennbar.

Das vorliegende Grundstück liegt, bis zu einer Tiefe von ca. 60 m, von
der Straße „Am Ziegelacker“ aus gesehen, im Bereich des
Bebauungsplanes „14 M“ der Stadt Erftstadt.

Dieser Bebauungsplan weist für das zu bewertende Grundstück folgende


Gegebenheiten aus:
 allgemeines Wohngebiet
 I - geschossige Bauweise
 offene Bauweise
 Geschoßflächenzahl (GFZ): 0,5
 Grundflächenzahl (GRZ): 0,4
 nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig.

Gemäß § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) dienen Allgemeine


Wohngebiete vorwiegend dem Wohnen. Zulässig sind Wohngebäude,
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und
Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, Anlagen für
kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Ausnahmsweise können Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige
nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen,
Gartenbaubetriebe sowie Tankstellen zugelassen werden. Näheres regelt
der o.g. Bebauungsplan.

Ein Auszug aus dem Bebauungsplan ist dem vorliegenden Gutachten in


der Anlage beigefügt.

Ansonsten ist das vorliegende Grundstück im rechtsgültigen


Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt.
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Wie in dem Auszug aus dem Bebauungsplan ersichtlich, befindet sich


auf dem zu bewertenden Grundstück ein Baufenster, so dass eine
Bebauung des Grundstücks, entsprechend der baurechtlichen
Festsetzungen, möglich ist.

Aufgrund dieser Gegebenheiten sowie aufgrund der gesicherten


Erschließung, handelt es sich somit um baureifes Wohnbauland.

4 Wertermittlung des Grundstücks Gemarkung Liblar,


Flur 9, Flurstück 1912

Der Verkehrswert des im Grundbuch von Liblar, Blatt 5787


eingetragenen, unbebauten, Grundstücks Gemarkung Liblar, Flur 9,
Flurstück 1912, Freifläche, Am Ziegelacker, in der Größe von 604 m²,
wird zum Wertermittlungsstichtag, dem 25.09.2018, somit auf gerundet

EUR 123.000,-

geschätzt.

5 Zusammenfassung, sonstige Angaben

Zu bewertendes Objekt : unbebautes Baugrundstück

Lage des Objektes : Am Ziegelacker, 50374 Erftstadt - Liblar

Grundstücksbezeichnung : Gemarkung Liblar, Flur 9, Flurstück 1912

Grundstücksgröße : 604 m²
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Lasten in Abt. II
des Grundbuches : Die Zwangsversteigerung ist angeordnet
(Amtsgericht Brühl, 41 K 8/18). Eingetragen
am 01.06.2018.

Baulasten (zu Lasten


des zu bewertenden
Grundstücks) : keine Eintragungen vorhanden.

Eintragungen zu Gunsten
des zu bewertenden
Grundstücks und zu
Lasten des vorgelagerten
Flurstücks 1913
in Abt. II des Grundbuches : Wegerecht für den Eigentümer der
Grundstücke Flur 9, Flurstücke 1911 (Blatt
5786) und 1912 (Blatt 5787), unter
Bezugnahme auf die Bewilligung vom
29.06.1995 (Ur.-Nr.: 1571, Notar Cüppers,
Erftstadt) eigetragen am 26.07.1995.

Baulasten (zu Gunsten


des zu bewertenden
Grundstücks) : Baulasten zu Lasten des Flurstücks 1913:
Zugunsten der Flurstücke 1911 und 1912
wird gemäß § 4 Abs. 1 BauO NW die
Errichtung der Abwasserbeseitigungsanlage
übernommen, geduldet und anschließend die
Benutzbarkeit entsprechend den
wasserrechtlichen Vorschriften
gewährleistet (gemeinsamer
Kanalanschluß).

Baulasten zu Lasten des Flurstücks 1913:


Zugunsten des Flurstücks 192 wird die
befahrbare Zufahrt gemäß
§ 4 Abs. 1 BauO NW zur öffentlichen
Verkehrsfläche übernommen.
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Altlasten/-kataster : keine Hinweise/Eintragungen vorhanden

Pachtverhältnisse/Nutzung : Das Grundstück ist nicht verpachtet. Es ist


ungenutzt.

Zubehör : es ist kein Zubehör vorhanden

Wertermittlungsstichtag : 25.09.2018

Verkehrswert : EUR 123.000,-

Euskirchen/Dom-Esch, den 05.11.2018

W. Otten
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6 Literatur

Literatur
- Baugesetzbuch (BauGB) vom 22.07.2011
- Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken
(Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) vom 01.07.2010
- Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken
(Wertermittlungsrichtlinien 2006 – WertR 2006) vom 1. März 2006
- Wertermittlungsrichtlinien (WertR 06), Sammlung amtlicher Texte zur Ermittlung des
Verkehrswerts von Grundstücken mit Normalherstellungskosten - NHK 2000, W. Kleiber,
Bundesanzeiger Verlag, 9. Auflage, 2006
- Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und des Wertes baulicher Anlagen,
P. Holzner und U. Renner, Theodor Oppermann Verlag, 29. Auflage, 2005
- Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kleiber, Simon, Weyers, Bundesanzeiger Verlag,
3. Auflage, 1998
- Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kleiber, Bundesanzeiger Verlag,
6. Auflage, 2010
- Handbuch für den landwirtschaftlichen Sachverständigen (Loseblattsammlung), HLBS
Verlag
- Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV) vom
01.01.2004
- Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung-
BauNVO) vom 26. Juni 1962 in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990,
zuletzt geändert am 22.4.1993
- Grundstücksmarktbericht 2018 für den Bereich des Rhein – Erft – Kreis, Der
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein – Erft – Kreis
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7 Anlagen

Anlagen 1-2 Lichtbilder


-nicht Bestandteil der Internetversion-

Anlage 3 Auszug aus der Flurkarte


-nicht Bestandteil der Internetversion-

Anlage 4 Wege- und Entsorgungsleitungsrecht (Abt. II)


-nicht Bestandteil der Internetversion-

Anlage 5 Auszug aus dem Bebauungsplan


-nicht Bestandteil der Internetversion-

Anlage 6 Stadtplan

Anlage 7 Übersichtskarte