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Untermiete: Was Sie beachten müssen, um Mietkosten zu

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FOCUS-Online-Autor Thomas Müncher

Montag, 04.05.2020, 10:31


Ob wegen Mieterhöhung oder Modernisierung – viele müssen immer mehr fürs Wohnen
zahlen. Wenn aber Räume für kürzere oder längere Zeit frei werden, können Sie an
dieser Preisspirale mitverdienen. FOCUS Online erklärt, wie Sie Zimmer untervermieten
und was bei der kurzzeitigen Vermietung zu beachten ist.

Die Verbraucher stöhnen unter der Last steigender Mieten für ihre Wohnung. Unter
bestimmten Voraussetzungen können Sie jedoch zeitweise oder dauerhaft ihre
Mietkosten reduzieren. Zwei Optionen stehen dafür zur Wahl: Sie suchen sich für ein
Zimmer einen Untermieter. Oder Sie vermieten die ganze Wohnung bei kurzer oder bei
längerer Abwesenheit.

Untervermietung: berechtigtes Interesse vortragen


Wenn die Kinder ausgezogen sind, stehen oft Räume in der Wohnung leer. Kommt noch
hinzu, dass Sie im Job weniger verdienen, kann es sich lohnen, ein Zimmer an eine
andere Person zu vermieten. Der Mieter kann darüber aber nicht allein entscheiden; er
muss vorher seinen Vermieter um Erlaubnis fragen. Dieser darf die Untervermietung
aber nicht verbieten, wenn ein berechtigtes Interesse existiert und keine
schwerwiegenden Gründe dagegen sprechen.

Persönliche oder wirtschaftliche Gründe bestehen, wenn Ihnen die Wohnung allein zu
teuer geworden ist „Ein typischer Fall liegt auch vor, wenn der Mieter weniger verdient,
weil er in Teilzeit gewechselt hat“, erläutert Siegmund Chychla vom Mieterverein
Hamburg. Weitere Gründe: Sie suchen einfach nur Gesellschaft oder ein Verwandter
braucht dringend eine Unterkunft. Achtung: Kein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn
sich der Hauptmieter schon länger eine neue Wohnung gesucht hat. Und das Motiv für
die Untervermietung darf erst entstanden sein, nachdem der Mietvertrag abgeschlossen
wurde.

Mietzuschlag in Ausnahmefällen
„Grundsätzlich darf die Untervermietung nicht zu einer Mieterhöhung führen“, stellt
Chychla klar. Allerdings kann der Vermieter sie im Sonderfall von einem Zuschlag
abhängig machen, wenn es für ihn sonst unzumutbar wäre. „Wird die Wohnung durch
die Untervermietung sehr stark abgenutzt, halten einige Gerichte geringe Zuschläge für
zulässig“, weiß Rechtsanwältin Beate Heilmann. Wer Räume vermieten will, sollte sie
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vorher säubern, aufräumen und gemütlich einrichten. Um den passenden Untermieter
zu finden, schalten Sie am besten eine Anzeige in der örtlichen Tageszeitung oder einem
Kleinanzeigen-Portal.

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Zwischenvermietung: triftige Gründe wichtig


Anders ist die Rechtslage, wenn Sie bei längerer Abwesenheit die ganze Wohnung an
eine andere Person weitervermieten wollen. „Der Mieter hat darauf keinen Anspruch“,
erläutert Chychla. Wollen Sie zum Beispiel für längere Zeit Ihre Mutter an einem anderen
Wohnort pflegen, müssen Sie den Vermieter fragen, ob er der temporären
Untervermietung zustimmt.

Der Vermieter kann darüber frei entscheiden, es spielt keine Rolle, warum und an wen
Sie untervermieten wollen. Das gilt auch dann, wenn der Sohn oder die Tochter des
Hauptmieters die Wohnung übernehmen will. Trotzdem sollten Sie bei diesem Wunsch
plausible Gründe vortragen, die ein Vermieter nur schwer ablehnen kann. Denn auch für
ihn besteht immerhin das Risiko, dass Sie bei einer Ablehnung den Mietvertrag kündigen
werden.

Wegen Studium oder Beruf im Ausland


Einleuchtend ist zum Beispiel, wenn ein Mieter während eines längeren
Auslandaufenthaltes zwei oder drei Zimmer seiner Wohnung untervermieten will. Es
muss dann nicht kündigen und seine Möbel woanders unterstellen, zudem entlastet ihn
die Untermiete bei seinen Reise- und Wohnkosten. Das gilt auch für Studenten, die für
ein oder zwei Semester an einen anderen Studienort ziehen wollen. Allerdings dürfen
Mieter aus einer Untervermietung kein Kapital schlagen. Deshalb liegt ein legitimes
Interesse nicht vor, wenn der Mieter in ein nahe gelegenes Haus gezogen ist und nun die
alte Bleibe weitgehend untervermieten will – wie das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg
entschied (Urteil vom 20. Februar 2019, Aktenzeichen 8 C 338/18).

Urlaubsvermietung: Regelung vor Ort beachten


Steigende Mieten haben oft zur Folge, dass auch Hotels und Unterkünfte in Urlaubsorten
teuer geworden sind. Davon können Sie in der "Nach-Corona-Zeit" profitieren, wenn Sie
Ihre Wohnung über Urlauber-Portale wie Airbnb vermieten. Zuerst müssen Sie sich
erkundigen, welche Regeln in ihrer Stadt oder dem Landkreis gelten.

Je nach Stadt oder Gemeinde kann eine tage- und wochenweise Vermietung erlaubt sein,

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wenn Sie selber weiterhin mehr als die Hälfte der Wohnung nutzen. Andere Gemeinden
regeln, dass die kurzzeitige Vermietung für Tage oder Wochen auf zweimal im Jahr
beschränkt ist oder das Vermieten an Feriengäste von nicht mehr als 50 Prozent der
selbstgenutzten Wohnung möglich ist.

In einigen Großstädten gilt ein Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum. Dadurch kann


das kurzzeitige Vermieten der ganze Wohnung an Touristen verboten sein. Solche
Verordnungen wollen verhindern, dass knapper Wohnraum in der Stadt gewerblich als
Ferienunterkunft genutzt wird. Privatleute, die nur ab und zu einzelne Zimmer ihrer
Wohnung vermieten, fallen jedoch zumeist nicht unter das Verbot. In vielen Städten
greift es auch nicht, wenn die Wohnung von dem Hauptmieter weiter bewohnt wird, die
Urlaubsvermietung also nur zeitlich und räumlich begrenzt stattfindet.

Erlaubnis zur Untervermietung reicht nicht


Für die Vermietung ihrer Wohnung an Feriengäste brauchen Sie außerdem die
ausdrückliche Zustimmung des Vermieters. Eine bloße Erlaubnis zur Untervermietung
reicht dafür nicht aus, da die tage- oder wochenweise Überlassung an wechselnde
Feriengäste doch etwas anderes ist als eine für Monate oder Jahre angelegte
Untervermietung. Der gelegentlichen Vermietung einzelner Zimmer an Feriengäste kann
ihr Vermieter aber kaum widersprechen, wenn dadurch keine zusätzlichen Nachteile für
Nachbarn wie Lärm oder Schmutz entstehen. Egal ob die Wohnung ganz oder teilweise
untervermietet wird – das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter besteht weiter.
Für Miete und Nebenkosten ist dieser nach wie vor zuständig Als Hauptmieter müssen
Sie nicht zuletzt für alle Schäden durch ihre Gäste geradestehen.

Einnahmen müssen versteuert werden


Bei einer Untervermietung schlüpft der Hauptmieter in die Rolle eines Vermieters. Im
Mietvertrag sollten Dauer, Miethöhe, vermietete Zimmer, Mitbenutzung von Küche und
Bad sowie die Kündigungsfrist festgelegt werden. Wegen der Betriebskosten kann eine
Pauschale oder eine anteilige Beteiligung vereinbart werden. Wer seine Wohnung ganz
oder teilweise vermietet, ist verpflichtet, die Einnahmen beim Finanzamt angeben.
Einkünfte bis 520 Euro pro Jahr bleiben steuerfrei. Wer diese Freigrenze in Anspruch
nimmt, kann jedoch keine Kosten absetzen, die durch seine Vermietung entstanden sind.

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